analiza otoczenia rynkowego oraz kompleksowa analiza prawno
Transkrypt
analiza otoczenia rynkowego oraz kompleksowa analiza prawno
ANALIZA OTOCZENIA RYNKOWEGO ORAZ KOMPLEKSOWA ANALIZA PRAWNO-FINANSOWA W ZWIĄZKU Z KONCEPCJĄ BUDOWY KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO W KAZIMIERZU DOLNYM Spis treści 1. WSTĘP ................................................................................................................................4 1.1 WPROWADZENIE DO TEMATU OPRACOWANIA..................................................................4 1.2 PODSUMOWANIE I WNIOSKI Z PRZEPROWADZONYCH ANALIZ ...........................................4 1.2.1 ZAŁOŻENIA .............................................................................................................4 1.2.2 FUNKCJE OBIEKTU ...................................................................................................4 1.2.3 KONCEPCJE FUNKCJONALNO-ORGANIZACYJNE .........................................................8 1.2.4 WNIOSKI I PODSUMOWANIE .....................................................................................9 1.2.5 UZASADNIENIE NA PODSTAWIE OTOCZENIA RYNKOWEGO I WYNIKÓW ANALIZY MARKETINGOWYCH, PRZEPROWADZONYCH W KAZIMIERZU ............................................13 2. ANALIZA BADAŃ MARKETINGOWYCH .................................................................................16 2.1. ZAŁOŻENIA METODOLOGICZNE ....................................................................................16 2.2. ZASADY DOBORU BADANEJ PRÓBY ..............................................................................16 2.3 PODSUMOWANIE PRZEPROWADZONYCH BADAŃ ............................................................18 2.4 ZAKRES PYTAŃ W BADANIU MARKETINGOWYM .............................................................19 2.5 CHARAKTERYSTYKA RESPONDENTÓW NA PODSTAWIE PRZEPROWADZONYCH BADAŃ .....19 2.6 CEL I SPOSÓB PODRÓŻOWANIA TURYSTÓW DO KAZIMIERZA ..........................................20 2.7 FORMY SPĘDZANIA WOLNEGO CZASU WŚRÓD TURYSTÓW ..............................................25 2.8 ZAINTERESOWANIE OFERTĄ POTENCJALNEGO KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO W KAZIMIERZU ..................................................................................................................30 2.9 PREFEROWANA CENA ZA KORZYSTANIE Z USŁUG PLANOWANEGO KOMPLEKSU SPORTOWOREKREACYJNEGO ...............................................................................................................34 2.10 SPOSÓB PROMOCJI I SPRZEDAŻY OFERTY KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO .....38 3. ANALIZA RUCHU TURYSTYCZNEGO W KAZIMIERZU.............................................................41 3.1 BADANIE ANKIETOWE RUCHU TYRYSTYCZNEGO Z 2005 ROKU .......................................41 3.1.1 ORGANIZACJA I SPOSÓB PRZYJAZDU DO POLSKI......................................................41 3.1.2 PLANOWANY CZAS POBYTU W POLSCE ...................................................................42 3.1.3 ZAKWATEROWANIE NA CZAS POBYTU W POLSCE ....................................................43 3.1.4 WYKORZYSTANIE BAZY TOWARZYSZĄCEJ ..............................................................43 3.2 ANALIZA RUCHU TURYSTYCZNEGO NA PODSTAWIE DANYCH INSTYTUTU TURYSTYKI .....45 4. LOKALNE UWARUNKOWANIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ OBIEKTU – KONKURENCJA NA RYNKU ..................................................................................................................................49 4.1 OBSZAR ODDZIAŁYWANIA KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO W KAZIMIERZU ....49 4.2 OBIEKTY SPORTOWO-REKREACYJNE W REGIONIE ..........................................................53 4.2.1 NAŁĘCZÓW ...........................................................................................................54 4.2.2 PUŁAWY ...............................................................................................................56 4.2.3 PONIATOWA ..........................................................................................................58 4.2.4 LUBLIN .................................................................................................................59 4.2.5 PLANY BUDOWY NOWYCH BASENÓW W LUBLINIE ..................................................60 4.2.6 UNISZOWICE (GM KONOPNICA)..............................................................................61 4.2.7 BEŁŻYCE ..............................................................................................................61 4.2.8 KRAŚNIK...............................................................................................................62 4.2.9 ZAMOŚĆ................................................................................................................63 4.2.10 RADOM ...............................................................................................................67 4.2.11 KOZIENICE ..........................................................................................................68 4.2.12 PIONKI ................................................................................................................70 4.2.13 POTENCJALNA KONKURENCJA DLA OBIEKTU W KAZIMIERZU.................................71 2 4.3 ANALIZA CEN W POSZCZEGÓLNYCH OBIEKTACH SPORTOWO-REKREACYJNYCH...............72 4.4 PROPONOWANY PROGRAM FUNKCJONALNO-UŻYTKOWY ...............................................76 4.4.1 ZAŁOŻENIA PROGRAMU FUNKCJONALNO-UŻYTKOWEGO .........................................76 4.4.2 PROGRAM FUNKCJONALNO UŻYTKOWY ..................................................................77 5. STRUKTURA PRAWNO-ORGANIZACYJNA PROJEKTU .............................................................81 5.1 UWARUNKOWANIA PRAWNE WARIANTÓW ORGANIZACYJNYCH REALIZACJI PROJEKTU ....81 5.2 OPTYMALNA STRUKTURA PROJEKTU W ZALEŻNOŚCI OD PRZYJĘTEJ ŚCIEŻKI POSTĘPOWANIA .................................................................................................................87 5.3 PODATKOWE ASPEKTY PRZEDSIĘWZIĘCIA .....................................................................89 6 ANALIZA FINANSOWA ....................................................................................................90 6.1 NAKŁADY INWESTYCYJNE NA REALIZACJĘ PROJEKTU ....................................................90 6.1.1. KOSZTY PROJEKTOWE ..........................................................................................93 6.1.2. KOSZTY TERENU ..................................................................................................93 6.1.3. KOSZTY NADZORU ...............................................................................................93 6.1.4. KOSZTY FINANSOWE ............................................................................................94 6.1.5. KOSZTY ADMINISTRACYJNE ..................................................................................94 6.1.6. KOSZTY MARKETINGU ..........................................................................................95 6.1.7. REZERWA ............................................................................................................95 6.2 ŹRÓDŁA FINANSOWANIA PROJEKTU ..............................................................................95 6.3 PROGRAM SPRZEDAŻY. KALKULACJA PRZYCHODÓW .....................................................96 6.3.1. ŹRÓDŁA PRZYCHODÓW. PRZYCHODY OPERACYJNE ................................................97 6.3.1.1. BASEN ..........................................................................................................97 6.3.1.2. HALA SPORTOWO-WIDOWISKOWA ..................................................................99 6.3.1.3. POWIERZCHNIE FITNESS & WELLNESS...........................................................100 6.3.1.4. INNE DOCHODY ...........................................................................................101 6.3.1.5. HOTEL ........................................................................................................101 6.3.1.6. STRATEGIA CENOWA ...................................................................................102 6.3.2. KALKULACJA KOSZTÓW OPERACYJNYCH.............................................................103 6.3.2.1. KOMPLEKS SPORTOWO-BASENOWY ..............................................................103 6.3.2.2. HOTEL/PENSJONAT ......................................................................................103 6.3.3. DOCHÓD OPERACYJNY KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO ......................104 6.4 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH - OKREŚLENIE MINIMALNEGO OKRESU UMOWY Z INWESTOREM PRYWATNYM DO UZYSKANIA PRZEZ NIEGO MINIMALNEJ OPŁACALNOŚCI ......105 6.4.1 OKREŚLENIE MINIMALNEGO HORYZONTU CZASOWEGO UMOWY KONCESJI. ........108 3 1. WSTĘP 1.1 WPROWADZENIE DO TEMATU OPRACOWANIA Założeniem każdej planowanej publicznej inwestycji, w szczególności, za korzystanie z której użytkownicy będą musieli uiszczać opłaty, jest opracowanie jej profilu funkcjonalnoużytkowego oraz prognoz finansowych z uwzględnieniem preferencji mieszkańców i innych korzystających. W przypadku inwestycji sportowo-rekreacyjnej, analizy te przeprowadza się na podstawie preferencji przyszłych klientów, ich możliwości do ponoszenia kosztów uczestnictwa oraz poparcia dla tego typu inwestycji. Przeprowadzenie badań marketingowych umożliwia przygotowanie struktury i profilu osób zainteresowanych planowanym przedsięwzięciem i jest najlepszą metodą na zebranie rzeczywistych danych, co do sposobu spędzania wolnego czasu, skłonności do ponoszenia kosztów za korzystanie z usług i opinii co do zasadności budowy obiektu. Dlatego częścią kompleksowej analizy prawno-finansowej jest analiza marketingowa, analiza ruchu turystycznego w Kazimierzu Dolnym oraz analiza otoczenia rynkowego (lokalnej konkurencji). Celem i głównym wnioskiem, wypływającym z przeprowadzonych analiz jest odpowiedź na pytanie, czy budowa kompleksu sportowo-rekreacyjnego w Kazimierzu jest opłacalna i uzasadniona w świetle preferencji respondentów oraz możliwości finansowych Miasta. 1.2 PODSUMOWANIE I WNIOSKI Z PRZEPROWADZONYCH ANALIZ 1.2.1 ZAŁOŻENIA 1. Podstawą do opracowania koncepcji jest projekt Regionalnego Centrum SzkoleniowoRekreacyjno-Sportowego w Kazimierzu Dolnym w kształcie i funkcji określonej w dokumentacji projektu wykonawczego. Dane techniczne: - powierzchnia działki: 7 720 m2 - powierzchnia zabudowy: 3 128 m2 - całkowita powierzchnia użytkowa: 4 924,84 m2 - kubatura: 29 907,1 m3 - ilość miejsc postojowych: 18 1.2.2 FUNKCJE OBIEKTU Zespół sportowo-rekreacyjny Zespół sportowo-rekreacyjny zaprojektowany został z myślą o potrzebach szkolnych. Niemniej jednak przyjęto, że zgodnie z panującymi obecnie tendencjami oraz koniecznością 4 efektywnego gospodarowania funduszami Gminy obiekt powinien być użytkowany przez wszystkich mieszkańców miasta oraz jego gości. Dlatego zwiększając tylko w niewielkim stopniu podstawowy program użytkowy niezbędny dla potrzeb szkolnych, stworzono projekt kompleksu wielofunkcyjnego. Hall wejściowy Tutaj znajduje się stanowisko informacyjno–recepcyjno–kasowe, szatnia, ogólnodostępne sanitariaty, pomieszczenie biurowe oraz niewielka kawiarnia z antresolą. Stąd prowadzi droga do poszczególnych obiektów. Hala sportowa Na prawo od wejścia głównego zaprojektowano halę sportową. Jej wielkość pozwala na prowadzenie zarówno szkolnych zajęć sportowych (dwa boiska do siatkówki, boisko do koszykówki lub piłki ręcznej, ewentualnie halowej piłki nożnej w wydaniu szkolnym), oficjalnych zawodów sportowych (siatkówka, koszykówka, badminton, tenis stołowy) jak i imprez kulturalnych oraz naukowych (koncerty, sympozja, kongresy, wystawy). Stała widownia przewidziana jest dla 222 osób. Wysuwany rząd systemowych trybun umożliwia uzyskanie dodatkowych 42 miejsc siedzących. Zaprojektowano również zawieszoną nad głównym wejściem kabinę projekcyjną oraz kabiny dla sprawozdawców lub obsługi technicznej imprez. W przypadku seansu kinowego jest możliwość uzyskania 720 miejsc z bardzo dobrą widocznością, a dla imprez kulturalnych do 1000 miejsc. Powierzchnia ściany oddzielającej magazyny od hali sportowej wykorzystana zostanie jako profesjonalna ściana wspinaczkowa. Wejście dla widzów znajduje się od strony hallu głównego, natomiast dla ćwiczących lub zawodników wejście następuje bezpośrednio z poziomu –3,50 gdzie znajdują się szatnie, umywalnie, pomieszczenia dla trenerów, nauczycieli i sędziów sportowych. Zespół rekreacyjny Na poziomie kondygnacji –3,50, pod hallem głównym i kawiarnią zaprojektowano niezależnie działającą siłownię, salkę fitness oraz pomieszczenia odnowy biologicznej. Posiadają one wspólny, ogólnodostępny zespół sanitarny. Antresola Ponad hallem głównym znajduje się antresola, gdzie przewidziano salkę seminaryjną dla 48 osób oraz kawiarenkę internetową z 6 stanowiskami. Kryta pływalnia Hall główny łączy się również bezpośrednio z krytą pływalnią. Do obsługi użytkowników basenów przewidziano system kart magnetycznych i czytników. Wejście na halę basenu następuje przez zespół przebieralni z szafkami, natryskami, sanitariatami i śluzą do płukania stóp. 5 Niezależne dojście prowadzi z hallu na podniesioną względem basenu amfiteatralnie ukształtowaną niewielką widownię (75 miejsc siedzących) służącą jednocześnie jako poczekalnia dla rodziców i uczniów. Kryta pływalnia składa się z głównego basenu przystosowanego do rozgrywania oficjalnych zawodów sportowych (niecka o wymiarach 25x12,5m) i płytkiego basenu do nauki pływania (niecka 6x10m) i połączonego z nim basenu rekreacyjnego. Poza tym przewidziano dodatkowe atrakcje wodne: zjeżdżalnię o długości 32m, masaż poziomy z przeciwprądem, dwa gejzery wodne, bicze wodne oraz dwie profesjonalne sauny. Zestawienie powierzchni - pomieszczenia użytkowane komercyjnie: Pomieszczenie Hala sportowa - zajęcia sportowe (dwa boiska do siatkówki, boisko do koszykówki lub piłki ręcznej, ewentualnie halowej piłki nożnej w wydaniu szkolnym), - oficjalne zawody sportowe (siatkówka, koszykówka, badminton, tenis stołowy), - imprezy kulturalne oraz naukowe (koncerty, sympozja, kongresy, wystawy) Zespół fitness - recepcja - siłownia, - salka fitness, - pomieszczenia odnowy biologicznej. Kawiarnia z antresolą Bufet Antresola - salka seminaryjna - kawiarenka internetowa. Basen - basen główny (niecka o wymiarach 25x12,5x1,2/1,8m), - płytki basen do nauki pływania (niecka 6x10x0,9m) i połączony z nim basenu rekreacyjnego (łącznie 15,4/13,4 x 6m), wyposażone w dodatkowe atrakcje wodne: - zjeżdżalnia o długości 32m, - masaż poziomy z przeciwprądem, - dwa gejzery wodne, - bicze wodne. - wanna hydromasażu SPA Sauny (dwie) Powierzchnia m2 865,5 222 (+42) 1000 (720 seans kinowy) 27,92 84,05 62,68 141,39 43,13 4,08 Zespół hotelowy 6 15 15 46,58 22,75 811,62 312,5 69 84 31 2,5 6 13,00 x 2 Źródło: Opracowanie własne. Pojemność osób 48 2-9 Pierwotnie projekt przewidywał wybudowanie internatu oraz zaadaptowanie na ten sam cel istniejącego budynku „Willi Promień”. Ze względu jednak na uwarunkowania ekonomiczne związane ograniczoną zdolnością Miasta Kazimierz Dolny do finansowania i utrzymania internatu, jako obiektu niedochodowego, w niniejszej analizie przyjęto, że budynki internatu, w kształcie przyjętym w projekcie, przyjmą funkcję pensjonatu, stanowiącego zaplecze noclegowe dla zespołu sportowo-rekreacyjego, Dane techniczne: - powierzchnia działki: 1451,1 m2 - powierzchnia zabudowy: 491,7 m2 Pensjonat - powierzchnia zabudowy: 275 m2 - całkowita powierzchnia netto: 678,74 m2 - kubatura: 2236 m3 - ilość pokoi mieszkalnych: 22 - ilość mieszkańców: 43 Adaptowana „Willa Promień” - powierzchnia zabudowy: 213 m2 - całkowita powierzchnia netto: 361,9 m2 - kubatura: 1642 m3 - ilość pokoi mieszkalnych: 7 - ilość mieszkańców: 20 Funkcje obiektu: Pensjonat wraz z adaptowaną „Willą Promień” stanowić będzie bazę noclegową dla turystów przybywających do Kazimierza, a w szczególności dla gości Kompleksu SportowoRekreacyjnego, w tym także dla sportowców, uczestników seminariów, konferencji, koncertów oraz imprez kulturalnych. W budynku internatu mały hall wejściowy mieści wszystkie funkcje ogólne: poczekalnię, pomieszczenie recepcyjne z zapleczem, zespół sanitariatów oraz schody na pierwsze piętro. Z hallu prowadzą dwa korytarze do pokoi. Pokoje mieszkalne w podstawowym standardzie z własnymi węzłami sanitarnymi (wc, umywalka, prysznic). Powtarzający się korytarzowy schemat wyższej kondygnacji mieszkalnej optymalnie wykorzystuje powierzchnię budynku. Cały budynek jest podpiwniczony; w kondygnacji podziemnej znajdują się pomieszczenia techniczne. W budynku „Willi Promień” adoptowano istniejące pomieszczenia stwarzając niezależne małe jednostki mieszkalne o podobnym standardzie. Przewidziano 43 miejsca noclegowe w internacie i 20 w „Willi Promień”. W adaptowanym budynku „Willi Promień” ze względu na istniejącą strukturę i rozwiązania funkcjonalne nie przewiduje się zmian dostosowawczych. Młyn Uzupełniającym obiektem wkomponowanym w nieruchomość jest budynek starego młyna wodnego. Dane techniczne: powierzchnia działki: 362,3 m2 7 - powierzchnia zabudowy: 69,4 m2 całkowita powierzchnia użytkowa: 99,01 m2 kubatura: 724,5 m3 Istniejąca dokumentacja projektowa zakłada adaptowanie budynku młyna wodnego na potrzeby szkolne, a także turystów i miejscowej młodzieży. Budynek przeznaczony został głównie dla potrzeb szkolnych zajęć informatycznych. Zaplanowano wykorzystanie całej przestrzeni poddasza na salę zajęć komputerowych z wygospodarowanym hallem i sanitariatem. Na parterze przewidziano niewielką kafejkę z bufetem i zapleczem, a w zagłębionym przyziemiu (dzięki próżni w poziomie parteru) kilka stanowisk internetowych administrowanych przez osobę obsługującą bufet. Obie funkcje mogą funkcjonować niezależnie. Także na poziomie przyziemia planuje się wyeksponowanie fragmentów oryginalnego wyposażenia młyna. W niniejszym opracowaniu przyjęto założenie zmiany funkcji obiektu, w zależności od wariantu, na cele komercyjne. 1.2.3 KONCEPCJE FUNKCJONALNO-ORGANIZACYJNE Analiza zdolności finansowych Miasta Kazimierza Dolnego wskazuje na brak możliwości samodzielnego sfinansowania inwestycji w całości, a nawet w jego istotnej części. Wg wiedzy i doświadczenia Konsultantów obiekt w kształcie jak wyżej nie gwarantuje wystarczającego stopnia komercjalizacji obiektu, aby możliwe było pozyskanie inwestora prywatnego gotowego sfinansować inwestycję oraz czerpać z niego pożytki przez określony okres czasu, umożliwiający osiągnięcie minimalnej satysfakcjonującej stopy zwrotu. Przyjęto przy tym założenie, iż intencją Miasta jest utrzymanie kontroli majątkowej nad nieruchomością. Dlatego też jako pierwszy wariant przyjęto koncepcję realizacji inwestycji przez Miasto przy znaczącym współfinansowaniu inwestycji ze środków bezzwrotnych, takich jak fundusze unijne (w ramach nowej perspektywy finansowej 2007-2013) lub/i funduszy krajowych, takich jak np. fundusze Totalizatora Sportowego. Zakłada się, że w tym wariancie konieczne będzie wykorzystanie środków własnych miasta (kredytu) do maks. wysokości ok. 15% wartości inwestycji. Jako drugi wariant realizacji inwestycji przyjęto sfinansowanie całości lub zdecydowanej większości nakładów przez inwestora prywatnego, który będzie zarządzał obiektem i czerpał z niego korzyści przez określony okres czasu, gwarantujący minimalną akceptowalną stopę zwrotu. W wariancie tym rozpatrzono aspekt finansowy i wynikające z niego parametry umowy (udział finansowy i czas trwania umowy) niezależnie od analizy formuły prawnoorganizacyjnej przedsięwzięcia o charakterze partnerstwa publiczno-prywatnego, lecz nie koniecznie opartej o ustawę o PPP (możliwe rozwiązania obejmują dzierżawę, najem, koncesję itp.). Jednak ze względu na tezę sformułowaną na wstępie, w celu poprawy efektywności przedsięwzięcia przyjęto złożenie jego istotnej modyfikacji, polegającej na zastąpieniu projektu pensjonatu całkowicie nowym projektem budowy hotelu o standardzie 8 trzygwiazdkowym na 60 pokoi z zapleczem konferencyjnym. Przyjęto, iż hotel powinien być silnie zintegrowany z Kompleksem Sportowo-Rekreacyjnym. Standard Kompleksu powinien być istotnie podniesiony, aczkolwiek w analizie zachowano parametry istniejącego projektu. Alternatywnym rozwiązaniem byłaby sprzedaż nieruchomości pod budowę kompleksu sportowego-rekreacyjnego z zapleczem hotelowym, dla której wystarczające byłoby przeprowadzenie przetargu z określeniem warunków funkcjonalno-przestrzennych i architektonicznych oraz głównym kryterium w postaci ceny. Wariant ten nie wymaga dodatkowych analiz, dlatego nie był przedmiotem niniejszego opracowania. Głównym mankamentem tego rozwiązania jest całkowita utrata kontroli Miasta nad niezwykle cennym gruntem, jak też kierunkami, w których będzie rozwijać się jego zagospodarowanie. 1.2.4 WNIOSKI I PODSUMOWANIE Wariant 1. Regionalne Centrum Szkoleniowo-Rekreacyjno-Sportowe (z zapleczem noclegowym) zarządzane przez Miasto i współfinansowane z funduszy UE Budżet Projektu Wyszczególnienie\Lata Koszty inwestycyjne, w tym: Kompleks sportowo-basenowy Młyn Willa Promień + internat Zagospodarowanie terenu Inżynier kontraktu Koszty finansowe: Koszty administracyjne Koszty marketingu Rezerwa Kapitał obrotowy Budżet projektu razem -1 6 819 488 5 470 272 158 300 759 813 431 103 320 918 125 850 0 5 000 357 020 0 7 628 276 Źródło: Opracowanie własne. 0 13 557 125 10 874 887 314 700 1 510 507 857 031 637 984 63 375 0 15 000 709 755 543 595 15 526 835 Razem 20 376 613 16 345 159 473 000 2 270 320 1 288 134 958 902 189 225 0 20 000 1 066 776 543 595 23 155 111 Źródła finansowania Wyszczególnienie\Lata -1 0 Razem Miasto – wkład własny 2 200 523 4 732 173 6 932 695 (kredyt bankowy) Dofinansowanie UE/inne 5 427 754 10 794 662 16 222 416 Razem źródła finansowania 7 628 276 15 526 835 23 155 111 * Pokrycie rezerwy nastąpi poprzez zaciągnięcie linii kredytowej, która zostanie wykorzystana tylko w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, zwiększających całkowite koszty inwestycji. Źródło: Opracowanie własne. Dochody z działalności operacyjnej Inne dochody PRZYCHODY Basen Hala sportowa Powierzchnie fitness/wellness 1 2 199 609 143 065 520 555 9 2 1 979 797 100 000 520 555 3 => 1 771 744 100 000 520 555 Gastronomia - wynajem powierzchni 23 170 Salka seminaryjna 36 000 Automaty 12 240 Powierzchnie reklamowe 15 000 Młyn 59 400 Pensjonat 889 140 Razem przychody 3 898 179 KOSZTY Zespół sportowo—rekreacyjny 2 589 900 Pensjonat 554 972 Koszty operacyjne działalności 3 144 872 Podatek od nieruchomości 116 699 Koszt razem 3 261 570 Dochód operacyjny netto (EBITDA) 636 609 Źródło: Opracowanie własne. 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 1 000 283 3 746 444 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 1 111 425 3 649 534 2 589 900 624 343 3 214 243 116 699 3 330 942 415 502 2 589 900 693 714 3 283 614 116 699 3 400 313 249 221 Przyjęto założenie, że kredyt zostanie zaciągnięty na 15 lat, a spłata będzie następować z dochodów Ośrodka. Wg przewidywań obsługa kredytu spowoduje wzrost wskaźnika zadłużenia budżetu do blisko 50% (po wliczeniu do dochodów dotacji oraz przychodów Ośrodka), zaś wskaźnik spłat osiągnie poziom ok. 5,4%. Po uwzględnieniu nakładów inwestycyjnych i odtworzenie wyposażenia oraz spłaty kredytu rachunek przepływów-pieniężnych wskazuje na konieczność pokrycia przez Miasto, w okresie spłaty kredytu, to jest pierwszych 15 lat działalności, deficytu w wysokości 266 tys. zł. Przyjęto założenie, że deficyt ten zostanie pokryty w formie dotacji (przy założeniu bezpłatnego dostępu dzieci i młodzieży do basenu i hali sportowej w paśmie szkolnym), bądź w formie wykupu tego pasma na rzecz szkół. Po spłacie kredytu, począwszy od 16 roku działalności, Kompleks byłby przedsięwzięciem samofinansującym się. W obowiązkach Miasta pozostałoby jedynie dokonywanie okresowych (raz na 20 lat) remontów generalnych obiektów (szacunkowo w kwocie 1,7 mln zł). Wariant 2. Kompleks Hotelowo-Konferencyjny i współfinansowany i zarządzany przez Inwestora Prywatnego. Rekreacyjno-Sportowy Budżet Projektu Wyszczególnienie\Lata Koszty projektowania Koszty inwestycyjne, w tym: Kompleks sportowo-basenowy Młyn Willa Promień Hotel 3* Zagospodarowanie terenu Inżynier kontraktu Koszty finansowe: Koszty administracyjne Koszty marketingu Rezerwa Kapitał obrotowy Budżet projektu razem -1 400 000 8 847 979 5 470 272 129 754 217 212 2 677 378 353 363 353 919 314 601 256 800 0 460 095 0 10 633 395 Źródło: Opracowanie własne. 10 0 0 17 589 762 10 874 887 257 951 431 817 5 322 622 702 485 703 590 119 706 256 800 100 000 914 668 802 756 20 497 189 Razem 400 000 26 437 741 16 345 159 387 705 649 030 8 000 000 1 055 847 1 057 510 434 307 513 600 100 000 1 374 763 802 756 31 130 583 Źródła finansowania Wyszczególnienie\Lata Miasto Inwestor Prywatny, w tym: - wkład własny - kredyt bankowy Razem źródła finansowania -1 0 10 633 395 4 520 283 6 113 112 10 639 372 Źródło: Opracowanie własne. 0 0 20 497 189 7 931 951 12 565 238 20 519 528 Razem 0 31 130 583 12 452 233 18 678 350 31 158 899 Przyjęto założenie, że Inwestor Prywatny będzie finansował przedsięwzięcie (60% kosztów) dziesięcioletnim kredytem inwestycyjnym. Inne dochody PRZYCHODY Basen Hala sportowa Powierzchnie fitness/wellness Gastronomia - wynajem Salka seminaryjna Automaty Powierzchnie reklamowe Młyn Hotel Razem przychody KOSZTY Zespół sportowo--rekreacyjny Hotel Koszty operacyjne działalności Podatek od nieruchomości Razem koszty Dochód operacyjny netto (EBITDA) 1 2 761 792 178 654 715 740 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 3 570 430 7 372 425 2 589 900 2 136 633 4 726 533 149 445 4 875 979 2 496 447 Źródło: Opracowanie własne. 