operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

II Km 243/12
OPERAT SZACUNKOWY
nieruchomości lokalowej
położonej w Ozimku przy ul. Mickiewicza 8
obejmującej lokal mieszkalny nr 8
oraz udział w nieruchomości wspólnej
Autor operatu:
Edyta Włodarczyk-Laskowska
Biegły sądowy
w zakresie szacowania nieruchomości
przy Sądzie Okręgowym w Opolu
Opole, dnia 12 czerwca 2015 r.
Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej – ul. Mickiewicza 8/8 – Ozimek
Wyciąg z operatu szacunkowego
(zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Dz. U. z 2014, poz. 518 z późniejszymi zmianami).
1. Położenie nieruchomości, adres:
2. Oznaczenie wg ewidencji gruntów,
budynków i lokali:
3. Numer księgi wieczystej:
Ozimek, ul. Mickiewicza 8/8
Nieruchomość lokalowa - Ozimek, ul. Mickiewicza 8, lokal
2
mieszkalny nr 8, powierzchnia użytkowa lokalu – 48,40 m
Nieruchomość gruntowa - nr 77/17, arkusz mapy 1, obręb 0091 –
Ozimek, o powierzchni 0,1448 ha.
KW lokalu: OP1O/00085751/3,
KW gruntu: OP1O/00083434/1
4. Określenie osób, którym przysługują
prawa do nieruchomości, rodzaj
praw:
Współwłaściciele gruntu i lokalu: Mirosław Kamiński i Zofia
Kamińska
5. Opis nieruchomości:
Lokal mieszkalny nr 8 o powierzchni użytkowej 48,40 m
zlokalizowany na I piętrze w budynku mieszkalnym
wielorodzinnym, położonym przy ul. Mickiewicza 8. Do lokalu
2
przynależy piwnica o powierzchni 8,90 m oraz udział w
wysokości 753/10000 w nieruchomości wspólnej tj. w części
budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku
właściciela lokalu, a także udział w gruncie, jako przedmiocie
prawa użytkowania wieczystego.
6. Cel wyceny:
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości
jako podstawy dla sporządzenia opisu i oszacowania
nieruchomości przez Komornika Sądowego.
2
7. Wartość nieruchomości:
94 500 zł
Wartość rynkowa.
Określenie wartości:
podejście porównawcze,
metoda porównywania parami.
słownie: dziewięćdziesiąt cztery tysiące pięćset złotych
Data sporządzenia operatu szacunkowego
12 czerwca 2015 r.
8. Daty istotne dla sporządzenia
operatu:
Data określenia wartości przedmiotu wyceny
9 czerwca 2015 r.
Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan
przedmiotu wyceny
9 czerwca 2015 r.
Edyta Włodarczyk-Laskowska
9. Imię i nazwisko rzeczoznawcy
majątkowego, pieczęć i podpis
–2–
Biegły sądowy w zakresie szacowania nieruchomości – Edyta Włodarczyk-Laskowska
Operat szacunkowy nieruchomości
1. Określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny
1.1.
Przedmiot wyceny
Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny nr 8 o powierzchni
użytkowej 48,40 m2 zlokalizowany na I piętrze w budynku mieszkalnym
wielorodzinnym, położonym przy ul. Mickiewicza 8. Do lokalu przynależy
piwnica o powierzchni 8,90 m2 oraz udział w wysokości 753/10000 w
nieruchomości wspólnej tj. w części budynku i urządzeniach, które nie służą
wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a także udział w gruncie, jako
przedmiocie prawa użytkowania wieczystego.
Przedmiotowy grunt oznaczony jest w ewidencji gruntów i budynków (kataster
nieruchomości) jako działka ewidencyjna nr 77/17, arkusz mapy 1, obręb 0091
– Ozimek, o powierzchni 0,1448 ha.
Przedmiotowa nieruchomość lokalowa ma założoną księgę wieczystą KW Nr
OP1O/00085751/3, a przedmiotowa nieruchomość gruntowa ma założoną
księgę wieczystą KW Nr OP1O/00083434/1. Obie księgi wieczyste prowadzone
są przez Sąd Rejonowy w Opolu – VI Wydział Ksiąg Wieczystych.
1.2.
Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości
lokalowej, na którą składa się prawo własności lokalu mieszkalnego i piwnicy
wraz z przynależnym udziałem w wysokości 753/10000 w części nieruchomości
wspólnej, którą stanowi prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz
części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela
lokalu.
Z wartości wycenianej nieruchomości lokalowej nie wyodrębniano wartości
udziału w prawie współużytkowania wieczystego gruntu, gdyż nie wymaga
tego cel wyceny.
1.3.
Uwarunkowania wyceny
Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami - jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości,
wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zgodnie z art. 152 ustawy sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich
wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na
wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy
zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo
–3–
mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu
podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową
nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie
podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości
określa się w podejściu mieszanym.
Według art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki
szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając
w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w
planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury
technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach,
dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zgodnie z celem wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości.
