THE CITY_wrzesien 2016

Komentarze

Transkrypt

THE CITY_wrzesien 2016
nr 8 / (65) WRZESIEŃ 2016
ISSN 2081-1683
Cena 15 PLN / 4 Euro (w tym 8% VAT)
WRZESIEŃ 2016
Magazyn Nieruchomości Komercyjnych
ZIEMIA
W CENIE ZŁOTA
HALE SZYBKO ZNIKAJĄ
Z OFERTY
STAKES HIGHER
THAN USUAL
WAREHOUSE &
LOGISTICS REVIEW
SPECIAL SUPPLEMENT
FROM PAGE 55
REAL CONNECT 2017
CEE PROPERTY & INVESTMENT FAIR
Publication paners / Panerzy wydania
WWW.THECITY.COM.PL
INSIDE
THE PROPERTY
INDUSTRY
CEE PROPERTY & INVESTMENT FAIR
REAL CONNECT 2017
26-27 APRIL 2017 | EXPO XXI WARSAW
WWW.REALCONNECT.PL
Real Connect - CEE Propey & Investment Fair
P
ierwsza w Polsce i jedyna odbywająca się w Europie
Środkowo-Wschodniej wystawa najbardziej
dynamicznych firm i instytucji z obszaru
nieruchomości komercyjnych – REAL CONNECT 2017.
Wydarzenie odbędzie się w dniach 26 – 27 kwietnia
2017 roku w warszawskim Centrum Expo XXI,
najnowocześniejszym obiekcie wystawienniczokonferencyjnym stolicy – o powierzchni 20 000 mkw.
W imprezie weźmie udział około 100 wystawców i 2000
odwiedzających z naszego regionu Europy oraz liczne
grono profesjonalistów z kraju i zagranicy.
Główną częścią dwudniowego wydarzenia będą targi rynku
nieruchomości i inwestycji Europy Środkowo-Wschodniej,
które obejmą rynek gruntów, nieruchomości handlowych,
biurowych, magazynowych, logistycznych, sportowych oraz
nieruchomości apartamentowych. Tematyka wydarzenia
uwzględni także finansowanie, budowę i rozbudowę
obiektów, zarządzanie, marketing oraz transakcje na rynku
nieruchomości.
Równolegle z targami odbędzie się REAL CONNECT
CONFERENCE 2017. Podczas konferencji zaplanowane
zostały inspirujące panele dyskusyjne oraz prezentacje
ekspertów i praktyków rynku.
REAL CONNECT 2017 umożliwia prezentację projektów,
potencjału terenów inwestycyjnych, planów rozwojowych
dotyczących nieruchomości komercyjnych, znalezienie
finansowania czy pozyskanie partnera biznesowego.
Organizatorem targów jest spółka 4Value działająca
w grupie Property Media Group. Szczegóły dotyczące
wydarzenia oraz rejestracja uczestników dostępne są na
stronie www.realconnect.pl
T
he first in Poland and only one in Central and
Eastern Europe exhibition of the most dynamic
companies and institutions from the commercial
real estate sector – REAL CONNECT 2017.
The event will take place on 26 – 27 April 2017 in Expo XXI
centre in Warsaw – the most modern exhibition
and conference centre in the Polish capital – at an area
of 20,000 sqm.
The event will be attended by around 100 exhibitors and
2,000 visitors from this region of Europe, as well as a
number of industry professionals from Poland and abroad.
The main part of the two-day event will be a CEE real estate
and investment market fair, which will cover the following
sectors: land market, retail market, office market, industrial
market, sport facilities market and apartment market.
The scope of the event will also include topics such
as financing, construction and extension of assets,
management, marketing and transactions in the real estate
market.
Parallel to the fair, REAL CONNECT CONFERENCE 2017
will take place. The conference programme includes
inspiring panels and presentations of market experts and
practitioners.
REAL CONNECT 2017 allows to present projects, potential
of investment land, and development plans in the field
of commercial real estate, to find financing, or to acquire
business partners.
The event is organised by 4Value which is part of Property
Media Group. The details of the event and participant
registration form are available at www.realconnect.pl
SPIS TREŚCI
SPIS TREŚCI
TABLE OF CONTENTS
TABLE OF CONTENTS
|4|
SPIS TREŚCI / CONTENT
| 37 |
OKIEM PRAKTYKA / PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Pomysł na nieruchomości / Idea for properties
|6|
WSTĘP / EDITORIAL
| 10 |
Inwestycje / Investment
Polskimi obiektami interesują się
inwestorzy z całego świata
Investors from all over the world are
interested in Polish buildings
| 18 |
WYWIAD / FACE TO FACE
Stawka większa niż zwykle / Stakes higher than usual
| 25 |
RYNEK / MARKET
Zaczynamy konkurować z Europą Zachodnią
We are start ing to compete with Western Europe
| 32 |
GRUNTY INWESTYCYJNE / LAND INVESTMENT
Ziemia w cenie złota / Land as expensive as gold
| 38 |
WYWIAD / FACE TO FACE
W Galerii Malta marketing szyjemy na miarę
In Galeria Malta we offer tailored marketing
| 44 |
OKIEM PRAKTYKA / PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Carrefour wzmacnia swoją pozycję
na rynku centrów handlowych w Polsce
Carrefour is strengthening its position
in the shopping centre market in Poland
| 46 |
OKIEM PRAKTYKA / PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Działania lokalne w Bonarka City Center
Local actions in Bonarka City Center
| 47 |
Informacje Centra Handlowe / News Shopping Centres
| 50 |
Informacje biurowce / News Offices
| 52 |
Transfery / Transfers
4 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 5
WSTĘP
EDITORIAL
Optymizm rynkowy
Market optimism
DANIEL JABŁOŃSKI, REDAKTOR PROWADZĄCY | MANAGING EDITOR
J
ak przekonują analitycy, bieżący rok
dla Polski ma zapowiadać się znakomicie. Na jego przestrzeni deweloperzy oddadzą rekordową powierzchnię
biurową, znacznie przekraczającą średnią
z ostatnich czterech lat. Zwiększy to nadpodaż powierzchni oraz siłę przetargową
najemców – jak to często bywa, sukces
jednych to kłopoty innych. Zarządcy
i właściciele starszych obiektów muszą
być przygotowani na dodatkowe oczekiwania najemców i konieczność modernizacji obiektów. Stan ten nie zniechęca deweloperów do podejmowania kolejnych
inwestycji. Przekonują oni o stabilności
i rozwoju polskiego rynku. Pojawiają się
także głosy, że sprzyjające okoliczności
tworzy sprawa Brexitu.
Zauważalna jest wzmożona aktywność
w prowadzeniu globalnych funduszy inwestycyjnych, które nieustannie poszukują
obiektów komercyjnych, z biurowcami
i obiektami handlowymi na czele. W przypadku tych ostatnich powodzeniem cieszą
się również starsze budynki, które można
zmodernizować i podnieść ich wartość.
Fundusze inwestycyjne zaczęły kupować
nawet bloki mieszkalne i apartamenty.
Problemem szczególnie istotnym dla
sektora mieszkaniowego i magazynowego
jest ustawa dotycząca obrotu gruntami
rolnymi. Po jej wprowadzeniu zmniejszyła się znacznie liczba kupujących. W dłuższym okresie wpłynie to na spadek
podaży gruntów, co może zaowocować
wzrostem cen mieszkań. Więcej uwagi
rynkowi powierzchni magazynowych
poświęciliśmy w dodatku „Warehouse
& Logistics Review ”, który dołączyliśmy
do magazynu „The City”.
6 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
A
ccording to experts, this year is going
to be great for Poland. During 2016,
developers will deliver a record-breaking
amount of office space, which considerably exceeds the average of the past four
years. This will increase the oversupply
of space and the negotiating power of
tenants – success of ones means troubles
for the others, as is often the case. Managers and landlords of older buildings
have to be prepared for additional expectations of tenants and the necessity to
modernise their assets. Nevertheless, this
does not deter developers from pursuing more investments, thus confirming
the stability and expansion of the Polish
market. There have also been voices that
the issue of Brexit may actually be a favourable circumstance.
An increased activity of global investment funds, which are constantly seeking
for commercial buildings, especially office and retail ones, has been recorded. In
the case of the latter, even older buildings
are popular, as they can be modernised
to increase their value. Investment funds
have even started purchasing blocks of
flats and apartments.
One of the issues of particular importance for the housing and industrial sectors is the new Act on trading in agricultural land. After it has become effective,
the number of buyers decreased considerably. In the long-term, this will result
in a drop in the land supply, which may
lead to a rising prices of residential units.
You can find more about the warehouse
market in the Warehouse & Logistics
Review supplement, which we added to
The City magazine.
THE CITY:
Daniel Jabłoński
Managing Editor
[email protected]
Magdalena Fabijańczuk-Antkowicz
Editor
[email protected]
Dorota Kaczyńska
Editor
[email protected]
Tomasz Papiernik
Journalist/Translator
[email protected]
CEE PROPERTY & INVESTMENT FAIR
REAL CONNECT 2017
Katarzyna Olichwiruk
Journalist
[email protected]
Monika Szymańska
Journalist
Arkadiusz Chorąży
DFG studio
DTP, graphics
Izabela Jesiołowska
Proofreading
Hubert Wasiak
Development Director
[email protected]
Cezary Goss
Development Director
[email protected]
ul. Krzywickiego 34
02-078 Warszawa
tel. +48 22 623 81 37
tel. +48 22 622 09 31
www.thecity.com.pl
26-27 APRIL 2017 | EXPO XXI WARSAW
WWW.REALCONNECT.PL
Inwestycje
Inwestycje
Investment
Investment
Polskimi obiektami interesują się
inwestorzy z całego świata
Investors from all over the world are interested in Polish buildings
W ostatnich trzech latach fundusze wydawały na polskie nieruchomości ponad 3 mld euro
w skali rocznej. W ub.r. rynek zanotował aż 4 mld euro.
munii i 310 mln euro na Słowacji.
Na pozostałych rynkach regionu
sfinalizowano transakcje o łącznej
wartości 540 mln euro. – Biorąc
pod uwagę utrzymujące się zainteresowanie inwestorów, spodziewamy się, że łączna wartość transakcji
w regionie może w tym roku
przekroczyć 10 mld euro – wylicza
Stuart Jordan, dyrektor Działu
Rynków Kapitałowych w Europie
Środkowo-Wschodniej w JLL.
Jak wskazują eksperci Knight
Frank, w Polsce I kwartał 2016 r.
zamknął się wolumenem transakcji
lekko powyżej 500 mln euro. W II
kwartale tego roku zanotowano
wynik ponad 1,5 mld euro, przy
czym w tym okresie doszło do
zamknięcia największej transakcji
Attractive office buildings
for sale.
According to JLL data, the value
of investment transactions carried out in commercial real estate
markets across Central and Eastern
Europe (CEE) in H1 2016 amounted to around EUR 5.1 billion. This
result is 69% higher than in the corresponding period of the previous
year; at the same time it has been
the best half of the year since 2007.
Throughout the first six months of
the year, investors spent EUR 2.07
billion in Poland, EUR 950 million in the Czech Republic, EUR
910 million in Hungary, EUR 340
million in Romania and EUR 310
million in Slovakia. In the remaining
markets of the region, transactions
worth a total of EUR 540 million
were finalised. „Given the continuing interest of investors, we expect
that the aggregate value of transactions in the region may exceed EUR
10 billion this year,” says Stuart
Jordan, Head of Capital Markets
CEE, JLL.
According to the experts from
Knight Frank, Q1 2016 saw a transaction volume slightly exceeding
EUR 500 million. In Q2, a total of
EUR 1.5 billion was recorded. This
period also witnessed the biggest deal
in Poland – the acquisition of 75%
of shares in Echo Investment by
Redifine Properties for around EUR
890 million. „Such a high investment
activity was connected to the strong
foundations of the Polish economy,
Throughout the past three years, funds spent more than EUR 3 billion a year.
Last year it was EUR 4 billion.
Dorota Kaczyńska
B
ieżący rok dla Polski również zapowiada się znakomicie, a analitycy obserwują duże zainteresowanie inwestorów z całego świata.
– Warto zaznaczyć, że inwestorzy
biorą pod uwagę nie tylko kondycję danego rynku. Bardzo uważnie
analizują również globalne czynniki zewnętrzne, które mogą przekładać się na postrzeganie lokalnych rynków. Dotychczas nastroje
wciąż pozostają na tyle dobre, by
można było przewidywać, że rynek będzie rozwijał się w mocnym
tempie – opowiada Michał Stanisławski, zastępca dyrektora Działu
Rynków Kapitałowych w CBRE.
Zdaniem ekspertów JLL całkowita
roczna wartość transakcji inwestycyjnych, zawieranych na polskim
10 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
rynku nieruchomości komercyjnych, wyniesie podobnie jak rok
wcześniej – ok. 4 mld euro.
Atrakcyjne biurowce
na sprzedaż
Z danych JLL wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych
zrealizowanych na rynkach nieruchomości komercyjnych w całej
Europie Środkowo-Wschodniej
(CEE) w I półroczu 2016 r. sięgnęła ok. 5,1 mld euro. Jest to wynik
aż o 69 proc. wyższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, a zarazem najlepsze I półrocze
od 2007 r. W pierwszych sześciu
miesiąca br. inwestorzy wydali
2,07 mld euro w Polsce, 950 mln
euro w Czechach, 910 mln euro
na Węgrzech, 340 mln euro w Ru-
T
his year also looks promising
for Poland; analysts record
a huge interest of interest of
investors from all over the world.
„It is worth noting that investors
take into account not only the condition of a building, but also carefully analyse global external factors which may translate into the
perception of local markets. So far
moods have been good enough to
forecast that the market will continue to develop at a strong pace,”
says Michał Stanisławski, Associate Director – Capital Markets at
CBRE. According to JLL experts,
the total yearly value of investment
transactions concluded in the Polish commercial real estate market
will total around EUR 4 billion, as
was the case in the previous years.
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 11
Inwestycje
Investment
w Polsce, czyli przejęcia 75 proc.
udziałów Echo Investment przez
Redefine Properties za około 890
mln euro. – Tak wysoka aktywność inwestycyjna związana była
z silnymi fundamentami polskiej
gospodarki, dominującą pozycją
naszego kraju w regionie CEE
oraz dostępnością bardzo dobrych
produktów we wszystkich sektorach rynku – podkreśla Marcin
Purgal, dyrektor w Dziale Rynków
Kapitałowych w Knight Frank.
Jego zdaniem wolumen transakcji
zawieranych w tym roku może
nawet przekroczyć ubiegłoroczne,
imponujące wyniki. – Uzależnione
to będzie od wpływu na globalną gospodarkę m.in. Brexitu czy
sytuacji w systemie bankowym
we Włoszech. Paradoksalnie zawirowania z Brexitem w Wielkiej
Brytanii mogą nawet zwiększyć
zainteresowanie inwestorów krajami CEE, w szczególności Polską
– tłumaczy Purgal.
W I półroczu br. strumień
kapitału był skierowany przede
wszystkim na sektor nieruchomości handlowych – 1,02 mld euro,
na biurowce inwestorzy wydali
786 mln euro, a na magazyny – 261
mln euro. – W Polsce aktywne
są podmioty o różnej specyfice
działalności – zarówno poszukujący najlepszych w swojej klasie
obiektów, jak też zainteresowani
produktami oportunistycznymi.
Warto też zauważyć, że w I półroczu przedmiotem transakcji były
zarówno pojedyncze, niewielkie
obiekty, jak też zróżnicowane
portfele nieruchomościowe – mówi
Agata Sekuła, dyrektor Działu
Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie
Środkowo-Wschodniej w JLL.
Według ekspertów Knight
Frank sektory biurowy i handlowy w tym roku powinny
utrzymać udział w wolumenie
transakcji inwestycyjnych w oko-
12 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
licach odpowiednio 50 proc. do
40 proc. wraz z 10-procentowym
udziałem sektora magazynowego.
– Duży udział w wolumenie transakcji w sektorze biurowym będą miały
umowy obejmujące nieruchomości
w CBD (central business district)
w Warszawie, w przypadku których
toczą się już negocjacje. Z kolei sektor handlowy zdominowany będzie
przez transakcje portfelowe oraz
sprzedaż dobrych regionalnych centrów handlowych o ugruntowanej
pozycji na rynku – opowiada Marcin
Purgal.
Udział zawieranych transakcji
w poszczególnych segmentach prezentuje się zupełnie inaczej w zestawieniu z wolumenem notowanym
w Europie. Na przykład, jak zauważają przedstawiciele Cushman&Wakefield, choć polski rynek biur w dużych aglomeracjach rozwija się dynamicznie, w tempie przewyższającym
wzrost PKB, ze względu na wciąż
zdecydowanie mniejszy rozmiar
oraz niższe czynsze w porównaniu
do dojrzałych rynków Zachodniej
Europy udział transakcji biurowych
w naszym kraju stanowi jedynie
ok.1 proc. całkowitego wolumenu
inwestycji biurowych w Europie. –
Biorąc pod uwagę wartości transakcji
w tym sektorze za 2015 r., Polska
plasowała się na 13. miejscu z inwestycjami na poziomie 1,27 mld euro.
Dla porównania w Wielkiej Brytanii
było to 38,2 mld euro, w Niemczech
– 24,7 mln euro czy we Francji – 17,7
mln euro. Jednak lata 2016 i 2017
powinny przynieść zdecydowany
wzrost wartości transakcji biurowych w Polsce ze względu na kilka
spektakularnych transakcji zakupu
wieżowców w centrum Warszawy,
dużą dostępność wysokiej jakości
nowoczesnych obiektów w całej Polsce oraz duże zainteresowanie zagranicznego kapitału – opowiada Marcin
Kocerba, starszy konsultant w Dziale
Rynków Kapitałowych w Cushman
& Wakefield.
the dominating position of the country in the CEE region, as well as
availability of quality products in all
market segments,” says Marcin Purgal, Head of Capital Markets, Knight
Frank. In his opinion, the volume of
transactions concluded this year may
exceed even the impressive results
from the previous year. „This will
depend on the global economy, e.g.
Brexit or the situation of the banking system in Italy. Paradoxically, the
Brexit turmoil in Great Britain may
actually increase the interest of investors in CEE countries, especially
Poland,” says Purgal.
In H1 2016, the capital stream
was flowing primarily to the retail
market – EUR 1.02 billion; in the
case of the office market it was
EUR 786 million, and in the case
of warehouses – EUR 261 million.
„In Poland we have active entities
with different scope of activities;
there are those who look for best
assets in their class, as well as those
interested in opportunistic products. It is also worth noting that
in H1 2016, both individual small
assets as well as varied property
portfolios were subject of transactions” says Agata Sekuła, Head of
CEE Retail Capital Markets, JLL.
According to Knight Frank’s
experts, the office and retail sectors this year should retain their
share in the investment transaction volume of respectively 50%
and 40%, with a 10% share of the
warehouse sector. „Agreements
concerning buildings in the CBD
(Central Business District) area
in Warsaw, where negotiations
are already underway, will also
contribute a considerable share in
the office transaction volume. The
retail sector, on the other hand,
will be dominated by portfolio
transactions and sales of quality,
regional shopping centres with
a well established position in the
market,” says Marcin Purgal.
Inwestycje
Investment
Z kolei udział inwestycji na
rynku magazynowym w Polsce
wyniósł w 2015 r. ponad 40 proc.
całkowitego obrotu na rynku
magazynów w Europie Środkowo-Wschodniej. – Wprawdzie
w I kwartale 2016 r. udział ten
spadł do poziomu 34 proc., niemniej w wartościach absolutnych
w Polsce odnotowujemy znaczący
wzrost inwestycji w tym sektorze.
Wartość transakcji na polskim
rynku magazynowo-produkcyjnym w 2016 r. powinna zdecydowanie przewyższyć ubiegłoroczny
poziom 467 mln euro. Co więcej,
w przypadku pomyślnego zakończenia wszystkich toczących się
procesów sprzedaży wolumen
inwestycyjny może przekroczyć
rekordowy poziom z 2014 r, kiedy
to właścicieli zmieniły magazyny
o wartości 740 mln euro – przekonuje Marcin Kocerba.
Ze wszystkich regionów
Rynek inwestycyjny w całym regionie CEE jest silnie
zdominowany przez podmioty
zagraniczne. W Polsce dominuje
nieprzerwalnie kapitał z Niemiec,
Wielkiej Brytanii czy Ameryki
Północnej. – W ostatnich miesiącach obserwowaliśmy coraz częściej pojawianie się w Polsce kapitału pochodzącego z egzotycznych
dla większości regionów Azji czy
Afryki. Na przykład, magazyny
firmy Amazon kupił fundusz
GLL Real Estate Partners, który
dysponował koreańskim kapitałem. Na uwagę zasługuje również
przejęcie przez Redefine Properties (kapitał RPA) 75 proc. portfolio Echo Investment. W ub.r.
do najbardziej aktywnych graczy
tradycyjnie należeli inwestorzy
ze Stanów Zjednoczonych oraz
Niemiec. Niemniej widoczne jest
rosnące zainteresowanie inwestorów pochodzących ze wszystkich
14 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
The share of transactions concluded in each segment looks
completely different compared to
the volume recorded in Europe.
According to Cushman&Wakefield,
although the Polish office market in
large agglomerations is developing
dynamically, at a pace exceeding the
GDP growth, thanks to its much
smaller size and lower rents than
in the mature markets of Western
Europe, the share of office market
transaction in Poland is only around
1% of the total volume of office
investments in Europe. „In terms of
the transaction value in this sector in
2015, Poland ranked 13th with investments worth around EUR 1.27
billion. By comparison, in Great
Britain it was EUR 38.2 billion; in
Germany – EUR 24.7 billion; in
France – EUR 17.7 billion. However, the years 2016-2017 should bring
a considerable increase in the value
of office transactions in Poland
due to a few spectacular purchase
transactions of high-rise buildings in
the centre of Warsaw, the high availability of quality buildings all over
Poland and a high interest of foreign
capital,” says Marcin Kocerba, Senior Consultant, Capital Markets,
Cushman & Wakefield.
On the other hand, the share of
investments in the warehouse market in Poland in 2015 amounted to
more than 40% of the entire CEE
warehouse market turnover. „Even
though in Q1 2016 this share decreased to 34%, in terms of absolute
values we record a considerable
increase in investments in this sector.
The value of transactions in the Polish industrial market in 2016 should
definitely exceed the previous year’s
result of EUR 467 million. Furthermore, if all currently active sale processes are concluded successfully, the
investment volume may exceed the
record-breaking level of 2014, when
warehouses worth EUR 740 million
were sold,” says Marcin Kocerba.
From all regions
The investment market in the
entire CEE region is strongly dominated by foreign entities. In Poland,
capital from Germany, Great Britain
or Northern America is continuously dominant. „In recent months
we have increasingly often recorded
capital influx from exotic regions
of Asia or Africa to Poland. For example an Amazon’s warehouse was
purchased by GLL Real Estate Partners fund with Korean capital. Another transaction worth noting is the
acquisition of 75% of the portfolio of
Echo Investment by Redefine Properties (RSA). The most active players
last year traditionally came from the
USA or Germany. Nevertheless,
a growing interest of investors from
all regions of the world is clearly visible,” says Michał Stanisławski.
Polish capital invested in commercial real estate will still constitute a
rather small share of the total investment transaction volume of around
8 – 10%. However, the activity of
Polish investors is growing year
by year. This can be illustrated by
purchases made in recent months by
REINO Partners or Polski Holding
Nieruchomości. If we assume that
regulations allowing for creation
of REITs are introduced, the share
should start growing dynamically.
As of now we know about a few
investment transactions in which
Polish equity is one of the parties,
which is a good sign for the future,”
says Marcin Purgal. The analyst
believes that 2016 will bring more
new players to the investment market. „We should not forget about
the Asian equity that is already discussing purchase possibilities of real
estate in Poland, or the increased
activity of core German funds,
which until now were outside the
country, as well as a growing interest in the Polish real estate market
among funds from the US. Depending on their profile, investors aim
Inwestycje
Investment
16 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
za tym idzie, oferta inwestycyjna
rośnie oraz dywersyfikuje się. Takie
postrzeganie Polski dominuje wśród
inwestorów, których typ zmienia się
wraz z dojrzewaniem rynku. Naturalnym procesem jest rosnący udział
inwestorów typu core, którzy podejmują decyzję zgodnie z długoterminowymi horyzontami inwestycyjnymi, co po części przyczynia się do
kompresji stóp – tłumaczy Michał
Stanisławski.
Marcin Purgal przekonuje, że we
wszystkich sektorach nieruchomości
pojawiają się ciekawe i atrakcyjne
oferty, spełniające kryteria inwestycyjne wielu inwestorów, zarówno
tych typu core, core+ czy też value
add. Szczególnie sektory biurowy
i magazynowy dynamicznie dostarczają nowe produkty inwestycyjne, charakteryzujące się bardzo
wysoką jakością, stabilnym cash
flow i ugruntowanymi lokalizacjami. – Jednocześnie zauważalny jest
wtórny obrót budynkami, które
już po raz kolejny zmieniają właściciela. Dla niektórych uczestników
rynku nieruchomości te stanowią
atrakcyjną ofertę inwestycyjną. Ponadto pojawiają się nowe produkty
inwestycyjne, których wcześniej nie
było, a które bardzo dobrze funkcjonują w Europie Zachodniej, tj.:
akademiki, mieszkania na wynajem,
domy opieki czy prywatne szpitale.
Rośnie również rynek instytucjonalnych zakupów mieszkań – Fundusz
BGK Nieruchomości przeciera
szlaki w tym segmencie, a trend ten
potwierdzają ostatnie zakupy apartamentów w Złotej 44 przez niemiecki
fundusz Catella – opowiada Marcin
Purgal. n
at prime office buildings in Warsaw
or major regional cities, and at wellestablished, dominating retail projects,” says Marcin Purgal.
Such a high interest of foreign
investors does not surprise anyone, as the Polish commercial real
estate market is still considered to
be attractive from the investment
product perspective. „It is a natural
process: the number of interesting
projects is increasing in line with the
development of a market; thus, the
investment offer is expanding and
becoming more diversified. This perception of Poland dominates among
investors, who change as the market
becomes more mature. The increasing share of core investors that make
their decision in line with long-term
investment perspective, which results
in yield compression, is a natural
process,” says Michał Stanisławski.
Marcin Purgal convinces that in all
real estate sectors it is possible to see
interesting and attractive products
emerging, which meet the investment criteria of core, core+, or value
add investors. Especially the office
and warehouse sectors dynamically
deliver new investment products
characterised by a very high quality, stable cash flow and renowned
locations. At the same time, we can
observe a secondary trade in buildings that change owners over and
over again. For some market players, these properties are an attractive
investment. Furthermore, there are
new investment products, which
have not been there before, and
which function very well in Western
Europe, namely: student housing,
rental apartments, nursing homes or
private hospitals. Also the market of
institutional purchases of residential
units is growing – Fundusz BGK
Nieruchomości is paving the way in
this segment, and the trend has been
confirmed by recent purchases of
apartments in Złota 44 by a German
fund Catella,” says Marcin Purgal. n
SHOPP
I
N
G
THE
WORL
D
MAPIC
mapic
10
100
0
0
P226C
N° dossier : 20141493E
Date : 07/08/2015
AC/DC validation :
Client validation :
H Bronx agence (Paris)
regionów świata – zauważa Michał
Stanisławski.
W dalszym ciągu polski kapitał
inwestujący w nieruchomości
komercyjne stanowi niewielki
udział procentowy w całkowitym
wolumenie transakcji inwestycyjnych, osiągając poziom ok. 8–10
proc. – Niemniej jednak z roku na
rok aktywność polskich inwestorów rośnie. Wymienić tu można
zakupy poczynione w ostatnich
miesiącach przez REINO Partners
czy Polski Holding Nieruchomości. Jeżeli założymy, że zostaną
wprowadzone uwarunkowania do
powstania REIT-ów, odsetek ten
powinien się zwiększać w dynamicznym tempie. Obecnie wiemy
o kilku transakcjach inwestycyjnych, w których jedną ze stron jest
kapitał polski, co dobrze rokuje
na przyszłość – mówi Marcin
Purgal. Analityk uważa, że 2016
r. przyniesie nam więcej nowych
graczy na rynku inwestycyjnym.
– Nie należy zapominać o kapitale
azjatyckim, który już rozmawia
na temat zakupów nieruchomości w Polsce czy też zwiększonej
aktywności corowych funduszy
niemieckich, dotychczas jeszcze
nieobecnych nad Wisłą, jak również rosnącym zainteresowaniu
polskim rynkiem nieruchomości
wśród funduszy z Ameryki Północnej. Inwestorzy w zależności
od profilu celują w najlepsze biurowce w Warszawie lub w głównych miastach regionalnych oraz
w ustabilizowane, dominujące
obiekty handlowe – opowiada
Marcin Purgal.
Tak duże zainteresowanie zagranicznych inwestorów nikogo
nie dziwi, gdyż polski rynek nieruchomości komercyjnych w ujęciu produktów inwestycyjnych
wciąż należy do atrakcyjnych.
– Jest to naturalny proces – wraz
z rozwojem rynku rośnie liczba
interesujących projektów, a co
16-18 Nov 2016
Palais des Festivals
Cannes, France
Join more than 8,000 international retail &
real estate leaders. The ultimate event to
connect, transact, learn and share.
mapic.com
WYWIAD
WYWIAD
FACE TO FACE
FACE TO FACE
Stawka większa niż zwykle
Stakes higher than usual
Kluczem do sukcesu jest, znajdowanie takich obiektów, o które najemcy chcą konkurować
– mówi Marcin Juszczyk, dyrektor inwestycyjny, członek zarządu Capital Park w wywiadzie
z Danielem Jabłońskim.
The key to success is to find assets that tenants are willing to compete for, says Marcin Juszczyk,
Investment Director and Member of the Management Board of the Capital Park,
in an interview by Daniel Jabłoński.
››› Daniel Jabłoński: Udziałowcem
spółki Capital Park jest fundusz oportunistyczny Patron Capital. Jakie ma to
znaczenie dla strategii firmy?
Marcin Juszczyk: Patron Capital jest funduszem private equity
realizującym strategię opportunity
oraz value add investments. W Europie Zachodniej koncentruje się
obecnie na tzw. distressed assets,
szczególnie w Wielkiej Brytanii,
Niemczech, Holandii, Irlandii,
Hiszpanii i we Włoszech. W tych
krajach banki ciągle jeszcze posiadają portfele nieruchomości, które
są obciążone „złymi kredytami”.
Takie portfele stanowiące zabezpieczenie kredytu można kupować,
restrukturyzować i wynajmować.
W naszym biznesowym DNA także istnieje element private equity.
Staramy się wyszukiwać najbardziej intratne okazje rynkowe. Gdy
zwrócimy uwagę na nasze projekty,
widać, że niewiele jest typowo
greenfieldowych aktywności de-
18 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
weloperskich. Ciekawym przedsięwzięciem było Eurocentrum, które
kupiliśmy jako istniejący budynek
biurowy wraz z niedokończonymi
fundamentami garaży pod kolejne
budynki. Na uwagę zasługuje także
projekt Art Norblin, stara fabryka przeznaczona do rewitalizacji.
Z kolei projekty w Gdańsku czy
Swarzędzu to centra handlowe
pierwszej generacji. Obiekty te
posiadały ugruntowaną pozycję,
jednak ich format i oferta różniły
się zdecydowanie od bieżących potrzeb rynku. Powstały pod koniec
lat 90. ub.w., a oczekiwania najemców i klientów ciągle ewoluują.
Dzisiaj, już ponad 70 proc. wartości portfela Capital Park stanowią
ustabilizowane i generujące dochód
projekty, choć w naszym podejściu
do nowych przedsięwzięć ciągle
widać koncepcję private equity.
W jej myśl wyszukujemy interesujące okazje rynkowe i inwestujemy
nasz kapitał w projekty, których
››› Daniel Jabłoński: The shareholder in
Capital Park is an opportunistic fund
Patron Capital. How does that impact
the strategy of the company?
Marcin Juszczyk: Patron Capital
is a private equity fund following
the opportunity and value add
investment strategy. In Western
Europe, the fund currently concentrates on the so-called distressed assets, especially in Great
Britain, Germany, the Netherlands, Ireland, Spain and Italy. In
these countries, banks still have
real estate portfolios encumbered
with „bad loans”. Such portfolios,
comprising of properties which
are a collateral for a loan, can be
purchased, restructured and leased.
Our business DNA also contains
the private equity element. We
are trying to find the most profitable opportunities in the market.
When looking at our projects it is
clear that there are few typically
greenfield development activities.
wartość zwiększamy dzięki przebudowie, rozbudowie, rekomercjalizacji i repozycjonowaniu. To
ogniwo stanowi część wspólną,
która łączy nas z funduszem Patron
Capital.
››› Na rynku, szczególnie obiektów
handlowych, coraz częściej istniejące
nieruchomości poddawane są procesom modernizacji i unowocześnienia
wizerunku. Nowe inwestycje pojawiają
się coraz rzadziej.
Są miejsca, w których nadal powstają kolejne obiekty handlowe.
Wystarczy spojrzeć na Warszawę,
gdzie występuje najniższy odsetek
pustostanów, wynoszący 1,5 proc.
One of interesting undertakings
was Eurocentrum, which Capital
Park purchased as an existing office building with unfinished garage foundations for more buildings. Another project worth looking at is Art Norblin, which was
an old factory to be revitalised. On
the other hand, projects in Gdańsk
or Swarzędz are first-generation
shopping centres. The buildings
had a well-established position,
but their format and offer differed
from the current market needs.
They were built by the end of the
90s, and it is important to remember that the expectations of tenants
and customers are still evolving.
As of now, well-established projects which generate revenue constitute more than 70% of the value
of Capital Park’s portfolio, even
though the private equity concept
still can be seen in our approach to
new undertakings. We search for
interesting opportunities in the market and invest our capital in projects
whose value we increase through
redevelopment, extension, re-commercialisation and repositioning.
This is what we have in common
with Patron Capital fund.
››› In the market, especially the
shopping centre one, assets in stock
are refurbished and rebranded inWRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 19
Centra handlowe powstają w dzielnicach, które nie mają rozwiniętej
oferty handlowej. Przykładem są
projekty GTC na Białołęce czy Wilanowie. Na Woli planowany jest
Jupiter. Znaczący komponent handlowy zawiera także nasz projekt
Art Norblin. Z analizy krajowego
rynku wynika, że faktycznie nie
ma zbyt wiele miejsca na kolejne
projekty handlowe. W segmencie
obiektów średniej skali, sektorze
convenience coraz trudniej jest
znaleźć miejsce na nowe centrum
liczące 6 tys. mkw., zlokalizowane
w okolicy pozbawionej oferty handlowej. Dlatego budowanie nowego obiektu oznacza konkurowanie
z już istniejącymi. Rynek stał się
mocno konkurencyjny, w związku
z tym realizacja nowych projektów
nie jest łatwa.
››› Modernizacja może być również
wyzwaniem.
Modernizacji wymagają przede
wszystkim budynki powstałe pod
20 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
WYWIAD
WYWIAD
FACE TO FACE
FACE TO FACE
koniec lat 90. ub.w. i na początku
2000 r. Jednak aby ją podjąć, obiekt
musi spełniać określone parametry,
m.in. mieć ugruntowaną pozycję, a najemcy – stałych klientów.
Rezygnacja najemców stawia ten
proces pod znakiem zapytania,
a zamknięcie centrum kończy go
całkowicie, ponieważ odzyskanie
najemców po modernizacji bywa
niemożliwe. Część z nich znajdzie
sobie miejsce w konkurencyjnym
projekcie.
››› Jakie jest kryterium akwizycji
centrum handlowego?
