297 Rynek powierzchni biurowych w Polsce Podaż Office market in

raport – rynek powierzchni biurowych
report – office market
inwestycje budowlane 2012
Colliers International
opracowanie raportu
report development
Rynek powierzchni biurowych w Polsce
Office market in Poland
Podaż
Supply
Od początku 2011 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej zwiększyły się o około 160 000 m2, co stanowi prawie 50%
spadek wobec analogicznego okresu roku poprzedniego.
W okresie od stycznia do września 2011 w Warszawie oddano
do użytkowania ponad 88 000 m2 nowych biur, z czego blisko 68% stanowiły projekty ukończone w III kwartale. W efekcie całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy wzrosły
do 3 564 990 m2. Nowa podaż skoncentrowała się w trzech
strefach: Centralnej, Południowej Zachodniej i Południowej
Górnej. Największe zrealizowane inwestycje w omawianym
okresie to I faza budynku Mokotów Nova (25 000 m2), Equator II
(21 300 m2) oraz Mokotowska Square (8 500 m2). Do końca roku rynek warszawski zwiększy się o blisko 40 000 m2
powierzchni biurowej, z czego ponad połowa znajdzie się
w centralnym obszarze biznesu (COB).
W analogicznym okresie nowa podaż nowoczesnej powierzchni biurowej dla ośmiu największych rynków regionalnych wyniosła 75 500 m2. Przeważającą liczbę nowo powstałych obiektów stanowiły małe projekty, nieprzekraczające 5 000 m2.
Po stronie podaży największą dynamikę odnotował Kraków.
Na rynek dostarczono łącznie 26 400 m2 w ramach m.in.
2 budynków Bonarka4Business (15 700 m2) oraz I fazy projektu Green Office (8 000 m2). W Trójmieście i Wrocławiu
nowa podaż wyniosła odpowiednio 10 700 m2 i 10 000 m2.
Niewielkie zmiany w zasobach nowoczesnej powierzchni biurowej odnotował Poznań. Na tamtejszy rynek trafiło około
5 300 m2 powierzchni biurowej. Podobnie sytuacja wyglądała
w Katowicach i Łodzi, gdzie do użytkowania oddano pojedyncze projekty: Steel Office, 4 000 m2 (Katowice) i Przędzalnia Braci Muehle, 3 800 m2 (Łódź). W 2011 r. Lublin, który jest drugim
najmniejszym rynkiem biurowym w Polsce, zanotował największy od trzech lat przyrost podaży dzięki zakończeniu realizacji
inwestycji Gray Office Park A (13 500 m2). W przypadku Szczecina
zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej pozostały bez zmian.
During the first three quarters of 2011 total office stock only
grew by ca. 160,000 m2, which is almost a 50% drop in activity
compared to the same period of 2010.
Between January and September over 88,000 m2 of office
space was completed in Warsaw, of which almost 68% comprised schemes that entered the market in Q3 2011. As a result
the total office stock in Warsaw reached 3,564,990 m2. New
supply was aggregated in three zones: Central, South West
and Upper South. The biggest office projects completed in
this period were phase I of Mokotów Nova (25,000 m2),
Equator II (21,300 m2) and Mokotowska Square (8,500 m2).
By the end of the year the Warsaw office market is expected
to increase by an additional 40,000 m2, of which over a half
will be delivered in the central business district (CBD).
Across the eight biggest regional city markets the new supply
of modern office space amounted to 75,500 m2 over the first
three quarters of the year. The majority of developed schemes
were small projects with a leasable area below 5,000 m2.
Kraków was the most dynamic market in terms of supply, growing by 26,400 m2. This was delivered within two
buildings of Bonarka4Business (15,700 m2) and the first
phase of Green Office (8,000 m2). New supply in TriCity and
Wrocław amounted to 10,700 m2 and 10,000 m2 respectively. Poznań registered no major changes in its total stock
of office space, as only 5,300 m2 of office space was completed. A similar situation was observed in Katowice and Łódź,
where only single office schemes entered the market: Steel Office,
4,000 m2 (Katowice) and Przędzalnia Braci Muehle, 3,800 m2
(Łódź). Lublin, which has the second smallest office market
in Poland, recorded the largest increase in office stock for the
past three years due to the completion of Gray Office Park A
(13,500 m2). In Szczecin, the supply of office space remained
unchanged.
W ostatnim kwartale 2011 r. całkowita podaż na rynkach
regionalnych powiększy się o około 70 000 m2, przy czym
najwięcej powierzchni biurowej trafi na rynek krakowski
i trójmiejski.
