Real Facts - Bank Austria

Komentarze

Transkrypt

Real Facts - Bank Austria
APRIL 2007
Real Facts
Commercial Real Estate
in Poland
A Practical Guide to Legal and
Regulatory Issues
Nieruchomości komercyjne
w Polsce
Praktyczny przewodnik po przepisach
i regulacjach prawnych
B A N K
A U S T R I A
C R E D I T A N S T A L T
R E A L
E S T A T E
I N F O R M A T I O N S
Awards:
2005 and 2006 Bank Austria Creditanstalt has received the
“Award for Excellence in International Real Estate in Austria”
by Euromoney, The British financial magazine.
Imprint:
Publisher and copyright holder:
Bank Austria Creditanstalt AG, 1030 Vienna, Vordere Zollamtsstraße 13, 1010 Vienna, Am Hof 2,
http://www.ba-ca.com, e-mail: [email protected]
Edited by: Bank Austria Creditanstalt Real Estate department; Bank Austria Creditanstalt Public Relations department
Responsible for the content: CMS Reich-Rohrwig Hainz and CMS Cameron McKenna
Printed by: Ueberreuter
Graphics: Horvath Grafik Design
Publications service: tel.: +43 (0) 505 05, ext. 56148 (answering machine), fax: +43 (0) 505 05, ext. 56945, e-mail: [email protected]
April 2007
Disclaimer:
Despite careful research and the use of reliable sources, Bank Austria Creditanstalt and CMS cannot assume liability for the completeness or accuracy of the
information given herein. This publication does not constitute an offer or solicitation of an offer.
2
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
Commercial Real Estate
in Poland
A Practical Guide to Legal and Regulatory Issues
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
3
Contents
Full Range of Real Estate Services................................................................................................................................................................................................5
1. Ownership and Other Interests in Real Estate......................................................................................................................................................................6
1.1. Parties – Who can own real estate?................................................................................................................................................................................6
1.2. Ownership – What types of ownership are there? .......................................................................................................................................................6
1.3. Landlord and tenancy law – What are the key features?.............................................................................................................................................7
1.4. Restitution claims – What claims can be brought against a real estate owner? ......................................................................................................7
2. Procedure of a Real Estate Transaction................................................................................................................................................................................8
2.1. Procedure – What are the steps in a sale and purchase transaction?........................................................................................................................8
2.2. Other common contract terms – What other provisions does a real estate sale contract commonly contain?....................................................8
2.3. Brokers – What is the broker’s role? ...............................................................................................................................................................................9
2.4. Property under construction – How can the purchaser be protected? .......................................................................................................................9
2.5. Registration and notarisation of real estate – What are the basic requirements? ...................................................................................................9
3. Permits, Planning and Environment.....................................................................................................................................................................................10
3.1. Permit – What permits are required for the use and occupation of real estate? ...................................................................................................10
3.2. Zoning and planning law – What are the basic principles? .......................................................................................................................................10
3.3. Environmental – What are the common environmental issues? ..............................................................................................................................11
4. Finance, Taxes and Insurance .................................................................................................................................................................................................11
4.1. Financing – How is a real estate transaction financed? .............................................................................................................................................11
4.2. Security over real estate – How is security over real estate created and protected? ............................................................................................11
4.3. Taxes – What are they and who pays them?...............................................................................................................................................................12
4.4. Fees – What are they and who pays them? ................................................................................................................................................................12
4.5. Subsidy and promotion – What kind of promotion measures for the purchase or development of real estate are there? .............................12
4.6. Insurance – What insurance will the parties effect and when does the insurance risk pass to the purchaser? ................................................13
Contacts ..........................................................................................................................................................................................................................................14
All information is available in Polish ...............................................................................................................................................................................15 – 26
Your Gate to Central and Eastern Europe..................................................................................................................................................................................29
4
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
Full Range of Real Estate Services
Dear entrepreneurs,
Bank Austria Creditanstalt is UniCredit Group’s gateway to the East.
If you have any questions, our real estate specialists in the Inter-
As such, we can offer our customers the largest and densest bank
national Real Estate Finance department, Bank Austria Credit-
network in Central and Eastern Europe, consisting of more than
anstalt’s competence centre for international cross-border
3,000 branches and offices. Some 65,000 employees already
customers, and their colleagues at the local network banks will
serve 25 million customers in 17 countries in the region.
be happy to assist you in reaching the most profitable decisions.
As the leading provider of real estate financing in Austria and in
We hope that you find this guide helpful and informative!
Central and Eastern Europe, Bank Austria Creditanstalt offers you
a comprehensive range of real-estate-related services, from proj-
Sincerely,
ect financing through property valuation all the way to portfolio
management. In addition to the nationwide BA-CA sales network
in Austria, one of your key benefits as a customer is access to the
growth markets of Central, Eastern and South East Europe
through our area specialists.
In order to provide you with an ideal basis for assessing and
Regina Prehofer
Reinhard Madlencnik
completing cross-border real estate transactions and to give you
Head of Corporates Division
Bank Austria Creditanstalt
Head of Real Estate
Bank Austria Creditanstalt
a clear overview of the pertinent legal and general conditions in
the countries of this region, Bank Austria Creditanstalt has
teamed up with one of the most respected law offices in Europe,
CMS Reich-Rohrwig Hainz, to prepare and regularly update this
brochure for you. This guide covers the most important legal
regulations governing real estate transactions, and also provides
information on acquiring property ownership and on other relevant topics.
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
5
Ownership and Other Interests in Real Estate
1. Ownership and
Other Interests in Real Estate
1.1.
Parties – Who can own real estate?
However, acquisition of real estate in Poland by citizens and
Any individual or legal entity may own real estate. Legal entities
entrepreneurs from the European Economic Area (EEA) does not
include the State Treasury, limited liability and joint stock compa-
require an MOI permit with the exception of purchase of certain
nies, state-owned enterprises, foundations, societies and other
protected types of property mentioned in the Act (agricultural
entities, which are granted legal “personality” by the law. In ad-
land, forests and second homes).
dition, real estate may be owned by certain entities without
legal “personality” but which can legally be the subject of rights
Please note that the above rules are also applicable to the right
and obligations, e.g. registered partnerships or limited partner-
of perpetual usufruct, which is a right in property whose scope is
ships.
very close to that of full ownership. Perpetual usufruct is discussed in more detail in section 1.2.
Under Polish law, it is possible for several people to be owners
of the same real property in one of two forms of co-ownership.
The default form is co-ownership in shares (e.g. two co-owners
1.2.
Ownership – What types
of ownership are there?
holding a half share of the property each). This form is typical
Ownership is the broadest right in property, enjoying full consti-
for most commercial relationships. The other form is joint
tutional protection. Public owners of real estate (State Treasury,
co-ownership, which exists only if provided for by law or by a
local authorities, other public bodies) are not privileged over
specific legal act, and is prevailing in relationships between
private ones.
spouses.
Under the Civil Code, the owner may, within the limits specified
There are restrictions on the ownership of real estate by foreign
by law (e.g. planning law) and the principles of community life
nationals or companies. This issue is regulated separately in the
to the exclusion of others, use a property in accordance with the
Act on the Acquisition of Real Estate by Foreigners, dated
social and economic purpose of his right (i.e. the ownership is
24 March 1920. Based on this Act, prior to acquiring land in
limited by the limits of reasonable use), and collect benefits and
Poland, a foreigner is obliged to obtain a permit issued by the
other income from that property.
Ministry of Internal Affairs and Administration (MOI). A property
sale agreement executed without the required MOI permit is
One of the most important property interests in land, specific to
deemed to be null and void.
Poland, is the right of perpetual usufruct (użytkowanie
wieczyste). Its scope is very close to that of full ownership.
Pursuant to the Act, the following entities are deemed to be foreigners:
The concept of the right of perpetual usufruct arises from the
• a citizen of a foreign country;
historical reluctance of the state to hand over control of proper-
• a legal person with his seat outside Poland;
ties to full private ownership. Perpetual usufruct has now be-
• an entity without legal personality but with legal capacity
come a strong and stable right in property.
with its seat outside Poland, incorporated under foreign law
by the person specified under either 1 or 2; and
Perpetual usufruct may only be created on land belonging to the
• a legal person or commercial company without legal person-
State Treasury or local authorities. Once created, it can be inher-
ality but with legal capacity with its seat in Poland, that is
ited, transferred to third parties and encumbered (mortgage,
controlled directly or indirectly by the entities specified under
easements, usufruct). The perpetual usufructee is the owner of
either 1, 2 or 3.
buildings and other constructions erected on the land. In com-
6
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
parison with the wide powers granted to the holder of the per-
1.3.
petual usufruct, the owner of the land (the State Treasury or the
Landlord and tenancy law –
What are the key features?
local authority) is substantially restrained in its powers. It cannot
There are two basic contractual rights allowing the use of a
encumber the property or sell it to an entity other than the
property:
holder of perpetual usufruct. Only the holder of the perpetual
• a lease (Najem), granting the right to use the object; and
usufruct is entitled to use and collect income from the land.
• a lease (Dzierżawa), granting the right to use and collect income from the object.
One of the fundamental differences between perpetual usufruct
and ownership is that perpetual usufruct is supposed to be created
Both contracts may be entered into for a definite or indefinite
for a defined purpose (e.g. the development of a project) as set
period of time. With respect to contracts entered into for a defi-
out in a contract. If the perpetual usufructee breaches these
nite period of time, the law stipulates the statutory maximum
provisions of the contract, it may lead to an increase of the
terms of these contracts, which is 10 years with respect to
annual fees, or even the termination of the contract.
