Wycena metodą porównawczą

Wycena metodą
porównawczą
Patrycja Bracisiewicz
Na początek trochę teorii…..
Wycena metodą porównawczą jak sama nazwa wskazuje polega na porównaniu
odpowiednich wskaźników rynku kapitałowego wybranej przez nas spółki, którą chcemy
wycenid z porównywalnymi spółkami danej branży. Jest to najprostsza z metod wyceny,
może byd stosowana do określania wartości praktycznie każdej spółki. Celem jest ustalenie
czy akcje danej spółki notowane są z dyskontem czy z premią, która oznacza że akcje są
relatywnie drogie.
Porządek czynności przy wycenie metodą porównao:
-wyselekcjonowanie spółek,
-wybór wskaźników oraz okresów z których pochodzą dane finansowe,
-ustalenie wag dla poszczególnych wskaźników,
-określenie premii lub dyskonta wybranej spółki względem wybranej grupy spółek,
-wycena akcji.
Aby odpowiednio wybrad spółki do grupy porównawczej należy zwrócid uwagę, aby
reprezentowały one jednakową branżę oraz charakteryzowały się podobną skalą
działalności(tj. podobny poziom przychodów, kosztów , aktywów).Wartości poszczególnych
wskaźników nie mogą mied wartości ujemnych. Liczba spółek do porównania powinna
wynosid co najmniej 3, lecz im większa grupa tym spółki są mniej podobne do wycenianej.
Wskaźniki używane przy wycenie metodą porównawczą:
P/E- cena akcji/zysk netto przypadający na jedną akcję;
EV/EBITDA- EV- wartośd przedsiębiorstwa= kapitalizacja rynkowa +dług odsetkowy –
gotówka; EBITDA- zysk przed odliczeniem odsetek od podatku, zaciągniętych kredytów i
amortyzacji = zysk operacyjny +amortyzacja;
P/BV – wartośd kapitału własnego przypadająca na jedną akcje;
EV/sales – wartośd przedsiębiorstwa/ przychody ze sprzedaży;
EV/EBIT – wartośd przedsiębiorstwa/ zysk operacyjny;
P/CF – cena akcji/ przepływ pieniężny przypadający na jedną akcję.
*Należy pamiętad aby licznik zawierał dane na moment bieżący.
Liczba wskaźników wykorzystywanych w tej metodzie to minimum 2.Na rynku nie ma
wzorcowego modelu wskaźników branych pod uwagę. Najczęściej stosowane to P/E oraz
EV/EBITDA.
Największą zaletą wyceny metodą porównawczą jest jej prostota oraz uniwersalnośd. Nie
wymaga skomplikowanych obliczeo i skomplikowanych prognoz danych finansowych.
Wadą jest możliwośd dokonania znacznych niedoszacowao lub przeszacowao wynikających z
oparcia wyceny na wskaźnikach spółek notowanych na rynku publicznym. Taka sytuacja
może wynikad z wahao przypadkowych tych wskaźników nierzadko nie mającą nic wspólnego
z sytuacją ekonomiczną notowanych przedsiębiorstw, ale na przykład z koniunkturą giełdową
lub też okresową "modą" na niektóre branże. Trudnośd nierzadko sprawia dobór
odpowiednich spółek do porównania.
Czas na praktyczne zastosowanie wyceny porównawczej….
Spółka, która została wybrana do wyceny to DomDevelopment SA.
DomDevelopment S.A- od 1996 roku funkcjonuje na rynku deweloperskim. Od października
2006 roku akcje Dom Development S.A. są notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów
Wartościowych. Głównym obszarem inwestycji spółki jest stołeczny rynek nieruchomości
praktycznie we wszystkich jego segmentach. Oferta spółki zawiera propozycje dla klientów
poszukujących mieszkao o najwyższym standardzie i atrakcyjnej lokalizacji oraz dl a klientów
pragnących nabyd mieszkanie wysokiej klasy za rozsądną cenę. Ważną częśd oferty stanowią
osiedla mieszkaniowe łączące wysoką jakośd, atrakcyjnośd lokalizacji oraz niską cenę. Liczba
akcji wynosi 22 560 222, kurs =33,5.