2 3 2 530 220 135 589 715 740 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 4 016 734 7 544 092 2 310 408 135 589 715 740 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 4 463 038 7 770 584 2 589 900 2 403 713 4 993 613 149 445 5 143 058 2 401 035 2 589 900 2 670 792 5 260 692 149 445 5 410 137 2 360 447 W dochodach uwzględniono dochody z tytułu wykupu przez Miasto usług na basenie i w hali sportowej na rzecz dzieci i młodzieży szkolnej w kwocie 328 tys. zł. Analiza wewnętrznej stopy zwrotu z inwestycji dla Inwestora Prywatnego wskazuje, że inwestycja przekroczy graniczny minimalny próg opłacalności, szacowany obecnie na ok. 8% (średnia stopa kapitalizacji na rynku nieruchomości poza terenem wielkich miast), po 26 latach zarządzania. 11 IRR Inwestora Prywatnego 10% 9% 8% 7% 6% 5% 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 okres umowy (zarządzania) w latach Źródło: Opracowanie własne. Z wykresu przedstawionego poniżej wynika, że projekt jest bardzo wrażliwy na zmianę poziomu przychodów, zwłaszcza na ich spadek. Przy 26-letnim okresie umowy dzierżawy, w przypadku uzyskania przez Inwestora Prywatnego przychodów o 10% wyższych niż przyjęto w prognozie, jego wewnętrzna stopa zwrotu z inwestycji zwiększy się o 4,3 pp. (tj. do 12,4%). Natomiast w przypadku zmniejszenia przychodów o 10% IRR obniży się o 4,9 pp. (do 3,31%). Zwiększenie poziomu przychodów o 10% powoduje przyspieszeni momentu przekroczenia progu opłacalności do 16 roku eksploatacji, a o 5% do 20 roku. Natomiast w przypadku obniżenia przychodów o 10%, względem poziomu bazowego, moment uzyskania progu opłacalności przesuwa się poza okres 40 lat. 12 Zmiana wewnętrznej stopy zwrotu z inwestycji (IRR) w zalezności od zmiany poziomu przychodów i okresu umowy 14% +10% IRR Inwestora prywatnego 12% +5% 10% przychody wg prognozy 8% -5% 6% -10% 4% 8% - próg opłacalności 2% 0% 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 Okres umowy (dzierżawy) w latach Może się okazać, iż ze względu na rozbieżną ocenę ryzyka operacyjnego leżącego po stronie Inwestora oraz kosztu kapitału, jego oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji będzie większa lub mniejsza, niż przyjęto w niniejszym modelu. Wówczas oczekiwany przez niego okres obowiązywania umowy koncesji będzie odpowiednio dłuższy lub krótszy. Ostateczny okres obowiązywania umowy będzie uzależniony od rezultatu przetargu na dzierżawę. 1.2.5 UZASADNIENIE NA PODSTAWIE OTOCZENIA RYNKOWEGO I WYNIKÓW ANALIZY MARKETINGOWYCH, PRZEPROWADZONYCH W KAZIMIERZU 1. Obszar oddziaływania projektu obejmuje okręg o średnicy około 30-40 km. Na jego ograniczenie terytorialne wpływa kompleks sportowo-basenowy w Kozienicach o szerokich funkcjach i dobrze zagospodarowany. Poza tym obiektem, baza sportowa we wskazanym obszarze oddziaływania cechuje się dość niskim standardem. Obiekty o różnych funkcjach (baseny, sale sportowe, boiska są często rozproszone). Dostępność obiektów basenowych, w wielu przypadkach sprowadza się do basenów przyszkolnych. 2. Ceny w analizowanych obiektach należą do niższych, jednak są zróżnicowane. Nie mają one bezpośredniego wpływu na przyjmowane ceny w planowanym kompleksie sportowo-rekreacyjnym w Kazimierzu, jako że głównym odbiorcą usług (pod kątem wysokości przeznaczanych środków na rozrywkę) jest turysta, który przyjechał specjalnie do Kazimierza w celu zwiedzenia Miasta i wypoczynku. 3. Należy zwrócić uwagę na obiekt, stanowiący potencjalnie najpoważniejszą konkurencję dla obiektu, tj. Hotel Bohema (planowane oddanie do użytku w lipcu br.). Hotel „BOHEMA SPA & FITNESS” dysponuje komfortowymi pokojami, restauracją, salą konferencyjną i gimnastyczną, krytym basenem i gabinetami odnowy Hotel 13 oferuje takie rodzaje zajęć rekreacyjnych, jak: gimnastyka, aerobik, marszobiegi, gimnastyka w basenie, stretching i inne, oraz zabiegi odnowy biologicznej: masaż ręczny, sauna, jacuzzi, masaż podwodny, bicze szkockie, drenaż limfatyczny, elektrostymulacja, masaż termiczny. Obiekt stanowi konkurencję przede wszystkim wobec zamożniejszych, starszych turystów, którzy „na miejscu” mają dostęp do usług zdrowotnych (spa) i rehabilitacyjnych. Nie będzie zagrożeniem jednak dla turystów, którzy nie skorzystają z noclegu w tym obiekcie oraz ze względu na wyższe niż planowane w kompleksie sportowo-rekreacyjnym, ceny. Powstanie hotelu może jednak wpłynąć na postrzeganie najbliższego otoczenia dla inwestycji, planowanej przez Miasto, przez potencjalnych inwestorów. 4. Wszystkie z obiektów, branych pod uwagę podczas analizy otoczenia rynkowego, są zarządzane przez miasta (w formule zakładu budżetowego). Ma to uzasadnienie w wysokości przychodów, jakie uzyskują ze swojej działalności (co jest skorelowane z możliwościami zagospodarowania danego obiektu), a które nie odpowiadają kosztom ich utrzymania. Utrzymanie wszystkie obiektów jest w większym lub mniejszym stopniu dotowane przez samorządy, niezależnie od środków kierowanych na wykup na rzecz dzieci i młodzieży szkolnej usług przez nie świadczonych. Przykładowo MOSiR w Puławach, którego koszty eksploatacji wyniosły w ub.r. ok. 2,4 mln zł, otrzymał w dotację przedmiotową w kwocie 940 tys. zł. Ponadto miasto Puławy opłaciło koszt zajęć dla dzieci i młodzieży oraz koszt organizacji imprez sportowo-rekreacyjnych na kwotę blisko 1 mln zł. Z przeprowadzonej analizy marketingowych (badania zostały wykonane w dniach 30 kwietnia-2 maja br. na grupie 208 turystów przebywających wówczas w Kazimierzu) wynika, że turyści popierają koncepcję powstania kompleksu sportowo-rekreacyjnego w Kazimierzu. Głównymi grupami zainteresowanymi korzystaniem z oferty planowanego obiektu są turyści podróżujący z rodzinami oraz podróżujący w grupie. Badania przeprowadzone wśród turystów, wskazują na duże zainteresowanie planowanym obiektem. Głównymi grupami zainteresowanymi korzystaniem z oferty planowanego obiektu są młodzi ludzie oraz rodziny z dziećmi i podróżujący w grupie. Turyści w przewadze są zainteresowani funkcjami relaksacyjnymi i wypoczynkowymi takiego obiektu, umożliwiającymi im wypoczynek (nocleg) na wysokim i bardzo wysokim poziomie oraz rekreacyjne rozrywki (w tym luksusowe). Większość badanych wskazywała na chęć noclegu w pokojach gościnnych (48%), jednak 25% wskazało na hotel ***. Oznacza to, ze są to osoby o większych możliwościach wydatkowania środków na rozrywkę niż turyści zatrzymujący się w Kazimierzu „na chwilę” bądź wybierający camping czy schronisko na miejsce noclegu. Wskazuje to równocześnie na określone preferencje co do standardu i jakości usług, oferowanych przez obiekt sportowo-rekreacyjny. Według szacunków przeprowadzonych na podstawie badań obecność Kompleksu SportowoRekreacyjnego skłoniłaby turystów odwiedzających Kazimierz do wydłużenia pobytu w mieście średnio 1,3 doby, podczas gdy obecnie korzystający z noclegu, wykupują średnio 1,7 doby hotelowej. Najwięcej, bo 50% badanych, za korzystanie z wybranych usług byłoby gotowych zapłacić od 15 do 40 zł (jedna osoba). Mając na względzie różne możliwości odpowiedzi przy tym pytaniu w ankiecie, należy zwrócić uwagę, że nie są to przedziały najniższe. Co wskazuje na 14 określony poziom (jednak nie najwyższy) zasobności turystów, odwiedzających Kazimierz. Istnieje przy tym niebezpieczeństwo sezonowości popytu na usługi, oferowane przez kompleks sportowo-rekreacyjny, jako że podane przedziały cenowe są o wyższe w stosunku do obiektów basenowych, istniejących w okolicy dla mieszkańców byłyby one zaporowe, co kształtuje profil obiektu przede wszystkim w nastawieniu na turystów. Przy takim ukierunkowaniu profilu Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego w Kazimierzu Dolnym realizacja inwestycji jest uzasadniona i ma szanse powodzenia. 15 2. ANALIZA BADAŃ MARKETINGOWYCH 2.1. ZAŁOŻENIA METODOLOGICZNE Jako punkt wyjścia do przyjęcia założeń badawczych uznano, że turyści przebywający w Kazimierzu, mieście atrakcyjnym turystycznie (podobnie, jak turyści korzystający z bazy noclegowej) reprezentują możliwie szerokie spektrum zjawiska turystyki i odzwierciedlają grupę klientów, do których skierowana będzie oferta kompleksu sportowo-rekreacyjnego. Niezależnie bowiem od motywów/celów podjęcia podróży, jej formy organizacyjnej, wykorzystywanych środków transportu i obiektów noclegowych, w miejscach turystycznie atrakcyjnych pojawia się możliwość dotarcia do każdego z tych segmentów ruchu turystycznego. Przyjęte założenia metodologiczne można podzielić na trzy grupy: 1. ustalenie kryteriów wyznaczenia grup respondentów i przyjęcie odpowiednich zasad przeprowadzenia badania; 2. określenie zasad prowadzenia wywiadu i zasad doboru respondentów; 3. opracowanie kwestionariusza ankiety, organizacja badań w terenie oraz agregacja i przetworzenie uzyskanych wyników. Za główną hipotezę badawczą przyjęto, że przebywający w Kazimierzu turyści są zainteresowani powstaniem w Mieście kompleksu sportowo-rekreacyjnego. Za mierniki przyjęto: Sposób spędzania wolnego czasu przez turystów; Zainteresowanie różnymi rodzajami sportu i rekreacji; Skłonność do korzystania z oferty mającego powstać obiektu; Wpływ na przedłużenie pobytu lub ponowne odwiedziny Kazimierza; Zainteresowanie programami lojalnościowymi i łączonymi (kompleksowymi) biletami. Przyjęto, iż wywiad będzie przeprowadzany na podstawie anonimowego kwestionariuszaankiety przez przeszkolonych ankieterów. Czas wywiadu nie może przekraczać 10 minut, a pytania (poza wyjątkami) mają formę zamkniętą. 2.2. ZASADY DOBORU BADANEJ PRÓBY Badania marketingowe turystów przyjezdnych zostały przeprowadzone w Kazimierzu w dniach 30 kwietnia – 1maja br. (długi weekend majowy). Przeprowadzono 208 ankiet wśród turystów przebywających w Kazimierzu. Respondenci zostali przypadkowo wybrani do badań. Wśród ankietowanych znalazło się pięciu obcokrajowców: 1 osoba z Rosji, 1 osoba ze Stanów Zjednoczonych, 3 osoby z Francji, większość stanowili Polacy. W związku z tak małą liczbą obcokrajowców, jeśli nie 16 zaznaczono w analizie inaczej, wszelkie wskazania będą odnosiły się do wszystkich respondentów ogółem, bez wyróżniania narodowości. Ze względu na pilotażowy charakter badań przyjęto warstwowy wielostopniowy dobór próby, zakładając znalezienie wśród respondentów osoby obydwu płci, z różnym wykształceniem, samotnych oraz z rodziną, o różnym stopniu aktywności fizycznej i różnych przyzwyczajeniach, związanych ze spędzaniem wolnego czasu. Badanie zostało przeprowadzone poprzez zebranie i analizę dwóch rodzajów danych: a) dane pierwotne – ankietowanie turystów (polskich i zagranicznych) w połączeniu z rozmowami z badanymi w celu uzyskania dodatkowych informacji; b) dane wtórne – analiza opracowań statystycznych, dotyczących turystyki, sportu i rekreacji, preferencji spędzania wolnego czasu (Internet, dokumenty w tradycyjnej formie). Narzędzia badawcze (formy pomiaru i instrumenty pomiarowe): Podczas badania marketingowego został wykorzystany kwestionariusz, zawierający pytania, dotyczące przedmiotowych zagadnień, w formule pytań typu closed-end questions (pytania zamknięte) i open-end questions (pytania otwarte). Badanie zostały przeprowadzone w formie wywiadu, przeprowadzonego na ulicach i na rynku w Kazimierzu. 17 2.3 PODSUMOWANIE PRZEPROWADZONYCH BADAŃ Z przeprowadzonej analizy wynika, że turyści popierają koncepcję powstania kompleksu sportowo-rekreacyjnego w Kazimierzu. Głównymi grupami zainteresowanymi korzystaniem z oferty planowanego obiektu są turyści podróżujący z rodzinami oraz podróżujący w grupie. Badania przeprowadzone wśród turystów, wskazują na duże zainteresowanie planowanym obiektem. Głównymi grupami zainteresowanymi korzystaniem z oferty planowanego obiektu są młodzi ludzie oraz rodziny z dziećmi i podróżujący w grupie. Turyści w przewadze są zainteresowani funkcjami relaksacyjnymi i wypoczynkowymi takiego obiektu, umożliwiającymi im wypoczynek (nocleg) na wysokim i bardzo wysokim poziomie oraz rekreacyjne rozrywki (w tym luksusowe). Większość badanych wskazywała na chęć noclegu w pokojach gościnnych (48%), jednak 25% wskazało na hotel ***. Oznacza to, ze są to osoby o większych możliwościach wydatkowania środków na rozrywkę niż turyści zatrzymujący się w Kazimierzu „na chwilę” bądź wybierający camping czy schronisko na miejsce noclegu. Wskazuje to równocześnie na określone preferencje co do standardu i jakości usług, oferowanych przez obiekt sportowo-rekreacyjny. Najwięcej, bo 50% badanych, za korzystanie z wybranych usług byłoby gotowych zapłacić od 15 do 40 zł (jedna osoba). Mając na względzie różne możliwości odpowiedzi przy tym pytaniu w ankiecie, należy zwrócić uwagę, że nie są to przedziały najniższe. Co wskazuje na określony poziom (jednak nie najwyższy) zasobności turystów, odwiedzających Kazimierz. Istnieje przy tym niebezpieczeństwo sezonowości popytu na usługi, oferowane przez kompleks sportowo-rekreacyjny, jako że podane przedziały cenowe są o wyższe w stosunku do obiektów basenowych, istniejących w okolicy dla mieszkańców byłyby one zaporowe, co kształtuje profil obiektu przede wszystkim w nastawieniu na turystów. 18 2.4 ZAKRES PYTAŃ W BADANIU MARKETINGOWYM Pytania obejmowały kwestie związane z chęcią korzystania z planowanego obiektu po zakończeniu zwiedzania zabytków. Badania nie obejmowały analiz ruchu turystycznego w Kazimierzu i w jego okolicach. W szczególności przedmiotem badań marketingowych były zagadnienia, związane z następującymi kwestiami: 1. Zainteresowanie skorzystaniem z obiektu; 2. Czy mieliby czas na skorzystanie z obiektu; 3. Preferencje (basen, fitness, gastronomia, sauny, masaże, rehabilitacja, salon kosmetyczny, itd.); 4. Kwota, którą byliby gotowi wydatkować na usługi; 5. Czy obecność obiektu wpłynęłaby na wydłużenie pobytu w Kazimierzu; 6. Czy obecność obiektu skłoniłaby do ponownego odwiedzenia Kazimierza. 2.5 CHARAKTERYSTYKA RESPONDENTÓW NA PODSTAWIE PRZEPROWADZONYCH BADAŃ Ankietowani to w większości kobiety, które stanowią 58% badanych, w stosunku do 42% mężczyzn. Mężczyźni 42% Kobiety 58% Źródło: Opracowanie własne. Ankieterzy starali się, aby rozkład wieku badanych był w miarę możliwości równomierny, jednak aby nie zaburzał specyfiki badanej grupy (turyści). Wśród badanych znalazło się 25% osób w wieku 14-24 lata, 32% osób w wieku 25-34 lata, 16% - w wieku 35-44 lata i 29% - w wieku powyżej 44 lat. Wyniki wskazują, że najwięcej turystów w Kazimierzu jest grupie osób do 34 roku życia (57%). 19 Wykres 1. Struktura wiekowa respondentów Wiek 14-24 lat 25% powyżej 44 lat 27% Wiek 35-44 lat 16% Wiek 25-34 lat 32% Źródło: Opracowanie własne. Respondenci w większości mieli wykształcenie wyższe (59% badanych), 39% osób wskazało na wykształcenie średnie (zawodowe lub ogólnokształcące), jedynie 2% badanych podało wykształcenie podstawowe. Wykres 2. Struktura wykształcenia respondentów podstwowe 2% średnie ogólnokształcące 17% wyższe 59% średnie zawodowe 22% Źródło: Opracowanie własne. 2.6 CEL I SPOSÓB PODRÓŻOWANIA TURYSTÓW DO KAZIMIERZA Pytania zadawane w dalszej kolejności dotyczyły aspektów, związanych z celem przyjazdu do Kazimierza, sposobem spędzania czasu w Kazimierzu oraz chęci przeznaczenia określonych środków i czasu na spędzenie czasu w kompleksie sportowo-rekreacyjnym. Przy określeniu celu wizyty, respondenci mieli do wyboru następujące możliwości odpowiedzi (możliwy był wybór więcej niż jednej odpowiedzi): a) zatrzymałem się przypadkowo; 20 b) c) d) e) f) przyjechałem zwiedzić różne miasta w Polsce; przyjechałem specjalnie do Kazimierza; odpoczywam podczas urlopu; inny cel (biznesowy, szkoleniowy); inne. Najwięcej respondentów zaznaczało, że przyjechało specjalnie do Kazimierza (70% badanych). 17% osób odpoczywa podczas urlopu, a 10% osób zwiedza różne miasta Polski. Wśród odwiedzających Kazimierz, specjalnie przyjechało tu 69% kobiet i 72% mężczyzn. Dużo mniej osób wskazało, że odpoczywa tutaj podczas urlopu (17% kobiet i 18% mężczyzn) lub, że zwiedza inne miasta w Polsce (13% kobiet i 7% mężczyzn). Pozostałe odpowiedzi miały po kilka procent wskazań. Wykres 3. Cel wizyty w Kazimierzu - struktura ogółem i wg płci a) zatrzymałem się przypadkowo; 80% 60% b) przyjechałem zwiedzić różne miasta w Polsce, 40% c) przyjechałem specjalnie do Kazimierza; 20% d) odpoczywam podczas urlopu 0% ogółem kobiety mężczyźni e) inny cel (biznesowy, szkoleniowy) Źródło: Opracowanie własne. Podobny rozkład odpowiedzi, wskazujący na przewagę odpowiedzi, dotyczącej celowego przyjazdu do Kazimierza, dotyczy osób w poszczególnych grupach wiekowych (kształtuje się w granicach 67% - 72%). Oprócz tej odpowiedzi, najwięcej osób wskazało na zwiedzanie różnych miast w Polsce (19% osób w wieku 35-44 lata i 18% w wieku powyżej 45 lat) oraz odpoczywanie podczas urlopu (19% odpowiedzi osób w wieku powyżej 45 roku życia i 18% odpowiedzi osób w wieku 15-24 lata). Wykres 4. Cel wizyty w Kazimierzu - struktura wg wieku a) zatrzymałem się przypadkowo; 80% 70% b) przyjechałem zwiedzić różne miasta w Polsce, 60% 50% c) przyjechałem specjalnie do Kazimierza; 40% 30% d) odpoczywam podczas urlopu 20% 10% 0% 15-24 lat 25-34 lat 35-44 lat powyżej 45 lat Źródło: Opracowanie własne. 21 e) inny cel (biznesowy, szkoleniowy) Jeśli chodzi o wykształcenie respondentów, specjalnie do Kazimierza przyjechały osoby z wykształceniem średnim i wyższym (około 70%), aby przede wszystkim odpocząć (18% osób z wykształceniem wyższym i 17% osób z wykształceniem średnim). Wykres 5. Cel wizyty w Kazimierzu - struktura wg wykształcenia a) zatrzymałem się przypadkowo; 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% b) przyjechałem zwiedzić różne miasta w Polsce, c) przyjechałem specjalnie do Kazimierza; d) odpoczywam podczas urlopu podstawowe średnie średnie ogólnokszt. zawodowe wyższe e) inny cel (biznesowy, szkoleniowy) Źródło: Opracowanie własne. W ankiecie pytano o sposób podróżowania turystów w celu oszacowania faktycznej liczby osób w imieniu których się wypowiadają. Inna jest waga odpowiedzi respondenta co do rodzaju spędzania wolnego czasu, jeśli podróżuje samotnie, a inna – jeśli podróżuje z rodziną (wówczas zakres spędzania czasu na określonej rozrywce jest pomnożony przez większą liczbę osób). Najwięcej osób podróżuje z partnerem lub partnerką albo ze znajomymi (38% wszystkich wskazań). Kobiety w większości podróżują ze znajomymi (41%), z partnerem (31%) oraz z rodziną (25%). Mężczyźni zaś przede wszystkim podróżują z partnerką (47%), ze znajomymi (35%), a także z rodziną (19%). Samotnie podróżujący stanowią 3% wszystkich badanych, a niewiele więcej (4%) – osoby podróżujące z wycieczką grupową. Wykres 6. Sposób podróżowania - struktura ogółem i wg płci a) samotnie; 50% 40% b) z partnerem/partnerką; 30% c) z rodziną (dziećmi); 20% d) ze znajomymi. 10% 0% ogółem kobiety mężczyźni e) z wycieczką grupową Źródło: Opracowanie własne. Z partnerem albo partnerką najwięcej podróżuje osób w wieku 25-34 lata. Młodsi częściej wybierają się w podróż ze znajomymi (42%), a z partnerem (partnerką) wyjeżdża 36% osób. Osoby w wieku 25-44 lata również często podróżują ze znajomymi (41%). Najstarsi 22 respondenci (w wieku powyżej 45 roku życia) najczęściej podróżują z partnerem (partnerką), na co wskazało 37% badanych oraz z rodziną (32%). Wykres 7. Sposób podróżowania - struktura wg wieku 50% a) samotnie; 40% b) z partnerem/partnerką; 30% c) z rodziną (dziećmi); 20% d) ze znajomymi. 10% e) z wycieczką grupową 0% 15-24 lat 25-34 lat 35-44 lat powyżej 45 lat Źródło: Opracowanie własne. Przyglądając się wykształceniu respondentów, widać, że podróżują oni przede wszystkim partnerem (partnerką), na co wskazuje około 40% badanych z każdym wykształceniem oraz ze znajomymi (około 40% wskazań). W grupie osób najmłodszych (15-24 lata) na pierwsze miejsce wysuwa się podróżowanie z rodziną (50%), co tłumaczy się podróżowaniem z małymi dziećmi. Wykres 8. Sposób podróżowania - struktura wg wykształcenia 50% a) samotnie; 40% b) z partnerem/partnerką; 30% c) z rodziną (dziećmi); 20% 10% d) ze znajomymi. 0% podstawowe średnie średnie ogólnokszt. zawodowe wyższe e) z wycieczką grupową Źródło: Opracowanie własne. Pytania, dotyczące spędzania wolnego czasu dotyczyły następujących kwestii: a) długości czasu, jaki turyści planują spędzić w Kazimierzu; b) na jakie rozrywki najchętniej przeznaczyliby czas (np. w przypadku możliwości pozostania dłużej w Kazimierzu); c) z jakiego obiektu noclegowego korzystają (lub, jeśli jest to jednodniowy pobyt, skorzystaliby) podczas pobytu w Kazimierzu; d) Jakimi usługami, generowanymi przez kompleks sportowo-rekreacyjny, byliby zainteresowani. 23 Co do długości pobytu w Kazimierzu, najwięcej turystów wskazało, że spędzi tu cały dzień (42% badanych), w dalszej kolejności turyści planowali spędzić tu 3-5 dni (23%), trochę mniej, bo 2 dni – wskazało 13% turystów, a 15% po zwiedzeniu rynku zamierzało wyjechać z Kazimierza. Wykres 9. Długość pobytu - struktura ogółem i wg płci a) tylko zwiedzam rynek i jadę dalej 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% b) spędzę tu cały dzień c) spędzę tu 2 dni d) spędzę tu 3-5 dni e) spędzę tu 6-7 dni ogółem kobiety mężczyźni f) spędzę więcej niż 7 dni Źródło: Opracowanie własne. Zarówno kobiety, jak i mężczyźni planowali zostać w Kazimierzu co najmniej na jeden cały dzień (44% kobiet i 41% mężczyzn) lub spędzić tu 3-5 dni (24% kobiet i 21% mężczyzn). Najwięcej osób pozostających na cały dzień w Kazimierzu jest w grupie wiekowej 15-24 lata (54% wskazań), nieco mniej w grupie 35-44 lata (47%) i w grupie powyżej 45 lat (42%). Około 30% osób w wieku od 15 do 34 lat planowało zostać dłużej (tj. 3-5 dni), jednak należy pamiętać, że 22% osób w wieku w wieku od 25 do 44 lat po zwiedzeniu rynku chciało wyjechać z miasta. Dokładny rozkład odpowiedzi prezentuje wykres poniżej. Wykres 10. Długość pobytu - struktura wg wieku a) tylko zwiedzam rynek i jadę dalej 45% 40% b) spędzę tu cały dzień 35% 30% c) spędzę tu 2 dni 25% d) spędzę tu 3-5 dni 20% 15% e) spędzę tu 6-7 dni 10% 5% f) spędzę więcej niż 7 dni 0% ogółem kobiety mężczyźni Źródło: Opracowanie własne. 24 Najchętniej w Kazimierzu na dłuższy okres pozostają osoby z wykształceniem średnim (43% spędzi tu 3-5 dni) i wyższym (na ten sam okres pozostaje 24% osób). 60% osób z wykształceniem średnim spędzi pełny cały dzień w Kazimierzu. Jeśli chodzi o najmłodsze osoby, ich obecność w mieście jest związana najczęściej w uczestnictwem w wycieczce szkolnej, na co wskazują odpowiedzi, że 70% osób najdłużej zostaje w Kazimierzu na jeden dzień albo tylko zwiedzają rynek i jadą dalej. Wykres 11. Długość pobytu - struktura wg wykształcenia a) tylko zwiedzam rynek i jadę dalej b) spędzę tu cały dzień 60% 50% 40% c) spędzę tu 2 dni 30% d) spędzę tu 3-5 dni 20% 10% e) spędzę tu 6-7 dni 0% podstawowe średnie średnie ogólnokszt. zawodowe wyższe f) spędzę więcej niż 7 dni Źródło: Opracowanie własne. 2.7 FORMY SPĘDZANIA WOLNEGO CZASU WŚRÓD TURYSTÓW W ramach badania zainteresowania ankietowanych formami spędzania przez nich wolnego czasu, do wyboru były następujące odpowiedzi: a) b) c) d) e) f) g) odwiedzenie restauracji, pubu; zwiedzanie innych obiektów wypoczynek mieście (zabytki, muzea, galerie, itp.); zwiedzenie szlaku turystyczno-krajoznawczego; skorzystanie z noclegu; skorzystanie z rozrywki (dyskoteka, kręgielnia, itp.); wypoczynek w kompleksie sportowo-rekreacyjnym (basen, sauny, siłownia); skorzystanie z usług zdrowotnych (masaże i hydromasaże, kuracje zdrowotne, zabiegi pielęgnacyjne, itp.). Respondenci mogli wybrać więcej niż jedną odpowiedź. Najwięcej turystów wyraziło zainteresowanie odwiedzeniem restauracji lub pubu (60% respondentów). W następnej kolejności wskazywano na zwiedzenie zabytków, muzeów, galerii i szlaków turystyczno-krajoznawczych (po 58 wskazań). Połowa respondentów byłaby zainteresowana skorzystaniem z noclegu i wypoczynkiem w kompleksie sportoworekreacyjnym. 31% osób chciałoby skorzystać z rozrywki (dyskoteka, kręgielnia), a 35% - z usług zdrowotnych. Spośród wszystkich badanych 43% wskazało, że chętnie jednocześnie odwiedziłoby restaurację i zwiedziłoby zabytki w mieście. 39% badanych odwiedziny w restauracji 25 połączyłoby ze zwiedzaniem szlaków turystyczno-krajoznawczych. Tyle samo badanych nastawiłoby się na zwiedzanie szlaków turystyczno-krajoznawczych i zabytków, a 38% respondentów zwiedzanie szlaków połączyłoby ze skorzystaniem z noclegu. Istotnym wskaźnikiem jest odsetek osób, które korzystanie z restauracji czy pubu połączyły z wypoczynkiem w kompleksie sportowo-rekreacyjnym. Takich osób jest 35%. Niewiele mniej, bo 32% respondentów połączyłoby zwiedzanie szlaków turystycznokrajoznawczych z wypoczynkiem w obiekcie sportowo-rekreacyjnym. Tyle samo osób zostałoby na noc (czyli przedłużyłoby swój pobyt w Kazimierzu i odpoczęłoby w takim obiekcie. 