Opinia dotycząca wartości rynkowej

GAG Komisja Rzeczoznawców Nieruchomości w Aurich
Opinia dotycząca wartości rynkowej
Moordorf, ulica XXX 13
Biuro przy urzędzie informacji o gruntach, rozwoju i nieruchomościach (GLL)
w Aurich
GAG Komisja Rzeczoznawców Nieruchomości w Aurich
Biuro przy urzędzie informacji gruntach, rozwoju i nieruchomościach (GLL) w Aurich
Urząd katastralny w Aurich
Oldersumer Strasie 48
26603 Aurich
Tel.: 04941/176-552
Faks: 04941/176-596
e-mail: [email protected]
Sygnatura akt: W2-XX/2006
OPINIA
Dotycząca wartości rynkowej przygotowana zgodnie z § 192 – 197 kodeksu budowlanego z dnia
27 sierpnia 1997 (BGBl. I str. 2141 i nast.) w aktualnej wersji dla działki:
Gmina
Obręb:
Oznaczenie położenia:
Grunt:
Działka gruntowa:
Wielkość:
Księga wieczysta:
Właściciel:
Südbrookmerland
Moordorf
XXXXXXX XX
XX
XX/X
800 m2
Moordorf, arkusz XXX
XXXXXXXXX w ½ i
XXXXXXXXX w ½
Komisja rzeczoznawców na posiedzenia w dniu 22.02.2006 w składzie
Przewodniczący:
Rzeczoznawca:
Rzeczoznawca:
geodeta dipl. Ing. Homes
Dipl.-Ing. Ekonomista ds. nieruchomości Duis
przedsiębiorca budowlany Nessen
Wyceniła na dzień 22.02.2006 wartość rynkową zabudowanej działki na
130.000,- euro.
2
1.
INFORMACJE OGÓLNE
2.
2.1
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3
2.3.4
2.3.5
OPIS WYCENIANEGO OBIEKTU
Położenie
Sytuacja prawna
Ogólny plan zagospodarowania
Opłaty za uzbrojenie terenu i przygotowanie infrastruktury
Prawa i obciążenia
Rzeczywiste właściwości i inne właściwości
Kształt i wielkość
Użytkowanie
Stan uzbrojenia
Właściwości
Budynek i obiekty poboczne
3.
3.1
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.2
3.3.
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.4
3.5
WYLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
Podstawy
Definicja wartości rynkowej
Zestawienie cen kupna
Wybór metody wyceny
Wartość ziemi
Metoda wartości rzeczowej
Wartość budynku
Wartość instalacji zewnętrznych
Wartość rzeczowa
Metoda wartości porównawczej
Wartość rynkowa
Załączniki:
- Wyliczenie kubatury pomieszczeń brutto
- Wyciąg z mapy nieruchomości
- Wyciąg z mapy orientacyjnych wartości ziemi
- Zdjęcia
- Plany
Uzupełnienie:
Informacja
3
1.
Informacje ogólne
Wykonanie niniejszej ekspertyzy zostało zlecone w dniu 31.01.2006 przez sąd rejonowy w
Aurach (sygnatura akt: XXXXXXXX). Wycena jest niezbędna do przeprowadzenia
przymusowej licytacji,
Dzień wyceny
Wycena została przeprowadzona na dzień 22.02.2006 (dzień sporządzenia ekspertyzy).
Wizja lokalna
Wyceniany obiekt został obejrzany przez komisję rzeczoznawców w dniu 22.02.2006.
Zakres ustaleń
Ustalenia dotyczące obiektu budowlanego i ziemi zostały dokonane tylko w zakresie istotnym
dla wykonania wyceny. Nie przeprowadzono badania gruntu budowlanego oraz innych
specjalistycznych badań fizycznych i chemicznych. Wycena została przeprowadzona na
podstawie okoliczności, jakie mogły być ustalone i stwierdzone w ramach prawidłowego i
stosownego zbadania sytuacji, w szczególności przeprowadzenia wizji lokalnej.
Dokumentacja
Przy sporządzaniu opinii komisja rzeczoznawców dysponowała następującymi dokumentami:
- akta budowlane powiatu Aurach
- wyciągi z księgi nieruchomości i mapy nieruchomości oraz materiały dotyczące pomiarów
budynku uzyskane z urzędu katastralnego w Aurach
- wyciąg z księgi wieczystej prowadzonej w sądzie rejonowym w Aurach
- dokumenty dotyczące ogólnego planu zagospodarowania powiatu Aurach
- wykaz cen zakupu, mapa orientacyjnych wartości ziemi, raport na temat rynku nieruchomości
gruntowych
- fotograficzna dokumentacja obiektu.
