Publikacja darmowa - pobierz - Stowarzyszenie Notariuszy RP

C z e s ł a w W a l d e m a r Salagierski notariusz z K o ń s k i c h
WYBRANE ZAGADNIENIA
OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI.
1.
W p r a k t y c e n o t a r i a l n e j czynności p r a w n e dotyczące obrotu
n i e r u c h o m o ś c i a m i m a j ą n a j i s t o t n i e j s z e znaczenie. U s t a w o w y wymóg formy a k t u n o t a r i a l n e g o do ważności tych czynności prawnych spowodował, że stanowią one zdecydowaną większość w
s t o s u n k u do innych czynności n o t a r i a l n y c h . Na ich znaczenie
wpłynęła nie tylko ich ilość, lecz przede w s z y s t k i m ich n i e r z a d k o
bardzo s k o m p l i k o w a n y c h a r a k t e r i z w i ą z a n y z tym duży stopień
t r u d n o ś c i w ich w y k o n a n i u . Wynikało to z licznych ograniczeń,
zarówno podmiotowych j a k i przedmiotowych, z a w a r t y c h w kodeksie cywilnym i innych u s t a w a c h . Mimo tych przeszkód, realizacja nałożonych na n o t a r i a t z a d a ń w tym zakresie nie budziła
zastrzeżeń. S p o r z ą d z a n e akty n o t a r i a l n e zapewniały pewność obrotu p r a w n e g o i w pełni - gdyż od 25 lat n o t a r i a t p r o w a d z i księgi
wieczyste - d o k u m e n t o w a ł y własność nieruchomości. P r a k t y k a
n o t a r i a l n a lub sygnalizacja p ł y n ą c a z n o t a r i a t u była w wielu
p r z y p a d k a c h i m p u l s e m do z m i a n u s t a w o w y c h , łagodzących stopniowo r e s t r y k c y j n ą ingerencją a d m i n i s t r a c y j n ą . I chociaż obrót
n i e r u c h o m o ś c i a m i w Polsce nie może być u z n a n y za wolny, to
j e d n a k stwierdzić należy, że n a s t ą p i ł a widoczna liberalizacja
przepisów dotyczących tej p r o b l e m a t y k i .
N i n i e j s z e uwagi stanowić będą próbę p r z e d s t a w i e n i a podstawowych z m i a n w kodeksie cywilnym, d o k o n a n y c h w noweli z
dnia 28 lipca 1990 roku. 1 U r e g u l o w a n i a z a w a r t e w innych usta-
16
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
wach omówione zostaną tylko w tym zakresie, w j a k i m w i ą ż ą się
z z a g a d n i e n i a m i , których dotyczy nowelizacja k.c. Dalszym, koniecznym ograniczeniem będzie zacieśnienie z a k r e s u wyłącznie
do z a g a d n i e ń dotyczących obrotu cywilno - p r a w n e g o . I n n e zmiany k.c., n a w e t z w i ą z a n e z tą p r o b l e m a t y k ą , j a k np. z m i a n y w
p r a w i e s p a d k o w y m , muszą zostać pominięte.
Zmiany p r z e p i s ó w dotyczących obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i są
bardzo szerokie, dlatego też opracowanie to nie może być szczegółową ich analizą. P o d s t a w o w y m jego celem j e s t p r z y d a t n o ś ć dla
p r a k t y k i n o t a r i a l n e j . Zostaną więc p r z e d s t a w i o n e lub co najm n i e j z a s y g n a l i z o w a n e , problemy n a j i s t o t n i e j s z e , n i e r z a d k o kont r o w e r s y j n e . Zdanie autora będzie mogło posłużyć do
pogłębionych d y s k u s j i nad poszczególnymi z a g a d n i e n i a m i , a te
winny doprowadzić do w y p r a c o w a n i a j e d n o l i t e j p r a k t y k i notarialnej.
II
Zmiany w k.c. w p r o w a d z o n e nowelą lipcową są bez w ą t p i e n i a
n a j b a r d z i e j r a d y k a l n e i głębokie od chwili jego w y d a n i a . Dotyczą
wielu obszarów u r e g u l o w a ń p r a w n y c h z a w a r t y c h w tej u s t a w i e ,
dlatego też określenie h i e r a r c h i i n a j i s t o t n i e j s z y c h z nich będzie z
pewnością p r z y d a t n e dla p r a k t y k i . Należy zgodzić się z J. Broiem, który wśród n a j w a ż n i e j s z y c h z m i a n w y m i e n i a : 2
a) w p r o w a d z e n i e zasady równości wobec p r a w a wszystkich podmiotów cywilnoprawnych,
b) zniesienie typów i form własności i zróżnicowania ochrony
własności p r z e j a w i a j ą c e j się w szczególnej ochronie własności
społecznej,
c) osłabienie zasady n o m i n a l i z m u i przywrócenie zasady r e b u s sic
stantibus.
Na p o c z ą t e k należy poświęcić kilka u w a g z m i a n o m przepisów
k.c. z z a k r e s u zobowiązań, które będą miały istotne znaczenie
przy s p o r z ą d z a n i u u m ó w sprzedaży nieruchomości. Dotyczą one
n a j b a r d z i e j k r y t y k o w a n y c h w okresie ostatnich kilku lat uregulow a ń cywilnoprawnych, tj. zasady n o m i n a l i z m u i b r a k u klauzuli
r e b u s sic s t a n t i b u s .
17
R E J E N T Nr 2 - c z e r w i e c 1991 r.
T r w a j ą c a od dłuższego czasu wysoka inflacja spowodowała, że
dłużnicy zobowiązani do świadczenia zwracali wierzycielom kwoty zgodne co p r a w d a z ich wysokością n o m i n a l n ą , j e d n a k bardzo
zaniżone w s t o s u n k u do wartości realnej. Odbywało się to z pow a ż n y m p o k r z y w d z e n i e m wierzycieli, k t ó r e m u nie były w stanie
zapobiec w y r a ź n i e podwyższone odsetki u s t a w o w e . Dla p r a k t y k i
n o t a r i a l n e j z a s a d a n o m i n a l i z m u miała bardzo n i e k o r z y s t n e znaczenie, gdyż istotnie ograniczała wiarygodność a k t u n o t a r i a l n e go,
ponieważ
zainteresowani
dokumentujący
obrót
n i e r u c h o m o ś c i a m i we właściwej formie a k t u n o t a r i a l n e g o uregulowania dotyczące zapłaty reszty ceny określali w innych niż
notarialne dokumentach.
Lipcowa nowela przepisów k.c. uchyliła art. 358 § 2 tej u s t a w y
oraz a r t y k u ł y 1, 3 i 5 d e k r e t u z dnia 27 lipca 1949 r. o z a c i ą g a n i u
nowych i określeniu wysokości nie u m o r z o n y c h zobowiązań, które określały zasadę n o m i n a l i z m u w systemie p r a w a polskiego.
Nie oznacza to j e d n a k , że n o m i n a l i z m został w zupełności wyelim i n o w a n y . U s t a w o d a w c a w odrębnym przepisie art. 358 k.c.
poddał tę zasadę istotnym ograniczeniom. Zgodnie z tym przepisem zobowiązanie, którego p r z e d m i o t e m od chwili p o w s t a n i a j e s t
s u m a pieniężna, winno być spełnione przez zapłatę sumy nomin a l n e j , chyba że istnieje w tym zakresie inne u r e g u l o w a n i e prawne. J e d n a k ż e s t r o n y mogą obecnie z a s t r z e c w u m o w i e , że
wysokość świadczenia pieniężnego zostanie u s t a l o n a według innego m i e r n i k a wartości. Przepis ten będzie miał bardzo poważne
znaczenie w p r a k t y c e n o t a r i a l n e j , gdyż pozwala zabezpieczyć interesy stron umowy i uchronić wierzyciela przed deprecjacją pieniądza.
W p r o w a d z e n i e art. 358 1 § 2 k.c. pozwala wrócić do stosowania w u m o w a c h klauzuli złota i klauzuli indeksowej. Należy jednak podkreślić, że zobowiązania pieniężne na obszarze
Rzeczypospolitej Polskiej winny być w dalszym ciągu w y r a ż a n e w
p i e n i ą d z u polskim. Do waluty polskiej może być określony w
umowie s t o s u n e k ceny złota (klauzula złota) i s t o s u n e k wartości
określonych t o w a r ó w takich j a k np. zboże, bydło itp. (klauzula
indeksowa).
L i t e r a l n a w y k ł a d n i a art. 358 1 § 2 k.c. n a s u w a w ą t p l i w o ś ć , co
do możliwości stosowania w u m o w a c h klauzuli w a l u t o w e j ; nakazuje wszakże, by określać s t o s u n e k do "innego niż p i e n i ą d z
18
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
m i e r n i k a wartości". W y d a j e się, że u s t a w o d a w c a u ż y w a j ą c tego
o k r e ś l e n i a miał na u w a d z e tylko pieniądz polski. W t a k i m znaczeniu w y s t ę p u j e on przecież w innych p r z e p i s a c h k.c. Dlatego
moim zdaniem nie ma podstaw, by wykluczyć możliwość stosow a n i a klauzuli w a l u t o w e j , przy której określa się s t o s u n e k pien i ą d z a polskiego do p i e n i ą d z a obcego.
Nowela w p r o w a d z a w art. 358 1 § 3 k.c. zasadę n a z w a n ą przez
J. Brola 4 "zasadą k o n t r o l o w a n e j waloryzacji", według której w
razie zmiany siły nabywczej p i e n i ą d z a po p o w s t a n i u zobowiązania sąd może, po r o z w a ż e n i u i n t e r e s u stron i zgodnie z z a s a d a m i
współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia
świadczenia pieniężnego, chociażby były u s t a l o n e w orzeczeniu
lub umowie.