30% badanych to osoby najbardziej aktywne – połączyłyby zwiedzanie zabytków i odpoczynek w kompleksie sportowo-rekreacyjnym. Połączenie różnych form aktywności ze skorzystaniem z usług zdrowotnych oscylowało wokół 20%. Zainteresowanie różnymi formami rozrywki kształtowało się różnorodnie w zależności od płci. Kobiety najchętniej zwiedziłyby trasy turystyczno-krajoznawcze, a mężczyźni – spędzili czas w restauracji lub w pubie (po 64% wskazań). W dalszej kolejności panie zwiedziłyby zabytki i muzea (61% respondentek), skorzystałyby z restauracji (58% wskazań), czy noclegu (54%). Prawie połowa kobiet (49%) spędziłaby czas w kompleksie sportowo-rekreacyjnym. Mężczyźni poświeciliby czas na zwiedzanie zabytków i muzeów (54% wskazań), ale równie chętnie odpoczęliby w obiekcie sportowo-rekreacyjnym (53% odpowiedzi). Dopiero w dalszej kolejności zwiedziliby szlaki turystyczno-krajoznawcze (51% wskazań) czy skorzystaliby z noclegu (46%). Na podstawie powyższych wyników, widać dość duże zainteresowanie obiektem wśród turystów, nieco większe wśród mężczyzn niż wśród kobiet. Wykres 12. Formy spędzania czasu - struktura ogółem i wg płci 70% a) skorzystać z restauracji, pubu itp; b) zwiedzić zabytki, muzea, galerie; 60% 50% c) zwiedzić szlaki turystycznokrajoznawcze; 40% d) skorzystać z noclegu; 30% e) skorzystać z rozrywki (dyskoteka, kręgielnia itp.); 20% 10% 0% ogółem kobiety mężczyźni f) wypocząć w kompleksie sportowo-rekreacyjnym (basen, sauny, siłownia); g) skorzystać z usług zdrowotnych (masaże, kuracje zdrowotne i pielęgnacyjne itp.) Źródło: Opracowanie własne. Wśród młodszych osób (do 44 roku życia) najchętniej wybieraną rozrywką jest odwiedzenie restauracji, pubu, itp. (średnio ponad 60% wskazań w każdej z grup wiekowych). Osoby w 26 wieku powyżej 45 lata najczęściej na pierwszym miejscu stawiają zwiedzanie zabytków, muzeów, galerii (68%). Wśród najmłodszych respondentów na kolejnych miejscach plasuje się zwiedzanie szlaków turystyczno-krajobrazowych (58% wskazań)i zwiedzanie zabytków (56%). W grupie osób w wieku 25-34 lata 52% wskazało na chęć zwiedzania zabytków, szlaków turystycznokrajobrazowych oraz skorzystanie z noclegu. W kolejnej grupie wiekowej zainteresowaniem cieszyło się zwiedzanie szlaków turystyczno-krajobrazowych (56%) oraz zabytków i muzeów. Najstarsi respondenci najchętniej zwiedziliby szlaki turystyczno-krajobrazowe (65% wskazań) oraz wypoczęliby w kompleksie sportowo-rekreacyjnym. Wykres 13. Formy spędzania czasu - struktura wg wieku 70% a) skorzystać z restauracji, pubu itp; 60% b) zwiedzić zabytki, muzea, galerie; 50% c) zwiedzić szlaki turystycznokrajoznawcze; 40% d) skorzystać z noclegu; 30% e) skorzystać z rozrywki (dyskoteka, kręgielnia itp.); 20% 10% 0% 15-24 lat 25-34 lat 35-44 lat powyżej 45 lat f) wypocząć w kompleksie sportowo-rekreacyjnym (basen, sauny, siłownia); g) skorzystać z usług zdrowotnych (masaże, kuracje zdrowotne i pielęgnacyjne itp.) Źródło: Opracowanie własne. Nie odnotowano szczególnej korelacji pomiędzy wykształceniem respondentów a sposobem spędzania wolnego czasu. Jeśli chodzi o zainteresowanie usługami sportowowidowiskowymi, w każdej z grup wiekowych jest ono na poziomie powyżej 50%. Skorzystanie z usług zdrowotnych jest najrzadziej wskazywaną rozrywką – zaznaczyło ją od 33% do 39% respondentów. Jedynie w grupie najmłodszej, osób z wykształceniem podstawowym, wskazań na te usługi jest 50%. 27 Wykres 14. Formy spędzania czasu - struktura wg wykształcenia 80% a) skorzystać z restauracji, pubu itp; b) zwiedzić zabytki, muzea, galerie; 70% c) zwiedzić szlaki turystycznokrajoznawcze; 60% 50% d) skorzystać z noclegu; 40% 30% e) skorzystać z rozrywki (dyskoteka, kręgielnia itp.); 20% 10% 0% podstawowe średnie ogólnokszt. średnie zawodowe wyższe f) wypocząć w kompleksie sportowo-rekreacyjnym (basen, sauny, siłownia); g) skorzystać z usług zdrowotnych (masaże, kuracje zdrowotne i pielęgnacyjne itp.) Źródło: Opracowanie własne. Dla rozpoznania preferencji turystów zakresie sposobów spędzania wolnego czasu, istotne było również poznanie, gdzie najchętniej zatrzymaliby się na nocleg w Kazimierzu Dolnym. Największa liczba badanych wskazała na pokoje gościnne, jako najlepsze miejsce na nocleg (48%). Jedna czwarta najchętniej skorzystałaby z hotelu *** (25%), a 22% respondentów spędziłoby noc w pensjonacie. Na hotel ** wskazało 9% badanych, a pozostałe miejsca noclegowe (schronisko młodzieżowe, camping) spotkały się z zainteresowaniem na poziomie 5%1. Więcej kobiet wybrałoby nocleg w pokoju gościnnym (50% w stosunku do 48% mężczyzn), ale mężczyźni częściej wybraliby nocleg w hotelu *** niż kobiety (29% w stosunku do 24% kobiet). Wykres 15. Wybór noclegu - struktura ogółem i wg płci 50% a) hotel *** 40% b) hotel ** 30% c) pensjonat 20% d) pokoje gościnne 10% e) schronisko młodzieżowe 0% ogółem kobiety mężczyźni f) camping Źródło: Opracowanie własne. Jeśli chodzi o wiek respondentów, wskazania na poszczególne rodzaju noclegu, są zbliżone do ogólnej tendencji. Najwięcej wskazań jest na pokoje gościnne (około 50% w każdej grupie 1 Respondenci mogli wybrać więcej niż jedną odpowiedź. 28 wiekowej), na drugim miejscu plasuje się pensjonat (około 28% wskazań średnio w każdej grupie wiekowej, nieco mniej wśród najstarszych respondentów – 14%), a na trzecim miejscu według wskazań pojawił się hotel*** (około 25% w każdej grupie wiekowej, nieco więcej wśród najstarszych respondentów – 32%). Wykres 16. Wybór noclegu - struktura wg wieku 50% a) hotel *** 40% b) hotel ** 30% c) pensjonat 20% d) pokoje gościnne 10% e) schronisko młodzieżowe f) camping 0% 15-24 lat 25-34 lat 35-44 lat powyżej 45 lat Źródło: Opracowanie własne. Wskazania na określone miejsca noclegowe nie zależą od poziomu wykształcenia respondentów. Największa liczba osób wskazuje, jak już wcześniej było to omówione, na chęć noclegu w pokojach gościnnych, ale nie wyklucza innych miejsc. Ciekawostką jest, że 100% osób z wykształceniem podstawowym wskazuje na tę formę noclegu. Wykres 17. Wybór noclegu - struktura wg wykształcenia 100% a) hotel *** 80% b) hotel ** 60% c) pensjonat 40% d) pokoje gościnne 20% e) schronisko młodzieżowe 0% podstawowe średnie średnie ogólnokszt. zawodowe wyższe f) camping Źródło: Opracowanie własne. Wśród osób zainteresowanych korzystaniem z usług oferowanych przez kompleks sportoworekreacyjny, ponad jedna trzecia byłaby zainteresowana noclegiem w pokojach gościnnych (36%) i w hotelu ***. Natomiast osoby, które nie wskazały kompleksu sportoworekreacyjnego jako pomysłu na uatrakcyjnienie wolnego czasu w Kazimierzu, w większości spędziłyby noc w pokojach gościnnych (65%), a w dalszej kolejności w pensjonacie (26%) i w hotelu *** (22%). 29 Z powyższej analizy nie wynika bezpośrednia zależność pomiędzy wybranym miejscem noclegu (a co za tym idzie – przeznaczeniem określonej kwoty środków na nocleg), a chęcią skorzystania z oferty obiektu sportowo-rekreacyjnego. W przypadku negatywnych wskazań można dokonać próby podsumowania w postaci konkluzji, że te osoby wybierają przeważnie tańsze miejsca na nocleg, chociaż ponad 20% wskazań jest również na hotel ***. 2.8 ZAINTERESOWANIE OFERTĄ REKREACYJNEGO W KAZIMIERZU POTENCJALNEGO KOMPLEKSU SPORTOWO- W ankiecie dla turystów zaproponowano wybór pomiędzy następującymi rodzajami rozrywki i rekreacji, które mógłby oferować planowany kompleks: a) basen (baseny z atrakcjami wodnymi, dzika rzeka, zjeżdżalnie, itp.); b) sala sportowa; c) siłownia; d) fitness club; e) sauny (parowa, sucha itp.); f) solarium; g) masaże i hydromasaże; h) zabiegi relaksacyjne i zdrowotne; i) rehabilitacja; j) gabinet kosmetyczny; k) korty tenisowe; l) strzelnica; m) squash; n) minigolf; o) ściana wspinaczkowa; p) sztuczne lodowisko; q) kręgielnia r) usługi dodatkowe (gastronomia, dyskoteka) s) inne. Największe zainteresowanie wśród turystów wzbudził basen wraz z towarzyszącymi atrakcjami (71% wszystkich wskazań). W dalszej kolejności respondenci wskazywali na następujące usługi: masaże i hydromasaże (42%), kręgielnię (41%), saunę (39%) oraz zabiegi relaksacyjne i zdrowotne (33%). Zarówno wśród kobiet jak i wśród mężczyzn największym zainteresowaniem cieszył się basen (wskazało nań 69% kobiet i 75% mężczyzn). Na drugim miejscu kobiety wskazywały na masaże i hydromasaże (44%), a potem na saunę i zabiegi relaksacyjne i zdrowotne (po 42%), kręgielnię (36%) oraz fitness club i gabinet kosmetyczny (po 34%). Mężczyźni na drugim miejscu wskazali na kręgielnię (48%), a następnie na masaże i hydromasaże (40%), saunę i korty tenisowe (po 35%), a także na salę sportową (34%). Pełny rozkład odpowiedzi prezentuje poniższy wykres. 30 Wykres 18. Zainteresowanie respondentów poszczególnymi rodzajami usług. 80% 70% 60% 40% 71% 50% 24% 24% 23% 21% 20% 17% 17% 14% 12% 11% sala sportowa gabinet kosmetyczny siłownia strzelnica sztuczne lodowisko rehabilitacja ściana wspinaczkowa squash minigolf 25% fitness club solarium 27% korty tenisowe 39% sauna 10% 27% 41% kręgielnia 33% 42% 20% masaż i hydromasaż 30% gastronomia, disco itp. zabiegi relaks. i zdrow. basen z atrakcjami 0% Źródło: Opracowanie własne. Wszystkie grupy wiekowe są zainteresowane korzystaniem z różnorodnych usług kompleksu sportowo-rekreacyjnego, przy czym zainteresowanie basenem w każdej z grup wiekowych jest największe (na basen wskazało 86% osób w wieku 15-24 lata, 63% - w wieku 25-34 lata, 75% - w wieku 35-44 lata i 65% - w wieku powyżej 45 roku życia). Warto zauważyć, że im starsi są respondenci tym spada liczba wskazań na jeden rodzaj atrakcji, więcej jest odpowiedzi podzielonych pomiędzy różnorodne usługi. Zmienia się również rozkład odpowiedzi, dotyczących atrakcji, którymi badani są zainteresowani w dalszej kolejności. Osoby w wieku 15-24 lata wskazują na saunę (48%), masaże i hydromasaże (46%), kręgielnię (44%) oraz na korty tenisowe (38%). Osoby w grupie 25-34 lata podali kręgielnię (55%), saunę (39%) oraz masaże i hydromasaże (36%). Osoby w wieku 35-44 lata preferują saunę (41%), masaże i hydromasaże (38%) oraz fitness club i solarium (34%). Osoby najstarsze wskazywały na masaże i hydromasaże (46%), zabiegi relaksacyjne i zdrowotne (42%), rehabilitację (35%) oraz salę sportową (33%). 31 Wykres 19. Zainteresowanie respondentów poszczególnymi usługami według kryterium wieku. 90% 80% 70% 60% 50% 14-24 lat 40% 25-34 lat 35-44 lat powyżej 44 lat 30% 20% 10% minigolf squash ściana wspinaczkowa rehabilitacja sztuczne lodowisko strzelnica siłownia gabinet kosmetyczny sala sportowa solarium fitness club korty tenisowe gastronomia, disco itp. zabiegi relaks. i zdrow. sauna kręgielnia masaż i hydromasaż basen z atrakcjami 0% Źródło: Opracowanie własne. Wykształcenie ma wpływ na wybór preferowanych rozrywek. Osoby z wykształceniem podstawowym wybierają rozrywki „podstawowe”, należące do kanonu oferty, jaką proponują obiektu sportowo-rekreacyjne: 75% osób wskazało na basen, a po 50% wśród rozrywek podało: masaże i hydromasaże, saunę, gastronomię, dyskotekę, salę sportową i siłownię. Wyjątkiem jest duży poziom zainteresowania (50% wskazań) takim rozrywkami jak zabiegi relaksacyjne i zdrowotne, strzelnica i ściana wspinaczkowa. W pozostałych grupach, związanych z poziomem wykształcenia, największa liczba wskazań jest na basen (około 80% osób z wykształceniem średnim i 68% osób z wykształceniem wyższym) oraz na masaże i hydromasaże, kręgielnię i saunę (około 40% wskazań w każdej grupie). 32 Wykres 20. Zainteresowanie respondentów poszczególnymi usługami według kryterium wykształcenia. ŚREDNIE OGÓLNOKSZT. PODSTAWOWE 80% ŚREDNIE ZAWODOWE WYŻSZE 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% squash rehabilitacja strzelnica gabinet kosmetyczny solarium korty tenisowe zabiegi relaks. i zdrow. kręgielnia basen z atrakcjami 0% Źródło: Opracowanie własne. Na podstawie analizy powyższych danych można poniżej opisano charakterystyki grup o największym zainteresowaniu poszczególnymi usługami planowanego kompleksu sportoworekreacyjnego: • Największe zainteresowanie i to we wszystkich grupach, określonych wg analizowanych kryteriów, wzbudza możliwość skorzystania z basenu (kompleksu basenów) wyposażonego w szereg atrakcji wodnych w standardzie aquaparku. Zainteresowanie to kształtuje się na poziomie 70%. Jedyną zauważalną tendencją jest spadek zainteresowania wraz z wiekiem. • Nieco mniejsze zainteresowanie dotyczy oferty usług o charakterze SPA, tj. sauny oraz masażu i hydromasażu (42% badanych). Pierwszą z powyższych usług najbardziej zainteresowane są młode kobiety oraz osoby z wyższym wykształceniem. Nieco niższe jest natomiast zainteresowanie osób z wykształceniem podstawowym. Druga z proponowanych usług wzbudza największe zainteresowanie ludzi starszych, z wyższym wykształceniem i częściej kobiet niż mężczyzn (około 50%). • W dalszej kolejności wysokie i względnie równomierne zainteresowanie we wszystkich grupach wzbudzają funkcje o charakterze rozrywkowym takie jak kręgielnia, sauny oraz zabiegi relaksacyjne iż zdrowotne oraz dodatkowe usługi typu gastronomia, dyskoteka itp. Kręgielnia była nieco częściej wskazywana przez osoby młode i mężczyzn, natomiast rzadziej przez osoby starsze i z wykształceniem podstawowym. Natomiast usługami dodatkowymi bardziej zainteresowane były 33 kobiety, osoby młode oraz z niższym wykształceniem. Najmniej zainteresowane były osoby w średnim wieku oraz mężczyźni. • Mniejsze zainteresowanie wzbudza mniej popularna oferta obejmująca squash i minigolf (12 i 11%). Natomiast usługami rehabilitacyjnymi zainteresowane są niemal wyłącznie osoby z grupy osób powyżej 44 lat. Jednak należy podkreślić, że są to rysujące się skłonności (nie tendencje) i z analizy wynika, że chociaż różnorodne, zainteresowanie usługami mającego powstać kompleksu sportoworekreacyjnego jest duże we wszystkich grupach wiekowych, podzielonych według płci czy wykształcenia. Spośród zainteresowanych korzystaniem z planowanego obiektu ze względu sposób podróżowania największą grupę stanowią turyści, którzy planują spędzić w Kazimierzu więcej niż jeden dzień (36% wszystkich zainteresowanych turystów), podróżują z rodziną i z dziećmi (20%) lub ze znajomymi (38%), przyjechali specjalnie do Kazimierza, aby zwiedzić rynek i okolice (70%). 2.9 PREFEROWANA CENA ZA KORZYSTANIE KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO Z USŁUG PLANOWANEGO W kwestionariuszu ankietowym postawione zostało pytanie o cenę, jaką ankietowani skłonni byliby zapłacić za całodniowe skorzystanie z oferty kompleksu sportowo-rekreacyjnego, bez korzystania z gastronomii (restauracje, bary, itp.). Turyści mogli wybrać jedną z następujących odpowiedzi: a) < 15 zł (4 euro); b) 15-25 zł (4-6,5 euro); c) 25-40 zł (6,5 -10 euro); d) 40-60 zł (10-15 euro); e) 60-100 zł (15-25 euro). Najwięcej (50% badanych) respondentów za korzystanie z wybranych usług w kompleksie sportowo-rekreacyjnym byłoby gotowych płacić od 15 do 40 złotych (od 4 do 10 euro). Większą kwotę gotowi byliby przeznaczyć mężczyźni (31% wskazało na kwotę 25-40 złotych, tj. 6,5-10 euro) niż kobiety (26% wskazało na kwotę 15-25 złotych, tj. 4-6,5 euro). Najwięcej są w stanie płacić osoby w wieku 25-34 lata (33% byłoby skłonnych przeznaczyć sumę 25-40 złotych, tj. 6,5-10 euro) na rozrywki sportowo-rekreacyjne. Kwota, jaką respondenci przeznaczyliby na rozrywki, nie zależy od wykształcenia, a, wydaje się, raczej od priorytetów, na jakie badany przeznacza posiadane środki. Największą kwotę byliby skłonni wydać respondenci z wykształceniem podstawowym i średnim: około 25% z nich wskazało na sumę 40-60 złotych, tj. 10-15 euro. 34 Wykres 21. Kwota, jaką respondenci byliby skłonni przeznaczyć na korzystanie z usług kompleksu sportowo-rekreacyjnego. 0% 10% ogółem 17% kobiety 18% mężczyźni 15% 15-24 lat 16% 25-34 lat 17% <15 zł (€ 4) 50% 60% 22% 24% 16% 13% 31% 0% 30% 25% 21% 21% 5% 9% 25% 23% 6% 6% 23% 11% 27% 25-40 zł (€ 6,5-10) 12% 16% 25% 34% 5% 16% 16% 19% 25% 100% 9% 18% 22% 25% 15-25 zł (€ 4-6,5) 18% 33% 16% 90% 20% 26% 28% 15% 80% 31% 28% 9% 70% 25% 26% 25% średnie ogólnokszt. wyższe 40% 25% 14% podstawowe średnie zawodowe 30% 22% 35-44 lat powyżej 45 lat 20% 40-60zł (€ 10-15) 20% 8% 60-100 zł (€ 15-25) Źródło: Opracowanie własne. Duży wpływ na dochody obiektów turystycznych (zarówno istniejących, jak i planowanych) będzie miała gotowość do przedłużenia przez turystów swojego pobytu w Kazimierzu z uwagi na atrakcję jaką stanowiłoby wybudowanie kompleksu sportowo-rekreacyjnego. Wolę przedłużenia pobytu o jeden dzień wyraziło 22% turystów, o więcej niż dwa dni (kilka dni) – 28% badanych, choć jednocześnie 35% deklaruje, że nowy kompleks rekreacyjnosportowy nie wpłynąłby na długość ich pobytu w mieście. 14% wydłużyłoby swój pobyt o dwa dni. Przyjmując ostrożnie, iż opcja c) oznacza wydłużenie czasu pobytu o co najmniej trzy dni, średni okres, ważony liczbą pozytywnych deklaracji, o jaki turyści wydłużyliby swój pobyt w mieście ze względu na pojawienie się kompleksu sportowo-rekreacyjnego. można oszacować na 1,4 dnia. Dłużej zostać w Kazimierzu bardziej byłyby skłonne kobiety (32% wskazało na więcej niż dwa dni) niż mężczyźni (tę samą odpowiedź wybrało 22% mężczyzn). 35 Wykres 22. Gotowość przedłużenia pobytu - struktura ogółem i wg płci a) o jeden dzień; 40% b) o dwa dni; 30% 20% c) o więcej niż dwa dni (kilka); 10% 0% ogółem kobiety mężczyźni d) nie wpłynęłoby na długość pobytu Źródło: Opracowanie własne. Najchętniej swój pobyt w Kazimierzu przedłużyłyby osoby w wieku 15-24 lata (34% - o jeden dzień, a 28% o więcej niż dwa dni). W grupie osób od 25 do 44 lat, ponad 40% respondentów wskazuje, ze istnienie obiektu sportowo-rekreacyjnego nie wpłynęłoby na ich długość pobytu w Kazimierzu. W grupie osób najstarszych, tyle samo przedłużyłoby swój pobyt o kilka dni, co liczba deklarujących, ze kompleks nie miałby wpływu na czas, jaki zostają w Kazimierzu. Wykres 23. Gotowość przedłużenia pobytu - struktura wg wieku 45% 40% a) o jeden dzień; 35% 30% b) o dwa dni; 25% 20% c) o więcej niż dwa dni (kilka); 15% 10% d) nie wpłynęłoby na długość pobytu 5% 0% 15-24 lat 25-34 lat 35-44 lat powyżej 45 lat Źródło: Opracowanie własne. W przypadku wykształcenia, nie ma ono wpływu na preferencję co do czasu, jaki respondenci zostają w Kazimierzu. Tyle samo osób (około 30%) w każdej grupie wiekowej deklaruje, że pozostałoby w mieście dłużej o kilka dni albo powstały kompleks sportowo-rekreacyjny nie miałby wpływu na długość ich pobytu w Kazimierzu. 36 Wykres 24. Gotowość przedłużenia pobytu - struktura wg wykształcenia 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% a) o jeden dzień; b) o dwa dni; c) o więcej niż dwa dni (kilka); podstaw ow e średnie ogólnokszt. średnie zaw odow e w yższe d) nie wpłynęłoby na długość pobytu Źródło: Opracowanie własne. Uwzględniając środkową wartość z każdego przedziału kwot wydatków na atrakcje oferowane przez kompleks sportowo-rekreacyjny, kwotę dochodów od jednego turysty, na jaką mógłby liczyć właściciel planowanego obiektu, można oszacować na 45,9 zł. Powyższe wyliczenia nie uwzględniają kwot o jakie zwiększyłyby się dochodu innych przedsiębiorców w mieście w związku z wydłużeniem okresu pobytu turystów (gastronomia, hotele, inne obiekty turystyczne itp.). Na dochodowość miasta wpłynęłoby też ogólne zwiększenie ruchu turystycznego w Kazimierzu w związku z deklarowaną przez turystów gotowością ponownego odwiedzenia miasta, w przypadku powstania kompleksu sportowo-rekreacyjnego. Raczej lub na pewno powróci do Kazimierza 68% turystów (32% zadeklarowało, że na pewno lub raczej nie odwiedzi miasta ponownie). Tyle samo (około 68%) kobiet i mężczyzn deklaruje swój powrót do Kazimierza. Wykres 25. Gotowość ponownych odwiedzin - struktura ogółem i wg płci 50% a) Nie, na pewno nie; 40% b) Raczej nie; 30% 20% c) Raczej tak; 10% d) Na pewno tak. 0% ogółem kobiety mężczyźni Źródło: Opracowanie własne. Raczej na pewno swój powrót deklarowało średnio ponad 45% respondentów w każdej z grup wiekowych. Najchętniej zamiar powrotu deklarowały osoby najmłodsze (w wieku 15-24 lata), 37 natomiast najmniej chętnie do tego pomysłu odnosiły się osoby w wieku 25-34 lata (39% wskazało, ze raczej lub na pewno nie odwiedzą ponownie Kazimierza z powodu istnienia nowego kompleksu sportowo-rekreacyjnego). Wykres 26. Gotowość ponownych odwiedzin - struktura wg wieku 50% a) Nie, na pewno nie; 40% 30% b) Raczej nie; 20% c) Raczej tak; 10% 0% 15-24 lat 25-34 lat 35-44 lat powyżej 45 lat d) Na pewno tak. Źródło: Opracowanie własne. Najwięcej chętnych do złożenia ponownej wizyty w Kazimierzu jest wśród osób z wykształceniem średnim (około 80%), następnie wśród osób z wykształceniem wyższym (63%) i podstawowym (25%). Wykres 27. Gotowość ponownych odwiedzin - struktura wg wykształcenia 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% a) Nie, na pewno nie; b) Raczej nie; c) Raczej tak; podstawowe średnie ogólnokszt. średnie zawodowe wyższe d) Na pewno tak. Źródło: Opracowanie własne. 2.10 SPOSÓB PROMOCJI I SPRZEDAŻY OFERTY KOMPLEKSU SPORTOWOREKREACYJNEGO W jednym z pytań kwestionariusza ankietowego zawarto propozycję specjalnej oferty weekendowej obejmującej pobyt w hotelu oraz wypoczynek w kompleksie sportoworekreacyjnym. Spotkała się ona z dużym zainteresowaniem i poparciem ze strony turystów. 67% turystów raczej lub na pewno skorzystałoby z tej oferty (odpowiednio 32% raczej lub na pewno nie byłoby nią zainteresowanych). Tyle samo zainteresowanych tzw. biletem łączonym jest wśród kobiet, jak i wśród mężczyzn (około 80%). 38 Wykres 28. Zainteresowanie biletem łączonym - struktura ogółem i wg płci 70% a) Nie, na pewno nie; 60% 50% b) Raczej nie; 40% 30% c) Raczej tak; 20% 10% d) Na pewno tak. 0% ogółem kobiety mężczyźni Źródło: Opracowanie własne. Poparcie dla tej formy obiektu deklaruje przeważająca liczba respondentów (około 70%) w każdej z grup wiekowych. Najwięcej zwolenników jest wśród najmłodszych – swoje poparcie deklaruje 90% osób w wieku 15-24 lata. Wykres 29. Zainteresowanie biletem łączonym - struktura wg wieku 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% a) Nie, na pewno nie; b) Raczej nie; c) Raczej tak; 15-24 lat 25-34 lat 35-44 lat powyżej 45 lat d) Na pewno tak. Źródło: Opracowanie własne. Biletem łączonym zainteresowani są również badani bez względu na wykształcenie. W każdej z grup występuje przewaga osób zainteresowanych skorzystaniem z takiego rodzaju biletu (około 80%). 39 Wykres 30. Zainteresowanie biletem łączonym - struktura wg wykształcenia 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% a) Nie, na pewno nie; b) Raczej nie; c) Raczej tak; podstaw ow e średnie ogólnokszt. średnie zaw odow e w yższe Źródło: Opracowanie własne. 40 d) Na pewno tak. 3. ANALIZA RUCHU TURYSTYCZNEGO W KAZIMIERZU 3.1 BADANIE ANKIETOWE RUCHU TYRYSTYCZNEGO Z 2005 ROKU Najwięcej2 turystów przybyło z państw Europy Zachodniej. Z Niemiec, Wielkiej Brytanii i Francji odwiedziło Kazimierz ponad 60 % turystów zagranicznych. Swoją obecność odnotowali również turyści z Europy Południowej tj. Włoch i Hiszpanii, których było ponad 10 %. Po kilka osób przyjechało z Austrii, Irlandii oraz Danii. Dość pokaźna liczba turystów przybyła do Kazimierza ze Stanów Zjednoczonych i Kanady, których było prawie 13 %. To, że Kazimierz jest odwiedzany przez turystów z niemal całego świata potwierdziła obecność Japończyków (3,9 %), Tajwańczyków (1,7 %), Libijczyków (1,1 %) oraz mieszkańców Izraela (2,8 %). W 60% przypadków były to osoby samotne, zaś w pozostałych 40% ankietowani przybywali do Kazimierza wraz z rodzinami. Osoby samotne przybyły z Izraela i Japonii natomiast z Francji i Włoch ankietowani przybywali wyłącznie w towarzystwie rodzin. Również pojedyncze rodziny przybywały z Danii, Libii i Tajwanu. Na uwagę zasługuje zupełny brak turystów zza wschodniej granicy. 40 20 0 Liczba turystów % 30 25 20 15 10 5 0 60 Niemc Wielka Francja Kanada USA y Brytani Włoch Hiszpa Japonia Irlandia Izrael Austria Taiwan Dania y nia % Liczba turystów Wykres 1. Wizyty turystów zagranicznych w Kazimierzu według państw stałego pobytu w 2005 r. Libia 50 33 25 13 10 10 8 7 6 5 5 3 2 2 27,9 18,4 14,0 7,3 5,6 5,6 4,5 3,9 3,4 2,8 2,8 1,7 1,1 1,1 Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza. 3.1.1 ORGANIZACJA I SPOSÓB PRZYJAZDU DO POLSKI Zdecydowanie przeważały przyjazdy indywidualne turystów zagranicznych, którzy trafiali do Kazimierza. Tylko w około 15% przypadków były to przyjazdy zorganizowane przez biura turystyczne lub inne instytucje (18%). 