Duży udział w tworzeniu wartości dodanej ma atrakcyjna oferta
dopasowana do aktualnych potrzeb lokalnego rynku, a co za tym
idzie odpowiedni dobór funkcji
i najemców. Na początku procesu
modernizacji dokonujemy analizy
danego centrum – jak widziane jest
na lokalnym rynku, jaką posiadało
wcześniej ofertę. Zwracamy uwagę,
czy propozycja była atrakcyjna dla
creasingly often. New investments are
becoming a rarity.
There are destinations where
new retail projects are being developed. It is enough to look at
Warsaw, where the vacancy rate
is the lowest in the country and
amounts to only 1.5%. Shopping
centres are built in districts which
do not have a developed retail
offer. This is the case of GTC’s
projects in Białołęka or Wilanów.
In Wola, there is Jupiter in the
pipeline. Our project Art Norblin
also contains a significant retail
component. Analysis of the Polish market shows that there is
indeed not a lot of space for new
retail projects. In the mid-size
asset segment, the convenience
sector, it is increasingly difficult
to find a place for a new shopping
centre with an area of 6,000 sqm,
in a location which would be devoid of the retail offer. Therefore,
building new assets means competing with already existing ones.
klientów. Na przykład meblowa
część ETC w Swarzędzu miała
niskie obroty i nie funkcjonowała
najlepiej, natomiast wiele innych
sklepów odnotowywało bardzo
dobre obroty. Analiza projektu, jak
i samego funkcjonowania najemców w centrum daje odpowiedź na
pytanie, który z tych elementów
należy zmodyfikować lub dostosować.
››› Co zostało zmienione w przejętych
obiektach?
W centrum handlowym w Gdańsku zmieniony został rozkład lokali
handlowych, bardziej czytelny jest
również układ komunikacyjny.
Obecnie Galeria Zaspa posiada
duży doświetlony hol, drzwi
obrotowe i jest łatwo dostępna
dla osób niepełnosprawnych. Na
wprost wejścia są ruchome schody,
dzięki którym dostęp na piętro
nie stanowi trudności. Co za tym
idzie wynajęcie powierzchni na
poziome pierwszym nie było
problemem. Aby najlepiej oddać
charakter obiektu, staraliśmy się też
nawiązać do jego historii. Centrum
powstało w 1994 r. Było jednym
z pierwszych w Trójmieście. Przebudowane zostało z hangaru lotniczego znajdującego się na dawnym
lotnisku Gdańsk-Wrzeszcz. Lotnisko zamknięto na początku lat 70.
ub.w. i przeniesiono w okolice Rębiechowa. Zachowaliśmy elementy
konstrukcji, przy wejściu do galerii
umieściliśmy imitację skrzydła
samolotu, a na ścianach na pierwszym piętrze znajdują się grafiki
przedstawiające dawne funkcje tego
miejsca: hangary lotnicze z czasów
funkcjonowania lotniska i dworzec
autobusowy, który powstał później.
W ETC w Swarzędzu z trzech
hal powstanie jedna z nowoczesnym układem komunikacyjnym.
Centrum będzie posiadało szerokie, dobrze oznaczone główne
The market has become strongly
competitive, which means that
developing new projects is not
going to be easy.
››› Modernisations can be
a challenge as well?
A modernisation is primarily
needed in the case of buildings
that were developed in the late
90s and in early 2000. However,
in order to undergo one, a building has to meet certain specific
parameters, such as a stable position and tenants with loyal customers. If tenants are resigning,
it calls this process into question,
whereas closing the centre prevents it completely, as recovering
tenants after a modernisation
may turn out to be impossible.
By the time it is completed, some
of them will have found a spot in
a competitive scheme.
››› What are the acquisition criteria
of a shopping centre?
MJ: An attractive offer suited to
the current needs of a local market
and, consequently, choosing right
functions and tenants, has a lot to
do with creating added value. At
the beginning of the modernisation
process, we perform an analysis
of the centre – how it is perceived
in the local market, what was its
tenant-mix before. We pay attention to whether it was attractive
for customers. For example the
furniture part of ETC in Swarzędz
had low turnover and was not
operating very well, whereas numerous other stores recorded a
very high turnover. The analysis
of the project and functioning of
tenants in the centre provides the
answer to the question which of
these elements need to be modified
or adapted.
››› What has changed in the retail
schemes that Capital Park acquired?
In the shopping centre in
Gdańsk, we have changed the layout of retail premises; the traffic
system is also much more transparent now. Currently Galeria
Zaspa has a large, well-lit lobby,
revolving doors and easy access
for the disabled. Opposite the
entrance, there is an escalator
which allows to reach another
floor without any difficulties. This
allowed us to lease premises at
level one without any problems. In
order to best present the character
of the scheme, we wanted to refer
to its history. The centre was built
in 1994 and was one of the first
ones in Tri-City. It is a converted
airfield hangar of the former
Gdańsk-Wrzeszcz airport. The
airport was closed in the early 70s
and relocated near Rębiechów. We
preserved the construction elements, put an imitation of a plane
wing next to the entrance to the
centre and decorated the first floor
with illustrations showing the
previous functions of this place:
airfield hangars and a bus station,
which was constructed later.
In the case of ETC in Swarzędz,
we decided to complete one of
the three buildings with a modern traffic layout. The centre will
have a wide, well designated main
entrances and alleys with strategically placed signage to help get
around the building. The project
will also have a completely new,
extended food court. The centre
will also gain a new front elevation
and comfortable interiors, will be
adapted to the needs of the disabled and families with children.
ETC Swarzędz and Galeria
Zaspa are two completely different projects. Each of them has a
different specificity, different character and operates in a different
market environment. Capital Park
is developing them together with
Grupa Akron, the previous owner
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 21
WYWIAD
WYWIAD
FACE TO FACE
FACE TO FACE
wejścia i aleje z praktycznie rozplanowaną informacją, jak sprawnie
poruszać się po obiekcie. Galeria
wzbogaci się także o zupełnie
nową, rozbudowaną część gastronomiczną. Centrum zyska nową
elewację i komfortowe wnętrza,
zostanie dostosowane do potrzeb
osób niepełnosprawnych oraz rodzin z dziećmi.
ETC Swarzędz i Galeria Zaspa to
dwa różne projekty. Każdy z nich
ma inną specyfikę, inny charakter
i działa w innym otoczeniu rynkowym. Realizujemy je wspólnie z
Grupą Akron, poprzednim właścicielem obiektów, która jest współudziałowcem przedsięwzięcia. Na
te projekty mamy osobne umowy
joint venture.
››› W Gdańsku zmieniona została też
nazwa obiektu.
W Gdańsku wszyscy znali ETC
Gdańsk. Zapytaliśmy jednak o
skojarzenia związane z tą nazwą.
Okazało się, że kojarzy się ona
z PRL-em i starym formatem centrum handlowego. Poprzez zmianę
nazwy i rebranding chcieliśmy
wprowadzić nową jakość i podkreślić odświeżony wizerunek obiektu
oraz nową ofertę handlowo-usługową. Dlatego nazwa została zmieniona z ETC Gdańsk na Galeria
Zaspa, natomiast w Swarzędzu
ETC funkcjonuje w świadomości
bardzo dobrze. ETC Swarzędz
było pozycjonowane jako galeria
meblowa i nad tym elementem,
w ramach rebrandingu, będziemy
pracować. Po modernizacji będzie
to galeria z dużym udziałem mody
i częścią convenience składającą się
m.in. z oferty spożywczej, drogeryjnej, elektronicznej czy obuwniczej wzbogaconej o food court
i fitness. Wszystko, czego na co
dzień potrzebują mieszkańcy Swarzędza. Nie zawsze zmiana nazwy
jest więc konieczna, zależy to od
wielu czynników mających wpływ
22 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
sne brandy, natomiast forma ta
pozwala na funkcjonowanie handlu w trakcie przebudowy.
››› Jak Pan ocenia siłę przetargową
najemców?
Galeria Zaspa, Gdańsk
na postrzeganie obiektu i jego pozycjonowanie na lokalnym rynku.
››› Jak funkcjonowali najemcy podczas prac budowlanych?
MJ: Część przedsiębiorców działających w dawnym ETC to biznesy rodzinne. Nie mogli pozwolić
sobie na przerwę w działalności,
dlatego zorganizowaliśmy dla nich
miasteczko handlowe, aby mogli
kontynuować sprzedaż. Kilku najemców, takich jak Intermarche czy
Euro RTV AGD, funkcjonowało
w tymczasowych lokalach w budynku. Dzięki temu udało nam się
ich zachować. Często zdarzało się,
że notowali zbliżone dochody do
tych, jakie mieli w swoim stacjonarnym lokalu. Przebudowa nie
trwała długo – niecały rok. Taki
sam model zastosowaliśmy w ETC
Swarzędz. Naszą inspiracją były
tzw. pop-up stores, nowoczesna
forma handlu tymczasowego.
Nasze miasteczka handlowe nie są
może podobne do designerskich
pop-upów organizowanych przez
Adidasa, Nike czy inne nowocze-
of the assets, which is a shareholder in the undertaking. We signed
separate joint venture agreements
for each project.
››› In Gdańsk you have also changed
the name of the project
Everybody in Gdańsk was
familiar with ETC Gdańsk. However, we asked about people’s
associations with that name. It
turned out that people associated
it with the times of the People’s
Republic of Poland and an old
shopping centre format. Through
the change of name and rebranding, we wanted to introduce
new quality and emphasise the
refreshed image of the asset and
new tenant-mix. This is why we
decided to change its name from
ETC Gdańsk to Galeria Zaspa.
In Swarzędz, on the other hand,
the name ETC has had a very
positive reception. ETC Swarzędz
had been positioned as a furniture
centre, and this is the element
we will have to work on during
the rebranding process. After the
Polski rynek cierpi na brak nowych marek. Próbujemy to zmienić,
wychodząc poza tradycyjny rynek
najemców handlowych. Szczególnie
w nowym projekcie, Art Norblin,
staramy się szukać wynajmujących
poza granicami kraju i pozyskiwać
nowe brandy. W przypadku obiektów convenience duże znaczenie
odgrywają sieci najemców. Jednak
o dobry obiekt muszą one niekiedy
powalczyć. W ETC o powierzchnię konkurowały firmy działające
w tych samych branżach. Kluczem
do sukcesu jest, znajdowanie takich
obiektów, o które najemcy chcą
konkurować.
››› Czy oczekiwana stopa zwrotu
z tego typu przedsięwzięcia jest wyższa niż standardowo?
Stopy zwrotu są adekwatne do
ryzyka projektu. Podczas budowy
na zastanej tkance jest więcej niewiadomych niż przy zaczynaniu
prac od zera. Istniejące obiekty
inwentaryzujemy i wykonujemy
szczegółowe badania. Niekiedy
zmiany wprowadzane są już na
etapie posiadanego pozwolenia
na budowę czy umowy z generalnym wykonawcą, a czasami nawet
w trakcie budowy. Obecnie podczas realizacji ETC w Swarzędzu
pracujemy jeszcze nad koncepcją
fasady. Możliwe, że modyfikacji zostaną poddane niektóre rozwiązania
dotyczące wnętrza. Jest to przykład
projektu o podwyższonym ryzyku,
gdzie wnosimy wartość dodaną,
dlatego też oczekujemy kilkunastoprocentowej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału. Po przebudowie wartość obiektów wyniesie
37 mln euro w Swarzędzu i 16 mln
euro w Gdańsku. n
modernisation, it will be a shopping centre with a large fashion
offer and a convenience part,
offering stores such as a food
market, a beauty supply store, an
electronics store, as well as a food
court and a fitness club. This is
what the inhabitants of Swarzędz
need on a daily basis. A change
of name is not always necessary;
it depends on many factors that
influence the perception of an asset and its positioning in the local
market.
››› How did the tenants function during the construction works?
The Polish market suffers from
a lack of new brands. We are trying to change that by expanding
outside the traditional shopping
centre tenant market. Especially in
the case of the Art Norblin project
our goal is to find tenants abroad
and attract new brands. In the case
of convenience projects, tenant
chains play a major role. However,
they sometimes have to compete
for a good retail scheme. In the
case of ETC, we had businesses
operating in the same industry
competing for space. The key to
success is to find assets that tenants are willing to compete for.
Some vendors operating in the
››› Is the expected rate of return on
former ETC are family-run busithis undertaking higher than usual?
nesses. They could not afford
Yields correspond to the risk
any downtimes, which is why we
organised a „retail town” for them factor involved in a project.
so that they could continue selling. When developing on an already
Some tenants, such as Intermarche existing building, there are more
unknowns than
or Euro RTV
when starting from
AGD, operated in
A change of name is not
a scratch. We pertemporary premisform an inventory
es in the building.
always necessary;
of existing buildings
This allowed us to
it depends on many
and run a detailed
keep these tenants.
factors that influence
analysis. SomeOften it happened
the perception of an
times, changes are
that they recorded
asset and its positioning
introduced in the
a turnover similar
in the local market.
construction permit
to the one they
phase or general
had had in their
contractor agreement
original premises.
phase, and someThe redeveloptimes even during the construcment did not take long – it was
tion works. At ETC in Swarzędz
less than a year. The same model
we are currently working on the
was applied in the case of ETC
concept of the façade. It is possible
Swarzędz. We were inspired by
the so-called pop-up stores, which than some solutions related to the
interior will be modified as well. It
are a modern form of temporary
retail. Our „retail towns” may not is an example of a higher-risk project, where we are implementing
be quite like designer pop-ups oradded value, so we expect a double
ganised by Adidas, Nike or other
digit return rate on invested capimodern brands, but this form altal. After the redevelopment, the
lows for uninterrupted trade durvalue of the projects will total
ing construction works.
EUR 37 million in Swarzędz and
››› How do you asses the negotiating EUR 16 million in Gdańsk. n
position of tenants?
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 23
RYNEK
MARKET
POPYT NA NOWOCZESNE BIURA W KRAJU CIĄGLE JEST SILNY. W WARSZAWIE UTRZYMUJE SIĘ
NA REKORDOWYM POZIOMIE OSIĄGNIĘTYM W 2015 R., NATOMIAST W GŁÓWNYCH MIASTACH REGIONALNYCH
WIDAĆ TENDENCJĘ WZROSTOWĄ.
DEMAND FOR MODERN OFFICES IN POLAND IS STRONG. IN WARSAW, IT REMAINS AT A RECORD-BREAKING
LEVEL, WHICH WAS REACHED IN 2015, WHEREAS IN MAJOR REGIONAL CITIES,
A GROWTH TENDENCY CAN BE SEEN.
DOROTA KACZYŃSKA
G
Zaczynamy konkurować
z Europą Zachodnią
We are starting to compete with Western Europe
he main recipients of office
space in Warsaw still include
the professional services industry and the banking and financial
sector. The interest of businesses
from the IT industry is also growing constantly. Only the public
sector has reduced its share in the
Warsaw market. „Given the shifts
in the banking industry, we can
expect that the share of this sector in office demand may decrease
in the future,” says Piotr Capiga,
Negotiator, Office Agency, Cushman & Wakefield.
Major regional cities, on the
other hand, are dominated by the
business services sector. The SSC
(shared services centres) and BPO
(business processes outsourcing)
industry is doing great, and Poland
has been the leader of the segment
in Europe for a long time. „We
are also starting to compete more
boldly for more advanced services
centres, which are currently located in Western Europe,” adds
Capiga.
NadpodaŻ oFerty
2015 alone was the year of the
highest activity of tenants in the
history of the office market in
Poland. Agreements for around
1.5 million sqm were concluded,
Sam 2015 r. okazał się okresem
najwyższej aktywności najemców w historii rynku biurowego
w Polsce. Zawarto umowy na ok.
24 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
T
łównymi konsumentami
powierzchni w stolicy są
nadal branża usług profesjonalnych oraz sektor bankowo-finansowy. Stale wzrasta
również zainteresowanie ze strony
firm z branży IT. Jedynie sektor
publiczny zmniejszył swój udział
na stołecznym rynku. – Biorąc pod
uwagę zmiany w bankowości, możemy spodziewać się, że również
udział tego sektora w popycie może
w przyszłości ulec obniżeniu – zauważa Piotr Capiga, negocjator
w Dziale Powierzchni Biurowych
w Cushman & Wakefield.
Z kolei w głównych miastach regionalnych dominuje sektor usług
dla biznesu. Branża SSC (centra
usług wspólnych) i BPO (outsourcing usług biznesowych) ma się
doskonale, a Polska już od dłuższego czasu jest liderem tej branży
w Europie. – Coraz odważniej
zaczynamy również konkurować
o centra bardziej zaawansowanych
usług zlokalizowanych aktualnie
na terenie Europy Zachodniej
– twierdzi Capiga.
oFFice oVersupply
of which 834,000 were located in
Warsaw. The most popular office
districts in Warsaw last year were
Mokotów (229,300 sqm) and the
outskirts of the CBD (227,000).
Demand for modern office space
in Warsaw will continue to be high
also in the near future. Moreover,
this year, developers are going to
deliver 440,000 sqm of office space,
which a historical record, with the
average for the past four years of
less than 280,000 sqm.
„Given such a high supply of
office space, the leasing dynamics
and tenants’ activity were lower
earlier this year. However, a lower
absorption rate is only a temporary situation, resulting from the
completion of a few major office
buildings in Warsaw. As a result,
we are dealing with a tenant’s market; tenants will continue to have
a strong negotiating position, and
landlords will have to face an even
higher competition. This is why
high standard of buildings, excellent location and transport connections as well as additional amenities
for future employees with respect
to „well-being”, such as gyms,
restaurants and stores in the immediate vicinity of office buildings or
green surroundings, are gaining in
importance,” enumerates Grzegorz
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 25
1,5 mln mkw., z czego aż 834 tys.
mkw. przypadło na Warszawę.
Najczęściej wybieranymi przez
najemców stołecznymi dzielnicami
biurowymi w ub.r. okazał się Mokotów (229,3 tys. mkw.) i obrzeża
centrum (227 tys. mkw.). Popyt
na nowoczesne powierzchnie
w Warszawie będzie wysoki również w nadchodzącym czasie. Co
więcej, w tym roku deweloperzy
oddadzą w stolicy 440 tys. mkw.
biur, to najwięcej w historii, przy
średniej z ostatnich czterech lat
liczącej niespełna 280 tys. mkw.
– Przy tak dużej podaży powierzchni biurowej tempo wynajmu i aktywność najemców na
początku tego roku były słabsze.
Jednak niższa absorpcja jest chwilowym stanem, wynikającym
z ukończenia kilku ważnych i dużych biurowców w Warszawie.
W efekcie mamy rynek najemców,
którzy utrzymają silną pozycję
negocjacyjną, a właściciele budynków będą musieli zmierzyć
się z jeszcze większą konkurencją.
Tym bardziej na znaczeniu przybierają wysoki standard budynków, ich doskonała lokalizacja
i skomunikowanie, a także dodatkowe udogodnienia dla przyszłych
pracowników z zakresu tzw. wellbeing: siłownie, restauracje i sklepy
w bezpośredniej okolicy czy zielone otoczenie biurowców – wylicza
Grzegorz Strutyński, dyrektor
handlowy i członek zarządu HB
Reavis Poland.
Przy dużym popycie odczuwalna jest jednak presja na obniżki poziomów czynszowych, z powodu
tak dużej podaży realizowanych
projektów. Sytuacja ta jest szczególnie widoczna na terenie Mokotowa – Służewca. – Zwiększone zachęty finansowe i większą elastyczność w zakresie pozaczynszowych
warunków najmu oferują starsze
obiekty biurowe, które w tej kategorii uzyskują przewagę nad
26 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
RYNEK
RYNEK
MARKET
MARKET
Strutyński, Commercial Director
and Member of the Board at HB
Reavis Poland.
Despite high demand, there is
also a downward pressure on rents,
stemming from the high number of
projects under development. This
situation is especially visible in
the area of Mokotów – Służewiec.
„Older office assets offer increased
financial incentives and higher
flexibility in terms of non-financial
lease terms, and in this category
they gain advantage over newer
buildings with a higher standard. It
is worth noting that owners of the
majority of buildings try to keep
base rent at a stable level, while
improving incentive packages and
extending rent-free periods. As a
result, the effective rent is much
more attractive. Given the forecasts
which predict that the oversupply
of offices in Warsaw will continue
together with a stable demand, we
expect a stable level of rents with
a slight downward pressure. On
the other hand, in the majority of
regional cities, base rents as well as
effective rents will remain stable;
they depend mostly on the situation of a particular building in
terms of its occupation or completion level,” says Piotr Capiga.
No. 1 in Europe
According to estimates by
Savills, in H1 2016 in Warsaw,
gross demand for office space was
360,000 sqm, which is around 43%
of the previous year’s result. In
regional cities, on the other hand,
tenants signed agreements for a total of 250,000 sqm, which is around
45% of gross demand recorded last
year. „These results, together with
activities that are currently underway, show that the full-year values
will be similar to the record-breaking results of 2015,” says Wioleta
Wojtczak, Head of Research and
Consultancy, Savills.
Considerable demand for office
space in regional cities in Poland is
supported by the modern business
services sector which, according
to JLL, already occupies around
2 million sqm of office space. The
share of businesses from that industry in the total of office space
rented in Kraków is 67%, in Łódź
– 52%, in Wrocław – 51%, in
Rzeszów – 37%, and in Katowice
– 35%. In comparison, in Warsaw
business services centres constitute
9% of occupied office space.
Supply of modern offices is systematically increasing hand in hand
with the development of companies from the industry, which are
acquiring new projects and hire
more and more employees. According to ABSL, around 212,000
employees work in BPO/SSC
centres in Poland. Their number
may increase even up to 300,000 in
2020. This means that the industry
will need more offices – according to estimates by JLL, demand
my reach up to around 250,000
sqm a year. Interest in BSS (Business Services Sector) in Poland is
confirmed i.a. by the latest report
by A.T. Kearney Polska, where
Poland ranked 10th in the world
in terms of attractiveness for tenants from the BSS industry. At the
same time, according to a ranking
published by Tholons, Poland has
become the No. 1 destination in
Europe for firms from the BSS sector, before Ireland and the Czech
Republic.
„In favour of Poland, there was
an excellent result in the ‚business
environment’ category. Poland
received good notes also in terms
of financial attractiveness and
employee qualifications and availability. What is important and
optimistic is the fact that shared
services offered in Poland have an
increasingly comprehensive character. This translates into a high
nowymi budynkami o wyższym
standardzie. Warto zauważyć, że
właściciele większości budynków
starają się utrzymać czynsz bazowy na stałym poziomie, natomiast
zwiększane są pakiety upustów
oraz wakacji czynszowych – co
przekłada się na bardziej atrakcyjny czynsz efektywny najmu.
Biorąc pod uwagę prognozy zakładające utrzymanie nadpodaży biur
w stolicy przy stabilnym popycie,
przewidujemy stabilny poziom
stawek najmu z niewielką presją
spadkową. Z kolei na większości
rynków regionalnych czynsze
bazowe, jak i efektywne pozostają
stabilne – zależą głównie od sytuacji danego budynku w zakresie
jego obłożenia czy statusu realizacji – opowiada Piotr Capiga.
Numer 1 w Europie
Według szacunków firmy Savills w pierwszej połowie roku
w Warszawie popyt brutto na powierzchnię biurową wyniósł 360
tys. mkw., co stanowi ok. 43 proc.
wartości zeszłorocznej. Z kolei
w miastach regionalnych najemcy
podpisali umowy na łącznie ok.
250 tys. mkw., czyli ok. 45 proc.
popytu brutto zarejestrowanego
w całym ub.r. – Wartości te, jak
również trwające procesy, wskazują, że wartości całoroczne będą na
podobnym poziomie do rekordowo wysokich wyników z 2015 r.
– prognozuje Wioleta Wojtczak,
szefowa Działu Badań i Doradztwa Savills.
Duży popyt na biura w miastach
regionalnych utrzymuje w Polsce
sektor nowoczesnych usług dla
biznesu, który, według danych
JLL, zajmuje w Polsce już ok.
2 mln mkw. biur. Udział firm z tej
branży w wynajętej powierzchni
biurowej w Krakowie wynosi aż
67 proc., w Łodzi – 52 proc., we
Wrocławiu – 51 proc., w Rzeszowie – 37 proc., a w Katowi-
cach – 35 proc. Dla porównania,
w Warszawie na centra usług dla
biznesu przypada 9 proc. zajętej
powierzchni biurowej.
Podaż nowoczesnych biur systematycznie rośnie wraz z rozwojem firm z branży, pozyskujących
nowe projekty i zatrudniających
kolejnych pracowników. Z danych ABSL wynika, że w centrach usług dla biznesu w Polsce
pracuje 212 tys. osób. Ich liczba
może wzrosnąć nawet do 300 tys.
w 2020 r. Oznacza to, że branża
będzie potrzebować kolejnych biur
– według szacunków JLL popyt
może sięgać po ok. 250 tys. mkw.
rocznie. Zainteresowanie centrami
BSS w Polsce potwierdza m.in.
ostatni raport A.T. Kearney Polska,
w którym nasz kraj znalazł się na
dziesiątym miejscu na świecie pod
kątem atrakcyjności dla najemców
branży BSS (Business Services
Sector). Jednocześnie, zgodnie
z rankingiem opracowanym przez
Tholons, Polska, zostaje lokalizacją
numer 1 w Europie dla firm z sektora BSS, plasując się przed Irlandią i Czechami.
– Za wyborem Polski przemawia doskonały wynik w kategorii
„otoczenie biznesowe”. Równie
dobre rezultaty otrzymaliśmy pod
kątem atrakcyjności finansowej
oraz kwalifikacji i dostępu pracowników. Na co należy zwrócić
uwagę i co wzbudza duży optymizm – usługi wspólne realizowane w Polsce mają coraz bardziej
złożony charakter. Przekłada się
to na wysoką ocenę naszego rynku
przez potencjalnych inwestorów
oraz pozwala uzyskiwać wyższe marże – zapewnia Krzysztof
Misiak, partner i dyrektor Sekcji
Miast Regionalnych w Cushman
& Wakefield. Jego zdaniem kolejne
lata to kontynuacja rozwoju głównych regionalnych rynków biurowych związana przede wszystkim
z dalszym wzrostem popytu firm
position of the Polish market on
the potential investors’ lists and
allows to achieve higher margins,”
says Krzysztof Misiak, Partner,
Head of Regional Markets Section, Office Agency at Cushman &
Wakefield. In his opinion, the coming years will be about the continued development of major regional
office markets, mostly related to
the further growth of demand of
companies from the BSS sector.
„Additionally, we will record more
and more transactions in some
less obvious destinations, such
as Rzeszów, Bydgoszcz-Toruń,
Opole, Radom, Olsztyn, Kielce or
Białystok,” adds Misiak.
Good projects can hold their
own
What causes such a strong
demand? „Throughout the past
decade or so, the Polish real estate
market has evolved considerably
and now is one of the most mature
markets in the entire Central and
Eastern Europe region. For a long
time we have been observing that
businesses increasingly often transfer not only their regional offices,
but also their SSC/BPO centres to
Poland and Warsaw. Investors are
attracted by favourable economic
conditions in the country, high
activity of domestic and foreign
businesses, as well as availability of
talented employees. The interest in
investing in the Polish market also
goes up in a response to an increasingly difficult economic situation
of other countries or geopolitical
issues. With its enormous investment potential and mature economy, Poland remains one of the
most important markets for us. We
strongly believe that the situation
is likely to continue; hence we are
planning to expand our activities
in the country. We are constantly
looking for new, attractive locations for future projects, both of-
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 27
z sektora BSS. – Dodatkowo obserwować będziemy coraz więcej
transakcji w mniej oczywistych
lokalizacjach, takich jak Rzeszów,
Bydgoszcz-Toruń, Opole, Radom,
Olsztyn, Kielce czy Białystok
– wylicza Misiak.
Dobre projekty bronią się same
Co wpływa na tak silny popyt?
– W ciągu ostatnich kilkunastu lat
polski rynek nieruchomości znacząco się rozwinął i obecnie jest najbardziej dojrzałym w całym regionie
Europy Środkowo-Wschodniej. Już
od dłuższego czasu obserwujemy,
że firmy coraz chętniej przenoszą
do Polski i Warszawy nie tylko
swoje regionalne biura, ale również
centra usług SSC/BPO. Inwestorów
przyciąga dobra sytuacja gospodarcza kraju, duża aktywność rodzimych i zagranicznych firm, a także
dostępność utalentowanych pracowników. Zainteresowanie inwestycjami na polskim rynku wzrasta
dodatkowo w odpowiedzi na trudniejszą sytuację gospodarczą innych
krajów czy kwestie geopolityczne.
Polska wraz ze swoim ogromnym
28 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
RYNEK
RYNEK
MARKET
MARKET
fice and retail ones,” says Grzegorz
Strutyński.
According to the representatives
of Echo Investment, although the
vacancy rate in Warsaw is not at its
lowest, good office projects, also in
non-central locations, prepared by
experienced developers can hold
their own and still find tenants.
A constant demand for modern
office space in prime assets is clearly
visible.
„What is going on in the world
or in Europe, to a large extent
strengthens the position of Poland, which is considered to be a
stable and safe market even more,
whereas Polish employees are
perceived as reliable and qualified
professionals. This is why I believe
that we will continue recording
growths for a long time, both in
Warsaw and in regional cities. The
investment climate is good as well,
Brexit will do us no harm, as many
businesses consider relocating their
offices to other European capitals,
including Warsaw, which often
is a natural choice in this part of
Europe. This means we are facing
a stable growth combined with
the evolution of the market awareness,” says Michał Żelski, Senior
Leasing Manager, Office Agency,
Echo Investment. He adds that
more and more companies want
to attract the best employees with
what they can offer them in the
office. Hence such a big interest in
modern office buildings, which offer a whole range of functions and
facilities appreciated by highlyskilled employees.
„This is exactly the direction
the market will head in. The share
of additional functions in office
buildings will increase. To put it
simply, specialists from different
sectors no longer want to work in
old office buildings. They expect
an excellently located office with
relax zones, cafés and restaurant,
bicycle parkings, dressing rooms
and showers for cyclists, or fitness
zones. This can be illustrated e.g. by
William Demant, which will take up
more than 3,000 sqm of office space
in Q22. This is one of the ways
this international entity is going to
attract the best professional to its
Warsaw office, who, in turn, will be
able to enjoy amenities and numerous functions of the new building,
„ says Michał Żelski.”This means
we will be observing increased migration of companies to new office
projects.” he adds.
Grzegorz Strutyński also does
not forecast any major negative
influence of Brexit onto the Polish
commercial property market. In his
opinion, it is possible that the market
will actually benefit from Brexit – if
investors decide to invest capital previously allotted to Great Britain in
other countries. Relocation of businesses to Central Europe, including
Poland, seems to be a likely prospect. „The most popular outsourcing
centres in Poland, such as Kraków,
Tri-City, and even Warsaw can gain
from that. Thanks to its strong posi-
potencjałem inwestycyjnym i dojrzałą gospodarką pozostaje dla nas
jednym z najważniejszych rynków.
Głęboko wierzymy, że taka sytuacja się utrzyma, dlatego też planujemy poszerzyć swoją działalność
nad Wisłą. Na bieżąco rozglądamy
się za nowymi, atrakcyjnymi lokalizacjami pod przyszłe inwestycje
– zarówno biurowe, jak i handlowe
– zapewnia Grzegorz Strutyński.
Jak zauważają przedstawiciele
Echo Investment, w Warszawie,
choć poziom pustostanów nie jest
najniższy, dobre projekty biurowe,
nie tylko w centrum miasta, przygotowane przez doświadczonych
deweloperów świetnie się bronią,
a ich oferta cały czas znajduje odbiorców. Widać wyraźnie stały popyt na nowoczesne powierzchnie
biurowe w najlepszych projektach.
– To, co się dzieje na świecie
czy w Europie, w dużym stopniu
umacnia pozycję Polski, która jest
odbierana jako stabilny i bezpieczny rynek, a polscy pracownicy
jako rzetelni i wykwalifikowani
fachowcy. Dlatego uważam, że
wzrosty będą nam towarzyszyły
jeszcze przez długi czas, zarówno
w stolicy, jak i w ośrodkach regionalnych. Klimat do inwestowania
również jest dobry, Brexit nam nie
zaszkodzi, wiele spółek zastanawia się bowiem nad przeniesieniem
biur do innych europejskich stolic,
również do Warszawy, która jest
często naturalnym wyborem, gdy
chodzi o lokalizację w tej części
Europy. Mamy więc do czynienia
ze stabilnym wzrostem, a jednocześnie z rozwojem świadomości
rynkowej – tłumaczy Michał Żelski, starszy menedżer ds. leasingu
w Dziale Biur w Echo Investment.
Dodaje, że coraz więcej firm chce
pozyskać najlepszych pracowników poprzez to, co może im
zaoferować w swojej siedzibie.
Stąd tak duże zainteresowanie
nowoczesnymi biurowcami, które
oferują cały pakiet funkcji i wartości docenianych przez wykwalifikowaną kadrę.
– W tym kierunku będzie szedł
właśnie rynek. Udział dodatkowych funkcji w biurowcach będzie
się powiększał. Mówiąc wprost,
specjaliści z różnych sektorów już
nie chcą pracować w starych biurowcach. Oczekują biura w świetnej lokalizacji, wyposażonego
w strefy relaksu, kawiarnie, restauracje, parkingi dla rowerów, szatnie
i suszarnie dla rowerzystów, strefy
fitness. Przykładem jest chociażby firma William Demant, która
w Q22 zajmie ponad 3 tys. mkw.
powierzchni biurowej. Między
innymi w ten sposób ten międzynarodowy podmiot przyciągnie do
warszawskiego biura najlepszych
fachowców, którzy z kolei będą
mogli cieszyć się z udogodnień
i licznych funkcji nowego budynku – opowiada Michał Żelski. – Będziemy zatem obserwować wzmożoną migrację firm do nowych
projektów biurowych – dodaje.
Również Grzegorz Strutyński
nie przewiduje znaczącego, negatywnego wpływu Brexitu na
polski rynek nieruchomości komercyjnych. Jego zdaniem niewykluczone, że rynek ten na Brexicie
nawet zyska – jeżeli inwestorzy
zdecydują się zainwestować w innych krajach kapitał dotychczas
przeznaczony na Wielką Brytanię.
Dość prawdopodobną perspektywą jest tu przeniesienie biznesów
do Europy Środkowej, w tym
do Polski. – Mogą zyskać na tym
najpopularniejsze polskie ośrodki
outsourcingu, m.in. Kraków, Trójmiasto, a nawet Warszawa. Dzięki
swojej mocnej pozycji, a zwłaszcza silnym rynkom najmu w większości sektorów, Polska powinna
pozostać atrakcyjną lokalizacją
dla kapitału zagranicznego. Deweloperzy biurowi będą musieli
skupić się wówczas na budynkach
tion, especially robust lease market
in the majority of sectors, Poland
should become an attractive destination for foreign capital. Office
developers will then have to focus
on top quality buildings. As far as
Great Britain is concerned, in the
long-run the impact of Brexit also
should not be too high. After the
first stock market falls, the situation
seems to have been contained. Moreover, the sale of our flagship project
in London 33 Central shows that the
British real property market reacts
positively to robust and attractive
projects,” said Strutyński.
New skylines
This year is going to be a record
one for Warsaw in terms of new supply of office space, which will affect
the vacancy rate currently oscillating around 15.5%. However, in the
coming years new supply is going to
be lower, thus gradually lowering the
vacancy rate as vacant and newly-delivered space is being absorbed. „The
situation looks a little different in regional cities, which will continue to
record dynamic development thanks
to the broadly defined services sector
(BPO/SSC/ITO),” ensures Wioleta
Wojtczak.
At the same time, the coming
years will be a period for the development of interesting office projects
which will change the skylines of
many Polish cities. Warsaw, for example, will be enriched by projects
which are currently under development, such as: The Tides, Hala
Koszyki, Europejski or Centrum
Koneser. „All these projects bring in
new quality and allow to look at an
office not only in terms of the office
space it offers, but also in terms of
urban fabric with exceptional architecture and climate. Warsaw developers are planning office buildings
which, thanks to their scale and used
advanced technologies will set new
standards,” says Krzysztof Misiak.