Według art. 151 ust. 1. ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi
najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona
z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji
przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić
sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania
nieruchomości, uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie
nieruchomości oraz stan rynku. Taki sposób oznacza najbardziej
prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe,
odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i
zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Użytkowanie to
może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać
na innym sposobie jej użytkowania. W przypadku przedmiotowej
nieruchomości jest to aktualny sposób użytkowania.
Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ceny transakcyjne
sprzedaży nieruchomości lokalowych obejmują - lokal wraz z pomieszczeniami
przynależnymi oraz udział w nieruchomości wspólnej. Zatem określona wartość
powinna obejmować przedmiotowy lokal wraz z pomieszczeniami
przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej. Dlatego też biorąc
pod uwagę cel i zakres opracowania oraz rodzaj przedmiotowej nieruchomości
wyceny dokonano przy uwzględnieniu przepisu §32 rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym - określona wartość
–4–
przedmiotowej nieruchomości lokalowej obejmuje
mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
wartość
lokalu
Ponieważ wyceniana nieruchomość lokalowa obejmuje udział w nieruchomości
wspólnej, w tym w gruncie jako przedmiocie prawa użytkowania wieczystego
należy zastosować § 29 rozporządzenia, który mówi, że przy określaniu wartości
rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne
uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako
przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości
stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania
prawa użytkowania wieczystego.
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej
nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży
nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej
nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na
podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako
przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako
przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych
na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
2. Określenie celu wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości przedstawionej
w punkcie 1.1 jako podstawy dla sporządzenia opisu i oszacowania
nieruchomości przez Komornika Sądowego.
3. Określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych oraz
źródeł danych o nieruchomości
3.1.
Podstawy formalne
Operat szacunkowy został wykonany na podstawie zlecenia Komornika
Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Opolu Bolesława Nowaka z dnia
28 maja 2012 r.
3.2.
Podstawy prawne i merytoryczne
1.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z
2014 r. poz. 518 z późniejszymi zmianami),
2.
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903 z późniejszymi zmianami),
–5–
3.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, (Dz. U. z 1964 r. Nr 16
poz. 93 z późniejszymi zmianami),
4.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z
2004 r. Nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
3.3.
Podstawy metodologiczne
1.
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.
2.
Jerzy Dydenko (red.), Szacowanie nieruchomości. Dom Wydawniczy ABC
Wolters Kluwer Polska, 2006 r.
3.
Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, Wycena nieruchomości. Zasady
i procedury. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych,
Warszawa, 2006 r. wydanie III.
3.4.
Źródła danych o nieruchomości
1.
Oględziny przeprowadzone w dniu 9 czerwca 2015 r.
2.
Wypis z rejestru lokali Starostwa Powiatowego w Opolu.
3.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Ozimek
przyjęty uchwałą Nr XXXVIII/245/01 Rady Miasta i Gminy Ozimek z dnia 28
listopada 2001 r.
4.
Księga wieczysta KW Nr OP1O/00085751/3 – nieruchomość lokalowa.
5.
Księga wieczysta KW Nr OP1O/00083434/1– nieruchomość gruntowa.
6.
Dokumentacja znajdująca się w aktach księgi wieczystej.
7.
Dokumentacja uzyskana od zarządcy nieruchomości.
8.
Dane z aktów notarialnych uzyskane z ewidencji gruntów i budynków w
Wydziale Geodezji i Kartografii Starostwa Powiatowego w Opolu.
9.
System Informacji Przestrzennej GEOPORTAL.
10. Informacje ze strony www.ozimek.pl
11. Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania
rynku.
4. Określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości
Data sporządzenia operatu szacunkowego
12 czerwca 2015 r.
–6–
Data określenia wartości przedmiotu wyceny
9 czerwca 2015 r.
Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny
9 czerwca 2015 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości
9 czerwca 2015 r.
5. Opis stanu przedmiotu wyceny
5.1.
Stan prawny
5.1.1. Nieruchomość lokalowa
Stan prawny nieruchomości jest uregulowany. Nieruchomość posiada
urządzoną księgę wieczystą KW Nr OP1O/00085751/3, założoną w dniu 6 maja
2006 r., prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych przy Sądzie
Rejonowym w Opolu. Zapisy przedmiotowej księgi wieczystej są następujące:
Dział I-O („oznaczenie nieruchomości”) - zgodnie z zapisami w tym dziale lokal
mieszkalny nr 8 składa się z 2 pokoi, kuchni, przynależności i piwnicy, lokal jest
zlokalizowany na 2 kondygnacji w budynku nr 8 przy ulicy Mickiewicza w
Ozimku, a łączna powierzchnia pomieszczeń wynosi 57,30 m2.
Dział I-SP („spis praw związanych z nieruchomością”) - zgodnie z zapisami w
tym dziale właściciel lokalu ma udział we współużytkowaniu wieczystym działki
do dnia 5 grudnia 2089 r., a wielkość udziału w nieruchomości wspólnej wynosi
753/10000 i dotyczy udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu oraz
wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali.
Zgodnie z Działem II („własność”) księgi wieczystej właścicielem nieruchomości
lokalowej są Mirosław i Zofia Kamińscy na zasadach wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej.