Zbliżony do p r z e d s t a w i o n e j zasady c h a r a k t e r ma wprowadzony nowelą a r t . 3 5 7 1 k.c., który p r z y w r a c a klauzulę r e b u s sic stantibus. Przepis ten dopuszcza, by sądy, w p r z y p a d k u gdyby z
powodu n a d z w y c z a j n y c h zmian s t o s u n k ó w spełnienie świadczenia było bardzo t r u d n e lub groziło dużymi s t r a t a m i j e d n e j ze
stron, mogły zmienić sposób spełnienia świadczenia lub wysokość
z o b o w i ą z a n i a , a n a w e t orzec r o z w i ą z a n i e umowy.
III
1. A r t y k u ł pierwszy znowelizowanego k.c. stwierdza, iż podm i o t a m i s t o s u n k ó w cywilnoprawnych są osoby fizyczne i osoby
p r a w n e . Treść tego p r z e p i s u różni się od poprzedniego b r z m i e n i a
tym, że zostało w y e l i m i n o w a n e pojęcie j e d n o s t k i g o s p o d a r k i
uspołecznionej. K o n s e k w e n t n i e również w innych p r z e p i s a c h nie
znalazło m i e j s c a to b u d z ą c e u p r z e d n i o wiele k o n t r o w e r s j i pojęcie.
Osobami p r a w n y m i , zgodnie z art. 33 k.c, są Skarb P a ń s t w a i
j e d n o s t k i o r g a n i z a c y j n e , którym przepisy szczególne p r z y z n a j ą
osobowość p r a w n ą . Skarb P a ń s t w a j e s t p o d m i o t e m cywilnoprawnym p r a w i obowiązków dotyczących mienia p a ń s t w o w e g o z wyj ą t k i e m tych, które należą do innych osób p r a w n y c h (art.34 k.c.).
W i n t e r e s u j ą c e j nas p r o b l e m a t y c e obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
należy poświęcić uwagę trzem n a j w a ż n i e j s z y m , oprócz osób fizycznych, podmiotom p r a w n y m :
19
R E J E N T Nr 2
- c z e r w i e c 1991 r.
a) Skarbowi P a ń s t w a ,
b) gminom i z w i ą z k o m gmin,
c) p r z e d s i ę b i o r s t w o m .
2. Znowelizowany k.c. nie w p r o w a d z a istotnych z m i a n w sferze podmiotowości S k a r b u P a ń s t w a . J e d y n ą zmianą j e s t wykreślenie z art. 34 pojęcia z a r z ą d u m i e n i e m przez p a ń s t w o w e osoby
p r a w n e . Różnicę tę należy t r a k t o w a ć j a k o f u r t k ę o t w i e r a j ą c ą
p a ń s t w o w y m osobom p r a w n y m możliwość innego sposobu dyspon o w a n i a m i e n i e m p a ń s t w o w y m niż w drodze z a r z ą d u , w przypadku
nowych
uregulowań
zawartych
w przepisach
szczególnych.
Na n o t a r i u s z u będzie w dalszym ciągu ciążył obowiązek ustalenia j a k i organ j e s t upoważniony do r e p r e z e n t o w a n i a S k a r b u
P a ń s t w a . Istotne zmiany w tym zakresie w p r o w a d z a u s t a w a z
dnia 22 m a r c a 1990 r o k u o t e r e n o w y c h o r g a n a c h r z ą d o w e j admin i s t r a c j i ogólnej. 6 J e d y n y m o r g a n e m r z ą d o w e j a d m i n i s t r a c j i w
t e r e n i e j e s t wyposażony w szerokie k o m p e t e n c j e wojewoda. J a k o
m n i e j s z e , podległe mu j e d n o s t k i , działają w terenie urzędy rejonowe. Rozdział szósty w s p o m n i a n e j u s t a w y nosi nazwę: "Rejonowe organy r z ą d o w e j a d m i n i s t r a c j i ogólnej" s u g e r u j ą c , że rejony
są o r g a n a m i a d m i n i s t r a c j i terenowej. T y m c z a s e m analiza przepisów tej u s t a w y nie d a j e p o d s t a w do konkluzji, że u r z ą d rejonowy
lub j e g o kierownik są t a k i m i organami. Należy zgodzić się ze
s t a n o w i s k i e m prof. B. Zawadzkiej, iż z a n i e d b a n i e to j e s t istotną
u s t e r k ą l e g i s l a c y j n ą 7 i b r a k i te t r a k t o w a ć w takich kategoriach,
gdyż w innym p r z y p a d k u powstałyby bardzo poważne problemy
w p r a k t y c e , ponieważ kierownik u r z ę d u rejonowego nie mógłby
reprezentować samodzielnie Skarbu Państwa, a ewentualne
u p r a w n i e n i a w tym zakresie m u s i a ł b y d o k u m e n t o w a ć pełnomocnictwem wojewody. Przyjęcie tego p r a k t y c z n e g o s t a n o w i s k a z n a j d u j e u z a s a d n i e n i e w innych p r z e p i s a c h - chociażby w u s t a w i e z
dnia 29 k w i e t n i a 1985 r. o gospodarce g r u n t a m i i w y w ł a s z c z a n i u
nieruchomości, 8 które w y p o s a ż a j ą w określone k o m p e t e n c j e "rej o n o w e organy a d m i n i s t r a c j i r z ą d o w e j " i t r a k t u j ą ich p r z e d s t a w i cieli j a k o r e p r e z e n t a n t ó w S k a r b u P a ń s t w a .
Bardzo istotne znaczenie będzie miało w p r a k t y c e uchylenie
art. 36 k.c. Przepis ten, o k r e ś l a j ą c y tzw. zasadę s p e c j a l n e j zdolności osób p r a w n y c h , umożliwiał p o d e j m o w a n i e przez te osoby tylko
t a k i c h czynności p r a w n y c h , które były określone w a k t a c h nor-
20
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
m a t y w n y c h p r o m u l g o w a n y c h , w a k t a c h e r e k c y j n y c h lub w s t a t u tach. Dużo k o n t r o w e r s j i budziła chociażby możliwość z a m i a n y
p a ń s t w o w e j nieruchomości rolnej na n i e r u c h o m o ś ć s t a n o w i ą c ą
własność osoby fizycznej, gdyż r e g u l u j ą c a tę p r o b l e m a t y k ę ustawa z dnia 12 m a r c a 1958 r. o sprzedaży nieruchomości P a ń s t w o wego F u n d u s z u Ziemi oraz u p o r z ą d k o w a n i u niektórych s p r a w
z w i ą z a n y c h z p r z e p r o w a d z e n i e m r e f o r m y rolnej i o s a d n i c t w a roln e g o 9 dotyczy j e d y n i e sprzedaży g r u n t ó w p a ń s t w o w y c h . P r a k t y ka, p o c z ą t k o w o rygorystycznie o d r z u c a j ą c a możliwość d o k o n a n i a
t a k i c h czynności, s t a w a ł a się w ostatnich latach b a r d z i e j liberalna, j e d n a k ż e tylko w oparciu o art. 604 k.c., który dopuszcza
stosowanie do umowy z a m i a n y przepisów dotyczących umowy
sprzedaży. Obecnie nie będzie budziła zastrzeżeń.
3. Szczególnym r o d z a j e m nabycia własności nieruchomości
przez Skarb P a ń s t w a j e s t zrzeczenie się j e j własności przez dotychczasowego właściciela. R e g u l u j ą c y tę p r o b l e m a t y k ę art. 179
k.c. pozostał w n i e z m i e n i o n e j postaci. Ponieważ dyspozycją tego
p r z e p i s u są objęte nieruchomości b ę d ą c e p r z e d m i o t e m własności
i n d y w i d u a l n e j lub osobistej a o k r e ś l a j ą c e te r o d z a j e własności
art. 130, 132 - 135 k.c. zostały uchylone, p o w s t a j e problem, czy
obecnie o b o w i ą z u j ą organiczenia zrzeczenia się własności tylko
do tych nieruchomości, które stanowiły d a w n i e j p r z e d m i o t własności i n d y w i d u a l n e j lub osobistej, czy też można zrzec się k a ż d e j
własności, n a w e t własności osób p r a w n y c h , np. mienia k o m u n a l nego przez gminę. Problem k o m p l i k u j e dodatkowo f a k t , że wobec
uchylenia p a r a g r a f u 3 art. 1 k.c. zakres podmiotowy art. 179 j e s t
mniejszy. Poprzednio, chociaż przepis ten nie zawierał expressis
verbis ograniczeń podmiotowych, to z s a m e j istoty p r z e d m i o t ó w
s t a n o w i ą c y c h te dwa r o d z a j e własności - osobistej i i n d y w i d u a l n e j
- wynikało, że mogą być p r z e d m i o t e m zrzeczenia tylko nieruchomości będące własnością osób fizycznych lub tych osób p r a w n y c h ,
które nie były j e d n o s t k a m i gospodarki uspołecznionej.
W y d a j e się, że m a m y do czynienia z kolejną u s t e r k ą u s t a w o wą. P r z y j m u j ą c , że pozostawienie n i e z m i e n i o n e j treści art. 179
było z a m i e r z o n y m celem, a nie przeoczeniem u s t a w o d a w c y , trudno byłoby w y t ł u m a c z y ć istotne n i e k o n s e k w e n c j e w s t o s u n k u do
przepisów art. 130 i 132 - 135 k.c. Analiza g r a m a t y c z n o - porównawcza art. 179 k.c. i innych przepisów kodeksu, j a k chociażby
art. 232 - 235, 239 i 240, w których k o n s e k w e n t n i e t e r m i n "włas-
21
R E J E N T Nr 2
- c z e r w i e c 1991 r.
ność p a ń s t w o w a " z a s t ę p o w a n o t e r m i n e m "własność S k a r b u Państwa" a w i n t e r e s u j ą c y m nas przepisie pozostawiono bez z m i a n
t e r u i i n "własność p a ń s t w o w a " u t w i e r d z a jeszcze w tym przekonaniu.
