Zgłoszenie najmu do US

Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej publikacji nie może być powielana ani
rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących,
nagrywających i innych – bez pisemnej zgody autora. Nie wymaga zgody autora
wykorzystanie wzorów oświadczeń zawartych w treści publikacji.
Informacje zawarte w tej publikacji nie są poradami prawnymi, podatkowymi i finansowymi i
nie mogą być traktowane jako doradztwo. Wyrażają one opinię autora bazującą na jego
najlepszej wiedzy i doświadczeniach. Opisane przypadki dotyczą typowych, najczęściej
występujących przypadków. Należy wziąć pod uwagę, że mogą nie mieć zastosowania w
Twojej konkretnej sytuacji. Przed wykorzystaniem wskazówek zawartych w książce należy
przeprowadzić analizę konkretnego przypadku i skonsultować ją z prawnikiem lub doradcą
podatkowym.
Wydawnictwo: MIP CONSULTING Sp. z o.o. z siedzibą w Sopocie
© Piotr Sciesiński, Sopot 2016
2
Spis treści
Spis treści................................................................................................................................ 3
Wstęp ..................................................................................................................................... 4
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu ...................................................................... 5
Wybór ryczałtowej metody opodatkowania przychodów z najmu ....................................... 9
Zasady ogólne podatku dochodowego od osób fizycznych ................................................. 17
Pozostałe przypadki.............................................................................................................. 21
Na zakończenie ..................................................................................................................... 22
3
Wstęp
Obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego zawsze niesie wiele
wątpliwości. Jest to jeden z najczęściej poruszanych w mailach pytań od czytelników mojego
bloga. O dziwo pytania te stawiają nie tylko osoby zaczynające inwestycje w nieruchomości.
Bardzo często pytają o to także osoby posiadające nawet kilka nieruchomości. Zapewne jest
to związane z często zmieniającymi się przepisami podatkowymi.
Ta publikacja opracowana została według stanu prawnego obowiązującego w 2016 roku.
Mam nadzieję, że pomoże ona znaleźć odpowiedź na nurtujące pytania.
Wszystkie wzory pism zawarte w tym poradniku możesz pobrać w wersji do
samodzielnego wypełnienia ze strony internetowej:
http://books.skarbonamamony.pl/zgloszenie-umowy-najmu-w-u-s-downloadk3psnqas/
4
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu
Umowa najmu okazjonalnego lokalu to rozwiązanie stosunkowo nowe. Wprowadzono ją do
porządku prawnego 28 stycznia 2010 roku. W założeniach ma ona uprościć proces eksmisji
nieuczciwego lokatora. Została ona uregulowana w art. 19a – 19e ustawy z dnia 21 czerwca
2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego.
„Formuła najmu okazjonalnego jest adresowana do określonego kręgu osób, których
potrzeba najmu wynika z ich aktywności życiowej, a które posiadają możliwość wskazania
lokalu, w którym będą mogły zamieszkać w przypadku opróżnienia lokalu zajmowanego na
podstawie umowy o najem okazjonalny.” (źródło: uzasadnienie do projektu ustawy
wprowadzającej najem okazjonalny lokalu).
Załączenie do umowy najmu okazjonalnego lokalu wypisu z aktu notarialnego, w którym
najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji, daje wynajmującemu możliwość uproszczonej
realizacji prawa do opróżnienia lokalu w sytuacji, gdy najemca nie chce go dobrowolnie
opuścić. Funkcją umowy najmu okazjonalnego lokalu jest zatem ograniczenie ochrony
najemcy. Wynajmujący nie musi wytaczać przeciwko najemcy powództwa o opróżnienie
lokalu, może on bowiem prowadzić egzekucję na podstawie zaopatrzonego w klauzulę
wykonalności aktu notarialnego, w którym dłużnik poddał się egzekucji.
Ograniczenie części uprawnień najemcy w związku z zawarciem umowy najmu
okazjonalnego lokalu, w stosunku do „zwykłej” umowy najmu jest uzależnione od zgłoszenia
jej zawarcia przez wynajmującego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. Zgłoszenie
to powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Właściwy przy tym jest
urząd miejsca zamieszkania wynajmującego, a nie miejsce położenia lokalu, który ma być
przedmiotem umowy najmu okazjonalnego. Zgłoszenie to powinno nastąpić w terminie 14
dni od dnia rozpoczęcia najmu. Termin liczy się od momentu, w którym umowa zaczyna
obowiązywać, a nie od dnia w którym umowę zawarto. Istotny jest zatem dzień w którym
najem się rozpoczął a nie dzień, w którym faktycznie lokal wydano lub w którym najemca
faktycznie zaczął z niego korzystać.