2 Analiza, dotyczy badań, przeprowadzonych przy pomocy ankiet opracowanych w Instytucie Turystyki i Polskiej organizacji Turystycznej, przez Wyższą Szkołę Społeczno-Przyrodniczą w Lublinie w dniach 28-30 lipca 2005 roku. 41 Wykres 2. Organizacja przyjazdu z poszczególnych państw 50 40 32 30 15 20 1 6 7 W ie lk Irl an on i a di a 5 3 10 Ja p Ka na da Fr an cj a 9 1 a N ie Br yt a ni a m cy 0 ni a 4 5 3 zp a 25 H is 6 12 ch y 6 12 W ło 10 U SA Liczba turystów 60 Biuro podróży Inną instytucję Indywidualnie Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza. 3.1.2 PLANOWANY CZAS POBYTU W POLSCE Planowany czas pobytu w naszym kraju wahał się od 3 do 50 dni. Jedynie grupa siedmiu Niemców przyjazd do Kazimierza traktowała jako weekendowy, natomiast w pozostałych przypadkach pobyt w Kazimierzu należy traktować jako pewien etap zwiedzania Polski. Tab. 1. Planowany czas pobytu w Polsce turystów zagranicznych odwiedzających Kazimierz Dolny. KRAJ TURYSTY NIEMCY WIELKA BRYTANIA FRANCJA KANADA USA WŁOCHY HISZPANIA JAPONIA IRLANDIA AUSTRIA IZRAEL TAJWAN DANIA LIBIA SUMA PLANOWANY CZAS POBYTU W POLSCE (LICZBA DNI) 1-5 10 4 6-10 1 5 4 4 11-15 14 9 16-20 10 6 21-25 8 5 12 8 1 6 5 2 3 3 2 26-30 3 4 31-35 36-40 41-45 46-50 4 0 4 5 2 3 7 1 5 6 5 5 3 18 2 2 16 31 31 40 24 5 Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza. 42 10 3.1.3 ZAKWATEROWANIE NA CZAS POBYTU W POLSCE Turyści zagraniczni najczęściej kwaterowali w hotelach względnie motelach (wykres 3). Na ten rodzaj zakwaterowania zdecydowało się około 50 % ankietowanych gości zagranicznych. Spośród trzech najliczniejszych nacji odwiedzających Kazimierz z Niemiec, Wielkiej Brytanii i Francji najczęściej z hoteli korzystali Anglicy (66 %), a najrzadziej Francuzi (33%), którzy zdecydowanie częściej zatrzymywali się u znajomych i krewnych z Polski (54 %). Ponad 20 % podróżnych zatrzymało się u krewnych i znajomych. Oprócz wymienionych wcześniej turystów pochodzących z Francji z tego rodzaju zakwaterowania korzystali również gości z USA (50 %) i Kanady (33 %) oraz Niemcy (20%). Następnym rodzajem zakwaterowania cieszącym się dość dużą popularnością były pensjonaty. Korzystali z nich goście z Izraela oraz w miarę często Niemcy. Z pozostałych form zakwaterowania uwzględnionych w ankiecie korzystano sporadycznie i w sumie znalazło w nich zakwaterowanie jedynie 18 % gości. Wykres 3. Zakwaterowanie turystów zagranicznych 20 Pensjonat Agroturystyka, pokoje prywatne 15 Domy wczasowe 10 Kempingi/ pola namiotowe 5 Libia Dania Taiwan Austria Izrael Irlandia Japonia Hiszpania Włochy USA Kanada Francja Wielka Brytania Niemcy Zakwaterowanie u rodziny i znajomych Liczba turystów 25 Hotel/motel 0 Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza. 3.1.4 WYKORZYSTANIE BAZY TOWARZYSZĄCEJ Badanie wykorzystania bazy towarzyszącej przeprowadzono w odniesieniu do dość różnorodnej gamy urządzeń kulturalno-rozrywkowych, sportowo-rekreacyjnych, transportu lokalnego, służby zdrowia i innych placówek gastronomiczno-handlowych. Zostały one pogrupowany w ankietach w sposób następujący: A – placówki kulturalne (muzea, galerie, sale koncertowe, teatry oraz kina), B – urządzenia rozrywkowo-sportowe (dyskoteki, puby, kluby nocne, imprezy sportowe), C – uprawianie sportów i rekreacji (baseny kąpielowe i aquaparki, korty tenisowe i inne), D – wykorzystanie transportu miejskiego, E – wykorzystanie transportu lokalnego, 43 F – wykorzystanie bazy gastronomicznej poza miejscem zakwaterowania, G – placówki służby zdrowia, H – zakupy, I – inne. Bardzo często goście zagraniczni korzystali z kilku rodzajów urządzeń, a nawet deklarowali skorzystanie ze wszystkich wymienionych w ankiecie. Procent liczby turystów Wykres 4. Wykorzystanie różnorodności bazy towarzyszącej 35 30 25 20 15 10 5 0 33 25 25 8 5 I 3 II III IV V VI 0 1 0 VII VIII IX Stopień różnorodności bazy Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza. Powyższy wykres przedstawia jaka była różnorodność wykorzystania przez turystów bazy towarzyszącej. Według wprowadzonych dziewięciu rodzajów bazy towarzyszącej za stopień różnorodności bazy przyjęto ilość rodzajów bazy, z których ankietowany turysta korzystał lub deklarował ich użycie. Przykładowo stopień IV oznacza skorzystanie z czterech rodzajów bazy (ABDH). Jedna trzecia turystów korzystała z trzech rodzajów bazy, a po 25% z dwóch i czterech. Zaledwie 5 % korzystało tylko z jednego rodzaju usług (A – placówki kulturalne). Zdarzyła się jedna osoba, turystka z WB, która była w Polsce od dwóch tygodni w celach biznesowych i korzystała ze wszystkich sklasyfikowanych rodzajów usług towarzyszących. Poniższy wykres przedstawia, które rodzaje usług cieszyły się największą popularnością. Aż 91 % turystów korzystało z placówek kulturalnych (A), 53 % z bazy gastronomicznej poza miejscem zakwaterowania (F). Prawie połowa turystów uczestniczyła w życiu rozrywkowym i sportowym (B). Natomiast niewielu turystów korzystało transportu lokalnego (E) i placówek służby zdrowia (G). 44 Procent liczby turystów Wykres 5. Wykorzystanie bazy towarzyszącej według rodzajów usług 100 91 80 60 53 45 41 40 39 20 13 20 12 8 0 A B C D E F G H I Rodzaje usług Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza 3.2 ANALIZA TURYSTYKI RUCHU TURYSTYCZNEGO NA PODSTAWIE DANYCH INSTYTUTU Na podstawie badań Instytutu Turystyki3 oszacowano, że corocznie Kazimierz odwiedza 1,5 mln turystów (dane na lata 2000-2004). Liczba gości i noclegów im udzielonych w kolejnych latach przedstawia się następująco: Wykres 1. Liczba gości i noclegów w latach 2000-2004. 140 114,9 109,8 115,4 120 107,1 103,8 100 80 60 50,9 56,9 57,6 64,3 62,2 40 20 0 2000 2001 Liczba gości w tys. 2002 2003 2004 Udzielone noclegi w tys. Źródło: Instytut Turystyki. Najwięcej noclegów udzielono w miesiącach od maja do sierpnia. Można zatem przyjąć, że zarówno wówczas zwiększa się liczba turystów, przyjeżdżających do Kazimierza, jak i liczba chętnych do pozostania w mieście na dłużej niż 1 dzień. 3 Dane opracowane na podstawie prezentacji dr. Krzysztofa łopacińskiego „Model gościnności dla Kazimierza Dolnego”, przedstawionej na konferencji w Kazimierzu Dolnym w dniu 20 kwietnia br. oraz na podstawie badań Instytutu Turystyki i niepublikowanych danych GUS. 45 Wykres 2. Liczba turystów w poszczególnych miesiącach. 16 13,6 14 12,8 11,4 12,2 12 10,3 10,3 9 10 8 6 4,9 4,2 II III 3,6 4 6 5,5 XI XII 2 0 I IV V VI VII VIII IX X Źródło: Instytut Turystyki. O wiele mniejszą liczbę korzystających z noclegu stanowią turyści zagraniczni, jednak ich liczba również wzrasta w miesiącach wakacyjnych (lipiec – sierpień). Wykres 3. Liczba turystów zagranicznych w poszczególnych miesiącach. 500 449 475 400 318 300 256 201 183 200 106 103 100 51 28 24 I II 23 0 III IV V VI VII VIII IX X XI XII Źródło: Instytut Turystyki. Wykorzystanie bazy noclegowej w Kazimierzu, według danych GUS, przedstawia się następująco: KATEGORIA KRAJOWCY CUDZOZIEMCY RAZEM KORZYSTAJĄCY (TYS.) UDZIELONE NOCLEGI (TYS.) 60,0 2,2 62,2 100,2 3,6 103,8 46 WYNAJĘTE POKOJE (TYS.) 0,4 WYKORZYSTANIE MIEJSC (%) WYKORZYSTANIE POKOI (%) 10,8 11,2 - 31,9 - 29,5 Źródło: Dane GUS na 2004 rok. W kontekście wydatków, przeznaczanych na atrakcje sportowo-rekreacyjne w planowanym obiekcie, istotna jest wysokość kwoty, jaką turyści przeznaczają na różnorodne rozrywki podczas wypoczynku. Poniższy wykres prezentuje rozkład wysokości sum, przeznaczanych na poszczególne kategorie wydatków. Wykres 4. Struktura wydatków turystów. Źródło: Instytut Turystyki. W strukturze wydatków według poszczególnych krajów europejskich, Polska plasuje się na siódmym miejscu. warto zwrócić uwagę na fakt, że kraj nie jest postrzegany jako zachęcający turystów do wydatków. 47 NIEMCY 1373,4 983,6 WIELKA BRYTANIA HISZPANIA 844,2 AUSTRIA 792,4 687,8 CZECHY FRANCJA 543,7 POLSKA 407,8 ŚREDNIA EUROPEJSKA 892 EURO (94 DZIENNIE) Źródło: Instytut Turystyki. 48 4. LOKALNE UWARUNKOWANIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ OBIEKTU – KONKURENCJA NA RYNKU 4.1 OBSZAR KAZIMIERZU ODDZIAŁYWANIA KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO W KAZIMIERZ DLN. Źródło: Opracowanie własne. W zasięgu bezpośredniego oddziaływania kompleksu sportowo-rekreacyjnego zlokalizowanego w Kazimierzu Dolnym, mierzonego czasem dojazdu samochodem nie przekraczającym jednej godziny, tj. w obszarze o promieniu nie przekraczającym 70 km, znajduje się środkowa i zachodnia część województwa lubelskiego, południowa część województwa mazowieckiego i północno-wschodnie powiaty województwa świętokrzyskiego. Jednak ze względu na brak dobrego połączenia drogowego z obszaru oddziaływania wyłączono woj. świętokrzyskie. 49 LICZBA MIESZKAŃCÓW MIASTA POW. 10 TYS. MIESZKAŃCÓW ODLEGŁOŚĆ OD KAZIMIERZA DLN. W TYS.* MIESZKAŃCÓW W TYS. W KM 356,0 139,0 100,3 90,9 72,3 57,3 PUŁAWY PONIATOWA DĘBLIN RYKI LUBLIN KRAŚNIK LUBARTÓW ŚWIDNIK ŁĘCZNA 50,2 10,1 18,7 10,0 356,0 36,3 23,0 40,0 21,8 12 21 32 38 47 47 53 55 65 70 GRODZKI RADOM 37,5 37,4 62,0 144,0 227,6 KOZIENICE PIONKI RADOM 18,8 20,4 227,6 27 29 43 43 62 RAZEM 1 565 POWIAT LICZBA WOJ. LUBELSKIE PUŁAWSKI OPOLSKI RYCKI GRODZKI LUBLIN LUBELSKI KRAŚNICKI LUBARTOWSKI ŚWIDNICKI ŁĘCZYCKI 117,3 63,1 60,1 WOJ. MAZOWIECKIE ZWOLEŃSKI LIPSKI KOZIENICKI RADOMSKI 833 Źródło GUS 2004, opracowanie własne Wyznaczony w ten sposób obszar oddziaływania kompleksu sportowo-rekreacyjnego obejmuje populację ponad 1,5 mln mieszkańców, w tym ponad 800 tys. to mieszkańcy miast powyżej 10 tys. Powiat puławski leży w środkowo - zachodniej części województwa lubelskiego. Jego powierzchnia wynosi 933 km2, a liczba mieszkańców 117,3 tys. osób. Gospodarkę powiatu w równym stopniu stanowią przemysł i rolnictwo. Głównym ośrodkiem przemysłowym są Puławy, a ważniejsze przedsiębiorstwa to: Zakłady Azotowe "Puławy" S.A., Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego w Puławach, Puławskie Zakłady Przemysłu Bioweterynaryjnego, Fabryka Maszyn i Urządzeń Przemysłu Spożywczego, Mostostal S.A. Przez powiat przebiegają ważne szlaki komunikacyjne, zarówno drogowe, jak i kolejowe. 1/3 powierzchni powiatu to Kazimierski Park Krajobrazowy, co wraz z trójkątem turystycznym Puławy - Kazimierz - Nałęczów i malowniczym przełomem Wisły sprzyja rozwojowi turystyki i agroturystyki. Powiat grodzki Lublin - Lublin jest największym miastem wschodniej Polski i stolicą województwa lubelskiego. Pełni rolę administracyjnego, gospodarczego i kulturalnego centrum regionu. Jest jednym z najważniejszych ośrodków akademickich w Polsce z dużym potencjałem edukacyjnym i zapleczem naukowo-badawczym. Liczne zabytki i niezwykłej urody Stare Miasto sprzyjają rozwojowi turystyki. Ze względu na swoje geograficzne 50 położenie stanowi granicę Unii Europejskiej i platformę współpracy krajów Europy wschodniej i zachodniej. Jest miastem otwartym dla krajowych i zagranicznych inwestorów oferuje dobrze wykwalifikowaną kadrę, ulgi w podatku od nieruchomości oraz profesjonalną obsługę administracyjną. Powierzchnia miasta wynosi 148 km2, zaś liczba mieszkańców 356,5 tys. Powiat lubelski otacza stolicę województwa. Tworzy go 14 gmin wiejskich oraz 2 miejsko wiejskie. Jego obszar wynosi 1679 km2, a zamieszkuje go 139 tys. osób. Powiat ma charakter rolniczy, a 76% jego powierzchni to użytki rolne. Do największych przedsiębiorstw powiatu należą: Lubelska Giełda Rolno - Ogrodnicza S.A. w Elizówce, gm. Niemce, Wap-Rol w Łopienniku, gm. Borzechów - producent wapna, Rurgaz Sp. z o.o. w Kol. Prawiedniki - producent instalacji gazowych, Petroprofit Sp. z o.o. Niemce, zajmujący się dystrybucją paliw płynnych. W granicach powiatu znajdują się dwa parki krajobrazowe: Krzczonowski i Kozłowiecki oraz cztery obszary chronionego krajobrazu: Hodelski, Czerniejowski, Dolina Ciemięgi i Kozi Bór. Powiat opolski położony jest w zachodniej części województwa lubelskiego. Jego powierzchnia to 804 km2, a liczba mieszkańców wynosi 63,1 tys. osób. Ma dobre połączenia drogowe. Jest powiatem typowo rolniczym. Dominującą rolę odgrywają sady oraz plantacje jagodowe i chmielu. Przemysł powiatu skoncentrowany jest na przetwórstwie płodów rolnych. Najważniejsze zakłady przemysłowe to: Cukrownia Opole, Okręgowa Spółdzielnia Mleczarska i liczne zakłady przetwórstwa owocowo - warzywnego. Potencjalnym inwestorom władze powiatu deklarują przychylność i różnorakie preferencje, m.in. podatkowe. Największe możliwości inwestorów są w przemyśle rolno - spożywczym, ze względu na istniejąca bazę surowcową, a także w pełni wykorzystany potencjał podupadających, już funkcjonujących zakładów. Położenie powiatu sprzyja rozwojowi turystyki. Powiat rycki leży w północno - zachodniej części województwa lubelskiego i graniczy z województwem mazowieckim. Jego powierzchnia wynosi 616 km2, a zamieszkuje ją 60,1 tys. osób. W skład powiatu wchodzi 6 gmin. Najważniejszymi ośrodkami powiatu są Ryki i Dęblin, w których mieszka ponad 46% mieszkańców. Podstawą gospodarki powiatu jest rolnictwo, ogrodnictwo i związane z nimi przetwórstwo rolno - spożywcze. Rozwojowi gospodarczemu sprzyja położenie przy ważnych liniach komunikacyjnych drogowych i kolejowych. Powiat rycki bywa nazywany "małym Mazowszem". Jego bogactwem jest przyroda Wysoczyzny Żelechowskiej oraz dolin Wieprza i Wisły. Są tu warunki sprzyjające rozwojowi turystyki i rekreacji. Powiat lubartowski leży w północnej części województwa. Jego powierzchnia wynosi 1290 km2, a zamieszkuje go 90,8 tys. osób, z czego 68,2% stanowią mieszkańcy wsi. Powiat 51 lubartowski ma charakter rolniczy, a użytki rolne zajmują 72% jego powierzchni. Przeciętna wielkość gospodarstwa rolnego wynosi 5,2 ha. Na terenie powiatu działa prawie 4 tys. podmiotów gospodarczych. Liczne jeziora i zabytki sprzyjają rozwojowi turystyki i agroturystyki. Powiat kraśnicki położony jest w południowo - zachodniej części województwa lubelskiego. Zajmuje powierzchnię 1005 km2, która jest zamieszkała przez 100,3 tys. osób. W skład powiatu wchodzą: miasto Kraśnik, miasto i gmina Annopol oraz 8 gmin wiejskich. Położenie powiatu na przecięciu dróg krajowych Białystok - Lublin - Rzeszów oraz Zgorzelec - Kielce Lublin i przy ważnej trasie kolejowej Lublin - Stalowa Wola gwarantuje sprawne połączenie komunikacyjne. Podstawową gałęzią gospodarki powiatu jest rolnictwo. Dobra struktura gleb pozwala na efektywną uprawę warzyw, krzewów i drzew owocowych. W uprawie owoców miękkich, głównie malin, truskawek i porzeczek, plantatorzy osiągają rekordowe wyniki. Potentatem przemysłowym, a zarazem największym pracodawcą w powiecie jest Fabryka Łożysk Tocznych w Kraśniku. W ostatnich latach żywiołowo rozwijają się usługi i handel. Gminy powiatu kraśnickiego dysponują wolnymi obiektami i terenami pod inwestycje. potencjalni inwestorzy mogą liczyć na przychylne przyjęcie lokalnych władz, które stosują różnorodne preferencje, m.in. podatkowe. Dodatkowym atutem powiatu są wysoko kwalifikowane kadry. Jednym z ważniejszych celów, jakie stawiają przed sobą władze powiatu, jest tworzenie na miejscu bazy dla przetwórstwa owocowo-warzywnego i stworzenie rynku zbytu dla produkcji ogrodniczej. Szansa na rozwój powiatu upatrywana jest także w rozwoju turystyki i agroturystyki, czemu sprzyjają czyste środowisko i ciekawe zabytki. Powiat świdnicki leży w centralnej części województwa lubelskiego. Jego powierzchnia wynosi 469 km2 i liczy ok. 72,3 tys. mieszkańców. Powiat ma dużą gęstość zaludnienia, wynoszącą 157 osób/km2. Jakkolwiek sam Świdnik jest znaczącym ośrodkiem przemysłowym, to powiat ma charakter typowo rolniczy. Powierzchnia użytków rolnych wynosi blisko 72% ogólnej powierzchni powiatu, a wśród upraw znaczącą pozycję zajmują sady. Powiat łęczyński leży w centralnej części województwa lubelskiego, na styku Wyżyny Lubelskiej i Polesia. Powierzchnia powiatu wynosi 634 km2, a liczba mieszkańców 57,3 tys. osób. Ma on dobre połączenia drogowe i kolejowe z reszta województwa. W gospodarce powiatu dominuje rolnictwo, m.in. produkcja owoców i warzyw. Do największych zakładów przemysłowych należą: Kopalnia Węgla Kamiennego "Bogdanka" S.A. w Bogdance, Grupa Kapitałowa Lubelski Węgiel w Bogdance, Huta Szkła Gospodarczego "Edwanex" w Rossoszu, Agros Białystok Sp. z o.o. w Milejowie, Lechia - Fabryka Maszyn Rolniczych w Puchaczowie. Powiat grodzki Radom położony jest w centralnej Polsce, w dorzeczu środkowej Wisły i Pilicy i zajmuje powierzchnię: 112 km2 i liczy 227,6 tys. mieszkańców. Miasto leży na przecięciu głównych szlaków komunikacyjnych ze wschodu na zachód (droga nr 12 PoznańLublin, najkrótsze połączenie między Berlinem, a Kijowem) i z północy na południe (droga nr Gdańsk-Kraków). Miasto jest na Mazowszu największym po Warszawie ośrodkiem akademickim. W mieście działa 7 szkół wyższych i 3 kolegia nauczycielskie. Łączna liczba studentów tych szkół dochodzi do 30 tysięcy. W wyniku transformacji ustrojowych, w Radomiu nastąpił spadek liczby przedsiębiorstw sektora publicznego i silny wzrost małych i średnich przedsiębiorstw prywatnych, zwłaszcza usługowych. 52 Powiat radomski zajmuje obszar 1.530 km2 (153 tys. ha). Zamieszkuje ten teren 144 tys. osób (78,1% ludności stanowią mieszkańcy obszarów wiejskich). Powiat tworzą miasto Pionki, miasto i gmina Iłża, Skaryszew oraz 11 gmin wiejskich. Warunki naturalne w tym gleby i klimat sprzyjają rozwojowi ogrodnictwa i rolnictwa. Na terenie Powiatu Radomskiego znajdują się bardzo cenne przyrodniczo obszary: Puszczy Kozienickiej, lasy Iłżeckie oraz torfowiska o specyficznym mikroklimacie. Wiele miejscowości położonych w samej Puszczy lub na jej obrzeżach, znanych ze swych walorów rekreacyjnych - Jedlnia Letnicko, położona nad sztucznym zbiornikiem wodnym i krajobrazowych - wyznaczone i oznakowane szlaki w lasach iłżeckich Powiat zwoleński leży w południowo–wschodniej części województwa mazowieckiego, na osi dróg krajowych Warszawa - Tarnobrzeg i Radom – Lublin. Obejmuje gminy: Zwoleń, Tczów, Przyłęk, Policzna, Kazanów, zajmuje powierzchnię 57.124 ha. Na tym obszarze zamieszkuje około 37,5 tys. osób. Powiat zwoleński ma charakter rolniczy - blisko 80% jego powierzchni zajmują użytki rolne. Szansą dla mieszkańców regionu, dodatkowym źródłem dochodu rolników jest agroturystyka. Powiat kozienicki położony jest w południowo- wschodniej części województwa mazowieckiego. Powierzchnia powiatu wynosi 917 km2. Administracyjnie do powiatu kozienickiego należy jedna gmina miejsko-wiejska Kozienice, sześć gmin wiejskich. 4.2 OBIEKTY SPORTOWO-REKREACYJNE W REGIONIE Baza sportowa we wskazanym obszarze oddziaływania cechuje się dość niskim standardem. Obiekty o różnych funkcjach (baseny, sale sportowe, boiska są często rozproszone). Dostępność obiektów basenowych, w wielu przypadkach sprowadza się do basenów przyszkolnych. Jedynym rozbudowanym kompleksem sportowo-rekreacyjnym w regionie, udostępniającym szeroką gamę usług towarzyszących typu fitness i wellness, hotelarsko-gastronomicznych oraz basenów i kąpielisk z „atrakcjami wodnymi” są obiekty Ośrodka Sportu i Rekreacji w Zamościu. 53 4.2.1 NAŁĘCZÓW Lecznictwo uzdrowiskowe w Nałęczowie, sięgające tradycją do XVIII wieku, korzysta z dobroczynnych właściwości przyrody: wód-szczaw żelazistych, kojącego mikroklimatu, urody krajobrazów i bujnej szaty roślinnej. Uzdrowisko Nałęczów jest szczególnie predysponowane do leczenia chorób układu krążenia. Tutejszy mikroklimat sprzyja obniżeniu ciśnienia tętniczego u osób z nadciśnieniem i zmniejsza dolegliwości ze strony serca a bogata w magnez naturalna woda mineralna "Nałęczowianka" znakomicie uzupełnia gospodarkę mineralną organizmu osób Stary dom Zdrojowy narażonych na stres i rekonwalescentów. Źródło: www.pl.pulawy.pl/ Miasto Nałęczów zostało wpisane do rejestru zabytków województwa lubelskiego, jako zespół architektoniczno-krajobrazowy. „Uzdrowisko Nałęczów” S.A. Zakład Leczniczy "Uzdrowisko Nałęczów" S.A. jest pierwszym i jak na razie jedynym sprywatyzowanym uzdrowiskiem w Polsce – od 2001 r. należy do grupy NESTLE WATERS. Podstawową działalnością firmy zorganizowaną w formie Niepublicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej jest lecznictwo. • • • • • • • • • Kuracja kardiologiczna „Nasza tradycja”; Kardiologiczna rehabilitacja poszpitalna; Kardiologiczna rehabilitacja pooperacyjna; Bilans kardiologiczny; Profilaktyka kardiologiczna; Rehabilitacja ortopedyczna; Turnusy rehabilitacyjne; Rehabilitacja ogólnoustrojowa ze skierowaniem z NFZ; Kuracja kardiologiczna ze skierowaniem ambulatoryjnym z NFZ. Oferta obejmuje: pokoje z łazienkami, TV sat, lodówka i telefonem, pokoje dla niepełnosprawnych, restaurację, barek, bilard, hydromasaż, saunę, solarium, jacuzzi, salę ćwiczeń, windę, sejf, depozyt, parking strzeżony. 54 Dom zdrojowy Źródło: kn.am.gdynia.pl/nkzc/ Centrum hydroterapii Źródło: www.sarp.org.pl Obecnie do dyspozycji kuracjuszy Uzdrowiska Nałęczów w jest w sumie 720 miejsc. SPA Nałęczów SPA Nałęczów stanowi kompleks nowych obiektów należących do Uzdrowiska Nałęczów S.A., na który składają się: Termy Pałacowe, Atrium oraz Pawilon Angielski. Oferuje się w nich nowy pakiet usług przygotowanych dla klientów komercyjnych Zakładu Leczniczego Nałęczów. "SPA" to skrót łacińskiej formuły "Sanus per Aquam" oznaczający uzdrawianie przez wodę. W zakres usługi wchodzi ogólnie pojęta hydroterapia, masaże, zabiegi kosmetyczne i psychoterapia. Termy Pałacowe Termy Pałacowe - nowoczesny zespół wodoleczniczy z bazą hotelową, to najnowszy obiekt rozbudowującego się dynamicznie Uzdrowiska Nałęczów. W szerokiej ofercie usług hydroterapii Termy proponują: aerobik w basenie, masaż Aquatonic, bicze szkockie, hydromasaże, kąpiele perełkowe, masaż limfatyczny oraz masaże manualne i okłady fango. Hotel oferuje sto łóżek, sale konferencyjne na 80 i 20 miejsc, restaurację. Cennik pobytów przedstawia się następująco: Oferta pakietów z programem odnowy biologicznej i kosmetyki upiększającej: • kuracja odchudzająca; • kuracja "Równowaga Energetyczna"; • kuracja "Twoje Plecy"; • kuracja "Lekkie Stopy"; • kuracja "Przed Urodzeniem Dziecka"; • Pakiety kosmetyczne dla Pań - "Tydzień w Raju"; • Pakiety dla Pań i Panów - "Weekend Dla Urody". Atrium – położony obok Term Pałacowych kompleks wodny czynny jest w godz. 9.00 23.00: Basen Aquatonic o powierzchni 300m oferuje nowoczesne rozwiązania techniki termalnej. Znajdują się tam: • łóżka bąbelkowe- ławeczki perełkowe- jacuzzi, hammam, • gejzer-dysze masujące – łabędzia szyja, • tory do pływania i sztuczna rzeka, • seanse nauki pływania, aquaaerobiku i gimnastyki wodnej, • sauna sucha, • turecka sauna wilgotna. Basen Białej Glinki – kąpiel w roztworze glinki pochodzącej z greckich złóż, dodatkowo wzbogacona o cenne składniki źródlanej wody; w czasie kąpieli dochodzi do wymiany jonów między glinką a skórą: wapń i magnez wymieniają się z sodem i jonami amonowymi 55 wytwarzanymi przez skórę zapewniając jej głębokie oczyszczanie i uzupełnianie niedoborów. Temperatura białej glinki intensyfikuje działanie detoksykujące, ujędrniające i uelastyczniające skórę oraz stymuluje odnowę komórkową. Dla uzyskania optymalnych rezultatów kąpieli wskazane jest przebywanie w basenie do 20 minut. Temperatura Białej Glinki – 37° - 40° Salon Kosmetyczny Clarins • zabiegi pielęgnacyjne aromablend - twarz • zabiegi pielęgnacyjne aromablend - ciało • pro-aktywne zabiegi Clarins - twarz • pro-aktywne zabiegi Clarins - ciało • zabiegi uzupełniające • zabiegi pielęgnacyjne Clarins dla kobiet w ciąży i po urodzeniu dziecka • zabiegi pielęgnacyjne Clarins dla mężczyzn • zabiegi dodatkowe Club Atrium – kręgielnia. 4.2.2 PUŁAWY Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji w Puławach 1. Sala gier - obiekt wielofunkcyjny, parkiet o wymiarach 44m x 28m: • boisko do piłki ręcznej (pełno wymiarowe), • boisko do piłki koszykowej z koszami najezdnymi + 4 tablice treningowe na ścianach, • boisko do piłki siatkowej, • elektroniczna tablica wyników, • trybuny na 600 miejsc siedzących. 2. Siłownia - obiekt przeznaczony do prowadzenia zajęć treningowych i rekreacyjnych. Wyposażony w 6 pomostów drewnianych umożliwiających prowadzenie zajęć sekcjom podnoszenia ciężarów oraz inne, atlas kulturystyczny oraz ławki skośne i proste, stojaki, sztangi oraz obciążenia. 56 Źródło: http://www.mosirpulawy.neostrada.pl/index.html 3. Pływalnia kryta - obiekt wielofunkcyjny, w którym prowadzone są zajęcia szkolne, rekreacyjne, treningowe, możliwość rozgrywania zawodów rangi Mistrzostw Polski. Znajduje się tu największa atrakcja w regionie basenowa zjeżdżalnia wodna o długości 62,5m, a poza tym: • pływalnia 6-torowa o wym. 25m x12,5m; głębokość 1,4m - 3,8m, • zakole przy pływalni o wym. 8m x 8m; głębokość 1,4m, • brodzik przeznaczony do nauki pływania o wym. 12m x 6m; głębokość 0,8 - 1m, • trybuny na 300 miejsc siedzących, • sauna. Na przełomie 2004/2005 r. kosztem 1,86 mln zł pływalnie przeszła gruntowny remont. Jedna strona basenu została pogłębiona, a druga spłycona. Płytki ceramiczne, którymi wyłożona była niecka, zastąpiono specjalną folią. Oddzielono część basenu przy zjeżdżalni. Zamontowano nowe urządzenia - jacuzzi i kaskadowy masaż wodny. Zmienił się także sposób uzdatniania wody. Chlor został zastąpiony związkiem mniej szkodliwym dla zdrowia i środowiska - podchlorynem sodu. 4. Korty tenisowe - (obok hali sportowej): pięć kortów o nawierzchni ceglastej, trybuny na 150 miejsc siedzących. 5. Stadion sportowy. 57 Plan dochodów i wydatków MOSiR w latach 2005-2006. Rok Dochody w tym dotacje z budżetu 2006 2 510 318 766 389 2005 2 421 629 (wykonanie 2 339 971) 919 419 (wykonanie 940 239) Zakres dotacji 102,40 zł/m2 - Hala sportowa (5.260 x 102,40 zł = 538 624 zł) 19,79 zł/m2 - Pływalnia odkryta (9.150 x 19,79 zł = 181 078 zł) 1,18 – Boisko na Błoniach (8 288 x 1,18 = 9 780) 377,0869 zł za kajak (23 x 377,0869 = 8 673) 2,3927 – Pobrzeże rzeki Wisły (11 800 x 2,3927 = 28 234) 148,51 zł/m2 - Hala sportowa (5.260 x 148,51 zł = 781 162 zł) 15,11 zł/m2 - Pływalnia odkryta (9.150 x 15,11 zł = 138 257 zł) Wydatki 2 510 318 2 444 341 Dane w zł. Źródło: UM Puławy, budżet na 2005 i 2006 r., Według informacji uzyskanych w UM Puławy dochody MOSiR poza dotacją w znacznym stopniu uzupełnia wykup przez Miasto usług na rzecz dzieci i młodzieży szkolnej, klubów sportowych oraz pokrycie kosztów organizacji imprez. Kwota dochodów otrzymywanych w ramach umów z UM Puławy przekracza 1 mln zł. Wynika to ze strategii przyjętej dla funkcjonowania MOSiR, jako obiektu świadczącego przede wszystkim usługi publiczne w zakresie szerzenia kultury fizycznej i sportu na rzecz dzieci i młodzieży. Dlatego też pasmo godzin dostępnych komercyjnie (zwłaszcza na basenie) jest ograniczone. 4.2.3 PONIATOWA Działalność sportowo-rekreacyjną na terenie miasta prowadzi Ośrodek Sportu i Rekreacji. Na obszarze podległym OSiR znajduje się: • kryta pływalnia z basenem głównym o wym.: dł. - 25 m; szer. - 12,5 m oraz brodzikiem o wymiarach: 7,2 x 5,4 x 0,9 m, • zalew o powierzchni 1,8 ha, w skład którego wchodzi: pływalnia o wymiarach 50 x 25 m, z brodzikiem; plac zabaw dla dzieci; plaża piaszczysta i trawiasta; boisko do siatkówki plażowej; w zimie lodowisko, • wypożyczalnia sprzętu wodnego (rowery wodne i kajaki), 58 • stadion sportowy, obejmujący: boisko trawiaste do piłki nożnej, boisko treningowe do piłki nożnej, boiska do koszykówki i siatkówki oraz pawilon socjalny. Krytą pływalnię oddano do eksploatacji we wrześniu 1999 r. Obejmuje ona basen o długości 25 m i szerokości 12,5 m oraz brodzik dla dzieci. Jednak poza kawiarnią obiekt nie oferuje żadnych dodatkowych usług. Zimą na części powierzchni zamarzniętego zalewu organizuje się lodowisko, którego dodatkowym atutem jest kolorowe oświetlenie oraz muzyka. Dochody własne OSiR na 2006 r. zostały zaplanowane na 97,6 tys. zł, natomiast wydatki na 1.029 tys. zł 4.2.4 LUBLIN Lublin jak na stolicę dużego województwa i miasto liczące blisko 360 tys. mieszkańców dysponuje stosunkowo ubogą infrastrukturą sportowo-rekreacyjną. Głównymi ośrodkami uprawiania sportu i kultury fizycznej są Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji "Bystrzyca" Akademicki Ośrodek Sportowy, dysponujące basenami. Ponadto jest pięć krytych obiektów w szkołach. Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji "Bystrzyca" dysponuje takimi obiektami jak: • Hala sportowo - widowiskowa: wymiary 21,20 m x 39,10 m. Widownia: piłka ręczna - 1200 miejsc, koszykówka - 1700 miejsc, imprezy widowiskowe - do 2200 miejsc; • Kryta pływalnia: wymiary 25 m x 12,5 m. Widownia - 210 miejsc (foteliki plastikowe). • Sala gimnastyczna: wymiary 24 m x 8,7 m. • Baseny odkryte - tzw. Basen olimpijski: wymiary 50 m x 21 m, - Basen szkolny: wymiary 25 m x 15 m, - Brodzik powierzchnia 150 m2, • Korty tenisowe. Trzy korty o nawierzchni ceglanej ze sztucznymi liniami, (obiekt przystosowany do gry przy sztucznym świetle, w zimie pod balonem). • Stadion miejski piłkarsko – żużlowy. 59 Źródło: http://www.mosir.lublin.pl/ Obiekty OSiR, a zwłaszcza kompleks basenowy, są w dużym stopniu zużyte i wymagają modernizacji. Akademicki Ośrodek Sportowy należący do Uniwersytetu M. C. Skłodowskiej obejmuje dużą halę i kilkanaście mniejszych sal sportowych, basen oraz zespół boisk i kortów. Ośrodek wykorzystywany jest głównie na potrzeby studentów. 4.2.5 PLANY BUDOWY NOWYCH BASENÓW W LUBLINIE Trwające od kilku lat starania władz Lublina, mające na celu wybudowanie w mieście Aquaparku, dotychczas nie przyniosły rezultatów. Najświeższe plany zakładają umieszczenie w budżecie Miasta na 2006 r. środków na opracowanie dokumentacji technicznej. Nowy 50-metrowy basen miałby powstać na terenie ośrodka MOSiR przy Al. Zygmuntowskich w miejscu nieczynnego basenu „olimpijskiego” i basenu średniego, Źródło: http://www.kurierlubelski.pl/images/topics/ /05-244/bed1.jpg który również przestaje nadawać się do użytku. Przewiduje się, że budowa ośrodka pochłonie ok. 15 mln zł. Znacznie bardziej zaawansowane są plany budowy kompleksu sportowego Akademii Rolniczej u zbiegu ul. Głębokiej. W ub.r. Akademia podpisała umowę o współfinansowaniu tej inwestycji z funduszy unijnych. A gotowy obiekt zostanie oddany do użytku w połowie 2008 roku. Według zamierzeń będzie to jeden z najnowocześniejszych kompleksów tego typu po prawej stronie Wisły. Pływalnia z główną niecką o wymiarach 25 x 15 m, zostanie wyposażona w dużą zjeżdżalnię i jacuzzi, trybunę na 200 miejsc. 60 Nad pływalnią znajdzie się hala z boiskiem do koszykówki, siatkówki, piłki ręcznej lub tenisa z trybunami na ponad dwieście miejsc. Oprócz tego w kompleksie będą jeszcze dwie mniejsze sale do trenowania sztuk walki i aerobiku oraz pomieszczenia do odnowy biologicznej. Całość ma kosztować ponad 23 mln zł, z czego prawie 17,5 mln zł pochodzić będzie z funduszy unijnych. Wg założeń inwestora w godzinach rannych z nowego kompleksu będą korzystali studenci Akademii Rolniczej, a po południu będzie tam mógł wejść każdy. Źródło: http://img353.imageshack.us/img353/4589/ /bilde2eb.jpg 4.2.6 UNISZOWICE (GM KONOPNICA) W odległości kilku kilometrów na zachód od Lublina funkcjonuje prywatny Ośrodek Rehabilitacji i Rekreacji Wodnej "Aqua Residence”. Atrakcyjność ośrodka jest jednak zagrożona planami poprowadzenia w odległości 20 metrów od budynków i basenów zachodniej obwodnicy Lublina. Żródło: http://www.konopnica.lubelskie.pl 4.2.7 BEŁŻYCE Centrum Kultury Fizycznej i Sportu w Bełżycach dysponuje halą o uniwersalnym przeznaczeniu i wymiarach 24 x 44 m. Wielkość płyty boiska pozwala na jej podział i uzyskanie powierzchni do prowadzenia rozgrywek jednocześnie na trzech arenach. Na piętrowych trybunach znajduje się 500 miejsc dla widzów. Zaplecze treningowe hali stanowi m.in. nowoczesna siłownia i sauna. 61 W skład centrum wchodzi także basen kryty o wymiarach półolimpijskich – 12,5 x 25m. Oprócz zawodów regionalnych i wojewódzkich, mogą tu być rozgrywane również międzynarodowe zawody rangi mistrzowskiej. Obiekt oprócz przyjemnej aranżacji wnętrza (kolorystyki). Do dyspozycji użytkowników basenu oddana jest kawiarenka zlokalizowana na antresoli budynku. Pozostałe obiekty sportowe zarządzane przez CKFiS to: boisko piłkarskie, boisko piłkarskie treningowe, korty tenisowe, sala treningowa do zapasów, stoły do tenisa, 4 domki noclegowe (32 miejsca), wypożyczalnia sprzętu sportowego i turystycznego. Dotacja budżetu Bełżyc do utrzymania obiektów CKFiS wyniosła w 2005 r. 611 tys. zł (przy dochodach gminy na poziomie 18.641 tys. zł), natomiast plan na 2006 r. zakłada dotację w wysokości 600 tys. zł (dochody budżetu – 19.729 tys. zł). 4.2.8 KRAŚNIK Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji W roku 1980 oddano do użytku basen kryty, który, następnie został gruntownie zmodernizowany w latach 1996-1999. Basen kryty funkcjonuje od 1 września do 31 maja każdego roku w godzinach: poniedziałek - piątek: 6.00 21.00; sobota, niedziela i niektóre święta: 10.00 - 18.00 (Źródło: http://mosir.krasnik.pl/) W roku 2002 wykonano kompleksową modernizację odkrytej pływalni, w wyniku której powstał basen o wymiarach 50 x 21 m, basen rekreacyjny ze zjeżdżalnią wodną oraz trybuny z siedziskami z tworzywa sztucznego. Zgodnie z planem budżetowym dochody i wydatki MOSiR w 2005 r. zostały zaplanowane na 1.270 tys. zł, w tym dotacja 919,5 tys. Wykonanie planu (szacunki) przedstawia tabela poniżej: Treść Plan Wykonanie 1 270 000 1 252 151 30 000 19 858 - wpływy ze sprzedaży biletów na pływalnię 200 000 156 042 - wpływy z organizacji imprez sportowych 120 000 157 257 500 2 683 919 500 916 311 1 270 000 1 267 430 1. Przychody ogółem, w tym: - wpływy z najmu i dzierżawy - odsetki bankowe - dotacje 2. Wydatki ogółem, w tym: 62 3. Zmiana stanu środków pieniężnych 0 -15 279 Dochody miasta Kraśnika w 2005 r. zostały wykonane w kwocie 51,4 mln zł. 4.2.9 ZAMOŚĆ Zamość leży wprawdzie poza zasięgiem bezpośredniego oddziaływania planowanego kompleksu sportowego w Kazimierzu Dolnym (odległość ponad 110 km), jednak jest to miasto oferujące dotychczas najwyższy standard usług sportowo-rekreacyjnych w całym województwie lubelskim. Z tego względu należy uznać, iż Ośrodek Sportu i Rekreacji w Zamościu stanowi konkurencję dla Kazimierza, gdyż w jego zasięgu znajduje się cała południowo-wschodnia lubelszczyzna wraz z samym Lublinem odległym o 69 km. Ośrodek Sportu i Rekreacji w Zamościu4 Kompleks budynków Ośrodka usytuowany jest obok parku miejskiego, w odległości 300 m od pięknej renesansowej starówki i 400 m od dworca kolejowego. W jego skład wchodzą: hala sportowo-widowiskowa o wymiarach 48x30 m z nagłośnieniem i widownią na 1,5 tys. miejsc, wyposażona w elektroniczną tablicę wyników, hala z salami specjalistycznymi, fitness club, sauna, stadion z pełnowymiarowym boiskiem piłkarskim wyposażony w bieżnię oraz obiekty L.A. z nawierzchnią syntetyczną "Conipur M" oraz widownię na 12,5 tys. miejsc, basen kąpielowy odkryty o wymiarach 50x20m z dwoma brodzikami dla dzieci, pawilonami szatniowymi i zapleczem rekreacyjnym, baza hotelowa (100 miejsc) i gastronomiczna (na 250 osób) z całodziennym wyżywieniem, przychodnia sportowo-rehabilitacyjna. Basen odkryty 4 Duża hala sportowo-widowiskowa Zdjęcia: Źródło: http://www.osir.zamosc.pl) 63 Siłownia Sala boksu - ring, wymiary standard, - drabinki. Sala gier - 10 koszy (8 bocznych), - tablica wyników, - drabinki. Sala mat - mata zapaśnicza + mata tatami, - drabinki. Fitness Club Wyposażenie: - 35 stanowisk do ćwiczeń - nagłośnienie (magnetofon, CD) - TV, video Fotel do masażu relaksująco –zdrowotnego, zapewniający 3 techniki masażu: - shiatsu (punkt uciskowy), - wałkami (masaż rolowanie /naciąganie), - stymulujący (masaż przez opukiwanie). Trzy automatyczne programy masażu: 1. całkowity pleców, 2. szyja i ramiona, 3. dolne partie pleców. Praktykowane są także masaże dostosowane do indywidualnych potrzeb, m.in. masaż nóg. Baza hotelowa obejmuje 100 miejsc, w tym 50 przystosowanych dla osób niepełnosprawnych, restaurację na 250 osób, windę dla osób niepełnosprawnych, świetlicę, salę konferencyjną na 40 miejsc. 2 km od Ośrodka znajduje się zalew miejski o pow. 18,2 ha, w tym część rekreacyjna 11,5 ha z wypożyczalnią sprzętu pływającego i małą gastronomią oraz część osadnikowa o pow.6,7 ha, oddana Polskiemu Związkowi Wędkarskiemu do hodowli i wędkowania. Kryta Pływalnia W odległości ok.2 km od Ośrodka usytuowany jest miejski basen kryty o dł.25 m, dysponujący m.in. pełną odnową biologiczną. Pływalnia, dostępna dla Państwa codziennie w godzinach 6.00-22.00 miejscem. Obiekt oferuje szeroką gamę usług towarzyszących: 64 • • • • • • • • • • dział rehabilitacji i odnowy biologicznej, solarium, sauna, sala fitness i aerobik, jaskinia solna, nauka pływania, szkółka pływacka (UKS "Orka"), sklepik z akcesoriami pływackimi, kawiarnia, salon kosmetyczny i fryzjerski, lekcje wf dla grup uczniów w roku szkolnym, wolne powierzchnie reklamowe we wnętrzach i na zewnątrz, budynek jest przyjazny dla osób niepełnosprawnych. W czasie wakacji stosowane są atrakcyjne promocje cenowe. Hala basenowa obejmuje pełnowymiarowy basen sportowy (25 x16 m, głębokość 1,6 - 1,8 m - homologacja FINA), podświetlaną wannę "Whirpool" z gejzerami i biczami wodnymi, basen rekreacyjny o powierzchni 120m2 (maksymalna głębokość 1m) z biczami wodnymi i gejzerami. Największa w regionie zjeżdżalnia o długości 65 m z własną hamownią usytuowaną w wyodrębnionym oczku wodnym. Ofertę obiektu uzupełniają: solarium, sauny, sala fitness oraz na aerobik "suchy" i wodny, salon fryzjerski i gabinet kosmetyczny, punkt zakupu prasy oraz artykułów pamiątkarskich. Dział rehabilitacji i odnowy biologicznej, oferuje szereg zabiegów z dziedziny fizykoterapii, hydroterapii oraz bogatą gamę suchych masaży leczniczych: - biostymulację laserową, - ultradźwięki, - natryski biczowe, - natrysk płaszczowy, - masaż wirowy, - masaż podwodny, - masaż suchy, - kinezoterapię, - elektroterapię, Klienci mogą skorzystać także z: - wanny czterokomorowej, - lampy sollux, - sauny, - solarium. Ponadto na basenie organizowane są kursy nauki i doskonalenia pływania w grupach 15-sto, 4-ro i 2-u osobowych oraz szkółka pływacka dla dzieci ze szkół podstawowych z możliwością przystąpienia do Uczniowskiego Klubu Sportowego. Kawiarnia z widokiem na halę basenową przewidziana została dla 150 osób. Na terenie pływalni usytuowana jest profesjonalna jaskinia solna zbudowana z soli kamiennych: pakistańskiej, kłodawskiej, z Bochni oraz Morza Martwego. Jaskinia wyposażona jest w tężnie i ciek wodny, co pozwoliło stworzyć odpowiedni mikroklimat. 65 Lampy solne stanowiące oświetlenie jaskini są źródłem dodatkowej jonizacji ujemnej powietrza. Szkoły podstawowe, gimnazja, szkoły średnie z terenu Zamościa zgodnie z Uchwałą Rady Miasta w dni nauki szkolnej, w godz. 8.00-15.00 mają nieodpłatnie udostępnioną halę basenową na prowadzenie zajęć wychowania fizycznego. Nową usługą jest organizacja festynów na basenie. Oferta ta skierowana jest do szefów firm, którzy chcą w niekonwencjonalny sposób zorganizować imprezę integracyjną dla pracowników bądź spotkanie biznesowe. W ramach festynu oferowana: jest muzyka, jaccuzi, sauna, opieka ratowników i sędziów oraz bal na zakończenie. Plan przychodów i wydatków zakładu budżetowego OSiR na 2006 rok w złotych W TYM: W TYM: LP. PRZYCHODY DOTACJA Z BUDŻETU* 1. 4 808 000 1 480 000 WYDATKI LIMIT WYNAGRODZEŃ 4 807 000 1 813 000 * Zakres dotacji: dzienny koszt utrzymania obiektów sportowych Źródło: Uchwała Nr XXXIX/454/05 Rady Miejskiej w Zamościu w sprawie uchwalenia budżetu miasta Zamość na 2006 rok Na 2006 rok wydatki Zamościa w zakresie kultury fizycznej i sportu zaplanowano na poziomie 4 481 000 zł w tym wydatki majątkowe w kwocie 1.501.000 zł. Środki zaplanowane na realizację pozostałych zadań to kwota 2.980.000 zł przeznaczona na ; - dotację do działalności zakładu budżetowego – OSiR w wysokości - 1.480.000 zł - dotacje na zadania w zakresie kultury fizycznej w kwocie - 1.070.000 zł z przeznaczeniem na dofinansowanie zadań w zakresie kultury fizycznej i sportu dla miejskich klubów sportowych - w ramach pozostałej działalności zaplanowano wydatki na kwotę - 430.000 zł z tego: na sfinansowanie kosztów usług w zakresie korzystania z obiektów OSiR przez kluby sportowe zaplanowano kwotę 260.000 zł , sfinansowanie kosztów usług korzystania z Krytej Pływalni przez kluby sportowe – 70.000,-zł pozostałe planowane wydatki w kwocie 120.000,zł, to stypendia oraz inne formy pomocy dla uczniów , zakup materiałów i wyposażenia , zakup usług pozostałych w zakresie organizowania, dofinansowywania akcji i programów działania w sferze sportu dzieci i młodzieży. Wykonanie planu przychodów i wydatków OSiR w 2004 roku w złotych PRZYCHODY PLAN WYKONANIE OSIR 4 150 000 5 669 014 W TYM DOTACJA Z BUDŻETU 1 400 000 1 400 000 LP. 1. WYDATKI % WYKONANIE 137 4 132 680 5 641 919 137 100 0 0 0 OGÓŁEM 4 150 000 5 669 014 137 4 132 680 5 641 919 Źródło: Sprawozdanie z wykonania budżetu miasta Zamość za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2004r. 66 % PLAN 137 Przykład OSiR-u w Zamościu doskonale pokazuje wysoki poziom efektywności rozbudowanego ośrodka wielofunkcyjnego, oferującego poza podstawowymi funkcjami sportowo-rekreacyjnymi szeroką gamę usług komercyjnych, niemniej jednak utrzymanie obiektu wspierane jest przez miasto dotacją w wysokości 1,4 mln zł (w 2004 r.). Przy odpowiednim zarządzaniu ośrodkiem możliwe byłoby utrzymanie obiektu bez dotacji budżetowych. 4.2.10 RADOM Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji w Radomiu dysponuje pełnowymiarową halą sportową z widownią na 1.200 miejsc siedzących. Obiekt posiada także siłownię, gabinet odnowy biologicznej, kawiarnię, skate park oraz salę konferencyjno – bankietową, a także wypożyczalnię sprzętu dotyczącego skate parku oraz zimowego i letniego sprzętu sportowego. Hala sportowa wyposażona jest w sprzęt nagłaśniający, kosze najezdne do gry w piłkę koszykową, stoły ping – pongowe, stół bilardowy oraz profesjonalną tablicę świetlną wyników. Zmodernizowane oświetlenie dostosowane jest obecnie do wymogów międzynarodowych (1200 luxów). Obiekt wyposażony jest także w sygnalizację p.poż. oraz system monitoringu TV. MOSiR oferuje także usługi noclegowe. Do dyspozycji jest 21 miejsc noclegowych (pokoje 1,2 i 3 osobowe) wyposażonych w toalety, natryski, TV, radio i telefon. Ceny noclegów są stosunkowo niskie od 65 zł za pokój jednoosobowy do 150 zł za pokój pięcioosobowy. MOSiR administruje dwoma krytymi pływalniami "Delfin" i "Orka" zlokalizowanymi na terenie miasta. Pływalnia oferuje saunę z której można skorzystać łącznie z basenem. Standard basenów, które wymagają remontów, nie jest jednak wysoki. 67 Pływalnia „Orka” Pływalnia „Delfin” MOSiR posiada jeszcze Ośrodek Wypoczynkowy "Borki" znajdujący się nad zalewem. Tam znajdują się dwa boiska do gry w piłkę siatkową plażową, wypożyczalnia sprzętu sportowego i wodnego oraz odnowione domki campingowe, które mogą przyjąć łącznie 18 osób, przystosowane do całorocznego wykorzystania, wyposażone w toalety, natryski i pomieszczenie kuchenne. 4.2.11 KOZIENICE Kozienickie Centrum Kultury Rekreacji i Sportu Kozienice dysponują stadionem sportowym z podwójnymi trybunami na 5000 miejsc. Stadion po gruntownej modernizacji, zakończonej w 2005r., posiada syntetyczną nawierzchnię i spełnia wszelkie wymagania UEFA i IAAF dla piłki nożnej i lekkiej atletyki. W skład kompleksu sportowego wchodzi ponadto nowoczesna hala sportowa, w której w 1999 roku rozegrano Puchar Europy w Piłce Siatkowej Kobiet WOMEN’S SPRING CUP 99. (Źródło: http://www.kckris.pl/) Kryta Pływalnia "Delfin" Niewątpliwą atrakcja Miasta jest nowoczesna kryta pływalnia "DELFIN", oddana do użytku w czerwcu 2002r., na której corocznie odbywają się zawody z cyklu Grand Prix Polski w 68 pływaniu. Kryta Pływalnia "Delfin" jest jedynym tak kompleksowo wyposażonym obiektem na terenie byłego województwa radomskiego – obecnie obejmującego teren południowej części Mazowsza. Jest to nowoczesny kompleks sportowo–rekreacyjny z basenem sportowym przystosowanym do organizacji zawodów krajowych i międzynarodowych, z basenami do nauki pływania oraz basenem rekreacyjnym wyposażonym w stacje masażu podwodnego na kręgosłup i nadwodnego na kark, jacuzzi oraz całoroczną zjeżdżalnią o długości 104 m. Poza częścią basenową na krytej pływalni "Delfin" znajduje się również strefa usługowa tj. dział żywienia, odnowa biologiczna, fitness klub i aerobik oraz sklep sportowy. Lodowisko W styczniu 2006 r. zostało udostępnione mieszkańcom lodowisko zlokalizowane na placu przed krytą pływalnią. Za wejście na lodowisko dzieci płacą złotówkę i to bez względu na czas jaki poświęcą na jazdę, dorośli 3 zł. Obok lodowiska o powierzchni 476 m² i wymiarach 14 m x 34 m, stoją nieduże trybuny oraz budka z gorącymi napojami. Lodowisko jest ogrodzone, oświetlone i nagłośnione. Na miejscu znajduje się także wypożyczalnia łyżew. 69 Wypożyczenie łyżew kosztuje 3 zł za pierwszą godz. i 1,5 zł za każde rozpoczęte kolejne pół godziny. Siłownia Wyposażona jest w najwyższej klasy sprzęt do treningu cardio-aerobowego HI POWER (tj. rower, stepery, bieżnie, wiosła, itp.) oraz sprzęt do treningu izotnik-siłowego GERWA SPORT, umożliwiający wyćwiczenie wszystkich partii mięśniowych pod okiem instruktora W budżecie miasta Kozienic na 2006 r. zaplanowano przychody KCKRiS na poziomie 5.575 tys. zł, w tym dotacja przedmiotowa w wysokości 1.920 tys. zł oraz dotacja inwestycyjna 575 tys. zł. Wydatki Centrum zaplanowano na 5.562,6 tys. zł. Należy jednak podkreślić, iż KCKRiS prowadzi także działalność w zakresie kultury (prowadzenie Domu Kultury). 4.2.12 PIONKI Obiekty sportowe i rekreacyjne w Pionkach: 1. Miejski Stadion Sportowy, 2. Basen Miejski - niecka 25 x 6m, siłownia, 3. Miejska Hala Sportowa -, dwa korty tenisowe zewnętrzne, 4. Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji ''Staw Górny'', 5. PSP Nr 5 ul.Targowa 5 - Hala Sportowa (36m x 18 m), Korty tenisowe (zewnętrzne), 6. Ścianka wspinaczkowa na sali sportowej ZSP Nr 1. Basen Miejski Miejska Hala Sportowa 70 4.2.13 POTENCJALNA KONKURENCJA DLA OBIEKTU W KAZIMIERZU Należy zwrócić uwagę na obiekt, stanowiący potencjalnie najpoważniejszą konkurencję dla obiektu, tj. Hotel Bohema (planowane oddanie do użytku w lipcu br.). Hotel „BOHEMA SPA & FITNESS” dysponuje komfortowymi pokojami, restauracją, salą konferencyjną i gimnastyczną, krytym basenem i gabinetami odnowy Hotel oferuje takie rodzaje zajęć rekreacyjnych, jak: gimnastyka, aerobic, marszobiegi, gimnastyka w basenie, stretching i inne, oraz zabiegi odnowy biologicznej: masaż ręczny, sauna, jacuzzi, masaż podwodny, bicze szkockie, drenaż limfatyczny, elektrostymulacja, masaż termiczny. Obiekt stanowi konkurencję przede wszystkim wobec zamożniejszych, starszych turystów, którzy „na miejscu” mają dostęp do usług zdrowotnych (spa) i rehabilitacyjnych. Nie będzie zagrożeniem jednak dla turystów, którzy nie skorzystają z noclegu w tym obiekcie oraz ze względu na wyższe niż planowane w kompleksie sportowo-rekreacyjnym, ceny. Dodatkowo hotel nie oferuje usług typowo sportowych, a raczej koncentruje się na ofercie „spa i wellness”. Powstanie hotelu może jednak wpłynąć na postrzeganie najbliższego otoczenia dla inwestycji, planowanej przez Miasto, przez potencjalnych inwestorów. Poniżej przykładowe ceny zabiegów, oferowanych w hotelu (opracowanie własne na podstawie danych z hotelu): 1. Masaż klasyczny (45 min) – 70 zł; 2. Masaż podwodny + perełkowy (30 min) – 40 zł; 3. Bicz szkocki (10 min) – 30 zł; 4. Drenaż limfatyczny (45 min) – 65 zł; 5. Masaż terapii termicznej (45 min) – 60 zł; 6. Elektrostymulacja (15 min) – 30 zł; 7. Masaż gorącymi i zimnymi kamieniami (60 min) – 120 zł; 8. Basen wraz z sauną i jacuzzi za 1 godz. (dla osób nie będących gośćmi hotelu) – 15 zł. 71 MIEJSKI OŚRODEK SPORTU I REKREACJI W PUŁAWACH MIEJSKI OŚRODEK SPORTU I REKREACJI „BYSTRZYCA” CENTRUM KULTURY FIZYCZNEJ I SPORTU 2. 3. 4. UZDROWISKO NAŁĘCZÓW NAZWA OBIEKTU 1. L.P. BEŁŻYCE LUBLIN PUŁAWY NAŁĘCZÓW GMINA 270 ZŁ/30 LEKCJI 5 ZŁ/45 MIN. 150 ZŁ/30 LEKCJI KURS NAUKI PŁYWANIA PŁYWALNIA NAUKA PŁYWANIA 72 10 ZŁ/45 MIN. 40 ZŁ/DAMSKA 30 ZŁ/MĘSKA 42 ZŁ (WYNAJEM) KRYTA PŁYWALNIA SAUNA SIŁOWNIA PŁYWALNIA KRYTA AROMATERAPEUTYCZNY KRĘGIELNIA 20 ZŁ (10-15) 30 ZŁ (15-19) 50 ZŁ 6,50 ZŁ/60 MIN. 35 ZŁ/20 MIN. 20 ZŁ/10 MIN. BASEN BIAŁEJ GLINKI MASAŻ I HAMMAM BASEN AQUATONIC, SAUNA CENA BILETU W DNI POWSZEDNIE 13 ZŁ/60 MIN. USŁUGA - - 50 ZŁ 35 ZŁ/20 MIN. 20 ZŁ/10 MIN. CENA BILETU W DNI ŚWIĄTECZNE 17 ZŁ/60 MIN. 4.3 ANALIZA CEN W POSZCZEGÓLNYCH OBIEKTACH SPORTOWO-REKREACYJNYCH BEZPŁATNIE 3 ZŁ/45 MIN. 45 ZŁ – KARNET MIESIĘCZNY NORMALNY; 25 ZŁ – KARNET MIESIĘCZNY ULGOWY, OSOBY NIEPEŁNOSPRAWNE- 33 ZŁ WYNAJEM DLA SZKÓŁ, TKKF-ÓW I KLUBÓW SPORTOWYCH Z PUŁAW 7 ZŁ/45 MIN. (DZIECI, MŁODZIEŻ DO LAT 18) 5 ZŁ/60 MIN. (MŁODZIEŻ SZKOLNA, STUDENCI, EMERYCI I RENCIŚCI); 5,50 ZŁ/60 MIN – BILET NORMALNY W ABONAMENCIE MIESIĘCZNYM; 4 ZŁ/60 MIN. – BILET ULGOWY W ABONAMENCIE MIESIĘCZNYM ZNIŻKI CENA BILETU ULGOWEGO, INNE MIEJSKI OŚRODEK SPORTU I REKREACJI OŚRODEK SPORTU I REKREACJI 5. 6. ZAMOŚĆ KRAŚNIK SAUNA MASAŻ KLASYCZNY SIŁOWNIA FITNESS CLUB MAŁA HALA BOISKO BOCZNE BOISKO GŁÓWNE BOISKO BOCZNE DUŻA HALA KORT BOISKO GŁÓWNE 1 TOR BRODZIK CAŁY BASEN SAUNA BASEN STADION SIŁOWNIA WYNAJĘCIE PŁYWALNI HALA SPORTOWA 73 25 ZŁ/60 MIN. 6,50 ZŁ/15 MIN. BOISKA 20 ZŁ/1 GODZ. WYNAJĘCIE BOISKA TRENINGOWEGO 4,50 ZŁ/45 MIN. 7 ZŁ/90 MIN. 10,70-16,05 ZŁ 21,40-32,10 ZŁ 107-128,40 ZŁ 12 ZŁ/1 OSOBA, 5 ZŁ KAŻDA NASTĘPNA OSOBA 4 ZŁ/45 MIN. 128,40 ZŁ/1,5 GODZ. (TRENING) 107 ZŁ/1,5 GODZ. (TRENING) 214 ZŁ/MECZ 128,40 ZŁ/MECZ 80 ZŁ/60 MIN. (TRENINGI, IMPREZY SPORTOWE) 95 ZŁ/60 MIN. (IMPREZY SPORTOWE BILETOWANE) 42 ZŁ/60 MIN. (SALA GIER) 35 ZŁ/60 MIN. (SALA MAT) 27 ZŁ/60 MIN. (SALA BOKSU) 27 ZŁ/60 MIN. 6,50 ZŁ/WEJŚCIE 110 ZŁ/1 GODZ. 50 ZŁ/1 GODZ. 60 ZŁ/1 GODZ. Z TRENEREM 3 ZŁ 55 ZŁ/ 10 GODZ. (KARNET) 100 ZŁ/1 GODZ. WYNAJĘCIE 40 ZŁ/KARNET (8 WEJŚĆ); 45 ZŁ/KARNET (12 WEJŚĆ) 50 ZŁ/KARNET (16 WEJŚĆ) 43 ZŁ/60 MIN. (GRUPA) 10 ZŁ/1 GODZ. WYNAJĘCIE BOISKA TRENINGOWEGO 2,50 ZŁ/45 MIN. 4 ZŁ/90 MIN. 80 ZŁ/1 GODZ. 40 ZŁ/1 GODZ. 50 ZŁ/1 GODZ. Z TRENEREM 2 ZŁ 45 ZŁ/10 GODZ. (KARNET) 50 ZŁ/1 GODZ. WYNAJĘCIE BOISKA MIEJSKI OŚRODEK SPORTU I REKREACJI KOZIENICKIE CENTRUM KULTURY REKREACJI I SPORTU 7. 8. KOZIENICE RADOM LEKKOATLETYCZNY SIŁOWNIA STADION SALA SPORTOWA 74 50 ZŁ/1 GODZ. (DO GODZ. 14) 70 ZŁ/1 GODZ. (PO GODZ. 14.00) 8 ZŁ/1 GODZ. 200 ZŁ/1 GODZ. (ZAWODY) 100 ZŁ/1 GODZ. (TRENINGI KLUBOWE) 214 ZŁ (GRUPA 15 OS.), 535 ZŁ (GRUPA 4 OS.), 642 ZŁ (GRUPA 2 OS.). 6 ZŁ/60 MIN. (DO GODZ. 16) 8 ZŁ/60 MIN. (PO GODZ. 16) 20 ZŁ/90 MIN. KURS PŁYWANIA BASEN 6,50 ZŁ/1 GODZ. (6-9) 7,50 ZŁ/1 GODZ. (9-15) 8,50 ZŁ/1 GODZ. (15-22) 65 ZŁ/60 MIN. (TRENING NA BIEŻNI) 200 ZŁ/MECZ PIŁKI NOŻNEJ BILETOWANY 100 ZŁ/MECZ PIŁKI NOŻNEJ NIEBILETOWANY 80 ZŁ/1,5 GODZ. (TRENING PIŁKI NOŻNEJ NA STADIONIE) 2 ZŁ/45 MIN. KRYTA PŁYWALNIA LODOWISKO STADION 130 ZŁ/1 GODZ. 8 ZŁ 8,50 ZŁ/1 GODZ. (9-22) 1 ZŁ/45 MIN. (DZIECI, MŁODZIEŻ, STUDENCI) 4,20 ZŁ/1 GODZ. (6-9) 4,90 ZŁ/1 GODZ. (9-15) 5,50 ZŁ/1 GODZ. (15-22 W DNI POWSZEDNIE I W SOBOTY I NIEDZIELE); 5,70 ZŁ/1 GODZ. – BILET RODZINNY; 85 ZŁ – KARNET NORMALNY (11 GODZ./60 DNI); 55 ZŁ – KARNET ULGOWY (11 GODZ./60 DNI) 140 ZŁ (GRUPA 15 OS.), 428 ZŁ (GRUPA 4 OS.), 642 ZŁ (GRUPA 2 OS.). 4 ZŁ/60 MIN. (DO GODZ. 16) 5 ZŁ/60 MIN. (PO GODZ. 16 I W DNI ŚWIĄTECZNE) 65 ZŁ/10 WEJŚĆ 45-50 ZŁ/MIESIĄC 20-35 ZŁ/20 MIN. 15 ZŁ/WEJŚCIE AEROBIC MASAŻE SAUNA 75 15 ZŁ/WEJŚCIE SIŁOWNIA PŁYWALNIA 350 ZŁ/90 MIN. (MECZ) 250 ZŁ/90 MIN. (TRENING) 7 ZŁ/1 GODZ. (6-9) 8 ZŁ/1 GODZ. (9-22) BOISKA PIŁKARSKIE 9 ZŁ/ 1 GODZ. 100 ZŁ/10 WEJŚĆ, 18 ZŁ/KARNET 2-GODZ. (SAUNA I BASEN) UCZNIÓW 4 ZŁ/1 GODZ. (PON-PT, 6-9) 5 ZŁ/1 GODZ. (PON.-PT, 9-22) 6 ZŁ/1 GODZ. (DNI ŚWIĄTECZNE) 99 ZŁ/KARNET BEZ OGRANICZEŃ 75 ZŁ/MIESIĄC (9 WEJŚĆ) 50 ZŁ/MIESIĄC (5 WEJŚĆ) 75 ZŁ/MIESIĄC/KARNET DLA 4.4 PROPONOWANY PROGRAM FUNKCJONALNO-UŻYTKOWY 4.4.1 ZAŁOŻENIA PROGRAMU FUNKCJONALNO-UŻYTKOWEGO Pierwszym i najważniejszym wyzwaniem, które warunkuje jego realizację, jest przewyższenie zakresu i standardu dostarczanych usług sportowo-rekreacyjnych w stosunku do już istniejących okolicznych obiektów oraz dopasowanie dostępnych funkcji do specyfiki rynku potencjalnych odbiorców usług. Spełnienie tego kryterium jednocześnie określa funkcje, jakie musi spełniać projekt, chcąc wyróżnić się wśród innych tego typu: • wielofunkcyjność Obiektu – połączenie obiektów o różnych funkcjach i profilu poprzez umieszczenie w kompleksie zespołu basenów o standardzie parku wodnego, hali sportowo-widowiskowej, zespołu odnowy biologicznej, pomieszczeń o przeznaczeniu na działalność rekreacyjną, rozrywkową, gastronomiczną i inną oraz ukierunkowanie tych funkcji na maksymalizację efektów synergii; • profil turystyczny Obiektu – wyjście z ofertą poza granice Miasta i dotarcie do gości, odwiedzających Miasto, poprzez wybudowanie w ramach kompleksu hotelu, dla którego otaczająca infrastruktura ma być atutem, przyciągającym gości i skłaniającym do przedłużenia czasu pobytu w Mieście; • działalność komercyjno-publiczna Obiektu – aby inwestycja znalazła uzasadnienie ekonomiczne i mogła oferować założoną szeroką gamę ofert, jej zakres działalności musi wykraczać poza podstawowe usługi. Możliwe jest zaoferowanie cieszących się popularnością rozrywek, takich jak np. lodowisko, kręgielnia, sala bilardowa, itp. Jednocześnie, w obszarze funkcji publicznych ma umożliwić edukację fizyczną dzieciom i młodzieży oraz udostępnić obiekt dla mieszkańców i turystów w zakresie uczestnictwa w imprezach sportowych oraz kulturalno-rozrywkowych, co implikuje konieczność udziału w planowaniu i finansowaniu zajęć szkolnych na obiektach sportowych kompleksu (basen, sala sportowa) przez Miasto; • dostępność Obiektu dla jak największej liczby chętnych – Wskazane jest takie zaplanowanie działalności Obiektu, w szczególności popularnych atrakcji (basen), aby były one dostępne bardzo rano (np. od godz. 6.00 lub 7.00) do późnego wieczora (np. do godz. 22.00 lub 23.00). Jednocześnie należy wziąć pod uwagę zapełnienie luki godzin przedpołudniowych poza sezonem (od 8.00 do 16.00), co może się udać poprzez wprowadzenie w tym czasie zajęć dla dzieci szkolnych. Istotne znaczenie dla określenia rekomendowanego programu funkcjonalno-użytkowego ma lokalizacja i dostępność terenu pod realizację inwestycji. Zespół działek w rozwidleniu ulic Kwaskowa Góra i Lubelska (ograniczony potokiem Grodarz), przeznaczony pod inwestycję, jest jedynym, tak dużym terenem, znajdującym się w obszarze zwartej zabudowy Miasta, na którym można zrealizować przedsięwzięcie o charakterze sportowo-rekreacyjnym o dużej kubaturze. 