w Warszawie FORMY KOMUNIKACJI WEWNĄTRZ

PROJEKT BADAWCZY
Wspólnota Mieszkaniowa Osiedla [...] w Warszawie
FORMY KOMUNIKACJI
WEWNĄTRZ WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Autorzy (Grupa X):
Waldemar Pokora (303348)
Monika Rakowska-Koczko (303351)
Grzegorz Woźniak (303685)
Etnografia organizacji i komunikacja międzykulturowa (MSM)
[grudzień 2009 – styczeń 2010]
1 Metody badawcze
1.1
Wywiad z administratorem
1.2
Wywiad z Zarządcą
1.3
Obserwacja nieuczestnicząca – obserwacja forum internetowego
1.4
Obserwacja nieuczestnicząca – dyżur administratora
2 Formy i sposoby komunikacji wspólnoty
2.1
Forum internetowe
2.2
Telefon i e-mail
2.3
Zebranie wspólnoty mieszkańców
3 Metody pozyskiwania informacji
3.1
Nagrania wywiadów za pomocą Minidisc i dyktafonu
3.2
Eksploracja Internetu
3.3
Strony internetowe
3.3.1 Firma administrująca
3.3.2 Forum
2
I. WYWIAD Z ADMINISTRATOREM
G: Witamy Pana i dziękujemy za przybycie i poświęcenie nam prywatnego czasu. Na
wstępie chciałbym zapytać, czy możemy nagrywać naszą rozmowę. Nagranie posłuży
nam wyłącznie do transkrypcji wywiadu i nie będzie nigdzie wykorzystane.
Administrator: Dla własnych potrzeb to oczywiście, jak najbardziej.
G: Dziękuję bardzo. To przejdźmy do rzeczy. Interesują nas przede wszystkim różnice
w zachowaniach ludzi w kontaktach na żywo i w sytuacjach anonimowych, za
pośrednictwem osiedlowego forum internetowego. Mam tu na myśli nocne imprezy,
zanieczyszczenia balkonów i wzajemne oskarżenia o mówienie nieprawdy.
A: To jest temat rzeka. Ostatnio taka była sytuacja, tak, pan Borsuk się wypowiadał i
pani Karczewska. Nie wiem czy pan to wyczytał?
G: Właśnie, o to się chciałem zapytać pana na początku.
A: Bardzo ciekawa sytuacja. Bo na forum może pan wyczytać jakie tam argumenty
szły, takie pod prokuratora rzeczywiście.
G: Nie wiadomo gdzie były imprezy, kto zanieczyścił balkon?
A: Tak, natomiast, zorganizowałem takie spotkanie, to wyglądało w ten sposób: była
pani właścicielka lokalu, najemca i ci dwaj mieszkańcy, właściciele lokalu, właściciele
na siódmym czy na szóstym piętrze, no pod tym, pod tym akurat co tam było. Sytuacja
była o tyle ciekawa, że ludzie zaczęli krzyczeć na siebie, wszyscy ale to tak po prostu
wszyscy się zamknęli we własnym świecie, każdy nadawał, krzyczał.
G: Nie słuchając innych?
A: Nie słuchając innych. Bardzo ciekawe było, że właścicielka lokalu, którego problem
dotyczył też się zaczęła nakręcać, tak bardzo, że to prokurator z jednej strony, z policją
przyjdziemy, to tamto.
A: Właściciel lokalu piętro niżej z tym studentem, z tym najemcą, w trzech zdaniach
się dogadali, bo ten z tą mówi, Borsuk akurat: no dobrze, mi przeszkadza to, że pan się
basuje tutaj, pan basy puszcza, i tyle, chcę żeby pan nie puszczał. Student mówi:
dobrze. I tyle i na tym się temat zakończył.
G: Ale przecież tam poszło głównie o zanieczyszczony wymiocinami balkon, tak? Po
jakiejś imprezie, którą robił tam poprzedni lokator tej pani Olgi bodajże, potem ona
lokatora zmieniła i to się wtedy się tam miało stać. Znaleźli winnego? Kto to tak
imprezował wtedy?
A: Znaleźli, chodziło o to, że jeszcze poprzedni najemca lokalu, jakieś zniszczenia w
lokalu poczynił, właśnie zarzygał ten balkon ale o tym nie wiedział nikt. Dopiero
wspólne śledztwo zrobili jak się spotkali i ci z dołu i właścicielka.
3
G: Czyli to jeszcze poprzedni student to zrobił?
A: I mnie zaskoczyło to, że wszyscy w strasznie bojowych nastrojach przyszli i
właściwie w trzech zdaniach dogadał się student, najemca z Borsukiem, w trzech
zdaniach... I oni byli już pogodzeni.
G: To kto jeszcze darł koty?
A: Właścicielka lokalu.
G: Z kim? Z nimi dwoma?
A: Z nimi dwoma. Bo to już na takie tematy osobiste poszło. Właśnie o co chodzi, że
problem zniknął, ten główny wątek zanikł a tematy osobiste się pojawiły.
G: Przecież oni się nie znali wcześniej w ogóle.
A: Nie znali się. Właśnie to mnie bardzo dziwi. I w pewnym momencie, ja już mam
pewne doświadczenie w ogóle w pracy z ludźmi, po prostu. W pewnym momencie
zapadła cisza, bo wszyscy krzyczeli na siebie. Ja wtedy mówię: no dobrze, proszę
państwa to już wyczerpaliśmy temat jak rozumiem, dziękuje, do widzenia. Wszyscy
byli tacy zaskoczeni.
G: Nikt się nie odezwał?
A: Tak, ja się w ogóle nie odzywałem bo też nie chciałem się w dyskusję wdawać, bo
bym był postrzegany jako stronniczy. I też w pewnym momencie powiedziałem: to
wyczerpaliśmy temat, dziękuję, do widzenia. Wszystkich zatkało, rzeczywiście. Bo by
wszyscy się zaczęli nakręcać, by zaczęli krzyczeć na siebie. To znaczy martwi mnie
jedno: to naprawdę taki główny temat jest we wspólnotach, tak jak widzę, w każdej
wspólnocie, że zanikły więzy międzyludzkie w blokach, tak jak kiedyś było w latach
osiemdziesiątych.
G: To już od dawien dawna odkąd wszyscy obracjają się w jakimś zamkniętym kręgu, z
reguły zarabiania pieniędzy. Na tym się skupiają, nie otwierają się na otoczenie
najbliższe, sąsiadów...
A: To znaczy jest przekonanie, że za moimi drzwiami już jest ten groźny, zły, brzydki
świat. Ale co jest bardzo ciekawe, że sąsiad z sąsiadem zza ściany kontaktuje się przez
administratora, przez ochronę lub przez policję.
G: Jak to?
A: Naprawdę. Ale mnie to przeraża, bo na przykład mam takie telefony, to jest z życia
wzięte, naprawdę. Sąsiad z dołu dzwoni i mówi: Panie administratorze, sąsiad z góry
puszcza za głośno muzykę, pan mu powie żeby on ściszył. Ja dzwonię do tego na górze:
proszę pana sąsiad z dołu powiedział, że jemu przeszkadza muzyka, prosił, aby pan
ściszył. Sąsiad z góry mówi: proszę pana teraz mam imprezę nie mogę, za pół godziny
4
ściszę. Pan oddzwoni i powie temu z dołu, że ja ściszę za pół godziny. I ja dzwonię jak
głupi po prostu po ludziach... To jest straszne ale tak jest.
W: A parę lat temu to na policję od razu dzwonili.
G: I to jest pierwszy punkt programu, imprezy nocne. A te właśnie nocne imprezy, to w
ogóle jest osobny temat. Jak próbują uciszyć na przykład nocne wrzaski czy śpiewy na
balkonach, szczególnie od strony studni. Wydzwaniają najpierw do ochrony, ochrona
ma to gdzieś...
A: A widział pan może temat, bo tak, był na przykład temat, bardzo ciekawy, psy
szczekały całą noc na osiedlu obok.
G: Znam temat bo moja koleżanka, dobra przyjaciółka mieszka dwa piętra wyżej, w
tym samym pionie, pod tym zoo.
A: No dobrze.
G: Także znam to zoo nawet z widzenia z góry, to co tam mieszkało.
A: Ale widział pan ile tam ziemniaków było nawrzucanych do tego ogródka? Ludzie
ziemniakami rzucali po prostu.
G: Akurat wtedy jak ten pies szczekał to nie, bo ja latem bywałem z reguły na tym
balkonie. To się działo gdzieś tak pod koniec lata. Ziemniaków wtedy nie widziałem.
A: No bo co jest w domu do rzucania? Kamieni nie ma.
G: A ktoś trafił tego psa i go zabił?
A: Nie wiem. Nie, nie. Pies się uchował. Ale ludzie ziemniakami rzucali.
G: Niesamowite ludzie mają pomysły.
A: Mnie to też zaskoczyło, że to taka podręczna amunicja jest, właśnie ziemniakami
ludzie rzucają.
G: Pani, która tam mieszka ma zarejestrowaną hodowlę psów, jej nic nie można zrobić.
Podobno Rada Miasta Warszawy nie uchwaliła takiej uchwały, że jest zakaz hodowli
zwierząt w budynkach wielorodzinnych. Na przykład Radom to uchwalił.
A: Tutaj, to tylko można pająki hodować.
G: Tak, i nic jej nie można zrobić. To znaczy teraz to już jest spokój.
A: Spokój, bo ja tam kilka razy interweniowałem. Przyznam się, że tam mieszkańcy
naciskali mnie żebym policją rozwiązał temat i w ogóle jakieś takie akcje. Przez telefon
ludzie tak bardzo próbują mnie namówić, żebym radykalnie temat rozwiązał.
G: Na żywo już miękną?
5
A: Na żywo? Nie, też mają takie właśnie oczekiwania, że administrator to załatwi, i
będzie dobrze. Ale jeżeliby się wywiązała jakaś kłótnia to wszyscy się odwracają, to
jest normalne po prostu.
W: Jak pan obserwował wątki w Internecie, to próbował pan pytać zarządu wspólnoty:
co panowie na to? Jak do tego podchodzicie, jak to rozwiązać?
A: Nie. Dlatego, że w firmie wychodzimy z założenia, że forum dyskusyjne jest
obowiązek czytać ale nie wolno się wypowiadać ani udzielać na forum. Trzeba
wiedzieć co się dzieje we wspólnocie jako kolejny taki barometr, że tak powiem, ale nie
wolno się udzielać szczególnie dyskutować na forum. Bo na forum udzielają się ludzie,
którzy są bardzo niezadowoleni. Ci, co są zadowoleni nie napiszą, że jest wszystko w
porządku.
G: Wszędzie tak jest. W każdej sytuacji.
W: Tak jak w serwisie samochodowym, czy innego sprzętu.
G: Wspomniał pan o nakazie w firmie, że trzeba czytać forum. A jak to jest na
przykład, nie wiem... nakazane czy zalecane przez firmę administrującą? Jakie są
zalecenia dla pana, dla administratorów żeby wnikać w społeczność. Co trzeba robić,
jak rozmawiać?
A: Administrator musi wiedzieć wszystko co się dzieje na nieruchomości.
G: Nie tylko sprawy administracyjne, obliczenia kosztów, pilnowanie firm
zewnętrznych, ogrodników albo czegoś tam. Również wnikanie między ludzi? Jak to
jest regulowane w firmie.
A: Nie, nie. Chodzi o to, że o wiele łatwiej na przykład: jeżeli jest jakiś akt wandalizmu
czy coś, o wiele łatwiej jest, jeśli ja się mniej więcej orientuję, w której klatce co się
dzieje, kto mieszka. Ale to tylko dla moje wiedzy, pomaga mi to w mojej pracy.
Natomiast to nie jest tak, że administrator to jest takie gumowe ucho, nie, to nie w tym
kierunku. To raczej ja podpytuję ochronę, kto, co, jak. Bo ochrona jest 24 na dobę na
osiedlu. Ochrona bardzo mi pomaga, jeżeli jest na osiedlu, bo oni pełnią taką rolę,
naprawdę oni wiedzą co się dzieje w szczegółach, kto jakie ma przyzwyczajenia, czy
coś. Nie chodzi o jakieś tam śledzenie...
G: Nie! Nie w tym sensie, po to żeby znać wspólnotę od tej strony jak ona żyje, ze sobą
czy obok siebie. A na przykład zarząd wspólnoty nie chciał, żeby takie informacje, nie
wiem może nie zbierać ale być obeznanym w takich sytuacjach?
A: Nie, nie.
G: ….. w stosunkach międzyludzkich?
A: Nie. Bo to nie jest przedmiotem pracy administratora. Nawet jak ja bym wiedział o
jakiś szczegółach, poza, że tak powiem, pozazawodowych, poza obszarem mojego
6
zainteresowania, to ja się nie dzielę z zarządem czymś takim, bo to nie jest
profesjonalne po prostu. Ja mam być skutecznym na osiedlu i tyle. Jeśli zarząd mieszka
na osiedlu, to oni się bardzo dobrze orientują kto, co, dlaczego... Czasem w niektórych
sytuacjach lepie niż ja. Ale ja na przykład wiem, kto jest takim mieszkańcem specjalnej
troski, któremu trzeba poświęcić dużo więcej uwagi.
G: Taki „pan upierdliwy”, tak? Dzwoni i coś chce.
A: Są na przykład kategorie mieszkańców, jak niespełniony administrator. On mi
wszystko pokaże palcem, że tu drzwi od śmietnika otwarte. On wczoraj i przedwczoraj
widział, że ochrona tamtędy chodzi a nie tędy, albo takie jakieś dziwne sprawy, a to że
latarnie nie świecą, a że któraś z nich przestała świecić wczoraj o 10:00... To jest taki
typ człowieka.
G: On ma dużo czasu.
A: Tak, a do tego sam jest czasochłonny i taki absorbujący bardzo.
W: Często tacy ludzie się zdarzają?
A: Nie, na wspólnocie dwóch, trzech jest takich. Ale za to są słynni już i ochrona ich
zna z reguły, administrator i każda stała obsługa ich zna.
W: Państwo oceniają taką aktywność ludzi na ile są skłonni pomagać? Bo wspomniał
pan jedną istotną rzecz, że stosunki międzyludzkie upadają, tak? Że sąsiad sąsiada przez
ścianę nie zna…
A: Zupełnie.
W: … natomiast znajduje pan ludzi często, którzy są skłonni panu pomóc w pracy?
A: Nie.
W: To raczej jest pozycja roszczeniowa, tak?
A: Nie, może nie roszczeniowa ale jak to nazwać?
G: Obojętna?
A: Słowa mi brakuje. Nie do końca, tylko tak jak człowiek nie ma spełnienia w pracy to
chce przynajmniej, w jego przekonaniu, być użytecznym, że mi palcem pokaże gdzie
jaki papierek jest, gdzie co jest nie tak. On może w pracy jest niedoceniany i... nie
chciałbym użyć słowa, że „odreagowuje” ale bardzo często jest tak, że przychodzi i
nudzi mu się w domu, to on siedzi w oknie, patrzy co się dzieje a później nadaje na
forum albo do mnie przychodzi na dyżur i też coś tam mówi.
G: Ale w swoim przekonaniu, oni to w dobrej wierze to robią.
W: Ale wiesz.., mogą też leczyć jakieś kompleksy?
7
G: Takie rzeczy lubią z reguły emeryci bo się nudzą rzeczywiście. Czy młodsi też mają
takie zagrywki?
A: Spotkałem się też z osobami 35-40 lat, są tacy... Albo niedowartościowani na
przykład, nie wiem, w pracy? Pracuje w jakiejś naprawdę dużej korporacji i tam czuje
się zupełnie niedoceniony...
G: Tam jest małym trybikiem.
A: ...potem przychodzi na osiedle i jest właścicielem lokalu, prawda? Jest moim
pracodawcą, jest pracodawcą ochrony i wtedy on przychodzi na osiedle i jest „pan”. Są
też tacy. To jest trochę wypaczone przez tą ustawę o własności lokali, że ludzie mają
wrażenie, że jak mają 50 metrów kwadratowych mieszkania to… ciekawe właśnie
sytuacje…
G: Czują się właścicielem… ?
A: Odbieram właśnie telefon taki, wiem, że ta osoba, która dzwoni do mnie, ma
mieszkanie 43m2, w zwykłym standardzie, tak jak jest na tym osiedlu, na przykład.
Dzwoni do mnie i mówi: Dzień dobry proszę pana, ja dzwonię z apartamentu nr 15 ….
G, W: [śmiech]
A: … po prostu! Ja go muszę poważnie potraktować, bo on czuje, że mieszka w
apartamencie.
G: Próbuje pan go „sprowadzać na ziemię”?
A: Już się przyzwyczaiłem do tego. Ale chodzi o też o to, że deweloper bardzo dużo
namieszał w tych wszystkich reklamach.
G: Wszystkie budynki to apartamentowce, o podwyższonym standardzie, z ochroną…
A: Z recepcją…
G: … z recepcją, tak.
A: ….bo to nie jest: ochrona czy stróżówka. To jest recepcja!
G: A przecież to jest osiedle klasy standard.
A: Na Wilanowie to jest podwyższony standard, są budynki z recepcją. Tam jest
przynajmniej trzech deweloperów. Ale chodzi mi o to, że taki człowiek, przez to, że nie
jest lokatorem właśnie, bardzo dużo osób nadużywa co do wspólnot pojęcia lokator.
Lokator to jest najemca. W spółdzielniach, mieszkanie było własnością spółdzielni a
człowiek miał tylko prawo…
G: ... w nim mieszkać.
8
A: .. no właśnie to jest lokator, a tu jest właściciel lokalu. Niektórzy może, ja to tak
odbieram, podświadomie myślą, że są właścicielami lokalu to tak jak...
G: Całości?
A: … tak, po prostu, że czują się jako taki pracodawca na całym osiedlu.
G: A to jest taki wydźwięk negatywny, czyli..?
A: Wydźwięk negatywny niestety.
G: ….czuje się właścicielem jakby tej całości, tak?
A: Tak.
G: On jest tak samo ważny, jakby miał większościowy udział w całym osiedlu a ma
tam jakiś promil, ułamek.
A: Tak, ale liczy się to, że on jest właścicielem części osiedla. To się liczy, to jest
najważniejsze, nieważne, że to jest jedna osiemnastotysięczna.
G: I on wymaga.
A: Yhm.
G: Jakie były najciekawsze przypadki właśnie takich żądań roszczeniowych?
A: To, co pamiętam to bardzo ciekawa sytuacja. Jedna z pań zadzwoniła do mnie o 6:40
rano i mówi tak: „Proszę pana, od półtora roku drzwi mi się nie domykają, zamek mi
się nie domyka w drzwiach.” A to jej prywatne drzwi, jej prywatny zamek. „Od chwili
kiedy ja się tu sprowadziłam zamek tu mi się nie domyka. Proszę pana ja poproszę, żeby
pan mi zorganizował ślusarza.” Ja mówię: „No dobrze, zorganizuję pani ślusarza.”
Ona mówi: „Tylko wiem pan, ja wychodzę na 9:00 do pracy i proszę, żeby on, jak
przyjdzie o 8:00 żeby najpóźniej o 8:30 skończył”
G: Dobre [śmiech].
A: Właśnie, są tacy a dzwoni 6:40 rano czyli po prostu…
G: …. a tego samego dnia ma przyjść, tak? za chwilę?
A: No tak. Za chwilę, między 6:40 żebym zorganizował konserwatora i to w jej
prywatnych drzwiach, żeby jej prywatny zamek konserwator zrobił. Bardzo często
mieszkańcy mylą np. usługi elektryka na części wspólnej, z tym że elektryk przyjdzie
do takiego mieszkańca do domu i coś tam zrobi, na przykład lampę powiesi czy coś
takiego. Bardzo często mieszkańcy się denerwują jak słyszą: ale to jest pana/pani
prywatne mieszkanie dlaczego nasz hydraulik albo nasz elektryk ma przychodzić? To
potrafi paść odpowiedz: to jest nasz wspólnotowy elektryk.
G: „Płacę na niego”, prawda? Płace i ma przyjść.
9
A: Tak. I tu są właśnie napięcia, napięcia powstają. Bo niektórzy mieszkańcy nie
rozumieją, że prace u nich w mieszkaniu należą do nich samych. To są drobne usterki.
Bardzo często jakieś zwarcie się robi w pralce albo w lodówce, wyskakuje bezpiecznik
prądnicowo-różnicowy …
G: Tak.
A: … i oni nie wiedzą co się dzieje. Właśnie alarm jedenastej w nocy, wzywają mnie
żebym zorganizował pomoc. Facet jedzie z firmy np. z Wyszkowa na przykład tylko po
to żeby wejść do lokalu i włączyć bezpiecznik i pojedzie z powrotem.
W: I tak jest.
A: Tak. To znaczy ja już teraz się nauczyłem, że nie robię czegoś takiego. Mówię:
człowieku zorganizuj sobie sam pomoc bo to jest nasz wspólnotowy, jakby była awaria,
nie wiem, z oświetleniem części wspólnych to tak, w Twoim przypadku – nie
przysługuje ci.
W: Tego nie ma w przepisach, że za nieuzasadniony przyjazd, lokator płaci za dojazd?
A: Jest, tylko jak to wytłumaczyć? Jednego hydraulika wezwałem bo człowiek mówi,
że wody nie ma w mieszkaniu. No dobrze, wody nie ma, w porządku. Hydraulik
przyjechał, bo człowiek straszny raban zrobił. Ja mówię: no dobra chyba w ogóle w
budynku wody nie ma. Człowiek właśnie przyjechał z Wyszkowa, mieszkańcowi w
lokalu, na końcu kranu sitko przeczyścił, wyjął, przepłukał i włożył z powrotem. Usługa
200 zł kosztowała z przyjazdem i tego nie ma jak wyegzekwować! Opłata „wisi”,
faktura „wisi” bo nie ma jak wyegzekwować. Hydraulik powiedział: „Taka w sumie
pierdoła była, człowiek wziął w dwa palce, wyjął, przeczyścił, wkręcił... A, że to było w
sobotę o 10 wieczorem, to musi kosztować”
G: No tak ale rury! Skąd tam taki syf, skoro instalacja jest nowa? To można by
podciągnąć pod problem budynku.
A: No właśnie, mieszkaniec tak się bronił. To jest problem budynku. Ale uszkodzenie
jest na części lokatorskiej. Nie jest na części wspólnej. To jest dyskusja czy ten syf
przyleciał z miasta czy przyleciał z kotłowni w budynku, prawda.
W: Tak, to można w każdego uderzyć.
A: No właśnie o to chodzi. Dlatego… ja już tutaj tak naprawdę wnikam w załatwiania
tak szczególnie po godzinach usterek, takich które się dzieją w lokalu. Nawet jeżeli
mieszkaniec mnie zapewnia, że on pokryje wszystkie szkody i koszty, ale jak się dowie,
że elektryk przyszedł, palcem włączył bezpiecznik i poszedł... i za to wziął 200 zł...
G: To jest mu głupio.
A: No to człowiekowi nie chce się płacić, no bo za co...
G: No.
10
A: I tu właśnie jest to zaburzenie w komunikacji.
G: Czyli generalnie ludzie nie znają...
A: Myli im się.
G: …. zasad na jakich funkcjonuje wspólnota? Nie wiem, może wcześniej nie mieszkali
we wspólnocie mieszkaniowej? Nie wiedzą, co jest częścią wspólną a co jest ich
własnością? Między innymi sobie tu wypisaliśmy taki punkt, który był omawiany na
ostatnim zebraniu wspólnoty, w marcu. Jedna z uchwał to było rozgraniczenie, gdzie
leży granica między częścią wspólną a lokalem.
A: Tak.
G: To jest też ciekawe. I właśnie chyba przy tym punkcie był nasz „krzykacz z długimi
włosami”, nie pamiętam jak on się nazywa. Miał najwięcej pretensji o tą uchwałę.
A: Tak.
G: Na tym punkcie sporo takich przygód cały czas jest?
A: To znaczy nie. Jest to przyjęte, nie wiem do końca czy przeszła uchwała czy nie?
G: Chyba nie?
A: Ale nawet jakby przeszła to i tak mieszkańcy nie czytają tego i nadal im się zdaje, że
jak coś wymuszą na administratorze to jest ich.
G: Bo wszystkie te przykłady, które pan podał to ludzie nie wiedzą, co im wolno, jakie
mają obowiązki czy prawa wobec lokalu, jak na przykład konserwacja lokalu, a co leży
po stronie administratora jako zarządcy częścią wspólną? Oni myślą, że administrator
jest też administratorem ich lokalu, tak?
A: Usługi, konserwację elektryczną, hydrauliczną, ogólnobudowlaną też w ich lokalu,
jak najbardziej. Oczywiście nie przesadzają, nikt mi nie zgłasza problemu, że chce sobie
ściankę gipsową zrobić, to może za darmo pracownik ogólnobudowlany by przyszedł,
to już nie. Widzą granicę. Ale włączenie bezpiecznika... Teraz masowo się przepalają te
wentylatory bo ludzie tego nie czyszczą. Nie widzą problemu. Oni nie czyszczą, to im
się przepalają - ich prywatna sprawa. I wzywają elektryka od nas ze wspólnoty, żeby im
naprawić. Po prostu... i tłumaczenie jest takie, że jak deweloper tak zamontował
wadliwe to niech teraz naprawi. Bardzo często właściciele lokali próbują angażować
administratora, firmę administrującą w swoje takie dochodzenie roszczeń od
dewelopera, szczególnie w nowym budownictwie.
G: Żeby był pośrednikiem?
A: Tak, żeby był pośrednikiem.
G:… czy cedują wręcz na administrację załatwianie tego?
11
A: Raczej cedują na administrację bo żeby był pośrednikiem to nie, jeszcze prościej:
„No to pan mi to załatwi”.
G: Z deweloperem?