'000PLN Przychód EBIT
Zysk netto Amortyzacja Kapitał własny Dług
Gotówka
2005
537200
71500
52200
1625
133400 163100
31491
2006
729800 165000
135200
1508
491900
0
177035
2007
878800 241000
200600
2146
696100
3300
262166
2008
698200 165700
136900
2386
789800 272100
213168
Charakterystyka spółek wybranych do porównania:
Echo Investment S.A. powstała w 1992 roku. Dwa lata później przekształciła się w spółkę o
charakterze publicznym. Obecnie jest jedną z największych polskich firm deweloperskich. Na
GPW spółka zadebiutowała w roku 1996. Działalnośd deweloperską rozpoczęła od inwestycji
mieszkaniowych poszerzając ją w następnych latach o kolejne segmenty rynku (hotele,
biurowce, centra handlowo-rozrywkowe).Swoje inwestycje realizuje w największych
miastach Polski: Krakowie , Kielcach, Poznaniu oraz Warszawie. Echo Investment zamierza
realizowad inwestycje pozwalające systematycznie rozwijad działalnośd spółki oraz
umacniad swoją pozycję w branży. Kurs akcji na zamknięcie 8.05.2009 wyniósł 3,01 zł, liczba
wyemitowanych akcji równa się 420 mln.
Polnord S.A Firma rozpoczęła działalnośd w roku 1977 i jest jedną z najstarszych działających
w branży deweloperskiej. Spółka zajmuje się także sprzedażą gruntów oraz budownictwem
przemysłowym. Na GPW notowana jest od 1999 roku i należy do mWIG40. Polnord posiada
największy wśród deweloperów bank gruntów pozwalający obecnie zrealizowad ok. 1.0 mln
m2 powierzchni mieszkalnej i użytkowej. Głównym obszarem działalnośd jest i będzie
terytorium kraju , jednak spółka nawiązuje współprace z inwestorami zagranicznymi. Misją
spółki jest budowa firmy o silnych podstawach i międzynarodowym zasięgu i odpornej na
wahania koniunktury. Liczba akcji wynosi 18 115 tys., cena 30,00 zł.
J.W.Construction S.A. Spółka jest liderem na warszawskim rynku mieszkaniowym, gdzie
prowadzi działalnośd deweloperską od 1994 roku , lecz zasięg działalności obejmuje główne
miasta w kraju ( Łódź, Gdynia, Katowice, itp.).Zajmuje się także działalnością budowlaną jako
generalny wykonawca większości inwestycji. J.W. Construction jest właścicielem i
operatorem sieci Hoteli 500, na którą składa się 5 hoteli: w Zegrzu, Strykowie, Tarnowie
Podgórnym, Cieszynie oraz Św. Lipce.
4 czerwca 2007r. firma zadebiutowała na Giełdzie
Papierów Wartościowych w Warszawie. Oferta spółki obejmuje mieszkania popularne oraz
mieszkania o podwyższonym standardzie, a także apartamenty. 4 czerwca 2007r. firma
zadebiutowała na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Aktualna cena akcji JWC
wynosi 11,51 , ilośd akcji to 54,7 mln.
GANT Development S.A. Holding spółek prowadzących działalnośd deweloperska od 1998
oraz finansowa (wymiana i skup walut)od roku 1991. Aktywnośd deweloperska koncentruje
się wyłącznie na budowie lokali mieszkalnych i usługowych , a także sprzedaży i zarządzaniu
wybudowanymi nieruchomościami. Celem jest zostad liderem na wrocławskim rynku
deweloperskim i pomnażad zyski inwestorów giełdowych. Liczba akcji w obrocie to 15,329
tys., kurs akcji 24,20 zł.