P o d e j m u j ą c próbę rozstrzygnięcia j a k i e podmioty mogą zrzekać się własności nieruchomości należy s k o r z y s t a ć ze w s p o m n i a n e j n a w s t ę p i e z a s a d y r ó w n o ś c i wobec p r a w a p o d m i o t ó w
czynności cywilno - p r a w n y c h . Uchylenie ograniczeń przedmiotowych z a w a r t y c h u p r z e d n i o we w s p o m n i a n y c h p r z e p i s a c h art. 130
i 132 - 135 k.c. stworzyło nowym podmiotom p r a w n y m możliwość
wyzbycia się własności w trybie p r z e w i d z i a n y m w art. 179 k.c.
T a k i m i p o d m i o t a m i są osoby p r a w n e .
Wobec wcześniej postawionych z a r z u t ó w dotyczących art. 179
k.c. n i e w ą t p l i w i e nie można uznać za istotny ten a r g u m e n t , iż
gdyby u s t a w o d a w c a z a m i e r z a ł ograniczyć możliwość zrzeczenia
się własności nieruchomości na podstawie art. 179 k.c. tylko do
osób fizycznych, to stwierdziłby w tym przepisie, iż "osoba fizyczna może wyzbyć się własności przez to, że się j e j zrzeknie" .Będzie
nim j e d n a k ta okoliczność, iż wobec uchylenia art. 36 k.c. stanowiącego z a s a d ę s p e c j a l n e j zdolności osób p r a w n y c h podmioty te
nie muszą j u ż wywodzić swoich u p r a w n i e ń z pozytywnych przepisów. A żadnych a k t u a l n y c h ograniczeń podmiotowych art. 179
k.c. nie zawiera.
Na z a d a n e wcześniej pytanie, czy p o d m i o t a m i tymi mogą być
również gminy, należy także odpowiedzieć twierdząco.
4. Wśród nowych podmiotów p r a w n y c h n a j w i ę k s z e znaczenie
będzie mieć bez w ą t p i e n i a gmina. Osobowość p r a w n ą n a d a ł j e j
art. 44 Konstytucji RP i powtórzył art. 2 ust. 2 u s t a w y z dnia 8
m a r c a 1990 r. o s a m o r z ą d z i e t e r y t o r i a l n y m . 1 0 P r z y s ł u g u j ą j e j
własność i inne p r a w a m a j ą t k o w e , które stanowią mienie komunalne. Rodzaje i sposoby nabycia tego m i e n i a określa art. 5 ustawy z dnia 10 m a j a 1990 r. Przepisy w p r o w a d z j ą c e u s t a w ę o
samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. 1 1 N a j b a r d z i e j znaczącą jego część stanowić będzie mienie
n a l e ż ą c e u p r z e d n i o do byłych rad narodowych i t e r e n o w y c h organów a d m i n i s t r a c j i p a ń s t w o w e j stopnia podstawowego oraz przedsiębiorstw p a ń s t w o w y c h , dla których w y m i e n i o n e organy były
o r g a n a m i założycielskimi. We wszystkich tych s y t u a c j a c h nabycie n a s t ą p i ł o ex lege z chwilą wejścia w życie u s t a w y , tj. dnia 27
22
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
m a j a 1990 r. J e d n a k ż e stwierdzenie nabycia n a s t ę p u j e na podstawie decyzji wojewody, b ę d ą c e j równocześnie p o d s t a w ą wpisu
mienia k o m u n a l n e g o do księgi wieczystej.
P r o c e d u r a k o m u n a l i z a c j i mienia j e s t bardzo s f o r m a l i z o w a n a ,
t r u d n o więc sądzić, że zostanie zakończona w n a j b l i ż s z y m czasie.
W z w i ą z k u z tym w y s t ę p u j ą c e j u ż w p r a k t y c e problemy z w i ą z a n e
ze zbyciem mienia k o m u n a l n e g o przed d o k o n a n i e m wpisu własności w księdze wieczystej będą się jeszcze nasilały.
Zgodnie z treścią art. 34 u s t a w y o księgach wieczystych i
hipotece wpis p r a w a w księdze wieczystej może n a s t ą p i ć , gdy
n a b y w c a j e s t następcą osoby w p i s a n e j do księgi, przy czym n a s t ę pstwo winno wynikać bezpośrednio z treści wpisów w księdze
wieczystej lub d o k u m e n t ó w dołączonych do wniosku. Co p r a w d a ,
wpis taki nie j e s t niezbędny do przeniesienia własności, j e d n a k ż e
przy zmianie właściciela j e s t obligatoryjny.
Częściej w y s t ę p u j ą c e w p r a k t y c e s p r z e d a ż e lokali i u s t a n o w i e nia p r a w a u ż y t k o w a n i a wieczystego stanowią problem jeszcze
b a r d z i e j skomplikowany, zważywszy że zgodnie z art. 20 u s t a w y
z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce g r u n t a m i i wywłaszczaniu nieruchomości i art. XIX przepisów w p r o w a d z j ą c y c h k.c. dopiero wpisy w księgach wieczystych powodują p o w s t a n i e tych
praw.
Na k o n f e r e n c j i Rady d/s N o t a r i u s z y i przedstawicieli Zgromadzeń Okręgowych w Radziejowicach k / W a r s z a w y , która odbyła
się w dniach 28 - 30 czerwca 1990 r. przyjęto po b u r z l i w e j dyskusji stanowisko dotyczące możliwości zbywania lokali i działek
b u d o w l a n y c h w w y k o n a n i u decyzji byłych organów a d m i n i s t r a c j i
p a ń s t w o w e j . R o z w i ą z a n i e to p o d y k t o w a n e było wyłącznie względami p r a k t y c z n y m i , a d o d a t k o w y m a r g u m e n t e m p o z w a l a j ą c y m
t r a k t o w a ć je b a r d z i e j liberalnie był art. 45 ust. 1 pkt 1 u s t a w y
przepisy w p r o w a d z j ą c e u.o.s.t. s t w i e r d z a j ą c y , że decyzje te pozos t a j ą w mocy, w z w i ą z k u z czym powinny być w y k o n a n e przez
właściwe obecnie organy. Nie podjęto n a t o m i a s t żadnych u s t a l e ń
w tym zakresie w s t o s u n k u do działek i lokali z b y w a n y c h na
podstawie decyzji w y d a w a n y c h przez gminy.
Chociaż, j a k wyżej zaznaczono, decyzja wojewody o k r e ś l a j ą c a
iż nieruchomość stanowi mienie gminne ma j e d y n i e c h a r a k t e r
s t w i e r d z a j ą c y , nie w y d a j e się by u z n a ć to za w y s t a r c z a j ą c ą przesłankę przyzwalającą na sporządzenie umowy przeniesienia
23
R E J E N T Nr 2 - c z e r w i e c 1991 r.
własności takiego m i e n i a bez u p r z e d n i e g o przedłożenia t a k i e j
decyzji i to niezależnie od tego, czy p r z e d m i o t e m zbycia będzie
własność czy u ż y t k o w a n i e wieczyste.
Do n a j w a ż n i e j s z y c h obowiązków n o t a r i u s z a należy zabezpieczenie pewności obrotu p r a w n e g o oraz i n t e r e s u stron b i o r ą c y c h
udział w czynnościach cywilno - p r a w n y c h . Biorąc pod u w a g ę , że
g m i n a j e s t s t r o n ą czynności, t r u d n o p r z y j ą ć bez z a s t r z e ż e ń
oświadczenie j e j przedstawiciela, iż k o n k r e t n a n i e r u c h o m o ś ć stanowi mienie g m i n n e i na t a k i e j j e d y n i e podstawie dokonać zbycia
nieruchomości. P o s t ę p o w a n i e takie mogłoby narazić nabywcę na
u t r a t ę własności a n o t a r i u s z a na zarzut niewłaściwego zabezpieczenia interesu tej strony. W analogicznej sytuacji nabycia własności nieruchomości z moćy p r a w a p r z e w i d z i a n e j w art. 1 u s t a w y
z dnia 26 p a ź d z i e r n i k a 1971 r.o u r e g u l o w a n i u własności gospod a r s t w rolnych 1 2 p r a k t y k a n o t a r i a l n a nie z a n o t o w a ł a p r z y p a d ków d o k o n y w a n i a u m ó w przeniesienia własności w oparciu o
oświadczenie zbywcy, że j e s t właścicielem nieruchomości, lecz
k o n s e k w e n t n i e ż ą d a n o p r z e d ł o ż e n i a decycji a d m i n i s t r a c y j n e j
s t w i e r d a j ą c e j nabycie własności.
Sposób r e p r e z e n t o w a n i a gminy przy d o k o n a n i u czynności
p r a w n y c h określa art. 46 u s t a w y s a m o r z ą d o w e j . Zgodnie z tym
przepisem oświadczenie woli w imieniu gminy s k ł a d a j ą d w a j
członkowie z a r z ą d u lub członek z a r z ą d u i osoba przez z a r z ą d
u p o w a ż n i o n a , chyba że s t a t u t gminy stanowi inaczej. W celu
u s t a l e n i a właściwej r e p r e z e n t a c j i n o t a r i u s z ma obowiązek zbadania s t a t u t u gminy.
W y d a w a n i e przez organy s a m o r z ą d o w e decyzji w s p r a w a c h
dotyczących m.in. nabycia, zbycia i obciążenia nieruchomości,
w y d z i e r ż a w i e n i a lub n a j m u na okres dłuższy niż trzy lata musi
n a s t ę p o w a ć na podstawie uchwały rady gminy. O b o w i ą z e k ten
będzie również dotyczył takich czynności j a k np. u s t a n o w i e n i e
p r a w a u ż y t k o w a n i a wieczystego, sprzedaż lokalu, nabycie nieruchomości przez gminę itp. Te k o m p e t e n c j e rady nie mogą być
zlecone innym organom s a m o r z ą d o w y m czy a d m i n i s t r a c y j n y m ,
gdyż zgodnie z art. 18 ust. 2 u s t a w y s a m o r z ą d o w e j należą do j e j
w y ł ą c z n e j właściwości. Nie w y d a j e się j e d n a k , by uchwały takie
musiały być w y d a w a n e zawsze i n d y w i d u a l n i e w k a ż d e j sprawie.