5
Obowiązek zgłoszenia dotyczy wyłącznie wynajmujących, którzy są osobami fizycznymi,
nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jak z tego
wynika, wszelkie spółki handlowe oraz osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą
polegającą na wynajmie lokali są z tego obowiązku zwolnione. Wspólnicy spółek cywilnych,
jako specyficzni przedsiębiorcy, nie w każdym przypadku będą z obowiązku zgłoszenia
zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego zwolnieni.
Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu dotyczy każdej zawartej umowy,
nawet wtedy gdy zawieramy kolejną umowę z tym samym najemcą.
Niedopełnienie obowiązku zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego ma
kolosalne znaczenie dla stron umowy. Nie stosuje się bowiem wtedy przepisów, które
zwiększają uprawnienia wynajmującego, a dotyczą między innymi czynszu, warunków
wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz kluczowego przepisu dotyczącego
uproszczonej eksmisji. W takim przypadku nie zostają zmniejszone ograniczenia uprawnień
wynajmującego. Z niewielkimi wyjątkami, niezgłoszona umowa najmu okazjonalnego lokalu
niemal zrównuje sytuację wynajmującego z umową zawartą w oparciu o przepisy ogólne.
Choć nominalnie jest to w dalszym ciągu umowa najmu okazjonalnego. Jak z tego wynika,
niedopełnienie obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego nie ma
charakteru wykroczenia lub przestępstwa karnoskarbowego. Ma ono jedynie charakter
cywilnoprawny.
Zgodnie z art. 19b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów na żądanie najemcy
wynajmujący ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu
okazjonalnego lokalu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.
W przypadku gdy najemca i osoby z nim zamieszkujące mimo doręczenia żądania
opróżnienia lokalu nie opróżniają go, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie
klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu poddania się dobrowolnej egzekucji. Do wniosku
załącza się m.in. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu
właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Sąd weryfikuje to zgłoszenie. Jest ono więc
wymogiem formalnym nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
W każdym wypadku, niezależnie od zgłoszenia czy też niezgłoszenia mimo ciążącego
obowiązku, wynajmujący ma obowiązek rozliczenia należnego podatku od uzyskiwanego z
6
tego tytułu przychodu. Wynajmujący ma także obowiązek wykazania przychodu z najmu w
zeznaniu podatkowym, nawet wtedy gdy koszty uzyskania tych przychodów były większe od
uzyskanych przychodów i w konsekwencji nie powstało zobowiązanie podatkowe. Za samo
niezgłoszenie zawarcia umowy najmu nie są przewidziane bowiem żadne sankcje o
charakterze administracyjnym, karnoskarbowym czy też podatkowym.
Wymóg zgłoszenia umowy poprawia ściągalność podatku dochodowego od najmu. Wiele
umów zawieranych wyłącznie ustnie w celu ukrycia osiąganego dochodu, nie było bowiem
należycie rozliczanych przez podatników. Nie płynął do budżetu z tego tytułu strumień
pieniędzy. Obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy niewątpliwie poprawia efektywność
fiskalną podatku dochodowego od najmu.
Czytaj więcej na temat umowy najmu okazjonalnego lokalu
7
Sopot, 20 lutego 2016 roku
Jan Kowalski
ul. Sienna 15
80-801 Gdańsk
PESEL: 77112200589
Naczelnik Pierwszego Urzędu
Skarbowego w Gdańsku
ul. Rzeźnicka 54/56
80-822 Gdańsk
ZGŁOSZENIE ZAWARCIA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU
Na podstawie art. 19b ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
uprzejmie zawiadamiam o zawarciu w dniu 19 lutego 2016 roku umowy najmu
okazjonalnego lokalu położonego w Sopocie przy ul. Sportowej 19/5.
Zgodnie z zawartą umową najem rozpoczął się 20 lutego 2016 roku.