Najem and 30 years with respect to Dzierżawa. After the lapse
of their statutory maximum terms, both contracts transform into
Another fundamental difference is that a perpetual usufruct is
agreements for indefinite periods of time.
created for a specified term (40 to 99 years depending on the
purpose of its creation). If the perpetual usufructee demands an
Both contracts expire at the end of their terms. In the case of a con-
extension within five years before the scheduled termination date,
tract entered into for an indefinite period, each party may terminate
the owner must extend the term, unless there are serious social
the agreement by providing notice of termination. This shall be
reasons for not doing so. The perpetual usufructee may also
given some time earlier (as defined in the contract or statute). In
demand an extension earlier if developments are planned on
exceptional cases, a lease agreement may be terminated without
the land, which will be depreciated over a period longer than
the need to comply with the prescribed terms of notification (e.g. if
the remaining term of the right.
the tenant fails to pay the rent for two payment periods).
Upon the creation of a right of perpetual usufruct by virtue of
Please note that the rights and obligations of tenants of residential
contract, the perpetual usufructee is obliged to pay an “initial
accommodation are additionally regulated by the Act on the Pro-
fee” amounting from 15 % to 25 % of the value of the land.
tection of Tenants’ Rights and Housing Resources of Communes.
Thereafter, he pays annual fees of 3 % of the land value. The percentage of those fees may be lower in certain specific cases, for example in relation to some non-profit organisations, for historic monuments, or for tourism purposes. The annual fee may be increased
1.4.
Restitution claims –
What claims can be brought
against a real estate owner?
from time to time by a competent authority (by way of a “fee up-
Restitution claims are a result of the nationalisation processes
date”) in the case that the value of the land increases, and this is
under communist Poland. There is no reprivatisation law currently
acknowledged within the valuation prepared by a surveyor.
in force that is able to solve this problem, and restitution claims
progress through individual court cases. There are ongoing dis-
Upon termination of a perpetual usufruct contract, the perpetual
cussions on a draft reprivatisation law with respect to real estate
usufructee loses his right, and the land (together with the build-
in Warsaw.
ings and other improvements) is taken over by the owner. The
owner is, however, obliged to reimburse the perpetual
As far as the situation of real estate in Warsaw is concerned, all
usufructee for the current market value of the buildings and
Warsaw properties were “municipalised” i.e. seized by the City
other improvements legally made on the land.
of Warsaw on the basis of the “Warsaw Decree” of 1945. The
Warsaw Decree, while “municipalising” the land, granted previous owners a right to claim a perpetual lease (dzierżawa
wieczysta) or a right to build (prawo zabudowy) with respect to
remaining buildings or buildings that were destroyed, but capable of being rebuilt. Those rights were unified in 1961 and were
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
7
Procedure of a Real Estate Transaction
transformed to the right of perpetual usufruct. Unresolved appli-
However, the real estate may be securely acquired, provided
cations or applications resolved contrary to the provisions of the
that the buyer acted in good faith, i.e. the buyer did not know,
Warsaw Decree are currently the most common reasons for re-
despite due diligence, about any restitution claims.
establishing the rights of previous owners (or their successors)
to their properties, or for paying compensation.
2. Procedure of a Real Estate Transaction
2.1.
Procedure – What are the steps in
a sale and purchase transaction?
In dealings between individuals, a notary usually prepares the
This inconvenience is now remedied by various means, e.g. escrow accounts (sometimes held by notaries) or direct payment
of a bank loan to the seller.
sale contract. In business relationships, notaries often accept
drafts that have been first negotiated and agreed between the
The time frame to complete a sale transaction depends on vari-
parties (and prepared by themselves, or, more often, by their
ous practical issues, such as the availability of the notary, or
attorneys). Nevertheless, notaries remain legally responsible for
bank formalities in the case of debt financing, etc. It is reason-
the validity of the sale contract.
able to say that a notary needs a one-week notice in order to
prepare the deed (provided that all the necessary documents
A preliminary contract is usually signed first, to allow the buyer
have been delivered). The interval between the preliminary con-
to raise funds or to collect all information relating to the proper-
tract and the final one may range from two weeks to several
ty and conduct the pre-completion searches including searches
months. The registration of the title is usually the most time-
at the land and mortgage register. The contracts (both prelimi-
consuming element, but this depends on the court. In Warsaw,
nary and final) are executed before a notary.
where most land and mortgage registry books have already
been converted into electronic form, the registration should not
The notary states all the costs (his own fee, court fee and stamp
be longer than one month.
duty). However, if value added tax is due, it is included in the
price and paid by the buyer to the seller who is then responsible
for settling it with the tax office.
2.2.
Other common contract terms – What
other provisions does a real estate sale
contract commonly contain?
The transfer of property and the registration of a new owner do
Each contract (or declaration) concerning the creation or transfer
not depend on the payment of the price (transfer of ownership
of an in rem right to real property needs to be a notarial deed in
of real property must not be conditional). Polish regulations
order to be valid. A notarial deed is signed immediately after an
make it sometimes quite difficult to sign a deed and pay the
oral hearing in the presence of the parties and the notary.
price at the same moment (unless the price is paid in cash into
the hands of the seller). The reason for this is that the notaries
The concept of a preliminary contract exists and is very popular
consider reading out the contract and signing the deed as one
in Poland. A preliminary agreement must include the essential
whole that must not be interrupted by any other act (e.g. pay-
contents of the final agreement in order to be valid. In the case
ment between reading the contract and signing it). Payment is
of the preliminary purchase agreement, these are details of the
therefore made before or after the acquisition of the property.
property, which is the subject of the sale and the purchase price.
8
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
If preliminary purchase agreements are not notarised, then if one of
Management agents provide complex, professional-standard
the parties withdraws, the other party may claim only damages as
management services.
compensation (basically limited to costs related to negotiations). If,
however, the preliminary purchase agreement was signed in the
A broker’s role may include:
form of a notarial deed, then it is possible to claim specific per-
• Acting for a seller to find a buyer for a property, including mar-
formance.
keting the property for sale (real estate agents);
• Acting for a landlord to find a tenant for a leasehold property,
The future purchaser’s claim to buy the property may be registered
in the land and mortgage register, which is most common in busi-
including marketing the property (real estate or management
agents);
ness dealings (especially if the period for the conclusion of the final
• Acting for a buyer to find a property to buy (real estate agents);
sale is long). In an individual-to-individual sale, it is far less common.
• Acting for a tenant to find a property to lease (real estate
agent);
There are no official forms for sale contracts in Poland. However,
standard drafts are used by notaries in typical “repetitive” transactions such as the sale and purchase of apartments or houses.
• Acting for any party to a transaction drafting and negotiating
heads of terms (real estate or management agents);
• Preparing heads of terms for documenting and liaising with
lawyers (real estate or management agents);
The Civil Code provides a list of forbidden clauses in transactions
• Valuing a client’s existing and target properties (surveyors); and
between commercial entities and individuals (consumers). This
• Day-to-day management of property owned by clients, in-
list also applies to real estate transactions carried out by develop-
cluding managing maintenance programmes and landlord and
ers who sell flats or residential properties to individuals based on
tenant work (management agents).
standard form purchase contract.
2.4.
2.3.
Brokers – What is the broker’s role?
Property under construction –
How can the purchaser be protected?
Brokers in Poland, also referred to as surveyors or agents, gener-
The contractor may order a performance bond to be issued either
ally fall into three categories:
by an insurance company or a bank in favour of the purchaser.
• Valuation;
The bond guarantees to the purchaser the performance of the
• Management;
contract in accordance with its terms.
• Real estate agents.
2.5.
They are employed by any party to any transaction involving real
estate.
Registration and notarisation
of real estate –
What are the basic requirements?
There are two parallel types of land register in Poland:
Save for some limited exceptions, all real estate brokers are
obliged to hold a professional license and professional indemnity
insurance.
• the land and mortgage register (księga wieczysta), registering
titles and encumbrances, maintained by the courts; and
• the land register (ewidencja gruntów i budynków), whose
main purpose is to describe the physical features and the use
Real estate agents are involved in most property transactions. In
of the land and buildings.
transactions appertaining to residential real estate, the Polish
market developed a widely criticised practice where the agent
The land and mortgage register is kept by special divisions of dis-
represents both parties, who each pay him a separate fee. In
trict courts for the relevant territory. It includes a description of the
transactions relating to commercial properties and high-end resi-
property and registered titles and encumbrances. The long-term
dential real estate, the agents represent only one party.
target of the land and mortgage register system is to have all
properties registered.
Surveyors provide two kinds of valuations – one for public purposes called a valuation statement (operat szacunkowy), and a sec-
Traditional “hard copy” registers are now being converted into elec-
ond informal valuation for current operations.
tronic registers (“virtual”, accessible only through computer work-
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
9
Permits, Planning and Environment
stations). The conversion of all land and mortgage registers will
Registered rights rank higher than unregistered ones.
probably take several years. For the time being, electronic land and
mortgage registers are available in around 121 out of 347 courts.
According to the “principle of public faith of mortgage registers”,
everybody may rely on the contents of the land and mortgage
The land and mortgage register is divided into four sections. The
register with respect to registered rights. A good faith purchaser
first section contains a physical description of the property and
of a registered right acquires this right in the form described in
lists the dominant rights attached to the property (e.g. granted
the mortgage register and from the registered holder of the
easements). In section two, the owner (and perpetual
right (even if such person did not actually hold it). It should also
usufructee, where appropriate) is specified. Section three con-
be noted that there is a legal presumption of good faith in Polish
tains all encumbrances other than mortgages (easements,
civil law, i.e. the burden of proof is on the party questioning
usufructs, leases, pre-emption rights, etc). It also includes restric-
good faith.
tions on disposals, such as warning notices (e.g. enforcement
proceedings, or the status of the register not being in conformity
The land and mortgage registers are publicly available for in-
with the actual legal status). Section four contains mortgages.
spection by everyone including persons with no legal interest in
the property.
