Współwłasność i ochrona własności

dr hab. Bartłomiej Swaczyna
Materiały na ćwiczenia z prawa cywilnego
- Współwłasność i ochrona własności –
1. Nieruchomość gruntowa stanowiła przedmiot współwłasności w częściach równych
Lucyny, Urszuli i Wiesława. Współwłaściciele sprzedali tę nieruchomość (przy zachowaniu
formy aktu notarialnego) Andrzejowi. Lucyna początkowo nie zmierzała zgodzić się na
sprzedaż nieruchomości. Jednak Andrzej zagroził Urszuli, że powiadomi jej męża o romansie,
jaki mieli dwa lata temu. Pod taką presją Urszula zgodziła się na sprzedaż i przystąpiła do
aktu notarialnego. Kilka miesięcy później maż Urszuli dowiedział się o pozamałżeńskich
przygodach żony od przyjaciółki Urszuli. Wówczas Urszula wysłała do Andrzeja list z
żądaniem „zwrotu jej udziału w nieruchomości”.
Jaki jest stan prawny nieruchomości po odebraniu listu przez Andrzeja?
Por. wyrok SN z dnia 22 lutego 2001 r., III CKN 294/00, Lex nr 52381.
2. Anna, Piotr i Tadeusz byli w częściach równych współwłaścicielami gruntu, na
którym był wzniesiony budynek mieszkalny. Podczas miesięcznego pobytu Anny i Piotra za
granicą z instalacji wodociągowej na najwyższej kondygnacji zaczęła wyciekać woda.
Tadeusz – nie mogąc skontaktować się z pozostałymi współwłaścicielami – samodzielnie
zlecił usunięcie awarii specjalistycznej firmie. Firma ta zajmowała się również instalacjami
ciepłowniczymi. Tadeusz zawarł więc z tą firmą także umowę obejmującą modernizację
centralnego ogrzewania budynku. Zmodernizowana instalacja pozwala zaoszczędzić ok. 30%
wydatków na ogrzewanie. Kiedy Anna i Piotr wrócili do kraju, naprawa wodociągu oraz
modernizacja ogrzewania były już zakończone. Tadeusz odmówił jednak pełnej zapłaty za
wykonanie robót podnosząc, że część wydatków (dokładnie po 1/3) obciąża pozostałych
współwłaścicieli. Z kolei Anna i Piotr odmówili pokrycia jakiejkolwiek części wydatków
podnosząc, że wydatki te poczyniono bez ich zgody.
Czy umowy zawarte przez Tadeusza są ważne? Od kogo i na jakiej podstawie firma
wykonująca usługi może domagać się zapłaty? Czy i ewentualnie na jakiej podstawie oraz w
jakim zakresie Tomasz, dokonawszy zapłaty za naprawę instalacji wodociągowej oraz za
modernizację ogrzewania, mógłby dochodzić od pozostałych współwłaścicielach partycypacji
w wydatkach?
3. Spółka cywilna „Supervizja” prowadziła wypożyczalnię płyt DVD. Przez lata
przedsięwzięcie było dochodowe, choć nie przynosiło kokosów. Kiedy jednak właściciel
lokalu wynajmowanego przez spółkę wypowiedział dotychczasowy czynsz, podnosząc go o
40%, jeden ze wspólników – Tomasz – postanowił wycofać się i interesu. Ponieważ drugi
wspólnik – Jarosław – nie chciał się zgodzić na rozwiązanie spółki, Tomasz wypowiedział
umowę, która była zawarta na czas nieoznaczony. Byli wspólnicy nie mogli się także
porozumieć co do podziału majątku spółki, który obejmował przede wszystkim 2134 płyty
DVD. Tomasz chciał otrzymać jedną trzecią zbioru, co odpowiadało jego udziałowi w spółce,
ponieważ zamierzał sprzedać poszczególne płyty. Natomiast Jarosław dążył do ocalenia
zbioru chcąc samodzielnie kontynuować działalność i proponował Tomaszowi spłatę jego
udziału w ciągu dwóch lat. Ostatecznie Tomasz wystąpił do sądu z wnioskiem o zniesienie
wspólności majątku spółki przez podział zbioru płyt DVD w stosunku do udziałów.
Jak powinien orzec sąd? Czy byli wspólnicy mogliby umownie znieść wspólność majątku
spółki w sposób określony we wniosku przez Tomasza?
Por. post. SN z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 572/00, Lex nr 53159.
4. Krzysztof i Ryszard, współwłaściciele nieruchomości gruntowej, zawarli w formie
aktu notarialnego umowę o zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości na dwie
równe części odpowiednio do ich udziałów. Umowę zawarto pod warunkiem zawieszającym,
że Ryszard w ciągu roku nabędzie własność gruntu sąsiadującego z wydzieloną dla niego
częścią. Po upływie ośmiu miesięcy Ryszard stał się właścicielem rzeczonego gruntu.
Czy umowa o zniesienie współwłasności wywoła jakieś skutki prawne?
5. Dorota wynajęła od Andrzeja lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. W
księdze wieczystej był wpisany jako właściciel Andrzej. Rok później okazało się, że umowa
sprzedaży, na podstawie której Andrzej nabył własność owego lokalu, była nieważna z
powodu całkowitego ubezwłasnowolnienia sprzedawcy (Henryka). Opiekun Henryka
wystąpił przeciwko Dorocie z pozwem o wydanie lokalu. Pozwana powołując się na
rozszerzoną skuteczność swojego prawa wynikającą z art. 690 k.c. twierdzi, że przysługuje jej
uprawnienie do władania rzeczą skuteczne względem Henryka. Alternatywnie Dorota
podniosła zarzut prawa zatrzymania ze względu na poczynione nakłady na lokal. Sąd ustalił,
że Dorocie przysługuje z tego tytułu roszczenie oparte na art. 226 k.c.
