Publikacja darmowa
Transkrypt
Publikacja darmowa
Rejent . rok 8 * nr 12(92) grudzień 1998 Aleksander Oleszko Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości w umowie sprzedaży zawartej w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami I Na gruncie kodeksu cywilnego cena jest elementem przedmiotowo istotnym umowy sprzedaży (art. 535 i nast. k.c.). Z umowy tej wynika obowiązek kupującego zapłaty ceny, która musi być wyrażona w kwocie pieniężnej. W braku takiego zobowiązania po stronie kupującego, umowa sprzedaży nie dochodzi do skutku. Pomijając administracyjny sposób ustalenia ceny (zob. np. art. 537 § 1 k.c.), strony umowy sprzedaży ustalają wysokość ceny rozumianej jako ekwiwalent prawa majątkowego, które jest przedmiotem sprzedaży1. Poza ceną sztywną, cena jest traktowana wyłącznie jako wzajemna relacja między 2 świadczeniami stron wedle rzymskiej formuły do ut des . Innymi słowy można powiedzieć, iż na gruncie kodeksu cywilnego ceną jest określona kwota pieniężna, co do której strony zgodnie złożyły stosowne oświadczenia woli. Jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość, akt no- 1 nast. 2 Tak Z . R a d w a ń s k i , Prawo zobowiązań, Warszawa 1986, s. 125; por. także Z . B a n as z e z y k,[w:]K. P i c t r z y k o w s k i, KC. Komentarz, art. 535 Nb 9, Warszawa 1998; G. B i en i c k , S. R u d n i c k i , Umowa sprzedaży nieruchomości, [w:] Prawo obrotu nieruchomościami, pod red. S. Rudnickiego, Warszawa 1996, s. 397 i nast. 151 Po Aleksander Oleszko tarialny zawiera w tej mierze stosowne stwierdzenia obejmujące „treść istotną dla tej czynności prawnej" (§ 3 art. 92 pr. o not.). Tymczasem na gruncie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741) - cyt. dalej jako ustawa spotykamy liczne uregulowania odnoszące się do ceny (zob. zwłaszcza rozdział 8 działu II ustawy - art. 70-76), które nie zawsze nawiązują do znanego pojęcia ceny kodeksu cywilnego, a nawet w przeważającej mierze posługują się tym określeniem w zupełnie innym znaczeniu3. Celem dalszych rozważań jest podjęcie w tej mierze dyskusji wokół zagadnień dotyczących wartości nieruchomości i pojęcia ceny sprzedaży nieruchomości. II Przepisy art. 27 w zw. z art. 28 ust. 1 ustawy dopuszczają zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Jeżeli sprzedaż następuje w drodze przetargu, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę, stosując zasady ustalenia ceny według kryteriów wskazanych w art. 67 ust. 1 i 2 ustawy w związku z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy (Dz.U. Nr 9, poz. 3 O)4. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (art. 67 ust. 3 ustawy), z tym że właściwy organ może udzielić, za zgodą odpowiednio wojewody lub rady gminy, bonifikaty od ceny odpowiadającej jej wartości, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele wymienione w art. 68 ust. 1 pkt 1-7 ustawy. 3 Również na grancie ustawy z dnia 19 kwietnia 1985 r. o gospodarce grantami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) - cyt. dalej jako ustawa z 1985 r. którą z dniem 1 stycznia 1998 r. zastąpiła omawiana ustawa, problematyka orzeczenia ceny w umowie sprzedaży nieruchomości była przedmiotem dyskusj i oraz orzecznictwa. 4 Zob. także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612). 