Mogą dotyczyć kilku s p r a w i mieć c h a r a k t e r ogólny, byleby ich
24
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
treść pozwoliła j e d n o z n a c z n i e określić te okoliczności, które stanowią o ważności k a ż d e j z d o k o n y w a n y c h czynności p r a w n y c h .
5. P r z e d lipcową nowelizacją k.c. p r o b l e m a t y k a przedsięb i o r s t w w y s t ę p o w a ł a w tej u s t a w i e tylko wśród ogólnych przepisów d o t y c z ą c y c h osób p r a w n y c h i w o g r a n i c z o n y m z a k r e s i e
p o d m i o t o w y m , dotyczącym tylko p r z e d s i ę b i o r s t w p a ń s t w o w y c h .
Nie istniała kodeksowa definicja p r z e d s i ę b i o r s t w a , co j e s t zrozumiałe, ponieważ p r a k t y c z n e znaczenie miały j e d y n i e przedsięb i o r s t w a p a ń s t w o w e , których p r o b l e m a t y k a u r e g u l o w a n a została
w u s t a w i e z dnia 25 września 1981 r. 1 3 Zachodzące z m i a n y spowodowały, że istotnymi p o d m i o t a m i stały się również przedsiębiorstwa p r y w a t n e . Należy sądzić, że w z w i ą z k u z wejściem w
życie u s t a w y z dnia 13 lipca 1990 r. o p r y w a t y z a c j i przedsięb i o r s t w p a ń s t w o w y c h 1 4 p r z e d s i ę b i o r s t w a p r y w a t n e będą odgrywały w n a j b l i ż s z y m czasie rolę w i o d ą c ą . Z tych w z g l ę d ó w
w p r o w a d z e n i e do kodeksu definicji p r z e d s i ę b i o r s t w a należy uznać za j e d n o z b a r d z i e j znaczących u r e g u l o w a ń w p r o w a d z o n y c h
tą nowelą. Definicja z a w a r t a w kodeksie ma c h a r a k t e r przedmiotowy. W myśl art. 55 1 k.c. p r z e d s i ę b i o r s t w e m j e s t zespół składników m a t e r i a l n y c h i n i e m a t e r i a l n y c h p r z e z n a c z o n y c h do
realizacji z a d a ń gospodarczych. O b e j m u j e w szczególności f i r m ę
(nazwę), znaki towarowe i inne oznaczenia i n d y w i d u a l i z u j ą c e
przedsiębiorstwo, księgi handlowe, nieruchomości i ruchomości,
p a t e n t y , wzory użytkowe i zdobnicze, z o b o w i ą z a n i a i obciążenia
z w i ą z a n e z jego p r o w a d z e n i e m , prawo w y n i k a j ą c e z n a j m u i
dzierżawy z a j m o w a n y c h przez niego lokali.
P r z e d s t a w i o n a definicja d a j e podstawy, by zastosować analogię do znanego p r a w u cywilnemu pojęcia g o s p o d a r s t w a rolnego.
U z a s a d n i e n i e tego p o r ó w n a n i a można znaleźć w dwóch płaszczyznach: f u n k c j o n a l n e j - j a k o że obydwa podmioty m a j ą zbliżony cel
gospodarczy oraz systemowej - ponieważ podmioty te znalazły
u r e g u l o w a n i e p r a w n e w tym s a m y m przepisie art. 55 1 k.c.
Analiza art. 55 1 k.c. d a j e p o d s t a w ę do p o r ó w n a n i a definicji
p r z e d s i ę b i o r s t w a z definicją g o s p o d a r s t w a rolnego określoną w
doktrynie j a k o definicja w znaczeniu szerokim, 5 która m i a ł a
stosunkowo niewielkie znaczenie w p r a k t y c e n o t a r i a l n e j . Dotyczyła j e d y n i e u m ó w zbycia s p a d k u i udziału w s p a d k u . W ostatnim okresie zbliżony c h a r a k t e r miało p r z e k a z a n i e g o s p o d a r s t w a
rolnego na rzecz następcy.
25
R E J E N T Nr 2
- c z e r w i e c 1991 r.
W y s t ę p u j ą c e p o d o b i e ń s t w a w kodeksowym u r e g u l o w a n i u próbie) i a ty ki p r z e d s i ę b i o r s t w i g o s p o d a r s t w rolnych p o z w a l a j ą na
przejęcie do stosowania w p r a k t y c e r o z w i ą z a ń zbliżonych do stosowanych w obrocie n i e r u c h o m o ś c i a m i rolnymi w c h o d z ą c y m i w
skład g o s p o d a r s t w rolnych.
F o r m a a k t u n o t a r i a l n e g o j e s t w y m a g a n a tylko do zbicia nieruchomości w c h o d z ą c e j w skład p r z e d s i ę b i o r s t w a (art. 75 § 4 k.c.
w zw. z art. 158 k.c.). Chociaż z a z w y c z a j n i e r u c h o m o ś ć stanowić
będzie n a j b a r d z i e j istotny s k ł a d n i k p r z e d s i ę b i o r s t w a , gdyż na
niej zlokalizowany będzie zakład p r o d u k c y j n y i j e g o siedziba, to
j e d n a k istnieć będą zawsze i inne jego elementy. Do zbycia przedsiębiorstwa lub jego części nie o b e j m u j ą c y c h nieruchomości wystarczająca jest forma pisemna z podpisami notarialnie
poświadczonymi. Biorąc pod u w a g ę istotną różnicę w o p ł a t a c h
n o t a r i a l n y c h można przypuszczać, że strony z a i n t e r e s o w a n e będą w n a d a w a n i u f o r m y a k t u n o t a r i a l n e g o do z b y w a n i a tylko tych
s k ł a d n i k ó w p r z e d s i ę b i o r s t w a , przy których f o r m a ta j e s t wymagana pod rygorem nieważności.
Należy j e d n a k mieć na u w a d z e , że zgodnie z art. 55 k.c.
czynność p r a w n a m a j ą c a za p r z e d m i o t przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład, a więc co n a j m n i e j s k ł a d n i k i
w y m i e n i o n e w art. 55 1 k.c. Inne r o z w i ą z a n i e j e s t możliwe tylko
wtedy, gdy wynika z treści czynności p r a w n e j . Z tego względu
umowy te winny być s p o r z ą d z o n e z należytą s t a r a n n o ś c i ą i
w y r a ź n i e określać, czy ich p r z e d m i o t e m j e s t przedsiębiorstwo,
czy tylko wchodząca w jego skład nieruchomość.
W p r o w a d z o n e w k.c. u r e g u l o w a n i a dotyczące p r z e d s i ę b i o r s t w
nie r o z r ó ż n i a j ą p r z e d s i ę b i o r s t w p a ń s t w o w y c h i p r y w a t n y c h . Z
tego względu i z p r z y j ę t e j zasady równości podmiotów cywilno p r a w n y c h w y n i k a , że przepisy te o b o w i ą z u j ą w s z y s t k i e przedsiębiorstwa. Nie oznacza to j e d n a k , że ograniczenia w obrocie przeds i ę b i o r s t w a m i czy ich s k ł a d n i k a m i b ę d ą j e d n a k o w e dla każdego z
nich. Dla p r z e d s i ę b i o r s t w p a ń s t w o w y c h wynikać one będą z ustawy o gospodarce g r u n t a m i i wywłaszczaniu nieruchomości, o
p r z e d s i ę b i o r s t w a c h p a ń s t w o w y c h i o s a m o r z ą d z i e załogi.
Istotną zmianą w k.c. j e s t uchylenie art. 128, znowelizowanego wcześniej w u s t a w i e z dnia 31 stycznia 1989 r. 1 7 Postanowienia w nim z a w a r t e znalazły wyraz w treści art. 44 1 8 k.c., który w
p i e r w s z y m p a r a g r a f i e j e s t powtórzeniem treści swojego odpo-
26
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
wiednika. P a r a g r a f 2 tegoż a r t y k u ł u , s t w i e r d z a j ą c y iż u p r a w n i e nia m a j ą t k o w e S k a r b u P a ń s t w a względem p a ń s t w o w y c h osób
p r a w n y c h o k r e ś l a j ą odrębne przepisy, dawał p o d s t a w y , by sądzić, że osobom tym zostaną p r z y z n a n e większe p r a w a do nieruchomości niż z a r z ą d , przez co w sposób n o r m a t y w n y z o s t a n ą
r o z w i ą z a n e rozbieżności w doktrynie m a j ą c e swoje odbicie w praktyce n o t a r i a l n e j . Przepisy takie u k a z a ł y się n i e m a l równolegle z
nowelą k.c. Już w u s t a w i e z dnia 12 w r z e ś n i a 1990 r, przewidziana została możliwość oddania niektórym p a ń s t w o w y m osobom
p r a w n y m g r u n t u w u ż y t k o w a n i e wieczyste. Możliwość ta została
rozszerzona na inne p a ń s t w o w e osoby p r a w n e w u s t a w i e noweliz u j ą c e j u s t a w ę o g.g. i w. n , 1 9 w której przewidziano ponadto
możliwość nabycia, w określonych s y t u a c j a c h , własności nieruchomości.
IV
N i e m a l wszyscy autorzy rozpoczynali o m a w i a n i e p r o b l e m a t y ki o d r ę b n e j własności lokali od tzw. p r z e s ł a n e k j e j u s t a n o w i e n i a .
P r z e s ł a n k i te miały swoje u z a s a d n i e n i e w treści art. 135 k.c.
