opinia określająca wartość rynkową

Transkrypt

OPINIA OKREŚLAJĄCA WARTOŚĆ RYNKOWĄ
Przedmiot opinii: Linia technologiczna GAP 500/5/35/30/35/30/35
do produkcji folii barierowej 5-cio warstwowej
metodą rozdmuchu TRIPLE BUBBLE.
Zleceniodawca : Komornik Sądowy przy S.R. dla Krakowa-Krowodrzy
Marcin Leśniak
Sygn. akt
: KM 535/13
Autor opinii
: Wojciech Zając
biegły sądowy Sądu Okręgowego w Krakowie w zakresie wyceny mienia ruchomego
Kraków, dnia 13.10.2015 rok
Wycena wartości linii GAP nr fabr. F071287P (Km 535/13)
SPIS TREŚCI
Przedmiot i zakres opinii.............................................................................................. 3
Cel opinii...................................................................................................................... 3
Podstawa opracowania ................................................................................................ 3
Daty istotne dla opinii ................................................................................................. 4
Opis i określenie stanu przedmiotu opinii ................................................................... 4
Zastosowany sposób wyceny ..................................................................................... 10
Określenie wartości przedmiotu opinii ...................................................................... 12
Wynik końcowy.......................................................................................................... 16
Klauzule i ustalenia dodatkowe ................................................................................. 16
Załączniki .................................................................................................................. 16
Autor : inż. Wojciech Zając
2
1. Przedmiot i zakres opinii.
Przedmiotem opracowania jest linia technologiczna marki GAP o nr fabr. F071287P
do produkcji folii barierowej 5-cio warstwowej metodą rozdmuchową TRIPLE
BUBBLE. Linia przedmiotowa zainstalowana jest w budynku nr 26 przy
ul. Przemysłowej w Balicach k/Krakowa.
Zakresem
opracowania
objęto
ustalenie
szacunkowej
wartości
rynkowej
przedmiotowej linii według stanu technicznego na dzień oględzin i poziomu cen na
datę wyceny.
2. Cel opinii.
Celem opinii jest ustalenie szacunkowej wartości rynkowej przedmiotowej linii
technologicznej zgodnie z zakresem wyceny dla potrzeb postępowania prowadzonego
przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Krowodrzy w
Krakowie Marcina Leśniaka.
3. Podstawy opracowania opinii.
3.1.Podstawa formalna
Zlecenie Komornika Sądowego Marcina Leśniaka.
3.2.Podstawy materialno – prawne
-
Ustawa Kodeks Cywilny
3.3.Źródła danych merytorycznych o przedmiocie wyceny
-
oględziny przedmiotu wyceny przeprowadzone w dniach 08-07-2015 oraz 08-10-2015
roku na terenie hali przy ul. Przemysłowej 26 w Balicach
3.4.Źródła danych merytorycznych dotyczące rynku ruchomości
-
studia prasy i wydawnictw specjalistycznych
-
informacje uzyskiwane z handlowych portali internetowych
-
informacje uzyskiwane od producentów
3
-
informacje uzyskiwane od handlowców i użytkowników
-
transakcje kontrolowane
-
własna baza danych
-
dane publikowane przez uczelnie, instytuty naukowe i zrzeszenia branżowe
4. Daty istotne dla opinii
Data sporządzenia wyceny :
13.10.2015
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny :
13.10.2015
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny :
08.10.2015
Data dokonania oględzin przedmiotu wyceny :
08.10.2015
5. Opis i określenie stanu ruchomości.
Informacje ogólne.
Przedmiotowy ciąg technologiczny to linia do ekstruzji i potrójnego rozdmuchu folii
barierowej, biorientowalnej, 5- warstwowej w technologii TRIPLE BUBBLE.
Producent : GAP (Włochy)
Model : 500/5/35/30/35/30/35
Nr : F071287P
Rok budowy : 2008 (zgodnie z informacją na tabliczce znamionowej)
Linia zainstalowana jest w hali przemysłowej na terenie posesji przy ul. Przemysłowej 26 w
Balicach k/Krakowa.
Wymiary gabarytowe całego ciągu technologicznego : 12,70 x 7,40 x 5,90 (h) m
4
Tabliczka znamionowa stwierdzona na konstrukcji ciągu technologicznego:
Technologia produkcji.
Uzyskiwane w wytłaczarkach w procesie ekstruzji płynne tworzywo sztuczne jest formowane
w głowicy a następnie po raz pierwszy rozdmuchiwane powietrzem. Uzyskany „rękaw”
poddaje się wychładzaniu i półprodukt poprzez system rolek jest podawany do kolejnego
układu rozdmuchu (poprzedzonego układem nagrzewającym). W dalszej kolejności
półprodukt jest kolejny raz wychładzany a chwilę potem ponownie nagrzewany by móc
wykonać ostateczny 3-ci już rozdmuch. Uzyskany ostatecznie balon wychładzany jest
powietrzem i formowany w rękaw a następnie nawijany na bębny nawijarki produktu
finalnego.
Linia wymaga zasilania w energię elektryczną, instalację dostarczającą ciecze chłodzące i
sprężone powietrze. Cały ciąg zabudowany jest na konstrukcji wykonanej z profili i
kształtowników stalowych. Sterowanie zautomatyzowane i skomputeryzowane.
5
Poglądowy rysunek przestawiający układ technologiczny metody rozdmuchu TRIPLE
BUBBLE :
Na podstawie : http://www.macroeng.com/polyolefin-triple-bubble-lines.php
Podstawowe dane technologiczne
Linia dedykowana jest do produkcji folii 5-cio warstwowej.
Wydajność produkcji: ok. 70 kg/godz.
Szerokość uzyskiwanego rękawa : 500 mm (maksymalnie)
Grubość folii : 35 – 80 mikronów
Produkt finalny.
Produktem przedmiotowej linii jest folia biorientowalna barierowa - jest ona wielowarstwową
folią termokurczliwą, która znajduje szerokie zastosowanie dla celów opakowaniowych i
charakteryzuje się :

