docKonspekt Wycena nieruchomości rolnych
download 
Reklamacja Transkrypt
Konspekt Wycena nieruchomości rolnych
Wycena nieruchomości www.educaterra.pl rolnych, upraw Elementy podstaw Cena 50zł sadowniczych i gruntów rolnictwa i gospodarki pod wodami wodnej Ryszard Cymerman Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej USTAW A o kształtowaniu ustroju rolnego Użytek Grunt rolny rolny Ewidencja gruntów i budynków Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione Kodeks cywilny art.55 Nieruchomość rolna Ustawa z 3.02.1995r o ochronie gruntów rolnych i leśnych Użytek rolny UR Gospodarstwo rolne to grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. użytki rolne Grupy użytków gruntowych Ustawa o podatku rolnym nieużytki tereny różne grunty zabudowane i zurbanizowane użytki ekologiczne grunty pod wodami Kodeks cywilny Art.461 1 Użytek rolny UR Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów Rodzaje w grupie UR R Grunty orne Ł Łąki Ps Pastwiska S/R Sady B/R Zabudowa zagrodowa Wsr Stawy rybackie W Rowy melioracyjne Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity. ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH 1. Użytki rolne 5) Grunty rolne zabudowane Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane służące produkcji rolniczej, nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (kotłownie, komórki, garaże, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze, budynki inwentarskie, place składowe i manewrowe w obrębie zabudowy itp.), a także zajęte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych. ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH 1. Użytki rolne 1. Użytki rolne 1) Grunty orne Do gruntów ornych zalicza się grunty: a) poddane stałej uprawie mechanicznej mającej na celu produkcję ziemiopłodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których urządzone zostały ogrody działkowe oraz szklarnie i inspekty, b) nadające się do uprawy, o której mowa pod lit. a), ale zajęte pod plantacje chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i krzewów, c) ugory, odłogi. Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie GR gruntów rolnych i leśnych określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, 2) Sady Do sadów zalicza się grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha zasadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu (minimum 600 drzew lub 2.000 krzewów na 1 ha), szkółki drzew i krzewów owocowych oraz winnice 3) Łąki trwałe Do łąk trwałych zalicza się grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich - hale i połoniny z zasady koszone 4) Pastwiska trwałe Do pastwisk trwałych zalicza się grunty pokryte podobną jak na łąkach roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach górskich - hale i połoniny, które z zasady nie są koszone, lecz wypasane. Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie GR gruntów rolnych i leśnych parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, 6) Grunty pod stawami Do gruntów pod stawami zalicza się grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego. 7) Grunty pod rowami Do gruntów pod rowami zalicza się grunty zajęte pod otwarte rowy pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie do produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. 2 Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie GR gruntów rolnych i leśnych Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. nie są traktowane jako grunty rolne: grunty pod jeziorami i wodami płynącymi, zbiornikami służącymi do zaopatrzenia ludności w wodę, wałami przeciwpowodziowymi; nieużytki; Nieruchomość rolna wg ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Przeznaczenie w planie miejscowym Oznaczenie w e widencji gr. i bud. Rolnicze Inne niż rolnicze Rolnicze Inne niż rolnicze Nieruchomość rolna NR Kodeks cywilny art. 461 Nieruchomość służąca do działalności wytwórczej w rolnictwie do produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wykluczając produkcji warzywniczej, sadowniczej i rybnej Części składowe nieruchomości - (art. 48 kc) to grunt (działka gruntu), budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Nieruchomość rolna Ustawa o kształtowaniu ustroju NR rolnego to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; Działka ewidencyjna - to obszar gruntu ograniczony gruntami stanowiącymi przedmiot odrębnego władania. wg Ewidencji Gruntów - działkę stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Nieruchomość rolna wg Kodeksu cywilnego 3 Części składowe nieruchomości rolnej 1. grunty rolne 2. budynki i budowle rolnicze, 3. rośliny: •uprawy i zasiewy, •plantacje kultur wieloletnich, •drzewa i krzewy 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. złoża kopalin pospolitych Uprawy i zasiewy - są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie. Budynki rolnicze Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. Kultury wieloletnie - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. Budowle rolnicze są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: • • • • • • zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. Gospodarstwo rolne Gosp.Roln. Kodeks cywilny art. 553 „to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarcza oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”. 4 Gospodarstwo rolne Ustawa z dnia 15 listopada Gosp.Roln. 1984r. o podatku rolnym Gospodarstwo rolne USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 Gosp.Roln. r. o kształtowaniu ustroju rolnego należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych; KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego art. 2 pkt. 2 art. 1 pkt. 2 „…..to obszar użytków rolnych, gruntów pod stawami oraz gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji jako użytki rolne, pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, prawnej bądź jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej”. Gospodarstwo rodzinne Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb: - typ i podtyp gleby, - rodzaj gleby, - gatunek gleby, - klasa bonitacyjna, - kompleks przydatności rolniczej gleby. art. 2 pkt. 2 Gospodarstwo rodzinne Za gospodarstwo rodzinne, zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak: a) klimat, b) rzeźba terenu, c) szata roślinna, d) działalność człowieka. 5 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb Rodzaj gleby określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych. Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb R Ł Ps Ls i Lz Wody 9 6 7 6 6 I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne: 1) żwiry (części o śr. 1-20 mm) 2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm) 3) gliny (utwory różnoziarniste) 4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm) 6) lessy (utwory pyłowe) 7) rędziny Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych. Klasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy: •ukształtowanie terenu, •charakter użytkowania, •miąższość poziomu próchnicowego, •barwę poszczególnych poziomów, •skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów, •pH (kwasowość gleby), •zawartość CaCo3, •warunki wodne, •oglejenie, •występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym) •oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin. Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej Nr kompleksu Głębokość zmiany warstw : 6 Dz ps : pl : do 50 cm 50-100 cm 100-150 cm Typ gleby Rodzaj gleby na wierzchu Rodzaj gleby pod spodem 6 Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych 1 pszenny bardzo dobry 2 3 4 5 6 7 pszenny dobry pszenny wadliwy żytni bardzo dobry żytni dobry żytni słaby żytni bardzo słaby 8 zbożowo-pastewny mocny 9 10 zbożowo-pastewny słaby zbożowo-pszenny górski 11 zbożowy górski 12 13 owsiano-ziemniaczany górski owsiano-pastewny górski 14 gleby orne przeznaczone pod użytki zielone Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych 1 z użytki zielone bardzo dobre i dobre (grądowe i łęgowe) klasy I i II 2z użytki zielone średnie (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy III i IV 3z użytki zielone słabe i bardzo słabe (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy V i VI. Podstawowe dane o roślinach Podstawowymi elementami rośliny są: korzeń, łodyga/pień/ kłącze, liście, kwiaty, owoce/szyszki, nasiona. Wycena Prawne uregulowania wyceny nieruchomości rolnych 7 Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa z zasobu ANR Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a)Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych w tym: • gruntów, • plantacji kultur wieloletnich, • budynków, • upraw i zasiewów jednorocznych. • drzewostanów, Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa 1. Przedmiot wyceny i jego cechy USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803) Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58) Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U. 89, poz. 445). Ogólne zasady wyceny nieruchomości rolnych •nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej, •części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie, 8 Nie są przedmiotem wyceny Nieruchomości rolne - cechy szczególne nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę Części składowe gruntu rolnego 1. grunty rolne Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie. 1. lokalizacja i położenie, 2. budynki i budowle rolnicze, 2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych, 3. rośliny: •uprawy i zasiewy, •plantacje kultur wieloletnich, •drzewa i krzewy 3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, 4. różnorodność utworów tworzących glebę, 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, 5. złoża kopalin pospolitych Jednostki przeliczeniowe dla ziemi rolniczej W wycenie nieruchomości jednostki te mogą mieć znaczenie jedynie posiłkowe, np. do określenia 1. lokalizacjabonitacji i położenie, wskaźnika (Wb), który pozwala na syntetyczne ujęcie jakości gruntów i umożliwia porównanie obszarów o zróżnicowanej jakości. Wb = ∑ Pi • ki ∑P i gdzie: Pi- powierzchnia gruntów w danej klasie, ki- współczynnik przeliczeniowy. 6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej, 7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania. Wybrane współczynniki przeliczeniowe dla użytków rolnych Klasa bonitacyjn a Wg Ministerst wa Rolnictwa (dawne) Wg Manteuffla Według IER Do przeliczenia na średnią klasę gleby Urządzenio wo-rolne I 3 3,25 3 1 1,43 II 2,5 2,75 2,5 2 1,2 IIIa 2 2,26 2 2,75 1,14 IIIb 2 2,26 2 3,25 0,97 IVa 1,5 1,75 1,5 3,75 0,77 IVb 1,5 1,75 1,5 4,25 0,5,7 V 1 1,25 1 5 0,42 VI 0,5 0,75 0,5 6 0,29 Nieruchomości rolne - cechy nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja, 2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy, 3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, 4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej 9 szczególne źródła informacji: szczególne źródła informacji: dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej, publikacje specjalistyczne mapy glebowo-rolnicze, w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej, mapy zasobności gleb, dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki, informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, Przedmiot wyceny Wartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: •użytków, •budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, •budowli: stawy rybne, melioracje, itp. można określić poprzez wydzielenie części funkcjonalnych celem ich oddzielnej wyceny. dokumentacje gospodarcze dotyczące zgodności kierunków produkcji, sposobu korzystania z budynków inwentarskich, szczególne w przypadku gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych. Procedury wyceny jednostka porównawcza Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest 1 ha fizyczny Przedmiot wyceny Może nim być 1. nieruchomość rolna – jako całość. lub 2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu. Czynniki wpływające na wartość nieruchomości rolnych Na wartość nieruchomości rolnych wpływa cały szereg czynników, z których za najważniejsze uważa się: lokalizację, dogodność dojazdu wartość użytkową (jakość bonitacyjną ukształtowanie przestrzenne kulturę rolną trudność uprawy wielkość zanieczyszczeń środowiska występowanie urządzeń melioracyjnych i występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę 10 Procedury wyceny W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy. Przy stosowaniu metody inwestycyjnej z podejścia dochodowego należy pamiętać, że dochód z nieruchomości może być określany na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów. Wartość rynkową gruntów ornych określa się przy zastosowaniu metod z podejścia Wycena gruntów ornych porównawczego, •dochodowego, •mieszanego. Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych. Szczególna metoda do wyceny ornych i użytków zielonych gruntów Metoda wskaźników szacunkowych gruntów może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy. Grunty ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów porównawczych podobnych nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych 11 Grunty ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie Wo= Wr- Kr wycena powinna uwzględniać w szczególności: •popyt na tego typu nieruchomości •całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, Wycena użytków zielonych dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno się uwzględniać takie cechy jak: ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21.09.2004 Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowoprzyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia. regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych Wycena gruntów metodą wskaźników szacunkowych Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. WG = ∑(Pi x wsz 1 ha gruntu) x C1dt żyta x ∑ki Uwagi do wyceny gruntów rolnych: Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta Grunty orne ( R ) Gdzie: WG – wartość gruntu; Pi – powierzchnia użytku; wsz – wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu; C – cena ziarna żyta, ki – współczynniki korygujące stan cech opisujących grunty 1. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku. 2. Wskaźniki szacunkowe gruntów rolnych przyjmuje się w zależności od klasy gruntu i położenia w odpowiednim okręgu podatkowym. 3. Klasy gruntów przyjmuje się wg danych z katastru nieruchomości. 4. Okręg podatkowy przyjmuje się wg przepisów o podatku rolnym. Okręg podatkowy I II IIIa KLASY IIIb IVa IVb V VI VIz I 145 132 118 100 80 60 35 15 8 II 126 115 103 86 70 52 30 12 5 III 110 100 90 75 60 45 25 10 1 IV 94 85 76 64 50 38 20 6 1 Użytki zielone ( Ł i Ps) KLASY Okręg podatkowy I II III IV V VI VIz I 145 118 93 67 35 13 5 II 126 103 80 58 30 10 3 III 110 90 70 50 25 8 1 IV 94 76 60 43 20 5 1 12 Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów •Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad. •Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego. •Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy VI gruntu ornego. Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych. Zadanie Zadanie1 Wykorzystując wskaźniki szacunkowe, określić wartość działki położonej w II okręgu podatkowym. Cenę 1q ziarna żyta na rynku lokalnym wynosi wysokości 60 zł. RIVb RIVb ŁV ŁV LzIV Dane dotyczące działki: w ha Wsr S/PsIV PsIV LzVI 2,00 1,50 LzIV LzVI Lz Wsr 0,70 0,60 0,50 1,00 S/PsIV 0,90 Lz PsIV 3,00 Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. § 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się: w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją kulturę rolną trudność uprawy wielkość zanieczyszczeń środowiska występowanie urządzeń melioracyjnych strukturę użytków gruntowych 9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; Zadanie 2 Rolnik sprzedał działkę położoną w IV okręgu podatkowym za kwotę 20880 zł (cena 1q ziarna żyta w wysokości 60zł). W sprzedanej działce w równych częściach powierzchniowych występowały następujące użytki gruntowe: RIVb, RV, ŁV, Lz, LzVI. Jaka była powierzchnia działki. KLASY Okręg podatkowy I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz IV 94 85 76 64 20 6 1 50 38 KLASY Okręg podatkowy I II III IV V VI VIz IV 94 76 60 43 20 5 1 13 Wycena upraw i zasiewów Uprawy i zasiewy są definiowane jako: rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, plantacje roślin dwuletnich lub plantacje roślin wieloletnich. Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: Faza rozwojowa Reguły wyceny 1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków 1. Okres uprawy (od rozpoczęcia prac do wysiewu) Koszty odtworzenia 2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów. 2. Okres istnienia zasiewów a) Niemożliwe określenie przyszłych pożytków Koszty odtworzenia b) Możliwe określenie przyszłych pożytków Rynkowa wartość plonów z uwzględnieniem nie poniesionych nakładów Uprawy i zasiewy Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy: W toku wizji terenowej należy zatem ustalić: Uprawy i zasiewy w rozumieniu metodyki wyceny •okres upraw , trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów, Zasiew jako część składowa gruntu czas 2. Siew lub s adzeni e •okres istnienia zasiewów od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad 1. Rozpoczęcie prac agrotechniczn ych 3. Zbiór plonu główn ego i pobocznego •rodzaj zniszczonego zasiewu lub uprawy i jej powierzchnię, •prognozowany plon możliwy do uzyskania na podstawie stanu jakościowego, •cenę jednostkową plonu, •planowane koszty do poniesienia w okresie do uzyskania plonu. 4. Za kończen ie pr ac agrotechniczn ych 14 Wycena upraw i zasiewów metodą poniesionych kosztów Wycena polega na zsumowaniu poniesionych kosztów: n Wz = ∑ K i * P i =1 Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Data wyceny D Koszty nie poniesione Knp Koszty poniesione Początek upraw W- wartość plonu na datę wyceny Wycena upraw i zasiewów poprzez wartość spodziewanych pożytków Przy określaniu wartości rynkowej, wielkość i wartość pożytków oraz poziom nakładów powinny uwzględniać warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady. Bardzo istotnym problemem jest właściwe ustalenie poziomu cen na datę wyceny. Mają to być ceny rynkowe plonów (chodzi o ceny spodziewane dla danego plonu w momencie jego zbioru), a nie ceny okazjonalne. Budynki rolnicze UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH Wp Jako poniesione koszty należy uwzględnić: koszty robocizny, koszty pracy sprzętu i koszty materiałów (nasiona, nawozy, środki ochrony). Należy tu pamiętać, by wielkości poszczególnych nakładów były zgodne z faktycznie poniesionymi i z wielkościami wynikającymi z racjonalnej gospodarki. Metodę poniesionych kosztów powinno się stosować (niezależnie od fazy rozwojowej roślin) zawsze przy wycenie roślin pastewnych uprawianych na gruntach ornych oraz na trwałych użytkach zielonych gdzie: Wz – wartość upraw i zasiewów, Ki – koszty poszczególnych prac na jednostkę powierzchni, P – powierzchnia wycenianego pola dochód Wycena upraw i zasiewów metodą poniesionych kosztów Kp Kp Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. zbiór W=Wp-Knp =Kp+D 15 Budowle rolnicze Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu: są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: • • • • • • • cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, • podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku, zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. Kultury