Pobierz i przeczytaj opinię prawną

Warszawa, dnia 5 lipca 2016 r.
CEE Attorneys Szmigiel, Papros & Gregorczyk Spółka Jawna
ul. Wiśniowa 40B lok. 13
02-520 Warszawa
Integrum Management Sp. z o.o.
ul. Dywizjonu 303 nr 129B
01-470 Warszawa
MEMORANDUM
Niniejsze opracowanie zostało przygotowane na zlecenie udzielone przez Panią Joannę Jankowską z Integrum
Management Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie.
I.
Przedmiot badania
Przedmiotem opracowania jest udzielenie odpowiedzi na pytania:
a) Czy wspólnota mieszkaniowa może w drodze uchwały przyjętej większością głosów zdecydować o podziale
wspólnoty na trzy mniejsze?
b) Jaka jest procedura podziału wspólnoty mieszkaniowej na mniejsze?
II.
Ocena prawna analizowanego zagadnienia
1. Przepisy, które dotyczą analizowanego zagadnienia
Podział wspólnoty mieszkaniowej, czyli w istocie podział nieruchomości wspólnej regulują trzy akty prawne:
a) ustawa z dnia 25 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej jako „UWL”) w art. 5;
b) ustawa z dnia
”UGN”) w art. 92-100;
21
sierpnia
1997
roku
o
gospodarce
nieruchomościami
(dalej
jako
c) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów
nieruchomości (dalej jako „Rozporządzenie”);
2. Analiza prawna
Warsaw | Poland
CEE ATTORNEYS SZMIGIEL & PAPROS spółka jawna
ul. Wiśniowa 40B lok. 13, 02-520 Warszawa, Polska
[email protected]
+48 22 628 64 13
Spółka zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym prowadzonym
przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
nr KRS 0000556034, nr REGON: 141570521, nr NIP: 7010146022
CEE Attorneys
Bratislava (Slovakia)
Prague (Czech Republic)
Warsaw (Poland)
Vilnius (Lithuania)
Ad. a)
W pierwszej kolejności należy udzielić odpowiedzi na pytanie jaki tryb jest wymagany dla podjęcia decyzji o
podziale wspólnoty mieszkaniowej.
Podział wspólnoty mieszkaniowej obejmuje podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym
budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości
udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych.
Na marginesie należy wskazać, że oprócz zgody na podział konieczne jest właśnie aby w uchwale właściciele
lokali ustalili jednocześnie wysokość udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej w
„starej” i nowopowstałej wspólnocie.
Podział nieruchomości oraz podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem
mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w
nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych są, na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6 i 9 UWL
czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody właścicieli lokali wyrażonej w drodze
uchwały. Uchwały mieszkańców wspólnoty podejmowane są, zgodnie z art. 23 ust. 2 UWL większością głosów:
„Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie
lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden
głos.”
Z powyższej analizy wynika, że dla podjęcia decyzji o podziale wspólnoty wystarczająca jest zgoda większości
mieszkańców (liczonych według wielkości udziałów) wyrażona w drodze uchwały. Jednakże art. 5 ust. 3 UWL
odsyła do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami:
„art. 5 ust. 3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce
nieruchomościami.”
Z przepisów UGN (art. 97 ust. 2) wynika natomiast, że podziału nieruchomości będącej współwłasnością można
dokonać jedynie na wniosek wszystkich współwłaścicieli:
„Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można
dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu
cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd.”
Praktyka sądów i urzędów nie jest w tej kwestii jednolita.
W związku z tym odpowiedź na pytanie czy dla podjęcia decyzji o podziale nieruchomości wystarczy zgoda
większości współwłaścicieli (liczonych według udziału w nieruchomości wspólnej) nie jest jednoznaczna.
