POBIERZ w formacie PDF wersję elektroniczną

Komentarze

Transkrypt

POBIERZ w formacie PDF wersję elektroniczną
raport
a b c
inwestycji hotelowych
ABC INWESTYCJI HOTELOWYCH 2011/2012
Buduj Hotel 2011/2012
Spis tresci
06 Ile trzeba wydać na hotel?
rafał Szubstarski
08 PodStawa to analIza
Janusz Mitulski
40 wnętrza hotelu
– funkcJonalne I IntryguJące
agata abramczuk
14 MInIMalIzacJa wSzelkIch ryzyk
cezary Sarnecki
44 PokóJ to łóżko + telewIzor
+ wykładzIny I okleIny
Maciej lorych, cezary ławida, Mariusz
Jarymowicz, wiktor kołakowski
20 Jak uzySkać kredyt na hotel?
adam Pilczuk
52 zblIża SIę telewIzJa cyfrowa
wojciech Siwecki
22 tranSakcJe hotelowe – IStota
oPtyMalIzacJI Podatkowych
katarzyna klimkiewicz, Małgorzata dankowska
54 koSzty zakuPu energII
elektryczneJ
Michał wasiak
26 nIe taka franczyza StraSzna
wojciech Popis
56 leaSIng aut dla hotelu
konrad karpowicz
34 Jak zbudować hotel, który
zdobędzIe klIentów
Ireneusz dudek
58 błędy w ProJektowanIu SPa
I zarządzanIu Jego fInanSaMI
anita bajdalska
36 Struktura hotelu
Piotr dominik
dodatek do miesięczNika HoteLaRz
redakcja
ReDAKtOR nAczelny: Rafał Szubstarski
sekRetaRz Redakcji:
Bogusława Baczewska
studio gRaficzNe
DyReKtOR ARtyStyczny: Dominika Adamczyk
(projekt, opracowanie graficzne, skład)
WydaWca
Polskie Wydawnictwa Specjalistyczne
ProMedia sp. z o.o.
ul. Okrzei 1A, 03-715 Warszawa
RekLama
Małgorzata Grenda Katarzyna Chmal
Krzysztof Gonciarek (Dyrektor)
drukarnia JANTAR
raport
Nakład: 8000 egz.
a b c
inwestycji hotelowych
Hotel Hilton Garden Inn, Kraków
Hotel Sheraton, Sopot
Hotel Hilton Garden Inn, Kraków
Hotel Gdańsk, Gdańsk
Kompleksowe
wyposażenie
wnętrz
hotelowych
FAMOS Sp. z o.o.
ul. Gdańska 37,
83-200 Starogard Gdański
tel. (058) 56 34 114, faks (058) 56 22 783
www.famos.com.pl
R APORT Abc inwesTycji
Tycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
elOwych
wych
Iwydać na hotel?
Ile trzeba
R afał SzubStaRSki
Stara hotelarska zasada mówi, że wydatek na budowę i wyposażenie pokoju powinien stanowić 1000-krotność ceny, za jaki chcemy go sprzedawać
gościom. Czyli jeśli inwestor nastawia się na tani hotel 2-gwiazdkowy z cenami
po 150 zł, to na pokój powinien wydać 150 tys. zł. a jeśli chce, aby goście płacili po 500 zł za noc, to musi zainwestować 500 tys.
I
choć nowoczesne założenia finansowe inwestycji hotelarskich opierają się na wielu wyrafinowanych
wskaźnikach, na podstawie których tworzony jest budżet projektu, to na końcu, spoglądając na deklarowane przez inwestorów koszty budowy swoich obiektów trudno tę zasadę podważyć.
Gdy chce się zaoferować 5-gwiazdkowy
standard, który powinien kosztować minimum 400 – 500 zł, to jak wynika z ujawnianych przez hotelarzy kosztów inwestycji
średnio na pokój trzeba wydać 400 – 500
tys. zł. Choć te wydatki „na pokój” należy
wziąć w cudzysłów, bo nie o samo wyposażenie pokoju chodzi. W końcu cena
22-calowego telewizora nie różni się
5-krotnie od telewizora 36-calowego,
nawet z bardziej zawansowanymi funkcjami, a wykładzina w hotelu 5-gwiazdkowym
nie jest też kilkukrotnie droższa od wykładziny w hotelu 2-gwiazkowym (może dwukrotnie). Mówiąc o inwestycji „w pokój”
chodzi o koszty całej infrastruktury hotelowej, czyli tak naprawdę „w metr kwadratowy” hotelu: czy w lobby kładzie się plastikowe płytki czy marmur; czy hotel oferuje rozbudowane centrum SPA & Wellness (a te
potrafi być droższe od budowy i wyposażenia części noclegowej) czy tylko saunę fińską (jeśli w ogóle coś oferuje); czy ma jedną
nieklimatyzowaną salkę konferencyjną
z krzesłami i stołem czy kompleks konferencyjnych wyposażony w najnowocześniejsze
urządzenia itd., itp.
I na końcu, po podliczeniu wszystkich kosztów swojej inwestycji hotelowej (która
6
zazwyczaj jest droższa niż to się na początku
przewiduje), dobrze by było móc ustawić
cenę sprzedaży pokoju tak, aby po tysięcznym noclegu się zwrócił. Czyli po trzech
latach. A jego obłożenie i przychody zależały
będą w dużej mierze od tego, co zaoferuje
w części konferencyjnej, gastronomicznej
czy SPA.
Koszty „pokoju” według deklarowanych
przez inwestorów kosztów budowy hotelu
lub ceny sprzedaży (w zł, chyba że zaznaczono inaczej)
163 tys. euro – 5-gwiazdkowy Radisson Blu
ze 196 pokojami w Krakowie, sprzedany
w 2009 roku funduszowi inwestycyjnemu.
625 tys. – 5-gwiazdkowy Renaissance by
Marriott na Okęciu z 225 pokojami, 1,5 tys.
mkw. pow. konferencyjnej, SPA, basenem,
centrum Fitness, budowany na konstrukcji
parkingu wielopoziomowego. Koszt inwestycji 141 mln zł. Planowane otwarcie: II połowa 2013 roku.
600 tys. – 5-gwiazkowy Sheraton Sopot ze
189 pokojami. Koszt uruchomienia: 113 mln
zł. Działa od 2008 roku.
600 tys. – 4-gwiazdkowe Centrum
Konferencyjno-Hotelowe Copernicus ze 150
pokojami w Toruniu, basenami, kortami, SPA
i 770 mkw. pow. konferencyjnej. Całość
inwestycji 91 mln zł. Otwarcie planowano
w 2010, przesunięte na co najmniej 2012
rok.
510 tys. – 4-gwiazdkowy Holiday Inn ze 138
pokojami w Bydgoszczy, 520 mkw. pow.
konferencyjnej. Koszt ok. 70 mln zł. Ruszył
w październiku ub.r.
505 tys. – 5-gwiazdkowy DoubleTree by
Hilton w Wawrze z 365 pokojami, 30 salami
konferencyjnymi o łącznej pow. ok. 5 tys.
mkw., jednym z największych kompleksów
SPA, czterema restauracjami, barami i parkingiem podziemnym. Koszt inwestycji:
184,5 mln zł. Planowane otwarcie: II połowa
2013 roku.
115 tys. euro – 4-gwiazdkowy hotel Sobieski
w Warszawie z 435 pokojami, dwie restauracje, pow. konferencyjna na 700 osób.
Kupiony za 50 mln euro przez Grupę Rezidor
w sierpniu razem z przylegającym, niewielkim biurowcem.
450 tys. – 5-gwiazdkowy Radisson Blu ze
123 pokojami w Gdańsku. Koszt inwestycji:
55 mln zł. Uruchomiony wiosną 2009 roku.
105 tys. euro – 4-gwiazdkowy Hilton Garden
Inn ze 154 pokojami w Krakowie, 280 mkw.
pow. konferencyjnej, sala fitness. Całość
inwestycji: 65 mln zł. Otwarty w styczniu.
560 tys. – hostel w Krakowie z ośmioma
pokojami „o bardzo wysokim standardzie”,
wystawiony na sprzedaż. Cena: 4,4 mln zł.
500 tys. – „luksusowy Hotel & SPA
w Krynicy-Zdrój” z 24 pokojami wystawiony
na sprzedaż. Cena 12 mln zł.
488 tys. – 4-gwiazdkowy Francuski z 42
pokojami w Krakowie. Sprzedany przez
Orbis za 20,5 mln zł.
440 tys. – 4-gwiazdkowy Krasicki ze 125
pokojami na przedzamczu Lidzbarka
Warmińskiego z centrum SPA & Welness (10
gabinetów, zespół saun, basenem), restauracją na 250 osób, 650 mkw. pow. konferencyjnej i obserwatorium w wieży. Całość
inwestycji: 55 mln zł. Otwarty wiosną.
www.e-hotelarz.pl
reklama
buduj hotel 2011/2012
430 tys. – 5-gwiazdkowy Holiday Park w Ostródzie, który działać ma
pod międzynarodową marką ze 150 pokojami, kompleksem
SPA & Wellness, basenem krytym i odkrytym, klubem mocnym i pow.
konferencyjną na ok. 1000 osób. Całość inwestycji 65 mln zł.
Planowane otwarcie 2012/2013.
360 tys. – 3-gwiazdkowy Falko z 60 miejscami w Rumi, część
Wellness & SPA, wystawiony na sprzedaż. Cena 11,5 mln zł.
350 tys. – hotel „w nadmorskim kurorcie na środkowym wybrzeżu”
z 40 pokojami, gabinety odnowy, sauna, gabinet lekarski, solarium,
wystawiony na sprzedaż. Cena 14 mln zł.
320 tys. – 4-gwiazdkowy Holiday Inn ze 160 pokojami w Dąbrowie
Górniczej, parkingiem podziemnym na 170 aut, dużą częścią konferencyjną, połączony z Aquaparkiem. Całość inwestycji: ok. 50 mln zł.
Budowa ma się rozpocząć wkrótce.
320 tys. – 3-gwiazdkowy hotel Helan z 46 pokojami w Zakopanem.
Koszt inwestycji: 45 mln zł. Działa od 2010 roku.
310 tys. zł – 3-gwiazdkowy Arkas z 47 pokojami 10 km od Opola.
Centrum konferencyjno-bankietowe z salą na 500 osób, część
Wellness z basenami i saunami. Całość inwestycji: ok. 15 mln zł.
295 tys. – ekonomiczny Hampton by Hilton ze 130 pokojami
w Bydgoszczy w zaadaptowanym budynku pofabrycznym z początku
XX w. Całość inwestycji: 38,5 mln zł. Planowane otwarcie: połowa
2013.
280 tys. – 4-gwiazdkowy Novotel ze 161 pokojami w Łodzi, salami
konferencyjnymi i częścią fitness. Całość inwestycji 45 mln zł.
Planowane otwarcie: I połowa 2013.
280 tys. – 4-gwiazdkowy Bukowy Park Medical SPA z 38 pokojami
w Polanicy, strefą Wellness & SPA z basenem. Koszt inwestycji ok. 11
mln zł. Otwarty w sierpniu.
270 tys. zł – 4-gwiazdkowy Mera Hotel & SPA w Sopocie ze 145
pokojami, 32 gabinetami zabiegowymi, czterema basenami, salami na
250 osób. Całość inwestycji: 39 mln zł. Otwarcie: I połowa 2012.
270 tys. – 4-gwiazdkowy hotel z 92 pokojami w Częstochowie, 770
mkw. pow. konferencyjnej, częścią SPA i fitness. Całość inwestycji:
ok. 25 mln zł. Hotel jest w fazie projektu. Planowane otwarcie 2013.
255 tys. – 4-gwiazdkowy hotel ze 118 pokojami w Czeladzi, salami
konferencyjnymi na 500 osób i częścią SPA. Koszt: 30 mln zł. Otwarty
w grudniu ub.r.
250 tys. – 3-gwiazdkowy hotel z 47 pokojami w Cieszynie, wystawiony na sprzedaż. Cena 11,9 mln zł.
208 tys. – 2-gwiazdkowy hotel z 36 pokojami w Bydgoszczy, wystawiony na sprzedaż. Cena 7,5 mln zł.
195 tys. – 2-gwiazdkowy B&B ze 154 pokojami w Warszawie niedaleko lotniska, parking podziemny. Koszt inwestycji: ok. 30 mln zł.
Otwarcie: I połowa 2012.
180 tys. – 3-gwiazdkowy Straszny Dwór 28 pokojami w Rymanowie
Zdroju. Cena 5 mln, wcześniej 8 mln (280 tys.).
125 tys. – 3-gwiazdkowy hotel Flora z 20 pokojami w Kaliszu. Cena
2,5 mln zł, wcześniej 4 mln zł (200 tys.).
110 tys. – 3-gwiazdkowy Cristal Park z 32 pokojami w Dąbrowie
Tarnowskiej, restauracją na 150 osób i salami na 180 osób. Koszt
inwestycji ok. 3,5 mln zł. Ruszył latem.
103 tys. – 3-gwiazdkowa Cracovia z 314 pokojami w Krakowie.
Sprzedana przez Orbis deweloperowi Echo Investment za 32,5 mln zł
i zamknięta.
100 tys. – 3-gwiazdkowy Neptun z 270 pokojami w Szczecinie.
Sprzedany przez Orbis deweloperowi Echo Investment za 27 mln zł
i zamknięty.
www.e-hotelarz.pl
7
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
P
Podstawa to analiza
j Anusz MiTulski
Sukces inwestycji hotelowej zależy przede wszystkim od właściwego zdiagnozowania
potencjału rynkowego, co jest niezbędne do odpowiedniego zdefiniowania produktu
hotelowego. Kolejnym krokiem jest przygotowanie szczegółowego studium wykonalności
(feasibility study). Trzeba się też będzie zdecydować: działać samodzielnie czy pod znaną
marką, oddać obiekt w dzierżawę czy podpisać umowę o zarządzanie?
W
najbliższych latach
polski rynek hotelowy, po kryzysie z lat
2009 – 2010, powinien się znowu dynamicznie rozwijać. Spowodowane to będzie
zarówno rozwojem ekonomicznym Polski,
jak i coraz lepszą promocją naszego kraju
jako destynacji turystycznej, w czym nie-
w Krakowie czy Fado w Gorzowie do Best
Western, czy przejście warszawskiego hotelu Jan III Sobieski do sieci Rezidor i rebranding na Radisson BLU. Ekspansja sieci hotelowych przejawia się już nie tylko w otwieraniu własnych nowych hoteli, ale też nawiązywaniu współpracy z inwestorami na zasadach umów franczyzy, dzierżawy czy zarządzania.
na podStaWie SzczegółoWo
przeproWadzonej analizy
oBecnej i przySzłej konkurencji można WłaściWie zdefinioWać produkt hoteloWy,
określając m.in. liczBę pokoi
or az miejSc noclegoWych,
ich typ, Standard or az podStaWoWe WypoSażenie
bagatelny udział ma mieć Euro 2012, co
przełoży się na rosnący popyt na usługi
hotelowe.
Jedyna obawa, jaka się pojawia, to niepokoje ekonomiczne związane z niestabilną sytuacją gospodarczą niektórych krajów UE.
Może to doprowadzić do spadku dynamiki
wzrostu PKB w naszym kraju, co będzie niestety miało negatywny wpływ na hotelarstwo.
Na rynku generalnie jest coraz więcej hoteli
markowych, nie tylko dzięki otwarciom
nowych obiektów, ale też przez wchodzenie
tych już działających do sieci, jak np. hoteli
Felix i Portos w Warszawie, RT Monopol
8
Te procesy to element profesjonalizacji branży, do której wchodzi coraz więcej inwestorów, którzy są świetnie przygotowani merytorycznie zarówno do samej inwestycji (profesjonalnie przygotowane analizy i badania
rynkowe), jak i później do zarządzania obiektami. Aby nie zawieść się na inwestycji
w projekt hotelowy, trzeba posiadać niezbędną wiedzę, o tym jak go przygotować.
Badanie rynku
Jak ocenić potencjał danej miejscowości
i lokalnego rynku, gdzie posiadamy działkę,
którą chcemy przeznaczyć pod inwestycję
hotelową? Do tego niezbędne jest przepro-
wadzanie analiz, które będą opierać się
m.in. na:
 badaniu lokalnych uwarunkowań ekonomiczno-biznesowych,
 badaniu dynamiki ruchu turystycznego,
 badaniu popytu i podaży na usługi hotelowe,
 badaniu otoczenia konkurencyjnego dla
planowanego projektu hotelowego.
Badania rynkowe zawsze należy zacząć od
analizy makrootoczenia biznesowego, a więc
sytuacji
ekonomiczno-gospodarczej
w Polsce oraz w regionie planowanej inwestycji. Szczególny nacisk powinien być położony na analizę perspektyw rozwoju turystyki i ruchu biznesowego.
Następnie sprawdzamy aktualną podaż hoteli oraz szacujemy popyt na usługi hotelowe
w oparciu o weryfikację wyników rynkowych, takich jak np. obłożenie, średnia cena
za jeden sprzedany pokój oraz przychód na
dostępny pokój, wśród obiektów hotelowych
najbardziej reprezentatywnych dla projektu.
Należy również bardzo dokładnie zbadać
inne aspekty mające wpływ na ocenę potencjału rynkowego, np. sezonowość sprzedaży, segmentację gości w już działających
obiektach w okolicy, główne kanały i formy
rezerwacji itd.
Dzięki analizie obecnej sytuacji na rynku
hotelowym, przyszłego popytu oraz prowadzanych projektów hotelowych, jak również
i tych, których są na etapie planowania,
możemy ocenić perspektywy rynkowe niezbędne do właściwego zdefiniowania produktu hotelowego.
Studium
Wykonalności
Gdy mamy już precyzyjnie przeanalizowany
potencjał rynkowy, możemy przejść do dru-
www.e-hotelarz.pl
buduj hOTel 2011/2012
Stylowe telewizory hotelowe
Hannspree SJ
telewizor hotelowy Full HD
HANNSapple
HANNSsoccer
28”, Full HD, MPEG 4
28”, Full HD, MPEG 4
Telewizory w niezwykłych obudowach doskonale pasują do stylowych pomieszczeń w hotelach, ośrodkach SPA lub uzdrowiskach.
W ofercie Hannspree, oprócz telewizorów hotelowych LCD z serii SJ, znajdują się modele Full HD w oryginalnych kształtach,
np. 28-calowe piłka nożna (HANNSsoccer) i jabłko (HANNSapple). Taki odbiornik wyeksponowany w lobby, barze,
klubie czy gabinecie SPA zwróci uwagę każdego klienta.
Seria TV LCD Hannspree SJ występuje w przekątnych od 19 do 42” i oferuje:
Klonowanie ustawień
Zarządzanie dostępem do funkcji MENU
Integrację z systemami telewizji interaktywnej
Z A P E W N I A M Y Media Hotel
Robert Łuszcz
FINANSOWANIE Tel. 507 120 198 | [email protected]
Full HD we wszystkich przekątnych
www.hannspree.pl
Przedstawiciel Hannspree: Arkadiusz Brzezicki | Tel. 691 390 108 | [email protected]
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
giego kroku – studium wykonalności.
Powinno ono zawierać m.in.:
 szczegółową ocenę analizowanej nieruchomości hotelowej,
zdefiniowanie produktu hotelowego wraz
z usługami dodatkowymi,
 określenie podstawowych wskaźników
rynkowych,
 projekcję wyników finansowych dla planowanego obiektu hotelowego.
Działania należy rozpocząć od oceny położenia samej nieruchomości, jej otoczenia,
widoczności, dostępności oraz położenia
względem miejsc generujących główny
popyt na usługi hotelowe, takich jak atrakcje turystyczne, centra biznesowe czy też
lotnisko. Położenie obiektu i jego ekspozycja mają decydujący wpływ na sukces
przyszłego hotelu, dlatego m.in. według
innych kryteriów ocenia się lokalizację
w dużym mieście o charakterze stricte biznesowym, a inaczej w nadmorskim kuror-
i również warunki, jakie mają być spełnione,
aby te wyniki osiągnąć.
Całości analiz musi zostać podsumowana
projekcją wyników finansowych dla planowanego hotelu, czyli pełnym rachunkiem
zysków i strat na pierwsze cztery lata działania obiektu. Dzięki temu inwestor może
ocenić, na jakie przychody i zyski z działalności hotelowej może liczyć w przyszłości.
Jest to również informacja niezbędna do
oceny potencjału biznesowego dla sieci
hotelowej, która na tej podstawie może
podjąć decyzje o współpracy na zasadach
franczyzy czy zarządzania.
pozySk anie oper ator a
Kiedy mamy już gotowe badanie rynku
i zrobioną analizę wykonalności, powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie – jak
chcemy działać? Czy pozyskać markę międzynarodowej sieci hotelowej na zasadzie
franczyzy czy też oddać obiekt w zarządza-
najczęściej oBiekty działające pod znaną mark ą hoteloWą Są poStrzegane przez
inStytucje finanSujące jako
Bardziej Wiarygodne, co ma
kluczoWe znaczenie
przy proceSie pozySk ania
finanSoWania
cie. Wynika to z faktu całkowicie innych
potrzeb, jakie mają wobec takiego obiektu
jego przyszli goście.
Na podstawie szczegółowo przeprowadzonej analizy obecnej i przyszłej konkurencji
można właściwie zdefiniować produkt hotelowy, określając m.in. liczbę pokoi oraz
miejsc noclegowych, ich typ, standard oraz
podstawowe wyposażenie. Następnie opisać należy zakres usług dodatkowych, jakie
mają być oferowane w obiekcie, takich jak
rodzaj i zakres serwowanych potraw, liczba
punktów gastronomicznych, liczba i wielkość sal konferencyjnych oraz obiektów
rekreacyjnych (basen, sauna, usługi SPA
itd.).
Następnie określić trzeba podstawowe
wskaźniki rynkowe, jakie oczekujemy, że
będzie osiągał nasz hotel, m.in. średnią
cenę pokoju, obłożenie, przychód na
dostępny pokój, przychody z innych usług
dodatkowych oferowanych w hotelu jak
10
nie? A może całkowicie pozbyć się problemu związanego z bieżącym zarządzaniem
hotelem i podpisać umowę operatorską?
Czy działać samodzielnie?
Są trzy podstawowe formy współpracy
z sieciami hotelowymi:
 franczyza,
zarządzanie,
 dzierżawa.
Franczyza polega współpracy pomiędzy
dwoma niezależnymi prawnie i finansowo
podmiotami. Franczyzodawca udostępnia
franczyzobiorcy specjalistyczny know-how
przez cały czas trwania umowy, za który to
franczyzobiorca płaci tzw. opłaty franczyzowe. W praktyce hotelowej franczyzodawcą
jest najczęściej sieć hotelowa, a franczyzobiorcą właściciel obiektu lub firma, która
chce prowadzić konkretny obiekt hotelowy.
W ramach takiej umowy franczyzobiorca
otrzymuje dostęp do:
 korzystania z konkretnej marki hotelowej,
wewnętrznego (sieciowego) i światowego systemu rezerwacji (GDS) w ramach
danej sieci,
 udziału w sieciowych kanałach sprzedaży i promocji (katalogi, targi, itp.),
 udziału w sieciowym programie lojalnościowym dla gości jego hotelu,
 księgi standardów obsługi gości,
 podstawowych procedur zarządzania
obiektem hotelowym,
 specjalistycznych szkoleń branżowych,
wspólnych źródeł zaopatrzenia (rabaty).
Największym plusem takiej umowy jest
przede wszystkim prawo do korzystania ze
znanego „brandu” hotelowego oraz dostęp
do systemów sprzedaży, co zwiększa szanse inwestora na dobry start i szybkie osiągnięcie satysfakcjonujących przychodów.
Atut ten, w połączeniu z możliwością poznania i wdrożenia sprawdzonych procedur
operacyjnych związanych z zarządzaniem
obiektem hotelowym, przede wszystkim
minimalizuje ryzyko prowadzenia biznesu,
co ma kluczowe znaczenie dla osób, które
nigdy dotychczas nie były związane z branżą hotelową czy też gastronomiczną.
Umowa o zarządzanie z operatorem polega
na tym, że obok wyżej wymienionych
w umowie franczyzowej atutów (znana
marka, dostęp do procedur itp.), sieć hotelowa angażuje się również w zarządzanie
i bieżącą działalność hotelu. Umowy takiego
typu najczęściej mają miejsce w przypadku
hoteli o standardzie od czterech gwiazdek
wzwyż, których prowadzenie wymaga
posiadania i stosowania istotnej wiedzy
branżowej.
W ten sposób sieci hotelowe ograniczają
ryzyko obniżenia standardów zarządzania
takim obiektem, które może się negatywnie
odbić na percepcji marki. Umowa o zarządzanie może być zawarta zarówno z siecią,
która udostępnia markę hotelową, jak
i z wyspecjalizowanymi podmiotami, które
zarządzają hotelami pod swoimi lub obcymi
markami hotelowymi.
Z kolei dzierżawa ma jeden podstawowy
atut – zdejmuje z inwestora ryzyko prowadzenia biznesu hotelowego i składa go na
barki dzierżawcy, który będzie prowadził
i zarządzał hotelem na własny koszt i ryzyko. Z drugiej strony, inwestor świadomie
decyduje się wówczas na ograniczoną
wysokość zarobków, odpowiadających
przychodom z najmu nieruchomości, uzależnionych jednak od wysokości przychodów z usług hotelowych, osiąganych przez
operatora hotelowego.
www.e-hotelarz.pl
buduj hotel 2011/2012
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
kiedy należy rozWażyć
repozycjonoWanie hotelu?
najczęściej WóWczaS,
gdy oSiąga on przychody
znacznie odBiegające od
jego Bezpośredniej
konkurencji
Kim jest dzierżawca? Najczęściej jest to
sieć hotelowa albo inny wyspecjalizowany
podmiot, który dzięki swojemu doświadczeniu w branży będzie prowadzić hotel
w swoim imieniu. Dlatego właśnie dobór
właściwego partnera w tego typu umowie
ma kluczowe znaczenie, ponieważ od niego
w praktyce zależy wysokość przychodów
inwestora, podczas gdy ponosi on całość
kosztów finansowych związanych z inwestycją. Dlatego zawsze powinniśmy zwracać uwagę na to, jakie wyniki finansowe
(przychody i zyski operacyjne) osiąga lub
osiągał wcześniej wybrany przez nas przyszły partner biznesowy.Umowa dzierżawy,
tak jak pozostałe wcześniej wymienione
umowy, zawierana jest z reguły na mini-
12
mum 10 – 15 lat. Zgodnie
z jej postanowieniami, operator prowadzi hotel (zatrudnia personel, dba o przychody i koszty), a właścicielowi płaci co miesiąc
czynsz.
Ponieważ wybór zarówno
rodzaju umowy, jak i partnera do współpracy determinuje powodzenie przedsięwzięcia hotelowego, warto
skorzystać przy podjęciu
takiej decyzji ze wsparcia
podmiotów posiadających
doświadczenie w tym zakresie. Rola takiego doradcy
polega w takim przypadku
na pomocy w wyszukaniu
właściwego partnera biznesowego oraz uzyskaniu jak
najlepszych
warunków
współpracy z nim, zarówno
finansowych, jak i biznesowych. Dlaczego war to
współpracować z sieciami
hotelowymi? Najczęściej
obiekty działające pod znaną
marką hotelową są postrzegane przez instytucje finansujące jako bardziej wiarygodne, co ma kluczowe znaczenie przy procesie pozyskania finansowania.
Ale przede wszystkim z reguły szybciej
osiągają one zakładane poziomy przychodów i zysku operacyjnego – co w zasadzie
skutecznie rekompensuje koszty współpracy z siecią hotelową.
repozycjonoWanie
hotelu
Otoczenie biznesowe wokół hotelu potrafi się
dynamicznie zmieniać, negatywny wpływając na jego wyniki operacyjne. W takiej sytuacji należy go repozycjonować. Jaki obszarów może dotyczyć repozycjonowanie? Np:
zmiana kategorii obiektu,
 rozbudowa (lub likwidacja), której celem
jest zmniejszenie lub zwiększenie zakresu
usług,
zmiana marki i produktu.