wieloletnie Wycena sadów, ogrodów działkowych i plantacji - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Przy określaniu ich wartość rynkowej, oprócz wymienionych wyżej zasad ogólnych powinno uwzględniać się dodatkowo: •cechy poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, •charakter i potrzeby rynku przy podziale na funkcjonalne części, •wartość budynków i innych urządzeń (wraz z niezbędnym gruntem) nie związanych z prowadzeniem działalności rolniczej. Wśród kultur wieloletnich wyróżnić więc można: Rośliny plonujące corocznie w określonym czasie, są to: - lucerniki - sady - plantacje kwiatowe - plantacje wikliny, wierzby energetycznej - plantacje nasienne - mateczniki materiału sadowniczego - mateczniki materiału ozdobnego 16 Wśród kultur wieloletnich wyróżnić więc można: Wycena sadów, ogrodów działkowych i plantacji Rośliny wieloletnie dające plon na koniec okresu uprawy: Pod względem pełnionej funkcji można wyróżnić następujące plantacje kultur wieloletnich: •plantacje towarowe, •plantacje nietowarowe na terenach o funkcji mieszkalnej, w tym także zabudowy siedliskowej, •nasadzenia w rodzinnych ogrodach działkowych. - plantacje drzew, np. topolowe - plantacje choinek (świerków, jodeł i innych gatunków) - szkółki roślin sadowniczych - szkółki roślin ozdobnych. Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Okres likwidacji plantacji Okres plonowania obejmuje czas od zakończenia okresu inwestycyjnego (początku plonowania) do czasu zakończenia pełnego racjonalnego okresu pobierania pożytków. W praktyce ten okres jest bardziej zróżnicowany i może wahać się od kilku lat (np. truskawka 4 lata) do kilkudziesięciu lat (np. matecznik materiału nasadzeniowego). tj. termin usunięcia nasadzeń i przygotowania gruntu do dalszego rolniczego jego wykorzystania. Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: • Okres inwestycyjny obejmuje czas od chwili posadzenia roślin do czasu pierwszych zbiorów. Uważa się, że pierwsze zbiory plonów tj. koniec okresu inwestycyjnego, następuje w roku kalendarzowym, w którym roczne przychody z plonów zaczynają przekraczać sumę poniesionych w danym roku kosztów pielęgnacji, ochrony upraw i zbioru plonów. Najczęściej w zależności od rodzaju roślin nie przekracza on kilku lat. Dodatkowo koszty plantacji wieloletnich często podnoszą budowle np.: - ogrodzenie trwałe pola plantacji - budowle słupowo-drutowe podtrzymujące rośliny i gwarantujące prawidłowy kształt korony roślin - urządzenia nawadniające rośliny. 17 Podstawa wyceny kultur wieloletnich jest poprawnie przeprowadzona inwentaryzacja nasadzeń. Obejmuje ona dane w zakresie: Zasady i procedury nieruchomości gruntowych kultur wieloletnich z szacowania plantacjami - gatunku rosnących roślin wieloletnich - ilości roślin na określonej powierzchni i oceny zagęszczenia - wieku nasadzeń, - rodzaju podkładki owocowej (podkładki to odrębnie produkowane pnie z korzeniami, na których szczepi się określoną odmianę rośliny) - oceny przydatności produkcyjnej rośliny i stanu plantacji - oceny warunków glebowo-siedliskowych - oceny stanu zdrowotnego roślin - określenia prognozowanego okresu racjonalnego produkcyjnego wykorzystania plantacji - opisu budowli występujących na plantacji - innych szczegółowych danych dostosowanych do rodzaju i specyfiki kultur wieloletnich. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja. Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Wycena plantacji odszkodowawczych Procedury odszkodowawcze wyceny plantacji kultur wieloletnich reguluje art.135 u.6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Wycena plantacji kultur wieloletnich dla celów obrotu wolnorynkowego przeprowadzona jest wg ogólnych zasad szacowania nieruchomości kultur wieloletnich dla Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Z metodycznego punktu widzenia wyróżnić można wycenę plantacji kultur wieloletnich dla celów: odszkodowawczych oraz dla obrotu wolnorynkowego (sprzedaż, zamiana, kupno, itp.). celów Metodyka wyceny plantacji kultur wieloletnich jest zapisana w art. 135 u.6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu: ,,Przy określaniu wartości kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartości utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia”. Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 135.6 Plantacje kultur wieloletnich Przy określaniu wartości należy uwzględnić: 1.koszty założenia plantacji, 2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania 4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany). 18 Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu: podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, Wycena plantacji kultur wieloletnich, roślin ogrodniczych i ozdobnych ,,metodą skierniewicką” podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu, Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wartość rośliny sadowniczej współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Tabela 1. Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wb współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) i Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 17,43 zł 37,64 zł 2 24,19 zł 36,19 zł 3 29,87 zł 34,66 zł 4 27,69 zł 33,05 zł 5 25,56 zł 31,37 zł 6 23,43 zł 29,59 zł 7 21,30 zł 27,74 zł 19,17 zł 25,78 zł 9 17,04 zł 23,73 zł Lp Cechy określające wartość bieżąca rośliny Ocen Ilość a punkt ów Ocen Ilość a punkt ów Ocen Ilość a punkt ów Ocena 8 Ilość punktó w 10 14,91 zł 21,58 zł 1. dobr a Słab a 0,4 zła 0,2 19,32 zł b.do bra 1,0 12,78 zł 12 10,65 zł 16,95 zł Stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe 1,4 11 13 8,52 zł 14,46 zł 2. dobr a Słab a 0,3 zła 0,2 11,84 zł b.do bra 1,0 6,39 zł Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego 1,3 14 15 4,26 zł 9,09 zł 16 2,13 zł 6,21 zł 17 0,00 zł 3,18 zł Wbwb współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy: stanowisko i stan zdrowotny = ½(P s+Pz) Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej. Przykładowo: • stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4 •stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4 ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2 19 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wbwuk współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność produkcyjną Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin wskaźnik oceny bonitacyjnej. Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny Ocena 1. b. wysok a Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka, Ilość Oce punk na tów 1,5 dob ra Ilość Oce punkt na ów 1,0 Słab a Ilość punkt ów Ocena 0,5 zła Ilość punktó w 0,2 Wartość rośliny ogrodowej współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wb i współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wprd = Wt wartość odszukana z tabeli (47-60) x (Wbwb + Wbwuk) 2 współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 21,18 zł 63,58 zł 2 26,34 zł 61,93 zł 3 31,26 zł 60,19 zł 4 38,41 zł 58,37 zł 5 36,28 zł 56,46 zł 6 34,14 zł 54,45 zł 7 32,01 zł 52,35 zł 8 29,87 zł 50,13 zł 9 27,74 zł 47,81 zł 10 25,61 zł 45,37 zł 11 23,47 zł 42,81 zł 12 21,34 zł 40,12 zł W praktyce szacowania plantacji kultur wieloletnich mogą być tu stosowane dwie procedury: Wycena gruntu łącznie z plantacją kultur wieloletnich z wykorzystaniem podejścia dochodowego, metody zysków. rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk Ogródki działkowe i ogrody przydomowe wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych Ogródki działkowe i ogrody przydomowe Wycena plantacji kultur wieloletnich w obrocie wolnorynkowym Wycena gruntu oddzielnie jako nieruchomości rolnej oraz dodanie wartości plantacji kultur wieloletnich W tym drugim przypadku czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie. W zależności od fazy rozwoju plantacji można zastosować odpowiednie procedury metodyczne wyceny: 20 Gdy plantacja kultur wieloletnich została założona, ale jeszcze nie plonuje jej wartość równa się kosztom odtworzenia wyrażonym w cenach z daty wyceny; Gdy plantacja kultur wieloletnich jest w fazie plonowania jej wartość równa się kosztom założenia uprawy i pielęgnacji do pierwszych zbiorów minus odpisy amortyzacyjne za okres produkcyjnego wykorzystania plantacji plus część wartości utraconych pożytków do końca pełnego racjonalnego plonowania minus koszty likwidacji plantacji i ewentualnej rekultywacji terenu. ; Gdy plantacja kultur wieloletnich znajduje się po zakończeniu plonowania (w okresie likwidacji plantacji) jej wartość to wartość drewna i innych materiałów minus koszty likwidacji oraz minus koszty doprowadzenia gruntu do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie (koszty rekultywacji). Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości „produkcji w toku” przy dzierżawie zwykłej: wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Przedmiot wyceny Uregulowanie Art. z ust., §z rozp. Cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami Nieruchomość Wycena budowli znajdujących się na plantacjach kultur wieloletnich Często plantacjom kultur wieloletnich towarzyszą budowle i urządzenia trwale związane z gruntem, które są niezbędne w prawidłowym użytkowaniu plantacji. Do takich obiektów można zaliczyć: - trwałe ogrodzenia pola plantacji - urządzenia nawadniające rośliny - budowle słupowo-drutowe podtrzymujące rośliny - szklarnie i inspekty - inne obiekty zapewniające prawidłowe wykorzystanie nasadzeń. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Przedmiot wyceny Nieruchomość rolna (bez nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leśnej) Uregulowanie Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w Art. 30.2. wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu, określonej według zasad z przepisów gospodarce nieruchomościami. Art. 30.1. Wr = Wg + Wp 21.VIII.1997 r Według stawek szacunkowych Art. (Wr + Wb+Ww+Wk) Procedury wycen wynikające z różnych aktów prawnych Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Przedmiot wyceny Uregulowanie Grunty orne, użytki zielone (łąki i pastwiska) Mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala ziarna żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym Art. Art. 30.2 R. 2 § 25.1 Według ustawy z 21.08.1997r 21 Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne Według zasad przewidzianych w Art. 30.2. przepisach o gospodarce nieruchomościami. Określa się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. U. 3 Art. 135.7 C. według wartości materiałów porozbiórkowych – w przypadku likwidacji Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. A) określa się wartość drewna w drzewostanie – jeśli występują materiały użytkowe, B) określa się koszty zalesienia i pielęgnacji do dnia wyceny – jeśli nie występują materiały użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są wyższe od wartości drewna, które można pozyskać Art. 30.2. U. 3. Art. 135.5 Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie Budynki Urządzenia Maszyny Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami A. według cen rynkowych, B. według wartości odtworzenia pomniejszonej o stopień zużycia, Plantacje kultur wieloletnich Drzewostany Art. 30.2. Agencja może żądać zwrotu Art. aktualnej wartości 24.5 pieniężnej tej . nieruchomości ustalonej według zasad art. 30 ust. 1. Według zasad przewidzianych w przepisach o Art. gospodarce nieruchomościami. 30.2. Przy określaniu wartości należy uwzględnić: U. 3. Art. 1. koszty założenia plantacji, 135.6 2. koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3. utracone pożytki do końca pełnego plonowania, 4. odpisy amortyzacyjne wykorzystany). (za okres Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR A. Sprzedaż następuje po cenie równej wartości rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej określania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami B. Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona: Art. 42.2. R. 1 § 1.4 • o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym Art. przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie 42.2-6. U4 związanym z produkcją rolniczą – art. 2a pkt 1) i Art.8 • o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%. 