wysoką kurczliwością

wysoką odpornością na zrywanie

wysoką przezroczystością

połyskiem
6

wysoką odpornością na niskie temperatury

umożliwia wykonywanie nadruków

bardzo małą grubością
Produkt przedmiotowej linii ma zastosowanie do pakowania: artykułów spożywczych,
pieczywa, wyrobów czekoladowych, kosmetyków, mrożonek, owoców i warzyw, artykułów
higienicznych i biurowych oraz innych produktów o nieregularnych kształtach.
Ze względu na swoje właściwości folia ta jest przeznaczona do stosowania na urządzeniach
pakujących półautomatycznych i automatycznych.
Budowa linii i podstawowe parametry elementów składowych.
Przedmiotowa linia składa się z następujących podstawowych funkcjonalnych części :
Układ ekstruzji i pierwszego rozdmuchu.
Jest to układ 5 ekstruderów (wytłaczarek) dostarczających do głowicy płynne tworzywo; do
wytłaczarek surowiec podawany jest z zasobnika (lej stalowy).
WYTŁACZARKI :
-
średnice robocze : 35, 30, 35, 30, 35 mm
-
współczynnik L/D : brak danych
-
moce silników : 15 i 5,5 kW (prod. SEW EURODRIVE)
-
ilość stref grzewczych i chłodzących : 3 lub 4
-
system wymiany sit /filtrów/ czyszczących : ręczny
SYSTEM DOZOWANIA SUROWCA
Dozowanie granulatu realizowane jest wprost z zasobników lejowych zainstalowanych na
wejściach do wytłaczarek – brak automatycznego systemu grawimetrycznego.
GŁOWICA
Do formowania pięciowarstwowego.
-
układ głowicy stacjonarny z chłodzeniem rdzenia
-
system grzewczy elektryczny / chłodzący cieczą
7
UKŁAD CHŁODZENIA CIECZĄ ORAZ NACIĄGU RĘKAWA FOLIOWEGO
Wyposażony w okład rolek z napędem elektrycznym oraz siłowników pneumatycznych.
Układ II rozdmuchu.
Elementy składowe :

Wałki odbioru i naciągu rękawa po pierwszym rozdmuchu

Układ wielostopniowego nagrzewania promiennikami

Układ wtórnego rozdmuchu i chłodzenia powietrznego

System kalibrujący balon
Układ III rozdmuchu.