Do niniejszej opinii załączono uzupełnienie, z którego wynikają podstawy prawne
przeprowadzonej wyceny. Uzupełnienie zawiera także dane dotyczące składu i trybu pracy
komisji rzeczoznawców.
2.
Opis wycenianego obiektu
Poniżej opisany zostanie obiekt będący przedmiotem wyceny, uwzględniający charakterystykę
istotną dla przeprowadzenia wyceny.
2.1
Położenie
Wyceniany obiekt położony jest w miejscowości Moordorf w gminie Südbrookmerland na
południe od drogi federalnej B72 na terenie budowlanym z lat 90-tych. Obiekt oddalony jest od
centrum gminy w Moordorf (rynek) o około 1,2 km, a od centrum miasta powiatowego Aurach o
8 km.
4
Dokładne położenie wycenianego obiektu w nawiązaniu do bliższego otoczenia oraz kształt
obiektu określone są w załączonych (patrz załączniki) wyciągach z mapy nieruchomości o mapy
orientacyjnych wartości ziemi.
2.2
Sytuacja prawna
2.2.1 Ogólny plan zagospodarowania
Obszar , na którym znajduje się wyceniany obiekt objęty jest prawomocnym planem zabudowy
nr X.XX gminy Südbrookmerland.
Plan zabudowy określa dla tej działki jako użytkowanie budowlane „ogólny obszar
mieszkaniowy” o zabudowie otwartej. Dopuszczalny stopień wykorzystania budowlanego terenu
jest ograniczony następującymi ustaleniami:
Wskaźnik zabudowy (powierzchnia budynku do powierzchni działki):
0,3
Wskaźnik sumy powierzchni kondygnacji do powierzchni działki: 0,4
2.2.2 Opłaty za uzbrojenie terenu i przygotowanie infrastruktury
Zgodnie z informacją przekazana przez gminę Südbrookmerland wyceniany obiekt nie podlega
obowiązkowi uiszczania opłat za uzbrojenie przewidzianych w kodeksie budowlanym (koszty
infrastruktury) oraz opłat przewidzianych w ustawie o opłatach komunalnych (uzdatniania
kanału) za instalacje zlokalizowane na terenie nieruchomości.
5
2.2.3 Prawa i obciążenia
W dziale II księgi wieczystej nie znajdują się wpisy mające wpływ na wartość nieruchomości.
W katastrze nieruchomości nie znajduje się uwaga o wpisie w wykazie obciążeń budowlanych.
Wykaz obciążeń budowlanych prowadzony jest w powiecie Aurich nie komisja nie dokonała
wglądu do jego zawartości, gdyż w katastrze nieruchomości nie było żadnej adnotacji o
obciążeniu budowlanym.
Nie stwierdzono oznak świadczących o istnieniu praw powodujących zwiększenie wartości
wycenianego obiektu ani obciążeń mających wpływ na wartość ani innych okoliczności
obciążających wyceniany obiekt. Dotyczy to także dopuszczalności istniejących instalacji
budowlanych.
2.3
Rzeczywiste właściwości i inne właściwości
2.3.1 Kształt i wielkość
Działka o powierzchni 800 m2 ma w przybliżeniu kształt prostokątny. Średnia szerokość wynosi
ok. 20 m a średnia głębokość ok. 40 m.
2.3.2 Użytkowanie
Wyceniany obiekt jest zabudowany domem mieszkalnym i budynkiem dodatkowym. Teren
wycenianego obiektu, który nie został zabudowany i wyłożony kostką, został zagospodarowany
jako trawnik i ogród ozdobny.
2.3.3 Stan uzbrojenia
Do wycenianego obiektu istnieje dojazd od ulicy XXXX. W drodze tej znajdują się następujące
sieci zasilania i odprowadzania:
- rurociągi wody
- kanalizacja
- zasilanie w energię elektryczną
- przewody gazowe
2.3.4 Właściwości
Obiekt będący przedmiotem wyceny jest płaski. Komisja rzeczoznawców zakłada możliwość
normalnej zabudowy działki, gdyż nie stwierdzono żadnych okoliczności mogących świadczyć o
wadach gruntu budowlanego.
2.3.5 Budynek i założenia zewnętrzne
Opis instalacji budowlanych
Dom mieszkalny został wybudowany w roku 1995 w stanie pod klucz. Na działce znajdują się
ponadto garaż i szopa.