Jakie rozstrzygnięcie powinno zapaść w tym procesie?
Por. wyrok SN z dnia 15 maja 2001 r., I CKN 354/00, Lex nr 52 670.
6. Władysław był spadkobiercą Eweliny. Kilka miesięcy po jej śmierci Tomasz zażądał
od Władysława wydania samochodu, którego używała Ewelina i na którą samochód był
zarejestrowany. Ponieważ Władysław odmówił, Tomasz wystąpił przeciwko niemu z
powództwem windykacyjnym i wygrał proces. Władysław chcąc zadośćuczynić
rozstrzygnięciu sądu umówił się z Tomaszem z zamiarem wydania mu samochodu. Tomasz
po oględzinach auta stwierdził jednak, że jest ono zdewastowane i odmówił przyjęcia go w
tym stanie. W nocy zerwała się wichura, która złamała drzewo stojące niedaleko parkingu.
Pień drzewa spadł na samochód Tomasza i spowodował tak znaczne uszkodzenia, że auto
nadaje się już wyłącznie do kasacji.
Czy w związku z tym zdarzeniem Tomasz ma jakieś roszczenia wobec Władysława?
Por. wyrok SN z dnia 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97, OSN 1998, nr 5, poz. 79.
7. Podczas choroby Dariusza Lucyna zawładnęła jego gruntem. Na środku wzniosła
murowaną stodołę. Półtora roku później, kiedy wreszcie Dariusz powrócił do zdrowia,
postanowił podjąć stosowne działania. Zażądał od Lucyny rozbiórki stodoły i wydania mu
gruntu. Lucyna zgodziła się na wydanie gruntu, ale odmówiła rozbiórki stodoły, podnosząc,
że roszczenie negatoryjne przysługuje w razie naruszenia własności w inny sposób niż przez
pozbawienie właściciela faktycznego władztwa, a tymczasem ona objęła grunt Dariusza w
posiadanie. Spełnione są więc przesłanki roszczenia windykacyjnego, ale nie zachodzą
przesłanki roszczenia negatoryjnego.
Czy stanowisko Lucyny jest trafne?
8. Paweł kupił od Wandy grunt, na którym znajdował się sad owocowy. Po roku Paweł
postanowił zmienić przeznaczenie gruntu i urządzić tam pole golfowe. Wszystkie drzewa
wycięto. Połowę drewna Paweł sprzedał, a za uzyskane pieniądze kupił sobie motor, który
wkrótce skradziono. Nie był to jednak koniec kłopotów Pawła. Okazało się bowiem, że
Wanda była w chwili zawierania umowy w stanie wyłączającym swobodne podjęcie decyzji i
wyrażenie woli z powodu choroby psychicznej. Objawy tej choroby były jednak na tyle
specyficzne, że przy zawieraniu umowy ani Paweł ani notariusz nie zauważyli nic
podejrzanego w zachowaniu się Wandy. Tymczasem Wanda została całkowicie
ubezwłasnowolniona, a jej opiekun wystąpił wobec Pawła z powództwem windykacyjnym
powołując się na nieważność umowy sprzedaży. Pozew bardzo zdenerwował Pawła, który
uspokoił się dopiero, kiedy uświadomił sobie, że przecież Wanda była wpisana w księdze
wieczystej jako właściciel nieruchomości. W związku z tym – będąc pewnym wygrania
procesu – Paweł przeprowadził zaplanowaną inwestycję w pole golfowe angażując znaczne
środki.
Czy i ewentualnie jakie roszczenia występują miedzy Wandą i Pawłem?
9. Ryszard samowolnie zawładnął cudzą kamienicą wiedząc, że jej właściciel, Henryk od
kilkudziesięciu lat przebywa na emigracji, a być może nawet już nie żyje. Uzyskał na
podstawie sfałszowanego wypisu aktu notarialnego wpis własności do księgi wieczystej,
przeprowadził remont kapitalny budynku i wydzierżawił go Renacie, która otwarła tam hotel.
Pięć lat później Renata musiała dokonać kosztownej wymiany instalacji centralnego
ogrzewania. Przy tej okazji wymieniła również wszystkie okna, ponieważ chciała dodatkowo
zaoszczędzić w zimie na ogrzewaniu. Po upływie półtora roku spadkobierca Henryka zażądał
od Renaty wydania kamienicy; wobec reakcji odmownej, wystąpił do sądu z powództwem
windykacyjnym. Już po otrzymaniu pozwu windykacyjnego Renata przeprowadziła naprawę
cieknącego dachu.
Czy stan faktyczny uzasadnia powstanie innych jeszcze roszczeń między spadkobiercą
Henryka a Renatą i Ryszardem?
10. Spółka z o.o. „Goniec” (pakiet kontrolny w tej spółce posiada „Laufer GmbH”)
kupiła od Skarbu Państwa grunt. Niezwłocznie wydzierżawiła go spółce akcyjnej „Hetman”
(pakiet kontrolny w tej spółce posiada „Queen” ltd.), która z kolei postanowiła wznieść na
owej nieruchomości hipermarket. Wykonanie obiektu powierzono firmie budowlanej
„Pionek”. Kiedy wzniesiono już dwie kondygnacje, doszło do unieważnienia przetargu i
okazało się, że właścicielem gruntu jest Lucyna. Właścicielka chciałaby pozbyć się
zabudowanej części gruntu.
Czy i ewentualnie względem kogo przysługuje jej jakieś roszczenie umożliwiające
realizację tego zamiaru?