Prawa do lokali, nabycie własności od nieuprawnionego

dr hab. Bartłomiej Swaczyna
Materiały na ćwiczenia z prawa cywilnego
- Prawa do lokalu; nabycie własności od nieuprawnionego –
1. Na nieruchomości należącej do Jerzego znajdowała się kamienica, w której nie było
wyodrębnionych lokali. W dniu 7 marca 2011 r. Jerzy i Anna zawarli w formie aktu
notarialnego umowę sprzedaży jednego z owych lokali. Wniosek o odłączenie lokalu z księgi
wieczystej nieruchomości gruntowej, założenie dla tego lokalu nowej księgi wieczystej oraz
wpisanie Anny jako właścicielki lokalu wpłynął do sądu 17 marca 2011 r. Natomiast 15
marca 2011 r. Anna podarowała kupiony od Jerzego lokal Halinie. Wniosek o wpis własności
lokalu na rzecz Haliny wpłynął do sądu 25 marca 2011 r.
Czy sąd powinien dokonać wpisu własności lokalu na rzecz Haliny?
Zob. postanowienie SN z dnia 26 czerwca 2001 r., I CA 1/01, OSN 2002, nr 2, poz. 26.
2. Magdalena i Jerzy byli współwłaścicielami gruntu, na którym znajdował się budynek
mieszkalny. Zamierzali wziąć kredyt hipoteczny na adaptację poddasza. Nie chcieli jednak
obciążać hipoteką całej nieruchomości. Postanowili więc wyodrębnić jeden z lokali z
przeznaczeniem na zabezpieczenie kredytu. Oboje udali się do notariusza, gdzie po
przedłożeniu zaświadczenia o samoistności lokalu złożyli odpowiednie oświadczenia woli.
Magdalena była pełnoletnia, a Jerzy miał dopiero siedemnaście lat, na co notariusz nie
zwrócił jednak uwagi. Sąd założył księgę wieczystą dla lokalu.
Czy doszło do wyodrębnienia nieruchomości lokalowej?
3. Paweł zajął samowolnie garaż stanowiący część wielokondygnacyjnego budynku
wchodzącego w skład nieruchomości gruntowej. Założył nową bramę garażową i zainstalował
nowy zamek. Używał garażu przez trzydzieści trzy lata. Pewnego dnia pojawił się
spadkobierca niewidzianego od lat właściciela nieruchomości, na której posadowiony był
budynek, i zażądał wydania garażu. Paweł odmówił twierdząc, że jest już właścicielem
garażu.
Czy stanowisko Pawła jest trafne?
Por. uchw. SN z dnia 15 marca 1989 r., III CZP 14/89, OSN 1990, nr 2, poz. 27.
4. Kazimierzowi przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sprzedał
swoje prawo Jolancie. Umowę zawarto na piśmie, a podpisy poświadczył prezes zarządu
spółdzielni. Strony zastrzegły także półroczny termin do przejścia prawa na Jolantę. Po
upływie tego terminu Jolanta wystąpiła z wnioskiem o przyjęcie jej w poczet członków
spółdzielni. Wniosek ten spotkał się z odmowną reakcją spółdzielni ze względu na termin
zastrzeżony w umowie sprzedaży.
Czy odmowa jest uzasadniona?
5. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie Hubertowi,
Marii, Annie oraz Karolowi. Hubert sprzedał swój udział Annie. Natomiast Maria podarowała
swój Lucynie. Karol nie darzy szczególną sympatią ani Anny, ani Lucyny. Kiedy dowiedział
się o wspomnianych umowach, oświadczył obydwu paniom, że umowy te są nieważne i on,
Karol nie zamierza ich honorować.
Czy zastrzeżenia Karola są prawnie uzasadnione?
6. Spółdzielnia mieszkaniowa „Owocny Trud” była właścicielką gruntu zabudowanego
budynkiem mieszkalnym. Co do wszystkich ośmiu lokali w tym budynku ustanowiono
spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Cztery spółdzielcze własnościowe prawa do
lokalu miały założone księgi wieczyste; dwa spośród tych praw były obciążone hipoteką.
Spółdzielnia popadła w kłopoty finansowe i nie była w stanie zapłacić za wykonanie drogi
dojazdowej do osiedla. W konsekwencji przeprowadzono egzekucyjną sprzedaż
nieruchomości obejmującej wspomniane osiem lokali. Nabywcą nieruchomości został Janusz.
Jak przedstawia się sytuacja prawna lokali znajdujących się w budynku wzniesionym na
sprzedanej nieruchomości? Jaki jest zakres uprawnień Janusza?