6
Kondygnacje:
parter i strych
Wielkość:
Kubatura pomieszczeń brutto:
599 m3 (obliczenie – patrz załącznik)
Powierzchnia mieszkalna:
Podział pomieszczeń:
Na parterze:
Na poddaszu:
ponad 135 m2 (zgodnie z aktami budowlanymi)
salon, kuchnia, łazienka, WC, pomieszczenie
gospodarcze i sień
cztery pokoje, mała łazienka i korytarz
Wykonanie budynku i wyposażenie:
Ściany zewnętrzne:
warstwowy mur szczelinowy z zewnętrzną licówką
Ściany wewnętrzne:
masywne
Stropy kondygnacji:
strop żelbetowy nad kondygnacją parterową i strop z
bali drewnianych nad kondygnacją poddasza
Kształt dachu i pokrycie dachu:
dach naczółkowy kryty dachówką betonową
Kondygnacja poddasza:
całkowicie
wykończona,
niekompletna
Piwnica:
dom niepodpiwniczony
Wykończenie ścian wewnętrznych:
tapeta
Wykończenie stropów:
tapeta i drewno
Podłogi:
jastrych
Podłoga właściwa:
głównie wykładzina podłogowa, w salonie belki
drewniane
Kafelki ścienne i podłogowe:
w pomieszczeniach sanitarnych kafelki na ścianach
do wysokości stropu oraz kafelki na podłodze; w
korytarzu, w kuchni i w pomieszczeniu
gospodarczym kafelki na podłodze; w kuchni pas
między szafkami wyłożony kafelkami
Schody na piętro:
otwarte schody metalowe ze stopniami drewnianymi
Drzwi wewnętrzne:
drzwi drewniane z drewnianymi framugami (drzwi
„wiejskie”)
Okna:
ramy z tworzywa sztucznego, przeszklenie ze szkła
izolowanego, wewnątrz szprosy, rolady zewnętrzne
izolacja
ogiwy
7
Drzwi zewnętrzne:
ramy z tworzywa sztucznego przeszklenie ze szkła
izolowanego, wewnątrz szprosy, rolady zewnętrzne
na drzwiach prowadzących na taras
Instalacja elektryczna:
wyposażenie normalne
Instalacje sanitarne:
parter: łazienka z WC, zabudowana wanna, kabina
prysznicowa i umywalka; odrębne WC z umywalką
poddasze: łazienka z WC, zabudowana wanna,
kabina prysznicowa i umywalka
Ogrzewanie:
system centralnego ogrzewania
zasilaniem w ciepłą wodę
Meble stanowiące trwałą zabudowę:
brak
Szczególne elementy budowlane:
brak
Wady / szkody budowlane:
- licówka na zewnątrz bez wypełnienia spoin
- w ogiwie brak ślepej podłogi
- izolacja ogiwy niekompletna
- brak schodów do ogiwy
gazowego
z
Urządzenia zasilające i odprowadzające:
łącza gazu, instalacji elektrycznej, wody i kanału
Budynki poboczne:
Garaż z pomieszczeniem roboczym:
rok budowy 1991, kubatura brutto = 100 m3,
warstwowy mur szczelinowy z zewnętrzną licówką,
płaski dach betonowy, prosta podłoga betonowa,
prosta brama drewniana
Wady / szkody budowlane:
- fugi nie wypełnione
- brak zaklejenia dachu płaskiego
Szopa ogrodowa:
rozbudowy
nieznany,
prosty
mur,
jednospadowy pokryty cegłą glinianą
dach
Instalacje zewnętrzne:
- utwardzenie podwórza: kostka betonowa
- taras: ok. 12 m2, kostka betonowa lub płyty
betonowe,
proste
zadaszenie
falistą
płytą
przezroczystą
- ogrodzenie: żywopłot i wał ziemny
8
Wyceniany obiekt jest typowym demem jednorodzinnym z połowy lat 90-tych położonym na
wsi. Podział pomieszczeń (WC wewnątrz, dostęp do łazienki na parterze z salonu) jest częściowo
mało praktyczny. Brak wypełnienia fug licówki zewnętrznej. Standard wyposażenia należy
określić jako średni a stan utrzymania jako przeciętny.
3.
Wyliczenie wartości rynkowej
3.1
Podstawy
3.1.1 Definicja wartości rynkowej
Wartość rynkowa jest terminem zdefiniowanym w § 194 kodeksu budowlanego (BauGB)
„Wartość rynkową wyraża cena, jaką w momencie, którego dotyczy wycena, można uzyskać w
normalnym obrocie handlowym zgodnie z uwarunkowaniami prawnymi i przy uwzględnieniu
rzeczywistych właściwości, pozostałych cech, lokalizacji działki lub innego przedmiotu wyceny,
bez uwzględniania nadzwyczajnych okoliczności lub osobistych relacji”.