Certain rights are created or, as the case may be, transferred
upon registration (e.g. perpetual usufruct, mortgage, etc). The
sequence of registration determines the ranking of the rights.
3. Permits, Planning and Environment
3.1.
Permit – What permits are
required for the use and
occupation of real estate?
Permits are personal, but the building and demolition permits as
well as the zoning permits are transferable subject to certain
conditions specified by law.
Under Polish law, the following main administrative decisions
are relevant to development and use of property:
3.2.
• zoning permit (if there is no zoning plan for the area to be de-
Zoning and planning law –
What are the basic principles?
veloped) establishing the main criteria for the development;
The zoning situation in Poland is regulated by the Zoning and
• building permit (approving the detailed design of the
Planning Law, which came into force in 2003. Pursuant to the
development);
above act, all zoning plans adopted before 1 January 1995
• occupancy certificate allowing for use of the building
expired on 1 January 2004. As a result only 20 % of territory in
following construction (for certain simple structures only noti-
Poland (and about 14 % of Warsaw) is now covered by zoning
fication about the intention to use is required); and
plans.
• demolition permit (allowing for the demolition of buildings).
A zoning plan needs to be voted on by a city council.
Additionally, certain additional decisions, studies and permits
should be obtained during the process of obtaining these permits.
If the site is not covered by a zoning plan, a zoning permit must
be granted before submitting the building documentation. The
law makes the distinction between zoning permits for public de-
10
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
velopments and those for private schemes. “Private” planning
Local authorities keep a register containing information concern-
permits are much more difficult to obtain and are subject to a
ing the polluted land. The register is updated annually. The
number of conditions such as securing the media connections
authorities are authorised to inspect real estate periodically.
and ensuring architectural compliance with neighbouring developments.
A person who becomes the holder of polluted real estate bears responsibility for its remediation from the day of taking possession.
3.3.
Environmental – What are the
common environmental issues?
Holders who do not remedy the real estate are liable to fines.
In general, Polish environmental regulations are based on two
Remediation consists of returning the condition of the ground to
principles. The first is that the “polluter pays”. The person who
the state required by the relevant quality standard. There are
causes environmental pollution bears the costs of removing the
three main types of real estate corresponding to three standards
effects of that pollution. According to the second principle, the
of quality.
holder of polluted real estate is liable for its remediation.
There are two main practical implications of the environmental
Real estate is regarded as polluted if the permitted concentra-
regulations. Firstly, because of potential remediation costs, pollu-
tion of a harmful substance has been exceeded. There are over
tion of real estate results in its depreciation. Secondly, it is there-
50 substances taken into account. The definition of polluted real
fore important that the acquisition of real estate is preceded by
estate does not include groundwater.
an accurate inspection of its environmental condition (an environmental audit).
4. Finance, Taxes and Insurance
4.1.
Financing – How is a real estate
transaction financed?
4.2.
The principal ways in which real estate acquisition is financed are:
• Through the purchaser’s own cash resources or general corporate banking facilities;
• By using the capital value of the property to raise specific
finance secured on the property;
• A typical security package will involve the grant of a mortgage
over the real estate itself, together with a supporting registered pledge over all of the other assets of the purchaser;
• Sale and leaseback – used sporadically; and
• Raising finance by bond/debenture stock issue – so far only
Security over real estate –
How is security over real estate
created and protected?
In Poland, there is currently only one in rem security on real
property – a mortgage. The lending bank almost never agrees to
finance real property without this type of security. In real estate
financing transactions, the following types of mortgage are
used:
• ordinary “contractual” mortgages (used when the exact
amount of the loan is already known); and
• capped mortgages (hipoteka kaucyjna) (used when the
facility is made up to a certain maximum amount).
very few companies have decided to adopt this route.
• PPP (public private partnership) – no significant project has
yet been financed through this type of scheme.
Both types may also be used in what is called a joint mortgage
(hipoteka łączna), which is one mortgage (either ordinary or
capped) encumbering several real estate properties.
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
11
Finance, Taxes and Insurance
A mortgage may be established either in the form of a notarial
PLN 60 (e.g. a motion to create a land and mortgage register
deed or through a written statement of the lender (Polish-based
for a property) up to PLN 200 for registration of the ownership,
bank only). So far, it has been the practice in the market that, in
real estate transactions, mortgages are established in the form
of notarial deeds.
perpetual usufruct, mortgage or a registered pledge.
• Transfer taxes – The transfer of real estate may be subject to
either value added tax (VAT) or tax on civil transactions. VAT
will apply if a business entity makes the sale, unless the prop-
It is a matter of negotiation whether a condition precedent for
erty fulfils certain conditions (the building is considered “used”,
the draw-down of the facility is the filing of a motion to register
or the land is not developed or zoned for development). Sales
the mortgage or the actual registration. Usually it is the filing. At
made by individuals not conducting business activities are not
the same time, the lending bank(s) may require that a gap in-
subject to VAT. The base rate of Polish VAT is 22 %, but a 7 %
surance agreement be entered into for the purpose of insuring
rate applies in certain cases (e.g. sale of apartments).
the event where the court refuses to register the mortgage. The
If the sale of real property is not subject to VAT, it is subject to
capped mortgage is the most common in the market.
tax on civil transaction at the rate of 2 % in case of sale of
land, buildings and perpetual usufruct right. The sale of agri-
The speed of registration of a mortgage depends on the court. In
cultural properties is subject to exemption from the above
big cities, it may take several months, in smaller cities, a week.
taxes.
Mortgages in favour of banks have registration priority according
The notary is responsible for the collection of tax on civil
to the courts’ internal by-laws. If the process is in serious delay,
transaction and registration fees. VAT is paid directly by the
it may help to address an “acceleration motion” to the President
buyer to the seller who then settles it with the tax office.
of the court. The courts are gradually introducing an electronic
• Real estate tax – Land, houses and their parts are subject to
mortgage register system, which substantially shortens the reg-
real estate tax, payable by owners, perpetual usufructees, and
istration period.
autonomous holders of the real estate. The tax is based on the
area (in case of land) or useable area (in case of buildings) of
A mortgage is an “accessory” security (its existence depends on
the real estate concerned. The rate of the tax is defined by the
the existence of the underlying debt). The Polish legal system
city council but there is a statutory cap. Agricultural land and
does not yet recognise any non-accessory securities (land
forests are subject to agricultural or forest tax, as appropriate.
charge), but a law is being drafted to introduce such a concept.
4.3.
Taxes – What are they and
who pays them?
• Perpetual usufruct fee – see above section 1.2.
• Agents’ fees – An agent’s commission for residential property
may range from 2.9 % to 3.5 % of the value of a property and
usually the agents receive commission from both sides of the
The level of notary fees depends on various factors; in particular,
transaction. In some cases, when the value of residential
on the value (price) of the property, but also on the parties (e.g.
property is over € 50,000, it may be possible to negotiate the
private or public bodies) and the category of the property (e.g.
agent’s fee. For commercial transactions the fee is negotiated
agricultural or commercial). They are subject to statutory tariffs
individually in each case.
and are calculated based on regressive rates with caps. Particular
costs are as follows:
4.4.
• Notary fees – These are the fees for preparing the notarial
deed. There are two different types of rates. For most docu-
Fees – What are they and
who pays them?
See above section 4.3.
ments signed by the notary, rates are agreed with the notary
and are capped at a level equal to six times the average
salary (PLN 13,200). The second type of rates is fixed fees (at
very low levels PLN 20–50) for certain simple acts. Value
4.5.
Subsidy and promotion – What kind of
promotion measures for the purchase
or development of real estate are there?
added tax is added to notarial fees at the rate of 22 % for
Depending on the purpose of the purchase or the development
ownership or perpetual usufruct.
and the status of the company, the purchase or development
• Registration fees – Any motions to the land and mortgage reg-
may be partially financed from the European structural funds
ister and pledge register are subject to fixed court fees from
(such as those available within the programme ZPORR 3), pro-
12
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
vided that the purchase or development is closely connected to
The insuring party should have a fully comprehensive buildings
the financed project. The aim of the programme is to support
insurance policy to protect the structure and fixtures and fittings
any projects contributing to regional development.
of the property in the event of damage or destruction by any of
a comprehensive list of insured risks, such as storm, lightning,
The purchaser needs to file an appropriate motion together with
fire and water damage. The policy may also cover additional
prescribed attachments to the relevant authority. The motion is
special heads of cover such as subsidence, heave, earthquake
furthermore inspected by the authority.
and, if available, terrorism.
4.6.
Insurance – What insurance will the
parties effect and when does the
insurance risk pass to the purchaser?
Insurance policies concerning real property are transferable on
sale. Termination options are defined in insurance policies’ general terms and conditions.
Before a sale is contemplated, insurance is generally the responsibility of the owner of the freehold interest in a property. How-
There are situations where legal due diligence cannot determine
ever, where such property is the subject of a lease or the prop-
conclusively whether title to a given piece of land can be chal-
erty is a leasehold interest, the terms of the lease will prescribe
lenged by third parties and where full certainty would only be
which party has responsibility to insure. It is common for land-
assured by a final court verdict. In all such cases it is possible to
lords to insure rather than tenants. Whatever the length of the
obtain title insurance, offered by specialised firms acting in the
lease, the tenant will generally insure the contents of the prop-
Polish market.
erty belonging to the tenant and in some cases certain parts of
the property for which the tenant is contractually responsible.