76 4.4.2 PROGRAM FUNKCJONALNO UŻYTKOWY Obiektem wiodącym, głównym trzonem Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego ma być basen z atrakcjami wodnymi, jako atrakcja preferowana przez potencjalnych użytkowników (zarówno turystów, jak i mieszkańców Kazimierza). Pozostałe rozrywki stanowić powinny infrastrukturę towarzysząca, otaczającą główną strefę basenu. STREFA SPORTU STREFA REKREAC JI STREFA WELLNES S PARK WODNY STREFA STREFA ROZRYW KI RESTAURA CJI STREFA HOTELO WA Źródło: Opracowanie własne. Basen Wyniki badań przeprowadzonych wśród potencjalnych odbiorców usług na pierwszy plan wysuwają budowę basenu z atrakcjami wodnymi. Zainteresowanie korzystaniem z basenu wykazało przeważająca większość badanych turystów i to praktycznie bez względu na miejsce zamieszkania, płeć, wiek i wykształcenie. Analiza otoczenia rynkowego i konkurencyjnych obiektów, pozwala stwierdzić, iż planowany w Kazimierzu obiekt powinien mieć charakter lokalny o zasięgu oddziaływania obejmującym kilka najbliższych powiatów (puławski, opolski, rycki, lubelski, kraśnicki i lubartowski, a także zwoleński, lipski i radomski), których odległość nie przekracza 70 km. Park wodny nie powinien konkurować z najatrakcyjniejszymi parkami wodnymi w Polsce, natomiast 77 powinien zapewnić wyższy standard usług niż najbliższy lokalny kompleks sportowy, np. w Kozienicach czy Poniatowej. Osiągnąć to można poprzez zaprojektowanie co najmniej jednej atrakcji wodnej zdolnej przebić atrakcje innych obiektów (np.: sztuczna fala, dłuższe zjeżdżalnie itp.) oraz oryginalnej aranżacji wnętrz. W szczególności szanse przyciągnięcia większej liczby klientów mogą wzrosnąć poprzez wybudowanie zespołu basenów zewnętrznych z atrakcjami (oraz małą architekturą), które spowodują: • wzrost atrakcyjności obiektu w sezonie letnim; • zwiększenie pojemności i komfortu korzystania z obiektu; • zwiększenie zainteresowania nabyciem biletów wstępu bez limitu czasu pobytu na terenie kompleksu sportowo-rekreacyjnego. Jednocześnie kompleks sportowo-rekreacyjny powinien być ukierunkowany na obsługę dużej liczby turystów odwiedzających w sezonie letnim zabytki Kazimierza. Pociąga to za sobą konieczność zapewnienia wysokiego standardu usług, do którego przyzwyczajeni są zwłaszcza turyści z Europy Zachodniej. Pomimo, że dla tej grupy turystów basen nie stanowi tak dużej atrakcji, aby z tego powodu specjalnie przyjeżdżać do Kazimierza, to jednak, jak wykazują badania, jego obecność stanowi zachętę do wydłużenia czasu pobytu w Kazimierzu o co najmniej jeden dzień i skorzystania z noclegu o wysokim standardzie (hotel ** lub ***). Nie bez znaczenia jest gotowość ponoszenia większych wydatków podczas jednorazowego pobytu (gastronomia, pamiątki) i korzystania z droższych usług obiektu. Biorąc pod uwagę powyższe wnioski, obiekt w Kazimierzu powinien być tak zaprojektowany, aby spełniał wymagania zarówno mniej zasobnych finansowo, jak i mniej wymagających okolicznych mieszkańców oraz krajowych turystów z łatwym dostępem do funkcji sportowych i jednocześnie zapewniać enklawy wysokiej jakości usług dla turystów zagranicznych, biznesowych, uczestników konferencji, skojarzone przestrzennie i funkcjonalnie ze strefą wellness, hotelem i gastronomią o wyższym standardzie (restauracja). Wymagany wysoki standard obiektu i konieczność uzyskania odpowiedniej stopy zwrotu z inwestycji dla Inwestora Prywatnego oznacza, iż ceny usług, w tym także za korzystanie z basenu nie mogą być zbyt tanie. Jednym ze sposobów próbujących pogodzić ten warunek z misja publiczną obiektu, dostępnością obiektów sportowo-rekreacyjnych dla społeczności lokalnej i krzewienia kultury fizycznej, jest odpowiednie zróżnicowanie cen, tak aby z jednej strony wykorzystać kanały taniego dostępu dla młodzieży szkolnej (zorganizowane zajęcia w mniej atrakcyjnym paśmie czasowym, dofinansowane z budżetu, masowe akcje nauki pływania) oraz dla mieszkańców (system tanich karnetów i kart klubowych, zachęty dla zakładów pracy do wykupu karnetów dla pracowników), a z drugiej strony stosowanie względnie wysokich cen biletów jednorazowych, wyższych cen w sezonie letnim, wykorzystywanie zachęt do korzystania z basenu w pakietach z droższymi usługami (sauna, fitness, salon kosmetyczny itp.) oraz specjalna oferta dla mieszkańców hotelu i uczestników konferencji (pakiet usług, oferowanych w obiekcie, wliczony w cenę pokoju). Strefa sportu Analiza kolejnych preferencji ankietowanych wskazuje na pewną polaryzację zainteresowań na usługi typowo kobiece, które można określić jako usługi typu wellness oraz grupa usług o charakterze bardziej sportowym – popularniejszych wśród mężczyzn. Ta druga grupa obejmuje salę sportową z boiskiem do gier zespołowych, boiska zewnętrzne, siłownię. 78 Doskonałym uzupełnieniem funkcji Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego, zwiększającym jego atrakcyjność, byłoby włączenie do niego atrakcji o charakterze rekreacyjnorozrywkowym, takich jak: strzelnica (na broń pneumatyczną, kulową, bądź elektroniczną), kręgielnia i lodowisko. Jednak ze względu na ograniczoną powierzchnię terenu dostępnego pod inwestycję może być to trudne do zrealizowania, dlatego rekomenduje się poddanie tej ewentualności pod rozwagę przy opracowywaniu ewentualnych zmian koncepcji architektonicznej i projektu budowlanego. W przypadku lodowiska, czynnego zazwyczaj w okresie od października do marca, można rozważyć możliwość zastosowania technologii wymiennego montażu tafli lodowej na boiskach zewnętrznych, z których można korzystać w pozostałym okresie roku. Strefa wellness Strefa zwana wellness (lub fitness) obejmuje szereg usług docelowo skierowanych do młodych kobiet (choć nie wyłącznie), ustabilizowanych finansowo i najczęściej z wyższym wykształceniem, w tym m.in. turystów. Strefa obejmuje takie usługi jak sauny (“świat saun”), salon masażu, salon kosmetyczny, sala fitness (aerobic, calanetics, step itp.), oraz solarium, z którego jednak częściej korzystają bardzo młode osoby (nastolatki). Ze względu na grupę docelową deklarującą gotowość wydatkowania większych kwot na usługi, strefa ta powinna charakteryzować się szczególnie wysoką jakością i być zarządzana kompleksowo przez jednego operatora. Strefa ta ma charakter komercyjny i powinna być zlokalizowana w miejscu kameralnym połączonym funkcjonalnie z hotelem, lecz z łatwym dostępem do strefy basenowej. Ponieważ w pierwotnym projekcie Kompleksu jako ośrodka szkolnego zaplanowano jedynie dwie sauny suche, postuluje się przeprowadzenie analiz pod katem rozbudowy strefy saun, tak aby oferowała ona większą gamę usług (łaźnię parową, czy saunę fińską) lub zaprojektowanie nowej wysokostandardowej „strefy saun” w budynku hotelowym (można w tym celu wykorzystać również Młyn, w którym umiejscowiona np. sauna fińska będzie korespondowała z terenem basenów otwartych). Strefa rozrywki Usługi proponowane w strefie rozrywki są komplementarne z pozostałymi usługami i obejmują kręgielnię z zapleczem gastronomicznym (kawiarnia/pub) , salę bilardową oraz salę z pełną infrastrukturą umożliwiającą prowadzenia dyskotek, zabaw, uroczystości okolicznościowych z możliwością wykorzystania cateringu oferowanego przez restaurację hotelową. Taka kombinacja rozrywek jest coraz bardziej popularna, wydłuża czas życia obiektu i sprzyja korzystaniu z innych usług (wzmocnienie efektu synergii). Strefa ta powinna być lansowana, jako modne miejsce, w którym się “bywa”. Hotel i gastronomia 79 Doświadczenia pokazują, że, w przeciwieństwie do aquaparków funkcjonujących samodzielnie, wielofunkcyjne kompleksy łączące hotele z działalnością rekreacyjną i kompleksem basenowym (nawet w wydaniu kameralnym) odnoszą sukcesy finansowe. Dowodzą tego także wyniki badań przeprowadzonych wśród turystów. W grupie turystów większość osób zadeklarowało gotowość wydłużenia pobytu w Kazimierzu w przypadku możliwości skorzystania z usług obiektu (średnio o 1,3 dnia na statystycznego turystę). Odnosząc to do liczby 160 tys. noclegów turystów, którzy zatrzymują się w Kazimierzu, przekłada się to średnio na 1,7 do 2,2 doby hotelowej. 80 5. STRUKTURA PRAWNO-ORGANIZACYJNA PROJEKTU 5.1 UWARUNKOWANIA PRAWNE WARIANTÓW ORGANIZACYJNYCH REALIZACJI PROJEKTU Istniejący stan prawny umożliwia jednostce samorządu terytorialnego realizację zadań publicznych za pomocą form działania, określonych w następujących ustawach: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Ustawa o finansach publicznych5; Ustawa o gospodarce komunalnej6; Kodeks cywilny7; Ustawa – Prawo zamówień publicznych8; Ustawa o gospodarce nieruchomościami9 Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym10. 1. Organizacyjno-prawne ramy działania jednostek sektora finansów publicznych wyznacza Rozdział 3 Ustawy o finansach publicznych, poprzez określenie zasad działania w formule jednostki budżetowej albo zakładu budżetowego. Zarządzanie danym obiektem przybiera formę jednostki budżetowej przeważnie wtedy, gdy gmina kieruje się koncepcją zaliczenia takiego obiektu do infrastruktury sportowej, rekreacyjnej lub oświatowej i zarządzanie nim powierza np. dyrektorowi szkoły lub zespołu szkół albo dyrektorowi innej jednostki organizacyjnej gminy. Wynika to najczęściej z uwarunkowań lokalizacyjnych – działka, na której ma powstać obiekt, jest w pobliżu jednostki organizacyjnej lub szkoły, bądź też taka jednostka dysponuje odpowiednim bądź jedynym terenem pod budowę obiektu. Konsekwencjami wyboru tej formuły organizacyjno – prawnej są: • zminimalizowanie pozyskiwania środków finansowych z komercyjnej działalności obiektu (jednostki organizacyjne (szkoły) najczęściej nie skupiają się na wykorzystaniu tych możliwości); • scentralizowanie zarządzania obiektem w rękach osoby zarządzającej obiektem. Zakres planowanych funkcji i koncepcji planowanego centrum sportowo-rekreacyjnego wykracza poza program funkcjonowania standardowego obiektu sportowego. Stąd też wśród rozpatrywanych wariantów oprócz powyższego (wariant 1) znajdą się propozycje włączenia w realizację przedsięwzięcia partnera prywatnego (zewnętrznego inwestora) w wariancie II. Formę zakładu budżetowego przybierają te jednostki, zarządzające określoną dziedziną zadań publicznych, które odpłatnie wykonują wyodrębnione zadania i, co do zasady, pokrywają koszty swojej działalności z przychodów własnych. Są to najczęściej zadania związane z działalnością w obszarze monopoli naturalnych, tj. zaopatrzenie w wodę i odprowadzania ścieków, gospodarowanie odpadami, i inne. 5 Dz. U. Nr 249 z 2005 r., poz. 2104, z późn. zm. Dz. U. Nr 9 z 1997 r., poz. 43 z późn. zm. 7 Dz. U. Nr 16 z 1964 r., poz. 93, z późn. zm. 8 Dz. U. Nr 19 z 2004 r., poz. 177 z późn. zm. 9 Dz. U. Nr 261 z 2004 r., poz. 2603, tekst jednolity z późn. zm. 10 Dz. U. Nr 169 z 2005 r., poz. 1420. 6 81 2. Gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego również w formie spółek prawa handlowego. Na podstawie art. 3 ustawy o gospodarce komunalnej jednostki samorządu terytorialnego mogą powierzać wykonywanie zadań z zakresu gospodarki komunalnej osobom fizycznym, osobom prawnym lub jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej, w drodze umowy na zasadach ogólnych - z uwzględnieniem przepisów o finansach publicznych lub, odpowiednio, przepisów o zamówieniach publicznych i przepisów o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie11. Gminy mogą tworzyć spółki kapitałowe prawa handlowego (spółki ograniczoną odpowiedzialnością i spółki akcyjne) w sferze użyteczności publicznej, a poza tą sferą, w przypadkach, gdy: a) istnieją nie zaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym i występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia; b) zbycie składnika mienia komunalnego mogącego stanowić wkład niepieniężny gminy do spółki albo też rozporządzenie nim w inny sposób spowoduje dla gminy poważną stratę majątkową. Ograniczenia te nie mają zastosowania do posiadania przez gminę akcji lub udziałów spółek zajmujących się czynnościami bankowymi, ubezpieczeniowymi oraz działalnością doradczą, promocyjną, edukacyjną i wydawniczą na rzecz samorządu terytorialnego, a także innych spółek ważnych dla rozwoju gminy (por. art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej). Warto podkreślić, że po wydaniu zgody przez organ stanowiący Gminy (radę gminy) na prowadzenie działalności w określonym obszarze zadań publicznych w formie spółki prawa handlowego, Gmina nie jest zobowiązana do wyboru inwestora prywatnego, z którym chce zawrzeć umowę spółki, stosować procedury ustawy – Prawo zamówień publicznych. Dzięki zaoszczędzeniu czasu i możliwości negocjowania postanowień umowy spółki, ta forma współpracy z inwestorem prywatnym jest atrakcyjna dla prywatnych firm. Dodatkowo, spółka jest preferowaną formułą współdziałania przez inwestorów, z następujących powodów: a) utworzenie spółki statuuje powstanie odrębnej osoby prawnej (np. w przypadku ubiegania się o środki z funduszy Unii Europejskich lub innych zewnętrznych źródeł dofinansowania12) – czyli samodzielnego podmiotu, który może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania; b) dla podmiotów prywatnych spółka jest podstawową formułą, w jakiej funkcjonuje się w rzeczywistości gospodarczej, bowiem zapewnia ona przejrzystość rozliczeń i 11 Przytoczone zapisy ustawy o gospodarce komunalnej, przed wejściem w życie ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, stanowiły podstawę do zawierania umów o długoletniej współpracy z inwestorem prywatnym. 12 M. in. środki z Mechanizmu Finansowego Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Norweskiego Mechanizmu Finansowego. 82 czytelne stosunki między wspólnikami, wspólnikami ponadto spółka ma oddzielną od jej udziałowców osobowość prawną; c) w przypadku, gdy podmiotem publicznym jest jednostka samorządu terytorialnego, spółka prawa handlowego stanowi jedyne narzędzie do prowadzenia działalności poza sferą użyteczności publicznej i uzyskiwania zysków z przedsięwzięcia13. Dodatkową zaletą utworzenia spółki w celu realizacji określonego przedsięwzięcia jest brak jej historii kredytowej (oraz obciążeń z tym związanych). Sytuacja finansowa takiej spółki opiera się wyłącznie na prognozach przychodów i potencjalnych zysków, zawartych w analizach, sporządzonych przed przystąpieniem do przygotowywania przedsięwzięcia. Zawiązanie takiej spółki w celu realizacji przedsięwzięcia jest więc konieczne we wszystkich przypadkach, w których środki finansowe umożliwiające wykonanie przedsięwzięcia będą pozyskiwane na zasadach project financing, a w szczególności z zastosowaniem tylko ograniczonego regresu do partnera prywatnego lub podmiotu publicznego (limited recourse financing). 3. Kodeks cywilny poprzez wprowadzenie zasady swobody umów (art. 353¹), daje podstawę do zawierania umów o współpracy z prywatnymi inwestorami14. Określa on także rodzaje umów nazwanych i ogólne zasady, obowiązujące podczas zawierania umów. Na ogólnych zasadach Kodeksu cywilnego opiera się również umowa o partnerstwie publiczno-prywatnym, w zakresie wykraczającym poza podstawowe elementy umowy, określone w ustawie o PPP. 4. Procedury opisane w ustawie – Prawo zamówień publicznych obowiązując jednostki samorządu terytorialnego (generalnie: jednostki sektora finansów publicznych) w zakresie zawieranie umów o usługi, dostawy bądź roboty budowlane. Procedury to obowiązują również osoby prawne, jeśli gminy: a) finansują je w ponad 50 % lub b) posiadają ponad połowę udziałów albo akcji, lub c) sprawują nadzór nad organem zarządzającym, lub d) mają prawo do powoływania ponad połowy składu organu nadzorczego lub zarządzającego. Oznacza to, że spółka założona przez gminę (jednoosobowa spółka gminy) albo spółka z większościowym udziałem gminy, jest zobowiązana do udzielania zamówień na podstawie ustawy – Prawo zamówień publicznych. Nie jest tak w sytuacji, gdy większość udziałów albo akcji w spółce objął inwestor prywatny. W tejże ustawie przewidziano szczególną formę udzielania zamówienia publicznego na roboty budowlane z tym, że wynagrodzeniem za ich wykonanie jest prawo do eksploatacji obiektu budowlanego albo takie prawo wraz z zapłatą (art. 2 pkt 4 Prawa zam. publ.). Pozwala to na stworzenie partnerskich relacji na bazie konstrukcji umowy pomiędzy podmiotem publicznym a prywatnym, opartej o większą niż do tej pory w zakresie zadań publicznych swobodę finansowania projektu i wynagradzania partnera samorządu. Ustawodawca przewidział zawieranie długoletnich umów koncesyjnych bez konieczności ubiegania się o zgodę Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych (art. 142 ust. 4 pkt 5). Dogodne jest zatem przeprowadzenie projektu, z którego partner czerpie zyski w postaci pożytków z 13 14 Por. rozdział 3 ustawy o gospodarce komunalnej Por. przypis nr 6. 83 przedsięwzięcia, jednocześnie zarządzając przedmiotową infrastrukturą w dłuższym horyzoncie czasowym, określonym na podstawie analizy opłacalności i okresu zwrotu nakładów finansowych. Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym, wprowadzając możliwość wieloletniej współpracy z partnerem prywatnym na podstawie umowy cywilnoprawnej, w żaden sposób nie odnosi się do koncesji na roboty budowlane, do tej pory uważanej za tzw. „małe PPP”. Co do istoty, inny jest charakter projektu, realizowanego na zasadach PPP (jako współpracy obydwu partnerów), w stosunku do zlecenia wykonania robót budowlanych przy koncesji. W rzeczywistości, to, w jakiej formule, będzie realizowany dany projekt zależy od korzyści dla interesu publicznego, jakie osiągnie podmiot publiczny, wybierając określony wariant realizacji inwestycji. W ramach korzyści należy uwzględnić takie czynniki, jak m.in.: zakres przedsięwzięcia, zakres zaangażowania partnera prywatnego w realizację tego przedsięwzięcia, wyniki analiz, przeprowadzonych na podstawie art. 11 ustawy o PPP, przygotowanie i uwarunkowania wyboru partnera prywatnego. Konstrukcja koncesji umożliwia Gminie zlecenie robót budowlanych (zaprojektowanie lub modernizacji obiektu) bez konieczności wynagrodzenia w formie zapłaty sumy pieniężnej, jak za roboty publiczne, lecz z zobowiązaniem się Gminy do: • oddania tejże infrastruktury w zarządzanie i pobieranie pożytków koncesjonariuszowi (podmiotowi prywatnemu); • zobowiązania się przez Gminę do wykupu pakietu usług od koncesjonariusza w zamian za udostępnienie obiektu na cele publiczne (imprezy, spotkania, wydarzenia artystyczne); • ewentualnego dodatkowego wynagrodzenia rekompensującego nakłady inwestycyjne koncesjonariusza. Ważną cechą przeprowadzenia inwestycji w formule koncesji na roboty budowlane udzielonej prywatnemu partnerowi przez spółkę miejską jest spójność tej konstrukcji z wymogami, dotyczącymi podmiotów, które chcą ubiegać się o dofinansowanie ze środków funduszy Unii Europejskiej lub innych dotacji. 5. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa sposób dysponowania nieruchomościami na różne cele, w tym inwestycyjne. Jak określa art. 13 ust. 1 ustawy, nieruchomości w szczególności mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste (to prawo może być przedmiotem wkładu niepieniężnego (aportu) wnoszonego do spółki), w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Nieruchomość może być także przekazywana nieodpłatnie w drodze umowy, w tym również w formie darowizny, partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. Nr 169, poz. 1420) jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, z zastrzeżeniem art. 25 ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym (art. 13 ust. 2 ustawy). 84 Co do zasady, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu (art. 37 ust. 1). Wyjątkiem, w kontekście omawianego projektu, jest przekazanie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki (art. 37 ust. 2 pkt 7) albo sprzedaż na rzecz partnera prywatnego lub spółki, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jako wkład własny podmiotu publicznego, w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, z zastrzeżeniem art. 25 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym. 6. Od niedawna obowiązująca ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym (zwana dalej „ustawą o PPP”) wskazuje na możliwości prywatyzacji wykonywania zadań publicznych poprzez wieloletnią współpracę z partnerem prywatnym. Partnerstwem publiczno-prywatnym w jej rozumieniu jest opartą na umowie o partnerstwie publiczno-prywatnym współpracą podmiotu publicznego i partnera prywatnego, służącą realizacji zadania publicznego, jeżeli odbywa się na zasadach określonych w ustawie. Aby taka współpraca mogła zostać uznana z PPP, musi dodatkowo spełniać określone warunki: a) przedmiotem umowy musi być przedsięwzięcie, określone według ustawowej definicji, realizowane wspólnie przed podmiot publiczny i partnera prywatnego za jego wynagrodzeniem (wynagrodzeniem może być prawo partnera prywatnego do pobierania pożytków lub uzyskiwania innych korzyści z przedsięwzięcia lub zapłata sumy pieniężnej przez podmiot publiczny); b) partner prywatny poniesie w całości albo w części nakłady na realizację przedsięwzięcia, lub zapewni ich poniesienie przez inne podmioty; c) wkład własny podmiotu publicznego może polegać na sfinansowaniu części kosztów realizacji przedsięwzięcia, w tym w postaci dopłat do usług świadczonych przez partnera prywatnego w ramach przedsięwzięcia albo na wniesieniu przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, nieruchomości lub rzeczy ruchomej, licencji i innych wartości niematerialnych lub prawnych, jeżeli służą realizacji przedsięwzięcia; d) realizowanie przedsięwzięcia w formule PPP musi być korzystniejsze dla interesu publicznego w przeważającej mierze niż realizowanie go w inny sposób (por. art. 3 ust. 2 ustawy o PPP15), co należy ocenić po sporządzeniu analiz (w tym analizy ryzyk) przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do wyboru partnera prywatnego16; e) umowa o partnerstwie publiczno-prywatnym, na podstawie której odbywa się współpraca, jest zawierana po zakończeniu procedury wyboru partnera prywatnego, przeprowadzonej na podstawie ustawy o PPP, zawierającej kolejne etapy: I. sporządzenie analiz, o których mowa w pkt. d powyżej; 15 Korzyścią dla interesu publicznego jest w szczególności oszczędność w wydatkach podmiotu publicznego, podniesienie standardu świadczonych usług lub obniżenie uciążliwości dla otoczenia. 16 Jakkolwiek w niniejszym studium koncepcji znajduje się analiza ryzyk nie stanowi ona analizy w rozumieniu ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Niezbędne elementy i zakres analiz, o których mowa w ustawie o PPP, zostaną wskazane w rozporządzeniu Ministra właściwego do spraw finansów publicznych (art. 11 ust. 2), które obecnie jest przygotowywane. 85 II. III. IV. V. ogłoszenie w Biuletynie Zamówień Publicznych i Biuletynie Informacji Publicznej informacji o planowanej realizacji określonego przedsięwzięcia na zasadach właściwych dla partnerstwa publiczno-prywatnego; wybór trybu i przeprowadzenie wyboru na wybór partnera prywatnego w oparciu o odpowiednio stosowane przepisy ustawy – Prawo zamówień publicznych17 oraz kryteria określone w Specyfikacji Wyboru Partnera Prywatnego; zawarcie umowy z partnerem prywatnym; zawiązanie spółki przez podmiot publiczny i partnera prywatnego w celu wykonania umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeśli strony tak postanowią. Gmina, jako podmiot publiczny określony w ustawie o PPP (art. 4 pkt 3 lit. b), może taką współpracę nawiązać z partnerem prywatnym, którym (art. 4 pkt 4) jest: a) przedsiębiorca w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, b) organizacja pozarządowa, c) kościół lub inny związek wyznaniowy, d) podmiot zagraniczny, jeżeli jest przedsiębiorcą w rozumieniu prawa kraju rejestracji i spełnia warunki do wykonywania w Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej. Przedmiotem partnerstwa publiczno-prywatnego będzie zrealizowanie przedsięwzięcia, polegającego na zaprojektowaniu lub realizacji inwestycji18 (art. 4 pkt 4 lit. a ustawy o PPP) w wykonaniu zadania publicznego albo działanie na rzecz rozwoju gospodarczego i społecznego, w tym rewitalizacji albo zagospodarowania miasta lub jego części albo innego obszaru, przeprowadzone na podstawie projektu przedłożonego przez podmiot publiczny lub połączone z jego zaprojektowaniem przez partnera prywatnego, jeżeli wynagrodzenie partnera prywatnego nie będzie mieć formy zapłaty sumy pieniężnej przez podmiot publiczny (art. 4 pkt 4 lit. c ustawy o PPP). Bez względu na wybór zakresu działań partnera prywatnego, decydujących o rodzaju przedsięwzięcia, będącego przedmiotem partnerstwa, należy podkreślić, że potencjalni partnerzy prywatni, którzy zgłosili propozycje realizacji bądź uczestniczenia w przeprowadzanym projekcie powinni mieć dostęp do informacji o pracach Gminy, polegających na precyzowaniu koncepcji i programu funkcjonalno-użytkowego obiektu sportowo-rekreacyjnego. Jest to szczególnie ważne, jeśli w zakres zadań partnera prywatnego będzie wchodziło zagospodarowanie terenu na podstawie projektu przedłożonego przez Gminę, a wynagrodzenie partnera prywatnego będzie stanowiło pobieranie pożytków lub innych korzyści z przedsięwzięcia. Do decyzji pozostaje kwestia oddania wykonania projektu dla nowego przeznaczenia Obiektu do wykonania partnerowi prywatnemu. W celu wykonania umowy o PPP, jej strony mogą zawiązać spółkę. Postanowienia, dotyczące zawarcia umowy spółki powinny być określone w tej umowie (art. 18 pkt 13 ustawy o PPP). Jest to spółka celowa – jej cel i przedmiot działalności nie może wykraczać poza zakres określony umową o partnerstwie publiczno-prywatnym. Struktura spółki jest najbardziej korzystną strukturą organizacyjną, przyjętą w działalności gospodarczej. Dodatkowo, w 17 Dz. U. Nr 19 z 2004 r., poz. 177, z późn. zm. Inwestycją w rozumieniu ustawy o PPP jest budowa, rozbudowa, przebudowa połączona z eksploatacją, utrzymaniem lub zarządzaniem składnikiem majątkowym, będącym przedmiotem tej inwestycji albo z nią związanym, lub świadczenie powiązanych z nim usług publicznych (art. 4 pkt 1 ustawy o PPP). 