3.1.2 Zestawienie cen kupna
Zgodnie z § 195 kodeksu budowlanego notariusze są zobowiązani do przekazywania komisji
rzeczoznawców kopii poświadczonych przez nich umów kupna nieruchomości. Na podstawie
umów kupna prowadzony jest wykaz cen zakupu. Wykaz cen zakupu zapewnia komisji
rzeczoznawców szeroką orientację w zakresie sytuacji na rynku nieruchomości.
3.1.3 Wybór metody wyceny
Metody ustalania wartości rynkowej są określone w rozporządzeniu o wycenie. Rozporządzenie
przewiduje metodę wartości porównawczych, metodę wartości dochodowej i metodą wartości
rzeczywistej (rzeczowej). Wybór właściwej metody powinien uwzględniać zwyczajowe
rozwiązania stosowane w tym zakresie w obrocie rynkowym.
W ramach metody wartości porównawczej wartość rynkowa ustalana jest na podstawie ceny
sprzedaży działek, które pod względem cech mających znaczenie przy wycenie (np. położenie
działki, rok budowy i wielkość budynku, rodzaj wykonania i wyposażenie) w wystarczającym
stopniu pokrywają się z wycenianym obiektem (§ 13 ust. 1 rozporządzenia o wycenie WertV).
Porównanie cen w przypadku działek zabudowanych możliwe jest generalnie tylko wtedy, gdy
wszystkie instalacje budowlane porównywanych między sobą działek są podobne pod względem
wieku, wyposażenia i stanu a wartość określana jest metodą porównawczą.
Metoda wartości dochodowej stosowana jest głównie w sytuacji, gdy trwale osiągany zysk z
zabudowanej działki jest decydującą wartością przy jej wycenie. Ma to miejsce na przykład w
przypadku wynajmowanych domów wielorodzinnych oraz działek użytkowanych na cele
gospodarcze lub mieszane.
Metoda wartości rzeczowej jest zwyczajowo stosowana do wyceny działki wówczas, gdy dana
substancja budowlana oraz koszty wybudowania porównywalnego obiektu są decydującymi
czynnikami przy wycenie wartości obiektu. Taki przypadek zachodzi w sytuacji działek
zabudowanych użytkowanych na własne potrzeby.
9
W niniejszej sprawie komisja rzeczoznawców stosuje metodą wartości porównawczej, gdyż w
ostatnich latach odnotowano wystarczająco dużo przypadków sprzedaży porównywalnych
obiektów. Równolegle przeprowadzona zostanie wycena metodą wartości rzeczowej. Tego typu
obiekty zwyczajowo są w obrocie handlowym wyceniane głównie metodą porównawczą w
oparciu o bezpośrednie informacje pochodzące z rynku. Należy jednak pamiętać, że przy
wyliczaniu ceny kupna kluczowa jest jednak substancja budowlana, w związku z czym przy
wycenie wartości rynkowej może być także uwzględniona wartości rzeczowa.
3.2
Wartość gruntu
Przedmiot wyceny jest zabudowany a grunt – zgodnie z jego aktualnym użytkowaniem – należy
zaklasyfikować jako teren budowlany (działka mieszkaniowa).
Wartość ziemi ustalana jest na podstawie cen porównywalnych działek gruntowych. W celu
uzyskania pewnego wyniku wyceny należy w procesie porównywania uwzględnić wiele
podobnych nieruchomości (§ 13 ust. 1 ustawy o wycenie WertV). Ceny uzyskane w ramach
transakcji handlowych przeprowadzonych między podmiotami, które łączą relacje osobiste, oraz
w sytuacjach szczególnych, nie mogą być uwzględnione w analizie porównawczej cen.
Z terenów położonych w najbliższym sąsiedztwie wycenianego obiektu nie odnotowano w
ostatnim czasie przypadków sprzedaży porównywalnych działek budowlanych.
Obok cen lub zamiast cen uzyskanych dla porównywalnych działek można przy wycenie
wartości ziemi zastosować także orientacyjne wartości ziemi (§ 13 ust. 2). Orientacyjne wartości
ziemi stosowane są wówczas, gdy są one sklasyfikowane w sposób odpowiadający warunkom
lokalnym, z uwzględnieniem specyfiki położenia i stanu działki oraz rodzaju i stopnia
użytkowania na cele budowlane, stanem uzbrojenia i dominującej formy działki.
Orientacyjne wartości ziemi to średnie wartości dla działek o normalnym kształcie, ustalane
przez komisję rzeczoznawców podczas systematycznych rocznych posiedzeń na podstawie
wykazu cen kupna. Przy ustalaniu wartości orientacyjnych nie uwzględnia się cen kupna
pochodzących z transakcji zrealizowanych między osobami, które łączą osobiste relacje lub
przeprowadzonych w sytuacji nadzwyczajnej.
