Charakter i jakość powierzchni biurowej we Wrocławiu

ANALIZA RYNKU NAJMU POWIERZCHNI
BIUROWYCH WE WROCŁAWIU (wrzesień 08)
Wrocław plasuje się obecnie na drugiej pozycji po Warszawie pod względem podaży nowej powierzchni biurowej.
Do 2006 r. rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu stanowił w większości starsze kamienice zlokalizowane w centrum miasta oraz kilka budynków biurowych klasy B/B+ powstałych na przestrzeni 4-6
lat. Od 2005 r. duże firmy międzynarodowe, produkcyjne, instytucje finansowe, firmy konsultingowe
zaczęły wybierać Wrocław jako miejsce lokalizacji swoich placówek. Doprowadziło to do szybkiego
wzrostu popytu na nowoczesną powierzchnie biurową, przez co w 2007 r. narodził się tu rynek nowoczesnych powierzchni biurowych. Łączna ilość powierzchni biurowej dostarczonej na rynek w latach
1998 – 2006, uwzględniając budynki klasy A i B oraz wyremontowane kamienice, osiągnęła wartość
2
około 150 000 m , przy czym największą aktywnością wykazał się 2001 oraz 2004 rok. Do ciekawszych inwestycji oddawanych od początku 2000 r. należą: Renaissance Bussines Center (2000), Cen1
trum Orląt (2001), Wratislavia Center (2001), Wratislavia Tower (2002). 1
Rok 2007 okazał się przełomowy – ilość powierzchni biurowej wzrosła o kolejne 50% osiągając po2
ziom ok. 230 000 m . Oddano do użytku dwa nowoczesne obiekty biurowe - Silver Forum oraz Arkady
2
Wrocławskie, wnoszące na rynek łącznie ponad 24 000 m powierzchni biurowej klasy A/A-. Poza
2
istniejącym budynkiem tej klasy Centrum Orląt (2001), liczącym blisko 14 000 m powierzchni biurowej, inwestycje te były wówczas jedynymi we Wrocławiu o tak wysokim standardzie biur. Łączna ilość
2
oddanych biur budynki o niższym standardzie w 2007 r. wyniosła około 85 tys.m2. 2
1
2
Na podstawie analizy „Rozwój Rynku Biurowego we Wrocławiu” CP Roman Fortuna Sp. z o.o.
tamże
2
2
W I kwartale 2008 r. we Wrocławiu do użytkowania oddano ponad 37 000 m biur. Największą zakoń2
czoną inwestycją w tym okresie było centrum Bema Plaza (inwestor Ghelamco) z ok. 22 tys. m powierzchni biurowej klasy A.
2
Szacuje się, że na terenie Wrocławia w budowie jest obecnie ok. 102 000 m (w tym ok. 90 000 m
2
planowane jest do oddania jeszcze przed końcem 2008 r.).
Obecnie bardzo trudno jest oszacować roczny popyt ilościowy na powierzchnie biurowe. Jednakże
koniec roku 2007, zgodnie z przewidywaniami zanotował zdecydowanie wyższy stopnień popytu na
nowoczesną powierzchnię biurową we Wrocławiu niż 2006r.
Rynek Wrocławski wykazuje bardzo zróżnicowany popyt zarówno pod względem wolumenu transakcji,
jak i standardu powierzchni. Generalnie można zauważyć podział na mniejszych lokalnych najemców
