Analiza rynku lokali mieszkalnych w Mławie - lata 2006-2010

1
Rynek lokali mieszkalnych w mieście Mława w latach 2006 – 2010
Rynek sprzedaŜy nieruchomości w mieście Mława jest rynkiem o dość
dynamice obrotów. Pod względem liczby i wartości transakcji jest to bardziej
rozwinięty rynek niŜ w sąsiednich miastach powiatowych tj. śuromin, Ciechanów i
Przasnysz woj. mazowieckiego oraz Działdowo i Nidzica pow. warmińskomazurskiego.
W analizie przedstawiono zmiany zachodzące na tym rynku w latach 2006 –
2010, w segmencie dotyczącym lokali mieszkalnych, zarówno na rynku pierwotnym,
jak i wtórnym. Do analizy posłuŜono się zestawieniem cen transakcyjnych z miasta
Mława za lata 2006 – 2010 (w przypadku rynku pierwotnego od roku 2005).
Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w latach 2005-2010
przedstawia wykres poniŜej.
Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym
w latach 2005 - 2010
3 900 zł
3 600 zł
3 300 zł
3 000 zł
2 700 zł
2 400 zł
2 100 zł
1 800 zł
1 500 zł
1 200 zł
900 zł
600 zł
300 zł
cze 04
sty 05
sie 05 mar 06 paź 06 cze 07
Ceny [zł/m2]
sty 08
sie 08 mar 09 paź 09 maj 10 gru 10
nieliniowy trend czasowy
Wymiar względny trendu [%]/rok wyraŜony rok do roku, wynosi ok. 10,6%/rok i
moŜna określić go jako bardzo słaby trend rosnący. Przedział ufności dla
wyliczonego trendu, na załoŜonym poziomie istotności 0,15 wynosi ok. ±0,8%.
Ceny nieruchomości wzrastały bardzo dynamicznie w okresie od stycznia
2005 roku do kwietnia 2008 roku, poczym nastąpiła ich stabilizacja w okresie od
kwietnia 2008 do grudnia 2010. Na rynku nie zaobserwowano spadku cen w wyniku
kryzysu ekonomicznego w 2008 roku.
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
2
Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym w latach 2006 – 2010
przedstawia wykres poniŜej. O ile transakcje na rynku wtórnym naleŜy uznać za
rynkowe, o tyle transakcje na rynku pierwotnym w większości przypadków nimi nie
są. Powodem jest okres zawarcia umów z deweloperem wyprzedzający zawarcie
transakcji (aktu notarialnego) zwykle o kilka do kilkunastu miesięcy, rozłoŜenie
płatności na raty itp.
5 200 zł
Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym w latach
2006- 2010
4 800 zł
4 400 zł
4 000 zł
3 600 zł
3 200 zł
2 800 zł
2 400 zł
2 000 zł
1 600 zł
1 200 zł
800 zł
kwi 06 wrz 06
lut 07
lip 07
gru 07 cze 08
Ceny [zł/m2]
lis 08
kwi 09 wrz 09
lut 10
lip 10
gru 10
nieliniowy trend czasowy
Wymiar względny trendu [%]/rok wyraŜony rok do roku, wynosi ok. 11,3%/rok i
moŜna określić go jako bardzo słaby trend rosnący. Przedział ufności dla
wyliczonego trendu, na załoŜonym poziomie istotności 0,15 wynosi ok. ±1,2%.
Inwestycje deweloperskie w mieście zaczęły się w 2005 roku i pierwsze
transakcje zaistniały na rynku we wrześniu 2006 roku. Ze względu na duŜy popyt na
rynku ceny rosły do marca 2009 roku. Ze względu na duŜą ilość rozpoczętych
inwestycji i duŜą podaŜ mieszkań na rynku, ceny uległy po tej dacie stopniowemu
spadkowi. Wzrost cen pod koniec 2010 roku wiąŜe się z oddaniem do uŜytku
inwestycji deweloperskich o najatrakcyjniejszych lokalizacjach w mieście.
Zmiany ilościowe i wartościowe na obydwu rynkach przedstawiają się
następująco:
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
3
Liczba transakcji lokali mieszkalnych w mieście Mława
lata 2006 - 2010
Rynek pierwotny
Rynek wtórny
160
147
144
140
122
117
120
121
108
98
100
89
80
60
39
40
19
20
0
2006
2007
2008
2009
2010
Ogólna wartość transakcji lokali mieszkalnych w mieście
Mława [zł] lata 2006 - 2010
Rynek pierwotny
Rynek wtórny
25 000 000
20 157 081
20 000 000
12 683 408
17 156 570
15 180 593
13 707 460
15 000 000
14 797 483
12 125 216
10 464 508
10 000 000
5 000 000
2 256 478
3 704 274
0
2006
2007
2008
2009
2010
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
4
Suma sprzedanych powierzchni lokali mieszkalnych w
mieście Mława [m2] lata 2006 - 2010
Rynek pierwotny
Rynek wtórny
8 000
6 803
7 000
6 947
6 016
6 000
5 611
5 471
5 102
5 000
4 908
4 247
4 000
3 000
2 004
2 000
1 153
1 000
0
2006
2007
2008
2009
2010
W latach 2006 – 2010 na rynku pierwotnym sprzedano ogółem 389 mieszkań
o łącznej powierzchni 19 115 m 2 , za łączną kwotę 53 598 724 zł, zaś na rynku
wtórnym odpowiednio 615 mieszkań o łącznej powierzchni 35 157 m 2, z kwotę
76 798 724 zł.