A: Z deweloperem. Bardzo trudno jest też wytłumaczyć, to jest pani/pana część
lokalowa, prywatna, pani sama sobie załatwia, czy pan sobie sam załatwi. „Ale ja nie
wiem jak?” „Normalnie”.
G: A instrukcja na papierze była napisana „jak”?
A: Tak, była.
G: Komu wysłać maila, do kogo zadzwonić itd.
A: Tak.
W: A na zebraniach wspólnotowych, podsumowania, absolutoria, to duża frekwencja
jest?
A: Bardzo mała. Im starsza wspólnota tym mniejsza frekwencja. Na pierwszych
zebraniach to jest prawie całe osiedle, sali nie starcza.
W: Potem nadchodzi faza zawierzenia „starym” zarządcom?
G: „W kółko to samo się dzieje”, „Nie mam czasu” – takie teksty?
A: Nie, im starsza wspólnota, czyli od razu po wybudowaniu, jak się zawiązuje
wspólnota to jest prawie komplet. Bo każdy może ma nadzieję, że ugra coś dla siebie.
Natomiast później, jak już najważniejsze uchwały przejdą, czyli rozliczanie mediów,
rozliczanie części wspólnej, jakieś księgowanie not odsetkowych, takie rzeczy.
Uchwały mniejszej wagi: czy zrobić monitoring, czy rozbudować monitoring, podpisać
nową umowę na wywóz śmieci – to już nie jest takie medialne, spektakularne.
W: A według pana, tak procentowo, jest pan w stanie powiedzieć ile jest pracy, ile pan
wykonuje pracy, która do pana nie należy?
A: Około połowa czasu. Bo niestety na każdej wspólnocie zdarzają się mieszkańcy,
którzy np. potrafią głośno krzyczeć i robić szum wokół siebie. No i ich trzeba bardziej
dopieścić po prostu [smiech]. Dla ich nawet wykraczające poza zakres umowy o
zarządzanie czy administrowanie trzeba robić bo jeżeli nie, to on dzwoni. Bardzo często
jest taka sytuacja: „No to kto jest pana przełożonym?” A ja mówię: ten i ten. „To ja
chcę przełożonego” „Ale on nie odbiera.” „ To ja chce z właścicielem firmy.” Albo nie
wiem... z prezydentem [śmiech]
G: Coraz wyżej?
W: Czyli zaraz pana usuną ze stanowiska, albo pana albo zarządcę.
A: Nie, ale z góry takie nastawienie, że…
12
G: Roszczeniowe takie?
A: .. nie.., że ja to nic nie mogę, nawet mój przełożony nic nie może, godny dla nich
rozmówca to jest właściciel firmy.
G: Bo oni też są właścicielem, nie?
A: Na przykład.
G: Jak właściciel z właścicielem.
A: Bardzo ciekawe miałem praktyki z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Przygotowuję się do uzyskania licencji zarządcy nieruchomości. Bardzo ciekawy na
myślenie miałem test na zajęciach z zakresu psychologii zarządzania. Były pytania np.
„Czy uważasz, że mieszkańcy, twoi klienci zbyt często zwracają się do twojego
przełożonego zamiast do ciebie, zbyt często się niecierpliwią, czy zbyt często w błahych
sprawach dzwonią po godzinach?” I były odpowiedzi: tak i nie. To bardzo ciekawe.
Odpowiedzi były punktowane albo 0 albo 1 punkt. Prowadząca mówi tak: Proszę
państwa wszędzie tam, gdzie zaznaczaliście TAK np. czy zbyt często ludzie dzwonią po
godzinach, to macie punkt ujemny bo ludzie tacy są, to jest praca z ludźmi. Nie może
hydraulik narzekać, że ma brudne ręce, śmierdzące szambem a elektryk nie może
narzekać, że ciągle grzebie w przewodach.
G: I, że ich wszystkich budzą w nocy jakieś telefony z żądaniem interwencji.
A: Na przykład... To jest praca z ludźmi, powoli się do tego przyzwyczajam.
W: To jest pana inicjatywa? To firma wysyła na takie szkolenia? Czy na tyle jest pan
doświadczony, że chce pan otworzyć swój własny biznes?
A: Docelowo tak, ale na razie nie czuje się na siłach.
W: Czy potrzebny jest duży kapitał?
A: Duży kapitał i ja widzę jak właściciel firmy, jak on jest zarobiony…
W: Jak wygląda?
A: … jak wygląda [smiech] Trzy razy więcej pracy wykonuje niż ja na stanowisku
administratora czy zarządcy. Nie ma dla niego pory, żeby nie odebrał telefonu, żeby nie
porozmawiał.
G: Najgorsza forma usług, tak można powiedzieć?
W: Najgorsza i najcięższa.
A: No właśnie.
G: Ale ciekawa.
13
A: Bardzo ciekawa.
G: Ale może i dochodowa skoro ludzie się tym zajmują?
A: Też dochodowa. W ogóle praca w nieruchomościach jest dochodowa. O ile się nie
pracuje na stanowisku firm usługowych typu: ochrona, sprzątanie. Chociaż właściciel
firmy sprzątającej też niezły biznes robi na tym.
G: Na każdym.
A: Na każdym.
G: A jeśli to nie tajemnica, czy dużo osiedli ma wasza firma pod opieką? Nie wiem
kilkanaście, kilkadziesiąt?
A: Kilkadziesiąt, nie wiem 40 czy 50, coś koło tego.
G: To sporo. Obrobić to wszystko, te wszystkie problemy. Wysłuchać chociażby, to
doby nie starczy dla szefa takiej firmy.
A: Tak. Dlatego widzę, jaki on jest zarobiony. I naprawdę czasem się mocno
zastanawiam czy w ogóle swój biznes otwierać kiedykolwiek.
G: Można na próbę, prawda?
W: Ale to jak się zacznie, to jak przyjdzie wspólnota, to co? Człowiek odmówi? To są
pieniądze.
A: No to się zatrudnia kolejnych administratorów, zarządców. Tylko, że i tak trzeba
doglądać swojego interesu bo nikt lepiej nie doglądnie niż właściciel.
G: Jasna sprawa.
W: A jak, załóżmy, firma przyjmuje pracowników do kontaktów ze wspólnotami, jakie
predyspozycje taka osoba musi mieć? Nie wiem, specjalne studia musi skończyć,
budowlane?
A: Studia wyższe.
W: Profilowane jakieś?
A: Przy nieruchomościach, które są tzw. usterkowe czyli po prostu wspólnota jest nowa
i kończy się okres rękojmi dla budynku i deweloper chce się z tego jak najszybciej
„wymiksować”, zostawiając jak najwięcej na później to się zatrudnia administratora czy
zarządcę technicznego, najlepiej z profilem budowlanym. On szybciej zareaguje,
wyłapie usterki. Nawet zamówi ekspertyzę, żeby ekspert ocenił, ale on będzie wiedział,
że coś się złego dzieje, że to nie jest zwykłe pękanie tylko że budynek osiada nie tak jak
powinien, na przykład. I wtedy się zatrudnia specjalistę, wtedy jest nacisk na takiego
technicznego.
14
W: Czyli to nie może być człowiek z ulicy, musi mieć dobre przygotowanie? Załóżmy
w przypadku technicznym. Ale załóżmy taka wspólnota, która załatwiła wszystkie
tematy usterek i ona sobie żyje już własnym życiem…
A: Tam, to może być humanista.
W: Ale generalnie to musi być człowiek z wykształceniem wyższym?
A: Tak. Bo człowiek bez wykształcenia wyższego jakoś … no wiem... ja się nie
spotkałem, żeby bez wykształcenia wyższego ktoś się zajmował tym zawodem.
G: Nawet chyba nie ma szkół kształcących na poziomie średnim w tym kierunku?
A: Nie, jako administrator nie.
W: No tak, ale to jaki kierunek jest?
G: Zarządzanie nieruchomościami.
A: Tak. Albo w ogóle zarządzanie i się profil wybiera, specjalizację np. nieruchomości.
G: Z tego, co wiem to pan akurat na WAT studiował czy studiuje, mówił pan na
zebraniu?
A: Ja studiowałem na WAT, kończyłem studia podyplomowe: Zarządzanie
nieruchomościami, Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. A teraz z tych dwóch
kierunków robię praktyki. A wcześniej studiowałem na wydziale leśnym na SGGW.
W: To jest pan wszechstronny, to jeszcze na ochronę środowiska się pan złapie, na
ekologię.
A: Tak. To też zielenią na osiedlu bym się zajmował, jest…
G: …szczątkowa?
A: … tak, ale przynajmniej miałem pojęcie jak to zagospodarować. Inna kwestia, jak
później się dogadywałem z firmą od zieleni. Ale to jest zupełnie osobny temat.
Natomiast znam się na temacie, nikt mi ciemnoty nie wcisnął żeby w grudniu sadzić
żywopłot czy siać trawę, bez sensu.
G: W grudniu to się choinki sadzi [śmiech].
A: No na przykład, albo ścina [śmiech].
G: Dobrze, wróćmy do tematu, bo nas noc zastanie. Zrobiliśmy sobie lisę czternastu
punktów do omówienia, ale chyba kilka z nich w ogóle pana nie dotyczą jak np.
wyliczanie kosztów? Kosztami pan się bezpośrednio nie zajmuje, to robi wspólnota,
księgowość, dział finansowy chyba?
A: Zarządca nieruchomości.
15
G: Czyli zarząd?
A: To znaczy tak, zarządza nieruchomością, tak jak to jest na tym osiedlu, zarządza
zarząd. A firma administrująca administruje nieruchomością. Ale obsługuje tą
nieruchomość człowiek z licencją zarządcy. Tylko zarządca, i wtedy ja mówię zarządca
nieruchomości, ja jestem jego pomocą jako administrator nieruchomości. Ale firma
administruje. Do zadań firmy administrującej należy też zaproponowanie budżetu,
konstruowanie budżetu na przyszły rok, odpowiednie rozliczenie kosztów. Natomiast to
wszystko dajemy do akceptacji zarządu i zarząd mówi tak zgadzamy się lub nie, nie
zgadzamy się.
G: Kolejny temat mało związany z naszą komunikacją wewnętrzną ale wpisałem sobie
takie coś, jak głosowanie uchwał ale w tym kontekście, co rozmawialiśmy o uchwale na
temat granic części wspólnych i lokali. Jeszcze inny, ciekawy był temat głosowania na
temat ogródka do zabaw dla przedszkola, na trawniku osiedlowym. To chyba nie
przeszło skoro się tam nic nie dzieje?
A: Nie przeszło. Bo to był temat kontrowersyjny.
G: Były związane tym jakieś wizyty lokatorów z zarządem, z panem?
A: Nie wiem czy pan wychwycił? Była taka odezwa…
G: Na forum?
A: Nie, nie. Kartki wciśnięte …
G: A były.
A: Jeden z mieszkańców robił.
G: Ten, co się przeprowadził uciekając spod przedszkola bo mu hałas przeszkadzał…
A: Tak, tak.
G: ….. i trafił na kolejne przedszkole?
A: Tak, tylko nie wiem czy to on konkretnie.
G: Anonim to był?
A: Anonim, niestety anonim, nikt się nie przyznał do tego. Natomiast gdzieś z tego
pionu pewnie mieszkanie było.
G: Na pewno.
A: Z tej klatki. To była taka odezwa: „Chcesz być … dziś jesteś, dziś pomożesz nam,
my jutro pomożemy Tobie”.
G: Takie, jak za komuny?
16
A: Takie, takie właśnie.
G: Ja to wyrzuciłem w ogóle, anonimy na mnie nie działają.
A: Ale to spowodowało, że ileś tam głosów na TAK było mniej, po prostu. To było
kontrowersyjne bo… wszyscy chcą mieszkać w lesie, słyszeć śpiew ptaków, ale chcą
mieć 5 minut do centrum, do pracy.
G: Jasna sprawa.
A: Przedszkole dla dzieci oczywiście w klatce, tylko że … żeby było cicho.
G: Twarze im zakleić taśmą klejącą na czas pobytu w przedszkolu wtedy mogą być,
nie?
A: Tak.
G: A wtedy pojawiło się mnóstwo takich argumentów, które mi by nie przyszły do
głowy, że ludziom to może przeszkadzać. Bo np. ktoś pracuje w innych porach niż w
dzień, i w dzień chce odpoczywać, chce spać.
A: Tak.
G: Ale ja myślę, że akurat po tej stronie, bo ja mieszkam po stronie, gdzie ten ogródek
miał być, z tym że z drugiego końca i trochę wysoko, to by mi to nie przeszkadzało.
Tylko myślę, że temu panu znad tego przedszkola to bardziej przeszkadza szum, hałas
od ulicy niż te dzieciaki. Nie wiem może on siedzi cały dzień w domu?
A: Też zdarzają się w każdej wspólnocie osoby takie wrażliwe. I to nie jest przesadą, że
naprawdę te osoby są bardzo wrażliwe. Bardzo często np. odbieram telefony, to jest ta
komunikacja między sąsiadami, że: „panie administratorze pan zadzwoni do sąsiada na
górze, bo sąsiad na górze, wie pan, każdego wieczora tak jęczy, tak wyje, że ja nie wiem
co on tam robi ze swoją żoną.”
G: [śmiech]
A: Zdarzają mi się takie telefony.
G: Ale jaja.
A: Że ja mam zadzwonić, z sąsiadem i porozmawiać na ten temat [śmiech].
G: ...i, że to on wyje a nie jego żona [śmiech].
A: Ale mieszkańcy różne pomysły mają na takie „podgryzanie się”. Np. tacy bardziej
radykalni robią tak, że np. przeszkadza mu sąsiad z góry, a mieszkańcy mają klucze do
szaf elektrycznych na klatkach schodowych, to pójdzie do sąsiada na górze i wyłączy
mu bezpieczniki.
G, W: [smiech]
17
A: Ale ciekawe jest to, bardzo mnie to ciekawi, co się dzieje później. Później ten sąsiad
z góry, któremu wyłączyli bezpieczniki, zamyka się i cicho siedzi, do rana. Nie wyjdzie
na klatkę, nie zareaguje, nie zainterweniuje. Mnie to bardzo ciekawi.
G: Boi się?
A: Nie wiem.
W: A może ma pan taką wspólnotę starszą, starszych ludzi, którzy pamiętają jeszcze te
stosunki międzyludzkie i może pan powiedzieć, że tak, tam cały czas te stare, dobre
stosunki międzysąsiedzkie panują, czy nie?
A: Nie, ja się zajmuje maksymalnie pięcioletnimi wspólnotami.
G: Tam, gdzie mieszka większość emerytów to jest zupełnie inny organizm. Oni sami
są wszystkim: administratorem, zarządem i ochroną. A szczególnie właśnie ochroną.
Jak ktoś obcy pojawi się na klatce to od razu jest telefon do sąsiadki albo na straż
miejską.
A: Tak.
G: Jak ktoś za głośno - pamiętam bo sam mieszkałem na osiedlu na starym Mokotowie
- mówi albo jęczy to od razu jest szklanka przy ścianie. I na drugi dzień: „Ja do pan nic
nie mam ale proszę się ciszej zachowywać bo nie mogłam spać”.
A: Ale właśnie! Ludzie między sobą rozmawiają a tutaj w nowym budownictwie, w
nowych wspólnotach, absolutnie nie. Sąsiad z sąsiadem nie wychyli się zza progów
swoich mieszkań.
W: Czy państwo się wymieniacie doświadczeniami, macie jakieś zebrania u siebie w
firmie i czy analizujecie co i jak, jakie sytuacje powstały, jak im zaradzać, konsultujecie
się?
A: Raczej to nie jest tak, że do konkretnych przypadków. Raczej to, jak poprowadzić
zebranie, żeby skutecznie poprowadzić i np. żeby ludzie się nie pobili na zebraniu.
Bywają takie zebrania, że jakby były sztachety to sztachetami by się pobili.
G: Sprzeczność interesów?
A: Tak, tak. Bo administrator czy zarządca może doprowadzić do takiej sytuacji,
bezwiednie nawet, że po prostu ludzi podburza, zaognia. Właśnie takie np. mamy
szkolenia czy rozmowy w większym gronie jak to zrobić, żeby załagodzić. Jak zrobić
żeby pogodzić, tak jak na forum, nie wiem czy pan czytał, że komuś przeszkadza jak
pani sprzątająca jeździ po patio wózkiem z kółkami.
G: Tak.
A: Po tym bruku, po kostce.
18
G: Tak, tak, po bruku, w sobotę o 7 rano.
A: No tak, tylko, że no cóż, w sobotę o 7 rano na pewno firma sprzątająca była
specjalnie wzywana bo np. ktoś się porzygał na klatce. Jest telefon: „panie
administratorze pan wezwie, bo ktoś się porzygał”.
G: W sobotę raczej nie sprzątają, mają wolne?
A: Tak sobota, niedziela nie sprzątają ale na specjalne życzenia tych niedopieszczonych
takich, robi się to [śmiech].
W: Z tych pana opowiadań, to tak naprawdę ciężka robota się wyłania, jakby pan
operował w konflikcie wojennym? Połączenie negocjatora, tak bo to jest też forma
negocjacji, znalezienie najlepszego rozwiązania, najbardziej korzystnego dla obydwu
stron, to jest ciężkie.
A: Ciężkie, dlatego bardzo często idzie się takim pośrednim kursem i dlatego bardzo
dużo mieszkańców czasami ma jakieś pretensje, mniej lub bardziej uzasadnione do
mnie. Np. są tacy, dużo z tych niedopieszczonych, że np. deweloper ich oszukał
ewidentnie, powciskał jakieś głupoty do głowy a później się okazało, że np. okna są tak
zaprojektowane, że nie można otworzyć i umyć w ogóle. Albo np. żaluzje takie są
antywłamaniowe i też, jeżeli nie można okna otworzyć to tym bardziej umyć okna ani
tych żaluzji umyć. I teraz, na wieczór człowiek się zasłania żaluzją a tam pajęczyny. I
co? I czuje się bezsilny zupełnie. Bo wzywać ekipę z podnośnikiem, bo to jest jego
część prywatna? Administracja mu tego nie zrobi. A deweloper mówi, że tak było w
projekcie do architekta proszę.
W: Ja myślę, że dużo macie państwo problemów w wyniku niejasności prawa?
G: … i ściemniania deweloperów przy sprzedaży mieszkań, obiecują gruszki na
wierzbie.
A: Tak. Np. otrzymywałem takie maile, że: panie administratorze ja chce tu swoje
uwagi co do osiedla zgłosić. Tu miał być żywopłot, tu miał być park, a tu z tej strony
osiedla miało być super …
G: Zdjęcia są zawsze piękne, bujne drzewa parki całe a potem ich nie ma...
A: …. i przesłał mi zdjęcie z folderu reklamowego dewelopera w mailu. „Panie
administratorze miało być tak a co pan na to?” A co ja mam odpowiedzieć, że to jest
inna działka, nie nasza? Ja tam mogę sobie generalnie dobrze życzyć. Nie da rady tego
wytłumaczyć, bo deweloper jak robi budynek, wizualizację budynku to wokoło parki
zielone dodaje, bujną infrastrukturę, wszystko! To nie ważne, że to jest działka miasta a
miasto ma na to budżet na 2015 rok w planie.
G: Ale to jest dowód na to, że ludzie dalej nie rozróżniają ról tych wszystkich
organizacji, organizmów.
19
A: Nie rozróżniają.
G: Oni się czują jak za komuny w tej całej spółdzielni, gdzie sam prezes… Właśnie a
propos serialu „Alternatywy 4”, pan prezes mógł wszystko: rozdzielić mieszkania,
pobudować jakąś tam infrastrukturę, roślinność albo i nie. Wszechmogący pan prezes i
teraz widzę, jest tak samo?
A: Ale też jest podział. Taki czasami odczuwam podział na my i oni. My mieszkańcy i
oni czyli administracja i ta szara masa.
G: Ale to jest wszystko w jednym worku administracja, zarząd, zarządca.
A: Jako taki aparat partyjny, po prostu. Bardzo często tak jest.
G: „Wymagamy od was wspólnie!” Nie ma: „my, wspólnota”, jestem „ja, jako
jednostka”, bo to jest moje mieszkanie.
A: Właśnie, bo „ja jestem właścicielem”, nie lokatorem, nie najemcą. „Właścicielem i
ja żądam. Nie wymagam, ja żądam od was, od tej całej administracji.” Bardzo często
jest taka postawa. No ale to jest normalne.
G: Trzeba załagodzić, takie postawy roszczeniowe?
A: Tak. Np. niedoświadczeni administratorzy bardzo często obiecują.”Tak obiecuję, tak
będzie, tak”. I później: „Tak, tak pan pierwszy mi to mówi. Dobrze, dobrze, to kiedy?”
„Za tydzień”. I później co? Mijają dwa tygodnie, miesiąc i człowiek robi się
niezadowolony. Słusznie, bo dostał obietnicę, że to będzie w tydzień. A z góry
wiadomo, że np. nie da rady.
W: No właśnie, to jest pytanie czy to jest maska administratora czy takie świadome
działanie na wyciszenie pewnych takich postaw roszczeniowych, czy kwestia
niedoświadczenia danej osoby?
A: Administrator i w ogóle firma administrująca operuje na poziomie profesjonalnym.
Człowiek nie musi mieć wiedzy profesjonalnej, może mieć wiedzę, znaczy postawę
roszczeniową, bo on nie zna tematu ale administrator jak operuje na poziomie
profesjonalnym, to musi mieć też bardzo duże rozeznanie w psychologii. Jeżeli się
czegoś nie da obiecać, to ja czasami muszę powiedzieć: Nie da się, po prostu nie! Tylko
patrzę jak ktoś na mnie źle spojrzy, albo po prostu, mi złorzeczy. Ale to jest
bezpieczniejsze niż by za tydzień albo dwa tygodnie poszedł do mojego szefa i zrobił
awanturę bo miał coś obiecane.
G: Czyli sztuka asertywności się kłania.
A: Tak. Ja niestety muszę się na kurs asertywności zapisać bo mam takie wpadki też,
mniejsze czy większe ale jeszcze się łapię na tym, że mam. A to jest wielka sztuka,
asertywność. Naprawdę.
G: Tak powiedzieć „Nie” żeby człowiek nie poczuł się urażony czy zepchnięty.
20
A: Tak. Tylko ja tych ludzi naprawdę rozumiem, którzy zostali oszukani przez
dewelopera. I to naprawdę oszukani. I później wymagają od „WAS” czyli od
dewelopera i spółka: zróbcie mi tak jak miałem obiecane, zróbcie mi dobrze. I właśnie
duża część tych niezadowolonych, tych niedopieszczonych jest takich, że od samego
startu właśnie, deweloper ich oszukał, coś poszło nie tak, miał mieć super fantastycznie
a mieszka pod tarasem, a pod tarasem to ma wieczne zalania sufitu na przykład.
G: Standardowo.
A: No! I czuje się człowiek oszukany bo wziął kredyt na całe życie na 500 tysięcy
złotych w „górce budowlanej” jeszcze. I jak patrzy w kryzysie, przez te ostatnie pół
roku, że jego mieszkanie traci na wartości a on ma taki sam kredyt do spłacenia, to ja
tych ludzi naprawdę rozumiem.
G: Taki sam albo i większy.
G: Ok, ale wróćmy do tematu, do zachowań ludzi, a właściwie, tym razem, ich dzieci.
Jak dzieci uprawiają samowolkę na teranie osiedla, kto tego pilnuje? Czy pan np. goni
dzieci grające na trawniku w piłkę czy na patio? Jaka jest później reakcja rodziców?
A: Ja pana zaskoczę. Naprawdę coś takiego ciekawego powiem. W te wakacje właśnie
widziałem dzieci kopiące sobie piłkę o stację trafo, o tą przybudówkę taką w środku. I
ja sobie myślę, no dobra, może tym dzieciakom coś zorganizuję, lato w mieście czy coś,
czy podepnę się pod jakąś akcję czy przynajmniej dam możliwość pogrania w piłkę,
kawałek ziemi, trawnika. Prawda? No bo tak: beton 10 x10 metrów to żadna
przyjemność, prawda. I mówię, do tych dzieciaków ”Chcielibyście kawałek boiska?”
„O tak, chcielibyśmy.” Dobrze. Poszedłem do Centrum Sportu i Rekreacji, tam nie
mieli ale tutaj w szkole przy ul. [...]? Tu obok zaraz po przekątnej jakieś 200 metrów.
Tam się znalazł kawałek boiska do kosza akurat, ale zaniedbany trawnik. Wstępnie
ustaliłem, że jak ja bym zorganizował koszenie trawy i utrzymywanie jej, to dzieciaki
mogłyby tam grać. Ale to też tak półlegalnie bo teraz jest jakaś narodowa schizofrenia,
że jak te dzieci wyjdą za próg mieszkania to zaraz ich pedofil dorwie albo nogę sobie
złamią albo się zgubią albo coś. I też jeśli bym to legalnie robił to musiałby być trener,
tak jak na Orlikach, 24 na dobę wszyscy, jakaś pomoc.
G: To kto miałby tam z nimi iść i ich pilnować, pan?
A: No właśnie. Bym musiał zorganizować kogoś. No nie. Chciałem tak półlegalnie, że
tak powiem. Oni mi miejsce dają, ja o ten trawnik dbam, o te boisko a dzieciaki mają
miejsce do pokopania piłką. Tylko to jest 300 metrów od budynku, prawda? Ale jednak
trochę za daleko. Znalazłem teren, działka SGGW. Specjalnie się pytałem w urzędzie
gminy, o ten teren SGGW, już byłem gotów się dogadać, nawet też zorganizować
koszenie trawy, nawet dać naszą firmę sprzątającą, tak w ramach dobrej współpracy,
żeby to skosili, żeby o to zadbali, żeby dzieciaki miały miejsce do pokopania w piłkę.