Wałki odbioru i naciągu rękawa po drugim rozdmuchu

Układ wielostopniowego nagrzewania promiennikami

Układ wtórnego rozdmuchu i chłodzenia powietrznego

System kosza kalibrujący balon
Układ odbioru produktu

Układ formowania rękawa

Układ nawijania produktu finalnego
Sterowanie i kontrola
Brak możliwości obserwacji procesu technologicznego – linia nie jest eksploatowana.
Można stwierdzić zabudowane szafy sterownicze, pulpity sterownicze dla poszczególnych
modułów funkcjonalnych ciągu technologicznego oraz główny pulpit sterowniczy
wyposażony w ekran dotykowy.
8
Stan techniczny
Na dzień oględzin linia nie jest w eksploatacji - jak ustalono prowadzone były na niej prace
rozruchowe oraz niewielka produkcja. Linia przedmiotowa jest przechowywana w hali
przemysłowej w warunkach prawidłowych – nie jest eksploatowana od co najmniej roku.
Brak informacji o długości okresu eksploatacji, uzyskiwanych wydajnościach czy też innych
parametrach produktu.
Zewnętrznie ogólny stan techniczny bardzo dobry, można stwierdzić niewielkie symptomy
zużycia świadczące o znikomym okresie eksploatacji.
Zgodnie z tabliczką znamionową linia przedmiotowa była wyprodukowana w 2008 roku –
brak jakichkolwiek dokumentów czy też dokumentacji technicznej.
Usterki i braki stwierdzone podczas oględzin :
- niewielka korozja elementów konstrukcyjnych,
- wycieki tworzywa wokół sit wytłaczarek
- brak grawimetrycznego systemu podawania surowca
- prowizoryczny układ chłodzenia częściowo zdemontowany i uszkodzony
- brak precyzyjnego układu pomiaru grubości produktu
9
6. Zastosowany sposób wyceny.
Wartość rynkowa ruchomości jest to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania
na rynku za ruchomość tego samego rodzaju i stanu, ustalana jest ona na podstawie
przeciętnych cen stosowanych w obrocie ruchomościami tego samego rodzaju i w podobnym
stanie skorygowanych za względu na :
-
jej stan,
-
wszystkie rodzaje zużycia,
-
miejsce położenia,
-
inne cech rynkowe mające wpływ na wartość.
Otrzymaną wartość rynkową należy rozumieć jako najbardziej prawdopodobną cenę możliwą
do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń :
- strony dokonujące transakcji są od siebie niezależne, działają w sposób racjonalny
- strony nie działają w sytuacji przymusowej.
Biorąc pod uwagę cel wyceny tj. szacowanie wartości dla potrzeb postępowania
egzekucyjnego i sprzedaży licytacyjnej należy ustalić wartość ruchomości przy
przeniesieniu. Należy ponadto zaznaczyć iż przedmiotowy ciąg znajduje się na terenie
nieruchomości nie należącej do żadnej ze stron postępowania.
Wartość rynkowa przy przeniesieniu jest rodzajem wartości rynkowej dotyczącej ruchomości
(środków technicznych), które będą działać w innym miejscu niż obecnie. Wartość ta
uwzględnia fakt iż nabywca musi ponosić koszty związane z ewentualnymi specjalistycznymi
czynnościami takimi jak :
-
demontaż
-
transport
-
montaż wtórny
-
uruchomienie
Wartość rynkowa przy przeniesieniu Wp równa się wartości przy obecnym miejscu
zainstalowania/działania (Wd) pomniejszonej o koszty przeniesienia (Kp).
Wp = Wd – Kp
Do kosztów przeniesienia należy zaliczyć wymienione powyżej specjalistyczne czynności.
10
Dla ruchomości używanych dla których istnieje odpowiednio rozwinięty rynek wtórny ich
wartość szacunkową określamy podejściem porównawczym bazującym na analizie tegoż
rynku; w przypadku ruchomości, które nie występują na rynku wtórnym lub nie występują w
ogóle ich wartość szacunkowa obliczana jest podejściem kosztowym.
Zgodnie z podejściem kosztowym maksymalną wartością ruchomości jest jej koszt
odtworzenia lub zastąpienia, szacunkową wartość rynkową uzyskujemy przez pomniejszenie
kosztów odtworzenia lub zastąpienia o wszystkie rodzaje zużycia.