Dział III: („prawa, roszczenia i ograniczenia”) zawiera następujące wzmianki:
-
do niniejszej nieruchomości wszczęto egzekucję w sprawie II KM 1383/07,
GE MONEY BANK SPÓŁKA AKCYJNA, GDAŃSK,
-
ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela do egzekucji z
nieruchomości w sprawie KM 223/08, Sygma Banque Societe Anonyme
Spółka Akcyjna z Siedzibą w Paryżu, Warszawa
–7–
-
ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela do egzekucji z
nieruchomości w sprawie II KM 1281/08, Mikołowski Bank Spółdzielczy,
Mikołów,
-
przyłączenie do egzekucji z nieruchomości w sprawie II KM 1281/08,
Mikołowski Bank Spółdzielczy, Mikołów,
-
przyłączenie do egzekucji z nieruchomości w sprawie II KM 243/12, Fast
Finance Spółka Akcyjna, Wrocław
We wnioskach i podstawach wpisów w KW znajdują się wpisy:
-
wezwanie do zapłaty należności - Sygnatura II KM 1383/07, data wydania
2007-10-12, Wystawca Komornik Sądowy Rewiru II przy Sądzie
Rejonowym w Opolu,
-
wezwanie do zapłaty należności - Sygnatura KM 223/08, data wydania
Rejonowym w Opolu,
-
postanowienie Komornika - Sygnatura II KM 1281/08, data wydania 200809-03, Wystawca Komornik Sądowy Rewiru II przy Sądzie Rejonowym w
Opolu,
-
Rejonowym w Opolu,
-
Rejonowym w Opolu,
Dział IV: („hipoteki”) zawiera następujące wpisy:
-
hipoteka przymusowa na kwotę 2 212,26 zł dwa tysiące dwieście
dwanaście 26/100 zł, należność opisana w tytule wykonawczym
stanowiącym podstawę tego wpisu, Wierzyciel hipoteczny Fast Finance
Spółka Akcyjna Wrocław
-
nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sygnatura VI NC-E
303954/113. Data wydania 2011-05-254. Wystawca Sąd Rejonowy
Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny,
-
postanowienie w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności, Sygnatura
VI NC-E 303954/113, Data wydania 2011-09-064. Wystawca Sąd
Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny.
–8–
Zapisy dotyczące własności przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze
ewidencji gruntów i budynków są zgodne z informacjami podanymi w księdze
wieczystej w dziale II.
Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I jest zgodne ze
stanem w rejestrze ewidencji gruntów i budynków. Zapisy dotyczące własności
przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze ewidencji gruntów i
budynków są zgodne z informacjami podanymi w księdze wieczystej w dziale II.
5.1.2. Nieruchomość gruntowa
Stan prawny nieruchomości gruntowej jest uregulowany. Nieruchomość
posiada urządzoną księgę wieczystą KW Nr OP1O/00083434/1 prowadzoną
przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Opolu.
Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący
odrębną nieruchomość.
Zgodnie z zapisami w Dziale I-O („oznaczenie nieruchomości”) – działka
ewidencyjna nr 77/17, arkusz mapy 1, obręb 0091 – Ozimek, o powierzchni
0,1448 ha, położona przy ulicy Mickiewicza nr 8, teren działki jest zabudowany,
budynek mieszkalny o pow. użytkowej 11 700,0000 m2
Dział I-SP („spis praw”) zawiera wpis - działka gruntu w użytkowaniu
wieczystym zabudowana budynkiem mieszkalnym, okres użytkowania do 208912-05.
Zgodnie z Działem II („własność”) księgi wieczystej właścicielem działki gruntu
jest Skarb Państwa, współużytkownikami wieczystymi gruntu są właściciele
wyodrębnionych lokali mieszkalnych.
Działy: III („prawa, roszczenia i ograniczenia”) zawiera następujący wpis:
wszelkie ciężary ciążące na lokalach wydzielonych z nieruchomości ciążą na
przynależnych do nich udziałach we współwłasności.
Dział IV („hipoteka”) zawiera następujący wpis: wszelkie ciężary ciążące na
lokalach wydzielonych z nieruchomości ciążą na przynależnych do nich
udziałach we współwłasności.
Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I jest zgodne ze
stanem w rejestrze ewidencji gruntów i budynków. Zapisy dotyczące własności
przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze ewidencji gruntów i
budynków są zgodne z informacjami podanymi w księdze wieczystej w dziale II.
–9–
5.2.
Stan otoczenia
Gmina Ozimek, w której położona jest wyceniana nieruchomość, ma charakter
miejsko-wiejski – w jej skład wchodzi miasto Ozimek z 5 osiedlami oraz 12 wsi.
Gmina jest położona w powiecie opolskim (ziemskim), w środkowo-wschodniej
części województwa opolskiego, około 20 km na wschód od Opola.
Gmina zajmuje obszar 12 650 ha, co stanowi 1,3% powierzchni województwa i
7,9% powierzchni powiatu. Miasto Ozimek zajmuje powierzchnię 325 ha.
Gminę zamieszkuje około 21 500 osób, czyli 2% ludności województwa i 15,8%
ludności powiatu mieszkańców, w tym ludność miasta to około 9 700 osób.