Dlatego też inwestor w takiej sytuacji powinien zlecić opracowanie strategii jego dalszego rozwoju. Specjaliści posiadający nie
tylko odpowiednią wiedzę branżową, ale
i marketingową, mogą wskazać i odpowiednio obliczyć, jakie korzyści finansowe mogą
być związane z repozycjonowaniem
obiektu. Kiedy należy rozważyć repozycjonowanie hotelu? Najczęściej wówczas, gdy
osiąga on przychody znacznie odbiegające
od jego bezpośredniej konkurencji. Może
być to spowodowane np. słabszym standardem lub złym dopasowanie czy też
pozycjonowaniem produktu w odniesieniu
do potrzeb rynku.
Czasami repozycjonowanie może się wiązać z konieczności poniesienia nakładów
podnoszących standard lub zwiększających
zakres usług. Zanim tego dokonamy powinniśmy uzyskać odpowiedź na szereg pytań,
od których zależy powodzenie naszej inwestycji np. czy zakres usług powinien być
w hotelu poszerzony czy też totalnie zmieniony; a może powinniśmy poprawić standard hotelu; czy wręcz przeciwnie – zmienić
kategorię na niższą?
Czasami proste ruchy jak np. skategoryzowanie hotelu o jedną gwiazdkę niżej może
nam otworzyć dostęp do szerokiej grupy
klientów, którzy np. nie mogą korzystać
z usług hoteli luksusowych. Należy też
przyjrzeć się jak zmieniła się – i może zmienić się w przyszłości – nasza przyszła konkurencja.
Wtedy warto wykonać ruchy wyprzedzające, których cel powinien być jeden: znalezienie sobie odpowiedniej niszy, która
zapewni stały i wysoki dopływ gotówki do
naszego hotelu. Celem repozycjonowania
hotelu jest zaplanowanie i wdrożenie takich
działań, które w maksymalnie krótkim czasie spowodują poprawienie wyników operacyjnych hotelu, ale i zapewnią jego szanse
odniesienia sukcesu w średnim i długim
okresie funkcjonowania. 
Autor jest Partnerem w firmie doradczej
Hortwath HTL,
a publikacja pochodzi z wydawnictwa
„HOTEL GUIDEBOOK 2011” przygotowanego dla inwestorów
hotelowych, dostępnej na
www.e-hotelarz.pl
oraz www.horwathhtl.pl
www.e-hotelarz.pl
buduj hotel 2011/2012
ul. Przybyszewskiego 176/178, 93-120 Łódź, tel: 42 680 80 00
Infolinia: 0 800 811 574, e-mail: [email protected], www.lsisoftware.pl
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
M
Minimalizacja
wszelkich ryzyk
cezARy sARnecki
Proces inwestycyjny, od powstania konceptu przez uzyskanie wszystkich formalnych
zgód i pozwoleń po wybudowanie, uruchomienie obiektu i rozpoczęcie eksploatacji,
trwa minimum dwa lata. Jeżeli inwestycja ta będzie finansowana kredytem bankowym, to
zakończenie okresu spłaty może potrwać do kilkunastu lat. Łącząc obydwa okresy – inwestycyjny i spłaty zadłużenia, inwestorzy będą poszukiwali finansowania na okres ok. 10 – 17 lat.
O
bydwu stronom procesu
finansowania inwestycji
– instytucji finansującej
oraz inwestorowi, zależeć
będzie na minimalizacji
wszelkich ryzyk, w tym w szczególności
związanych z prawdopodobieństwem nieosiągnięcia sukcesu projektu. Jednak
każda ze stron inaczej będzie rozkładała
akcenty w tym procesie. Dlatego też, jednym z kluczowych czynników sukcesu jest
wzajemne zrozumienie, współpraca i podjęcie optymalnych decyzji związanych
z procesem finansowania.
 ZROZUMIEĆ BANK
JAK JEst OcENIANA
BR ANżA hOtElARsK A?
Kilkanaście lat finansowania inwestycji
hotelowej to bardzo długi okres. W tym czasie, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo pojawienia się 2-3 okresów dekoniunktury gospodarczej, kiedy to nie zostaną osiągnięte parametry założone w biznesplanie inwestycji hotelowej. Branża hotelarska jest oceniana przez banki jako szczególnie wrażliwa na koniunkturę gospodarczą. Oznacza to, że z chwilą jej spadku, bardzo szybko pojawi się w hotelarstwie spadek sprzedaży, cen, wyniku finansowego,
a co za tym idzie mogą też pojawić się kłopoty z obsługą zadłużenia. Wrażliwość
branży przejawia się w tym, że spadki te są
głębsze od analogicznych średnich
14
w gospodarce. Większość z banków posiada okresowo opracowywane wskaźniki beta
(Beta Books) mówiące o wrażliwości danej
gałęzi gospodarki w relacji do adekwatnych
wartości średnich. Zastosowanie tych
wskaźników w ocenie projektu hotelowego
podniesie poziom szacowanego ryzyka
finansowania, a co za tym idzie może prowadzić do wzrostu wymagań kredytowych.
Należy zwrócić uwagę, że w Polsce bardzo
słabo jest rozwinięta i dostępna baza informacyjna związana z wynikami działalności
operacyjnej hoteli. Banki z reguły nie dysponują danymi dla poszczególnych marek,
lokalizacji, rodzajów hoteli, etc. Dlatego też
w swoich założeniach finansowych
odnoszą się do branży jako całości. Rolą
inwestora jest przekonanie banku, że opracowany biznesplan jest realistyczny i wiarygodny.
DlAcZEgO BIZNEsplAN
JEst tAKI wAżNy?
Biznesplan jest opisem historii firmy oraz jej
planem rozwoju na przyszłość. Określa
misję i strategię firmy, jej cele, posiadane
zasoby, rynek działania, docelową grupą
klientów oraz bezpośrednią konkurencję.
Biznesplan jest jednocześnie planem wykonawczym, zgodnie z którym będzie realizowana inwestycja oraz osiągane w przyszłości wyniki hotelu. Powinien przedstawiać
realistyczny obraz przyszłości stworzony
na podstawie wcześniejszych studiów
i analiz (np. studium opłacalności inwesty-
cji – feasibility study, badań marketingowych, analiz koncepcyjnych, wizualizacji)
oraz zawartych promes lub umów.
Na podstawie biznesplanu bank będzie
oczekiwał odpowiedzi na kluczowe pytania:
Jaki jest nasz rynek? Jaka będzie nasza
oferta i do kogo będzie kierowana? Jakimi
kanałami dystrybucyjnymi będziemy docierali do naszych klientów? Kto będzie naszą
bezpośrednią konkurencją? W jaki sposób
będziemy budowali przewagi konkurencyjne? Jaki jest nasz plan marketingowy?
Jak będzie funkcjonował nasz hotel?
Jaki rodzaj hotelu będziemy budowali?
Jak zostanie on skategoryzowany? Czy
będzie posiadał rozpoznawalną markę?
Kto będzie nim zarządzał? Jaka będzie
struktura organizacyjna?
Jak będziemy realizowali nasze przedsięwzięcie inwestycyjne? W jakim systemie?
Czy posiadamy plany architektoniczno-budowlane i stosowne zgody na realizację
inwestycji? Kto będzie Generalnym
Wykonawcą? Czy została podpisana stosowna umowa wraz z kosztorysem robót
i systemem zabezpieczeń dobrego wykonania robót? Czy będzie i ewentualnie kto
będzie Inwestorem Zastępczym?
Jaka jest nasza znajomość i doświadczenie w branży? Czy posiadamy doświadczenie i znajomość branży poparte sukcesami
zawodowymi kadry?
Czy będziemy korzystali z instytucji zarządzającego hotelem, a jeśli tak to kto to
będzie?
www.e-hotelarz.pl
buduJ hotel 2011/2012
Jakie osiągniemy w przyszłości wyniki
finansowe? Na to pytanie będą odpowiadały sporządzone dla okresu finansowania:
sprawozdanie operacyjne, rachunek zysków
i strat, bilans, przepływy finansowe i zmiany w kapitale własnym.
Im dokładniejsze wypowiedzi na poszczególne zagadnienia, tym ocena banku powinna być bardziej przychylna. Dużą starannością powinny wykazywać się sprawozdania
finansowe. Ważna jest tu w szczególności
prognoza działalności operacyjnej według
USALI (Uni-form System of Accounts for
the Lodging Industry, X wydanie poprawione), określająca założenia sprzedażowe jak
średnia cena, obłożenie, segmentacje,
przychody z gastronomii oraz relacje
pomiędzy przychodami a kosztami (wyniki
operacyjne poszczególnych departamentów hotelu oraz pozostałych kosztów).
Należy tu nadmienić, że banki zalecają unikanie szacowania kosztów w oparciu
o miary scalone, tzw. procent brutto.
Co robić w przypadku, jeżeli nie mamy
odpowiednich do-świadczeń hotelarskich?
Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie
z branżowych firm specjalizujących się
w doradztwie hotelarskim. Wykonają one
badania marketingowe, określą markę
dla danej lokalizacji, wskażą firmę zarządzającą. Pomogą w negocjacjach i pozyskaniu franczyzodawcy oraz ewentualnie
operatora.
Zarówno franczyzodawca jak i operator
będą służyli dalszą pomocą w przygotowaniu informacji dla banku i uwiarygodnią je
własną marką. Dla instytucji finansowych
pewne firmy działające w hotelarstwie są
już gwarantem sukcesu. Kontrolowanie
przez nie procesu inwestycyjnego, standardów oraz kosztów, międzynarodowy marketing, szeroka rozpoznawalność marki hotelowej w sposób znaczny minimalizują ryzyko niepowodzenia projektu.
Niezależnie od naszych wskaźników przyjętych do oceny zamierzenia inwestycyjnego,
banki na podstawie naszego materiału przygotują własną analizę. Dotyczyć ona będzie
potencjalnych ryzyk i wyników. Z pewnością pod uwagę będzie brany wskaźnik
pokrycia obsługi kredytu z cash flow, który
jest definiowany w następujący sposób:
MUsIMy sIę lIcZyĆ Z tyM,
żE BANK BęDZIE OcZEKIwAł
ZABEZpIEcZENIA ZNAcZNIE
pRZEwyżsZAJącEgO wARtOśĆ
UDZIElONEgO KREDytU,
Z REgUły cO NAJMNIEJ
w pROpORcJI 1 (wARtOśĆ KREDytU) DO 1,5 (wARtOśĆ
ZABEZpIE-cZENIA)
Wskaźnik ten bezwzględnie powinien przybierać wartość powyżej jedności. Jednakże
im trudniejszy i niepewny rynek, tym wymogi banku co do jego wysokości rosną.
Obecnie, wielkością pożądaną przez bank
jest wartość współczynnika na poziomie co
najmniej 1,3.
stRUKtUR A
fINANsOwANIA I OKREs
KREDytOwANIA
Dla banków istotnym elementem określenia
poziomu ryzyka jest klarowność rozliczeń
finansowych. Dlatego też dla celów inwestycji proponują rozwiązanie typu project
finance. Oznacza to, że w związku z inwestycją będą sugerowali wyodrębnienie
nowego podmiotu prawnego, który będzie
posiadał własny majątek, samodzielnie rozliczał się z fiskusem oraz stanowił podmiot
finansowania wraz zabezpieczeniem na
majątku.
Banki, ze względu na długość okresu kredytowania i związaną z tym dużą niepewność,
starają się minimalizować kwoty długoterminowego kredytowania lub też skracać
jego okres. Do takich sposobów można
zaliczyć podział finansowania na kredyt
inwestycyjny i rewolwingowy.
Planując zapotrzebowanie na pieniądze
w procesie inwestycyjnym, musimy opierać
się na wydatkach brutto łącznie z podatkiem od towarów i usług VAT. Kredyt inwestycyjny jest kredytem długoter-minowym
opartym na wydatkach netto, zaś kredyt
rewolwingowy jest kredytem krótkoterminowym, który opiewa na kwotę zapłaconego
podatku VAT w trakcie realizacji inwestycji.
Wskaźnik pokrycia obsługi kredytu z cashflow =
zysk netto + amortyzacja
rata kredytu + odsetki
www.e-hotelarz.pl
Podlega on w całości jednorazowej spłacie
ze środków zwrotu podatku VAT po rozliczeniu inwestycji i złożeniu stosownej
deklaracji VAT-7 do właściwego urzędu
skarbowego. W zależności od kwoty, o której zwrot ubiegamy się, możemy spodziewać się kontroli poprawności rozliczenia
VAT od inwestycji z urzędu skarbowego lub
urzędu kontroli skarbowej.
Innym proponowanym sposobem skrócenia
okresu finansowania jest udzielenie kredytu
krótkoterminowego na okres realizacji inwestycji. Jeżeli inwestycja zostanie zrealizowana zgodnie z biznesplanem, kredyt krótkoterminowy zostanie spłacony przez firmę
leasingową, która przejmie do zrealizowanej
inwestycji prawo własności, a hotel zostanie oddany inwestorowi do użytkowania na
okres jego spłaty (leasing zwrotny).
W momencie spłaty kredytu przez firmę
leasingową, kredyt ten „schodzi” z ksiąg
bankowych. Bank nie ma wówczas obawy,
że w przyszłości powstanie tzw. „zły kredyt”, na który musiałby tworzyć rezerwę
mającą wpływ na obniżenie jego zdolności
kredytowych. Kolejnym sposobem na skrócenie okresu kredytowania jest udzielenie
tzw. „kredytu balonowego”. Kredyt balonowy z reguły jest udzielany na połowę okresu kredytu inwestycyjnego. Jeżeli zatem
ubiegamy się o 14-letni kredyt inwestycyjny, to możemy otrzymać „kredyt balonowy”
z 7-letnim okresem finansowania. Na czym
polega zabieg „kredytu balonowego”?
Ze względu na krótszy horyzont finansowania, daje bankowi większą pewność, co do
stanu gospodarki w przyszłości. Dlatego też
jest to kredyt tańszy (niższe odsetki). Na
koniec okresu zawiera on na określonych
warunkach opcje kontynuacji kredytowania
na kolejne, w tym przypadku 7 lat. Opcja ta
jest realizowana w przypadku osiągnięcia
przez hotel z góry uzgodnionych parame-
15
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
trów finansowoekonomicznych. W przeciwnym razie umowa kredytowa kończy się
i pozostała rata, stanowiąca z reguły 50
proc. wartości udzielonego kredytu, staje
się wymagalna.
cZyM MOżEMy
ZABEZpIEcZyĆ KREDyt?
Istnieje długa lista możliwości zabezpieczenia kredytu. Musimy się liczyć z tym, że bank
będzie oczekiwał zabezpieczenia znacznie
przewyższającego wartość udzielonego kredytu, z reguły co najmniej w proporcji od
1 (wartość kredytu) do 1,5 (wartość zabezpieczenia).
Do zestawu zabezpieczeń bankowych zaliczyć można:
 hipotekę na nieruchomości ziemskiej i na
powstałym obiekcie,
 zastaw na ruchomym majątku spółki,
 udzielenie bankowi pełnomocnictw do
rachunków bankowych,
 oświadczenie o dobrowolnym poddaniu
się egzekucji,
 weksle własne in blanco,
Aktualnie, ze względu na niepewność gospodarczą, banki wymagają min. 30 proc. udziału własnego dla inwestycji hotelowych.
Udzielone zabezpieczenia oraz ich wartości
i płynność mają istotny wpływ na poziom
ryzyka, a co za tym idzie koszt kredytu.
cO sKłADA sIę NA KOsZt
KREDytU?
Bank nie jest instytucją non-profit. Musi zarabiać na prowadzonej przez siebie działalności. Dlatego na koszt kredytu składa się kilka
elementów:
 opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego,
 prowizja od udzielonego kredytu – z reguły jest to opłata jednorazowa, pobierana
z pierwszej transzy udzielonego kredytu,
 prowizja od zaangażowania kredytu – jest
to oplata uzależniona od różnicy pomiędzy
planową wielkością wypłaty kredytu a wielkością rzeczywiście zrealizowanego finansowania; różnice te z reguły biorą się z opóźnienia realizacji inwestycji,
 odsetki.
ZłOtą REgUłą fINANsOwANIA
INwEstycJI JEst, ABy MAJątEK
tRwAły Był fINANsOwANy
K ApItAłEM włAsNyM I DłUgOtERMINOwyM, ZAś MAJątEK
OBROtOwy w cZęścI K ApItAłEM DłUgOtERMINOwyM OR AZ
ZOBOwIąZANIAMI BIEżącyMI
 poręczenie właściciela spółki,
 oświadczenie poręczyciela o dowolnym
poddaniu się egzekucji,
 ograniczenia wypłaty dywidendy,
 obligatoryjne tworzenie rocznego odpisu
z zysku na fundusz bankowy.
W przypadku udzielania kredytu w walutach
obcych dodatkowo wzrasta ryzyko walutowe
oraz stóp procentowych. Ryzyko stóp procentowych bank może zniwelować poprzez
zobligowanie kredytobiorcy do zawarcia
transakcji IRS (Interest Rate Swap) – zamiana zmiennych stóp procentowych na stałe
stopy procentowe, zaś ryzyko walutowe
redukowane jest poprzez transakcje hedgingowe (np. kontrakty terminowe). Istotnym
parametrem zabezpieczającym finansowanie
jest udział własny. Im jest on większy, tym
większa łatwość w pozyskaniu kredytu.
16
Przy udzieleniu kredytu bank określa tzw.
bazową stopę kredytu oraz marżę banku. Dla
waluty polskiej stopą odniesienia jest WIBOR
(Warsaw Interbank Offered Rate – określający wysokość oprocentowania pożyczek na
polskim rynku międzybankowym). Wartość
tej stopy jest płynna i na dzień 26 września
wynosiła dla okresu 1-miesięcznego 4,63
proc. Do tej stopy doliczana jest marża
banku, która z reguły wynosi od 1 do 2 proc.
Stopą bazową dla podstawowych walut przy
kredytach walutowych jest LIBOR (London
Interbank Offered Rate).
 wsK AZÓwKI
I pRZEstROgI DlA
INwEstOR A
Inwestycja hotelowa powinna funkcjonować przez wiele lat. Szacuje się, że okres
życia takiego projektu wynosi 40 lat.
Wiadomo, że w tym okresie obiekt będzie
przechodził modernizacje, remonty i naprawy. Jednak błędy popełnione w fazie realizacji będą się mściły niezwykle długo.
Dlatego też należy dołożyć wszelkich
starań, aby zapewnić sukces takiemu projektowi. Nie ma ludzi omnibusów, dlatego
też praca zespołu wykwalifikowanych
doradców nad właściwym zaprojektowaniem inwestycji może zminimalizować możliwość popełnienia błędu. Jak mawiają
dowódcy „im więcej potu na ćwiczeniach,
tym mniej krwi w boju”. Zgodnie z tą dewizą należy poświęcić wystarczającą energię
i koszty na prace studyjne przed podjęciem
ostatecznej decyzji o realizacji i kształcie
inwestycji.
plANy, plANy, plANy
Najistotniejszym błędem jest niewłaściwe
zaprojektowanie hotelu. Może się to objawiać w wielu aspektach: niewłaściwy rodzaj
hotelu dla określonej lokalizacji, zaburzenia
funkcji hotelowych i brak harmonii pomiędzy nimi, oszczędności na zastosowaniu
rozwiązań energooszczędnych czy nadmierne powierzchnie wspólne.
Minimalizację popełnienia błędów powinno
rozpocząć się od opracowania studium
opłacalności inwestycji. Studium to powinno wskazać rodzaj hotelu, klienta docelowego, bezpośrednią konkurencję, kategoryzację hotelu, poszczególne funkcje oraz ich
wielkość, rodzaje marek, o których franczyzę inwestor powinien się ubiegać, scalone
nakłady na inwestycje oraz wstępną wersję
ZAPotRZeboWANIe NA KAPItAŁ
Niezwykle istotną kwestią jest określenie właściwego poziomu zapotrzebowania na kapitał związany
z inwestycją. Musimy pamiętać, że zapotrzebowanie to szacuje się w wartościach brutto, razem
z VAt.
Zapotrzebowanie na kapitał wynika nie tylko
z wartości inwestycji w nieruchomości. to również
wartość prac doradczych, kosztów pozyskania
marki, kosztów finansowania w okresie inwestycyjnym, wyposażenia wnętrz, systemów informatycznych i telekomunikacyjnych, zapasów i materiałów
niezbędnych do funkcjonowania hotelu, nakładów
na pre-opening (nakłady przed otwarciem hotelu
nie stanowiące majątku, np. wynagrodzenia pracowników, nakłady na promocje i reklamę), nakładów na uroczyste otwarcie hotelu (tzw. grand opening), środków pieniężnych niezbędnych do uzupełniania, dopóki hotel nie zacznie się samofinansować oraz rezerwy finansowej na nieprzewidziane
wydatki.
Pominięcie którejkolwiek z pozycji może doprowadzić do braku płynności, co w sposób gwałtowny
wstrzyma operacje hotelu.
www.e-hotelarz.pl
buduJ hotel 2011/2012
sprawozdania operacyjnego hotelu. Decyzja
o wyborze franczyzy konkretnej marki hotelowej upo-rządkuje nam dalej w znacznym
stopniu cały proces inwestycyjny po-przez
wskazanie właściwych dla danej marki rozwiązań architektonicznobudowlanych,
warunków bezpieczeństwa, wyposażenia
i kolorystyki obiektu oraz jego wnętrz.
Pozwoli nam to na dość precyzyjne oszacowanie wartości inwestycji.
ZłOtA REgUłA
fINANsOwANIA
Jednym z podstawowych błędów finansowania inwestycji jest niedostosowanie
okresu finansowania do rodzaju majątku,
który powstanie w wyniku jego zastosowania. Złotą regułą jest, aby majątek trwały był
finansowany kapitałem własnym i długoterminowym, zaś majątek obrotowy w części
kapitałem długoterminowym oraz zobowiązaniami bieżącymi. Zobowiązania długoterminowe w części finansującej nasz majątek
obrotowy będą naszym kapitałem pracującym na finansowanie działalności bieżącej.
Do majątku trwałego zaliczamy m.in.:
 wartości niematerialne i prawne,
 rzeczowe aktywa trwałe, w tym środki
trwałe (grunty, budynki i budowle, urządzenia techniczne i maszyny, środki transportu,
inne środki trwałe), środki trwałe w budowie oraz zaliczki na środki trwałe w budowie,
 należności długoterminowe,
NIE NAlEży ZgADZAĆ sIę ANI
NA RÓwNE R Aty K ApItAłOwOODsEtKOwE, ANI NA R Aty
MAlEJącE, gDyż JEst tO wBREw
lOgIcE cyKlU życIA hOtElU
I MOżE DOpROwADZIĆ DO
UtR Aty płyNNOścI. w fAZIE
wpROwADZANIA NA RyNEK
hOtEl pOwINIEN ZAgwAR ANtOwAĆ sOBIE K ARENcJę
w spłAcIE R At K ApItAłOwych,
płAcąc JEDyNIE ODsEtKI
 inwestycje długoterminowe.
Do majątku obrotowego zaliczamy m.in.:
 zapasy (materiały, półprodukty, produkty
gotowe, towary i zaliczki na dostawy),
 należności krótkoterminowe,
 inwestycje krótkoterminowe (w tym
środki pieniężne).
Znając wartość nakładów inwestycyjnych
na majątek trwały i obrotowy oraz wymogi
banku co do udziału własnego w finansowaniu inwestycji, jesteśmy w stanie obliczyć strukturę finansowania, zgodną
z rysunkiem poniżej. Pozostaje kwestia, czy
posiadany kapitał własny jest wystarczający do realizacji inwestycji i ewentualnie
skąd go pozyskać. Możemy go powiększyć
ZAsADy fINANsOwANIA
MAJątKU
KAPItAŁ
WŁAsNy
MAJąteK
tRWAŁy
ZoboWIąZANIA
dŁugoteRMInOwe
MAJąteK
ObROTOwy
KAPItAŁ
PRAcuJący
ZoboWIąZANIA
bIeżące
www.e-hotelarz.pl
poprzez dopłaty do udziałów lub emisję
nowych akcji – w zależności od charakteru
prawnego spółki, pozyskanie kapitału od
funduszy Private Equity lub Venture Capital,
czy znalezienie nowych udziałowców.
Finansowanie długoterminowe to nie tylko
kredyt bankowy. Można go także poszukiwać drogą leasingu, pożyczek, emisji papierów dłużnych, pozyskania środków pomocowych z Unii Europejskiej czy dotacji
z PFRON (np. likwidacja barier dla osób niepełnosprawnych – podjazdy, windy, pokoje
dla osób niepełnosprawnych). Finansowanie
bieżące uzyskuje się poprzez odroczone
płatności (kredyt kupiecki) czy faktoring.
cyKl życIA hOtElU
A R Aty KREDytU
Ubiegając się o kredyt należy pamiętać, że
jak każdy produkt, hotel również posiada
swój cykl życia. Przechodzi fazę wprowadzenia na rynek, kiedy to osiąga relatywnie
małe przychody, fazę wzrostu – objawiającą się gwałtownym wzrostem przychodów,
dojrzałości charakteryzującą się ich stabilizacją oraz fazę schyłku. Charakterystyka ta
powinna być podstawą określenia planu
spłat rat kredytowych. Nie należy zgadzać
się ani na równe raty kapitałowo-odsetkowe, ani na raty malejące, gdyż jest to
wbrew logice cyklu życia hotelu i może
doprowadzić do utraty płynności. Wysokość
rat powinna być absolutnie zgodna z logiką
życia produktu. W fazie wprowadzania na
rynek hotel powinien zagwarantować sobie
karencję w spłacie rat kapitałowych, płacąc
jedynie odsetki. Raty powinny rosnąć stopniowo w fazie wzrostu, a być najwyższe
w okresie dojrzałości hotelu.
17
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
Cały kredyt powinien zostać spłacony przed
fazą schyłkową.
JAK A JEst cENA K ApItAłU
I JAKI MA tO wpływ NA
ANAlIZę EfEKtywNOścI
pROJEKtU?
Struktura finansowania inwestycji określa
koszt kapitału. Składa się na niego określony w umowie kredytowej koszt otrzymanego kredytu, oczekiwana stopa zwrotu z zaangażowanego kapitału własnego tzw. ROE
(Return on Equity) oraz oczekiwana stopa
WACC =
a% x A + b% x B + c% x C
A + B + C
Otrzymanym wskaźnikiem kosztu kapitału
będziemy dyskontować wolny przepływ
pieniężny (Free Cash Flow). Im wyższy
WACC, tym gorszy wynik efektywności
inwestycji. Dlatego też w strukturze finansowania istotna jest relacja pomiędzy kapitałami w zależności od jego kosztu.
Bardzo ważnym miernikiem opłacalności
inwestycji jest wskaźnik NPV (Net Present
BR ANżA hOtElARsK A JEst
OcENIANA pRZEZ BANKI JAKO
sZcZEgÓlNIE wR AżlIwA NA
KONIUNKtURę gOspODARcZą
zwrotu dla kapitału pozyskanego z funduszy
Private Equity lub Venture Capital.
Oczekiwana stopa zwrotu z kapitału własnego jest wyższa od kosztu kredytu, gdyż właściciele angażując go oczekują ponadprzeciętnych zysków. Zwrot na poziomie kosztu
kredytu przy wysokim poziomie ryzyka biznesowego nie byłby zapewne dla nich satysfakcjonujący. Koszt ten powinien być również wyższy od tzw. kosztu alternatywnego
czyli potencjalnego zysku z najlepszej inwestycji dostępnej dla właścicieli z wyłączeniem projektu hotelowego.
Oczekiwana stopa zwrotu z kapitału pozyskanego z funduszy będzie najwyższa, gdyż
fundusze te posiadając szeroką dostępność
do konkurujących projektów bezwzględnie
będą kierowały się kryterium maksymalizacji
zysku z zainwestowanego kapitału.
Posiadając wszystkie dane możemy określić
średni ważony koszt kapitału WACC
(Weighted Average Cost of Capital) dla projektu inwestycyjnego. Oblicza się go wg formuły:
A – wartość kredytu bankowego
a% – koszt kredytu bankowego (%),
B – wartość kapitału własnego
b% – oczekiwana stopa zwrotu z kapitału
własnego (%)
C – wartość kapitału pozyskanego z funduszy
c% – oczekiwana stopa zwrotu z kapitału
pozyskanego z fundu-szy (%)
A + B + C = wartość źródeł finansowania inwestycji
18
Value), wykazujący że przy założonym
koszcie kapitału WACC, generowany
w okresie kredytowania przepływ pieniężny
będzie w stanie pokryć nasze wydatki związane z działalnością oraz pokryć zwrot kapitału dłużnego wraz z odsetkami. Jeżeli jego
wartość jest wartością ujemną, nie powinno się takiej inwestycji realizować.