152 Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości.. Wreszcie, zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy, cenę ustaloną według zasad wskazanych w art. 67 ustawy obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży wpisana jest do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody lub rady gminy, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Z powyższych uregulowań (por. nadto art. 150 i nast. ustawy) wynika, iż określenia „cena nieruchomości" oraz „wartość nieruchomości" nie zawsze są pojęciami tożsamymi, gdy chodzi o omawianą ustawę oraz kodeks cywilny. Ponadto ustawodawca posługuje się sformułowaniem: „bonifikata od ceny" (art. 68 ust. 1), zaś w art. 68 ust. 3 jest mowa o „obniżeniu ceny o 50%", o „podwyższeniu lub obniżeniu bonifikaty". Wreszcie w wyniku „wyceny nieruchomości" dokonuje się określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej nieruchomości (art. 150 ust. 1 ustawy). Wskazane zwroty ustawy oraz ich sformułowania wymagają bliższego sprecyzowania, a przede wszystkim stosownego odniesienia do sporządzonego aktu notarialnego, który powinien stwierdzać istotne elementy sprzedaży, w tym określenia ceny przedmiotu umowy. III 1. Wartość rynkowa nieruchomości a cena w umowie sprzedaży Niezależnie od tego, czy zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości następuje w drodze przetargu, czy w trybie bezprzetargowym zasadą jest, iż „cenę nieruchomości ustala się w wysokości jej wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego" (art. 67 ust. 1-3 ustawy). Już na tle uregulowania zawartego w przepisach art. 38 i 39 ustawy z 1985 r. zwrócono uwagę, iż wyjątkiem od ustalenia ceny sprzedaży pozostawionej swobodnej woli stron jest, z mocy wyraźnego przepisu ustawowego o charakterze bezwzględnie obowiązującym, określenie ceny według wskazanych kryteriów pod rygorem nieważności umowy jako sprzecznej z prawem (art. 58 § 1 k.c.). Co do ustawy z 1985 r., cena musiała odpowiadać rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości i nie mogła odbiegać od kryterium jej ustalenia wskazanego przez ustawę5. 5 S. R u d n i c k i, Umowa sprzedaży..., s. 379. 153 Aleksander Oleszko Kierunek ten prezentowało także orzecznictwo. W uchwale z dnia 10 listopada 1995 r. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż „umowa sprzedaży przez gminę nieruchomości zabudowanej, w której cenę ustalono wyłącznie na podstawie wartości gruntu, nie może być podstawą wpisu prawa własności nieruchomości nabywcy w księdze wieczystej także wówczas, gdy nabył on uprawnienie z tytułu nakładów poniesionych na budynki wzniesione na tym gruncie przez osobę trzecią"6. W uchwale tej Sąd Najwyższy poddał ocenie, czy badanie skuteczności czynności materialnoprawnej7 co do umowy sprzedaży nieruchomości może dotyczyć ustalenia ceny. Według SN, na tak postawione pytanie należy - co do zasady - odpowiadać przecząco. Ustalenie ceny sprzedaży jest niewątpliwie sprawą stron, ich zgody. Jednakże od tej zasady istnieją wyjątki, do których należy zaliczyć ustawę z 1985 r., a w szczególności przepisy rozdziału 5, dotyczące ustalenia cen nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz gmin. Analizując te przepisy, Sąd Najwyższy w uchwale pełnego składu Izby Administracyjnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 10 marca 1994 r. stwierdził, że cena sprzedaży musi odpowiadać przede wszystkim wartości nieruchomości8. Przesłanki szacunku nieruchomości zawarte w art. 38 ust. 2 ustawy z 1985 r. wskazywały, że chodzi o rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości (por. także art. 39 ust. 1 tejże ustawy)9. Tej reguły w niczym nie zmieniła treść art. 21 ust. 7 zd. 2 ustawy z 1985 r. Ulgi stosowało się od ceny sprzedaży ustalonej według art. 38 i 39 cyt. ustawy10. Zarówno na gruncie ustawy z 1985 r., jak i przepisów art. 67 i nast. ustawy z 1997 r. należy odróżnić sposoby ustalenia ceny od kodeksowego pojęcia ceny sprzedaży (art. 535 i nast. k.c.). W obu wypadkach sprzedaż dochodzi do skutku w wyniku zawartej umowy (por. art. 19 ust. 1 ustawy z 1985 r. oraz art. 27 ustawy). Zatem tylko w umowie ustalona jest cena. Jest to więc cena określona przez strony. Ustalenie ceny w tym znaczeniu nie odnosi się do sposobu jej wyliczenia dokonanego przez rzeczoznawcę. nego podzielał G. B i en i ck, [w:] Umowa sprzedaży..., s. 391. 