i firmy zagraniczne rozpoczynające działalność w Polsce i decydujące się na lokalizację we Wrocławiu.
Biorąc pod uwagę ilość planowanych i realizowanych inwestycji biurowych możliwy jest scenariusz,
w którym większość dużych najemców na rynku wrocławskim została już wchłonięta przez inwestycje
zrealizowane lub inwestycje, które są w końcowym etapie realizacji, przez co może nastąpić sytuacja
w której popyt na większą powierzchnię biurową na przestrzeni nadchodzących lat będzie ograniczony
i oferta najmu może zostać skierowana w mniejszego/lokalnego najemcy.
Istotną rolę w wielkości popytu we Wrocławiu odgrywają inwestorzy zagraniczni. Firmy te przeważnie
obejmują duże powierzchnie w nowoczesnych biurowcach, podczas gdy lokalni najemcy koncentrują
się na mniejszych powierzchniach w budynkach niższych klas. Firmy zagraniczne koncentrujące dzia2
łalność na danym rynku poszukują przeważnie ponad 1 000 m powierzchni co najmniej klasy B+,
2
natomiast przedsiębiorstwa lokalne wykazują zapotrzebowanie na 50 - 200 m . Dla lokalnych najemców mniej istotną rolę odgrywa również klasa budynku. Są w stanie objąć powierzchnię biurową
w budynku klasy B lub B+ lub wynająć biuro w wyremontowanych kamienicach.
Po 2007r., w którym podaż ilościowa oraz jakościowa niewątpliwie ustanowiła nowe wskaźniki i standardy, nastał okres wysokiej aktywności deweloperów budujących budynki biurowe we Wrocławiu.
Lata 2008 – 2010 mogą znacząco odmienić oblicze Wrocławia w zakresie podaży nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A/A-. Aktualnie realizowanych jest 9 nowoczesnych obiektów biurowych klasy
2
A,A-, których łączna wielkość ma wynieść 95 000 m . Przy czym około 80,0 % tej powierzchni już jest
wynajęta. Główne z nich to budynek Archicom’u oraz Descont’u położone w zachodnim centrum biz3
nesu przy ul. Strzegomskiej, Grunwaldzki Center firmy Skanska przy Placu Grunwaldzkim oraz Globis
firmy GTC przy Powstańców Śląskich. Dodatkową powierzchnię stanowić będą wyremontowane kamienice oraz biura wybudowane na potrzeby własne inwestorów.
Z uwagi na rekordową podaż dodatkowej nowej powierzchni na rynku w ostatnim okresie, zauważalny
jest wzrost wskaźnika pustostanów. Wg analiz Knight Frank dla Wrocławia wynosi on obecnie ok. 8%
w przypadku dobrej klasy powierzchni biurowych. Przewiduje się pod koniec bieżącego roku możliwy
dalszy wzrost tego wskaźnika, jednak już w kolejnych latach (z uwagi na dość duży popyt) poziom
pustostanów powinien utrzymywać się na niskim poziomie.
Charakter i jakość powierzchni biurowej we Wrocławiu
Obecnie na terenie Wrocławia można wyróżnić kilka charakterystycznych rodzajów obiektów o charakterze biurowym; można podzielić je generalnie na:

nowopowstałe nowoczesne biurowce, parki i centra biznesu, galerie itp. (głównie klasy A, częściowo B+)

Rynek i sąsiedztwo (ścisłe centrum Starego Miasta) – głównie kamienice o charakterze usługowo-biurowym (standard bardzo zróżnicowany – klasy od A do C)

związane z obszarami dawnych dużych zakładów produkcyjnych, gdzie przeważa stara zabudowa biurowa, jako uzupełnienie funkcji przemysłowej, obecnie częściowo zrewitalizowana
(przewaga klasy C, zdarzają się budynki biurowe wyremontowane klasy B).
Powierzchnie biurowej z trzeciej wyróżnionej grupy wynajmowane są w zasadzie tylko przez firmy
wynajmujące przede wszystkim obiekty magazynowo-produkcyjne, dla których biura stanowią zaplecze prowadzonej działalności.
Czynsze
Stawki czynszu uzależnione są gównie od lokalizacji i standardu powierzchni i budynku:
*) budynki biurowe (usługowo-biurowe) charakteryzujące się bardzo dobrą, centralną lokalizacją (Rynek i ścisłe centrum) oraz biurowce klasy A/A- w centralnej części miasta
2
- stawki czynszu nominalne (netto) na poziomie 15 - 18 EUR/m /miesiąc – stawki netto bez podatku Vat, nie uwzględniające dodatków eksploatacyjnych i ewentualnych opłat za korzystanie z części wspólnych budynku.
Maksymalne czynsze płacone są m.in. w biurowcu Credit Agricole przy pl. Orląt Lwowskich, w budynku Renaissance Bussines Center przy ul. Św. Mikołaja, w biurowcu Platon przy ul. Krupniczej,
czy w budynku Ascopolu przy ul. Piłsudskiego.
*) budynki o lokalizacjach bardziej oddalonych od centrum miasta (strefa śródmiejska ale poza ścisłym
centrum), biurowce klasy B
2
- stawki bazowe czynszu (netto) kształtują się średnio w przedziale 12 – 15 EUR/m /miesiąc, przy
2
czym w indywidualnych przypadkach mogą dochodzić do poziomu 16 EUR/m /miesiąc.
4
Przykładem takiego budynku może być biurowiec klasy B przy ul. Legnickiej 52 - stawki czynszu
2
średnio na poziomie 35-45 zł/m /m-c; budynek wynajęty od dłuższego czasu w 100%.
*) nieruchomości położone na obrzeżach miasta oraz budynki biurowe na terenach przemysłowych (w
takich obiektach praktycznie nie zdarza się standard odpowiedni dla klasy A)
2
- bazowe stawki czynszu netto na poziomie średnio 25-35 zł/m /m-c.
Miejsca postojowe – parkingi
W ścisłym centrum miasta, gdzie brakuje miejsc parkingowych, często takie miejsca przy obiektach
biurowych wynajmowane są odrębnie od powierzchni biurowej za osobno ustalone stawki – stawki te
kształtują się na poziomie:

150-200 zł/miejsce/m-c (ok. 50 EUR) na parkingu naziemnym,

nawet do ok. 150 EUR/miejsce/miesiąc w garażach wielostanowiskowych podziemnych zlokalizowanych w budynkach w ścisłym centrum miasta
Poza centrum miasta, gdzie istnieją alternatywne miejsca do parkowania często miejsca parkingowe
przy biurowcach są bezpłatne.
W wyniku przeprowadzonej analizy umów najmu powierzchni biurowej w nieruchomościach komercyjnych stwierdzono, że:

najczęściej umowy zawarte są ze stawką czynszu wyrażoną w euro, chociaż z uwagi na systematyczny i wyraźny spadek kursu euro w tak długim ostatnim okresie (ok. półtora roku) zaobserwowano również zmianę dotychczasowych umów w euro i przejście na złoty, lub zapisy
ograniczające np. ustalające minimalny przyjęty w umowie przelicznik euro-złoty,

umowy zawarte w złotych podlegają corocznej indeksacji,

stawka czynszu wyrażona jest w kwotach netto – bez podatku VAT,

stawka czynszu za 1m najczęściej określona jest jako suma 3 składników – stawka podsta-
2
wowa + stawka ryczałtowa za korzystanie z części wspólnych biurowca (tzw. opłata eksploatacyjna) + opłata za media (np. wg liczników),

regułą jest, że koszty mediów, telefonów itp. ponoszone są przez najemców – rozliczenie albo
2
wg tzw. liczników albo ryczałtem do stawki czynszu za 1m wynajmowanej powierzchni biurowej,

opłaty takie jak podatki od nieruchomości, czy opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu pozostają w gestii właściciela nieruchomości,

koszty utrzymania budynku (bieżące konserwacje i remonty), sprzątania, ubezpieczenia,
ochrony, zarządzania pozostają również w gestii właściciela nieruchomości,

w przypadku niedużych budynków mogą być one wynajmowane w całości przez jeden podmiot – w takich sytuacjach stawka czynszu najmu ustalana jest często w przeliczeniu na 1m
2
powierzchni netto całego budynku lub wręcz jako stawka całkowita za cały obiekt bez wyodrębniania stawki jednostkowej. W przypadku wynajęcia całego obiektu przez jednego najemcę
zazwyczaj stawki czynszu negocjowane są na wyraźnie niższym poziomie. Z drugiej strony
w takiej sytuacji to najemca jest często obciążany wydatkami typowymi dla właściciela, takimi
5
jak podatki od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, ubezpieczenia budynku, ochrony itp. skoro użytkuje całą nieruchomość.