Określały j e n a s t ę p u j ą c e w y m a g a n i a :
a) by w y o d r ę b n i a n e lokale były lokalami m i e s z k a l n y m i ,
b) by lokale były przeznaczone do z a s p a k a j a n i a potrzeb m i e s z k a niowych właściciela i jego bliskich,
c) by nie p r z e k r a c z a ł y określonych p r z e p i s a m i rozmiarów,
d) by z n a j d o w a ł y się w domu, w którym możliwe było u s t a n o w i e n i e
o d r ę b n e j własności lokali.
P r z e s ł a n k i te musiały występować równocześnie i stanowiły
niezbędny w a r u n e k s p o r z ą d z e n i a umowy u s t a n o w i e n i a o d r ę b n e j
własności lokali. W p r a k t y c e stosowano je bardzo k o n s e k w e n t n i e .
Wyodrębnienie lokali j a k o p r z e d m i o t ó w własności dotyczyło więc
w zasadzie lokali m i e s z k a l n y c h , gdyż lokale użytkowe mogły stanowić tylko s k ł a d n i k lokali m i e s z k a l n y c h i to w sytuacji, gdy
służyły do w y k o n y w a n i a zawodu przez właściciela lokalu. Podejm o w a n e przez Sąd N a j w y ż s z y próby liberalizacji, nie mogły, z
uwagi na b r z m i e n i e art. 135 k.c., dotyczyć możliwości u s t a n o w i e nia o d r ę b n e j własności samodzielnego lokalu użytkowego nie
z w i ą z a n e g o z własnością lokalu m i e s z k a l n e g o . 2 0
27
R E J E N T Nr 2 - c z e r w i e c 1991 r.
Przepis z a w i e r a j ą c y p r z e d s t a w i o n e prze słanki został uchylony w noweli lipcowej. Jego odpowiednikiem j e s t obecnie p a r a g r a f
pierwszy art. 136 k.c. Przepis ten znosi większość z przedstawionych ograniczeń przedmiotowych, s t w i e r d a j ą c że odrębną nieruchomość stanowić może nie tylko lokal m i e s z k a l n y , lecz również
użytkowy, w tym także garaż s t a n o w i ą c y część składową budynku. Treść tego p r z e p i s u nie budzi żadnych w ą t p l i w o ś c i co do
możliwości u s t a n o w i e n i a odrębnej własności lokalu m i e s z k a l n e go lub użytkowego. Duże w ą t p l i w o ś c i p o w s t a n ą j e d n a k w przypadku ustanowienia odrębnej własności garażu. Brzmienie
p r z e p i s u ogranicza możliwość tego u s t a n o w i e n i a j e d y n i e do garaży w y s t ę p u j ą c y c h w b u d y n k u , z którego w y o d r ę b n i a się lokale
m i e s z k a l n e lub użytkowe. P o w s t a j e w z w i ą z k u z tym pytanie, czy
ograniczenie to wprowadził u s t a w o d a w c a celowo, czy j e s t ono
tylko wynikiem niezbyt szczęśliwej r e d a k c j i przepisu.
W y d a j e się, że w y k ł a d n i a g r a m a t y c z n a nie powinna stanowić
s a m o i s t n e j podstawy, by p r z y j ą ć stanowisko p o z w a l a j ą c e traktować garaż s t a n o w i ą c y część składową b u d y n k u lepiej niż garaż
będący odrębną budowlą, s t a n o w i ą c y tylko część składową nieruchomości, na której położony j e s t b u d y n e k główny. Występować
będzie przecież w praktyce bardzo wiele p r z y p a d k ó w , w których
podział nieruchomości, w oparciu o przepisy u s t a w y o g.g. i w.n.,
będzie niemożliwy (chociażby ze względu na powierzchnię działki, u s y t u o w a n i e b u d y n k ó w , możliwość dojazdu) , w z w i ą z k u z
czym w takich s y t u a c j a c h nie byłoby żadnej możliwości wyodrębnienia g a r a ż u dla innego podmiotu. Względy celowościowe przem a w i a j ą bez w ą t p i e n i a za możliwością takiego u s t a n o w i e n i a .
W zbliżonym stanie f a k t y c z n y m S ą d N a j w y ż s z y p r z y j ą ł dopuszczalność u s t a n o w i e n i a o d r ę b n e j własności lokalu m i e s z k a l n e go, p o ł o ż o n e g o p o z a b u d y n k i e m g ł ó w n y m w o d r ę b n y m
zabudowaniu.
Jest to dodatkowy a r g u m e n t za przyjęciem takiego r o z w i ą z a n i a .
2. Nowelizacja u s t a w y o gospodarce g r u n t a m i i wywłaszczaniu nieruchomości d o k o n a n a u s t a w ą z dnia 13 lipca 1988 r.
umożliwiła o d d a w a n i e w u ż y t k o w a n i e wieczyste działek przeznaczonych pod garaże, nie o k r e ś l a j ą c szczegółowego sposobu ich
zbywania. Dlatego też p r a k t y k a k s z t a ł t o w a ł a się różnorodnie.
N a j c z ę ś c i e j działki takie o d d a w a n e były w u ż y t k o w a n i e wieczyste. Występowały również p r z y p a d k i sprzedaży działek zabudo-
28
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
w a n y c h g a r a ż a m i w sposób analogiczny j a k lokali m i e s z k a l n y c h
w domach wielomieszkaniowych, a więc przez w y o d r ę b n i a n i e lokali garażowych. P r a k t y k a ta - moim zdaniem - nie m a j ą c a wówczas u z a s a d n i e n i a w p r z e p i s a c h , w y p r z e d z i ł a u r e g u l o w a n i a
ustawowe.
Bardzo p o w a ż n y m ograniczeniem możliwości u s t a n o w i e n i a
o d r ę b n e j własności lokali była p r z e s ł a n k a , iż p r z e d m i o t e m t a k i e j
czynności mogą być tylko te lokale, które służą do z a s p o k a j a n i a
potrzeb osobistych właściciela i osób bliskich. W p r a k t y c e wyciągano z tego wniosek, iż lokal p o w i n i e n być p r z e d m i o t e m własności osobistej. Z uwagi na to, że gospodarstwo rolne stanowiło
klasyczny przykład własności i n d y w i d u a l n e j w p r a k t y c e notarialnej nie dopuszczano do s p o r z ą d z n i a t a k i c h czynności, w y c h o d z ą c
z założenia, że ten r o d z a j własności wyklucza możliwość wyodr ę b n i e n i a lokali w domach s t a n o w i ą c y c h s k ł a d n i k g o s p o d a r s t w a
rolnego. 2 3 Ograniczenie to, nie w y n i k a j ą c e j e d n o z n a c z n i e z przepisów, było p r z e d m i o t e m u z a s a d n i o n e j k r y t y k i . 2 4 Obecnie nie ma
żadnych wątpliwości, że lokale mogą być wydzielane w budynkach s t a n o w i ą c y c h składnik g o s p o d a r s t w a rolnego, gdyż nie wys t ę p u j ą ograniczenia z a w a r t e u p r z e d n i o w art. 135 k.c. a ponadto
nie ma żadnych obaw, że wydzielenie lokali może być u z n a n e za
podział g o s p o d a r s t w a rolnego, gdyż - o czym będzie mowa niżej nie o b o w i ą z u j ą również ograniczenia w tym zakresie.
Stosowany konsekwentnie zakaz u s t a n a w i a n i a odrębnej
własności lokali w domach letniskowych j e s t j u ż bezprzedmiotowy. Domy te, zgodnie z art. 3 ust.4 p r a w a lokalowego 2 5 nie służą
do z a s p o k a j a n i a potrzeb m i e s z k a n i o w y c h lecz r e k r e a c y j n o - wypoczynkowych. Z definicji lokalu użytkowego, z a w a r t e j w art. 5
ust. 3 p r a w a lokalowego wynika, że stanowią go inne niż mieszkalne samodzielne lokale lub ich część. W pojęciu tym mieści się
więc również lokal letniskowy, j a k o j e d e n z r o d z a j ó w lokalu użytkowego a możliwość u s t a n o w i e n i a o d r ę b n e j własności lokalu
użytkowego wynika wprost z art. 136 k.c.
3. Uchylenie art. 135 k.c. s u g e r u j e , że wszelkie ograniczenia w
nim z a w a r t e przestały obowiązywać. Przyjęcie tego s t a n o w i s k a
s t w a r z a p o d s t a w ę do stwierdzenia, że przy s p o r z ą d z a n i u u m ó w o
u s t a n o w i e n i e o d r ę b n e j własności lokali można zachować dowolność u r e g u l o w a ń , o p i e r a j ą c się wyłącznie na z a m i a r z e zainteresowanych.
29
R E J E N T Nr 2
- c z e r w i e c 1991 r.
Stanowisko to nie może być j e d n a k p i A y j ę t e bez zastrzeżeń.
Co p r a w d a nie istnieje j u ż kodeksowy n a k a z , by lokal m i e s z k a l n y
"nie p r z e k r a c z a ł r o z m i a r ó w określonych przez właściwe przepisy", j e d n a k ż e przepisy t a k i e n a d a l istnieją i w y d a n e są na podstawie delegacji u s t a w o d a w c z e j określonej w p r a w i e lokalowym.
Można więc sądzić, że zmiany w k.c. stanowić będą p o d s t a w ę
do identycznych z m i a n w p r a w i e lokalowym a do czasu t a k i c h
z m i a n winny być stosowane ograniczenia dotyczące powierzchni
lokali mieszkalnych.
Te odrębne s t a n o w i s k a w y s t ą p i ą z pewnością w p r a k t y c e not a r i a l n e j do czasu nowych u r e g u l o w a ń w p r a w i e lokalowym. Wyd a j e się j e d n a k , że można p r z y j ą ć z a p r e z e n t o w a n e na wstępie
stanowisko liberalne j a k o zgodne z duchem z m i a n w p r a w i e cywilnym.
