Publikacja darmowa

Transkrypt

Publikacja darmowa

Romuald Sztyk
notariusz (Kluczbork)
Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości
Wprowadzenie
Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości uważane jest w
literaturze prawniczej za instrument realizacji określonej polityki gospodarczej państwa.
Służyć miało ono ingerencji państwa w stosunki cywilnoprawne w tych sytuacjach, gdy upoważniał do tego określony przepis
szczególny.
Nie podlega żadnej wątpliwości, iż prawo pierwokupu, służące
innym podmiotom, jest uszczupleniem praw podmiotowych właściciela nieruchomości.
Nie jest ono wytworem ostatnich legislacji. 1 Posiada stosunkowo długą historię jako instytucja służąca określonym celom, a
w przypadku przysługiwania jej Skarbowi Państwa, czy też obecnie również Zarządowi Gminy, jako organowi samorządu terytorialnego, z góry zakłada się, iż realizując to prawo podmiot
uprawniony spełnia określone funkcje gospodarcze.
Funkcje te były koniunkturalne, jako że w poprzednim okresie przypisywano mu wprost element postępowania wywłaszczeniowego, służącego gromadzeniu zasobów gruntów na cele
wymienione w planach zagospodarowania przestrzennego. Nie
zawsze jednak było ono wykonywane zgodnie z tymi zasadami.
Znana jest definicja ustawowa prawa pierwokupu, wynikająca z prawa cywilnego. Nie budzi ona istotniejszych wątpliwości,
które, niestety, występują wówczas, gdy jest ono zawarte w przepisach związkowych.
56
Wyjątkowo nieprecyzyjną regulację prawną zawiera dyspozycja art. 76 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. 2
Niedoskonałość definicji prawnej jest przyczyną rozbieżności
stanowisk reprezentowanych w doktrynie prawniczej i nie jest od
nich wolne również orzecznictwo.
Przykładem tego może być uchwała Sądu Najwyższego z dnia
12 lutego 1992 r. 3 , w której weryfikuje się dotychczasowe orzecznictwo, mówiące o istnieniu tego prawa tylko wówczas, gdy następuje sprzedaż nieruchomości i prawa użytkowania
wieczystego gruntu po raz pierwszy od chwili nabycia go od Skarbu Państwa czy też gmin. Cytowana teza uchwały rozszerza to
prawo na nowe sytuacje prawne, nie znane ustawodawcy w chwili jego tworzenia, poprzez zastosowanie wykładni rozszerzającej
na definicję uprzedniego nabycia od wymienionych przedmiotów.
Uważa się bowiem, iż tym nabyciem jest także nabycie, z mocy
ustawy, wywodzące się z uprzedniego stosunku prawnego (zarządu użytkowania).
Stwierdzono, że prawo pierwokupu przysługuje także w razie
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, nabytego z mocy prawa na zasadzie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o
zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.4
I ta okoliczność, jak również nowe regulacje prawne S prowokują do kolejnego omówienia tej instytucji prawa cywilnego, uruchomianej przez ustawodawcę niekiedy w zaskakujących
warunkach. Można więc domniemywać, iż ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości stanowi swoistego rodzaju gwarancje
określonych podmiotów, wyzbywających się swoich praw majątkowych na mocy szczególnej regulacji prawnej. W ten sposób
należy bowiem odbierać postanowienia art. 29 ust. 4 ustawy z
dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. 6
Przepis ten bowiem postanawia, że Agencji Własności Rolnej
Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu przy „odsprzedaży" nieruchomości przez nabywcę w okresie pięciu lat od nabycia tej nieruchomości.
57
Rejent 5/12 - maj 1992 r.
Sądzić należy, że ustawodawcy chodzi o sprzedaż, a nie „odsprzedaż", która ma inne znaczenie w obrocie cywilnym, a także
w słownictwie języka polskiego, a jeżeli tak, to wówczas rodzi się
pytanie, jakiemu celowi to prawo ma służyć?
Przy poprzednich regulacjach prawnych, a przede wszystkim
jeszcze w okresie obowiązywania ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o
gospodarce gruntami w miastach i osiedlach 7 , ustawodawca zakładał, iż prawo pierwokupu pełni swoistego rodzaju charakter
ekonomiczny, nie pozwalający na osiągnięcie przez sprzedawcę
nadmiernych korzyści majątkowych. W warunkach gospodarki
rynkowej, w nowej sytuacji polityczno-gospodarczej, realizacji tego celu służyć ma działalność fiskalna państwa.
Ona powinna stworzyć takie zasady odpowiedniego oddziaływania na nadmierne korzyści finansowe uzyskane przy nabyciu
praw majątkowych, które w założeniu ustawodawcy mogą do
takich sytuacji doprowadzić.
Należy przy tym odnieść się do tej instytucji, uregulowanej w
tym samym przepisie, kiedy postanawia się, iż stosuje się do niej
przepisy Kodeksu cywilnego. Zachodzi to, gdy sprzedaż nieruchomości rolnej następuje przez współwłaściciela (art. 166 § 1 Kc.),
oraz gdy prawo to z mocy ustawy przysługuje dzierżawcy (art.
695 § 2 Kc.).
Odesłanie do postanowień Kodeksu cywilnego świadczy o dbałości ustawodawcy o ogólny porządek prawny i stosowanie do
jednej instytucji prawa cywilnego tych samych reguł i zasad.
Nieco inaczej, w sensie ujemnym, należy się odnieść do innego
uregulowania prawnego, o lasach, 8 zawartego w art. 37 ust. 2
ustawy z dnia 28 września 1991 r. .
Postanowiono, że właściciel lasu obowiązany jest zawiadomić
właściwego terytorialnie nadleśniczego o zamiarze zbycia lasu
lub gruntu przeznaczonego do zalesienia na miesiąc przed planowanym terminem zbycia, w celu złożenia przez niego oferty zakupu. J e s t to oryginalne rozwiązanie prawne, niespotykane
dotychczas w naszym ustawodawstwie. Zawiera ono element
zobowiązaniowy, pomiędzy właścicielem lasu a nadleśniczym,
który jest jednostką organizacyjną podmiotu - Lasów Państwowych, uznaną jako państwowa jednostka organizacyjna, nie posiadająca osobowości prawnej, a jednocześnie reprezentująca
58
Skarb Państwa w zakresie zarządzanego mienia. J e s t to regulacja prawnie skomplikowana, nieczytelna i dlatego wymaga osobnego omówienia. W tym miejscu należy stwierdzić jedynie, że nie
jest ona ustawowym prawem pierwokupu lasu i niezachowanie
tego obowiązku przez właściciela lasu nie skutkuje nieważności
cywilnoprawnej, a jedynie spowodować może odpowiedzialność
cywilną pomiędzy stronami na ogólnych zasadach. Przepis ten
stwarza wyjątkowe utrudnienie dla notariusza przy dokumentacji czynności cywilnoprawnej, kiedy przedmiotem zbycia jast las.
I Ustawowe prawo pierwokupu.
Przedstawione przepisy szczególne odwołują się do zasad
ustawowego prawa pierwokupu, uregulowanego w Kodeksie cywilnym. W związku z tym istnieje potrzeba przedstawienia charakterystyki tego prawa w sposób syntetyczny, a jednocześnie
uwzględniający aktualne poglądy, porównywane do poprzednio
głoszonych.
Z poglądów ustabilizowanych wymienić można ten, który
określa prawo pierwokupu jako uprawnienie cywilnoprawne, wynikające z przepisów prawa cywilnego, zaś jego wykonanie nie
powinno naruszać granic zakreślonych przez ustawę. 9 .
Prawu pierwokupu przypisuje się określone funkcje w granicach ustawowych. Przekroczenie ich może naruszyć obowiązujący porządek prawny. W przeszłości uznawano, że prawo
pierwokupu nieruchomości stwarza możliwość szybkiego nabycia
niezbędnej ilości nieruchomości, w szczególności nie zabudowanej i przeznaczonej na potrzeby urbanizacji 10 .
Prawo pierwokupu, stosownie do art. 602 Kodeksu cywilnego,
nie może być zbyte w drodze czynności cywilnoprawnej.
J a k o prawo majątkowe wchodzi do spadku i podlega dziedziczeniu. A jeżeli tak, to może być zbyte ze spadkiem (art.1051
Kc.).
Może ono przysługiwać jednej lub kilku osobom, wchodzić do
odrębnego lub wspólnego majątku małżonków.
Jeżeli prawo to wchodzi do majątku wspólnego, może być wów-
59
czas wykonywane tylko wspólnie przez wszystkich uprawnionych (art.166 § 1 w związku z art. 695 § 2 Kc).
Brak zgody drugiego małżonka powoduje konieczność potwierdzenia przez niego czynności (art. 37 Kro).
W przypadku zaś, jeżeli przysługuje jednemu z małżonków, a
przedmiot zostanie zakupiony za środki finansowe pochodzące z
majątku wspólnego to prawo staje się dorobkiem obojga małżonków (art. 32 1 Kro).
Prawo pierwokupu jest niepodzielne. Uprawniony może je wykonać tylko dla całości przedmiotu. Przy współwłasności uprawniony powinien wykonać swoje prawo, wobec wszystkich
współwłaścicieli. Ustawowe prawo pierwokupu z art. 166 § 1 Kc.
stanowi część składową nieruchomości albo jej części (art. 59
Kc.).
Przysługuje ono także dzierżawcom, a sprzedaż dokonana z
naruszeniem tego przepisu jest nieważna. Nie gaśnie ono w przypadku, gdy nie zostało przez współwłaściciela wykonane, przy
sprzedaży udziału osobie trzeciej. Może być wykonane przy dalszej czynności.
Uprawniony nie może ogólnie zrzec się prawa, jako że jest ono
sprzeczne z jego charakterem (permanentność) oraz stanowi
składnik prawa własności w nieruchomości rolnej.
Dopuszczalne jest jednak zrzeczenie się prawa przy sporządzaniu konkretnej umowy sprzedaży. Oświadczenie woli może
być złożone w sposób wyraźny lub przez niewykonywanie go w
ustawowym terminie.
Przy realizacji nastąpić może klasyczna forma zbiegu praw
pierwokupów ustawowych z różnych tytułów prawnych, a w tym
wypadku następuje on z umowy dzierżawy (z art. 695 § 2) i z
tytułu współwłasności (art. 166 § 1 Kc.).
W doktrynie prawniczej przypisuje się pierwszeństwo prawu
pierwokupu z dzierżawy.
Prawo pierwokupu z tytułu współwłasności będzie wyłączone
w sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele przeniosą swoje udziały
we współwłasności na osobę trzecią, albo fizycznie wydzieloną
część z tej nieruchomości.