Where a sale is taking place, timing of the transfer of risk is normally prescribed by the sale agreement, otherwise transfer
occurs simultaneously with the execution of the sale agreement.
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
13
Contacts
Contacts
Bank BPH, Poland
Commercial Real Estate Finance Area
Marek Koziarek
Towarowa St. 25 A, PL-00-958 Warsaw
tel.: +48 22 531 9731
CMS is the alliance of major independent European law firms
providing clients with a full range of legal and tax services based
on a thorough understanding of their business. Operating in 47
fax: +48 22 531 9728
e-mail: [email protected]
business centres around the world, CMS has over 575 partners,
more than 2,000 legal and tax advisers and a total complement
of over 3,800 staff.
Bank Austria Creditanstalt, Austria
Real Estate Finance, for cross border activities:
CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta Sp.k. was established
1989.
Teresa Dreo
Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna
tel.: +43(0)5 05 05 55333
Please contact:
Alex Doughty, Partner, CEE Coordinator
fax: +43(0)5 05 05 55108
e-mail: [email protected]
CEE M +36 20 962 9491
UK M +44 7831 603447
or
e-mail: [email protected]
Gabor Somogyi
Andrew Kozlowski, Partner
Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna
tel.: +48 22 520 5555
tel.: +43(0)5 05 05 55175
fax: +48 22 520 5556
fax: +43(0)5 05 05 57985
e-mail: [email protected]
e-mail: [email protected]
The following other countries have been featured in this series
• Austria
• Bulgaria
• Croatia
• Czech Republic
• Hungary
• Romania
• Russia
• Serbia
• Slovakia
• Slovenia
• Turkey
• Ukraine
All country brochures are available in two versions (English and the respective language of the country or in German only) and can be
downloaded from the BA-CA web site (www.ba-ca.com) under Corporate Customers – Financing – Real Estate.
14
Commercial Real Estate in Poland, April 2007
Nieruchomości komercyjne
w Polsce
Praktyczny przewodnik po przepisach i regulacjach prawnych
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
15
Cuprins
Informacje w języku angielskim...........................................................................................................................................................................................3 – 14
Szeroki wachlarz usług w zakresie nieruchomości ................................................................................................................................................................17
1. Prawo własności oraz inne regulacje dotyczące nieruchomości ...............................................................................................................................18
1.1. Podmioty prawa własności – kto może być właścicielem nieruchomości?.............................................................................................................18
1.2. Prawo własności – rodzaje prawa własności ..............................................................................................................................................................18
1.3. Regulacje dotyczące dzierżawy/najmu – cechy charakterystyczne..........................................................................................................................19
1.4. Roszczenia reprywatyzacyjne – jakie roszczenia mogą zostać wniesione przeciwko właścicielowi nieruchomości? .......................................19
2. Postępowanie przy transakcjach, których przedmiotem jest nieruchomość ...........................................................................................................20
2.1. Procedura – etapy transakcji kupna i sprzedaży..........................................................................................................................................................20
2.2. Inne postanowienia umowne – jakie inne postanowienia zawiera zwykle umowa dotycząca nieruchomości?...............................................21
2.3. Pośrednicy – jaką pełnią rolę?.......................................................................................................................................................................................21
2.4. Nieruchomość w fazie zabudowy – w jaki sposób chroniony jest zleceniodawca/właściciel nieruchomości? ..................................................22
2.5. Rejestry nieruchomości – podstawowe zasady...........................................................................................................................................................22
3. Pozwolenia, planowanie przestrzenne i ochrona środowiska .....................................................................................................................................23
3.1. Zezwolenia – jakie zezwolenia wymagane są na korzystanie z nieruchomości? ...................................................................................................23
3.2. Prawo o zagospodarowaniu przestrzennym – główne zasady .................................................................................................................................23
3.3. Ochrona środowiska – podstawowe kwestie...............................................................................................................................................................23
4. Finansowanie, podatki i ubezpieczenie ............................................................................................................................................................................24
4.1. Finansowanie – w jaki sposób transakcja jest finansowana?....................................................................................................................................24
4.2. Zabezpieczenie na nieruchomości – w jaki sposób jest ustanawiane i jak funkcjonuje? ......................................................................................24
4.3. Podatki – jakie i kto je płaci ..........................................................................................................................................................................................25
4.4. Opłaty – jakie i kto je płaci? ..........................................................................................................................................................................................25
4.5. Dopłaty i zachęty – jakie są stosowane sposoby zachęcania do kupna nieruchomości i ich zabudowania? .....................................................25
4.6. Ubezpieczenie – jakiego rodzaju ubezpieczenia są stosowane przez strony i kiedy ryzyko ubezpieczeniowe przechodzi na nabywcę? .....25
Kontakt ..........................................................................................................................................................................................................................................27
Your gate to Central and Eastern Europe..................................................................................................................................................................................29
16
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
Szeroki wachlarz usług w zakresie
nieruchomości
Szanowny przedsiębiorco!
Bank Austria Creditanstalt stanowi w ramach Uni Credit Group
Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania, nasi specjaliści z działu
instytucję o znaczeniu węzłowym dla działalności grupy w
International Real Estate Finance Banku Austria Creditanstalt oraz
Europie Wschodniej. Nasi klienci mogą korzystać z usług
centrum kompetencji dla międzynarodowych klientów transgra-
największej i najlepiej rozwiniętej sieci bankowej w Europie
nicznych, jak i pracownicy krajowych placówek banku z wielką
Środkowej i Wschodniej. 65.000 pracowników zatrudnionych
przyjemnością osobiście udzielą Państwu wsparcia w procesach
w ponad 3.000 placówek banku zlokalizowanych w 17 krajach
decyzyjnych.
obsługuje obecnie już 25 milionów klientów.
Życzymy ciekawej i pouczającej lektury
Jako jedna z wiodących instytucji na rynku finansowania nieruchomości w Austrii oraz Europie Środkowej i Wschodniej,
Bank Austria Creditanstalt oferuje wszystkim zainteresowanym
klientom bogaty wachlarz usług w tym zakresie, począwszy od
finansowania projektu i wyceny nieruchomości, a kończywszy na
zarządzaniu portfelem. Ważnym atutem banku jest nie tylko
rozbudowana sieć placówek w Austrii, lecz również bezpośredni
dostęp do wszystkich rynków wzrostu w Europie Środkowej,
Wschodniej i Południowo-Wschodniej, dostęp z którego dzięki
Regina Prehofer
Reinhard Madlencnik
specjalistom naszego banku skorzystać mogą również i Państwo.
Członek zarządu
Bank Austria Creditanstalt
Dyrektor Departamentu
Nieruchomości
Bank Austria Creditanstalt
Mając na celu zapewnienie doskonałej obsługi transgranicznych
transakcji nieruchomościowych oraz pragnąc ułatwić Państwu
zrozumienie czynników od których są one uzależnione,
Bank Austria Creditanstalt wspólnie z renomowaną europejską
firmą prawniczą CMS Reich-Rohrwig Hainz przygotował niniejszą,
stale akutalizowaną, broszurę. Prezentuje ona najważniejsze
przepisy prawne dotyczące transakcji nieruchomościowych oraz
wyczerpujące informacje na temat kwestii własnościowych oraz
innych specjalistycznych zagadnień z dziedziny nieruchomości.
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
17
Prawo własności oraz inne regulacje dotyczące nieruchomości
1. Prawo własności oraz inne regulacje
dotyczące nieruchomości
1.1.
Podmioty prawa własności –
kto może być właścicielem
nieruchomości?
Właścicielem nieruchomości może być każda osoba fizyczna lub
• osoba prawna lub spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej ale posiadająca zdolność prawną, mająca siedzibę
na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty wymienione w pkt 1, 2 lub 3.
prawna. Osobami prawnymi są m.in. Skarb Państwa, spółki z
ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne, przedsiębior-
Jednakże nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców
stwa państwowe, fundacje, stowarzyszenia i inne jednostki orga-
będących obywatelami lub przedsiębiorcami z państw członkow-
nizacyjne, którym przepisy prawne przyznają osobowość praw-
skich Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie wymaga uzyska-
ną. Ponadto nieruchomości mogą być przedmiotem własności
nia zezwolenia z wyjątkiem przypadków nabycia pewnych chro-
jednostek organizacyjnych, które nie posiadają osobowości
nionych rodzajów nieruchomości, wskazanych w tejże ustawie
prawnej, ale które z mocy prawa mogą być podmiotem praw i
(nieruchomości rolne, lasy, tzw. drugie domy).
obowiązków np. spółki partnerskie lub spółki komandytowe.
Powyższe zasady odnoszą się również do prawa użytkowania
Zgodnie z prawem polskim własność nieruchomości może przy-
wieczystego, które stanowi prawo do gruntu o treści zbliżonej do
sługiwać wspólnie kilku osobom w jednej z dwóch rodzajów
prawa własności. Prawo użytkowania wieczystego zostanie pod-
współwłasności. Częściej spotykaną formą jest współwłasność w
dane bardziej szczegółowej analizie w punkcie 1.2. poniżej.
częściach ułamkowych (np. dwaj współwłaściciele, z których
każdy posiada udział równy połowie nieruchomości). Forma ta
1.2.
stanowi formę charakterystyczną dla większości stosunków go-
Prawo własności –
rodzaje prawa własności
spodarczych. Drugą formą współwłasności jest współwłasność
Prawo własności stanowi najszersze prawo do rzeczy i podlega
łączna, która może wynikać jedynie z ustawy lub czynności
pełnej konstytucyjnej ochronie. Podmioty prawa własności nale-
prawnej, a przeważa w stosunkach pomiędzy małżonkami.