V
R e f o r m a p r a w a w zakresie obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i rolnymi
d o k o n a n a w noweli lipcowej j e s t n a j b a r d z i e j r a d y k a l n y m rozwiąz a n i e m spośród wszystkich z m i a n w tej u s t a w i e . Uchyla bowiem
p r a w i e wszystkie ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, które przewidywały a r t y k u ł y 160 - 165 k.c. oraz art.
160 § 2. Od dnia 1 p a ź d z i e r n i k a 1990 roku do nabycia nieruchomości rolnej nie są j u ż w y m a g a n e k w a l i f i k a c j e do p r o w a d z e n i a
g o s p o d a r s t w a rolnego, ani praca w gospodarstwie rolnym, nie
o b o w i ą z u j ą żadne normy obszarowe i n a b y w a n i e g o s p o d a r s t w a
rolnego nie podlega ocenie w zakresie zdolności do t o w a r o w e j
produkcji. Wobec uchylenia art. 160 i 165 k.c. z a w i e r a j ą c y c h
delegacje u s t a w o w e straciło moc p r a w n ą r o z p o r z ą d z e n i a Rady
M i n i s t r ó w z dnia 28 listopada 1964 r.w sprawie p r z e n o s z e n i a
własności n i e r u c h o m o ś c i oraz dziedziczenia g o s p o d a r s t w roln y c h 2 7 w części dotyczącej pojęcia nieruchomości rolnej, gospod a r s t w a rolnego, k w a l i f i k a c j i d o p r o w a d z e n i a g o s p o d a r s t w a
rolnego i u z n a n i a g o s p o d a r s t w a rolnego za zdolne do t o w a r o w e j
produkcji.
Spośród tych pojęć znaczenie zachowały tylko g o s p o d a r s t w o
rolne i nieruchomość rolna. U s t a w o d a w c a u z n a ł ich wagę i wprowadził definicję do k.c. . Zgodnie z art. 55 3 k.c. za gospodarstwo
rolne u w a ż a się g r u n t y rolne wraz z g r u n t a m i leśnymi, b u d y n k a -
30
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
mi lub ich częściami, u r z ą d z e n i a m i i i n w e n t a r z e m , jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz
p r a w a m i i o b o w i ą z k a m i z w i ą z a n y m i z p r o w a d z e n i e m gospodarstwa rolnego.
Definicja ta różni się nieznacznie od określonej dotychczas w §
2 r o z p o r z ą d z e n i a z 1964 r. O b e j m u j e w b a r d z i e j s k o n d e n s o w a n e j
formie ustępy 1 i 2 tegoż p a r a g r a f u , u ż y w a j ą c w miejsce pojęcia
"nieruchomość" wprowadzonego przez u s t a w ę o g.g. i w.n. pojęcia
"grunt". Nie znalazł miejsca w u s t a w o w e j definicji g o s p o d a r s t w a
rolnego u s t ę p 3 r o z p o r z ą d z e n i a s t w i e r d z a j ą c y , iż t a k i m gospodarstwem j e s t t a k ż e zespół g r u n t ó w pochodzących z kilku nieruchomości rolnych s t a n o w i ą c y c h współwłasność kilku osób, jeżeli
przed dniem 5 lipca 1963 r. zespół tych g r u n t ó w stanowił odrębną
całość gospodarczą, gdyż prawie w 20 lat po wejściu w życie
u s t a w y o u r e g u l o w a n i u własności g o s p o d a r s t w rolnych stracił j u ż
p r a k t y c z n e znaczenie.
Większe zmiany w s t o s u n k u do o b o w i ą z u j ą c e j u p r z e d n i o definicji z a w a r t e j w § 1 r o z p o r z ą d z e n i a wykonawczego do k.c., występ u j ą w u s t a w o w e j definicji nieruchomości rolnej. Zawiera ją art.
46 k.c., zgodnie z którym za nieruchomości rolne (grunty rolne)
u w a ż a się nieruchomości, które są lub mogą być w y k o r z y s t a n e do
p r o w a d z e n i a działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie
produkcji r o ś l i n n e j i zwierzęcej, nie w y ł ą c z a j ą c p r o d u k c j i ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja ta, przy u w z g l ę d n i e n i u
pewnych z m i a n r e d a k c y j n y c h , j e s t odpowiednikiem dawnego § 1
ust. 1 r o z p o r z ą d z e n i a wykonawczego do k.c. Pozostałe uregulowania z a w a r t e u p r z e d n i o w tym r o z p o r z ą d z e n i u , dotyczące określenia kiedy nieruchomość rolna traci dotychczasowy c h a r a k t e r ,
j a k a j e s t m i n i m a l n a powierzchnia nieruchomości rolnej i j a k i
c h a r a k t e r ma nieruchomość w p i s a n a do r e j e s t r u zabytków, nie
zostały objęte j e j z a k r e s e m . Należy p r z y j ą ć , że u s t a w o d a w c a w
swej definicji nieruchomości rolnej uwzględnił j e d y n i e cel, j a k i e mu służy lub może służyć t a k a nieruchomość, p o z o s t a w i a j ą c na
uboczu inne elementy ocenne.
Dotychczasowe przepisy określały sytuacje, w których nieruchomość rolna traciła swój c h a r a k t e r rolny ( § 1 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego). N i e z a m i e s z c z e n i e tego p r z e p i s u
z w i ą z a n e j e s t n i e w ą t p l i w e z tym, że obecnie nie w y s t ę p u j ą ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnych. R o z w i ą z a n i e to bę-
31
R E J E N T Nr 2 - c z e r w i e c 1991 r.
dzie powodem p e w n y c h niedogodności w praktyce. Od ścisłego
określenia c h a r a k t e r u nieruchomości zależy przecież zarówno
wysokość p o b i e r a n y c h opłat, całkowite zwolnienie od p o b r a n i a
niektórych z nich, a n a w e t ważność s a m e j umowy.
To istotne o d f o r m a l i z o w a n i e n a b y w a n i a n i e r u c h o m o ś c i rolnych będzie bez w ą t p i e n i a znacznym u d o g o d n i e n i e m dla zainteresowanych,
gdyż
zwalnia nabywców z obowiązku
p r z e d k ł a d a n i a decyzji s t w i e r d z a j ą c e j u t r a t ę rolnego c h a r a k t e r u
nieruchomości. N a k ł a d a j e d n a k na n o t a r i u s z a obowiązek bardziej niż dotychczas rygorystycznego p r z e s t r z e g a n i a art. 13 ust. 6
u s t a w y z dnia 26 m a r c a 1982 r. o ochronie g r u n t ó w rolnych i
l e ś n y c h 2 8 Przepis ten, n a k a z u j ą c y by n o t a r i u s z i n f o r m o w a ł osoby
n a b y w a j ą c e g r u n t y rolne na cele nie rolnicze o o b o w i ą z k u uiszczania opłat r e k u l t y w a c y j n y c h , n i e r z a d k o nie był r e s p e k t o w a n y .
P r a k t y k a ta nie była zazwyczaj k w e s t i o n o w a n a , gdyż osoby zaint e r s o w a n e miały j u ż k o n k r e t n e i n f o r m a c j e a n a w e t dysponowały
d e c y z j a m i w y d a n y m i przez właściwe organy a d m i n i s t r a c y j n e .
Obecnie z a i n t e r e s o w a n i nie muszą p r z e d k ł a d a ć tych d o k u m e n tów przed s p o r z ą d z e n i e m umowy, powinni więc być poinformowani o s k u t k a c h p r a w n y c h tego nabycia.
Liberalizacja przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi objęła nie tylko osoby fizyczne ale również osoby
p r a w n e . Wobec uchylenia art. 160 § 2 k.c., 808 § 2 k.c. i 909 k.c.
nie o b o w i ą z u j e wymóg zgody właściwego o r g a n u a d m i n i s t r a c j i
p a ń s t w o w e j na nabycie nieruchomości rolnej, przyjęcie darowizny i przyjęcie dożywocia.
2. U m o w a o zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej
j e s t szczególnym r o d z a j e m umowy o przeniesienie własności takiej nieruchomości i podlega przepisom r e g u l u j ą c y m tę problem a t y k ę . W r a m a c h przepisów o współwłasności u m o w a o j e j
zniesienie nie była u r e g u l o w a n a w sposób odrębny i wyraźny.
Przepisy k.c. i k.p.c. dotyczące sądowego zniesienia współwłasności nie określały, iż należy je również stosować do u r e g u l o w a ń
u m o w n y c h . S y t u a c j a ta nie uległa widocznej zmianie po o s t a t n i e j
nowelizacji.
Nie w y m a g a bliższego u z a s a d n i e n i a stwierdzenie, że przepisy
r e g u l u j ą c e zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej przed
nowelą lipcową były b a r d z i e j r e s t r y k c y j n e niż o b o w i ą z u j ą c e obecnie, chociażby z u w a g i na liberalizację przepisów ogólnych regu-
32
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
l u j ą c y c h p r o b l e m a t y k ę zbywania t a k i c h nieruchomości. P e w n e
problemy zachowują swoją a k t u a l n o ś ć mimo z m i a n y przepisów.
P o d s t a w o w y m z a g a d n i e n i e m , które w dalszym ciągu budzi pow a ż n e w ą t p l i w o ś c i j e s t s t o s u n e k reguł p o s t ę p o w a n i a sądowego
do umownego zniesienia współwłasności.
Z istoty u m o w n e g o zniesienia współwłasności wynika, że może ono dotyczyć takich s t a n ó w f a k t y c z n y c h , przy których nie
zachodzi ż a d e n spór między s t r o n a m i . To założenie pozwala ograniczyć się do analizy art. 213 k.c., j a k o że pozostałe przepisy
dotyczą p o s t ę p o w a n i a w p r z y p a d k u b r a k u zgody współwłaścicieli
co do sposobu wyjścia ze współwłasności, a więc p o s t ę p o w a n i a
sądowego. Przepis ten stwierdza, że jeżeli zniesienie współwłasności g o s p o d a r s t w a rolnego m i ę d z y w s p ó ł w ł a ś c i c i e l i byłoby
sprzeczne z z a s a d a m i p r a w i d ł o w e j gospodarki, sąd przyzna to
gospodarstwo t e m u współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę
wszyscy współwłaściciele.