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 29
RYNEK
MARKET
najlepszej jakości. Jeśli chodzi
o Wielką Brytanię – wpływ Brexitu w długiej perspektywie również
nie powinien być znaczący. Po
pierwszych spadkach na giełdzie
sytuacja wydaje się opanowana.
Co więcej, jak pokazuje przykład
sprzedaży naszej flagowej londyńskiej inwestycji 33 Central
– tamtejszy rynek nieruchomości
pozytywnie reaguje na solidne
i atrakcyjne projekty – tłumaczy
Strutyński.
W nowej panoramie
Bieżący rok będzie dla stolicy
rekordowy, jeżeli chodzi o nową
podaż biurową, co wpłynie na
wskaźnik pustostanów, który
obecnie wynosi 15,5 proc. Jednak
w kolejnych latach nowa podaż
będzie mniejsza, przyczyniając
się tym samym do stopniowego
obniżania wskaźnika pustostanów
wraz z absorpcją powierzchni
niewynajętej i nowo powstającej.
– Nieco inaczej wygląda sytuacja
w miastach regionalnych, które
głównie dzięki szeroko pojętemu
sektorowi usług (BPO/SSC/ITO)
będą nadal rejestrowały dynamiczny rozwój – zapewnia Wioleta
Wojtczak.
Jednocześnie najbliższe lata będą
okresem realizacji ciekawych projektów biurowych, które zmienią
panoramę wielu polskich miast.
Na przykład Warszawa wzbogaci
się o aktualnie realizowane projekty, takie jak: The Tides, Hala
Koszyki, Europejski czy Centrum
Koneser. – Wszystkie te projekty
wnoszą nową jakość i pozwalają
patrzeć na biuro nie tylko przez
pryzmat powierzchni biurowej,
ale też tkanki miejskiej o wyjątkowej architekturze i klimacie.
W planach stołecznych deweloperów są biurowce, które swoją skalą
i zaawansowaniem zastosowanych
technologii ustanowią nowe standardy – mówi Krzysztof Misiak.
30 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
Jak dodaje Grzegorz Strutyński,
rynek w Warszawie, jak i w całej
Polsce będzie dalej należeć do
najemców, którzy poza kwestiami
finansowymi będą zwracać uwagę na wysoką klasę powierzchni,
zaproponowane im rozwiązania
technologiczne i ekologiczne,
lokalizację i skomunikowanie biurowców oraz propozycje aranżacji
pomieszczeń biurowych. – Dlatego
też deweloperzy muszą oferować
coraz lepsze produkty oraz usługi,
do tej pory pomijane, takie jak np.
doradztwo w zakresie aranżacji
biura – przekonuje Strutyński. n
Grzegorz Strutyński adds that the
market in Warsaw as well as in entire
Poland will still be a tenant’s market;
apart from financial issues tenants
will pay attention to the quality of
space, offered technological and environmental solutions, location and
connections of office buildings as
well as offered layout of office premises. „Therefore, developers need
to offer ever better products and
services, including ones which were
neglected until now, such as advisory
in terms of office space layout and
fit-out,” says Strutyński. n
OKIEM PRAKTYKA
PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Transformacja centrum handlowego
Transformation of a shopping centre
Karol Bartos
Executive Director, Portfolio & Asset Management,
Tristan Capital Partners
W
obecnej sytuacji rynkowej, aby skutecznie konkurować
o konsumentów, obiekty handlowe muszą nieustannie
ewoluować. Fundusz EPISO 3, zarządzany przez firmę
Tristan Capital Partners, jest właścicielem pięciu centrów handlowych w Polsce. Wśród nich wymienić należy Galerię Handlową
Turzyn, która została otwarta w 2001 r.
Jak przystało na inwestora oportunistycznego, wybierając nasze
projekty, zwracamy szczególną uwagę na obiekty nadające się
do przekształcenia i stworzenia wartości dodanej. Już na etapie
zakupu zostały więc zaplanowane prace remontowe w Galerii
Handlowej Turzyn, która m.in. z racji czasu istnienia na rynku
wymagała odświeżenia.
Modernizując Galerię Handlową Turzyn, chcieliśmy stworzyć
miejsce nowoczesne i przyjazne klientom, które będzie wyróżniało się klimatem oraz zachęcało do częstych odwiedzin i spędzania w nim wolnego czasu. Remont był również podyktowany
biznesowymi uwarunkowaniami i szedł w parze z trwającą rekomercjalizacją obiektu. Do grona najemców dołączyła ciesząca
się dużą popularnością marka H&M, która otworzyła trzeci w tym
mieście sklep o powierzchni blisko 1800 mkw. W galerii pojawiły
się także restauracja KFC, lodziarnia Grycan, sklep LP Electronic
oraz biuro podróży Itaka.
Głównym celem powyższych zmian było dostosowanie oferty
do oczekiwań młodych klientów oraz rodzin z dziećmi mieszkających w zasięgu galerii. Efekty podjętych działań widać już
w I półroczu br. W czerwcu odwiedziło nas blisko o 7% więcej
klientów niż w tym samym miesiącu w 2015 r. W I połowie 2016 r.
odnotowaliśmy również obroty o prawie jedną czwartą wyższe niż
w analogicznym okresie rok wcześniej. Warto zwrócić uwagę, że
wzrosty są efektem nie tylko pojawienia się nowych wiodących
marek w Galerii Handlowej Turzyn, ale również rozwoju dotychczasowych najemców.
I
n the current market situation, retail schemes need to
constantly evolve in order to be able to successfully
compete for consumers. EPISO 3 Fund, which is managed
by Tristan Capital Partners, is the owner of five shopping
centres in Poland. Among them, there is Galeria Handlowa
Turzyn, which was opened in 2001.
As an opportunistic investor, when choosing our projects we
pay special attention to assets that can undergo transformation and generate added value. Therefore, the renovation of Turzyn, which i.a. required refurbishment because of
its age, was planned already in the purchase phase.
When modernising Galeria Handlowa Turzyn, we wanted to
create a modern and consumer-friendly destination, that
would stand out thanks to its atmosphere and would be
a great place for frequent visits and spending free time.
The renovation was also a result of business consideration
and took place in line with the re-commercialization of the
project. The tenant-mix of the centre was expanded by the
popular brand H&M, which opened its third store in town,
with an area of nearly 1,800 sqm. The centre has also seen
openings of a KFC restaurant, a Grycan ice parlour, an LP
Electronic store, and an Itaka travel agent’s.
The main goal of the above changes was to adapt the offer
to the needs of young consumers and families with children,
who live in the catchment area of the centre. The results of
these actions could be already observed in the first half of this
year. In June, Galeria Handlowa Turzyn was visited by 7% more
customers than in the corresponding month of 2015. In H1
2016 we also recorded a turnover increase by nearly 25% year
on year. It is worth noting that the growths can be attributed
not only to new renowned brands in Galeria Handlowa Turzyn,
but to the development of previous tenants as well.
WRZESIEŃ | SEPTEMER 2016 / 31
GRUNTY INWESTYCYJNE
GRUNTY INWESTYCYJNE
LAND PROPERTIES
LAND PROPERTIES
Ziemia w cenie złota
Land as expensive as gold
Działki budowlane, dobrze przygotowane do inwestycji, zwłaszcza pod osiedla mieszkaniowe,
znikają z rynku w błyskawicznym tempie. Rekordowe wartości transakcji zawieranych
w ostatnich kwartałach byłyby jeszcze wyższe, gdyby nie ograniczona podaż gruntów.
Building plots, which are well prepared to developing an investment, are disappearing from
the market at a rapid pace, especially in the case of land for housing estates. The record
breaking values of transactions concluded within the past quarters would be even higher
if not for the limited supply of land.
Dorota Kaczyńska
H
ossa na rynku gruntów
inwestycyjnych trwa w
najlepsze. I jeśli w II półroczu br. dynamika zakupów
nie osłabnie, posypią się
kolejne rekordy. – To wszystko za
sprawą dobrej passy deweloperów
mieszkaniowych, którzy skuszeni
kolejnymi świetnymi kwartałami
w sprzedaży mieszkań na rynku
pierwotnym decydowali się na
gromadzenie gruntów inwestycyjnych. Dają one możliwość długookresowego zabezpieczenia dla
nowych projektów – wyjaśnia Emil
Domeracki, starszy specjalista ds.
gruntów inwestycyjnych w Colliers
International.
Obecne tempo zawierania transakcji, jak i ich skala mogą w efekcie
przyczynić się do kolejnego re-
32 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
kordu w historii polskiego rynku
nieruchomości. Według wstępnych
szacunków spółki Colliers International w bieżącym roku inwestorzy wydadzą 2,80–2,85 mld zł
na polskie grunty. Dla porównania:
w ub.r. wartość zawartych w tym
sektorze transakcji oscylowała na
poziomie 2,5 mld zł, co i tak uchodziło za doskonały wynik. – Coraz
większy udział w skali realizowanych transakcji mają miasta regionalne, w tym Gdańsk i Wrocław
– zauważa Emil Domeracki. Dodaje, że największym powodzeniem
cieszą się dobrze przygotowane
grunty inwestycyjne, pozbawione
problemów prawnych i technicznych, a także te, które pozwalają
na szybką realizację planowanej
inwestycji. – W jednostkowych
T
he boom in the investment land
market is in full swing. And,
unless the purchase dynamics
decrease in H2 2016, there will be
more records. „All that is the result of a successful streak for residential developers, who decided to
accumulate investment land, encouraged by subsequent quarters
of great results of dwelling sales in
the primary market. Investment
land provides a long-term collateral for new projects,” says Emil
Domeracki, Specialist, Land Department, Colliers International.
The current pace, at which
transactions are finalised, as well
as their scale, may consequently
result in another record in the
history of the Polish real estate
market. According to preliminary
przypadkach widzimy kilkunastoprocentowy wzrost cen ziemi – zapewnia Domeracki.
Miliardy na ziemię
Koniunktura gospodarcza ciągle
zachęca do lokowania nadwyżek
kapitału w polski rynek nieruchomości. Globalne fundusze inwestycyjne polują więc na polskie
obiekty komercyjne, z biurowcami
i obiektami handlowymi na czele,
a że wszyscy odczuwają niedosyt
atrakcyjnych ofert typu „core”,
deweloperzy przymierzają się do
coraz to nowszych projektów. Co
więcej, globalni inwestorzy w ostatnich miesiącach potwierdzili swoje
zainteresowanie polskim rynkiem
mieszkaniowym, który do tej pory
należał do drobnych graczy. Fun-
estimates by Colliers International, this year investors will spend
around PLN 2.8 – 2.85 billion on
land in Poland. By comparison,
last year the value of transactions
concluded in this sector oscillated
around PLN 2.5 billion, which
was perceived as an excellent result
anyway. „The share of regional
cities in the volume of completed
transactions is increasing, especially in Gdańsk and Wrocław,” says
Emil Domeracki. He adds that the
most popular are well prepared
investment plots, devoid of any
legal or technical problems, as well
as those that allow for a quick development of planned investment.
„In some cases we have recorded
a double digit growth rate of land
prices,” Domeracki says.
Billions to spend on land
The economic prosperity keeps
encouraging to invest in the Polish
real estate market. Global investment funds are hunting for Polish
commercial properties, with office
and retail buildings on the top; everyone feels the lack of attractive
„core” assets, and developers are
preparing for more new projects.
Moreover, in the past few months,
global investors confirmed their
interest in the Polish residential
market, which previously belonged
to small players. Bouwfonds Investment Management has purchased
an entire block of flats (193 dwelling and the retail part) from Matexi
Polska for PLN 100 million. The
project is located in the Śródmieście
district of Warsaw. Michiel Dubois,
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 33
dusz Bouwfonds Investment Management kupił od Matexi Polska cały
blok mieszkalny (193 mieszkania
oraz część usługowa) za 100 mln zł.
Obiekt powstanie w Śródmieściu
Warszawy. Michiel Dubois z Estate
Bouwfonds IM w komunikacie
opublikowanym przez REAS, która
była w tej transakcji doradcą inwestycyjnym, twierdzi, że stabilność
polskiej gospodarki i potencjał, jaki
ma rynek najmu w tym kraju, sprawiły, że Polska w naturalny sposób
znalazła się w kręgu naszych zainteresowań. – Liczymy na możliwość zbudowania tu atrakcyjnego
portfela inwestycji – mówi Michiel
Dubois.
Z kolei inny podmiot, Catella
Wohnen Europa, przejął dziewięć
pięter mieszkań w apartamentowcu
Złota 44, wybudowanym w samym
sercu stolicy.
Analitycy przewidują w tym
roku dalszy wzrost wartości zakupów gruntów inwestycyjnych
w sektorze mieszkaniowym i hotelarskim i jednocześnie stabilny
wzrost zainteresowania gruntami
biurowymi oraz magazynowymi.
O dużym popycie świadczą chociażby szacunki firmy doradczej
JLL. Jej eksperci przekonują, że jeśli
mieliby w swoim portfelu więcej
odpowiednich gruntów na sprzedaż,
wolumen zawieranych transakcji
byłby nawet trzykrotnie wyższy.
– Dobrze przygotowany i zlokalizowany teren inwestycyjny pod
zabudowę mieszkaniową nie czeka
dłużej niż kilka tygodni na zainteresowanego inwestora, który rozpocznie analizy. Podaż pieniądza na rynku
gruntów jest bardzo wysoka, ale
brakuje dobrego produktu dostępnego na sprzedaż – wyjaśnia Daniel
Puchalski, dyrektor Działu Obsługi
Gruntów Inwestycyjnych w JLL.
Brak odpowiednio przygotowanych ofert jest odczuwalny nie
tylko w ściągającej do siebie rzeszy
inwestorów Warszawie, lecz także
34 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
GRUNTY INWESTYCYJNE
GRUNTY INWESTYCYJNE
LAND PROPERTIES
LAND PROPERTIES
from Estate Bouwfonds IM, in a
press release published by REAS,
which served as the investment advisor in this transaction, stated that the
stability of the Polish economy and
the potential for the development
of the rental market in the country
made Poland a natural point of interest. „We are hoping for a possibility to develop and attractive portfolio here,” said Michiel Dubois.
Another entity, Catella Wohnen Europa, has taken over nine
floors of residential units in Złota
44 apartment building, which
was built in the core centre of the
capital.
Analysts expect that the investment land purchase value will
continue to increase this year in
the residential and hotel sector
and that the popularity of office
and industrial land will remain at
a stable level.
High demand is confirmed by
the estimates of JLL, among others. Experts from JLL say that if
they had more appropriate land
for sale in their portfolio, the
volume of concluded transactions
could be even three times higher.
„A well prepared and located
investment plot for residential developments can find an investor in
less than a few weeks. The money
supply in the land market is very
high, but it lacks good product
available for sale,” explains Daniel
Puchalski, Head of Land Advisory
at JLL.
The lack of properly prepared
plots can be observed not only in
the always popular Warsaw, but
also in major regional cities, namely Kraków, Wrocław, Poznań,
Gdańsk and even Łódź.
„An ever-important factor for
an investor choosing a parcel of
land is the possibility to start the
project within the shortest possible time. We are talking about
projects with investment potential
between 10,000 sqm and 40,000
sqm or more. Such land parcels
are eagerly analysed by companies
with considerable financial capabilities, provided that the legal and
technical status of land has been
regulated, the parcel is covered by
a local spatial development plan or
has a zoning decision,” adds Emil
Domeracki.
Although demand for residential land affects the increase in
prices, the high competitiveness
of the sector and no prognoses
forecasting any improvements in
the mortgage market discourage
developers from purchasing land
at prices exceeding the market
average.
„Prices will remain at a stable
level. The past year’s growths
from 5% to 10%, depending on
the location, are unlikely to take
place this year. The only exception is attractive plots in locations
close to the city centre in the largest agglomerations,” says Renata
Osiecka, Managing Partner, AXI
IMMO.
Change in regulations
required
Even though transactions on
land for residential purposes still
constitute the highest share in the
market, some changes in this tendency were recorded within the
two previous quarters. Investors
have already accumulated some
sizeable land banks throughout the
past two years, and the availability
of land has decreased considerably.
„The share of residential land in
investment land is around 70% of
the transaction volume,” estimates
Emil Domeracki.
The remaining 30% consist of
the other three segments: office,
retail and industrial. The latter one
has had a growing presence in the
total transaction volume for many
months.
w głównych miastach regionalnych,
czyli w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, a nawet Łodzi.
– Nieustannie istotnym kryterium
wyboru gruntu przez inwestora jest
możliwość rozpoczęcia inwestycji
w możliwe najkrótszym czasie.
W grę wchodzą projekty o potencjale inwestycyjnym 10 tys. mkw.–40
tys. mkw. i więcej. Takie grunty są
chętnie analizowane przez firmy
posiadające większe możliwości
finansowe, o ile oczywiście oferowana ziemia ma uregulowaną sytuację
prawną i techniczną, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu – zapewnia Emil Domeracki.
I choć popyt na grunt pod inwestycje mieszkaniowe wpływa
na wzrost cen, to jednak wysoka
konkurencyjność sektora oraz brak
prognoz poprawy sytuacji na rynku
kredytów hipotecznych powodują,
że deweloperzy nie są skłonni płacić
za ziemię powyżej średnich cen
rynkowych.
– Ceny będą utrzymały się na
stabilnym poziomie. Ubiegłoroczny
wzrost, w zależności od lokalizacji
od 5 do 10 proc., w tym roku raczej
się nie powtórzy. Wyjątkiem są
atrakcyjne działki w lokalizacjach
blisko centrum w największych miastach – przekonuje Renata Osiecka,
partner zarządzająca w AXI IMMO.
Potrzebne zmiany przepisów
I mimo że w dalszym ciągu transakcje w obszarze gruntów inwestycyjnych pod projekty mieszkaniowe mają najwyższy udział
procentowy w rynku, w ostatnich
dwóch kwartałach br. analitycy zaczęli notować pewne zmiany w tym
trendzie. Inwestorzy już zbudowali
znaczne banki ziemi w ostatnich
dwóch latach, a i dostępność gruntów uległa znacznemu ograniczeniu. – Udział gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w gruntach
inwestycyjnych wynosi ok. 70 proc.
wolumenu transakcyjnego – szacuje
Emil Domeracki.
Na pozostałe 30 proc. wolumenu
transakcyjnego składają się inne trzy
sektory: biurowy, handlowy oraz
magazynowy. Ten ostatni już od
wielu miesięcy coraz mocniej zaznacza swoją obecność we wszystkich
zawieranych transakcjach.
Eksperci AXI IMMO zapewniają,
że udział gruntów pod zabudowę mieszkaniową w wolumenie
transakcji pozostaje najwyższy, ale
ubiegłoroczny rekord raczej nie
zostanie pobity. – Najwięksi gracze
rynkowi w ub.r. i na początku bieżącego budowali banki ziemi, które
przy stabilnej sytuacji rynkowej
będą wykorzystane w perspektywie
dwóch do trzech lat. Ponadto okres
rekordów w sektorze mieszkaniowym mamy już za sobą, a mniejsza
dostępność kredytów będzie wpływać na liczbę transakcji sprzedaży
mieszkań. I choć deweloperzy
nadal są zainteresowani działkami
pod zabudowę najchętniej bloków
liczących od 300 do 500 mieszkań,
dokładnie sprawdzają jakość ofert,
a tych na rynku mamy ograniczoną
liczbę. Niska podaż atrakcyjnych
działek w Warszawie, Krakowie,
Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku
powoduje, że niemal każdy nowy
projekt wystawiony na sprzedaż
szybko znajduje zainteresowanych –
mówi Renata Osiecka.
W dodatku już widać pierwsze
skutki ustawy regulującej obrót
ziemią rolną, wprowadzonej w życie pod koniec kwietnia 2016 r.
Jak przewidywano, nowa ustawa
największy problem stanowi dla
sektora mieszkaniowego i magazynowego. Zdaniem analityków liczba
kupujących znacznie się zmniejszyła
po ograniczeniu możliwości zakupu
działki rolnej, którą obecnie może
nabyć tylko rolnik dysponujący
gruntami do 300 ha i jednocześnie
mieszkający co najmniej od pięciu
Experts from AXI IMMO ensure that the share of residential
land in the transaction volume
will remain the highest, but the
past year’s record is unlikely to be
beaten. „In the previous year and
earlier this year, the top market
players were building land banks,
which are going to be used within
the 2-3 years time if the stable
market situation continues. Furthermore, we are already past the
time of records in the residential
sector, while the decreasing credit
availability will impact the number
of residential unit sales transactions. Although developers are still
interested in plots for construction
of apartment buildings, especially
from 300 to 500 residential units,
they verify the quality of offers
carefully, and the number of the
latter is limited. Because of low
supply of attractive plots in Warsaw, Kraków, Wrocław, Poznań
or Gdańsk, practically every new
project put up for sale finds buyers
quickly,” says Renata Osiecka.
Furthermore, we can already
observe the first effects of the Act
regulating trade in agricultural
land, which became effective at
the end of April 2016. As it had
been predicted before, the new Act
is the greatest hindrance for the
residential and industrial sector.
According to analysts, the number of potential buyers dropped
considerably after the possibility
of purchasing agricultural land
was limited (currently, it can be
purchased only by an individual
farmer with no more than 300 ha
of land, who has resided for at
least 5 years in the particular municipality/commune where at least
one of the plots included in his
farm is located). Another restriction for investors is the restrictions
on sale of state-owned land, which
was excluded from trading for 5
years, with the exception of land
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 35
GRUNTY INWESTYCYJNE
LAND PROPERTIES
lat w gminie, gdzie położona jest co
najmniej jedna działka wliczona do
jego gospodarstwa. Dodatkowym
utrudnieniem dla inwestorów są
ograniczenia sprzedaży ziemi państwowej, którą wyłączono z obiegu
na pięć lat, z wyjątkiem gruntów do
2 ha oraz tych przeznaczonych na
cele inne niż rolne. Spod rygorów
ustawy są wyłączone również działki o powierzchni mniejszej niż 0,3
ha, czyli 30 a.
– W wielu miastach są działki,
które jeszcze z zamierzchłych czasów są oznaczone w ewidencji jako
rolne, pomimo braku tej funkcji, ale
ze względu na brak planu miejscowego nie mogą od razu być wykorzystane pod projekty mieszkaniowe
lub komercyjne. Proces ich przekształcenia zajmie wiele miesięcy,
a w wybranych przypadkach będzie
niemożliwy. Również na rynku magazynowym pojawiają się pierwsze
trudności związane z brakiem możliwości „złożenia” odpowiedniego
terenu inwestycyjnego, bo np. w
środku kompletowanego areału znajduje się działka rolna. Inny problem
to działki, zakupione przed wejściem
w życie ustawy, które nie były
objęte planem zagospodarowania,
ale posiadały decyzję o warunkach
zabudowy. Jednak tego typu dokumenty administracyjne według nowej ustawy są podrzędne względem
ewidencji, a w tej zapisane były jako
działki rolne. Proces ich przekształcenia jest możliwy, ale wydłuża czas
całego przedsięwzięcia budowlanego
i powiększa koszty związane z pozyskaniem gruntu oraz odpowiednim
jego przygotowaniem prawnym
– opowiada Renata Osiecka.
Emil Domarecki dodaje, że ustawa powinna być znowelizowana
tak, aby nie obejmowała gruntów
rolnych znajdujących się w obrębie
miast. – Jej przepisy w swoim obecnym kształcie mogą spowodować
wzrosty cen ziemi, mieszkań w nadchodzących latach – tłumaczy. n
36 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
up to 2 ha and land designated for
purposes other than agriculture.
Another important exception to
the Act applies to agricultural
properties smaller than 0.3 hectares, or 30 acres.
„In many cities, there still are
plots still designated as agricultural in the land register, even though
they do not serve this purpose,
which cannot be used for residential or commercial functions
due to the lack of a local zoning
plan. Transforming them can take
many months and, in selected
cases, may prove impossible. Also
in the industrial market, there
have been first difficulties in „collecting” a complete investment
land parcel, because e.g. there is
an agricultural plot in the middle
of the planned investment area.
Another problem is the issue of
plots that were purchased prior to
the Act becoming effective, which
were not covered by a spatial development plan, but had a zoning
decision. According to the new
Act, the latter type of administrative document is subordinate to
the land register, where the plots
are designated as agricultural
land. Transforming them is possible, but it prolongs the entire
undertaking and increases costs
of acquiring the land and preparing it in legal terms,” says Renata
Osiecka.
Emil Domarecki adds that the
Act should be amended so that no
longer applies to agricultural land
in cities. „The Act regulations in
the current shape may lead to an
increase in the prices of land and
dwellings in the coming years,”
explains Domeracki. n
OKIEM PRAKTYKA
PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Pomysł na nieruchomości
Idea for properties
Jarosław Kołodziejczyk
członek zarządu PKP S.A. / Member of the Board of PKP S.A.
P
KP S.A. wprowadza nową strategię, między innymi w obszarze zarządzania kolejowymi nieruchomościami. Spółka
posiada ok. 100 tys. hektarów gruntów, dworce oraz obiekty położone przy liniach kolejowych. W naszym portfelu znajdują
się również atrakcyjne działki w centrach miast. Oceniamy, że 30
proc. aktywów ma potencjał inwestycyjny. Chcemy wykorzystać
go w inny sposób niż do tej pory. Będziemy nadal współpracować
z prywatnymi inwestorami, ale w długim horyzoncie czasowym.
Zamiast sprzedawać udziały w projektach deweloperskich pozostaniemy ich właścicielami. Tym samym będziemy czerpać korzyści w dłuższym okresie. Niektóre inwestycje będziemy współfinansować. W naszej ocenie jest to korzystniejsze rozwiązanie
niż dotychczasowy model projektów deweloperskich. Dlatego
właśnie odpowiedzialna za nie spółka Xcity Investment czasowo
zawiesiła część rozpoczętych projektów, aby móc zweryfikować i
dostosować ich formułę do założeń nowej strategii.
Chcemy wzmocnić pozycję spółki zarówno na rynku nieruchomości handlowych, biurowych, magazynowo– logistycznych, jak
również na rynku mieszkaniowym i hotelarskim. Szansę dla naszych działań widzimy we wdrożeniu REIT-ów do polskiego prawa.
Liczę, że w Polsce przyjmie się taka forma inwestowania. Jest
to bardzo korzystny model dla inwestorów instytucjonalnych.
Można dokładnie określić, w co się inwestuje i dokładnie oszacować ryzyko. Zgłosiliśmy się do tego projektu i mamy nadzieję, że
będziemy jednym z pierwszych w Polsce debiutantów na rynku
funduszy REIT. W naszych działaniach zamierzamy stosować
rozmaite narzędzia rynku finansowego jak również kapitałowego,
pozwalające pobierać dywidendę z nieruchomości, zarówno dla
PKP i innych inwestorów.
P
KP S.A. is introducing a new strategy, among others in
the field of railway property management. The company has around 100,000 hectares of land, railway
stations and buildings located next to railway lines. In PKP’s
portfolio, there are also attractive plots in city centres. According to our estimates, around 30% of these assets have
an investment potential. We would like to use it differently
than before. We are still going to cooperate with private
investors, but in a long term perspective. Instead of selling
shares in property development projects, we will continue
to be their owners. This will allow us to profit in the long run.
We will co-finance some of the investments. In our opinion,
this solution is more profitable than the previous property development model. This is why our subsidiary Xcity
Investment temporarily put some of the already launched
projects on hold, in order to be able to verify and adapt
their formula to the assumptions of the new strategy.
We want to strengthen the position of the company in
the retail, office, industrial, residential and hotel market.
Introducing REITs to the Polish law would be an opportunity
for PKP’s activities. I believe that this investment form will
catch on in Poland. It is a very beneficial model for institutional investors. It is possible to precisely determine what
we are investing in and evaluate the risk. We accessed this
project and hope to be one of the first entities in Poland to
début in the REIT fund market. In our actions we are going
to use different financial and capital market instruments,
which allow both PKP and other investors to draw a dividend from properties.
WRZESIEŃ | SEPTEMER 2016 / 37
WYWIAD
WYWIAD
FACE TO FACE
FACE TO FACE
W Galerii Malta
marketing szyjemy na miarę
In Galeria Malta we offer tailored marketing
Mamy poczucie, że klienci oczekują od nas nietuzinkowego, angażującego ich marketingu,
tego, że będzie on świeży, że działania będą szyte na miarę – mówi Ewa Spychalska,
Asset Manager w firmie Neinver, odpowiedzialna za Galerię Malta.
We believe that clients expect us to provide unique, involving marketing activities,
which are fresh and tailored to their needs, says Ewa Spychalska, Asset Manager at Neinver,
who is responsible for Galeria Malta.
››› W pierwszej połowie br. Galeria
Malta po raz kolejny osiągnęła dobre
wyniki we wszystkich obszarach swojej
działalności. Jakim czynnikom, Pani
zdaniem, można to przypisać? Co zdecydowało o tak dobrych rezultatach?
To prawda, że wyniki są dla nas
satysfakcjonujące. Najnowsze dane
wskazują, że liczba odwiedzających
nas klientów w czerwcu – w stosunku do roku ubiegłego – wzrosła
o 7 proc., a w całym półroczu o 2
proc. Jeśli chodzi o sprzedaż, jesteśmy bardzo zadowoleni z większej
dynamiki – w I półroczu odnotowaliśmy wzrost o ponad 6 proc.
w porównaniu do analogicznego
okresu 2015 r. To oznacza, że
przychodzą do nas klienci z nastawieniem zakupowym, że nie
ma u nas „pustych przebiegów”,
a Galerię Malta odwiedzają osoby
mające konkretny cel. Bardzo nas
to cieszy.
38 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
Gdybym miała wskazać czynniki, które przyczyniły się do takich
rezultatów, zwróciłabym przede
wszystkim uwagę na aktywność
marketingową Galerii Malta.
Nie tylko konsekwentnie realizujemy plan, który mamy od początku
roku, lecz także stale go modyfikujemy, staramy się wprowadzać
do niego nowe, ciekawe elementy
i odpowiadać na inicjatywy i zapytania z zewnątrz. Jeśli pojawia
się propozycja, która wpisuje się
w nasz plan i profil naszego modelowego klienta – taka jak np.
czerwcowa współpraca z The Color Run w Poznaniu – bardzo chętnie włączamy się w partnerstwo.
Myślę, że ta intensywna obecność
marketingowa na rynku sprawia,
iż klienci wybierają właśnie nas.
Otrzymaliśmy niedawno wyniki
badań rynkowych, które potwierdzają, że rzeczywiście Galeria
››› In H1 2016 Galeria Malta once
again achieved good results in all
operational areas. What factors, in
your opinion, can it be contributed
to? What stands behind such good
results?
The results are indeed satisfying
for us. The latest data show that
the number of visiting customers
in June increased by 7% year on
year, and by 2% in the entire H1.
We are also very satisfied because
of increased dynamics in terms
of sales – in H1 we recorded an
increase by more than 6% year
on year. This means that Galeria
Malta is visited by customers with
shopping in mind; there are no
„dry runs” and our shoppers have
a particular goal. This makes us
very happy.
If I were to point to the factors
that contributed to these results,
I ould primarily focus on the mar-
deed the favourite shopping place
for inhabitants of Poznań, while
the latest study by Colliers has
proven that families with children
choose our centre first. More than
40% of our customers are parents
with their children. Our position in the Poznań market is still
sound.
Galeria Malta is also well commercialized. Our tenant-mix meets
the needs of our customers perfectly, although we are constantly
working on improving it even
more. An example? Soon, at the
turn of Q3 2016, Malta Squash
with new courts is going to open.
This is an activity profile that
enjoys a great popularity in our
centre. We are glad that the tenant
saw the potential of the location
and decided to sign a lease agreement for an even larger premises
– this investment fits our marketing strategy aimed at active people
really well. Recently, we have also
announced signing a lease agreement with GUESS – fitting-out of
the premises is already underway;
the opening has been scheduled for
early September.
Malta to ulubione miejsce zakupów
poznaniaków, a ostatnie badania
Colliers dowiodły, że rodziny
z dziećmi w Poznaniu najczęściej
wybierają nasze centrum. Ponad 40
proc. naszych klientów to właśnie
rodzice ze swoimi podopiecznymi.
Wciąż mamy więc pewną pozycję
na rynku poznańskim.
Nadal jesteśmy również bardzo dobrze skomercjalizowani.
Mamy taki zestaw najemców,
który świetnie wpisuje się w potrzeby naszych klientów, ale ciągle
udoskonalamy go. Przykład? Już
niedługo, bo na przełomie III i IV
kwartału tego roku, otworzy się
powiększona o nowe korty Malta
Squash. Jest to profil działalności,
który świetnie „chwycił” w naszym centrum. Cieszymy się,
że najemca widzi potencjał tego
miejsca i dlatego zdecydował się
podpisać z nami umowę na jeszcze
większy lokal – ta inwestycja naprawdę dobrze wpisuje się w naszą
strategię skierowaną do ludzi aktywnych. Komunikowaliśmy też
ostatnio, że umowę najmu podpisano z marką GUESS – prace
w lokalu już trwają, otwarcie planowane jest na początek września.
››› Jaką rolę w funkcjonowaniu Galerii
Malta odgrywają działania marketingowe, o których Pani wspomniała?
Jak dokładnie przekładają się one
na wyniki?
Według mnie odpowiednie działania marketingowe są kluczem
do budowania trwałej relacji z
klientami. Mamy w Galerii Malta
wiele działań czysto PR-owych.
Intensywnie komunikujemy się
poprzez media społecznościowe
i angażujemy różne grupy docelowe w nasze projekty. Jednym z
ciekawszych przykładów jest nasza akcja dla młodych mam, która
odbiła się szerokim echem i zyskała dużą popularność – nie spodziewaliśmy się, że grupa przycho-
keting activity of Galeria Malta.
Not only do we consistently follow the plan we assumed at the
beginning of the year, but we also
modify it constantly and try to
introduce some new, exciting elements as well as to respond to initiatives and enquiries from outside.
If there is an offer that goes in line
with our plan and the profile of
our model customer – such as our
cooperation with The Color Run
in Poznań in June – we are very
eager to get involved. I believe that
this intensive market presence is
exactly the reason why customers
choose us. Recently, we received
results of a market research which
confirm that Galeria Malta is in-
››› What is the role of the marketing
activities you have mentioned in the
functioning of Galeria Malta? How
exactly do they translate into results?
In my opinion, marketing activities are the key when building
a stable relationship with customers. We are engaged in a lot of
purely PR activities in Galeria
Malta. We intensively communicate via social media and get different target groups involved in our
projects. Of the most interesting
examples is our action for young
mums, which received a great
deal of publicity and became very
popular – we did not expect that
there would be so many mums to
come to our classes with coach.
The scale has exceeded our exWRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 39
WYWIAD
WYWIAD
FACE TO FACE
FACE TO FACE
dlowe w Poznaniu. Galeria Malta
nie po raz pierwszy zmierzy się
z takim wyzwaniem. Dotychczas
wychodziliśmy z nich obronną
ręką. Warto tu przypomnieć, że
po otwarciu Poznań City Center
nasze obroty nie spadły, wręcz
przeciwnie – nadal notowaliśmy
wzrosty odwiedzalności i sprzedaży. Mamy kilka asów w rękawie,
niezaprzeczalnych atutów, takich
jak lokalizacja, bogata oferta i fakt,
że jesteśmy ulubionym centrum
handlowym poznaniaków. Myślę,
że kolejna otwarta galeria zmobilizuje nas do jeszcze lepszego analizowania potrzeb klienta i tego,
jak wpisujemy się w te potrzeby,
do bardziej wnikliwego badania,
czego klienci mogą oczekiwać, co
cenią, a co krytykują, a w konsekwencji do ulepszania naszej
oferty, by można było utrzymać
obecną pozycję, obronić ją, a może
powalczyć o więcej.