Ozimek znajduje się blisko aglomeracji śląskiej, na szlaku ważnych dróg i trasy
komunikacji kolejowej, 30 km od autostrady A4. Miasto i wioski leżą na terenie
równinnym, otoczone lasami stanowiącymi część Borów Stobrawskich. Prawie
60% gminy stanowią lasy, co stwarza szerokie możliwości rekreacyjne, a w
połączeniu z kompleksem Jezior Turawskich doskonałe warunki rozwoju
turystyki i usług z nią związanych. Dodatkowo ewenementem na skalę
światową jest stanowisko paleontologiczne w Krasiejowie, gdzie odkryto kości
dinozaurów sprzed 225 mln lat. Teren wykopalisk został zagospodarowany i
znajduje się tam Dino Park, będący ważną atrakcją w regionie.
Ulica Mickiewicza, przy której położona jest wyceniana nieruchomość znajduje
się w północno-zachodniej części miasta. Najbliższe otoczenie stanowią grunty
zagospodarowane i zabudowane budynkami wielorodzinnymi, garażami i
budynkami użyteczności publicznej oraz tereny zielone. W bezpośrednim
sąsiedztwie znajduje się plac sportowy.
5.3.
Stan zagospodarowania
Przedmiotowa działka gruntu jest w części zabudowana budynkiem
mieszkalnym wielorodzinnym. Sąsiednie działki są zabudowane i
zagospodarowane. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się inne budynki
mieszkalne i tereny zieleni miejskiej. Ruch samochodowy jest niewielki,
ograniczony głównie do mieszkańców.
5.4.
Stan techniczno-użytkowy
5.4.1. Stan techniczno-użytkowy budynku
Budynek nr 8, w którym zlokalizowany jest wyceniany lokal mieszkalny jest
budynkiem 3-klatkowym i 3-kondygnacyjnym, posiada 1 kondygnację
podziemną przeznaczoną na piwnice i 2 kondygnacje nadziemne z lokalami
mieszkalnymi. Powierzchnia zabudowy wynosi 389 m2, w budynku znajduje się
– 10 –
12 wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Łączna powierzchnia
mieszkalnych wynosi 591 m2, a pomieszczeń przynależnych 180 m2.
lokali
Budynek, w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość lokalowa
pochodzi z 1930 r., murowany z cegły, otynkowany, po przeprowadzonej
termomodernizacji, otynkowany i pomalowany. Nowy dach, kominy i
orynnowanie. Drzwi wejściowe do klatek nowe, metalowe z domofonem.
Klatka schodowa typowa, schody o konstrukcji drewnianej, proste, barierki i
poręcze drewniane. Klatka schodowa wymagająca odświeżenia.
Podczas oględzin nie stwierdzono oznak świadczących o znacznym zużyciu
elementów budynku, np. pęknięć czy rys na murach. Biorąc pod uwagę wiek
budynku, stan techniczny elementów budynku, a także prowadzone działania
remontowe, stan techniczny budynku ocenia się jako dobry.
W budynku występują następujące instalacje:
• wodociągowa,
• kanalizacyjna,
• elektryczna,
• gazowa
• grzewcza – indywidualna
Teren wokół budynku jest zagospodarowany. Chodniki betonowe, podjazdy
utwardzone. Teren zielony przed wejściem do budynku jest wykorzystywany
jako trawniki i ogródki warzywne.
5.4.2. Stan techniczno-użytkowy lokalu
W wyniku przeprowadzonych oględzin stwierdzono, iż przedmiotowy lokal
mieszkalny znajduje się na I piętrze w środkowej klatce budynku nr 8. Jest to
lokal o dwustronnym nasłonecznieniu. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi
48,40 m2. Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 8,90 m2.
Na wyceniany lokal składają się: 2 pokoje, przestronna kuchnia, łazienka i
przedpokój. Układ funkcjonalny lokalu jest korzystny. Wszystkie pomieszczenia
mają osobne wejścia z przedpokoju, który jest dwuczęściowy. Stolarka okienna
w lokalu drewniana, szyby scalone starego typu. Na podłogach panele lub
wykładziny PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna starego typu, płytowa, pełna.
Grzejniki płytowe, ogrzewanie centralne.
Ściany w przedpokoju, pokojach i kuchni otynkowane i pomalowane. W kuchni
częściowo położone kafelki. Łazienka wyposażona w sedes, brak kabiny czy
wanny. Na podłodze lastryko, na ścianach tynki.
– 11 –
Stan lokalu jest zróżnicowany; jeden pokój jest w stanie dobrym, natomiast
pozostałe pomieszczenia wymagają remontu. Lokal jest utrzymany w stanie
dostatecznym. W trakcie oględzin stwierdzono zacieki powstałe po zalaniu
sufitu - przed remontem dachu. Ogólny stan techniczny lokalu określono jako
dostateczny.
6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości
W dniu wyceny dla obszaru, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość
obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan
został przyjęty uchwałą nr XXXVIII/245/01 Rady Miasta i Gminy Ozimek z dnia
28 listopada 2001 r. Zgodnie zapisem w obowiązującym planie przedmiotowy
teren jest oznaczony jako:
•
MW – teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.