7. Urszuli przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.
Przez kilka miesięcy z satysfakcją korzystała z przysługującego jej miejsca. Następnie
wyjechała na dwa miesiące do Barcelony na kurs języka katalońskiego. Kiedy w październiku
wróciła, zastała na swoim miejscu parkingowym przyczepę kempingową. Okazało się, że
właścicielem przyczepy jest mieszkaniec sąsiedniego bloku, który postawił przyczepę na
miejscu należącym do Urszuli tydzień po jej wyjeździe. Wobec żądań Urszuli, aby zwolnił
miejsce, miłośnik karawaningu oświadczył, że teraz nie ma co zrobić z przyczepą i nie ruszy
jej z miejsca przed wakacjami (o ile w ogóle w przyszłym roku pojedzie gdzieś na wakacje,
ponieważ wydał wszystkie oszczędności na zakup przyczepy i jeszcze się z tego tytułu
zadłużył). W tej sytuacji Urszula – nie chcąc wdawać się w długotrwałe spory sąsiedzkie –
sprzedała prawo do miejsca postojowego Andrzejowi w pisemnej umowie za 2/3 wartości
rynkowej.
Komu przysługuje prawo do miejsca postojowego i w jaki sposób uprawniony podmiot
mógłby uzyskać władztwo nad jago przedmiotem?
Por. wyrok SN z dnia 5 października 2001 r., III CKN 464/00, Biuletyn SN 2002, nr 3, s.
12; postanowienie SN z dnia 27 października 2004 r., IV CK 271/04, OSP 2005, nr 5, poz. 62
(Proszę przeczytać uzasadnienie!).
8. Paweł oddał swój samochód do komisu samochodowego prowadzonego przez
Tadeusza. Po kilku dniach samochodem zainteresowała się Janina i ostatecznie zdecydowała
się go kupić. Tadeusz podał jej dwa dokumenty umowy sprzedaży samochodu, na których
widniał już podpis Pawła. Jedno z postanowień tej umowy przewidywało, że Tadeusz jest
uprawniony do odbioru ceny od kupującego. Janina złożyła swój podpis na obu dokumentach,
zabrała jeden z nich i zapłaciła Tadeuszowi cenę. Tadeusz jednak nie przekazał pieniędzy
Pawłowi, co więcej – zlikwidował interes i zniknął. Wkrótce także okazało się, że podpis
Pawła pod umową sprzedaży był sfałszowany. Paweł zażądał zatem od Janiny zapłaty ceny
samochodu określonej w umowie bądź wydania samochodu. Wobec braku odzewu ze strony
Janiny wystąpił do sądu z pozwem takiej samej treści. W odpowiedzi na pozew pełnomocnik
Janiny wywodzi, że jego klientka była w dobrej wierze co do zawarcia umowy z osobą
uprawnioną do rozporządzania samochodem i doszło do wydania jej samochodu.
Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Janina nabyła własność samochodu na podstawie
art. 169 k.c. co uzasadnia oddalenie żądania wydania samochodu. Nie jest także uzasadnione
żądania zapłaty ceny, ponieważ Janinę nie łączył – jak się okazało – żaden stosunek prawny z
powodem.
Jaki wyrok powinien wydać sąd?
Por. wyrok SN z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1340/00, OSN 2004, nr 2, poz. 28.
9. Wanda prowadząca antykwariat z dziełami sztuki namówiła Olgę do sprzedaży
obrazu. Twierdziła, że jest to bardzo zręczna kopia obrazu Wojciecha Kossaka i że teraz jest
coraz większy popyt na tego typu dzieła. Była jednak pewna, że jest to oryginał. Olga
sprzedała obraz Wandzie za 8 000 zł. Tydzień później Wanda sprzedała ten sam obraz
Pawłowi za 32 000 zł zapewniając go, że jest to oryginał. Paweł uważa, że zrobił świetny
interes, ponieważ dzieła Kossaka osiągają coraz wyższe ceny. Okazało się, że przekonanie
Pawła o autentyczności obrazu jest trafne. Kiedy Olga pół roku później dowiedziała się o
dalszych losach obrazu, wysłała do Wandy list, w którym oświadczyła że „wycofuje się z
umowy i żąda pomocy w odzyskaniu obrazu za zwrotem ceny sprzedaży”. Olga wysłała także
pismo do Pawła, w którym informowała go o powstałej sytuacji i zażądała zwrotu obrazu.
Paweł odmówił, podnosząc, że nie miał pojęcia o umowie między Wandą a Olgą i nie ma
sobie w związku z tym nic do zarzucenia.
Komu przysługuje własność obrazu?
Por. wyrok SN z dnia 28 sierpnia 1984 r., I CR 261/84, OSN 1985, nr 5–6, poz. 71;
wyrok SA w Warszawie z dnia 31 lipca 2000 r., I ACa 1130/99, Wokanda 2002, nr 5, poz. 38;
wyrok SN z dnia 20 kwietnia 2004 r., V CK 431/02, Monitor Prawniczy 2005, nr 7.