żące do sektora finansów publicznych (Skarb Państwa, jednostki
samorządu terytorialnego, inne podmioty publiczne) nie są
Nieruchomość może być przedmiotem własności obywateli pa-
uprzywilejowane w stosunku do podmiotów należących do sek-
ństw obcych lub obcych spółek, z zastrzeżeniem pewnych ogra-
tora prywatnego.
niczeń. Kwestia ta została uregulowana odrębnie w ustawie z
dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzo-
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, w granicach określonych przez
ziemców. Zgodnie z tą ustawą nabycie nieruchomości przez cu-
ustawy (np. przez ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym) i
dzoziemca wymaga zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrz-
zasady współżycia społecznego, właściciel może, z wyłączeniem
nych i Administracji. Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta
innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospo-
bez wymaganego zezwolenia MSWiA jest nieważna.
darczym przeznaczeniem oraz pobierać pożytki i inne przychody
z rzeczy.
Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:
• osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego;
Jednym z najistotniejszych praw do gruntu, charakterystycznym
• osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
dla Polski, jest prawo użytkowania wieczystego, którego treść
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienio-
jest dosyć zbliżona do treści prawa własności.
nych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona
zgodnie z ustawodawstwem państw obcych; lub
U źródeł instytucji użytkowania wieczystego leży historyczna
niechęć Skarbu Państwa do przekazywania gruntów położonych
18
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
na obszarach miast we własność prywatną. Z czasem użytkowa-
organ (w drodze tzw. aktualizacji opłaty) w przypadku wzrostu
nie wieczyste stało się silnym i stabilnym prawem do gruntu.
wartości nieruchomości potwierdzonej wyceną sporządzoną
przez rzeczoznawcę.
Tylko grunty należące do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w użytkowanie wie-
W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego użytkowa-
czyste. Prawo to, raz ustanowione, jest dziedziczne, zbywalne i
nie wieczyste wygasa, a grunt (razem z budynkami i innymi
może zostać obciążone na rzecz osoby trzeciej (hipoteką, służeb-
urządzeniami) przechodzi na własność właściciela gruntu. Jednak-
nością, użytkowaniem). Budynki i inne urządzenia wzniesione na
że właściciel ma obowiązek wypłacić użytkownikowi wieczyste-
gruncie stanowią własność użytkownika wieczystego. W przeci-
mu wynagrodzenie za wzniesione przez niego zgodnie z umową
wieństwie do szerokiego zakresu praw przyznanych użytkowni-
budynki i urządzenia odpowiadające ich wartości rynkowej.
kowi wieczystemu, prawa właściciela gruntu (Skarbu Państwa,
jednostki samorządu terytorialnego) są istotnie ograniczone. Nie
1.3.
może on zarówno obciążyć jak i zbyć gruntu na rzecz podmiotu
Regulacje dotyczące dzierżawy/najmu –
cechy charakterystyczne
innego niż użytkownik wieczysty. Nadto, wyłącznie użytkownik
Istnieją dwa zasadnicze stosunki zobowiązaniowe pozwalające
wieczysty ma prawo do używania gruntu i pobierania z niego
na używanie nieruchomości:
pożytków.
• najem, pozwalający na używanie nieruchomości; oraz
• dzierżawa pozwalająca na używanie nieruchomości i pobiera-
Jedna z zasadniczych różnic pomiędzy prawem własności a pra-
nie z niej pożytków.
wem użytkowania wieczystego polega na tym, iż użytkowanie
wieczyste zostaje ustanowione w określonym celu wskazanym
Obie umowy mogą zostać zawarte na czas oznaczony lub nie-
w umowie (np. wzniesienie na gruncie budynków). Używanie
oznaczony. W stosunku do umów zawartych na czas oznaczony
gruntu przez użytkownika wieczystego w sposób sprzeczny z
Kodeks cywilny przewiduje maksymalny czas trwania umowy,
umową o ustanowienie użytkowania wieczystego, może prowa-
który wynosi 10 lat w przypadku najmu i 30 lat w przypadku
dzić do podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste,
dzierżawy. Po upływie powyższych terminów umowy te prze-
a nawet do rozwiązania umowy przez właściciela gruntu.
kształcają się w umowy zawarte na czas nieoznaczony.
Inną zasadniczą różnicę w stosunku do własności stanowi fakt, iż
Obie umowy wygasają po upływie czasu, na który zostały zawarte.
użytkowanie wieczyste zostaje ustanowione na określony czas
W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony każda ze
(od 40 do 99 lat, w zależności od przeznaczenia). W ciągu ostat-
stron może wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie powinno zo-
nich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego terminu użytkow-
stać dokonane z zachowaniem oznaczonego terminu wypowie-
nik wieczysty może żądać jego przedłużenia, a właściciel może
dzenia (określonego w ustawie lub w umowie). Wyjątkowo
tego odmówić tylko ze względu na ważny interes społeczny.
umowa najmu/dzierżawy może zostać wypowiedziana bez za-
Użytkownik wieczysty może wystąpić także wcześniej z takim
chowania terminu wypowiedzenia (np. gdy najemca nie zapłaci
żądaniem, jeżeli okres amortyzowania zamierzonych na gruncie
czynszu za dwa okresy płatności).
inwestycji jest dłuższy niż czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.
Prawa i obowiązki lokatorów budynków mieszkalnych zostały
dodatkowo uregulowane przez ustawę o ochronie praw lokato-
Z reguły, za ustanowienie użytkowania wieczystego pobiera się
rów i mieszkaniowym zasobie gminy.
„pierwszą opłatę”, która wynosi od 15 % do 25 % wartości grun-
opłaty może być w niektórych przypadkach niższa, przykładowo
Roszczenia reprywatyzacyjne – jakie roszczenia mogą zostać wniesione przeciwko
właścicielowi nieruchomości?
gdy użytkowanie wieczyste zostaje ustanowione na rzecz organi-
Roszczenia reprywatyzacyjne są reminiscencją procesów nacjona-
zacji niezarobkowej, pod budowę obiektów historycznych lub na
lizacyjnych przeprowadzonych w Polsce w okresie komunizmu.
działalność turystyczną. Wysokość opłaty z tytułu użytkowania
Obecnie nie istnieje żadna ustawa reprywatyzacyjna, która prowa-
wieczystego może zostać czasem podwyższona przez właściwy
dziłaby do generalnego załatwienia tej kwestii, a roszczenia repry-
tu. Ponadto użytkownik wieczysty uiszcza roczne opłaty w wysokości 3 % wartości gruntu. Wysokość stawki procentowej tej
1.4.
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
19
Prawo własności oraz inne regulacje dotyczące nieruchomości
watyzacyjne są przedmiotem indywidualnych procesów sądowych.
nowienie praw do budynków, które nie zostały rozpatrzone albo
Projekt uregulowań reprywatyzacyjnych dotyczący nieruchomo-
zostały rozpatrzone w sposób sprzeczny z postanowieniami De-
ści warszawskich jest przedmiotem dyskusji władz Warszawy.
kretu Warszawskiego mogą być obecnie przedmiotem roszczeń
reprywatyzacyjnych poprzednich właścicieli lub ich następców
Grunty warszawskie zostały skomunalizowane, tzn. przejęte na
prawnych, żądających przywrócenia ich praw do nieruchomości
własność przez m.st. Warszawę, na podstawie tzw. „Dekretu
lub przyznania odszkodowania.
Warszawskiego” z 1945 roku. Dekret Warszawski komunalizując
grunty przyznawał jego poprzednim właścicielom prawo żądania
Jednakże nabywca nabywa prawo własności nieruchomości, jeśli
ustanowienia dzierżawy wieczystej lub prawo zabudowy w od-
działa w dobrej wierze, przykładowo, gdy nabywca nie wiedział
niesieniu do pozostających budynków lub budynków, które zo-
pomimo przeprowadzonego rozpoznania o istnieniu roszczeń re-
stały wprawdzie zniszczone, ale nadawały się do odbudowy.
prywatyzacyjnych.
Prawa te zostały ujednolicone w 1961 roku i ustawowo przekształcone w prawo użytkowania wieczystego. Podania o usta-
2. Postępowanie przy transakcjach, których
przedmiotem jest nieruchomość
2.1.
Procedura – etapy transakcji kupna i
sprzedaży.
Przejście prawa własności i wpis do księgi wieczystej nowego
właściciela nie jest uzależnione od zapłaty ceny (zgodnie z Ko-
W stosunkach pomiędzy osobami fizycznymi to notariusz zwykle
deksem cywilnym przejście prawa własności nieruchomości nie
przygotowuje umowę sprzedaży za same strony. Natomiast w
może nastąpić pod warunkiem). Nadto, prawo polskie utrudnia
stosunkach gospodarczych, notariusze zwykle akceptują projekt
jednoczesne podpisanie aktu notarialnego i zapłacenie ceny (z
umowy, który był przedmiotem negocjacji i uzgodnień stron (i
wyjątkiem sytuacji, w której cena jest płatna gotówką do rąk
został przygotowany przez nie lub częściej przez ich pełnomocni-
sprzedającego). Wynika to z tego, iż notariusze uznają odczyta-
ków). Pomimo to, notariusze ponoszą odpowiedzialność za za-
nie aktu notarialnego i jego podpisanie za czynność, która nie
warcie ważnej umowy nabycia nieruchomości.
może zostać przerwana przez żaden inny akt (np. płatność pomiędzy odczytaniem aktu i jego podpisaniem). Dlatego tez zapłaty
W pierwszym etapie zostaje zwykle podpisana umowa przed-
ceny dokonuje się albo przed albo po przeniesieniu prawa wła-
wstępna, co pozwala nabywcy zgromadzić środki i informacje
sności. Ta niedogodność jest obecnie minimalizowana przez
dotyczące nieruchomości oraz przeprowadzić końcowe rozpozna-
różne środki: przykładowo, rachunki powiernicze (których posia-
nie włącznie z badaniem ksiąg wieczystych. Zarówno umowa
daczami są czasem notariusze) lub bezpośrednią zapłatę ceny ze
przedwstępna jak i umowa przyrzeczona zostają zawarte w for-
środków uzyskanych z kredytu.
mie aktu notarialnego.
Czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji kupna/sprzedaży
Notariusz ustala wszelkie koszty (taksę notarialną, opłatę sądo-
nieruchomości uzależniony jest od wielu praktycznych czynników
wą i podatek od czynności cywilnoprawnych). Jednakże należny
takich jak dostępność notariusza lub formalności bankowe w
podatek VAT jest wliczany w cenę i płacony sprzedającemu,
przypadku finansowania transakcji przez bank. Rozsądne jest
który ma następnie obowiązek podatkowy uregulować należno-
przyjęcie, że notariusz potrzebuje jednego tygodnia na przygoto-
ści we właściwym urzędzie skarbowym.
wanie aktu notarialnego (pod warunkiem, że wszystkie niezbęd-
20
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
ne dokumenty zostały dostarczone). Odstęp czasowy pomiędzy
Kodeks cywilny zawiera listę klauzul niedozwolonych w umo-
umową przedwstępną a umową przyrzeczoną może wahać się
wach zawieranych przez przedsiębiorcę z konsumentem. Lista ta
pomiędzy dwoma tygodniami a kilkoma miesiącami. Wpis do
odnosi się również do umów mających za przedmiot nierucho-
księgi wieczystej jest najczęściej najbardziej czasochłonny, uzale-
mości zawieranych przez deweloperów, którzy prowadzą sprze-
żniony jest przy tym od specyfiki działania danego sądu.
daż mieszkań i budynków mieszkalnych osobom fizycznym przy
W Warszawie, gdzie większość ksiąg wieczystych jest dostępna
pomocy standardowych wzorców umów sprzedaży.
w formie elektronicznej, wpis nie powinien trwać dłużej niż
jeden miesiąc.
2.3.
Pośrednicy – jaką pełnią rolę?
Pośrednicy, nazywani też rzeczoznawcami lub agentami, pełnią
2.2.
Inne postanowienia umowne – jakie inne
postanowienia zawiera zwykle umowa
dotycząca nieruchomości?
Umowa lub oświadczenie o ustanowieniu lub przeniesieniu
w Polsce czynności zaliczane zasadniczo do trzech kategorii:
• Rzeczoznawstwo;
• Zarządzanie;
• Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
prawa rzeczowego do nieruchomości wymaga dla swojej ważności formy aktu notarialnego. Akt notarialny jest podpisywany
Pośrednicy mogą zostać zatrudnieni przez każdą ze stron umowy
przez strony natychmiast po jego wysłuchaniu w obecności no-
mającej za przedmiot nieruchomość.
tariusza.
Z pewnymi wyjątkami wszyscy pośrednicy mają obowiązek posiaCzęsto stosuje się umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna
dać licencję a także ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
powinna dla swojej ważności zawierać istotne postanowienia
umowy przyrzeczonej. Postanowienia te, w przypadku przed-
Pośrednicy nieruchomości są często angażowani w transakcje
wstępnej umowy kupna, dotyczą opisu nieruchomości będącej
dotyczące obrotu nieruchomościami. W transakcjach dotyczących
przedmiotem nabycia i ceny nabycia.
lokali mieszkalnych na rynku polskim rozwinęła się szeroko krytykowana praktyka, że pośrednik reprezentuje jednocześnie obie
Jeżeli umowa przedwstępna nie została sporządzona w formie
strony, z których każda osobno uiszcza na jego rzecz prowizję. W
aktu notarialnego, wówczas, w razie uchylania się jednej ze
transakcjach dotyczących lokali użytkowych i apartamentów po-
stron od zawarcia umowy, druga strona może domagać się jedy-
średnik z reguły reprezentuje tylko jedną stronę.
nie odszkodowania (ograniczonego zasadniczo do kosztów prowadzenia negocjacji). Jednakże w przypadku, gdy umowa przed-
Rzeczoznawcy dokonują wyceny nieruchomości w dwojakiej for-
wstępna została podpisana w formie aktu notarialnego, można
mie, na cele publiczne sporządzają tzw. operat szacunkowy lub na
domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze przymu-
potrzeby danej transakcji dokonują oszacowania nieruchomości.
sowej.
Zarządcy nieruchomościami świadczą kompleksowe usługi zawoRoszczenie przyszłego nabywcy o przeniesienie własności nieru-
dowego zarządzania nieruchomościami.
chomości może zostać wpisane do księgi wieczystej, co często ma
miejsce w transakcjach gospodarczych (w szczególności, gdy ter-
Czynności pośredników mogą obejmować:
min wyznaczony na zawarcie umowy przyrzeczonej jest odległy).
• działanie na rzecz sprzedającego w celu znalezienia nabywcy
Postępowanie takie jest mniej typowe dla transakcji pomiędzy
nieruchomości, także reklamowanie i marketing nieruchomo-
osobami fizycznymi.
ści wystawionej na sprzedaż (pośrednicy nieruchomości);
• działanie na rzecz wynajmującego w celu znalezienia najem-
W Polsce nie istnieją oficjalne wzory umów sprzedaży. Jednakże w
cy, także reklamowanie i marketing nieruchomości (pośredni-
typowych „powtarzalnych” transakcjach, takich jak sprzedaż miesz-
cy nieruchomości, zarządcy);
kań lub domów, notariusze posługują się standardowymi wzorcami.
• działanie na rzecz kupującego w celu znalezienia nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż (pośrednicy nieruchomości);
• działanie na rzecz najemcy w celu znalezienia nieruchomości
przeznaczonej na wynajem (pośrednicy nieruchomości);
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
21
Postępowanie przy transakcjach, których przedmiotem jest nieruchomość
• działanie na rzecz którejkolwiek ze stron transakcji w zakresie
Księgi wieczyste w „papierowej” formie są obecnie przenoszone
przygotowania projektów i negocjowania jej zasadniczych wa-
do elektronicznego systemu ksiąg wieczystych. Przeniesienie
runków (pośrednicy nieruchomości lub zarządcy);
wszystkich ksiąg wieczystych do systemu komputerowego
• przygotowanie zasadniczych warunków dokumentacji i kon-
będzie trwało prawdopodobnie jeszcze kilka lat. Obecnie księgi
taktowanie się z prawnikami (pośrednicy nieruchomości lub
elektroniczne dostępne są w 121 z 347 sądów. Księga wieczysta
zarządcy);
składa się z czterech działów. Dział pierwszy zawiera opis fizycz-
• szacowanie wartości nieruchomości stanowiącej własność
ny nieruchomości oraz listę praw związanych z nieruchomością
klienta lub nieruchomości, którą zamierza nabyć (rzeczoznaw-
(np. ustanowione służebności). W dziale drugim wpisany jest
cy); lub
właściciel (a także użytkownik wieczysty). Dział trzeci obejmuje
• zarządzanie nieruchomością stanowiącą własność klienta,
obciążenia inne niż hipoteki (służebności, użytkowanie, dzierża-
także zarządzanie pracami konserwacyjnymi i wykonywanie
wy, prawo pierwokupu). Zawiera również ograniczenia w zakre-
funkcji wynajmującego (zarządcy).
sie dysponowania nieruchomością np. ostrzeżenia (w zakresie
postępowań egzekucyjnych lub niezgodności księgi wieczystej ze
2.4.
Nieruchomość w fazie zabudowy – w jaki
sposób chroniony jest zleceniodawca/
właściciel nieruchomości?
stanem rzeczywistym). Dział czwarty zawiera hipoteki.
Powstanie pewnych praw wymaga wpisu do księgi wieczystej
Wykonawca może zlecić wystawienie przez bank lub ubezpieczy-
(np. użytkowanie wieczyste, hipoteka). Kolejność wpisu decydu-
ciela na rzecz zleceniodawcy będącego właścicielem nierucho-
je o pierwszeństwie praw. Nadto, prawa wpisane do księgi wie-
mości gwarancji należytego wykonania kontraktu. Zabezpiecze-
czystej mają wyższe pierwszeństwo niż prawa nie wpisane.
nie to zapewnia nabywcy, iż projekt budowlany zostanie wykonany przez wykonawcę zgodnie z warunkami umowy.
Zgodnie z zasadą „publicznej wiary ksiąg wieczystych” domniemywa się, że prawa wpisane do księgi wieczystej są zgodne z
2.5.
Rejestry nieruchomości –
podstawowe zasady
rzeczywistym stanem prawnym. Nabywca prawa wpisanego w
księdze, będący w dobrej wierze, nabywa prawo w zakresie
W Polsce występują dwa rejestry dotyczące nieruchomości:
przedstawionym w księdze wieczystej od osoby uprawnionej
• księgi wieczyste, prowadzone przez sądy, do których wpisuje
według treści księgi (nawet jeśli nie jest w rzeczywistości osobą
się tytuł do nieruchomości i ustanowione obciążenia; oraz
• ewidencja gruntów i budynków, w której zapisuje się dane
fizyczne nieruchomości oraz jej przeznaczenie.
uprawnioną). W systemie prawa polskiego domniemywa się istnienie dobrej wiary, co oznacza, że ciężar dowodu braku dobrej
wiary spoczywa na stronie, która kwestionuje istnienie dobrej
wiary.