Sposób użytkowania nieruchomości jest zgodny z ustaleniami planu
miejscowego.
7. Przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i
techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości
Biorąc pod uwagę uwarunkowania wyceny do określenia wartości rynkowej
nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania zastosowano
podejście porównawcze, które w myśl art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości
nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano
za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny
te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od
nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek
upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego §4 ust. 1-3 stanowi, że
przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na
poziom ich cen.
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami,
metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
Przedmiotową nieruchomość lokalową wyceniono metodą porównywania
parami, w której zgodnie z §4 ust. 3 rozporządzenia porównuje się
– 12 –
nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z
nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla
których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy
tych nieruchomości. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z
porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających
z odmienności cech i ich wag.
Wymaga to następującej procedury:
• określenia rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość
poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen
transakcyjnych;
• ustalenia rodzaju i liczby cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na
rynku lokalnym oraz określenie wag tych cech rynkowych;
• podania charakterystyki wycenianej nieruchomości z zaznaczeniem jej cech
rynkowych;
• wybrania do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej
podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej,
których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki;
• utworzenia par porównawczych nieruchomości, w których cechy
nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny porównuje się kolejno z
cechami każdej z wybranych nieruchomości;
• wyliczenia poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i
przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a wybranymi
nieruchomościami;
• określenia wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny
transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek;
• ostatecznego określenia wartości nieruchomości wycenianej jako średniej
arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach
lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana.
Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca majątkowy umieszcza w
operacie szacunkowym bazę danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości
porównawczych, które zostały przez niego wykorzystane w wycenie, z
uwzględnieniem zasady poufności i ochrony danych osobowych.
Przed ustaleniem wartości rynkowej nieruchomości konieczne jest
przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie
uzyskiwanych cen transakcyjnych.
– 13 –
8. Charakterystyka i analiza rynku
8.1.
Charakterystyka rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości w mieście Ozimku ma wprawdzie lokalny charakter i
niewielki zasięg, lecz charakteryzuje się znaczną ilością transakcji sprzedaży
nieruchomości – szczególnie lokalowych. W okresie ostatnich 2 lat odnotowano
kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych.
8.2.
Trend czasowy nieruchomości
W ramach analizy rynku przeprowadzono badanie trendu czasowego.
Sprawdzono jaki wpływ na cenę ma upływ czasu. Miesięczny trend zmiany ceny
obliczany jest na podstawie wzoru:
Vt =
C p − Cw
C w xt
x100%
gdzie:
Vt
Cp
Cw
t
– współczynnik zmiany ceny
– cena jednostkowa uzyskana w transakcji późniejszej
– cena jednostkowa uzyskana w transakcji wcześniejszej
– liczba miesięcy między transakcjami
Badanie trendu czasowego wykazało, iż ceny utrzymują się na poziomie
zbliżonym do średniej, co potwierdza na wykresie linia trendu. Jednostkowe
ceny transakcyjne są uzależnione od cech rynkowych nieruchomości i
indywidualnych preferencji nabywców.
8.3.
Analiza rynku nieruchomości
Na potrzeby przeprowadzanej wyceny poddano analizie rynek nieruchomości
lokalowych położonych na terenie miasta Ozimek, które były przedmiotem
obrotu. Pod uwagę brano transakcje przeprowadzone w okresie ostatnich 2 lat.
W analizie nie brano pod uwagę transakcji uznanych za nierynkowe. Nie
uwzględniono zatem transakcji sprzedaży lokali przez gminę lub spółdzielnię na
rzecz najemców lokali (transakcje z bonifikatą). Odrzucono także transakcje,
których wartość znacznie odbiegała od średnich cen uzyskiwanych przy tego
typu transakcjach – w tym przetargowe.
Poniżej, w tabeli numer 1, przedstawiono odnotowane transakcje rynkowe
dotyczące sprzedaży nieruchomości lokalowych. Transakcje zostały ułożone w
porządku chronologicznym.