7 Czynnością matcrialnoprawną stanowiącą podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej jest umowa sprzedaży nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 25 II 1963 r. III CR 177/62, OSNCP 1964, z. 2, poz. 36). 9 G. B i c n i c k, Umowa sprzedaży..., s. 392-393. G. B i c n i c k, Umowa sprzedaży..., s. 393. 10 154 Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości.. Jest to przede wszystkim cena odpowiadająca wartości nieruchomości. Nie zawsze bowiem cena w umowie będzie odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości (wycenie nieruchomości). Wyraźnie o tym stanowi art. 151 ust. 1 ustawy, który stwierdza, iż „wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku...". Nawet umowa sprzedaży zawarta w drodze przetargu może określać cenę w „wysokości uzgodnionej z jej nabywcą",, jeżeli przetargi nie przyniosły rezultatu" (por. pkt 4 ust. 2 art. 67 ustawy). Podobnie przedstawia się sprawa sprzedaży bezprzetargowej w razie udzielenia „bonifikaty od ceny" (art. 68 ust. 1). Z cywilnoprawnego punktu widzenia nie jest to bonifikata od ceny, a bonifikata od wartości rynkowej nieruchomości (art. 57 ust. 3 w zw. z art. 68 ust. 1 i art. 151 i nast. ustawy). W obu wypadkach podstawę zawarcia umowy stanowi protokół (art. 28 ust. 3 ustawy), w którym strony przyszłej umowy sprzedaży określają cenę przyjętą następnie w umowie. 2. Cena w umowie sprzedaży zawartej w trybie przetargu Określenie wysokości tej ceny może odpowiadać: 1) ustalonej przez rzeczoznawcę rynkowej wartości nieruchomości, tzw. cena wywoławcza, 2) do 50% wartości nieruchomości w razie drugiego przetargu, i jest to także cena wywoławcza, 3) uzyskanej najwyższej cenie „zaoferowanej" przez nabywcę, a więc przewyższającą rynkową wartość nieruchomości, 4) a jeżeli przetargi nie przyniosły rezultatu - cenie wynegocjowanej z nabywcą. 3. Cena w umowie sprzedaży zawartej w drodze bezprzetargowej Wysokość tej ceny może odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości bądź uwzględniać zastosowaną bonifikatę. Zastosowanie bonifikaty wymaga uczynienia kilku uwag. 3.1. Jak pamiętamy, przed dodaniem zd. 2 do art. 21 ust. 7 ustawy z 1985 r., Sąd Najwyższy w cyt. już uchwale z dnia 10 marca 1994 r. wyraził pogląd, iż w uchwale rady określającej zasady sprzedaży mieszkań komunalnych nie było możliwe postanowienie o udzieleniu bonifikaty od ceny lokali ustalonej zgodnie z art. 21 ust. 7 i art. 38 i 39 ust. 1 ustawyz 1985 r.11 11 Zob. przypis 8. 155 Aleksander Oleszko Swoistą „reakcją" ustawodawcy na stanowisko Sądu Najwyższego było dodanie do art. 21 ust. 7 zd. drugiego w brzmieniu: „Rada gminy może ustalić w drodze uchwały ulgi przy sprzedaży tych lokali mieszkalnych". Zmiana ta została dokonana ustawą z dnia 21 października 1994 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 123, poz. 601) i weszła w życie z dniem 8 grudnia 1994 r.12 Należy obecnie zapytać o wpływ wspomnianej uchwały Sądu Najwyższego na stan prawny umów sprzedaży lokali mieszkalnych zawartych przed 8 grudnia 1994 r., co do których „zastosowano ulgi, bonifikaty" oraz na ile uchwała ta zachowała aktualność po wspomnianej nowelizacji art. 21 ust. 7 ustawy z 1985 r., a także po wejściu w życie z dniem 1 stycznia 1998 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle uchwały Sądu Najwyższego należałoby przyjąć, iż zawarte przed dniem 8 grudnia 1994 r. umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej mieszkaniowej, w których strony określały cenę przy uwzględnianiu bonifikaty zgodnie z podjętą uchwałą rady gminy, sąnieważne (art. 58 § 1 k.c.). Ponieważ ustawa z dnia 21 października 1994 r. nie zawierała przepisów intertemporalnych, odnoszących się do stanu prawnego takich umów zawartych przed