Z poważaniem
Jan Kowalski
8
Wybór ryczałtowej metody opodatkowania przychodów z najmu
Zgodnie z ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby takie mogą opłacać podatek
w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskiwanych z tytułu umowy najmu,
podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Uprawnienie to dotyczy wyłącznie osób fizycznych, jeżeli umowy te (m.in. najmu, dzierżawy)
nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z
przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie
ustawy o podatku dochodowym.
Podatek ryczałtowy od przychodów uzyskiwanych z tytułu umowy najmu, podnajmu,
dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze wynosi 8,5% podstawy
opodatkowania. Podstawą opodatkowania są otrzymane lub postawione do dyspozycji
podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów. Jak z tego
wynika, przy tym podatku nie ma konieczności gromadzenia dokumentów, rozliczania i
naliczania kosztów związanych z uzyskanym przychodem. Płacimy bowiem podatek od
przychodów.
Wybór tej formy opodatkowania dotyczy przychodów z wszystkich umów najmu. Dotyczy
to zatem całego źródła uzyskiwania przychodów. Nie można sobie podzielić, że przychody z
konkretnej nieruchomości opodatkowujemy ryczałtem, a część na zasadach ogólnych.
Wyjątkiem może być przypadek, w którym podatnik oprócz uzyskiwania przychodów z
najmu (nazwijmy go prywatnym) prowadzi działalność gospodarczą w ramach której również
uzyskuje przychód z najmu innych nieruchomości.
Podatnik chcący skorzystać z tej formy rozliczenia podatku nie ma obowiązku zawiadamiać
naczelnika urzędu skarbowego o zawarciu umowy najmu. Spoczywa na nim jednak
obowiązek zawiadomienia o wyborze ryczałtowej metody opodatkowywania przychodów
z najmu. Zawiadomienie to składa się w formie pisemnego oświadczenia o wyborze
opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Właściwy przy tym
jest urząd miejsca zamieszkania wynajmującego, a nie miejsce położenia lokalu, który jest
9
przedmiotem najmu z którego podatnik uzyskuje przychody.
Terminy złożenia tego
oświadczenia są następujące:

jeżeli podatnik uzyskuje po raz pierwszy przychód z tytułu najmu, dzierżawy lub
podobnych to oświadczenie to podatnik składa do 20 dnia miesiąca następującego
po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód albo do ostatniego
dnia roku podatkowego jeżeli przychód ten został osiągnięty w grudniu;

jeżeli podatnik w poprzednim roku opodatkowywał dochody z najmu na zasadach
ogólnych, to może zmienić formę opodatkowania na ryczałt od przychodów
ewidencjonowanych składając oświadczenie do dnia 20 stycznia danego roku
podatkowego.
W wypadku gdy termin złożenia oświadczenia wypada w dzień ustawowo wolny od pracy, to
termin jego złożenia przesuwa się na pierwszy dzień roboczy następujący po dniu ustawowo
wolnym od pracy.
10
Sopot, 20 stycznia 2016 roku
Jan Kowalski
ul. Sienna 15
80-801 Gdańsk
PESEL: 77112200589
Naczelnik Pierwszego Urzędu
Skarbowego w Gdańsku
ul. Rzeźnicka 54/56
80-822 Gdańsk
OŚWIADCZENIE O WYBORZE FORMY OPODATKOWANIA
Na podstawie art. 9 ust. 1 w zw. z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r.
o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne oświadczam, że wybieram opodatkowanie przychodów z
najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych począwszy od roku
podatkowego 2016.
Z poważaniem
Jan Kowalski
11
Przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność
majątkowa, co do zasady, podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Wskazuje na to treść art.