Przytoczenie tego przepisu było konieczne, by podkreślić, że z
s a m e j jego treści wynika, że dotyczy p o s t ę p o w a n i a sądowego. Nie
j e s t t o j e d n a k a r g u m e n t w y s t a r c z a j ą c y , zważywszy ż e p o p r z e d n i e
u r e g u l o w a n i a były w tym zakresie podobne, chociaż należy również zaznaczyć, że nowy art. 213 nie ma odpowiednika w poprzednich przepisach kodeksowych r e g u l u j ą c y c h tę p r o b l e m a t y k ę .
P o d e j m u j ą c próbę r o z w i ą z a n i a tego p r o b l e m u należy na wstępie odpowiedzieć na dwa p y t a n i a : czy n o t a r i u s z d y s p o n u j e możliwościami z b a d a n i a istnienia okoliczności u z a s a d n i a j ą c y c h
podział?, czy może określać samodzielnie istnienie takich przesłanek? Nie w y d a j e się, by można było znaleźć pozytywną odpowiedź na krórekolwiek z tych pytań. Nie istnieją obecnie żadne
przepisy d a j ą c e notariuszowi u p r a w n i e n i e do ż ą d a n i a od organów p a ń s t w o w y c h czy s a m o r z ą d o w y c h s t w i e r d z e n i a tych okoliczności p o m i j a j ą c j u ż w ą t p l i w o ś ć czy organy takie byłyby do tego
k o m p e t e n t n e . Możliwości te ma n a t o m i a s t s ą d , który j a k o j e d y n i e
k o m p e t e n t n y organ p a ń s t w o w y może stwierdzić istnienie tych
p r z e s ł a n e k po p r z e p r o w a d z e n i u p o s t ę p o w a n i a , w m i a r ę potrzeby
z u d z i a ł e m biegłych.
Skoro n o t a r i u s z nie może dokonać t a k i e j oceny, należałoby
z a c h o w u j ą c k o n s e k w e n c j ę wnioskować, że nie można dokonać
u m o w n e g o zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej, co
równałoby się s p r o w a d z e n i e m k o n k l u z j i do a b s u r d u .
33
R E J E N T Nr 2 - c z e r w i e c 1991 r.
Należy również mieć na uwadze, że przepisy o g r a n i c z a j ą c e
p r a w o własności m u s z ą wynikać z u s t a w y , a nie z j e j r o z s z e r z a j ą cej i n t e r p r e t a c j i . W r a m a c h istniejącego p r a w a strony m a j ą zupełną swobodę w u m o w n y m r e g u l o w a n i u swoich spraw. O ile
zostałyby w p r o w a d z o n e do p r a k t y k i restrykcje, byłoby one powszechnie o m i j a n e przez s p o r z ą d z a n i a innych u m ó w przeniesienia własności, t a k i c h j a k darowizny, s p r z e d a ż e czy z a m i a n y
u d z i a ł ó w we współwłasności poszczególnych nieruchomości. Po
nowelizacji k.c. z a w i e r a n i e tych u m ó w nie podlega ograniczeniom, w z w i ą z k u z czym z a i n t e r e s o w a n i osiągnęliby i tak zamierzony s k u t e k , tylko znaczenie b a r d z i e j s k o m p l i k o w a n ą drogą.
Nie można również zgodzić się z a r g u m e n t a c j ą , iż przy sądowym zniesieniu współwłasności muszą obowiązywać identyczne
w a r u n k i j a k przy zniesieniu u m o w n y m . W tych p r z y p a d k a c h , w
których można zrezygnować z orzekania sądowego z a i n t e r e s o w a ni powinni przede wszystkim swoje problemy rozstrzygać w drodze u m o w n e j i p r e f e r o w a n i e t e g o p o s t ę p o w a n i a p r z e z
u s t a w o d a w c ę j e s t bez w ą t p i e n i a słuszne.
3. Zmiany dotyczące w a r u n k ó w n a b y w a n i a nieruchomości rolnych objęły również n a b y w a n i e takich nieruchomości od państwa. P r o b l e m a t y k a zbywania tych g r u n t ó w u r e g u l o w a n a j e s t w
u s t a w i e z dnia 12 m a r c a 1958 r. o sprzedaży nieruchomości
P a ń s t w o w e g o F u n d u s z u Ziemi oraz u p o r z ą d k o w a n i a niektórych
s p r a w z w i ą z a n y c h z p r z e p r o w a d z e n i e m r e f o r m y rolnej i osadnictwa rolnego. 3 0 Wymogi podmiotowe początkowo odbiegały od ureg u l o w a ń kodeksowych, j e d n a k ż e zostały z r ó w n a n e w noweli do
t e j u s t a w y z dnia 24 lutego 1989 r. 3 1 Obecnie, zgodnie z art. 1 ust.
2 u s t a w y , osoba fizyczna może nabyć nieruchomość PFZ jeżeli
odpowiada w a r u n k o m w y m a g a n y m dla nabycia własności stosow a n i e do p r z e p i s ó w k.c. Przy założeniu, że p o s t ę p o w a n i e adminis t r a c y j n e będzie prawidłowe, d o k o n y w a n i e tych czynności przez
n o t a r i u s z y będzie m n i e j kłopotliwe, niż d o k u m e n t o w a n i e innych
u m ó w zbywania nieruchomości rolnych, gdyż nie będą występowały w ą t p l i w o ś c i dotyczące c h a r a k t e r u tych nieruchomości.
G r u n t y PFZ stanowią mienie p a ń s t w o w e , które może być
k o m u n a l i z o w a n e na wniosek gminy (art. 15 u s t a w y - Przepisy
w p r o w a d z a j ą c e u.o s t.), w trybie p r z e w i d z i a n y m w art. 5 ust. 4
tej u s t a w y i nie n a s t ę p u j e z mocy p r a w a , a decyzja wojewody ma
w tym p r z y p a d k u c h a r a k t e r tworzący, a nie s t w i e r d z a j ą c y .
34
W y b r a n e z a g a d n i e n i a obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
Należy sądzić, że grunty PFZ będą k o m u n a l i z o w a n e bardzo
rzadko. J e d n a k ż e organy s a m o r z ą d u gminnego w y k o n y w a ć będą
szereg istotnych z a d a ń , w r a m a c h przydzielonych im u p r a w n i e ń
przez u s t a w ę k o m p e t e n c y j n ą , t a k i c h j a k np. u s t a l e n i e k a n d y d a tów, obniżka ceny g r u n t u , z m i a n a o p r o c e n t o w a n i a , p r z e p r o w a dzenie p r z e t a r g u .
Mimo istotnych z m i a n dotyczących tej p r o b l e m a t y k i wprowadzonych w u s t a w i e k o m p e t e n c y j n e j i p r z e p i s a c h w p r o w a d z j ą c y c h
u.o s.t. obecny sposób d o k o n y w a n i a tych czynności nie m u s i być
w e r y f i k o w a n y . B a n k i Spółdzielcze są p r z e d s t a w i c i e l a m i S k a r b u
P a ń s t w a w zakresie sprzedaży g r u n t ó w PFZ i j e s t to p r z e d s t a w i cielstwo u s t a w o w e , które nie musi być z m i e n i a n e czy potwierdzan e przez i s t n i e j ą c e obecnie o r g a n y a d m i n i s t r a c j i r z ą d o w e j .
Zmiany w p r o w a d z o n e w tym zakresie nowelą z 1989 r. pozwoliły
na w y e l i m i n o w a n i e z p r a k t y k i w y d a w a n y c h u p r z e d n i o przez
B a n k Gospodarki Żywnościowej pełnomocnictw, które nie miały
u z a s a d n i e n i a w przepisach.
4. Na zakończenie należy p r z e d s t a w i ć kilka u w a g dotyczących
tej części o m a w i a n e j p r o b l e m a t y k i obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i rolnymi, która pozostała w niezmienionym kształcie, z a c h o w u j ą c
d a w n e ograniczenia. Wszystkie dotyczą p r a w a p i e r w o k u p u :
a) p r z y s ł u g u j ą c e g o współwłaścicielowi, przewidzianego w art. 166
§ 1 k.c.,
b) p r z y s ł u g u j ą c e g o dzierżawcy, przewidzianego w art. 695 § 2 k.c.,
c) p r z y s ł u g u j ą c e g o Skarbowi P a ń s t w a na podstawie art. 27 u s t a w y
z dnia 22 listopada 1973 r. o z a g o s p o d a r o w a n i u lasów nie stanowiących własności P a ń s t w a . 3 2
K o n s e k w e n c j e n i e z a c h o w a n i a p r a w a p i e r w o k u p u określił
u s t a w o d a w c a w zmienionym art. 599 § 2 k.c., który stwierdza, że
w p r z y p a d k u , gdy prawo p i e r w o k u p u p r z y s ł u g u j e Skarbowi Państwa, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż d o k o n a n a
b e z w a r u n k o w o j e s t nieważna. Redakcja tego p r z e p i s u różni się
od p o p r z e d n i e j tym, że w y e l i m i n o w a n o z jego treści określenie
"nieruchomość rolna", co nie ma znaczenia, ponieważ o m a w i a n e
p i e r w o k u p y nie dotyczą innych p r z e d m i o t ó w niż n i e r u c h o m o ś c i
rolne.
