Umowa najmu garażu

Sygn. akt I C 645/14
UZASADNIENIE
wyroku z dnia 8 października 2014 r.
Miasto stołeczne W. pozwem z dnia 9 maja 2014 r., wniosło o nakazanie R. G. i A. C. (1) opuszczenia, opróżnienia oraz
wydania stronie powodowej garażu nr (...) położonego przy ulicy (...) w W. będącego własnością powoda.
Na uzasadnienie powód podał, że na mocy umowy z dnia 2 stycznia 2001 r. i aneksu do tej umowy z dnia 22 marca
2012 r. oddał R. G. w najem opisany wyżej garaż.
W związku z zaległościami w zapłacie czynszu przekraczającymi dwa pełne okresy płatności powód wypowiedział
pozwanemu umowę najmu garażu. Oprócz byłego najemcy R. G. garaż faktycznie zajmuje również A. C. (2). Nie wydali
oni garażu pomimo wypowiedzenia umowy.
Pozwany A. C. (2) w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa
w całości. Zarzucił, że wypowiedzenie umowy najmu garażu z dnia 10 grudnia 2013 r. jest bezskuteczne, bowiem
nie zostało poprzedzone uprzedzeniem najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem dodatkowego
miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, co narusza art. 687 k.c. Gdyby nawet uznać, że przepis art. 687
k.c. nie został naruszony, to roszczenie powoda pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, bowiem
najemca garażu ma 91 lat, jest osobą chorą i nieporadną i nie realizował zawartego
z powodem porozumienia o spłacie zadłużenia bez swojej winy.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Na mocy umowy najmu z dnia 2 stycznia 2001 r. i aneksu do tej umowy z dnia 22 marca 2012 r. miasto stołeczne
W. oddało R. G. w najem garaż nr (...) położony przy ul. (...) w W. z przeznaczeniem na przechowywanie własnego
samochodu. Najemca zobowiązał się uiszczać czynsz w wysokości 45,09 zł i opłaty za wywóz nieczystości stałych w
wysokości 2,44 zł z góry do 10 dnia każdego miesiąca
(§ 2 i 3 umowy). Umowa została zawarta na czas nieokreślony i przewidziano w niej,
że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia (§ 8). W umowie
postanowiono również, że wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia m.in.
wtedy, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej dwa miesiące (§ 6 ust. 2). (umowa najmu
garażu z dnia 02.01.2001 r. – k. 62-64, aneks nr (...) do w/w umowy najmu – k. 65-66, protokół zdawczo-odbiorczy
z dnia 02.01.2001 r. – k. 19).
R. C. zaprzestał regulowania czynszu i pozostałych opłat związanych
z korzystaniem z garażu. Zadłużenie z tego tytułu według stanu na dzień 31 sierpnia 2010 r. wynosiło łącznie 1.364,55
zł, w tym należność główna w wysokości 1.199,45 zł i odsetki za opóźnienie w wysokości 165,10 zł. Pismem z dnia 15
września 2010 r. miasto stołeczne W. wezwało R. G. do uregulowania zadłużenia w kwocie 1.364,55 zł
w terminie 30 dni od otrzymania pisma uprzedzając, że w przypadku nieuregulowania zadłużenia w terminie zostanie
wypowiedziana umowa najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wobec nieuregulowania zadłużenia przez
pozwanego w wyznaczonym terminie, miasto stołeczne W. pismem z dnia 21 stycznia 2011 r. wypowiedziało R. G.
umowę najmu garażu z dniem 15 lutego 2011 r., bez zachowania terminu wypowiedzenia. (wezwanie ostateczne do
zapłaty z dnia 15.09.2010 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 22- 23, pismo miasta stołecznego W. z
dnia 21.01.2011 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 20-21).
W związku z zawarciem przez strony umowy dotyczącej spłaty przez R. G. zadłużenia za najem garażu w 36 ratach,
miasto stołeczne W. pismem
z dnia 14 kwietnia 2011 r. poinformowało R. G. o anulowaniu wypowiedzenia umowy najmu. (pismo miasta
stołecznego W. z dnia 14.04.2011 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 24-26).