Tylko w trakcie tego załatwiania podszedł do mnie taki mały chłopczyk, dziecko
jakiegoś tam mieszkańca i mówi: „Czy ma pan tu może pracę dla mnie, bo ja muszę
21
zarobić... żebym ja tu zarobił pieniądze?” „No nie wiem ulotki roznoś, tam jest pizzeria,
tutaj jakiś sklep mięsny się otworzył, czy kebab na rogu jest, pójdź tam dopytaj”. Tam
wskazałem ten budynek po drugiej stronie ulicy, tam jakieś materace sprzedają czy coś
takiego. I mówię idź tam do tych materacy, tam ulotki poroznosisz, a oni ci za to
zapłacą. A on mówi: „Nie, tam to ja nie mogę chodzić” „Dlaczego?” „Bo to za daleko,
siostra mi nie pozwala”. A dzieciak taki w wieku 10-11 lat. Ja mówię: „Jak to
siostra?” On: „Nie tam nie Tu po budynku mogę chodzić, tam nie” 100 metrów dalej
już nie. Mnie ręce opadły, bo po co boisko mam kombinować jak nikt mi tu nie
przyjdzie. Nawet na drugą stronę ulicy nikt nie przyjdzie bo od razu wszystkie dzieci
będą rozjechane przez samochody. Połamane, nie wiem. A tam... za blisko lasu, ktoś
tam grasuje, zboczeńcy jacyś czy coś. Nie ma szans żeby tam rodzice swoje dzieci
puścili. Te dzieciaki mają w głowie zakodowane, żeby robić im wszystko na miejscu.
Nawet jaK ich się pytam: „Co byście chcieli?”„ Chcielibyśmy basen tu na patio, na
środku”. Ale mnie to zaskoczyło, że na środku.
G: Bo muszą być w zasięgu wzroku rodziców.
A: Muszą być w zasięgu wzroku rodziców. Rodzice przenoszą swoje fobie na dzieci,
150 metrów od budynku...
A: Mnie to bardzo zaskoczyło i przestałem załatwiać ten temat, bo to nie było sensu.
W: Ciekawie pan mówi bo ja też zawsze instuuje syna: masz być ale w zasięgu.
Chociaż ja syna nie śledzę i „przebrany za drzewo” nie śledzę gdzie chodzi.
G: Ty też masz fobie, każdy rodzić ma takie fobie.
A: No dobrze ale teraz jest chyba jakieś apogeum tego.
G: Po tych wszystkich aferach?
A: Po tych wszystkich aferach. Blisko lasu, to tam na pewno jacyś zboczeńcy z gazem
łzawiącym albo z czymś grasują.
W: Ja myślę, że ta fobia się potęguje bo, na pewno pan pamięta taką akcję, że
wspólnoty zamykały bramy, furtki osiedli. Ludzie sami budują taki mury.
A: Enklawy się tworzyły …
W: A ochrona i tak nic nie daje bo jak ktoś chce okraść to i tak okradnie ale jest takie
poczucie bezpieczeństwa i tutaj dzieci to samo. Takie budowanie twierdz.
A: Ale z jednej strony rodzice nie puszczają te 100 metrów od osiedla a z drugie strony
ja kiedyś zrobiłem test na osiedlu. Po prostu nie dotykając kodu, niczego, chodziłem po
osiedlu za mieszkańcami, bez problemu każdy wpuszcza.
G: To prawda. Samochody też wpuszczają.
A: A jak jeszcze powiem „Dzień dobry” to mi przytrzymają furtkę, są zachwyceni.
22
G: Pana w ogóle nie znają z widzenia?
A: Nie.
G: Niektórzy tylko, Ci co byli na zebraniach.
A: Jak byłem rok administratorem tutaj to mnie kojarzyło ze 30 osób, tak z widzenia.
G: Na ileś tam, tysiąc mieszkających?
A: Około tysiąc mieszkających.
G: Chyba 230 mieszkań.
A: Tak 230.
G: Też z reguły prawie ich nie widać bo rano wyjeżdżają do pracy, wieczorem wracają.
Przemykają przez garaż windą od razu do mieszkania i w ogóle nawet ochrona nie jest
w stanie wszystkich poznać. Mnie też nie zna, bo ja zawsze samochodem tam i z
powrotem. Rzadko kiedy wychodzę przez budynek.
A: No dobrze ale nie wiem czy pan zauważył, że ogłoszenia dla mieszkańców
wieszałem i w gablotach na zewnątrz i w garażu. Są ludzie, którzy wjeżdżają na osiedle
samochodem przez garaż do mieszkania i później wyjeżdżają do pracy tą samą drogą. I
oni nie widzą co się dzieje na patio na przykład.
G: Dokładnie, ja tak mam.
A: Bo to jest normalne. Według mnie jest to normalne, tylko że… no nie wiem, ja to
jestem zainteresowany tym co się wokół mnie dzieje. Mieszkam też w budynku z lat 80tych tutaj, niedaleko.
W: Dla mnie to też jest dziwne, też jestem „zwierzęciem” społecznym i staram się
interesować, aczkolwiek żona mnie zawsze utwierdza w przekonaniu, że to jest bez
sensu, bo się później człowiekowi wrzucają na garb jakieś rzeczy. Bo tak jak widzę u
siebie we wspólnocie, że generalnie to trzy osoby się zgłosiły i teraz po nich „jadą”
trzeci rok z rzędu. I jak przychodzi do wyboru nowego zarządu to nie ma ¾ ludzi, żeby
przypadkiem ich nie wybrali. Są bardzo dobrymi zarządcami bo nawet się znają na
wielu rzeczach. Generalnie więc, nawet myśleliśmy wspólnie żeby u siebie zrobić takie
prace społeczne, porządkowanie zielenie, przygotowanie terenu dla dzieci, to nie
wypaliło, czy nawet wspólny grill, żeby się ludzie poznali.
G: My też robiliśmy grilla dopóki administracja nas nie pogoniła.
W: Ja uważam, że jak się chce iść na grill to trzeba iść gdzieś na działkę.
A: To znaczy nie, gdyż są w Nowej Iwicznej małe wspólnoty, budynek ma 4 piętra czy
3 piętra i klatek 4 i mieszkań 12, no może więcej.
G: I jeden budynek jedna wspólnota?
23
A: Jedna wspólnota i tam wszyscy w piaskownicy się znają bo wszyscy z dziećmi
wychodzą. I tam jest zupełnie inaczej, tam grille są dopuszczalne. Ale tu dlatego w
administracji tak bardzo walczyłem z tymi grillami bo znalazł się jeden, drugi, trzeci
nadgorliwy, robił straszny szum. Ja na to: dobra, ty się uspokoisz my ci tego grilla
skasujemy. I już i ucięliśmy temat grillów.
G: Ale szum w jakim sensie, że nie chciał zrezygnować z tych imprez?
A: Nie, jemu przeszkadzały grille bo śmierdzi.
G: A szum lokatorów nieuczestniczących?
A: Tak, dlatego dla świętego spokoju to wszystkim zakażemy grille. Bo to jest niestety
tak, że przebijają się osoby negatywnie nastawione do jakiegoś problemu i bardzo
krzyczące. Wiele spraw robi się pod taką negatywnie nastawioną osobę.
G: Żeby się zamknęła?
A: Tak, żeby jej zrobić dobrze. Bardzo często jest tak jak z przestępcami, 20%
przestępców jest odpowiedzialnych za 80% wykroczeń.
G: Zasada Pareto do wszystkiego się nadaje.
A: Do wszystkiego. Tak samo tutaj, po prostu niewielka garstka mieszkańców jest
odpowiedzialna za prawie wszystkie zgłoszenia do administracji. Są ludzie, których w
ogóle nie kojarzę a są tacy z którymi jestem 2, 3 razy w tygodniu w kontakcie.
G: Reszta jest bierna?
A: Reszta jest bierna. Nawet jak coś przeszkadza, czasami idę z hydraulikiem, bo
komuś zaleje mieszkanie i dopiero po dłużej rozmowie „A wie pan, mi to przeszkadza
to i tamto, czy mógłby pan?” „Ależ oczywiście” bo akurat z jakąś pierdołą tam
wyskoczy. Oczywiście, że mógłbym. I już, nie ma sprawy. I jest zaskoczony bo nie wie,
że ja takimi sprawami się zajmuję, że dla mnie jest to normalne.
G: Ja to jestem szczęśliwy. Mnie to dopiero zaczęło przeszkadzać jak mi ktoś dziury w
suficie robił. Także od razu do pana zadzwoniłem. Wcześniej to o dziwo bardzo
spokojni sąsiedzi wokoło. Jestem zadowolony. Fakt, że też nie znam nikogo oprócz
dwóch sąsiadów: z naprzeciwka i piętro niżej, nie wiem kto tam się po klatce porusza.
Także też jest mi trudno nie wpuścić kogoś do klatki bo się okaże, że lokator i sobie
„nagrabię” u niego.
A: No właśnie, to jest takie …
G: I tak źle i tak źle.
A: Nie wiem... to w społeczeństwie takie jakieś uproszczenia…
W: Stereotypowe myślenie?
24
A: …. stereotypowe myślenie, ale w celu ułatwienia sobie decyzji, w celu ułatwienia
sobie życia, żeby nie dokonywać jakiejś tam pracy umysłowej.
G: Będę żyć dla świętego spokoju, nikomu nie przeszkadzać?
A: Tak.
G: Nie wadzić. Oczekuję tego samego. Taka postawa.
A: Dokładnie, ale tym sposobem ja chodziłem sobie zupełnie swobodnie po całym
osiedlu nie znając kodu, nie mając żadnego klucza, nic.
G: Wszyscy wpuszczali …
A: Wszyscy wpuszczali, uśmiechali się.
G: No właśnie i kolejny punkt: Co może ochrona i za co bierze pieniądze? Częsty punkt
na forum, że wymaga się nie wiadomo czego, interwencji w nocnych libacjach,
wzywania policji, właśnie interwencji u sąsiadów poprzez ochronę. Jakie były takie
najdziwniejsze przypadki?
A: Interwencji?
G: Albo wymagań do ochrony.
A: Ochrona stosuje się bardzo szablonowo bo oni mają przykazane, są dobrze do tego
przeszkoleni. Oni nie mogą tak naprawdę nic zrobić.
G: Nie mają żadnych praw?
A: Nie mają żadnych uprawnień.
G: Nawet jakby się coś złego działo, wymagałoby logicznie rzecz biorąc, interwencji
ochrony, jakieś włamanie albo coś? Ktoś skacze przez płot, to co? Nic nie może zrobić
bo ktoś ich oskarży o zaaresztowanie, że tak powiem, bezprawne?
A: Ale ochrona ma takie czujki antynapadowe. Może zawsze tego użyć, przyjeżdża
brygada, która już może.
G: Zanim ona przyjedzie...
A: Nie, nie oni są w miarę mobilni, 2-3 minuty naprawdę się zjawiają. Natomiast
ochrona tak naprawdę nic nie może.
G: Za nic nie odpowiada?
A: Nie odpowiada za libacje w domu, na przykład, w lokalu.
G: Za kradzieże? W piwnicach, w garażach.
25
A: Jeżeli są takie sytuacje to np. wspólnota może obciążyć ochronę kosztem
zniszczonego zamka do drzwi komórek.
G: Ale mienia już nie?
A: Mienia już nie. Bo zawsze jest to podejrzenie, że to ktoś z mieszkańców jest po
prostu. Więc jak mieszkaniec mieszkańcowi kradnie jeden drugiemu coś.
G: No dobrze a gdyby policja złapała złodzieja a mienie by niestety przepadło. To jest
winowajca nie z osiedla, no jakiś tam złodziej zewnętrzny. Też ochrona za to nie
odpowie, że dopuściła tego złodzieja do wejścia na teren osiedla i kradzież mienia.
A: Nie. Ochrona zawsze się „wymanewruje” z tego. Bo jest argument właśnie, że oni
nie mogą przypilnować całego osiedla bo ludzie się wpuszczają między sobą. Po drugie,
że ktoś z mieszkańców, przecież na 300 lokali, ktoś z mieszkańców mógł przekazać kod
komuś kto w złej wierze by działał na osiedlu, prawda? Ochrona czuje się z tego
zwolniona, w konsekwencji jak przyjdzie co do czego, prawda? Jak jest włamanie do
lokalu czy to usługowego czy lokalu mieszkalnego ochrona też się czuje z tego
zwolniona bo oni nie chronią części właścicielskiej, chronią tylko część wspólną.
G: Nie chronią mieszkań?
A: Nie. Oni tak naprawdę mogą interweniować ale też żadnych środków przymusu
bezpośredniego nie mogą zastosować. Mogą interweniować jak ktoś np. jakiś wandal
rysuje po elewacji czy niszczy barierkę czy niszczy kwiaty na patio, czy drzewa.
G: To pytanie fundamentalne: Po co nam taka ochrona? Po co za nią płacimy?
A: Ochrona jest po to, że 99% sytuacji na osiedlu jest takich, że nie wymaga czynności
takich do których ochrona jest stworzona, tak teoretycznie, tylko na przykład, żeby
pokazać, gdzie się przepala żarówka. Naprawdę.
G: Czyli to jest taki dozór, recepcja ale nie można tego nazwać ochroną.
A: Tak. Chodzi o to, że ochroniarz, dobry ochroniarz patrzy gospodarskim okiem na to
wszystko. Bardzo dużo informacji mi sprzedaje: to nie działa, tamto nie działa, tu się
drzwi nie zamykają. Ja nie jestem w stanie obejść całego osiedla codziennie.
G: No dobrze ale zależy im na tym w ogóle? Przecież oni tam przychodzą za parę
marnych stówek i generalnie mają wszystko gdzieś...
A: O! Niektórym zależy.
G: .. byle by nocy nie przespać, nie być złapanym na piciu piwa.
W: Oj generalizujesz!
G: Taka jest moja opinia i nie tylko moja.
26
A: Nie! Niektórym naprawdę zależy. Ale to są wyjątki. A większość osób naprawdę
przychodzi, żeby zaliczyć dzień, takie mają podejście. Ale są ochroniarze z powołania,
tacy gospodarze. Cały problem polega na tym, że większość ochroniarzy nie czuje się
gospodarzami. Ja na przykład wprost mówię: panie Kaziu czy panie Janku, pan się
czuje tu gospodarzem. Bo, jak mnie nie ma, nikogo z administracji nie ma, pan tutaj
dowodzi.
G: Ale jak go zmotywować? Właśnie jak go zmotywować jak on dostaje kilka stówek, i
wie że dzisiaj jest a jutro go może nie być?
A: Nie. Dobrego ochroniarza naprawdę się szanuje.
G: To nie jest ochroniarz to jest emeryt albo rencista, który sobie dorabia.
A: Nawet emeryt, właśnie o to chodzi, nawet emeryt, naprawdę niektórzy są tacy z
powołania ale to raczej od charakteru zależy, czuje się gospodarzem, czuje się
odpowiedzialny.
W: Ja uważam, że to jest jak z ludźmi we wspólnocie, z mieszkańcami, jedni chcą
współpracować, inni nie chcą. I ja mam ochroniarzy, rewelacyjną ochronę. Ludzie
zaangażowani, dbają o mienie, często narażają swoje zdrowie bo parę razy im ktoś
groził, że dostanie „bęcki” i jeszcze ochrona ich broni do tego.
G: A ile czasu są na tym osiedlu?
W: No już trzeci rok.
G: Jako firma czy sami ludzie.
W: Jako firma ale ludzie zażyczyli sobie żeby ten pan Kazio i na przykład, inny pan
Stasio mają tu być bo oni są zaangażowani i nie chcą innych.
G: A ile płacicie za ochronę?
W: 50-60 zł od mieszkania.
G: No, my tyle samo a poziom jest marny.
A: A ile osób jest tam na osiedlu?
W: Cztery osiedla po 320 mieszkań.
A: A ile jest osób?
W: Ochroniarzy?
A: Tak.
W: Na zmianie jest jeden. I jest patrol interwencyjny jak coś się dzieje. Ten pan chodzi
na okrągło bo mają pestki.
27
A: Tak.
W: I generalnie non-stop go widzę, że chodzi, zagląda do garaży. Raz do mnie
przychodzi rano: „Wie pan co, nie domknął pan okna w samochodzie.”
A: Dla mnie to jest najbardziej cenne u ochroniarzy.
W: Dlatego, że ja uważam że to jest kwestia, jak ktoś jest do czegoś powołany to
wiadomo. Prestiż ochroniarza, zawodu ochroniarza jest zerowy w Polsce.
A: Tak.
W: Uważa się, że to są same nieudaczniki. To jest wszystko przez pryzmat między
innymi firm, które zarządzają ochroną hipermarketach.
A: Tak jest, nie ceni się ochroniarzy .
W: Dokładnie, a ludzie patrzą przez nich. A są firmy, które naprawdę płacą. [...] na
przykład, to są ludzie, którzy naprawdę są rewelacyjny.
G: A ilu z nich ma licencję ochroniarza? Mówię tu, pewnie żaden który pracuje na
osiedlu mieszkaniowym.
W: Tak, ale każdy wymaga jakości a chciałby płacić jak najmniej a to się kłóci.
G: Przykład firmy Zubrzycki i akcji w KDT. Zresztą prawie nikt z tych facetów, czy
chłopaków, czy emerytów pewnie też nie miał licencji żadnej. Równie dobrze nie mieli
prawa, nie wiem, stosować przemocy. W sumie to była przemoc. Przymus bezpośredni.
W: Tak ale to świadczy o tej firmie. I to jest to, jeśli ktoś jest tańszy to jest niższa
jakość i tu trzeba wybrać.
A: Właśnie o to chodzi, niestety i tu jest też temat rzeka. Zarządy bardzo często
wymagają na firmie zarządzającej, że jeżeli jest dobra firma zarządzająca to nam
zorganizujecie najtańszą w okolicy ochronę.
G: I najlepszą?
A: Najlepszą. Oczywiście, najtańszą i najlepszą. I to biorą, że tak powiem, jako
przykład dobrej firmy zarządzającej, że to ma w pakiecie. A to nie jest tak, bo firmy
muszą na czymś zarabiać. Ale jak ochroniarzowi płacą, nie wiem, 6,50 na rękę, no to
brutto bierze za taką roboczogodzinę, nie wiem zależy od ochrony 10 do 13 zł. Zależy
jaka firma i czy większą część dla siebie biorą.
G: Za takie pieniądze ma płacone, że po prostu jest, nic więcej, że przyjdzie do pracy.
W: No tak, ale z ich strony to jest …. Tak jak u mnie na starym osiedlu, była pani, która
sprzątała, trzy lata nie miała podwyżki. I zwracam się do lokatorów: Proszę państwa,
zróbmy jej podwyżkę. Podwyżka wynosiła 10 gorszy od metra. Nikt się nie zgłosił, tu
jest paranoja. A kobieta zasuwała, brała rodzinę jak był śnieg, o 4 nad ranem, wszystko
28
rano było odgarnięte, każda poręcz była bez żadnych brudów, nic, kompletnie!
Rewelacyjna rodzina, taka familijna firma sprzątająca. A na koniec ich wyrzucili, wzięli
tańszą i później oczywiście skończyło się eldorado. To tak, jak psu dajesz kawałek
ciasteczka, że coś dobrze zrobił, to tak samo... Może to jest złe porównanie, ale tak
samo trzeba kogoś docenić. Jak ochroniarza docenisz…
G: Zgadzam się z tobą. Tyle ile wspólnota przeznaczyła na ochronę tyle, można wydać
takie pieniądze, oczekujemy takiego serwisu a nie innego. Jeżeli chcemy mieć to, że
będzie ochroniarz stać przy każdych drzwiach mieszkania to trzeba będzie płacić mu
300 zł na miesiąc od mieszkania. Tak?
A: Tak ale…
G: Wtedy będzie chodził i wycierał klamki z kurzu.
W: Wiesz, ale czasami wystarczy zwykłe podanie ręki na dzień dobry, podanie ręki:
„Dzień dobry panie Krzysztofie” I facet będzie taki „uchachany” bo wie, że szanujesz
jego pracę.
G: Przepraszam, ale jak ja wracam wieczorem z miasta, w nocy, nawet nie mam
czasami komu powiedzieć „dobry wieczór” bo oni śpią! Śpią albo mają takie znudzone
miny, po prostu, że nawet nie chce się do nich odzywać.
W: A jak pan to ocenia?
A: Jeżeli ochroniarz ma na rękę 5,50 na godzinę…
G: To ma w d… wszystko powiem szczerze.
A: Nie do końca, on musi dorabiać. I ochroniarz pracuje bardzo często, bo oni pracują
w trybie 24 godziny służby, 48 godzin odpoczynku.
W: I on jedzie inną służbę.
A: Właśnie. A bardzo często pracują tak, że 48 godzin pracuje a 24 godziny odpoczywa
wtedy cały czas, całe życie ma znudzoną minę.
G: Bo on wtedy na pół przytomny jest?
A: Bo ma wtedy 2,5 tysiąca na rękę. A jest półprzytomny w ogóle. To od takiego
człowieka nie ma co oczekiwać chęci.
G: Dokładnie, ja od tych ludzi nie mogę niczego wymagać bo wiem ile oni mają
płacone.
A: No dobrze, ale to jest proste przełożenie tylko, że tego nie da rady wytłumaczyć ani
zarządom wspólnot ani tym bardziej mieszkańcom, którzy uchwały podejmują,
zatwierdzają budżet. Bo jeżeli np. firmie ochroniarskiej płacimy 13 zł brutto za
roboczogodzinę, osobogodzinę, tak? No to, jak będziemy płacić 17 zł to będzie super.
29
Nie da rady tego wytłumaczyć. Raczej 12,5 zł to jest akceptowalne, ale nie więcej. A
stawki są takie, ze dochodzimy do punktu wyjścia i czasami super firma, która jest 3
lata na nieruchomości czy 4 odchodzi bo nie chce walczyć ceną, gdyż się nie opłaca. Są
dwa podejścia: albo firma nie chce walczyć ceną i odchodzi z nieruchomości, idzie na
inną za stawkę troszkę ponadrynkową albo walczą ceną czyli nie wiem czy pan
zauważył? Były trzy panie sprzątające, prawda?
G: Akurat ich nie widuję bo zawsze przemykam...
A: Były trzy panie i były różne ustalenia z firmą zarządzającą... Był nacisk, żeby płacić
odrobinę mniej, dokładnie już nie pamiętam. No i dobra, płacimy odrobinę mniej ale są
dwie panie do obsługi na całe osiedle.
G: Sprzątają rzadziej i jest brudno?
A: Ale teraz mieszkańcy są niezadowoleni! Są niezadowolenia, bo: „to po co my tyle
płacimy jak jest dalej brudno?” A wynegocjowali 50 groszy taniej. Kółko się zamyka
wtedy. Nie da rady wytłumaczyć, że ta złotówka więcej to naprawdę jest niebo a
ziemia. I tu jest bardzo często tak, że firma zarządzająca bardzo często lawiruje
pomiędzy wykonaniem budżetu a zrobieniem rzeczywiście jakiejś konkretnej usługi,
ułożeniem sobie firmy sprzątającej czy ochroniarskiej. Bo ludziom bardzo łatwo jest,
gdy wszyscy zagłosują, żeby 50 groszy mniej płacić, ale nawet 10 groszy wyżej to
może być absolutna zmiana na korzyść.
G: U nas fundusz remontowy to tylko dlatego przeszedł, że przy okazji były radykalne
obniżki na kosztach licznikowych. Dało się tam wyprowadzić trochę pieniędzy z
zaliczek, które ludzie płacici i to był genialny ruch zarządu, że wprowadzili od razu
fundusz remontowy na początku wspólnoty, w drugim roku.
A: Tak.
G: I to całkiem spory, ja płacę 23 zł od lokalu to tam mam nadzieje, że coś z tego
będzie. I tym samym kolejny punkt właśnie: wydatki na inwestycje. Czy firma
zarządzająca czy administrująca może jakoś wpływać na to? Ma jakiś głos sugerujący?
Jak na przykład są brane do serca sugestie lokatorów? Kiedyś była dyskusja na temat
zabezpieczeń, furtki były ileś krotnie naprawiane, zmieniane, zamykane na noc, teraz
znowu nie są zamykane na noc. Była podniesiona kwestia dostępu na karty zbliżeniowe,
żadne tam „cuda-niewidy”, wszyscy chcieli, ale jak przyszło co do czego, zarząd mówi:
„Dajcie nam kasę to my to zrobimy”, to się wszyscy zamknęli.
A: Tak. Niestety, tu jest ten sam temat. Firma zarządzająca ma pomysły różne, takie, co
by było dobrze, ale później, przy głosowaniu tego wszystkiego jest różnie.
G: Jak jest z tymi inwestycjami bo nie dokończyliśmy tematu. Jaki wpływ ma głos
ludu, że tak powiem, jaki wpływ ma opinia zarządcy? Tzn. zarząd w ramach budżetu
uchwalonego na bieżący rok, to już naprawdę nie może nic zrobić jeśli nie były
30
uchwalone jakieś pieniądze na takie wydatki, to już w ciągu roku nic nie jest do
ruszenia?
A: Tak. Nic nie jest do ruszenia.
G: Ingerować, przeskakiwać?
A: Nie. Właśnie mieszkańcom bardzo często się wydaje, że dobra, tak jak w swoim
budżecie domowym, miałem zamiar kupić telewizor, radio i komputer ale to było pół
roku temu, teraz mi już na komputerze nie zależy to wyjadę na wycieczkę. A tu nie jest
tak. Uchwalone to oznacza, że jest wykonanie planu gospodarczego czy funduszu
remontowego. Robimy np. w tym roku trawnik, płotek i nasadzenia krzewów w
żywopłot. To robimy. Jeżeli nie zrobimy, to te pieniądze leżą ale one nie są na
przeznaczenie na cokolwiek innego np. na wymianę płyt w chodniku, tylko te pieniądze
leżą. Są najwyżej niewykorzystane i na koniec roku uchwałą przenosimy na kolejny rok
i tyle. Musi być fundusz rezerwowy na nieprzewidziane wydatki, to musi być.