Innym wskaźnikiem opłacalności inwestycji
jest wewnętrzna stopa zwrotu IRR (Internal
Rate of Return). Określa ona poziom zwrotu
z inwestycji. Wskaźnik ten powinien być
wyższy od WACC. Istnieje prosta zależność
pomiędzy tymi wskaźnikami. Jeżeli IRR =
WACC to NPV = 0. W takim przypadku
oznacza to, że przy uwzględnieniu czynnika
czasu, w horyzoncie czasowym kredytowania otrzymamy dokładnie tyle ile zainwestowaliśmy. Dotyczy to zarówno kapitału własnego jak i obcego.
stawek amortyzacyjnych dla celów podatku
dochodowego, ale nie wskazuje jak określić
złożony środek trwały.
Na przykład budując hotel mamy możliwość określenia jako środka trwałego instalacji sieci komputerowej łącznie z zespołem
serwerów i komputerów. Zastosujemy
wówczas stawkę amortyzacyjną w wysokości 30 proc., zgodną z wytycznymi podatkowymi. Również możemy wartość tej sieci
„ukryć” w budynku, łącząc jej wartość
z pozostałymi nakładami inwestycyjnymi
i amortyzować ją stawką 2,5 proc.
Wybór poszczególnych rozwiązań zależy od
kształtowania się w przyszłości wyniku
finansowego. Musimy bowiem pamiętać, że
strata podatkowa może być rozliczana
w ciągu pięciu najbliższych lat, lecz nie więcej niż 50 proc. jej wartości w ciągu dowolnego roku podatkowego. Jeżeli planowana
jest długa faza wzrostowa hotelu, być może
lepszym rozwiązaniem będzie poszukiwanie
płaskich rat odpisów amortyzacyjnych, aby
nie stracić możliwości rozliczenia strat
podatkowych z ubiegłych lat. Decydując się
na konkretne rozwiązanie musimy konsekwentnie prowadzić kartoteki środków
trwałych w budowie, aby w planowanym
kształcie przyjąć je później do użytkowania.
Wszystkie podniesione kwestie finansowe
powinny być przedstawiane i uzasadniane
drugiej stronie procesu finansowania inwestycji. Buduje to podstawę zaufania opartą
na wzajemnym zrozumieniu i dobrych intencjach. Stąd pozostaje już tylko krok do
poszukiwania jak najlepszych rozwiązań,
satysfakcjonujących obydwie strony. Każda
strona powinna czuć się zwycięsko po
zamknięciu procesu negocjacyjnego. 
Cezary Sarnecki, SECCO Centrum
Wspierania Przedsiębiorców
R AcJONAlNE
wyKORZystANIE
AMORtyZAcJI JAKO
tARcZy pODAtKOwEJ
Amortyzacja jest wspaniałą tarczą obronną
przed płaceniem podatków. Jest ona kosztem podatkowym, za którym nie idzie wydatek. Zmniejsza ona wymiar podatku w sposób całkowicie nie powodujący wypływu
pieniądza z firmy. Aby móc w sposób racjonalny skorzystać z amortyzacji jako tarczy
podatkowej, należy ją zaplanować.
Czy można to rzeczywiście zrobić? Przecież
wysokość amortyzacji określa Ustawa
o podatku dochodowym od osób prawnych? Owszem, ustawa określa wysokość
www.e-hotelarz.pl
buduJ hotel 2011/2012
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
K
kredyt na hotel?
Jak uzyskać
AdAm Pilczuk
Szybko poprawiająca się koniunktura na rynku hotelarskim przejawia się m.in.
rosnącą liczbą wniosków kredytowych o finansowanie tego typu inwestycji. jednak
w podejściu banków do branży przełomu nie widać. Nadal podchodzą one do tego
typu projektów bardzo restrykcyjnie. Jak więc się przygotować, aby wniosek o kredyt
na hotel został pozytywnie rozpatrzony?
P
roblemy z uzyskaniem finansowania to ciągle największa
przeszkoda w realizacji nowych
inwestycji hotelowych. Banki
wymagają, by inwestorzy
dostarczali, jak najwięcej szczegółowych
opracowań i weryfikowali projekt hotelowy
pod kątem dostosowania do potrzeb rynkowych w danej destynacji.
Dlatego pozyskanie finansowania bankowego
zależy od dwóch głównych rzeczy. Po pierwsze, od znajomości specyfiki branży hotelarskiej. Po drugie, od znajomość specyfiki działania banków. Należy być świadomym, jak
instytucje finansowe oceniają wnioski o kredyt inwestycyjny, jakich potrzebują opracowań, analiz i projekcji do podjęcia decyzji
o przyznaniu finansowania, jak oceniają ryzyko kredytowe.
Uzyskanie finansowania projektów hotelowych to konieczność odpowiedzi na szereg
pytań padających ze strony banku, przedstawienie rozwiązań i informacji o przygotowywanym produkcie hotelowym. A jak rozmawiać z bankiem, gdy pojawiają się problemy
przy rozpatrywaniu naszego projektu hotelowego?
Czego oCzekuje bank?
Najkrócej rzecz ujmując: profesjonalnie przygotowanego projektu inwestycji hotelowej.
Projekt naszego przyszłego hotelu musi
przekonywać, że będzie przynosił zyski.
Bank musi mieć pewność, że kredytobiorca
podczas trwania umowy będzie w stanie
20
w 100 proc. regulować raty kapitałowo –
odsetkowe, czyli będzie posiadał płynność
finansową. Inwestor musi zapewnić odpowiednimi analizami i projekcjami finansowymi, że w zakładanym czasie hotel osiągnie
pełna zdolność operacyjną.
Wnioskowi kredytowemu towarzyszy szereg
niezbędnych dokumentów i opracowań, stanowiących podstawę do podjęcia decyzji
projekt hotelowy po raz pierwszy i ci którzy
realizują kolejny obiekt hotelowy. Na czym
polega różnica w ich traktowaniu przez
banki?
W przypadku pierwszej grupy, przy całym
projekcie dla banku bardzo będzie się liczyła
wiedza ekspercka i nadzór merytoryczny
inwestycji przez profesjonalne podmioty
zewnętrzne, które budują wiarygodność i sukces przedsięwzięcia. Profesjonalny nadzór to
nie tylko pozytywny aspekt dla banku, ale
również dla samego inwestora. W niektórych
przypadkach to oszczędność kosztów wyposażenia i rozruchu o kilkadziesiąt procent.
Druga grupa klientów ma możliwość przedstawienia i zaprezentowania swojego lub
swoich obiektów hotelowych. Pokazania
wyniku finansowego i sposobu zarządzania.
Zazwyczaj ci kredytobiorcy ubiegają się
o finansowanie w banku, w którym uzyskali
już finansowanie na wcześniejszy projekt
i mają już tam swoją historię kredytową.
PoPyt, konkurenCja,
gruPa doCelowa
kredytowej. Sprostanie wszystkim wymaganiom, jakie stawia bank jest bardzo ciężkie,
a czasem wręcz mało realne. Ale znając specyfikę i oczekiwania banku na pewno będzie
to znacznie łatwiejsze.
Są dwie grupy inwestorów, którzy zgłaszają
się do po finansowanie, ci którzy realizują
Bank od naszego projektu hotelowego będzie
oczekiwał dowodów zasadności inwestycji.
Jednym z nich będą analizy popytu i podaży,
które przedstawimy w biznesplanie. W ostatnich latach w Polsce obserwuje się dynamiczny wzrost powstających hoteli, jednak popyt
i podaż w hotelarstwie będzie się zmieniać
i przybierać inną postać w zależności od
regionu. Bardzo ważne dla banku jest, aby był
on realnie przedstawiony i oparty na wielu
www.e-hotelarz.pl
buduj hOTel 2011/2012
zmiennych. Czynnikiem, który wpływa na
poziom popytu na usługi hotelarskie, jest konkurencja na bliższym i dalszym rynku. Dlatego
część wniosku należy poświęcić na rzetelną
analizę konkurencyjnych obiektów działających w tym samym segmencie i segmentach
sąsiadujących z nim. Innym aspektem będą
potrzeby, na które odpowiadać ma nasz produkt hotelowych i jego grupa docelowa.
Ponieważ grup nabywców usług hotelarskich
jest co najmniej kilku, należy skupić się na
każdej grupie, która może w przyszłości generować zysk naszego hotelu. Idąc dalej, bank
będzie analizował i weryfikował bardzo istotny
czynnik w działalności hotelowej jakim jest:
prognoza przychodów vs. kosztów. Należy
wykazać się tu profesjonalnie przygotowanym
planem finansowo-ekonomicznym, który
w sposób jasny, pełny i czytelny wykaże
wszystkie zdarzenia finansowe w prognozowanych przychodach i kosztach.
Plan FinansowoekonomiCzny
Co powinien zawierać plan finansowo-ekonomiczny:
charakterystykę inwestora i inwestycji
analizę ekonomiczno-finansową projektu
analizę wykonalności inwestycji w tym:
• analizę opłacalności inwestycji dokonaną
metodami dyskontowymi
• analizę źródeł finansowania inwestycji
• pełną analizę projektowanych założeń finansowych z omówieniem istotnych wskaźników
operacyjno-finansowych
decydujących
o możliwości kredytowania danej inwestycji.
Warto przedstawić również analizy cząstkowe
projektu takie jak:
analiza cen sprzedaży według segmentów
rynku
analiza przychodów i kosztów w okresie
bieżącym i ich projekcja w okresie objętym
kredytowaniem, w tym wynagrodzenia
i amortyzacja
harmonogram spłat kredytu z określeniem
metody
operacyjny rachunek wyników w projekcji
na okres spłat kredytu
porównawczy rachunek wyników w projekcji na okres spłat kredytu
bilans, okres bieżący i projekcja na lata kredytowania
przepływy finansowe „cash flow” w projekcji na okres spłat kredytu wraz z komentarzem
analiza opłacalności inwestycji według
metod dyskontowych, określenie wskaźnika
IRR
www.e-hotelarz.pl
Projekt naszego Przyszłego
hotelu musi Przekonywać,
że obiekt będzie Przynosił
zyski. bank musi mieć
Pewność, że kredytobiorCa
PodCzas trwania umowy
będzie w stanie w 100 ProC.
regulować r aty kredytu
zestawienie istotnych wskaźników operacyjno-finansowych hotelu (Food cost,
Beverage cost, RevPar, ARR, etc.).
Co w biznesPlanie?
a Czego unik ać?
Co powinien zawierać profesjonalnie przygotowany biznesplan? Stwórzmy sobie najpierw
plan do biznesplanu i od niego zacznijmy
przygotowanie opracowania:
Położenie i charakterystyka planowanej
inwestycji
Analiza turystyki regionu w odniesieniu do
segmentów (Korporacyjny, MICE, Leisure)
Analiza konkurencji – usługi noclegowe,
konferencje, gastronomia
Opis misji i celów firmy
Opis sprzedawanych produktów oraz usług
Polityka cenowa
Strategia sprzedażowo-marketingowa
(grupa docelowa)
Analiza SWOT
Przedstawienie działalności operacyjnej
hotelu
Informacje o sposobie zarządzania: operator/franczyza/indywidualnie?
Szczegółowe informacje o zarządzaniu,
pracownikach.
Przedstawmy również wstępny plan marketingowy uwzględniając w nim m.in.
Włączenie obiektu do systemów rezerwacyjnych, internetowych
Organizację działu sprzedaży i marketingu
Strategię wejścia na rynek
Przygotowanie do kategoryzacji
Standaryzację ubiorów służbowych
Przygotowania koncepcji strony www
– pozycjonowanie
Opracowanie struktury organizacyjnej
Opracowanie budżetów
Przygotowanie umów
A czego unikać w pisaniu biznesplanu?
Amatorszczyzny – ma to być profesjonalne
opracowanie i prezentowania elementów
mało istotnych z punktu widzenia planowanej
inwestycji. Biznesplany wciąż zawierają zbyt
dużo zbędnych lub mało ważnych informacji,
wśród których giną te najistotniejsze.
Przedstawiać należy tylko realną ocenę sytuacji danego projektu hotelowego. Trzeba też
pamiętać, żeby wymienić i nazwać wszystkie
elementy zagrożenia, udowadniając że firma
sobie z nimi poradzi i dopasować plan do
założonego celu – nie ma jednego uniwersalnego planu. Warto też zadbać o atrakcyjną
szatę graficzną biznesplanu.
dokumenty dla banku
Jakie dokumenty inwestor powinien dostarczyć do banku ? Wymieńmy te najważniejsze,
bo to wszystko zależy od danego inwestora
i realizowanej inwestycji.
 Biznesplan
Plan finansowo-ekonomiczny
Kosztorys inwestycji
Projekt architektoniczny
Dokumenty założycielskie spółki/firmy
Umowy spółki
Dokumenty finansowe
Dokumentację związaną z nieruchomością
Dokumenty finansowe powiązanych spółek
Warunki zabudowy
W procesie pozyskiwania finansowania na
projekt hotelowy warto przedstawić też dodatkowe informacje o kadrze zarządzającej
w naszym obiekcie. Współpraca z doświadczonym praktykiem bądź pozyskanie na
wcześniejszym etapie dyrektora hotelu zapewni nadzór merytoryczny i przyczyni się do
szybszego wejścia na rynek, wyeliminuje też
popełnianie typowych błędów i powinno przynieść wymierne korzyści finansowe, a dla
banku większe prawdopodobieństwo osiągnięcia zamierzonego celu.
Autor jest ekspertem
z zakresu finansowania
inwestycji hotelowych w firmie
Money Center
21
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
T
Transakcje hotelowe
– istota optymalizacji podatkowych
K atarzyna KlimKiewicz, małgorzata DanKowsK a
Dla polskiego sektora hotelowego rok 2011 upływa pod znakiem pojawiania się nowych
graczy lub przygotowania gruntu pod ich debiut na naszym rynku, a także ekspansji
działających już albo wchodzących dopiero do naszego kraju międzynarodowych sieci.
Perspektywy transakcyjne i inwestycyjne są coraz bardziej obiecujące.
H
otelowy rynek transakcyjny charakteryzuje się
dużym potencjałem rozwojowym, na co dowodem są transakcje już
przeprowadzone w pierwszym półroczu
2011 r. czy też finalizacja pewnych inwestycji.
Fundusze zwolnione
z podatku
Jaki wpływ na rynek transakcyjny mogą
mieć zmiany podatkowe? Przede wszystkim
mogą w znacznym stopniu zwiększyć atrakcyjność polskiego rynku dla zagranicznych
funduszy inwestycyjnych.
Od 1 stycznia 2011 roku, odpowiadając na
wezwanie Komisji Europejskiej do zaprzesta-
22
nia praktyk dyskryminacyjnych, polski ustawodawca wprowadził do ustawy o podatku
dochodowym zwolnienie z opodatkowania
CIT zagranicznych funduszy inwestycyjnych.
Do tej pory ustawa przewidywała takie zwolnienie wyłącznie dla funduszy inwestycyjnych funkcjonujących na podstawie polskich
przepisów. Oznacza to, że działalność transakcyjna oraz operacyjna zagranicznych funduszy w sektorze nieruchomości hotelowych
na polskim rynku pozostaje nieopodatkowana.
Te zmiany w zakresie zasad opodatkowania
podatkiem dochodowym mogą wpłynąć na
zwiększenie zainteresowania inwestorów
polskim rynkiem. Możliwość reinwestowania
zysków w pełnej wysokości, bez ponoszenia
obciążeń podatkowych, oznacza bowiem
wzrost opłacalności inwestycji. Na obecnym
etapie znowelizowane przepisy, z uwagi na
szereg warunków, jakie powinny być spełnione w celu skorzystania ze zwolnienia, są
poddawane oficjalnej interpretacji, w drodze
zapytań składanych do Ministra Finansów.
Co więcej, planowane są dalsze zmiany
dotyczące zwolnień z opodatkowania dla
zagranicznych funduszy inwestycyjnych
typu zamkniętego.
Jeżeli projektowana ustawa zostanie podpisana wkrótce przez prezydenta, zmiany
wejdą w życie od stycznia 2012 r. Pozytywna
odpowiedź dla poszczególnych wnioskujących będzie oznaczała uwolnienie tej części
gotówki, która przypadałaby na zapłatę polskiego podatku dochodowego. Otwartą
pozostaje kwestia, w jakim stopniu z tego
www.e-hotelarz.pl
buDuj hotel 2011/2012
dodatkowego zastrzyku wolnych środków
skorzysta Polska, a w jakim inne rynki europejskie.
strukturyzacja
inwestycji i jej
Finansowania
Narzędzia i struktury planowania podatkowego można wdrożyć zarówno na etapie eksploatacji inwestycji, jak i przed jej podjęciem.
Nie ulega wątpliwości, że odpowiednie
ustrukturyzowanie obciążeń podatkowych,
które wywierają istotny efekt na przepływy
finansowe przedsięwzięcia, zwiększa konkurencyjność projektu. Z tego względu, planowanie podatkowe najlepiej wykorzystać już
na etapie podejmowania decyzji o zaangażowaniu w projekt, gdyż takie podejście pozwala na większą elastyczność, a w konsekwencji na większe oszczędności podatkowe.
Pierwszym zadaniem inwestora jest wybór
struktury otwarcia inwestycji. W zależności
od jego statusu podatkowego i założeń biznesowych, wybór dotyczyć może formy
prawnej zaangażowania – spółka osobowa,
spółka kapitałowa, oddział; skali zaangażowania – spółka, grupa kapitałowa, fundusz
inwestycyjny zamknięty, czy też struktury
funkcjonowania całej grupy kapitałowej na
rynku. Warte rozważenia są możliwości stosowania tzw. struktur hybrydowych, polegających na połączeniu w jednym modelu zalet
podatkowych i biznesowych pochodzących
z dwóch (lub więcej) struktur standardowych, np. spółek osobowych i spółek kapitałowych.
Kluczowymi zmiennymi, które należy brać
pod uwagę przy strukturyzacji są także możliwości dystrybucji zysku i wysokość opodatkowania przy jego podziale, zakres odpowiedzialności (m.in. karnoskarbowej) oraz
aspekty stricte podatkowe. Od wyboru formy
działalności będą zależeć przyszłe przepływy
finansowe, a także możliwości dalszego
kształtowania struktury własnościowej oraz
opłacalności wyjścia z inwestycji.
Zasadniczo inwestycje w nieruchomości są
realizowane poprzez tzw. spółki celowe (special purpose vehicles, shelf companies), których aktywa składają się z nieruchomości.
Te wehikuły inwestycyjne funkcjonują zwykle
w formie spółek z o.o., chociaż na rynku
coraz częściej pojawiają się bardziej wysublimowane struktury, w tym te angażujące
polskie zamknięte fundusze inwestycyjne lub
fundusze zagraniczne, które umożliwiają nieopodatkowane reinwestowanie zysków
z inwestycji. Właściwa strukturyzacja inwe-
www.e-hotelarz.pl
planowanie podatkowe najlepiej wykorzystać już na
etapie podejmowania decyzji
o zaangażowaniu w projekt,
gdyż takie podejście pozwala
na większą elastyczność, a w
konsekwencji na większe
oszczędności podatkowe
stycji wymaga często zastosowania międzynarodowych struktur optymalizacyjnych.
Opłacalność tego typu rozwiązań zależy od
skali planowanych inwestycji, jako że złożone struktury wymagają większych nakładów
czasowych i finansowych.
nabycie akty wów
a nabycie spółki
Nieruchomości hotelowe zmieniają właściciela zasadniczo w jeden z dwóch sposobów: poprzez transakcję typu
share deal (nabycie udziałów w spółce
celowej, przy czym działalność operacyjna
jest zarządzana przez inny podmiot) lub
asset deal (bezpośrednie nabycie nieruchomości hotelowej, niekiedy wraz z wyposażeniem).
Transakcje typu asset deal
są często realizowane
w ramach procesu sale &
lease back, gdzie pierwotny właściciel hotelu pozbywa się nieruchomościowej
części inwestycji, którą
w kolejnych okresach
leasinguje od nabywcy
nieruchomości. Jakie są
różnice między nimi?
Kluczowymi zmiennymi
różnicującymi powyższe
sposoby nabycia nieruchomości są:
 zakres odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy,
sposób ustalenia wartości początkowej nabywanej nieruchomości dla
celów podatkowych,
możliwość urynkowienia wartości nieruchomości w księgach podatkowych nabywcy (tzw. step-
up), przekładająca się na możliwość zwiększenia podatkowych odpisów amortyzacyjnych.
Bezpośrednie nabycie nieruchomości
poprzez asset deal pozwala na ograniczenie
odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy. W przypadku nabycia aktywów,
odpowiedzialność za nie jest już sama
w sobie ograniczona i może dodatkowo
zostać zminimalizowana poprzez zastosowanie odpowiednich procedur przewidzianych w ordynacji podatkowej. W konsekwencji, ryzyka podatkowe związane
z uprzednim prowadzeniem przez zbywcę
działalności gospodarczej za pomocą nabyreklama
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
wanych aktywów, pozostają po stronie
zbywcy.
Z kolei w przypadku zakupu spółek celowych, to na nabywcy spoczywa nieograniczona odpowiedzialność za zobowiązania
podatkowe tych spółek, podczas gdy sprzedawca pozbywa się tego ciężaru. Innymi
słowy nabywca kupuje spółkę wraz z jej
całą historią podatkową. Oczywiście odpowiedzialność ta może zostać ograniczona
w oparciu o postanowienia umowy dotyczącej nabycia udziałów, których ostateczny kształt formuje się w toku negocjacji
pomiędzy stronami transakcji. Zwykle ograniczenia te przyjmują postać klauzul
odszkodowawczych lub klauzul redukcji
ceny.
Warto jednak pamiętać, że klauzule te nie są
wiążące dla organów podatkowych, a jedynie określają odpowiedzialność odszkodowawczą pomiędzy stronami umowy. Zatem
bez uprzedniego przeprowadzenia podatkowego przeglądu due diligence, polegającego na weryfikacji rozliczeń podatkowych
nabywanej spółki oraz określeniu poziomu
istniejącego ryzyka, efektywne negocjacje
klauzul umownych są praktycznie niemożliwe, a inwestor nie jest świadomy ryzyka,
jakie przejmuje wraz z nabyciem spółki.
Dodatkową zaletą transakcji typu asset deal
jest ujawnienie wartości nieruchomości
w księgach nabywcy w wartości faktycznie
zapłaconej ceny (na ogół odpowiadającej
wartości rynkowej).
W przypadku takich transakcji nowy właściciel jest uprawniony do odzwierciedlenia
w ewidencji podatkowej wartości rynkowej
aktywów, a zatem amortyzowania ich rzeczywistej wartości. W przeciwieństwie do
tego, nabywcy spółek celowych zobligowani są do kontynuowania odpisów amor-
ujawnianie
rezerw
cicHycH
Praktyka rynkowa pokazuje, że inwestor zainteresowany nabyciem nieruchomości hotelowej
nie zawsze może przystąpić do stosunkowo
prostej transakcji nabycia nieruchomości.
Niejednokrotnie sprzedający zainteresowany
jest bowiem zbyciem całej posiadanej przez
siebie struktury, co dla kupującego jest równoznaczne z nabyciem historii podatkowej zbywającego. Co więcej, wartość nieruchomości
odzwierciedlona w księgach i ewidencji podatkowej nabywanego wehikułu jest z reguły
znacznie niższa od wartości rynkowej. Różnica
zwykle spowodowana jest rozbieżnością
pomiędzy kosztami stworzenia nieruchomości
hotelowej oraz jej bieżącą wartością rynkową,
wynikającą z wyceny. Różnicę tę określa się
mianem cichej rezerwy.
Najistotniejszą wadą cichej rezerwy jest to, że
w przypadku zbycia hotelu z poziomu zakupionego wehikułu podlega ona opodatkowaniu,
kreując znaczny dochód podatkowy. Do tego
struktura z cichą rezerwą nie jest optymalna
również w kontekście bieżących przepływów
finansowych, ogranicza bowiem poziom tarczy
podatkowej, który mógłby zostać osiągnięty
poprzez amortyzację inwestycji, gdyby cichej
rezerwy nie było. Celem inwestora jest więc
takie ustrukturyzowanie inwestycji, które prowadziłoby do nieopodatkowanego ujawnienia
cichej rezerwy.
Jednym z najefektywniejszych sposobów
ujawniania cichych rezerw jest tzw. step-up
likwidacyjny, który może mieć zastosowanie
przy spółkach kapitałowych. Polega on na
przeniesieniu własności nieruchomości na
udziałowca spółki celowej w drodze dywidendy
likwidacyjnej w naturze (tj. bez uprzedniego
spieniężania majątku spółki nieruchomościowej).
zmiany w zakresie zasad
opodatkowania podatkiem
docHodowym mogą
wpłynąć na zwiększenie
zainteresowania
inwestorów polskim
rynkiem
tyzacyjnych od war tości wynikającej
z ksiąg nabytego podmiotu, nierzadko
znacznie niższej od jego wartości rynkowej
z dnia nabycia.
24
Zaletą tego scenariusza jest jego względna prostota, jako że często nie wymaga angażowania
dodatkowych spółek oraz przeprowadzania
skomplikowanych restrukturyzacji. Trzeba jed-
nak pamiętać, że przy step-up’ie likwidacyjnym
dochodzi zwykle również do restrukturyzacji
finansowania, co wynika z ograniczeń kodeksu
spółek handlowych, uniemożliwiających likwidację podmiotu bez uprzedniej spłaty lub
zabezpieczenia istniejących zobowiązań.
Zmiany w systemie finansowania grupy mogą
okazać się czasochłonne, jako że wymagają
negocjacji umów kredytowych i kreatywnego
podejścia do sposobu transferu zabezpieczeń.
Możliwości ujawniania cichych rezerw dla
celów podatkowych nie są ograniczone
wyłącznie do step-up’u likwidacyjnego i często
są bardzo precyzyjnie dopasowywane do
potrzeb danego inwestora. Wciąż popularnym
rozwiązaniem jest dokonywanie tzw. stepup’u nieewidencjowanego, który ma zastosowanie do hoteli będących w fazie budowy.
Opcja ta polega na wniesieniu aportem nakładów budowlanych w ramach przedsiębiorstwa,
jednak, z uwagi na nowelizację przepisów
podatkowych, jej dostępność jest ograniczona
w czasie.
wyjście z inwestycji
(exit scenario)
Opodatkowanie przy zbyciu inwestycji zależy
od tego, czy jest ona zbywana w formie tradycyjnej sprzedaży nieruchomości (asset deal)
czy sprzedaży spółki lub struktury nieruchomościowej (share deal). W przypadku asset deal
nie ma możliwości uniknięcia podatku dochodowego od przyrostu wartości inwestycji
w Polsce. Podatek ten, zarówno w przypadku
osób prawnych, jak i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, naliczany
jest od dochodu stanowiącego nadwyżkę ceny
sprzedaży nieruchomości nad niezamortyzowaną częścią wartości początkowej.