Procentowy udział w rynku przedstawiono na wykresach poniŜej.
Ilość transakcji
Rynek
pierwotny
39%
Rynek
wtórny
61%
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
5
Wartość transakcji
Rynek
pierwotny
41%
Rynek
wtórny
59%
Powierzchnia lokali
Rynek
pierwotny
35%
Rynek
wtórny
65%
Średnie ceny lokali na obydwu rynkach w latach 2006 – 2010 wykazywały w
latach 2006 – 2007 tendencje wzrostowe, natomiast w latach 2008 – 2010 uległy
stabilizacji. Ceny na obu rynkach w 2006 roku były porównywalne, zaś w latach 2007
- 2010 ceny na rynku pierwotnym były wyŜsze średnio o około 450 zł/m 2 niŜ ceny na
rynku pierwotnym. Tłumaczy to stosunkowo małą dysproporcję wartości transakcji na
obu runkach w porównaniu do powierzchni sprzedanych lokali.
Zmiany średnich cen na rynku przedstawia wykres poniŜej.
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
6
Średnia cena jednostkowa lokali mieszkalnych w mieście
Mława [zł/m2] lata 2006 - 2010
Rynek pierwotny
Rynek wtórny
3 500
2 974
3 000
2 500
2 000
2 573
2 413
1 9741 911
2 967
3 051
2 544
2 493
1 875
1 500
1 000
500
0
2006
2007
2008
2009
2010
Udział ilościowy transakcji na rynku wtórnym w zaleŜności od liczby pokoi w
lokalu mieszkalnym, w poszczególnych latach przedstawia się następująco:
mieszkania
4 pokojowe
4%
Rok 2006
mieszkania
1 pokojowe
25%
mieszkania
3 pokojowe
33%
mieszkania
2 pokojowe
38%
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
7
mieszkania
4 pokojowe
5%
mieszkania
3 pokojowe
27%
Rok 2007
mieszkania
1 pokojowe
30%
mieszkania
2 pokojowe
38%
mieszkania
4 pokojowe
4%
Rok 2008
mieszkania
3 pokojowe
36%
mieszkania
2 pokojowe
40%
Rok 2009
mieszkania
3 pokojowe
26%
mieszkania
1 pokojowe
20%
mieszkania
4 pokojowe
1% mieszkania
1 pokojowe
28%
mieszkania
2 pokojowe
45%
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
8
mieszkania
4 pokojowe
1%
Rok 2010
mieszkania
3 pokojowe
34%
mieszkania
1 pokojowe
22%
mieszkania
2 pokojowe
43%
Jak widać największym powodzeniem cieszą się mieszkalnia dwupokojowe i
ich dotyczy największa liczba transakcji na rynku wtórnym. Związane jest to równieŜ
ze strukturą starej substancji mieszkaniowej na terenie Mławy, która preferowała
mieszkania dwupokojowe.
Podobna analiza przeprowadzona dla rynku pierwotnego wygląda
następująco:
Rok 2006
mieszkania
3 pokojowe
35%
mieszkania
1 pokojowe
35%
mieszkania
2 pokojowe
30%
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
9
Rok 2007
mieszkania
3 pokojowe
28%
mieszkania
1 pokojowe
46%
mieszkania
2 pokojowe
26%
mieszkania
4 pokojowe
1%
mieszkania
3 pokojowe
15%
Rok 2008
mieszkania
1 pokojowe
20%
mieszkania
2 pokojowe
64%
mieszkania
4 pokojowe
mieszkania 2%
3 pokojowe
15%
Rok 2009
mieszkania
1 pokojowe
16%
mieszkania
2 pokojowe
67%
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240
10
mieszkania
3 pokojowe
14%
Rok 2010
mieszkania
4 pokojowe
4% mieszkania
1 pokojowe
26%
mieszkania
2 pokojowe
56%
Analizując powyŜsze, moŜna stwierdzić, Ŝe w roku 2006 roku, kiedy oddawano
do uŜytkowania pierwsze inwestycje mieszkaniowe, deweloperzy ze względu na brak
znajomości preferencji rynkowych nabywców, przygotowali podobną ofertę ilościową
mieszkań jedno, dwu i trzypokojowych. W latach następnych, kiedy ujawniono
zapotrzebowanie rynku oferta stała się bardziej zróŜnicowana. W 2007 roku
największe zapotrzebowanie było na mieszkania jednopokojowe, zaś w latach
następnych stale wzrastało zapotrzebowanie na mieszkania dwupokojowe kosztem
jednopokojowych. Zapotrzebowanie na mieszkania trzypokojowe i czteropokojowe
utrzymuje się od trzech lat na stałym poziomie.
Tadeusz Dębski
RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY
POŚREDNIK W OBROCIE NIEUCHOMOŚCI
Biuro Projektów i Wycen Nieruchomości „Delta”
ul. Wschodnia 17
09-300 śuromin
tel. 23 65 73 273
fax. 23 65 73 300
mobile + 48 604 550 240
e-mail: [email protected]
http://debscy.cad.pl
Autor jest członkiem:
Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych www.ptrm.pl
-
-
Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego www.pirm.pl (jako prowadzący
działalność gospodarczą).
BIURO PROJEKTÓW I WYCEN NIERUCHOMOŚCI „DELTA”
09-300 śuromin ul. Wschodnia 17 • www.debscy.cad.pl • e-mail: [email protected] • tel. 23 65 73 273 • mobile +48 604 550 240