– 14 –
Tabela nr 1
Data
transakcji
Adres
Wielkość
lokalu w m2
Wartość
transakcji
Cena
jednostkowa
2013-06-13
Opolska
94,70
152 260,00 zł
1 607,81 zł
2013-06-13
Plac Wolności
29,10
64 400,00 zł
2 213,06 zł
2013-06-17
1 Maja
51,80
80 000,00 zł
1 544,40 zł
2013-07-02
Dłuskiego
70,50
210 000,00 zł
2 978,72 zł
2013-07-26
Mickiewicza
53,20
130 000,00 zł
2 443,61 zł
2013-08-06
Leśna
68,60
176 000,00 zł
2 565,60 zł
2013-09-05
Sikorskiego
67,10
170 000,00 zł
2 533,53 zł
2013-09-23
Sikorskiego
35,40
78 000,00 zł
2 203,39 zł
2013-09-25
Dłuskiego
50,62
130 000,00 zł
2 568,15 zł
2013-10-17
22 Lipca
41,08
110 000,00 zł
2 677,70 zł
2013-10-20
Dłuskiego
41,30
122 000,00 zł
2 954,00 zł
2013-10-30
Sikorskiego
61,90
160 000,00 zł
2 584,81 zł
2013-11-08
Dłuskiego
46,70
80 000,00 zł
1 713,06 zł
2013-11-08
Sikorskiego
66,40
198 500,00 zł
2 989,46 zł
2013-11-14
Dworcowa
42,40
85 000,00 zł
2 004,72 zł
2013-11-21
Dłuskiego
28,10
60 000,00 zł
2 135,23 zł
2014-02-08
Sikorskiego
70,50
195 000,00 zł
2 765,96 zł
2014-03-03
Sikorskiego
51,30
100 000,00 zł
1 949,32 zł
2014-03-03
22 Lipca
45,10
118 000,00 zł
2 616,41 zł
2014-03-03
22 Lipca
44,20
124 000,00 zł
2 805,43 zł
2014-03-12
Powstańców Śląskich
55,40
145 000,00 zł
2 617,33 zł
2014-03-21
Sikorskiego
70,50
165 000,00 zł
2 340,43 zł
2014-03-21
22 Lipca
36,40
120 000,00 zł
3 296,70 zł
2014-03-28
Sikorskiego
62,70
172 000,00 zł
2 743,22 zł
2014-04-03
1 Maja
33,00
70 000,00 zł
2 121,21 zł
2014-04-25
Słowackiego
52,70
150 000,00 zł
2 846,30 zł
2014-05-07
Mickiewicza
53,20
70 000,00 zł
1 315,79 zł
– 15 –
2014-05-16
1 Maja
67,70
120 000,00 zł
1 772,53 zł
2014-05-20
Dłuskiego
37,60
99 000,00 zł
2 632,98 zł
2014-05-27
Częstochowska
37,20
50 000,00 zł
1 344,09 zł
2014-06-06
22 Lipca
48,00
96 000,00 zł
2 000,00 zł
2014-06-17
Dłuskiego
45,00
97 000,00 zł
2 155,56 zł
2014-07-21
22 Lipca
34,60
80 000,00 zł
2 312,14 zł
2014-08-04
Słowackiego
60,40
170 000,00 zł
2 814,57 zł
2014-08-05
Dłuskiego
28,10
77 000,00 zł
2 740,21 zł
2014-08-20
Sikorskiego
55,60
165 000,00 zł
2 967,63 zł
2014-09-06
Częstochowska
60,00
100 000,00 zł
1 666,67 zł
2014-09-06
22 Lipca
48,00
130 000,00 zł
2 708,33 zł
2014-10-03
Sikorskiego
51,30
160 000,00 zł
3 118,91 zł
2015-01-15
Sikorskiego
48,30
120 750,00 zł
2 500,00 zł
2015-02-18
Plac Wolności
45,10
100 000,00 zł
2 217,29 zł
2015-03-10
Sikorskiego
36,10
78 500,00 zł
2 174,52 zł
2015-03-10
Sikorskiego
35,40
80 000,00 zł
2 259,89 zł
2015-03-23
36,90
75 000,00 zł
2 032,52 zł
2015-03-27
63,50
144 000,00 zł
2 267,72 zł
Analizując rynek nieruchomości lokalowych położonych w Ozimku ustalono, iż
ceny transakcyjne zależały przede wszystkim od stanu technicznego lokalu i
budynku, w którym się znajdował. Na cenę wpływała także wielkość lokalu,
ilość pokoi oraz indywidualne preferencje nabywców.
W analizowanej grupie nieruchomości najniższe ceny osiągały lokale
wymagające remontu, zlokalizowane w budynkach tradycyjnych,
wybudowanych w okresie powojennym, które wymagają prac remontowych. W
tej grupie ceny jednostkowe kształtowały się poniżej 2 000 zł za 1m2. Średnie
ceny rynkowe uzyskiwały nieruchomości w obrocie wtórnym, niewymagające
znacznych nakładów na remont, zlokalizowane w budynkach w dobrym stanie
technicznym. W tej grupie ceny kształtowały się na poziomie 2 000 – 2 800 zł za
1 m2. Najwyższe ceny – powyżej 2 800 zł za 1m2 osiągały lokale w bardzo
dobrym stanie technicznym, w tym nowe, strychowe.
– 16 –
Ze względu na znaczną rozpiętość cen jednostkowych zdecydowano się na
zawężenie analizowanego rynku do nieruchomości najbardziej podobnych do
wycenianej, co było możliwe przy znacznej liczbie transakcji. Biorąc pod uwagę
cechy charakterystyczne wycenianej nieruchomości przyjęto lokale położone w
budynkach tradycyjnych, starszych, o zróżnicowanym stanie technicznym.
Wybrane nieruchomości, ułożone rosnąco, przedstawia tabela numer 2.
Tabela nr 2
Lp.