Warsaw | Poland
CEE ATTORNEYS SZMIGIEL & PAPROS spółka jawna
ul. Wiśniowa 40B lok. 13, 02-520 Warszawa, Polska
[email protected]
+48 22 628 64 13
Spółka zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym prowadzonym
przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
nr KRS 0000556034, nr REGON: 141570521, nr NIP: 7010146022
CEE Attorneys
Bratislava (Slovakia)
Prague (Czech Republic)
Warsaw (Poland)
Vilnius (Lithuania)
Przyjąć można wykładnię, do której przychylają się często również organy administracji przyjmując takie wnioski i
dokonując na ich podstawie podziału, że skoro w podział nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres
zwykłego zarządu, co wynika wprost z przepisów UWL (art. 22 ust. 3 i 9 UWL), i ustawa przewiduje dla takich
czynności konieczność wyrażenia zgody przez mieszkańców w formie uchwały, przy czym dla wyrażenia zgody
wystarczy aprobata większości właścicieli liczonych według udziału w części wspólnej, to nie ma racjonalnego
uzasadnienia dla stawiania dla tych czynności dodatkowych wymogów, nieprzewidzianych w równie doniosłych
dla wspólnoty sytuacjach, takich jak nabycie czy rozbudowa nieruchomości.
Podsumowując, praktyka organów wskazuje, że dla podziału wspólnoty, tj. podziału nieruchomości
gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związanej z tym zmiany udziałów w
nieruchomości wspólnej oraz ustalenia wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych
nieruchomościach wspólnych, wystarczająca jest zgoda większości właścicieli lokali (liczonych według
udziału w nieruchomości wspólnej) wyrażona w formie uchwały. Z uwagi jednak na odesłanie z art. 5 ust. 3
UWL do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje ryzyko, że organ wydający zgodę w
formie decyzji administracyjnej oraz sąd wieczytsoksięgowy dokonujący zmian w księdze wieczystej
przyjmą odmienną interpretację i nie przychylą się do wniosku wspólnoty w sytuacji braku zgody
wszystkich mieszkańców.
W związku z tym z ostrożności byłoby właściwe uzyskanie zgody wszystkich mieszkańców, jedynie wobec
jej braku zaryzykować można przedłożenie wniosku popartego uchwałą większościową, mając jednak
świadomość możliwości niewydania przez organ decyzji o podziale lub odmowy wpisu zmian do ksiąg
wieczystych.
Ad. b)
Procedura dokonywania podziału wspólnoty (podziału nieruchomości)wynika z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie
sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Podziału można dokonać jeżeli jest to zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (o ile
takowy jest, w zakresie przeznaczenia nowopowstałych działek) oraz w sytuacji kiedy projektowane nowe działki
będą miały właściwy dostęp do drogi publicznej (niekoniecznie bezpośredni, wystarczy dostęp poprzez drogę
wewnętrzną, z ustanowionymi służebnościami przejazdu i przechodu jeśli to konieczne).
Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek, w drodze decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub
prezydenta miasta.
Procedura jest następująca:
I. Pobranie z urzędu gminy (miasta/dzielnicy) wypisu z miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dla działki, która ma zostać podzielona i sprawdzenie czy działki, które maja powstać
przewidziane są dla budownictwa mieszkaniowego
Warsaw | Poland
CEE ATTORNEYS SZMIGIEL & PAPROS spółka jawna
ul. Wiśniowa 40B lok. 13, 02-520 Warszawa, Polska
[email protected]
+48 22 628 64 13
Spółka zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym prowadzonym
przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
nr KRS 0000556034, nr REGON: 141570521, nr NIP: 7010146022
CEE Attorneys
Bratislava (Slovakia)
Prague (Czech Republic)
Warsaw (Poland)
Vilnius (Lithuania)
II. Sporządzenie przez geodetę wstępnego projektu podziału działki, który jako część wniosku o dokonanie
podziału działki należy złożyć w urzędzie gminy lub miasta. Wstępny projekt powinien zostać zaopiniowany przez
wójta (prezydenta/ burmistrza).Wstępny projekt podziału działki sporządza uprawniony geodeta na kopii mapy
zasadniczej, którą można nabyć w starostwie powiatowym (w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i
kartograficznej). Na kopii trzeba wyznaczyć kolorem czerwonym planowany przebieg nowych granic przy
uwzględnieniu wszystkich obwarowań wskazanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz z
uwzględnieniem konieczności doprowadzenia do nowopowstałych działek dróg dojazdowych do drogi publicznej
(mogą być to dojazdy do drogi publicznej poprzez drogi wewnętrzne). Wniosek wraz z kompletem dokumentów
należy przedłożyć w odpowiednim urzędzie (urząd gminy, miasta). Dokumenty, o których mowa w zdaniu
poprzednim to (zgodnie z art. 97 UGN):
- dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. akty notarialne)
- wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, jeżeli dla nieruchomości nie ma
uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- wstępny projekt podziału;
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości (ten dokument składa się już po pozytywnym zaopiniowaniu
wstępnego projektu podziału)
- wykaz zmian gruntowych )ten dokument składa się już po pozytywnym zaopiniowaniu wstępnego projektu
podziału)
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze
wieczystej;
- mapa z projektem podziału.