Polega ono na przyznaniu określonemu podmiotowi przywileju pierwszeństwa zakupu nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy
60
właściciel dokonuje sprzedaży innemu podmiotowi. Zawarcie
umowy uruchamia mechanizmy ustawowego prawa pierwokupu,
które do tej chwili jest prawem biernym, aktywizującym się w
razie podjęcia określonego działania przez właściciela nieruchomości.
Przy nieruchomości wszystkie czynności doprowadzające do
przeniesienia własno^ . z tego tytułu muszą być, pod rygorem
nieważności, zawarte w formie aktu notarialnego.
Podstawą prawną powstania tego prawa jest zawarcie jedynie
umowy sprzedaży. Zawarcie natomiast innej umowy, a w tym
także przedwstępnej, nie daje podstawy do jego wykonania. Dopiero umowa, przenosząca własność, zawarta w wyniku realizacji postanowień umowy przedwstępnej musi być zawarta pod
warunkiem ewentualnego wykonania prawa pierwokupu przez
podmiot uprawniony.
Oświadczenie woli przy wykonywaniu prawa pierwokupu jest
czynnością jednostronną, do której mają zastosowanie ogólne
przepisy o składaniu oświadczeń woli.
Oświadczenie to ma charakter kształtujący prawo i skutkuje
umową sprzedaży między zobowiązanym a uprawnionym, o tej
samej treści.
Rozszerzoną skuteczność prawa pierwokupu można osiągnąć
przez wpisanie go do księgi wieczystej. W takim wypadku uprawniony może wykonać prawo pierwokupu w stosunku do osoby
trzeciej, mimo że umowę sprzedaży zawarto bez zastrzeżenia
warunków.
Ustawowe prawo pierwokupu ma charakter przepisów szczególnych, stanowi ono granicę ograniczenia rozporządzania nieruchomością (art. 140 Kc.) U1.
Przysługujące Skarbowi Państwa, gminie, współwłaścicielowi
albo dzierżawcy jest zaliczane do praw bezwzględnych i nie zachowanie ich powoduje, iż czynność dokonana bezwarunkowo
jest z mocy prawa nieważna.
Nie może ona zatem stwarzać przesłanki do wykonywania
prawa pierwokupu przez podmioty uprawnione.
W pozostałych przypadkach niewykonanie obowiązku ustawowego powoduje odpowiedzialność, określoną w art. 599 § 1 Kc, a
61
także roszczenie art. 59 Kc12 , chociaż w tej mierze nie ma w
literaturze jednolitego poglądu.
Stosowane do art. 600 § 2 Kc świadczenia dodatkowe przewidziane w umowie warunkowej zachowują się różnie w zależności
od tego, kto wykonuje prawo pierwokupu. W razie wykonania
tego prawa przez Skarb Państwa lub gminę uważa się, że świadczenia te gasną z mocy prawa. Natomiast w stosunku do innych
podmiotów uprawnionych posiadają inne znaczenie. Może ono
być również wykonane poprzez uiszczenie ich wartości.
Wykonanie prawa pierwokupu powinno nastąpić w przeciągu
miesiąca (art. 598 Kc.), chyba że zostały ustalone inne terminy. 13
W wyniku złożenia oświadczenia w terminie umowa sprzedaży dochodzi do skutku . Świadczenia wynikające z tego tytułu
powinny być spełnione na warunkach, określonych w art. 488 Kc,
czyli jednocześnie. Zasada ta nakłada na notariusza obowiązek
stwierdzenia sposobu zapłacenia ceny, ewentualnie jej zabezpieczenia, a nawet odebrania oświadczeń z obowiązku jej złożenia
do depozytu sądowego.
Postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienia prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.
W literzaturze prawniczej dominuje pogląd, iż ustawowe prawo pierwokupu, w przeciwieństwie do umownego, ma charakter
permanentny. W związku z tym akcentuje się możliwość jego
zrzeczenia, w formie aktu notarialnego.
Obowiązek zawiadomienia 14 uprawnionego o zawarciu umowy z osobą trzecią ciąży na właścicielu nieruchomości, o ile przepis szczególny nie przenosi go na notariusza. Zawiadomienie
powinno zawierać dokładną treść umowy. W praktyce uznano, iż
najbardziej celowym jest przesyłanie uprawnionemu wypisu lub
poświadczonego odpisu aktu notarialnego.
Obowiązek ten mogą strony powierzyć notariuszowi, korzystając z postanowień prawa o notariacie z obowiązku doręczenia
oświadczeń.
62
II. Z Z a s o b ó w W ł a s n o ś c i R o l n e j S k a r b u P a ń s t w a
Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw przewiduje, że przedmiotem sprzedaży mogą być
zarówno nieruchomości rolne, j a k również nieruchomości nierolne, a wśród tych ostatnich szczególna regulacja prawna odnosi
się do gospodarki mieszkaniowej i socjalnej.
Sprzedaż nieruchomości następuje, w myśl art. 29 ust. 1 cytowanej ustawy, z uwzględnieniem prawa pierwokupu, stosownie
do przepisów Kodeksu cywilnego. Mając zaś to na uwadze należy
stwierdzić, że występuje ono jedynie przy spełnieniu się przesłanki ustawowej przewidzianej w § 2 art. 695 Kodeksu cywilnego, to znaczy w przypadku, gdy dzierżawa nieruchomości rolnej
była zawarta na okres dłuższy niż 3 lata lub trwała faktycznie co
najmniej dziesięć lat
Trudno bowiem odnieść to prawo do regulacji prawnej przewidzianej w art. 166 § 1 Kodeksu cywilnego, jako że nie mogą
wystąpić nawet teoretycznie warunki, które doprowadziłyby do
jego występowania w obrocie cywilnym. W tych warunkach wystąpi ono jedynie przy sprzedaży nieruchomości rolnej.
Natomiast w stosunku do nieruchomości nierolnej i przy
sprzedaży mieszkań przysługuje ustawowe prawo pierwszeństwa nabycia przez pracowników, emerytów i rencistów państwowych gospodarstw rolnych, będących najemcami mieszkań przez
nich zajmowanych. Pierwszeństwo nie jest prawem pierwokupu,
a jedynie uprawnieniem majątkowym, które może być dochodzone na zasadzie postanowienia art. 64 Kodeksu cywilnego.
Znana zatem jest przyczyna, dla której ustawodawca użył
pojęcia, że prawo pierwokupu odnosi się do wszystkich nieruchomości, nie akcentując ich charakteru.
Wykładnia postanowień art. 5 ustawy i przyjęty układ systematyczny, dokonujący podziału zasad gospodarowania tymi
nieruchomościami pozwalają przyjąć, iż występować będą sprzedaże nieruchomości rolnych i nierolnych, a wśród tych ostatnich
mieszkań wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i przynależnymi do nich gruntami, nazwanymi jako zasoby mieszkaniowe.
63
Odrębność uregulowania prawnego w stosunku do przedmiotowych nieruchomości upoważnia do samodzielnego potraktowania każdej z nich.
A. Sprzedaż nieruchomości rolnych
Prawo pierwokupu będzie miało zatem zastosowanie jedynie
przy sprzedaży nieruchomości rolnej i przysługiwać będzie dzierżawcy w razie, gdy zaistnieją przesłanki prawne i faktyczne,
wymienione w art. 695 § 2 Kodeksu cywilnego.
Fakt ten wywiera taki skutek, że sprzedaż jest dokonywana
bezprzetargowo.
Na Agencji, lub podmiotach wykonujących w jego imieniu te
prawa, ciążyć będzie obowiązek powiadomienia osoby, której
przysługuje prawo pierwokupu 1 5 .
Osoba ta obowiązana jest do złożenia w terminie miesiąca
oświadczenia na piśmie o zamiarze wykonania tego prawa.
Złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu
nakłada na Agencję obowiązek ustalenia, w terminie jednego
miesiąca od tej daty, z notariuszem terminu zawarcia umowy
sprzedaży i zawiadomienia o tym osoby uprawnionej.
Sprzedaż nieruchomości, z uwzględnieniem prawa pierwokupu, oddziaływuje na sposób ustalenia ceny. Zgodnie z brzmieniem art. 30 ustawy, cenę 1 ha gruntu przeznaczonego do
sprzedaży ustala się na podstawie cen rynkowych lub szacunkowych.
Sprzedaż budynków i budowli następuje według cen odtworzeniowych pomniejszonych o stopień zużycia. Istnieje możliwość
ustalenia ceny także według wartości materiałów porozbiórkowych, wobec budynków będących w złym stanie technicznym.
Przepisy określają także zasady kształtowania cen przy
sprzedaży drzewostanu plantacji kultur wieloletnich oraz upraw
i zasiewów, według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu
nieruchomości.
Zasady te są bliżej określone w rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 16 stycznia 1992 r.
Powoduje to, że w akcie notarialnym powinna być ta okoliczność zaznaczona, ponieważ stanowi podstawę odmiennego ustalenia ceny nieruchomości.
64
Potwierdza ona również stan faktyczny w zakresie posiadania
i akcentuje skorzystanie przez kupującego z przysługującego mu
prawa podmiotowego.
Sprzedaż pozostałych nieruchomości, wobec których nie ma
zastosowania prawo pierwokupu następuje w trybie przetargu
lub przetargu ofert.
Do gruntów rolnych przyjąć należy cenę minimalną - wywoławczą, stawki szacunkowej, wymienionej w rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 16 stycznia
1992 r. lub cenę rynkową.
Natomiast jako cenę wywoławczą przy sprzedaży budynków i
budowli, drzewostanów, plantacji wieloletnich, zasiewów i innych składników mienia ustala się identycznie, jak przy sprzedaży nieruchomości, w stosunku do których działa prawo
pierwokupu.
W konsekwencji ostateczną cenę sprzedaży ustala się na podstawie przetargu lub przetargu ofert, a przedstawione zasady
kształtują jedynie cenę wywoławczą.
Przyjęto, że przetarg jest ważny nawet wtedy, gdy chociaż
jeden z uczestników zaoferował cenę wyższą od wywoławczej.
Przepisy określają również sposób zapłaty ceny. Podobnie, jak
w okresie obowiązywania poprzednich przepisów, istnieje forma
sprzedaży, określona jako gotówkowa i sprzedaży z rozłożeniem
spłaty należności na raty.
Ustawodawca nie zajął żadnego stanowiska w zakresie ustalenia cen przy sprzedaży nieruchomości kandydatowi ustalonemu na nabywcę, według przepisów obowiązujących przed dniem
1 stycznia 1992 r. Postanowił jedynie w art. 56 ust. 1 ustawy, że
sprzedaż następuje na warunkach tej ustawy, czyli bezprzetargowo ale bez zastosowania obniżek i ulg obowiązujących przed
wejściem jej w życie.
Tradycją ustawodawczą było zachowanie ciągłości postępowania administracyjnego i realizacji uprawnień jakie istniały w
chwili zakończenia postępowania administracyjnego. Ustawa nie
kontynuuje tej zasady.