Szerszy zakres optymalizacji podatkowej pojawia się przy sprzedaży spółek posiadających
w bilansie aktywa nieruchomościowe,
w szczególności w sytuacji, gdy podmiot zbywający posiada rezydencję podatkową w kraju,
z którym umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie przewiduje tzw. klauzuli nieruchomościowej. Jeśli umowa taką klauzulę
zawiera, wówczas miejscem opodatkowania
transakcji zbycia udziałów spółki, której główny
majątkiem stanowią nieruchomości (co z reguły ma miejsce w przypadku spółek hotelowych), jest kraj, w którym ta nieruchomość
jest położona. Jeżeli natomiast dana umowa
bilateralna nie posiada klauzuli nieruchomościowej i stwierdza, że dochody z tytułu przeniesienia własności udziałów w spółce nieruchomościowej opodatkowane są wyłącznie
w państwie zbywcy, można uniknąć obowiązku
www.e-hotelarz.pl
buDuj hotel 2011/2012
zapłaty podatku dochodowego w Polsce i efektywnie zmniejszyć jego wymiar. Nie wszystkie
umowy międzynarodowe zawierają owe klauzule (m.in. nie mają jej umowy z Cyprem,
Luksemburgiem, Holandią), wobec czego transakcje realizowane z udziałem podmiotów – rezydentów tych państw oferują istotne oszczędności podatkowe przy wyjściu z inwestycji. Co
ważne, wymienione państwa należą do Unii
Europejskiej, w związku z czym zapewniają
możliwość korzystania ze swobód podatkowych
wynikających z dyrektyw unijnych. Jurysdykcja
cypryjska wzbudziła ostatnio spore zainteresowanie, a to ze względu na renegocjację polskocypryjskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, która na chwilę obecną nie została
jeszcze ratyfikowana. Jeżeli ratyfikacja umowy
nastąpi do końca tego roku, możliwe, że od
przyszłego roku polsko-cypryjskie struktury
zostaną pozbawione pewnych możliwości optymalizacyjnych. Chodzi o opodatkowanie dystrybucji dywidendy ze spółek cypryjskich do polskich osób fizycznych w wysokości 19 proc.
zamiast dotychczasowych 9 proc. (uzyskiwanych w ramach klauzuli tax sparing) oraz przeniesienie miejsca opodatkowania wynagrodzeń
dyrektorów z Cypru do Polski. Jednakże planowane zmiany nie obejmują wprowadzenia klauzuli nieruchomościowej. Tym samym sprzedaż
udziałów w polskich spółkach nieruchomościowych z poziomu cypryjskiego nadal będzie co
do zasady opodatkowana na Cyprze. W praktyce Cypr rezygnuje jednak z opodatkowania tego
rodzaju dochodu podatkiem dochodowym, co
może nadal przemawiać za atrakcyjnością tego
kraju jako jurysdykcji holdingowej. Dodatkowo
niewątpliwą zaletą Cypru jest relatywnie niska
cena utrzymania tamtejszych spółek holdingowych oraz dobra dostępność firm wyspecjalizowanych w świadczeniu tego rodzaju usług.
zabezpieczenie ryzyk a
Obawy związane z ryzykiem korzystania
z dostępnych struktur własnościowo-inwestycyjnych można skutecznie rozwiać za pomocą
jednego z powszechnie stosowanych instrumentów zabezpieczających ryzyko podatkowe
– indywidualnych interpretacji prawa podatkowego. Interpretacje są odpowiedzią organów
podatkowych na pytanie zadane przez wnioskującego i służą przede wszystkim uzyskaniu
wiążącego stanowiska organów co do rozu-
mienia wybranych regulacji prawa podatkowego w danym lub przyszłym (hipotetycznym)
stanie faktycznym.
W przypadku skomplikowanych działań
restrukturyzacyjnych rekomendowane jest
uzyskiwanie interpretacji przed wdrożeniem
struktury, gdyż tylko interpretacje odnoszące
się do skutków przyszłych zapewniają pełną
ochronę polegającą na wyłączeniu ewentualnej
odpowiedzialności karno-skarbowej, nienaliczaniu odsetek za zwłokę oraz zwolnieniu
z obowiązku zapłaty samego podatku w przypadku ewentualnego sporu z fiskusem. Dobrze
przeprowadzona restrukturyzacja nie tylko
optymalizuje wysokość obciążeń podatkowych, lecz także w odpowiedni sposób zarządza ryzykiem podatkowym.
Katarzyna Klimkiewicz jest Partnerem
w firmie doradczej TPA Horwath,
a Małgorzata Dankowska Managerem w TPA
Horwath. Współautorki publikacji „Hotel
Guidebook 2011” oraz książki
„Restrukturyzacje przedsiębiorstw.
Aspekty podatkowe”
reklama
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
N
franczyza straszna
Nie taka
wOjciech POPis
Planując inwestycję hotelową, dla której chcielibyśmy pozyskać franczyzę jednej
z międzynarodowych sieci hotelowych należy odpowiedzieć sobie na szereg pytań
poczynając od lokalizacji, kosztów budowy, wyposażenia, formy finansowania poprzez strategie rozwoju franczyzodawców, na przychodach i kosztach operacyjnych kończąc. Jest to
często żmudny proces, ale konieczny do podejmowania późniejszych, strategicznych decyzji.
R
ozważając
możliwość
wybrania franczyzy hotelowej trzeba naprawdę dobrze
się zastanowić, czego tak
naprawdę chcemy i czy nas
na to stać? Należy się do tego przygotować, zrobić porządną „burzę mózgów”
i temat porządnie przerobić z każdej strony,
odpowiadając sobie m.in. na następujące
pytania:
 o jakiej klasie hotelu mówimy?
 czy lokalizacja predestynuje ten wybór?
 jakie ewentualnie marki wchodzą
w rachubę?
 co na ich temat wiadomo? czy zadaliśmy sobie trud, żeby zaznajomić się z podstawowymi wiadomościami dotyczącymi
danej marki lub sieci i ich polityki związanej
z franczyzą?
 jaką filozofię działania mają dane sieci
w odniesieniu do danej marki?
 czy mają strategię na Polskę?
 czy są już inne hotele tej sieci
w Polsce? jak sobie radzą? jaką mają opinię
na temat tej współpracy?
 ile kosztuje ich wybudowanie i wyposażenie?
 czy wybrana wstępnie marka będzie
odpowiadała naszej lokalizacji?
 kto co powinien zrobić?
I jeszcze wiele innych pytań, których nie
może zostawić bez odpowiedzi. Im więcej
wiemy, tym bardziej świadomego wyboru
dokonamy. Kluczem jest zdobycie informacji
na temat przyszłego franczyzodawcy i wybór
26
partnera na przyszłych 20 lat. Jeżeli np.
będziemy jedynym obiektem danej marki
w Polsce, to czy rzeczywiście ktoś realnie
nas wesprze marketingowo w naszych działaniach na tym rynku?
ZacZynamy
od lok aliZacji
spektywą 10–12-letnią. Naszym działaniem
możemy też wstrzymać ruchy konkurencji.
Przykładowo, wybudowanie markowego
hotelu 3-gwiazdkowego w mniejszej miejscowości może spowodować, że budowanie kolejnego w tym samym mieście nie
będzie miało ekonomicznego uzasadnienia.
Zakres rozważanych marek i klasę planowamaRki mają
nego obiektu w dużym stopniu determinuje
swoje wymagania
planowana przez nas lokalizacja. Nie mówiBudowa franczyzowego hotelu to często
my tutaj tylko o projektach nowo budowainwestycja droższa o 15 – 20 proc. niż
nych, ale również o tzw. „konwersji”, czyli
w przypadku obiektu niemarkowego. Skąd
przerobieniu i dostosowaniu już istniejąceta różnica? Przede wszystkim, oprócz
go lub też będącego w trakcie budowy
samych opłat franczyzowych, to koszt eleobiektu do wymogów danej sieci i marki.
mentów związanych z bezpieczeństwem
Jeżeli myślimy np. o obiekcie 2-, 3-gwiazdgości hotelowych. Na tym punkcie sieci są
kowym, który będzie skierowany do krajoszczególnie wyczulone – i bardzo dobrze.
wych biznesmenów, przedstawicieli hanBezpieczeństwo gościa jest najważniejsze,
dlowych i managerów niższego szczebla
bo jeżeli czuje się u nas bezpiecznie to
podróżujących po Polsce głównie samoprawdopodobieństwo jego powrotu jest
chodami, a nasza lokalizacja jest w cenwyższe. Mowa tu o tryskaczach, dźwiękotrum miasta, z trudnym dojazdem i małym
wych systemach ostrzegawczych, klapach
parkingiem wówczas nasz hotel, nawet ze
oddymiających, płytkach antypoślizgoświetną marką, niekoniecznie okaże się
STRONY SIECI HOTELARSKICH POŚWIĘCONE FRANCZYZIE ICH MAREK
strzałem w dziesiąt www.hiltonfranchise.com
kę. Ważnym elemen www.bestwesterndevelopers.com
tem jest wiedza na
 www.choicehotelsfranchise.com
temat planowanych
 www.hyatt.com/hyatt/place/franchises
inwestycji lub też
 http://development.ihg.com
znajomość planów
 http://hotelfranchise.wyndhamworldwide.com
rozwoju danego mia http://development.starwoodhotels.com/development_opportunities/franchised
sta. Musimy patrzeć
 www.hotelfranchiseopportunity.com
przynajmniej z per-
@
www.e-hotelarz.pl
buduJ HOTEL 2011/2012
wych, materiałach ognioodpornych itp. Ale
to nie wszystko – są jeszcze tzw. „Brand
Icons”, czyli takie elementy, które wyróżniają dane marki od innych. Przykładowo,
w niektórych sieciach można znaleźć materace dedykowane dla konkretnej marki.
Gdzie indziej w recepcji znajdziemy zawsze
ciepłe, czekoladowe ciastka. A jeszcze
gdzie indziej duże biurko, wygodny fotel,
przestronny prysznic czy możliwość drukowania za darmo.
w posZukiwaniu
dobRego paRtneR a
Nie jest niemożliwe znalezienie tak idealnej
sieci, która sprostałaby wymaganiom każdego potencjalnego franczyzobiorcy. Wszystko
zależy od tego, czego sami oczekujemy po
naszym „partnerze”. Czy szukamy sieci,
która da nam markę, know-how, procedury
i wszystko co potrzebne do prowadzenia
hotelu, ale nie będzie nam się wtrącać w to,
co robimy? Czy też zależy nam na takiej
sieci, która z jednej strony ma wysokie
wymagania dotyczące standardu i jakości
wykończenia czy serwisu, ale niesie za sobą
odpowiednie postrzeganie reprezentowanej przez siebie marki
i idące za tym możliwe do osiągnięcia obłożenie? Dodajmy
obłożenie zapewnione przez
lojalnych gości mających pozytywne doświadczenia w innych
hotelach tej sieci. Zresztą to nie
jedyne opcje, które możemy
i powinniśmy rozważyć. Sami
musimy sobie odpowiedzieć co
dla nas – przyszłych franczyzobiorców – oznacza „dobry partner”. Wyobrażenia w tym względzie są bardzo różne. Nic bardziej mylnego niż przeświadczenie, że współpraca z siecią
wygląda jak wizyta w instytucji,
gdzie przydzielono nam indywidualnego opiekuna, traktowani
jesteśmy jak VIP i wszystko
zostanie podane nam na tacy. To
raczej wizyta w hipermarkecie,
gdzie teoretycznie możemy znaleźć wszystkie potrzebne nam
elementy i załatwimy wszelkie
nasze sprawunki w jednym miejscu. Ale
dopóki nie poznamy lepiej tego sklepu,
będziemy się poruszać po nim bardzo
ostrożnie i niepewnie. Zakup tego, co sobie
zaplanowaliśmy, zabierze nam sporo czasu
i wysiłku.
www.e-hotelarz.pl
wielu fR ancZyZodawców
będZie nam chciało naRZucić nie tylko swoje standaRdy wykońcZenia i wyposażenia, ale Również konkRetnych dostawców i wykonawców. waRto spR awdZić
pRZed podpisaniem umowy,
do cZego tak napR awdę się
ZobowiąZujemy
któR ą sieć w ybR ać
Należy mieć świadomość, że współpraca
z daną siecią odbywa się na bardzo wielu
płaszczyznach. Zdefiniowanie tych obszarów, a następnie przyporządkowanie im
odpowiedzialnych za nie osób jest rzeczą
podstawową. Rozpoczynamy najczęściej
od kontaktu z działem rozwoju. Po pierwsze, zwróćmy uwagę, czy dana sieć ma
swojego przedstawiciela w Polsce. Jeśli tak
– to dobry sygnał świadczący o tym, że dla
tej sieci jest to rynek ważny i perspektywiczny. Trzeba oczywiście pamiętać, że
w grę może wchodzić nie tylko rozwój
poprzez nowe obiekty franczyzowe (tzn.
nowo wybudowane oraz już istniejące
i dostosowane do wymogów sieci), ale
również takie, które będą zarządzane bezpośrednio przez sieć. Dlatego też niezwykle
ważnym jest to, jakie informacje zostaną
nam przekazane na początku.Zwróćmy
uwagę, jaka jest zawartość danych, które
są nam przedstawiane: czy są to tylko parametry, wyjaśniające jak świetnie sieć radzi
sobie na całym świecie,
w Europie i określonym
kraju, czy też obejmują
warunki funkcjonowania
danego
obiektu
w ramach określonej
franczyzy. Nie mam na
myśli tylko warunków
finansowych, ale także
pakiet działań, na jakie
przyszły franczyzobiorca
ze strony franczyzodawcy może liczyć. Zależy to
w dużym stopniu od
tego, czy są już (lub
mogą powstać w najbliższej
przyszłości)
w naszym kraju obiekty
tej samej marki.
Niezmiernie ważne jest,
czy dana sieć ma swoją
strategię
rozwoju
w naszym kraju. Można
się o tym dowiedzieć np.
śledząc na bieżąco prasę
branżową lub strony
internetowe poszczególnych sieci. Jeżeli
różni przedstawiciele sieci wypowiadają się
na temat rozwoju podając konkretne miasta, lokalizacje i marki – można wówczas
przypuszczać, że „coś” w tym temacie się
dzieje.
27
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
element całej układanki. To właTAbELA NAJCZĘŚCIEJ SPOTYKANYCH WARuNKóW uMOWY FRANCZYZOWEJ
śnie system rezerwacji danej
Najczęściej dział rozwoju odpoPłATNOŚCI JEdNORAZOWE
sieci może w znaczący sposób
wiedzialny jest również za przed150€ - 450€ za pokój,
wpłynąć na sukces naszego
stawienie nam, jako przyszłemu Opłata Aplikacyjna
lub kwota 7.500€ - 15.000€
projektu.
Dochodzi jeszcze
franczyzobiorcy, oferty zawierająopłata od zrealizowanych rezercej warunki współpracy. Główne Opłata za Serwis Techniczny 300€ - 800€ za pokój
wacji, której wysokość uzależelementy takiej oferty można Płatności zależne od obrotu
niona jest od wysokości opłaty
Opłata Royalty
3%-6%
w przypadku hoteli full service
podzielić na trzy grupy. Są to:
podstawę naliczenia stanowi
za Brand Marketing oraz od
 płatności jednorazowe płatne
całość obrotu
kanału dystrybucyjnego danej
zazwyczaj przed otwarciem,
w hotelach niższych klas podstawę
rezerwacji. Wiele wynika od
naliczenia stanowi tylko obrót ze
 płatności związane z rezerwasprzedaży pokoi
podpisanych przez daną sieć
cjami,
umów. Rozważając wybór przy1%-5%
Podstawę naliczenia stanowi
 płatności zależne od osiąga- Marketing Fee
całość obrotu
szłego „partnera” już na samym
nych obrotów.
Opłaty
rezerwacyjne
początku koniecznie trzeba
W grupie płatności jednorazowych
zebrać informacje dotyczące
można wyróżnić przede wszyst- Reservation Fee
3€ - 9.50€
Za każdą zrealizowaną rezerwację
wszystkich warunków umowy
kim Opłatę Aplikacyjną (Application
franczyzowej, tak by później nie
Fee) oraz Opłatę za Serwis
Biorąc pod uwagę fakt, że cały okres współzostać
niczym
zaskoczonym.
Techniczny (Technical Service Fee). W różpracy z konkretnymi osobami z działu techAnalizując wszystkie koszty współpracy
nych sieciach opłaty te mają różne nazwy,
nicznego sieci to około 24 miesiące warto
z różnymi, rozważanymi przez nas sieciami,
niemniej jednak ich zakres jest niemal idenwiedzieć, z kim przyjdzie nam ten czas przenie możemy zapomnieć o tym, że wielu frantyczny.
pracować.
czyzodawców będzie nam chciało narzucić
Opłata Aplikacyjna związana jest z rozpatrzeOpłata Royalty (tłumaczona jako opłata
nie tylko swoje standardy wykończenia
niem przez sieć naszego wniosku. Należy
patentowa lub tantiemowa) to nic innego jak
i wyposażenia, ale również konkretnych
pamiętać, że jest to opłata pobierana bez
opłata za prawo używania znaku danej sieci
dostawców i wykonawców. Warto sprawwzględu na to, czy wniosek zostanie rozpalub marki. Całość praw i obowiązków wynidzić przed podpisaniem umowy, do czego
trzony pozytywnie, czy też zostanie odrzucokających z faktu wnoszenia tej opłaty jest
tak naprawdę się zobowiązujemy. Co innego
ny. Jej wysokość uzależniona jest najczęopisana bardzo szczegółowo w umowie
materiały czy wyposażenie o konkretnych
ściej od liczby pokoi w planowanym hotelu,
franczyzowej. Wysokość opłaty bywa bardzo
aczkolwiek zdarzają się sytuacje, że wymagana jest konkretna kwota. Powinniśmy
zatem składać taką aplikację dopiero wtedy,
kiedy jesteśmy już całkowicie przekonani, że
chcielibyśmy daną franczyzę pozyskać.
Serwis Techniczny – jest to opłata za wsparcie techniczne sieci w trakcie projektowania
oraz realizacji danego projektu. Zazwyczaj
dotyczy ona pokrycia kosztów działań osoby
lub osób z działu technicznego sieci, odpowiedzialnych za nasz projekt. Przed podpisaniem umowy wsparcie techniczne sieci
ogranicza się głównie do zweryfikowania
projektów budowlanych w porównaniu do
standardów sieci oraz przeciwpożarowych
parametrach, a co innego wskazani dostawnorm NFPA (National Fire Prevention
różna i w dużym stopniu zależy od tego, jak
cy czy usługodawcy, których cena na wskaAssociation) określających międzynarodowe
silna na rynku jest marka danej sieci oraz
zane materiały czy usługi nie jest nam na tym
standardy FLS (Fire Life & Safety Standards).
jakiej kategorii jest hotel.
etapie znana. To bardzo ważny element, przy
Akceptacja planów przez dział techniczny
Brand Marketing Fee – to kolejny element
którym rekomenduję szczególną ostrożność.
jest prawie zawsze warunkiem podpisania
struktury opłat dla franczyzodawcy.
umowy franczyzowej.
Wykorzystywany jest do pokrycia kosztów
paRtneR finansowy
W trakcie realizacji budowy hotelu dział techzarówno różnych programów marketingoZ pewnością nie można zaczynać tak dużego
niczny sieci zazwyczaj wymaga, aby być na
wych, takich jak reklama, promocja, materiaprzedsięwzięcia bez pewności, że ma się na
bieżąco informowanym o postępie prac,
ły reklamowe, badania rynku, PR, jak rówto środki. Należy pamiętać przede wszysta zwłaszcza o pojawiających się problemach
nież wspomaga rozwijanie i utrzymanie stron
kim, że zanim jeszcze wbijemy łopatę pod
lub odstępstwach od wcześniej prezentowainternetowych działających w danej sieci
budowę, czekają nas spore wydatki związanych planów. Dokonuje również odbiorów
hoteli. Pozwala ponadto rozwijać i utrzymyne z przygotowaniem koncepcji funkcjonalcałego budynku i wszystkich instalacji,
wać systemy rezerwacji, a to jest jeden
no-przestrzennej, wykonaniem studium
a zwłaszcza instalacji przeciwpożarowych.
z najważniejszych, jeśli nie najważniejszy
opłaty
najlepiej – jeżeli będZie to
możliwe – postaR ajmy się
dokonać w umowie Zapisów
odnosZących się do
konkRetnych paR ametRów
(niepalność, żywotność,
gRubość, splot itd.)
posZcZególnych pRoduktów
28
www.e-hotelarz.pl
buduJ HOTEL 2011/2012
wykonalności, analizą tekstu umowy franczyzowej, rozpatrzeniem aplikacji czy też
współpraca z firmą, która poprowadzi taki
projekt od początku do końca. Trzeba mieć
też świadomość, że zawsze istnieje pewne
prawdopodobieństwo, iż nasze wysiłki nie
zakończą się sukcesem, wniosek zostanie
odrzucony i opłata aplikacyjna przepadnie.
O różnych możliwościach finansowania projektu specjaliści rozpisywaliby się z pewnością tygodniami, chciałbym wspomnieć tylko
o kilku. Oczywiście można pozazdrościć
tym, którzy są w stanie tego dokonać z własnych środków. Większość jednak będzie
musiała się posiłkować kredytem. Trzeba
pamiętać, że czasem posiadanie tylko działki
(nawet wycenionej bardzo wysoko przy
atrakcyjnych lokalizacjach) nie będzie
wystarczające jako własna część „equity”
dla projektu.
Istnieją takie projekty, gdzie bank wymaga aż
50 proc. wkładu własnego plus wszelkie
opłaty. Zazwyczaj wkład własny w wysokości 25 – 30 proc. wartości budżetu całego
projektu, wliczając w to wartość ziemi, powinien być wystarczający do uzyskania
potrzebnego finansowania. Wszystko oczywiście zależy od oceny ryzyka danej inwestycji. Stąd tak ważna decyzja, kogo będziemy mieli za finansowego „partnera”.
umowa fR ancZyZowa
Umowa franczyzowa jest najważniejszym
dokumentem, jaki przyjdzie nam podpisać
rozpoczynając i kontynuując przygodę
z hotelem pod obcą marką. Zanim jednak
dojdzie do momentu zaproponowania tekstu
umowy, najczęściej zostają nam przedstawione warunki biznesowe planowanej
współpracy. Zakładam, że dokument taki jest
już dokumentem końcowym, zawierającym
wspólnie uzgodnione podstawowe warunki
współpracy (opłaty Royalty, Aplikacyjna, za
Serwis Techniczny, Marketingowa, za
Rezerwacje, czas trwania kontraktu itp.).
Sugeruję bardzo dokładne zapoznanie się
z tym dokumentem. Dlaczego? Otóż miałem
okazję zetknąć się z takimi tekstami, w których oprócz głównych warunków współpracy zawartych zostało wiele innych elementów, niekoniecznie wcześniej omówionych.
Stanowi to odpowiednik dobrze znanego
procederu dodawania punktów pisanych
małym drukiem. To jednak nic w porównaniu
z samą umową franczyzową, która prawie
zawsze jest w języku angielskim. I najczęściej podpisywana jest na prawie angielskim,
gdzie w drodze wyroków sądowych tworzone jest prawo precedensowe, którego wyroki stanowią oficjalne źródło powszechnie
obowiązującego prawa, służące jako podstawa przy rozstrzyganiu podobnych przypadków w przyszłości. Nie oznacza to jednak, że
jesteśmy bezsilni: reguła precedensu może
się zdezaktualizować ze względu na zachodzące w życiu zmiany, a ponadto trzeba
pamiętać, że możliwe jest powstanie
sprzeczności precedensu z prawem UE.
co ZawieR a umowa?
Umowa zawiera kilka elementów standardowych. Na początku podawane są wszelkiego rodzaju definicje (hotel, marka, system, znaki) stosowane w dalszej części
dokumentu. Po nich następuje opis, do
czego ma prawo franczyzodawca (np. znaki
prawnie chronione) i na jakich zasadach
będziemy mogli z tego skorzystać.
reklama
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
jeżeli Zależy nam na osZcZędnościach, to sugeRuję
samemu dopilnować
wsZelkich kwestii ZwiąZanych Z mateRiałami wykońcZeniowymi i wyposażeniem,
angażując do
negocjowania umów jedynie
osoby Zaufane. możemy
ZaosZcZędZić nawet do
20 pRoc. kosZtów
Przede wszystkim chodzi o znaki towarowe
czy marki, którymi – dzięki umowie franczyzowej – będziemy się mogli posługiwać
zgodnie z opisanymi w niej regułami.
Odnosi się to zarówno do znaków zewnętrznych, wewnętrznych, materiałów drukowanych czy innych elementów reklamowych,
jak również komunikacji poprzez strony
internetowe czy inne media.
Nie może również zabraknąć obowiązków
franczyzodawcy, a są to elementy niezmiernie ważne i musimy dopilnować, by były
one zapisane w umowie. Przede wszystkim
szkolenia – jakie i w jakiej ilości zagwarantowane są umową, a za co musimy (tak niestety również bywa) dodatkowo zapłacić.
O ile możliwe walczmy, by materiały były po
polsku, wówczas będzie to dla nas sygnał,
czy sieć planuje rozwój w naszym kraju, czy
też nie i jak poważnie nas traktuje.
Musimy też dobrze orientować się, co jest
zawarte w przysługującym nam bezpłatnym
„pakiecie”, który reguluje zwykle kwestię
szkoleń. W przypadku kadry zarządzającej
szkolenia mogą odbywać się zarówno na
sesjach wyjazdowych, jak również poprzez
indywidualną pracę za pośrednictwem
internetu na serwerach sieci czy wręcz
uczestnicząc w szkoleniach online.
Kolejny niezbędny element to sieć rezerwacyjna. Powinniśmy się o jej zasady szczegółowo dopytywać tak długo, dopóki nie
zrozumiemy dokładnie, jakie są nasze
prawa i obowiązki w tym zakresie, za co
mamy zapłacić i w jakiej wysokości,
z czego tak naprawdę możemy korzystać
i w jaki sposób. Zazwyczaj w tej części
umowy znajdziemy również zapisy informujące, w jaki sposób możemy korzystać
z przysługujących nam (lub dodatkowo
30
odpłatnych) konsultacji. Należy zaznaczyć,
że powinniśmy dążyć do zapisania w umowie zobowiązania sieci do przekazania nam
wszelkich materiałów dotyczących zarówno
części technicznej wymaganych standardów, jak również części operacyjnej.
Przechodząc do części umowy dedykowanej odpowiedzialności franczyzobiorcy,
spotkałem się z sytuacją, że sieć wymagała
podpisania umowy franczyzowej bez możliwości wglądu w zapisy wspomnianych
wcześniej standardów. Powinniśmy unikać
podpisywania zobowiązań, których tak
naprawdę nie znamy. Zwłaszcza, że z pewnością jeden z rozdziałów umowy będzie
poświęcony kontroli jakości. W tej części
znajdować się mogą niezmiernie istotne
zapisy stanowiące o formie i ilości przeprowadzanych kontroli. Jest to bardzo ważne:
jeżeli nie będziemy spełniać konkretnych
standardów danej marki lub sieci, istnieje
zagrożenie, że podpisana wcześniej franczyza zostanie nam odebrana lub będziemy
musieli wpłacić określoną karę. Oczywiście
nie stanie się to od razu – najpierw zostanie
określony termin, do którego będziemy
musieli naprawić wykazane nam uchybienia. Jeżeli i wówczas nie zareagujemy i nie
dokonamy stosownych poprawek, to rzeczywiście możemy utracić prawa do posługiwania się marką danej sieci lub w celu
kontynuowania współpracy będziemy
musieli uiścić określoną umową kwotę.
standaRdy
technicZne
Są one niezwykle istotne z punktu widzenia
zaplanowanego wcześniej budżetu inwestycyjnego. Chodzi o taką sytuację, w której
sieć zmusza nas do zakupu konkretnych
elementów wykończenia czy wyposażenia
od konkretnego dostawcy.
Nie jest to problem, o ile oferowana cena
jest atrakcyjna zwłaszcza ze względu na
ekonomię skali i zaopatrywanie w dany produkt wielu obiektów tej samej marki. I tak
zazwyczaj bywa w szanujących się sieciach: z jednej strony sieć wymaga zakupu
konkretnego produktu od określonego
dostawcy, ale z drugiej otrzymujemy sugerowany produkt w atrakcyjnej cenie.
Gorsza sytuacja zachodzi wtedy, gdy musimy skorzystać z usług wskazanego nam
dostawcy, a zaprezentowana przez niego
oferta w znaczny sposób odbiega od standardów rynkowych. Na taką sytuację nie
możemy się godzić. Czytajmy więc dokładnie umowę w tym względzie, żeby po czasie nie okazało się, że teoretycznie mamy
dowolność w wyborze dostawcy, ale w rzeczywistości tak naprawdę nie jest.
Może się zdarzyć, że w umowie nie będzie
na ten temat ani słowa, jedynie lakoniczne
stwierdzenie typu: „franczyzobiorca spełni
wszystkie, żądane przez sieć wymagania
techniczne obiektu”. Sprawdźmy, co to
oznacza. Pamiętajmy, że mamy prawo uzyskać dostęp do standardów technicznych
i skorzystajmy z tego. Najlepiej – jeżeli
będzie to możliwe – postarajmy się po prostu dokonać zapisów odnoszących się do
konkretnych parametrów (niepalność,
żywotność, grubość, splot itd.) poszczególnych produktów. Jest to niestety bardzo
żmudny proces, ale zapewniam – nie jest to
czas zmarnowany.
kupię, spRZedam,
Zapłacę
W wielu umowach bardzo szczegółowo
zostały opisane sytuacje przejęcia całości,
czy też części udziałów w przedsiębiorstwie, z którym została podpisana umowa
franczyzowa. W zależności od liczby przechodzących z rąk do rąk udziałów, franczyzodawca musi wyrazić na to zgodę lub
wystarczy, że o zaistniałym fakcie zostanie
tylko poinformowany.