W związku z kolejnymi powstałymi zaległościami w zapłacie czynszu najmu miasto stołeczne W. pismem z dnia
10 grudnia 2013 r. wypowiedziało R. G. z dniem 10 grudnia 2013 r., z winy najemcy, bez zachowania terminu
wypowiedzenia, na podstawie § 6 ust. 2 umowę najmu przedmiotowego garażu i wezwało R. G. do opróżnienia garażu
w terminie do dnia 31 grudnia 2013 r. Pismo to zostało doręczone pozwanemu 20 grudnia 2013 r. Po wypowiedzeniu
miasto stołeczne W. nie uwzględniło wniosków R. G. i A. C. (2) o anulowanie wypowiedzenia ani
o zmianę najemcy na A. C. (2). Zadłużenie z tytułu opłat za najem garażu zostało ostatecznie spłacone. (wydruk z
programu księgowego zapisów na koncie garażu – k. 35-36, wyciąg z konta lokalu – k.37-39, pismo miasta stołecznego
W. z dnia 10.12.2013 r. ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 27-28, pisma R. G. i A. C. (1) z dnia 27.12.2013 r.
– k. 29 i z dnia 19.01.2014 r. – k. 31, pisma Gminnej (...) z dnia 10.01.2014 r. – k. 30 i z dnia 30.01.2014 r. – k. 32,
pisma miasta stołecznego W. z dnia 28.01.2014 r. – k. 33 i z dnia 05.02.2014 r. – k. 34).
Garaż nie został wydany powodowi przez pozwanych. Obecnie swój samochód trzyma
w nim A. C. (2), wnuk R. G.. (okoliczności bezsporne – przyznane przez A. C. (2) na rozprawie z dnia 25 czerwca 2014
r. – k. 54-55).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów z dokumentów, które nie budziły wątpliwości
co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Stan faktyczny sprawy nie był nadto sporny
pomiędzy stronami, a spór pomiędzy nimi dotyczył tylko prawnych konsekwencji opisanych faktów.
Sąd zważył, co następuje:
W pierwszym rządzie wskazać należy, że – wbrew twierdzeniom powoda zawartym
w piśmie procesowym z dnia 14 lipca 2014 r. (k. 58-60) – do rozwiązania stosunku najmu przedmiotowego garażu
zastosowanie miały przepisy Rozdziału II, Tytułu XVII, Księgi trzeciej Kodeksu cywilnego. Przepisy te dotyczą
bowiem najmu wszelkich lokali, zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych. Nie ulega wątpliwości, że garaż
wolnostojący trwale
z gruntem związany (tak jak było w tym przypadku – posadowiony na fundamentach) jest lokalem użytkowym,
przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 zd. 2 ustawy
z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.). W rezultacie
ocena wypowiedzenia stosunku najmu tego garażu przez powoda musi być oceniana z uwzględnieniem brzmienia art.
687 k.c. i art. 688 k.c. Przepisy te mają bowiem charakter bezwzględnie obowiązujący (vide orz. SN z dnia 06.04.2000
r., II CKN 264/00, OSNC 2000/10/186).
Po wtóre, skoro powód (wynajmujący) w piśmie z dnia 14 kwietnia 2011 r. złożył oświadczenie o „anulowaniu”
pierwszego wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 687 k.c. (bez zachowania terminów wypowiedzenia),
dokonanego wcześniejszym pismem z dnia
21 stycznia 2011 r., to należało przyjąć, że najem garażu był kontynuowany (został na nowo nawiązany) na
dotychczasowych warunkach.