Komisja rzeczoznawców ustaliła na dzień 01.01.2006 dla wycenianego obiektu wraz ze strefą
(patrz załącznik) wartość orientacyjną w wysokości 30 euro/m2. Wartość ta dotyczy działki
budowlanej, która nie podlega obowiązkowi uiszczania opłat za korzystanie z istniejącej
infrastruktury. Właściwości istotne dla wycenianej wartości zostały określone jako otwarta,
jednokondygnacyjna zabudowana na całej głębokości działki tj. 40 m
Przy ustalaniu wartości ziemi na podstawie wartości orientacyjnych należy uwzględnić różnice
istniejące między indywidualną charakterystyką wycenianego obiektu a charakterystyką typowej
działki, której dotyczy wartość orientacyjna, i zastosować odpowiednie zwiększenie lub
zmniejszenie ceny.
W przypadku wycenianej działki takie rozbieżności od działki typowej nie występują. W
związku z tym wartość ziemi wynosi 30 euro/m2.
10
Wartość ziemi wynosi ostatecznie:
Powierzchnia
we współwłasności
pozostałe
powierzchnie
Wartość
ziemi
łącznie
3.3.
Użytkowanie
Wielkość
grunt budowlany
m2
800
0
Przyjęta
ziemi
Euro/m2
30,00
0
800
wartość
Wartość ziemi
24.000
0
24.000
Metoda wartości rzeczowej
Metoda wartości rzeczowej polega generalnie na wycenie na podstawie aspektów technicznych.
Wartość rzeczowa obejmuje wartość ziemi, wartość instalacji budowlanych (wartość
budynku)oraz wartość instalacji zewnętrznych.
3.3.1 Wartość budynku
W celu wyliczenia wartości budynku ustalana jest na podstawie kosztów poniesionych w celu
wybudowania obiektu aktualna wartość na dzień wyceny.
Normalne koszty odtworzenia
Normalne koszty odtworzenia, podawane w euro/m3 kubatury brutto lub w euro/m2 powierzchni
kondygnacji brutto – wyliczone zgodnie z normą DIN 277 z 1973/87 – zależą od typu budynku,
jego wyposażenia, wykonania i stanu wykończenie. Są one ustalane na podstawie literatury
dotyczącej wyceny oraz doświadczeń własnych rzeczoznawców na podstawie aktualnych cen
budowlanych. Podstawę do ustalenia normalnych kosztów odtworzenia stanowią w
szczególności „Normy kosztów odtwarzania 2000” opublikowane przez Federalne Ministerstwo
Transportu, budownictwa i Mieszkalnictwa jako załącznik do wytycznych w sprawie wyceny
ogłoszonych w zarządzeniu z dnia 1 grudnia 2001 (NHK 2000).
Normalne koszty odtworzenia dotyczące konkretnego obiektu ustalane są na podstawie
normalnych kosztów wytworzenia 2000 (rok bazowy 2000 = 100), z uwzględnieniem indeksu
cen robót budowlanych na dzień wyceny, współczynnika regionalnego wynoszącego 0,85,
współczynnika korekty lokalnej wynoszącego 1,0 oraz z uwzględnieniem dodatkowych kosztów
budowy jako procent kosztów odtworzenia. Dodatkowe koszty budowy to w szczególności
koszty planowania, projektowania, badań urzędowych i pozwoleń.
Normalne koszty odtworzenia w przeliczeniu na 1 m3 kubatury brutto lub 1 m2 powierzchni
podstawowej brutto po pomnożeniu przez kubaturę brutto lub powierzchnię podstawową brutto i
po uwzględnieniu dodatkowych kosztów budowy pozwalają uzyskać wartość odtworzenia
budynku.
Zmniejszenie wartości pod wpływem starzenia się obiektu
Wycenianego obiektu nie będzie można sprzedać w dniu wyceny po kosztach jego wytworzenia,
gdyż w wyniku procesu starzenia następuje spadek jego wartości. Spadek wartości na skutek
starzenia (§ 23 rozporządzenia o wycenie WertV) określana jest na podstawie pozostałego okresu
użytkowania i całkowitego okresu użytkowania obiektu budowlanego. Jeżeli normalny okres
11
użytkowania obiektu zakładający jego prawidłowe użytkowanie zostanie wydłużony w wyniku
prowadzonych prac konserwacyjnych lub modernizacji lub jeżeli w wyniku zaniechania prac
konserwacyjnych lub zaistnienia innych okoliczności nastąpi skrócenie normalnego okresu
użytkowania, w ramach ustalania obniżenia wartości na skutek starzenia należy uwzględnić
zmieniony pozostały okres użytkowania obiektu oraz normalny całkowity okres użytkowania.