12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
osiąganych przez osoby fizyczne, zgodnie z którym przychody z udziału w spółce w
odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w
zysku. Przy czym w myśl art. 12 ust. 6 ww. ustawy zasada, o której mowa w ust. 5, ma
również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa,
osiągających przychody z najmu, dzierżawy i tytułów podobnych, chyba że złożą pisemne
oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
W tym celu małżonkowie najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku
rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty
na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, winni złożyć właściwemu naczelnikowi
urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez
jednego z nich. Muszę podkreślić, że oświadczenie to małżonkowie powinni złożyć
wspólnie. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków
wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6 obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku
rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków
i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek
dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Muszę także podkreślić, że oświadczenie to dotyczy jedynie przychodów z najmu
nieruchomości należących do małżonków łącznie – stanowiących ich współwłasność
małżeńską. Jeżeli nieruchomość należy do majątku osobistego małżonka, to małżonek ten
musi sam rozliczyć podatek od przychodów z niej uzyskiwanych. Dopiero uzyskany dochód,
po odjęciu zapłaconego podatku, wchodzi do majątku wspólnego małżonków.
12
Sopot, 20 stycznia 2016 roku
Jan Kowalski
ul. Sienna 15
80-801 Gdańsk
PESEL: 77112200589
Anna Kowalska
ul. Sienna 15
80-801 Gdańsk
PESEL: 77112200589
Naczelnik Pierwszego Urzędu
Skarbowego w Gdańsku
ul. Rzeźnicka 54/56
80-822 Gdańsk
OŚWIADCZENIE O OPODATKOWANIU PRZYCHODÓW
Na podstawie art. 12 ust. 6 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym
podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby
fizyczne oświadczamy, że począwszy od roku podatkowego 2016 przychody z
najmu nieruchomości stanowiących wspólność majątkową małżeńską będą
opodatkowywane zryczałtowanym podatkiem od przychodów przez Annę
Kowalską. Jednocześnie oświadczamy, że między nami istnieje wspólność
majątkowa małżeńska.
Z poważaniem
Jan Kowalski
Anna Kowalska
13
Zgodnie z art. 12 ust. 8a obowiązującym od 1 stycznia 2015 roku wybór zasady
opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu,
o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20
stycznia roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego
naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez
jednego z małżonków. We wcześniejszych latach małżonkowie zobowiązani byli
oświadczenie takie składać corocznie.
Podatnicy
są
obowiązani
za
każdy
miesiąc
obliczać
ryczałt
od
przychodów
ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20
następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień do 31 stycznia roku następnego. W terminie do
dnia 31 stycznia następnego roku podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym
zeznanie PIT-28 (z ewentualnymi załącznikami) o wysokości uzyskanego przychodu,
wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Opcjonalnie podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać
go na rachunek urzędu skarbowego kwartalnie. Wpłat dokonuje się wtedy w terminie do
dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału kalendarzowego, za który ryczałt ma być
opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie do dnia 31 stycznia roku
następnego. To dużo wygodniejsza forma opodatkowania. Pozwala na ograniczenie do
minimum czasu potrzebnego do obliczenia i wpłaty podatku. Dokonujemy tego jedynie
cztery razy do roku.
Opcję kwartalnego rozliczenia podatku ryczałtowego mogą stosować wyłącznie podatnicy,
których otrzymane przychody w roku poprzedzającym rok podatkowy - nie przekroczyły
kwoty stanowiącej równowartość 25 000 euro. Kwotę tę przelicza się na walutę polską
według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień
roboczy października roku poprzedzającego rok podatkowy.
Wyboru kwartalnego rozliczenia ryczałtu można dokonać jedynie na początku roku
podatkowego. Co za tym idzie, jeżeli podatnik rozpoczyna dopiero najem, to w roku
podatkowym w którym uzyskał pierwsze przychody nie może wybrać rozliczenia
kwartalnego. Wybór kwartalnego rozliczenia ryczałtu dokonuje się zawiadamiając o tym
naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika do dnia
14
20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie
dokonał wyboru innej formy opodatkowania lub nie zawiadomił naczelnika urzędu
skarbowego o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał, uważa się, że nadal opłaca ryczałt
kwartalnie.
Sopot, 20 stycznia 2016 roku
Jan Kowalski
ul. Sienna 15
80-801 Gdańsk
PESEL: 77112200589
Naczelnik Pierwszego Urzędu
Skarbowego w Gdańsku
ul. Rzeźnicka 54/56
80-822 Gdańsk
OŚWIADCZENIE O WYBORZE ROZLICZENIA KWARTALNEGO
Na podstawie art. 21 ust. 1c ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym
podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby
fizyczne oświadczam, że wybieram opłacanie ryczałtu co kwartał.