10. Łukasz znalazł w biurze obrotu nieruchomościami bardzo atrakcyjną ofertę
sprzedaży działki rekreacyjnej w Lubomierzu. Sprawdził stan prawny nieruchomości w
księdze wieczystej, gdzie jako właścicielka była wpisana Paulina. Po uzgodnieniu warunków
umowy, które zresztą okazały się niezwykle korzystne dla Łukasza, zawarł on z Pauliną w
formie aktu notarialnego umowę sprzedaży działki. Łukasz został wpisany do księgi
wieczystej jako nowy właściciel i zaczął planować sposób zagospodarowania kupionej
nieruchomości. Niedługo po rozpoczęciu budowy domku letniskowego skontaktowała się z
nim nieznajoma kobieta, która twierdziła, że jest Pauliną, właścicielką działki kupionej przez
Łukasza. Okazało się, że kobieta ta kilka miesięcy temu zgubiła dowód osobisty i niedawno –
ku swojemu zaskoczeniu – otrzymała zawiadomienie sądu o wpisie do księgi wieczystej
Łukasza jako nowego właściciela. Łukasz zorientował się, że padł ofiarą oszustwa i że
kobieta, z którą zawarł umowę sprzedaży działki posłużyła się zgubionym dowodem
osobistym Pauliny.
Kto jest właścicielem feralnej nieruchomości?
Por. orz. SN z dnia 9 października 1959 r., 3 CR 399/59, OSN 1960, nr III, poz. 87.
11. W księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu stanowiącego przedmiot własności
Kazimierza w dziale I-O w polu 1.4.1.2 „numer działki” wpisano m.in. działki nr 230/1, 230/2
oraz 230/3. Natomiast w polu 1.5.0.1 „obszar” wpisano powierzchnię 2 ha 30 a. Wpis ten był
jednak nieprawidłowy. W rzeczywistości działka 230/1 stanowiła część składową sąsiedniej
nieruchomości, dla której nie założono księgi wieczystej. Z kolei powierzchnia gruntu była
mniejsza o 0,5 ha, o ile uwzględni się tylko powierzchnię działek 230/2 oraz 230/3. Jeżeli
natomiast weźmie się pod uwagę również powierzchnię działki 230/1, to obszar gruntu
wpisany w księdze wieczystej przekraczał obszar rzeczywisty jedynie o 20 a. Kazimierz
sprzedał ów grunt Karolinie.
Z jakich działek składa się i jaką ma powierzchnię grunt nabyty przez Karolinę?
Zob. uchwała SN z dnia 28 lutego 1989 r., III CZP 13/89, OSN 1990, nr 2-3, poz. 26;
uchwała SN z dnia 4 marca 1994 r., III CZP 15/94, Lex nr 9176.
12. Tomasz kupił od Jadwigi, której prawo własności było ujawnione w księdze
wieczystej, lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Na podstawie tej umowy został wpisany
do księgi wieczystej jako właściciel lokalu. Trzy lata później Tomasz zmarł. Jego jedynym
spadkobiercą był brat, Janusz, który przyjął spadek. Na podstawie postanowienia o
stwierdzeniu nabycia spadku Janusz został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel
lokalu. Niedługo po dokonaniu wpisu Janusz sprzedał spadek Oldze. Dopiero po zawarciu tej
umowy okazało się, że w chwili zawierania umowy z Tomaszem Jadwiga była całkowicie
ubezwłasnowolniona.
Czy Olga nabyła własność wspomnianego lokalu?
13. Hanna postanowiła wziąć w banku kredyt na remont kamienicy, którą odziedziczyła
po swoim dziadku. Bank zażądał zabezpieczenia. Hanna zaproponowała ustanowienie
hipoteki na lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, którego – według księgi
wieczystej – była jedyną właścicielką. W rzeczywistości jednak własność tego lokalu należała
do majątku wspólnego Hanny oraz jej męża, Grzegorza. Pracownik banku, który zawierał z
Hanną umowę kredytu i uzgodnił ustanowienie hipoteki, zbadał wcześniej księgę wieczystą.
Na tej podstawie przyjął zabezpieczenie hipoteczne na wspomnianym lokalu, mimo iż
wiedział o pozostawaniu Hanny w związku małżeńskim i podczas oględzin lokalu ustalił, że
w lokalu mieszkają oboje małżonkowie. Kiedy Grzegorz dowiedział się o wpisie hipoteki do
księgi wieczystej, zawiadomił bank o odmowie swojej zgody na ustanowienie hipoteki i
zażądał spowodowanie jej wykreślenia z księgi wieczystej.
Czy bank nabył hipotekę?
Por. uchwała SN z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 52/93, OSN 1993, nr 12, poz. 218.
14. Grunt należący do Felicjana został obciążony służebnością przechodu na rzecz
każdoczesnego właściciela sąsiedniej nieruchomości należącej do Grażyny, służebność ta nie
została jednak ujawniona w księdze wieczystej. Grażyna po pewnym czasie przestała jednak
korzystać z przejścia przez grunt Felicjana. Stan taki trwał kilka lat, podczas których szlak
służebności zarósł trawą i stał się zupełnie niewidoczny. Wówczas Felicjan sprzedał swój
grunt Karolowi, który nic nie wiedział o służebności przechodu.
Czy Grażyna jest nadal uprawniona do przechodzenia przez sąsiedni grunt?