Poza tym – w zależności od rodzaju budynku i sposobu jego użytkowania – należy przyjąć
równomierny spadek wartości w wyniku starzenia lub wahający się spadek wartości budynku w
wyniku starzenia. Komisja rzeczoznawców zakłada spadek wartości na podstawie tabeli do
obliczania spadku wartości podanej w załączniku do Werter.
Obniżenie wartości na skutek wad budowlanych i szkód budowlanych, inne okoliczności
istotne dla wartości budynku
Spadek wartości może także nastąpić w wyniku wad lub szkód budowlanych (§ 24
rozporządzenia o wycenie). Spadek ten określany jest na podstawie stawek opartych na
doświadczeniu lub na podstawie kosztów niezbędnych do usunięcia wad lub szkód na dzień
wyceny.
Pozostałe okoliczności istotne dla wartości obiektu (§ 25 rozporządzenia o wycenie) mogą
wystąpić w szczególności na skutek nadmiernego starzenia ekonomicznego, wyjątkowo dobry
stan zachowania oraz sposobu użytkowania zdecydowanie odbiegającego od dopuszczalnego
sposobu użytkowania.
W niniejszym przypadku
- nietypowe dojście do łazienki z salonu oraz
- WC położone wewnątrz
stanowią wymagające uwzględnienia czynniki obniżające wartość.
Zgodnie z doświadczeniami komisji rzeczoznawców wartość rzeczowa budynku obniża się w
związku z powyższymi okolicznościami o około 5%.
12
Ustalenie wartości rzeczowej obiektów budowlanych dla wycenianego obiektu
Poz.
Rodzaj budynku
Jednostka
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Kubatura brutto
NHK 2000
Wskaźnik regionalny
Współczynnik lokalny
lokalne NHK 2000 – stawka skorygowana
Dodatek za specjalne elementy budowlane
Dodatkowe koszty budowy (BNK)
Wartość odtworzenia NHK 2000
Indeks na dzień wyceny
wartość odtworzenia na dzień wyceny
całkowity okres wartości
Pozostały okres użytkowania
Wiek (ewentualnie wartość fikcyjna)
Spadek wartości na skutek wieku według Ross
m3
euro / m3
(RF)
(OF)
euro/m3
euro
%
euro
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
wartość rzeczowa budynku
uwzględnienie pozostałych okoliczności mających wpływ na
wartość
spadek wartości na skutek wad budowlanych / szkód
budowlanych
wartość rzeczowa budynków
Suma wartości rzeczowej wszystkich budynków
euro
lata
lata
lata
%
Dom
mieszkalny
599
250
0,85
1,00
213
0
10
140.346
102,2
143.433
90
79
11
6,86
Garaż
euro
euro
%
euro
euro
-9.840
133.594
-5
-6.680
-12.000
euro
euro
114.914
123.339
100
120
0,85
1,00
102
0
10
11.220
102,2
11.467
70
59
11
9,09
-1.042
10.425
0
0
-2.000
8.425
Legenda
pkt 1, 2, 3, 4:
pkt 5:
pkt 5,7:
pkt 8:
pkt 9:
pkt 10:
pkt 11, 12, 13:
pkt 14:
pkt 15:
pkt 16:
pkt 17:
pkt 18:
pkt 19:
pkt 20:
pkt 21:
dane wyjściowe
2 × (3×4)
wyjściowe
1 × 5 + 10%
wyjściowe
9×8
wyjściowe
wyjściowe (wg Rossa)
10 × 14
10 – 15
wyjściowe
16 × 17
założenie
16 – 18 – 19
Σ 20
13
3.3.2 Wartość instalacji zewnętrznych
Do instalacji zewnętrznych należą przede wszystkim ogrodzenia, bramy, murki, utwardzenia
dróg i placów oraz specjalne założenia ogrodowe; także położone poza budynkiem instalacje
zasilania i kanalizacja, znajdujące się w granicach działki. Komisja rzeczoznawców wyznacza
ryczałtowy dodatek do wartości za instalacje zewnętrzne wycenianego obiektu:
Media:
kanał, elektryczność, woda, gaz (euro)
płyty, taras, ogrodzenie (euro)
Szopa (euro)
Wartość rzeczowa instalacji zewnętrznych (euro)
5.000
3.500
500
9.000
3.3.3 Wartość rzeczowa
Wartość rzeczowa stanowi sumę wartości gruntu, budynku i instalacji zewnętrznych:
Wartość ziemi (euro)
Wartość rzeczowa budynków (euro)
Instalacje zewnętrzne (euro)
Wartość rzeczowa (euro) łącznie
24.000
123.339
9.000
156.339
Wartość rzeczowa wycenianego obiektu jest wartością, która zasadniczo przestawia wartość
działki wyliczoną na podstawie aspektów technicznych. Wartość rynkowa ustalana jest na
podstawie wartości rzeczowej przy uwzględnieniu sytuacji rynkowej. Sytuacja rynkowa
charakteryzuje się tym, ze w przypadku sprzedaży – w zależności od sytuacji rynkowej – wartość
rzeczowa danej nieruchomości z reguły nie może być zrealizowana w postaci ceny kupna. Cena
kupna uzyskiwana na normalnym rynku nieruchomości (wartość rynkowa) kształtuje się zatem
poprzez zmniejszenie lub zwiększenie wartości rzeczowej o uzależnioną od sytuacji rynkowej
kwotę korygującą.