W 2012 roku najwięcej nowych biur, ponad 250 000 m2, trafi
na rynek warszawski. 68% planowanej podaży koncentruje się
w trzech strefach: Centralnej, Południowej Górnej i Południowej Zachodniej, czyli rejonach, które cieszyły się największym
zainteresowaniem najemców. Wśród rynków regionalnych
największy przyrost powierzchni biurowej odnotują Wrocław,
Kraków i Szczecin.
The total supply of office space in the regional markets is set
to increase by ca. 70,000 m2 in the last quarter of 2011. By
the end of the year Kraków and TriCity will witness the biggest
surge in new supply.
In 2012 the largest levels of new supply, of over 250,000
m2, will be delivered to the Warsaw market. Some 68%
of planned supply is to be delivered in three zones: Central,
Upper South and South West – areas which enjoy the greatest interest from tenants. Among the regional markets the
largest volumes of office space will be delivered in Wrocław,
Kraków and Szczecin.
297
raport – rynek powierzchni biurowych
report – office market
Popyt
Demand
Od początku roku mogliśmy obserwować wysoki poziom aktywności najemców. Całkowity wolumen transakcji w okresie od I do III kwartału 2011 r. wyniósł ponad 440 000 m2
w Warszawie oraz blisko 230 000 m2 w miastach regionalnych,
co stanowi odpowiednio 18,4% i 22% wzrost w porównaniu
do analogicznego okresu roku poprzedniego.
Dla Warszawy rekordowy pod względem zawartych transakcji był
I kwartał 2011 r., kiedy to całkowity wolumen transakcji wyniósł
197 800 m2. Chociaż wyniki zarejestrowane w kolejnych dwóch
okresach nie były aż tak spektakularne, nadal utrzymywały się
na względnie wysokim poziomie. Największym zainteresowaniem
najemców cieszyły się trzy warszawskie strefy: Centralna, Południowa Górna i Południowa Zachodnia, które odnotowały odpowiednio
37%, 31% oraz 21,6% udział w całkowitym wolumenie transakcji.
Udział nowych umów w całkowitej aktywności zarejestrowanej
2011 r. był stabilny i wyniósł około 40%. Renegocjacje i przedłużenia stanowiły 27%, natomiast ekspansje niecałe 6%. Umowom
typu pre-let przypadł ponad 24% udział w całkowitym wolumenie transakcji. Wśród największych transakcji minionych trzech
kwartałów należy wymienić umowę pre-let zawartą przez TP SA
w Miasteczku Orange (43 000 m2), renegocjację/przedłużenie Ernst
& Young w Rondo 1 (11 000 m2), a także renegocjację i ekspansję
podpisaną na 8 000 m2 przez Frontex w tym samym budynku.
Since the beginning of the year we have observed a high level
of tenants’ activity. Total transaction volume during Q1-Q3
2011 amounted to over 440,000 m2 in Warsaw and nearly
230,000 m2 in the regional cities. This represents 18.4% and
22% growth in activity compared to the same period of 2010.
In Warsaw Q1 2011 witnessed record transaction volumes
which reached 197,800 m2. Despite weaker results recorded
in the following two quarters, tenants’ activity remained relatively high throughout the period. Three Warsaw zones: Central, Upper South and South West were the main areas holding
tenants’ interest, accumulating 37%, 31% and 21.6% of total
transaction volume respectively.
The proportion of take-up comprising new deals remained
stable and stood at ca. 40%. Renegotiations and renewals
reached 27%, while expansions amounted to nearly 6%. Prelet contracts accounted for over 24% of all deals. The most
significant deals concluded in past three quarters were: the
pre-let of 43,000 m2 in Miasteczko Orange by TP SA, the renegotiation/renewal of 11,000 m2 by Ernst & Young in Rondo 1
and the renegotiation/expansion of 8,000 m2 signed by Frontex in the same building.