22 Zadanie: Proszę określić wartość lokalu o powierzchni 60m2 i cenę jego sprzedaży najemcy z 30-letnim okresem najmu na podstawie trzech poniższych transakcji: Data transakcji Cena nabycia w zł Pow. lokalu w m2 Nabywca 6 miesięcy temu 21000 30 N-10 lat 4 miesiące temu 2200 40 P-25 lat 2 miesiące temu 33000 50 P-5 lat ZADANIE Nr 2 Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych) Art. Dotychczasowemu 16.4. użytkownikowi przysługuje odszkodowanie ustalone na zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych Cecha Ocena Cecha ta jest podstawowym kryterium określającym możliwości produkcyjne nieruchomości rolnych i uwzględnia takie ce-chy, jak: różnorodność rodzajów użytków gruntowych, różno-rodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter oraz występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej Lokaliza słaba cja średnia dobra Cecha ta określa walory lub ewentualne utrudnienia w korzy-staniu z nieruchomości związane z ogólnie pojętą lokalizacją nieruchomości i uwzględnia następujące jej elementy położe-nie lokalizację szczegółową, dostępność, rozłóg, bezpośred-nie otoczenie. słaba Opis nieruchomości: powierzchnia działki: 12,7000 ha Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/. Lokalizacja ogólna: dobra Warunki terenowe: średnie Przydatność rolnicza działki - Wartość bonitacyjna: słaba Opis cechy Wartość średnia bonitacyj dobra na słabe Warunki średnie terenowe dobre Cecha ta określa takie walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości jak: zagrożenie erozją, kulturę gleb, trudność uprawy, kamienistość, przebieg granic. Nakłady poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej Jednostce przekazującej przysługuje Art. od jednostki przejmującej zwrot 35.2. nakładów. Wartość nakładów ustala się na zasadach określonych w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r. OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości. L.p. Rodzaj cechy Waga cechy W% 1 2 3 Wartość bonitacyjna Lokalizacja Warunki terenowe 40% 30% 30% 100% Trend czasowy na terenie lokalnego, rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20ha) kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym. 23 cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł Ip. rolna 5 554 zł 14 13,68 słaba słaba słabe rolna 3 860 zł rolna 5 794 zł 15 10,3482 średnia średnia słaba rolna 3 907 zł rolna 3 120 zł 16 1,14 dobra dobra dobra rolna 7 429 zł słabe rolna 4 214 zł 17 3,3386 słaba średnia średnia rolna 4 645 zł słabe rolna 2 974 zł 18 41,9252 dobra dobra średnie rolna 11 166 zł średnia słabe rolna 4 093 zł 19 0,99 dobra dobra średnie rolna 7 440 zł dobra dobre rolna 6 934 zł 20 1,523 dobra średnia słaba rolna 4 925 zł dobra średnia dobra rolna 5 902 zł 21 3,7516 średnia średnia średnie rolna 4 169 zł 36,3708 dobra średnia dobre rolna 7 111 zł 22. 37,9223 średnia słaba słabe rolna 4 276 zł 10 15,5436 słaba słaba średnie rolna 3 799 zł 23. 43,0649 dobra słaba słabe rolna 5 354 zł 11 8,5601 średnia słaba średnie rolna 4 230 zł 12 7,26 średnia średnia średnie rolna 4 440 zł 13 13,9098 dobra dobra dobre rolna 6 300 zł pow. w ha Lokaliz acja Wartość bonitacyj na 1 1,2784 średnia średnia słabe 2 13,2978 dobra dobra średnie 3. 11,0441 dobra słaba słabe 4. 9,5248 średnia średnia 5. 12,01 słaba słaba 6. 13,62 słaba 7. 2,3701 słaba 8 8,8689 9 Ip. Warunki Przeznac terenow zenie w e mpzp Podstawowe regulacje prawne. Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne T.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 145 •Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93; •Ustawa z dnia 18 kwietnia 1985 r. o rybactwie śródlądowym (tekst jednolity Dz. U. z 2009 r. Nr 189, poz. 1471) •Ustawa z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczpospolitej Polskiej i administracji morskiej (tekst jednolity z 2003 r., Dz.U. Nr 153, poz. 1502 z późn. zm.) pow. w ha Lokaliz acja Wartość bonitacyj na Warunki Przeznac terenow zenie w e mpzp cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł Podstawowe regulacje prawne. •Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 30 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu prowadzenia ewidencji wód, urządzeń melioracji wodnych oraz zmeliorowanych gruntów (Dz. U. z 2005 r. Nr 7, poz. 55) •Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 12 sierpnia 2006 r. w sprawie zakresu informacji z katastru wodnego podlegających udostępnianiu, sposobu ich przygotowania oraz wysokości opłat za ich przygotowanie i udostępnianie (Dz. U. Nr 132, poz. 927). •Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 11 lutego 2003 r. w sprawie warunków i trybu ustalania wysokości oraz poboru opłaty melioracyjnej (Dz. U. Nr 41, poz. 345). •Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 20 sierpnia 2008 r. w sprawie sposobu klasyfikacji stanu jednolitych części wód powierzchniowych (Dz. U. Nr 162, poz. 1008). WODY Podstawy gospodarki Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne T.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 145 Ustawa ta reguluje gospodarowanie wodami zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju, a w szczególności: • kształtowanie i ochronę zasobów wodnych, • korzystanie z wód, • zarządzanie zasobami wodnymi. W ustawie zawarte zostały rozwiązania mające na celu kształtowanie i ochronę zasobów wodnych, zarówno pod względem ich ilości jak i jakości. 24 Wody w ewidencji gruntów Wody w ewidencji gruntów Zasady korzystania z wód i urządzeń wodnych Do grupy użytków rolnych zalicza się natomiast: Grunty pod wodami są jedną z siedmiu grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów. Dzielą się na: Wm, grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi (grunty pokryte morskimi wodami wewnętrznymi) Wp, grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (grunty pod wodami płynącymi w rzekach, potokach górskich, kanałach i innych ciekach, o przepływach stałych lub okresowych, oraz źródła, z których cieki biorą początek, a także grunty pod wodami znajdującymi się w jeziorach i zbiornikach sztucznych, z których cieki wypływają lub do których wpływają) Ws. grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (grunty pod wodami w jeziorach i innych zbiornikach z wodami stojącym) grunty pod stawami (grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego) oznaczane symbolem — Wsr, Korzystanie z wód polega na ich używaniu na potrzeby ludności oraz na potrzeby gospodarki. Nie może powodować pogorszenia stanu ekologicznego wód i ekosystemów od nich zależnych, a także marnotrawstwa wody, marnotrawstwa energii wody ani wyrządzać szkód. Prawo wodne wyróżnia trzy podstawowe formy korzystania z wód: powszechne zwykłe rowy (grunty zajęte pod otwarte rowy pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej) - oznaczane symbolem — szczególne W. Obowiązki właścicieli wody Grunt zajęty przez wodę Odpowiedzialność za szkody Jeżeli woda powierzchniowa płynąca lub wody morza terytorialnego, zajmuje trwale w sposób naturalny grunt nie stanowiący własności właściciela wody, grunt taki staje się własnością właściciela wody. Dotychczasowemu właścicielowi