Zapisy te są szczególnie ważne dla tych,
którzy już w momencie podpisywania
umowy będą mieli w planach dokonanie
takich zmian, czy wręcz sprzedaż całego
hotelu, a umowa franczyzowa jest jedynie
zabiegiem mającym uatrakcyjnić ofertę.
Cały paragraf zostanie oczywiście poświęcony warunkom współpracy, w szczególności będzie opisywał charakter, metodologię obliczania i harmonogram wnoszonych
www.e-hotelarz.pl
buduJ HOTEL 2011/2012
opłat. W tym miejscu warto się zastanowić,
w jakiej walucie będą najczęściej wnoszone
opłaty (nie tylko te do franczyzodawcy, ale
np. spłaty kredytu) i dostosować swój system płatności tak, by nie tracić na kursach
wymiany walut. Oprócz omawianych już
warunków powinien się również pojawić
zapis o zabezpieczeniu nas przed faktem
podpisania przez sieć kolejnej umowy franczyzowej lub zarządczej pod flagą tej samej
marki, w niedalekiej odległości od naszego
hotelu. Standardowo powinniśmy zabezpieczyć zasięg od 1 do 5 kilometrów (w zależności od sąsiadującej z nami zabudowy) na
okres 3-5 lat.
Tekst umowy to zazwyczaj dokument 50-60
stronicowy, zawierający dodatkowo wiele
zapisów opisujących „co się stanie gdy…”
– zwłaszcza w odniesieniu do przedwczesnego rozwiązania umowy. Warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnika, ale
tylko wtedy kiedy mamy przekonanie, że
dana osoba czy kancelaria ma stosowne
doświadczenie zarówno w takich umowach, jak i w prawie angielskim.
budujemy hotel
Gdy wybraliśmy już konkreteną markę
i operatora, podpisaliśmy umowę, nadszedł
czas na budowę i dopasowanie hotelu
według standardów sieci.
Budowa hotelu franczyzowego, a zwłaszcza
jego wykończenie i wyposażenie, to newralgiczny element procesu inwestycyjnego.
Życie pokazuje, że w praktyce można
zarówno wiele stracić, jak i wiele zyskać,
gdyż kilka procent różnicy w cenie danego
produktu czy usługi w prawo lub w lewo,
w kilkudziesięciu kategoriach, potrafi zrobić
dużą różnicę. Ale nie tylko to…
Przede wszystkim bardzo dużo zależy od
tego, do czego zobowiązują nas zapisy
zawarte w Umowie Franczyzowej. Każda
z sieci ma swoje wymagania dotyczące różnych kwestii, w tym dotyczących bezpieczeństwa (tzw. FLS – Fire, Life & Safety),
ale większość stosuje się do międzynarodowych przepisów National Fire Prevention
Association, które w niektórych obszarach
różnią się od polskich wymagań. Najlepszym
przykładem są tryskacze. Istnieją sieci, dla
których w przypadku budynku o wysokości
np. powyżej 25 metrów konieczne będzie
zainstalowanie tryskaczy, choć polskie
prawo tego nie wymaga. Chodzi również
o czynnik finansowy: zarówno w polskich
przepisach, jak i w przepisach danej sieci
występują różne wymagania dla wielu ele-
www.e-hotelarz.pl
mentów w zależności od tego, czy są zainstalowane tryskacze, czy też nie. Dotyczy to
m.in. czasu odporności ogniowej pomiędzy
poszczególnymi pokojami czy też odległości do wyjścia ewakuacyjnego. Musimy to
wszystko dokładnie sprawdzić.
Kolejny i prawdopodobnie najważniejszy
obszar to zapisy dotyczące materiałów
wykończeniowych i elementów wyposażenia. Uważajmy na sytuację, w której sieć
zmusza nas do zakupu od konkretnego
dostawcy danych elementów wykończenia
czy wyposażenia. Starajmy się raczej dokonać takich zapisów w umowie, które określają wymagania co do konkretnych parametrów danych materiałów, tak byśmy mieli
wolną rękę w wyborze dostawców.
Większość sieci posiada listę wybranych
przez siebie partnerów, gotowych dostarczyć wszystkie potrzebne do wykończenia
czy wyposażenia produkty. Warto o tym
wiedzieć i ewentualnie skorzystać, gdyż
zdarza się tak, że oferowane przez niektóre
firmy ceny są rzeczywiście specjalne (tzn.
wyjątkowo korzystne) dla danej sieci. Do
tego w wielu przypadkach wybór innego niż
preferowanego przez sieć dostawcy wiąże
się najczęściej ze żmudnym procesem
zatwierdzania proponowanej firmy, połączonym zazwyczaj z akceptacją zaprojektowanego pokoju wzorcowego.
seRwis technicZny
Jeżeli już za coś płacimy, starajmy się
w pełni wykorzystać te usługi, które
w ramach podpisanej umowy nam przysługują. Mowa tu oczywiście o opłacie za serwis techniczny sieci. To nie tylko instrukcja,
co i jak ma być zbudowane, w jaki sposób
pokój czy korytarz mają być wykończone
lub w co hotel powinien być wyposażony.
To przede wszystkim ciągłe wsparcie działu
technicznego sieci w czasie całego procesu
powstawania obiektu. Zazwyczaj do danej
inwestycji zostaje wyznaczona osoba
z działu technicznego sieci, która ma się
„opiekować” konkretnym projektem, aż do
momentu odbioru. Praktycznym posunięciem jest posiadanie własnego szefa projektu (znającego jednocześnie operacyjne
zasady funkcjonowania hotelu), który od
momentu rozpoczęcia współpracy z siecią
będzie skutecznie egzekwował wynikające
z umowy obowiązki serwisu technicznego.
Ponieważ osoba z działu technicznego sieci
to najczęściej obcokrajowiec, pamiętajmy
by zawczasu wszelkie plany (architektoniczne, instalacyjne itp.) mieć od razu przetłumaczone – najczęściej na język angielski.
W umowie franczyzowej z pewnością znajdziemy w tej kwestii stosowne adnotacje
i wskazówki. Sugeruję również, by wszelkie
dokonane wspólne ustalenia miały formę
pisemną, potwierdzoną przez obie strony –
im bardziej będziemy drobiazgowi
w momencie tworzenia dokumentu, tym
mniej ewentualnych sporów i kontrowersji
pojawi się w późniejszym terminie.
nadZóR i kontRola
To jeden z najtrudniejszych obszarów
w trakcie trwania całego procesu budowania, wykańczania i wyposażania hotelu.
Możemy oczywiście wynająć profesjonalną
firmę budowlaną, która zajmie się wszystkim od A do Z i przygotuje nam obiekt „pod
klucz”. Nam pozostanie jedynie wymagać,
by wszystko odpowiadało standardom
sieci, a w razie niedociągnięć czy opóźnień,
wyciągnąć w stosunku do wykonawcy stosowne, zabezpieczone umową konsekwencje. Nie będzie to z pewnością rozwiązanie
najtańsze, ale prawdopodobnie najmniej
stresujące.
sieci posiadają baRdZo
sZeRoki wachlaRZ sZkoleń,
któRych dostępność nie
ZawsZe jest w pełni Znana
fR ancZyZobioRcom.
spR awdźmy więc w umowie
fR ancZyZowej, co nam pRZysługuje, skoRo już płacimy
Za know-how
31
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
Natomiast, jeżeli zależy nam na oszczędnościach, to sugeruję samemu dopilnować
wszelkich kwestii związanych z materiałami
wykończeniowymi i elementami wyposażenia
– angażując do procesu negocjowania i podpisywania poszczególnych umów jedynie
osoby zaufane, na których możemy polegać.
Biorąc pod uwagę ilość kategorii, materiałów,
urządzeń i mnogość koniecznych produktów,
możemy naprawdę wiele zaoszczędzić,
nawet do 20 proc. kosztów dotyczących
wykończenia i wyposażenia hotelu, zwracając szczególną uwagę na najmniejsze detale,
a w szczególności na koszty dodatkowe.
odbioRy
Otwarcie obiektu franczyzowego i włączenie
go do ogólnoświatowej sieci to dosyć skomplikowany proces i należy się do niego właściwie przygotować. Z jednej strony musimy
być przygotowani na odbiór techniczny tzn.
na bardzo szczegółowe i drobiazgowe
pR aktycZnym posunięciem
jest posiadanie własnego
sZefa pRojektu, któRy od
momentu RoZpocZęcia
współpR acy Z siecią będZie
skutecZnie egZekwował
wynik ające Z umowy
obowiąZki jej seRwisu
technicZnego
sprawdzenie, czy wszystko jest zgodne
zarówno z zaakceptowanym wcześniej przez
sieć projektem, jak i z poczynionymi w trakcie trwania budowy uzgodnieniami. Cały proces może potrwać jakiś czas i niekoniecznie
zakończy się sukcesem. Oznacza to kolejne
dni przeznaczone na poprawki i ponowną
kontrolę. Im bardziej szanowana sieć, tym
bardziej wnikliwy odbiór techniczny. Nie
warto więc liczyć na to, że niedokładnie
wykonana praca nie zostanie zauważona –
zwróćmy uwagę na dokładność i solidność
wykonania w trakcie całego procesu powstawania hotelu. Sprawdzane są również scenariusze pożarowe i sprawność funkcjonowania większości systemów i instalacji.
Najlepiej odpowiednio wcześnie dowiedzieć
się zgodnie z jakim scenariuszem i w jaki
sposób w danej sieci taki odbiór się odbywa.
O ile to możliwe, starajmy się zdobyć tzw.
check-listę, czyli dokument, według którego
cała operacja jest przeprowadzana, co
pozwoli lepiej się do niej przygotować.
Odbiór techniczny to dopiero początek.
Równie ważny jest odbiór operacyjny.
Przedstawiciele sieci sprawdzają, czy hotel
pod daną marką od strony operacyjnej jest
przygotowany na przyjęcie gości. Oznacza to
sprawdzenie m.in. wyszkolenia personelu na
większości stanowisk oraz gotowość prowadzenia serwisu dla gości zgodnie ze wszystkimi standardami marki, włączając w to
sprawne systemy rezerwacyjne i operacyjne
franczyzodawcy (których czysto techniczny
odbiór może odbywać się niezależnie od
pozostałych). Odbiór operacyjny jest prawie
zawsze przeprowadzany po odbiorze technicznym, ale zdarzają się przypadki, że
wszystko odbywa się równolegle. W niektórych sieciach praktykowany jest również tzw.
finalny odbiór, po którym tak naprawdę
można od razu otwierać hotel dla gości.
ludZie
Najczęściej Dyrektor Generalny jest zatrudniany 6 – 8 miesięcy przed planowanym
otwarciem obiektu. Zazwyczaj sieć wyraża
swoją opinię w związku z proponowanym
kandydatem i niejednokrotnie przeprowadza
z nim swoją własną rozmowę kwalifikacyjną.
32
www.e-hotelarz.pl
Może też nie zaakceptować proponowanej kandydatury, więc trzeba
będzie szukać dalej. Wczesne zatrudnienie Dyrektora Generalnego
spowodowane jest koniecznością odbycia szkolenia przeprowadzanego przez sieć w trakcie sesji wyjazdowej na terenie innego, funkcjonującego już hotelu.
Dyrektor Sprzedaży i Marketingu oraz Szef Recepcji najczęściej zatrudniani są 5 – 6 miesięcy przed otwarciem. Ważne jest również w miarę
wczesne zatrudnienie konserwatora, by miał okazję zaznajomienia się
z wieloma instalacjami czy też montowanymi systemami jeszcze na
etapie budowy. Umożliwia to również przygotowanie odpowiedniej
dokumentacji na późniejszy okres eksploatacji budynku.
Szkolenia Sieci posiadają bardzo szeroki wachlarz szkoleń, których
dostępność nie zawsze jest w pełni znana franczyzobiorcom.
Większość szkoleń powinna być dostępna w wersji papierowej, ale
niestety zwykle są one publikowane w języku angielskim i nierzadko
będziemy zmuszeni przetłumaczyć je we własnym zakresie. Są też
sieci, którym zależy na polskim rynku i dlatego same przygotowały już
materiały w języku polskim. W niektórych sieciach w dużym stopniu
wykorzystywane są moduły szkoleniowe przygotowane do samodzielnej pracy danego pracownika z komputerem. Najczęściej odbywa się
to w ten sposób, że dla danego stanowiska zdefiniowane są konkretne szkolenia i osoba zatrudniona na tej pozycji jest zobligowana do ich
zaliczenia. Dla niektórych pracowników na wyższych stanowisk organizowane są również takie szkolenia, w których uczestnicy biorą udział
w zajęciach online. Nie należy też zapominać o seminariach organizowanych przez sieć na terenie hotelu. Sprawdźmy więc w umowie franczyzowej, co nam przysługuje.
reklama
buduJ HOTEL 2011/2012
tRening, tRening, tRening
Na nic zdadzą się wszystkie odbyte szkolenia, jeżeli nasi pracownicy
nie będą w stanie ich wcielić w życie.
Dlatego należy wykorzystywać każdą nadarzającą się okazję, by trenować poznane umiejętności teoretyczne i dostosowywać wcześniej
zdobyte doświadczenia do konkretnych wymogów sieci.
Do czego mogą być potrzebne procedury, jeżeli nie potrafimy z nich
skorzystać w odpowiednim momencie? Do niczego – pozostaną jedynie zbiorem wyrazów, bez większego znaczenia operacyjnego. Niestety
często zapomina się, iż zasady i reguły danej sieci muszą być dostosowane lokalnie do naszego hotelu. Przygotowanie stosownych procedur wymagane jest od szefów działów lub od Dyrektora Generalnego
obiektu.
Otwarcie hotelu franczyzowego dla gości zwieńcza cały dotychczasowy wysiłek, zapoczątkowany analizą wybranej lokalizacji, wyborem
franczyzodawcy, podpisaniem stosownej umowy franczyzowej,
a następnie wybudowaniem i wykończeniem obiektu.
To właśnie teraz – rozpoczynając codzienny trud operacyjny – będziemy mogli się naocznie przekonać, jak trafnego wyboru dokonaliśmy;
czy rzeczywiście otrzymamy takie wsparcie, jakie nam obiecywano
i na jakie liczyliśmy, czy też gorzko się rozczarujemy. Z pewnością,
jeżeli uważnie i z rozwagą przechodziliśmy cały proces – z dużym
optymizmem możemy rozpoczynać naszą działalność i liczyć na stosowne benefity.
Przecież ta franczyza nie jest znowu taka straszna… 
Autor jest właścicielem firmy POPIS – HOTELS Consulting
& Management, zajmującej się m.in. doradztwem w podpisywaniu
umów franczyzowych oraz zarządzaniem hotelami w ramach
podpisanych franczyz
www.e-hotelarz.pl
33
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
N
Jak zbudować hotel,
który zdobędzie klientów
iReneusz DuDek
W ostatnich latach na budowę swojego hotelu decydowało się wielu
inwestorów, którzy nie mieli wcześniej do czynienia, ani z hotelarstwem,
ani z budowaniem. Prawdopodobnie teraz tyle samo jest zadowolonych,
co niezadowolonych. Zaczęli od tego samego punktu wyjścia, jednak
skończyli czasami na dwóch, przeciwległych biegunach. Dlaczego?
P
omysł na wejście w branżę
hotelarską w wielu przypadkach podyktowany był przekonaniem, że w okresie rosnącego ruchu turystycznego
i niskich wskaźników nasycenia obiektami
hotelarskim, są to inwestycje, oznaczające
się bezpieczeństwem lokowanych pieniędzy, rozsądną perspektywę ich zwrotu oraz
przyzwoitymi profitami w przyszłości.
Ale jak zbudować sukces w tej branży,
a raczej – jak przyczynić się do sukcesu
swojego pomysłu, przygotowując najlepiej
jak to tylko możliwe podstawowe jego narzędzie – obiekt hotelowy? No właśnie –
pomysł. Cóż to oznacza – mieć dobry
pomysł na biznes hotelowy?
Lok aLizacja i gruPa
doceLowa
Z pewnością nie wystarczy wybudowanie
obiektu. Ważne jest przede wszystkim, gdzie
on powstanie i dla kogo go budujemy, czyli
kto zechce zapłacić za oferowane przez nasz
hotel usługi?
Często inwestorzy posiadają już lokalizacje,
które (niekiedy na siłę) starają się przypisać
przyszłemu biznesowi hotelowemu, uważając że lepszego miejsca na ziemi na wymyślony przez nich hotel nie ma. Niewykluczone,
że mają rację, ale brak pewności co do tego
faktu może zaważyć na powodzeniu biznesu
i racjonalności wydanych pieniędzy.
Wiedzę o grupie docelowej naszego produktu zbudujemy w oparciu o analizę lokalnego
34
rynku, którą zajmują się wyspecjalizowane
w tej materii firmy. Jeżeli dysponujemy już
lokalizacją, to jesteśmy często skazani na
konkretną grupę docelową, a ta z kolei narzuca nam typ produktu hotelowego, który
w danej lokalizacji może powstać. Czasami
musimy też przyjąć rozczarowującą prawdę,
że nasza lokalizacja nie nadaje się na wymarzony hotel, ani też na żaden inny. Lepiej
wówczas wycofać się ze swojego planu
i rozejrzeć za innym miejscem, które może
gwarantować powodzenie biznesu.
Rozważając zakup działki w konkretnej lokalizacji należy przygotować koncepcję obiektu
jeszcze przed wydaniem pierwszej złotówki,
szczegółową ocenę potencjału obiektu, który
można na naszej działce zbudować i przynajmniej wskaźnikową wycenę samej budowy. Analizę strony przychodowej przeprowadzą za nas firmy doradcze i to ta analiza wraz
z pozostałymi parametrami inwestycyjnymi
pokazać musi opłacalność (albo nie)
naszych planów.
Definicja produktu jest więc wraz z dopasowaną do niego lokalizacją fundamentalnym
kryterium powodzenia naszego planu.
Pozostaje jedynie jego zrealizowanie, czyli
„wyprodukowanie” narzędzia naszego biznesu – wybudowanie zdefiniowanego już
hotelu.
Szuk amy Projektanta
Poszukujemy więc projektanta. Jakiego?
Często zdarza się, że najtańszego.
Stosowanie tylko tego kryterium wyboru to
pierwszy błąd, jaki popełniają inwestorzy.
Istotny jest stosunek jakości do ceny, a nie
sama cena. Wybierając projektanta przekonajmy się, z kim mamy do czynienia, czy
dana pracownia, dany architekt i jego zespół
może pochwalić się sukcesami na polu hotelowym? Skontaktujmy się z innymi inwestorami, którzy mieli przyjemność (albo nie)
współpracować z projektantami, jakim chcemy powierzyć realizację tej fazy inwestycji.
Sprawdźmy zakresy wykonywanych przez
projektanta dotychczas opracowań i efekty
zrealizowanych projektów w odniesieniu do
poszczególnych branż.
Jako inwestor, znający już typ swojego produktu musimy mieć zdefiniowane oczekiwania co do standardu naszego obiektu. Na
rynku znajdują się obecnie firmy doradcze,
specjalizujące się w produktach hotelowych,
które pomogą nam określić nasze wymagania w odniesieniu do zdefiniowanego wcześniej typu produktu i wskażą optymalne
oczekiwania. Mowa tutaj o wymaganiach
w odniesieniu do samego projektu, jego
zakresu, poziomu technicznego projektowanych rozwiązań.
Dopiero po takiej analizie, dokonanej na
gruncie naszych sprecyzowanych wcześniej
oczekiwań, wybierzemy projektanta, który
zagwarantuje wykreowanie produktu hotelowego, o jaki nam chodzi i wykona projekt
w jakości, która nie będzie powodem do
wydawania dodatkowych pieniędzy na etapie
inwestycji. Często bowiem (jeżeli nie najczęściej) dodatkowe koszty inwestycyjne zwią-
www.e-hotelarz.pl
buDuj hOTel 2011/2012
zane z samą budową mają swoje źródło
w niejednoznaczności i brakach opracowań
projektowych.
Szuk amy w ykonawcy
Kolejnym krokiem jest wybór wykonawcy.
Jakiego? Często zdarza się, że najtańszego.
Przestrzegam przed stosowaniem tego kryterium jako jedynego słusznego.
Podobnie jak przy wyborze projektanta, również i w tym przypadku należy zapoznać się
z dorobkiem wykonawcy, zweryfikować opinie o jego pracy, podejściu, wszelkich aspektach, na których nam zależy. Należy pamiętać, że właśnie podejmujemy decyzję, która
będzie miała wpływ na nasze funkcjonowanie przez najbliższych kilkanaście miesięcy
budowy hotelu, a jej konsekwencje będą na
lata.
Warto upewnić się, że dokonany wybór
zapewni komfort i partnerskie funkcjonowanie wszystkich uczestników procesu budowlanego. Wszystkie dokonywane wybory
muszą być usankcjonowane odpowiednio
skonstruowanymi umowami, które bez żadnych wątpliwości opiszą zasady współpracy.
naSz Projektant i wykonawca or az wSzyScy znaczący
uczeStnicy Projektu Powinni
być wyłonieni w r amach
Przetargów. to zdrowy
mechanizm rynkowy, który
Pomaga oSiągnąć SukceS
inweStycyjny
Nasz projektant i wykonawca oraz wszyscy
znaczący uczestnicy projektu powinni być
wyłonieni w ramach przetargów. To zdrowy
mechanizm rynkowy, który pomaga osiągnąć sukces inwestycyjny, optymalizować
koszty i upewniać się co do jakości.
Precyzyjnie zaś skonstruowane umowy
pozwalają na komfort współpracy stron
i uniknięcie wielu potencjalnych konfliktów.
Niezwykle istotne z punktu widzenia osiągnięcia sukcesu inwestycyjnego, który
w przyszłości przełoży się na sukces komercyjny, jest profesjonalne podejście do zarzą-
dzania projektem jako całością. Rozpoczyna
się ono od planu, który przewiduje każdy
aspekt projektu: finansowy, jakościowy, terminowy. Dążenie do osiągania założonych
parametrów jest celem każdego projektowego dnia i w efekcie składać powinno się na
końcowy sukces, który na tej płaszczyźnie
oznaczał będzie zakończenie projektu w zgodzie z założonym planem w założonym
terminie.
Autor prowadzi firmę Hotel Inwest, zajmującą się realizacją inwestycji hotelarskich
reklama
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
S
Struktura
hotelu
PiOTR DOminik
O tym jak będzie funkcjonował obiekt należy
pomyśleć już na etapie planowania.
Określając wielkość hotelu, jego rodzaj, standard
oraz potencjał usługowy należy przewidzieć liczbę
pracowników wchodzących w skład poszczególnych służb.
O
rganizacja wewnętrzna
hotelu uzależniona jest
od typu obiektu, kategorii i jego wielkości.
Zgodnie z przyjętą
w branży klasyfikacją, obiekty hotelowe
można podzielić ze względu na ich wielkość na:
hotele małe, do 100 pokoi,
hotele średnie, od 100 do 350 pokoi,
hotele duże, posiadające ponad 350
pokoi.
Wielkość hotelu ma podstawowe znacznie,
jeżeli chodzi o określenie liczby pracowni-
Zatrudnienie
trójstrOnne
Hotele coraz częściej decydują się na tzw.
zatrudnienie trójstronne, które polega na
tym, że w nawiązaniu, a następnie w realizacji stosunku zatrudnienia uczestniczą trzy
strony. Wśród rodzajów zatrudnienia trójstronnego na szczególną uwagę zasługują:
subkontrakt, zwany outsourcingiem,
wypożyczenie pracowników oraz
praca organizowana przez agencje pracy
tymczasowej (leasing pracowniczy).
Powszechnie stosowany subkontrakt polega
na tym, że pewne prace, które nie należą do
kierOwnik recepcji analiZuje
wyniki dZiałalnOści hOtelu,
cZuwa nad jakOścią
i standardami
świadcZOnych usług,
prOwadZi dOkumentację
dZiałalnOści Obiektu
ków obsługujących poszczególne działy
hotelowe. Ale istotny jest również fakt, jakie
usługi hotel świadczy w ramach swoich
struktur i za pośrednictwem zatrudnionych
na stałe pracowników, a jakie usługi świadczone są przez firmy zewnętrzne.
36
zakresu działalności podstawowej pracodawcy, są powierzane innym podmiotom.
Jednostki te zatrudniają pracowników, których delegują do wykonywania pracy na
rzecz usługodawcy. Organizacja pracy polega na podziale pracy i zadań według specja-
lizacji zawodowych. Z podziałem pracy
mamy do czynienia wówczas, gdy czynność
ta jest jednorodna, a jej zakres jest zbyt duży
do opanowania przez jedną osobę (np. podawanie potraw na dużej sali konsumenckiej
lub przygotowanie dużej liczby pokoi opuszczonych przez gości). Podział zadania polega na wykorzystaniu specjalistycznych
umiejętności pracowników i ich wprawy, np.
we wprowadzeniu korespondencji lub udzielania informacji telefonicznej w językach
obcych.
Poprawna organizacja pracy ma na celu:
ustalenie, jakie stanowiska są niezbędne
do realizacji danego zakresu pracy i opracowanie planu stanowisk z określeniem ich
wzajemnej relacji,
ustalenie, jakie zasady i kompetencje są
objęte danym stanowiskiem, opracowanie
opisu każdego stanowiska.
sZeść krOków
planOwania
Planowanie zasobów ludzkich polega na
ustaleniu działań, jakie należy podjąć, aby
hotel w przyszłości posiadał zasoby niezbędne do osiągnięcia założonych celów. Sześć
kroków planowania kadrowego obejmuje:
1. Przygotowanie prognoz przyszłego zapotrzebowania na zasoby ludzkie.
2. Przygotowanie kartotek zasobów ludzkich, które zawierają wiek, nazwiska,
wykształcenie, umiejętności, kwalifikacje
www.e-hotelarz.pl
buDuj hOTel 2011/2012
i inne informacje, jak np. znajomość języków
obcych.
3. Przygotowanie analiz pracy, które odpowiadają na pytanie: „Co robią pracownicy na
danym stanowisku pracy?” Od analiz pracy
pochodzi opis i wycena pracy. Opis pracy
wyszczególnia cel, rodzaj pracy, zakres
odpowiedzialności, konieczne kwalifikacje,
warunki pracy. Specyfikacje pracy są pisemnymi opisami kwalifikacji, których wymaga
się od pracownika.
4. Oszacowanie przyszłego popytu. Zmieniająca
się technologia oznacza, że programy szkoleniowe muszą być wdrażane wcześniej niż pojawi się potrzeba. Umożliwia to dostępność
zasobów wtedy, kiedy są potrzebne.
5. Oszacowanie przyszłej podaży. Siła robocza stale się zmienia, staje się coraz starsza
i coraz bardziej zorientowana technicznie.
6. Ustalenie planu naboru, zatrudnienia,
wykształcenia, szkolenia, motywowania,
przyszłego czasu zatrudnienia pracowników.
Planowanie zatrudnienia jest stałym procesem, w którym określa się potrzeby personalne w wymiarze ilościowym i jakościowym, analizuje istniejący stan i strukturę personelu, tworzy plany minimalizujące lukę
między podażą a popytem na wewnętrznym
rynku pracy oraz monitoruje proces wdrażania planów zatrudnienia w życie.
Najbardziej powszechny model organizacji
hotelu to niewielki obiekt niezależny, bardzo
często rodzinny. W systemie tym wyróżnia
się trzy piony odpowiedzialne za jego ogólną
strategię ekonomiczną i rozwój:
pion noclegowy,
pion administracyjno-zarządczy,
pion żywieniowy.
Zarządzają nimi samodzielni kierownicy podporządkowani kierownikowi głównemu.
Hotele często zlecają prowadzenie części
usług (np. sprzątanie, ochronę, sklepy,
naprawy) firmom zewnętrznym w ramach
outsourcingu.
recepcja
Recepcja to najważniejsza komórka organizacyjna w hotelu. Olbrzymi wpływ na wizerunek
hotelu ma liczba oraz profesjonalizm pracowników recepcji. Prawidłowe funkcjonowanie
recepcji wymaga wewnętrznego podziału stanowisk. Konieczność wdrożenia zasad pracy
i funkcjonowania recepcji, a potem egzekwowanie realizacji tych zadań spoczywa na kierowniku recepcji. Kierownik recepcji to najważniejsza postać w hierarchii służbowej
działu recepcji. Podlega bezpośrednio dyrektorowi hotelu. Kierownik analizuje wyniki dzia-
www.e-hotelarz.pl
kierOwnik sali, inacZej
Zwany maitre d’hOtel, repreZentuje Zakład gastrOnOmicZny i tO On jest OdpOwiedZialny Za pOZiOm kultury
Obsługi klientów
łalności hotelu, czuwa nad jakością i standardami świadczonych usług, kontroluje i organizuje pracę podległego personelu, prowadzi
dokumentację działalności obiektu oraz
współpracuje z działami marketingu, sprzedaży i służby pięter. To on decyduje o podziale
stanowisk w recepcji.