Data
transakcji
Adres
Wielkość
lokalu w m2
Wartość
transakcji
Cena
jednostkowa
1
2014-05-07
Mickiewicza
53,20
70 000,00 zł
1 315,79 zł
2
2014-05-27
Częstochowska
37,20
50 000,00 zł
1 344,09 zł
3
2013-06-17
1 Maja
51,80
80 000,00 zł
1 544,40 zł
4
2014-09-06
Częstochowska
60,00
100 000,00 zł
1 666,67 zł
5
2014-05-16
1 Maja
67,70
120 000,00 zł
1 772,53 zł
6
2015-03-23
36,90
75 000,00 zł
2 032,52 zł
7
2015-03-27
63,50
144 000,00 zł
2 267,72 zł
8
2013-07-26
Mickiewicza
53,20
130 000,00 zł
2 443,61 zł
9
2014-03-12
55,40
145 000,00 zł
2 617,33 zł
Ceny transakcyjne nieruchomości lokalowych w przedstawionej grupie wynosiły
od 50 000 zł do 145 000 zł, ceny jednostkowe kształtowały się na poziomie od
1 315,79 zł/m2 do 2 617,33 zł/m2. Średnia cena jednostkowa wyniosła
1 889,40 zł/m2.
9. Określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem
przyjętych założeń i niezbędnych obliczeń
9.1.
Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w odniesieniu
do cech rynkowych
Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wyodrębniono grupę
nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej,
różniących się tylko stanem technicznym lokalu i stanem technicznym budynku.
Wyodrębnione cechy rynkowe analizowanych nieruchomości lokalowych oraz
ich stany są następujące:
– 17 –
1)
stan techniczny budynku:
• dobry – budynki po zakończonym remoncie kapitalnym i po
termomodernizacji
• dostateczny – budynki w dobrym stanie technicznym, po częściowym
remoncie lub w trakcie remontu
• do remontu – budynki wymagające prac remontowych
2)
stan techniczny lokalu:
• bardzo dobry – lokale po generalnym po remoncie, z wymienionymi
oknami, instalacjami, podłogami, niewymagające żadnych prac
remontowych przed zamieszkaniem,
• dobry – lokale z wymienionymi oknami, wyremontowanymi łazienkami,
wymagające prac remontowych polegających na odświeżeniu lokalu, lub
ewentualnych pracach mających na celu podwyższenie standardu lokalu,
• zadowalający - lokale utrzymane w zadowalającym stanie, lecz
wymagające prac remontowych polegających na ogólnym podwyższeniu
standardu lokalu (remont łazienki, wymiana podłóg, gładzie gipsowe,
malowanie),
• dostateczny – lokale nadające się do zamieszkania lecz o niskim
standardzie oraz o znacznym zużyciu technicznym i funkcjonalnym,
wymagające kompleksowych prac remontowych w najbliższej przyszłości,
• do remontu - lokale wymagające kompleksowych prac remontowych
przed zamieszkaniem.
9.2.
Określenie wag cech rynkowych
Określenia wag cech rynkowych dokonuje się z wykorzystaniem zasady ceteris
paribus (pozostałe równe). Według tej zasady można określić, jak zmieni się
cena nieruchomości, jeśli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Należy
podkreślić, że wagą cechy rynkowej jest jej udział procentowy w przedziale
cenowym:
∆C = Cmax - Cmin
gdzie:
Cmin - jest ceną minimalną,
Cmax - jest ceną maksymalną.
Dla omawianego rynku lokalnego z grupy nieruchomości podobnych podanych
w tabeli nr 2 ustalono nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej:
– 18 –
Cmin = 1 315,79 zł/m2
Cmax = 2 617,33 zł/m2
∆C = Cmax - Cmin
2 617,33 - 1 315,79 = 1 301,54
Z przeprowadzonej analizy i dokonanych wyliczeń wynika, że każda z cech
rynkowych wpływała w określonym stopniu na ceny transakcyjne, a ich wagi
oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech przedstawiono w tabeli nr 3.
Tabela nr 3
Lp.
Cechy rynkowe
Udział cechy w ∆C
(waga cechy)
Zakres
kwotowy w zł
1.
stan techniczny budynku
30%
390,46 zł
2.
stan techniczny lokalu
70%
911,08 zł
Suma
100%
1 301,54 zł
9.3.
Opis cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównań
Charakterystyka wycenianej nieruchomości w zakresie cech rynkowych jest
następująca:
1) stan techniczny budynku – dobry
2) stan techniczny lokalu – dostateczny
W wybranej grupie analizowanych nieruchomości dokonano określenia cech
rynkowych i ich stanów dla nieruchomości przyjętych do porównań i
nieruchomości wycenianej. Zestawienie nieruchomości przedstawia tabela nr 4.
Tabela nr 4
Lp.
Adres
Wielkość
lokalu w m2
Cena
jednostkowa
Stan budynku
Stan lokalu
1
Mickiewicza
53,20
1 315,79 zł
do remontu
do remontu
3
1 Maja
51,80
1 544,40 zł
do remontu
dostateczny
8
Mickiewicza
53,20
2 443,61 zł
dobry
dobry
dobry
dostateczny
WYCENIANA
9.4.
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych
Poniżej, w tabeli nr 5, dokonano zestawienia nieruchomości wycenianej z
poszczególnymi nieruchomościami przyjętymi do porównań. W każdym
– 19 –
przypadku dokonano korekty cen transakcyjnych tych nieruchomości o wartość
poprawek wynikającą cech rynkowych.
Tabela nr 5
Lp.