Wybrane umowy najmu I–III kwartał 2011
Selected lease transactions Q1–Q3 2011
Najemca / Tenant
TP SA
Shell
Grupa Allegro
Infosys BPO Poland
SABRE
Spółki z Grupy Energa /
Companies from the Energa Group
Mostostal
Imtech
Credit Suisse
Polbank
Tieto
Powierzchnia / Size
m2/ sqm
Pre-lease:
43 700
Renegocjacja / przedłużenie: / Renegotiation / renewal:
16 000
Pre-lease:
14 600
Pre-lease:
11 500
Przedłużenie + ekspansja: / Renewal + expansion:
8 900
Pre-lease:
8 700
Nowa umowa: / New agreement:
7 800
Pre-lease:
7 100
Ekspansja: / Expansion:
5 880
Renegocjacja / przedłużenie: / Renegotiation / renewal:
5 375
Pre-lease:
4 705
Budynek / Building
Miasteczko Orange / Warszawa
KBP 400 / Kraków
Pixel / Poznań
Green Horizon / Łódź
Buma Square / Kraków
Olivia Gate / Gdańsk
Adgar BC II / Warszawa
Eurocentrum / Warszawa
Grunwaldzki Center / Wrocław
Riverside Park / Warszawa
Aquarius Business House / Wrocław
Źródło / Source: Colliers International
Ożywienie popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe
dotyczyło również miast regionalnych. Najwyższy wolumen
transakcji spośród analizowanych rynków regionalnych odnotowano w Krakowie, gdzie podpisane umowy stanowiły 27%
całkowitej aktywności w 2011 r. Wysoką dla miast regional-
The growing demand for modern office space was also visible
in the regional cities. The highest transaction volume among
the regional cities was recorded in Kraków, where deals signed
accounted for 27% of all regional deals concluded in 2011.
High take-up levels were also noted in: Poznań (17%), Kato-
inwestycje budowlane 2012
298
raport – rynek powierzchni biurowych
report – office market
nych aktywnością najemców charakteryzowały się również:
Poznań (17%), Katowice (15%), Wrocław (15%) oraz Trójmiasto (13,5%). Warto zaznaczyć, że Poznań, Trójmiasto i Katowice to trzy rynki, które zanotowały największy wzrost w ilości
wynajętej powierzchni w porównaniu do analogicznego okresu 2010 r. Najmniej powierzchni wynajęto w Lublinie i Szczecinie. Dominujący udział w całkowitej aktywności miały nowe
umowy. Podobnie jak w Warszawie, znaczący udział przypadł
także transakcjom typu pre-let. Na rynkach regionalnych umowy najmu na największe powierzchnie podpisywały głównie
firmy z sektora BPO/SSC.
wice (15%), Wrocław (15%) and TriCity (13.5%). It is worth
mentioning that Poznań, TriCity and Katowice registered the
biggest surge in terms of leased space in comparison to the
same period of 2010. Lublin and Szczecin were the two cities
with the lowest levels of leased space. Similar to the Warsaw
market, new deals dominated the market and pre-let transactions also constituted an important share in the total regional
take-up. The largest lease transactions were signed by companies from the BPO/SSC sector.
Dostępne powierzchnie
Vacancy
Wysoka aktywność najemców połączona z ograniczoną podażą nowoczesnej powierzchni biurowej, przyczyniła się
do spadku wskaźnika pustostanów na większości rynków.
W stolicy współczynnik wolnych powierzchni kształtował się
na poziomie ok. 6,5%. Z uwagi na małą liczbę zakończonych
inwestycji poziom pustostanów w COB odnotował spadek
do 7,2% (wobec 8,10% w I kwartale 2011). Wolnej powierzchni ubywało również w strefach poza centrum, jednak z uwagi na nową podaż dostarczoną w III kwartale b.r., wskaźnik
pustostanów w tych lokalizacjach nieznacznie wzrósł i na koniec września kształtował się na poziomie 6,43%.
High tenants’ activity together with limited supply of modern
office space resulted in decreasing vacant space in the majority of markets. In Warsaw the vacancy rate stood at ca. 6.5%.
Due to a small number of completed developments the level
of vacant space in the CBD dropped to 7.2% (against 8.1%
in Q1 2011). Although less and less office space had become
available in non-central locations over the year, thanks to new
supply delivered in Q3 2011, the volume of vacant space grew
slightly meaning the vacancy rate stood at 6.43% at the end
of September.
Współczynnik powierzchni wolnych (%), III kwartał 2011
Vacancy rate (%), Q3 2011
25
20
15
10
5
0
Warszawa
Kraków
Wrocław
Trójmiasto
Poznań
Katowice
Łódź
Lublin
Szczecin
inwestycje budowlane 2012
Źródło / Source: Colliers International
W przypadku pozostałych rynków spadki zanotowały prawie
wszystkie miasta regionalne. Największą zmianę zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie wskaźnik wolnych powierzchni na koniec
III kwartału wyniósł 10,5%, co oznacza spadek o ponad 5 p.p.
wobec sytuacji z początku roku. Kraków niezmiennie pozostawał w centrum zainteresowania najemców, co przełożyło się na
obniżenie współczynnika niewynajętej powierzchni do 9,2%, pomimo dostarczenia na rynek kilku nowych projektów biurowych.