Obsługa jednOstek
miesZk alnych
Podstawowym zadaniem tego działu jest
odpowiednie przygotowanie pokoju noclegowego, zgodnie z obowiązującymi standardami. Liczba zatrudnionych osób w służbie pięter uzależniona jest od wielkości obiektu i liczby pokoi na kondygnacjach. Istotne jest także
wyposażenie służb w sprzęt i udogodnienia
pracy funkcjonujące w obiekcie, np. zrzuty
bielizny, windy techniczne, zaplecza i magazyny, co daje możliwość ograniczenia liczby
pracowników, gdyż personel jest wtedy bardziej wydajny. Kierownik służby piętrowej
organizuje, koordynuje i kontroluje pracę
zespołu. Podlega bezpośrednio kierownikowi
recepcji (lub zastępcy dyrektora ds. eksploatacji). Stanowisko inspektora służb piętrowych pozwala na systematyczną kontrolę
pokoi przygotowanych do sprzedaży. Podlega
bezpośrednio kierownikowi służb piętrowych.
Pełni obowiązki w przepisowym umundurowaniu i wraz z kierownikiem pięter ponosi
współodpowiedzialność materialną za powierzone mienie. Pokojowa podlega bezpośrednio kierownikowi pięter.
pOrZądek
w gastrOnOmii
W zakładzie gastronomicznym z uwagi na
charakter wykonywanych prac rozróżniamy
trzy zasadnicze grupy pracowników:
grupa produkcyjna, do której należą: szef
kuchni, kucharze, garmażerzy, cukiernik,
pomoce kuchenne, obieraczki oraz zmywaczki;
grupa usługowa, do której należą: kierownik sali, kelnerzy, podający i sprzątający ze
stołu, pracownicy bufetu, szatniarze, sprzątaczki oraz portierzy;
grupa obsługowa, do której należą: kierownik zakładu i jego zastępcy, magazynier,
pracownicy rozliczeń i kalkulacji oraz robotnicy porządkowi.
Osobą pełniącą bezpośredni nadzór nad
działalnością zakładu i odpowiedzialną za
prowadzenie lokalu zgodnie z obowiązującymi przepisami jest kierownik zakładu. Kieruje
on działalnością gastronomiczną w hotelu.
Kierownik produkcji, czyli szef kuchni, to
często filar gastronomii hotelowej.
Odpowiada on za sprawną organizację procesu produkcji. Szef kuchni stoi na czele
działu produkcji i jest odpowiedzialny przed
kierownikiem zakładu za całokształt produkcji gastronomicznej. Kierownik sali, inaczej
zwany maitre d’hotel, reprezentuje zakład
gastronomiczny i to on jest odpowiedzialny
za poziom kultury obsługi klientów. Kierownik
sali podlega bezpośrednio kierownikowi
zakładu i jest przełożonym wszystkich pracowników zatrudnionych w części handlowej zakładu gastronomicznego. Ważne dla
współczesnego hotelu jest, aby produkcja
gastronomiczna przebiegała zgodnie z zasadami racjonalnego żywienia i planowania
produkcji. Technolog żywienia wprowadza
nowe potrawy do kart, prowadzi kalkulację,
opracowuje karty menu, w tym także okazjonalne, sprawuje kontrolę nad produkcją
kuchenną. Pozostałe stanowiska personelu
kuchennego uzależnione są od wielkości
produkcji, która bezpośrednio związana jest
z obłożeniem hotelu. Także poziom wyposażenia i zaawansowania technologicznego ma
wpływ na potrzebę zatrudniania osób na
poszczególnych stanowiskach w gastronomii hotelowej. Do personelu, który obsługuje
ten dział, należą: kucharze, kuchmistrz-kucharz, pomoc kuchenna, zmywaczka, kelnerzy, kelner somallier, barman.
stanOwisk a
kierOwnicZe
Na szczycie struktury organizacyjnej hotelu
stoi dyrektor. Podczas nieobecności dyrektora obowiązki przejmuje wyznaczony przez
niego zastępca. W małej placówce dyrektor
37
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
najczęściej jest właścicielem obiektu i za
całość odpowiada indywidualnie.W małych
i średnich hotelach spotyka się rozwiązania,
w których całość obsługi bezpośredniej gości
hotelowych nadzorowana jest przez zastępcę
dyrektora do spraw eksploatacyjnych.
Skoncentrowanie tych zadań w jednym pionie
daje możliwość realizacji kompleksowej
obsługi gościa – od zameldowania do rozliczenia. Jednocześnie łatwiej jest regulować
problemy pojawiające się na styku zakresów
zadań różnych działów.
służby ekOnOmicZnOfinansOwe
Służba ekonomiczno-finansowa jest zorganizowana w zależności od wielkości przedsiębiorstwa w formie samodzielnego stanowiska
pracy w małym przedsiębiorstwie, sekcji lub
działu w średnim lub pionu organizacyjnego
w dużym i bardzo dużym. W praktyce możemy spotkać się z sytuacją, w której sekcję
kontroli i rewizji wyłącza się z pionu głównego
pomysłu na organizację działu finansowego,
ekonomicznego czy księgowości. Niezależnie
od organizacji służb ekonomiczno-finansowych główne zadania poszczególnych komórek organizacyjnych są podobne i proste do
sprecyzowania.
dZiał
administr acyjnOgOspOdarcZy
Prawidłowość funkcjonowania administracji
hotelowej zapewnia dział administracyjno-gospodarczy, który jest odpowiedzialny za prowadzenie wszystkich spraw związanych
z administrowaniem budynku, kształtowanie
polityki socjalnej dla pracowników, prowadzenie obsługi sekretariatu dyrektora. Do
zatrudnionych w tym dziale należą pracownicy sekretariatu, a także radca prawny.
Radca prawny może być pracownikiem hotelu lub może być wynajęty z firmy zewnętrznej.
Gwarantuje on hotelowi doradztwo prawne
w zakresie prawa cywilnego, gospodarczego,
w hOtelach spOtyk a się
rOZwiąZania, w których
całOść Obsługi beZpOśredniej
gOści nadZOrOwana jest
prZeZ Zastępcę dyrektOr a dO
spr aw eksplOatacyjnych.
skOncentrOwanie tych
Zadań w jednym piOnie daje
mOżliwOść realiZacji
kOmpleksOwej Obsługi
gOścia – Od ZameldOwania
dO rOZlicZenia
księgowego i podporządkowuje się bezpośrednio dyrektorowi przedsiębiorstwa.
Przeważają zwolennicy łączenia wszystkich
służb ekonomiczno-finansowych w jeden
zespół lub pion. Powody takiej organizacji są
następujące:
zmniejsza to rozpiętość zarządzania kierownika przedsiębiorstwa;
komórki te pracują przeważnie na podstawie tej samej dokumentacji źródłowej;
ogranicza się ewentualne spory kompetencyjne.
Nie ma uniwersalnej struktury służb ekonomiczno-finansowych, nie ma jednolitego
38
karnego. Opiniuje wzory umów, projekty porozumień i uzgodnień.
dZiał sprZedaży
Obecność działu sprzedaży w hotelu uzależniona jest od wielkości samego obiektu.
Podstawową rolą tego działu jest umożliwienie gościom indywidualnym lub firmom zarezerwowania pokoi lub zamówienia innych
produktów hotelarskich. Zadaniem działu
sprzedaży jest też ciągłe udoskonalanie technik sprzedaży produktu hotelowego, znajomość specyfiki tego produktu, szczegółowe
informowanie o nim wszystkich pośredni-
ków, takich jak biura podróży czy firmy consultingowe, a także personelu.
dZiał technicZny
Pracownicy działu technicznego są odpowiedzialni za realizację remontów bieżących
i planowanych, konserwacje instalacji i urządzeń technicznych, opracowanie instrukcji
obsługi urządzeń i kontrolowanie ich właściwej eksploatacji. Pracownicy działu technicznego dostarczają sprzęt i prowadzą
obsługę wszelkich imprez na terenie hotelu.
Do ich obowiązków należy również konserwacja mebli, dywanów, ścian, podłóg
i drzwi, powierzchni metalowych i malowanych oraz utrzymanie parkingu, dróg dojazdowych bez uszkodzeń, dbałość o trawniki
i ogrody. Osoby pracujące w tym dziale
powinny posiadać wykształcenie zawodowe
specjalistyczne w zależności od przydzielonego zakresu obowiązków.
OchrOna hOtelu
Współczesny hotel powierza ochronę obiektu firmie specjalizującej się w działalności
ochroniarskiej. Skupione w tym zespole
funkcje koordynacji, rozliczenia, gospodarki
kadrami, marketingu, organizacji pracy i nadzoru stanowią, niewidoczny dla gości, złożony system, który musi zapewnić sprawne
funkcjonowanie wszystkich zespołów i części składowych hotelu.
Autor jest kierownikiem Katedry
Hotelarstwa i Gastronomii w Wyższej
Szkole Ekonomicznej AlmaMer
www.e-hotelarz.pl
buDuj hOTel 2011/2012
www.e-hotelarz.pl
39
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
W
Wnętrza hotelu
– funkcjonalne i intrygujące
AgATA AbR Amczuk
Wśród hotelowych wnętrz znaleźć można pełną skalę rozwiązań stylistycznych – od nowoczesnych i awangardowych po nawiązania barokowe. jak
znaleźć złoty środek, żeby stworzyć coś niepowatrzalnego, co pozostanie
w pamięci gości, a jednocześnie funkcjonalnego, co spełniało będzie swoją podstawową funkcję – przyjaznego otoczenia, w którym gość sprawnie i szybko
może się odnaleźć?
P
rzede wszytkim należy pamiętać w jakim celu, w jakim miejscu i dla kogo tworzymy nasz
hotel. Jaka będzie główna
grupa docelowa gości – młodzi ludzie podrózujący służbowo, czy rodziny w dziećmi; biznesmeni szukający miejsca nie tylko do odpoczynku, ale też do
prowadzenia swoich interesów, czy zorganizowane wycieczki turystów. Każda z nich
ma swoje preferencje, ale jest jedna rzecz
wspólna dla wszystkich obiektów...
LOBBY
Sukces hotelu zaczyna się od jego strefy
wejściowej, w której gość od razu powinien
poczuć się jak w innym świecie, zapominając o swoich problemach i oddając się
atmosferze pełnego relaksu.
Przyjazna recepcja...
Stopniowo stare lady recepcyjne ustępują
miejsca nowym, czystym w swoim wyrazie
formom meblowym. Ale pamiętać należy, że
konstrukcja oraz układ takiego mebla powinny zapewniać wystarczającą ilość miejsca
na niezbędne urządzenia, jak monitory, komputery, czytniki kart, telefony, dokumenty itd.
W tej strefie powinny się też znaleźć wygodne kanapy, zachęcające do odpoczynku,
a pustkę przestrzeni doskonale uzupełnią
jako elementy dekoracyjne lampy. Przestrzeń
można też ożywić przez wykorzystanie rzeźb
wykonanych z tworzyw metalowych lub
40
sztucznych. Intrygującymi elementami dekoracyjnymi będą ściany pokryte szkłem, stalą,
lakierowanym mdf, fornirem, tapetą winylową, czy obite niepalną ekoskórą połączone
z oświetleniem LED zmieniającym natężenie
oraz kolor w zależności od pory dnia.
Posadzka z różnych odcieni kamienia połączona z ciekawie zaprojektowaną wykładziną
dywanową również będzie miała pozytywny
wpływ na pierwsze wrażenia gościa.
...wygodny lobby bar
W hotelach można zaobserwować dwa typy
lobby barów w zależności od możliwosci
ściu do hotelu i na ogół jego kształt oraz
kolorystyka są integralne z elementami
recepcji tworząc spójną stylistycznie całość.
Najnowszym trendem materiałowym
w pokryciu lad barowych jest plexi lub szkło,
gdzie w środku umieszczane jest kolorowe
światło. Innym popularnym materiałem jest
mdf lakierowany i tworzywa sztuczne, które
pozwalają stworzyć kształty niczym z krainy
fantazji.
Drugi typ to„schowany lobby bar stosowany na ogół w mniejszych hotelach, gdzie
układ pomieszczenia nie pozwala na stworzenie jednej otwartej przestrzeni. Takie
Im BardzIej nOwatOrskIe
rOzwIązanIa, jak POłączenIe
łazIenkI z POkOjem, czY też
nIestandardOwe kształtY
meBLI, tYm BardzIej kreują
One OrYgInaLnY wIzerunek
hOteLu, którY zaPada
gOścIOm w PamIęć I sPr awIa,
że POLecają gO InnYm
przestrzennych. Pierwszy to otwarta przestrzeń wspólna ze strefą recepcji. Taki bar
jest usytuowany zazwyczaj zaraz przy wej-
lobby bary mają swój odmienny świat. Mogą
być zaprojektowane bez żadnych ograniczeń. Nie muszą być już spójne z wyglądem
www.e-hotelarz.pl
buduj hOTel 2011/2012
recepcji czy lobby, stanowiąc swoistą enklawę odpoczynku, aczkolwiek należy być
ostrożnym z ich różnorodnością w odniesieniu do pozostałych stref.
Zarówno w pierwszym jak i w drugim typie
wysokość lady barowej powinna wynosić
minimum 110 cm, a blat musi być szerszy
od korpusu, lub korpus powinien być ścięty,
tak aby nie utrudniał siedzenia i wygodnej
pozycji nóg.
Materiał siedzisk musi być łatwy w utrzymaniu i odporny na zabrudzenia, stąd najczęściej używane są tworzywa sztuczne lub tkaniny gładkie łatwo zmywalne.
Wysokie siedziska powinny mieć wygodne
oparcia na plecy i na nogi. Wybór stonowanych kolorów na pewno przysłuży się odprężeniu gości. Brak zbędnych dekoracji oczyści przestrzeń i stworzy ją bardziej uporządkowaną. Głównym elementem dekoracyjnym
powinny być zmienne w natężeniu światła
lampy stojące lub zwisające z sufitu.
Ważna rzecz, o której trzeba pamiętać w dzisiejszych czasach praktycznie w każdym
rodzaju hotelu: w lobby barze powinna być
możliwość korzystania z internetu, a najlepiej, aby możliwość korzystania z internetu
bezprzewodowego istniała w całej strefie
wejściowej. Standardem staje się już dostęp
do internetu w całym hotelu włącznie z pokojami.
POkój
Pokój hotelowy jest sercem hotelu i istotą
jego działania. Podstawowymi pytaniami,
które trzeba sobie zadać przy tworzeniu jego
wnętrza brzmią: kto będzie w nim mieszkał,
jaki ma być standard hotelu, w jakiej lokalizacji tworzymy hotel.
Projekt pokoju w hotelu w mieście będzie się
różnił od pokoju nad morzem, mimo że funkcjonować będą w tym samym standardzie.
Trzeba zagłębić się w miejsce, miasto, historię, gdzie hotel powstaje i do kogo jest skierowany. To ułatwi proces tworzenia jego
wnętrza.
Pomimo standaryzacji pokoi hotelowych,
która z góry narzuca podstawowe wyposażenie, ważne jest, aby nie popaść w rutynę.
Każdy twórca chce wykreować coś unikatowego, coś czego jeszcze nie było, coś co
zadecyduje, że w walce o gościa wygra właśnie jego hotel. Wygrywają drobne detale,
dzięki którym wnętrze staje się wyjątkowe.
wystrój
Najważniejszym elementem pokoju hotelowego jest łóżko. To podwójne łóżko z wygod-
www.e-hotelarz.pl
IntrYgującYmI eLementamI
Będą ścIanY POkrYte szkłem,
staLą, fOrnIrem, taPetą wInYLOwą czY OBIte nIePaLną ekOskór ą POłączOne z OśwIetLenIem Led zmIenIającYm natężenIe Or az kOLOr w zaLeżnOścI Od POrY dnIa
nym materacem i ekskluzywnie ubraną
pościelą (lekką kołdrą i miękkimi poduszkami) decyduje o pierwszym wrażeniu z pokoju. Warto w to zainwestować.
Zagłówek przy łóżku w dzisiejszych czasach
pełni tylko rolę dekoracyjną. Może być wykonany z mdf lakierowanego, laminatu, czy też
pokryty ekoskórą.
Ukryte w nim światło służy jako dobry akcent
dekoracyjny ściany za łóżkiem. Najnowszym
trendem jest mocowanie lampek nocnych
w zagłówku. Oczywiście można też wykorzystać oświetlenie stawiane na szafkach nocnych. Półki przy łóżku i szafki nocne powinny tworzyć integralną całość z łóżkiem lub
zagłówkiem.
Na przeciwko łóżka powinien stać (a najlepiej wisieć przymocowany do ściany, dzięki
czemu zaoszczędza się przestrzeń) telewizor
LCD, tak aby wygodnie można było oglądać
programy odpoczywając w pozycji leżącej.
Dodatkowe elementy wyposażenia to krzesło
czy też fotel, lub zestaw foteli ze stolikiem
okolicznościowym. A może sofa?
Wyposażenie pokoju w te elementy zależy
już od standardu hotelu.
W każdym pokoju niezbędna jest szafa z półkami i z miejscem do wieszania. Ostatnio
coraz częściej projektowane są szafy
„otwarte” bez drzwi. W hotelach o podwyższonym standardzie często to w szafie ulokowany jest sejf. Należy pamiętać o tym, że
okno musi mieć zasłonę z materiału potocznie nazywanego „black-out”. Możliwość całkowitego wyciemnienia pokoju jest bardzo
ważna dla gości.
Oświetlenie powinno być zaprojektowane
i funkcjonalnie, aby gość w łatwy sposób
mógł oświetlić dowolną część pokoju,
i dekoracyjnie, aby tworzyło ono odpowiednią atmosferę, w zależności od nastroju,
w jakim znajdują przebywające w nim osoby.
Ciekawe kształty lamp stojących czy też nocnych doskonale uzupełnią wnętrze. Ostatnim
trendem dekoracji ścian jest wykorzystywa-
nie druków z ciekawą ilustracją na tapecie
winylowej.
łazienki r ajem dla designu
Coraz częściej projektuje się łazienki otwarte
na pokój. Zamiast ścian występują co najwyżej przegródki szklane. Dobrze, że łazienki
przestają być traktowane jako pomieszczenia drugiej kategorii. Można już spotkać ciekawe rozwiązania, śmiałe łączenia kafelków
z wzorzystymi tapetami. Niestandardowe
(ale, o czym nigdy nie można zapominać,
funkcjonalne) meble, kolorowe i stawiane na
blacie umywalki z przeróżnych materiałów
królują w ostatnich propozycjach. Kolorowe
drobiazgi w łazience, takie jak płyny do
mycia, szampon, balsam czy też zapachowe
mydełka sprawią, że gość poczuje się
dopieszczony, a jednocześnie zaciekawiony
nowościami.
Im bardziej nowatorskie rozwiązania, takie
jak połączenie łazienki bezpośrednio z pokojem, czy też odmienne od standardowych
kształty mebli, tym bardziej kreują one oryginalny wizerunek hotelu, który zapada
gościom w pamięć i sprawia, że polecają go
innym.
restaur acja
Przy projektowaniu restauracji, tak jak
i w przypadku projektowania innych części
hotelu, zacząć należy od odpowiedzi na kilka
podstawowych pytań: kim będą nasi klienci?
czy tworzymy wnętrze o charakterze formalnym czy mniej formalnym? jaki rodzaj posiłków zamierzamy serwować?
stworzenie wizji
Kolorystyka, kształty, oświetlenie, tworzywa,
materiały wykończeniowe, wszystkie te elementy starannie dopracowane odpowiadają
za samopoczucie, smak, atmosferę.
Człowiek to istota zmysłowa i bardzo wrażliwa na bodźce płynące z wnętrza (np. udowodniono naukowo, że przy intensywnym
41
R APORT Abc inwesTycji hOTelOwych
czerwonym świetle pity trunek wydaje nam
się słabszy, a smak o wiele intensywniejszy).
Dlatego też i projektant wnętrz musi szczególnie umiejętnie dobrać kolorystykę tego
miejsca, która będzie odpowiadać grupie
docelowej restauracji, a zarazem będzie
spójna z estetyką całego hotelu. Bardzo
ważną rolę w takich wnętrzach odgrywa
światło, gdyż odpowiednio zaprojektowane
tworzy charakter wnętrza.
kształtowanie miejsca
Śniadanie – światło naturalne wpadające
z dużych okien, przestrzeń w luźnej aranżacji, barwy spokojne, przytłumione, kształty
mebli najczęściej unikające ostrych kantów,
siedziska obite wygodnym materiałem
(raczej gładką tkaniną, która jest łatwiejsza
w utrzymaniu).
Obiad to ciemniejsze barwy, „sycące” kształty mebli. Wnętrze już bardziej formalne, gdzie
każdy szczegół: zastawa, obrusy, serwetki
powinny współgrać z wnętrzem. Światło
przytłumione, stwarzające intymną atmosferę wyciszenia i uspokojenia pędu dnia.
wielość w jedności
Gdy mamy w hotelu większą powierzchnię
gastronomiczną możemy ją podzielić za
pomocą prostych zabiegów na kilka mniejszych i w ten sposób dopasować ją do różnych oczekiwań gości. Do tworzenia przestrzeni bardziej kameralnych można użyć
dekoracyjnych paneli stojących, kotar,
zasłon, doniczek z kwiatami czy też lamp
stojących. Panele naścienne są nie tylko elementem dekoracyjnym, ale również funkcjonalnym, gdyż mają dobre właściwości akustyczne.
Wnętrze możemy podzielić również za
pomocą łączenia różnych wykończeń posadzek, takich jak kamień, wykładzina czy też
panele drewniane. Do podkreślenia odmienności poszczególnych części restauracji
doskonale nadaje się zróżnicowanie wysokości posadzek.
Główny element dekoracyjny to lampy, obrazy, rzeźby, kominki czy też ciekawe rozwiązania na okleiny ścienne. Wzorzyste wykładziny, wygodne poduszki o ciekawej kolorystyce, okrycia stołów, zasłony to te detale, które
tworzą harmonię we wnętrzu.
funkcjonalność
Ale najważniejsza w projektowaniu części
restauracyjnej, tak jak i w projektowaniu każdej innej części hotelowej, jest funkcjonalność. Należy pamiętać o pozostawieniu
42
Pustkę PrzestrzenI w LOBBY
dOskOnaLe wYPełnIą
jakO eLementY
dekOr acYjne LamPY
dogodnej ścieżki między grupami stolików,
co ułatwi serwowanie potraw. Bar oraz kuchnia powinny działać razem. Umiejscowienie
kuchni powinno być przemyślane tak, żeby
jak najbardziej skrócić drogę serwowanym
daniom. Pamiętajmy również o akustyce, nie
ma nic gorszego niż źle wygłuszona kuchnia.
Należy zapewnić wygodny dostęp do
szwedzkiego bufetu, dlatego najbliższe stoliki można umieścić w odległości nie mniejszej niż 2 metry od niego, a im większa jest
ta odległość tym lepiej, szczególnie w restauracjach, które obsługują duże grupy konferencyjne czy wycieczkowe. Minimalna wielkość stolików przy której dwie osoby mogą
zjeść obiad to 60 x 80 cm, a czteroosobowy
stół powinien mieć wymiary minimum 85 x
85 cm. Odległość między poszczególnymi
stolikami zależny od ich ustawienia i waha
się od 1 m do 1,8 m.
saLe kOnferencYjne
Możliwość obsługi kongresów, szkoleń, konferencji, prezentacji czy imprez okolicznościowych jest dla większości hoteli znaczącym źródłem przychodów. Dlatego dobrze
zaprojektowana część konferencyjna stanowi często o sukcesie finansowym hotelu.
Pomieszczenia przystosowane do organizacji szkoleń, prezentacji firm, wykładów czy
konferencji prasowych, a także wesel, pokazów czy nawet małych koncertów stały się
niezbędnym elementem w hotelu. Jednak
aby spełniały one swój cel, czyli przyciągały
www.e-hotelarz.pl
najnOwszYm trendem
dekOr acjI ścIan jest
wYkOrzYstYwanIe druków
z cIek awą ILustr acją na
taPecIe wInYLOwej
organizatorów takich wydarzeń muszą być
odpowiednio zaprojektowane i wyposażone.
układ
Układ sal powinien zapewniać wygodę uczestnikom spotkań, a jednocześnie możliwość
szybkiego przearanżowania przestrzeni na
kolejne, często diametralnie odmienne od
poprzedniego, wydarzenie. Przedsionek przed
salami musi być zaprojektowany na tyle przestrzennie, aby można tam było serować catering oraz zapewnić strefę do odpoczynku.
Ustawione bufety czy modułowe kanapy,
które łatwo można przesuwać poprawiają
komfort uczestników. Poszczególne sale konferencyjne powinny być możliwe do połączenia w jedną dużą aulę. Można to osiągnąć
dzięki zamontowaniu przesuwanych ścian.
Mogą one być pokryte różnymi materiałami,
takimi jak tapeta winylowa, drewno laminowane, fornir, szkło, tkanina dekoracyjna.
Dowolność wyboru materiału daje nam możliwość stworzenia ciekawego, dopasowanego
do całości hotelu wnętrza, albo właśnie odróżniającego się od niego, w zależności od koncepcji właściciela i architekta. Dużym ułatwieniem jest ulokowanie sal konferencyjnych
w sąsiedztwie pomieszczeń gastronomicznych. Gdy nie ma takiej możliwości należy
zaplanować miejsce na pomocnicze aneksy dla
gastronomii, przy czym trzeba pamiętać, aby
drogi gości i personelu nie krzyżowały się.
Oświetlenie
Jedną z kluczowych kwestii w salach konferencyjnych jest dobrze zaprojektowane
oświetlenie. Możliwość zmiany natężenia
światła poprawia wydajność pomieszczenia.
Należy tak rozświetlić przestrzeń, żeby nie
stworzyły się zbyt duże różnice jasności,
gdyż wywołuje to nadmierną pracę źrenic
i szybkie zmęczenie oczu.
Oświetlenie tych pomieszczeń zmienia się
wraz z ich funkcją. Kiedy są użytkowane tylko
do rozmowy oświetlenie powinno być równomierne, gdy jest to wykład – osoba prowadząca go powinna być bardziej oświetlona,
w przypadku projekcji na ścianie z ekranem
nie może być żadnych punktów świetlnych.
www.e-hotelarz.pl
Wszystko to można osiągnąć przez zapewnienie możliwości sterowania natężeniem
oraz ściemnianiem źródeł światła. Niezbędna
w salach konferencyjnych jest też możliwość
całkowitego zaciemnienia pomieszczenia za
pomocą rolet lub ekranów.
wystrój
Kolory w salach konferencyjnych powinny
być stonowane, aby nie rozpraszać uczestników. Głównym elementem dekoracyjnym jest
tu wykładzina. Jej barwa i łączenia w ciekawe
wzory urozmaicają wnętrze, ale nie należy
przesadzać z ich oryginalnością i kolorystyką.
Ściany mogą być pokryte tapetą winylową.
Sprzęty ruchome, takie jak krzesła, poza tym
że muszą być przede wszystkim wygodne,
najlepiej gdy utrzymane są w ciemnej kolorystyce. Stoły na ogół z blatami drewnianymi
czy też laminowanymi powinny być odporne
na ścieranie. Najlepiej na kółkach, gdyż umożliwi to ich łatwe przesuwanie i zmiany aranżacji. Fatalnie wyglądają białe kontakty na
pustych ścianach. Żeby tego uniknąć
w pomieszczeniach tych gniazdka chowane
są w podłodze. Bardzo ważną kwestią jest
dobra akustyka sali i system nagłośnienia.
Niedopuszczalne jest, aby w danej sali słychać było odgłosy ze spotkania odbywającego się w sąsiedniej. Na zapewnienie komfortu
akustycznego wpływ ma dobór materiałów
wykończeniowych: wykładzin tłumiących
hałas oraz sufitów pochłaniających dźwięk.
Często należy też zastosować różnego rodzaju wygłuszające okleiny ścienne.