Wskaźniki wybrane do wyceny metodą porównawczą:
P/EPS oraz EV/EBITDA.
P/EPS
2008 Cena Akcji
Zysk Na Akcje
Echo Investment
3,01
0,1
30,1
30
2,17
13,81
11,51
1,87
6,16
24,2
6,13
3,95
Polnord SA
JWConstruction
P/EPS
GantDevelopment
Średnia
2009(prognoza)
Cena Akcji
Echo Investment
GantDevelopment
Zysk Na Akcje P/Eps
3,01
0,42
7,17
30
4,23
7,09
11,51
2,7
4,26
24,2
8,45
2,86
Polnord SA
JWConstruction
13,50
Średnia
2010(prognoza)
Zysk Na Akcję P/EPS
Cena Akcji
Echo Investment
3,01
0,31
9,71
30
4,77
6,29
11,51
2,2
5,23
24,2
10,13
2,39
Polnord SA
JWConstruction
5,35
GantDevelopment
Średnia
5,90
DomDevelopment
Cena Akcji
Zysk Na AkcjęE
P/EPS
2008
33,5
5,79
5,79
2009E
33,5
3,6
9,31
2010E
33,5
3,6
9,31
Teraz należy porównad średnie wskaźników z poszczególnych lat z wskaźnikami wybranej
spółki.
Spółki
DomDevelopment
P/EPS(średnia)
2008 2009E
2010E
13,50
5,35
5,9
5,79
9,31
9,31
Dyskonto/Premia
-0,57
0,74
0,58
EV/EBITDA
2008 EV
Echo Investment
EBITDA
EV/EBITDA
1901979000
95246000
19,97
Polnord SA
925015000
40113000,00
23,06
JWConstruction
221484476
146489387
1,51
GantDevelopment
859203800
101957000
8,43
13,24
Średnia
2009E
EV
Echo Investment
EBITDA
EV/EBITDA
1901979000
122216500
15,56
Polnord SA
925015000
33248800
27,82
JWConstruction
221484476
161605500
1,37
GantDevelopment
859203800
147446000
5,83
Średnia
2010E
Echo Investment
EV
EBITDA
12,65
EV/EBITDA
1901979000
138415500
13,74
Polnord SA
925015000
34618600
26,72
JWConstruction
221484476
169207000
1,31
GantDevelopment
859203800
175771500
4,89
Średnia
11,66
DomDevelopment
EV
EBITDA
EV/EBITDA
2008
755826369
168086000
4,50
2009E
755826369
194158000
3,89
2010E
755826369
194947000
3,88
Porównanie wskaźnika EV/EBITDA poszczególnych spółek z wskaźnikami DomDevelopment
Spółki
DomDev
Premia/Dyskonto
2008 2009E
2010E
13,24
12,65
11,66
4,5
3,89
3,88
-0,66
-0,69
-0,67
Dane na podstawie prognoz wykonanych przez instytucje: IDM SA, DM BGŻ, KBC Securities.
Wycena cząstkowa akcji DomDevelopment
P/E
EV/EBITDA
Premia/Dyskonto
2008
-0,57
-0,66
2009E
0,74
-0,69
2010E
0,58
-0,67
Cena akcji
33,5
Wycena cząstkowa
78,1
19,25
21,22
98,56
108,9
100,67
Wycena
2008(waga20%)
2009(waga50%)
2010(waga30%)
88,33
64,08
60,95
Wycena Końcowa
67,99
Ideą metody porównawczej jest założenie, iż aktywa podobnych spółek mają podobną
wartośd. Wycena poprzez porównywalnośd, co w przypadku większości rynków dobrze
spełnia swoją rolę, lecz od każdej reguły są odstępstwa. Dlatego też wycena metodą
porównawczą powinna spełniad rolę uzupełniającą w stosunku do metody DCF(dochodowej)
– może też spełniad funkcję informacyjną oraz argumentacyjną w trakcie negocjacji.