Innowacje – wysokie technologie

Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
KONCEPCJE RYZYKA
Dr Ewa Kusideł
Inwestycje
i ryzyko
na rynkuniepewności
nieruchomości
Ryzyko a niepewność
– różne
pojęcia
Lp.
Definicja
Źródło
1
Niepewność jest stanem ludzkiego umysłu. Wrażenie czy złudzenie przypadkowości jest
wyłącznie efektem niedoskonałości wiedzy ludzkiej o obiektywnych prawach, które rządzą
procesami w świecie zewnętrznym.
Willett, The Economic Theory of Risk and Insurant,
Columbia University Studies in Political Science, 1901,
Nr. 2.
2
Niepewność sensu stricte jest to niepewność, co do realizacji przedmiotu przewidywania, w
tym stopnia lub zakresu jego realizacji, a więc niepewność subiektywną, będącą stanem
ludzkiego umysłu.
F. H. Knight, Risk, Uncertainty and Profit, University of
Boston Press, Boston 1921, s. 233.
3
Niepewność jest to sytuacja, w której prawdopodobieństwa wystąpienia zdarzeń nie są
znane. Nie wiadomo nawet, jakie są możliwości.
J. A. F. Stoner, Ch. Wankel, Kierowanie, PWE,
Warszawa 1996, s. 125 i nast.
4
Niepewność jest immanentną cechą rzeczywistości, wynikającą z wielkiej złożoności i
zmienności podmiotów w zależności od zachodzących między nimi, ich otoczeniem zdarzeń
oraz ograniczonej możliwości kontrolowania przez ludzi czynników kształtujących
rzeczywistość. Występuje niepewność naturalna (obiektywna, zewnętrzna, egzogeniczna,
niezależna), której źródłem jest środowisko zewnętrzne i zachodzące w nim procesy
wymykające się dokładnemu przewidywaniu i kontroli.
K. Jajuga, T. Jajuga, Inwestycje. Instrumenty finansowe,
inżynieria finansowa, PWN, Warszawa 1998, s. 98.
5
„Stan niepewności jest to sytuacja, w której podejmujący decyzję nie zna wszystkich
możliwości wyboru, ryzyka związanego z każdą z nich oraz ich możliwości konsekwencji.”
R. W. Griffin, Podstawy zarządzania organizacjami,
PWN, Warszawa 2005, s. 286.
6
„Niepewność, sytuacja, gdy nie można określić, jakie elementy (lub przynajmniej cześć z
nich) składają się na nią, jaka jest ich wartość lub jakie jest prawdopodobieństwo ich
wystąpienia. Taka sytuacja często występuje w przypadku problemów, które nie pojawiły się
w przeszłości, a charakteryzują się dużym stopniem złożoności.”
Encyklopedia organizacji i zarządzania, PWE,
Warszawa 1981, s. 297.
7
F. Knight „jednoznacznie stwierdził, że niepewność była mylona z ryzykiem, tymczasem tylko T.T Kaczmarek, Ryzyko i zarządzanie, Diffin, Warszawa
ryzyko jest mierzalne, natomiast niepewność jest niemierzalna.” Praca F. Knight, Risk,
2005, s. 30.
Uncertainty and Profit.
8
„Dziś niepewność bywa traktowana jako cecha natury, czyli zjawisko obiektywne,
egzogeniczne, zaś ryzyko jako zjawisko subiektywne lub na poły subiektywne, które
powstaje, gdy pojawia się człowiek gotowy działać w warunkach niepewności. Wysokość
ryzyka zależy zarówno od samej niepewności, jaki i od stosunku człowieka do tego zjawiska,
dlatego może być różnie oceniane przez różnych ludzi działających w podobnych
warunkach.”
Z. Madej, Poglądy na ryzyko w europejskim kręgu
kulturowym, pod redakcją naukową B. R. Kuca,
Zarządzanie ryzykiem – wyzwania XXI wieku,
Wydawnictwo Wyższej Szkoły Zarządzania i Prawa im.
Heleny Chodkowskiej w Warszawie, Warszawa 2007,
s.36.
Inwestycje
ryzyko na rynku
nieruchomości
Definicje ryzyka
wg i różnych
źródeł
L
Definicja
p.
Źródło
1.
Ryzyko jest to niepewność dotycząca wystąpienia określonego zdarzenia, w warunkach istnienia dwóch lub
więcej możliwości, przy czym ryzyko odnosi się do osób lub rzeczy.
E. Smaga, Ryzyko i zwrot w inwestycjach,
Fundacja rozwoju Rachunkowości w Polsce,
Warszawa 1995, s. 99
1.