***
Przy projektowaniu hotelowych wnętrz
przede wszystkim pamiętać należy o tym,
aby myśleć o hotelu jako całości, a nie o jego
poszczególnych częściach. Nawet jeśli decydujemy się zaprojektować je w odmiennych
stylach, to ważne, aby była to decyzja przemyślana, a nie wynik nieprzemyślanych
ruchów, których efekt na końcu zaskoczy
samego właściciela. 
Autorka jest achitektem wnętrz w firmie
PROFFETIONAL, twórcą m.in projektu
Tryp Berlin w Berlinie
reklama
buduj hOTel 2011/2012
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
P
Pokój to łóżko + telewizor
+ wykładziny i okleiny
Maciej Lorych, cezary Ławida, Mariusz jaryMowicz, wiktor koŁakowski
Wiele elementów składa się na sukces obiektu hotelowego,
a ich proporcje są różne w zależności od rodzaju hotelu.
dla jednych ważna będzie rozbudowana część konferencyjna, dla innych
szeroki zakres usług sPa, a dla jeszcze innych jakość oferty gastronomicznej.
ale – z definicji – podstawą każdego hotelu jest pokój czyli jego wyposażenie.
W
iele elementów składa
się na sukces obiektu
hotelowego, a ich
proporcje są różne
w zależności od
rodzaju hotelu. Dla jednych ważna będzie
rozbudowana część konferencyjna, dla
innych szeroki zakres usług SPA, a dla jeszcze innych jakość oferty gastronomicznej.
Ale – z definicji – podstawą każdego hotelu
jest pokój czyli jego wyposażenie.
Materac do łóżka hotelowego dobiera się
w sposób inny niż materac do domu.
W sypialni domowej użytkownik łóżka jest
każdej nocy ten sam. Kupując materac spędza
on w sklepie wiele czasu, doradcy wybierają
dla niego najbardziej optymalny, a on sam
wypróbowuje najbardziej wygodny materac
dla siebie – dziś coraz częściej z pianki wysokosprężystej, lateksowej lub termoelastycznej. Nie da się tego zrobić w przypadku łóżka
hotelowego. Każdej nocy śpi na nim inny
cena ŁÓŻK a ZaleŻy Od licZby
WarstW i mater acy dO nich
ZastOsOWanych. gener alnie
prZyjmuje się, Że stanOWi
4–5-KrOtnOść ceny Za nOcleg
Pokój w hotelu to dziesiątki drobiazgów: firanki, lampki, szafki, krzesła, bagażniki, żyrandole itd., itp. Ale to co decyduje o jego ocenie
przez gościa to łóżko, na którym spędza najwięcej czasu, wykładzina, z którą cały czas
ma styczność, gdy nie leży w łóżku, to czym
oklejone są ściany, bo widzi to, gdziekolwiek
by się nie odwrócił. No i oczywiście telewizor.
 ŁÓŻKO
Bez względu na budżet, jaki przeznaczony
zostanie na wyposażenie pokoi w łóżka ważne
jest, aby było one profesjonalnie skonfigurowane. Co oznacza konfiguracja?
44
gość, nie tylko różniący się wagą i wzrostem,
ale też pozycją w której śpi i częścią materaca, na której lubi to robić. Materac hotelowy
musi zatem być uniwersalny. Takim materacem jest materac sprężynowy.
Z cZegO sKŁada się
ŁÓŻKO?
Materace sprężynowe (wyróżnia się dwa
rodzaje: bonelle – połączone ze sobą drutem
sprężyny i kieszonkowe – każda sprężyna
w osobnej materiałowej kieszonce, dzięki
czemu pracują one niezależnie od siebie
umożliwiając lepsze podparcie) oprócz swo-
jej uniwersalności mają jeszcze dodatkowe
zalety, które potrzebne są w materacu hotelowym:
stosunkowo niewysoka cena, wynikająca
z tego, że produkcja tych materacy jest prosta, a technologia już dawno wymyślona
(z rynku materacy domowych wypierane są
one przez piankowe);
są wytrzymałe, pod warunkiem zastosowania w procesie produkcji komponentów
wysokiej jakości (podwójnie hartowany drut
o odpowiedniej grubości, ani za cienki ani za
gruby) oraz dobrze dobranych ze sobą
wewnętrznych części materaca (przekładki
wewnętrzne, pokrowce wewnętrzne);
do sterylizacji parownikami.
Materace sprężynowe mają tylko jedną
cechę gorszą od piankowych – nie dopasowują się tak idealnie do ciała śpiącego. Aby
wyeliminować tę wadę stosuje się łóżka
o konstrukcji warstwowej tzw. łóżka kontynentalne (dwa materace na ramie z nóżkami
lub, co jest wygodniejsze, kółkami) – najbardziej popularne rozwiązanie hotelowe, wypierające łóżka tradycyjne – materac na drewnianej lub metalowej konstrukcji.
Poszczególne warstwy w łóżku odpowiadają
za różne funkcje:
materac baza – jest nośnikiem,
materac główny – odpowiada za podparcie ciała,
wierzchni toper – odpowiada za poczucie
wygody i komfortu,
nakładki ochronne – zabezpieczają materac przez zabrudzeniem i zniszczeniem.
www.e-hotelarz.pl
buduj hoteL 2011/2012
Oczywiście te warstwy mogą być w pewnym stopniu dowolnie konfigurowane i nie
wszystkie muszą składać się na docelowe
łóżko.
gŁOWa – nOgi,
gÓr a – dÓŁ
Cena takiego łóżka zależy od liczby warstw
i materacy do nich zastosowanych.
Generalnie przyjmuje się, że cena łóżka stanowi 4 – 5-krotność ceny za nocleg w danym
hotelu – jest to wskaźnik pozwalający dobrać
łóżko tak, aby oczekiwania gościa zostały
spełnione.
Optymalizując wyposażenie pokoi hotelowych należy zaplanować możliwość łączenia
i rozsuwania łóżek pojedynczych (dobre systemy kółek i łączników). Dzięki temu można
szybko zmienić przeznaczenie pokoju na
dwuosobowy, a jednoosobowy pokój
z dużym łóżkiem jest postrzegany jako bardziej ekskluzywny. Warto na zapleczu mieć
kilka materacy wierzchnich toperów o wielkości podwójnego łóżka – wtedy po złączeniu pojedynczych otrzymamy pełnowartościowe łóżko dla dwóch osób.
Materac i łóżko hotelowe powinny być
wytrzymałe – przyjmuje się, że muszą znieść
dużo cięższe traktowanie niż wersja do użytku domowego. Żywotność można przedłużyć na wiele sposobów: od rotacyjnego meldowania gości w różnych pokojach, przez
dbanie o ochronę przed zabrudzeniami
i zniszczeniem za pomocą ochraniaczy po
obracanie materaca głowa – nogi, góra – dół
– daje to cztery możliwości. Sprężyny są
wtedy różnie ugniatane, co uniemożliwia ich
szybkie stałe odkształcenie. Najprostszym
sposobem jest zamówienie materacy
z wyszytymi w narożnikach cyframi od 1 do
4. Panie pokojowe w prosty sposób będą
mogły kontrolować obracanie materaca
w każdym kwartale w roku.
Trendy światowe w hotelach to łóżka bez elementów twardych, oskrzyń, z miękkimi tapicerowanymi wezgłowiami. Natomiast jeśli
chodzi o same materace, bo najbezpieczniej
jest wybierać te o średniej twardości,
a nawet bardziej twarde. Wbrew pozorom,
miękkie materace są niewygodne, szczególnie dla osób o większej wadze.
 WyKŁadZina
Pierwsze pytanie, na które inwestor hotelowy
musi sobie odpowiedzieć, to czy wybiera do
swojego hotelu wykładziny wełniane czy
poliamidowe. Każda z tych wykładzin ma
swoich zwolenników jak i przeciwników.
www.e-hotelarz.pl
naleŻy uniK ać gŁadKich
KOlOrÓW WyKŁadZin, gdyŻ
Widać na nich K aŻdy brud
i pyŁeK. dlategO najlepiej jest
stOsOWać WyKŁadZiny WZOrZyste, KtÓre pOWOdują,
Że OKO nie WidZi pyŁÓW cZy
maŁych ZabrudZeń
Wykładziny wełniane kojarzą się z naturą,
luksusem i komfortem – ich wadą jest słabsza wytrzymałość na ścieranie, mniejsza
stabilność kolorów, czasochłonne pranie
oraz ryzyko powodowania alergii u osób
uczulonych na drobnoustroje .
Poliamid jest w 100 proc. tworzywem
sztucznym, przez to bardzo trwały na ścieranie, kolorystycznie stabilny, łatwy w czyszczeniu i praniu, nie przyciąga drobnoustrojów. Z uwagi na lepsze parametry użytkowe
oraz niższe ceny wykładziny poliamidowe
coraz częściej jednak wypierają wykładziny
wełniane w obiektach hotelowych.
Trzeba pamiętać, że z uwagi na dużą utratę
masy włókna, decydując się na wykładziny
wełniane należy zamawiać wyższe gramatury, niż w przypadku wykładziny poliamidowej. I tak np.1000 gramów poliamidu odpowiada 1350 gramom wełny, 1200 gramów
poliamidu odpowiada 1500 gramom wełny.
gr amatur a/K ategOria
KOlOrystyK a
/cZysZcZenie
Kolorystykę wykładzin należy weryfikować
w zależności od tego jakich pomieszczeń
dotyczy. Wiadomo, że korytarz na parterze
oraz restauracja są to miejsca, gdzie pojawia
się najwięcej zabrudzeń, dlatego doświadczeni hotelarze dobierają kolory właśnie pod
kątem maskowania zabrudzeń.
Generalnie należy unikać w hotelach gładkich
kolorów, gdyż widać na nich każdy brud
i pyłek czy zabrudzenie. Dlatego najlepiej jest
stosować wykładziny wzorzyste, które
powodują, że oko nie widzi pyłów czy
małych zabrudzeń. Jeżeli w korytarzu chcemy mieć jasny odcień to wstawmy go
w postaci jasnego paska wzdłuż ściany, bo
przy ścianie rzadko się chodzi. Środek korytarza powinien być wzorzysty, najlepiej
w ciemnych, mało brudzących się kolorach.
Tak samo w pokoju – ciemniejszy środek
i jaśniejsze boki. Taki zestaw dłużej wytrzyma pomiędzy praniami.
Planując wykładziny w hotelu musimy także
ustalić, jakie chcemy zamawiać gramatury
WZOrnictWO/Odpad
wykładzin. Od tego zależy komfort chodzeCzęstszy problemem jest dobieranie przez
nia, tłumienie hałasów, trwałość wykładziny
projektantów wzorów o dużym odpadzie.
jak i cena. Generalnie stosuje się następująNowoczesne technologie nadruku dają proce zasady:
jektantom i hotelarzom nieograniczone możhotele 1–2-gwiazdkowe: gramatura 750liwości tworzenia wzorów na podłogach.
900 g/mkw.,
Niestety część producentów z pełną premehotele 3-gwiazdkowe: pokoje 1000 g/
dytacją proponuje wzory, które niewłaściwie
mkw., korytarze i sale wielofunkcyjne 1200
zastosowane powodują bardzo duży odpad
g/mkw.,
zŁe rozwiązania w Łóżku
hotele 4-gwiazdkowe: pokoje 1200 g/ tapczany tapicerowane – nie da się wymienić jednego elementu, np. materaca,
mkw., korytarze i sale trudno się go czyści i sterylizuje, sprężyny faliste użyte do ich produkcji są
wielofunkcyjne także niewytrzymałe i szybko się odkształcają;
łóżka z pojemnikiem na pościel – pojemnik nie będzie w żaden sposób
1200 g/mkw.,
wykorzystywany, a jest miejscem gdzie zbiera się kurz, dodatkowy koc czy
hotele 5-gwiazdko- poduszkę lepiej trzymać na górnej półce w szafie;
we: pokoje 1400 g/ twarde zagłówki – zmniejszają komfort spania, zbyt niskie nie chronią ściany;
ustawianie łóżka wzdłuż ściany (spowodowane czasami wielkością pokoju) –
mkw., korytarze i sale ogranicza możliwość wykorzystania łóżka;
wielofunkcyjne 1200– łóżka z oskrzyniami drewnianymi w małych pokojach – nie tylko zwiększają
1400 g/mkw., aparta- zewnętrzny wymiar łóżka (o 4 cm w każdą stronę) ale też narażają gościa na uderzenia się.
menty – 2000 g/mkw.
45
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
ny warstwa gąbki lub
pianki, którą przykleja
się
do
betonu.
1. należy na wstępie podjąć decyzję, czy chcemy mieć w hotelu wykładziny
wełniane czy poliamidowe
Dodatkowo wygłusza
2. Proszę ustalić, jak szybko chcecie Państwo wymieniać następny raz wykładziny –
ona pokój i znakomicie
w zależności od odpowiedzi proszę ustalić budżet na zakup wykładzin
zwiększa komfort cho3. Proszę znaleźć 3 – 5 firm reprezentujących producentów specjalizujących się w
wykładzinach hotelowych – proszę sprawdzić ile lat i na jakich rynkach istnieje prodzenia. Taki podkład
ducent, a ile firma reprezentująca producenta w Polsce. (internet)
przedłuża także żywot4. Proszę poprosić każdego o ofertę na porównywalny produkt: gramatura, klasa
ność samej wykładziny.
ścieralności, wysokość włókna, typ włókna, klasa komfortu, akustyka, okres
gwarancji, znak ce
Jeżeli położymy na
5. Proszę poprosić o listę hoteli wyposażonych w całości w wykładziny danej firmy,
niego wykładzinę na
z ostatnich dwóch lat. Proszę spytać przedstawiciela, które inwestycje obsługiwał
tzw. naciąg to możemy
osobiście
potem w ciągu kilku
6. Proszę poprosić o namiary do trzech właścicieli/dyrektorów ostatnio
wyposażanych obiektów. Proszę zadzwonić i spytać, jak przebiegła realizacja i jak
godzin
wymienić
sprawuje się dostarczona wykładzina
wykładzinę
w pokoju.
7. Proszę ustalić, jakie wzory macie Państwo do wyboru i gdzie jakie wykładziny
Jest to jednak metoda
chcecie zamówić: gramatura / wzory / kolory /ilości
8. dopiero wtedy można przystąpić do właściwych porównań i negocjacji cenowdroga i rzadko stosoych: cena za mkw. wykładziny, cena za montaż, na podkładzie lub bez podkładu,
wana w Polsce. Można
odpad, finansowanie, gwarancje, możliwość domówienia wykładziny.
także przykleić wykładzinę na podkład pławykładziny przy montażu. I nie jest to wina
cąc
o połowę
mniej.
Rozwiązaniem
stosowamontażystów – dany wzór z definicji zakłada
nym częściej jest zamawianie wykładziny
duży odpad. Im większy rozmiar wzoru (tzw.
z podkładem filcowym. Zaletą jest większy
powtarzalność wzoru) tym większy będzie
komfort chodzenia oraz lepsze wygłuszenie
odpad. Należy o tym pamiętać na etapie
akustyczne jak też lepsza niwelacja nierównowyboru wzorów, bo potem można się zdziści podłoża przy niewielkim koszcie dodatkowić, gdy okaże się, że na 3 tys. mkw. podłowym. Należy jednakże pamiętać bezwzględgi trzeba zamówić 4,3 tys. mkw. wykładziny.
nie, że wykładziny na podkładzie filcowym
Dodatkowa uwaga – odpad jest także konsepierze się metodą na sucho.
kwencją liczby łączeń wykładziny. Im więcej
łączeń tym gorzej. Łączenia powinny być tak
 OKleiny
robione, aby były niewidoczne, jednak z czaTak, jak zwracamy uwagę na odczucia zwiąsem tak czy inaczej uwidaczniają się, więc
zane z przemieszczaniem się po różnych
im jest ich mniej tym lepiej. Zasadniczo
rodzajach powierzchni (ich twardość czy spew pokoju hotelowym nie powinno być
cyficzny odgłos kroków), tak w przypadku
ścian istotny jest dotyk, ich grafika i kolor.
Ponieważ ogromną rolę w odczuciach gościa
odgrywa czystość, należy zwrócić szczególną
uwagę na dobór materiałów dekoracyjnych
pod kątem ich wytrzymałości użytkowej oraz
łatwości w usuwaniu ewentualnych zabrudzeń.
8 rad cezarego Ławidy dLa inwestorów kuPujących
wykŁadziny hoteLowe
dObrej
jaKOści
OKleiny mOŻna
uŻytKOWać
prZeZ
10 – 15 lat beZ
KOniecZnOści
KOnserWacji
łączeń, chyba że pokój ma skomplikowaną
geometrię. Jeżeli już dopuszczamy łączenia
w pokoju to raczej w miejscach mało widocznych . Zawsze warto omówić z fachowcami
od wykładzin, gdzie je planują.
pOdKŁady
W dobrych hotelach montuje się wykładzinę
na podkładzie. Jest to niezależna od wykładzi-
46
sZybKie i cZyste
Produktem najbardziej odpowiednim do
wnętrz hotelowych są szerokie (110 – 130
cm) okleiny ścienne. Okleiny pozwalają szybko i stosunkowo niedrogo zarówno zabezpieczyć ściany przed brudem i bezmyślnością
gości hotelowych, jak i nadać im elegancki
wygląd, dopasowany do oczekiwanej przez
nas grupy odbiorców. Okleiny ścienne łączą
w sobie kilka bardzo istotnych cech.
Są szybkie i czyste w montażu, a więc można
je zainstalować w ostatnim niemal momencie,
a nawet prowadzić prace już po otwarciu
hotelu. Dobrej jakości okleiny można użytkować przez 10 – 15 lat bez konieczności kon-
serwacji. W przypadku oklein winylowych,
można je często myć miękkimi detergentami
i ciepłą wodą czy alkoholem, jeżeli zabrudzenia tego wymagają.
cO W pOKOju, a cO
W lObby
Planując stosowanie oklein możemy bardzo
precyzyjnie dobrać ich rodzaje do określonych stref. I tak na korytarzach najlepiej
sprawdzają się okleiny winylowe na podkładzie materiałowym o gramaturze powyżej
450 g/mkw. lub okleiny tekstylne, o gęstym
utkaniu, z grubych włókien syntetycznych.
W strefach, gdzie ściany są mniej narażone
na ataki walizek i wózków ze sprzętem do
mycia, można stosować okleiny tekstylne
z włókien naturalnych i syntetycznych,
zabezpieczonych teflonem przed przypadkowym zaplamieniem i nadmiernym osiadaniem kurzu.
W lobby i hallu recepcyjnym coraz częściej,
zamiast drogich ciężko wyglądających dekoracji z płyt meblowych, metaloplastyki czy
rzeźb, stosuje się obrazy graficzne czy fotografię nadrukowaną na bazę z szerokich,
winylowych oklein ściennych. Daje to
ogromne możliwości twórcze architektom
i pozwala w prosty sposób zindywidualizować wnętrze hotelu. Przy wyborze dostawcy
należy zwrócić uwagę na ich jakość wykonania na dostarczonych próbkach, zmywalność alkoholem i wodnymi roztworami detergentów oraz to czy producent/dostawca oferuje dodatkowy serwis, taki jak darmowe
fotografie, grafiki czy możliwość wykonania
wizualizacji wnętrza z wybraną grafiką.
W pokojach wystarczy gramatura
350 g/mkw. z wyjątkiem takich, gdzie występuje wąski korytarz czy zbyt wąskie przejścia komunikacyjne i obawa o ciągłe ocieranie się ciężkiego bagażu o ściany. W pokojach można też zastosować podział na ściany za wezgłowiem łóżka, gdzie zwykle stosujemy okleiny winylowe imitujące tkaniny lub
inne ciepłe, przyjemne w dotyku materiały
czy nawet okleiny z tkanin naturalnych
powleczonych teflonem oraz pozostałe ściany, gdzie oprócz koloru i grafiki ważna jest
też wytrzymałość użytkowa.
materiaŁy ObiciOWe
Z tematem oklein i dekoracji ścian łączy się
kwestia materiałów zasłonowych i obiciowych. Te ostatnie są często nie najlepszej
jakości co sprawia, że już po roku, dwóch
hotelarz zaczyna mieć problemy z przetarciami i plamami na tapicerce foteli, sof
www.e-hotelarz.pl
buduj hoteL 2011/2012
ITALVELLUTI
dla rynku kontraktowego
F
irma itaLVeLLuti, renomowany dostawca tkanin obiciowych i dekoracyjnych
wywodzący się z włoch, wprowadziła na polski rynek specjalną kolekcję tkanin
przeznaczonych do zastosowania we wnętrzach publicznych, takich jak hotele,
restauracje, biura, kina, teatry i inne. nowe kolekcje można oglądać na stronie
www.italvelluti.pl.
 nowe kolekcje itaLVeLLuti to odpowiedź na potrzeby polskich klientów,
którzy coraz bardziej zainteresowani są specjalnymi tkaninami kontraktowymi,
posiadającymi odpowiednie cechy użytkowe i ich potwierdzenie w postaci wyników
badań. istotnym atutem oferty itaLVeLLuti jest także szybkość dostaw tkanin
kolekcji, możliwa dzięki posiadaniu znakomicie zaopatrzonego magazynu w Polsce
zamówienie może zostać zrealizowane nawet w przeciągu 48 godzin. Firma nie tylko
dostarcza produkt, ale także służy architektom, projektantom wnętrz i inwestorom
kontraktowych pomocą i konsultacją w zakresie optymalnego doboru tkanin do
wymogów konkretnych obiektów.
Promocja
 kolekcje kontraktowe itaLVeLLuti to 6 gr up tkanin wytypowanych na
swoich wysokich parametrów wytrzymałościowych, odporności na zabrudzenia
szerokiej gamy kolorystycznej i ciekawego wzornictwa. Ponadto tkaniny te spełniają
specjalnej impregnacji wymogi europejskich norm niepalności, co potwierdzają
odpowiednich badań przeprowadzonych przez itaLVeLLuti.tkaniny z kolekcji
kontraktowych można dodatkowo zabezpieczyć przy pomocy membrany
wodoszczelnej, która zapobiegając wnikaniu cieczy nadal umożliwia przepływ
powietrza czyli tzw. oddychanie tkaniny. eliminuje to niebezpieczeństwo
rozwoju grzybów (np. pleśni) wewnątrz mebli oraz ich zniszczenia. Membrana
waterProoF MeMbrane systeM dostępna jest także w specjalnej wersji
antybakteryjnej zawierającej jony srebra. jedna z kolekcji kontraktowych to tkaniny
typu outdoor, przeznaczone do stosowania w takich miejscach jak tarasy, patia,
ogródki restauracyjne, ogrody, okolice basenów kąpielowych. włókna poliestrowe
o podwyższonej odporności na czynniki atmosferyczne i uszkodzenia mechaniczne
gwarantują odporność tkanin. to zasługa specjalnej budowy włókien i ich wysokiej
skrętności – dzięki temu szkodliwe czynniki, takie jak wilgoć, temperatura czy
promieniowanie uV nie wnikają w głąb włókien i mogą operować jedynie
w niewielkim stopniu na ich powierzchni. wysoka skrętność wpływa też korzystnie
na odporność koloru – nie pozwala na wypłukiwanie cząstek specjalnie dobranych
barwników „osadzonych” we włóknie w procesie barwienia. tkaniny outdoor połączeniu
z membraną waterProoF MeMbrane systeM dają tkaninę wodoodporną,
idealną na leżaki, markizy czy tekstylne zadaszenia tarasów.
 w kolekcjach kontraktowych znalazły się tkaniny o bogatych paletach kolorystycznych
i zróżnicowanych fakturach – to pozwala znaleźć propozycje odpowiednie do różnych
stylistycznie wnętrz. dominują jednolite lub melanżowe, projektanci mają też do dyspozycji
welur oraz mikrofibrę o fakturze wełny. dodatkowym ułatwieniem w korzystaniu z tych tkanin
przez architektów i projektantów wnętrz jest to, że firma itaLVeLLuti jako pierwszy dostawca
tkanin na polskim rynku udostępnia do pobrania na stronie ich tekstury 3d (w dziale oferta przy
każdej z kolekcji znajduje się link do pliku z teksturami, komplet tekstur można też zamówić na płycie
cd). to gwarantuje, że projektant może przedstawić inwestorowi maksymalnie wierną wizualizację
wnętrza czy mebli, a następnie zrealizować je z wykorzystaniem tych samych tkanin. oczywiście
dostępne są także próbniki nowych kolekcji.
osoby zainteresowane ofertą kontraktową itaLVeLLuti mogą kontaktować się z Łukaszem
hrabczakiem, menadżerem odpowiedzialnym za ten segment rynku: tel. +48 18 446 07 84,
tel. kom. + 48 794 977 678, e-mail:[email protected]
www.e-hotelarz.pl
z
–
o
Restauracja Bohema w Nowym
Sączu, meble wykonane przez
firmę HM Design w tkaninie
Kontrakt C.
Polska sp. z o.o.
Brzezna 495
33-386 Podegrodzie
tel/fax 018 446 07 84
[email protected]
www.italvelluti.pl
47
p
i d
w
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
i krzeseł. Ważne jest też, czy zasłony i materiały obiciowe są niepalne lub trudnopalne.
To podnosi koszty początkowe, ale daje
potrójny zysk.
Po pierwsze produkty markowe i z grupy niepalnych bądź trudnozapalnych, są zawsze
lepszej jakości i z założenia podlegają bardziej rygorystycznej kontroli w procesie produkcji, magazynowania i dostaw. Po drugie,
są zwykle znacznie wytrzymalsze poprzez
stosowanie szczególnych rodzajów uszla-
gustu architekta, stylu wnętrza a co za tym
idzie efektu, jaki chcemy osiągnąć w kwestii
docelowej grupy gości hotelowych.
Z Winylu
Należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną bardzo użyteczną grupę materiałów obiciowych.
Są to obicia z masy winylowej na podkładzie
z elastycznej tkaniny bawełnianej. W odróżnieniu od wielu popularnie stosowanych obić
typu skaj, zwanych też ekoskórą czy potocz-
pOdstaWOWym bŁędem,
jaKi pOpeŁniają inWestOrZy
jest ZaKup ZWyKŁych teleWiZOrÓW KOnsumencKich
dO uŻytKu dOmOWegO.
teleWiZOry dO uŻytKu
W ObieKtach nOclegOWych
pOWinny być WypOsaŻOne
W tryb hOtelOWy
chetnionych włókien. I po trzecie, jeżeli
pomimo zabezpieczeń, zostanie zaprószony
ogień, to straty będą o wiele mniejsze niż
w przypadku stosowania materiałów łatwopalnych.
par ametry
Przy zakupie materiałów obiciowych należy
zwrócić szczególną uwagę na kilka parametrów. Podstawowym jest test na ścieranie
badana w teście Martindale’a. Im większa
wartość tym lepiej, przy czym powyżej 40
tys. cykli już jest dobrze. Do lobby i restauracji koniecznie od 70 tys. cykli. Kolejnym
parametrem jest test na wyrywanie włókien.
Tu skala testu jest od 1 do 5. 3 to dobry
wynik dla pokoi. Natomiast 4 jest pożądany
do restauracji i lobby. Jest jeszcze parametr
związany z odpornością na wycierani
(w odróżnieniu od ścierania). Ten parametr
jest również mierzony w skali 1 do 5 i najlepiej jak wynosi 4 – 5.
I w końcu odporność na działanie światła. Od
tego zależy po jakim czasie nasze piękne
kolorowe obicia staną się blade i „sprane”.
W 8-punktowej skali, pożądanym wynikiem
jest 6 lub 7. Osiem jest prawie nieosiągalny,
bo mają go barwniki czysto mineralne, rzadko stosowane w barwieniu tkanin. Co do
wyboru rodzaju tkaniny obiciowej, to rzecz
48
nie dermą, obicia winylowe są znacznie bardziej wytrzymałe użytkowo, a również oferowane są w bardzo bogatej palecie wzorniczej
i kolorystycznej.
Są to produkty, które otrzymują wyniki
testów Martindele’a na poziomie 100 tys.
cykli oraz zwykle są zabezpieczone preparatem przeciwbakteryjnym i przeciwgrzybicznym oraz nie podlegają degradacji pod wpływem ludzkiego potu. Można je stosować do
stołków barowych, w obszarze fitness i SPA
oraz w holach recepcyjnych.
 teleWiZOry
W polskich hotelach standardem stają się już
płaskie telewizory LCD, i to o coraz większych przekątnych ekranów. Nawet
w nowych obiektach 3-gwiazdkowych
można już oczekiwać telewizorów co najmuje 26-calowych. Zmienia się też funkcja tego
sprzętu w hotelowym pokoju.