Wysoka aktywność najemców wpłynęła również na mniejszą
dostępność powierzchni w Trójmieście i Katowicach – w ciągu
trzech kwartałów 2011 r. wskaźniki pustostanów w tych miastach
zmniejszyły się odpowiednio do 11,9% oraz 16,2%. Miastem, które
zanotowało najwyższy wskaźnik pustostanówbyła Łódź (20,2%).
Almost all of the regional markets registered a decrease
in vacant space. The biggest change was observed in Poznań,
where the vacancy rate at the end of Q3 2011 reached 10.5% ,
which was a 5 p.p drop in comparison to the beginning of the
year. Kraków remained the most sought-after location, which
resulted in a drop in vacancy rate to 9.2%, despite the completion of several new office projects. Growing leasing activity
contributed to decreasing vacancy rates in TriCity and Katowice, which during the first three quarters of 2011 decreased
to 11.9% and 16.2% respectively. Łódź remained the city with
the highest vacancy rate (20.2%).
299
300
raport – rynek powierzchni biurowych
report – office market
Pierwsze trzy kwartały 2011 r. przyniosły wyraźny wzrost aktywności po stronie najemców zarówno
w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Sytuacja na rynku sprzyjała zawieraniu umów typu pre-let,
które umożliwiały firmom wynegocjowanie lepszych warunków najmu, natomiast w przypadku deweloperów gwarantowały uruchomienie finansowania bankowego i rozpoczęcie realizacji projektów.
Zgodnie z oczekiwaniami rynek nie odnotował znaczących zmian w całkowitych zasobach powierzchni
biurowej. Rosnący popyt połączony z ograniczoną podażą nowoczesnej powierzchni biurowej
pociągnął za sobą spadek wskaźnika pustostanów na większości rynków. Stawki czynszu pozostały
stabilne, z niewielką tendencją wzrostową dla powierzchni biurowych w najlepszych lokalizacjach.
W porównaniu do poprzednich dwunastu miesięcy, rok 2012 będzie charakteryzował się zdecydowanie większą dynamiką po stronie podaży. Tak duży zastrzyk nowej podaży może spowodować tymczasowy wzrost wskaźnika pustostanów, szczególnie w przypadku miast regionalnych. Jednak biorąc
pod uwagę, że najwięcej nowej podaży trafi na rynki cierpiące na deficyt nowoczesnych biur (głównie
Szczecin i Wrocław), możemy oczekiwać, że powierzchnia ta zostanie stopniowo wchłonięta.
Niepewna sytuacja gospodarcza może przełożyć się na nieznacznie mniejszą aktywność najemców.
Mimo to popyt na powierzchnie biurowe w nadchodzącym roku powinien utrzymać się na stabilnym
poziomie. Najemcy będą starali się wykorzystać możliwości, jakie niesie za sobą rosnąca podaż, negocjując korzystniejsze warunki najmu.
Analityk Rynku, Dział Badań i Doradztwa, Colliers International
Market Analyst, Research & Consultancy, Colliers International
Wśród największych miast regionalnych Wrocław był jedynym
rynkiem, gdzie wskaźnik powierzchni wolnej zwiększył się i wyniósł 5,6%. Należy jednak pamiętać, że rynek ten już od pewnego
czasu charakteryzuje się najmniejszą dostępnością nowoczesnej
powierzchni biurowej wśród głównych miast regionalnych.
W Szczecinie, z uwagi na niedobór powierzchni biurowej, wskaźnik
pustostanów odnotował kolejny spadek (do 2%). W Lublinie natomiast wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł o ponad 5 p.p.
Wrocław was the only regional city in which the vacancy rate
increased, reaching 5.6%. Wrocław has been the market with
the lowest vacancy rate among the major regional cities.
In Szczecin, due to a lack of sufficient office space, the vacancy
rate recorded another drop (to 2%). In Lublin the vacancy rate
grew by 5 p.p.
Stawki czynszu
Rents
Najwyższe stawki wywoławcze czynszu odnotowano na rynku warszawskim. Średnie stawki ofertowe w lokalizacjach centralnych wykazywały tendencję wzrostową i utrzymywały się
na poziomie około 22,6 EUR/m2/miesiąc na koniec III kwartału.
W przypadku lokalizacji poza centrum, czynsze pozostały stabilne
i wynosiły średnio 15,5 EUR/m2/miesiąc. Stawki czynszu na rynkach regionalnych nie wykazywały większych zmian i kształtowały się w przedziale 11–15 EUR/m2/miesiąc przez wszystkie kwartały 2011 r. Wśród miast regionalnych najwyższe stawki czynszu
zarejestrowano we Wrocławiu i Poznaniu, najniższe natomiast
w Łodzi i Katowicach. Warto jednak zaznaczyć, że na rynku katowickim zarejestrowano pierwsze wzrosty stawek wywoławczych.