Ryzyko odnosi się do decyzji, a właściwie do działania podejmowanego w jej wyniku. Ryzyko decyzji wynika
nie tylko z niepewności natury, ale również od stosunku decydenta do ryzyka, tzn. od skłonności do
podejmowania decyzji ryzykownych. Na ryzyko decyzji inwestycyjnych mają wpływ zarówno ryzyko
wynikające z niepewności natury oraz ryzyko wynikające ze stosunku inwestora do ryzyka.
K. Jajuga, T. Jajuga, Inwestycje. Instrumenty
finansowe, inżynieria finansowa, PWN, Warszawa
1998, s. 98.
„Stan ryzyka – sytuacja, w której dostępność poszczególnych możliwości i związane z każdą z nich
potencjalne korzyści i koszty są znane z pewnym szacunkowym prawdopodobieństwem”.
1.
1.
„Ryzyko, sytuacja, gdy co najmniej jeden z elementów składających się na nią nie jest znany, ale znane jest
prawdopodobieństwo jego wystąpienia (lub ich – jeżeli tych elementów jest więcej). Prawdopodobieństwo to
może być wymierne, albo tylko odczuwalne przez podejmującego działanie (decyzję). Warunki ryzyka
występują tylko wtedy, kiedy istniejące doświadczenia z przeszłości dotyczące podobnych zdarzeń można
porównać z obecną sytuacją.”

1.
R.D. Luce oraz H. Riffy przedstawiają definicje ryzyka, jako:
Przypadki, kiedy działanie prowadzi do jakiegoś wyniku z pewnego zbioru możliwych wyników,
z których każdy ma znane podmiotowi decyzyjnemu prawdopodobieństwo wystąpienia,

Rezultaty działania w warunkach ryzyka mogą być skwantyfikowane za pomocą rachunku
prawdopodobieństwa.
R. W. Griffin, Podstawy zarządzania organizacjami,
PWN, Warszawa 2005, s. 285.
Encyklopedia organizacji i zarządzania, PWE,
Warszawa 1981, s. 456.
M. Bratnicki, J. Strużyna, Przedsiębiorczość i
kapitał intelektualny, Wydawnictwo Akademii
Ekonomicznej w Katowicach, Katowice 2001, s. 52.
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
W naukach ekonomicznych występują
dwie koncepcję ryzyka:
• negatywna, w której ryzyko traktowane jest jako
zagrożenie i oznacza możliwość nieosiągnięcia
oczekiwanego efektu;
• pozytywna, traktująca ryzyko zarówno jako zagrożenie i
szansa. W tej koncepcji ryzyko daje możliwość uzyskania
efektu różniącego się in plus bądź in minus od
oczekiwanego efektu.
Źródło: K. Jajuga, Zarządzanie ryzykiem, PWN, Warszawa 2007, s. 13.
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
Pomiar ryzyka stanowi kluczowy etap procesu zarządzania nim.
Znalezienie adekwatnych mierników ryzyka odgrywa istotną rolę
w jego kontroli. Podział miar ryzyka:
• miary zmienności (volatility) – odzwierciedlają zmiany
finansowe cen lub stóp zwrotu;
• miary wrażliwości (sensitivity) – odzwierciedlają wpływ
pewnych zmiennych, zwanych czynnikami ryzyka na
finansowe ceny czy stopy zwrotu;
• miary zagrożenia (downside risk) – dotyczą
niekorzystnych odchyleń od oczekiwanych wartości cen
lub stóp zwrotu.
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
Miary zmienności
Najbardziej popularnymi miarami ryzyka są statystyczne
miary rozproszenia (zmienności), które dzielą się na
bezwzględne i względne. Do miar bezwzględnych zalicza
się: odchylenie standardowe, wariancję, rozstęp, rozstęp
kwartylowy, odchylenie przeciętne, odchylenie ćwiartkowe.
Względną miarą rozproszenia jest współczynnik
zmienności. Miary zmienności umożliwiają opis zmian
finansowych stóp zwrotu lub cen. Obliczając miary z tej
grupy, bierze się pod uwagę rozkłady stóp zwrotu lub cen z
inwestycji i wyznacza dla nich statystyczne miary
rozproszenia rozkładu.
ryzyko na rynku nieruchomości
WybraneInwestycje
miary izmienności
Wzór
Miara
𝜎𝑠𝑡 =
Odchylenie standardowe
stopy zwrotu
1
𝑛
𝑛
𝑡=1(𝑟𝑡
𝑣𝑎𝑟 =
𝑖=1
𝑛
Odchylenie przeciętne
− 𝑟)2 ,
gdzie,
r1, r2,…, rn – to dany zbiór obserwacji historycznych stóp
zwrotu.
𝑛
Wariancja
Właściwości
𝑑=
1
𝑛
𝑟𝑖 − 𝑟
𝑛
Określa, o ile przeciętnie na plus (minus) odchylają się
możliwe stopy zwrotu od oczekiwanej stopy zwrotu.