W praktyce zaś istnieją stosunkowo duże naciski na honorowanie praw nabytych przez potencjalnego nabywcę nieruchomości. Stanowisko to jest słuszne i sprzyja poszanowaniu prawa.
65
Przewiduje się, że w razie zaistnienia uzasadnionych przyczyn po stronie nabywcy, a w tym także, jeżeli nabycie następuje
w celu utworzenia gospodarstwa rolnego, poprawy rozłogu gruntów i w sytuacjach losowych, na wniosek nabywcy, można spłaty
należności rozłożyć na raty.
Zasady te zostały określone w zależności od obszaru nabywanych gruntów, a także tworzenia gospodarstw o dużych powierzchniach.
W przypadku więc sprzedaży gruntów o powierzchni mniejszej niż 100 ha maksymalny okres spłaty wynosi do 10 lat, przy
czym nabywca wpłaca jednorazowo 20% ceny. Pozostałą należność wpłaca rocznie w równych ratach, płatnych do dnia 31
października każdego roku. W razie zaś tworzenia nowych gospodarstw do 100 ha maksymalny okres spłaty wynosi do 15 lat.
Kupujący jednak musi wpłacić 20 % należności w chwili sporządzania umowy.
Przewidziano takie same zasady spłaty reszty cen w stosunku
do młodych rolników, w wieku do 35 lat, w przypadku, gdy nabywają nieruchomości na powiększenie własnego gospodarstwa.
Ostrzejsze rygory spłaty ceny występują przy sprzedaży gruntów rolnych o powierzchni powyżej 100 ha. W tym przypadku
okres spłaty wynosi do 5 lat, a pierwsza wpłata stanowi minimum 40 % ceny.
Oprocentowanie spłaty reszty ceny zostało ustalone według
odniesienia do aktualnej stopy oprocentowania kredytu refinansowego udzielonego bankom przez Narodowy Bank Polski (do
końca 1993 roku 1/4 aktualnej stopy oprocentowania).
Warunki spłaty powinny być określone w umowie sprzedaży.
Powołane zasady sprzedaży nieruchomości są różne, w zależności
od sytuacji, czy ma zastosowanie prawo pierwokupu. Występują
także wspólne zasady spłaty ceny. Wskazuje to, że ustawodawca
do tych samych przedmiotów stosuje różne kryteria, łagodniejsze
przy obowiązywaniu prawa pierwokupu.
Względy bezpieczeństwa obrotu cywilnego nakazują, by w
akcie notarialnym zamieścić wzmiankę o odstąpieniu ze skorzystania z prawa pierwokupu nieruchomości przez osobę uprawnioną. Zbędne natomiast byłoby dołączanie do aktu notarialnego
66
oświadczenia tej treści , względnie dokumentowania tego zdarzenia.
Wydaje się, że przy korzystaniu z prawa pierwokupu przez
kupującego okoliczność ta powinna być w osnowie oświadczenia
woli odnotowana. Powoduje ona następne ustalenia treści czynności w części dotyczącej przeniesienia posiadania, ceny czy jej
spłaty.
Niedopełnienie przez Agencję obowiązku powiadamiania osoby, której przysługuje prawo pierwokupu i uniemożliwienie w
ten sposób z jego skorzystania rodzi konsekwencję prawną przewidzianą w § 2 art. 599 Kodeksu cywilnego, jako czynność dokonana z naruszeniem przepisów ustawy, a więc zasad
wymienionych w art. 58 Kc. J e s t ona z mocy prawa nieważna.
Sprzedaż nieruchomości nabytej od Agencji skutkuje powstanie z mocy ustawy prawa pierwokupu na jej rzecz. Taka bowiem
zasada została zawarta w art. 29 ust. 4 ustawy i omówiona w
wprowadzeniu niniejszego opracowania. Do przedstawionych
tam poglądów można jeszcze przedstawić dodatkowy, a zmierzający do określenia, czy dotyczy ono wszystkich nieruchomości,
wobec braku określenia ich rodzajów.
Wykładnia gramatyczna wskazywałaby na to, że prawo pierwokupu dotyczy sprzedaży wszystkich nieruchomości w okresie
pięciu lat od chwili nabycia od Agencji.
Zasada byłaby słuszna wtedy, gdyby Agencja rozporządzała
jedynie własnością tego rodzaju nieruchomością. Przepisy ustawy postanawiają inaczej, zezwalając również na sprzedaż nieruchomości nierolnych. Do takiego stanowiska należy dojść w
wyniku wykładni art. 5 cytowanej ustawy. Problem ten wymaga
zatem odrębnego potraktowania.
B. Sprzedaż nieruchomości nierolnych.
Nieruchomościami nierolnymi w świetle powołanej ustawy
będą nieruchomości, którym przymiot ten został nadany postanowieniami art. 1 i 2 ustawy.
Powstaną one wówczas, gdy spełnią warunki wymienione w
art. 1 pkt 2 i w art. 2 ust. 1 i 2 tejże ustawy. Powołane przepisy
pozwalają więc na przyjęcie, że nieruchomościami tymi będą te,
wobec których państwowe osoby prawne prowadzące gospodar-
67
stwa rolne z mocy prawa nabyły prawo użytkowania wieczystego
gruntu i własność budynków oraz innych urządzeń na zasadzie
art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o
gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.
Za nieruchomości nierolne należy także uznać nieruchomości
wchodzące w skład Państwowego Funduszu Ziemi, które zostały
przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na cele
zabudowy i pod warunkiem, że nie zostały przekazane do zasobów gruntów budowlanych, na zasadzie art. 92 powołanej ustawy
o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, w
brzmieniu przed nowelizacją.
Dalszym warunkiem jest to, że nie zostały one objęte komunalizacją z mocy prawa. Nieruchomościami nierolnymi będą ponadto nieruchomości, które na podstawie innych tytułów prawnych
stały się składnikami zasobów własności Rolnej Skarbu Państwa.
Wynika stąd, że nieruchomości nierolne mogą powstać z różnych tytułów prawnych, a w tym również w wyniku ich nabycia
przez Agencję, jednak na rzecz Skarbu Państwa.
Ustawodawca zakłada działanie dwóch reżimów prawnych
przy sprzedaży nieruchomości w zależności od ich charakteru.
Przesądza o tym brzmienie art. 5 ustawy. Wynika z niego jednocześnie, że do nieruchomości rolnych będą miały zastosowanie
przepisy ustawy z dnia 19 października 1991 r., będącej przedmiotem rozważań, a do nieruchomości nierolnych ustawy z dnia
29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, z modyfikacją w zakresie gospodarki mieszkaniowej.
W stosunku do niej obowiązują, jak lex specialis, postanowienia
rozdziału 9, a w tym art. 43 ust. 1 ustawy o pierwszeństwie
nabycia mieszkań przez osoby w tym przepisie wymienione.
Sprzedaż nieruchomości nierolnych w tym trybie skutkuje
powstanie prawa pierwokupu z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r. Można bronić tezy, że prawo pierwokupu przewidziane przy sprzedaży nieruchomości w art. 29 ust. 4 ustawy
dotyczy nieruchomości rolnych, natomiast do nieruchomości nierolnych powstaje ustawowe prawo pierwokupu w razie powstania warunków tam przewidzianych. Nieruchomości te mogą
68
bowiem być sprzedawane, oddawane w użytkowanie wieczyste,
dzierżawę i najem.
W tym przypadku należy podać do publicznej wiadomości,
poprzez wywieszenie w siedzibie właściciela nieruchomości, na
okres sześciu tygodni wykazu nieruchomości. Sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze publicznego
przetargu ustnego lub pisemnego nieograniczonego lub ograniczonego, przeprowadzanego na zasadach obowiązujących w niniejszej ustawie. 16
Przedmiotem przetargu mogą być nieruchomości zabudowane, w których znajdują się nie zajęte budynki lub lokale. Oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste następuje równocześnie ze
sprzedażą budynków lub lokali.
Budynki lub lokale zajęte przez najemców lub dzierżawców
sprzedaje się im w trybie bezprzetargowym tylko z jednoczesnym
przeniesieniem prawa do gruntu na warunkach określonych
umową.
Bezprzetargowa sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu wymagają sporządzenia protokołu uzgodnień.
Przypomnieć można jedynie, że o zamiarze sprzedaży i przysługującym pierwszeństwie w nabyciu zawiadamia się osoby
uprawnione, a samo pisemne zgłoszenie wniosku o nabycie przez
te osoby powoduje wyłączenie ich z przetargu.
Oddanie nieruchomości w użytkowanie wymaga zawarcia
umowy w formie aktu notarialnego i ujawnienia tego prawa w
księdze wieczystej. 17
Cena nieruchomości nierolnej jest ustalana przez Agencję.
Nie może być ona niższa od wartości określonej przez biegłego.
Składnikami ceny są ceny odrębnie za grunt oraz za budynek i
lokal, które powinny być w umowie zsumowane. Przy określaniu
wartości nieruchomości, biegły powinien uwzględnić postanowienie art. 38 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.18
Przepisy stwarzają szansę zaliczenia nabywcom na podstawie
ich wniosków, na poczet ceny za dom lub lokal, udokumentowanych nakładów poczynionych na remont kapitalny, oraz na budowę lokali w ramach nadbudowy lub rozbudowy domu.
Nakłady te podlegają waloryzacji.
69
W sposób zbliżony a niekiedy identyczny uregulowana jest w
obu ustawach zapłata ceny. Zakłada się, że następuje przy trybie
bezprzetargowym w wyniku jednorazowej wpłaty, jednak może
ona być na wniosek nabywcy rozłożona na raty płatne przez
okres 10 lat. Reszta ceny podlega zabezpieczeniu hipotecznemu,
a wysokość oprocentowania powinna być uregulowana w umowie. Cena za budynki winna być uiszczona najpóźniej w dniu
zawarcia umowy.
Inaczej następuje zapłata należności za nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu. Pierwsza opłata liczona od ceny
gruntu w wysokości 15 % ceny za grunt przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe lub w wysokości 25 % ceny za grunt
przeznaczony na pozostałe cele. Pierwszą opłatę wnosi się do
kasy Agencji w dniu zawarcia umowy.
Opłaty roczne liczone od ceny gruntu w wysokości 1 % ceny za
grunt przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe lub w wysokości 3 % ceny za grunt przeznaczony na inne cele. Opłaty te,
zgodnie z zasadami powołanej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.,
mają być wpłacane z góry w terminie do dnia 31 marca każdego
roku, a wysokość ich może ulegać zmianie wskutek aktualizacji
ceny gruntów.
Powołane zasady sprzedaży lub oddania gruntu w użytkowanie wieczyste wskazują, że ustawodawca w pełnym wymiarze
przeniósł je z wymienionej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. na
sprzedaż nieruchomości przez Agencję. J e s t to dalszy argument
na potwierdzenie tezy o powstaniu także z mocy prawa, prawa
pierwokupu.