Wstępny projekt podziału działki musi zostać zaopiniowany przez właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent),
który sprawdza zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
III. Sporządzenie przez geodetę docelowego projektu podziału działki. W ramach tego punktu geodeta:
•
•
•
•
zlokalizuje w terenie punkty graniczne i granice dzielonej działki i spisze protokół z przyjęcia grani
nieruchomości;
sporządzi docelowy projekt podziału działki, dokumentację podziału działki, który zostanie zatwierdzony
przez wójta/burmistrza/prezydenta
wyznaczy w terenie nowe punkty graniczne i granice nowych działek, zgodnie z zatwierdzonym projektem
podziału
przekaże wspólnocie dokumentację, na podstawie której do księgi wieczystej wprowadzone zostaną
zmiany.
Projekt musi zawierać następujące dane: nowe, projektowane granice działek przedstawione kolorem czerwonym,
nowe numery działek, powierzchnie działek przed i po podziale, wyraźnie zaznaczone drogi dojazdowe do nowych
działek.
Projekt zostaje przyjęty przez organ w formie decyzji administracyjnej
Po uzyskaniu decyzji uprawomocniającej projekt, geodeta sporządza dokumentację z podziału, którą przekazuje do
ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej znajdującej się we właściwym starostwie powiatowym.
Prawomocna decyzja właściwego organu wraz z mapą z projektem podziału oraz przekazany przez geodetę wykaz
Warsaw | Poland
CEE ATTORNEYS SZMIGIEL & PAPROS spółka jawna
ul. Wiśniowa 40B lok. 13, 02-520 Warszawa, Polska
[email protected]
+48 22 628 64 13
Spółka zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym prowadzonym
przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
nr KRS 0000556034, nr REGON: 141570521, nr NIP: 7010146022
CEE Attorneys
Bratislava (Slovakia)
Prague (Czech Republic)
Warsaw (Poland)
Vilnius (Lithuania)
zmian gruntowych (dokument zawierający informacje o numerach i powierzchniach działki dzielonej i nowych
działek) stanowią podstawę do wprowadzenia zmian w księdze wieczystej.
IV. Dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości , założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej
działki, zmiany ułamka stanowiącego udział w nieruchomości wspólnej we wszystkich księgach wieczystych
lokalowych.
Należy wskazać, że w sytuacji kiedy po podziale wspólnoty, nowe działki będą miały wartość zdecydowanie
wyższą od wartości nieruchomości podzielonej, wójt/burmistrz/ prezydent może ustalić w drodze decyzji tzw.
opłatę adiacencką:
„Art. 98 UGN Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika
wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt,
burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki
procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy
wartości nieruchomości.”
Ponadto trzeba podkreślić, że wszelkie koszty związane z podziałem (koszt geodety, wypisów, map, postępowania
wieczystoksięgowego) ponosi wspólnota.
***
W przypadku wszelkich pytań dotyczących powyższych zagadnień pozostajemy do Państwa dyspozycji.
Warsaw | Poland
CEE ATTORNEYS SZMIGIEL & PAPROS spółka jawna
ul. Wiśniowa 40B lok. 13, 02-520 Warszawa, Polska
[email protected]
+48 22 628 64 13
Spółka zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym prowadzonym
przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
nr KRS 0000556034, nr REGON: 141570521, nr NIP: 7010146022
CEE Attorneys
Bratislava (Slovakia)
Prague (Czech Republic)
Warsaw (Poland)
Vilnius (Lithuania)