The highest rental rates continue to be observed in Warsaw
with prime rents reaching ca. EUR 22.6/m2/pcm at the end of
Q3. In the case of non-central locations, rents remained stable
and stood at ca. EUR 15.5/m2/pcm on average.
Rental rates in the regional cities did not witness any major
changes and ranged between EUR 11–15/m2/pcm during the
first three quarters of 2011. The highest rental rates were in
Wrocław and Poznań, with the lowest in Łódź and Katowice.
The office market in Katowice saw the first increases in the
level of asking rents.
inwestycje budowlane 2012
Ewa Grudzień
The first three quarters of 2011 witnessed a significant increase in tenants’ activity in Warsaw
and in the regional cities. Market conditions encouraged companies to sign pre-let contracts, which
enabled tenants to negotiate better leasing conditions and let developers obtain access to bank
finance and begin the construction phase of their projects.
As predicted, there were no significant changes to modern office space supply in the first three quarters of the year. Growing demand combined with a limited supply of modern office space resulted
in a decreasing vacancy rate in the majority of markets. Rental rates remained stable overall, with
slight increases observed in offices situated in the best locations.
In comparison to the past 12 months, 2012 will bring greater supply to the market. Such an enormous
supply of new office space may lead to a temporary increase in vacancy rates, especially within the
regional cities. However, taking into account that the largest quantity of new space will be delivered
to markets which suffer from a lack of modern offices (mainly Szczecin and Wrocław), we can expect
that vacant space will be gradually absorbed.
Increasing economic uncertainty may translate into slightly weaker leasing activity. Nevertheless, the
demand for office space should remain stable throughout the upcoming year. Tenants will take advantage
of market opportunities resulting from the increase in supply and negotiate better leasing conditions.
raport – rynek powierzchni biurowych
report – office market
Średnie ofertowe stawki czynszu EUR/m2/miesiąc
Average asking rents EUR/m2/pcm
26
24
22
20
18
16
14
12
10
Warszawa
Warszawa
poza COB /
COB /
Warsaw CBD Warsaw
non-CBD
Kraków
Wrocław
Trójmiasto
Poznań
Katowice
Łódź
Źródło / Source: Colliers International
inwestycje budowlane 2012
Raport Rynek powierzchni biurowych w Polsce opracowała firma Colliers International
Report Office market in Poland compiled by Colliers International
Colliers International jest jedną z największych firm doradczych działających na rynku nieruchomości. Ma ponad 500 biur
w 61 krajach. Dzięki rocznym obrotom wynoszącym ponad
1,5 miliarda dolarów oraz zatrudnieniu sięgającemu ponad
12 500 osób na całym świecie, Colliers International dociera
do największej liczby rynków i klientów, świadcząc usługi doradztwa w zakresie nieruchomości. Co roku uczestniczymy w tysiącach
transakcji z udziałem międzynarodowych i lokalnych firm.
W Polsce Colliers International istnieje od 1997 roku. Polskie
biuro Colliers International odnosi sukcesy na rynku nieruchomości komercyjnych w następujących dziedzinach: reprezentacja najemców na rynku powierzchni biurowych, handlowych,
magazynowych (renegocjacje umów najmu, obniżanie kosztów
najmu, relokacje); zarządzanie portfelami nieruchomości (sprzedaż, wynajem), pośrednictwo w sprzedaży i zakupie działek inwestycyjnych, wyceny nieruchomości, badania rynku nieruchomości, kompleksowe doradztwo inwestycyjne przy sprzedaży
i zakupie nieruchomości komercyjnych, kompleksowe doradztwo w zakresie rynku hotelowego i inwestycji w sektorze hotelowym w Polsce, zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi.
Colliers International is one of the world’s biggest real estate
advisory companies. We have over 500 offices in 61 countries.
Thanks to annual turnover reaching more than $ 1.5 billion,
and the employment of over 12,500 people all over the world,
Colliers International reaches the greatest number of markets
and clients, providing advisory services in the real estate sector. Every year we are involved in thousands of transactions
with international and local companies.
Colliers International was incorporated in Poland in 1997. The
Polish office of Colliers International has been very successful
in the commercial property market including: tenant representation in the office, retail and industrial market (renegotiations, leasing cost saving, relocations), property portfolio management (sale, lease), mediation in the sale/purchase process
of investment land, property valuation, real estate market research, investment advisory services during the sale/purchase
process of commercial real estate, advisory services for the
hotel sector and for hotel investments in Poland, commercial
property management.
301