18 86 przypadku ubiegania się o środki zewnętrzne (np. dofinansowanie ze środków funduszy pomocowych19), ma status odrębnej osoby prawnej, którego nie mają podmiot publiczny i partner prywatny łącznie, współpracujący na podstawie zawartej umowy o PPP. Według ustawy o PPP, po zakończeniu wykonywania umowy partner prywatny lub spółka przekazuje podmiotowi publicznemu składnik majątkowy, będący przedmiotem umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jego zużycia wskutek prawidłowego używania, chyba że umowa o partnerstwie publicznoprywatnym stanowi inaczej20. Istotnym elementem, mającym wpływ na wybór określonego wariantu współpracy z inwestorem prywatnym, jest decyzja Gminy, dotycząca tego, w jakiej strukturze sama Gmina chce realizować projekt21. W przypadku, gdyby Gmina chciała zawiązać jednoosobową spółkę (spółkę gminną) w celu zarządzania obiektem zespołu szkół municypalnych, wówczas traci przymiot podmiotu publicznego i nie może z partnerem prywatnym realizować przedsięwzięcia na zasadach PPP. Według art. 4 pkt 3 lit. i, podmiotami publicznymi nie są spółki handlowe utworzone w celu wykonywania zadań publicznych. Tak spółka staje się wówczas partnerem prywatnym. W związku z tym, spółka mogłaby współpracować z inwestorem prywatnym tylko na zasadach udzielenia koncesji na roboty budowlane bądź poprzez przekazanie mu w użytkowanie (poprzez dzierżawę, najem, wreszcie sprzedaż) Obiektu. W przypadku realizacji obiektu sportowo-rekreacyjnego z udziałem partnera prywatnego, wynagrodzenie partnera będzie pochodziło z tytułu zarządzania Obiektem. Są to pożytki z przedsięwzięcia (opłaty z wynajmu pomieszczeń, opłaty od osób trzecich). W zależności od wyników negocjacji warunków umowy, wkład własny Gminy mogą stanowić dopłaty do usług, świadczonych w ramach przedsięwzięcia. 5.2 OPTYMALNA STRUKTURA PROJEKTU W ZALEŻNOŚCI OD PRZYJĘTEJ ŚCIEŻKI POSTĘPOWANIA Wariant I Pierwszy z wariantów dotyczy publicznego zarządzania obiektem. Jest on rozważany z uwagi następujące istniejące uwarunkowania obiektywne: • projekt otrzymał pozwolenie na budowę i etap projektowania całego kompleksu jest zakończony, co utrudnia pozyskanie inwestora zainteresowanego objęciem w samodzielne posiadanie i zarządzanie całym obiektem sportowo-rekreacyjnym; 19 Dofinansowanie partnerstw publiczno-prywatnych przewidują Norweski Mechanizm Finansowy i Mechanizm Finansowy Europejskiego Obszaru Gospodarczego. 20 Umowa o partnerstwie publiczno-prywatnym może stanowić, że przekazanie składnika majątkowego po zakończeniu wykonywania umowy nastąpi na rzecz państwowej lub samorządowej osoby prawnej utworzonej na podstawie odrębnych ustaw w celu wykonywania zadań publicznych, lub spółki handlowej z większościowym udziałem jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa (art. 25). 21 Poniższe rozwiązania stanowią jedynie warianty koncepcyjne. W celu dokładnego określenia i wyboru optymalnej struktury organizacyjnej należy przeprowadzić rozmowy z inwestorami, lub, w przypadku chęci realizacji projektu w formule PPP, sporządzić analizy określone w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym (art. 11). 87 • przyjęto określone założenia, związane zarówno z funkcjonowaniem obiektu jako użytecznego na cele publiczne (dla młodzieży szkolnej), jak i z jego standardem (zagospodarowanie powierzchni rekreacyjnych, standard hotelu, itp.), w mniejszym stopniu przygotowanym na szeroką działalność komercyjną. Ze względu na powyższe aspekty, konieczne jest rozważenie wariantu publicznego zarządzania obiektem w formule włączenia go w działalność ośrodka sportu i rekreacji w Kazimierzu lub usytuowania tej działalności w formule zakładu budżetowego albo spółki (jednoosobowej spółki miasta). Na tym etapie można rozważyć następnie dokończenie budowy oraz zagospodarowanie obiektu przez partnera (inwestora) zewnętrznego. Będzie to możliwe w przypadku włączenia go jako udziałowca do spółki miejskiej (w dalszej perspektywie ewentualnie możliwe jest stopniowe wycofywanie się Miasta ze spółki, tak aby obiekt w całości został przekazany w ręce prywatne). W innym przypadku, mając na względzie sytuacje i prognozy finansowe oraz doświadczenia z przygotowania podobnych projektów, włączenie podmiotu trzeciego na etapie budowy, wykończenia lub modernizacji obiektu spowoduje wzrost nakładów po jego stronie, mający następnie wpływ na wydłużenie czasu związania umową obydwu stron, w celu zwrotu nakładów podmiotu prywatnego. W związku z powyższym, struktura organizacyjna projektu w tym wariancie zakłada co najmniej w części sfinansowanie przez Miasto wykończenia Obiektu, w szczególności, jeśli zakładano by przeznaczenie części pomieszczeń na funkcje publiczne. Wariant II Ten wariant opiera się na założeniu, aby w jak najszerszym zakresie oddać zarządzanie obiektem inwestorowi prywatnemu. Adaptacja obiektu i zarządzanie nim, może zostać powierzone podmiotowi trzeciemu w formule PPP albo koncesji (patrz: warianty opisane powyżej). Obiekt mógłby zostać również oddany w użytkowanie na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub oddania istniejącego użytkowanie, nawet na dłuższy okres, bez nawiązywania współpracy opartej na umowie o PPP lub na koncesji na roboty budowlane. Wydaje się, że z uwagi na istniejący projekt budowlany obiektu bardzo trudne będzie znalezienie nabywcy nieruchomości gruntowej wraz z istniejącą dokumentacją. W przypadku chęci zbycia nieruchomości, na której ma być posadowiony obiekt, należy liczyć się z chęcią zmiany istniejącego projektu w szerokim zakresie lub zaproponowania nowego projektu przez partnera prywatnego. Jeśli Gmina i inwestor wybraliby formułę PPP, wariant umożliwiłby prowadzenie prac budowlanych, dotyczących obiektu przy jednoczesnym przygotowaniu procedury wyboru partnera prywatnego. Mając na uwadze dość długi okres procesu wyboru partnera prywatnego, Miasto jednocześnie mogłoby rozpocząć prace, co sprzyjałoby podniesieniu jego wiarygodności jako podmiotu publicznego wobec inwestorów (potwierdzałoby intencję kontynuowania projektu) oraz racjonalnemu zarządzaniu projektem poprzez równoległą realizację prac na dwóch płaszczyznach. 88 5.3 PODATKOWE ASPEKTY PRZEDSIĘWZIĘCIA W przypadku, gdyby Miasto rozważało oddanie prywatnemu inwestorowi nieruchomości gruntowej w celu wybudowania, a następnie zarządzania i eksploatacji kompleksu sportoworekreacyjnego, należy zwrócić uwagę na aspekty podatkowe przedsięwzięcia W przypadku umowy o partnerstwie publiczno prawnym zarówno podmiot publiczny, samorządowa osoba prawna, spółka handlowa z większościowym udziałem j.s.t, przez partnera prywatnego lub spółkę kapitałową ppp, nie zalicza do przychodów nieodpłatnie otrzymanych rzeczy lub praw, nominalnej wartości udziałów (akcji) objętych w zamian za wkład niepieniężny, którego przedmiotem są środki trwałe lub wartości niematerialno-prawne przez partnera prywatnego lub spółkę kapitałową ppp. Jak również zgodnie z art. 13 ust 2 pkt 3 nieruchomości lub ich części przeznaczonych do używania spółce kapitałowej ppp, jeżeli jest ono przedmiotem wkładu własnego, polegającego na sfinansowaniu części kosztów realizacji przedsięwzięcia, w tym dopłaty do usług świadczonych przez partnera prywatnego w ramach przedsięwzięcia i wniesieniu przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55,1 KC, nieruchomości lub rzeczy ruchomej, licencji lub innych wartości niematerialnych lub prawnych, jeżeli służą realizacji przedsięwzięcia. Uznaje się jako koszt uzyskania przychodów wniesienie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, wartość początkowa środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Wolne od podatku jest wkład własny podmiotu, otrzymanym przez partnera oraz spółkę przeznaczony na cele określone w umowie o ppp Finanse publiczne działają na zasadzie jawności, dlatego wszystkie wydatki i poręczenia muszą być ujęte w uchwale budżetowej. Urząd sporządzając sprawozdania wykazuje w nich wszystkie zobowiązania krótko i długoterminowe. Podsumowanie Jak wynika z wyżej wymienionych uwarunkowań wydaje się, że najkorzystniejszym rozwiązaniem dla Miasta i inwestora prywatnego byłoby zawiązanie spółki kapitałowej opartej o przepisy o ppp, która będzie budowała obiekt eksploatowała i zarządzała obiektem. W takim wypadku korzysta z możliwości: - zwrotu zaliczki VAT, - rozliczania podatku należnego z naliczonym, - wykorzystania odpisów amortyzacyjnych, - zwolnień podatkowych od osób prawnych. W tej ustawie również uregulowane jest przekazanie składnika majątkowego i sprzedaż nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że ostateczna formuła organizacyjna powinna zostać wypracowana po uwzględnieniu opinii potencjalnych inwestorów lub instytucji finansowych. 89 6 ANALIZA FINANSOWA Projekcję Finansową sporządzono w cenach stałych, przyjmując jako poziom bazowy ceny aktualne, tj. obowiązujące na dzień sporządzenia niniejszego opracowania lub prognozowane na rok 2006. W celu dostosowania wszystkich wielkości wykorzystywanych w analizie do warunków cen stałych oprocentowanie kredytów zostało wyrażone w ujęciu realnym (zakładając średnioroczną inflację na poziomie 3%). Wszystkie ceny podano w złotych polskich. 6.1 NAKŁADY INWESTYCYJNE NA REALIZACJĘ PROJEKTU Nakłady inwestycyjne na realizację projektu zostały określone na podstawie dokumentacji projektu wykonawczego wraz z kosztorysem inwestorskim dla Regionalnego Centrum Szkoleniowo-Rekreacyjno-Sportowego w Kazimierzu Dolnym. WARIANT I – WSPÓŁFINANSOWANIE PRZEZ MIASTO I FUNFUDUSZE UNIJNE W wariancie I przyjęto koncepcję, że inwestycja będzie realizowana samodzielnie przez Miasto. Ponieważ analiza zdolności finansowej Miasta Kazimierza Dolnego wskazuje na brak zdolności do samodzielnego sfinansowania inwestycji w całości, a nawet w jego istotnej części, ze środków własnych budżetu, przyjęto założenie, że 85% nakładów inwestycyjnych zostanie dofinansowane ze środków bezzwrotnych, takich jak fundusze unijne (w ramach nowej perspektywy finansowej 2007-2013) lub/i funduszy krajowych, takich jak np. fundusze Totalizatora Sportowego. Zakłada się, że w tym wariancie konieczne będzie wykorzystanie środków własnych miasta (kredytu) do maks. wysokości ok. 15% wartości inwestycji. W wariancie tym zakres inwestycji przyjęto dokładnie w kształcie i funkcji określonej w dokumentacji projektu wykonawczego, z tym że obiektom określonym w projekcie jako internat, przypisano funkcję pensjonatu: • Zespół sportowo-rekreacyjny Hall wejściowy – obejmuje stanowisko informacyjno–recepcyjno–kasowe, szatnię, ogólnodostępne sanitariaty, pomieszczenie biurowe oraz niewielka kawiarnia z antresolą. Stąd prowadzi droga do poszczególnych obiektów. Hala sportowa – o wielkość pozwalającej na prowadzenie zarówno szkolnych zajęć sportowych (dwa boiska do siatkówki, boisko do koszykówki lub piłki ręcznej, ewentualnie halowej piłki nożnej w wydaniu szkolnym), oficjalnych zawodów sportowych (siatkówka, koszykówka, badminton, tenis stołowy) jak i imprez kulturalnych oraz naukowych (koncerty, sympozja, kongresy, wystawy). Stała widownia przewidziana jest dla 222 osób. Wysuwany rząd systemowych trybun umożliwia uzyskanie dodatkowych 42 miejsc siedzących. Zaprojektowano również zawieszoną nad głównym wejściem kabinę projekcyjną oraz kabiny dla sprawozdawców lub 90 obsługi technicznej imprez. W przypadku seansu kinowego jest możliwość uzyskania 720 miejsc z bardzo dobrą widocznością, a dla imprez kulturalnych do 1000 miejsc. Powierzchnia ściany oddzielającej magazyny od hali sportowej wykorzystana zostanie jako profesjonalna ściana wspinaczkowa. Zespół rekreacyjny - niezależnie działająca siłownia, salka fitness oraz pomieszczenia odnowy biologicznej z wspólnym, ogólnodostępnym zespołem sanitarnym, zlokalizowane na poziomie kondygnacji –3,50, pod hallem głównym i kawiarnią Antresola – z salką seminaryjną dla 48 osób oraz kawiarenką internetową z 6 stanowiskami, zlokalizowana ponad hallem głównym. Kryta pływalnia - składa się z głównego basenu przystosowanego do rozgrywania oficjalnych zawodów sportowych (niecka o wymiarach 25x12,5m), płytkiego basenu do nauki pływania (niecka 6x10m) i połączonego z nim basenu rekreacyjnego. Przewidziano dodatkowe atrakcje wodne: zjeżdżalnię o długości 32m, masaż poziomy z przeciwprądem, dwa gejzery wodne, bicze wodne oraz dwie profesjonalne sauny. Hall główny łączy się również bezpośrednio. Wejście na halę basenu, wyposażone w system kart magnetycznych i czytników, następuje przez zespół przebieralni z szafkami, natryskami, sanitariatami i śluzą do płukania stóp. Niezależne dojście prowadzi z hallu na podniesioną względem basenu amfiteatralnie ukształtowaną niewielką widownię (75 miejsc siedzących). • Pensjonat Pensjonat - budynek główny – o całkowitej powierzchnia netto: 678,74 m2– obejmuje mały hall wejściowy z poczekalnią, pomieszczenia recepcyjne z zapleczem, zespół sanitariatów oraz 22 pokoje mieszkalne na 43 miejsca noclegowe w podstawowym standardzie z własnymi węzłami sanitarnymi (wc, umywalka, prysznic). „Willa Promień” –adoptowany istniejący budynek o całkowitej powierzchni netto: 361,9 m2 z 7 niezależnymi jednostkami mieszkalnymi o podobnym standardzie z 20 miejscami noclegowymi. W poniższej tabeli przedstawiono budżet projektu. Ze względu na to, że w wariancie przewidziano realizację inwestycji bezpośrednio przez Miasto (w formie jednostki budżetowej), nakłady inwestycyjne przyjęto w kwotach brutto, tj. łącznie z podatkiem VAT. Tabela. Budżet projektu – Wariant I - (ceny brutto). 91 Wyszczególnienie\Lata -1 0 Razem 6 819 488 13 557 125 20 376 613 5 470 272 10 874 887 16 345 159 Młyn 158 300 314 700 473 000 Willa Promień + internat 759 813 1 510 507 2 270 320 Zagospodarowanie terenu 431 103 857 031 1 288 134 Inżynier kontraktu 320 918 637 984 958 902 Koszty finansowe: 129 192 69 248 198 439 100 306 11 824 112 131 28 885 57 424 86 309 0 0 0 5 000 15 000 20 000 357 020 709 755 1 066 776 0 543 595 543 595 7 631 617 15 532 707 23 164 325 Koszty inwestycyjne, w tym: Kompleks sportowo-basenowy Prowizje Kredyt pomostowy (refinansowanie dotacji) Koszty administracyjne Koszty marketingu Rezerwa Kapitał obrotowy Budżet projektu razem Żródło: Opracowanie własne WARIANT II –FINANSOWANY PRZEZ INWESTORA PRYWATNEGO Jako drugi wariant realizacji inwestycji przyjęto sfinansowanie całości lub zdecydowanej większości nakładów przez inwestora prywatnego, który będzie zarządzał obiektem i czerpał z niego korzyści przez określony okres czasu, gwarantujący minimalną akceptowalną stopę zwrotu. W wariancie tym rozpatrzono aspekt finansowy i wynikające z niego parametry umowy (udział finansowy i czas trwania umowy) niezależnie od analizy formuły prawno-organizacyjnej. W celu poprawy efektywności przedsięwzięcia przyjęto złożenie jego istotnej modyfikacji, polegającej na zastąpieniu projektu pensjonatu całkowicie nowym projektem hotelu o standardzie trzygwiazdkowym na 67 pokoi (75 miejsc noclegowych) z zapleczem konferencyjnym, uwzględniając w tym adaptację „Willi Promień” z liczbą miejsc noclegowych ograniczoną do 15. Parametry Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego zostały zachowane zgodnie z wariantem I. Na podstawie kosztów realizacji porównywalnych obiektów oraz konsultacji ze specjalistami kosztorysowania nakłady na budowę hotelu oszacowano na 8 mln zł, natomiast koszty adaptacji Willi na 649 tys. zł. Zakładając realizację inwestycji przez Inwestora Prywatnego, działającego w formie spółki prawa handlowego, uwzględniono możliwość odliczenia podatku VAT, w tym zaliczkowego zwrotu podatku od nakładów inwestycyjnych, w związku z czym koszty projektu przyjęto w kwotach netto. W poniższej tabeli przedstawiono budżet projektu. 92 Tabela. Budżet projektu – Wariant II - (ceny netto). Wyszczególnienie\Lata -1 Koszty projektowania 400 000 0 400 000 8 847 979 17 589 762 26 437 741 Koszty inwestycyjne, w tym: Kompleks sportowo-basenowy 0 Razem 5 470 272 10 874 887 16 345 159 Młyn 129 754 257 951 387 705 Willa Promień 217 212 431 817 649 030 2 677 378 5 322 622 8 000 000 353 363 702 485 1 055 847 Inżynier kontraktu 353 919 703 590 1 057 510 Koszty finansowe: 320 331 151 941 472 272 250 415 18 737 269 151 69 917 133 204 203 121 256 800 256 800 513 600 0 100 000 100 000 460 095 914 668 1 374 763 0 812 663 812 663 10 639 125 20 529 423 31 168 548 Hotel 3* Zagospodarowanie terenu Prowizje Kredyt pomostowy (refinansowanie VAT) Koszty administracyjne Koszty marketingu Rezerwa Kapitał obrotowy Budżet projektu razem Żródło: Opracowanie własne 6.1.1. KOSZTY PROJEKTOWE W analizie finansowej pominięto koszty istniejącej dokumentacji projektowej (1 830 000 zł brutto), jako nakłady już poniesione. Koszty projektowe w II wariancie obejmują: koszty sporządzenia projektu wykonawczego nowego budynku hotelu. Przyjęto założenie, iż koszty projektowania będą stanowiły 5% wartości nakładów na budowę i wyposażenie obiektu. 6.1.2. KOSZTY TERENU Jakkolwiek Miasto wydatkowało 1 119 189 zł na wykup części działek, w analizie finansowej koszty terenu zostały pominięte. Dla Miasta wycena działek udostępnionych pod inwestycję ma znaczenie neutralne, gdyż zgodnie z założeniami przez cały czas będą one stanowić jego własność. 6.1.3. KOSZTY NADZORU Przyjęto założenie, że funkcję inżyniera budowy będzie pełniła, zatrudniona przez inwestora, specjalistyczna firma (nazywana Inżynierem Kontraktu), która będzie prowadziła nadzór nad przebiegiem prac wykonawczych zgodnie ze sztuką budowlaną, sporządzanie raportów nt. 93 zaawansowania i poprawności wykonania robót oraz zatwierdzanie płatności za wykonane prace budowlano-montażowe. Do kosztów nadzoru włączono także koszty nadzoru archeologicznego oraz koszty nadzoru autorskiego. Wynagrodzenie Inżyniera Kontraktu oszacowano na 4% wartości nakładów inwestycyjnych na budowę i wyposażenie obiektu. 6.1.4. KOSZTY FINANSOWE Koszty finansowe obejmują prowizje od zaciągniętych kredytów bankowych (przyjęto, że w fazie inwestycyjnej będzie obowiązywać karencja na spłaty rat kredytu) oraz koszty kredytu pomostowego obejmującego dla Wariantu I refinansowanie dotacji z funduszu unijnego, a w Wariancie II refinansowanie zwrotu podatku VAT płaconego od nakładów inwestycyjnych, w okresie od dnia płatności za dany nakład do dnia zwrotu środków (dotacji od Instytucji Finansującej/podatku VAT z Urzędu Skarbowego). Art. 87 Ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. wprowadza możliwość zwrotu na rachunek bankowy podatnika różnicy naliczonego podatku VAT ponad kwotę podatku należnego. Ponadto Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. wprowadza możliwość zaliczkowego zwrotu podatku VAT od nakładów inwestycyjnych na majątek trwały i wartości niematerialne i prawne, podlegające amortyzacji, jeżeli podatnik nie podjął czynności opodatkowanej (nie uzyskał pierwszego przychodu). W Projekcji Finansowej przyjęto założenie, że zwrot podatku VAT nastąpi po 90 dniach, natomiast zwrot środków w ramach dotacji unijnej po 60 dniach. Przyjęto ze zapłata podatku będzie refinansowana kredytem odnawialnym oprocentowanym wg stawki 5% (urealnionej). Koszty prowizji obejmują prowizję bankową od kredytu inwestycyjnego oraz prowizję za zaangażowanie. W Wariancie I przyjęto zaciągnięcie przez Miasto kredytu inwestycyjnego (komunalnego) w transzach na okres 17 lat, z dwuletnią karencją spłaty rat (w okresie inwestycyjnym) oprocentowanego na 5% (po urealnieniu 1,94%), natomiast w Wariancie II Inwestor Prywatny zaciągnie kredyt inwestycyjny na okres 10 lat, także z dwuletnią karencją spłaty rat, oprocentowanego w fazie inwestycyjnej na 6% (po urealnieniu 2,91%), a w fazie eksploatacji 5,5% (2,43%). Raty będą spłacane kwartalnie począwszy od pierwszego roku eksploatacji obiektów. Do obliczenia kosztów finansowych w fazie inwestycyjnej przyjęto 6.1.5. KOSZTY ADMINISTRACYJNE Zawarte w budżecie koszty administracyjne obejmują niezbędne środki na pokrycie wydatków poniesionych w okresie budowy na wynagrodzenia pracowników i koszty biurowe odpowiedniej komórki lub spółki celowej powołanej do realizacji inwestycji. W wariancie I przyjęto, iż nadzór nad realizacją inwestycji Miasto będzie wykonywać w ramach własnych zasobów. Natomiast koszty administracyjne w Wariancie II (Inwestor Prywatny) oszacowano łącznie na 513 600 zł (256.800 zł rocznie). 94 6.1.6. KOSZTY MARKETINGU Koszty marketingu obejmują wydatki związane z akcją promocyjną uruchomienia obiektu (koszty uroczystości wykopania kamienia węgielnego, wiechy, uroczystości z okazji otwarcia obiektu, druku folderów, szyldów, ulotek, reklamy prasowej i internetowej itp.). Przyjęto, że w Wariancie I koszty promocji wyniosą 20 000 zł, natomiast w Wariancie II 100 000 zł. 6.1.7. REZERWA W budżecie przewidziano zabezpieczenie środków na dodatkowe, nieprzewidziane wydatki (m.in. opóźnienia, procesy sądowe, zaskarżenia, nieszczęśliwe wypadki i zdarzenia losowe, awarie sprzętu, zmiana warunków technicznych umowy, itp.). Wartość rezerwy przyjęto, jako 6% wartości budżetu projektu (z wyłączeniem kosztów terenu). Zakłada się, że pokrycie rezerwy nastąpi poprzez zaciągnięcie linii kredytowej, która zostanie wykorzystana tylko w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, zwiększających całkowite koszty inwestycji. W związku z powyższym rezerwa nie będzie stanowić wydatku, a w budżecie projektu została uwzględniona jedynie prowizja za gotowość kredytową od kwoty rezerwy. 6.2 ŹRÓDŁA FINANSOWANIA PROJEKTU Tabela: Źródła finansowania – Wariant I Wyszczególnienie\Lata Miasto Kazimierz Dolny, w tym: -1 0 Razem Struktura 2 275 235 4 650 394 6 925 629 0 0 0 1 895 680 3 863 908 5 759 587 357 020 709 755 1 066 776 - kredyt - odsetki skapitalizowane 22 535 76 731 99 266 - kredyt - odsetki skapitalizowane 27 734 94 110 121 844 Dofinansowanie (UE/inne) 5 423 504 10 781 912 16 205 416 70% Razem źródła finansowania 7 698 738 15 432 306 23 131 045 100% - gotówka - kredyt inwestycyjny* - linia kredytowa na rezerwę 30% * Pokrycie rezerwy nastąpi poprzez zaciągnięcie linii kredytowej, która zostanie wykorzystana tylko w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, zwiększających całkowite koszty inwestycji. Źródło: Opracowanie własne. Wyszczególnienie\Lata Miasto Kazimierz Dolny: -1 0 Razem Struktura 0 0 0 11 071 236 20 028 829 31 100 065 100% - gotówka 4 964 108 7 475 917 12 440 026 40% - kredyt inwestycyjny* 5 535 222 11 257 643 16 792 866 60% 460 095 914 668 1 374 763 Inwestor Prywatny, w tym: - linia kredytowa na rezerwę 95 0% - kredyt - odsetki skapitalizowane Razem źródła finansowania 111 810 380 600 492 410 11 071 236 20 028 829 31 100 065 100% * Pokrycie rezerwy nastąpi poprzez zaciągnięcie linii kredytowej, która zostanie wykorzystana tylko w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, zwiększających całkowite koszty inwestycji. Źródło: Opracowanie własne. 6.3 PROGRAM SPRZEDAŻY. KALKULACJA PRZYCHODÓW Zestawienie powierzchni - pomieszczenia użytkowane komercyjnie: Pomieszczenie Hala sportowa - zajęcia sportowe (dwa boiska do siatkówki, boisko do koszykówki lub piłki ręcznej, ewentualnie halowej piłki nożnej w wydaniu szkolnym), - oficjalne zawody sportowe (siatkówka, koszykówka, badminton, tenis stołowy), - imprezy kulturalne oraz naukowe (koncerty, sympozja, kongresy, wystawy) Zespół fitness - recepcja - siłownia, - salka fitness, - pomieszczenia odnowy biologicznej. Kawiarnia z antresolą (+ zaplecze kawiarni) Bufet Antresola - salka seminaryjna - kawiarenka internetowa. Basen - basen główny (niecka o wymiarach 25x12,5x1,2/1,8m), - płytki basen do nauki pływania (niecka 6x10x0,9m) i połączony z nim basenu rekreacyjnego (łącznie 15,4/13,4 x 6m), wyposażone w dodatkowe atrakcje wodne: - zjeżdżalnia o długości 32m, - masaż poziomy z przeciwprądem, - dwa gejzery wodne, - bicze wodne. - wanna hydromasażu SPA Sauny (dwie) Powierzchnia m2 865,5 222 (+42) 1000 (720 seans kinowy) 27,92 84,05 62,68 141,39 43,13 15,57 4,08 15 15 32 3 46,58 22,75 811,62 312,5 48 6 84 31 2,5 6 13,00 x 2 Źródło: Projekt wykonawczy - Opis techniczny 96 Pojemność Osób 69 2-9 6.3.1. ŹRÓDŁA PRZYCHODÓW. PRZYCHODY OPERACYJNE Przyjęto założenie, że kompleks sportowo-basenowy będzie czynny w godzinach od 8.00 do 22.00 (z możliwością przedłużenia). 