wejściem w życie tej noweli, trzeba - jak trafnie zauważa E. Drozd - w związku z tym przyjąć, że pogląd Sądu Najwyższego był nietrafny, a dodanie zd. 2 do art. 21 ust. 7 ustawy z 1985 r. zezwalającego na zastosowanie ulgi nie miało na celu zmiany dotychczasowego stanu prawnego, lecz jedynie usunięcie wątpliwości przez jednoznacznie rozstrzygnięcie zagadnienia. Nie ma powodów do odmiennego traktowania umów w zależności od czasu ich zawarcia, tym bardziej że stanowisko przeciwne wprowadziłoby ogromny zamęt w praktyce, albowiem umów, w których zastosowano obniżenie „ceny", było sporo13. Co do umów sprzedaży mieszkań komunalnych w okresie od 8 grudnia 1994 r. do 31 grudnia 1997 r., nie budzi wątpliwości możliwość zastosowania ulgi przy określaniu wysokości ceny w sytuacjach objętych art. 21 ust. 7 zd. 2 ustawy z 1985 r. Odnosi się to także do osoby bliskiej najemcy mości. Komentarz, przepisy wykonawcze i związkowe, wyd. II, Warszawa-Zielona Góra 1995, s. 96; E. D r o z d, [w:] E. D r o z d, Z. T r u s z k i c w i c z, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 123. 156 Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości.. (dzierżawcy), wskazanej przez niego jako nabywcy. Zasadę tę należy stosować także do sprzedaży domu jednorodzinnego zajmowanego w całości przez najemcę. Natomiast brak było możliwości stosowania ulgi przy sprzedaży lokali niemieszkalnych14. Ulg nie można było stosować także przy sprzedaży najemcom lokali mieszkalnych w domach stanowiących własność Skarbu Państwa oraz właścicielom nieruchomości, którzy korzystali z pierwszeństwa nabycia lokalu na podstawie art. 23 ust. 4 ustawy z 1985 r.15 W tym ostatnim wypadku problem uchodzi za dyskusyjny16. 3.2. Z dniem 1 stycznia 1998 r. weszła w życie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ograniczmy się zatem do podjęcia próby określania ceny w umowie sprzedaży nieruchomości z bonifikatą w drodze bezprzetargowej. Zgodnie z ogólnym uregulowaniem zawartym w art. 67 ust. 1 i 3 ustawy, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Trzeba zauważyć, iż ustawa mówi o „wartości rynkowej wyceny nieruchomości", a nie o cenie rynkowej, które to określenie znane było kodeksowi zobowiązań (zob. art. 296 § 2 i 3 k.z.), a także powszechnie przyjmowane na gruncie kodeksu cywilnego17. Za cenę rynkową uważa się cenę, jaka kształtuje się w obrocie w wyniku podaży i popytu na przedmiot sprzedaży. Z częściowo aktualnego nadal orzeczenia SN z dnia 16 grudnia 1954 r. (OSN 1956, poz. 63) wynika, iż przez ceny rynkowe należy rozumieć ceny kształtujące się na podstawie swobodnego porozumienia się sprzedawców i kupujących w ramach obowiązujących przepisów o cenach. W braku odmiennego uzgodnienia w umowie sprzedaży, będzie chodzić o cenę rynkową w miejscu i czasie, w którym rzecz ma być kupującemu wydana (por. art. 454 k.c.). Co do nieruchomości, chodzi oczywiście o miejsce położenia. Wartość rynkowa nieruchomości w rozumieniu ustawy z 1997 r. jest pojęciem ekonomicznym; nie jest zatem jeszcze ceną w umowie sprzedaży. Jak wskazuje przepis art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku, usta14 Zob. G. B i e n i e k , Z. M a r m a j , Komentarz..., s. 96. E. D r o z d, [w:] Komentarz..., s. 179. 16 Zob. przypis 14. 17 J. S k ąp s k i, [w:] System..., s. 49-50. 