G: Na awarie bieżące.
A: Na drobne awarie, na jakieś poważniejsze awarie, musi być. No i jeżeli jest awaria
no to wydajemy.
G: Często widzę na forum, no teraz to forum trochę ucichło, przynajmniej w naszej
części, bo jak tam ludzie się już zadomowili i już tam mieszkają i wszystko im gra i
siedzą cicho.
A: No właśnie, wspólnota już się tu układa.
G: Ale na początku były tutaj takie głosy, czego mu tutaj nie zrobimy, że właśnie te
karty zbliżeniowe zrobimy za chwilę, że kamer dostawimy mnóstwo całe, mieli być
ochroniarze na części B również, przecież tam jest stróżówka niewykorzystana.
Wszystko upadło. Z braku kasy. A jedyne na co były pieniadze to chyba na te lustra w
garażu, to też chyba jakieś nadwyżki.
W: Lustra?
G: Lustra bo są tak wyjazdy porobione w garażach, że samochody mało co by się
pozderzały. Ja już miałem taką przygodę i sąsiad też. Teraz są lustra takie normalne,
drogowe, wypukłe to jest o wiele bezpieczniej.
W: Ok. Myślałem, że o inne lustra chodzi.
G: Do przeglądania się?
W: Tak [śmiech].
A: To jest niestety tak: co jest uchwalone to jest święte, to jest wola ludu. I albo robimy
to co jest albo jak nie wykorzystamy, to te pieniądze leżą, nie mogą być na co innego
wykorzystane.
31
W: Bo to zgodnie z uchwałą jest.
G: Wracając do dzieci, przychodzą np. matki, żeby rozbudować plac zabaw,
powiększyć, zmienić, dokupić coś?
A: Nie. Do mnie nie. Ale do członków zarządu czasami, jak członek zarządu ma swoje
dzieci, chodzi z nimi do piaskownicy to ludzie zaczepiają i mówią: A tutaj to by się to
przydało, tamto się przydało.
G: Ale już nic nie można zrobić bo jest już ten budżet roczny?
A: Członek zarządu zazwyczaj obiecuje.
G: Za rok?
A: Za rok. Ludzie też nie rozumieją, że jak jest np. kwiecień i nie ma przewidzianego w
budżecie budowy placu zabaw to można obiecać najwyżej na przyszły rok. Bardzo
często niestety budżet tak się tworzy, dla minimum, że wiadomo, że będą spory wokół
budżetu. Szczególnie planu wydatków, no jakichś inwestycji. Robi się jakiś plan żeby
przynajmniej przeszło to, co jest zapisane, bez protestu. Wtedy wychodzi tak, że robimy
naprawdę minimum a później mieszkańcy mówią po roku, że: „Szanowni Państwo! nic
się nie dzieje na osiedlu”. Ale, jeżeli by były np. podgrzewane wjazdy do garażu, nie
wiem jakieś cuda, przeróbki jakieś robione, żywopłoty, zieleń buchająca, kaskady
wodne, prawda? To by nie przeszło. Ale razem z tymi kaskadami by nie przeszło np.
odmalowanie płotków w ogródkach. Więc tylko zawieramy płotki w ogródkach bez
jakiś wodotrysków i to przejdzie. Dlatego ludzie później mówią, że nic się nie dzieje
chociaż tak naprawdę… Nie wiem czy panowie zdajecie sobie sprawę, że dziennie na
nieruchomość, oprócz ochrony, która jest 24 godziny na dobę co najmniej 3 godziny
dziennie różni fachowcy przychodzą na nieruchomość przychodzą i coś tam robią. Tego
naprawdę nie widać.
G: Ale z powodu złej jakości wykonania?
A: Z powodu konserwacji i bieżącej eksploatacji.
G: Nie, że coś się tam nagminnie sypie?
A: Nie. Bieżąca eksploatacja.
G: Nie widać tego.
A: Nie widać tego, oprócz ochrony i administratora. Administrator też jest tam różnie,
są wspólnoty, że wystarczy być 2 razy w tygodniu a są wspólnoty, że wymagają w
umowie o zarządzanie czy administrowanie, że od 8:00 do 16:00 administrator musi być
na miejscu. Są takie sytuacje. Ale oprócz tych dwóch podmiotów, różni konserwatorzy,
na taką wspólnotę tak jak ta, ze 3 godziny dziennie są. Tego naprawdę nie widać a
później wszyscy się dziwią dlaczego my tak dużo płacimy. No płacimy. Każdą furtkę,
która się nie domyka, konserwator musi ze śrubokrętem podkręcić, gdzieś śrubka
32
wypadnie z elektromagnesu musi wkręcić, śmietnik się rusza, kosz na śmieci no to już
pół godziny stracone, prawda?
G: Ale to są umowy całoroczne z tymi wszystkimi konserwatorami czy firmami, tak?
A: Nie, to są terminowe.
G: Nie idzie to z puli nieoczekiwanych wydatków? To jest fundusz ustalony.
A: Tak ale ja mówię o nakładzie pracy na nieruchomość, którego naprawdę nie widać,
zupełnie. Bo hydraulik sobie grzebie gdzieś tam w węźle cieplnym lub hydroforni,
gdzieś na rurach czy na sieci części wspólnej, czy chodzi po mieszkańcach i ocenia,
komu co zalało, ocenia usterki czy regulacje robi jakieś. Czy elektryk to samo. Elektryk
przecież cały czas biega po budynku, wymienia przepalone żarówki.
W: Wszyscy widzą jak nie ma żarówki, prawda?
A: No właśnie, ale jak jest pęknięcie na pilarze budynku, gdzieś w środku,
konstrukcyjna wada to nikt tego nie widzi. Tu jest największy problem, że np. bardzo
często zajmuję się jakąś poważną rzeczą, nie wiem... pękaniami na elewacji, które są
mikropęknięciami ale woda się dostaje pod elewację, pod styropian i komuś w
mieszkaniu wychodzi. Czymś takim się pół dnia zajmuję, bo to trzeba zorganizować
żeby człowiek był w mieszkaniu, żeby ekipa przyjechała, trzeba dopilnować, nawet im
się patrzeć na ręce czasem jak kiepska ekipa. A ktoś robi szum bo niedopałek znalazł na
jego piętrze. Albo postawa mieszkańca taka, autentyczna. Mówi tak, dzwoniąc do mnie:
„Panie administratorze wczoraj zabiłem w mieszkaniu 5 much a na korytarzu jest ich 8
już, z czego 3 już leżą martwe to jest jakaś plaga! [śmiech] Autentycznie!
G: Muchy tak, u mnie to samo jest. Latem jest „cmentarz” na klatce.
W: Może pan mówi o koledze?
G: Nie, to nie ja.
A: Nie, akurat skąd inąd zgłoszenie dostałem. Ale później to ja mówię pani sprzątaczce:
„Proszę pani, pani zajrzy tam do mieszkańca, trzeba go „dopieścić” niestety. Bo te
muchy” …i od razu z roszczeniem ludzie występują: jak to przecież my płacimy tyle a
tu muchy, kupiłem apartament a tu…
G: A propos, nikt się nie skarżył na obcokrajowców, przecież duża grupa
Wietnamczyków mieszka.
A: Jest dużo uprzedzeń rasowych ale takich otwartych wypowiedzi nie ma.
G: Ale były tego typu akcje? Nie wiem? Otwartych nie ale np. jest telefon, że pan coś
zrobi z tym i z tym?
A: Nie, bo oni się bardzo przyzwoicie zachowują. Oni się zachowują bardziej
przyzwoicie niż rodacy.
33
G: To prawda.
W: Ja mam u siebie czarnoskórego na osiedlu. Mówiąc szczerze, ten człowiek jest
bardzo prospołeczny, naprawdę myśli o ogóle. I jak mówi, to te „barany” wszystkie się
jego czepiają. Mnie jest naprawdę wstyd jak słyszę takie rzeczy.
A: Zgadza się.
G: Małostkowość, straszne, straszne rzeczy. Ja się dziwie, że nie było takich skarg bo
np. na zewnętrznym trawniku, dzieci często sobie w piłkę kopią. I to „tamte”,
Wietnamczycy. Już ten trawnik trochę rozdeptali. Nie było z tego tytułu skarg?
A: Były ale nie tak... Może inaczej, nie wiem z czego to wynika ale ludzie mówią o
problemie: „Dzieci Wietnamczyków czy Hindusów bawią się na trawniku”. Nie wiem
jak to jest ale w mediach chyba jest za dużo wciskanej poprawności politycznej, że tutaj
ludzie nie oczekują ode mnie zdecydowanej reakcji.
G: No proszę czyli jednak pomaga ta edukacja.
A: Tak. Ale jeżeli byłyby to polskie dzieci to od razy by była reakcja.
G: Bo nie chcą się poczuć jako rasiści?
A: Jako zza ścianka, po prostu. Naprawdę.
G: To dobrze.
A: To też jest dla mnie zaskakujące, że do obcych narodowości ludzie mają takie
podejście, nie wymagają ode mnie zdecydowanej reakcji.
G: To ciekawa uwaga.
A: Widzą problem, widzą jakieś nieprawidłowości ale dużo ostrzej by się zachowali w
stosunku do rodaka niż do obcokrajowca. Chociaż ich to tak samo denerwuje.
G: Ciekawa obserwacja.
W: Jednak z tymi muchami to jest przezabawna sprawa.
A: Ale ludzie mają takie pomysły, że ja nie byłem przygotowany na coś takiego na
początku.
W: To jest „meksyk”.
G: Ale to jest prawda. Żeby nie było tak wesoło: na ostatnich piętrach jest strasznie
gorąco bo całe ciepło idzie z dołu, szczególnie latem…
A: Tak. I te wszystkie muchy z pola, z lasu akurat przylatują do góry.
G: ….bo jest im za gorąco i nie mają co jeść. Latem, jak jest 30 stopni to też muchy
mają ochotę na korytarz. To jest prawda.
34
A: No tak ale w takim bloku gdzie jest wszystko „wylizane” właściwie przez firmę
sprzątającą, to co mówić o slumsach?
G: Fajne porównanie [śmiech].
A: Naprawdę.
G: W slumsie mieszkam [śmiech].
A: Tak. Dla mnie to było takie bardzo ciekawe. Mnie uderzyło to, że inwencja ludzi jest
taka, że… Właśnie, w tym zawodzie administratora lub zarządcy nieruchomości
człowiek pracuje 15-20 lat i się nie nudzi, codziennie jest zaskakiwany. To mówią mi
starsi koledzy, którzy już w tym fachu pracują długo. Naprawdę to jest taki zawód,
gdzie naprawdę człowiek się nie nudzi. I cały czas odkrywa kolejne dno, granica
ludzkiej wyobraźni się przesuwa.
G: Trzeba będzie zmienić zawód na ciekawszy.
A: Dlatego ja bardzo lubię swoją pracę bo jest ciekawa.
W: Ale tak mi się wydaje, że nie dla każdego jest ona dobra bo dla osoby, która jest
choleryczna, wybuchowa, to nie jest praca.
A: Nie, nie. Tutaj raczej trzeba w wielu sytuacjach przeczekać, przetrzymać, zacisnąć
zęby, stwierdzić, że jest się nieudolnym administratorem niż swoje racje pokazywać. Bo
to nie ma sensu.
W: Nie może być silną osobowością. Inaczej, ktoś, kto nie chce podkreślić, że JA tu
rządze. To musi być osoba, która nie jest konfliktowa.
A: Tak. Ale też bardzo fajne spostrzeżenie mi powiedział jeden ze starszych kolegów,
że mieszkańcy, właściciele we wspólnocie bardzo często mylą usługi ze służbą.
G: Znaczy chcą mieć wszystko na zawołanie, tak?
A: Że to jest służba, że ja ciebie kupiłem.
G: W pakiecie z mieszkaniem.
A: Ja płacę. W pakiecie z mieszkaniem od dewelopera. Tak, że to jest otoczka taka jak
zieleń.
G: Stąd tekst o apartamencie. Ja dzwonię z apartamentu. Dzwonię do służby,
apartament taki i taki i chcę mieć to zrobione natychmiast. A co? A rano śniadanie do
łóżka [śmiech].
A: Dokładnie tak.
35
G: Tak to mniej więcej mają ludzie w głowach poukładane, bo duże pieniądze wydali
na mieszkanie, w ich mniemaniu - apartament, przenieśli się, z... nie wiem, ileś tam
letniego bloku z wielkiej płyty albo z jakiejś wsi…
A: … ze wsi takiej co autobus nie dochodzi.
G: …. i dla niego to jest sukces.
A: Ale sukces odniósł bo gdzieś tam, w korporacji jakiejś pracuje czy w jakiejś innej
dużej firmie, zarabia parę tysięcy ładnych.
G: I on teraz wymaga.
A: W jego mniemaniu osiągnął sukces.
W: To też się wiąże z tym, że np. płacisz ZUS i nic z tego ZUSu nie masz. To
rekompensujesz sobie to na takim małym poletku, w skali mikro, że tu zapłacę ale
BĘDĘ wymagał. I to też, może zachowanie niektórych też się z czymś takim wiąże,
dlatego że jest wiele rzeczy za które płacisz a nie masz wpływu. Płacisz za abonament,
nie masz wpływu na telewizję, „sieczkę dają”, kolejny raz zapowiadają jakieś powtórki,
płacisz za ZUS, nie masz nic z tego. I tu się to powiela i frustracja powoduje to, że
zaczynasz się wyżywać w skali mikro. Że płacisz za coś i twoje oczekiwania są tak
niesamowicie wygórowane, że aż głupie.
G: Walka z wiatrakami, czyli walka ze źle zaparowanymi samochodami. Były akcje
pamiętam na forum gonienia tych wszystkich, którzy parkowali z okolicy. Z czyjej w
ogóle inicjatywy powstały te znaki zakazu parkowania? To było z waszej inicjatywy
czy zarządu?
A: Z inicjatywy zarządu.
G: Które i tak niewiele dały bo i tak parkują tam samochody.
A: To znaczy, to jest problem mentalny. W ludziach to tkwi, że nawet jak jest parking i
wyznaczone są miejsca, też w poprzek parkuje.
W: Tak.
A: Zupełnie, nie zmieści się. Dwa miejsca parkingowe są już bezużyteczne bo są zajęte,
ktoś w poprzek parkuje. Albo ktoś parkuje tak blisko drugiego samochodu, że ten
kierowca z drugiego samochodu…
G: Nie wejdzie, albo nie wyjdzie…
A: …nie da rady wejść. To w głowach siedzi, w ludziach siedzi. To nie jest do zmiany
jakimiś zakazami, ustawami, czymkolwiek.
G: Ale to nie wynika z braku miejsc parkingowych bo każdy chce mieć samochód pod
nosem i na widoku. Parkowanie przecież na tej części chodnika, która jest między
36
dwoma, między naszą częścią a częścią 5 jest chodnik przecież prze ulicę. Ci po drugiej
strony postawili sobie dwie donice, my nie wiadomo dlaczego nie. I tam regularnie
sobie parkują samochody. Tam już nawet nie ma jak przejść do klatki.
A: A! Tam przy ochronie ten chodnik?
G: Przy ochronie, tak. To jest z boku przy ul. X, nie od Z tylko przy X. Postawili sobie
dwie donice.
A: Ja wiem ale była u nas dyskusja czy postawić donice tego typu. Nie wolno.
W: Nie wolno?
A: Nie postawiliśmy dlatego, żeby był dostęp dla furgonetek do lokali usługowych.
Kogoś trzeba pogodzić. W zamian za to, w godzinach pracy, popołudniami ludzie tam
stawiają samochody. Ale przejazd jest otwarty dla tych lokali, czy do fryzjera, czy do
elektronika. Tam furgonetkami podjeżdżają i trzeba było to pogodzić.
G: Kuriozum to jest parkowanie na rondzie. Ale takie mają przepisy, dopóki nie
zmienią tego ustawowo, to nic nie można zrobić z tymi parkującymi. Ale tam nikt w
ogóle dzisiaj nie zajął się zimą. Jaka tam jest „szklanka”! Ja normalnie szedłem małymi
kroczkami.
A: Ale na ulicy?
G: Na ulicy.
A: Czy na chodniku.
G: Wszędzie na ulicach. Od samej góry do samego dołu.
A: No dobrze ale ulica to nie jest teren wspólnoty i tutaj ciężko wytłumaczyć.
G: Pół ulicy. Nie?
A: Nie.
G: W stosunku do osi jezdni, nie?
A: Do parkingu jest, od płotu do parkingu jest teren wspólnoty.
G: Ale ulica przecież też jest nasza, sam ją opłacałem.
A: Nie.
G: Przecież nie została sprzedana miastu. Przynajmniej ja o tym nic nie wiem.
A: To jest w rękach dewelopera jeszcze.
G: Aha.
37
A: Jest w trakcie przekazywania miastu. I teraz sytuacja jest taka, że ani to nie jest
dewelopera ani miasta, nikt się nie poczuwa do tego.
G: Czyli wspólnoty nie będą odśnieżały, nikt nie będzie odśnieżał? To już wiadomo
dlaczego jest ślizgawica. Bo ulica jest niczyja.
A: No tak. Dokładnie nie znam teraz sytuacji ale jeszcze ze dwa miesiące temu
deweloper akurat przekazywał tą ulicę miastu. A nie wiem czy to jest skutecznie
przekazane czy nie.
G: Pewnie nie bo nikt tego nie odśnieża. Miasto traktuje to jako ulicę wewnętrzną.
A: Są takie paradoksy, że później skupia się to na firmie zarządzającej tak naprawdę.
Ale to są paradoksy, które wynikają z przepisów. Odtąd dotąd jest mój teren, już dalej
nie.
G: Mam taki następny temat: Uciążliwe sąsiedztwo lokali użytkowych. Akurat jakoś w
naszym przypadku to się akurat udało bo żadnych takich lokali nie mamy. W moim
pionie jest serwis, później fryzjer i to przedszkole. Jedynie uciążliwe przedszkole. Ale
na przykładzie, nie wiem czy pan czytał perypetie tego Chińczyka, w części E?
A: Oglądałem nawet chyba w TVN Warszawa.
G: Też to widziałem.
W: To tutaj było tak?
A: W części E osiedla.
G: Inna część osiedla. Ja tam wczoraj byłem na obiedzie. Poszliśmy z przyjaciółką
przekonać się co to jest. I w środku naprawdę jest trzeci świat. Syf, brud, te wentylacje
tam nic nie dają. Ja poszedłem w jakichś tam ciuchach, w których byliśmy w lesie na
spacerze, zdjąłem to z siebie wszystko wracając i dalej śmierdzę. Po prostu śmierdzę
tym olejem. Włosy mi śmierdziały. Ja nie wiem jak tam można wytrzymać? Ja się
dziwie tym ludziom z góry.
A: Tak.
G: Ale nie wiem czy to jest wina konstruktora budynku czy nie powinien projekt
wyglądać tak, że taka smrodliwa działalność powinna być zabroniona albo ograniczona
w takim lokalu mieszkalnym?
A: Nie ma na to przepisów.
G: Oni mają to podłączone do wentylacji pionowej gdzie jest rozprowadzenie po
wszystkich lokalach.
W: Nie, każdy ma osobne przecież.
38
G: Ale żeby tak śmierdziało ludziom, żeby zaklejali plastrami wszystkie kratki
wentylacyjne?
A: To znaczy lokale usługowe w takich budynkach, w blokach są przeznaczone, są
pomyślane jako lokale wielofunkcyjne. I nie jest na przykład powiedziane, że tam
będzie „Chińczyk” to my wybudujemy super wentylacje.
G: No bo nie wiadomo, tak?
A: No nie wiadomo ale była pretensja jednej z lokatorek, która mówiła że nam tu
obiecano, że tu żadnej gastronomii nie będzie. Deweloper obiecał.
A: No bo deweloper wszystko jest w stanie obiecać.
G: A skąd on mógł wiedzieć, że tam nie będzie?
A: Ale to o to chodzi. To jest ta cała reklama. Po prostu jak deweloper obieca, że las
przeniesiemy z południowej strony na północną to wszyscy uwierzą. No i później ludzie
mają pretensje do administratora.
G: Ja na razie jestem mądry ale jak mi tam ten serwis zbankrutuje, zlikwiduje się…
A: Może „Chińczyk” powstać.
G: To jak powstanie „Chińczyk” to też się będę cieszył, będę „zadowolony”.
W: Musicie często chodzić do fryzjera żeby nie zbankrutował [śmiech].
A: Bardzo fajne spostrzeżenia pan zdobędzie, jak się pan przejdzie na targi mieszkań,
jak tam ludzie zachwalają z różnych osiedli, co to się teraz w Józefosławiu pobudowały
na przykład.
G: Znaczy… deweloperzy?
A: Deweloperzy. Co oni tam opowiadają! Byłem ostatnio na Torwarze. Jakie oni tam
bajki opowiadają, jak ja teraz jestem administratorem, mam te przepychanki z
deweloperami różnymi, jak mam takie branżowe różne wiadomości, wiem co ten
deweloper co tamten... Jakie oni bajki opowiadają, to się nóż w kieszeni otwiera,
naprawdę. Czy ta cała Marina Mokotów, tak jak mi ochroniarze mówią, jaki tam jest
bałagan!
G: A to „w praniu” zawsze wychodzi. Ja pamiętam jak byłem na targach
mieszkaniowych, no trochę lat temu i chciałem kupić mieszkanie w Józefosławiu. Jakie
tam były wizje, jakie tam będą połączenia komunikacyjne, metro nawet przekopią przez
Las Kabacki i tam metro będzie dojeżdżało, linie autobusowe, woda miejska,
ogrzewanie miejskie. A się okazało, że wszystko jest na prąd, na gaz własny a woda ze
studni. Ludzie płacą takie pieniądze, takie rachunki...
A: Deweloper nawet śniadanie do łóżka obieca.
39
G: Tak.
A: Ale ja się później nie dziwię, że ludzie czują się naprawdę oszukani. Właśnie z tego
się rodzą tacy mieszkańcy specjalnej troski.
G: Zostawiłem sobie takie dwie „kobyły” na koniec. Pewnie tematy-rzeki obie:
Samowolki budowlane lokatorów, na przykład: zabudowy balkonów, stawianie anten w
różnych dziwnych miejscach. Z tego tytułu pewnie jest dużo konfliktów?
A: Tak jest dużo konfliktów ale to w dużej mierze zależy od zarządu.
G: Ludzie nie zdają sobie sprawy, że balkon nie jest częścią ich lokalu?
A: Tak.
G: Tylko danym im w użytkowanie.
A: Częścią wspólną do wyłącznego użytkowania. No nie zdają sobie sprawy.
G: A już pierwszego miesiąca po wprowadzeniu się widziałem balkon zabudowany
sąsiedniej.
A: To znaczy, tutaj bardzo dużo zależy od architekta. Jeżeli to się robi wszystko
zgodnie z prawem, to najpierw trzeba mieć zgodę architekta. Jak architekt wyrazi zgodę
to proszę bardzo. Tutaj architekt chyba w ogóle nie wyraził zgody na jakiekolwiek
zabudowy uzasadniając, że to narusza jego wizje.
G: Prawa autorskie?
A: … prawa autorskie. Nie zgodził się na żadne zabudowy. Dla mnie to jest kuriozum,
bo to jest budynek do mieszkania a nie do wyglądania.
G: A tym bardziej, że nie jest to żaden apartamentowiec tylko budżetowy budynek
klasy standard.
W: Ale to nawet nie o to chodzi, mnie to zawsze wnerwia jak ktoś zaczyna coś
dobudowywać, bo szpeci to. Bo tak jak ja mam u siebie problem, bo deweloper nie
zamontował oświetlenia na budynku. I teraz efekt jest taki, że każdy kupuje inne
oświetlenie na tarasie. I budynek wygląda strasznie bo jedni mają takie świece, drudzy
plafon zamontują standardowy, okrągły. Apropos, jak tak się uśmiechnąłem i chciałem
panu przerwać bo ja pamiętam ze swojego doświadczenia jak pospisywałem akt
notarialny i tam wyraźnie w akcie jak czyta notariusz, że do mieszkania przylega taras,
który jest częścią wspólną i na zasadzie użyczenia przez pozostałych lokatorów jest mi
udzielony ale ja nie mam do niego prawa tak naprawdę. Oczywiście każdy to zauważy
w momencie, kiedy mu zacznie płytka pękać albo kogoś będzie zalewał no to powie, że
to część wspólna. Ale generalnie dziwie się, że nikt tego nie zauważa.
A: Tak samo jest z oświetleniem tarasu.
40
G: Też nie wolno.
A: Wszystko jest dobrze ale nie, jest czasami na Wilanowie, bardzo często jest seryjne
takie oświetlenie, oddany budynek z oświetleniem na tarasie. To jest normalne, że
żarówki się przepalają. Ludzie wymagają od administracji żeby wspólnota pokrywała
koszty żarówek.
G: Bo to część wspólna, tak?
A: Normalna rzecz, ja wtedy muszę tłumaczyć tak: żarówki to jest pani/pana część
prywatna ale taras to jest część wspólna do wyłącznego korzystania. Ktoś mówi: „jak
część wspólna, no to co... to bierzcie się za to!”
G: Ja bym odpowiedział: dobrze ale jutro przyjdziemy z leżakiem się poopalać na pani
tarasie, skoro część wspólna, tak? Temat byłby załatwiony.
A: Ale z drugiej strony w każdej sytuacji muszę się profesjonalnie zachowywać bo w
tej sferze profesjonalizmu operuje. Mieszkaniec może mi powiedzieć, właściciel lokalu
może mi powiedzieć wszystko tak naprawdę co mu …
G: Pan musi być dyplomatą cały czas.