A jeżeli konsekwentnie obstawać przy tym stanowisku, wówczas będą do nieruchomości nierolnych sprzedawanych przez
Agencję obowiązywać w pełnym brzmieniu zasady tej ustawy. A
j a k wiadomo, są one odmiennie uregulowane j a k w Kodeksie
cywilnym. I to stwierdzenie świadczy o braku zdecydowania postanowień ustawy, jako że w myśl art. 29 ust. 1 stosuje się do
prawa pierwokupu przepisy Kodeksu cywilnego, ale tylko do nieruchomości rolnej, natomiast do nierolnych - ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r.
70
III. Z p r z e p i s ó w o l a s a c h
Ustawa z dnia 22 listopada 1973 r. o zagospodarowaniu lasów
nie stanowiących własności Państwa 1 9 , uchylona art. 81 pkt 3
ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach 2 0 , przewidywała w
art. 27 ustawowe prawo pierwokupu lasów nie stanowiących
własności Państwa przysługujące Skarbowi Państwa, w przypadku ich sprzedaży.
Przewidywała ona także inne ograniczenia obrotu lasami, a w
tym zakaz ich fizycznego podziału. Regulacja prawna, wynikająca z uchylonej ustawy, była konsekwencją poprzednich uregulowań prawnych.
W okresie międzywojennym, rozporządzenie z dnia 23 grudnia 1918 r. o ustawowym prawie pierwokupu posiadłości rolnych
i leśnych 2 1 , obowiązywało w byłej dzielnicy pruskiej. Przepis ten
przewidywał ( § 1), że w celu popierania wewnętrznej kolonizacji
ogranicza się pozbywanie posiadłości rolnych i leśnych.
Ograniczenie to nie wymagało wpisu w celu utrzymania swej
skuteczności do ksiąg wieczystych.
W razie sprzedaży w całości lub w części posiadłości o obszarze większym niż 1/8 ha, przysługiwało Państwu wobec właściciela ustawowe prawo pierwokupu. 2 2
Przy sprzedaży części obowiązywało tylko wtedy, jeżeli część
sama przez się lub z doliczeniem innych części zbytych w przeciągu roku przed zawarciem umowy kupna przewyższała obszar 1/8
ha.
Ten stan prawny trwał, z pewnymi modyfikacjami, do chwili
wejścia w życie ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 r.
Ustawa ta odnosi się do wszystkich lasów, bez względu na formę
ich własności (art. 2 ustawy).
Definicję lasu zawiera art. 3 ustawy i jest ona w zasadzie
zbieżna z definicją zawartą w uchylonej ustawie z dnia 22 listopada 1973 r.
W świetle aktualnie obowiązującej ustawy, lasem jest grunt o
zwartej powierzchni powyżej co najmniej 0,10 ha pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi - drzewami i krzewami), oraz
runem leśnym lub przejściowo ich pozbawiony.
71
Lasem będzie także grunt przeznaczony do produkcji leśnej
lub stanowiący rezerwat przyrody wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków. Definicja lasu jest
szeroka i dotyczy również wszystkich gruntów związanych z gospodarką leśną, zajętych pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnej,
linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne i tereny pod liniami energetycznymi, spółki leśne, miejsca składowania drewna a
także wykorzystywane na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.
Przyjmuje się, że definicja lasu w stosunku do poprzedniego
rozwiązania prawnego, jest zarówno węższa powierzchniowo
ograniczona do co najmniej 0,10 ha, a także szersza poprzez
objęcie nią innych składników uprzednio uznanych jako nieleśne.
Zasadnicze novum ustawy polega na tym, że zniesiono wszelkie ograniczenia podziałowe poza tymi, które wynikają z art. 1
ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, o ile zachodzą warunki przeznaczenia lasów na cele tam wymienione.
Przeznaczenie lasu na te cele i w razie ich podziału skutkować
będzie ograniczenie, wynikające z postanowień art. 10 tejże ustawy.
Przed sporządzeniem czynności cywilnoprawnej będzie wymagana decyzja urzędu rejonowego, stwierdzająca zgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
lub odstępstwo od niego w sytuacjach tam opisanych.
Ustawodawca odstąpił od zasady pierwokupu przysługującego
Skarbowi Państwa w razie sprzedaży lasu nie stanowiącego
własności Państwa. W miejsce tego prawa wprowadził natomiast
nowe rozwiązanie, przewidziane w art. 37 ust. 2 ustawy.
Przepis ten nakłada na każdego właściciela lasu obowiązek
zawiadomienia właściwego terytorialnie nadleśniczego, o zamiarze zbycia lasu lub gruntu przeznaczonego do zalesienia na miesiąc przed planowaniem terminu zbycia, w celu złożenia oferty
zakupu. J e s t to ograniczenie w swobodnym obrocie lasami i
gruntami przeznaczonymi do zalesienia, stanowiącymi własność
wszystkich podmiotów, z wyjątkiem Skarbu Państwa.
72
Ograniczenie to polega jedynie na obowiązku zawiadomienia
nadleśniczego o zamiarze zbycia lasu lub opisanego gruntu jedynie w celu umożliwienia nadleśniczemu 23 złożenia oferty zakupu.
Złożenie oferty przez nadleśniczego następuje dopiero wtedy,
gdy według jego oceny jest to uzasadnione interesem państwa.
Na samo nabycie musi on uzyskać uprzednią zgodę Dyrektora
Generalnego Lasów Państwowych (art. 37 ust. 1 ustawy).
Ustawodawca nie przewiduje dla takiej oferty żadnych szczególnych zasad, a zatem obowiązywać będą w tej mierze postanowienia działu II, Zawarcie umowy, Kodeksu cywilnego,
regulującego instytucje oferty. Powoduje to ten skutek, że oferta
nadleśniczego nie musi być przez właściciela przyjęta.
Instytucja oferty przewiduje, że właściciel w oświadczeniu
musi podać istotne postanowienia umowy i oznaczyć termin, w
ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi (art. 66 § 1 Kc). Umowa zostaje zawarta dopiero w chwili otrzymania przez składającego ofertę oświadczenia o jej przyjęciu (art. 70 § 1 Kc.).
Konstrukcja przepisu nakazuje zatem następujące zachowanie
się właściciela lasu i gruntu, zamierzającego go zbyć, a mianowicie:
- zawiadomienie właściwego terytorialnie nadleśniczego o
zamiarze zbycia,
- zawiadomienie powinno być złożone na miesiąc przed
planowanym terminem zbycia, w celu złożenia oferty
zakupu,
- w wyniku powyższego zachowania się właściciela, nadleśniczy składa mu ofertę zakupu, która powinna zawierać
istotne warunki mające być zawarte w umowie,
- zawarcie umowy następuje, gdy właściciel złoży oświadczenie o jej przyjęciu, a jeżeli dojście do składającego
ofertę oświadczenia o jej przyjęciu nie jest potrzebne - w
chwili przystąpienia przez drugą stronę do wykonania
umowy.
Jedynie słuszną wykładnią gramatyczną powołanego przepisu będzie stwierdzenie, że dotyczy on każdego przeniesienia
własności lasu lub gruntu przeznaczonego do zalesienia, w rozumieniu art. 3 ustawy, a właściwy terytorialnie nadleśniczy może
73
złożyć jedynie ofertę zakupu ograniczoną do przedmiotów umowy.
Uznać więc należy, że ustawodawca powołał do życia określony stosunek zobowiązaniowy, który może wywołać skutek rzeczowy, w wyniku dojścia do skutku oferty na zakup tych
przedmiotów. A zatem, o ile stosunek wzajemny między nadleśniczym a właścicielem ma charakter zobowiązaniowy niewykonanie jego przez właściciela spowodować może jedynie
odpowiedzialność cywilną na ogólnych zasadach. Nie powoduje
zatem nieważności czynności z mocy prawa odstąpienie od tego
obowiązku przez właściciela.
I w tym zakresie można uznać jedynie brak zdecydowania po
stronie ustawodawcy, jako że instytucja ta jest niezwykle skomplikowana i realizacja jej w praktyce przyniesie mniejsze znaczenie od oczekiwań ustawodawcy. Wywołuje ona jednak duże
trudności w dokumentowaniu tej czynności przez notariuszy.
W imię ogólnego porządku prawnego i poszanowania prawa, a
także przestrzegania przez notariusza zasady szczególnej staranności, w celu zachowania bezpieczeństwa obrotu cywilnego i
zwolnienia się od odpowiedzialności cywilnej - wskazanym jest
zamieszczanie jedynie oświadczenia zbywającego, że obowiązek
określony w ustawie został przez niego wykonany.
Przedstawiony stan dotyczy przypadku klinicznego, jako że
właściciel może wprowadzić notariusza w błąd i poniesie wówczas odpowiedzialność.
Przedstawiona procedura powoduje wydłużenie w czasie załatwienia czynności cywilnoprawnej, co jest sprzeczne z zasadami
współżycia społecznego w nowym brzmieniu, w szczególności np.
przy czynnościach, które mają doprowadzić do realizacji świadczeń z ubezpieczenia społecznego na podstawie ustawy z dnia 20
grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.
Wydaje się celowe i zostało to wymuszone przez nieszczęśliwą
redakcję samego przepisu, że w tych przypadkach należałoby
uzyskać oświadczenie na piśmie od właściwego terytorialnie nadleśniczego o odstąpieniu od składania oferty zakupu tego przedmiotu. Dokument ten będzie dowodem na piśmie, spełnienia
obowiązku przez właściciela.
74
Istnieją również poglądy odmienne proponujące ograniczenie
dokumentowania czynności do oświadczenia właściciela o wykonaniu tego obowiązku i odstąpienia przez nadleśniczego od złożenia oferty zakupu.
Przychylam się do tego ostatniego stanowiska, jako bliższego
zasadzie swobody umów i zgodnego z ogólną filozofią prawa cywilnego o zniesieniu ograniczeń w obrocie nieruchomościami
wszelkiego rodzaju.
Oczekiwać można, iż przepis ten doczeka się w najbliższym
czasie uchylenia, ponieważ w tej redakcji nie wywołuje skutków
oczekiwanych przez udstawodawcę.
VI. Z u s t a w y z d n i a 29 k w i e t n i a 1985 r. o g o s p o d a r c e
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.
Prawo pierwokupu w aktualnej wersji ustawowej zostało uregulowane w rozdziale 7, w art. od 76 do 79 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. 24
Redakcja poszczególnych postanowień prawa pierwokupu
wynikającego z tej ustawy, j a k również z poprzedniej - czyli z
dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce gruntami w miastach i osiedlach 25 była przedmiotem wielu rozważań w literaturze prawniczej i w orzecznictwie. J e s t to konsekwencją próby odrębnego
ukształtowania instytucji ustawowego prawa pierwokupu, wynikającego ze szczególnego przepisu. Na problem ten, pod rządem
poprzedniej ustawy, zwrócił uwagę Ryszard Czarnecki, 2 6 zaś będącej przedmiotem rozważań - Stefan Mizera 2 7 .