P r z e d s t a w i o n e ograniczenia s t w a r z a ć będą w p r a k t y c e więcej
problemów niż dotychczas. Nieostre definicje nieruchomości rol-
35
R E J E N T Nr 2 - c z e r w i e c 1991 r.
nej i g o s p o d a r s t w a rolnego będą powodować wiele w ą t p l i w o ś c i w
u s t a l e n i u czy w k o n k r e t n y m p r z y p a d k u sprzedaży nieruchomości
ma z a s t o s o w a n i e prawo p i e r w o k u p u , czy też należy s p o r z ą d z a ć
umowy b e z w a r u n k o w e . Biorąc pod uwagę s k u t k i p r a w n e niezac h o w a n i a p i e r w o k u p u należy przy s p o r z ą d z n i u takich czynności
d ą ż y ć do m a k s y m a l n e g o w y j a ś n i e n i a wszystkich okoliczności,
które u z a s a d n i a j ą c h a r a k t e r s p r z e d a w a n e j nieruchomości.
W s p o m i n a j ą c na v s t ę p i e o pozytywnym wpływie p r a k t y k i not a r i a l n e j na d z i a ł a l n o ś ć l e g i s l a c y j n ą , na z a k o ń c z e n i e należy
w s p o m n i e ć o wpływie krańcowo o d m i e n n y m , a p r z y k ł a d u dostarcza p i e r w o k u p lasu.
W p r o w a d z o n a zaleceniami a d m i n i s t r a c y j n y m i p r a k t y k a zrzek a n i a się p r a w a p i e r w o k u p u lasu jeszcze przed j e g o p o w s t a n i e m
t a k r a d y k a l n i e r o z w i ą z a ł a problem, że mimo c z t e r o k r o t n e j nowelizacji u s t a w y nie zmieniono przepisu o g r a n i c z a j ą c e g o zbywanie
nieruchomości leśnych. W t a k i e j sytuacji należy stosować art. 27
ust. 1 u s t a w y zgodnie z jego b r z m i e n i e m i f u n k c j ą , t r a k t u j ą c
j e d n o c z e ś n i e takie r o z w i ą z a n i e j a k o p r a k t y c z n e przygotowanie
do s ą d o w e j kontroli legalności u m ó w notarialnych.
36
W y b r a n e zagadnienia obrotu n i e r u c h o m o ś c i a m i
PRZYPISY
1. Dz. U. nr 55, poz. 321, z w a n y w d a l s z e j części n o w e l ą l i p c o w ą .
2. J. Brol, K c. po n o w e m u , R z e c z p o s p o l i t a z 24 w r z e ś n i a 1990 r . n r 222.
3. Dz. U. nr 45, poz. 3 3 2 z p ó ź n . z m .
4. J. Brol, K. c. po n o w e m u , R z e c z p o s p o l i t a z 4 p a ź d z i e r n i k a 1990 r. nr 231.
5. T a k i e r o z w i ą z a n i e w p r o w a d z i ł a m . i n . u s t a w a z d n i a 29 w r z e ś n i a 1990 r. (Dz. U.
nr 79, poz. 404) n o w e l i z u j ą c a u s t a w ę o g o s p o d a r c e g r u n t a m i i w y w ł a s z c z a n i u
nieruchomości.
6. Dz. U. nr 21, poz. 123 z p ó ż n . z m . , c y t o w a n a d a l e j j a k o u s t a w a o t. o. a. o.
7 . B . Z a w a d z k a , S a m o r z ą d t e r y t o r i a l n y w ś w i e t l e r e g u l a c j i u s t a w o w y c h , P i P 1990
nr 8, str. 17.
8 . P o r . n p . a r t . 23, 3 9 u s t . 2 , 3 5 u s t . 2 t e j u s t a w y - t e k s t j e d n o l i t y D z . U . n r 30, p o z .
127 z 1991 r.
9. t e k s t j e d n o l i t y D z . U. nr 58, p o z . 3 4 8 z 1989 r.
10. D z . U . n r 16, p o z . 9 5 z p ó ź n . z m . c y t o w a n a d a l e j j a k o u s t a w a s a m o r z ą d o w a .
11. Dz. U. nr 32, poz. 191 z p ó ź n . z m . , c y t o w a n a d a l e j j a k o p r z e p i s y w p r o w a d z a j ą c e
u. o s. t.
12. D z . U . n r 27, p o z . 2 5 0 .
13. t e k s t j e d n o l i t y Dz. U. nr 18, poz. 80 z 1991 r.
14. Dz. U. n r 51, poz. 298.
15. J. M a j o r o w i c z , K o d e k s c y w i l n y , K o m e n t a r z , W a r s z a w a 1972, str. 4 4 7 i 448.
16. Por. np. a r t . 46 u s t . 3 u s t a w y cyt. w p r z y p . 13.
17. P r z e p i s t e n , w b r z m i e n i u u s t a l o n y m w n o w e l i z d n i a 31 s t y c z n i a 1989 r. (Dz.
U . n r 3 , p o z . II) b u d z i ł w i e l e k o n t r o w e r s j i d o t y c z ą c y c h m . i n . m o ż l i w o ś c i n a b y w a n i a
w ł a s n o ś c i n i e r u c h o m o ś c i p r z e z p a ń s t w o w e osoby p r a w n e , w t y m w s z c z e g ó l n o ś c i
p r z e z p r z e d s i ę b i o r s t w a p a ń s t w o w e ; zob. T . D y b o w s k i , W ł a s n o ś ć S k a r b u P a ń s t w a
i p a ń s t w o w y c h osób p r a w n y c h w ś w i e t l e n o w e g o a r t . 128 k . c . J . F r ą c k o w i a k ,
M a j ą t e k przedsiębiorstwa państwowego ze szczególnym uwzględnieniem praw na
nieruchomości wchodzących w j e g o skład, Z. R a d w a ń s k i , W sprawie s k u t k ó w
p r a w n y c h n o w e l i z a c j i a r t . 128 k.c. - t r ó j g ł o s z a m i e s z c z o n y w P i P nr 4 z 1990 r. s t r .
30 - 58.
37
R E J E N T Nr 2 - c z e r w i e c 1991 r.
18.Por. a r t . 22 u s t . 2 u s t a w y z d n i a 12 w r z e ś n i a 1990 r. o s z k o l n i c t w i e w y ż s z j
(Dz. U. nr 65, poz. 386).
19. A r t . 2 i 3 u s t a w y cyt. w p r z y p . 5.
20. Por. u c h w a ł ę SN (7) z d n i a 30 m a j a 1980 r. III C Z P 82/79, O S N 1981, poz. li
21. Por. orz. SN z 2 5 . 0 3 . 1 9 7 7 r. nr III C R N 4 1 / 7 1 O S P i K A 1977, poz. 198.
22. Dz. U. nr 24, poz. 170.
23. P o r . J. A u g u s t o w i c z , O d r ę b n a w ł a s n o ś ć lokali, NP 1982, nr 1 - 2, s t r . 29.
24. Por. E . G n i e w e k , W ł a s n o ś ć o s o b i s t a l o k a l i m i e s z k a l n y c h w p r a w i e p o l s k i n
W r o c ł a w 1986, str. 45.
25. T e k s t j e d n o l i t y Dz. U. z 1987 r. nr 30, poz. 165 z p ó ź n . z m .
26. N o r m y t e o k r e ś l o n e s ą w d w ó c h r o z p o r z ą d z e n i a c h R.M. w y d a n y c h n a p o d s t a w i '
a r t . 3 u s t . 5 i a r t . 4 u s t . 2 p r a w a l o k a l o w e g o : z d n i a 9 l i s t o p a d a 1987 r. w s p r a w i '
w y k o n a n i a n i e k t ó r y c h p r z e p i s ó w p r a w a l o k a l o w e g o ( D z . U . n r 3 6 , p o z . 2 0 3 ) i z dnia
28 m a r c a 1988 r. w s p r a w i e w y o d r ę b n i e n i a w ł a s n o ś c i l o k a l i w d o m a c h w i e l o m i e s z
k a n i o w y c h n i e s t a n o w i ą c y c h w ł a s n o ś c i P a ń s t w a (z. U. nr 10, poz. 79).
27. Dz. U. nr 19, poz. 86 z 1983 r. R o z p o r z ą d z e n i e to z o s t a ł o z a s t ą p i o n e r o z p . z d n i a
12 g r u d n i a 1990 r. (z. U. nr 89, poz 519) r e g u l u j ą c y m , z g o d n i e z d e l e g a c j ą
u s t a w o d a w c z ą j e d y n i e p r o b l e m a t y k ę d z i e d z i c z e n i a u s t a w o w e g o g o s p o d a r s t w rolnych.
28. Dz. U. nr II, poz. 79 z p ó ź n . z m .
29. P r o b l e m t e n b u d z i ł w ą t p l i w o ś c i p r z e d lipcową n o w e l i z a c j ą k.c. N a k o n f e r e n c j i
n o t a r i a l n e j z o r g a n i z o w a n e j z o k a z j i XXXV lecia n o t a r i a t u p a ń s t w o w e g o w K i e k r z u
k / P o z n a n i a , k t ó r a o d b y ł a się w d n i a c h 3 - 5 k w i e t n i a 1977 r . w w y g ł o s z o n y m
r e f e r a c i e n a t e m a t " O b r o t u n i e r u c h o m o ś c i a m i r o l n y m i " (nie p u b l i k o w a n y ) p r o f . S .
Wójcik z a j ą ł stanowisko, że współwłaściciele nieruchomości rolnej przy u m o w n y m
z n i e s i e n i u w s p ó ł w ł a s n o ś c i n i e s ą s k r ę p o w a n i p o s t a n o w i e n i a m i s z c z e g ó l n y m i zaw a r t y m i w a r t . 2 1 6 k.c. S t a n o w i s k o to, chociaż m i a ł o w i e l u z w o l e n n i k ó w , n i e
s p o t k a ł o się z j e d n o z n a c z n ą a p r o b a t ą u c z e s t n i k ó w k o n f e r e n c j i i z o s t a ł o o k r e ś l o n e
j a k o w n i o s e k de lege f e r e n d a .
30. Dz. U. z 1989 r. nr 58, poz. 3 4 8 z p ó ź n . zm.
31. Dz. U. nr 10, poz. 56.
32. Dz. U. n r 48, poz. 283.
38