W: Właśnie, zdarzyło się panu, że ktoś pana wyprowadził z równowagi?
A: Nnie akurat nie. Takie rozmowy nie są na poziomie.
G: A były takie opowieści, kiedy były jakieś ostre reakcje pana kolegów z lokatorami?
A: Nie. Są stawiane bardzo duże wymagania, wysokie wymagania co do obsługi
nieruchomości. Zresztą, ja się z tym jak najbardziej zgadzam bo jedna sytuacja była
taka, to wiem z branży, że mieszkaniec mówi, tak około listopada, grudnia: „Panie
administratorze w mieszkaniu jest mi zimno.” Administrator mówi: „Jest zima to musi
być zimno.” I za to człowiek został zwolniony z pracy. Bo zachował się naprawdę
maksymalnie nieprofesjonalnie.
G: Naoglądał się „Misia” [śmiech].
A: Naoglądał się „Misia”
W: To musicie mieć bardzo silne szkolenia jeśli chodzi o takie sposoby zachowania.
A: Ale to jest weryfikacja zawsze.
W: Życie weryfikuje?
A: Nie, nie. Dlatego jak mam czasami takie podbramkowe sytuacje, że ktoś się tam
rzuca po drugiej stronie słuchawki, klnie i w ogóle, to ja mówię: Proszę pana ale
spokojnie, proszę się nie denerwować, ale ja nie mogę tam iść zainterweniować,
wyprowadzić kogoś z lokalu, wezwać policję, poszczuć psami czy jakieś takie pomysły.
To ten ktoś mi odpowiada: „To wy jesteście d... a nie administracja.”
41
G: [śmiech]
A: No dobrze, można i tak ale co ja mogę tak naprawdę? Ja nie mogę zdecydowanym
ruchem zamknąć wszystkich, z kałachem wpaść do jakiegoś lokalu i zrobić porządek
[śmiech].
G: Właśnie, nie jesteście służba a powinniście być służba a nie administracja, służba na
każde zawołanie.
A: Ale to też nie na tym poziomie. Operujemy w ramach prawa cywilnego.
G: Ale ludzie nie znają prawa w ogóle.
A: No dobrze, ale ja muszę znać bo później za to odpowiadam. Jeśli bym komuś wszedł
do mieszkania i coś od niego chciał a on by sobie nie życzył, on by zawołał policję i by
była rozróba na całe środowisko zarządców nieruchomości. Po prostu, do tego stopnia.
W: Duży jest rynek zarządców nieruchomości? Czy to jest podzielone, kilka firm jest w
Warszawie.
A: Nie, bardzo dużo jest nieruchomości w aglomeracji warszawskiej ale...
W: Znaczy, mówię... o przepraszam, administratorach, zarządcach budynków, firm,
które administrują.
A: Jest kilka dużych firm a bardzo dużo jest takich…
G: Jedno... osiedlowych?
A: Jednoosobowa działalność gospodarcza po prostu. Ktoś ma licencje i bierze sobie
dwie, trzy wspólnoty. I najwyżej administratora do tego. I dwie osoby są w firmie.
W: Jak ma licencję to jeszcze nie jest taki profesjonalny jak pan mówi bo miałem
okazję być świadkiem rozmów dwóch pań, które były świeżo po licencji. I to było
„mięso” i plus takie sztuki walki.
A: No właśnie. W środowisku niektórzy zarządcy, ci profesjonaliści rzeczywiście,
żartują sobie z tych nowo upieczonych zarządców bo zniesiono np. egzaminy na
licencję. Kiedyś były państwowe egzaminy, teraz trzeba po prostu zrobić studia
podyplomowe, praktyki, studia roczne, praktyki półroczne i jest taka rozmowa
kierunkowa.
G: Żadnego egzaminu, testu ani nic?
A: Egzaminu nie ma. Egzaminy na studiach są i trzeba pracę końcową z zarządzania
złożyć po praktykach. Po studiach też pracę końcową, plan zarządzania albo egzamin
teoretyczny. I są już teraz takie żarty, że ci zarządcy, którzy już po 1 lipca czy stycznia
2008…
G: Bez egzaminów...
42
A: ...bez egzaminów, że to są tacy niepełnowartościowi profesjonaliści. Nie mają
takiego gruntownego przygotowania, że podstawowe takie szkolne błędy popełniają i
komuś wciskają ciemnotę.
G: Czyli wcześniej egzamin a teraz to, co pan mówi, te praktyki to musi mieć tylko
zarządca? Administrator nie musi mieć?
A: Nie, administrator nie musi.
G: A wykształcenia w kierunku nie musi mieć?
A: Nie.
G: To jest taka praca administracyjna typowo, tak?
A: Tak.
G: Byle ktoś, kto jest dobry w papierkach to może zając się administrowaniem?
A: Nie musi być nawet dobry w papierkach, musi dobrze administrować.
G: A duża jest populacja tych administratorów licencjonowanych, zarządców raczej?
Na przykład w rejonie warszawskim?
A: W skali całej Polski, to chyba jest teraz 13 tysięcy licencji wydanych, można
sprawdzić na stronach.
G: Pytam się pod kątem czy to jest kasta zamknięta, tak jak adwokaci, maklerzy? Czy
to jest bardziej otwarty zawód.
A: Nie, to szerszy zawód ale wszyscy się znają. Wszyscy ci „starzy”, ci, którzy pracują
co najmniej 10 lat w zawodzie, znają się między sobą: że Jolka ma tę nieruchomość,
Janek ma tamtą nieruchomość. Znają się i bardzo ciekawe jest dla mnie to, że te zawody
które obsługują rynek nieruchomości, rynku sobie nie psują. Że jeżeli na przykład jest
kryzys i deweloper zamiast obniżyć cenę mieszkania woli dodać samochód w pakiecie
do mieszkania.
W: I to jest dobre.
A: Ale rynku sobie nie psują. Geodeci np. bardzo sobie rynek popsuli bo podbierali
sobie pracę, nawet żeby dołożyli do roboty, do tego całego interesu, to podbierali sobie
nawzajem pracę. I geodeci mają rynek bardzo zepsuty. A te zawody związane z
nieruchomościami trzymają się, naprawdę.
G: Czyli wszyscy: deweloperzy, zarządcy, wszyscy trzymają fason?
A: Raczej to dotyczy deweloperów, zarządców ale np. nie dotyczy firm sprzątających,
nie dotyczy ochrony.
G: A bo to wiadomo, to tacy podwykonawcy są.
43
W: A myśli pan czym to jest spowodowane? Mądrością tych ludzi, sposobem
prowadzenia biznesu?
A: Sposobem podejścia do biznesu.
W: I umiejętnością zarządzania, bo oni zarządzają, czyli też zarządzają swoim
majątkiem.
G: A może zmową oligopolistyczną, tak jak teraz zmowę w branży cementowej
wykryto.
W: Nie.
A: To by była na bardzo dużą skalę zmowa.
G: Cement też był na dużą skalę.
A: Nie. Jest raczej podejście, że konkurujemy jakością a nie ceną. Tak jak
powiedziałem, to jest praca z ludźmi. Obniżymy firmie sprzątającej o 50 groszy stawkę,
już firma musi kombinować. Albo z jakości spada, a jak z jakości spada to wspólnota
ich wyrzuca. Tak samo tutaj, zarządca obniży swoją stawkę to czegoś tam nie dopełni.
To księgową zatrudni raz w tygodniu a nie na pełny etat.
W: I będą zaległości.
A: Później zaległości są. I taki zarządca schodzi z nieruchomości.
W: Efekt jest jeden.
A: Efekt jest jeden po prostu, to rotacja.
G: Opinia za nim idzie też w środowisku?
A: Oczywiście, opinia później idzie i to wiadomo: firma X, a to oni tanio mają ale to
wiadomo dlaczego.
W: Czym spowodowane są takie migracje tak jak pan dzisiaj powiedział, że pana na
inną nieruchomość przeniesiono?
A: Tutaj akurat firma bardzo się rozwija, pozyskują coraz to nowe nieruchomości i to
jest bardzo duży skok, błyskawicznie się firma rozwija. I często jest tak, że opłaca się
bardziej przesunąć z dwóch wspólnot bardzo wymagających na pięć wspólnot mniej
wymagających bo to jest pięć wspólnot a nie dwie. A na te dwie damy kogoś, nie wiem,
naprawdę takiego, co wszystko ogarnie.
W: Czyli praca na opnię, tzn. w celu poprawienia i utrzymania opinii.
A: Optymalizacja. Ale są firmy, niestety, które biorą nowe wspólnoty a ci sami ludzie
są. Nie zatrudniają nikogo nowego. I później administrator, są śmieszne sytuacje
czasami, też z życia wzięte, że administrator jedzie na nieruchomość i patrzy na mapę
44
gdzie ta nieruchomość jest. W samochodzie się dowiaduje, bo ma np. pięć wspólnot czy
sześć, rozsianych po całej Warszawie albo aglomeracji a np. administruje od tygodnia. I
on jedzie gdzieś tam, bo coś tam potrzeba i pracuje w samochodzie tak naprawdę.
G: Żadnej z nich nie zna dokładniej.
A: I pracuje metodą gaszenia pożarów a nie pracy. Bardzo często jest tak, że zarządy
wspólnot nie zdają sobie sprawy, że stawka, jak jest w firmach zarządzających, około
70 groszy, jak ktoś daje stawkę 55 groszy, to to jest taka różnica, że na 100%
administrator tam będzie tylko na kartkach ogłoszeń i raz na dwa tygodnie będzie się
pojawiał, nie to, że on coś na budynku będzie robił.
W: Taki zarząd doraźny.
A: Tak. To jest bardzo duża różnica, te parę groszy robi straszliwą różnicę.
G: No dobrze, skoro aż tyle pracy mają, tak są obłożeni te firmy administrujące to
znaczy, że jest duże zapotrzebowanie. Nie powinno być, tym samym, duże
zapotrzebowanie na pracowników tych firm? Czy jest zapotrzebowanie na
administratorów, zarządców? Jest ich za mało? Cały czas jest potrzeba?
A: Nie tyle na zarządców, licencjonowanych jest optymalnie. Ale administratorów cały
czas brakuje. Bo są firmy, duża firma na 50 nieruchomości, gdzie jest jeden jedyny
zarządca z licencją, reszta to administratorzy.
G: A to nie jest potrzeba, nie wiem, jakiegoś niezdrowego oszczędzania na ludziach i
daję się jednego człowieka na pięć lub dziesięć wspólnot kosztem jakości?
A: Tak. Bo niestety albo firma ma filozofie, że idzie na jakość, jeżeli się nie opłaca to
wychodzi z nieruchomości, albo zarząd jest zbyt absorbujący w danej nieruchomości.
To taka firma woli zejść z nieruchomości niż za marne wynegocjowane pieniądze
ciągnąć to wszystko i później opinia się ciągnie za nią samą. Najbardziej przenoszą
opinie inne firmy obsługujące. Ja np. od hydraulika czy od elektryka się dowiaduje „A
wie pan ja tam pracuje na tej nieruchomości na ulicy X, to tam jest ta firma wie pan..,
tam jest syf w ogóle, tam się nic nie trzyma kupy”.
G: No tak, ale teoretyzując moje pytanie to, czy to nie jest tak, że kosztem pogorszenia
jakości wśród firm współpracujących czy nawet wspólnot, oszczędza się na ilości ludzi,
którymi firma rozdziela pracę na tych osiedlach, czyli pana jako administratora czy
zarządcę. Czy pula ludzi, którą firma ma do obsłużenia na różnych osiedlach nie jest
zbyt mała w stosunku do potrzeb? I do utrzymania tej jakości?
A: W wielu firmach jest.
G: A w Waszej?
A: Nie do końca, bo firma nie odniosła jeszcze aż takiego sukcesu żeby musieć
sztukować jakoś pracowników. Jeszcze jest tak, że tych ludzi wystarcza. I teraz są dwie
45
drogi firmy np. albo firma pójdzie na jakość i zatrudni więcej ludzi i obsadzi ludźmi tak
jak się to powinno robić żeby było odpowiednio do potrzeb...
G: Ale będzie musiała podnieść stawki żeby utrzymać tych ludzi.
A: Albo przynajmniej utrzymać stawki. A zarządy napór robią, żeby obniżać stawki,
prawda? Jesteście tu drugi czy trzeci rok ..
G: Dajcie rabat?
A: … i w ramach dobrej współpracy dajcie rabat, na przykład. Albo firma taka ulega,
obniża stawki, to też pewnie jest 1 administrator na 10 wspólnot.
G: I wtedy jakość leci na dół.
A: Jakość bardzo leci. Wtedy dowiaduje się od hydraulika, od elektryka czy od firmy
sprzątającej: „Proszę pana na tamtym osiedlu to jest dramat w ogóle jakiś”. Ja wiem,
że firma X czy Y jest kiepską firma zarządzającą.
G: Czyli oszczędzanie na personelu nie wynika z braku wykwalifikowanego personelu
na rynku?
A: Nie, po prostu są dwie filozofie pracy jak wszędzie albo ilość albo jakość. Firmy,
które idą na ilość też się odnajdują na rynku, dlaczego nie? Są firmy sprzątające, które
tak naprawdę biorą ileś tam zleceń i obsługują jednym lub dwoma pracownikami na
osiedle. Idą na ilość tak naprawdę. I dopóki się trzymają i jakieś się tam rozmowy toczą
dopóki zarząd ich sam nie wyrzuci. Jak zarząd wyrzuci to oni mają kolejnych pięć. Są
takie firmy. A są takie firmy, które idą na jakość rzeczywiście. Mają np. pięciu
pracowników to mają 10 czy 15 wspólnot i idą na jakość czyli trzymają poziom. Tutaj
naprawdę w porównaniu do innych firm zarządzających, w tej firmie, w której ja
pracuje to wszyscy, którzy nowi przychodzą, bo też jest ciągły nabór do firmy, mówią
że ta firma ma takie standardy jak nigdzie indziej.
G: Ma pan porównanie, pracował pan w innych firmach?
A: Nie, ja właśnie nie mam porównania. Ale nowi pracownicy mówią, że standardy są o
wiele wyższe niż gdzie indziej. Chociaż czytałem narzekania zarządu wspólnot.
G: Zawsze jest źle.
A: Tak, zawsze jest źle.
G: Wyście byli od początku przejęcia przez wspólnotę nieruchomości?
A: Tak.
G: Bo właśnie jest takie moje kolejne pytanie. Jak firma, jak wspólnota zawiązuje
swoją organizację czyli tym samym przejmuje nieruchomość od dewelopera? Czy w to
46
jest też zaangażowana firma administrująca? Robi się to razem czy zarząd to robi
samodzielnie?
A: Nie.
G: Jak wygląda właśnie przejęcie nieruchomości od dewelopera?
A: Kończy się zarząd deweloperski, trwa około roku, deweloper już stwierdza: no dobra
my będziemy do października. I wspólnota już jest zawiązana. Bo wspólnota już jest z
chwilą kiedy jest pierwsze zebranie, deweloper robi zebranie, wybieraj się wspólnotę,
takie rzeczy. I teraz wspólnota jest. Wspólnota się już przygotowuje, żeby sobie wybrać
firmę zarządzającą. Robią konkurs ofert, jest firma zarządzająca. I teraz np. z dniem 1
października deweloper się wyprowadza z nieruchomości a przejmuje, podpisuje
umowę firma zarządzająca. I firma zarządzająca pomaga przejąć pełną dokumentację od
dewelopera.
G: Jak to wygląda od strony technicznej z dokumentacją? Jakieś obchody robicie,
sprawdzacie jakieś instalacje?
A: Przyjeżdżają segregatory technicznie, inwentaryzacja jest, protokół przejęcia
dokumentacji, obchód zerowy nieruchomości. Przy przejęciu nieruchomości też firma
zarządzająca jest, szanujące się firmy tak robią. Wszystkie niedociągnięcia są
pokazywane: to, to tamto, siamto, wszystko. I teraz im więcej w tym protokole jest
zawarte tym trudniej się później deweloperowi wymiksować czy wymigać.
G: A deweloper ma prawny obowiązek usunąć wszystkie usterki czy tylko to co jest w
protokole?
A: Nie, jest rękojmia trzy lata. Trzy lata rękojmi i później na wykonane prace jest
jeszcze rok gwarancji. Bardzo często jak deweloper robi poprawki, robi tak, żeby
poprawka się rozpadła po półtora roku, ale też po rękojmi oczywiście.
G: Tak jak teraz telefony komórkowe robią, żeby się rozpadły po skończeniu gwarancji.
Wszyscy tak robią teraz.
A: Ale bardzo często jest tak, że założenie jest takie, żeby poprawka była na półtora
roku to gdzieś w tej hierarchii od góry ginie, ginie, ginie i już robotnik, który to robi,
robi tak żeby dwa tygodnie była poprawka.
G: Większy problem ma część E bo tam garaże przeciekają, straszne wykopy robią
dookoła tych budynków.
A: W ogóle taką opnie słyszałem od ekspertów, którzy robią przeglądy budynków takie
ogólnobudowlane, protokoły z tego robią, że w tej technologii, w jakiej są teraz
budowane budynki, absolutnie tarasów nie wolni robić. Bo to nie jest technologia na te
tarasy, wszędzie przecieka.
G: Wszędzie przeciekają tarasy?
47
A: Wszystkie, mniej albo więcej.
G: Mój brat sobie kupił takie mieszkanie nad tarasem.
W: Lepiej mieszkać na ostatnim piętrze?
A: Tak, wtedy się zalewa wszystkich na dole.
G: Dlatego ja między innymi kupiłem na ostatnim piętrze. Ale wracając do mojego
brata, on ma też na ostatnim piętrze ale obok niego jest dwupiętrowe mieszkanie, które
ma taras. I co by się nie robiło jakieś cuda, kosmiczne materiały i technologie, lepienie
wszystkich płytek po kolei od nowa, zawsze było zalane.
A: Bo to nie ma siły, musi być.
G: Mało tego! Na jednym z tarasów, nie wiem czy wy to widzieliście, jest rodzina ze
stadem dzieci. Ojciec im zainstalował basen, taki foliowy, dmuchany. Znaczy, taki
dmuchany po bokach, okrągły, w sklepie można kupić. Jak oni się tam bawią, skaczą to
się wszystko wylewa na lewo i na prawo. Ta woda nawet nie zdąży zlecieć rynnami
odpływowymi, gwarantowane jest zalanie.
A: Ale z założenia te tarasy są odporne na takie rzeczy.
G: Na papierze?
A: Na papierze. Bo później wykonanie, szczególnie w tej „górce” budowlanej,
wykonanie było takie, że np. projekt był jakiś tam a później oszczędzamy na
materiałach. Dajmy na to, nie zrobimy na powierzchni tarasu 70 metrów 15 milimetrów
izolacji tylko 10 milimetrów. Oszczędność jest kilka worków, prawda? A jest efekt?
G: Tak... ogólnie, nie mieliśmy wnikać w szczegóły ale jak jakościowo przedstawia się
to osiedle względem porównywalnych cenowo innych? Dobrze wykonane, źle
wykonane?
A: Jest na naprawdę średnim poziomie. Jest dużo takich usterek związanych właśnie z
przeciekaniem, z tymi tarasami to jest duży problem. Lampy które się świecą 24
godziny na dobę.
G: Na klatkach schodowych?
A: Nie, nie. To jest oświetlenie awaryjne na klatkach schodowych, przy windach. One
się masowo przepalają bo nie są dostosowane do tego, żeby się paliły 24 godziny na
dobę.
W: A one nie powinny się świecić w przypadku zaniku prądu?
G: To są awaryjne całe życie.
W: U mnie się zapalały one w momencie, to tak jak mieliśmy elektryka na osiedlu
który nam spieprzył, przepraszam za wyrażenie, wyłączniki schodowe, nigdy nie
48
działały. Podobny klimat był z oświetleniem awaryjnym. Tylko, że tam to dotyczyło
takich ścian ogniowych. W przypadku pożaru to czujka działała i się zamykały ściany.
Natomiast mamy oświetlenie awaryjne, na niektórych klatkach non stop się paliło i
później poprawili, że ono jest wyłączone i w momencie dopiero jak prądu nie ma, to
ono się włącza bo tam są akumulatory, które powinny świecić w momencie kiedy nie
ma prądu. Jak się świecą to znaczy, że jest sytuacja …
A: Nie, nie. To są dwa rodzaje: oświetlenie awaryjne i oświetlenie ewakuacyjne.
Ewakuacyjne musi się świecić jak jest zagrożenie, ewakuacja musi się świecić. A
awaryjne, no właśnie, kurcze mi się też miesza. Miesza mi się teraz przyznam się.
Ostatnio miałem właśnie szkolenie w firmie na ten temat. Miesza mi się. Są dwa
rodzaje ewakuacyjne i awaryjne. Ewakuacyjne musi się świecić, no właśnie to całą
dobę musi się świecić, awaryjne jak zanik prądu jest.
G: Jak zanik prądu.
A: Ale tutaj akurat jest zrobione, że całą dobę się świeci.
G: Były pomysły, żeby zrobić to na czujnik ruchu.
A: Były pomysły.
G: Tylko to znowu kasa gruba.
A: Tak.
W: Ale pytanie, co jest droższe: czujnik czy wymiana oprawy.
G: Wymiana żarówki.
A: To jest inne myślenie bo wymiana opraw to zrobi nam deweloper w ramach
roszczeń.
W: Ale za chwilę żarówki nie będziesz miał taniej bo będziesz miał ledy po 20-50 zł.
Nie będzie tanio.
G: Zanim ledy wejdą do powszechnego użytku w Polsce...
A: Ale w skali całej nieruchomości jak się kupuje to są bardzo duże rabaty. Są
porównywalne, już teraz ledy są o 20% , 30% droższe niż zwykłe żarówki. A jak się w
skali całej nieruchomości kupuje…
W: W skali makro to jaka jest oszczędność prądu!
A: No tak ale to też są takie upusty, że te ceny już teraz są porównywalne.
G: Ledy można wystawić na pierwszy rzut na patio do tych lamp, które pewnie też
dużo prądu zużywają. Nie wiem jaka tam jest żarówka?
A: 21 wat tam jest.
49
G: Zwykła żarówka?
A: Nie, nie zwykła. Ta energooszczędna.
G: Świetlówka?
A: Świetlówka. Były halogenowe ale za dużo prądu właśnie pobierały.
W: W skali makro to jest duża oszczędność. Tylko jest pytanie czy ludzie nie będą
kradli.
A: No właśnie, to jest główny powód, że teraz jeszcze nie da się tego robić bo ludzie
będą kradli do siebie do mieszkań. Jak już spowszechnieje ta technologia to tak.
G: Mam jeszcze wyprowadzanie psów ale to już chyba pomińmy, bo to jest kultura
ludzi. Tak samo jak wyrzucanie czy nie wyrzucanie śmieci przy wejściu na schodach.
Wczoraj zastałem worek. Mamy śmietnik, do którego trzeba zejść, jakieś 10 schodków
na dół, i ludziom się nie chce schodzić. Żenada.
W: U nas to samo.
A: Ale to w głowie są przyzwyczajenia takie.
G: Ze wsi chyba te przyzwyczajenia.
W: Brak kultury.
A: No tak. Są ludzie, którzy np. buty wystawiają na korytarzu, albo nawet półeczki
sobie robią takie na korytarzu. Ja bym tak nie zostawiał.
W: Ja bym się bał, że coś mi się stanie z tymi butami.
A: No na przykład. Ale są mieszkańcy, którzy uważają to za naturalne.
W: Wychowani w takiej kulturze, wie pan.
G: Buty to jest kultura ze wsi spod Kielc czy spod Radomia, że buty zostawia na
zewnątrz żeby w domu nie brudzić.
A: Może, może.
G: Ale ci, co się nie boją to stawiają wózki czy rowery na klatce. Ja bym się bał.
A: Mnie to dziwi, bo jak ja robiłem testy takie chodzenie po osiedlu. Bez problemu
można się wszędzie dostać. Ja nie wiem dlaczego te rowery i wózki tam się uchwały?
G: Jest jakaś wózkarnia nawet.
A: Jest wózkarnia.
G: Wszyscy mają do niej dostęp, to jakie to zabezpieczenie? To tak, jak postawić na
klatce. Nie wiem czy to w ogóle zamykane jest?
50
A: Jest zamykane ale dostęp mają tak naprawdę ci, co chcą.
G: Ale wszyscy maja klucz dorobiony?
A: Ci którzy chcą.
G: A nie jeden wspólny u ochrony? Każdy ma swój?
A: Każdy ma swój.
G: Zabezpieczenie żadne. No dobra. Lista tematów mi się wyczerpała tylko mam takie
wrażenie, rozmowa jest bardzo ciekawa, chociażby wspominając nasz projekt ale też
dla własnej wiedzy. Tylko jedna taka moja uwaga, że mało rozmawialiśmy o tych
formach komunikacji między różnymi grupami ludzi. Dużo się dowiedzieliśmy o samej
pracy administratora, mimo, że chciałem rozmowę przekierować na inny temat ale się
nie udało. Może jeszcze teraz chwilę porozmawiajmy o tych formach komunikacji.
A: Oczywiście, jasne.
G: Trochę już przy poszczególnych tematach rozmawialiśmy o tym. Jak ludzie
komunikują się z panem, jakie mają problemy, czego żądają... Właśnie, to spostrzeżenie
o służbie bardzo fajne.
A: Tak.
G: Podobało mi się. A nie rozmawialiśmy np. o trzeciej stronie tego trójkąta,
współpraca administratora z zarządem. Jak tutaj się komunikacja odbywa? Jakie oni
mają wymagania, żądania, prośby? Pomysły księżycowe czy realne bardziej? Czy to są
ludzie, którzy nadają się na tą funkcję? To nie musi być akurat przykład z tego osiedla.