Prawo to było modyfikowane w wymienionych ustawach, posiada ono różniące się zasady, chociaż niektóre są identyczne i
dlatego wyjaśnienia dokonane w doktrynie, czy też w orzecznictwie zachowały swoją aktualność.
W myśl postanowień ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. zarządowi gminy przysługuje prawo pierwokupu:
a) w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej uprzednio
od Skarbu Państwa lub Gminy, albo oddanej w użytkowanie wieczyste,
75
b) tylko wtedy, gdy nie została ona zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.
Prawa pierwokupu nie stosuje się jeżeli:
a) sprzedaż następuje na rzecz osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego po osobie dokonującej sprzedaży,
b) w obrocie nieruchomościami między osobami prawnymi
jednego kościoła lub innego związku wyznaniowego.
Zgodnie z postanowieniem art. 77 ustawy właściciel nieruchomości może ją sprzedać osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że
zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu.
Może być ono wykonane w ciągu trzech miesięcy od dnia
otrzymania przez zarząd gminy zawiadomienia o treści umowy
sprzedaży. 28
Obowiązek zawiadomienia obciąża notariusza (a do zakończenia całkowitej prywatyzacji również państwowe biura notarialne), który sporządził warunkową umowę sprzedaży.
Oświadczenie zarządu gminy o wykonaniu prawa pierwokupu
powinno być złożone w formie aktu notarialnego. 29
Dopiero z chwilą dojścia oświadczenia zarządu gminy do wiadomości sprzedawcy nieruchomość staje się własnością gminy.
Przepisy postanawiają również, że prawo pierwokupu wykonuje się za cenę ustaloną między stronami w umowie sprzedaży. 30
Przedstawiona charakterystyka prawa pierwokupu wynikająca z powołanej ustawy różni się zatem od instytucji ustawowego
prawa pierwokupu uregulowanej w Kodeksie cywilnym, chociaż
w tych sytuacjach w których brak jest unormowania obowiązują
zasady wynikające z unormowania Kodeksu cywilnego. 31
Nie wydaje się, by instytucja prawa pierwokupu powołana do
życia w tej ustawie była rozwiązaniem poprawnym, nie budzącym wiele kontrowersji. A wśród nich do chwili obecnej nie wszystkie zostały do końca wyjaśnione. Przykładem tego może być
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1992 r. 3 2 , która w
swoim uzasadnieniu poddaje w wątpliwość, z pozoru niepodważalne zasady obowiązywania tego prawa tylko wobec osoby, któ-
76
ra nabyła je bezpośrednio od właściwego organu (Skarbu Państwa lub gminy).
Wskazuje to na ewolucję pewnych pojęć, będących także następstwem kolejnej nowelizacji ustawy. Nieprezycyjność pojęć
wymienionych stanów prawnych i faktycznych powodujących
wystąpienie tego prawa jest zasadniczą przyczyną nie kończących się wątpliwości.
Podejmując zaś trud ich wyjaśnienia należy usystematyzować
zachowanie się tego prawa w literaturze i orzecznictwie.
Ustawodawca postanowił, że prawo to odnosi się jedynie do
sprzedaży zarówno nieruchomości, jak również prawa użytkowania wieczystego gruntu, z wyłączeniem przypadków już wymienionych.
Prowadzi to do wniosku, że inne czynności cywilnoprawne nie
skutkują powstania tego prawa.
Przedmiotem ożywionej dyskusji było, czy realizacja tego prawa podlega zasadom kontroli nabycia nieruchomości przez gminę, określoną w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca
1990 r. o samorządzie terytorialnym .33
Dyskusja w tej mierze skupiła się na określeniu charakteru
nabycia własności, w wyniku wykonania tego prawa, a nie na
kompetencji rady gminy określonej w powołanym przepisie. Zagadnienie to zostało trafnie wyjaśnione w orzecznictwie.
Cytowany przepis dotyczy tylko mienia gmin i nie upoważnia
rady gminy do podejmowania uchwał w przedmiocie wykonania
prawa pierwokupu.
Prawo pierwokupu wykonywane jest przez zarząd gminy, jako organu wykonawczego rady gminy i ta konstrukcja prawna
jest zasadna. Wynika to z redakcji art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r. i naczelnych zasad wynikających z art. 18 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym.
Pojęcie uprzednio nabytej od Skarbu Państwa lub gminy albo
oddaniu w użytkowanie wieczyste nadal jest kontrowersyjne. Nie
wywołuje ono takich trudności, jakie istniały bezpośrednio z
chwilą wejścia ustawy, jako że zostało złagodzone wykładnią
zawężającą.
Pomocne w tej mierze było orzecznictwo, które jednak nie jest
stabilne a powołana już uchwała z dnia 12 lutego 1992 r. próbuje
77
odstąpić od poprzedniej tezy. Głosiła ona bowiem,35 że prawo
pierwokupu dotyczy tylko sytuacji, gdy sprzedaży dokonuje osoba, która uzyskała to prawo bezpośrednio od właściwego organu.
Nie dotyczyło więc ono dalszych sprzedaży wskazanych w tym
przepisie.
W uzasadnieniu omawianej uchwały S.N. zajęto jednak odmienne stanowisko przy konstruowaniu innej tezy, dotyczącej
obowiązywania tego prawa również przy zbyciu użytkowania
wieczystego gruntu nabytego przez przedsiębiorstwa państwowe
z mocy prawa na zasadzie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września
1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu
nieruchomości. Pogląd ten jest bliższy regulacji prawa pierwokupu z Kodeksu cywilnego, jednakże względy praktyczne rozstrzygnęły o tym, że zostało ono ograniczone do pierwszej czynności
cywilnoprawnej.
Sytuacja ta spowodowała, że powrócono do punktu wyjścia i
potrzeby stworzenia bardziej trwałej wykładni przepisów. Ma to
szczególne znaczenie w praktyce notarialnej, wobec skutków prawnych powstałych przy niezachowaniu zasad obowiązujących
przy ustawowym prawie pierwokupu (art. 58 Kc w związku z art.
599 § 2 Kc. - nieważne z mocy prawa).
Stanowisko w tej mierze jest niezwykłe trudne. W praktyce
została zaakceptowana teza wyroku Sądu Najwyższego oparta
na zawężającej wykładni, jednak adekwatna do motywacji ustawodawczej. I ta okoliczność przemawia za utrzymaniem dotychczasowej wykładni, która powinna jednak przyczynić się do
uściślenia zasady ustawowej przy najbliższej nowelizacji ustawy.
J e s t to rozwiązanie kompromisowe, zawierające takie uchybienia, jakie są zawarte w samej redakcji przepisów.
Omawiana uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1992
r. zawiera tezę, w myśl której prawo pierwokupu przysługuje
przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu uzyskanego z mocy prawa na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29
września 1990 r.
J e s t to z kolei wykładnia rozszerzająca, nie tylko w zakresie
obowiązywania tego prawa przy zbywaniu przez przedsiębiorstwo państwowe, ale przede wszystkim próbą dokonania nowej
oceny pojęcia „oddania" gruntu w użytkowanie wieczyste. Mało
78
przekonywające argumenty mówiące o tym, że przekształcenie
dotychczasowego zarządu w prawo użytkowania wieczystego wywołuje ten sam skutek, co „oddanie" w użytkowanie wieczyste.
Sądzić można, że u podstaw tego rozumowania jest metoda wynikowa, a nie przyczynowa. Prawo użytkowania wieczystego powstaje w tym przypadku z mocy ustawy, a zatem ma charakter
pierwotny, ale z tą ułomnością, że jednocześnie musi być spełniona przesłanka znajdowania się nieruchomości w zarządzie.
Przedstawione stanowisko w judykaturze przy okazji w sposób jednoznaczny wyjaśnia pozycję prawną spółdzielni, które realizują swoje prawa do otrzymania w użytkowanie wieczyste
gruntu oddanego im w użytkowanie na podstawie niniejszej
ustawy. 36 W tym zakresie nie ma żadnej wątpliwości, ponieważ
spółdzielnia nabywa prawo użytkowania wieczystego w drodze
umowy cywilnej i w wyniku oddania, a nie j a k początkowo sądzono w formie decyzji.
Kolejną wątpliwością jest postanowienie ustawy, że prawo
pierwokupu odnosi się jedynie do nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego gruntów nabytych uprzednio od Skarbu Państwa lub gmin - jeżeli nie zostały zabudowane na podstawie
zezwolenia na budowę.
Wykładnia a contrario nie sankcjonuje zabudowy dokonanej
bez uzyskania zezwolenia określanego prawem budowlanym. 37
Wydaje sie, że jedynie logiczną wykładnią pojęcia zabudowy będzie posłużenie się określeniem zabudowy, przyjętym w art. 25
ust. 1 zdanie drugie ustawy.
Przewiduje się tam, że jeżeli zagospodarowanie gruntu polega
na jego zabudowie, to za moment rozpoczęcia zabudowy uważa
się wybudowanie fundamentu, a za zakończenie wybudowanie
budynku w stanie surowym pełnym zamkniętym. Na tę okoliczność będzie użyteczny moment wybudowania budynku w stanie
surowym zamkniętym.
I ten stan faktyczny przesądza o tym, czy prawo pierwokupu
będzie obowiązywało.
Stosownie do art. 76 ust. 2 ustawy prawo pierwokupu nie
stosuje się, o ile sprzedaż następuje na rzecz osób uprawnionych
do dziedziczenia ustawowego po osobie dokonującej sprzedaży,
niezależnie od kolejności powołania do dziedziczenia po niej.
79
Do tych osób należeć będą wszyscy potencjalni spadkobiercy
ustawowi wymienieni w tytule II księgi 4 Kodeksu cywilnego.
Przeniesienie własności tych przedmiotów, na obojętnie którego
ze spadkobierców ustawowych, bez potrzeby zachowania kolejności powołania do spadku z mocy ustawy, nie powoduje powstania
prawa pierwokupu.