››› Czym Galeria Malta wyróżnia się
na tle innych podobnych centrów handlowych w Polsce?
dząca do nas na zajęcia z trenerką
będzie tak liczna. Przerosło to
nasze oczekiwania, a i oddźwięk
w mediach jest świetny. Takie
akcje służą budowaniu mocnych
relacji z klientami, którzy wsiąkają
w środowisko Malty i kiedy słyszą
czy czytają o nas później, są chętni
do wzięcia udziału w kolejnych
wydarzeniach. Angażujemy ich
więc np. w ciekawe eventy odbywające się na terenie naszego
centrum, m.in. w wakacyjny Projekt Weekend czy cykliczne już
spotkania z udziałem celebrytów
kulinarnych. W kwietniu gościliśmy Annę Starmach, która przyciągnęła tłumy, natomiast w maju
mieliśmy bardzo ciekawe warsz-
40 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
taty w nieco innej formule. Mamy
poczucie, że klienci oczekują od
nas nietuzinkowego, angażującego
ich marketingu, tego, że będzie on
świeży, że działania będą szyte na
miarę – i że za to nas cenią.
››› Obecna, komfortowa dla Państwa
sytuacja na handlowej mapie Poznania
niebawem zmieni się. Czy i jak wpłynie
to na wyniki i funkcjonowanie Galerii
Malta w przyszłości?
Oczywiście wpłynie, bo zwiększenie podaży powierzchni handlowej w Poznaniu o tak dużą
liczbę sklepów, o tak znacznej
powierzchni, nie będzie bez znaczenia. W nowej sytuacji znajdą
się zresztą wszystkie centra han-
pectations, and the reception in
the media has been fantastic. Such
actions contribute to establishing
strong relationships with customers, who become familiar with
Galeria Malta and its environment,
and are more eager to participate
in other events whey they hear
or read about us later. We can get
them involved in interesting events
that take place in our centre, such
as holiday Projekt Weekend, or
a cycle of meetings with culinary
celebrities. In April we hosted
Anna Starmach, who attracted real
crowds, and in May we organised
very interesting workshops in an
innovative formula. We believe
that clients expect us to provide
Po pierwsze, tym, o czym już
wspominałam, czyli marketingiem
szytym na miarę i szczególną starannością we wpisywaniu się w potrzeby naszych grup docelowych.
Po drugie – lokalizacją. Położenie nad brzegiem Jeziora Maltańskiego, w sercu miasta, jest czymś
absolutnie wyjątkowym. Jestem tu
codziennie i obserwuję, jak często
nasi klienci wybierają drugie piętro, zajmują miejsca wzdłuż przeszklenia, z widokiem na jezioro
i kontemplują widok. Takiego atutu nie ma chyba nikt w kraju. To
miejsce mocno nas określa – to, że
do naszego planu marketingowego
włączyliśmy wiele działań promujących aktywność fizyczną, jest
przecież zdeterminowane lokalizacją. Okolice Jeziora Maltańskiego
są jednym z ulubionych miejsc
mieszkańców do uprawiania
unique, involving marketing activities, which are fresh and tailored to
their needs – and this is what they
appreciate us for.
The current situation on the
retail map of Poznań, which is
very comfortable for you, is going
to change soon. Will it affect the
results and functioning of Galeria
Malta in the future, and how?
Of course it will, as the increase
in the retail space in Poznań by so
many stores with a considerable
floor space cannot go unnoticed.
This will put all shopping centres
in Poznań in a new situation.
However, this is not the first time
for Galeria Malta to face such a
challenge. So far, we have always
dealt with them successfully. It is
worth reminding here, that after
the opening of Poznań City Center our turnover did not decrease,
quite contrary – we still recorded
footfall and sales increases. We
do have some aces up our sleeve,
such as the location, rich offer and
the fact that we are the favourite
shopping centre for the inhabitants
of Poznań. I believe that another
shopping centre will motivate us
to focus even more on the analysis
of the needs of consumers and of
how we fit those needs; to study
even deeper what customers expect, what they value and what
they criticise, in order to improve
our offer so that we can keep our
current position, defend it, or
maybe even fight for more.
››› What makes Galeria Malta stand
out among other similar shopping
centres in Poland?
First of all it is what I have already mentioned: tailored marketing and diligence in responding to
the needs of our target groups.
Secondly, it is the location.
Galeria Malta is situated beside
Maltańskie Lake, in the core centre of the city, which is absolutely
remarkable. I come here every day
and see our customers go to the
second floor, take seats along the
glazed walls with a view of the
lake and just admire the panorama.
I don’t think any other centre in
Poland has such an advantage.
This location defines Galeria Malta
– the fact, that we included so
many activities promoting physical
exercises in our marketing plan,
has been determined by our location. The area of Maltańskie Lake
is one of the favourite spots for
the inhabitants of Poznań to do
sports: running, cycling, Nordic
walking. We try to respond to
those needs and organise many
activities for our customers, such
as yoga, spinning on the roof of
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 41
WYWIAD
FACE TO FACE
sportów, biegów, jazdy na rowerze, nordic walkingu. Staramy się
odpowiadać na te potrzeby i organizować dużo zajęć dla klientów,
takich jak joga, spinning na dachu
centrum, nordic walking właśnie
czy wspomniane zajęcia dla mam.
Współpracujemy już kolejny rok
ze Zgrupką Luboń, organizującą
wycieczki po okolicy Poznania.
Jak więc widać, aktywności fizycznych, wplecionych w nasz
marketing, jest bardzo dużo.
Po trzecie, Galerię Malta cechują
wyjątkowe relacje z najemcami,
dzięki którym z jednej strony udaje
się przeprowadzić wiele wspólnych,
angażujących dla klientów akcji,
a z drugiej – zatrzymać u nas marki
na dłużej. W tym roku, w ramach
realizowanego w Galerii programu
B2B Malta Quality, uruchomiliśmy
portal wewnętrzny, dedykowany
obecnym u nas sklepom, który jest
nową jakością w relacji wynajmujący – najemca. Chcemy, żeby nasze
sklepy były jak najlepiej poinformowane o tym, co się u nas dzieje.
Zachęcamy też najemców do kon-
42 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
kurowania między sobą w wyścigu
o podnoszenie jakości usług i zdobywania punktów w programie im
dedykowanym. Pierwsze podsumowanie i rozdanie nagród dla najbardziej aktywnych sklepów miało
miejsce na zakończenie minionego
półrocza i wywołało dużo naprawdę
pozytywnych emocji. Mam nadzieję, że będzie to motywacja do
dalszej wytężonej pracy wszystkich
zespołów.
the centre, Nordic walking or
the above-mentioned classes for
mums. It is another year that we
cooperate with Zgrupka Luboń,
which organises trips in the area of
Poznań. As you can see, there are
a lot of physical activities involved
in our marketing.
Thirdly, Galeria Malta is characterised by exceptional relations
with tenants, which, on the one
hand, enable us to organise many
joint, involving events for customers, and on the other one, allow us
to retain tenants longer. This year,
as part of the B2B Malta Quality
programme, we launched an internal portal dedicated to stores that
are present in our Galeria Malta,
which is a completely new quality
in the landlord – tenant relationship. We want our stores to have
the best information about what
is going on in our centre. We also
encourage tenants to engage in
a rivalry in terms of better service
quality to get scores in the programme that is dedicated to them.
The first summary and awards
ceremony for the most active
stores took place by the end of the
past half a year and was received
with much enthusiasm. We hope
that this will motivate all teams to
continue their hard work.
››› Czy zdradzi Pani na koniec, jakie
są plany Galerii Malta na przyszłość?
››› Can you tell us what are the plans
of Galeria Malta for the future?
Zbyt wielu szczegółów oczywiście nie mogę ujawnić. Zapewniam
jednak, że Galeria Malta będzie się
stale rozwijać i dopasowywać do
zmiennych potrzeb klienta i rzeczywistości handlowej. Planujemy
wzbogacanie naszej oferty o kolejne
marki. Mamy nadzieję zaskoczyć
kolejnymi nietuzinkowymi działaniami marketingowymi. Będziemy
także starać się zmienić i ulepszyć
całe centrum, by nie tylko nie stracić
obecnych klientów, lecz także zyskać rzesze nowych. n
I cannot reveal too many details
of course, but I can ensure you
that Galeria Malta will continue
to develop and adapt to the ever
changing consumer needs and retail
reality. We intend to enrich our
tenant-mix with new brands. We
are hoping to surprise our customers with some innovating marketing
activities. We will also try to change
and improve the entire centre; not
only to keep current customers, but
also to attract new ones. n
OKIEM PRAKTYKA
OKIEM PRAKTYKA
PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Carrefour wzmacnia swoją pozycję na rynku
centrów handlowych w Polsce
Carrefour is strengthening its position
in the shopping centre market in Poland
Ronan Martin
wiceprezes Carrefour Polska ds. ekspansji
i centrów handlowych
Vice-President, BU Expansion and Shopping Malls Director,
Carrefour Polska
K
ażdego roku klienci centrów handlowych stają się coraz
bardziej wymagający. Od obiektów handlowych wymagają oni już nie tylko rozbudowanej oferty sklepów czy
punktów usługowych, lecz także rozrywki, ciekawego miejsca
na spotkanie ze znajomymi czy możliwości zadbania o zdrowie.
Dodatkowo coraz ważniejsze stają się dla nich tzw. easy
shopping oraz digitalizacja, czyli wygoda w poruszaniu się po
centrum handlowym, dostęp do bezprzewodowego Internetu
oraz nowoczesnych rozwiązań w zakresie komunikacji
i mediów społecznościowych. Co ciekawe, zbieżne z oczekiwaniami klientów są oczekiwania najemców, którzy oprócz
odwiedzalności i wskaźników finansowych zwracają uwagę
również na standard wykończenia obiektu, w którym będą
wynajmować powierzchnię.
Inwestycje realizowane przez Carrefour w Polsce uwzględniają
ewolucję potrzeb i oczekiwań klientów oraz najemców. Dzięki
realizowanej od 2014 r. strategii rozbudowy, remodelingu
oraz rekomercjalizacji istniejących centrów handlowych oraz
modernizacjom hiper- i supermarketów Carrefour jest w
stanie oferować klientom nowoczesną przestrzeń zakupową,
a najemcom nowe możliwości rozwoju, oparte na solidnych
fundamentach – ugruntowanych wskaźnikach odwiedzalności,
dobrze znanej lokalizacji oraz silnym operatorze spożywczym.
Przykłady zrealizowanych przez firmę Carrefour w ciągu ostatnich dwóch lat inwestycji w Gdańsku, Jastrzębiu-Zdroju oraz
Sochaczewie pokazują, że istniejące obiekty po remodelingu
mogą skutecznie konkurować na lokalnych rynkach i zdobywać
44 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
E
very year customers of shopping centres become more
and more demanding. They expect retail schemes to
provide not only an extensive retail offer, but also entertainment, interesting meeting points or healthcare services.
Easy shopping and digitalisation, which mean comfortable
traffic within a shopping centre, access to wireless Internet, and
modern solutions in terms of communication and social media,
are becoming increasingly important for them. Interestingly,
tenants have the same expectations as customers; apart from
footfall and financial indicators they also pay attention to the
interior design standard of the project where they are renting
the premises.
Investments of Carrefour in Poland include this evolution of
the needs and expectations of customers and tenants. Thanks
to the strategy of extensions, remodelling and re-commercialization of existing shopping centres, and modernisations of
hyper- and supermarkets since 2014, Carrefour is able to offer
its customers modern shopping space, and its tenants new
development possibilities, based on solid foundations – high and
stable footfall, well-known locations and a strong food operator.
The examples of projects developed by Carrefour in Gdańsk,
Jastrzębie-Zdrój and Sochaczew throughout the past two years,
show that existing assets after remodelling may successfully
compete in local markets and gain many new customers. The
same applies to hyper- and supermarkets, as proven by the recently completed remodelling of the Carrefour supermarket in
Warsaw’s district of Białołęka, or in Podkowa Leśna near Warsaw.
wielu nowych klientów. Podobnie jest z hiper- i supermarketami, czego dowodem jest zrealizowany w ostatnim czasie przez
Carrefour remodeling supermarketu na stołecznej Białołęce
czy w podwarszawskiej Podkowie Leśnej.
Gdańska Galeria Morena to jedna z najbardziej rozpoznawalnych inwestycji firmy Carrefour
w Polsce oraz jedna z największych modernizacji istniejącego
centrum handlowego na krajowym rynku w ostatnim czasie.
W wyniku rozbudowy obiekt zyskał ponad 13 tys. mkw. nowej
powierzchni najmu, wiele nowych funkcji, m.in. kino czy fitness
club, jak również liczne innowacyjne rozwiązania, takie jak np.
interaktywne strefy rozrywki, dostęp do WI-FI czy przestronny
odkryty taras z funkcją wypoczynkową. Wielkie otwarcie tego
obiektu, które odbyło się pod koniec maja br., pokazało, jak
wielkie było zapotrzebowanie w Gdańsku na nowoczesną galerię handlową w tej lokalizacji.
Podobnie było z Galerią Zdrój w Jastrzębiu-Zdroju oraz Sonatą
Park w Sochaczewie. Dzięki kompleksowym modernizacjom
zewnętrznym i wewnętrznym, przebudowie i remodelingu
hipermarketu Carrefour oraz dobrze przemyślanej rekomercjalizacji obiekty te zyskały nowych, międzynarodowych najemców oraz znacząco poprawiły swoją konkurencyjność, a także
wskaźniki odwiedzalności.
Carrefour, dostrzegając duży potencjał istniejących lokalizacji,
nie zwalnia tempa
i przedstawia kolejne centra handlowe, które w ciągu najbliższych miesięcy zostaną poddane kompleksowym modernizacjom. Pierwszym z nich jest centrum handlowe
w Bydgoszczy. W miejscu istniejącej galerii powstanie największy outlet w regionie: Metropolitan Outlet Bydgoszcz. Na powierzchni ponad 17 tys. mkw. GLA ponad 60 marek outletowych
– modowych, sportowych, obuwniczych, galanterii skórzanej
oraz wyposażenia wnętrz znanych polskich i zagranicznych
producentów. Ofertę uzupełnią punkty gastronomiczne, usługowe oraz bawialnia dla dzieci. Atutem outletu będzie funkcjonującyw nowej odsłonie hipermarket Carrefour, uzupełniony
dodatkowo o stację paliw. Przebudowa dotychczasowej galerii
handlowej na outlet dobrze wpisuje się w aktualne trendy na
rynku – centra wyprzedażowe cieszą się bowiem rosnącym
zainteresowaniem polskich konsumentów.
Duże rozbudowy Carrefour szykuje także w Białymstoku i
Szczecinie. W Białymstoku Galeria Zielone Wzgórze urośnie do
ponad 20 tys. mkw. GLA oraz zaoferuje nowoczesne wnętrza i
szereg nowych funkcji: rozbudowaną strefę foodcourt, fitness
club czy plac zabaw dla dzieci. Podobna przyszłość w najbliższym roku czeka również Galerię Gryf w Szczecinie.
Centra handlowe Carrefour w Polsce to obecnie ponad 230 tys.
mkw. GLA. Jesteśmy przekonani, że kolejne planowane modernizacje przypadną do gustu naszym klientom
i najemcom. Dołożymy wszelkich starań, aby były one równie
spektakularne jak zrealizowana przez nas Galeria Morena oraz
by były ciekawą alternatywą dla nowo powstających galerii
handlowych.
Galeria Morena in Gdańsk is one of the most recognisable
investments by Carrefour in Poland and one of the biggest
modernisations of an existing shopping centre to be carried out
in Poland recently. Following the extension, the project gained
more than 13,000 sqm of new leasable space, many new functions, e.g. a cinema and a fitness club, as well as numerous innovative solutions, such as interactive entertainment zones, Wi-Fi
access or spacious open terrace for leisure. The big opening of
the centre, which took place by the end of May 2016, showed the
great demand of the inhabitants of Gdańsk for a modern shopping centre in that location.
It was similar in the case of Galeria Zdrój in Jastrzębie-Zdrój and
Sonata Park in Sochaczew. Thanks to the thorough modernisations of both interior and exterior, redevelopment and remodelling of their Carrefour hypermarkets, and well thought-out
re-commercialization, these projects have found new international tenants and considerably increased their competitiveness
as well as footfall.
Carrefour, which is familiar with the high potential of existing
locations, is not slowing down and has already chosen more
shopping centres which will undergo thorough modernisations
within the coming months. The first one is the shopping centre
in Bydgoszcz. The current site of the existing scheme will house
the largest outlet in the region: Metropolitan Outlet Bydgoszcz.
The area of over 17,000 sqm GLA will house more than 60 outlet
brands – fashion, sports, footwear, leather goods and interior
design products of renowned Polish and international manufacturers. The offer will be complemented by food serving
venues, service points and a playground for children. One of the
advantages of the outlet will be a redeveloped Carrefour hypermarket, additionally with a petrol station. The redevelopment of
the previous shopping centre into an outlet fits well the current
market trends – outlet centres enjoy an increasing popularity
among Polish consumers.
Carrefour is planning major extensions also in Białystok and
Szczecin. In Białystok, Galeria Zielone Wzgórze will grow by
more than 20,000 sqm GLA and will offer modern interiors and
a number of new functions: an extended food court zone, a fitness club and a children’s playground. Similar future also awaits
Galeria Gryf in Szczecin next year.
Carrefour shopping centres currently offer a total of over
230,000 sqm GLA. We are convinced that the modernisations in
the pipeline will be to the liking of our customers and tenants.
We will make every effort for them to be as spectacular as our
Galeria Morena, and to serve as an interesting alternative for the
newly delivered shopping centres.
WRZESIEŃ | SEPTEMER 2016 / 45
OKIEM PRAKTYKA
PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Działania lokalne w Bonarka City Center
Local actions in Bonarka City Center
Iwo Knopik
Marketing Manager, TriGranit Corporation
W
ażnym elementem strategii działań marketingowych
Bonarka City Center jest aspekt lokalny. Każdego roku
centrum stara się adresować inny obszar w kontekście współpracy z najbliższym otoczeniem: promocję dzielnicy
Podgórze, upowszechnianie wiedzy o tradycji i historii Krakowa,
czy tak jak w tym roku wspieranie i propagowanie lokalnych
inicjatyw kulturalnych. W 2016 roku to właśnie artystyczny
kontekst kreacji reklamowych stanowi pretekst do wytyczenia
działań PR-owych i z zakresu społecznej odpowiedzialności
biznesu. Otwiera także perspektywę pozycjonowania Bonarka
City Center jako mecenasa sztuki i promotora działań kreatywnych w różnych dziedzinach życia. Cykl działań zapoczątkowała
wystawa zdjęć ze zbiorów Muzeum Historii Fotografii w Krakowie
przedstawiająca unikatowe zdjęcia strojów ludowych z atelier
najlepszych krakowskich fotografów XIX i XX wieku. Koncept
ambasadora kultury zakłada nie tylko prezentacje odwołujące
sie do znanych twórców lub zjawisk artystycznych, ale także
określa BCC jako inspiratora szeroko rozumianych „kreatywnych”
działań, obejmujących oprócz reklam warsztaty, wystawy, happeningi. W ten sposób Bonarka ukazuje się jako marka nie tylko
kreatywna, ale też angażująca, inspirująca dzieci i starszych do
artystycznych aktywności. W ramach akcji odbyły się warsztaty
teatralne dla najmłodszych, planowany jest konkurs tańca hip
hop, niebawem Bonarka zaprezentuje także wystawę grafik
najlepszych światowych ilustratorów mody, a kolejne atrakcje
wypełnią kalendarz na cały rok. Nawiązywanie więzi opartych
na pozytywnych przekazach i emocjach odgrywa istotną rolę
w kontekście integracji obiektu z lokalnymi społecznościami. Nie
bez kozery w Bonarka City Center od kilku lat obserwowany jest
wysoki wskaźnik lojalności klientów.
46 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
T
he local aspects are an important element in the
marketing strategy of Bonarka City Center. Every year,
the centre addresses a different area in the context
of cooperation with its nearest surroundings: promotion of
the Podgórze district, dissemination of knowledge about
the customs and history of Kraków or, this year, support and
promotion of local cultural initiatives. In 2016 it is the artistic context of marketing activities that has served as the
starting point for PR and CSR actions. It also opened a perspective for positioning Bonarka City Center as a patron of
the arts and advocate of creative activities in various areas
of life. The cycle of actions was started with an exhibition of
photographs from the collection of the Museum of History
of Photography, which present unique photos of traditional
folk costumes from the studios of the best photographers
from the 19th and 20th century Kraków. The concept of
the ambassador of culture involves not only presentations
related to well known artists or artistic phenomena, but also
puts BCC in the position of the instigator of broadly defined
„creative” actions which, apart from advertisements,
include workshops, exhibitions and happenings. This way
Bonarka can pose not only as a creative brand, but also one
which is involving and inspiring for both children and adults
to undertake artistic activities. The event has included
theatrical workshops for the youngest; in plans, there is
also a hip-hop dance contest. Soon Bonarka will present an
exhibition of graphics of the world’s most renowned fashion
illustrators, and the calendar until the end of the year is
full of more attractions. Establishing relationships based on
positive message and emotions plays a significant role in
the context of integration of an asset with the local community. It is no wonder that Bonarka City Center has been
recording a high customer loyalty rate for a few years.
CENTRA HANDLOWE
SHOPPING CENTRES
funkcjonowanie oraz marketing obiektu
handlowego o powierzchni 120 tys. mkw.
Dodatkowo, dział powierzchni handlowych
firmy CBRE jako agent wyłączny prowadzi
proces rekomercjalizacji obiektu.
1.
INBAP otworzy INBAG
w Bogatyni i Kraśniku
Atrium Copernicus
z certyfikatem BREEAM
BNP Paribas Real Estate
zarządza Turawa Parkiem
Atrium Poland, zarządca i właściciel centrum handlowego w Toruniu
– Atrium Copernicus – wdrożył w obiekcie rozwiązania proekologiczne. Działania zostały zwieńczone przyznaniem
budynkowi certyfikatu ekologicznego
BREEAM z oceną „Very Good”.
Certyfikat BREEAM przyznawany jest
budynkom komercyjnym, w których
wprowadzono rozwiązania zgodne z obostrzeniami zrównoważonego budownictwa, zarówno w zakresie ekologicznym,
jak i społecznym. Atrium Copernicus
spełniło wymogi formatu shell, uzyskując ocenę „Very Good”. Najwyższe noty
obiekt otrzymał w kategoriach „Waste”,
„Transport”, „Management”, oraz „Land
Use and Ecology”.
Pod koniec czerwca 2016 r. firma BNP
Paribas Real Estate przejęła w zarządzenie centrum handlowe Turawa Park,
zlokalizowane w Opolu.
Turawa Park na 36 tys. mkw. oferuje ponad 70 sklepów i restauracji. Dysponuje
1 400 darmowymi miejscami parkingowymi. Właścicielem obiektu jest fundusz
zarządzany przez brytyjski fundusz inwestycyjny Standard Life Investment.
Rusza rozbudowa
Auchan Hetmańska
Rozpoczyna się rozbudowa Centrum
Handlowego Auchan w Białymstoku
przy ulicy Hetmańskiej.
Dzięki prowadzonym pracom galeria
zyska ponad 5,8 tys. mkw. dodatkowej
powierzchni handlowej, a liczba butików
i lokali usługowych wzrośnie do ponad
60. Generalnym wykonawcą projektu jest
firma Instal Białystok. Otwarcie dobudowywanej części inwestor zaplanował na
pierwszą połowę 2017 r.
Galeria Sfera zarządzana
przez CBRE
Dział Asset Services firmy CBRE został
wybrany zarządcą Galerii Sfera w Bielsku Białej, której właścicielem jest
fundusz ESCF II reprezentowany przez
CBRE Global Investors.
W ramach umowy, dział Asset Services
będzie odpowiedzialny za prawidłowe
INBAP Fundusz Inwestycyjny Zamknięty
Aktywów Niepublicznych, posiadający
siedem funkcjonujących obiektów handlowych oraz cztery projekty będące
w fazie realizacji, rozpoczyna kolejne
inwestycję pod marką INBAG – w Bogatyni i Kraśniku.
Jednokondygnacyjny INBAG w Bogatyni
stworzy kompleks łączący park handlowy
z marketem spożywczym i marketem
budowlanym o powierzchni najmu ponad
9 000 mkw. wraz z parkingiem na ponad
230 miejsc postojowych. Zlokalizowany
zostanie w centralnej części miasta,
w rejonie ulic Matejki i Chopina. Inwestor
planuje rozpoczęcie prac budowlanych
jeszcze w tym roku, aby otwarcie dla
klientów nastąpiło jesienią 2017 r.
Dwukondygnacyjny INBAG w Kraśniku
o powierzchni najmu ponad 8 500 mkw.,
wraz z parkingiem podziemnym na blisko
200 miejsc postojowych zrealizowany
zostanie w ścisłym centrum najbardziej
rozwiniętej części miasta – w Kraśniku
Fabrycznym, przy Alei Niepodległości,
| 1. |
Atrium Copernicus
| 2. |
CH Auchan Hetmańska
2.
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 47
CENTRA HANDLOWE
SHOPPING CENTRES
w bezpośrednim sąsiedztwie marketu
spożywczego Lidl, marketu Kaufland,
marketu budowlanego Mrówka i bazaru
miejskiego. Oficjalne otwarcie zaplanowano na 2018 r.
1.
stop shop powstAnie
w Gdyni
Austriacki inwestor i deweloper
IMMOFINANZ wybrał Gdynię jako
lokalizację dla swojego kolejnego parku
handlowego pod marką STOP SHOP.
Trwają prace związane z ustaleniem architektonicznego pomysłu STOP SHOP-u.
Równolegle prowadzone są procesy leasingowe dotyczące parku handlowego
w Gdyni. Zostały podpisane już trzy umowy z przyszłymi najemcami, tj. z markami
Media Expert, KIK oraz Cosmedica.
Przewiduje się, że STOP SHOP zostanie
oddany do użytku w trzecim kwartale
2017 r. STOP SHOP Gdynia będzie posiadał
łącznie prawie 3.400 mkw. powierzchni
pod wynajem.
BiedronkA BuduJe 100
sklepÓw roCznie
Liczba sklepów Biedronka stale rośnie,
otwierane są kolejne nowe placówki. Firma realizuje plan zakładający ekspansję, modernizację i rozwój asortymentu.
Obecne tempo ekspansji sieci to ok.
100 nowych placówek rocznie w skali
całego kraju. W ciągu pierwszych sześciu
miesięcy tego roku otwartych zostało już
40 placówek (14 zostało zamkniętych),
a w całym w 2015 r. – otwarto 102 sklepy
(22 zostały zamknięte).
Zamknięcia sklepów są związane m.in.
z zakończeniem umowy najmu lub brakiem możliwości rozbudowy placówki.
Ponadto firma rozwija stronę biedronka.pl,
jednak w najbliższym czasie nie planuje rozbudowania jej o sklep internetowy. W tym
momencie Jeronimo Martins pozostaje
na etapie obserwacji i przygotowywania
narzędzi, umożliwiających wprowadzenie
takiej usługi w przyszłości.
wzrost powierzChni
w pArkACh hAndlowyCh
w europie
Według najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman
& Wakefield do końca bieżącego roku
w parkach handlowych Europy powstanie
2.
1,3 mln mkw. nowej powierzchni, czyli
o 50 proc. więcej niż w całym 2015 r.
Z opublikowanego przez firmę raportu
European Retail Park Development
Report wynika, że w 2017 r. przybędzie
1,1 mln mkw. nowej powierzchni w parkach handlowych – to również znacznie
więcej niż w 2015 r., w którym łączna
podaż wyniosła 863 000 mkw.
Jeżeli wszystkie nowe projekty zostaną
ukończone zgodnie z planem, łączne
zasoby powierzchni handlowej w europejskich parkach handlowych wzrosną
z poziomu 37,3 mln mkw. na początku
2016 r. do prawie 40 mln mkw. pod koniec
2017 r. Oznacza to, że łączna podaż
może wynieść 2,41 mln mkw., przy czym
na rynek Europy Zachodniej trafi 2,06
mln mkw., a na rynek Europy ŚrodkowoWschodniej tylko 0,35 mln mkw.
W latach 2016/2017, podobnie jak w 2015 r.,
najwięcej obiektów powstanie we Francji,
na którą przypadnie 54 proc. nowej podaży
w parkach handlowych Europy Zachodniej.
Na kolejnych miejscach znalazły się Wielka
Brytania (17 proc.) i Włochy (10 proc.).
W porównaniu z Europą Zachodnią
w Europie Środkowo-Wschodniej realizowanych jest znaczniej mniej projektów
deweloperskich, przy czym najwięcej
w Rosji, Polsce i Czechach.
| 1. |
Galeria Sfera
| 2. |
Turawa Park
48 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
Kraków
BIURA
BIURA
OFFICES
OFFICES
Knight Frank powiększa
portfolio zarządzanych
budynków we Wrocławiu
1.
West Link
– nowa inwestycja
biurowa we Wrocławiu
Spółka Echo Investment rozpoczyna
realizację biurowca West Link, który
powstanie przy ul. Na Ostatnim Groszu,
obok West Gate – inwestycji biurowej
zakończonej w 2015 r.
Biurowiec West Link będzie dysponował
ponad 14 000 mkw. W budynku zaprojektowano parking na 266 miejsc. Zakończenie realizacji inwestycji zaplanowane
jest na przełom 2017 i 2018 r.
– Decyzja o rozpoczęciu realizacji West
Link była podyktowana m.in. bardzo
szybką komercjalizacją sąsiedniego budynku – West Gate, który jeszcze przed
oddaniem do użytkowania został wynajęty w całości. Swoje siedziby w West
Gate ulokowały m.in.: Nokia, Deichmann,
Enel-Med, Aviva oraz Expander – mówi
Katarzyna Kubicka, Senior Leasing
Manager w Dziale Biur i Hoteli Echo
Investment.
Skanska wybuduje
biurowiec w Gdańsku
W ścisłym centrum biznesowym Gdańska, naprzeciwko kampusu Uniwersytetu Gdańskiego, Skanska zamierza
wybudować budynek biurowy. Będzie to
premierowa inwestycja spółki biurowej
Skanska w Trójmieście, do której pierwsi najemcy wprowadzą się planowo
w 2019 r.
Działka o powierzchni ok. 9 000 mkw.
znajduje się przy ul. Grunwaldzkiej
343-345 w biznesowej części miasta,
przy torach miejskiej kolei SKM. Na
50 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
terenach dawnego Centrostalu, Skanska
wybuduje kompleks biurowy o łącznej
planowanej powierzchni najmu brutto
ok. 42 000 mkw. Prace przygotowujące
teren pod inwestycję rozpoczną się
w połowie przyszłego roku.
RONDO 1 zdobywa
certyfikat LEED Platinum
Budynek Rondo 1, zlokalizowany przy
Rondzie ONZ w Warszawie – otrzymał
certyfikat LEED Platinum, najwyższą
ocenę w systemie certyfikacji ekologicznej budynków.
Od 2014 r. właścicielem Rondo 1 jest
Deutsche Asset Management. W budynku o powierzchni najmu równej 66 000
mkw. działa ponad 50 firm i instytucji,
zatrudniających łącznie około 3 000
osób.
Proces certyfikacji Rondo 1 przeprowadzili eksperci z firmy doradczej JLL.
RONDO 1 Achieves LEED
Platinum Certification
Rondo 1 – one of the most prestigious
business addresses in Central Europe,
located in the heart of Warsaw, right
next to Rondo ONZ – has received LEED
Platinum certification, the highest
version of the world’s most widely used
green building rating program.
Deutsche Asset Managementhas been
the owner of Rondo 1 since 2014. This
building, offering 66,000 sq m of lease
space, houses the offices of over 50
companies and institutions, with a total
number of employees standing at about
3,000.
Firma deweloperska UBM wybrała
Knight Frank na zarządcę kolejnego
obiektu. Jest nim kompleks biurowy
Pegaz we Wrocławiu.
Wraz z nowo powierzonym obiektem,
Knight Frank zarządza 9 budynkami we
Wrocławiu o całkowitej powierzchni około
165 000 mkw. Obecnie firma Knight Frank
zarządza dwoma budynkami należącymi
do UBM, po tym jak w 2014 r. została wybrana na zarządcę Alma Tower w Krakowie
o powierzchni całkowitej 19 500 mkw.
Pegaz to dwa pięciokondygnacyjne budynki w ścisłym centrum Wrocławia o powierzchni całkowitej 18 500 mkw. Położone
są u zbiegu ulic Kazimierza Wielkiego,
Grabarskiej i Ruskiej. Obiekty posiadają 360
miejsc parkingowych dla najemców.
Valad Europe przejmuje
Wiśniowy Business Park
Valad Europe, część Cromwell Property
Group, nabył Wiśniowy Business Park
w Warszawie we współpracy z funduszami zarządzanymi przez Oaktree
Capital Management.
Kompleks zlokalizowany jest w biznesowej części Warszawy. Tworzą go cztery
budynki o powierzchni najmu liczącej
40 214 mkw. Obiekt oferuje także 1 371
miejsc parkingowych. Wśród najemców
parku są m.in. RBC, Johnson & Johnson,
IBM, Carlsberg i Regus.
Valad Europe acquires Warsaw business
park in partnership with Oaktree Capital
Management
Valad Europe, part of Cromwell Property
Group, a diversified real estate investment manager, has acquired the Wisniowy Business Park in Warsaw in partnership with funds managed by Oaktree
Capital Management, L.P. (“Oaktree”).
The asset is strategically located next
to two of the largest business districts
in Warsaw, Upper South (Mokotow) and
South West (Wlochy), and close to Okecie Airport. It comprises four buildings
totalling 40,214 sq m of leasable area
and 1,371 parking spaces. Current te-
3.
2.
nants of the Park include RBC, Johnson
& Johnson, IBM, Carlsberg and Regus,
among others.
BNP Paribas Real Estate
Poland zarządza kolejną
nieruchomością
Wraz z początkiem czerwca eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland
rozpoczęli świadczenie usług z zakresu
zarządzania nieruchomością dla
budynku wielofunkcyjnego Półwiejska 2
w Poznaniu.
Półwiejska 2 to budynek wielofunkcyjny, zlokalizowany w centrum Poznania
o całkowitej powierzchni najmu 9 100
mkw., z czego 2 600 mkw. stanowią
biura, a 6 500 mkw. przypada na lokale
handlowo-usługowe. Biurowiec zlokalizowany jest u zbiegu ulic Półwiejskiej
i Krysiewicza, przy miejskim węźle
komunikacyjnym placu Wiosny Ludów.
Oferuje najemcom i klientom 76 miejsc
parkingowych. Autorem projektu architektonicznego obiektu jest pracownia
Rhode Kellerman Wawrowsky.
JLL zarządcą dwóch nieruchomości biurowych
Firma doradcza JLL została wybrana zarządcą dwóch nieruchomości z portfela
Union Investment – biurowców Zebra
Tower i Pasaż Lipińskiego w Warszawie.
Do obowiązków JLL należy nadzór nad
kwestiami technicznymi, operacyjnymi,
administracyjnymi i finansowymi, jak
również utrzymywanie relacji z najemcami obydwu nieruchomości.
Zebra Tower to budynek biurowy zlokalizowany w centrum Warszawy – obok
stacji metra Politechnika.
Knight Frank
komercjalizuje budynki
Bergold
Grupa Bergold powierzyła firmie Knight
Frank komercjalizację budynków
o łącznej powierzchni całkowitej ponad
40 000 mkw. w Warszawie (kompleks
Jutrzenki Business Park, Okopowa 56)
oraz w Łodzi (Park Biznesu Teofilów,
Alexander Plaza).
Są już pierwsze efekty współpracy. Firma
doradcza Knight Frank sfinalizowała
dwie transakcje najmu. Eksperci firmy
doradzali wydawnictwu Juka w procesie
renegocjacji, w wyniku czego firma
zdecydowała się pozostać w kompleksie
Jutrzenki Business Park w Warszawie.