Księgi wieczyste prowadzone są przez specjalne wydziały sądów
rejonowych, właściwych ze względu na położenie danej nieru-
Księgi wieczyste są jawne, mogą być przeglądane bez koniecz-
chomości. Księga wieczysta obejmuje swoim zakresem opis nie-
ności wykazania interesu prawnego.
ruchomości, tytuł do nieruchomości, ustanowione obciążenia.
22
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
3. Pozwolenia, planowanie przestrzenne
i ochrona środowiska
3.1.
Zezwolenia – jakie zezwolenia wymagane są na korzystanie z nieruchomości?
strzennego, przed złożeniem dokumentacji budowlanej, należy
uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Prawo odróżnia decyzje
W prawie polskim następujące decyzje administracyjne mają
o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i decyzje o wa-
najbardziej istotne znaczenie w odniesieniu do zabudowy i użyt-
runkach zabudowy dotyczące inwestycji prywatnych. Uzyskanie
kowania nieruchomości:
decyzji dotyczących inwestycji „prywatnych” jest znacznie trud-
• decyzja o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu za-
niejsze i wymaga spełnienia szeregu warunków, takich jak ist-
gospodarowania przestrzennego dla gruntu, który ma zostać
nienie uzbrojenia terenu i zapewnienie architektonicznej zgod-
zabudowany) ustalająca główne warunki zabudowy;
ności z terenem sąsiednim.
• decyzja o pozwoleniu na budowę (zatwierdzająca szczegółowy projekt budowlany);
• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie zezwalająca na użytko-
3.3.
Ochrona środowiska –
podstawowe kwestie
wanie budynku (w przypadku prostych konstrukcji wymaga
Zasadniczo, polskie uregulowania w zakresie ochrony środowiska
się tylko zawiadomienia o zamiarze użytkowania); oraz
opierają się na dwóch zasadach. Zgodnie z pierwszą z nich „za-
• decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę (zezwalająca na rozbiórkę
obiektu budowlanego).
nieczyszczający płaci”. Kto powoduje zanieczyszczenie środowiska, ponosi koszty usunięcia skutków tego zanieczyszczenia.
Zgodnie z drugą zasadą podmiot władający zanieczyszczoną nie-
Ponadto, uzyskanie powyższych zezwoleń może wiązać się także
ruchomością odpowiada za jej rekultywację.
z koniecznością uzyskania innych decyzji, raportów i zezwoleń.
Nieruchomość uważa się za zanieczyszczoną, jeżeli stopień zaDecyzje administracyjne są skierowane do konkretnego podmio-
wartości szkodliwych substancji został przekroczony. Lista szko-
tu, jednakże decyzje o pozwoleniu na budowę, na rozbiórkę oraz
dliwych substancji obejmuje około 50 pozycji. Definicja zanie-
decyzje o warunkach zabudowy mogą zostać przeniesione na
czyszczonej nieruchomości nie rozciąga się na wody gruntowe.
inny podmiot po spełnieniu pewnych warunków.
Organ administracji prowadzi rejestr zawierający informacje o te3.2.
Prawo o zagospodarowaniu przestrzennym – główne zasady
W Polsce zagadnienia dotyczące zagospodarowania przestrzen-
renach zanieczyszczonych. Rejestr ten jest raz do roku aktualizowany. Organy administracji mają prawo kontrolowania nieruchomości w określonych odstępach czasowych.
nego regulowane są przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w 2003 roku. Mocą
Osoba, na którą przechodzi władanie zanieczyszczoną nieruchomo-
tejże ustawy plany zagospodarowania przestrzennego uchwalo-
ścią odpowiada za jej rekultywację od dnia objęcia jej w posiadanie.
ne przed dniem 1 stycznia 1995 roku utraciły moc dnia 1 stycz-
Na władających nieruchomościami, którzy nie przeprowadzają
nia 2004 roku. W konsekwencji obecnie tylko 20 % terytorium
rekultywacji nakłada się karę pieniężną.
Polski (i ok. 14 % terytorium Warszawy) jest objęte planami zagospodarowania przestrzennego.
Rekultywacja polega na przywróceniu stanu gleby lub ziemi do
stanu zgodnego ze standardami jakości. Wyróżnia się trzy rodza-
Plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwalany przez
je nieruchomości odnoszące się do trzech standardów jakości.
radę gminy.
W praktyce można wyróżnić dwie główne konsekwencje regulaJeżeli działka nie została objęta planem zagospodarowania prze-
cji ochrony środowiska opisanej powyżej. Po pierwsze, zanie-
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
23
Pozwolenia, planowanie przestrzenne i ochrona środowiska
czyszczenie nieruchomości powoduje obniżenie jej wartości w
badaniem jej ze względu na regulacje o ochronie środowiska
związku z ewentualnymi kosztami rekultywacji. Po drugie istotne
(audyt środowiskowy).
jest, aby nabycie nieruchomości zostało poprzedzone dokładnym
4. Finansowanie, podatki i ubezpieczenie
4.1.
Finansowanie – w jaki sposób transakcja
jest finansowana?
Hipoteka może zostać ustanowiona w drodze aktu notarialnego
lub w drodze oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego
Podstawowymi metodami finansowania nabycia nieruchomości są:
w formie zwykłej pisemnej (ten ostatni sposób dotyczy tylko za-
• środki własne nabywcy oraz kredyty bankowe na cele ogólnej
bezpieczania kredytów udzielanych przez polskie banki). Prakty-
działalności gospodarczej;
• użycie wartości nieruchomości w celu uzyskania finansowania
kę rynkową stanowi ustanawianie hipoteki w drodze aktu notarialnego.
zabezpieczonego na nieruchomości;
• typowy zestaw zabezpieczeń obejmuje: ustanowienie hipoteki
W zależności od porozumienia stron warunkiem wypłacenia kre-
na nieruchomości wraz z zastawem rejestrowym na zbiorze
dytu może być złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wie-
rzeczy i praw należących do nabywcy;
czystej lub jej wpis. Przeważa to pierwsze rozwiązanie. Jedno-
• sprzedaż i najem zwrotny – rzadko stosowany; oraz
cześnie bank udzielający kredytu może zażądać ubezpieczenia
• pozyskiwanie finansowania w drodze emisji instrumentów dłu-
na okres pomiędzy złożeniem wniosku o wpis a samym wpisem
żnych, do tej pory jedynie nieliczne podmioty zdecydowały się
hipoteki, na wypadek gdyby sąd nie wpisał hipoteki do księgi
na drogę partnerstwa prywatno-publicznego, żaden istotny pro-
wieczystej. Najczęściej spotykana na rynku jest przy tym hipote-
jekt nie został do tej pory sfinansowany w ramach tej metody.
ka kaucyjna.
4.2.
Zabezpieczenie na nieruchomości –
w jaki sposób jest ustanawiane i jak
funkcjonuje?
Szybkość postępowania w przedmiocie wpisu do księgi wieczstej
uzależniona jest od specyfiki sądu. W dużych miastach postępowanie może trwać nawet kilka miesięcy, a w mniejszych – ty-
W Polsce istnieje obecnie tylko jeden rodzaj zabezpieczenia rze-
dzień. Hipoteki na rzecz banków mają, zgodnie z wewnętrznymi
czowego na nieruchomości, mianowicie hipoteka. Bank kredyto-
regulaminami sądów, pierwszeństwo w rejestracji. Jeżeli po-
dawca rzadko zgadza się udzielić kredytu bez ustanowienia
stępowanie przedłuża się, można skierować „wniosek o przy-
tegoż zabezpieczenia. Przy finansowaniu transakcji dotyczących
spieszenie” do prezesa sądu. Sądy wprowadzają stopniowo elek-
nieruchomości stosuje się następujące rodzaje hipotek:
troniczny system wpisów hipotek, który zasadniczo skróci po-
• hipotekę zwykłą „umowną” – stosowaną w przypadku, gdy
stępowanie rejestrowe.
dokładna kwota kredytu jest już określona; oraz
• hipotekę kaucyjną stosowaną w przypadku, gdy kredyt udzielany jest do określonej maksymalnej wysokości.
Hipoteka jest zabezpieczeniem akcesoryjnym – jej istnienie uzależnione jest od istnienia wierzytelności. W polskim systemie
prawnym nie funkcjonują na razie nie-akcesoryjne zabezpiecze-
Zarówno hipoteka zwykła jak i hipoteka kaucyjna mogą zostać
nia (dług gruntowy), ale powstał projekt wprowadzenia tej in-
ustanowione w postaci tzw. hipoteki łącznej, która stanowi jedną
stytucji.
hipotekę (zwykłą lub kaucyjną) obciążającą kilka nieruchomości.
24
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
4.3.
Podatki – jakie i kto je płaci
lub powierzchni użytkowej (w przypadku budynków) danej nie-
Wysokość opłat notarialnych zależy od różnych czynników; w
ruchomości. Stawka podatku określana jest przez radę gminy,
szczególności od wartości (ceny) nieruchomości, ale także od
jednak jest ustawowo ograniczona. Nieruchomości rolne i lasy
charakteru stron (np. od tego, czy są nimi podmioty prywatne czy
podlegają odpowiednio podatkowi rolnemu i leśnemu.
publiczne) oraz rodzaju nieruchomości (np. rolna lub komercyjna).
Podlegają one ustawowej taryfikacji i mają charakter regresywny z górnymi ograniczeniami. Ogólnie, poszczególne opłaty zwią-
• Opłata za użytkowanie wieczyste – opisane w punkcie 1.2.
powyżej.