Dotyczy to również przypadków, gdy nabywcami są małżonkowie, z których jeden należy do kręgu spadkobierców ustawowych, a nabycie następuje na zasadach wspólności ustawowej. 3 8
Prawo pierwokupu nie ma zastosowania również w obrocie
nieruchomościami, ale chyba także prawo użytkowania wieczystego gruntu, między osobami prawnymi jednego kościoła lub
innego związku wyznaniowego. 39
Zakres przedmiotowy prawa pierwokupu jest określony w
dyspozycji art. 1 ustawy. Dotyczy więc on również udziałów w
nieruchomości i w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
Istnienie ustawowego prawa pierwokupu powoduje określone
ograniczenia w obrocie nieruchomościami i prawem użytkowania
wieczystego gruntu. Powodują one, że istnieje konieczność sporządzenia dwóch umów, a więc zarówno umowy zobowiązaniowej
pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu,
j a k również drugiej umowy o przeniesienie własności w razie
odstąpienia od wykonania tego prawa w przepisanym terminie
trzymiesięcznym od chwili zawiadomienia o jego powstaniu lub
po upływie tego terminu. Wymaga to określonej dokumentacji w
akcie notarialnym, gdyż w pierwszym przypadku będzie stosowna uchwała zarządu gminy o odstąpieniu wykonania tego prawa,
w drugim zaś ustalenia na podstawie dokumentacji własnej kancelarii notarialnej, że zawiadomienie zostało przesłane zarządowi gminy i mimo upływu ustawowego terminu nie złożył on
stosowanego oświadczenia w celu wykonania tego prawa. 40
Zasady ogólnego porządku prawnego nakazują, by warunkowa umowa sprzedaży nie mogła być rozwiązana przez strony do
chwili zajęcia stanowiska przez zarząd gminy, co do wykonania
prawa pierwokupu, względnie upływu ustawowego okresu trwania tego prawa. Pogląd ten został również wyrażony w orzecznictwie i potwierdza to stanowisko. Uchwała Sądu Najwyższego
głosi bowiem, że do czasu złożenia przez zarząd gminy oświad-
80
czenia w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu nieruchomości wyłączone j e s t rozwiązanie przez strony warunkowej umowy sprzedaży. 4 1
Uchwała zarządu gminy o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomości nie dotyczy sprawy z zakresu administracji publicznej i nie przysługuje na nią skarga do Naczelnego S ą d u
42
Administracyjnego.
Dopuszcza się złożenie oświadczenia o -wykonaniu prawa pierwokupu także przez pełnomocnika gminy. 43
Prawo pierwokupu jest, zgodnie z przyjętą z a s a d ą prawa cywilnego, niezbywalne i niepodzielne. 4 4
Zawarcie warunkowej umowy może spowodować powstanie
określonych uprawnień dla osób trzecich, które zachowują swoją
aktualność także w przypadku, gdy nie wykonano prawa pierwokupu. 4 ł >
Zarówno umowa warunkowa, j a k również oświadczenie zarządu gminy o wykonaniu prawa pierwokupu, powinny być złożone w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).
Nieruchomość staje się własnością gminy dopiero wtedy, gdy
oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu doszło do wiadomości sprzedawcy. Oświadczenie takie wywiera skutek w chwili,
w której sprzedawca ma możność zapoznania się z jego treścią,
nawet w przypadku, gdy to z jego winy nie nastąpiło. 4 6
W postępowaniu o wpis prawa własności nieruchomości s ą d
j e s t uprawniony do ustalenia terminowości i skuteczności dokonania przez zarząd gminy zawiadomienia sprzedawcy nieruchomości o złożeniu oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. .
W literaturze prawniczej rozważane są możliwości odstąpienia od złożonego oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwok u p u 4 7 w przypadkach gdy:
- po złożeniu oświadczenia okazało się, że nieruchomość j e s t
zbędna,
- zostało ono złożone w terminie i z zachowaniem obowiązujących zasad, jednak j a k później stwierdzono wskutek
wadliwej oceny stanu faktycznego, a niekiedy będącej
również wynikiem niewłaściwej interpretacji przepisów,
niesłusznie sporządzono warunkową umowę sprzedaży,
umożliwiając zarządowi gminy wykonanie tego prawa.
81
W pierwszym przypadku, uchylenie się od skutków prawnych
oświadczenia woli nie ma zastosowania. Wykonano prawo zgodnie z uprawnieniem ustawowym, a późniejsze okoliczności nie
mogą podważać tej czynności.
W drugim natomiast przypadku, nastąpił błąd w oświadczeniu woli. Prawo nie przysługiwało zarządowi gminy, a zatem
może on uchylić się od skutków oświadczenia woli (art. 84 Kc.)
zaś druga strona ma wszelkie prawo do wytoczenia powództwa z
tytułu bezpodstawnego wzbogacenia się i spowodowania nieważności czynności cywilnoprawnej.
Od warunkowej umowy sprzedaży przysługuje należna opłata
skarbowa 4 8 , która podlega zwrotowi na rzecz sprzedawcy w razie
wykonania prawa pierwokupu.
V. Z K o d e k s u c y w i l n e g o
A. Zgodnie z brzmieniem § 2 art. 695 Kodeksu cywilnego
dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej,
o ile była ona zawarta na okres dłuższy niż 3 lata lub trwała
faktycznie jarzez okres co najmniej dziesięciu lat w razie jej
sprzedaży. 4 9
Przyjmuje się, że prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy
tylko wtedy, gdy dzierżawi on całą nieruchomość lub gospodarstwo rolne będące przedmiotem sprzedaży. 50 Nie przysługuje ono
w razie sprzedaży części nieruchomości. Istnienie tego prawa
nakłada obowiązek sporządzenia zobowiązaniowej umowy sprzedaży, pod warunkiem ewentualnego skorzystania z prawa pierwokupu przez dzierżawcę.
Względy praktyczne przesądziły o tym, że dzierżawca składa
oświadczenie o rezygnacji z tego prawa przy sporządzeniu umowy sprzedaży.
Powstanie prawa pierwokupu jest uzależnione od stosunku
zobowiązaniowego między stronami, a okres jego trwania jest
przesłanką powstania tego prawa.
Okoliczności te notariuszowi będą znane z oświadczenia właściciela nieruchomości rolnej (w rozumieniu art. 46 1 Kodeksu
cywilnego), i na ich podstawie będzie on zobowiązany zająć sta-
82
nowisko, czy prawo pierwokupu powstało z mocy prawa? W przypadku pozytywnym jego obowiązkiem będzie zaproponowanie odpowiedniej redakcji aktu notarialnego.
B. Ustawowe prawo pierwokupu powstaje także (art. 166 § 1
Kodeksu cywilnego) w razie sprzedaży przez współwłaściciela
nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego
udziału dla pozostałych współwłaścicieli, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.'' 1
J e s t to konstrukcja prawna, która nie została objęta nowelizacją Kodeksu cywilnego - znoszącą ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi. J e s t ona zbliżona do zasady prawa
pierwokupu obowiązującego w art. 80 dawnego prawa rzeczowego. Wtedy jednak prawo to przysługiwało wszystkim współwłaścicielom nieruchomości, bez ich rozróżnienia na rolne i nierolne.
Była ona bardziej uzasadniona, gdy istniała ingerencja państwa przy obrocie nieruchomościami rolnymi. Została ona poważnie ograniczona. W praktyce prawo to występuje sporadycznie,
gdyż przesłanka tam wskazana - prowadzenia gospodarstwa rolnego na gruncie wspólnym jest zanikowa.
Niemniej, w razie powstania prawa pierwokupu, zadaniem notariusza jest właściwe udokumentowanie tej czynności. Stosuje się
ogólne zasady ich sporządzania, w razie istnienia ustawowego
prawa pierwokupu.
Również i w tym przypadku ustalenie stanu faktycznego będzie wywodziło się z oświadczenia stron.
Nie stosuje się tej zasady, gdy współwłaściciel prowadzący
jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem, albo gdy nabywcą jest
inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.
J a k z tego wynika działanie tego przepisu jest ograniczone w
poważnym zakresie i dotyczy tylko sytuacji nie objętych wyłączeniem ustawowym.
C. Zakres prawa spółdzielczego
Stosowanie do § 2 art. 147 5 prawa spółdzielczego rolniczej
spółdzielni produkcyjnej przysługuje prawo pierwokupu w razie
83
odpłatnego przeniesienia własności wkładu gruntowego. Nie dotyczy ono przeniesienia własności wkładu na rzecz innego członka tej samej spółdzielni.
Ustawowe prawo pierwokupu powstaje tylko przy odpłatnym
przeniesieniu własności wkładu gruntowego. Stosuje się do niego
ogólne zasady ustawowego prawa pierwokupu, wynikające z prawa cywilnego.
Powstanie tego prawa nakłada na notariusza określone obowiązki. W ich ramach powinien on sporządzić warunkową umowę odpłatnego nabycia, zawiadamiając podmiot uprawniony o
powstaniu ustawowego prawa pierwokupu i ewentualnego złożenia oświadczenia o jego wykonaniu. W tym względzie obowiązują
przepisy Kodeksu cywilnego, gdyż prawo spółdzielcze ogranicza
się jedynie do lakonicznej definicji tej zasady. Występują one w
szczególności przy stwierdzeniu odpłatnego przeniesienia własności. Odpłatność j e s t pojęciem szerokim i odnosi się do wszystkich czynności cywilnoprawnych, w któiych występuje element
odpłatności; mogą być to zarówno czynności prawne nazwane,
j a k również nienazwane.
VI. Z p o s t ę p o w a n i a c y w i l n e g o
Stosownie do dyspozycji art. 944 Kpc. w przypadku, gdy nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji podlega przepisom
ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, komornik przed przystąpieniem do
jej opisu i oszacowania wzywa zarząd gminy do oświadczenia się
w terminie trzech miesięcy od doręczenia wezwania, czy wykona
prawo pierwokupu.
W sytuacji, gdy odpowiedź będzie przecząca lub „decyzja" nie
będzie podana do wiadomości komornika przed upływem wyznaczonego terminu, prawo pierwokupu wygasa, a w dalszym toku
egzekucji nie będzie uwzględnione.
W razie podjęcia uchwały o wykonaniu prawa pierwokupu
doręczonej komornikowi w wyznaczonym terminie, s ą d ustali
cenę nabycia, zgodnie z przepisami powołanej ustawy, z tym, że
cała cena będzie od razu płatna.
84
Postanowienie sądu o ustalenie ceny ma skutki przybicia.
Zostaje ono doręczone wierzycielowi, dłużnikowi i Skarbowi Państwa. Na postanowienie przysługuje zażalenie.
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej zostało przewidziane
w art. 1069 Kpc. Powstaje ono, gdy według przepisów szczególnych przysługuje jednostce gospodarki uspołecznionej, w stosunku do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa
rolnego.
Postanowienie o przybiciu po jego uprawomocnieniu się doręczane jest uprawnionemu do wykonania prawa pierwokupu. O
ile uprawniony wykona to prawo, sąd uchyli postanowienie o
przybiciu i udzieli przybicia na jego rzecz. Przepisy te stosuje się
również (art. 1071 Kpc.) do zarządzonej przez sąd w toku postępowania o dział spadku sprzedaży gospodarstwa rolnego albo
wkładu gruntowego w rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z
działką przyzagrodową i siedliskową.