umowy zawierane są na czas oznaczony i nieoznaczony – w przypadku umów okresowych są
to najczęściej długie okresy bez możliwości wypowiedzenia; często jednak umowy zawiera się
na czas nieoznaczony z okresem wypowiedzenia wynoszącym 3 miesiące.
Zauważalna jest różnica w długości podpisywanych umów najmu w przypadku różnej klasy obiektu
i różnej wielkości powierzchni. Umowy na powierzchnię biurową wyższych klas, obejmujące np. ponad
2
1 000 m przeważnie zawierane są na okres min. 5 – 10 lat, natomiast mniejsze powierzchnie wynajmowane przez spółki lokalne wynajmowane są umowami podpisanymi na okres 3 lat.
Dla głębszej analizy rynku najmu powierzchni biurowych we Wrocławiu zaprezentowano poniżej zestawienie warunków najmu (stawek czynszu) w wybranych obiektach biurowych:
średni czynsz netto w zł*
76
76
75
75
72
72
71
70
70
70
69
68
67
65
62
62
60
60
59
59
59
56
55
54
50
50
50
47
47
45
Szewska Centrum
C.H. Kameleon
Platon
Ascopol
Pod Złotym Dębem
w Rynku
Renaissance Business Centre
Św. Elżbiety 4
Centrum Orląt
Budynek biurowy…
Budynek Starej Giełdy (Santander)
Millenium Tower I
Temida I
Quattro Forum
Bema Plaza
GTC Globis Wrocław
Times
Plac Solny 20, Rynek 12
MilleniumTower II
Wratislavia Tower (Helios)
Wrocławski Park Biznesu
Silver Forum
Temida II
Legnicka Business House
Wrocławski Park Biznesu 2
Procajło Inwestycja
Atal
Focus Plaza
Procajło Inwestycja
Legnicka 52
0 zł
10 zł 20 zł 30 zł 40 zł 50 zł 60 zł 70 zł 80 zł 90 zł 100 zł
*
stawki przeliczone na złotówki po aktualnym kursie Euro, uwzględniające wszystkie dodatki typu opłaty eksploatacyjne, opłaty
za części wspólne biurowca itp.
Na podstawie analizy stwierdzono, że stawki najmu powierzchni biurowych w powyższych obiektach
2
2
kształtują się w przedziale 45 – 76 zł/m netto + media; najczęściej jest to poziom 60 – 70 zł/m .
6
Praktycznie we wszystkich obiektach czynsz jest kalkulowany jako stawka podstawowa + opłata eksploatacyjna + opłata za media (ryczałtowo lub wg liczników).
Stawki zawsze podawane są jako netto – bez podatku VAT.
Analizę opracowano z wykorzystaniem informacji zawartych w:

umowach najmu w poszczególnych obiektach biurowych we Wrocławiu – dane autora analizy,

oferty najmu powierzchni biurowych – informacje biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami,

opracowaniu „Rozwój Rynku Biurowego we Wrocławiu” autorstwa CP Roman Fortuna Sp. z o.o.

opracowaniu „Rynek biurowy w głównych miastach Polski – I kwartał 2008” – Knight Frank .
Katarzyna Puterko
Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości, magister ekonomii.
Od 2004 roku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, świadczy usługi
w zakresie wycen nieruchomości, analiz i szeroko rozumianego doradztwa na rynku
nieruchomości.
Autorka kilkuset wycen i analiz dotyczących nieruchomości o charakterze mieszkalnym, komercyjnym i inwestycyjnym.
PROBITAS. Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego.
ul. Krupnicza 13, 50-075 Wrocław
tel. (0-71) 79 70 308
kom. 0-501- 351 271
fax (0-71) 75 03 129
7