Z poważaniem
Jan Kowalski
15
Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by wszystkie te oświadczenia zawrzeć w jednym
dokumencie. Pamiętać jedynie trzeba, że rozliczenie całości podatków przez jednego z
małżonków wymaga oświadczenia obu małżonków działających łącznie.
16
Zasady ogólne podatku dochodowego od osób fizycznych
Opodatkowanie dochodów z najmu na zasadach ogólnych jest typowym sposobem
rozliczenia z fiskusem. Płacimy w nim łączny podatek od zsumowanych wszystkich
osiągniętych dochodów. Sumujemy dochody z pracy, z umów zleceń i o dzieło, emerytury,
renty i innych dochodów. Doliczamy do tego dochód osiągnięty z najmu. Ewentualna strata
ze źródła przychodów jakim jest najem nie pomniejsza dochodów z innych źródeł. Wszystkie
dochody łącznie opodatkowane są progresywną skalą. Dochód łączny w wysokości do
85.528 zł opodatkowujemy podatkiem 18% pomniejszając kwotę podatku o 556,02 zł.
Nadwyżkę dochodu ponad 85.528 zł opodatkowujemy podatkiem 32%.
Osiągając przychody z najmu i rozliczając podatek dochodowy na zasadach ogólnych
możemy kwotę przychodu pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania
przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo
zabezpieczenia źródła przychodów, o ile ustawa wyraźnie nie wskazuje wyłączenia
określonej grupy kosztów.
Podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy są obowiązani bez wezwania obliczać i
wpłacać w ciągu roku podatkowego miesięczne zaliczki na podatek dochodowy.
Wysokość pierwszej zaliczki na podatek w danym roku podatkowym ustala się w
następujący sposób:

obowiązek wpłacania zaliczki w danym roku podatkowym powstaje, poczynając od
miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek
zapłacenia podatku;

zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad
określania podstawy opodatkowania i wysokości podatku.
Zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od
dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.
Dokonuje się więc obliczenia narastającego od początku roku dochodu, od tak obliczonego
dochodu nalicza się należny narastający w danym roku podatek. Od tak naliczonego podatku
odlicza się dotychczas wpłacone zaliczki za dany rok podatkowy. Kwotę pozostałą należy
wpłacić na rachunek urzędu skarbowego tytułem zaliczki na podatek dochodowy.
17
Zaliczki wpłaca się w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za
ostatni miesiąc roku podatkowego podatnik wpłaca w terminie do 20 stycznia następnego
roku podatkowego. Podatnik nie wpłaca zaliczki za ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem
terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona ewentualnej dopłaty należnego podatku.
Raz do roku, do 30 kwietnia następnego roku po roku podatkowym zobowiązani jesteśmy
złożyć zeznanie podatkowe PIT-36.
Jeżeli zaczynamy wynajmować naszą nieruchomość i chcemy opodatkowywać się na
zasadach ogólnych to nie musimy robić nic. Zasady ogólne są po prostu domyślne dla
każdego, kto nie wybierze innej formy opodatkowania.
Zawiadomienia właściwego naczelnika urzędu skarbowego wymaga opodatkowanie
dochodów z najmu przez jednego z małżonków.
Dochody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność
majątkowa, co do zasady, podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Małżonkowie mogą złożyć
wspólne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z najmu przez
jednego z nich. Oświadczenie to należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu
skarbowego. Właściwość naczelnika urzędu skarbowego ocenia się wg. miejsca zamieszkania
podatnika, a nie położenia wynajmowanej nieruchomości. Termin złożenia oświadczenia
przypada najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został
otrzymany pierwszy przychód z najmu.
Muszę także podkreślić, że oświadczenie to dotyczy jedynie dochodów z najmu
nieruchomości należących do małżonków łącznie – stanowiących ich współwłasność
małżeńską. Jeżeli nieruchomość należy do majątku osobistego małżonka, to małżonek ten
musi sam rozliczyć podatek od dochodów z niej uzyskiwanych. Dopiero uzyskany dochód, po
odjęciu zapłaconego podatku, wchodzi do majątku wspólnego małżonków.
Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w
oświadczeniu, obowiązuje przy zapłacie zaliczek przez cały rok podatkowy oraz przy
składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu albo poniesionej straty (PIT-36),
chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku
wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył
18
obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu
(poniesionej straty) z tego tytułu.