Wnioski d e l e g e f e r e n d a
Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego gruntu występuje równolegle w Kodeksie cywilnym i w przepisach szczególnych. Przykłady tego
przedstawiono w niniejszym opracownaiu. Nie zawsze można
racjonalnie uzasadnić powoływanie tego prawa w tym rozmiarze,
szczególnie w okresie obowiązywania zasady swobody umów i
znoszenia ograniczeń obrotu nieruchomościami.
Nieprecyzyjna definicja opisanego prawa w przepisach szczególnych budzi wiele wątpliwości i pytań prawnych, które nie
sprzyjają stabilności stosunków prawnych, a niekiedy prowadzić
mogą do nadużycia prawa.
85
Przypisy
1. W myśl art. 345 i następnych Kodeksu zobowiązań prawo pierwokupu było
zdefiniowane j a k o prawo „kupienia" oznaczonego prawa od zobowiązanego, w
przypadku gdyby on chciał to prawo sprzedać osobie trzeciej i na warunkach z
osobą trzecią umówionych. Nie było ono ograniczone żadnym czasokresem, niepodzielne i niezbywalne tylko przy braku odmiennej umowy. Zastosowanie prawa
pierwokupu wynikającego z przepisów Kz dotyczyło tego prawa wynikającego z
innych przepisów, a w tym prawa ustawowego, chyba że istniały w tym zakresie
przepisy szczególne. R. Longchamps de Berier, Zobowiązania, wydanie III, str. 482.
2. Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu
nieruchomości (jednolity tekst Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późniejszymi
zmianami).
3. Uchwała S ą d u Najwyższego z dnia 12 lutego 1992 r. sygn. akt. III CZP 147/91,
a także omówienie tej uchwały przez Izabelę Lewandowską, Rzeczpospolita z dnia
22 czerwca 1992 r., Nr 145.
4. Ustawa z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464).
5. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi S k a r b u Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 107, poz.
464).
6. W myśl art. 29 ust. 4 ustawy, powołanej pod przypisem nr 4, Agencji przysługuje
prawo pierwokupu przy „odsprzedaży" nieruchomości przez nabywcę w okresie
pięciu lat od nabycia tej nieruchomości od Agencji.
7. Ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach,
jednolity tekst Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159, z późniejszymi zmianami.
8. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach, Dz. U. Nr 101, poz. 444, w art. 37
ust. 2 wprowadziła nową instytucję polegającą na tym, że właściciel lasu obowiązany j e s t zawiadomić właściwego terytorialnie leśniczego o zamiarze zbycia na
miesiąc przed planowanym zbyciem w celu złożenia oferty.
9. Stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy, powołanej pod poz. 8, nadleśniczy
reprezentuje S k a r b Państwa w stosunkach cywilnoprawnych, w zakresie swojego
działania.
10. W doktrynie przyjmuje się, że prawo pierwokupu jest uprawnieniem cywilnoprawnym i w związku z tym obojętne jest jakimi przesłankami kierują się organy
administracji, decydując się na wykonanie prawa pierwokupu. Może być podważone i uznane za nieważne (art. 58 § 1 Kc.), ale może to nastąpić jedynie w drodze
sądowej. J. Łętowski, Sądy powszechne i praworządność w administracji WP. 1967
str. 108. Autor uważa także, że prawo pierwokupu stwarzało możliwość szybkiego
nabycia niezbędnej ilości nieruchomości, zwłaszcza nie zabudowanych, niezbędnych dla urbanizacji miast i pod budownictwo mieszkaniowe. Zagadnienie niniejsze omawia również Stefan Mizera w art. „O prawie pierwokupu nieruchomości na
86
rzecz Państwa, według ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, Palestra nr 10/85.
11. C. Tabęcki P.N. nr 4/48 powołując się na pogląd L. Domańskiego stwierdza, że
zobowiązany z prawa pierwokupu może zamiast warunkowej umowy sprzedaży
zawrzeć przedwstępną umowę przyrzeczenia sprzedaży pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony nie wykona prawa pierwokupu. Adam Szpunar, Zakres
formy notarialnej przy przeniesieniu własności nieruchomości N.P. nr 9/87 str. 3
reprezentuje stanowisko, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, j a k również przenosząca własność, zawarta w celu wykonania
uprzedniego zobowiązania (art. 158 Kc.) powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego (art. 73 § 2). W. Czachórski. Prawo zobowiązań w zarysie, str. 462 uważa że „niezręczna" redakcja przepisu art. 599 § 2 Kc.
zmusza do zaproponowania alternatywnego rozwiązania, jako rozsądnej interpretacji i mimo bezwarunkowej nieważności czynności Skarb Państwa może swoje
uprawnienia wynikające z prawa pierwokupu wykonań wobec sprzedawcy. Zagadnienia niniejsze są również przedmiotem rozważań uchwały całej Izby Cywilnej
S.N. z dnia 10 listopada 1962 r. I CO. 24/62 zawierającej następujące stwierdzenia:
Do ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. mają zastosowanie przepisy-ogólne o ustawowym
prawie pierwokupu. Oświadczenie uprawnionego wymaga zachowania formy aktu
notarialnego. Własność nieruchomości przechodzi na uprawnionego z chwilą, gdy
oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu doszły do sprzedawcy i mógł on o
tym powziąć wiadomość. W przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu do
przejścia własności nieruchomości konieczna jest umowa przenosząca własność.
12. Zgodnie z tezą uchwały S.N. z dnia 22 stycznia 1973 r. sygn. akt. III CZP 90/72,
O S N C P nr 9/73, poz. 147 w przypadku sporządzenia bezwarunkowej umowy
sprzedaży uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu przysługuje roszczenie z art.
59 Kc. Dotyczy ono umownego prawa pierwokupu ujawnionego w księdze wieczystej. E. Drozd w artykule, Zagadnienie dopuszczalności ochrony uprawnionego z
tytułu prawa pierwokupu przy pomocy art. 59 Kc, Palestra 1974 r. nr 5, str. 16
rozważa problem roszczenia z tego tytułu. W. Czachórski System prawa cywilnego,
tom III cz. 2, Prawo zobowiązań, Część szczegółowa, str. 169, uważa, że zawarcie
innej umowy a w tym przedwstępnej nie daje podstawy do skorzystania z prawa
pierwokupu. Stwierdza się przy tym, że art. 59 Kc. dotyczy ochrony roszczeń,
uprawnionemu zaś z tytułu prawa pierwokupu żądane roszczenie nie przysługuje.
13. Formy składania oświadczeń woli przy wykonywaniu prawa pierwokupu były
przedmiotem licznych rozważań w literaturze prawniczej. Za niepodważalne zasady uważa się, że: jest to jednostronne oświadczenie woli, do którego stosują się
ogólne przepisy - forma uzależniona jest od obowiązującej dla danej czynności (art.
158 w związku z art. 597 Kc.) Czasokres trwania prawa jest terminem zawiłym, a
oświadczenie ma charakter kształtujący umowę tej samej treści, j a k a została
zawarta z osobą trzecią. Uważa się przy tym, że prawo pierwokupu pozaustawowe
gaśnie przy pierwszej umowie, a ustawowe ma charakter ciągły i uprawniony może
się go zrzec w formie aktu notarialnego, St. Breyer, Przeniesienie własności
nieruchomości, str. 151. Uważa się, że wystarcza zawiadomienie zbywcy nieruchomości przed upływem terminu ustawowego, zaś uprawniony składa oświadczenie
w formie aktu notarialnego.
87
14. Zgodnie z art. 598 § 1 Kc. zobowiązany niezwłocznie zawiadamia uprawnionego
o treści umowy zawartej z osobą trzecią. Zawiadomienie powinno być skierowane
do wszystkich uprawnionych i zawierać dokładną treść umowy (art. 600 § 1 Kc.)
St. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, str. 146 proponuje wysyłanie
wypisu lub poświadczonego odpisu aktu notarialnego i dokonanie doręczenia
notarialnego, j a k o czynności przewidzianej w prawie o notariacie. Zasadę tę
rozbudował St. Breyer w art. Założenia i wykonanie prawa pierwokupu art. 80
prawa rzeczowego, PN, nr 4/48 str. 307; sądzi, że najpewniejszym dowodem było
przesłanie przez notariusza z polecenia sprzedawcy odpisu umowy wszystkim
współwłaścicielom.
15. Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 16
stycznia 1992 r. w sprawie określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości lub części składowych wchodzących w skład Zasobów Własności Rolnych
Skarbu Państwa, warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty oraz stawki
szacunkowej gruntu (Dz. U. Nr 10 poz. 39) reguluje tryb postępowania. W myśl §
3 rozp. o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży, Agencja zawiadamia osoby,
którym przysługuje prawo pierwokupu stosownie do przepisów Kc. Osoba uprawniona jest obowiązana do złożenia w terminie jednego miesiąca oświadczenia, że z
prawa tego skorzysta.
16. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 stycznia 1992 r. w sprawie zasad i
trybu postępowania przy pierwszeństwie nabycia mieszkań wchodzących w skład
Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 12, poz. 42) określa tryb
postępowania.
17. Stanisław Andrzej Chomicki. Użytkowanie nieruchomości państwowych i
komunalnych. Wspólnota nr 4/92 uważa, że użytkowanie ustanawia się w formie
aktu notarialnego w myśl art. 245 Kodeksu cywilnego.
18. Powołany przepis stwierdza, że uprawnionymi są biegli powołani i wpisani
przez wojewodę na listę wojewódzką, lub inne osoby posiadające uprawnienia z
zakresu szacowania nieruchomości.
19. Dz. U. Nr 48 poz. 283, z późniejszymi zmianami.
20. Dz. U. Nr 101, poz. 444.
21. Zb. urzędowych przepisów z 1919, str. 3.
22. Bliżej: Michał Ptaszyk, Krakowskie Studia Prawnicze, Istota i charakter
prawny wspólnoty gruntowej.
23. Wojciech Radecki, Ustawa o lasach, z komentarzem, str. 90.
24. Jednolity tekst Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, z późniejszymi zmianami.
25. Między innymi Władysław Graboń, Maurycy Pakier, Gospodarka Terenami w
miastach i osiedlach, WP 1968 r.
26. Bliżej: Ryszard Czarnecki, Prawo pierwokupu z uwzględnieniem przepisów
szczególnych, N.P. nr 60/70, Prawo pierwokupu według ustawy o gospodarce
terenami w miastach i osiedlach N.P. nr 1/63.
88
27. Stefan Mizera, Prawo pierwokupu, pytania i wątpliwości, Rzeczpospolita z dnia
22 października 1985 r. Nr 247.
28. Termin do wykonania prawa pierwokupu biegnie od chwili, gdy zawiadomienie
o zawarciu umowy sprzedaży doszło do wiadomości uprawnionego i mógł zapoznać
się z jego treścią. Zawiadomienie dokonane przez osobę nieupoważnioną nie rodzi
skutków prawnych. Przesłanką skuteczności wykonania prawa pierwokupu jest
ważna umowa sprzedaży, Kodeks cywilny z komentarzem, wydanie z 1989, str.