gruntu przysługuje odszkodowanie od właściciela wody na zasadach określonych w ustawie 25 Szkoda podczas powodzi Właścicielowi gruntów zalanych podczas powodzi w wyniku nieprzestrzegania przepisów ustawy przez właściciela wody lub właściciela urządzeń wodnych przysługuje odszkodowanie na warunkach określonych w ustawie Strefy ochronne ujęć wody Teren ochrony bezpośredniej Teren ochrony pośredniej Na obszarze stanowiącym strefę ochronną ujęcia wody podziemnej lub powierzchniowej obowiązują zakazy, nakazy i ograniczenia w zakresie użytkowania gruntów oraz korzystania z wody. Wielkość strefy ochronnej ujęcia wody określa się na podstawie badań hydrologicznych, hydrograficznych i geomorfologicznych. Nieruchomości przyległe do powierzchniowych wód publicznych Obszary ochronne objęte ograniczonym korzystaniem i zagospodarowaniem nieruchomości zgodnie z Prawem wodnym Właściciel nieruchomości przyległej jest obowiązany umożliwić dostęp do wody na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymaniem wód oraz do powszechnego korzystania. Właścicielowi przysługuje odszkodowanie od właściciela wody na zasadach określonych w ustawie Teren ochrony bezpośredniej Teren ochrony pośredniej • • Teren ochrony pośredniej ujęcia wód podziemnych wyznacza się na podstawie ustaleń zawartych w dokumentacji hydrogeologicznej tego ujęcia. Powinien obejmować on obszar zasilania ujęcia wody. Jeżeli czas przepływu wody od granicy obszaru zasilania do ujęcia jest dłuższy od 25 lat, strefa ochronna powinna obejmować obszar wyznaczony 25-letnim czasem wymiany wody w warstwie wodonośnej. przeznaczony jest wyłącznie do celów gospodarki wodnej, co ma zagwarantować bezpieczne ujęcie wody. Na terenie ochrony bezpośredniej zabronione jest użytkowanie gruntów do celów niezwiązanych z eksploatacją ujęcia wody, a jego obszar najczęściej zagospodarowany jest zielenią. Teren ten jest fizycznie wydzielony, ogrodzony lub, w przypadku gdy jego granice przebiegają przez wody powierzchniowe, oznaczony za pomocą rozmieszczonych w widocznych miejscach stałych znaków stojących lub pływających. Przebywanie osób niezatrudnionych przy obsłudze urządzeń służących do poboru wody jest ograniczone do niezbędnych potrzeb, a na odpowiednich tablicach umieszcza się informacje o ujęciu wody i zakazie wstępu osób nieupoważnionych. Dopuszcza się ustanowienie strefy ochronnej obejmującej wyłącznie teren ochrony bezpośredniej, jeżeli jest to uzasadnione lokalnymi warunkami hydrogeologicznymi, hydrologicznymi i geomorfologicznymi oraz zapewnia konieczną ochronę ujmowanej wody W strefie tej wyróżnia się teren ochrony bezpośredniej oraz teren ochrony pośredniej. 26 Teren ochrony pośredniej Na właścicieli gruntów położonych na terenie ochrony pośredniej może być nałożony obowiązek stosowania odpowiednich upraw rolnych lub leśnych, a także zlikwidowania nieczynnych studni oraz, na ich koszt, ognisk zanieczyszczeń wody. Zabronione jest lub ograniczone wykonywanie robót oraz innych czynności powodujących zmniejszenie przydatności ujmowanej wody lub wydajności ujęcia, a w szczególności: 1) wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi, 2) rolnicze wykorzystanie ścieków, 3) przechowywanie lub składowanie odpadów promieniotwórczych, 4) stosowanie nawozów oraz środków ochrony roślin, 5) budowa autostrad, dróg oraz torów kolejowych, 6) wykonywanie robót melioracyjnych oraz wykopów ziemnych, 7) lokalizowanie zakładów przemysłowych oraz ferm chowu lub hodowli zwierząt, 8) lokalizowanie magazynów produktów ropopochodnych oraz innych substancji, a także rurociągów do ich transportu, 9) lokalizowanie składowisk odpadów komunalnych lub przemysłowych, 10) mycie pojazdów mechanicznych, 11) urządzanie parkingów, obozowisk oraz kąpielisk, 12) lokalizowanie nowych ujęć wody, 13) lokalizowanie cmentarzy oraz grzebanie zwłok zwierzęcych. Strefę ochronną ujęcia wód powierzchniowych • określa się tak, aby trwale zapewnić jakość wody zgodną z przepisami oraz aby zabezpieczyć wydajność ujęcia wody. Strefa ochronna ujęcia wody z potoku górskiego lub z górnego biegu rzeki może obejmować całą zlewnię cieku powyżej ujęcia wody. Teren ochrony pośredniej Na terenie ochrony pośredniej ujęcia wody podziemnej może być ponadto zabronione lub ograniczone: 1. wydobywanie kopalin, 2. wykonywanie odwodnień budowlanych lub górniczych. 3. lokalizowanie budownictwa mieszkalnego oraz turystycznego, 4. używanie samolotów do przeprowadzania zabiegów rolniczych, 5. urządzanie pryzm kiszonkowych, 6. chów lub hodowla ryb, ich dokarmianie lub zanęcanie, 7. pojenie oraz wypasanie zwierząt, 8. wydobywanie kamienia, żwiru, piasku oraz innych materiałów, a także wycinanie roślin z wód lub brzegu, 9. uprawianie sportów wodnych, 10. użytkowanie statków o napędzie spalinowym. Oznaczenie terenu ochrony pośredniej • Teren ochrony pośredniej ujęcia wody oznacza się przez umieszczenie, w punktach przecięcia się jego granic ze szlakami komunikacyjnymi oraz w innych charakterystycznych punktach terenu, tablic zawierających informacje o ustanowieniu strefy. Teren ochrony pośredniej ujęcia wód podziemnych obejmuje obszar zasilania ujęcia wody. Jeżeli czas przepływu wody od granicy obszaru zasilania do ujęcia jest dłuższy od 25 lat, strefa ochronna powinna obejmować obszar wyznaczony 25-letnim czasem wymiany wody w warstwie wodonośnej. Forma ustanowienia strefy ochronnej Strefę ochronną ustanawia, w drodze aktu prawa miejscowego, dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej, na wniosek i koszt właściciela ujęcia wody, wskazując zakazy, nakazy, ograniczenia oraz obszary, na których one obowiązują. 