Generalnie jakie są typy tych zarządów, które wspólnota wybiera? Dobrze trafia z
wyborem? Źle trafia i wtedy źle się współpracuje? Mają takie wymagania, jak te
zdechłe muchy na podłodze albo śniadanie do łóżka w ramach służby? Czy bardziej są
poukładani, racjonalni? Jak to wygląda?
A: Ja może powiem tak od fundamentów samych. Ustawa o własności lokali właśnie
taką konstrukcję stworzyła, że w ramach wspólnoty wyłania się zarząd i ta reprezentuje
wspólnotę. Odnośnie zarządu jest tylko takie wymaganie, żeby członek zarządu miał
udziały, żeby był członkiem wspólnoty po prostu. Natomiast od firmy zarządzającej
wymaga się oczywiście, żeby to byli profesjonaliści z licencją. Wyszkoleni kierunkowo,
profesjonaliści. A zarządy, często jest tak, że to są ludzie, jakby to nazwać, bez żadnego
przygotowania kierunkowego, humaniści zupełni tacy...
G: Wybrani z ludu, tak? Tak samo jak posłowie.
A: Tak. Tyle tylko, że zarząd ma udziały, członkowie zarządu są właścicielami lokali.
G: Tak jak każdy inny.
51
A: Tak. Natomiast tu jest sprzeczność między tym, że zarząd jest pracodawcą a nie ma
żadnego profesjonalnego przygotowania a de facto zarządza wspólnotą, nieruchomością
poprzez profesjonalną firmę ale sami nie są przygotowani to tego.
G: Ale właśnie po to jest wynajęta firma, żeby oni nie musieli mieć przygotowania.
A: Tak, ale to tak w idealnym świecie jest a w świecie rynkowym to jest tak, jeżeli
zarząd jest moim pracodawcą, ja wszystko robię żeby zarząd zadowolić. A jeżeli zarząd
ma pomysły z księżyca czy np. uważa, że coś można zrobić, np. reklamy zdjąć, od razu
zerwać dźwigiem jakimś, nie pytać nikogo, z balkonu. Czy tam, nie wiem... zabudowy
balkonu - można zorganizować akcję, że teraz zdejmujemy, nie pytamy nikogo,
prawda?
G: Były takie pomysły?
A: Różne są pomysły, nawet i takie były. No to sytuacja jest dziwna bo tak: zarząd jest
pracodawcą, zarząd wymaga zdecydowanego działania. Firma zarządzająca działa w
ramach prawa cywilnego, nie może tego zrobić bez powiadomienia, wyznaczenia
terminów. I jest sprzeczność, czy tą własność możemy ruszać, dotykać, zabierać?
G: Nie możemy bo właściciel oskarży nas o zabór mienia.
A: Ale kogo oskarży? Firmę zarządzającą!
G: Tego co ruszył.
A: A nie zarząd.
G: No nie. To tylko był ich pomysł.
A: A więc zarząd ma zero odpowiedzialności. Najlepiej być w radzie osiedla czyli
zarząd powierzony. Czyli po prostu zarządcą nieruchomości jest firma zarządzająca a
rada osiedla to są po prostu przedstawiciele właścicieli lokali ale mają funkcję doradczą.
I to już jest rarytas. Bo rada osiedla nie bierze odpowiedzialności absolutnie za nic,
mimo że miewa pomysły zupełnie z kosmosu.
G: Ale wtedy nie ma zarządu?
A: Tak, nie ma zarządu, jest rada osiedla.
G: I to może funkcjonować zamiennie, albo tak albo tak?
A: Albo zarząd powierzony albo sami sobie zarządzamy i bierzemy sobie do pomocy
firmę administrującą właśnie. Tyko jeżeli np. zarząd, bo zarząd myśli tak naprawdę: ja
przeciętny mieszkaniec. Denerwują go papierki na osiedlu, niedopałki, jakiś skrzywiony
ochroniarz, który ma krzywą minę, ale na przykład jeżeli chodzi o systemy
bezpieczeństwa przeciwpożarowego czy systemy jakiekolwiek inne wymagane
prawem, przeglądy, to zdarza się na niektórych osiedlach, że zarząd wstrzymuje np.
52
badanie wydajności hydrantów przez strażaka a wymagane prawem, bo nie. I co? I nie
dadzą na to pieniędzy, nie zapłacą faktury więc strażak nie zrobi.
G: Czyli to wygląda jakby to była przeprawa jak ze zwykłym lokatorem, który o
niczym nie ma pojęcia i w sumie interesuje go własna działka, tak?
A: Tak. Ale rządzi.
G: Próbuje rządzić ale nie zna się na tym w ogóle.
A: Tak.
G: I wam tylko przeszkadza w zarządzaniu, że tam powiem. To tak jakby
niekompetentna eada nadzorcza próbowała zarządzać firmą poprzez zarząd firmy.
A: Tak jak ja mówiłem, dowiedziałem się na zajęciach z psychologii pracy zarządcy, że
mój klient ma prawo być nielojalny, niekonsekwentny, nieterminowy, rozdarty,
roszczeniowy bo to jest mój klient, to jest człowiek.
G: Jego prawo.
A: Jego prawo. Natomiast rodzi to takie konkekwencje, że zarząd oczywiście nie da
żadnej dyspozycji na piśmie zarządcy, prawda? A później przychodzi kontrola, nie daj
Boże pożar wybuchnie a tu nie działa np. no nie wiem co nie działa…
G: Czujki.
A: Czujki nie działają bo zarząd się zastanawia czy w budżecie w tym roku przeznaczyć
pieniądze na przegląd czujek czy w następnym?
G: A czyja jest wtedy odpowiedzialność prawna?
A: Zarządcy. Ale wtedy zarządca się zabezpiecza tak, że wysyła maile, pisma:
„Kochany Zarządzie, prawem jest wymagane to i to i my chcemy żebyś zaakceptował to
i to”.
G: Ale zarządca może mieć ubezpieczenia OC.
A: No tak.
G: Od takich działań.
A: Tak, ale jeżeli zarządca będzie skazany jakimkolwiek wyrokiem z tytułu
niedopełnienia swoich obowiązków to jest już przegrany na rynku zarządców.
G: Są takie przypadki?
A: Jeden był przypadek, w Bydgoszczy chyba i już dokładnie nie wiem o co chodziło.
G: Nieważne. Ale to był przypadek zaniedbania samego zarządcy np. wspólnota
nakazała mu działania.
53
A: Zarządca został wprowadzony w błąd. Posłuchał się zarządu. Bo zarząd tak,
oczywiście, tak to jest, nie ma odwrotu. Bardzo często do zarządu, zdarza się, są
wybierani ludzie, którzy z jednej strony są społecznikami a z drugiej strony są
niewyżyci po prostu. Chcą się wyżyć na tym małym poletku i to rodzi właśnie
konflikty, że z jednej strony jest zwykła, codzienna, normalna profesjonalna praca firmy
zarządzającej a z drugiej strony zarząd, który oczekuje, że będzie Las Vegas, prawda,
na osiedlu.
G: Mąci w głowach takimi swoimi niedorzecznymi ideami, o których nie ma pojęcia
zróbcie to bo jak tak sobie wymyśliłem.
A: To znaczy jeżeli zarządca uczy klienta, że wszystko obiecuje, to później zarząd nie
dziwię się, że rozlicza. Powinniście zrobić to, tamto a nie robicie. Bardzo często tak
jest. To tutaj bardzo zarządca musi się tak spinać, musi być dyplomatyczny przed
zarządem.
G: Czyli w tym całym trójkącie zależności: zarządca, wspólnota, lokatorzy, zarządca
jest jedynym profesjonalnym ogniwem, który zna się na temacie, tak?
A: Tak.
G: Reszta to są amatorzy, którzy niekoniecznie umieją pomóc albo i wspomóc, nie
mówiąc już o jakimś perspektywicznym zarządzaniu tą nieruchomością?
A: Tak.
G: Nie potrafią tego zrobić a czasami nawet psują jakieś tam mniejsze czy większe
rzeczy na równi z tym lokatorem. Psują, czy też wprowadzają jakieś niedorzeczne
opinie. Z punktu widzenia zarządcy może nawet tak być, że traktuje poziomem
profesjonalizmu czy amatorszczyzny w drugą stronę mając, zarząd i lokatorów na
równi.
A: Bardzo często chociaż zarząd, jeżeli już zarządza rok, dwa, trzy lata, to już się uczy
pewnych zachowań, pewnych zależności.
G: No tak ale na początku to jest cyrk.
A: Na początku jest cyrk, niestety. Tak jest.
G: Ciekawe.
A: Najgorsze jest to, że ten sam zarząd jest pracodawcą. Jeżeli firma zarządzająca
postawi jasno na swoim, to jest tak, wy nie macie racji. Jeżeli powie to nieumiejętnie, to
traci klienta. A inna firma zarządzająca naobiecuje niewiadomo co i później też napięcia
się robią bo zarząd rozliczy z tego. Także tu niema złotego środka. Idealnym by było
żeby zarząd był świadomy swojej roli. Tego, że firma zarządzająca to rzeczywiście są
profesjonaliści świadczący swoją licencją, uprawnieniem, doświadczeniem, wszystkim,
że rzeczywiście zarządzają tak jak potrzeba.
54
G: Ważne żeby każdy był świadomy swoich praw i obowiązków, tak to mówią w
kościele.
A: No właśnie tak. Nie, tutaj naprawdę duże napięcia się robią między zarządem a firmą
zarządzającą. Zarząd chce oczywiście jak najlepiej. Do tego dochodzą jeszcze jakieś
osobiste ambicje, jakieś swoje interesy np. Różnie to bywa, tak jak z ludźmi ale firma
zarządzająca zawsze musi się zachować profesjonalnie.
G: Czy zdarzają się przypadki kiedy członkowie zarządu indywidualnie lobbują w
swoich własnych sprawach, swoich lokali?
A: Zdarzaja się oczywiście. To nie jest rzadki przypadek.
G: Nagminne?
A: Tak. To znaczy, czy nagminne..?
W: Naturalne?
A: Naturalne, o! To dobre słowo.
G: To znaczy dla nich naturalne?
A: Tak.
G: Przy okazji bycia w zarządzie załatwią swój interes, tak?
A: Tak, albo np. robią coś świadomie niezgodnego z prawem, czy wewnętrznymi
ustaleniami wspólnoty, ale z pełną świadomością, że oni są w zarządzie i administrator
mu nie podskoczy.
G: Nikt mu nie podskoczy. Lokator też nie, bo „żeście mnie wybrali to teraz siedźcie
cicho”, tak?
A: Dlatego też, jeżeli ja na przykład zapoznaje się z firmą, jest nowe osiedle i zapoznaje
się z firmą sprzątającą, mówię: „Proszę państwa członkowie zarządu mieszkają w
klatce 2,3, 5. Tam ma być idealnie czysto”.
G: Reszta jak na to reaguje? Niezdrowy układ. To nie jest zdrowy układ.
A: To nie jest zdrowy układ.
G: No tak ale tu nie ma łapówki. To jest system oparty na prawie takiej samowolki,
prawie silniejszego.
A: Albo inny przykład: „Panie administratorze, tam mi coś pęka.” „Dobrze, dobrze
zaraz przyjdzie pan Krzysztof.”
G: To jest zorganizowana samowolka typu: pan na włościach. Może jest też tak, że
wykorzystują firmy pracujące na nieruchomościach we własnych lokalach?
55
A: Nie, nie, nie to już jest przesada. Ale jeżeli na przykład są nowe budynki, oddane od
dewelopera to wiadomo, że tam gdzie jest zarząd to deweloper w ramach tzw. dobrej
współpracy w lokalu gdzie zarząd, członek zarządu - bardziej się postara. Firma robi mu
wszystko. To jest naturalne. W innych lokalach gdzie jest zwykły normalny
mieszkaniec, właściciel lokalu, on ani nie ma świadomości takiej ani nie jest w stałym
kontakcie z deweloperem, wykonawcami. Nie ma świadomości takiej, że może mieć od
ręki zrobione.
G: Ale co? Np. spękania? Przecież to jest kwestia dewelopera, tak? W ramach rękojmi.
A: No tak ale deweloper może odbijać pisma jak piłeczki, prawda? Możemy się tak
przepychać przez ładnych parę lat albo deweloper może bez żadnego pisma po jakimś
jednym telefonie przysłać pracowników i zrobić spękanie.
G: No dobrze, chyba z mojej strony to wszystko. Nie będziemy pana już męczyć bo juz
dochodzi północ a wszyscy jesteśmy po pracy.
W: Mieliśmy zbadać organizację jako wspólnotę mieszkaniową i płaszczyzny, które się
przenikają: zarząd, wspólnotę, administrator. Natomiast w tej chwili, tak naprawdę,
możemy wyodrębnić poszczególne grupy, jako osobne organizacje. Tak, jak
rozmawialiśmy z panem, to jedną organizacja zarząd, inną jest firma administrująca a
jeszcze inną mieszkańcy.
G: To jest zespół podorganizacji powiązanych ze sobą, które z mocy prawa muszą
współpracować ze sobą. A jak to robią, to nie tylko z mocy prawa ale własnych
inwencji, własnych interesów i chęci do współpracy to właśnie z tego wynikają różne
historie, które opowiadaliśmy sobie.
A: To są bardzo często rozbieżności interesów po prostu i to nie ma tak, że to jest świat
idealny jak z ustawy, absolutnie.
W: A czy pan jest zobowiązany do raportowania, sporządzania raportów do
przełożonych na temat, no nie wiem, jak się ta współpraca układa, jakie tematy są
poruszane, jak są rozwiązywane. Taka „raportologia” u państwa w firmie istnieje?
A: To znaczy jest w pliku xls. jeden taki plik, że tak powiem sprawy bieżące i to się
wysyła raz na miesiąc do zarządu wspólnoty albo do rady osiedla. I zarząd wspólnoty
wie czy rada osiedle wie co się na bieżąco dzieje.
W: A u pana w firmie, do swojego przełożonego?
A: A to na tym samym pliku pracujemy. Ewentualnie domawiamy sobie jakieś dalsze
niuanse danej sprawy. Do zarządu nie napisze, że sprawa ciągnie się drugi miesiąc bo
coś tam. Piszę, że firma sprzątająca czy jakaś inna nie daje rady czy coś takiego.
Oczywiście nie mogę im napisać, kłamać bo to nie ma sensu, bo to w następnym
miesiącu wyjdzie. Ale bardzo często np. jakiś wykonawca mówi: „Nie, wie pan ja to
56
tego nie zrobię bo mi się to w ogóle nie opłaca”. To ja wtedy zbieram inne oferty. I
mówię zarządowi, że facet, który z nami współpracuje bierze od nas pieniądze za samą
konserwację nie zrobi dodatkowo, nie wiem, nóżek podpierających do czegoś tam, bo
powiedział, że jemu się nie opłaca albo powiedział, że zarząd i tak mu za to nie zapłaci
bo będą twierdzić, że to w ramach konserwacji on to robi. I powiedział, że on tego nie
zrobi. I mówię wtedy: ”On nie miał możliwości, nie miał czegoś, znalazłem dwie nowe
oferty”.
G: To w sumie wychodzi na to, że praca administratora czy zarządcy jest w sumie
dosyć niezależna? Nie musi się nikomu spowiadać oprócz raportowania? Np. pana szef
w firmie waszej...
A: No nie! Z zawsze muszę się spowiadać przecież.
G: Z efektywności ogólnej tak, raportowanie. Ale nikt do pana nie dzwoni, np. nie
kontroluje pana czy pan dzisiaj rano o 8-ej był na swoim posterunku czy pan sobie spał
np. do 10-ej?
A: W niektórych firmach bywa tak, że właściciel firmy jest nadgorliwy i potrafi
kontrolować swoich pracowników.
G: A np. poza kontrolą potrafi panu udzielać wskazówek czy wyznaczać ramy, w
których ma pan pracować, jak zarządzać osiedlem, czy to jest tylko pana inwencja?
A: Ale w jakim sensie, jak zarządzać?
G: No nie wiem. Przychodzi pan do pracy, do nowej firmy i dostaje pan zestaw
wytycznych, to robić tak, z zarządem rozmawiać tak.
A: Nie! Oczywiście, każda wspólnota ma swoją specyfikę, nie ma dwóch takich
samych wspólnot. Do każdej wspólnoty się indywidualnie podchodzi. To nie jest tak, że
jest szablon. Absolutnie. W bardzo dużej mierze zależy to od zarządu.
G: Tak ale to jest taki zawód, że jest w miarę niezależny. Nawet jak pan dostanie te
wytyczne to, później pana praca jest już samodzielna tak? Nikt nie wnika czy podjął pan
taką decyzję a nie inną jeżeli ona jest słuszna? Nie mówię o zarządach wspólnot tylko o
pana decyzjach. Pan w ogóle ma bardzo niezależne stanowisko.
W: Z powodu decyzji, tak?
G: Decyzyjność.
A: Chodzi w gruncie rzeczy o to, żeby klient był zadowolony. A pracodawcy na tym
zależy. Bo jeżeli klient marudzi i to z reguły do mojego pracodawcy marudzi, do
przełożonego, to przełożony pyta się mnie co w tym temacie wiem, co mogę
powiedzieć? To jest normalne, no bo właściciel firmy nie chce stracić klienta, nie chce
wspólnoty stracić. Bardzo często jest tak, tak jak pan widział na forum np. odnośnie
tego Borsuka, że z błahej rzeczy robią się wirtualne problemy. Ja to nazywam:
57
wirtualne problemy ludzie mają. Jakiś niedopałek na chodniku, czy właśnie, pani, która
sprząta terkocze wózkiem po płytkach. To są wirtualne problemy, bo to nie są problemy
typu jak przeżyć, jak się utrzymać za swoją pensję. Bardzo często takie problemy
urastają do rangi mega, uniemożliwiającą dalszą współpracę. Wtedy interweniuje
właściciel firmy w swoim jak najlepszym pojętym interesie. Np. właściciel firmy mówi:
„weź to załatw to szybciej, to wolniej, może tak, może tak.” Przede wszystkim klient
musi być zadowolony, taki jest sens tej pracy.
G: Moje pytania może są dziwne, ale tak patrzę pod kątem zawodu jako takiego.
A: Zawód bardzo ciekawy jest.
G: Bardzo ciekawy zawód jest, niezależny mimo tego, że są jakieś obostrzenia i od
strony pracodawcy i od strony zarządu, to bardzo ciekawy i nawet dosyć samodzielny
zawód.
A: Nie jest łatwy. Bo na przykład miałem telefon tutaj o 10 wieczorem, od zarządcy
obiektu, czy załatwiłem sprawę z lokalem B10 na przykład. Nie załatwiłem bo
zapomniałem. Ludzie też nie przekładają tego, że pomimo tego, że jestem
profesjonalistą to jestem też człowiekiem. O pewnych rzeczach też zapominam,
niestety.
G: I w ogóle nie przyszło im do głowy, żeby nie dzwonić o 22:00?
A: No, nie przyszło im do głowy.
G: Myślą, że dyżuruje pan całą dobę praktycznie, tak?
A: Czasami mi się ciśnie takie powiedzenie jak ktoś dzwoni np. o 9, 10 wieczorem,
zdarzają się tacy, to mam ochotę się zapytać: -Czy jest pan po pracy? -No jestem. -Ja
też.
G: [śmiech]
A: Ale nie mogę tego powiedzieć, bo bym się zachował bardzo nieprofesjonalnie. Bo to
jest element mojej pracy.
G: Element pracy ale przecież nie jest pan w pracy. To jest pana prywatny czas. To jest
właśnie element asertywności. Pan jest nie asertywny zupełnie [śmiech].
A: Nie do końca tak, bo administrator z definicji obsługuje ten obiekt, obiekt żyje cały
czas, budynek. Jeżeli, to już jest decyzja człowieka, jeżeli zgłasza jakąś pierdołę typu
leżący niedopałek na jego piętrze o 9 wieczorem, to jest jego wybór. Równie dobrze
mógłby zadzwonić ten sam człowiek i powiedzieć, że pali mu się mieszkanie.
G: Z mojego punktu, lokatora jest pan idealnym administratorem, natomiast nie można
sobie dać wejść na głowę.
58
A: W praktyce ja też bardzo dużo błędów popełniam, jestem tego świadomy. Też
jestem człowiekiem i o wielu rzeczach zapominam, wiele spraw mi ucieka. A jeżeli jest
230 lokali na jednym osiedlu, na jednej wspólnocie średniej wielkości, to jakby pan
sobie tak ok. tysiąca osób przemnożył żeby jeden człowiek z tej wspólnoty zadzwonił
raz w roku to mam trzy telefony dziennie.
G: Tak ale ustaliliśmy metodą Pareto, że dzwoni 20%.
A: Tak ale te 20% dzwoni tak, że mam dwa telefony dziennie ☺
G: Załatwia całą resztę. Jest co robić.
A: No niestety, właśnie. Praca jest bardzo ciekawa. Ja bardzo lubię to co robię ale jest
trudna praca bo na dłuższą metę jak ktoś ma rodzinę, dzieci to rodzą się napięcia duże.
Umawiam się z żoną na coś tam, a później nie mogę tego spełnić, bo mam awarię węzła
cieplnego.
A: Na początku jak zaczynałem pracę tutaj, to bardzo przeżywałem, wieczorami też
myślałem o pracy. Ostatnio staram się świadomie nie myśleć o pracy bo bym po prostu
ześwirował.
G: Człowiek szybko się wypala, myśląc całą dobę o pracy.
A: Tak, nie ma życia wcale. Ja pracowałem w korporacjach, na windykacji w banku...
G: To jeszcze bardziej stresująca praca, ciężka.
A: Tak, bo to był kontakt z drugim człowiekiem, z założenia, że jest kontaktem w
konflikcie. To mnie najbardziej zaskakiwało, że dzwonię, nic do człowieka nie mam a
musze od niego ciągnąć pieniądze.
G: Od razu jest agresja?
A: Tak, od razu jest agresja.
G: Z mojej strony to by było wszstko.
A: Czy już wyczerpaliśmy temat?
W: Powiem panu, że to, co pan mówi, to co ja wyniosłem z naszego spotkania to pana
praca jest bardzo ciekawa, w zdarzenia jest bardzo ciekawa a z drugiej strony bardzo
trudna. To jest takie moje podsumowanie. Jest bardzo trudna, wymagająca bardzo dużej
odporności psychicznej i umiejętności negocjacji, wychodzenia z różnych sytuacji i z
różnych obsesji. I teoretycznie, jak ktoś mi będzie teraz mówił na temat pracy
administratora to ja już będę patrzył przez pryzmat pana pracy, przez pana relacje i
informacje, które dają inne światło na tego typu pracę.
A: Tak. To znaczy jest przekonanie w ludziach, że administracja to siedzą, p... w stołki i
nic nie robią. Natomiast to jest, ja dopiero zauważyłem, tak jest jeszcze w
59
spółdzielniach mieszkaniowych. Administracja spółdzielni się nie przejmuje, nawet
hydraulik, który jedzie „na awarię” też się nie przejmuje niczym. A tutaj we
wspólnotach, przynajmniej z tym, co ja się spotkałem, hydraulik przychodzi w koszuli
w kołnierzyku, on ma czyste ręce. Przychodzi, pogrzebie coś i myje ręce i jest
wyjściowy taki, w butach garniturowych przychodzi, bardzo często.
G: Ale jaja.
A: Akurat elektryk tutejszy przychodzi tak, ma taki styl sportowy. Ale też bardzo dobre
ubrania, markowe.
W: I nikt go nie pozna, że jest elektrykiem.
G: Profesjonalista kolejny.
A: Chyba, że ma firmowe ubranie. Bardzo często mają, ale to też bardzo często czyste,
wyprasowane, pachnące.
W: Właśnie. Dużo jest takich rzeczy o których ludzie nie wiedzą.
G: Każdy zawód jest na swój sposób ciekawy i tajemniczy.
A: Wspólnota mieszkaniowa to jest bardzo dziwny twór, bo ludzie mentalnie nie są
przygotowani do tego. Po prostu bazują na tym co im się wydaje i bardzo często są
postawy albo takie, że jeżeli nie wiem to się nie wtrącam, nie wymagam za dużo albo
przeciwnie, administrator powinien latać koło mnie i robić co ja chce bo ja jestem
właścicielem lokalu, gruntu pod lokalem oczywiście też. Także jestem posiadaczem
ziemskim i apartamentu do tego. To mnie bardzo zaskoczyło z tymi apartamentami, to
jest bardzo znamienne, to jest takie charakterystyczne. Jeszcze rozumiem na Wilanowie,
bo tam są mieszkania o podwyższonym standardzie. Są apartamenty na ostatnich
kondygnacjach, że połowa budynku to jest jeden apartament z tarasem. Ale tutaj….
G: Są to zwykłe „klitki”.
W: Ciekaw jestem jak będzie w Wilanowie za parę lat. Bo te apartamenty, okaże się,
że są obłożone uciążliwym sąsiedztwem. Mój kolega kupił taki luksus. Było osiem
mieszkań w takim niższym budynku, cztery mieszkania na dwóch kondygnacjach.
Piękny las z zewnątrz, no i teraz dom pobudowali obok, rodzina z dziesięciorgiem
dzieci i po prostu mają „sajgon” i skończyły się apartamenty.
G: No to zależy jak się osiedle zestarzeje, w jakim stylu czy zrobi się z tego tani slums
poprzez degradację infrastruktury dookoła, czy też będzie trzymało swój poziom.
W: Wilanów raczej nie.
G: Wilanów może się tak zdegradować ze względu na to, że tam nie mają żadnej
infrastruktury, nie ma żadnych szkół, przedszkoli, sklepów. Nawet dróg nie ma.
Nakupowali ludzie apartamentów i nie ma jak się z tego wydostać rano, czy dostać się
wieczorem. Nie mówiąc już …. o! kościół będzie. Będzie wielki kościół.