W = C (1-Z) (1-F) (1-E) ,
gdzie :
W – wartość szacunkowa obliczona w podejściu kosztowym (wartość odtworzeniowa)
C- koszt odtworzenia lub zastąpienia
Z – zużycie fizyczne
F – zużycie funkcjonalne (wewnętrzne)
E – zużycie ekonomiczne (zewnętrzne)
Rodzaje zużycia czyli utraty wartości ruchomości.
- Fizyczne (techniczne) wynikające ze zjawisk fizycznych takich jak tarcie, zużycie i
zmęczenie materiału, określamy go jako stosunek efektywnego czasu użytkowania do
średniej żywotności lub oceniając symptomy zużycia.
- Z przyczyn wewnętrznych tj. wynikające z funkcjonalności, efektywności ekonomicznej i
nowoczesności. Gwałtowny rozwój techniki powoduje często szybki wzrost tego rodzaju
zużycia i niespodziewane znaczne zmiany popytu – nabywcy preferują najnowocześniejsze
rozwiązania.
- Z przyczyn zewnętrznych tj. wynikające z uwarunkowań ekonomicznych (rynek),
prawnych, społecznych i ekologicznych; przykładami tego typu zużycia są m.in. zmiany
szeroko rozumianych przepisów, zmiana popytu lub podaży, braki surowców lub siły
roboczej, braki lub ograniczenia w zakresie gwarancji, rękojmi czy też wsparcia
serwisowego czy też technologicznego.
11
7. Określenie wartości ruchomości.
Uwagi ogólne.
Szacunkową wartość przedmiotowej linii ustalono przy następujących założeniach :
1. brak jest udokumentowanych danych o sprawności produkcyjnej (brak informacji czy
linia została kiedykolwiek w pełni oddana do eksploatacji, czy jest w pełni
funkcjonalna i jakie parametry robocze osiągnęła)
2. brak jest jakiejkolwiek dokumentacji technicznej czy też eksploatacyjnej
3. wartość linii nie obejmuje urządzeń wytwarzających i przygotowujących media
technologiczne
Koszty zastąpienia.
Zwrócono się do specjalistycznych dostawców kompleksowych rozwiązań z zakresu
przetwórstwa tworzyw sztucznych z zapytaniami ofertowymi dostawy pełnego ciągu
technologicznego do potrójnego rozdmuchu folii o parametrach jak w przedmiocie wyceny.
Ceny żądane za dostawę linii o zbliżonych parametrach i możliwościach produkcyjnych są
zróżnicowane. Najtańsza oferta pochodziła od importera maszyn z Chin i opiewała na kwotę
ok. 3 mln PLN, oferty producentów z Kanady i Europy zachodniej sięgały nawet 10 mln
PLN. Analizując szczegóły ofert (warunki dostawy do kraju, zbieżność wyposażenia i
parametrów do przedmiotowego ciągu technologicznego) ustalono ostatecznie iż koszt
zastąpienia przedmiotowej linii to szacunkowo kwota 4 mln PLN netto – była to jedna z ofert
renomowanego importera maszyn i pochodziła od producenta z Azji. Oferta obejmowała
transport do kraju wraz z pełnymi kosztami spedycji, nie uwzględniała prac montażowych i
uruchomieniowych.
OKREŚLENIE WIELKOŚCI ZUŻYCIA
Zużycie fizyczne.
Opis stanu technicznego umieszczono w pkt. 5.Uwzględniając stan techniczny stwierdzony
podczas oględzin oraz biorąc pod uwagę krótki okres eksploatacji oraz przestój
eksploatacyjny wypadkowe zużycie fizyczne można przyjąć na poziomie ok. 5 %.
12
Zużycie wewnętrzne/funkcjonalne.
Technologia potrójnego rozdmuchu jest aktualnie stosowaną, umożliwia uzyskiwanie super
cienkich folii o bardzo dobrych parametrach tak więc linię można zaliczyć do rozwiązań
nowoczesnych.
Trzeba jednak wskazać na braki wyposażenia obniżające walory funkcjonalne :
- brak układu automatycznego podawania surowca
- usterki i braki układu chłodzenia
oraz uwzględnić nieustanny postęp w technice szczególnie w zakresie nowych technologii
Zużycie można przyjąć na poziomie : 10 %.
Zużycie zewnętrzne/ekonomiczne.
Biorąc pod uwagę :
-
brak gwarancji czy też rękojmi,
-
brak dokumentacji technicznej i eksploatacyjnej,
-
brak informacji o sprawności produkcyjnej i osiąganych parametrach roboczych
-
brak możliwości oględzin pracującej linii, przeprowadzenia testów poszczególnych