15 157 Aleksander Oleszko lona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu uwarunkowań wskazanych w tym przepisie. W kontekście tych uregulowań można przyjąć, iż wartość rynkowa nieruchomości (wartość rynkowej wyceny nieruchomości) traktowana jest jako kategoria ekonomiczna, jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku lokalnym nieruchomości przy spełnieniu przewidywanych ustawą wymogów proceduralnych (formalnych)18. W tej części rozważań można zatem stwierdzić, iż przy sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym (art. 37 ust. 2 ustawy) cena ustalona przez strony, która znajduje odzwierciedlenie w oświadczeniach woli stwierdzonych w sporządzonej przez notariusza umowie, jest dopiero ceną umowy sprzedaży (art. 27 w zw. z art. 28 ustawy oraz art. 535 k.c.). Sposób ustalenia tej ceny to całokształt procedury związanej z wartością rynkową wyceny nieruchomości, która znajduje ostateczne określenie kwotowe w protokole rokowań, a ten z kolei stanowi podstawę do zawarcia umowy (art. 28 ust. 3 ustawy). Ustalona w protokole cena, jako element przedmiotowo istotny umowy sprzedaży, odpowiada wartości rynkowej nieruchomości jako jej ekwiwalent. W tym znaczeniu w art. 67 ust. 3 ustawy jest zatem mowa, że „cenę nieruchomości ustala się nie niżej niż jej wartość". Ustalona wartość sprzedawanej nieruchomości w trybie art. 67 ust. 3 ustawy i przyjęta następnie przez strony umowy, może zostać obniżona przez udzielenie stosownej bonifikaty. Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 1 ustawy, właściwy organ (zob. art. 4 pkt 9 ustawy) może udzielić, za zgodą odpowiednio wojewody lub zarządu gminy, „bonifikaty od ceny" ustalonej w myśl zasad określonych w art. 67 ust. 3 ustawy, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele wskazane w pkt 1-7 art. 68 ust. 1 ustawy. Zatem od dnia 1 stycznia 1998 r. rada gminy może podjąć uchwałę określającą zasady udzielania „bonifikaty od ceny" nieruchomości, w sytuacjach wskazanych w art. 68 ust. 1 pkt 1-7 ustawy. Oczywiście, w tej części przytoczona na wstępie rozważań uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 1994 r. stała się nieaktualna. 18 A. H o p fcr,[w:]G. B i e n i e k , A. H o p f c r , E. M z y k . Z . M a r m a j . R . Ź r ó b c k , Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa-Ziclona Góra 1998,1.1, s. 193; M . W o l a n i n , Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 1998, s. 312. 158 Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości.. Nadal pozostaje jednak aktualna kwestia, czy bonifikata jest obniżeniem ceny, sposobem jej ustalania, czy też zastosowaną ulgą co do ustalonej wartości rynkowej nieruchomości. W dotychczasowej literaturze oraz w wypowiedzi Sądu Najwyższego, zawartej w przytoczonej uchwale, przeważa stanowisko, iż bonifikata jest obniżeniem ceny umowy sprzedaży nieruchomości". Pogląd ten można uważać za dyskusyjny. Najogólniej, ma to na celu zwrócić uwagę, iż na gruncie omawianej ustawy spotykamy różne odniesienia uregulowań dotyczących bonifikaty (por. art. 68, 73 ust. 3-6, art. 74, 75, 84 ust. 3-5 oraz art. 85 ustawy). Możliwe jest udzielenie bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu oddania nieruchomości w użytkowaniu wieczyste. Mówi się o „wypowiedzeniu bonifikaty" (art. 73 ust. 6 ustawy), o „pozbawieniu bonifikaty w drodze decyzji" (art. 85 ust. 2 ustawy), czy też żądaniu „zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji" (art. 68 ust. 2 ustawy). Ograniczając się do problematyki odnoszącej się do „bonifikaty od ceny", trzeba zauważyć, iż ustawa przewiduje udzielenie bonifikaty jako sytuacji uznaniowej w dwóch wypadkach. Pierwszy można określić jako bonifikatę „ostateczną", „definitywną", jako czynność jednorazową, oraz drugi bonifikatę „podlegającą zwrotowi". W piśmiennictwie wskazuje się jeszcze na tzw. bonifikatę ustawową, gdy chodzi o cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - art. 68 ust. 3 ustawy20. Poza tzw. bonifikatą ustawową udzielenie „ulgi od ceny" pozostawione jest zawsze uznaniu właściwego organu. Uznanie to może odnosić się jednak do dwóch różnych sytuacji przewidzianych w ustawie. Bonifikata może być udzielona „od ceny" sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele określone w pkt 1-3 i 7 ust. 1 art. 68 w zw. z art. 67 ust. 3 ustawy. Jeżeli strony umowy sprzedaży poprzestają tylko na udzieleniu „bonifikaty od ceny", wówczas należy przyjąć, iż sprzedaż doszła do skutku według ceny określonej z uwzględnieniem bonifikaty. W ujęciu art. 67 ust. 3 w zw. z art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy, zawarcie umowy sprzedaży nastąpiło w „wysokości niższej niż wartość rynkowa nierucho19 Tak np. M. W o 1 a n i n, Ustawa..., s. 202 teza 3; G. B i c n i c k, Umowa sprzedaży nieruchomości..., s. 394. 