27 Szkody związane z wprowadzeniem strefy ochronnej Za szkody poniesione w związku z wprowadzeniem w strefie ochronnej zakazów i nakazów oraz ograniczeń w użytkowaniu gruntów właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w ustawie. Szkody Szkody Naprawienie szkody obejmuje pokrycie strat poniesionych przez poszkodowanego Na żądanie poszkodowanego organ właściwy do wydania pozwolenia wodnoprawnego, a jeżeli szkoda nie jest następstwem pozwolenia wodnoprawnego – właściwy wojewoda, ustala wysokość odszkodowania w drodze decyzji, decyzja jest niezaskarżalna. Stronie niezadowolonej przysługuje droga sądowa Jeżeli w korzystanie z nieruchomości w związku z przyjęciem rozporządzenia wydanego na podstawie ustawy, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel może żądać: Odszkodowania za poniesioną szkodę albo Wykupu nieruchomości lub jej części Do wypłacenia odszkodowania albo wykupu obwiązany jest organ, który wydał rozporządzenie, a w przypadku ustanowienia strefy ochronnej – właściciel ujęcia wody Obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych Obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych Obszary zagrożone powodzią • Na obszarach ochronnych zbiorników wód śródlądowych obowiązują zakazy, nakazy oraz ograniczenia w zakresie użytkowania gruntów lub korzystania z wody w celu ochrony zasobów tych zbiorników przed degradacją. Na obszarach tych mogą obowiązywać zakazy wznoszenia obiektów budowlanych oraz wykonywania robót lub innych czynności, które mogą spowodować trwałe zanieczyszczenie gruntów lub wód, a w szczególności lokalizowanie inwestycji zaliczonych do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Podobnie jak w przypadku stref ochronnych ujęć wody, obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych ustanawia, w drodze aktu prawa miejscowego, dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej wskazując zakazy, nakazy lub ograniczenia oraz obszary, na których one obowiązują. • Zasady wypłaty odszkodowań w wyniku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ustanowieniem obszarów ochronnych zbiorników wód śródlądowych określają przepisy o ochronie środowiska. Zasady wypłaty odszkodowań w wyniku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ustanowieniem obszarów ochronnych zbiorników wodnych określają przepisy o ochronie środowiska obszary bezpośredniego i potencjalnego zagrożenia powodzią. Obszary bezpośredniego zagrożenia powodzią to: 1) tereny między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano trasę wału przeciwpowodziowego, a także wyspy i przymuliska, 2) obszar pasa nadbrzeżnego w rozumieniu ustawy o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej6, 3) strefa przepływów wezbrań powodziowych określona w planie zagospodarowania przestrzennego na podstawie studium ochrony przeciwpowodziowej, Na obszarach bezpośredniego zagrożenia powodzią zabrania się wykonywania robót oraz czynności, które mogą utrudnić ochronę przed powodzią, a w szczególności: 1) wykonywania urządzeń wodnych oraz wznoszenia innych obiektów budowlanych, 2) sadzenia drzew lub krzewów, z wyjątkiem plantacji wiklinowych na potrzeby regulacji wód oraz roślinności stanowiącej element zabudowy biologicznej dolin rzecznych lub służącej do wzmacniania brzegów, obwałowań lub odsypisk, 3) zmiany ukształtowania terenu, składowania materiałów oraz wykonywania innych robót, z wyjątkiem robót związanych z regulacją lub utrzymywaniem wód oraz brzegu morskiego, a także utrzymywaniem lub odbudową, rozbudową lub przebudową wałów przeciwpowodziowych wraz z ich infrastrukturą. 28 Obszary zagrożone powodzią Obszary potencjalnego zagrożenia powodzią to tereny narażone na zalanie w przypadku • 1) przelania się wód przez koronę wału przeciwpowodziowego, • 2) zniszczenia lub: uszkodzenia wałów przeciwpowodziowych, • 3) zniszczenia lub uszkodzenia budowli piętrzących albo budowli ochronnych pasa technicznego. Na obszarach potencjalnego zagrożenia powodzią dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej może, w drodze aktu prawa miejscowego, wprowadzić zakazy lokalizowania inwestycji zaliczanych do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, gromadzenia ścieków, odchodów zwierzęcych, środków chemicznych, a także innych materiałów, które mogą zanieczyścić wody, prowadzenia odzysku lub unieszkodliwiania odpadów, w tym w szczególności ich składowania lub zakazy właściwe dla obszarów bezpośredniego zagrożenia powodzią, o ile jest to uzasadnione względami bezpieczeństwa ludzi i mienia. WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO Niezależnie od przyjętego podejścia, wycenę obiektu stawowego należy zaczynać od analizy stosunków wodnych, żyzności i lokalizacji stawów (tab.). W podejściu porównawczym będzie to analiza podstawowych cech porównawczych, a w podejściu dochodowym - podstawowych czynników decydujących o ekonomicznej efektywności produkcji rybackiej Wartość użytkowa stawów wg Wojdy (Turkowski 2003) Cechy podstawowe Ilość punktów Warunki wodne i parametry hydrotechniczne stawów 30 Zdolność produkcyjna 30 Stan techniczny obiektu 25 Organizacja przestrzenna 15 Razem 100 Obszary ochrony powodziowej powinny być uwzględniane przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego województwa, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Procedury wyceny Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest: w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń. WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO 1. WARUNKI WODNE I PARAMETRY HYDROTECHNICZNE STAWÓW (pkt. 30) 2. ZDOLNOŚĆ PRODUKCYJNA STAWÓW (pkt. 30) - pozwolenie wodnoprawne (0-3) - intensywność użytkowania rybackiego (5-20) - ilość dyspozycyjnej wody dla stawów (5-10) - wydajność naturalna stawów (3-10) - jakość wody – charakter zlewni (1-5) - sposób rozprowadzania wody do stawów (4-8) - warunki hydrotechniczne stawów (0-4) 29 WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO 3. STAN TECHNICZNY OBIEKTU (pkt. 25) 4. ORGANIZACJA PRZESTRZENNA – MOŻLIWOŚĆ PROWADZENIA RACJONALNEJ PRODUKCJI RYBACKIEJ (pkt. 15) - cykl produkcyjny (1-3) Liczba punktów - głębokość stawów (1-3) - stan łowiska i rowów – głównego, osuszających (1-4) - jakość grobli stawowych (nachylenie skarp, stan erozji, szerokość korony i jej utwardzenie) (2-5) 91-100 - warunki dojazdu, stan dróg, odległość od dużych aglomeracji miejskich lub punktów zbytu ryb (0-3) - stan techniczny magazynów (0-2) - wielkość całego obiektu, prawidłowość rozmieszczenia poszczególnych kompleksów stawów i ich odległości (1-5) - warunki odłowu ryb (0-2) bardzo dobra 75-90 dobra 54-74 średnia 29-53 słaba poniżej 29 - stan budowli hydrotechnicznych: jazów, mnichów, zastawek, przepustów, płuczek, odłówek, akweduktów (3-6) Ocena stanu zła - stan zaplecza i jego funkcjonalność (0-2) - inne działy produkcji i ich powiązania (1-3). - stan doprowadzalników i odprowadzalników (0-2) Przykład oceny wartości użytkowej wycenianego obiektu stawowego Przykład oceny wartości użytkowej wycenianego obiektu stawowego Przykład oceny wartości użytkowej wycenianego obiektu stawowego Wagi rynkowe podstawowych cech obiektów stawowych na badanym rynku Lp Cecha . Waga (%) 1 31 2 warunki wodne i parametry hydrotechniczne stawów zdolność produkcyjna 28 3 stan techniczny obiektu 25 4 organizacja przestrzenna 16 30