elementów i oprogramowania oraz kompletności linii i oprogramowania sterującego
-
brak transferu „know how” przy sprzedaży licytacyjnej,
a ponadto
-
wysoki poziom specjalistyczności linii (dedykowana do folii barierowej o małych
grubościach i szerokości),
jednocześnie uwzględniając :
-
rosnące zapotrzebowanie na folię barierową
zużycie tego rodzaju można przyjąć na poziomie 40 %.
Obliczenie wartości szacunkowej
W = C (1-Z) (1-F) (1-E) = 4 mln PLN x 0,95 x 0,90 x 0,6 = 2,052 mln PLN netto
13
Wartość rynkowa przy przeniesieniu Wp równa się wartości przy obecnym miejscu
zainstalowania/działania (Wd) pomniejszonej o koszty przeniesienia (Kp).
W przedmiotowym przypadku do kosztów przeniesienia należy zaliczyć wyłącznie koszty
demontażu oraz załadunku gdyż ustalone koszty zastąpienia nie obejmowały montażu i
uruchomienia i nie będą one także oferowane przy sprzedaży w trybie egzekucyjnym.
Szacunkowe koszty demontażu i załadunku.
Czynniki wpływające na proces demontażu :
1. Przedmiotowa linia zabudowana jest na hali, na której nie są zainstalowane inne ciągi
i maszyny. Możliwe jest wprowadzenie na halę sprzętu umożliwiającego prace
demontażowe. Brak jest utrudnień wynikających z konstrukcji hali czy też
prowadzonych instalacji z mediami. Lokalizacja pomieszczenia oraz układ
komunikacyjny umożliwiają transport zdemontowanych elementów na duży plac
manewrowy zlokalizowany przy hali.
Lokalizacja linii w w bocznej części hali :
14
2. Wymiary gabarytowe, modułowa konstrukcja linii oraz zastosowanie połączeń
skręcanych w układzie konstrukcyjnym ciągu pozwala na demontaż do poziomu
elementów i modułów o stosunkowo niewielkich gabarytach i wadze. Proces ten jest
jednak pracochłonny – przewidywany czas demontażu to ok. 1 tygodzień.
Jak ustalono w specjalistycznych przedsiębiorstwach prowadzących relokacje linii
przemysłowych i maszyn koszt pełnej operacji dla przedmiotowej linii to kwota
ok. 40 000 PLN netto
Wp = Wd – Kp = 2 052 000 PLN – 40 000 PLN = 2 012 000 PLN netto.
Zatem wartość brutto wynosi 2.474.760 PLN a po zaokrągleniu można przyjąć :
2 480 000 PLN.
Uwaga :
Wobec faktu iż sprzedaż przedmiotowej linii będzie przebiegała w trybie licytacji
komorniczej (czyli przymusowym wykonaniu wyroku sądowego) biegły nie badał aspektów
ekonomicznych związanych z utrudnieniami w prowadzeniu działalności gospodarczej w hali
i na posesji mogącymi pojawić się podczas demontażu przedmiotu wyceny.
15
8. Wynik końcowy wyceny.
Szacunkowa wartość rynkowa (przy przeniesieniu) przedmiotowej linii marki GAP
do produkcji folii 5-cio warstwowej barierowej metodą potrójnego rozdmuchu TRIPLLE
BUBLE według stanu technicznego na dzień oględzin i poziomu cen na dzień wyceny wynosi
brutto :
2 480 000 PLN
(słownie : dwa miliony czterysta osiemdziesiąt tysięcy złotych)
9. Klauzule i ustalenia dodatkowe.
-
Niniejsza opinia może być wykorzystana wyłącznie dla celu w jakim została
sporządzona.
-
Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek
dokumencie bez zgody autora i uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
-
Niniejsza opinia nie jest ekspertyzą techniczną czy też technologiczną.
-
Autor opinii nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte ruchomości.
-
Określona wartość brutto.
-
Kurs waluty USD na dzień wyceny (wg NBP) : 3,72 PLN
10. Załączniki.
-
Dokumentacja fotograficzna z oględzin przedmiotowego ciągu technologicznego.
K O N I E C
Kraków, dnia 13 października 2015 roku
16

opinia określająca wartość rynkową

Transkrypt

Podobne dokumenty

Zając ceramiczny stojący dziewczynka

Przeprowadzenie analizy GAP

Wycena pozwala manipulować wynikiem

Posiadamy do sprzedaży maszyny w drodze składania ofert : Nazwa

WYCENA NIERUCHOMOŚCI NOWOŚĆ !!!