Wysokość korekty rynkowej uzależnionej od sytuacji na rynku kształtuje się z reguły w
zależności od wysokości wartości rzeczowej obiektu i jest wynikiem analizy rynku
nieruchomości przez komisję rzeczoznawców na podstawie wartości nieruchomości
opublikowanych w raporcie rynku nieruchomości za rok 2006. W dokumencie tym określone są
tak zwane współczynniki korekty rynkowej dla poszczególnych rynków nieruchomości.
W przypadku wycenianego obiektu na niniejszym rynku oraz ustalonej wartości rzeczowej
wskaźnik korekty rynkowej wynosi 0,85 – zgodnie z klasyfikacją komisji rzeczoznawców.
Oznacza to, że cena sprzedaży (wartość rynkowa) tej nieruchomości jest o 15% mniejsza od jej
wartości rzeczowej.
Korekta rynkowa wynosząca 15% odnosi się do wartości rzeczowej, w której nie zostały
uwzględnione szkody i wady budowlane.
14
Wartość rzeczowa (wartość gruntu) – euro
Współczynnik korekty rynkowej
0,85
Wartość rzeczowa bez szkód i wad budowlanych
170.339 euro
wartość rynkowa działki – euro
pozostała wartość ziemi – euro
suma – euro
Wartość rynkowa działki wyliczona metodą wartości rzeczowej –
po zaokrągleniu - euro
3.4
156.339
-25.551
130.788
0
130.788
131.000
Metoda wartości porównawczej
Do zastosowania metody porównawczej należy uwzględnić ceny kupna działek o podobnych –
bezpośrednio lub pośrednio – cechach istotnych dla wartości, co cechy wycenianej działki. W
celu umożliwienia rynkowej wyceny komisja rzeczoznawców gromadziła w prowadzonym
wykazie cen kupna istotne dane dotyczące porównywalnych obiektów sprzedanych na wolnym
rynku nieruchomości.
W niniejszym przypadku komisja dysponuje przypadkami kupna porównywalnych obiektów
pochodzących z gminy Sudbroolmerland, porównywalne z wycenianym obiektem pod względem
wieku i wielkości. Wartości porównawcze przedstawione są w poniższej tabeli. W prawej
kolumnie podane są wartości uzyskane po podzieleniu całkowitej ceny kupna przez powierzchnię
mieszkaniową.
Rok
Powierzchnia Rok
(m2)
budowy
BRW
(E/m2)
Powierzchnia Cena*
mieszkaniowa (euro)
2003
2003
2003
2004
2004
2005
2005
2005
2005
624
738
889
749
858
792
915
823
895
809
30
28
30
30
28
30
30
30
28
29
140
145
130
112
140
141
140
120
120
132
1994
1999
1990
1998
1991
1995
1993
1996
1994
1994
141.000
150.000
143.000
121.000
132.000
134.000
132.500
120.000
115.000
132.056
średnia
* wraz z wartością ziemi, budynkami dodatkowymi i instalacjami zewnętrznymi
Cena w
Euro/m2
pow.
mieszkalnej
1007
1034
1100
1080
943
950
946
1000
958
1002
1000
W tym przypadku okazało się, że okoliczności mające wpływ na wartość są w wystarczającym
stopniu zgodne z wartościami średnimi obiektów porównywalnych. Średnia wartość ceny kupna
w euro/m2 powierzchni mieszkalnej stanowi podstawę dalszego obliczenia wartości
porównawczej. Może powstać też konieczność uwzględnienia specjalnych narzutów lub potrąceń
ze względu na przykład na specjalne wyposażenie lub istniejące uszkodzenia lub wady.