Spółka wynajmuje biuro o powierzchni
prawie 350 mkw.
Drugim najemcą jest firma Novamed.
Wynajmuje ponad 530 mkw. powierzchni
biurowej w Parku Biznesu Teofilów w Łodzi.
Łączna powierzchnia najmu w budynkach powierzonych przez grupę Bergold
wynosi ponad 20 000 mkw. Knight Frank
jest agentem wyłącznym i zarządcą
obiektów.
Knight Frank commercializes
Bergold properties
The Bergold Group appointed Knight
Frank to commercialize properties with
a total area of more than 40,000 sqm in
Warsaw (Jutrzenki Business Park, Okopowa 56) and Łódź (Teofilów Business
Park, Alexander Plaza).
The first results of the partnership can
be observed as Knight Frank already
brokered two lease transactions. Experts
from the consultancy advised the
publishing house Juka in the renegotiation process. In turn, the tenant decided
to remain in the Jutrzenki Business
Park complex in Warsaw. The publishing
house leases an office of some 350 sqm.
The second tenant, who appreciated
its current location is Novamed. The
company leases more than 530 sqm of
office space in the Teofilów Business
Park in Łódź.
The total leasable area in the buildings entrusted by the Bergold Group
to Knight Frank exceeds 20,000 sqm.
Knight Frank acts as the sole agent and
property manager.
| 1. |
West Link
|2|
Wiśniowy Business Park
|2|
Rondo 1
WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 51
Awans w Dziale Industrial
& Logistics w CBRE
Michał Żelazek, dotychczas Starszy
Negocjator w dziale Wynajmu Powierzchni Przemysłowo-Logistycznych został mianowany na stanowisko Associate Director.
 Odpowiedzialny
jest za sprzedaż obiektów
przemysłowych oraz
pozyskanie terenów inwestycyjnych z przeznaczeniem produkcyjno-magazynowym
na terenie Polski. Michał Żelazek posiada
wiedzę w zakresie pozyskiwania terenów
inwestycyjnych oraz wyboru lokalizacji
dla klientów prowadzących działalność
przemysłową i logistyczną. Jego rolą jest
opracowywanie strategii sprzedażowej
nieruchomości lub jej alternatywnego przeznaczenia. W dotychczasowej
karierze doradzał w transakcjach najmu
powierzchni magazynowych, biurowych
oraz w procesach pozyskania terenów
inwestycyjnych i sprzedaży nieruchomości. Zarządzał również transakcjami
najmu na poznańskim oraz wrocławskim
rynkach magazynowo-przemysłowych.
Dział Powierzchni
Handlowych Colliers
International
z nowym dyrektorem
Magdalena Chruściel dołączyła do
Colliers International obejmując
stanowisko dyrektora w Dziale
Powierzchni Handlowych.
 Będzie odpowiedzialna za tworzenie
i realizację strategii
komercjalizacji oraz
działania leasingowe
na obiektach handlowych z portfolio
Colliers. Magdalena Chruściel działa na
rynku nieruchomości komercyjnych od
końca lat 90. Początkowo doświadczenie
zawodowe zdobywała w firmie Metro
Group Asset Management (obecnie
Metro Properties), gdzie zajmowała się
52 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
TRANSFERY
TRANSFERY
TRANSFERS
TRANSFERS
wynajmem powierzchni handlowo-usługowych w wolnostojących obiektach
Real oraz centrach handlowych M1. Od
2005 r. Magdalena komercjalizowała
centra handlowe Ferio austriackiego
dewelopera RE Project Development
(Raiffeisen Evolution), wśród których
znalazły się obiekty takie, jak: Ferio Gaj,
Ferio Galeria Zielona, Ferio Legnica, Ferio
Konin oraz Ferio Wawer.
New Director
at the Retail Agency
of Colliers International
Magdalena Chruściel has joined
Colliers International as an Associate Director in the Retail Agency.
 Her main tasks will include the
development and implementation
of commercialization strategies and
leasing of retail projects from the
Colliers International portfolio. Magdalena has been active in the commercial
real estate since the late 90s. Initially,
she gained her professional experience
working for Metro Group Asset Management (currently Metro Properties),
where she was leasing retail space in
Real free-standing premises and M1
shopping centers. Later, Magdalena was
responsible for retail space leasing in
shopping centers build by the Austrian
developer RE Project Development
(Raiffeisen Evolution) such as: Ferio Gaj,
Ferio Galeria Zielona, Ferio Legnica, Ferio
Konin and Ferio Wawer.
Cushman & Wakefield
z asesorem BREEAM IN-USE
Grzegorz Dąbrowski z Działu Zarządzania Nieruchomościami firmy
doradczej Cushman & Wakefield
został licencjonowanym Asesorem
BREEAM IN-USE.
 Certyfikat przyznawany przez BRE (Building
Research Establishment)
pozwoli rozszerzyć
dotychczasowy zakres
usług firmy. Grzegorz Dąbrowski dołączył
do międzynarodowej firmy doradczej
Cushman & Wakefield w 2012 r. Jest
absolwentem Wydziału Budownictwa
i Inżynierii Środowiska Politechniki
Białostockiej i studiów podyplomowych Zarządzania Nieruchomościami
i Wyceny Nieruchomości na Politechnice Warszawskiej oraz zwycięzcą
ogólnopolskiego konkursu „Grasz o staż”
w kategorii Nieruchomości Komercyjne. Posiada również licencję Zarządcy
Nieruchomości. Na co dzień odpowiada
za zarządzanie dwoma budynkami
biurowymi w Warszawie oraz jest pierwszym pracownikiem firmy Cushman
& Wakefield w Polsce z tytułem asesora
BREEAM IN-USE. Od początku kariery jest
zaangażowany we wdrażanie zielonych
certyfikatów.
Marek Belka w zespole
Echo Polska Properties
Marek Belka, były premier Rzeczpospolitej Polskiej oraz były prezes
Narodowego Banku Polskiego
dołączył do zespołu Echo Polska
Properties (EPP), spółki będącej
własnością Echo Investment S.A.
oraz południowoafrykańskiego
funduszu Redefine Properties, która
w sierpniu tego roku zadebiutuje na
Giełdzie Papierów Wartościowych
w Luksemburgu, a we wrześniu
– na giełdzie w Johannesburgu.
 Marek Belka
w sierpniu 2016 r. obejmie
funkcję niezależnego
członka rady dyrektorów
(independent
non-executive director).
Marek Belka – profesor ekonomii, były
premier i minister finansów, prezes Narodowego Banku Polskiego oraz dyrektor
Departamentu Europejskiego w Międzynarodowym Funduszu Walutowym (IMF).
W roku 1972 ukończył Wydział Społeczno-Ekonomiczny Uniwersytetu Łódzkiego, gdzie otrzymał dyplom magistra
ekonomiki handlu zagranicznego oraz
tytuł doktora ekonomii. Stypendysta Columbia University, University of Chicago
oraz London School of Economics, tytuł
profesora uzyskał w 1994 r. W przeszłości
pełnił funkcję członka rad nadzorczych
dwóch polskich banków komercyjnych,
a także przewodniczącego RN Polskich
Linii Lotniczych LOT.
Marek Belka joins
Echo Polska Properties as
Independent Non-Executive
Director
Marek Belka, a former Prime Minister of Poland and a governor of
the the National Bank of Poland –
the country’s central bank – joins
the Board of Directors at Echo
Polska Properties (EPP), which lists
on the JSE in September following
a listing on the Euro MTF market of
the Luxembourg Stock Exchange (LuxSE) in August. Mr. Belka will start
his duties as an Independent NonExecutive Director in August 2016.
 Marek Belka is a professor of
Economics, a former Prime Minister
and Finance Minister of Poland, former
Director of the International Monetary
Fund’s (IMF) European Department and
the governor of the National Bank of
Poland.
Belka graduated from the Socio-Economic Department of the University
of Łódź in 1972 and later studied on
scholarships at Columbia University,
University of Chicago and London
School of Economics. He holds an M.A. in
economics of foreign trade and a PhD in
economics from the University of Łódź.
He became a professor in 1994.
He was a member of the Board of Directors of two Polish commercial banks in
Poland and served as Chairman of LOT
Polish Airlines.
Awans w Rockcastle
Z dniem 2 sierpnia 2016 Marek
Noetzel został nominowany na
stanowisko Executive Director
w Rockcastle Global Real Estate
Company Limited.
 Nominacja ta to kolejny krok we
wzmacnianiu obecności Rockcastle
w Polsce i innych krajach regionu Europy
Środkowo-Wschodniej. Zamiarem spółki
jest dalszy rozwój poprzez sukcesywne
zwiększanie posiadanego portfela nieruchomości komercyjnych.
Przed dołączeniem do Rockcastle
Poland Sp. z o. o. w styczniu 2016 r.,
Marek Noetzel był partnerem oraz
dyrektorem działu powierzchni handlowych w Cushmann&Wakefield, gdzie
przez ponad 10 lat zdobył doświadczenie
w branży nieruchomości komercyjnych.
Promotion in Rockcastle
On the 2nd August 2016 Marek Noetzel was appointed as an Executive
Director of Rockcastle Global Real
Estate Company Limited.
 This nomination constitutes a further step in reinforcing Rockcastle’s market presence in Poland as well as in other
CEE countries. The Company’s intention is
to continue to grow its retail portfolio by
increasing its portfolio of shopping centre
assets and developments.
Before joining the Rockcastle Poland
Sp. z o.o. in January of 2016, Marek
was a partner and a Head of Retail in
Cushman & Wakefield, where for over
ten years he gained significant expertise
in retail.
Polka za sterami IKEA
Anna Pawlak-Kuliga została nową
prezes Ikea w Polsce. Ten awans jest
wyjątkowy, bo po raz pierwszy w historii marki, Polka stanie za sterami
firmy w kraju. Funkcję obejmie we
wrześniu.
 Nowa prezes ma za
zadanie realizować plan
pięciokrotnego wzrostu
przychodów do 2035 roku,
z obecnych 3 miliardów
do 16 miliardów złotych. W tym celu
Anna Pawlak-Kuliga zapowiedziała
otwarcie sklepu w Lublinie oraz sklepu
internetowego.
Polka pracuje w IKEA od 2008 r., zaczynała od brytyjskiego oddziału firmy.
Ukończyła studia prawnicze, a następnie
wyjechała do Londynu, gdzie początkowo działała w spółce Regus.
Nowy konsultant w Dziale
Wycen i Doradztwa Savills
Maria Samiczak-Wiśniewska dołączyła
do Savills jako konsultant w Dziale
Wycen i Doradztwa. Na nowym stanowisku zajmować się będzie wycenami
nieruchomości i analizami biznesowymi oraz świadczeniem usług doradczych w zakresie nieruchomości.
 Zanim dołączyła do zespołu
Savills, przez ponad dwa lata pracowała
w EY w Grupie Rynku Nieruchomości.
W zakres jej specjalizacji wchodzą m.in.
wycena nieruchomości, due diligence
oraz analizy projektów komercyjnych.
Maria Samiczak-Wiśniewska jest absolwentką Szkoły Głównej Handlowej ze
specjalizacją Finanse i Rachunkowość.
W ramach programu Erasmus ukończyła
semestr kursu akredytowanego przez
RICS na Kingston University w Londynie
(School of Surveying and Planning).
W ubiegłym roku ukończyła studia
podyplomowe z zakresie wyceny nieruchomości na Politechnice Warszawskiej,
a obecnie przygotowuje się do egzaminu na certyfikowanego rzeczoznawcę
nieruchomości. Od listopada 2015 Maria
jest certyfikowanym pośrednikiem
nieruchomości.
Nowi dyrektorzy w Colliers
International
Jan Barbasiewicz oraz Krzysztof
Kienorow awansowali na stanowiska
dyrektorskie w Dziale Powierzchni
Logistycznych i Przemysłowych
Colliers International.
 Jan Barbasiewicz awansował
na stanowisko Dyrektora w Dziale
Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych Colliers International. Posiada
10 lat doświadczenia na polskim rynku
powierzchni magazynowych i produkWRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016 / 53
TRANSFERY
TRANSFERS
cyjnych. Doradzał międzynarodowym
i krajowym firmom w procesie uruchamiania centrów logistycznych oraz
zakładów produkcyjnych na łączną
powierzchnię ponad 800 tys. mkw.,
szczególnie w sektorze e-commerce,
logistyki produkcji, branży elektronicznej
i FMCG. Tylko w ostatnim roku brał udział
w zamknięciu ponad 20 transakcji najmu
na ponad 120 tys. mkw. łącznie.
 Krzysztof Kienorow awansował na
stanowisko Associate Director w Dziale
Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych Colliers International. W ostatnim
roku brał udział w zamknięciu ponad 20
transakcji na ponad 70 tys. mkw. łącznie.
W ostatnim czasie prowadził transakcje
m.in. dla Eurocash, Johnson Electric czy
DPD. W ciągu swojej kariery zawodowej
doradzał firmom z następujących sektorów: motoryzacyjny, logistyka produkcji,
farmaceutyczny, handlowy, branża
kurierska.
New Directors at Colliers
International
Jan Barbasiewicz and Krzysztof
Kienorow have been promoted to
Directors at the Industrial and
Logistics Agency of Colliers International.
 Jan Barbasiewicz has been appointed the Director in the Industrial and
Logistics Agency of Colliers International. He has over 10 years of experience
on the Polish industrial and warehouse
market. He has advised many international and domestic companies in the
process of launching logistics centers
and manufacturing facilities with a total
area of over 800,000 sqm, especially in
the sector of e-commerce, logistics,
manufacturing, electronics and FMCG.
During the last year only he took part in
finalizing over 20 lease transactions for
more than 120,000 sqm in total.
 Krzysztof Kienorow has been promoted to Associate Director in the Industrial and Logistics Agency of Colliers
International. Over the last 12 months
he participated in closing more than 20
transactions for over 70,000 sqm in total.
54 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
During his professional career he has
advised companies from the following
sectors: automotive, logistics, manufacturing, pharmaceutical, retail, delivery
companies.
.
Dział Workplace Innovation
w Colliers International
powiększył się o architekta
Do utworzonego w tym roku
działu Workplace Innovation firmy
Colliers International dołączyła
Zofia Hejduk, obejmując stanowisko
architekta prowadzącego. Zajmie
się projektowaniem architektury
przestrzeni biurowej.
 Zofia Hejduk
posiada blisko 10 lat
doświadczenia w swojej
dziedzinie, a od ponad 6
specjalizuje się w projektowaniu, prowadzeniu i koordynowaniu
projektów wnętrz biurowych. Wiedzę
zdobywała pracując w międzynarodowych zespołach przy projektach
realizowanych, między innymi, w Wielkiej
Brytanii, Emiratach Arabskich, USA
– Chicago czy Filadelfii. Przed dołączeniem do Colliers związana była z
pracownią architektoniczną In Design
Zbigniew Kostrzewa, gdzie prowadziła projekty m.in. dla Raiffeisen Bank,
McCormick, AIP Business Link (w całej
Polsce), Johnson&Johnson, Maersk
Polska, Rabobank, Astellas, Prima Poland,
Coffee Heaven – Costa Coffee, DLA Piper,
Barry Callebout.
W trakcie swojej kariery Zofia Hejduk
była odpowiedzialna za prowadzenie
projektów o łącznej powierzchni ponad
80 000 mkw. dla firm z sektora bankowego, farmaceutycznego, SSC, BPO, IT,
consultingu oraz wielu innych.
Awans w EY
Łukasz Jarzynka od lipca obejmuje
funkcję Dyrektora w Dziale Audytu
EY i jednocześnie Lidera usług audytorskich w Grupie Nieruchomości
w regionie Centralnej i PołudniowoWschodniej Europy („CSE”).
 Łukasz jest Biegłym
Rewidentem, ma ponad
10-letnie doświadczenie
w audycie. Zdobył bogate
doświadczenie pracując
dla spółek działających na rynku nieruchomości, zarówno dużych, międzynarodowych grup kapitałowych, jak i mniejszych
podmiotów, w tym także przy transakcjach
IPO/SPO oraz badaniu sprawozdań finansowych spółek giełdowych. Łukasz jest
współautorem cyklicznej publikacji EY „The
real state of real estate”, przewodnika dla
rynku nieruchomości.
Promotion in EY
Łukasz Jarzynka has been promoted
to the position of Executive Director in Assurance, EY Warsaw and
appointed the Leader of Assurance
Services for EY Real Estate Practice in Central and South Eastern
Europe (“CSE”).
 Łukasz has over 10 years of
experience in audit and is a certified
Polish Chartered Accountant. He gained
comprehensive experience in auditing
both large and multinational groups, as
well as smaller private clients, including
IPO/SPO transactions and audit of listed
companies, with the focus on the real
estate market. Łukasz is the co-author
of “The real state of real estate” book –
The Real Estate Guide.
Zmiany w zespole
LCP Properties w Warszawie
Krystian Modrzejewski objął
stanowisko Country Managera
spółki LCP Properties w Polsce.
 Do zespołu LCP
Properties dołączył
w kwietniu br. jako Asset
& Leasing Management
Director. LCP Properties
przeorganizowuje strukturę zarządzania,
koncentrując się na dalszym rozwoju na
rynku lokalnym.
WAREHOUSE &
LOGISTICS REVIEW
TENANTS HAVE TO WAIT
FOR NEW PROJECTS
THE BEST YEAR
IN THE INDUSTRIAL MARKET
MAGAZYNY NAD WISŁĄ
HALE SZYBKO
ZNIKAJĄ Z OFERTY
Publication paners / Panerzy wydania
WWW.THECITY.COM.PL
56
WSTĘPNIAK / MARKET
Dobre czasy
dla rynku magazynowego
Good times for the warehouse market
Z
W
Magazyny to już nie tylko proste budynki do
przechowywania towarów. Stały się nowoczesnymi
obiektami z zaawansowaną technologią. Inwestorzy dbają o zagospodarowanie terenu wokół budynków. Są podstawą rozwoju branży produkcyjnej
i logistycznej. Wizjonerzy widzą w nich ważny element element łańcucha dostaw. Z zasobami ponad
10 mln mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej, dogodnym położeniem, poprawiającą się infrastrukturą oraz dostępem do dobrze wykwalifikowanych i wykształconych pracowników Polska gra
na rynku środkowoeuropejskim pierwsze skrzypce.
Warehouses are no longer just simple buildings
for storage of goods. They have become modern
facilities with cutting-edge technologies and attention to the surrounding land use. They are the basis
for the development of the production and logistics
industry. Visionaries see them as an important element of supply chains. With its stock of more than
10,000,000 sqm of industrial space, convenient location, improving infrastructure and access to skilled
and educated employees, Poland is the number one
player in the CEE market.
apraszamy do lektury nowego magazynu
„Warehouse & Logistics Poland”. W naszej
ocenie jest kilka powodów, aby większą uwagę poświęcić tego rodzaju nieruchomościom i procesom związanym z ich funkcjonowaniem.
Branża nieruchomości magazynowych przeżywa obecnie okres koniunktury. Chętnych na wynajem powierzchni magazynowych nie brakuje, a na
rynku jest niewiele dostępnej od ręki powierzchni
na wynajem. Deweloperzy decydują się więc na
realizację projektów o charakterze spekulacyjnym,
choć ich udział stanowi zazwyczaj wynosi 10–20
proc. całości realizowanego projektu. Powierzchnię
tę wynajmują jeszcze przed ukończeniem budowy.
Popyt, zdaniem ekspertów, w najbliższym okresie
będzie rosnąć w podobnym tempie co w ostatnim
roku. Jedynym ograniczeniem, które pojawia się w
tej chwili na horyzoncie, mogą być nowe przepisy o
obrocie gruntami rolnymi.
e would like to invite you to read a new
magazine Warehouse & Logistics Poland.
We believe there are a few reasons to pay
more attention to this sector of real estate and processes related to its functioning.
The warehouse market is going through a period of prosperity. There are plenty of those interested in warehousing space, and there is little space
immediately available in the market. Therefore,
the developers decide to deliver purely speculative
projects, even though normally their share is around
10-20% of the entire undertaking. This space is usually leased even before the end of the construction
process. According to experts, the supply level in
the coming period will continue to grow at a similar
pace as last year. The only challenge looming over
the horizon is the issue of new regulations pertaining to trade in agricultural land.
SubScribe
SubScribe
SubScribe
SubScribenow
now
now
now
| 56 |
WSTĘP / EDITORIAL
The
The
The
The
ciTy
ciTy
ciTy
ciTy
MaGazine
MaGazine
MaGazine
MaGazine
alonG
alonG
alonG
alonG
wiTh
wiTh
wiTh
wiTh
alManac
alManac
alManac
alManac
of
of
of
ShoPPinG
of
ShoPPinG
ShoPPinG
ShoPPinG
cenTreS
cenTreS
cenTreS
cenTreS
ProPerTy
ProPerTy
ProPerTy
ProPerTy
book
book
book
book
office
office
office
office
book
book
book
book
| 58 |
SPIS TREŚCI / CONTENT
MAJ 2014
MAJ 2014
MAJ 2014
OOO
FO
FFFF
I CE
F
I CE
I CE
I CE
WWW.THECITY.COM.PL
WWW.THECITY.COM.PL
WWW.THECITY.COM.PL
WWW.THECITY.COM.PL
- marriage
- marriage
- marriage
- marriage
of convenience
of convenience
of convenience
of convenience
OFFICE BOOK 2 0 1 3 /2 0 1 4
OFFICE BOOK 2 0 1 3 /2 0 1 4
OFFICE BOOK 2 0 1 3 /2 0 1 4
OFFICE BOOK 2 0 1 3 /2 0 1 4
?D
?Ie?DI?
IR
eyD
euID
uR
ue
R
oR
oA
IR
you
yF
A
AIRFAIR
F
F
re yore re
reIR
A
A A DERA
ED
E T TMENT
TE A
TEN
DA
EN
END
ATM
R
R
TCREA
T
TVTM
ES
ESTM
VES
VIN
EIN
INsVES
ETE
EILE
CEERET
C
CAIN
IL
AIL
AET
s AIL
ties
RETR
RET
Citie
CitieCi
Cities
FOR
- rs rs FORFORlopers
FO- Rlopers
ve - Deve
velope
velope
rs - Deileta
rsilers - De
rs - De
Retaile RetaRe
Retaile
i CEE
i CEE
C
C
M
M
i CEE
i CEE
ych
i rynk
i rynk
i rynk ych
i rynk
dlowychk polskihan
dlowych
polski k polskihandlow k polski
han
k dlow
ryne
ryne ych
trów hanna ryne
trów cenna
trów
trów
ych
ych
na ryne
cen
cen
ść
ść na
dlow
dlowych
ych
ych
ych
ychhandlow
cych cen wejść
cych
cych
cych
wejść ch dlow
wejulic
han
handlow
dlow
dlow
ieją
ieją
ch
ch wej
ulic han
i ieją
i ulic
i ulic
ący
ący
istnieją chcącychi istn
istnący
i istn
i hani chc
i han
i hanchc
i handlow
chc
ceoju
ce
trów
trów
trów i
siecce
siec
siecych
siec
ych i
ych
ych nowych
ych
ych
ych
Polsce
Pols
cen
cen
centrów
oju
oju now
oju
now
w dlow
w dlow
w Pols
w Pols w oraz cen
dlow
oraz
oraz
cje now handlow
cjea rozw
cje
cje
rozw
rozw
rozw
ychhan
ych
ych
w
w oraz
a mcó
a siec
i han
i han
entaarci
enta
entaw
dlow
dlow
dlow
dlowych
arci
arcia mcóhan
mcó
mcó
siec
sieciarci
Prezenta cje sieci Prez
Prez
Prez
han
han
wsphan
naje
naje
cje
cje
cje
y i wsp
y igwsp
yi iulic
y igwsp
ulic
ulic
dla
dla
dla naje
dla naje
i ulic
ig
enta
enta
enta
czyz
czyzPrez
czyz
Prezenta FranczyzPrez
trówPrez
trów
trów i gii i usług
usłucen
i usłu
i usłu
Fran
Frantrów
Fran
centrum
cen
gii
gii
gii i oju
trum
trum rozw
oju cen
ojuCen
nolo
Centrum a rozwojuCentech
rozw
technolo
technolo
technolo
aCen
a rozw
a
formych
now
nowych
Platform cje nowych
Platform Plat
Platform cje nowych
cje
cje
ialny
ialny medialny
ialny
n med
n med
n
n med
Prezenta
Prezenta Prezenta
Prezenta
CM
MY
K
K
CY
CMY
CMY
K
K
Partner
issN 2081-1683
issN 2081-1683
issN 2081-1683
issN 2081-1683
Patro
Partner
Patro
Patro
ny
strategicz
GRUDZIEŃ 2013
zy
w
tn
er
zy
w
yd
a
nia
l
di.org.p
www.re
ers
Pa r t n e r
Pa r t n e r Pa r t n e r
Pa r t n e r
pa
rtn
Pa r t n e r z y m e r y t oPa
r yrct n
z ne ir z/Pa
yCm
rotn
e treeyrtnzotyrsymPa
c ez n
rryti nt /oPa
erC
rysroctnz n
teeirnz/ tysCm
oPa
n
e trreyt ntnoet rsrysPa
c z nr ti n/eC
r so n t e n t s Pa r t n e r s
bli
ca
tio
n
pa
n
ca
tio
bli
er
tn
/P
ar
ers
/P
ar
tn
er
zy
w
yd
a
nia
l
l
di.org.p di.org.p
www.re www.re
rtn
ers
rtn
pa
pa
n
Pu
n
ca
tio
ca
tio
bli
Patro
ny
ny
strategiczer strategicz
Partn
or
01 okladka.indd 1 01 okladka.indd
01 okladka.indd
1
1 01 okladka.indd 1
2014-05-16 11:35:41
2014-05-16
2014-05-16
11:35:41 11:35:41
2014-05-16 11:35:41
2013-12-20 13:05:07
2013-12-20
2013-12-20
13:05:07 13:05:07
2013-12-20 13:05:07
2013/2014
| 72 |
RYNEK / MARKET
Hale szybko znikają z oferty / Warehouses quickly disappearing from the market
Partner
Organizat
2014
2014
2014
2014
The Polish
The The
Polish
Polish
The Polish
CommerCial
CommerCial
CommerCial
CommerCial
real esTaTe
realreal
esTaTe
esTaTe
real esTaTe
reVieW reVieW
reVieW reVieW
Pu
bli
01 okladka maj 2014.indd
01 okladka
1 01maj
okladka
2014.indd
maj 2014.indd
1 01 okladka
1 maj 2014.indd 1
rtn
ers
/P
ar
tn
er
zy
w
yd
a
nia
l
di.org.p
www.re
trzyma
trzyma
trzyma
trzyma
sięsię
mocno
sięmocno
się
mocno
mocno
ny
strategicz
or
or
Organizat Organizat
/P
ar
or
Organizat
Almanach
Almanach
Almanach
Almanach
ALMANAC
ALMANAC
ALMANAC
ALMANAC
OF SHOPPING
OF SHOPPING
OF SHOPPING
OF SHOPPING
CENTRES
CENTRES
CENTRES
CENTRES
2013/2014
CY
CMY
2013/2014
2013/2014
MY
CY
CMY
GRUDZIEŃ 2013
CY
Y
CM
MY
GRUDZIEŃ 2013
Y
CM
MY
GRUDZIEŃ 2013
Y
CM
nia
M
Y
yd
a
C
M
| 70 |
OKIEM PRAKTYKA / PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Perspektywy na Wschodzie Polski / Prospects in Eastern Poland
CENTRÓW
CENTRÓW
CENTRÓW
HANDLOWYCH
CENTRÓW
HANDLOWYCH
HANDLOWYCH
HANDLOWYCH
W POLSCE
WW
POLSCE
POLSCE
W POLSCE
ISSN 2081-1683
ISSN 2081-1683
ISSN 2081-1683
ISSN 2081-1683
(43) 1/2014(43)
// Cena
1/2014
(43)
25 PLN
1/2014
//(w Cena
tym(43)
8%
//25Cena
PLN
VaT)
1/2014
(w
25 tym
PLN8%
//(w Cena
tym
VaT)8%
25 PLN
VaT) (w tym 8% VaT)
Cena 98 (w tymCena
8% 98
VAT)
Cena
(w tym
98 (w
8%tym
VAT)
Cena
8% 98
VAT)(w tym 8% VAT)
WYDANIE 4
WYDANIE 4
WYDANIE 4
Almanach Centrów Handlowych w Polsce 2 0 1 3 /2 0 1 4
Almanach Centrów Handlowych w Polsce 2 0 1 3 /2 0 1 4
Almanach Centrów Handlowych w Polsce 2 0 1 3 /2 0 1 4
Almanach Centrów Handlowych w Polsce 2 0 1 3 /2 0 1 4
Partner strategiczny
Partner
/ Strategic
strategiczny
Partner
Partner
strategiczny
/ Strategic
Partner
/ Strategic
Partner
strategiczny
Partner/ Strategic Partner
Partner strategiczny / Strategic
Partner strategiczny
Partner
Partner strategiczny
/ Strategic Partner
/ Strategic
Partner
Partnerzy
strategiczny
Partner
merytoryczni
/ Strategic
Partnerzy
/ Contents
Partner
merytoryczni
Partnerzy
Partners merytoryczni
/ Contents Partnerzy
Partners
/ Contents
Partner
merytoryczni
Partners
technologiczny
/ Contents
Partner
/ Technological
Partners
technologiczny
Partner
Partner
technologiczny
/ Technological
Partner
/ Technological
Partner
technologiczny
Partner/Partnerzy
Technological
/ Partners
Partner Partnerzy / Partners
Partnerzy / Partners
001 okladka RER 2014.indd
001 okladka
1001RER
okladka
2014.indd
RER 2014.indd
1001 okladka
1 RER 2014.indd 1
WYDANIE 4
PROPERTY BOOK 2 0 1 4
PROPERTY BOOK 2 0 1 4
PROPERTY BOOK 2 0 1 4
PROPERTY BOOK 2 0 1 4
| 89 |
Informacje magazyny / News warehouses
Cena 98 (w tym
Cena8%
98
Cena
VAT)
(w 98
tym(w8%
tym
Cena
VAT)
8%
98 VAT)
(w tym 8% VAT)
ISSN 2081-1683
ISSN 2081-1683
ISSN 2081-1683
AM OGRO
AM
AM ISSN 2081-1683
GRAM
PROGR W
PR, PR W
PR, OGR W,
ÓRG,ÓWTA
RGTA
RGÓ
TARGÓ TA
K STOISK
OISK AN
OIS
STKOPLISAN
PLAN ST PLANPLST
C
Handel
Handel
Handel
Handel
| 83 |
RYNEK / MARKET
Najemcy wolą magazyny nad Wisłą / Tenants choose warehouses in Poland
BOOK
BOOK
BOOK
BOOK
AlmanachAlmanach
biurowców
Almanach
biurowców
Almanach
biurowców
biurowców
w Polscew Polsce
w Polscew Polsce
Almanac Almanac
Almanac Almanac
of Office of
Buildings
Office
of Office
Buildings
of
Buildings
Office Buildings
ment
mentestment
ment
Invest
Invest
Invest
4
4
4
ail Inv4 201
201
Retail Maja
Retail Ret
Retail Maja 201
ja 201
ForFai
For aw
Ma
a 29
r For
raja
29Fair de
29 Ma
29Fai
awraFor
aw
awa
2828rsz
de Fai
de
de
Warsz 28Wa
Warsz 28- y, Warsz
CEE Tra
CEE Traow
CEEy,Tra
CEEy,Tra
ow
owy,
ow
n Narod
n Narodn Narod
n Narod
Stadio
Stadio Stadio
Stadio
Law and
Law
Law
business
and
and
Law
business
business
and business
| 67 |
PPRAWO / LAW
Wpływ ograniczeń w dysponowaniu gruntami rolnymi
na rynek nieruchomości logistycznych i magazynowych
The impact of restrictions on trading in agricultural land
on the logistics and warehouse market
2013/2014
2013/2014
2013/2014
2013/2014
nr 4 / (46)
nr MAJ
4nr
/ (46)
2014
4 / (46)
MAJ
nr2014
MAJ
4
ISSN
/ (46)
2014
2081-1683
MAJ
ISSN
2014
ISSN
2081-1683
2081-1683
Cena
ISSN
152081-1683
PLN
Cena
/Cena
4
15
Euro
PLN
15 PLN
/
(w
Cena
4
tym
Euro
/8%
4
15
VAT)
Euro
PLN
(w tym /
(w
8%
4
tym
VAT)
Euro
8% VAT)(w tym 8% VAT)
MAJ 2014
| 60 |
RYNEK / MARKET
Najlepszy rok na rynku powierzchni magazynowych
The best year in the industrial market
Pu
SPIS TREŚCI / TABLE OF CONTENTS
Pu
58
Partnerzy / Partners
2014-02-27 15:10:54
2014-02-27
2014-02-27
15:10:54
15:10:54
2014-02-27
15:10:54
001 okladka
almanach.indd
001 okladka
1 001almanach.indd
okladka almanach.indd
1 001 okladka
1 almanach.indd 1
Partnerzy merytoryczni
Partnerzy
/ Contents
Partnerzy
merytoryczni
Partners
merytoryczni
/ Contents
Partnerzy
/ Contents
Partners
merytoryczni
Partners
/ Contents Partners
Partnerzy / Partners
PartnerzyPartnerzy
/ Partners/ Partners
Partnerzy / Partners
2013-07-04 16:52:33
2013-07-04
2013-07-04
16:52:33 16:52:33
2013-07-04 16:52:33
Property
Property
Property
Property
Media
Media
Media
Group
Media
Group
Group
Group
tel.tel.
+48
tel.+48
tel.
+48
22+48
22
622
22622
22
622
09 622
09
31
0931
09
31 [email protected]
31 [email protected]
[email protected]
[email protected]
www.thecity.com.pl
www.thecity.com.pl
www.thecity.com.pl
www.thecity.com.pl
60
RYNEK / MARKET
Najlepszy rok na rynku
powierzchni magazynowych
Trwa hossa na rynku powierzchni magazynowych w Polsce. Po I półroczu br. zanotowano w tym segmencie rynku wskaźniki lepsze od analogicznego okresu 2015 r.
Rosną zarówno podaż, jak i popyt. Polska jest liderem rynku magazynowego w Europie
Środkowo-Wschodniej. Zasoby rynku powierzchni magazynowo-przemysłowej to już
10,5 mln mkw. i plasuje to nas na dziewiątym miejscu w Europie
The best year in the industrial market
The boom in the industrial market in Poland continues. Following H1 2016, the warehouse market recorded better indicators compared to the corresponding period of 2015.
Both supply and demand are increasing. Poland is the leading country in the industrial
market in Central and Eastern Europe. The stock of the industrial market has already
amounted to 10,500,000 sqm, which gives Poland 9th place in Europe.
Dorota Kaczyńska
D
ane firm analizujących rynek, w zależności od przyjętej metodologii, nieco się
różnią. Wszyscy jednak są zgodni
co do tego, że to tłuste lata w tym
obszarze. Część analityków zapowiada, że w ciągu najbliższych
dwóch lat nic się w tej mierze nie
powinno zmienić, inni aż tak nie
wybiegają w przyszłość.
– Od dwóch lat obserwujemy dynamiczny wzrost wolumenu powierzchni magazynowej w
Polsce. Prognozujemy jednak, że
tendencja zwyżkowa choć będzie
się utrzymywać, to jednak z powodu braku dostępności gruntów
inwestycyjnych nie na aż tak wysokim poziomie jak ostatnio – mówi
wprost Paweł Sapek, Senior Vice
President & Country Manager Prologis na Polskę
Na razie wskaźniki są najlepsze w historii i pod koniec
roku zapowiadane są kolejne
rekordy. Polska wyraźnie odcina
kupony od sukcesów w rozwoju infrastruktury transportowokomunikacyjnej i osiągnięć w
rozwoju gospodarczym. Trudno
nas pobić także stawkami najmu
powierzchni magazynowej. Sytuacji nie skomplikowała zbytnio
nawet nowelizacja Ustawy o obrocie ziemią rolną. Nie wpływa
ona na grunty, które są objęte
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Komplikacje związane z brakiem takich
planów dopadły tylko niektórych
mniejszych graczy na rynku deweloperskim, usiłujących realizować swoje projekty bez planów
miejscowych, na podstawie warunków zabudowy. Duże firmy korzystają teraz głównie z własnych
banków ziemi. Analitycy szacują,
że zabezpieczyli sobie perspektywy rozwoju w tym zakresie na
najbliższe pięć lat.