Adres
Cena
jednostkowa
Stan
budynku
Stan lokalu
1
Mickiewicza
1 315,79 zł
do remontu
do remontu
390,46 zł
227,77 zł
do remontu
dostateczny
390,46 zł
0
dobry
dobry
poprawki
0
-455,54 zł
WYCENIANA
dobry
do remontu
poprawki
3
1 Maja
1 544,40 zł
poprawki
8
Mickiewicza
2 443,61 zł
Suma
poprawek
Wartość po
poprawkach
618,23 zł
1 934,02 zł
390,46 zł
1 934,86 zł
-455,54 zł
1 988,07 zł
Średnia:
1 952,32 zł
Wj = 1 952,32 zł
9.5.
Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości
W procesie porównywania parami nieruchomości wycenianej z
nieruchomościami podobnymi dokonano korekty cen podobnych
nieruchomości o wartość poprawek wynikającą z różnic w stanie technicznym
lokali i budynków. Wartość rynkowa 1 m2 powierzchni lokalu została obliczona
jako średnia arytmetyczna z 3 cen transakcyjnych i wyniosła 1 952,32 zł.
Zatem wartość rynkowa szacowanej nieruchomości lokalowej wyniesie:
W = 1 952,32 zł x 48,40 m2 = 94 492,28 zł
w zaokrągleniu:
94 500 zł
słownie: dziewięćdziesiąt cztery tysiące pięćset złotych
10. Wynik końcowy wraz z uzasadnieniem
Zgodnie z uwarunkowaniami wyceny obliczono, iż wartość wycenianej
nieruchomości lokalowej, uwzględniająca jej cechy rynkowe i indywidualne
wynosi w zaokrągleniu 94 500 zł. Określona jednostkowa wartość rynkowa
wycenianej nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych
uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym na rynku
lokalnym. Z tego względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie
nieruchomości możliwej do osiągnięcia w obrocie na rynku wtórnym.
– 20 –
11. Klauzule
1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i ze
Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.
2. Sporządzono wyciąg z operatu szacunkowego, którego 1 egzemplarz podlega
przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków
(kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości.
3. Operat szacunkowy został sporządzony wyłącznie dla celu, który został
przedstawiony w punkcie 2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi
odpowiedzialności wobec osób trzecich z tytułu wykorzystania operatu w
innym celu.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został
sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że
wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o
których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym
mowa w ust. 4, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę
majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez
umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym.
6. Operat szacunkowy ani jego część nie może być publikowany bez zgody
autora.
7. Ocena stanu techniczno-użytkowego nie stanowi ekspertyzy technicznej.
8. Wycena sporządzona została na dzień 9 czerwca 2015 r.
12. Załączniki
1) Protokół z oględzin nieruchomości w dniu 9 czerwca 2015 r.
2) Wypis z rejestru lokali
3) Księga wieczysta KW Nr OP1O/00085751/3
4) Dokumentacja fotograficzna
……….……...........................……………………
Pieczęć i podpis
– 21 –
Protokół z oględzin nieruchomości
Zgodnie z zawiadomieniem oględziny przedmiotowej nieruchomości lokalowej
odbyły się dniu 9 czerwca 2015 r. o godz. 1030.
Oględziny odbyły się z udziałem Komornika Sądowego – Bolesława Nowaka.
Nieruchomość do oględzin udostępnili współwłaściciele nieruchomości – Zofia i
Mirosław Kamińscy.
W wyniku przeprowadzonych oględzin stwierdzono, iż przedmiotowy lokal
mieszkalny znajduje się na I piętrze w środkowej klatce budynku nr 8. Jest to
lokal o dwustronnym nasłonecznieniu. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi
48,40 m2. Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 8,90 m2.
Na wyceniany lokal składają się: 2 pokoje, przestronna kuchnia, łazienka i
przedpokój. Układ funkcjonalny lokalu jest korzystny. Wszystkie pomieszczenia
mają osobne wejścia z przedpokoju, który jest dwuczęściowy.
Stolarka okienna w lokalu drewniana, szyby scalone starego typu. Na podłogach
panele lub wykładziny PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna starego typu,
płytowa, pełna. Grzejniki płytowe, ogrzewanie centralne.
Ściany w przedpokoju, pokojach i kuchni otynkowane i pomalowane. W kuchni
częściowo położone kafelki. Łazienka wyposażona w sedes, brak kabiny czy
wanny. Na podłodze lastryko, na ścianach tynki.
Stan lokalu jest zróżnicowany; jeden pokój jest w stanie dobrym, natomiast
pozostałe pomieszczenia wymagają remontu. Lokal jest utrzymany w stanie
dostatecznym. W trakcie oględzin stwierdzono zacieki powstałe po zalaniu
sufitu - przed remontem dachu.
Ogólny stan techniczny lokalu określono jako dostateczny.
……….……...........................……………………
Pieczęć i podpis
– 22 –

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Wykaz nieruchomości zamieszkałych

pobierz bezpłatną próbkę e-booka

Formularz kontaktowo

OŚWIADCZENIE WŁAŚCICIELA/NAJEMCY – Pani/ Pana

Oświadczenie

Wezwanie do zwrotu wynajmowanego lokalu