Kolejne wypowiedzenie umowy najmu w tym trybie dokonane pismem z dnia
10 grudnia 2013 r. było wadliwe, ponieważ przed wypowiedzeniem powód nie uprzedził najemcy R. G. o zamiarze
wypowiedzenia i nie udzielił mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, co – zgodnie z
wyraźnym brzmieniem art. 687 k.c. – stanowi warunek skutecznego rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego
bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jednakże niedopełnienie przesłanek rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie
oznacza, że do rozwiązania stosunku najmu w ogóle nie dochodzi, lecz ma jedynie ten skutek, że czas trwania umowy
przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia (tak też Sąd Apelacyjny w Katowicach
w wyroku z dnia 17.08.1994 r.,
I ACr 312/94, OSA 1995/5/30). W umowie najmu przedmiotowego garażu zawartej na czas nieoznaczony
przewidziano, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia z
terminem na koniec miesiąca kalendarzowego (§ 8 umowy). Identyczne postanowienie zawiera przepis art. 688 k.c.
W realiach rozpatrywanej sprawy oznaczało to, że wadliwe wypowiedzenie z dnia 10 grudnia 2013 r. bez zachowania
terminów wypowiedzenia, doręczone R. G. 20 grudnia 2013 r., doprowadziło do rozwiązania umowy najmu garażu w
trybie zwykłym, tj. z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, czyli z dniem 31 marca 2014 r.
Zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym.
Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także
na innej osobie (art. 675 § 2 k.c.). Po dniu
31 marca 2014 r. pozwani władają przedmiotowym garażem bez tytułu prawnego, zatem zobowiązania są do
jego opróżnienia z rzeczy i wydania powodowi. Powództwo zasługiwało zatem na uwzględnienie w tym zakresie.
Niezasadne było jedynie żądanie nakazania pozwanym opuszczenia garażu (czyli dotyczące usunięcia się z niego przez
ludzi), skoro nie był on lokalem mieszkalnym i pozwani nie wykorzystywali go w takim celu.
Nie mógł odnieść zamierzonego skutku w postaci oddalenia powództwa podniesiony przez pozwanego A. C. (2)
zarzut nadużycia prawa przez powoda (naruszenia art. 5 k.c.), ze względu na podeszły wiek oraz nieporadność i
trudną sytuację zdrowotną najemcy (R. G.). Przywołany przepis stanowić może środek obrony przed roszczeniem,
którego realizacja pozostaje w danych warunkach w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa
lub z zasadami współżycia społecznego. Nie może jednakże prowadzić do nabycia ani utraty prawa podmiotowego i
powinien być stosowany powściągliwie, ponieważ istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, zatem
wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji lub unicestwienia tych praw mogą nastąpić tylko w wyjątkowych
sytuacjach. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że w sprawach o wydanie nieruchomości zastosowanie art.
5 k.c. jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu
okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. (vide orz.
SN z dnia 22.11.1994 r., II CRN 127/94, LEX nr 82293 i z dnia 02.06.2011 r., I CSK 520/10, LEX nr 1129076). Żadna
nadzwyczajna sytuacja, która by uzasadniała odmowę udzielenia powodowi ochrony jego prawa do nieruchomości,
nie zachodziła w rozpatrywanym przypadku. Z samych twierdzeń A. C. (2) wynika, że garaż nie jest już potrzebny R.
G. (najemcy), skoro swój samochód przechowuje w nim obecnie A. C. (2). Dlatego nie da się przyjąć by domaganie się
przez powoda zwrotu garażu naruszało jakieś zasady moralne.
Mając to na uwadze Sąd orzekł jak w pkt. I i II sentencji wyroku na podstawie
art.675 § 1 i 2 k.c.
Orzekając o kosztach postępowania Sąd kierował się zasadą odpowiedzialności
za wynik procesu wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. Ponieważ powód uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania,
Sąd włożył na pozwanych obowiązek zwrotu pełnych kosztów procesu powodowi, stosownie do reguły z art. 100 zd. 2
k.p.c. Niezbędne do celowego dochodzenia praw koszty powoda w niniejszej sprawie wyniosły 260 zł, na którą składa
się uiszczona opłata od pozwu w wysokości 200 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 60 zł,
ustalone stosownie do § 9 pkt. 3 w zw. z § 6 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa
kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego
z urzędu (tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 490).