61
RYNEK / MARKET
D
epending on the assumed
methodology, data of companies analysing the market can differ slightly. However,
everyone agrees that what we are
witnessing is a period of prosperity
in this market. Some analysts forecast that nothing should change
in this respect within the next two
years, other are not going that far
into the future.
„For two years we have been
recording a dynamic growth of the
warehouse space stock in Poland.
We expect the upward tendency to
continue, although not at as a high
level as before due to the lack of
available investment land,” says
Paweł Sapek, Senior Vice President & Country Manager for Poland, Prologis.
The results recorded so far
have been the best in history, and
more records are to come by the
end of the year. Poland is cashing
Rekordowa podaż
Według AXI IMMO od stycznia
do końca czerwca br. oddano do
użytku ponad 655 tys. mkw. i jest to
wynik o 39 proc. wyższy w porównaniu z analogicznym okresem
ub.r. Najwięcej nowych projektów
powstało w okolicach Warszawy
(144 tys. mkw.) oraz w regionie
Poznania (121 tys. mkw.). Z kolei
JLL w najnowszym raporcie informuje, że w I półroczu 2016 r. deweloperzy ukończyli 615 tys. mkw.
nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej nowej podaży
przypadło na Polskę Centralną
– 142 tys. mkw. (85 tys. mkw. w samych okolicach Strykowa), okolice Warszawy (137 tys. mkw.) oraz
Poznań (121 tys. mkw.). Na koniec
I półrocza 2016 r. w trakcie budowy było 742 tys. mkw. powierzchni
magazynowo-przemysłowej,
z czego aż 51 proc. na zasadach
spekulacyjnych. Dla porównania,
na koniec I kw. 2014 r. było to jedynie 5,5 proc. To nieomylny sygnał, że deweloperzy pozytywnie
oceniają perspektywy rynku. Zdaniem AXI IMMO w budowie jest
856 tys. mkw. z czego 42 proc. to
inwestycje spekulacyjne. Najwięcej projektów w trakcie realizacji
znajduje się w regionie Poznania
(158 tys. mkw.), na Górnym Śląsku
(129 tys. mkw.) i w Polsce Centralnej (102 tys. mkw.).
Deweloperzy w inwestycyjnym
ciągu
W zakończonych do połowy br.
inwestycjach najbardziej aktywni
deweloperzy to Panattoni (ukończone 449 tys. mkw.), Goodman
(40 tys. mkw.), CLIP (35 tys. mkw.)
oraz Hillwood (29 500 mkw.). Plany
są równie ambitne. Panattoni – numer jeden tego rankingu, informuje, że ma na koniec II kwartału
w budowie jeszcze 375 tys. mkw.
powierzchni. W Polsce realizuje 19
obiektów magazynowych. – Tworzymy obiekty dedykowane wielu
najemcom, a także na specjalne
zamówienie klientów w formule
BTS, zarówno pod wynajem, jak
i na ich własność. Z tego względu portfolio nowych obiektów jest
bardzo różnorodne – wyjaśnia
Robert Dobrzycki, Chief Executive
Officer Europe, Panattoni Europe.
– Jeśli chodzi o lokalizacje poza
głównym nurtem branży magazynowej, realizujemy kompleks Panattoni Park Bydgoszcz o charakterze produkcyjno-magazynowym
– mówi. W ciągu roku Panattoni
wybuduje tam obiekty o łącznej
powierzchni przekraczającej 120
tys. mkw. Niedawno został też
ukończony pierwszy budynek
Panattoni Park Lublin i kompleks
jest rozbudowywany o kolejne
ok. 19 660 mkw. Co do obiektów
produkcyjnych, właśnie zakończyliśmy inwestycję o powierzchni
6300 mkw dla norweskiego koncernu Kongsberg Automotive. Powstała ona w Polsce Centralnej,
w rejonie przemysłowym miasta
Koluszki, objętym Łódzką Strefą
Ekonomiczną i będą w niej produkowane elementy do samochodów ciężarowych wiodących
producentów – dodaje. To jeszcze
nie koniec inwestycji Panattoni.
– Za chwilę zakończymy również
obiekt produkcyjny dla Bombardier Transportation – wiodącego
producenta technologii dla transportu szynowego i jednocześnie
największego inwestora międzynarodowego w Polsce w tej branży
– informuje Robert Dobrzycki. Inwestycja o całkowitej powierzchni
ok. 19 400 mkw. powstaje na terenie wrocławskiej fabryki Bombardier Transportation Polska, obok
istniejącego zakładu produkcyjnego. W nowym obiekcie wytwarzane będą nadwozia nowoczesnych pociągów pasażerskich,
w tym m.in. pociągów dużych
prędkości ICx. Kolejne wyzwanie
to budowa fabryki dla niemieckiej firmy IFA Rotorion – wytwórcy
podzespołów dla producentów
samochodów, takich jak Mercedes Benz, Ford, Volkswagen, GM,
BMW, Porsche. Według Dobrzyckiego inwestycja o powierzchni
34 tys. mkw. powstanie w Ujeździe
in on the successes in the development of transport and road infrastructure and achievements in
economic development. Also the
rents for industrial space are very
competitive. Even the new Act on
trading in agricultural land did not
complicate situation very much. It
does not affect land parcels which
are covered by local spatial development plans. Complications related to the lack of such plans impact
only some smaller developers, who
attempt to develop their projects
without local plans, on the basis of
zoning decisions only. Large companies use their own land banks
mostly. The analysts estimate that
they have secured their development possibilities in this respect for
the coming five years.
Record-breaking supply
According to AXI IMMO, since
January to June 2016, a total of
655,000 sqm was delivered, which
is 39% higher year on year. The
majority of new projects were
completed in the area of Warsaw
(144,000 sqm) and Poznań (121,000
sqm). On the other hand, JLL in
its latest report has announced
that in H1 2016 developers have
completed 615,000 sqm of modern warehouse space. The largest
supply was delivered in Central
Poland – 142,000 sqm (85,000 sqm
in the area of Stryków), the area of
Warsaw (137,000 sqm) and Poznań
(121,000 sqm). By the end of H1
2016, there was still over 742,000
sqm of industrial space under
construction, out of which 51% in
speculative projects. By comparison, by the end of Q1 2014 it was
only 5.5%. This is a clear signal
that developers see the prospects
of the market as positive. According to AXI IMMO, there are 856,000
sqm under construction, of which
42% are speculative investments.
The majority of projects under
development are in the area of
Poznań (158,000 sqm), Upper Silesia (129,000 sqm) and in Central
Poland (102,000 sqm).
62
Strefa najemcy / Tenant zone
Strefa najemcy / Tenant zone
Powierzchnia magazynowa w budowie w pierwszeJ połowie 2016 r. według deweloperów
Warehouse space under construction in the first half of 2016: the developers
m2
Z umowami przednajmu
Pre-let agreements
400 tys.
Spekulacyjnie
Speculatively
350 tys.
0
PANATTONI
PROLOGIS
GOODMAN
na terenie Katowickiej Specjalnej
Strefy Ekonomicznej, a w obiekcie
wytwarzane będą głównie podzespoły dla Mercedesów klasy C, E
oraz S. Nowa fabryka IFA Rotorion rozpocznie działalność już w
styczniu 2017 r.
Wiceliderem w tegorocznym
rankingu najaktywniejszych jest
Goodman. Maciej Madejak Head
of Business Development w Goodman, informuje, że jego firma
prowadzi obecnie projekty inwestycyjne w czterech kluczowych
lokalizacjach: Gdańsku, Poznaniu, Warszawie i Krakowie. Ich
łączna powierzchnia wyniesie blisko 71 tys. mkw. – Jeden z naszych
kluczowych obiektów w Polsce
– Pomorskie Centrum Logistyczne
w Gdańsku o powierzchni 51 500
mkw. – został w pełni wynajęty
w czerwcu tego roku. Odpowiadając na duży popyt ze strony klientów, obecnie rozbudowujemy ten
flagowy obiekt o kolejny magazyn
klasy A o powierzchni 15 800 mkw.
– mówi. Kolejne inwestycje to: Goodman Kraków Airport Logistics
Centre (właśnie zakończony), jeden z największych i najbardziej
nowoczesnych obiektów logistycz-
SEGRO
ea d.
im s Lt
a
g
W in
ld
Ho
P
CLI
P
ML
R LOGISTIC
7
nych w Małopolsce, o powierzchni
11 500 mkw.; Goodman Poznań Logistics Centre (dodatkowe 16 700
mkw. wysokiej jakości powierzchni w budowie); Goodman Warsaw Logistics Centre o docelowej
powierzchni 53 tys. mkw. realizowane w Grodzisku Mazowieckim
(w pierwszej fazie wybudowany
zostanie obiekt o powierzchni 26
600 mkw.). W tym ostatnim do dyspozycji klientów będą hale o różnej powierzchni, począwszy od 3
tys. mkw, w pełni dostosowane do
Robert Dobrzycki
CEO Europe, Panattoni Europe
AVIVA
1 500
4 500
8 500
19 500
32 000
37 500
50 tys.
38 000
16 000
30 000
50 000
6 500
100 tys.
70 700
150 tys.
65 500
26 500
200 tys.
170 500
250 tys.
164 500
300 tys.
HILLWOOD IDEAL
IDEA
Most active developers
As far as investments completed by the end of H1 2016 are
concerned, the most active developers are Panattoni (449,000 sqm
completed), Goodman (40,000
sqm), CLIP (35,000 sqm) and Hillwood (29,500 sqm). ¬The plans
are just as ambitious. Panattoni
– the leader of the ranking – has
announced that by the end of Q2
there were still 375,000 sqm under
construction. The company is constructing 19 warehouse facilities in
Poland. „We develop facilities dedicated to many tenants, as well as
tailored to the special requests of
clients in the BTS formula, both for
rent and for sale. Because of that,
our portfolio is very varied,” says
Robert Dobrzycki, Chief Executive
Officer Europe, Panattoni Europe.
„In terms of destinations outside
the warehousing mainstream, we
are developing Panattoni Park Bydgoszcz complex, which will serve
production and warehousing purposes,” he says. Within a year, Panattoni will deliver facilities with a total space exceeding 120,000 sqm
there. Recently, the first building of
Panattoni Park Lublin complex has
ich potrzeb operacyjnych. Goodman Warsaw Logistics Centre będzie doskonale skomunikowany
z resztą kraju dzięki usytuowaniu
w pobliżu autostrady A2. Znajdzie
się blisko budowanej obwodnicy
Grodziska Mazowieckiego i niespełna 26 km od warszawskiego
lotniska im. Fryderyka Chopina.
Dogodna lokalizacja zapewni
również dostęp do zasobów wykwalifikowanych
pracowników.
– Inwestycji nie ograniczamy tylko do tych lokalizacji – rozwijamy nasze centra także w innych
ważnych lokalizacjach, takich jak
Wrocław czy Górny Śląsk – deklaruje M. Madejak.
Wielka czwórka bez zmian
Blisko połowa całych zasobów magazynowych jest we władaniu czterech głównych graczy
na polskim rynku magazynowym. Łączne zasoby powierzchni
magazynowo-przemysłowej
w Polsce wynoszą 10 580 mln
mkw. I wszystko wskazuje na to,
że przekroczona zostanie w tym
roku granica 11 mln mkw. Według analityków JLL liderem pod
względem zasobów pozostaje
Prologis & Partnerzy JV (21 proc.),
a następnie SEGRO & Partnerzy
JV (10 proc.), Panattoni & Partnerzy JV (9 proc.) oraz Logicor (9
proc.). Prologis jest w trakcie budowy czterech budynków magazynowych o łącznej powierzchni
ponad 92 tys. mkw. – W dalszym
ciągu zamierzamy rozwijać swoją działalność na kluczowych rynkach, takich jak: Warszawa, Polska Centralna, Poznań, Wrocław
i Górny Śląsk, wykorzystując dostępny bank gruntów oraz nowe
tereny pozyskane w przyszłości
– zapowiada Sapek. Obecnie
Prologis prowadzi budowę trzech
obiektów typu BTS w Polsce Centralnej oraz budynek typu SBU
w Chorzowie. – Jeden z BTS’ów
budujemy w Prologis Park Piotrków II dla firmy Agata. Jego ukończenie planowane jest na I kwartał 2017 r. Z kolei w Prologis Park
Maciej Madejak
Head of Business Development,
Goodman
been completed; the complex is
being extended by another 19,660
sqm. „In the case of production facilities, we have just completed a
project with an area of 6,300 sqm
for Norwegian corporation Kongsberg Automotive. It was constructed in Central Poland, in the industrial area of Koluszki town, which is
a part of Łódź Special Economic
Zone. The production facility will
manufacture elements for trucks of
renowned brands,” he adds. However, it is not the end of Panattoni’s
investments. „We are about to finish a production facility for Bombardier Transportation, a leading
manufacturer of railway transport
technologies and, at the same
time, the largest international investor in this industry in Poland,”
R. Dobrzycki says. The investment
with a total area of 19,400 sqm is
being developed on the site of the
Bombardier Transportation Polska
factory in Wrocław, next to the existing production facility. The new
facility will house production of the
superstructures of modern passenger trains, including fast speed
ICx trains, among others. Another
challenge is the construction of
a factory for a German company
IFA Rotorion – a producer of components for cars manufactured by
e.g. Mercedes Benz, Ford, Volkswagen, GM, BMW or Porsche. According to R. Dobrzycki, the facility
with an area of 34,000 sqm will be
developed in Ujazd, which is a part
of Katowice Special Economic
Zone; it will mainly house production of components for Mercedes
C-Class, E-Class and S-Class. The
new factory of IFA Rotorion will
start operating in January 2017.
The vice-leader of this year’s
ranking of the most active companies is Goodman. Maciej Madejak,
Head of Business Development at
Goodman, informs that Goodman
is currently executing investment
projects in four key locations:
Gdańsk, Poznań, Warsaw
and Kraków. Their total area will
amount to nearly 71,000 sqm.
„One of our key facilities in Poland
– Pomorskie Centrum Logistyczne
in Gdańsk, with an area of 51,500
sqm – was fully leased already in
June 2016. In response to high demand on the part of clients, we are
currently extending this flagship
project with another class A warehouse with an area of 15,800 sqm,”
he says Other investments are:
Goodman Kraków Airport Logistics Centre (recently completed),
one of the largest and most modern logistics centres in Małopolska
province, with an area of 11,500
sqm; Goodman Poznań Logistics
Centre (additional 16,700 sqm of
high quality space under construction); Goodman Warsaw Logistics
Centre with a target floor space of
53,000 sqm, which is being developed in Grodzisk Mazowiecki (the
first construction phase consists of
a single building with an area of
26,600 sqm). The latter one will provide clients with various size warehouse facilities, starting from 3,000
sqm, fully adapted to their operating needs. Goodman Warsaw
Logistics Centre will have excellent connections to the rest of the
country thanks to its location next
to the A2 highway. It will be located
next to the ring road of Grodzisk
Mazowiecki, which is currently under construction, and less than 26
km from Warsaw Chopin Airport.
The convenient location will also
63
64
RYNEK / MARKET
enable access to highly skilled
employees. „We do not restrict our
investment activities only to these
locations – we also develop our
centres in other important destinations, such as Wrocław or Upper
Silesia,” says M. Madejak.
MaGDaLeNa SzULc
dyrektor SEGRO na Europę
Centralną
Chorzów powstaje budynek typu
SBU. Najmniejsze moduły będą liczyć 828 mkw., co jest doskonałą
propozycją dla firm szukających
nowoczesnej powierzchni magazynowo-biurowej, znajdującej
się w administracyjnych granicach miasta. Swoboda łączenia
optymalnej wielkości modułów
pozwoli na stworzenie powierzchni odpowiadającej potrzebom
przyszłych najemców. Planowany
termin zakończenia tej inwestycji
to III kwartał br. – dodaje Paweł
Sapek. Jeśli chodzi o inwestycje
spekulacyjne, w tym roku Prologis planuje rozpoczęcie budowy
jednego takiego budynku w Parku
Prologis w Szczecinie.
– W 2016 r. oddaliśmy do użytkowania trzy obiekty o łącznej
powierzchni ponad 20 tys. mkw.
— mówi Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną. ¬Jeden z nich znajduje
się na terenie SEGRO Business
Park Warsaw Ożarów, kolejny
w SEGRO Logistics Park Gliwice, a trzeci w okolicach czeskiej
Pragi. To oczywiście nie koniec.
Na terenie parków SEGRO w budowie jest jeszcze 60 tys. mkw.
powierzchni magazynowej. Ma
ona zostać oddana do użytku
do końca br. Jak mówi dyrektor
Szulc, w pobliżu Warszawy trwa
realizacja dla klienta z branży sa-
No changes in the big Four
Nearly a half of the aggregate
stock of warehousing space is
owned by the four major players in
the Polish market. The total stock of
industrial space is 10,580,000 sqm.
Everything indicates that this year
the amount will exceed 11,000,000
sqm. According to experts from
JLL, Prologis & Partnerzy JV remain
the leader in terms of the stock
(21%), next there is SEGRO & Partnerzy JV (10%), Panattoni & Partnerzy JV (9%) and Logicor (9%). Prologis is constructing four warehouse
buildings with a total area of more
than 92,000 sqm.”We are going to
continue expanding our activities
in key markets, such as: Warsaw,
Central Poland, Poznań, Wrocław
and Upper Silesia, on the basis
of the available land bank and
new parcels to be acquired in the
future,” says P. Sapek. Currently,
Prologis is constructing three BTS
facilities in Central Poland and an
SBU unit in Chorzów. „One of the
BTSes is being developed in Prologis Park Piotrków II for company
Agata. Its completion has been
scheduled for Q1 2017. In Prologis
Park Chorzów we are building the
SBU facility. The smallest modules will provide floor space of 828
sqm, which is an excellent offer
for companies looking for modern warehouse and office space
within administrative city limits.
The possibility to combine the optimal module sizes allows to create
premises answering the needs of
future tenants. The planned completion date of the investment is Q3
2016,” adds Paweł Sapek. As far as
speculative investments are concerned, Prologis is going to launch
the construction of one such facility
in Prologis Park in Szczecin.
65
RYNEK / MARKET
„In 2016 we delivered three
facilities with a total floor space
of more than 20,000 sqm,” says
Magdalena Szulc, SEGRO Business Unit Director Central Europe. ¬One of them is located
in SEGRO Business Park Warsaw Ożarów, another in SEGRO
Logistics Park Gliwice, and the
third one is situated near Prague,
Czech Republic. Of course, this
is not everything. There are still
60,000 sqm of new warehouse
space under construction in SEGRO parks. They are to be delivered
by the end of this year. According
to Magdalena Szulc, a facility is
being developed near Warsaw
for a customer from the sanitary
and heating industry, whereas
the construction of a project for
Johnson Mattery Systems, which
specialises in manufacturing of
battery systems, is nearing to an
end. „In Komorniki near Poznań
we are building a new Distribution Centre for Tesco, with an
area of more than 30,000, which
is to be undergo commissioning
in autumn this year. It will provide
supply deliveries to 140 Tesco
stores in the North and North
West Poland and employment for
400 people. Some of our property
development projects are in a
stage of advanced negotiations,
so we are confident about our
plans,” adds M. Szulc.
expand the portfolio
7R Logistic intends to expand
its real property portfolio by
half. „So far we have delivered
more than 130,000 sqm of warehouse space, but this year will
see a considerable increase, as
we are starting the development
of 70,000 – 80,000 sqm,” says
Tomasz Lubowiecki, CEO of 7R
Logistic. Currently, the company
is building its fifth warehouse
in Park Logistyczny 7R Logistic
Gdańsk-Kowale. The envisaged
floor space of Centrum Logistycznego Gdańsk-Kowale V is more
than 34,000 sqm. Following the
nitarnej i grzewczej, a na terenie
Specjalnej Strefy Ekonomicznej
w Gliwicach finalizowany jest
właśnie projekt dla firmy Johnson
Mattery Systems, specjalizującej
się w produkcji systemów akumulatorowych. – W podpoznańskich
Komornikach budujemy dla Tesco nowe Centrum Dystrybucyjne o powierzchni ponad 30 tys.
mkw., które zostanie oddane do
użytku jesienią tego roku. Będą
z niego realizowane dostawy do
140 sklepów Tesco w północnym
i północno-zachodnim regionie
Polski, a pracę znajdzie nawet
do 400 osób. Kilka kolejnych naszych projektów deweloperskich
jest na etapie zaawansowanych
rozmów, zatem jesteśmy spokojni
o realizację naszych planów – dodaje Magdalena Szulc.
toMaSz LUboWiecki
Goodman
Powiększyć portfel
O ponad połowę w ciągu roku
chce powiększyć swój portfel nieruchomości 7R Logistic. – Do tej
completion of this project, the logistics park in Kowale will offer
more than 100,000 sqm of warehouse space. The facility is to be
commissioned in March 2017. In
southern Poland, in a logistics
park near Kraków, construction
of two facilities will start in late
summer. The first of the facilities –
Centrum Logistyczne 7R Logistic
Kraków-Kokotów II – will offer an
area of 15,000 sqm. Its opening
has been scheduled for Q1 2017.
The second investment is a BTS
project for Teekanne. It will be
a manufacturing and warehousing facility with an area of 5,750
sqm. Apart from strengthening
its position in the markets in:
Kraków, Tri-City and Upper Silesia, 7R Logistic is interested in
minor locations, such as Rzeszów
Powierzchnia magazynowa w budowie w PierwszeJ Połowie 2016 r. według loKalizacJi
warehouses sPace under construction in the first half of 2016: by location
1. Poznań
2. warszawa okolice
3. Polska centralna
4. górny Śląsk
5. trójmiasto
6. wrocław
7. Kraków
8. bydgoszcz/toruń
9. lublin
10. warszawa miasto
11. Podkarpacie
Z UMOWAMI PRZEDNAJMU
361 500 m2
SPEKULACYJNE
380 500 m2
5
65 500 m2
6 000 m2
8
58 000 m
90 500 m2
2
1
28 000 m2
7 000 m2
45 500 m2
77 500 m2
2
12 000 m2
106 000 m2
19 000 m2
45 900 m2
10
3
6
7 000 m2
8 500 m2
69 000 m2
40 500 m2
4
spekulacyjne
9
40 500 m2
5 500 m2
11
7
4 700 m2
z umowami przednajmu
4 500 m2
1 500 m2
66
RYNEK / MARKET
pory dostarczyliśmy ponad 130
tys. mkw. powierzchni magazynowej, ale znaczący wzrost następuje w tym roku, ponieważ łącznie
rozpoczniemy realizację około
70 tys.–80 tys. mkw. – zapewnia Tomasz Lubowiecki, prezes 7R Logistic. Obecnie firma buduje piąty
magazyn w Parku Logistycznym
7R Logistic Gdańsk-Kowale. Planowana powierzchnia Centrum
Logistycznego
Gdańsk-Kowale
V to ponad 31 tys. mkw. Dzięki
realizacji tej inwestycji park magazynowy w Kowalach będzie
oferował łącznie ponad 100 tys.
mkw. powierzchni magazynowej.
Obiekt ma być oddany do użytku
w marcu 2017 r. Na południu Polski,
w parku logistycznym znajdującym
się koło Krakowa, późnym latem
rozpocznie się budowa dwóch
magazynów. Pierwszy z obiektów
– Centrum Logistyczne 7R Logistic Kraków-Kokotów II – będzie
miał powierzchnię ok 15 tys. mkw.
Jego otwarcie planowane jest na
I kwartał 2017 r. Druga inwestycja
to projekt BTS dla firmy Teekanne.
Będzie to hala produkcyjno-magazynowa o powierzchni 5750 mkw.
Oprócz umacniania swej pozycji
na rynkach: krakowskim, trójmiejskim górnośląskim 7R Logistic jest
zainteresowany także mniejszymi
lokalizacjami, takimi jak Rzeszów
i Bydgoszcz. – Docelowo chcielibyśmy mieć około 5 proc. rynku
krajowego, to jest ok. 500 tys. mkw.,
z tym że to w zakładanym 3–4-letnim planie rozwoju naszej firmy –
deklaruje Tomasz Lubowiecki.
Już nie tylko przechowalnie
towarów
Tak zwany podatek handlowy, który nie obejmuje sklepów
internetowych, sprzyja rozwojowi
e-commerce. – Jednym z trendów
jest rosnąca grupa klientów deweloperów magazynowych związana z dynamicznym rozwojem
branży e-commerce oraz sektora
retail. Obserwujemy również zainteresowanie nowymi lokalizacjami
parków magazynowych. Do wiel-
and Bydgoszcz. „Ultimately, we
would like to have about 5% of the
domestic market, which is around
500,000 sqm; this is the 7R Logistic’s 3-4-year development plan,”
declares T. Lubowiecki.
Paweł Sapek
Senior Vice President & Country
Manager, Prologis
kiej piątki głównych lokalizacji na
magazynowej mapie Polski, czyli
Górnego i Dolnego Śląska, Polski
Centralnej, Poznania i Warszawy,
śmielej dołącza rynek szczeciński,
który zainteresowanie zawdzięcza niemieckim i skandynawskim firmom chcącym prowadzić
efektywną dystrybucję w Europie
Zachodniej – mówi Paweł Sapek
z Prologis. Według niego klienci
zwracają coraz częściej uwagę
na usługi związane z ochroną
środowiska, np. oświetlenie LED
oraz inteligentne systemy, jak np.
strefowanie mediów czy też zdalne zarządzanie zużyciem mediów
(smart metering system). Coraz
więcej firm życzy sobie także podniesienia standardów i wykończenia biur z pomocą architektów
wnętrz, którzy mają za zadanie
wprowadzić ciekawe rozwiązania
technologiczne i estetyczne. Magazyny nie są już tylko prostymi
budowlami, w których przechowuje się towar, ale nowoczesnymi,
funkcjonalnymi obiektami, które
coraz częściej są również siedzibami firm.
Not only storage of goods
The so-called retail tax, which
does not apply to online stores,
favours development of e-commerce. „One of the tendencies
that can be seen nowadays is the
increase in the number of industrial developers’ clients, related
to the dynamic development of
the e-commerce and retail sector. We are also observing an increased interest in new locations
for industrial parks. The big five
of the major destinations on the
industrial map of Poland, namely
Upper and Lower Silesia, Central
Poland, Poznań and Warsaw, was
joined by the Szczecin market,
whose popularity can be attributed to German and Scandinavian companies that want to effectively distribute their products
in Western Europe,” says Paweł
Sapek from Prologis. In his opinion clients increasingly often pay
attention to environmental friendliness, e.g. LED lighting and intelligent systems, such as utility zoning and smart metering systems.
More and more companies are
also interested in increased standards and designer office fit-outs,
which are required to offer unique
technical and aesthetic solutions.
Warehouses are no longer simple
buildings where goods are stored,
but also modern, functional facilities which increasingly often become the headquarters of businesses as well.
PRAWO
LAW
Wpływ ograniczeń w dysponowaniu
gruntami rolnymi na rynek nieruchomości
logistycznych i magazynowych
The impact of restrictions on trading in agricultural land
on the logistics and warehouse market
Piotr Woźniak
radca prawny w kancelarii EY Law / Legal Counsel at EY Law
30
O
kwietnia 2016 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy
z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
(„UKUR”). Zmiana ta jest częścią większej nowelizacji wprowadzającej szereg mechanizmów ograniczających
obrót nieruchomościami rolnymi. Wprowadzone rozwiązania
mogą stanowić ograniczenie rozwoju rynku nieruchomości
logistycznych i magazynowych w Polsce.
n 30 April 2016, the amendment to the Act on Shaping
of the Agricultural System of 11 April 2003 has come
into effect. The introduced changes are a part of
a major amendment introducing a number of restrictions on
trading in agricultural land. The introduced mechanisms may
become an impediment to the development of the logistics
and warehouse market in Poland .
Ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi
Nowe regulacje ograniczające swobodę obrotu nieruchomościami rolnymi znajdują zastosowanie nie tylko do gruntów
stricte rolnych. Swoim zakresem obejmują również obrót gruntami inwestycyjnymi, które wskutek bardzo szerokiej definicji
podpadają pod pojęcie nieruchomości rolnej. Zgodnie bowiem
z art. 2. pkt 1. UKUR nieruchomością rolną jest każda nieruchomość, która jest lub potencjalnie może być wykorzystywana
do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, chyba
że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
przewidziano dla niej inne niż rolnicze przeznaczenie.
Nabywcą nieruchomości rolnej (a także wskazanych powy-
Restrictions on trading in agricultural land
The new regulations which limit the freedom of trading in
agricultural property apply not only to strictly agricultural land,
but also affect trade in investment land due to a very broad
definition of the agricultural property. According to Section
2, Item 1 of the Act on Shaping of the Agricultural System, an
agricultural property is defined as every property that can
potentially be used for agricultural manufacturing activities,
unless designated in the local spatial development plan for
a purpose other than agricultural.
Only an individual farmer, namely a natural person who has
farming qualifications and has lived for at least 5 years in
WRZESIEŃ | SEPTEMER 2016 / 67
PRAWO
PRAWO
LAW
LAW
żej gruntów inwestycyjnych podpadających pod definicję
nieruchomości rolnych) będzie mógł zostać wyłącznie rolnik
indywidualny, czyli osoba fizyczna posiadająca kwalifikacje
rolnicze oraz zamieszkała w danej gminie od co najmniej
pięciu lat i prowadząca przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne. Inwestor (deweloper) zamierzający nabyć grunt
w celu wybudowania centrum logistycznego lub magazynu nie
spełnia tych kryteriów, nie będzie mógł zatem nabyć takiego
terenu pod inwestycję.
Kluczowe zatem dla inwestorów będzie poszukiwanie terenów,
dla których uchwalono miejscowe plany zagospodarowania
przestrzennego. Jeśli plan taki uchwalono i zgodnie z postanowieniami tego planu nieruchomość posiada przeznaczenie
inwestycyjne, omawiane ograniczenia nie znajdą zastosowania.
Przepisy UKUR przewidują dodatkowo pewne wyjątki od ograniczeń. Otóż, na dotychczasowych zasadach, bez ograniczeń,
będzie można nabywać m.in.:
• nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 3000 mkw.,
• nieruchomości rolne, dla których do 30 kwietnia 2016 r. wydano ostateczne decyzje o warunkach zabudowy.
a particular rural municipality and during this period has been
personally managing the farm can become a buyer of agricultural property (as well as of the above-mentioned investment
land which falls under the definition of agricultural property).
An investor (developer) who wants to purchase land in order to
construct a logistics centre or a warehouse fails to meet those
criteria, which means they will be unable to purchase such a
parcel of land.
This means that the key issue for investors will be to find land
parcels which are covered by local spatial development plans.
If a spatial development plan was adopted and the property
is designated for an investment purpose pursuant to the plan,
the discussed limitations do not apply.
The regulations of the Act additionally provide for some exceptions from the above restrictions. It is possible to purchase
properties according to the previous regulations and without
limitations in the case of:
• agricultural properties smaller than 3,000 sqm.
• agricultural properties for which a final and binding zoning
decision was issued before 30 April 2016.
Centra logistyczne i magazyny na gruntach rolnych
Bardzo często centra logistyczne i magazyny powstają poza
granicami miast lub na ich obrzeżach, w dogodnych punktach
komunikacyjnych, w pobliżu dróg ekspresowych lub autostrad.
Zazwyczaj inwestycje te realizowane są na terenach wykorzystywanych rolniczo. Obszary te częstokroć nie są objęte
postanowieniami miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego. Po wejściu w życie przepisów ograniczających
obrót terenami rolnymi możliwość swobodnego obrotu tymi
terenami została istotnie ograniczona.
Nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów jako użytki
rolne, dla których nie uchwalono miejscowych planów, podpadają pod nowe ograniczenia, nawet jeśli zgodnie z przepisami
prawa budowlanego mogą zostać przeznaczone pod budowę
centrów logistycznych lub magazynów. Co do zasady bowiem nieruchomość rolna, nawet jeśli nie uchwalono dla niej
planu miejscowego, może zostać wykorzystana do realizacji
inwestycji budowlanej niezwiązanej z działalnością rolniczą.
Aby inwestycję taką zrealizować, inwestor powinien uzyskać
dla niej decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o wyłączeniu z
produkcji rolnej oraz pozwolenie na budowę.
Nabycie gruntów rolnych pod inwestycję poprzedzone jest
zazwyczaj zawarciem umowy przedwstępnej, w której jednym
z warunków nabycia gruntu jest uzyskanie przez inwestora
ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy nie wymaga znacznych
nakładów organizacyjnych lub finansowych. Bez uzyskania tej
decyzji inwestor nie mógłby jednak ubiegać się o pozwolenie
na budowę. Z oczywistych względów zatem nabycie gruntu bez
uzyskania tej decyzji byłoby działaniem ryzykownym.
Logistics centres and warehouses on agricultural land
Logistics centres and warehouses are frequently located outside cities or at their outskirts, in convenient transport junctions, near express routes or highways. Usually those facilities
are developed on land which serves an agricultural purpose.
These areas are rarely covered by local spatial development
plans. After the regulations restricting trade in agricultural
land become effective, the free trade in this type of land will
be severely limited.
Properties defined as agricultural areas in the land register,
which are not covered by local spatial development plans,
fall within the scope of new regulations, even if pursuant
to the construction law they could be designated for the
construction of logistics centres or warehouses. In principle,
agricultural property, even not included in a local spatial
development plan, can be used for a development project
unrelated to agricultural activity. In order to develop this kind
of investment, the developer should obtain a zoning decision,
a decision excluding it from agricultural production, and a
construction permit.
Acquiring agricultural land for investment is usually preceded
by signing a preliminary agreement, in which one of the conditions for purchasing the land is that the developer obtains
the final zoning decision. Obtaining a zoning decision does
not require considerable organisational or financial expenditures. However, without the decision, the developer could not
apply for a construction permit. Therefore, it is obvious that
purchasing the land without obtaining the zoning decision
would be a risk.
In the current legal environment, a purchase of this kind of
68 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
W aktualnym stanie prawnym nabycie takiego gruntu jest
znacznie bardziej ograniczone, a samo uzyskanie warunków
zabudowy nie zmienia kwalifikacji działki rolnej na budowlaną.
Inwestor (deweloper) nie może zatem nabyć nieruchomości
rolnej, nawet jeśli uzyska dla niej warunki zabudowy. Wydanie
decyzji o warunkach zabudowy po 30 kwietnia 2016 r. nie wyłącza stosowania nowych, restrykcyjnych regulacji.
Warto jednakże podkreślić, iż istnieją mechanizmy prawne, które umożliwiają obrót takimi gruntami z pominięciem opisanego
powyżej ograniczenia. Możliwe jest również zrealizowanie inwestycji przez aktualnego właściciela i późniejsze nabycie przez
inwestora (dewelopera) odrolnionej nieruchomości (po zakończeniu budowy lub w trakcie budowy). Przyszły nabywca może
bowiem realizować taką inwestycję jeszcze przed formalnym
nabyciem gruntu, korzystając z niego na podstawie np. umowy
dzierżawy. Realizacja inwestycji w takiej formule wiąże się jednak po stronie inwestora z dodatkowym ryzykiem oraz kosztami,
w związku z czym nie w każdej sytuacji inwestor zdecyduje się
na realizację inwestycji i nabycie gruntu w tej formie.
land is subject to numerous limitations, and obtaining the zoning decision does not alter the classification of the land from
agricultural to building plot. Therefore, an investor (developer)
cannot purchase an agricultural property, even if a relevant
zoning decision has been obtained. Zoning decisions issued
after 30 April 2016 do not exclude the application of the new,
restrictive regulations.