• Prowizja pośrednika – Prowizja pośrednika w przypadku nie-
zane z nieruchomościami wyglądają następująco:
ruchomości mieszkalnych wahać się może od 2,9 % do 3,5 %
• Taksa notarialna – Jest to opłata za przygotowanie aktu nota-
wartości nieruchomości i zazwyczaj jest płatna przez obie
rialnego. Istnieją dwa rodzaje tych opłat, w zależności od
strony transakcji. Czasami, gdy wartość nieruchomości prze-
uzgodnienia z notariuszem: opłata stosunkowa ograniczona do
kracza 50.000 euro, możliwe jest negocjowanie prowizji po-
sześciokrotności przeciętnego wynagrodzenia (13.200 PLN),
średnika. W przypadku transakcji profesjonalnych, prowizja
co ma zastosowanie do większości dokumentów podpisywa-
jest negocjowana indywidualnie w każdym wypadku.
nych przez notariusza, lub opłata stała (o niewielkiej wysoko-
Opłaty – jakie i kto je płaci?
ści 20–50 PLN) za niektóre proste czynności. Do opłat notarial-
4.4.
nych dodawany jest VAT w wysokości 22 %.
Patrz: punkt 4.3. powyżej.
• Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz rejestru
zastawów – Wszelkie wnioski dotyczące ksiąg wieczystych i
4.5.
rejestru zastawów podlegają stałej opłacie sądowej w wysokości od 60 PLN (np. od wniosku o założenie księgi wieczystej
Dopłaty i zachęty – jakie są stoso wane
sposoby zachęcania do kupna nieruchomości i ich zabudowania?
dla nieruchomości) do 200 PLN za wpis prawa własności,
W zależności od celu zakupu lub zabudowy nieruchomości oraz cech
użytkowania wieczystego, hipoteki lub zastawu rejestrowego.
spółki będącej nabywcą, zakup lub zabudowa nieruchomości może
• Podatki przy przeniesieniu własności nieruchomości – Prze-
być częściowo sfinansowana z europejskich funduszy strukturalnych
niesienie własności nieruchomości może podlegać podatkowi
(dostępnych np. w ramach programu ZPORR 3), o ile zakup lub za-
VAT lub podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podatek
budowa jest ściśle związana z finansowanym projektem. Celem
VAT będzie płatny, gdy zbycia dokonuje przedsiębiorca, chyba
programu jest wsparcie wszelkich projektów korzystnie wpływa-
że nieruchomość spełnia określone warunki (budynek uznany
jących na rozwój danego regionu.
jest za „używany” lub nieruchomość nie jest zabudowana lub
przeznaczona pod zabudowę). Zbycie nieruchomości przez
Nabywca składa właściwemu organowi odpowiedni wniosek
osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej nie
wraz z wymaganymi załącznikami. Wniosek podlega badaniu i
podlega podatkowi VAT. Podstawową stawką podatku VAT w
rozpatrzeniu przez organ.
Polsce jest 22 %, ale niekiedy stosuje się stawkę 7 % (np. w
przypadku sprzedaży mieszkań).
W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT,
podlega ona wtedy podatkowi od czynności cywilnoprawnych
w wysokości 2 % w przypadku sprzedaży gruntów, budynków
4.6.
Ubezpieczenie – jakiego rodzaju ubezpieczenia są stosowane przez strony i
kiedy ryzyko ubezpieczeniowe przechodzi na nabywcę?
lub prawa użytkowania wieczystego. Sprzedaż nieruchomości
Zanim dojdzie do sprzedaży, ubezpieczenie należy zasadniczo do
rolnych jest zwolniona od powyższych podatków.
właściciela nieruchomości. W przypadku natomiast, gdy nieru-
Notariusz jest zobowiązany do pobrania podatku od czynności
chomość jest przedmiotem najmu, postanowienia umowy najmu
cywilnoprawnych oraz opłat sądowych. Podatek VAT płacony
na ogół przewidują, która ze stron zobowiązana jest do ubezpie-
jest natomiast bezpośrednio przez kupującego sprzedającemu,
czenia. Zazwyczaj to właściciele, a nie najemcy ubezpieczają
który następnie uiszcza go właściwemu urzędowi skarbowemu.
nieruchomość. Bez względu na długość okresu najmu, najemca z
• Podatek od nieruchomości – Grunty, budynki i ich części podle-
reguły ubezpiecza rzeczy będące jego własnością, znajdujące się
gają podatkowi od nieruchomości, płatnemu przez ich właści-
na terenie nieruchomości, a czasami niektóre części nierucho-
cieli, użytkowników wieczystych i posiadaczy samoistnych. Wy-
mości, za które najemca odpowiada na podstawie umowy.
sokość podatku zależy od powierzchni (w przypadku gruntów)
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
25
Finansowanie, podatki i ubezpieczenie
Strona ubezpieczająca powinna zapewnić pełne ubezpieczenie
W pewnych okolicznościach audyt prawny nie pozwala na osta-
budynków, obejmujące budynki i ich wyposażenie, zapewniające
teczne stwierdzenie, czy tytuł prawny do nieruchomości nie zo-
odszkodowanie w przypadku uszkodzenia lub zniszczenia na sku-
stanie podważony przez osoby trzecie i tylko prawomocny wyrok
tek różnorakich zdarzeń objętych ubezpieczeniem, takich jak
sądowy pozwoli rozstrzygnąć wątpliwości. W takich przypadkach
burza, pożar, zalanie. Ubezpieczenie może też obejmować inne
możliwe jest uzyskanie ubezpieczenia nabycia prawa do nieru-
zdarzenia takie jak pęknięcia, osiadanie budynku, trzęsienie
chomości, oferowanego przez wyspecjalizowane firmy ubezpie-
ziemi oraz terroryzm.
czeniowe działające na polskim rynku.
Przy sprzedaży nieruchomości następuje przeniesienie praw z
W przypadku sprzedaży nieruchomości moment przejścia ryzyka
polisy ubezpieczeniowej. Okoliczności umożliwiające rozwiązanie
zostaje określony w umowie, w przeciwnym razie ryzyko prze-
umowy są definiowane w ogólnych warunkach polisy ubezpie-
chodzi jednocześnie z podpisaniem umowy sprzedaży.
czeniowej.
26
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
Kontakt
Bank BPH, Poland
Commercial Real Estate Finance Area
Marek Koziarek
Towarowa St. 25 A, PL-00-958 Warsaw
tel.: +48 22 531 9731
Grupa CMS zrzesza niezależne europejskie kancelarie prawnicze,
świadczące kompleksowe usługi prawnicze i podatkowe w pełnym zrozumieniu dla potrzeb działalności klienta. Działając w 47
fax: +48 22 531 9728
e-mail: [email protected]
centrach finansowych, CMS skupia 575 partnerów, ponad 2000
prawników i doradców podatkowych, licząc ogółem ok. 3000
pracowników.
Bank Austria Creditanstalt, Austria
Real Estate Finance, for cross border activities:
CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta Sp.k. została założona w
1989 roku.
Teresa Dreo
Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna
Dane kontaktowe:
tel.: +43(0)5 05 05 55333
Alex Doughty, Partner, Koordynator Grupy CEE
fax: +43(0)5 05 05 55108
CEE M +36 20 962 9491
e-mail: [email protected]
UK M +44 7831 603447
e-mail: [email protected]
or
Andrew Kozlowski, Partner
Gabor Somogyi
Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna
tel.: +43(0)5 05 05 55175
tel.: +48 22 520 5555
fax: +48 22 520 5556
e-mail: [email protected]
fax: +43(0)5 05 05 57985
e-mail: [email protected]
Niniejsza edycja obejmuje następujące kraje:
• Austrię
• Bułgarię
• Chorwację
• Czechy
• Rosję
• Rumunię
• Serbię
• Słowację
• Słowenię
• Turcję
• Ukrainę
• Węgry
Wszystkie broszury na temat poszczególnych krajów w wersji dwujęzycznej (angielski/język danego kraju) lub wersji niemieckiej
można pobrać z portalu internetowego BA-CA (www.ba-ca.com) nawigując pod „Corporate Customers“ – „Financing“ – „Real Estate“
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
27
Miejsce na notatki
28
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
Your gate to Central and Eastern Europe.
NERL Group
Nagatinsky Office Building
Long Term Financing
Office Center
Moscow/Russia
Lender: Bank Austria Creditanstalt AG
and International Moscow Bank PLC
Raiffeisen Evolution via
joint venture with
Meshulam Levinstein d.o.o.
Europe Business Center
Development Financing
Office Center
Belgrade/Serbia
Lender: Bank Austria Creditanstalt AG
and HVB Bank Serbia and Montenegro
A.D.
Equest
Moldova Mall
Portfolio Financing
Retail Center Portfolio
Iasi/Romania
Lender: Bank Austria Creditanstalt AG
and HVB Tiriac Bank
Heitman
International
Enterprise Office Buildings
Long Term Financing
2 Office Centers
Sofia/Bulgaria
Lender: Bank Austria Creditanstalt AG
FIM Group
FIM Business Centre &
FIM Logistics Complex
Long Term Portfolio Financing
Kiev/Ukraine
Lenders: Bank Austria Creditanstalt AG
and JSCB HVB Bank Ukraine
Office Campus Gasometer
Development Financing
Office Center
Vienna/Austria
Lender: Bank Austria Creditanstalt AG
Contact:
Bank Austria Creditanstalt
International Real Estate Finance
Vordere Zollamtsstraße 13, 1030 Vienna
Gabor Somogyi
Tel.: +43 (0)5 05 05-55175, e-mail: [email protected]
Teresa Dreo
Tel.: +43 (0)5 05 05-55333, e-mail: [email protected]
www.ba-ca.com
Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007
29
Your Leading Banking Partner
in Central and Eastern Europe
*
*) new brand from June 2007

Podobne dokumenty