587.
29. Decyzja o zastosowaniu prawa pierwokupu należy do nieograniczonego, swobodnego uznania władzy i umotywowania nie wymaga, NTA z dnia 23 września
1929 r. L.rej. 3522/28, OSP IX.10.
30. W myśl ogólnych zasad - art. 601 Kc. - obowiązuje cena w dniu wykonania
prawa pierwokupu (art. 488 Kc.) chyba, że strony lub przepisy szczególne regulują
inaczej. Zabezpieczenie ceny zapłaty może nastąpić przez złożenie pieniędzy do
depozytu sądowego (art. 364 § 1 Kc.), a za zgodą sprzedawcy w inny sposób, j a k
np. za pomocą weksla, czeku lub ustanowienia hipoteki na nabytej nieruchomości.
31. J a n i n a Zamorska, Stosunek ustaw szczególnych do Kodeksu cywilnego, Studia
cywilistyczne, T.XVIII na str. 37 zauważa, że problem relacji zachodzących między
ustawami szczególnymi a Kodeksem cywilnym przy trudnościach interpretacyjnych stanowi, iż Kodeks cywilny jest aktem równorzędnym w stosunku do innych
ustaw. Autorka słusznie zauważa, że brak nadrzędności Kc nie ułatwia właściwej
wykładni przepisów.
32. Uchwała S.N. z dnia 12 lutego 1992 r. sygn. akt. III CZP 147/91, a także
omówienie tej uchwały przez Izabelę Lewandowską, Rzeczpospolita z dnia 22
czerwca 1992 r., Nr 145.
33. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym, Dz. U. Nr 16, poz.
95 z późniejszymi zmianami w art. 18 ust. 2 określa wyłączną właściwość Rady
Gmin do podejmowania uchwał w zakresie zbywania, nabywania i wykupu nieruchomości przez zarząd gminy.
34. Przepis powołany przy przepisie pod poz. 33 dotyczy tylko mienia gminy i nie
upoważnia rady gminy do podejmowania uchwał w przedmiocie pierwokupu,
Wyrok NSA z dnia 12 lutego 1991 r. sygn. akt. I SA 1281/90 „Wspólnota" 1991 r.
nr 15, str. 14.
35. Wyrok S ą d u Najwyższego z dnia 28 maja 1987 r. sygn. akt II CR 104/87
postanowił, że prawo pierwokupu przysługuje przy sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste tylko wobec osoby, która uzyskała to prawo
bezpośrednio od właściwego organu; nie obejmuje ono dalszych sprzedaży.
36. Ustawa z dnia 30 sierpnia 1991 r. o waloryzacji udziałów członkowskich w
spółdzielniach i zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 83, poz. 373).
37. Pojęcie zabudowanej nieruchomości nie zostało wyraźnie określone w prawie
budowlanym - ustawie z dnia 24 października 1974 r. Dz. U. Nr 38, poz. 229 z
późniejszymi zmianami. Art. 1 ustawy określa jedynie obiekty budowlane, a przez
89
budowę rozumie wykonywanie obiektu budowlanego, a także jego przebudowę i
rozbudowę. Grunt zabudowany w wyniku tzw. samowoli budowlanej, zgodnie z
poglądem w orzecznictwie będzie uznawany w praktyce za nie zabudowaną nieruchomość. Określa to art. 37 i 61 ust. 2 prawa budowlanego. Wyrok N S A z dnia 21
maja 1984 r. sygn. II SA 318/84. Istnieją również poglądy, że w tym zakresie może
być pomocne orzecznictwo, jakie wykształciło się pod rządem art. 231 Kc. Pismo
Ministerstwa Sprawiedliwości z dnia 22 kwietnia 1991 r. SC.VI. 5010/37/91
potwierdza tę zasadę. Problem ten był przedmiotem uchwały SN z dnia 23
października 1974 r. III CZP 65/74 O S N C P 12/75. Dotyczy on jednak sytuacji
zabudowy przez posiadacza samoistnego, na terenach, w stosunku do których
Państwu służy prawo pierwokupu.
38. Pogląd taki był reprezentowany w piśmie Ministerstwa Sprawiedliwości z dnia
17 listopada 1961 r. NS V/12/4/61.
39. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego
w Rzeczypospolitej Polskiej Dz. U. Nr 29, poz. 154 z późniejszymi zmianami.
40. Józef Majorowicz, Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości w miastach,
Studia Prawnicze nr 4/80, omawia wszystkie uwarunkowania związane z tym
prawem. A. Kunicki, Zakres skuteczności prawa pierwokupu, NP 12/66 stwierdza,
że niewykonanie prawa pierwokupu nie oznacza zrzeczenia się tego prawa. Z kolei
nie znaczy to, że prawo to zgasło w ogóle. Wygasa jednak w stosunku do pierwotnego zobowiązania. Uważa, że prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa jest,.raczej prawem obligatoryjnym o zwiększonej skuteczności". Dla sporów
o dopełnienie zobowiązań, wynikających z wykonania prawa pierwokupu droga
sądowa jest dopuszczalna, Wyrok SN z dnia 3 marca 1928 r. C.246/25, OSP VII
428.
41. Uchwała z dnia 9 października 1991 r. sygn. akt. III CZP 94/91 głosi, że do
czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia, co do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości, wyłączone jest rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży
zawartej pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu.
42. Postanowienie N S A Ośrodka Zamiejscowego w Lublinie z dnia 28 lutego 1991
r. sygn. akt.SA LU.90/91.
43. Uchwała S ą d u Najwyższego z dnia 6 stycznia 1992 r. sygn. akt. III CZP 116/91.
44. Z zasady niepodzielności przewidziane w art. 602 Kodeksu cywilnego wynika,
że nie może być ono zbyte w drodze czynności prawnej, chyba że w odniesieniu do
umownego prawa zastrzeżono inaczej. Przy zbiegu natomiast kilku uprawnionych
- art. 602 § 2 Kc. - gdy jedni rezygnują, drudzy mogą go wykonać. Zasada
pierwszeństwa, wynikająca z art. 249 § 1 Kc. nie ma tu zastosowania.
45. Świadczenia dodatkowe były przedmiotem licznych rozważań w judykaturze.
Wśród nich na podkreślenie zasługują: wyrok z dnia 6 kwietnia 1978 r. III CRN
49/76, O S N C P nr 12/78, poz. 235 i z dnia 21 kwietnia 1971 r. sygn. akt. III CZP
17/71, O S N C P 11/71, poz. 194. Wynika z nich, że służebność mieszkania zastrzeżona w umowie sprzedaży nie ma charakteru świadczenia dodatkowego, które w
razie wykonania przez Skarb Państwa prawa pierwokupu uważa się za niebyłe.
90
Z kolei nabywcy, któremu w związku z zawarciem umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności nieruchomości (budynku) udostępniono znajdujące się na
niej pomieszczenia, chociażby w celu ich przygotowania do stałego w nich zamieszkania, nie można po niewykonaniu przez Państwo prawa pierwokupu zarzucić
zajmowania ich bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, jeżeli umowa ta trwa nadal.
46. Zawiadomienie dla zbywcy nieruchomości, względem której S k a r b Państwa
wykonuje prawo pierwokupu, o skorzystaniu tego prawa, powinno być w zasadzie
wysłane pod adresem podanym przez zbywcę w akcie notarialnym, zawierającym
umowę zobowiązującą, i to niezależnie od tego, czy zbywca pod tym adresem
zamieszkuje czy też nie. Uchwała z dnia 2 maja 1975 r. sygn. akt. III CRN 151/74,
O S N C P 7-8/76, poz. 163.
47. W postępowaniu o wpis prawa własności sąd jest uprawniony do ustalenia
terminowości i skuteczności dokonania przez Skarb Państwa zawiadomienia o
skorzystaniu z prawa pierwokupu, uchwała SN z dnia 26 czerwca 1974 r. sygn.
akt. III CZP 4/74, O S N C P 575, poz. 75.
Stanisław Flasiński, Umowa wykupu z art. 33 ustawy o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości, N.P. nr 4/89 rozważa możliwość cofnięcia oświadczenia woli Skarbu Państwa po wykonaniu prawa pierwokupu.
48. Zgodnie z art. 5 pkt 4 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej,
Dz. U. Nr 3, poz. 24 z późniejszymi zmianami, przysługuje od warunkowej umowy
sprzedaży. W razie wykonania prawa pierwokupu Urząd Skarbowy jest zobowiązany w trybie wznowienia postępowania wydać decyzję o zwrocie opłaty skarbowej
pobranej przez notariusza.
49. Nieruchomości rolne położone w mieście mogą być także przedmiotem prawa
pierwokupu dla dzierżawcy, chyba, że w planach zagospodarowania przestrzennego zostały przewidziane na cele nierolnicze.
50. Uchwała S ą d u Najwyższego z dnia 18 lipca 1975 r. O S N C P z 1978, poz. 78.
51. Sprzedaż dokonana z naruszeniem tego przepisu jest nieważna. Przysługujące
prawo nie gaśnie w wypadku, gdy nie zostało ono wykonane przy sprzedaży udziału
osobie trzeciej, może być wykonane przy dalszej sprzedaży. Może to nastąpić w
sposób wyraźny, lub niewykonanie go w przepisanym terminie.
52. Leopold Stecki, Prawo spółdzielcze, str. 178, reprezentuje pogląd, że przysługuje ono przy wszystkich czynnościach rozporządzających inter vivos na zasadzie
odpłatności. Ekonomiczne pojęcie wkładu gruntowego zostało zharmonizowane z
pojęciem nieruchomości gruntowej w Kodeksie cywilnym.
Bliżej to zagadnienie omawia Mirosław Gasdorf i Jerzy Ignatowicz, Prawo spółdzielcze, Komentarz W.P. 1985 r.; autorzy uważają, że przeniesienie własności
gruntu bezwarunkowo jeet skuteczne, a członek spółdzielni byłby jedynie zobowiązany względem spółdzielni do odszkodowania (art. 599 § 1 Kc.).
W razie, gdyby czynność została uznana za bezskuteczną, stosuje się zasady
przewidziane w art. 59.
91

Publikacja darmowa

Transkrypt

Podobne dokumenty

Komentarz Zarządzającego

Prawo pierwokupu udziałów i akcji przez Agencję Nieruchomości

Sprzedaż, umowa o dzieło, darowizna

Procedura odkupu akcji

Kontrowersyjne zmiany w obrocie gruntami

Prawo pierwokupu, odkupu, wykupu i pierwszeństwa

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną

REGULAMIN KONKURSU „WSPÓLNY PROJEKT” § 1