However, it is worth noting that there are legal mechanisms
that allow for trading such land without the above-mentioned
restrictions. It is possible for the project to be developed by
the current owner and later acquired by the investor (developer) after changing the status of farmland to building land
(after the completion of or during the construction). The
future buyer can develop such an investment even before
the formal acquisition of land, which can be used e.g. under
a tenancy agreement. However, developing investments in this
formula involves additional risk and expenses on the part of
the investor. Therefore, in some situations investors will decide
not to develop the project and purchase the land in this form.
REKLA
M
A
WRZESIEŃ | SEPTEMER 2016 / 69
OKIEM PRAKTYKA
OKIEM PRAKTYKA
PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
PRACTITIONER’S POINT OF VIEW
Perspektywy na Wschodzie Polski
Prospects in Eastern Poland
Robert Dobrzycki
Chief Executive Officer Europe, Panattoni Europe
Dużą popularnością cieszy się również region podkarpacia,
który wraz z rozwojem autostrady A4, przybliżył się „czasowo”
do Niemiec, którym interesuje się branża zarówno produkcyjna, jak i magazynowo-logistyczna i to między innymi dlatego
Panattoni Park Rzeszów realizowany był właściwie w całości,
jako powierzchnia spekulacyjna. Tu liczy się dostępność siły
roboczej, infrastruktury, uzbrojenia terenu, dostępność do
runku zbytu, czy wartości logistycznych np. miejsca nieodległego od kooperantów, i to wszystko ten region posiada.
Innym tego przykładem jest realizacja jednej z największych
i najnowocześniejszych inwestycji w kraju - budowa zakładu
produkcji innowacyjnych szyb samochodowych dla Pilkington
Automotive Poland Sp. z o.o. Obiekt powstał w Chmielowie,
na terenie Tarnobrzeskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej
EURO-PARK WISŁOSAN, a jego łączna powierzchnia wyniosła
ok. 90 000 mkw., z czego Panattoni Europe zrealizowało aż
trzy czwarte.
popular both in the manufacturing industry and the warehousing
and logistics sector – for that reason practically the entire Panattoni Park Rzeszów was developed as a speculative project. What
matters in these sectors is the availability of workforce, infrastructure, access to the outlet market, or location which is e.g. not far
away from subcontractors – all that can be found in this region.
Another example is one of the largest and most modern projects
in the country – the production facility of innovative car glass for
Pilkington Automotive Poland Sp. z o.o. The facility was developed in
Chmielów, within the Special Economic Zone of Tarnobrzeg EUROPARK WISŁOSAN, and its total area amounted to 90,000 sqm, of
which Panattoni Europe delivered as much as three quarters.
Panattoni Park Rzeszów
Pannatoni Park Lublin
W
schodnia Polska z pewnością ma przed sobą bardzo
dobre perspektywy rozwoju. Takie lokalizacje jak Lublin
czy Rzeszów, przyciągają najemców, którzy potrzebują
zarówno powierzchni magazynowej, jak i produkcyjnej. I właśnie
z tego względu zainteresowanie Panattoni Europe skierowane
jest nie tylko na lokalizacje głównego nurtu, ale i realizację
inwestycji przemysłowych w tych miastach regionalnych. To
między innymi dlatego trwa rozbudowa Panattoni Park Lublin
- w budowie jest 19 664 m kw., które zostanie dostarczone na
rynek na przełomie trzeciego/czwartego kwartału br. Ponadto,
w pierwszym półroczu br. ukończony został pierwszy budynek
kompleksu liczący 15 476 mkw., a my jako deweloper planujemy w przyszłości dalszą rozbudowę inwestycji, dzięki czemu
powstanie kompleks o łącznej powierzchni 72 000 m kw. Jak
widać jest to odpowiedź Panattoni Europe na zmianę pozycji
Lublina, który staje się coraz ważniejszym punktem na mapie
centrów dystrybucyjno-magazynowych. Jest to z pewnością
skutek niezwykle dynamicznego rozkwitu Lublina w ostatnich latach. Intensywne inwestycje w rozwój infrastruktury
sprawiają, że miasto i jego okolice są doskonałą lokalizacją dla
potencjalnych inwestorów. Obecnie w budowie znajduje się
trasa ekspresowa S-17, która połączy aglomerację warszawską
z Lubelszczyzną, a w przyszłości będzie prowadziła aż do granicy kraju w Hrebennem.
70 / WRZESIEŃ | SEPTEMBER 2016
E
astern Poland certainly offers very good development
prospects. Destinations such as Lublin or Rzeszów attract tenants who need both warehouse and production
space. This is why Panattoni Europe focuses not only on mainstream locations, but also develops industrial projects in those
regional cities. That is one of the reasons for the extension of
Panattoni Park Lublin – currently, there are 19,664 sqm under
construction, which will be delivered to the market at the turn
Q3/Q4 2016. In H1 2016, the first building of the complex, which
totals 15,476 sqm, was completed; Panattoni, as the developer,
is planning the further extension of the project in the future,
which will lead to the creation of a complex with an aggregate
area of 72,000 sqm. This is the response of Panattoni Europe to
the changing position of Lublin, which is becoming an importantly increasing destination on the map of the distribution
and warehouse centres. Undoubtedly, this is the result of an
extremely dynamic development of Lublin in the recent years.
Intensive investments in the infrastructure make the city and
its area a perfect location for potential investors. Currently, the
S-17 express route, which will connect the Warsaw agglomeration with Lublin is under construction; in the future, it will lead
to the border crossing in Hrebenne.
Another popular region is Podkarpacie which, thanks to the expansion of the A4 highway, is now „closer” to Germany; the region is
WRZESIEŃ | SEPTEMER 2016 / 71
72
RYNEK / MARKET
Hale szybko znikają z oferty
W tym roku powstanie prawie 1 mln. mkw. nowoczesnych magazynów.
Spory udział w nowej podaży mają powierzchnie spekulacyjne
Warehouses quickly disappearing
from the market
This year, nearly 1,000,000 sqm of modern warehouses are to be delivered.
Speculative projects constitute a considerable share in this new supply.
Dorota Kaczyńska
W
edług szacunków Colliers International w ciągu I połowy br. deweloperzy oddali ponad 650 tys. mkw.
nowych hal na terenie Polski.
W budowie znajduje się kolejne
380 mln. mkw. magazynów. W sumie w tym roku pojawi się więc
nieco ponad 1 tys. mkw. nowych
hal logistycznych. – Dla porównania, w 2015 r. powstało ok. 980 tys.
mkw. hal. Wygląda na to, że ten
rok będzie podobny do ubiegłego
– zauważa Grzegorz Paluch, dyrektor zarządzający w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.
Przy tak dynamicznie rozwijającym się rynku magazynów, który
przekroczył w tym roku w Polsce
poziom 10,5 mln mkw., deweloperzy
dość często decydują się na realizację powierzchni częściowo spekulacyjnych. Oznacza to, że mając zabezpieczoną umową najmu część
powierzchni, budują w ramach tego
samego projektu powierzchnię, która jest oferowana na rynku. – Udział
powierzchni spekulacyjnych w tej
chwili wynosi 10–20 proc. całości
realizowanego projektu, przy czym
zależy to w głównej mierze od loka-
lizacji inwestycji – szacuje Grzegorz
Paluch.
Z kolei według raportu firmy
JLL przez ostatni kwartał nawet
ponad połowa (54 proc.) powierzchni była budowana spekulacyjnie. Analitycy nie prognozują
jednak dalszego dynamicznego
rozwoju poziomu budów. – Rynek
magazynowy jest w na tyle dobrej
kondycji, że trudno oczekiwać, iż
będzie się poprawiał. Rozsądne
jest utrzymywanie budowy na bieżącym poziomie, a nie jego zwiększanie – utrzymują eksperci JLL.
Szybkie transakcje
Wzrost popytu odnotowano
w tym roku w niemal wszystkich
regionach – zarówno na rynkach
głównych (okolice Warszawy, Polska Centralna i Górny Śląsk), jak
i wschodzących (Lublin czy Szczecin).
– Firmy, szczególnie te z sektora e-commerce, stale poszukują
i – wydaje się – będą poszukiwać
siły roboczej. Dlatego dużą szansę rozwoju mają właśnie rynki
poboczne, które nie są spenetrowane i w których jest dostęp do
wykwalifikowanej kadry, np. Byd-
73
RYNEK / MARKET
A
ccording to estimates of
Colliers International, throughout H1 2016, developers
delivered more than 650,000 sqm
of new warehouse facilities in Poland 380,000 sqm more are still
under construction. In total, more
than 1,000,000 sqm of new facilities will be developed this year.”By
comparison, in 2015 it was around
980,000 sqm. It seems that this
year will be similar to the previous one,” says Grzegorz Paluch,
Associate Director, Industrial and
Logistics, Colliers International.
Given the so dynamically
developing industrial market,
which has exceeded the level
of 10,500,000 sqm in Poland this
year, developers often decide
to launch partially speculative
projects. This means that once a
part of leasable space is secured
by lease agreements, they build
space, which is to be put on the
market, within the same project.
„The share of speculative space
is currently around 10% – 20% of
the whole leasable area of a project under construction; it mostly
depends on the location,” says
Grzegorz Paluch.
goszcz, Toruń, Szczecin, Lublin
– przekonuje Robert Dobrzycki,
partner zarządzający na Europę
Środkowo-Wschodnią w Panattoni
Europe.
Obecnie jednak najchętniej
deweloperzy dostarczają obiekty
spekulacyjne w najbardziej rozwiniętych regionach, z niskim współczynnikiem powierzchni niewynajętej. Należą do nich: Górny oraz
Dolny Śląsk, w tym sam Wrocław,
oraz Warszawa – II strefa, czyli
lokalizacje tuż poza granicami
administracyjnymi miasta rozciągające się w promieniu do 40 km
od centrum stolicy.
– Niedobór powierzchni magazynowych na rynku trójmiejskim
oraz ogromny popyt na tego typu
obiekty to czynniki, które niewątpliwie wpłynęły na udział powierzchni spekulacyjnych w projektach 7R Logistic realizowanych
na północy kraju. W przypadku
Parku Logistycznego 7R Logistic Gdańsk-Kowale budynki nr
1 i 2 były magazynami, w których
część powierzchni była dostarczona w sposób spekulacyjny. Pod koniec marca br. oddaliśmy do użytku w naszym Parku w Kowalach
czwarty magazyn, który już w całości był projektem spekulacyjnym.
Budowę Centrum Logistycznego
Gdańsk-Kowale IV o powierzchni
17,5 tys. mkw. rozpoczęliśmy jesienią 2015 r. i już w ciągu dwóch
pierwszych miesięcy posiadaliśmy zabezpieczone umowy na
wynajem 60 proc. powierzchni.
Obecnie obiekt jest w 100 proc.
wynajęty – zapewnia Marzena
Zaczkiewicz, menedżer ds. leasingu w 7R Logistic. Sukces komercyjny czwartej inwestycji magazynowej w Kowalach przyspieszył
decyzję dewelopera o rozpoczęciu w tej lokalizacji budowy kolejnego obiektu o powierzchni w sumie ponad 31 tys. mkw. Ten projekt
będzie gotowy w marcu 2017 r.
Zdaniem ekspertów Panattoni
Europe uruchamianie następnych
projektów spekulacyjnych zależy
od wielu czynników: od liczby pu-
stostanów w danym regionie, od
atrakcyjności tego rejonu, jego
położenia i infrastruktury, a także
od struktury naszego finansowania. – Na przykład w atrakcyjnych
rejonach, gdzie współczynnik
wakatów wynosi poniżej 10 proc.,
budowę powierzchni spekulacyjnej rozpoczynamy, gdy mamy już
podpisane umowy na wynajem
40–50 proc. powierzchni całego
planowanego obiektu – tłumaczy
Robert Dobrzycki. Panattoni Europe obecnie planuje projekty z częścią spekulacyjną w rejonie Łodzi
i w okolicach Warszawy.
Szyte na miarę
– Popyt jest bardzo duży, a przy
tym wskaźnik pustostanów, mimo
dostarczanych nowych obiektów,
oscyluje w granicach 5–7 procent. Skoro chętnych na wynajem
powierzchni magazynowych nie
brakuje, a na rynku jest niewiele
dostępnej od ręki powierzchni na
wynajem, deweloperzy decydują
się na realizację projektów o charakterze spekulacyjnym. Jednak
obecna dynamika dostarczania powierzchni magazynowej nie wskazuje na to, aby w krótkim okresie
miało dojść do takiej sytuacji, jaka
występuje na rynku nieruchomości
biurowych, gdzie obserwowany
jest wysoki wskaźnik pustostanów
– podkreśla Marzena Zaczkiewicz.
Obecnie deweloperzy przeważnie wynajmują powierzchnię
realizowaną spekulacyjnie jeszcze przed ukończeniem budowy.
– Z punktu widzenia dewelopera
jest to sytuacja dobra ze względu
na to, iż nie ponosi on kosztów
utrzymania nieruchomości po jej
oddaniu do użytkowania. Jest to
również korzystna sytuacja dla najemcy, ponieważ w trakcie budowy
może wprowadzić jeszcze pewien
wachlarz zmian w budynku, by powierzchnia spełniała jego oczekiwania. Często również deweloperzy są skłonni zaoferować nieco
lepsze warunki najmu dla tego
typu najemców, w postaci np. wykonania dodatkowych modyfikacji
On the other hand, according
to a JLL’s report, within the past quarter even up to 54% of space was
developed speculatively. Analysts’ forecasts do not provide for
a continuing dynamic expansion
of the level of space under construction. „The industrial market
is in such a good condition that it
is unlikely for it to continue improving. It is sensible to maintain the
amount of space under construction at the same level, and not to
increase it,” say JLL experts.
Quick deals
An increase in demand was
recorded practically in all regions
– both major markets (the area of
Warsaw, Central Poland and Upper Silesia), as well as emerging
ones (Lublin or Szczecin).
„Businesses, especially from
the e-commerce sector, are constantly looking for workforce and it
seems that this tendency will continue. This is a great opportunity
for minor markets, which has not
been penetrated so far and which
offer access to skilled personnel,
e.g. Bydgoszcz, Toruń, Szczecin,
Lublin,” says Robert Dobrzycki,
Managing Partner CEE, Panattoni
Europe.
Currently, however, developers are most interested in delivering speculative projects in the
most developed regions with low
vacancy rates. These include: Upper and Lower Silesia, including
the city of Wrocław, and Warsaw’s
zone II, namely locations just outside the administrative city limits
within a 40 km diameter from the
centre of the capital.
„The lack of warehouse space in the Tri-City market and huge
demand for such assets are factors that have undoubtedly affected the share of speculative space
in 7R Logistic’s project developed
in the North of the country. In the
case of Park Logistyczny 7R Logistic Gdańsk-Kowale, buildings 1.
and 2. represent facilities which
part of the floor space was deli-
RYNEK / MARKET
na swój koszt, tak aby wynająć tę
powierzchnię jak najszybciej – wyjaśnia Grzegorz Paluch. Dodaje,
że tego typu model realizacji projektów będzie się utrzymywał na
polskim rynku. Nikt natomiast nie
spodziewa się powrotu do czasów,
w których deweloperzy budowali
czysto spekulacyjne obiekty. – Ta
sytuacja świadczy o tym, że rynek
magazynów w Polsce jest coraz
bardziej dojrzały i zmierza w kierunku budowy hal dostosowanych
do indywidualnych potrzeb najemców – zauważa Grzegorz Paluch.
Łatwe przeprowadzki
Średni wskaźnik pustostanów
na rynku magazynów na koniec II
kwartału w Polsce wynosił ok. 5,25
proc. Jest więc on niski dla całego
kraju, a w szczególności w Polsce
Centralnej, na Górnym oraz Dolnym Śląsku, gdzie spadł poniżej
5 proc. Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni analitycy
Colliers International odnotowali
natomiast w tzw. III strefie warszawskiej, czyli w obszarach znajdujących się dalej niż 40 km od
vered in the speculative form. By
the end of March 2016 the fourth
warehouse in our Park in Kowale underwent commissioning – it
was a purely speculative project.
We started the construction of
Centrum Logistyczne GdańskKowale IV, with an area of 17,500
sqm, in the autumn 2015, and within the two first months we had
60% of space secured with lease
agreements. Currently, the project is 100% leased,” says Marzena Zaczkiewicz, Leasing Manager, 7R Logistic. The commercial
success of the fourth warehouse
investment in Kowale accelerated
the developer’s decision to start
the construction of another facility with a total area of more than
31,000 sqm in the same location.
The project will be completed in
March 2017.
According to experts from Panattoni Europe, launching new
speculative projects depends on
numerous factors: the number of
vacancies in the particular region,
its attractiveness, location and infrastructure, as well as the deve-
loper’s financing structure. „For
example, in attractive regions, where the vacancy rate is lower than
10%, we start developing speculative facilities when we have already
signed lease agreements for around 40-50% of the total floor space
of a project in the pipeline,” says
Robert Dobrzycki. Panattoni Europe
is currently planning projects with a
speculative part in the area of Łódź
and near Warsaw.
Built to suit
„Demand is very high, and
the vacancy rate, despite all new
facilities, oscillates around 5-7%.
As there are plenty of those interested in warehousing space, and
there is little space available ‚on
the spot’ in the market, developers decide to carry out speculative projects. However, nothing in
the current dynamics of the industrial space delivery indicates that
the industrial market could soon
face with a situation similar to that
of the office market, where a high
vacancy rate has been recorded,”
says Marzena Zaczkiewicz.
Wynajęta powierzchnia magazynowa w pierwszej połowie 2016 r. według lokalizacji
Warehouse space under construction in the first half of 2016: the developers
Z umowami przednajmu
Pre-let agreements
m2
Spekulacyjnie
Speculatively
400 tys.
350 tys.
300 tys.
250 tys.
200 tys.
150 tys.
100 tys.
50 tys.
0
rs
Wa
a
zaw
e
olic
Ok
ań
n
Poz
ław
oc
Wr
k
ląs
yŚ
n
Gór
lna
ń
oru
z/T
tra
s
Pol
k
en
aC
By
d
zc
gos
o
ast
mi
j
Tró
in
zec
Szc
e
aci
arp
k
Pod
rs
Wa
a
zaw
o
ast
Mi
ków
Kra
13 500
8 000
Źródło (Source): JLL
82 000
artykuły budowlane / building materials
19 500
17,1%
29 500
18 000
10,3%
artykuły chemiczne / chemical products
47 500
19 000
achiwa / archives
78 000
farmaceutyki / pharmaceuticals
16 500
8,5%
103 500
FMCG
50 500
38,3%
Easy relocations
The average vacancy rate in
the industrial market as of the end
of Q2 2015 in Poland was around
5.25%. This means that it is low in
the entire country, especially in
Central Poland, Upper and Lower
Silesia, where it dropped below
5%. According to experts of Colliers
International, the highest vacancy
rate was recorded in Warsaw’s
zone III, which covers areas located more than 40 km away from the
centre of the capital. It is mostly older assets that stand empty, although they still offer a high standard.
„In the majority of cases, it
is older buildings that generate
258 500
6,2%
artykuły motoryzacyjne / automotive
172 000
artykuły spożywcze / groceries
4,5%
157 000
178 500
papier i książki / paper and books
4,3 %
181 000
artykuły elektroniczne / electronics
110 500
lekka produkcja / light industry
223 000
2,8%
118 000
inne / other
1,1%
346 500
2,1%
sieć sklepów / chain of stores
1,2%
1,6%
1,8%
culative projects will ever return.
„This confirms that the industrial
market in Poland is increasingly
mature and is evolving in the direction of facilities adapted to individual needs of tenants,” says
Grzegorz Paluch.
Currently, developers in most
cases are able to lease premises
developed speculatively before
the end of the construction. „From
the developers’ point of view,
the situation is very favourable
as they do not have to bear the
maintenance costs of a property
after its completion and commissioning. It is also profitable for the
tenant, as a range of changes can
be introduced in the building during the construction, so that the
premises meet their individual
expectations. Often, developers
are also willing to offer better lease terms for such tenants, e.g. in
the form of performing additional
modifications at their own expense, in order to lease these premises as soon as possible,” says
Grzegorz Paluch. He adds that
this development model will continue in the Polish market. However, no one expects that the times
when developers built purely spe-
centrum stolicy. Puste stają głównie obiekty starsze, aczkolwiek
nadal o wysokim standardzie.
– W większości przypadków
generatorem wolnych powierzchni
coraz częściej będą właśnie starsze
obiekty, które będą zwalniane przez
najemców przeprowadzających się
do nowych obiektów – zapewne w
dużej mierze najemców z branży
logistycznej, gdyż sama przeprowadzka dla tego typu firm jest stosunkowo prosta, a często podmioty
te decydują się na wynajem nowo
budowanych obiektów ze względu
na możliwe adaptacje w zakresie
zwiększonej liczby doków rozładunkowych, doświetlenia światłem
naturalnym czy też innych ulepszeń
– zapewnia Grzegorz Paluch. Jego
zdaniem dalsze losy rynku magazynowego w Polsce zależą od od dostępności finansowania na dobrych
warunkach, rozwoju rynku inwestycyjnego w tym sektorze oraz oczywiście wielkości popytu. A biorąc pod
184 500
Wynajęta powierzchnia magazynowa w pierwszej połowie 2016 r. według branży najemcy
Leased space in the first half of 2016 years according to industry tenants
operator logistyczny / logistics operator
75
RYNEK / MARKET
24 000
27 000
74
blin
Lu
Źródło (Source): JLL
76
RYNEK / MARKET
uwagę te czynniki, sektor magazynów czekają kolejne lata prosperity.
– Sektor ten będzie dynamicznie się rozwijał, ponieważ wynajęte
nieruchomości magazynowe zlokalizowane w Polsce postrzegane są
jako bezpieczna inwestycja przez
fundusze nieruchomościowe, którym zależy na lokowaniu swojego
kapitału w stabilne przedsięwzięcia. Jednakże kluczowym czynnikiem do dalszego rozwoju firm deweloperskich jest oczywiście popyt
na powierzchnie magazynowe, który, jak sądzę, powinien utrzymywać
się na stabilnym, wysokim poziomie jeszcze przez jakiś czas z racji
atrakcyjności naszego kraju w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej.
Już ubiegły rok okazał się rekordowy pod względem popytu, który wyniósł 2,62 mln mkw., a w pierwszej
połowie tego roku podpisano umowy na blisko 1,4 mln mkw. – tłumaczy Grzegorz Paluch.
vacant premises, which are left
behind tenants relocating to new
facilities. A considerable share
of these tenants are from the logistics industry, as for them relocation is relatively easy and they
often decide to lease newly delivered assets because of possible
upgrades, such as an increased
number of loading docks, natural
lighting or other amenities,” says
Grzegorz Paluch. In his opinion,
the future of the industrial market
in Poland depends on the availability of financing on good terms,
the development of the investment
market in this sector, and the demand level. Taking into account
these indicators, the industrial
sector is going to face more years
of prosperity.
„The sector will continue to
develop dynamically, as leased
warehousing properties located
in Poland are considered to be
a safe investment by real estate funds, which are interested in
investing capital in stable undertakings. However, the key factor
for the further development of
property development companies is obviously the demand for
industrial space, which I believe
should remain at a stable, high level for some time, thanks to the attractiveness of Poland in the CEE
region. The previous year turned
out to be a record-breaking one
in terms of demand, which amounted to nearly 2,620,000 sqm,
whilst this year nearly 1,400,000
sqm were signed in the first half
of the year alone,” says Grzegorz
Paluch
77
TRENDY / TRENDS
Najemcy muszą czekać
na nowe projekty
W odpowiedzi na duży popyt nowoczesne hale wyrastają jak grzyby po deszczu
niemal w całej Polsce. Najemcy szukają ofert nie tylko we wszystkich w głównych
aglomeracjach, lecz także w mniejszych miastach, ze Szczecinem i Bydgoszczą na czele.
Tenants have to wait for new projects
Modern warehouse facilities are sprouting up like mushrooms all over Poland, following
high demand. Tenants are also looking for available projects not only in all major
agglomerations, but also in smaller cities, especially in Szczecin and Bydgoszcz.
Dorota Kaczyńska
W
ostatnim roku niemal
w całej Europie Środkowej znacznie zmalała
pula pustych magazynów, mimo
że deweloperzy sporo budują.
– Cały region zaczyna odczuwać
brak powierzchni do wynajęcia. W
efekcie firmy produkcyjne mogą
zwrócić się w inne rejony. Na
przykład, naszymi konkurentami
mogą stać się Hiszpania albo Portugalia – zauważa Ferdinand Hlobil, dyrektor Działu Powierzchni
Przemysłowych i Magazynowych
na Europę Środkową w Cushman
& Wakefield. Jednak jak na razie
to Polska gra pierwsze skrzypce,
z zasobami ponad 10 mln mkw.
powierzchni przemysłowej i magazynowej. Obecnie, jak podają
analitycy, w Europie Środkowej
najwięcej hal znajduje się w aglomeracji warszawskiej – prawie
3 mln mkw., Pradze (2,3 mln mkw.)
oraz Budapeszcie (1,9 mln mkw.).
– Stopa pustostanów spadła o po-
nad 50 proc. w wielu lokalizacjach,
w tym, w Krakowie, Bukareszcie,
Poznaniu i Budapeszcie. W Krakowie i Poznaniu wręcz brakuje
wolnej powierzchni do natychmiastowego wynajęcia. Firmy zainteresowane magazynami w tych
rejonach będą musiały poczekać
na nowe inwestycje – podkreśla
Ferdinand Hlobil.
Wykwalifikowane kadry
Zdaniem ekspertów Cushman
& Wakefield sprzyjające warunki
makroekonomiczne, dostęp do
kapitału ludzkiego oraz rozbudowa i modernizacja infrastruktury
drogowej to czynniki zachęcające
inwestorów do lokowania nowych
inwestycji, jak i poszerzania obszarów istniejącej działalności.
– Obserwujemy dużą aktywność wśród deweloperów, którzy
w odpowiedzi na obecny popyt
ze strony najemców nabywają
działki budowlane i rozpoczynają
L
ast year, the stock of available vacant warehouses
decreased
considerably
across the entire Central Europe,
even though developers were
working on a lot of projects. „The
entire region is starting to feel the
lack of available space for rent.
Consequently, some production
companies may turn to other regions. „Spain or Portugal may become our rivals,” says Ferdinand
Hlobil, Head of CEE Industrial Department, Cushman & Wakefield,
So far, however, it is Poland that is
in the lead, with its stock of more
than 10,000,000 sqm of industrial
space. According to analysts, the
majority of facilities in Central
Europe are located in Warsaw
agglomeration (nearly 3,000,000
sqm), Prague (2,300,000 sqm) and
Budapest (1,900,000 sqm). „The
vacancy rate has decreased by
more than 50% in many locations,
including Kraków, Bucharest,
78
TRENDY / TRENDS
budowę nowoczesnych obiektów
przemysłowych i logistycznych
w dotychczasowych, jak i nowych
lokalizacjach – przekonuje Tom Listowski, partner i dyrektor Działu
Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji
z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy
Cushman & Wakefield.
Coraz większą rolę na rynku
najmu odgrywają firmy z branży
e-commerce, które chcą być bliżej
klienta, by efektywnie realizować
zamówienia nie tylko w Polsce,
lecz także w całym regionie.
– Wszystko to generuje popyt
na powierzchnie magazynowologistyczne, czego najlepszym
przykładem jest nasza inwestycja zrealizowana we Wrocławiu
dla giganta branży e-commerce,
firmy Amazon. Przy podejmowaniu decyzji o wyborze lokalizacji
obiektu najemcy biorą pod uwagę
nie tylko lokalizację, jakość powierzchni i stawki czynszu, lecz
także jakość infrastruktury komunikacyjnej i sytuację na lokalnym
Coraz więcej
klientów życzy sobie
również podniesienia
standardów
i wykończenia biur
z pomocą architektów
wnętrz, którzy mają
za zadanie wprowadzić
ciekawe rozwiązania
technologiczne
i estetyczne.
More clients are also
interested in increased
standards and designer
office fit-outs, which
are required to offer
unique technical
and aesthetic
solutions.
79
TRENDY / TRENDS
Poznań and Budapest. In Kraków
and Poznań there is practically no
space to be leased immediately.
Companies interested in warehouses in these regions will have
to wait for new investments,” says
Ferdinand Hlobil.
Skilled employees
According to experts from
Cushman&Wakefield, favourable
economic conditions, access to
human resources as well as improvements to and modernisation
of the road infrastructure, encourage investors to launch new projects as well as to expand their
current activity areas.
„We observe a huge activity of developers who, responding to the tenants’ demand, are
purchasing building plots and
starting construction of modern
industrial and logistic facilities in
old and new locations,” says Tom
Listowski, Partner, Head of Industrial Space Department in Poland
and CEE Corporate Relations at
Cushman & Wakefield.
rynku pracy. Często kluczowa
jest też możliwość dostosowania
obiektu do potrzeb operacyjnych
najemcy – zapewnia Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju biznesu na Polskę w Goodman.
Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się główne aglomeracje kraju, czyli okolice Warszawy, Górny Śląsk, a także Gdańsk,
Kraków i Wrocław oraz Poznań.
Eksperci ze spółki deweloperskiej
Prologis notują duży popyt na hale
również w tzw. złotym trójkącie
– czyli w okolicach Łodzi, Piotrkowa Trybunalskiego i Strykowa. Ich
zdaniem rozbudowa infrastruktury drogowej, w szczególności
ukończenie budowy ostatniego
odcinka autostrady A1, łączącego
Piotrków z węzłem Stryków, sprawia, że klienci widzą w tym regionie ogromny potencjał logistyczny
i chcą ulokować swój magazyn
właśnie w samym centrum Polski.
Z kolei najbardziej perspektywiczne, zdaniem Ewy Zawadzkiej
z Prologis, są takie lokalizacje jak
Warszawa w bliskim sąsiedztwie
nowej trasy S8, Poznań oraz Łódź.
– To one w niedalekiej przyszłości
będą dla nas kluczowymi rynkami. Regionem, który w ostatnim
czasie dynamicznie się rozwija,
jest również Szczecin. Miasto to
stanowi ważną i strategiczną bazę
logistyczną na Polskę i zachodnią
Europę, co czyni go idealnym
miejscem lokalizacji centrów dystrybucyjnych dla firm prowadzących działalność w Niemczech
i Skandynawii – tłumaczy Ewa Zawadzka.
Według przedstawicieli Goodmana perspektywy rysują się
przed gdańskim, poznańskim
i krakowskim rynkiem magazynów. – Walory tych okolic w połączeniu z zapotrzebowaniem firm
z różnych branż sprawiły, że Goodman powiększa tam swoje centra logistyczne o kolejne obiekty.
Przykładowo, rozbudowujemy Goodman Kraków Airport Logistics
Centre o 12 tys. mkw. Rozwijamy
również parki logistyczne ze swo-
Companies from the e-commerce sector play an increasingly important role in the lease
market, as they want to be close
to their customers to effectively
handle orders not only in Poland,
but also in the entire region.
„All that generates demand
for industrial space, as illustrated
by the example of our project developed in Wrocław for the giant
from the e-commerce industry –
Amazon. When making a decision
about the location of their facility,
tenants take into consideration
not only the destination, quality
of space and rents, but also the
quality of transport infrastructure
and the situation in the local labour market. Often it is crucial
that a building can be adapted
to individual operational needs of
the tenant,” says Maciej Madejak,
Head of Business Development at
Goodman.
All major agglomerations in
Poland, namely the area of Warsaw, Upper Silesia, Gdańsk,
Kraków, Wrocław and Poznań
enjoy unabated interest. Experts
from a property development
company Prologis have recorded
considerable demand for warehouse facilities also in the socalled „golden triangle” – in the
area of Łódź, Piotrków Trybunalski and Stryków. In their opinion,
the development of the road infrastructure, especially the completion of the final section of the A1
highway, which connects Piotrków
to the Stryków junction, allows
tenants to see the enormous logistic potential of the region and
want to locate their warehouse in
this central area of Poland.
According to Ewa Zawadzka
from Poland Prologis, the most
prospective locations are those
like Warsaw, which is in the
close vicinity of the new S8 route,
Poznań and Łódź. „They will become key markets in the coming
future. Another region, which has
been dynamically developing
lately is Szczecin. The city is an
important strategic logistic base
for Poland and Western Europe,
which makes it a perfect destination for distribution centres of
companies running their business
in Germany and Scandinavia,”
Ewa Zawadzka explains.
According to the representatives of Goodman, Gdańsk, Poznań
and Kraków industrial markets
also face good prospects for the
future. „The advantages of these
regions, combined with demand
of companies from different industries caused Goodman to expand
its logistics centres there with new
buildings. For example, we are extending Goodman Kraków Airport
Logistics Centre with additional
12,000 sqm. We are also developing logistic parks from our portfolio in other prospective markets
across the country, e.g. in Wrocław,
Upper Silesia and Central Poland,”
says Maciej Madejak.
The employee’s market forces
tenants to thoroughly analyse the
availability of workforce in a particular location.
„In some regions of Poland,
the availability of employees is
decreasing; therefore tenants,
especially those from the manufacturing sector, are more open
to remote destinations. Bydgoszcz and Rzeszów are flourishing, as well as cities in the west
of the country – Zielona Góra, or
Międzyrzecz. On the other hand,
thanks to the proximity of the border with Germany and limited
amount of employees in large cities, there are more and more requests for towns in Lubuskie and
Zachodnio-Pomorskie provinces,”
says Aleksander Kuźniewski, Associate Director, Industrial Agency, CBRE.
Flexible contracts,
better standards
According to experts from
CBRE, tenants of industrial premises look for individual solutions
tailored to their business activities; therefore, flexibility of space
80
TRENDY / TRENDS
jego portfolio na innych perspektywicznych rynkach w całym kraju,
jak np. we Wrocławiu, a także na
Górnym Śląsku i w Polsce Centralnej – opowiada Maciej Madejak.
Rynek pracownika, o którym
mówi się od pewnego czasu, wymusza na najemcach bardzo
uważną analizę dostępności siły
roboczej w rozpatrywanej lokalizacji magazynu.
– W niektórych obszarach
Polski dostępność pracowników
jest coraz mniejsza, w związku
z tym najemcy, w szczególności
produkcyjni, są bardziej otwarci
na lokalizacje położone w większej odległości. Rozwijają się
Bydgoszcz i Rzeszów, a także
miasta w zachodniej części kraju
– Zielona Góra czy Międzyrzecz.
Z kolei z racji bliskości granicy
z Niemcami i ograniczonej liczby
pracowników w dużych miastach
coraz więcej zapytań pojawia się
np. o mniejsze ośrodki miejskie
w województwach lubuskim oraz
zachodniopomorskim – opowiada
Aleksander Kuźniewski, zastępca
dyrektora w Dziale Powierzchni
Magazynowych w CBRE.
Elastyczne kontrakty, lepsze
standardy
Jak wyjaśniają eksperci CBRE,
najemca powierzchni magazynowych poszukuje indywidualnych
rozwiązań, dopasowanych do
prowadzonej przez niego działalności, w związku z czym najważniejszymi cechami są elastyczność przestrzeni i możliwości
aranżacyjne, które stwarza dana
lokalizacja.
– Magazyn jest rozpatrywany
pod kątem różnych możliwość dopasowania wielkości powierzchni biurowych pod wymagania
klienta, możliwości ekspansji czy
możliwości dopasowania hali pod
potrzeby najemcy. Najemcy biorą pod uwagę również całkowite
koszty funkcjonowania magazynu,
czyli ogrzewanie, media i opłaty serwisowe, a nie tylko „czystą” stawkę czynszu – tłumaczy
Aleksander Kuźniewski.