6.3.1.1. Basen Pasmo szkolne Zakłada się, że średnio przez 174 dni w roku (liczba dni w roku szkolnym pomniejszona o liczbę dni wolnych od nauki i czas trwania przerwy technologicznej), w tzw. paśmie szkolnym w godzinach od 8.00 do 16.00 (8 godzin dziennie w dni powszednie, tj. 40 godzin tygodniowo) z basenów będą korzystały szkoły (powszechna akcja nauki pływania, zajęcia wf), kluby sportowe i inne instytucje publiczne, wytypowane przez Urząd Miasta. W Wariancie II przyjęto założenie, że w umowie zawartej z Inwestorem Prywatnym Miasto zobowiąże się do wykupienia 100% pasma szkolnego po cenie 5 zł za godzinę za osobę przy założeniu korzystania jednorazowo z basenu (wraz ze wszystkimi dostępnymi atrakcjami wodnymi) przez 45 osób (3 grupy 15-osobowe). W paśmie szkolnym basen może być udostępniany także innym użytkownikom, w tym gościom hotelowym. Łącznie wartość wykupionego przez Miasto wstępu na basen dla młodzieży szkolnej oszacowano na maksymalną kwotę 292 710 zł netto i 313 200 zł brutto rocznie. Miasto (szkoła) może zmniejszyć obciążenie budżetu nakładami na wykup usług dla dzieci, poprzez przeniesienie części kosztów korzystania z basenu na rodziców. Program zajęć szkolnych na basenie obejmuje łącznie 1 392 godziny zajęć tygodniowo, podczas gdy prognozowana populacja dzieci w Kazimierzu Dln. w wieku 7-18 lat szacowana jest na 1 152 w 2008 r. z tendencją malejącą. Oznacza to, że każde dziecko powinno zostać na stałe objęte programem zajęć na basenie i powinno z niego korzystać średnio częściej niż raz w tygodniu. Ze względu na ewentualny brak zainteresowania ze strony części dzieci lub zwolnienia lekarskie, program taki może być trudny do wdrożenia. Obciążenie Miasta obowiązkiem wykupu pasma szkolnego może zostać zmniejszone, jeżeli część pasma wykupią szkoły spoza Kazimierza Dolnego. Także w przypadku sukcesu komercyjnego, tj. dużego zainteresowania turystów korzystaniem z basenu także w paśmie szkolnym, możliwe jest zmniejszenie limitu godzin do wykupu. Z analizy sezonowości ruchu turystycznego i noclegów wynika, iż odpowiednio duży ruch turystyczny generowany jest w Kazimierzu począwszy od kwietnia do września. Oznacza to możliwość skrócenia obowiązku wykupu godzin dla szkół do 6 miesięcy w roku (tj. od października do marca). Ostatecznie liczba godzin w paśmie szkolnym, na wykup których potencjalny Inwestor chciałby uzyskać gwarancję ze strony Miasta, powinna być przedmiotem negocjacji. 97 W Wariancie I zastosowano odmienny system finansowania usług dla szkół, typowy dla jednostek budżetowych, polegający na tym, że Miasto nie dopłaca bezpośrednio do wykupu usług lecz bezpośrednio do kosztów utrzymania obiektu, tzn. pokrywa deficyt powstały w wyniku zarządzania obiektami o niskiej dochodowości. Pasmo komercyjne W dni powszednie w godzinach 16.00 do 22.00 (z możliwością przedłużenia w sezonie na godziny od 6.00 do 8.00 oraz od 22.00 do 23.00 lub nawet do 24.00) oraz w soboty i niedziele od 8.00 do 22.00 basen będzie ogólnodostępny. Na podstawie analizy cen usług konkurencyjnych obiektów znajdujących się w bezpośrednim zasięgu oddziaływania Kompleksu w Kazimierzu oraz obiektów w ośrodkach o dużym nasileniu ruchu turystycznego, przyjęto cenę jednorazowego wstępu na basen w wysokości 12 zł za godzinę od osoby (bilet normalny) i 9 zł (bilet ulgowy), natomiast średnią cenę wstępu w przypadku korzystania z karnetu oszacowano na 8 zł (bilet normalny) i 6 zł (bilet ulgowy). Zakładając, że 50% korzystających wykupi karnety, uśredniona cena za godzinny pobyt na basenie wyniesie 10 zł (normalny) i 7 zł (ulgowy). Zakłada się, że na basenie w paśmie komercyjnym 30% korzystających będzie dysponować uprawnieniami do biletów ulgowych, a pozostałe osoby wykupią bilety normalne. Zgodnie z parametrami technicznymi basenów, maksymalna jednorazowa liczba użytkowników wyniesie 100 osób na godzinę (69 osób na basenie pływackim i 31 osób na basenie rekreacyjnym). Dodatkowo do 6 osób może zajmować wannę jaccuzi. Uwzględniając sezonową strukturę ruchu turystycznego, zwłaszcza osób korzystających z noclegów, wyniki badań ankietowych (deklaracje korzystania z kompleksu sportoworekreacyjnego i wydłużenia pobytu w Kazimierzu) oraz analizę frekwencji w wybranych obiektach o podobnym standardzie, dla pasma komercyjnego przyjęto następującą prognozę obłożenia basenu: w pierwszym roku działalności: 1 rok działalności 2 rok działalności 3 rok działalności i następne Wariant I 70% 65% 60% Wariant II 80% 75% 70% Źródło: szacunki własne Wyższe obłożenie przyjęte w pierwszych dwóch latach jest wynikiem zjawiska określanego jako „novelty effect”, czyli zwiększonego zainteresowania nowopowstałym obiektem. Z czasem przyzwyczajenie użytkowników do wysokiego standardu usług (dotyczy na ogół okolicznych mieszkańców) powoduje zazwyczaj zmniejszenie postrzegania atrakcyjności obiektu i spadek frekwencji. Często dla utrzymania frekwencji, stosowana jest obniżka cen, jednak efekt ekonomiczny takiego działania jest neutralny lub często niekorzystny. Lepsze efekty przynosi dbałość o podnoszenie jakości usług, dobry marketing i stałe wprowadzanie „nowinek”. 98 Przyjęte wskaźniki wykorzystania basenu można uznać za ambitne, ale też realistyczne, zważywszy na sezonowość ruchu turystycznego. Można oczekiwać, że poza sezonem, zwłaszcza w dni powszednie, obłożenie basenu może być znacznie niższe od średniej. Najwyższe wskaźniki będą osiągane w weekendy i w święta w okresie od kwietnia do września, jednak znaczny wzrost liczby korzystających z basenu będzie skutkował obniżeniem komfortu, a przez to zapewne zmniejszeniem udziału najbardziej wymagających klientów, płacących najwyższe ceny za usługi. Przewiduje się, że uzupełnieniem przychodów basenu będą dodatkowe usługi, związane z wynajęciem trenera lub instruktora, takie jak: nauka pływania, aqua-aerobic, zajęcia dla matek z małymi dziećmi, zajęcia dla kobiet w ciąży itp. W prognozie finansowej przyjęto, że w ciągu roku zostanie zorganizowanych 6 kursów nauki pływania w cenie 180 zł za 20 godzin zajęć dla grup liczących po 12 osób. Ponadto zakłada się, że zostaną zorganizowane zajęcia grupowe oraz zajęcia dla matek w ciąży i z małymi dziećmi w następującym wymiarze tygodniowym. Zajęcia grupowe Aqua-aerobik i inne (np. dla osób otyłych, rehabilitacja itp.) - grupy 15-osobowe Zajęcia dla kobiet w ciąży i matek z małymi dziećmi - grupy 6-osobowe dni powszednie soboty i niedziele dni powszednie soboty i niedziele Wariant I Liczba zajęć Cena zł za w tygodniu godzinę Wariant II Liczba zajęć Cena zł za w tygodniu godzinę 2 10 3 10 2 12 2 15 1 10 1 10 1 12 1 12 Ceny netto, liczba dostępnych tygodni 48 w roku. Źródło: prognozy własne W zależności od zapotrzebowania możliwe jest dalsze zwiększenie liczby zajęć zorganizowanych, jednak kosztem frekwencji ze strony pozostałych użytkowników, gdyż zajęcia grupowe wymagają rezerwacji od 1 do 2 torów na basenie. 6.3.1.2. Hala sportowo-widowiskowa Pasmo szkolne Podobnie, jak w przypadku basenu, przyjęto, że w okresie roku szkolnego sala sportowa w tzw. paśmie szkolnym (8.00-16.00) zostanie udostępniona na zajęcia szkolne oraz treningi klubów sportowych, przy czym ze względu na niższe zapotrzebowanie (szkoły dysponują własną bazą obiektów sportowych) przyjęto wykorzystanie całego pasma na 70%. (28 godzin tygodniowo) przez 34 tygodnie w roku po cenie 40 zł za godzinę. W Wariancie II do wykupu pakietu godzin w paśmie szkolnym zobowiąże się Miasto. Cenę wynajmu oszacowano na 40 zł brutto za godzinę, tj. za 38 800 zł brutto za rok (35 589 zł netto). 99 Wydaje się, że istotnym uzupełnieniem wykorzystania hali w paśmie szkolnym, może być wynajem sali na treningi klubów sportowych spoza terenu gminy (także w ramach obozów sportowych organizowanych w Kazimierzu wraz z noclegami), jednak wiarygodne oszacowanie popytu w tym zakresie na obecnym etapie nie jest możliwe. Ujawnienie większego popytu na korzystanie z hali poza sezonem w godzinach od 8.00 do 16.00 może przyczynić się do zmniejszenia kwoty obowiązkowego wykupu usług przez Miasto, przy czym priorytety w zakresie zapotrzebowania szkół na organizację zajęć i możliwości finansowania wynajmu hali przez budżet określą władze Miasta. Pasmo komercyjne Przyjęto, że pasmo komercyjne obejmuje 8 godzin dziennie przez 6 dni tygodnia (zakłada się że przynajmniej raz w tygodniu hala będzie zajęta na organizację imprez. Dostępność pasma określono na 48 tygodni w roku. Wykorzystanie hali przyjęto na poziomie 50% przy średniej cenie najmu 40 zł (brutto). Ponadto zakłada się, że w ciągu roku Hala zostanie wynajęta na organizację imprez sportowych, kulturalnych, rozrywkowych, zjazdów, sympozjów i konferencji, w wymiarze średnio ok. 50 dni najmu w roku w cenie 2000 zł netto za dzień. W przypadku zbyt małego popytu na imprezy o takim charakterze proponuje się uzupełnienie programu imprez o organizacji zabaw i dyskotek (konieczne wyposażenie hali w odpowiednie wymienne nawierzchnie podłogi). 6.3.1.3. Powierzchnie fitness & wellness Pod użytym tutaj ogólnie pojęciem fitness rozumie się szereg usług o charakterze relaksacyjnozdrowotnym, obejmujących: sauny, siłownię, salę do aerobiku, oraz salon odnowy biologicznej z usługami masażu i hydromasażu, odchudzania, rehabilitacji, solarium, salonem kosmetycznofryzjerskim itp. W celu zapewnienia wysokiej jakości i komplementarności usług, całość strefy fitness powinna być zarządzana przez jednego doświadczonego operatora. Powierzchnie komercyjne mogą być także wykorzystane na działalność handlową (sklep sportowy, kosmetyczny itp.). Usługi prowadzone w strefie fitness powinny być tak zlokalizowane i zorganizowane by jednocześnie mogły stanowić bezpośrednie zaplecze dla hotelu. W szczególności muszą zapewniać standard odpowiedni do wymagań gości hotelowych, przy zachowaniu ogólnej dostępności. Ze względu na zróżnicowaną technologię poszczególnych funkcji oraz dużą różnorodność świadczonych usług dochody z salonu odnowy biologicznej, liczącego 141 m2 powierzchni oszacowane zostały metodą porównywalnego dochodu z wynajmu, przyjmując cenę wynajmu na 50 zł w Wariancie I i 60 zł za m2 powierzchni w Wariancie II (przy założeniu wyższego standardu usług ukierunkowanych na klientów hotelu trzygwiazdkowego). 100 Założenia cen i wykorzystania pozostałych powierzchni komercyjnych zostały przedstawione w tabeli poniżej: Efektywny opłacony czas dziennie* (h) Liczba korzystających (osób/h) Średnia cena (zł/osobę/h) Sauny Wariant I Siłownia Fitness Sauny* Wariant II Siłownia Fitness 4 5 3 4 5 4 10* 15 15 10* 15 15 24** 10 5 30** 12 8 * dwie sauny o pojemności od 3 do 9 osób, przyjęto średnie wykorzystanie 2 x 5 osób na godzinę, dwa seanse ** seanse 2 x 30 min. Źródło: Opracowanie własne. Przyjęto, iż ww. usługi świadczone będą 353 dni w roku 6.3.1.4. Inne dochody Dochód z kawiarni na antresoli (64,36 m2) jako dochód z wynajmu powierzchni, przyjmując miesięczny czynsz na 30 zł za m2. Dochód z wynajmu salki seminaryjnej (na 48 osób) – wynajem salki w wymiarze 60 godzin miesięcznie po cenie 50 zł za godzinę. Dochody z wynajmu powierzchni pod automaty do napojów i słodyczy. Przyjęto, że we wszystkich obiektach będzie można umieścić ok. 6 urządzeń, pobierając miesięczny czynsz w wysokości 170 zł od sztuki (ok. 1 m2). Dochód z powierzchni reklamowych – przyjęto równoważny dochód z wynajmu powierzchni pod dwa billboardy (2 x 6 m2) po cenie 50 zł za m2 za m-c, przy czym zakres usług reklamowych może być znacznie bardziej zróżnicowany. 6.3.1.5. Hotel Na podstawie doświadczeń Konsultanta przy pracach nad projektami obejmującymi działalność hotelarską oraz zebranych informacji na temat funkcjonowania podobnych obiektów dla oszacowania przychodów z tego źródła przyjęto następujące założenia: Źródłem przychodów hotelu będzie wynajem pokoi, sprzedaż posiłków i napoi oraz sprzedaż innych usług. Dla potrzeb obliczeniowych przyjęto upraszczające założenie, że hotel standardzie 3* będzie dysponował 67 pokojami dwuosobowymi (60 w hotelu i 7 w Willi Promień). W praktyce operator hotelu zaproponuje bardziej złożoną strukturę pokoi (w tym pokoje jednoosobowe i apartamenty). 101 Obłożenie hotelu zostało zaplanowane na 40% w pierwszym roku działalności, 45% w drugim roku i 50% w kolejnych latach (silne oddziaływanie sezonowego ruchu turystycznego). Średnią cenę wynajmu doby hotelowej przyjęto dla pierwszego roku działalności na poziomie 300 zł za jeden pokój, przyjmując, że w cenę wliczony zostanie pakiet dodatkowych usług oferowanych przez towarzyszący (np. basen, sauna, siłownia). Dla przejrzystości Projekcji Finansowej przychody z tytułu usług świadczonych przez obiekty sportowo-rekreacyjne na rzecz gości hotelowych zostały uwzględnione w przychodach z poszczególnych obiektów. Zakłada się, że operator hotelu wykupi (bądź rozliczy) usługi dla gości na zasadach komercyjnych. W efekcie cena wynajmu pokoju może sięgać średnio rzędu 300 zł. Sprzedaż posiłków i napoi przyjęto na poziomie 50 zł na jeden pokój. Dochody z innych usług oferowanych przez hotel (wypożyczanie sprzętu, sale konferencyjne i inne) oszacowano na 15 zł na pokój. 6.3.1.6. Strategia cenowa Proponowane ceny jednostkowe usług zostały przyjęte jako średnie, z uwzględnieniem wszelkich rabatów. Zarządzający zaproponuje szeroką gamę karnetów, programów lojalnościowych oraz biletów wstępu sprzedawanych po cenach promocyjnych w pakiecie z innymi usługami Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego. Przewiduje się zastosowanie dużej gradacji cen za korzystanie z aquaparku począwszy od całorocznych kart klubowych z otwartym dostępem do większości usług, karnetów z najniższą jednostkową ceną dla najdłuższych okresów lub największej liczby wejść, pakietowych karnetów na korzystanie równocześnie z wielu usług itp. Zakłada się, że ten system umożliwi powszechną dostępność do usług do usług oferowanych przez Obiekt dla mieszkańców Kazimierza Dolnego i okolic, poza sezonem turystycznym, po możliwie niskich cenach, przy jednoczesnej zachęcie do jak najczęstszego korzystania z usług obiektu. Jednocześnie ze względu na dużą liczbę turystów, zwłaszcza zagranicznych, odwiedzających miasto w sezonie, przewiduje się stosowanie odpowiednio wysokich cen usług w sezonie (z zachowaniem konkurencyjności), w szczególności cen biletów jednorazowego wstępu. Proponuje się udzielanie rabatów przy sprzedaży usług w pakietach przez inne hotele, pensjonaty i pokoje gościnne, oraz w przypadku karnetów kilkudniowych, zachęcających do wydłużenia pobytu i tym samym zwiększenia wykorzystania usług gastronomiczno-hotelowych Kazimierza. Maksymalizacja dochodów (cen) z obsługi turystycznej w sezonie letnim umożliwi zastosowanie znacznie niższych cen poza sezonem dla mieszkańców. W celu maksymalizacji wykorzystania zespołu sportowo-basenowego, zarówno w ramach pasma szkolnego, jak i komercyjnego, zarządzający obiektami powinien pełnić rolę aktywnego animatora imprez sportowych i rekreacyjnych (zawody i turnieje sportowe oraz imprezy rekreacyjne, rozrywkowe i kulturalne). Miasto powinno aktywnie wspierać organizację takich imprez poprzez dofinansowanie i zlecanie ich przeprowadzenia na terenie Kompleksu. Minimalny pakiet imprez, wspieranych przez Miasto, powinien zostać określony w umowie z Inwestorem. 102 6.3.2. KALKULACJA KOSZTÓW OPERACYJNYCH 6.3.2.1. Kompleks sportowo-basenowy Na podstawie wywiadów przeprowadzonych w analogicznych obiektach oraz analiz przeprowadzonych przez Konsultantów wielkość kosztów operacyjnych dla Obiektu na 2.400.000 zł rocznie. Zakłada się, że kompleks sportowo-rekreacyjny będzie zatrudniał pracowników zatrudnionych na 37 etatach + 3 dodatkowe etaty dla obsługi i instruktorów strefy fitness & wellness (sauna, siłownia i sala fitness). Tabela. Struktura kosztów operacyjnych hali i basenu bez kosztów pozostałych powierzchni komercyjnych. Koszty operacyjne Koszty w zł Koszty osobowe Materiały Energia, gaz, woda Usługi obce Podatki i opłaty Pozostałe Razem 1 351 928 160 574 846 897 116 546 108 776 5 180 2 400 000 Źródło: Opracowanie własne Struktura w % 52,2% 6,2% 32,7% 4,5% 4,2% 0,2% 100,0% Koszty działalności strefy fitness & wellness (sauny, siłownia i sala fitness) oszacowano na 189 900 zł (w tym 135 900 wynagrodzenia.. W przypadku pozostałych powierzchni, skalkulowanych na podstawie porównywalnego dochodu wynajmu powierzchni przyjęto, iż ceny wynajmu są cenami netto (koszty eksploatacji ponosi najemca). 6.3.2.2. Hotel/Pensjonat Koszty operacyjne działalności hotelarskiej oszacowano na podstawie struktury kosztów funkcjonowania podobnych obiektów oraz wiedzy i doświadczenia Konsultantów. Udział kosztów bezpośrednich z zakresie wynajmu pokoi przyjęto na poziomie 20% przychodów z wynajmu. Udział kosztów bezpośrednich sprzedaży posiłków i napoi przyjęto na poziomie 65% przychodów z tego źródła. Udział kosztów bezpośrednich innych usług przyjęto w wysokości 40% wartości usług. Udział koszty ogólnych hotelu przyjęto na poziomie 45% dochodu operacyjnego brutto (tj. różnicy pomiędzy przychodami i kosztami bezpośrednimi). 103 Łącznie koszty eksploatacji dla Pensjonatu (29 pokoi) w Wariancie I zostały oszacowane na 554 972 zł w pierwszym roku działalności. Natomiast koszty operacyjne 6.3.3. DOCHÓD OPERACYJNY KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO Na podstawie przestawionych powyżej założeń przychodów i kosztów operacyjnych, dochód operacyjny Kompleksu został skalkulowany w sposób następujący (począwszy do trzeciego roku działalności dochody przyjęto na stałym poziomie): Tabela. Struktura dochodu operacyjnego – Wariant I. Inne dochody PRZYCHODY Basen Hala sportowa Powierzchnie fitness&wellnes Gastronomia – wynajem Salka seminaryjna Automaty Powierzchnie reklamowe Młyn Pensjonat Razem przychody KOSZTY Zespół sportowo--rekreacyjny Pensjonat Koszty operacyjne działalności Podatek od nieruchomości Koszty razem Dochód operacyjny netto (EBITDA) Inne dochody PRZYCHODY Basen Hala sportowa Powierzchnie fitness&wellnes Gastronomia - wynajem Salka seminaryjna Automaty Powierzchnie reklamowe Młyn Hotel Razem przychody KOSZTY Zespół sportowo--rekreacyjny Hotel Koszty operacyjne działalności Podatek od nieruchomości Koszty razem 1 2 2 199 609 143 065 520 555 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 889 140 3 898 179 3 4=> 1 979 797 100 000 520 555 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 1 000 283 3 746 444 1 771 744 100 000 520 555 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 1 111 425 3 649 534 1 771 744 100 000 520 555 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 1 111 425 3 649 534 2 589 900 2 589 900 554 972 624 343 3 144 872 3 214 243 116 699 116 699 3 261 570 3 330 942 636 609 415 502 Źródło: opracowanie własne. 2 589 900 693 714 3 283 614 116 699 3 400 313 249 221 2 589 900 693 714 3 283 614 116 699 3 400 313 249 221 1 2 3 4=> 2 761 792 178 654 715 740 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 3 705 430 7 507 425 2 530 220 135 589 715 740 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 4 151 734 7 679 092 2 310 408 135 589 715 740 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 4 598 038 7 905 584 2 310 408 135 589 715 740 23 170 36 000 12 240 15 000 59 400 4 598 038 7 905 584 2 589 900 2 136 633 4 726 533 149 445 4 875 979 2 589 900 2 403 713 4 993 613 149 445 5 143 058 2 589 900 2 670 792 5 260 692 149 445 5 410 137 2 589 900 2 670 792 5 260 692 149 445 5 410 137 104 Dochód operacyjny netto (EBITDA) 2 631 447 2 536 035 Źródło: opracowanie własne. 2 495 447 2 495 447 Pełną Projekcję Finansową Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego w Kazimierzu dla Wariantu I (z pensjonatem) zaprezentowano w Załączniku nr1 natomiast dla Wariantu II (z hotelem 3*) w Załączniku 2. W ocenie Konsultantów uzyskanie przychodów z poszczególnych obiektów w wielkościach prognozowanych w Projekcji Finansowej możliwe jest tylko w przypadku ich zintegrowanego funkcjonowania w kształcie zaproponowanym w niniejszym opracowaniu, tj. przy założeniu wykorzystania efektów synergii na skutek wzajemnego oddziaływania poszczególnych funkcji i aktywnego zarządzania całym Kompleksem przez doświadczonego prywatnego operatora (zarządzającego). Zakłada się, iż nie jest możliwe uzyskanie zbliżonego poziomu przychodów, w przypadku funkcjonowania każdego z wymienionych obiektów (hotel, basen, hala sportowa, powierzchnie komercyjne) w sposób niezależny. 6.4 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH - OKREŚLENIE MINIMALNEGO OKRESU UMOWY Z INWESTOREM PRYWATNYM DO UZYSKANIA PRZEZ NIEGO MINIMALNEJ OPŁACALNOŚCI Tabele poniżej przedstawiają przepływy pieniężne dla obydwu rozpatrywanych wariantów. Jak wynika z rachunku przepływów pieniężnych w Wariancie I, po uwzględnieniu nakładów inwestycyjnych i odtworzenie wyposażenia oraz spłaty kredytu rachunek przepływówpieniężnych wskazuje na konieczność pokrycia przez Miasto, w okresie spłaty kredytu, to jest pierwszych 15 lat działalności, deficytu w wysokości 266 326 zł. Przyjęto założenie, że deficyt ten zostanie pokryty w formie dotacji (przy założeniu bezpłatnego dostępu dzieci i młodzieży do basenu i hali sportowej w paśmie szkolnym), bądź w formie dotacji dla szkół na wykup pasma szkolnego w obiektach Kompleksu. Jeżeli porównać kwotę deficytu z wielkością rat kredytu, okazuje się iż jest ona niższa, co oznacza, że przedsięwzięcie jest w stanie wygenerować niewielką nadwyżkę środków pieniężnych z działalności operacyjnej i inwestycyjnej na pokrycie części spłat kredytu i odsetek. 105 Koszt finansowy kredytu Spłata kredytu Przepływy pieniężne netto Źródła finansowania Miasto - gotówka Miasto - kredyt inwestycyjny Dofinansowanie ZPORR/MS Razem źródła finansowania Przepływy pieniężne po finansowaniu Wydatki na działalność inwestycyjną: Koszty budowy i wyposażenia Inżynier kontraktu Koszty administracyjne Koszty marketingu Wymiana wyposażenia Remont generalny budynku Razem wydatki inwestycyjne Przepływy pieniężne przed zobowiązaniami Wyszczególnienie Wpływy z działalności operacyjnej Sprzedaż Koszty operacyjne EBITDA Podatek Zmiana kapitału obrotowego Razem wpływy z działalności operacyjnej -63 375 -14 817 079 0 4 022 417 10 794 662 14 817 079 -0 -125 850 -7 271 256 0 1 843 502 5 427 754 7 271 256 0 14 210 109 -14 753 704 7 145 406 -7 145 406 -543 595 -543 595 0 13 557 125 637 984 0 15 000 0 0 0 6 819 488 320 918 0 5 000 -1 106 0 718 606 -91 168 -278 397 718 606 38 982 1 088 171 38 982 3 898 179 -3 261 570 636 609 0 490 544 1 127 153 1 0 -10 567 -85 723 -283 843 -10 567 74 929 358 999 74 929 3 746 444 -3 330 942 415 502 0 18 426 433 928 2 0 -252 470 -80 171 -289 394 -252 470 145 981 117 096 145 981 3 649 534 -3 400 313 249 221 0 13 857 263 077 3 0 -266 326 -74 511 -295 055 -266 326 145 981 103 239 145 981 3 649 534 -3 400 313 249 221 0 0 249 221 4 0 -266 326 -68 740 -300 826 -266 326 145 981 103 239 145 981 3 649 534 -3 400 313 249 221 0 0 249 221 5 Tabela: Przepływy pieniężne projektu inwestycyjnego Kompleks Sportowo-Rekreacyjny w Kazimierzu Dolnym dla fazy inwestycyjnej i pierwszych pięciu lat eksploatacji – Wariant I Razem źródła finansowania Przepływy pieniężne po finansowaniu Koszt finansowy kredytu Spłata kredytu Przepływy pieniężne netto Źródła finansowania Miasto Kazimierz Dln. Inwestor prywatny - gotówka Inwestor Prywatny - kredyt inwestycyjny Wydatki na działalność inwestycyjną: Koszty projektowania Koszty budowy i wyposażenia Inżynier kontraktu Koszty administracyjne Koszty marketingu Wymiana wyposażenia Remont generalny budynku Razem wydatki inwestycyjne Przepływy pieniężne przed zobowiązaniami Wyszczególnienie Wpływy z działalności operacyjnej Sprzedaż Koszty operacyjne EBITDA Podatek Zmiana kapitału obrotowego Razem wpływy z działalności operacyjnej 0 7 931 951 11 650 570 0 4 520 283 5 653 017 0 1 038 624 -373 716 -1 425 094 1 038 624 73 724 2 837 434 73 724 7 372 425 -4 875 979 2 496 447 -189 914 604 626 2 911 159 1 107 Źródło: opracowanie własne. 19 582 521 0 -19 582 521 -10 173 300 10 173 300 0 -119 706 -314 601 18 650 152 -19 462 815 9 858 699 -9 858 699 -812 663 -812 663 0 0 17 589 762 703 590 256 800 100 000 0 0 0 400 000 8 847 979 353 919 256 800 0 -1 0 283 742 -338 810 -1 460 000 283 742 150 882 2 082 553 150 882 7 544 092 -5 143 058 2 401 035 -175 551 7 951 2 233 434 2 0 85 467 -303 050 -1 495 760 85 467 310 823 1 884 277 310 823 7 770 584 -5 410 137 2 360 447 -168 728 3 382 2 195 101 3 0 81 030 -266 413 -1 532 397 81 030 310 823 1 879 840 310 823 7 770 584 -5 410 137 2 360 447 -169 784 0 2 190 663 4 0 79 804 -228 879 -1 569 931 79 804 310 823 1 878 614 310 823 7 770 584 -5 410 137 2 360 447 -171 010 0 2 189 437 5 Tabela: Przepływy pieniężne projektu inwestycyjnego Kompleks Sportowo-Rekreacyjny w Kazimierzu Dolnym dla fazy inwestycyjnej i pierwszych pięciu lat eksploatacji – Wariant II 6.4.1 Określenie minimalnego horyzontu czasowego umowy koncesji. Zakłada się, że umowa dzierżawy zostanie zawarta z Inwestorem Prywatnym na taki okres, aby przy strukturze finansowania przyjętej w Budżecie Projektu (Inwestor Prywatny finansujący część komercyjną obiektu) i przejęciu całości pożytków z zarządzania obiektem (dochód operacyjny) uzyskał on minimalną wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w wysokości nie mniejszej niż 8% nominalnie (4,85% w ujęciu realnym). IRR Inwestora Prywatnego 10% 9% 8% 7% 6% 5% 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 okres umowy (zarządzania) w latach Źródło: opracowanie własne. Dla przyjętej w Wariancie II struktury finansowania oraz projekcji przychodów i kosztów operacyjnych Inwestor Prywatny uzyska minimalną akceptowalną stopę zwrotu po nie mniej niż 27 latach zarządzania. Rzeczywista okres obowiązywania umowy będzie uzależniony od rezultatu przetargu na dzierżawę. Może się okazać, iż ze względu na rozbieżną ocenę ryzyka operacyjnego leżącego po stronie Inwestora oraz kosztu kapitału, jego oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji będzie większa lub mniejsza, niż przyjęto w niniejszym modelu. Wówczas oczekiwany przez niego okres obowiązywania umowy koncesji będzie odpowiednio dłuższy lub krótszy. Po upływie umowy koncesji Miasto może rozpisać nowy przetarg na zarządzanie całością bądź częścią obiektów Kompleksu (nie wykluczone jest tutaj zastosowanie prawa pierwszeństwa dla dotychczasowego Operatora), przy czym kryterium nowej umowy powinien być nie okres obowiązywania umowy lecz wysokość czynszu dzierżawnego płaconego przez Zarządzającego Miastu. 108