20 W piśmiennictwie wskazuje się jeszcze na tzw. bonifikatę ustawową, gdy chodzi o ceną nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - art. 68 ust. 3 ustawy, G. B i c n i c k, [w:] Komentarz..., s. 257. 159 Aleksander Oleszko mości". Tak więc ceną w rozumieniu przepisu art. 353 k.c. będzie kwota z „uwzględnieniem bonifikaty od wartości rynkowej nieruchomości". Jeżeli np. wartość rynkowa nieruchomości wyniosła kwotę 50.000 zł, to przy udzieleniu bonifikaty w wysokości 50% i braku zastrzeżenia w umowie co do zwrotu bonifikaty w przypadkach w ustawie wskazanych, cena nieruchomości określona na kwotę 25.000 zł jest właśnie ceną w rozumieniu kodeksu cywilnego. Oznacza to również, iż kwota 25.000 zł będzie podstawą ustalenia wynagrodzenia notariusza za sporządzoną umowę. Bonifikatę tę można określać jako ostateczną definitywną. Inna sytuacja ma miejsce wówczas, gdy oprócz udzielonej bonifikaty „od ceny", strony umowy nadto postanowią iż właściwy organ zastrzega sobie „zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej zwaloryzowaniu", jeżeli kupujący nieruchomość na określony cel wskazany w umowie (art. 68 ust. 1 pkt 1-3 i 7 ustawy) przed upływem dziesięciu lat, licząc od dnia jej zawarcia, zbędzie lub wykorzysta nieruchomość na inne cele niż wymienione w przytoczonym przepisie, z wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej (art. 68 ust. 2 ustawy). W tym wypadku udzielenie „bonifikaty od ceny" nie ogranicza się tylko do „obniżenia ceny", ale jest swoistym zastrzeżeniem umownym jej zwrotu w kwocie równej udzielonej bonifikacie po jej zwaloryzowaniu. Chodzi oczywiście o zwrot udzielonej bonifikaty. Konsekwencją powyższego zastrzeżenia co do zwrotu bonifikaty jest przyjęcie rozwiązania, iż strony określiły w umowie cenę w kwocie odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości (w rozważanym przykładzie w kwocie 50.000 zł), a tylko zastrzegły sposób zapłaty tej ceny. Zapłata polegać ma na tym, że nabywca uiszcza kwotę 25.000 zł w chwili zawarcia umowy, czy też - jak często w protokole rokowań zostaje stwierdzone - „nabywca zobowiązany jest uiścić 50% ceny nieruchomości w kwocie 25.000 zł przed sporządzeniem umowy notarialnej". Natomiast dalsza kwota podlegać będzie zwrotowi w wysokości udzielonej bonifikaty przy jej waloryzacji, jeżeli kupujący zmieni cel nabycia nieruchomości, o którym mowa w przypisie art. 68 ust. 2 ustawy. Oznacza to, że strony w umowie określiły cenę w kwocie 50.000 zł, czyli w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości nieruchomości. Określona w ten sposób cena w umowie sprzedaży jest nie tylko ceną w rozumieniu kodeksu cywilnego, ale również ceną odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w przepisie art. 160 Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości.. 67 ust. 3 ustawy. Kwota ta powinna również stanowić podstawę ustalenia wynagrodzenia notariusza za sporządzoną umowę sprzedaży nieruchomości. Konkluzja dotychczasowych rozważań zmierza do następującej oceny: a) jeżeli strony umowy postanowią tylko o wysokości ceny sprzedaży z uwzględnieniem bonifikaty, bez dodatkowego zastrzeżenia co do zwrotu bonifikaty wskazanego w ust. 2 art. 68 ustawy, wówczas ceną umowy jest ta właśnie „niższa kwota" (tj. objęta bonifikatą); b) natomiast, jeżeli