15
W tym przypadku komisja rzeczoznawców uznała za wskazane dokonanie potrącenia w
wysokości 5% z powodu wad i szkód budowlanych i innych czynników wymienionych w przy
omawianiu metody wyliczania wartości rzeczowej.
Wyceniana nieruchomość ma następującą wartość porównawczą:
Rodzaj składnika
Powierzchnia mieszkalna
x współczynnik porównawczy
tymczasowa wartość porównawcza
potrącenie za wady i szkody budowlane i
inne czynniki (-5%)
Wartość porównawcza obiektu
Wartość
rynkowa
nieruchomości
wyliczona metodą porównawczą po
zaokrągleniu
3.5
m2
€/ m2
€
€
135
1.000
135.000
-6.750
€
€
128.250
128.000
Wartość rynkowa
Zgodnie z § 7 Rozporządzenia o wycenie wartość rynkową należy ustalać na postawie wyników
przeprowadzonych wyliczeń wybranymi metodami z uwzględnieniem ich adekwatności i
sytuacji na rynku nieruchomości. Sytuacja na rynku nieruchomości została uwzględniona dla
wartości porównawczej (=128.000 euro) poprzez włączenie aktualnych przypadków wyceny, a
dla metody wartości rzeczowej (=131.000 euro) poprzez korektę rynkową.
Uwzględniając wszystkie okoliczności mające wpływ na cenę, w szczególności lokalna sytuację
rynkową, wartość rynkowa szacowana jest na podstawie powyższych obliczeń na
130.00 euro
(słownie: sto trzydzieści tysięcy euro).
Wycena odnosi się na dzień 22.02.2006.
Aurach, 22.02.2006
Dipis (rzeczoznawca)
Homes (Przewodniczący)
Essen (rzeczoznawca)
Rozdzielnik:
1. Sąd rejonowy Aurich
Schlossplatz 2
26603 Aurich
(2 egzemplarze)
16
2. Biuro komisji rzeczoznawców przy urzędzie informacji o gruntach, rozwoju i
nieruchomościach (GLL) w Aurich
Urząd katastrowy w aurach
Oldersumer Strasie 48
26603 Aurich
Urząd informacji o gruntach, rozwoju i nieruchomościach w Aurich
Jako biuro komisji rzeczoznawców ds. wyceny nieruchomości gruntowych w Aurich
Sporządzono: Aurich, dnia 23.02.2006
Mencke-Damm
Obliczenia kubatury brutto
Zgodnie z normą DIN 277 (1973/1987)
I. Dom mieszkalny
Powierzchnia podstawowa budynku: 9,39 m x 11,00 m = 103,3 m2
Kubatura brutto:
parter
poddasze
103,3 m2 x 3,00m
103,3 m2 x 0,50m
+103,3 m2 x 4,60m : 2
309,9 m2
289,2 m3
ponad 599 m3
II. Budynek dodatkowy
Powierzchnia podstawowa budynku: 4,41 m x 8,94 m – 0,42 m x 5,07m = 37,2 m2
Kubatura brutto:
37,2 m2 x 2,70 m = ponad 100 m3
17
Wyciąg z mapy nieruchomości (skala 1:a.000)
18
Wyciąg z mapy orientacyjnych wartości ziemi (bez podanej skali)
Komisja rzeczoznawców ds. wyceny gruntów Aurich
Wyciąg z mapy orientacyjnych wartości ziemi
Mapa wartości orientacyjnych gruntów budowlanych
Dzień: 01.01.2006
Podstawa mapy: mapa 1:10.000 (ALK)
Gmina
Miejscowość:
Ulica:
Numer domu:
Südbrookmerland
Moordorf
XXXXXXX XX
XXXX
19
Wartość orientacyjna ziemi dla pozycji zaznaczonej na mapie (w euro): 30
M1/WA o I 40
20
Zdjęcia
Dom mieszkalny i garaż, widok od strony ulicy
21
Plany
Parter
Strych
22
Legenda
pkt 1, 2, 3, 4:
pkt 5:
pkt 5,7:
pkt 8:
pkt 9:
pkt 10:
pkt 11, 12, 13:
pkt 14:
pkt 15:
pkt 16:
pkt 17:
pkt 18:
pkt 19:
pkt 20:
pkt 21:
dane wyjściowe
2 × (3×4)
wyjściowe
1 × 5 + 10%
wyjściowe
9×8
wyjściowe
wyjściowe (wg Rossa)
10 – 15
wyjściowe
16 × 17
założenie
16 – 18 – 19
Σ 20
23