Kryteria wyboru lokalizacji różnią się oczywiście w zależności
od branży. – Koszty transportu są
najważniejsze dla sektora motoryzacyjnego, nowoczesnych technologii i branży produkcyjnej. Handel detaliczny kieruje się przede
wszystkim dostępem do pracowników oraz bliskością klientów i dostawców, a farmacja znacznie wyżej niż inne branże ocenia bariery
związane z regulacjami formalnoprawnymi definiującymi rynek.
Odpowiednio wybrana lokalizacja
umożliwia najemcom optymalizację prowadzonej działalności – zaznacza Ewa Zawadzka.
Największy popyt na powierzchnie magazynowe od lat
generują dostawcy usług logistycznych oraz firmy transportowe. W ich przypadku, jak tłumaczą eksperci z Prologisa, istotną
rolę odgrywają parametry techniczne budynków i terenu przyległego, m.in. duża ilość docków
i cross-docków, wygodne bramy
wjazdowe, wytrzymałe podjazdy
oraz obszerne parkingi i place
manewrowe.
– Dla operatorów logistycznych, obsługujących np. sieci
handlowe i branżę e- commerce,
ważne są m.in. elastyczność kontraktu i możliwość zwiększenia
powierzchni magazynu czy dodatkowa powierzchnia np. na antresolach oraz wysoki poziom bezpieczeństwa, a także dodatkowe
pomieszczenia socjalne. Niektóre
firmy zgłaszają zapotrzebowanie
na zwiększoną moc lub wydajniejszy system HVAC. Dla wszystkich
naszych klientów atrakcyjna powierzchnia magazynowa to taka,
która pozwala na optymalizację
kosztów funkcjonowania obiektu,
przy jednoczesnym zachowaniu
wysokiej jakości usług – tłumaczy
Ewa Zawadzka.
Zrównoważone rozwiązania
Najemcy kładą również coraz
większy nacisk na usługi związane z ochroną środowiska. Do
81
TRENDY / TRENDS
and arrangement possibilities offered by a particular location are
the most important for them.
„A facility is analysed in
terms of different possibilities of
adapting the floor space of office
premises to the needs of the client, expansion possibilities or an
option to adapt the facility to the
individual needs of a tenant. Total
operating costs of a warehouse,
such as heating, utilities and service charges, apart from „pure”
rent, are also taken into account,”
explains Aleksander Kuźniewski.
Naturally, selection criteria differ between sectors. „Transportation costs are the most important
for the automotive industry, the
modern technology sector and
the manufacturing industry. Retail
is mostly interested in the availability of employees and proximity of consumers and suppliers,
whereas the pharmaceutical industry takes into account barriers
related to formal and legal regulations governing the market. An
appropriate location allows tenants to optimise their activities,”
says Ewa Zawadzka.
For years, the highest demand
for warehouse space has been
generated by logistics services
providers and transport companies. According to experts from
Prologis, they focus on the technical parameters of buildings
and their surroundings, e.g. a
large number of docks and crossdocks, comfortable gates, solid
driveways as well as spacious car
parks and manoeuvring areas.
„On the other hand, logistics
operators providing services to
retail chains and the e-commerce
industry value flexible agreements, the possibility of extending the warehouse or additional
space, e.g. mezzanines, and high
security level, as well as additional social rooms. Some companies
require increase power output
or more efficient HVAC systems.
All our clients require attractive
warehouse space, which allows
deweloperów
magazynowych
spływa sporo zapytań dotyczących oświetlenia LED oraz inteligentnych systemów, takich jak
np. strefowanie mediów czy też
zdalne zarządzanie zużyciem
mediów (smart metering). – W
razie potrzeby możemy też zaoferować inne zrównoważone
rozwiązania, w zależności od zainteresowania klientów, takie jak:
solary, retencja i wykorzystanie
wody deszczowej w toaletach,
pompy ciepła i inne. W zakresie
naszych możliwości jest także wykorzystanie kogeneracji energii,
która w Polsce dopiero raczkuje.
W naszym przypadku jest to wykorzystanie w jednym procesie
paliwa gazowego, energii elektrycznej oraz ciepła potrzebnego
do ogrzewania obiektu. Uważamy, że w przyszłości popularność
takiego rozwiązania będzie rosła – opowiada Ewa Zawadzka.
Dodaje, że coraz więcej klientów
them to optimise the operating
costs, at the same time maintaining high quality of services,” says
Ewa Zawadzka.
Sustainable solutions
Tenants also pay more and
more attention to the services
related to environment protection. Developers receive a lot of
inquires about LED lighting and
intelligent systems, such as utility zoning and smart metering
systems. „If needed, we can also
offer other sustainable solutions,
depending on the interest of customers, such as solar panels, retention systems, using rainwater
in toilets, heat pumps, etc. The
scope of our activities also includes co-generation of power,
which is a discipline that is only
starting in Poland. In our case, it
means using the gas fuel, electricity and heat needed for heating
the building in a single process.
We believe that he popularity of
this solution will continue to grow,”
says Ewa Zawadzka. She adds
that more and more clients are
also interested in increased standards and designer office fit-outs,
which are required to offer unique
technical and aesthetic solutions.
Warehouses are no longer
simple buildings where goods
are stored, but also modern, functional facilities which should also
provide an aesthetic function. This
is why we care about developing
the land surrounding the buildings in our logistic parks. Well
planned and properly maintained
green areas become characteristic features of not only office or
retail projects but also of industrial facilities. They increase their
attractiveness and market value.
Pleasant surroundings of a workplace have a positive effect on
employees, and we must remember that logistic parks increas-
82
TRENDY / TRENDS
życzy sobie również podniesienia
standardów i wykończenia biur z
pomocą architektów wnętrz, którzy mają za zadanie wprowadzić
ciekawe rozwiązania technologiczne i estetyczne.
– Magazyny nie są już tylko
prostymi budowlami, w których
przechowuje się towar, ale nowoczesnymi, funkcjonalnymi obiektami, które powinny być również
estetyczne. Dlatego w naszych
parkach logistycznych dbamy o
zagospodarowanie terenu wokół
budynków. Dobrze zaplanowane
oraz prawidłowo utrzymywane
tereny zieleni są wizytówkami już
nie tylko nowoczesnych kompleksów biurowych czy handlowych,
lecz także magazynowych. Podnoszą ich atrakcyjność i wartość
rynkową. Przyjemne otoczenie
miejsca pracy wpływa korzystnie
na pracowników, a przecież parki
logistyczne są coraz częściej również siedzibami firm – zapewnia
Ewa Zawadzka.
Deweloperzy
magazynowi
spodziewają się w kolejnych latach dalszego napływu zagranicznych firm, które ulokują w
Polsce obiekty magazynowo-produkcyjne. Jednocześnie wiele
wskazuje na to, że podmioty już
tu obecne będą chciały wynająć
dodatkowe hale.
– Najemcy nadal będą celować w kluczowe lokalizacje, ale
będą również częściej spoglądać
w stronę rynków regionalnych,
dobrze skomunikowanych z resztą kraju. Położą zapewne większy
nacisk na automatyzację i nowoczesne technologie w magazynach, by zoptymalizować koszty
obsługi obiektu. Niezależnie od
typu nieruchomości czy lokalizacji
na mapie Polski można spodziewać się, że klienci będą oczekiwać rozwiązań szytych na miarę
ich potrzeb i wsparcia wysokiej
klasy specjalistów na każdym etapie realizacji inwestycji – opowiada Maciej Madejak.
ingly often serve also as headquarters of companies,” says Ewa
Zawadzka.
Industrial developers expect
that the coming years will result
in a steady influx of foreign companies, which will locate more
industrial facilities in Poland. At
the same time, it is likely that the
already present entities will want
to rent additional facilities.
„Tenants will still aim at key
destinations, but they will also
look at regional markets which
are well connected to the rest of
the country. They will pay more attention to automation and modern
technologies in warehouses in order to optimise the maintenance
costs. Regardless of the type of
investment or its location on the
map of Poland, it is likely that clients will expect customized solutions and support of high-class
specialists at every stage of investment,” says Maciej Madejak.
83
RYNEK / MARKET
Magazyny nad Wisłą
Doskonała lokalizacja Polski, coraz gęstsza siatka dróg, niskie koszty pracy i utrzymania
nieruchomości, działają jak magnes na firmy szukające hal logistycznych do wynajęcia.
W efekcie analitycy notują wzrosty zarówno wolumenów zawieranych transakcji,
jak i realizowanych inwestycji.
Warehouses in Poland
Poland’s excellent location, the continuously expanding road network, low employment
and building maintenance costs act like a magnet for companies looking for logistic
facilities for rent. As a result, an increase in both the concluded transaction
and completed investment volumes can be recorded.
Dorota Kaczyńska
N
asz kraj już od kilku dobrych lat dzierży palmę
pierwszeństwa w Europie Środkowo-Wschodniej. Przyczyniają się do tego centralne
położenie na mapie Europy, rozwinięta infrastruktura drogowa
oraz dostęp do wykwalifikowanej
i niedrogiej siły roboczej, co daje
dużą siłę napędową dla polskiego rynku magazynów. – Polska
pozostaje niekwestionowanym liderem w regionie pod względem
poziomu aktywności na rynku,
w tym zarówno wolumenu najmu,
jak i nowej podaży oraz ilości powierzchni magazynowej pozostającej w budowie – zapewnia Tom
Listowski, partner i dyrektor Działu
Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji
z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią w Cushman & Wakefield.
Brak wolnych hal w Krakowie
Według ekspertów Cushman&Wakefield w 2015 r. skala zawartych transakcji najmu hal w Polsce
wyniosła ok. 2,5 mln mkw. W pozostałych krajach regionu CEE odnotowano w tym czasie znacznie
niższe wartości. Dla porównania
– w tym czasie w Czechach wynajęto 1,39 mln mkw., na Słowacji – 246 tys. mkw., na Węgrzech
– 350 tys. mkw. i w Rumunii – 300
tys. mkw. – Do tego łączne zasoby
nowoczesnej powierzchni magazynowo-logistycznej w Polsce szacowane są na ponad 10 mln mkw.,
podczas gdy w Czechach wynoszą
one ok. 6 mln mkw., na Słowacji 1,3 mln mkw., a na Węgrzech
i w Rumunii – 2 mln mkw. – zauważa Tom Listowski.
Na uwagę zasługuje tempo,
w jakim przybywa nowych projektów – np. w I poł. 2016 r. dewelo-
P
oland has held the leading
position in Central and Eastern Europe for a few years.
This is the result of its central location on the map of Europe, welldeveloped transport infrastructure
and access to skilled and inexpensive workforce, which are a great
driving force for the Polish industrial
market. „Poland remains the unquestionable leader of the region
in terms of activity in the market, including both the lease volume, new
supply and the amount of warehouse space under construction,”
says Tom Listowski, Partner, Head of
Industrial Space Department in Poland and CEE Corporate Relations
at Cushman & Wakefield.
No available facilities in
Kraków
According to experts fro
Cushman&Wakefield, in 2015 the
84
RYNEK / MARKET
perzy wybudowali w naszym kraju
niemal 660 tys. mkw. nowych hal,
co oznacza 35-procentowy wzrost
względem roku ubiegłego. Z kolei
wolumen transakcji w tym okresie przekroczył 1,4 mln mkw. i był
wyższy o 8 proc. od poziomu popytu odnotowanego w I poł. 2015
r. – wynika z raportu Colliers International „Market Insights | Rynek
magazynowy I połowa 2016 r.”.
Najwięcej nowych hal trafiło
do użytku w warszawskiej strefie
II, czyli w promieniu do 40 km od
total volume of concluded lease
agreements for warehouse facilities amounted to around 2.5 million sqm. In other countries of the
CEE region, much lower values
were recorded at the same time.
By comparison, in the Czech Republic a total of 1.39 million sqm
was leased; in Slovakia – 246,000
sqm; in Hungary – 350,000 sqm
and in Romania – 300,000 sqm.
„Additionally, the aggregate stock
of modern warehouse and logistics space in Poland is estimated
85
RYNEK / MARKET
to total around 10 million sqm,
while in the Czech Republic it is
around 6 million sqm, in Slovakia
– 1.3 million sqm, and in Hungary
and Romania – 2 million sqm,”
says Tom Listowski.
According to the report „Market Insights | Rynek magazynowy
I połowa 2016 r.” by Colliers International, another issue worth noting is the pace at which the number of new projects is increasing
– e.g. in H1 2016, developers delivered nearly 660,000 sqm of new
centrum stolicy (144 tys. mkw.).
Wysoką aktywnością deweloperów cieszył się również rynek poznański (122 tys. mkw. nowo oddanych magazynów) oraz region
Polski Centralnej (115 tys. mkw.).
Pozostałe regiony, jak zauważają
przedstawiciele Colliers International, odnotowały znacznie mniejsze przyrosty nowej powierzchni
magazynowej (do 86 tys. mkw. na
rynku śląskim).
Jednocześnie w I poł. 2016 r.
nowe umowy stanowiły 59 proc.
facilities in Poland, which is a 35%
increase compared to the previous year. On the other hand, the
transaction volume in this period
exceeded 1.4 million sqm and
was 8% higher than the result
quoted in H1 2015.
The majority of new facilities
were delivered in Warsaw Zone II,
which is in a range of 40 km from
the centre of the Polish capital
(144,000 sqm). High developer activity was also recorded in Poznań
(122,000 sqm of new warehouses)
and the region of Central Poland
(115,000 sqm). According to experts from Colliers International,
other regions recorded much
smaller growths of new warehouse space (up to 86,000 sqm in
Silesia).
At the same time, in H1 2016
new agreements represented
only 59% of the concluded transactions, of which only 15% were in
the form of BTS buildings, which
are custom-built for a particular
client, whereas renegotiations
86
RYNEK / MARKET
sfinalizowanych transakcji, w tym
tylko 15 proc. przypadło na powierzchnie typu BTS, czyli na zamówienie konkretnego klienta,
a renegocjacje objęły 38 proc.
wszystkich umów.
Pustostany natomiast stanowiły 563 tys. mkw. powierzchni
magazynowej na głównych rynkach. Najwięcej wolnych hal znajduje się w aglomeracji warszawskiej, gdzie średni współczynnik
niewynajętej powierzchni sięga
8,4 proc. Z kolei najniższy poziom
wskaźnika pustostanów występuje
w Szczecinie, Toruniu i Bydgoszczy, a w Krakowie wszystkie istniejące hale były wynajęte – podają
analitycy Colliers International.
Do największych obiektów magazynowych ukończonych w ciągu minionych dwóch kwartałów
należą m.in.: cztery projekty dostarczone przez Panattoni Europe,
w tym w Strykowie (60 tys. mkw.),
Poznaniu (31,4 tys. mkw.), Pruszkowie (30,7 tys. mkw.) i Łodzi (30,1
tys. mkw.), jak również magazyn
wybudowany w ramach Centrum
Logistyczno-Inwestycyjnego w Poznaniu (31,4 tys. mkw.) oraz obiekt
typu BTS (29,5 tys. mkw.) w parku
logistycznym Hillwood Wrocław 3
– wyliczają analitycy. W sumie Panattoni Europe ma obecnie w budowie ponad 375 tys. mkw. magazynów, z czego większość będzie
oddana do końca br. Te liczby pla-
sują dewelopera na pierwszym
miejscu pod względem realizowanych inwestycji w Polsce.
Niskie czynsze
Pozycja naszego kraju w całym regionie długo pozostanie niezachwiana. Na fakt ten składa się
wiele czynników. Kluczowe z nich
to wspomniane już centralne położenie Polski na starym kontynencie, jak też coraz lepsza infrastruktura drogowa.
– Dzięki stale rozbudowywanej
sieci autostrad i dróg szybkiego
ruchu Polska jest idealną lokalizacją zarówno dla kierunków
wschód-zachód, jak i północ-południe. Jednocześnie nasz kraj,
z racji wzrostu gospodarczego, to
rozwijający się rynek zbytu, a siła
nabywcza Polaków stale rośnie.
Czynniki te działają jak magnes
na inwestorów z wielu branż. Rośnie więc polskie portfolio SEGRO
– intensywnie budujemy m.in.
obiekt BTS, czyli na potrzeby konkretnego najemcy, o powierzchni
13 tys. mkw. w SEGRO Business
Park Gliwice, czy ponad 30 tys.
mkw. nowego centrum dystrybucyjnego Tesco w SEGRO Logistics
Park Poznań, Komorniki. Trwają
również prace nad nowym projektem dla klienta z branży sanitarnej
i grzewczej w podwarszawskim
kompleksie SEGRO w Nadarzynie
– opowiada Magdalena Szulc, dy-
87
RYNEK / MARKET
constituted 38% of all agreements.
The amount of vacant warehouse space in major markets
totalled 563,000 sqm. The majority
of vacancies can be found in Warsaw agglomeration, where the
average vacancy rate is 8.4%. On
the other hand, the lowest vacancy rate was recorded in Szczecin,
Toruń and Bydgoszcz, while in
Kraków all facilities in stock were
leased, as stated by Colliers International’s analysts.
Among the largest warehouse
facilities delivered throughout the
past two quarters, there are: four
projects completed by Panattoni
Europe, including Stryków (60,000
sqm), Poznań (31,400 sqm),
Pruszków (30,700 sqm) and Łódź
(30,100 sqm), as well as the warehouse built as part of Centrum Logistyczno-Inwestycyjne in Poznań
(31,400 sqm), and a BTS facility
(29,500 sqm) in the logistics park
Hillwood Wrocław 3. Altogether,
Panattoni Europe now has more
than 375,000 sqm of warehouse
space under construction, the majority of which is going to be delivered by the end of the year. These
numbers put the developer in the
first place in terms of investments
under development in Poland.
Low rents
The position of Poland against
the background of the region will
Główne czynniki, którym polski rynek magazynów zawdzięcza
dominującą pozycję w regionie CEE
 Centralne położenie na przecięciu ważnych szlaków komunikacyjnych;
 Stale poprawiająca się infrastruktura drogowa;
 Największy i najsilniejszy rynek wewnętrzny, z dużym potencjałem wzrostu;
 Największa płynność rynku i oferta produktów inwestycyjnych dla inwestorów/funduszy inwestycyjnych;
 Doskonale rozwinięty rynek logistyczny i transportowy – wysoka pozycja na rynku europejskim;
 Atrakcyjne stawki czynszów w porównaniu z ofertą Europy Zachodniej i wybranymi krajami regionu;
 Wysoka specjalizacja deweloperów i szybki proces deweloperski. Duża liczba podmiotów
międzynarodowych i lokalnych realizujących różne formaty magazynowo-produkcyjne;
 Rozwój inwestycji spekulacyjnych, który odpowiada na szybko zmieniające się zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe ze strony najemców;
 Duży i atrakcyjny pod względem kosztów rynek pracy i w wybranych lokalizacjach wysoka dostępność wykwalifikowanej kadry.
Źródło: Axi Immo
rektor SEGRO na Europę Centralną. Zaznacza, że obok lokalizacji
w samym sercu kontynentu i rozwiniętej infrastruktury drogowej
naszą przewagę konkurencyjną
w Europie Centralnej budują niskie koszty, zarówno pracy, jak
i utrzymania nieruchomości. Polska oferuje jedne z najniższych
stawek czynszowych, co bezpośrednio wpływa na zmniejszającą
się liczbę pustostanów. – Nie bez
znaczenia pozostaje również wysoki poziom kwalifikacji oraz wydajności pracy, które reprezentuje
polska kadra pracownicza. Doceniają to zarówno lokalni, jak i zagraniczni inwestorzy – zapewnia
Magdalena Szulc.
Dodatkowym atutem przez
długi czas były niższe niż u południowych sąsiadów koszty pracy. To jednak od pewnego czasu
zmienia się na niekorzyść Polski,
gdyż pensje pracowników sukcesywnie rosną. – Najbardziej konkurencyjny pod tym względem
jest rynek rumuński, którego perspektywy na szybki rozwój są duże
– zauważa Renata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO.
Potrzebne oferty od zaraz
Klienci coraz częściej ze
względu na dynamicznie zmiany
i potrzebę ekspansji w krótkim
czasie poszukują powierzchni od
zaraz lub takich obiektów, z któ-
remain unchallenged for a long
time. This fact is related to a number of factors. The key ones are
the above-mentioned central location of Poland on the map and
the ever improving road infrastructure.
„Thanks to the constantly developing network of highways and
express roads Poland is a perfect
location for both east-west and
north-south transit. At the same
time the country, thanks to the
economic growth is an expanding
outlet as the purchasing power
of Poles is constantly increasing.
These factors act as a magnet for
investors from many industries.
Therefore, the Polish portfolio of
SEGRO is growing – among others, we are intensively developing a BTS facility built to suit the
needs of a particular tenant, with
an area of 13,000 sqm in SEGRO
Business Park Gliwice, or more
than 30,000 sqm of the new distribution centre of Tesco in SEGRO
Logistics Park Poznań, Komorniki.
We are also working on a new
project for a client from sanitary
and heating industry in SEGRO’s
complex in Nadarzyn near Warsaw,” says Magdalena Szulc,
SEGRO Business Unit Director
Central Europe. She stresses that
apart from the location in the core
centre of the continent and well
developed transport infrastruc-
ture, Poland’s competitive advantage results from low costs of both
employment and building maintenance. Poland offers one of the
lowest rent rates, which directly
translates into a decreasing number of vacant buildings. „Another
important factor is the high level
of professional qualifications and
efficiency, characteristic for Polish employees. Both domestic and
foreign investors appreciate it,”
Magdalena Szulc assures.
For a long time, employment
costs lower than in the case of
Poland’s southern neighbours
were another advantage. This,
however, has started to change
recently, as salary levels in Poland
have been growing continuously.
„The most competitive market in
this respect is the Romanian one,
which offers great prospects for
fast development,” says Renata
Osiecka, Managing Partner, AXI
IMMO.
Offers needed right away
Due to dynamic changes and
need for expansion in a short time,
clients increasingly often look for
premises available immediately
or ones that can be handed over
on short notice. „It is in Poland
where the largest number of such
investments are being developed.
It is worth noting that the pace of
launching new projects is the highest in Poland – the average time
Main factors resulting in the dominating position of the Polish market
in the CEE region
 Central location on the crossroads of important transit routes;
 Constantly improving road infrastructure;
 The largest and strongest internal market with a considerable growth potential;
 The highest market liquidity and offer of investment products for investors/investment funds;
 Perfectly developed logistics and transport market – high position in the European market;
 Attractive rent rates compared to Western Europe and selected countries of the region;
 High specialization of developers and fast development process. A large number of international and local
entities, which deliver various warehouse and production formats;
 Expansion of speculative investments in response to quickly changing demand of tenants for warehouse
space;
 Large and attractive labour market in terms of employment costs, and high availability of highly-skilled
employees in selected destinations.
Source: Axi Immo
88
RYNEK / MARKET
rych można zacząć korzystać
w krótkim terminie. – Akurat w Polsce w porównaniu do pozostałych
rynków powstaje najwięcej tego
typu inwestycji. Warto tu dodać, że
tempo uruchamiania nowych projektów jest najwyższe - średni czas
realizacji inwestycji nie przekracza 12 miesięcy, a budowa obiektu w ramach parku z pozwoleniem
na budowę zajmuje zaledwie pół
roku. Ponadto, wysoka dynamika
po stronie podaży nie przekłada
się na znaczący wzrost poziomu
pustostanów. W II połowie br. tylko
w wybranych lokalizacjach możemy spodziewać się okresowego
wzrostu dostępności powierzchni
– zapewnia Renata Osiecka.
Popyt, zdaniem ekspertów,
w najbliższym okresie będzie
rosnąć w podobnym tempie co
w ostatnim roku. Przyczyniają
się do tego korzystna sytuacja
makroekonomiczna oraz dalszy
rozwój infrastruktury komunikacyjnej. – Czynniki te coraz częściej przyciągają na nasz rynek
kolejnych zagranicznych graczy,
jak i pozwalają na ekspansję już
obecnych. Lokują oni swoje centra
dystrybucyjne zarówno w szytych
na miarę obiektach typu BTS, jak
i w wielkopowierzchniowych bigboxach. Branżami, które z pewnością będą nadal generować popyt
na powierzchnie magazynowe,
są: motoryzacja, logistyka, sieci
handlowe, farmacja oraz rosnący
w siłę e-commerce – wylicza Magdalena Szulc.
Również doradcy AXI IMMO
spodziewają się utrzymania dobrej kondycji sektora w perspektywie najbliższych kilkunastu
miesięcy, głównie ze względu na
wzrost konsumpcji wewnętrznej,
wzrost zapotrzebowania ze strony
kanału e-commerce oraz inwestycje, głównie z Niemiec i Stanów
Zjednoczonych.
– Duży wzrost bezpośrednich
inwestycji zagranicznych świadczy
o tym, że Polska jest atrakcyjnym
miejscem dla międzynarodowych
firm do ulokowania nowych zakładów produkcyjnych lub rozbudowy już istniejących. Ponadto
dzięki modernizacji infrastruktury
drogowej na mapie powierzchni
magazynowych kraju pojawiają
się nowe lokalizacje, które przyciągają najemców. To z kolei przełoży
się w najbliższych latach na dalszy
rozwój aktywności deweloperskiej
– prognozuje Tom Listowski.
of completing an investment is 12
months, and construction of a facility within an industrial park with
a building permit takes only half
a year. Additionally, high supply
dynamics does not translate into
a significant vacancy rate increase.
In H2 2016 we can expect a temporary increase of the availability of
space only in some selected locations,” says Renata Osiecka.
According to experts, the supply level in the coming period will
continue to grow at a similar pace
as last year. This is a result of a favourable macroeconomic situation
and the continuing development of
the transport infrastructure. „These
two factors increasingly often attract new foreign players and allow
already present ones to expand.
They locate their distribution centres both in tailored BTS assets as
well as in large-area big-box facilities. The industries that are most
likely to continue generating demand for warehouse space are: the
automotive industry, logistics, retail
chains, pharmacy and the e-commerce sector, which is currently on
the rise,” says Magdalena Szulc.
Also advisers from AXI IMMO
expect the good condition of the
sector to continue within the nearest several months, mostly due to
a growth in domestic consumption, increase in demand on the
part of the e-commerce channel
and investors mainly from Germany and the USA.
„A considerable increase in
the number of direct foreign investments proves that Poland is
an attractive destination for international companies to locate
their new production facilities or
expand existing ones. Additionally, thanks to the modernisation of
the road infrastructure, there are
new location appearing on the
map of warehouse properties in
the country, which attract tenants.
This, in turn, will translate into
a further expansion of property
development activity in the coming years,” says Tom Listowski.
89
MAGAZYNY / WEREHOUSES
zostanie na 3 strefy funkcjonalne:
biurową, techniczną, która wspomaga
obsługę linii technologicznej oraz
kluczową, zlokalizowaną na dwóch
poziomach halę produkcyjno-magazynową z linią technologiczną.
1.
Japoński koncern
inwestuje w Legnickiej
Strefie Ekonomicznej
Panattoni buduje dla Careffour
Panattoni buduje dla
Carrefour
Panattoni Europe zbuduje centrum
logistyczne dla firmy Carrefour
Polska. Inwestycja o charakterze BTS
będzie liczyć ponad 38 000 mkw.
i powstanie w Bydgoszczy.
Symboliczne wkopanie pierwszej
łopaty odbyło się 11 sierpnia br.,
a planowany odbiór obiektu przez
najemcę przypada na luty 2017 r.
Inwestycja o powierzchni 38 184
mkw., w której magazyn zajmie ok.
36 726 mkw., a powierzchnia socjalno-biurowa 1458 mkw., powstanie w
Bydgoszczy i będzie piątym centrum
dystrybucyjnym tej sieci w Polsce.
Z tego miejsca obsługiwane będą
wszystkie formaty stacjonarne Carrefour Polska na północy i zachodzie
kraju – m.in. w Szczecinie, Gdańsku,
Poznaniu, Zielonej Górze i Wrocławiu.
Najemca będzie mógł rozpocząć
swoją działalność już w lutym 2017 r.
Generalnym wykonawcą inwestycji
jest Kajima Poland.
Dekpol wybuduje halę
produkcyjną dla Trefla
Dekpol S.A., w ramach usług generalnego wykonawstwa, zawarł umowę z firmą Trefl SA na budowę hali
produkcyjnej o powierzchni ponad
5 tys. mkw. Zakończenie inwestycji
planowane jest na sierpień br.
Przygotowywany obiekt powstanie
w Gdyni przy ul. Kontenerowej 25
i będzie dysponował powierzchnią
ponad 5 tys. mkw. Inwestycja zostanie
zrealizowana w systemie „zaprojektuj i wybuduj”, a jej zakończenie jest
planowane na sierpień 2016 r.
W zakres prac Dekpol wchodzi
wykonanie projektów budowlanych,
wykonawczych i warsztatowych,
prace budowlane dotyczące hali
produkcyjnej wraz z pomieszczeniem
administracyjnym, a także realizacja
instalacji zewnętrznych, dróg oraz
zagospodarowanie terenu.
STRABAG rozbudowuje
fabrykę firmy Lubella
Lubella, marka na rynku makaronów
i producent wyrobów zbożowych
w Polsce, przystąpiła do rozbudowy
fabryki w Lublinie. Nową halę produkcyjno - magazynową wybuduje
STRABAG Sp. z o.o. Fabryka ma być
ukończona w stanie zamkniętym pod
koniec 2016 roku.
Na działce przy ul. Wrotkowskiej
w Lublinie powstanie obiekt o powierzchni 14 tys. mkw. Podzielony
Jedyne w Europie centrum logistyczne japońskiego koncernu Sanden
Manufacturing Poland powstanie
w Polkowicach. Firma produkująca
kompresory zainwestuje w Legnickiej
Specjalnej Strefie Ekonomicznej co
najmniej 13,39 mln zł.
Rocznie w polkowickim zakładzie Sandena produkowanych jest około 1,6
miliona kompresorów, dostarczanych
do europejskich montowni producentów samochodów m.in. Volkswagena,
GM, Forda, Volvo, Jaguara czy McLarena. Teraz w Polkowicach powstanie
także centrum logistyczne na potrzeby europejskich spółek korporacji.
– W początkowej fazie rozwoju centrum będzie miało ok. 6,5 tys. mkw.
powierzchni. Planowana jest też dalsza rozbudowa o kolejne 3 tys. mkw.
To stąd będzie realizowany przesył
towarów m.in. do naszych oddziałów
w Niemczech i we Francji – mówi Tomasz Karwatka – dyrektor finansowy
Sanden Manufacturing Poland.
Marvipol współpracuje
z Panattoni
Firmy Marvipol oraz Panattoni Europe podpisały list intencyjny ws. zawiązania joint venture dla realizacji
kolejnego dwuetapowego projektu
magazynowego pod Warszawą.
Dotychczas Marvipol i Panattoni
zrealizowały wspólnie dwie inwestycje,
w efekcie których powstał kompleks
magazynowy Panattoni Park Warsaw,
zlokalizowany na obrzeżach Warszawy. Nowy projekt, wedle szacunków
Marvipol, może być zdecydowanie
większy od pierwszego wspólnego
przedsięwzięcia obu spółek.
MAGAZYNY / WEREHOUSES
1.
zalando Stworzy
Centrum loGiStyCzne
w PolSCe
Zalando, platforma modowa w Europie, w tym miesiącu rozpocznie
budowę drugiego, międzynarodowego centrum logistycznego, które powstanie w Gryfinie pod Szczecinem.
Razem z partnerem, firmą Goodman,
Zalando stworzy nieruchomość
o wielkości 130 tys. mkw.
Zalando ponownie będzie współpracowało także z dostawcą usług
logistycznych Fiege, który zatrudni
w nowej lokalizacji około 1000 osób.
Pierwsze przesyłki opuszczą nową
lokalizację pod koniec lata 2017 roku.
Zalando nieustannie poszerza swoją
sieć logistyczną m.in. poprzez otwarcie w grudniu 2015 roku pierwszego
międzynarodowego centrum logistycznego w Stradelli, we Włoszech,
oraz rozpoczęcie budowy czwartego
centrum logistycznego w Niemczech,
w Lahr na południu kraju. Z kolei nowy,
międzynarodowy magazyn Zalando
pod Paryżem zostanie oddany do
użytku w przyszłym roku, aby klienci
z Paryża i okolic mogli otrzymywać
swoje zamówienia szybciej.
aviva inveStorS
SPrzedaje obiekt w łódŹ
buSineSS Park
Savills, międzynarodowy doradca
na rynku nieruchomości, w imieniu
Aviva Investors sprzedał obiekt magazynowy typu Small Business Unit
wraz z zagospodarowanym terenem
o powierzchni 3.5ha, zlokalizowany
w Łódź Business Park.
WA R S AW
2.
Nabywcą jest firma deweloperska
Panattoni Europe. Asset management
nieruchomości był wykonywany przez
firmę WB Real Estate Asset Management.
Łódź Business Park składa się z dwóch
budynków A1 i B1 oddanych do użytku
w 2011 roku. Przedmiotem transakcji
był budynek B1 o powierzchni najmu
2900 mkw. z dostępem do 43 miejsc
parkingowych oraz dodatkowo 35 000
mkw. gruntu pod zabudowę.
Mróz S.A. z fabryką w Wielkopolsce
W połowie lipca br. firma budowlana
PTB Nickel została generalnym wykonawcą nowej inwestycji Mróz S.A.,
potentata branży rolno-spożywczej
w Polsce.
W miejscowości Karolew w 8 miesięcy
spółka wybuduje halę magazynowo-produkcyjną wraz z niezbędną
infrastrukturą techniczną. Docelowo
w nowym zakładzie będzie pracowało
250 osób. Projekt dwukondygnacyjnego obiektu o powierzchni blisko 11 tys.
mkw. przygotowało poznańskie biuro
architektoniczne Dementi M.Cellary
A.Kruszewski.
bik z Pozwoleniem na
rozbudowę ŚląSkieGo
Centrum loGiStyCzneGo
Deweloper nieruchomości magazynowych BIK S.A. otrzymał pozwolenia
na budowę III fazy Śląskiego Centrum
Logistycznego. W ramach planowanej
inwestycji powierzchnia centrum
powiększy się o 25 tysięcy mkw.
Rozbudowa zostanie zakończona w pierwszej połowie 2017 roku.
Realizacja inwestycji zostanie
28% of green areas in the city
76 city parks, 6 public beaches
3000 bikes in public rental system and 400 km of paths
100 outdoor gyms
przeprowadzona w dwóch etapach.
W ramach pierwszego powstanie hala
o powierzchni 11,5 tysiąca mkw., natomiast drugi etap obejmie rozbudowę
centrum o kolejne 13,5 tysiąca mkw.
Biuro Inwestycji Kapitałowych
zarządza aktualnie trzema parkami
logistycznymi: Centrum Logistycznym
Kraków I, Centrum Logistycznym
Kraków II oraz Śląskim Centrum Logistycznym w Sosnowcu o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 55,8 tys.
mkw. Dotychczas spółka zrealizowała
obiekty magazynowe o łącznej
powierzchni przekraczającej 80 tys.
mkw. Nieruchomości powstały także
w Pruszczu Gdańskim oraz Ożarowie
Mazowieckim.
awbud wybuduje halę
dla konSorCjum Stali
Awbud, grupa budowlana notowana
na GPW w Warszawie, podpisała
umowę na budowę hali magazynowej
w Lublinie dla Konsorcjum Stali – jednego z dystrybutorów i przetwórców
stali w Polsce.
Spółka będzie odpowiedzialna za
opracowanie projektu i przeprowadzenie całości prac budowlanych.
Wartość kontraktu na budowę magazynu wynosi około 4 mln zł.
fot: Aleksandra Łogusz
90
GREEN
VISIT US AND OUR PARTNERS IN HALL A2, STAND NO. 121 DURING THE EXPO REAL 2016
| 1. |
Centrum Logistyczne Zalando, Gryfino
| 2. |
Fabryka Lubella, Lublin
http://www.um.warszawa.pl/en | www.mapa.um.warszawa.pl

Podobne dokumenty