Sopot, 20 stycznia 2016 roku
Jan Kowalski
ul. Sienna 15
80-801 Gdańsk
PESEL: 76050500331
Anna Kowalska
ul. Sienna 15
80-801 Gdańsk
PESEL: 77112200589
Naczelnik Pierwszego Urzędu
Skarbowego w Gdańsku
ul. Rzeźnicka 54/56
80-822 Gdańsk
OŚWIADCZENIE O OPODATKOWANIU DOCHODÓW
Na podstawie art. 8 ust. 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych oświadczamy, że począwszy od roku podatkowego 2016
dochody z najmu nieruchomości stanowiących wspólność majątkową małżeńską
będą opodatkowywane przez Annę Kowalską. Jednocześnie oświadczamy, że
między nami istnieje wspólność majątkowa małżeńska.
Z poważaniem
Jan Kowalski
Anna Kowalska
19
Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w
oświadczeniu, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca
następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym
przychód z najmu, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika
urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu przez jednego z
małżonków.
20
Pozostałe przypadki
W pozostałych przypadkach, zawartych umów najmu nie trzeba rejestrować w urzędzie
skarbowym, ani składać dodatkowych oświadczeń.
Obowiązek
zgłoszenia
zawarcia
umowy
najmu
obowiązywał
jeszcze
w
latach
dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia. Było to związane z obowiązującą wtedy ustawą o
opłacie skarbowej. Umowy najmu podlegały obowiązkowi uiszczenia od nich opłaty. W
tamtych czasach nie składało się deklaracji podatkowej, tylko udawało się z umową do
urzędu. Na umowie urzędnik przystawiał wielką czerwoną pieczątkę, potwierdzającą
naliczenie i pobranie opłaty. Było to bardzo kłopotliwe. Dodatkowo zobowiązanie zapłaty tej
opłaty było solidarne i tak naprawdę nie było wiadomo kto miał ją zapłacić – najemca czy
wynajmujący. Na tym tle w wypadku kontroli dochodziło do wielu konfliktów pomiędzy
stronami umowy. Na szczęście ten obowiązek i to zobowiązanie uchylono z dniem 1 stycznia
2001 roku.
Od tego dnia nie mamy obowiązku rejestracji czy też zgłaszania faktu zawarcia umowy
najmu zawartej na zasadach ogólnych (nie umowę najmu okazjonalnego) o ile mamy zamiar
rozliczać się z podatków na zasadach ogólnych.
Podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy są obowiązani bez wezwania obliczać i
wpłacać w ciągu roku podatkowego miesięczne zaliczki na podatek dochodowy. Zaliczki
wpłaca się w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni
miesiąc roku podatkowego podatnik wpłaca w terminie do 20 stycznia następnego roku
podatkowego. Podatnik nie wpłaca zaliczki za ostatni miesiąc lub odpowiednio kwartał,
jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona ewentualnej dopłaty
należnego podatku.
Oczywiście w rocznym zeznaniu podatkowym i musimy wykazać uzyskiwanie przychody z
najmu. Nawet wtedy gdy przychody te są mniejsze niż związane z nimi koszty i w związku z
tym nie należy się od nich żaden podatek.
Urzędnik urzędu skarbowego oczywiście może zażądać przedstawienia umowy w wypadku
kontroli podatkowej albo przeprowadzania czynności sprawdzających. W takim jednak
wypadku żądanie takie otrzymamy w formie pisemnej albo ustnej wciągniętej do protokołu.
21
Na zakończenie
Rozpoczynając wynajem nieruchomości warto rozważyć najlepszą opcję opodatkowania
dochodów uzyskiwanych z tego tytułu. Na początku każdego roku podatkowego również
należy przeprowadzić odpowiednie obliczenia, by wybrać najbardziej opłacalną dla nas opcję
opodatkowania. Wszystko po to by w terminie złożyć odpowiednie oświadczenia do urzędu
skarbowego. To naprawdę może się opłacać. Może się zdarzyć, że wybierając właściwą
formę opodatkowania nie zapłacimy całkiem legalnie ani złotówki podatku.
Czytaj więcej o optymalizacji podatkowej najmu
22