Ryzyko związane z danym papierem wartościowym
jest tym większe, im wyższe jest odchylenie
standardowe.
2
Określa rozproszenie wokół średniej.
𝑟𝑖 − 𝑟
𝑖=1
1
Odchylenie ćwiartkowe
𝑄 = 2 𝑄3 − 𝑄1 ,
Stosuje się celem określenia ryzyka instrumentu,
gdzie,
którego rozkład stóp zwrotu ma nieskończoną
Q– odchylenie ćwiartkowe,
wariancję lub nie można jej wyznaczyć.
Q3- kwartyl trzeci (75% stóp zwrotu nie jest wyższa od tej
Określa zróżnicowanie 50% wartości stóp zwrotu
wartości, a 25% nie jest niższa),
położonych między dwoma kwartynami. Odchylenie
Q1 – kwartyl pierwszy, wartość dzieląca stopy zwrotu tak, że ćwiartkowe wnosi niepełne informacje ale jest odporne
75% stóp zwrotu jest wyższa, a 25% jest niższa od tej
na wartości nietypowe.
wartości.
Współczynnik
zmienności
Średnia arytmetyczna
bezwzględnych odchyleń
stóp zwrotu od mediany
tych stóp zwrotu
Połowa rozstępu
𝑉=
𝑆𝑀𝑒 =
1
𝑛
𝑆
𝑟
𝑛
𝑖=1 𝑟𝑖
Określa on, jakie ryzyko przypada na jednostkową
stopę zwrotu.
− 𝑀𝑒 ,
gdzie,
me – mediana stóp zwrotu
𝜎𝑟 = 0,5 𝑟𝑚𝑎𝑥 − 𝑟𝑚𝑖𝑛
Oblicza się ją w przypadku, gdy miarą dochodu jest
mediana stóp zwrotu.
Obliczana gdy miarą dochodu jest średnia z wartości
maksymalnej i minimalnej stopy zwrotu.
Źródło: W. Tarczyński, M. Mojsewicz, Zarządzanie ryzykiem, PWE, Warszawa 2001, s. 65-76; A. Pasztyła,
3/27/2011
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
8
RYZYKO – miara zmienności
Występuje wtedy, gdy oczekiwana stopa zwrotu
różni się od rzeczywistej. Tak rozumiane ryzyko
może być zdefiniowane za pomocą odchylenia
standardowego (pierwiastka z wariancji) stopy
zwrotu (ang. standard deviation of returns):
n
s
 (R  R )
t
t 1
n 1
2
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
Miary wrażliwości
Miary wrażliwości odzwierciedlają wpływ różnych
czynników ryzyka na finansowe ceny (bądź stopy zwrotu).
Im większa jest wrażliwość ceny (stopy zwrotu) papierów
wartościowych na działanie czynników ją determinujących,
tym większe jest ryzyko. Liczba wyznaczanych miar ryzyka
zależy od liczby analizowanych czynników ryzyka, które są
podstawą do wyznaczenia wartości krytycznych oraz
obszarów bezpieczeństwa inwestycji kapitałowych.
E. Ostrowska, Rynek kapitałowy, PWE, Warszawa 2007, s. 179-180.
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
Wśród miar wrażliwości wyróżniamy:
• duration i zmodyfikowany duration;
• współczynnik beta (odnośnie akcji i ich portfeli);
• współczynnik wrażliwości modelu wyceny arbitrażowej
(APT);
• współczynnik zabezpieczenia dla kontraktu terminowego;
• greckie współczynniki (stosowane w odniesieniu do opcji).
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
Wrażliwość może być określana
wartościową lub procentową:
∆𝑉
,
∆𝑋
∆𝑉/𝑉
• 𝑊% =
,
∆𝑋
•𝑊=
• gdzie,
• W – wrażliwość,
• V – wartość, cena instrumentu,
• X – parametry rynkowe (czynnik ryzyka).
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
Miary zagrożenia
Oparte są na koncepcji ryzyka rozumianego negatywnie,
czyli niepożądane przez inwestora odchylenia cen lub stóp
zwrotu od spodziewanych ich poziomów. Utożsamiane są z
sytuacjami zagrożenia stratą i uwzględniają najgorsze
możliwe warunki niepewności. Wyróżniamy wśród nich:
Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości
Miary zagrożenia
• Semiodchylenie standardowe stopy zwrotu,
• Semiodchylenie przeciętne stopy zwrotu,
• Semiwariancja stopy zwrotu,
• Prawdopodobieństwo nieosiągania poziomu aspiracji,
• Współczynnik semizmienności stóp zwrotu,
• Value at risk (VaR).
E. Ostrowska, Rynek …, op. cit., s. 179 i nast.