strony umowy sprzedaży nieruchomości określają cenę z zastrzeżeniem zwrotu udzielonej bonifikaty, to w rozumieniu kodeksu cywilnego jest to kwota odpowiadająca wartości rynkowej nieruchomości, czyli w pełnej wysokości. Postanowienie umowy co do uiszczenia przez kupującego ceny w kwocie uwzględniającej bonifikatę, jest tylko częściową zapłatą ceny objętej bonifikatą, z możliwości zwrotu zastosowanej ulgi, czyli dopłaty do ceny w sytuacji uczynionego w umowie zastrzeżenia, o którym mowa w ust. 2 art. 68 w zw. z art. 67 ust. 3 ustawy. Co do obowiązku zwrotu kupujący powinien poddać się egzekucji z aktu notarialnego i tego rodzaju zastrzeżenie powinno być umieszczone w akcie, w ramach funkcji wyjaśniająco-doradczej notariusza (art. 80 pr. o not), jeżeli nawet protokół rokowań pomija tego rodzaju postanowienie. 3.3. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, iż mimo że strony umowy sprzedaży nieruchomości w rzeczywistości zastrzegły zwrot bonifikaty, to jednak w protokole rokowań bądź w umowie stosowne postanowienie nie zostało stwierdzone. Wreszcie, brak jest powyższego zastrzeżenia zwrotu w obu dokumentach (tj. w protokole oraz umowie), a między stronami istnieje spór co do uczynionego zastrzeżenia zwrotu bonifikaty, wobec czego kupujący odmawia żądanego przez sprzedawcę zwrotu w sytuacji wskazanej w art. 68 ust. 2 pkt 1, 2, 3 i 7 ustawy. Należy zgodzić się z poglądem przyjmującym, iż udzielona kupującemu bonifikata obwarowana została w odniesieniu do wyżej wskazanych przypadków swoistą sankcją w postaci roszczenia o zwrot kwoty stanowiącej jej równowartość po waloryzacji (art. 5 ustawy). Oznacza to potrzebę określenia w umowie sprzedaży przeznaczenia (celu) zbywanej nieruchomości, aby uniknąć zbędnych w tym zakresie sporów21. 21 Tak G. B i c n i c k, [w:] Komentarz..., s. 258, teza 4. 161 Aleksander Oleszko Roszczenie o zwrot bonifikaty powstaje, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 1-3 i 7 art. 68 ustawy, z wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej. W razie sporu między stronami umowy, stosowne powództwo o zapłatę kwoty zwaloryzowanej bonifikaty nie jest uzależnione od uczynienia w umowie zastrzeżenia co do zwrotu. Sankcja w postaci żądania zwrotu wynika wprost z ustawy. Ustawodawca trafnie użył w tym wypadku sformułowania co do„zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji", a nie „zwrotu bonifikaty od ceny", ponieważ - jak starano się wykazać - kodeksowe pojęcie ceny w umowie sprzedaży nie zawsze odpowiada temu określeniu zawartemu w ustawie. W wyniku sformułowania przepisu 68 ust. 2 ustawy co do zwrotu bonifikaty, unikamy tym samym kontrowersyjnej kwestii możliwości prowadzenia dowodów ze świadków lub przesłuchania stron na podważenie ceny sprzedaży nieruchomości określonej w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego22. 4. Zabezpieczenie hipoteczne zapłaty ceny oraz zwrotu bonifikaty 4.1. Zgodnie z art. 70 ust. 2 ustawy, cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej może zostać rozłożona na raty do dziesięciu lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub gminy w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, a w szczególności zabezpieczeniu hipotecznemu. Regulowana jest także kwestia oprocentowania nie spłaconej części ceny (ust. 3 i 4 art. 70 ustawy). Pierwszym wyłaniającym się problemem jest pytanie, czy wymóg zabezpieczenia wierzytelności Skarbu Państwa (gminy) jest obligatoryjny, czy pozostawiony uznaniu stron umowy sprzedaży nieruchomości, skoro ustawa mówi, iż „wierzytelność podlega zabezpieczeniu". Wypowiadane są w tym względzie różne stanowiska. Należy podzielić pogląd przyjmujący, iż strony umowy powinny rozstrzygnąć o sposobie zabezpieczenia omawianej wierzytelności w stosunku do nabywcy z tytułu zapłaty ceny sprzedaży, a w szczególności o ustanowieniu hipoteki23. Jednakże brak takiego zabezpieczenia nie ma wpływu na ocenę ważności oraz skuteczności zawartej umowy sprzedaży. Odosobniony wydaje 23 162 Tak G. B i c n i c k, [w:] Komentarz..., s. 260. Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości.. się pogląd, iż „w przypadku ratalnej sprzedaży nieruchomości, należności zbywcy muszą być zabezpieczone przede wszystkim poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży"24. Zgoda kupującego na zabezpieczenie wierzytelności oznaczać będzie ustanowienie hipoteki zwykłej kaucyjnej. 4.2. W praktyce powstała wątpliwość, czy w drodze hipoteki można zabezpieczyć wierzytelność z tytułu zwrotu bonifikaty. W szczególności czy przedmiotem takiego zabezpieczenia może być lokal. Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Przedmiotem hipoteki może być każda nieruchomość, w tym także lokalowa. Dopuszczalne jest objęcie jednym aktem notarialnym umowy sprzedaży lokalu (mieszkalnego, użytkowego) jako przedmiotu odrębnej własności oraz oświadczenie jego nabywcy o ustanowieniu hipoteki obciążającej nabyte tą drogą prawo25. W tym wypadku w jednym akcie notarialnym mamy stwierdzone dwie czynności prawne. Dla sporządzenia takiego aktu notarialnego wystarczy, jeżeli w protokole rokowań zawarte jest stwierdzenie, iż „w celu zabezpieczenia wierzytelności sprzedawcy ustanawia się hipotekę obciążającą lokal nabyty przez... Wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu hipotecznemu stanowi kwotę....". Nadanie w akcie notarialnym stosownej treści co do oświadczenia nabywcy lokalu ustanawiającego hipotekę należy do notariusza; będzie to wówczas hipoteka zwykła kaucyjna. Wymóg zawarcia stosownego postanowienia o ustanowieniu hipoteki w protokole rokowań jako podstawie do zawarcia umowy (art. 28 ust. 3 ustawy) nie jest konieczną przesłanką uzależniającą stwierdzenie odpowiedniego oświadczenia nabywcy w akcie notarialnym. Gdyby natomiast żądanie zwrotu bonifikaty było dochodzone w trybie sądowym, strona powodowa może żądać również zabezpieczenia tej kwoty w postaci wpisu hipoteki przyjmowanej na podstawie wspomnianego wyroku. 5. Częstokroć w praktyce sprzedaż z bonifikatą traktuje się jako sprzedaż na raty (w razie żądania zwrotu) czy też jako sprzedaż za obniżoną cenę (gdy do zwrotu bonifikaty nie dojdzie). 24 Tak M. W o I a n i n, Ustawa..., s. 207. S . R u d n i c k i , Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1996, s. 220-221. 25 163 Aleksander Oleszko Godzi się podnieść, iż sprzedaż z bonifikatą nie jest ani sprzedażą na raty, ani też sprzedażą za obniżoną cenę, jeżeli to ostatnie określenie odniesiemy do postanowień kodeksu cywilnego. Sprzedaż na raty regulują przepisy art. 583 i nast. k.c. Okoliczność, iż w ramach swobody umów (art. 353' k.c.) strony umowy sprzedaży nieruchomości mogą zastrzec, iż zapłata ceny nastąpi w ratach, nie przesądza o zastosowaniu art. 583 k.c. Sama zapłata ceny w ratach wobec braku innych elementów istotnych, określających sprzedaż na raty jako podtyp umowy sprzedaży, nie jest wystarczającym kryterium kwalifikacji takiej umowy jako umowy sprzedaży na raty26. Już choćby z tych względów nie można w żadnej mierze zakwalifikować sprzedaży z bonifikatą jako sprzedaży na raty. Sprzedaż z bonifikatą nie jest również sprzedażą za obniżoną cenę, jeżeli pojęcie ceny odniesiemy do przepisu art. 535 k.c. Jak już wcześniej wskazano, bonifikata odnosi się do wartości rynkowej nieruchomości, a nie do ceny w rozumieniu kodeksu cywilnego. W tym ostatnim znaczeniu ceną umowy sprzedaży jest kwota przyjęta przez strony jako wyraz zgodnych w tej mierze oświadczeń stron. 26 Co do dalszych różnic zob. M. S a f j a n, [w:] K. P i c t r z y k o w s k i, KC. Komentarz, art. 583 Nb. 6, Warszawa 1998. 164