60
W: Bardzo ładny zresztą.
G: Świątynia.
W: Natomiast drogi już budują.
A: A to powiem ciekawostkę na zakończenie. Bo byłem na tych targach
mieszkaniowych i się podpytywałem dewelopera, który właśnie w okolicy świątyni
buduje, to jest osiedle w budowie takie. Podpytywałem się jak to jest, jak ta świątynia
powstanie, przecież tam dzwonnica będzie taka wielka, że będzie waliło na całe osiedle.
Czy jest w ogóle popyt na mieszkania w bezpośrednim sąsiedztwie gdzie okna
wychodzą na świątynie? To deweloper mi powiedział, że wszystkie mieszkania są już
wykupione! Babcie emerytki wykupiły [śmiech].
G: Żeby miały bliżej do kościoła.
A: Chcą mieć po prostu widok na Świątynie Opatrzności.
W: Ale nie będą miały problemów z parkowaniem bo nie mają samochodu.
G: I tym humorystycznym akcentem proponuję już zakończyć spoktanie, bo już
zamykają restaurację. Dziękujemy panu bardzo za poświęcony czas i bardzo ciekawą
rozmowę.
A: Ja dziękuję za możliwość opowiedzenia o tym zawodzie, gdyż pozwoli to na, w
jakimś stopniu, zwiększenie świadomości o nim. Może też zmianę opinii lub
wypracowanie pozytywnej od samego początku.
G,W: Dziękujemy bardzo i dobranoc.
61
II. WYWIAD Z ZARZĄDCĄ
G: Witam Pana!
Z: Witam!
G: Tak, jak wspominałem panu w rozmowie telefonicznej, chciałbym przeprowadzić
obserwację Pana dyżuru. To znaczy, posiedzieć i poprzyglądać się wizytom
mieszkańców, posłuchać, z jakimi sprawami przychodzą. Zupełnie bez aktywnego
udziału z mojej strony. Jednak nie wiem czy będą mógł to zrobić bo tych wizyt prawie
nie ma.
Z: Zgadza się, ale jedna była przed chwilą.
G: Jedna. A ile będzie bo słyszałem, że czasami się jedna zdarza na takich dyżurach.
Z: Jedna czasami więcej. Dwa tygodnie temu jak byłem, to pan był i jeszcze jedna
osoba przyszła przed 20:00. I to wszystkie osoby, które były.
G: I tak z reguły to wygląda.
Z: To jest dopiero mój drugi dyżur.
G: Tutaj?
Z: Tak, ale ogólnie na budynkach, na których wcześniej pracowałem to było różnie.
Czasami przychodziły osoby, czasami nikt nie przychodził. Na pewno bliżej sezonu
wakacyjnego takich wizyt nie ma.
G: Albo świątecznego?
Z: I świąteczny też, przygotowania są. W takim okresie mało urlopowym to się
zdarzają.
G: I z reguły bardziej na początku działalności nowej wspólnoty, administracji?
Z: Raczej też nie, usterki to mailem ludzie przesyłają. Lokatorzy dzwonią i wysyłamy
maile. Przynajmniej ja tak mam, że wysyłam mailem do Dewelopera bo usterki z części
wspólnej to my robimy jako administracja, firma zarządzająca. A usterki z mieszkań to
jest indywidualna sprawa lokatora bo ciężko jest wejść do mieszkania, sprawdzić. Jak
coś, to sam już lokator wysyła do dewelopera.
G: Czy zamiast tego, mogę zająć panu resztę czasu żeby porozmawiać, jeśli nikt nie
przyjdzie? O doświadczeniach chociażby z innych osiedli?
Z: Pan się pyta, jeżeli ja będę mógł odpowiedzieć, to nie ma problemu.
G: Oczywiście żadnych szczegółów, nazwisk, numerów nie potrzebuję. To ma być
zupełnie anonimowa rozmowa, tylko na zasadzie doświadczeń z pracy. Pan
Administrator ciekawe rzeczy mi opowiadał odnośnie lokatorów, nie lokatorów,
62
właśnie źle mówię, właścicieli lokali bo lokatorem może być ktoś wynajmujący, w
temacie tego jak oni sobie wyobrażają własność, współwłasność, jak się tu próbują
ustawiać, rządzić, wymagać, żądać. Czy takie szczególne przypadki pan miewał?
Z: Inaczej to wygląda w mojej poprzedniej pracy. Tam była większość starych
budynków. Były też dwa nowe, ale też już jakiś czas stały więc nie było takich żądań.
Ale ogólnie w nowych budynkach jest tak teraz, a szczególnie teraz bo jest ten boom
akurat na rynku nowym, że ludzie mają dosyć duże wymagania.
G: Ale czy to jest tak, że mylą swoje prawa, w stosunku do ich lokalu, do wspólnej
nieruchomości, żądają usunięcia usterek z lokali?
Z: Tutaj, bo to zależy jak jest uchwałą ustalone, niektóre instalacje w lokalu, tak jak
tutaj centralne ogrzewanie z grzejnikami należą do części wspólnej.
G: Właśnie, czy to jest jakiś ewenement? Ogrzewanie łącznie z grzejnikami to jest
część wspólna, tak?
Z: W większości jest tak, że rury tylko do grzejników, grzejniki są indywidualną
sprawą. A tutaj, to w zależności jaka uchwała będzie, jak uchwała obejmje części
wspólne. Natomiast, jeżeli cokolwiek się dzieje z grzejnikiem to jest konserwator
wzywany. To jest usługa w ramach usług konserwacji.
G: Ale zdarzają się, że tak powiem, przypadki „od czapy”, że ktoś żąda...
Z: Jest tutaj taka lokatorka, wynajmuje mieszkanie, ma problematycznych najemców i
ona chciała wciągnąć administratora w całą tą grę, że administrator miał przychodzić,
rozliczać, podpisywać jakieś protokoły przekazania, tego lokalu. Trzeba się pilnować
żeby w takie układy nie wejść. Bo to jest indywidualna sprawa, szczególnie właśnie
najemca-wynajmujący to są już prywatne sprawy ludzi. Mówię: do drzwi wejściowych
tak, za drzwiami nie. Po prostu trzeba się dowiedzieć o co chodzi, bo czasami są sprawy
takie, że ludziom się wydaje, tak jak niektórzy z rękojmi przysyłali, że są pękania
ściany w mieszkaniu. To już jest indywidualna sprawa.
G: Wysyłali do administratora zamiast do dewelopera?
Z: Telefony też takie były. Tu też taka pani lokatorka, która takie zgłoszenie wysłała
mailem. Ja do niej oddzwoniłem i powiedziałem, że musi indywidualnie wysłać do
dewelopera ze względu na to, że to jest jej prywatna rzecz, nie jest częścią wspólną.
Jeżeli mam pęknięcie przed drzwiami jest częścią wspólną, za drzwiami wejściowymi,
w tym drzwi wejściowe - to już nie.
G: Do mieszkania?
Z: Tak i wszystko, co się tam znajduje, oczywiście oprócz pionów, które się tam
znajdują, szafka czy coś takiego w mieszkaniu to jest indywidualna sprawa.
G: A jak jest najczęstsza forma komunikacji z administracją? Poprzez telefon, maila?
63
Z: Poprzez telefon, później maila a na samym końcu indywidualnie.
G: A były też takie nietypowe prośby, żądania, bo takich szukam, które wymagały
rozwiązania z zarządem na przykład? Jakieś wspólne spotkania? Niekoniecznie chodzi
mi o usterki ale o jakieś dziwne zachowania współlokatorów, imprezy nocne, kwestia
ochrony.
Z: Były takie imprezy, że policja była wzywana i takie przypadki, gdzie członkowie
zarządu ingerowali.
G: A jak administrator się wtedy zachowuje bo z opowieści pana A wiem, że był taki
przypadek, że jakaś konfrontacja tu się odbyła odnośnie zanieczyszczenia balkonów z
góry na dół. I z tego co on mi opowiadał, to raczej się nie wtrącał od początku do końca
w tą pyskówkę, która się tutaj odbywała. Jakie są żądania od stron konfliktu, żeby być
jakimś rozjemcą, czy nie?
Z: My możemy takie spotkanie zrobić. To jest indywidualna sprawa wtedy, bo balkony
to też jest teoretycznie część wspólna ale zanieczyszczenie przez kogoś balkonów to
sprowadza się do tego, że ta osoba powinna pójść do kogoś i posprzątać. Raczej wtedy,
co się zdążyłem zorientować to zarząd bardziej w to ingeruje. Najlepiej nie wchodzić w
takie rzeczy bo później zawsze jest się stroną bo sąsiedzi się pogodzą a administrator
będzie „be”.
G: Czy to osiedle jest w rodzaju bardziej wymagających opieki zarządcy,czy raczej nie?
Bo wiem, że były kiedyś dyżury co tydzień, teraz są tylko dwa razy w miesiącu.
Z: Prawdopodobnie ze względu na to, że niewiele osób tutaj przychodzi.
G: Czy nie ma spraw do załatwiania, wyjaśniania?
Z: Sprawy do wyjaśniania są, ale załatwiane telefonicznie. Telefonicznie bo ludzie
kontaktują się przynajmnie ze mną telefonicznie. To jest drugi mój dyżur i na tym
pierwszym co byłem, to akurat jedna osobo przyszła i to w sprawie pilota do garażu. Na
poprzedniej mojej pracy, z innym budynkami, to było tak, że ludzie czasami
przychodzili w jakiś informacjach, bliżej zebrań czy po zebraniach. Ewentualnie w celu
wyjaśnienia jakiś spraw, bo to był budynek powojskowy, o tym o którym mówię, bo
tam też były dyżury. Bo nie wszystkie wspólnoty chcą mieć dyżury. Na niektórych w
ogóle nie ma dyżurów.
G: Czyli w takim powojskowym budynku to raczej właściciele starsi mieszkają?
Z: Byli i młodsi, bo te mieszkania były sprzedawane przez żołnierzy, którzy tam
mieszkali więc i młodzi ludzie też mieszkali. Jedyną z takich rzeczy było przeniesienie
aktu notarialnego bo się właściciel zmienił.
G: A zdarzały się panu takie jednostki takie bardziej uciążliwe, które przychodziły
sobie pomarudzić, ponarzekać, podonosić na sąsiadów?
64
Z: Raczej nie, bo to też była taka specyficzna wspólnota, duża. miałem taki przypadek,
że człowiek zadzwonił bo w sobotę osoby, który sprzątały, trawę mu kosiły o 12:00 i
jemu to przeszkadzało. Pretensja była o to, że jest koszona trawa, nie wiem to był chyba
bodajże lipiec.
G: O 12:00 w południe?
Z: Tak. Kiedyś tam, to się dowiedziałem od zarządu, była pani, która miała pretensję,
że śmieciarka przyjeżdżała we wtorek o 10:00 rano a ona jeszcze śpi o tej porze, żeby
przyjeżdżała później.
G: Tu mieliśmy podobny przypadek, że pani sprzątająca wózkiem hałasowała jadąc po
patio, po tej kostce. A w ogóle czy firma, pana firma, zobowiązuje administratorów do
takiego wnikania w społeczność chociażby poprzez czytanie forum.
Z: Tak, to jest takie zapoznanie się z tematami co ewentualnie się dzieje.
G: I co? Przeglądał pan już to forum?
Z: Po części tak, nie zdążyłem jeszcze całego przestudiować.
G: Jakie wrażenia, wnioski?
Z: Z grubsza przeleciałem tematy tylko, nie wczytywałem się w nie jeszcze.
G: A coś zwróciło pana uwagę?
Z: Na razie nie, nie zagłębiałem się przyznam się akurat, nie wiem co się dzieje
dokładnie. Będę musiał usiąść któregoś wieczoru i przestudiować.
G: Czy jest to w ogóle traktowane przez państwa firmę jako oficjalna metoda
komunikacji? Takie forum ktoś prywatnie akurat założył sobie przy okazji, jak się
osiedle budowało, żeby połączyć przyszłych mieszkańców i ewentualne mieć silniejszą
kartę przetargową w rozmowach z deweloperem.
Z: Przez firmę administrującą nie jest. To jest indywidualne forum lokatorów. My w
tym nie bierzemy udziału. Jednak można się dowiedzieć stamtąd różnych rzeczy: że
budynek był na rękojmi, a ona skończyła się w grudniu, że jeden z lokatorów przy patio
dziury sobie wykopał i drzewka posadził, po czym wysłał pytanie na forum, czy może
drzewka posadzić. Ktoś odpowiedział, że nie ma problemu. Potem się zwierzał, że w
trakcie kopania znalazł jakieś szmaty, resztki styropianu, jakieś folie i się okazało, że
dokopał się do betonu, dachu halu garażowej i uszkodził izolację patio. Więc takich
rzeczy można się dowiedzieć z forum. W tym momencie to już deweloper o tym sie
dowiedział i utracono rękojmię na tą izolację. Szkoda była usuwana na koszt lokatora
bo było to ewidentne przyznanie się do tego, że zniszczył część wspólną.
G: Czyli deweloper też jeszcze zagląda na to forum.
Z: Ktoś czytał bo wiem, że oni wiedzieli o sprawie.
65
G: Pytanie moje wiąże się z tym, na ile jest to skuteczna forma komunikacji? Czyli, jak
ktoś chce pozostać anonimowy, nie ma odwagi bezpośrednio zwrócić się do pana czy
do zarządu, rzuci hasło na forum: „zróbcie to i to!” albo „gdzieś tam się żarówka nie
świeci” albo „niech te imprezy pod nr takim i takim się skończą”, to ile to ma później
przełożenia na rzeczywistość?
Z: Na dzień dzisiejszy, dla mnie, to nie ma żadnego, bo na razie się nie wgłębiałem w
temat. A jak się wczytać w dowolne takie forum, to zawsze takie uwagi można znaleźć
ale loginy są dowolne, często nieopisane i nie można się zorientować kto z jakiego
lokalu pisze.
G: To forum jest w ogóle dziwne bo z tego co rozmawiałem, na innych osiedlach to
fora internetowe są zamknięte dla użytkowników z zewnątrz. Żeby tam uzyskać pełną
aktywację konta i możliwość wpisywania postów to trzeba się zarejestrować i
potwierdzić adres zamieszkania w zarządzie czy administracji. A tutaj byle osoba może
się zarejestrować z zewnątrz i mieszać tam. To jest też dla mnie trochę niespotykana
rzecz. Bo dużo osób, które tam występują oczywiście są lokatorami albo właścicielami
ale nie podają pełnej swojej lokalizacji. Nie wiadomo z jakiej części osiedla są, nie
wiadomo z jakiego lokalu. I później takie różnego rodzaju hasła rzucane na forum mogą
być mniej lub bardziej merytoryczne. Podburzają nimi „publiczność” łącznie z
zarządem, który też zaczyna wdawać się w te dyskusje. Czy tutaj czy w poprzednich
pana lokalizacjach były takie przypadki kiedy takie teksty na forum miały
oddziaływanie później na rzeczywistość?
Z: Tutaj, to jest akurat na tym budynku to pierwszy raz mam do czynienia z forum, bo
wcześniej na innych osiedlach czegoś takiego nie było. Nawet jeżeli coś takiego istniało
to zarządu to nie interesowało ani kogokolwiek.
G: Chyba, że zarząd sam takie forum zainicjuje?
Z: Tak, ale w tamtych wspólnotach tego nie było w ogóle.
G: A uczestniczył pan w zebraniach wspólnoty?
Z: Tak.
G: Jakieś ciekawe spostrzeżenia z takich zebrań?
Z: Z każdego. Dyskusja czasami schodzi na takie dziwne tematy. Dużo czasu pochłania
wyjaśnianie ludziom tematyki. To znaczy pewne sprawy są dla nas są jasne i proste a
dla ludzi mogą być niejasne.
G: Pamiętam taką sytuację dotyczącą jednej z uchwał w sprawie rozgraniczenia części
wspólnej i prywatnej. Wielka dyskusja powstała, w wykonaniu takiego osiedlowego
podburzacza, krzykacza, który wszystkie uchwały próbował oprotestować. I w sumie
poszło między innymi o ogrzewanie, dlaczego ogrzewanie jest częścią wspólną.
Dlaczego on musi udostępniać lokal w razie gdyby się instalacja zapowietrzyła. Czy na
66
przykład instalacje, które są w szachtach na klatce też czy należą do części wspólnej czy
do części lokalowej. Także zawsze dużo śmiechu przy tym jest i te zebrania trwają z
reguły do północy i nic konkretnego z tego nie wynika.
Z: Trzeba zawsze ludzi do porządku przywoływać, przypominać o czym jest to
zebranie, po co się spotkaliśmy. Bo ludzie mają takie spotkania raz, dwa razy do roku.
W zależności od potrzeby mogą zwoływać częściej w razie jakiejkolwiek potrzeby.
Zawsze tematy się szybko zmieniają w czasie dyskusji i na inne tematy jest kłótnia,
awantura, odchodzi się od konkretnych spraw i zawsze się to przedłuża. Więc trzeba
zawsze pilnować porządku zebrania.
G: Czy zauważa pan taką zależność, według słynnej reguły Pareto, że to 20%
mieszkańców powoduje 80% spraw, zamieszania, problemów.
Z: Tutaj akurat nie mam…
G: Tutaj akurat nie, ale generalnie?
Z: Ogólnie jest czasami tak, że 5 osób w budynku gdzie jest 90 mieszkań albo i więcej,
dosyć duże zamieszanie potrafi zrobić. Miałem też wspólnotę, która miała dużo
problemów, bo deweloper który budował ich budynek, tam było 6 klatek, tylko na
jednej z nich zainstalował windę a na reszcie nie było. Wszystkie klatki były tej samej
wysokości, czyli 4 piętra. Powstała uchwała żeby tą windę zlikwidować, rozebrać i ją
sprzedać. Bo wszyscy za tą windę płacili, za utrzymanie jej, mimo tego, że tylko jedna
klatka z niej korzystała.
G: Na jednej klatce zrobił, na innych nie?
Z: Bo akurat ta klatka była w pierwszej kolejności sprzedawana i to była sprzedaż, z
tego co się dowiedziałem, znajomym dewelopera, na specjalnych rabatach, promocjach.
I dlatego oni byli wyróżnieni, oni mieli tą windę, reszta nie.
G: Niesamowite.
Z: Różne takie rzeczy się dzieją. Ciekawostki właśnie czasami są takie. Ludzie różnie
podchodzą to spraw.
G: Czyli główny problem, może nie problem ale zamieszanie to są lokatorzy. Nie np.
firmy współpracujące, nie deweloper tylko ta część nieprofesjonalna?
Z: Bo ludziom się różnie pewne rzeczy wydają. Nie każdy zna uchwałę o własności
lokali, która jest podstawowym dokumentem prawnym, na podstawie której funkcjonuje
wspólnota mieszkaniowa. Nie każdy się z tym zapozna. Nie mają doświadczenia, czy
też przenoszą doświadczenia i przyzwyczajenia ze spółdzielni mieszkaniowych albo
przeprowadzili się do Warszawy, przyszli mieszkać w mieście. Mają jakieś inne
wymagania w stosunku do zastanej rzeczywistości.
G: Nie wiadomo co im wolno a co nie? Do czego mają prawa a jakie mają obowiązki.
67
Z: Ludziom się wydaje, że tak jak mieszkali w domu jednorodzinnym a teraz mają
mieszkanie to takie same prawa mają. Tu się okazuje, że niestety, tu jest wspólnota, tu
są uchwały na wszystkie tematy na przykład opłat za eklspoatację i dlaczego taki nowy
właściciel ma płacić te rachunki, on nie chce tego robić, on jest właścicielem i dlaczego
ma się podporządkowywać? No niestety, jeżeli jest ponad 50% głosów to trzeba się
podporządkować.
G: Z kolei, też taką opinię słyszałem, że zarządy często nie są przygotowane do
pełnienia swojej roli. Są to ludzie wybrani ze społeczności czyli niekoniecznie muszą
się znać na tematyce własności i zarządzania nieruchomościami. To znaczy, ustawę
powinni przeczytać tę podstawową ale i tak niektórzy z prawem nie są obeznani,
chociażby ogólnie, kodeks cywilny i tym podobne.
Z: Trzeba wspierać ich informacjami, po to firmy zarządzające mają też adwokatów,
nie każdy musi być omnibusem.
G: Ale czy przez to zarząd też czasami potrafi przeszkadzać wprowadzając
niestworzone idee albo zachcianki.
Z: Wtedy po prostu trzeba wytłumaczyć, że jest coś sprzeczne z prawem czy jest to
niemożliwe do zrealizowania. Czasem, w zależności od ludzi, albo jest lepiej albo jest
gorzej. Czasami są takie zarządy, że ludzie nie mają pojęcia jak się sprawy w urzędach
załatwia. Urzędnicy żyją niestety swoim życiem, mają swoje terminy. Co by się nie
działo, czy by się waliło czy paliło oni mają swój czas i nie ma szans żeby to
przyśpieszyć.
G: A jak to jest z odpowiedzialnością w takim przypadku, jeżeli zarząd albo członek
zarządu twierdzi, że tego przeglądu dźwigu nie robimy bo nie potrzeba w tym roku bo
on ma zakodowane, że co dwa lata się robi. Będzie inaczej w prawie napisane,
przyjdzie jakaś kontrola i na kogo wtedy spada odpowiedzialność?
Z: Obowiązkiem zarządcy tzn. firmy zarządzającej nieruchomością, bo to zależy jeżeli
zarząd jest powierzony zarządowi wybranemu to budynek jest tylko administrowany.
Jeżeli administrator mówi, że takie rzeczy powinno się wykonać, jeżeli to nie jest
wykonane, to najlepiej na piśmie jest uzyskać od zarządu, że zarząd odmawia czegoś
takiego i w tym momencie administrator czy firma zarządzająca jest kryta. Bo jeśli by
się coś stało, cokolwiek. To tak samo jak tu, w garażach są boksy. Boksy zgodnie z
przeznaczeniem, które było w projekcie ujęte i na które było pozwolenie na budowę i
później oddanie do użytku to miały być boksy na motocykle. Nie z przeznaczeniem na
piwnice, komórki lokatorskie tak jak ludzie je zagospodarowali, jednak jakoś to można
przeżyć. Jednak jeśli ludzie je zabudowują, to już w ogóle nie jest dopuszczalne.
Wyegzekwować zdjęcie zabudowy, szczerze - jest bardzo ciężko, graniczy z cudem.
Trzeba w tym momencie wysłać pismo do ludzi: proszę o rozebranie tego, usuniecie
łatwopalnych materiałów i tak dalej. Co lokator z tym zrobi, ciężko jest powiedzieć. Ale
w momencie jakiejś tragedii, jak pożar, cokolwiek, jest tak, że jeżeli coś się stanie
zawsze wchodzi prokurator.
68
G: Ale wtedy czyja jest odpowiedzialność?
Z: Odpowiedzialność jest wtedy lokatora. Jeżeli jest dokument, że lokator został
powiadomiony a nie uczynił tego, wtedy jest odpowiedzialność lokatora wyłącznie.
G: Czyli firma taka jak państwa, może przyjąć dwa rodzaje współpracy ze wspólnotą
albo jako zarządca albo jako administrator tylko i wyłącznie.
Z: Zależy jak wspólnota mieszkaniowa sobie ustali, czy budynek zostaje oddany w
zarząd czy tylko w zarządzanie.
G: Jeżeli w zarząd to nie musi być zarządu wybranego ze wspólnoty?
Z: Wtedy jest rada osiedla. To są ludzie, jakby coś w rodzaju zarządu ale oni nie
podejmują decyzji. Po prostu całkowicie firma zarządzająca się wszystkim zajmuje. Ale
płatności, nie płatności, wszystkie są robione przez firmę zarządzającą,. Wybory ofert
też przez firmę zarządzającą są wykonywane.
G: A drugi przypadek to jest zarząd zarządu rzeczywiście.
Z: Administrator wykonuje polecenia zarządu. Wszystkie oferty, wszystkie przeglądy
jeśli mają być wykonane, są wysyłane do zarządu do zaakceptowania i oni to wybierają.
Kogo na dany przegląd wybrać, jaką osobę. My im tylko doradzamy.
G: Tak jak tutaj?
Z: Tak.
G: Miał pan już okazję spotkać się już z zarządem?
Z: Tak. Cały czas w sumie współpracuję. Kontakt telefoniczny czy osobisty jest stale.
G: Czyli na bieżąco są dostępni? Nie jest tak, że raz na dwa tygodnie się umawiacie?
Z: Nie. Albo mailem są wysyłane pewne sprawy, że faktury przyszły czy coś
podobnego. Przez księgowego też wysyłane są rzeczy, na przykład z banku, żeby
zaakceptować albo jest osobisty kontakt.
G: Jak pan ocenia ten zarząd pod względem współpracy, profesjonalizmu?
Z: Za krótko jestem żebym mógł powiedzieć coś na ten temat.
G: To chociażby jak pan ocenia na przyszłość tą współpracę?
Z: Na razie bardzo dobrze.
G: Zapowiada się dobrze?
Z: Mam nadzieje, że tak zostanie bo z doświadczenia wiem, że różnie bywało.
69
G: Zbliżamy się już do końca pana dyżuru. Liczyłem na to, że ktoś się pojawi ale się
nie udało.
Z: Była poprzednio jedna pani. Tylko akt notarialny zostawić a poprzednio przyszli
ludzie po piloty do garażu. Tu jest taki rejestr, sprawy zgłoszone przez mieszkańców.
Od 15 kwietnia tego roku było tylko 12 osób.
G: To ciekawa informacja, od kwietnia tylko 12 osób.
Z: Tylko 12 osób bo tu każda osoba jest rejestrowana, która przychodzi z jakąś tam
sprawą związaną z nieruchomością.
G: Coż... ja jednak widziałbym w tym pozytywny aspekt. Znaczyło by to, że osiedle
jest dobrze wykonane, wszystkim się dobrze mieszka i nie mają zbyt wiele spraw
wymagających załatwienia czy wyjaśnienia. Nikt nie przyjdzie przecież z wiadomością,
że wszystko jest OK i jest zadowolony. Takiego gestu nie ma w naszej polskiej
mentalności.
Z: Zgadzam się z panem.
G: Dziękuję więc za poświęcony czas i życzę spokojnej pracy na osiedlu oraz dobrej
kooperacji z zarządem.
Z: Dziękuję bardzo.
G: Do widzenia!
Z: Do widzenia!
70
III. OSIEDLOWE FORUM INTERNETOWE
Forum osiedlowe zostało powołane do życia w 2005 roku. Zostało stworzone dla
mieszkańców osiedla X zlokalizowanego w Warszawie.
Jest jednym ze sposobów komunikacji wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej.
Umożliwia swobodny, ale wirtualny kontakt między mieszkańcami wspólnoty,
administracją osiedla jak również zarządem.
Użytkownikiem forum może zostać każdy, kto zarejestruje się na forum
wybierając nick (pseudonim), pod którym będzie na forum zabierał głos oraz poda
informacje niezbędne do założenia konta. Informacje te nie są w żaden sposób
weryfikowane, co oznacza, że aktywować konto na forum może każdy, nie tylko
mieszkaniec osiedla. Cały proces jest bardzo sprawny i wymaga zaledwie kilku minut.
Dane wprowadzone podczas tego procesu można dowolnie w każdej chwili edytować.
Wypowiedzi na forum są zwykle anonimowe, chyba że piszący dobrowolnie
ujawni swoje dane. Taka anonimowość daje możliwość niekiedy bardzo swobodnej
wypowiedzi. Jednakże większość użytkowników chętnie wypowiada się we własnym
imieniu nawet w dość kontrowersyjnych tematach.
Forum osiedlowe w celu osiągnięcia większej przejrzystości i łatwiejszej
komunikacji między mieszkańcami, administratorem i zarządem wspólnoty zostało
podzielone na kilka schematycznych części. Dzięki temu sprawia wrażenie czytelnego i
przyjaznego dla użytkownika. Łatwy w obsłudze interfejs pozwala na sprawne
przeglądanie zawartości forum z wyszukiwaniem interesujących go słów kluczowych a
także na szybkie dodawanie i edytowanie własnych wypowiedzi.
Istnieje także sekcja FAQ, w której można znaleźć podpowiedzi na temat
rozwiązywania problem technicznych z wiązanych z funkcjonowaniem forum.
Na dzień 8.01.2010 ma 1040 zarejestrowanych użytkowników, zawiera 865
tematów, w których łącznie odnotowano 9399 wypowiedzi. Najwięcej użytkowników
przybyło o pierwszym kwartale 2007 roku. Ten rok także odnotował najwyższą liczbę
postów. W kolejnych latach widać lekki spadek ilości wypowiedzi w stosunku do
miesięcy lat ubiegłych.
Pierwsza część forum jest sekcją ogólną, stanowiącą łączny zbiór zagadnień
poświęconych kwestiom istotnym dla wszystkich mieszkańców. Zawiera dziewięć
uporządkowanych wątków:
1. Mieszkania – to wątek z największą ilością tematów i postów. Dotyczy przede
wszystkim kwestii ogólnoosiedlowych takich jak (poczynając od najstarszych) akty
notarialne - to wątek o najwyższej liczbie wypowiedzi, technologia budowy, standard
wykończenia terenów wspólnych, rozliczanie kosztów zużycia ciepła oraz wody,
wysokości czynszu czy wreszcie kradzieże.
71
2.Lokalizacja – tu generalnie podejmowane są tematy związane z infrastrukturą wokół
jak i na osiedlu, takie jak: plany zagospodarowania terenu, przedszkola, szkoły i sklepy
a także korytarze samolotowe.
3.Kredyty – tu mieszkańcy wymieniają się doświadczeniami z placówkami
kredytowymi. Polecają sprawdzone i ostrzegają przed niekompetentnymi. Obecnie jest
to wątek „wymarły” z uwagi na fakt, że osiedle istnieje już kilka lat i informacje w nim
zawierane straciły na aktualności.
4.Prawo - to miejsce poświęcone jest tematom dotyczącym statusu prawnego działek,
podatków, ulg, zabudowy balkonów czy w końcu wierzycieli.
5.Deweloper – to zbiór informacji ogólnych o wykonawcy osiedla, ale także uwagi
do solidności wykonanych przez niego prac. Jednocześnie jest to wątek o najmniejszej
liczbie tematów.
6.Wykańczanie mieszkań – tu przede wszystkim mieszkańcy wymieniają
doświadczenia, opinie a także namiary na ekipy remontowe.
7.Off Topic – miszmasz - dyskusje na tematy wciąż ogólne, lecz nie
przyporządkowane do żadnej z powyższych kategorii. Przykładowe tytuły wątków to:
„Pojemnik na odzież używaną – gdzie?”, „Uwaga! znaleziono papugę!”, „Potrzebuję
szlifierki kątowej” czy w końcu „Instrukcja zakładania suszarki podwieszanej”
8.Cafe – wątek z założenia towarzyski, w początkowej fazie zawierał informacje na
temat spotkań integracyjnych, był miejscem składania życzeń. Dziś zmienił nieco formę
i stanowi swoisty mix wątków 7 i 9.
9.Oferty – klasyczne centrum ogłoszeń drobnych typu sprzedam, kupię, zamienię,
oddam za darmo. Ta kategoria zajmuje drugie miejsce pod względem ilości wątków.
Kolejne części zostały wydzielone ze względu na przynależność mieszkańców do
danego budynku, tak by sprawy dotyczące bezpośrednio mieszkańców konkretnej
części osiedla znajdowały się w jednym miejscu. W ten sposób powstały kolejno
(zgodnie z przekazywaniem mieszkań do użytku mieszkańcom) „lokalne” części: 1 i 2 ,
3 i 4, 5, 6 adekwatne do nazewnictwa budynków.
Struktura każdej sekcji składa się z dwóch kategorii: „Od Zarządu Wspólnoty i
Administracji”, w którym znajdują się komunikaty zamieszczone przez w/w jak
również posty mieszkańców do instytucji zarządczych i „ Budynek X”, gdzie X oznacza
literę konkretnego bloku i zawiera wątki lokatorów bezpośrednio zainteresowanych
problematyką danego budynku.
Badane wątki zostały wybrane ze względu na trzy kryteria: ilość wypowiedzi, data
ostatniego wpisu i najważniejsze - tematyka. Zainteresowanie skupiło się głównie na
zagadnieniach związanych z życiem osiedla, wzbudzających najwięcej dyskusji czasem
emocji a nawet kontrowersji.
Od 2007 roku forum zaczęło nieco zmieniać formę przyjętą w założeniach i
realizowaną w początkowej fazie istnienia. Aktualnie coraz rzadziej jest miejscem
wymiany doświadczeń i poglądów między mieszkańcami, informacji z zarządem i
administratorem a częściej odgrywa rolę swoistego Hyde Parku, gdzie każdy może
72
puścić w eter swoje złote myśli lub teatrem dwojga aktorów, którzy publicznie
dyskutują na tematy niekoniecznie publiczność interesujące.
Wybrane wątki:
Wątek nr 1: PARKOWANIE
Parkowanie to często poruszany problem przez mieszkańców osiedla. Podczas
żywotności forum powstało kilka wątków dotyczących tej kwestii i każdy z nich
zawiera od średnio dwadzieścia postów, w których przedstawia się propozycje
wyeliminowania źle parkujących kierowców.
Większość mieszkańców jest w posiadaniu
przyporządkowanych miejsc
postojowych w garażu podziemnym, jednakże nabycie garażu nie było obowiązkowe
przy zakupie lokalu mieszkalnego. Jest rzesza lokatorów korzystających z miejsc
parkingowych wokół budynków. Także odwiedzający mieszkańców goście
pozostawiają swoje samochody na tychże miejscach i często zdarza się, że wolnych
miejsc brakuje.
Wysłany przez Grezchu: Pon Sty 19, 2009 11:28 PARKOWANIE
„Śniegi odkryły rozjeżdżone trawniki przy naszym osiedlu. Tego juz za wiele !!
Proponuje skończyć juz pisać na forum jak to źle, jak niedobrze, tylko zabrać się do
roboty. Ma ktoś możliwość wydrukować naklejki? Może Zarząd pomoże, fundusze chyba
nie
duże?
Ja
drukuje
zwykłe
info
i
wlepiam.
Proponuję sąsiadom zrobić podobnie zamiast się uskarża na forum.
Nikt tego za nas nie zrobi.”
W złączniku autor zamieścił plik z propozycją naklejki.
Wysłany przez Micholus: Pon Sty 19, 2009 11:59
„Dobre ”
Wysłany przez deborg: Wto Sty 20, 2009 19:10 Re: PARKOWANIE
„bez komentarza”
Wysłany przez Fikander: Wto Sty 20, 2009 20:42
„a może znajdziemy fundusze, żeby przywieźć kilkanascie duzych kamieni i
rozłożyc je na trawnikach przy jezdni, tak, żeby żaden śmieć nie mógł wjechac bez
uszkodzenia samochodu ??? Kiedy jest zebranie wspólnoty ??? Jest tez inne wyjście, ale
nie wiem czy skuteczne, poprostu każdy z mieszkańców (któremu to przeszkadza)
powinien za każdym razem dzwonić na straż miejską lub policje i zgłaszać problem
(dokładnie dopytujac sie o nazwisko przyjmujacego zgłoszenie) potem skarga jedna ,
druga pisemna do SM lub policji i może coś sie ruszy w sprawie.”
73
Wysłany przez borsuk: Wto Sty 20, 2009 21:30
„Spokojnie ! jakie kamienie Fikander ?? Stonehange drugie tutaj mamy zrobic ??
Kamien ma to do siebie, ze wkrotce znalezlby sie okoliczny Pudzian i na maske zapewne
najblizszego pojazdu wrzucilby go. Przeciez im wiekszy kamien tym dla silacza wieksze
wyzwanie
Moim zdaniem to administracja powinna wprowadzic jakies rozwiazania
(oczywiscie za zgoda mieszkancow) bo z innych osiedli na pewno zdobyto
doswiadczenia. Zostanmy przy karteczkach na poczatek ... i staraniach wezwania SM do
interwencji - musi byc na to jakis przepis, bo maja obowiazek interwencji.:
Wysłany przez Fikander: Wto Sty 20, 2009 21:34
„Mozna tez uzyć zuzytego oleju silnikowego, podobno nie do zmycia z szyby, ale
to podciagneliby pod wandalizm ”
Wysłany przez 270: Czw Mar 05, 2009 12:18
„Na
"Marinie"
tak
walczą
z
parkującymi
gdzie
popadnie:
‘Jeśli ktoś zaparkuje na chodniku, żeby zrobić zakupy, ochrona od razu zalepi przednią
szybę kartką z ostrzeżeniem, używając do tego gęstego kleju. - Jest na to rada.
Skrobaczka do tapet. Z trudem, ale daje się usunąć.’ Może i naszym ochronom (bo
mamu kilka firm ochroniarskich) kupić wiaderko gęstego kleju i nadrukować kartek z
ostrzeżeniem? Rozwiązanie tanie a skuteczne.”
Wysłany przez Thomas: Czw Mar 05, 2009 15:25
„Popieram, ponieważ w Polsce się inaczej nie da, dopóki wybrani kierowcy nie
nauczą się zasad parkowania i kultury. To samo jest ze sprzątaniem po swoim psie - jak
nie zakleisz szyby, albo nie wlepisz mandatu, to nie dociera. A po roztopach można
utonąć w gó....”
Wątek zawiera jeszcze kilkanaście podobnych wypowiedzi, w których jedni
sąsiedzi uskarżają się na brak kultury u innych, niektórzy zamieszczają zdjęcia źle
zaparkowanych aut wierząc, że takie „napiętnowanie” wzbudzi w winowajcach wstyd i
rychłą poprawę.
Ostatnia odnotowana wypowiedź w wątku:
Wysłany przez Fikander: Nie Gru 06, 2009 14:42 Re: PARKOWANIE
„Idzie zima, za chwile sypnie sniegiem, może administracja pomyslałaby jak
zabezpieczyć trawniki przed idiotami parkujacymi gdzie popadnie. W innym wypadku
na wiosne bedziemy mieli to samo co w zeszłym roku, rozjeżdżoną trawę.”
Wątek składa się z 49 postów. W dyskusji trwającej od 19.01.2009 do 6.12.2009
brało udział dziesięciu mieszkańców. Mimo, że podczas prawie rocznej rozmowy padło
kilka propozycji rozwiązań problemu, na stronach forum nie podjęto żadnej ostatecznej
decyzji co do sposobu walki z niekulturalnymi kierowcami.
74
Na początku bieżącego roku pojawia się natomiast kolejny wątek o dotyczący
znanego już wszystkim tematu
Wysłany: Sro Sty 06, 2010 10:19 AUTODRANIE
„Na brak jakiejkolwiek reakcji ze strony parkujących na trawnikach, pasach,
chodnikach, rondzie proponuję umieszczać zdjęcia nieposłusznych kierowców tak jak na
portalu swietekrowy.pl. Każdy posiada telefon z aparatem foto a więc nie powinno być
problemu. Rozporządzenie Ministra Spraw wewnętrznych i administracji z dnia
16.08.1999 – mówi między innymi o:
1. Zabrania się parkowania samochodu tyłem do budynku w miejscach
parkingowych,
których
odległość
od
ściany
budynku
jest
mniejsza
niż
10
m.
2. Zabronione jest ustawianie na terenie posesji pojazdów na terenach zielonych,
w ciągach pieszych, na chodnikach oraz miejscach oznaczonych „kopertami”
3. Zabrania się mycia samochodów w miejscach do tego niewyznaczonych.
P.S - na zdjęciu jest samochód który już nie raz parkuje w ten sposób pkt.1 i 2”
Do rozmowy dołączyło się ponownie kilka osób z kolejnymi zdjęciami i
propozycjami walki z epidemią złego parkowania.
Wątek nr 2: IMPREZY NOCNE
Ten problem na stałe wpisał się już w karty forum. Wątków o zakłócaniu ciszy
nocnej hałaśliwą muzyką, odgłosami rozbawionych imprezowiczów i towarzyszącym
im różnorakim ekscesom powstało kilkanaście o łącznej ilości blisko czterystu wpisów.
Wszystkie traktują o prywatkach, które się odbyły i tych, które jeszcze z pewnością się
odbędą.
Wszystkie wątki na ten temat mają schematyczny, podobny charakter.
Rozpoczyna je zwykle głośne, nie zawsze grzeczne i uprzejme NIE przeciw zakłócaniu
spokoju, kolejno pojawiają się różnej formy skargi, pouczenia i apele do organizatorów
75
hucznej zabawy. Od grzecznych próśb przez pomysły na interwencję aż do wręcz
zastraszania policją. Aż wątek umiera. Są tego dwa główne powody :
1. Uczestnicy dyskusji dochodzą do wniosku, że dalsze wywody nie maja sensu i w
sytuacjach drastycznego rozminięcia się zasadami kultury należy wezwać policję.
2. Odbyła się kolejna impreza i zakłada się nowy wątek powielający schemat
poprzedniego tematu.
Wypowiedzi w wątkach przyjmują formę księgi skarg i zażaleń; do sąsiadów, do
ochrony, do zarządu i administracji. Jednak nie zdarzyło się by, któraś z oskarżonych
czy o samo imprezowanie, czy też braki reakcji na imprezowe odgłosy nie zabrała
głosu.
Przykłady postów:
Wysłany przez Fikander: Nie Mar 30, 2008 11:19 Ja w sprawie libacji ....
„Ja w sprawie libacji jaka odbyła się z soboty na niedziele (29-20.03.2008)
Rozumiem, że ludzie lubia sie bawić, wypić i posmiać się, sam lubię, ale to co
wyprawiali ci ludzie przekracza wszelkie normy jakiegokolwiek współżycia we
wspólnocie. Dzikie wrzaski bandy pijanych idiotów trwały praktycznie bez przerwy do
godziny 5 (po zmianie czasu). Jakim trzeba byc imbecylem, żeby w taki sposób
zachowywać się wśród innych ludzi. Ciekawi mnie, gdzie w tym czasie była OCHRONA
osiedla i co zrobiła w sprawie wyegzekwowania przestrzegania regulaminu osiedla
przez tą dzika bandę. Po weekendzie postaram dowiedziec sie więcej szczegółów
włacznie z numerem mieszkania tego zabawowicza i najprawdopodobniej podejme
jakieś kroki w kierunku ukulturalnienia delikwenta. Niemam zamiaru więcej budzić się
co godzinę tym bardziej, że bedzie coraz cieplej i okna bedą otwierane. Jeżeli ktos jest
zainteresowany współpracą w tej sprawie zapraszam”
Wysłany przez JacekAG: Nie Wrz 13, 2009 22:04
„Witam
,
Popieram i też jestem zaniepokojony bezczelnością i totalnym ignorowaniem
pozostałych mieszkańców przez "balangowiczów". Nie może być tak, że przez paru
matołów nie śpi pół osiedla, o szkodach i zniszczeniach nie wspominając, takich
lokatorów powinno się po prostu pozbyć -oni zazwyczaj nie wywalili 500 lub 600 tys. na
mieszkanie ...za to właściciel powinien słono zabulić za odnowienia ! Poraża mnie też
"skuteczność" naszej ochrony ! W zestawieniu kosztów na jaki składa się czynsz obok
kosztów tzw. "administracji" drugim co do wielkości kosztem jest ochrona . A jak to
wygląda ? Paru dziadków snuje się po osiedlu z czujnikiem spalin przy wylotach
wentylacyjnych z garaży , pozostali wystają przy barierce przy wyjściu z ich "biura"
gadając przez telefon ! W nocy nie wiem co robią ,nie śledzę ,ale chyba słabo reagują
na takie atrakcje. Szczerze mówiąc myślałem ,że na strzeżonym osiedlu to głównie oni
zadbają o spokój i porządek...a widzę że w razie czego bez Policji chyba się nie
obejdzie.
76
Pozdrawiam
Jacek”
Wysłany przez borsuk: Wto Wrz 15, 2009 18:19 impreza poniedzialkowa pod
A/92
„szanowny sasiedzie/sasiadko. organizacja imprez na osiedlu wymaga odrobiny
kultury
od
zaproszonych
gosci
oraz
szacunku
dla
sąsiadów.
śpiewanie i tańce oraz wycie na balkonie do rana wybiega poza przyjęte normy.
przejście
się
po
sąsiadach
i
przeproszenie
byłoby
wskazane.
nie jest to pierwsza impreza tego typu i wyrozumiałość oraz tolerancja osiągnęła
poziom 0. jeśli jeszcze raz po imprezie zobacze zarzygany balkon jak kilka tygodni temu
to wręcze mopa do sprzątania. prośba do administratora, żeby skontaktował się z
właścicielem lub wynajmującym.
Pozdrawiam
Artur
Wątek nr 3: „GRZECHY dewelopera” czyli niedoróbki i braki deweloperskie
Wątek powstał w kwietniu 2007 roku i ciągnął się aż do grudnia 2008. W
założeniu autora miał być miejscem, w którym zebrane zostaną wszystkie uwagi
dotyczące działalności dewelopera zarówno w kwestii wykonania prac budowlanych jak
i późniejszego administrowania obiektem. W ten sposób stworzona lista skarg i zażaleń
miała trafić do wykonawcy w formie reklamacji, żądania napraw i zaspokojenia
roszczeń mieszkańców.
Wysłany przez YoNasHek: Wto Kwi 03, 2007 09:38 "Grzechy"
„Czytam, co się pisze na naszym forum w temacie uzupełnień i niedoróbek.
Może zbierzmy wszystko razem, napiszemy pismo, zrobimy małą zbiórkę podpisów i
ruszymy z ofensywą. Niech każdy dopisze do listy coś, co jeszcze zauważył:
1. Niekompetencja ochrony, ciąglę otwarta brama wjazdowa, co sprawia, że wielu
mieszkańców okolicznych osiedli robi sobie skróty naszym osiedlem w drodze do
hipermarketu, notorycznie spanie ochorny już od godziny 22, nie zwracanie uwagi na
szwędające się po osiedlu osoby i otwarte drzwi do klatek schodowych.
2. Brak luster w garażu, co powoduje duże niebezpieczeństwo dla poruszających się
pojazdów.
3. Zbyt duże wystawanie części kostki, znacznie utrudniające wyjazd i wjazd do
garażu.
4. Brak wkładek / zamków między garażem a klatkami schodowymi umożliwiające
dostanie się osób innych niż mieszkańców na teren osiedla, miały zostac założone w
styczniu (informacja podczas mojego odbioru).”
77
Jest to jeden z nielicznych wątków, w którym zaobserwować można prawdziwą
sąsiedzką solidarność. Łącznie pojawiło się 87 wpisów, co świadczy o sporym
zaangażowaniu lokatorów, co więcej dość odmiennie od większości wątków,
uczestniczy mówili jednym głosem.
Wysłany przez gusti: Wto Kwi 03, 2007 13:50
„No to z mojego piętra:
- brak zabezpieczonego włącznika siłowników do włazu dachowego, dzieki czemu po
dachu chodzą "obcy". Wchodząc niszczą ścianę, bo muszą się wdrapywać po poręczy
schodowej
i
ścianie
(bo
drabinka
jest
zamknięta
na
kłódkę).
Schodząc
zostawiają
ślady
na
ścianie
i
podłodze
od
lepiku.
Do tego pewnego wieczora zastałem otwarty właz. Co by było jeśli w tym czasie była
ulewa? Bezpłatne płukanie klatki i mieszkań. Bezmyślność rozbraja!”
W ten sposób uzbierała się dość długa lista uwag i gotowe pismo zostało złożone
u właściwych organów w dniu 6 lipca 2007.
Wysłany przez Jacek: Sob Lip 07, 2007 15:24
„Pisma zostaly wyslane w piatek (06/07). Dam Wam znac, jak zaczna splywac
odpowiedzi.
J.-„
Petycja, ku uciesze ale i zaskoczeniu mieszkańców została rozpatrzona
pozytywnie, co zachęciło do następnych dyskusji na temat poprawy jakości
funkcjonowania osiedla. Wątek został wzbogacony o kolejne propozycje i pomysły:
Wysłany przez Ikowara: Wto Sie 07, 2007 16:44
„witajcie,
ponieważ niektórzy nie wierzą we własne siły i pisali, że dobrze o nowej zieleni
pomarzyć, postanowiłam sprawę zagospodarowania naszego osiedla w zieleń wziąć we
własne ręce. nie ma się czego obawiać, przecież nie będziemy prowadzić wojny z
deweloperem tylko poprosimy o dosadzenie większej ilości drzewek i krzewów na
terenie osiedla i poza nim. wystosowałam więc pismo do naszej administracji z w/w
prośbą od mieszkańców osiedla. pani Ewa przyjęła je ze zrozumieniem i ciepłym
uśmiechem na twarzy. miejmy nadzieję, że uda się nam przekonać dewelopera do naszej
prośby. ”
Większość forumowych wypowiedzi napisana jest niechlujnie, sprawiają wrażenie
chaotycznych, tak jakby piszącemu nie zależało na estetyce, a samej intencji przekazu.
Autorzy często ignorują polskie znaki ułatwiając sobie pisanie. Rzadko kiedy
przestrzegane są zasady interpunkcji, brakuje dbałości o styl i gramatykę.
Co ciekawe, w dużej ilości wypowiedzi powszechnie używane są tzw. emotikony,
czyli żółte buźki z miną wyrażającą aktualny stan emocjonalny piszącego.
78
Na forum panuje generalnie dość swobodna atmosfera, powszechne są lekkie
wulgaryzmy.
Najczęściej używaną formą zwracania się sąsiadów do siebie jest klasyczne „per
Ty”, forma grzecznościowa stosowana jest zazwyczaj jedynie w oficjalnych
wypowiedziach zarządu i administracji.
IV. ZAKOŃCZENIE
Celem badania, jaki postawili sobie autorzy pracy, były sposoby komunikacji
wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej i pokazanie różnic w zachowaniach członków tej
organizacji w środowisku jakim jest Internet i realna rzeczywistość. W tym celu
przeprowadzono wywiad z administratorem z firmy zewnętrznej oraz z zarządcą
osiedla. Zaplanowano także wywiad z członkiem zarządu wspólnoty, niestety, z uwagi
na jego chorobę nie doszedł do skutku. Nie udało się też zebrać materiału z obserwacji
nieuczestniczącej podczas dwóch dyżurów administracji dla lokatorów i mieszkańców,
ponieważ nikt z mieszkańców się nie pojawił.
Badanie pokazało, że wspólnota mieszkaniowa jest bardzo żywym organizmem,
działającym na wielu płaszczyznach, których koordynatorem są: zarząd i administrator
wspólnoty. Są oni ogniwem łączącym sprawy właścicieli mieszkań i zewnętrznych firm
kooperujących ze wspólnotą takich jak: deweloper, dostawcy mediów i usług.
Rozmówcy chętnie udzielili wywiadów, jeden z nich trwał nawet do północy.
Wielokrotnie podkreślali oni, że praca w tym zawodzie jest bardzo interesująca i każdy
dzień przynosi nowe wyzwania, opowiedzieli kilka ciekawych, czasem dowcipnych
anegdot dotyczących zachowań mieszkańców osiedla.
Z pozoru nieciekawa organizacja, jaką z zewnątrz wydaje się być wspólnota
mieszkaniowa, okazała się żywym i interesującym materiałem badawczym, który został
przestudiowany jedynie powierzchownie, a któremu warto poświecić dużo więcej
czasu.
Autorzy
79