Telewizor z funkcji monitora służącego do
odbioru sygnału telewizyjnego przekształca
się powoli w centrum komunikacji i dostępu
do usług. Za jego pomocą można już mieć
dostęp do internetu i swoich urządzeń audiowideo, wymeldować się, czy sprawdzić swój
rachunek. Ale cały czas podstawą telewizji
hotelowych jest bogata oferta programów
telewizyjnych.
Dlatego w trosce o swój standard hotele
muszą inwestować tak w jakość telewizorów, jak i w jakość oferty programowej.
Profesjonalni hotelarze są coraz bardziej
świadomi tego, że goście przyzwyczajeni
w domu do dobrych dużych ekranów, mają
wysokie wymagania, co do jakości odbioru
i wielkości ekranu. Jeśli więc hotel chce im
stworzyć warunki „jak w domu” to musi
zaoferować telewizor, który odpowiada tym
wyobrażeniom, a nie 14-calowy ekranik
z telewizorze kineskopowym czy 19-calowy
ekran wielkości większego laptopa.
cO daje tryb hOtelOWy
Podstawowym błędem, jaki czasami popełniają inwestorzy jest zakup zwykłych telewizorów konsumenckich do użytku domowego. Telewizory do użytku w obiektach noclegowych powinny być wyposażone w tryb
hotelowy (tzw. niesystemowe telewizory
hotelowe), które umożliwiają m.in.:
szybkie klonowanie ustawień (programuje
się jeden odbiornik, a następnie kopiujemy
i przenosimy ustawienia na kolejne urządzenia za pomocą USB),
blokadę maksymalnej głośności,
blokadę przedniego panelu sterowania,
blokadę dostępu do menu,
spersonalizowanie komunikatu powitalnego na ekranie,
programowanie ustawień energooszczędnych.
Dzięki tym funkcjom pracownicy hotelu nie
muszą każdorazowo ustawiać programów
po gościach, którzy zawsze szukają „swoich” kanałów; wysłuchiwać skarg, że w telewizorze „coś nie działa” (najczęściej nie ma
baterii, bo ktoś je zabrał), czy interweniować
w nocy z powodu zbyt głośno grającego
odbiornika.
Najbardziej zaawansowane rozwiązanie
polega na zakupie systemowych telewizorów
hotelowych do odbioru cyfrowego w jakości
HD, które za pomocą dodatkowego modułu
mogą się komunikować z serwerem i całym
systemem
interaktywnym
hotelu.
Umożliwiają one również podłączenie swoich
urządzeń, takich jak mp3, kamera, czy iPod,
oraz korzystanie za pomocą bezprzewodowej klawiatury jak z ekranu komputerowego
z internetem.
Hotelarze coraz większą wagę przykładają
do dodatkowych funkcji, które ułatwiają im
później życie. Takich jak np. budzik wbudowany w telewizor, który codziennie resetuje
godzinę budzenia; zabezpieczenie śrubką
pilota przed możliwością wyjęcia baterii, co
www.e-hotelarz.pl
buduj hotel 2011/2012
49
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
załatwia sprawę pretensji, że „telewizor nie
działa” czy jak najprościej skonstruowane
piloty bez ślepych przycisków, przez co znika
problem gości, że „pilot nie działa”.Na co
jeszcze zwracać uwagę? M.in. na sposób
montowania telewizora: powiesić czy postawić. Jeśli wisi on prostopadle do wejścia to
powinien przylegać jak najbliżej do ściany,
aby nie rzucało się w oczy całe jego oprzyrządowanie. Jednak to wymaga pomyślenia
wcześniej i doprowadzenia odpowiednich
kabli. Gdy zamawia się stojący, wybrać nale-
wyższe niż konsumenckich. Ponieważ mają
one więcej funkcji, potrzebują większej ilości
software’u i nieco innych rozwiązań hardware’owych, co wpływa na to, że wymagają
nieco innego procesu produkcyjnego.
ży odpowiednią podstawkę. Ale obecnie
hotelarze szukają przestrzeni, więc preferują
ekrany wiszące.
Demand, która umożliwia zamawianie filmów
na życzenie z oferty kilkudziesięciu propozycji hotelu. Obecnie telewizor przestaje być
tylko dostarczycielem sygnału telewizyjnego,
ale przekształca się w ekran, który stanowi
centrum multimedialne pokoju. Za jego
pomocą można odbierać maile, surfować po
internecie, obejrzeć nagrany film na komórce
czy posłuchać muzyki ze swojego urządzenia. Goście oczekują już, że telewizor zaoferuje im funkcje komputera osobistego. Żeby
móc to zrobić potrzebny jest panel przełączeniowy media-pub, który rozpoznaje
wszystkie urządzenia i włącza je na odpowiednie wejścia. Ale to już wymaga obsługi
przez specjalne systemy informatyczne,
które dostarczają integratorzy systemowi. To
właśnie integratorzy systemowi (in-room
entertainment & service technology providers) są najczęściej partnerem hotelu
w negocjacjach handlowych.
ceny
Hotelarze wyposażają pokoje w telewizory
od 17 do 37 cali. Ale ostatnio coraz rzadziej
można spotkać zamówienie na odbiorniki
z mniejszą przekątną ekranu niż 22 cale,
a standardem stają się 26-calowe, a w apartamentach ponad 40-calowe. 22-calowy
telewizor z prostym trybem hotelowym kosztuje 800 – 1000 zł, 26-calowy od 1100 do
1300 zł, a 32-calowy od 1300 – 1500 zł.
Bardziej zaawansowane odbiorniki interaktywne o przekątnej 26 cali przygotowane do
odbioru w jakości HD, umożliwiające korzystanie z internetu, własnych urządzeń audiowideo, usług hotelowych czy gier telewizyjnych, kosztują w granicach 1500 zł. Ceny
telewizorów hotelowych są o ok. 20 proc.
50
Więcej niŻ teleWiZOr
Rozwój hotelowych systemów telewizyjnych
rozpoczął się od dodawania programów bezpłatnych oferty kanałów płatnych Pay-TV.
Z czasem systemy płatne zaczęły oferować
więcej funkcji, np. usługę VoD – Video on
Zajmują się oni dostarczaniem cyfrowego
sprzętu i oprogramowania niezbędnego do
stworzenia systemu usług interaktywnych
pod zapotrzebowanie konkretnego hotelu.
Zapewniają dostęp do internetu i aplikacji
komputerowych na ekranie telewizyjnym oraz
integrację z systemem recepcyjnym PMS –
Property Management System, w którym
znajdują się całościowe informacje o gościu
i dla gościa. I umożliwiają zarządzanie tym
wszystkim za pomocą jednego interfejsu.
Usługi interaktywne wymagają dużej przepu-
stowości łączy, więc jeśli hotel planuje zaoferować szeroki dostęp do nich musi pomyśleć
wcześniej o odpowiednich rozwiązaniach.
Dużym błędem inwestorów jest często nie
podłączanie telewizora do stałego, oddzielnego zasilania, jak dla systemu chłodniczego.
Z czasem ciągłe włączanie i wyłączanie
odbiornika może prowadzić do uszkodzenia
zasilacza i awarii całego systemu.
Maciej Lorych jest właścicielem firmy
wHotelu.com, oferującej wyposażenie
pokoi hotelowych; Cezary Ławida jest
przedstawicielem na Polskę firmy
Maltzahn Carpet Innovation produkującej
wykładziny; Mariusz Jarymowicz jest
dyrektorem polskiego oddziału firmy
Vescom zajmującej się produkcją i dystrybucją oklein ściennych, a Wiktor
Kołakowski jest dziennikarzem miesięcznika HOTELARZ.
www.e-hotelarz.pl
buduj hotel 2011/2012
www.e-hotelarz.pl
51
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
Z cyfrowa
Zbliża się telewizja
wOjciech siwecki
W lipcu 2013 w całej Polsce zostanie wyłączony sygnał analogowej telewizji i będzie
to ostatni etap procesu mającego na celu wprowadzenie Naziemnej Telewizji
Cyfrowej. Tym samym odbiorniki telewizyjne nieprzystosowane do standardu DVb-T
MPEG-4 (właśnie taki obowiązuje w Polsce), czyli wszystkie bez wbudowanego
tunera z MPEG4, staną się praktycznie bezużyteczne. Również właściciele hoteli
są zmuszeni zmierzyć się z tym problemem.
A
le czy możemy istotnie mówić
o problemie w przypadku,
w którym po kilku zabiegach
zapewniamy sobie tani lub
nawet zupełnie darmowy
dostęp do wysokiej jakości telewizji?
Cyfrowe stAndArdy
Cyfryzacja wprowadza nową jakość obrazu
i dźwięku, upowszechnia telewizję w wysokiej
jakości wliczając w to programy TVP oraz
pakiet programów polskich nadawców prywatnych – jest więc bardziej szansą niż zagrożeniem. Na chwilę obecną pakiet DVB-T zawiera
13 propozycji (TVP1, TVP2, TVP Info – pasmo
lokalne dla danego regionu, TVP Historia, TVP
Kultura, Polsat, Polsat Sport News, TVN, TVN
Siedem, TV4, TV6, TV Puls, TV Puls 2). W najbliższym czasie ma liczyć sobie blisko 20
kanałów. Krajowa Rada Radiofonii i Telewizji
rozdzielając miejsca w multipleksach (Mux-1,
Mux-2 i Mux-3) ma na uwadze, by powstały
w ten sposób pakiet był różnorodny, dlatego
w jego ramach oprócz najpopularniejszych,
znajdą się także kanały tematyczne: filmowe,
rozrywkowe, informacyjne, dokumentalne,
sportowe, muzyczne i dla dzieci. Wielu managerów hoteli ma więc prawo sądzić, że oferta
DVB-T może zaspokoić apetyt ich gości.
Ci, którzy starają się nadać zarządzanym przez
siebie hotelom określony profil, nastawiając się
na gości o bardziej sprecyzowanych preferencjach, mogą powiększyć swoją ofertę telewizyjną. Jest na to cała masa sposobów, bez
52
konieczności korzystania z usług dużych operatorów. Dyrekcje obiektów noclegowych przygotowując długoterminową strategię, mającą
na celu zminimalizowanie kosztów oraz dla
uzyskania bardziej korzystnej i lepiej dopaso-
i wygoda w obsłudze. Odbiorcy otrzymują
gotowy produkt, który nie wymaga żadnych
dodatkowych ingerencji: pilota czy tunera.
Hotel tworzy w ten sposób własną sieć kablową, która pozwala na znaczne oszczędności,
a tak-że oddaje decyzyjność w ręce zarządu, co do tego, co
dokładnie
ma
wyświetlać się na
ekranach telewizorów
umieszczonych
w pokojach i apartamentach. Stacje czołowe mogą zbierać
sygnał
zarówno
wyłącznie satelitarny,
jak i ten zmieszany
z naziemnym.
Właśnie od charakteru i obszerności
pakietu, a także od
liczby odbiorników
zależy koszt inwestycji z jakim należy się liczyć.
Takie rozwiązanie jest korzystne szczególnie dla
podmiotów, o ściśle określonej grupie docelowej, albo o wysokim standardzie. Liczebność
telewizorów zdolnych odebrać sygnał modulowany przez stację czołową oczywiście ma
swoje ograniczenia, jednak są one tak odległe,
że właściwie w ogóle nie dotyczą hoteli. Koszt
jednego zespołu transmodulatorów pozwalających na odbiór ośmiu kanałów satelitarnych
oscyluje w granicach od kilku do kilkudziesięciu
CyfryzACjA wprowAdzA nową jAkość
obr Azu i dźwięku,
upowszeChniA telewizję w wysokiej jAkośCi
wliCzAjąC w to
progr Amy tVp or Az
pAkiet progr Amów
polskiCh nAdAwCów
prywAtnyCh
wanej oferty telewizyjnej mogą zdecydować
się na utworzenie tzw. „lokalnej kablówki”.
nAszA włAsnA telewizjA
Rozwiązaniem dającym najwięcej możliwości
jest stacja czołowa – czyli zespół transmodulatorów zestawionych ze sobą w celu przetwarzania i dystrybuowania wybranych programów telewizyjnych (satelitarnych lub naziemnych) w instalacji zbiorowej, kablowej.
Największą jej zaletą jest bezpieczeństwo
www.e-hotelarz.pl
buDuj hOTel 2011/2012
tysięcy złotych. Wraz z aktualną ofertą telewizji
naziemnej daje to liczbę 21 kanałów w cyfrowej
jakości. Zespoły można oczywiście dalej poszerzać i łączyć – wymaga to większych nakładów.
Inwestycja może się jednak szybko zwrócić –
wszystko zależy od zmiennych takich jak profil
hotelu, statystyczna i zakładana liczba gości.
W ramach takiego rozwiązania istnieje też możliwość uruchomienia własnego programu reklamującego hotel, pensjonat, sanatorium, jak
również turystyczne i rekreacyjne walory okolicy lub innych reklamodawców.
mAły też może
W przypadku mniejszych hoteli, rozwiązaniem
odpowiednim są wielokanałowe wzmacniacze
z tzw. aktywnymi filtrami, których sygnał wyjściowy w zupełności zapewnia stabilny i mocny
sygnał w mniejszych instalacjach. Jeżeli mały
pensjonat lub hotel nie może pozwolić sobie na
inwestycję związaną ze zmianą odbiorników
telewizyjnych, wystarczy dokupić odpowiednią
ilość tunerów DVB-T, dzięki którym żywotność
telewizorów kineskopowych lub LCD z MPEG-2
zostanie przedłużona o kolejne lata. Hotele,
które niedawno zdecydowały się na wymianę
telewizorów na najnowsze cyfrowe odbiorniki
jeżeli mAły pensjonAt lub
hotel nie może pozwolić
sobie nA inwestyCję związAną
ze zmiAną odbiorników
telewizyjnyCh, wystArCzy
dokupić odpowiednią ilość
tunerów dVb-t
z wbudowanym tunerem MPEG4 są w uprzywilejowanej pozycji, jedyną inwestycją, jaka ich
czeka jest dostosowanie instalacji do standardów DVB-T. Po tej jednorazowej inwestycji
w rozliczeniu co miesięcznych kosztów znika
cała rubryka opłat związanych z odbiorem
kanałów polskojęzycznych.
rynek nie śpi i wAlCzy
Firmy specjalizujące się w kompleksowych
instalacjach hotelowych, mają w swojej ofercie
także systemy takie, jak TONNA VISIMEDIA –
oparte o serwer obsługi klienta i terminale
zarządzające: kanałami TV oraz radiowymi,
wiadomościami powitalnymi, stronami informacyjnymi, podglądem bieżącym rachunku,
automatyczną pobudką, room-service, recepcją, czy też płatną telewizją VOD. Dzisiaj czeka
na nas całe mnóstwo rozwiązań, które mogą
znacznie ułatwić właścicielom i gościom funkcjonowanie hotelu. Wymagają jednak podstawowego rozeznania. Możemy korzystać ze
znanych i gotowych rozwiązań, albo spróbować sami stworzyć sobie opcję najbardziej
nam pasującą. Takie podejście wymaga jednak
wiedzy, czasu, a przede wszystkim – chęci. I to
właśnie jest jedno z największych dobrodziejstw naszych czasów – wybór. Każdy z nas
ma wybór, wystarczy tylko się rozejrzeć. 
Autor jest dyrektorem zarządzającym
firmą COMSAT
reklama
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
K
Koszty zakupu
energii elektrycznej
Michał Wasiak
Koszty zakupu energii elektrycznej stanowią jedne z najwyższych
kosztów stałych funkcjonowania hotelu. Nowoczesne obiekty są
wyposażane w szereg urządzeń pozwalających na obniżenie zużycia
energii, ale to nie jedyna droga do optymalizacji kosztów.
W
łaściciel
hotelu
w ramach umowy na
świadczenie usług
dystrybucji ma możliwość zmiany niektórych jej parametrów. Jednocześnie zmiany
prawa energetycznego pozwoliły na poszukiwanie alternatywnych sprzedawców.
Zacznijmy od uporządkowania terminologii,
która dla osób z poza branży nie zawsze jest
klarowna. Przede wszystkim należy pamiętać, że zakup energii elektrycznej składa się
z dwóch elementów:
– usługi dystrybucji energii elektrycznej –
czyli jej fizycznej dostawy do instalacji
odbiorcy oraz
– sprzedaży (obrotu) – a więc energii elektrycznej traktowanej jako towar.
Dystrybucja energii
Usługa ta, realizowana jest przez przedsiębiorstwo dystrybucyjne, powstałe na bazie
dawnych zakładów energetycznych. Polska
została podzielona na kilkanaście obszarów,
na których przedsiębiorstwa te są właścicielami sieci dystrybucyjnych, zgodnie
z położeniem terytorialnym. Działalność
dystrybucyjna jest działalnością regulowaną, a wysokość cen jednostkowych, stawek
i opłat określana jest w Taryfie świadczenia
usług dystrybucyjnych. Dystrybutorzy,
posiadają tzw. monopol naturalny, w związku z czym mają obowiązek uzyskania
zatwierdzenia tych cen przez prezesa
Urzędu Regulacji Energetyki, który stoi na
54
straży wysokości naszych rachunków za
świadczenie usługi dystrybucji energii elektrycznej. Najistotniejsza dla właściciela
hotelu informacja to odpowiedź na pytanie:
„ile za to płaci?”. Kwota do zapłaty na fakturze jest umieszczona drukiem pogrubionym i powiększonym, jednak z analitycznego punktu widzenia nie jest to informacja
najistotniejsza. Faktura zawiera wszelkie
niezbędne informacje do przeprowadzenia
wstępnej analizy możliwości optymalizacji
kosztów zakupu energii elektrycznej.
Niestety na ogół, informacje te są mało czytelne i niewiele mówią odbiorcy.
Poniżej przedstawione zostały poszczególne składniki wchodzące w skład opłaty za
usługę dystrybucji, a wyszczególnione na
fakturze:
1. Składnik stały stawki sieciowej – naliczany jest za każdy kW mocy zamówionej
przez odbiorcę w danym miesiącu rozliczeniowym. Wysokość opłaty zależy od wielkości mocy zamówionej, której wielkość
ustala sam odbiorca. Wysokość mocy
zamówionej powinna odpowiadać rzeczywistemu zapotrzebowaniu na moc obiektu
hotelowego, jednakże nie może być mniejsza od wymagań technicznych dla zainstalowanego układu pomiarowo-rozliczeniowego Niestety, zakłady energetyczne bezlitośnie wykorzystują brak wiedzy i jako wartość mocy umownej przyjmują moc przyłączeniową, która niejednokrotnie jest kilkukrotnie większa od mocy faktycznie
potrzebnej.
2. Opłata przejściowa – naliczana jest za
każdy kW mocy zamówionej przez odbiorcę
w danym miesiącu rozliczeniowym.
Naliczana jest tak jak składnik stały stawki
sieciowej i zależy od poziomu mocy umownej. Została ona wprowadzona 1 kwietnia
2008 r. jako rekompensata dla operatora krajowego systemu przesyłowego z tytułu rozwiązania Kontraktów Długoterminowych tzw.
KDT-ów, które zostały uznane przez UE za
niedozwoloną pomoc publiczną.
3. Opłata dystrybucyjna zmienna – naliczana
jest za każdą kWh wykorzystaną przez
odbiorcę w okresie rozliczeniowym. Często
na fakturze jest ona podzielona na dwa
składniki: stawkę jakościową i składnik
zmienny stawki sieciowej. Opłata zależy od
wielkości zużycia energii elektrycznej.
4. Opłata abonamentowa – naliczana jest
w okresach miesięcznych, oddzielnie dla
każdego z przyłączy odbiorcy. Przewidziana
jest na pokrycie kosztów obsługi administracyjnej odbiorców.
5. Energia bierna pojemnościowa – naliczana za każdą kVarh (kiloVarogodina – jednostka energii biernej) energii biernej pojemnościowej wprowadzonej do sieci dystrybucyjnej przedsiębiorstwa. Opłata ta dotyczy
odbiorców przemysłowych (w tym hoteli),
zakwalifikowanych do grup taryfowych Bxx
oraz C2x, których układy pomiarowe powinny zostać wyposażone w liczniki energii biernej pojemnościowej. Wpływ na ilość energii
oddawanej do sieci ma odbiorca. Jej wielkość jest zależna przede wszystkim od cha-
www.e-hotelarz.pl
buduj hOTel 2011/2012
rakteru odbiorów zainstalowanych i podłączonych do sieci. Istnieją techniczne środki
oraz możliwości przeciwdziałania oddawaniu
tej energii do sieci w wyniku czego odbiorca
nie będzie za to płacił.
6. Ponadumowny pobór mocy biernej z sieci
– naliczany zgodnie z zależnością określoną
w taryfie, tzw. tg. Odbiorca w umowie oraz
w taryfie ma zagwarantowany pobór energii
czynnej przy współczynniku tg 0,4. Na opłaty te narażeni są szczególnie właściciele
obiektów wyposażonych w klimatyzację,
wentylację, kuchnie indukcyjne itp., a więc
odbiory o charakterze indukcyjnym. To czy
odbiorca płaci za ten element zależy wyłącznie od sposobu prowadzenia gospodarki
energią bierną w instalacji elektrycznej, którą
zarządza.
Każdy z tych elementów może wystąpić na
fakturze za energię elektryczną. Brak jednolitego wzoru faktury powoduje, że każde
przedsiębiorstwo dystrybucyjne posiada
swój sposób zamieszczania danych, w wyniku czego faktury często są mało czytelne,
a właściciel do końca nie wie za co płaci.
Tę część sprzedaży energii elektrycznej realizuje przedsiębiorstwo dystrybucyjne, na
które odbiorca jest „skazany”, choć istnieją
nieliczne przypadki złamania pozycji monopolistycznej dystrybutora, poprzez przyłączenie się np. do sieci PKP Energetyka.
Odbiorca powinien mieć świadomość, że
nawet nie mając wpływu na wysokość stawek jednostkowych, ostateczny koszt usługi
dystrybucji jest zależny wyłączenie od niego
i działań, jakie podejmie dla prawidłowej
pracy swojego systemu elektroenergetycznego (instalacji elektrycznej). Dlatego też
niezwykle ważny jest proces ciągłego monitorowania, jak również przeprowadzania
okresowych audytów elektroenergetycznych.
sprzeDaż energii
Sprzedaż energii elektrycznej może być prowadzona przez przedsiębiorstwo posiadające koncesję na obrót energią elektryczną,
wydawaną przez prezesa Urzędu Regulacji
Energetyki. Najmniej wymagającym, a zarazem najdroższym dla odbiorcy jest zakup
energii na podstawie umowy kompleksowej,
czyli sprzedaż oraz dystrybucja energii
w ramach jednej umowy.
Jedną z podstawowych barier w zmianie
sprzedawcy energii jest obowiązek dostosowania układu pomiarowo-rozliczeniowego
przez jego właściciela. Sytuacja ta w głównej mierze dotyczy odbiorców zakwalifiko-
www.e-hotelarz.pl
zakłaDy energetyczne
bezlitośnie Wykorzystują
br ak WieDzy i jako Wartość
mocy umoWnej przyjmują
moc przyłączenioWą,
któr a niejeDnokrotnie
jest kilkukrotnie
Większa oD mocy
faktycznie potrzebnej
wanych do grupy taryfowej B, których zużycie miesięczne energii elektrycznej jest na
poziomie 20 tys. kWh. Stosunkowo długa
(zazwyczaj kilkuletnią) stopa zwrotu z poniesionych nakładów zniechęca przedsiębiorców. W lepszej sytuacji znajdują się odbiorcy zakwalifikowani do grupy taryfowej C,
gdzie właścicielem układu pomiarowo-rozliczeniowego są przedsiębiorstwa dystrybucyjne. W takiej sytuacji to na nich spoczywa
koszt wymiany liczników, w wyniku czego
zmiana sprzedawcy jest możliwa bez przeprowadzania modernizacji układu pomiarowo-rozliczeniowego.
Bezpośredni wpływ na cenę energii oraz
wysokość osiągniętych oszczędności otrzymanych w wyniku zmiany sprzedawcy
będzie zależała od:
ilości kupowanej energii elektrycznej (im
większy wolumen tym większy rabat od
nowego sprzedawcy); roczne zużycie energii w hotelu z ok. 30 pokojami w małym
mieście szacuje się na poziomie 200 tys.
kWh co kosztuje ok. 60 tys. zł rocznie. Ilość
zużywanej energii w znacznej mierze zależy
od obłożenia hotelu. Cena jednostkowa
energii jest wyliczana indywidualnie dla każdego przypadku, jednakże z naszych
doświadczeń wynika, że redukcja cen
w przedziale 5-8 proc. jest realna.
charakterystyki poboru energii – im bardziej jest to stały pobór tym cena niższa.
Określenie charakterystyki poboru energii
należy przeprowadzić indywidualnie dla
każdego obiektu, tak by uwzględnić specyfikę jego pracy.
grupy przyłączeniowej – ceny jednostkowe zakupu energii elektrycznej dla odbiorców przyłączonych na Średnim Napięciu
(grupa taryfowa B) jest niższa niż dla
odbiorców przyłączonych na niskim napięciu (grupa taryfowa C). Dla istniejącego
obiektu odbiorca nie ma wpływu na wybór
grupy przyłączeniowej. Zostajemy zakwalifikowani zgodnie z warunkami technicznymi
otrzymanymi od lokalnego zakładu energetycznego. Zmiana grupy przyłączeniowej
będzie korzystna i uzasadniona w przypadku rozwoju obiektu i znaczącego wzrostu
zapotrzebowania na energię.
wyposażenia układu pomiarowo-rozliczeniowego – zagadnienie to składa się
z dwóch zasadniczych czynników. Po
pierwsze, z charakterystyki poboru energii
hotelu. Jest to możliwość zakupu energii
w różnych strefach czasowych, gdzie cena
jednostkowa jest uzależniona od godzin jej
poboru. Po drugie, dla odbiorców z grupy
taryfowej B, wyposażenie układu zgodne
z wymaganiami lokalnego operatora systemu dystrybucyjnego stanowi o możliwości
zmiany sprzedawcy energii elektrycznej.
Dostosowanie układu do wymagań jest stosunkowo drogie, a okres zwrotu wynosi ok.
3-5 lat. Oczywiście okres ten zależy przede
wszystkim od dynamiki wzrostu cen jednostkowych energii elektrycznej i może ulec
skróceniu (lub wydłużeniu).
znajomości zasad funkcjonowania rynku
energii elektrycznej – wzrost znaczenia
odbiorcy, gdy samo zgłoszenie do obecnego sprzedawcy zainteresowania tematem
może być dla sprzedawcy impulsem do
obniżenia cen.
okresu obowiązywania umowy – im dłuższy okres obowiązywania umowy tym
sprzedawca może wcześniej zakontraktować wolumen, co jest związane z jednej
strony z gwarancją ceny przez okres obowiązywania umowy, a z drugiej z ryzykiem,
że w przypadku obniżki cen na rynku zakontraktowana przez nas cena nie ulegnie
zmianie. 
Autor jest właścicielem firmy doradczej
Econ Energy Consulting Engineers
55
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
L
Leasing aut
dla hotelu
koNr ad k arpoWicz
Dla kierownictwa i dla gości, dla pracowników marketingu
i do dostaw – samochody służbowe w działalności hotelu wykorzystywane
są w wieloraki sposób. ich zakup stanowi niemały koszt. dlatego popularnym
rozwiązaniem wśród hotelarzy staje się finansowanie ich przez leasing.
p
r zedsiębiorca
działający
w branży hotelarskiej, który na
potrzeby swojej bieżącej działalności chce nabyć samochód
służbowy, ma zwykle trzy
możliwości. Zakup za gotówkę – a zatem
niemały jednorazowy wydatek. Kredyt –
a wraz z nim pokonywanie skomplikowanych procedur bankowych i obciążenie
zdolności kredytowej firmy. I wreszcie
leasing, czyli jak mawiają przedstawiciele
branży leasingowej, święty spokój.
Choć o leasingu mówi się coraz częściej, to
jednak usługa ta ciągle budzi wiele wątpliwości i pytań. Dużo mówi się o jego zaletach podatkowych, często porównuje z kredytem, ale co konkretnie niesie ze sobą
usługa leasingu?
leasing Dla k ażDego
Branża hotelarska użytkuje samochody firmowe w różnorodny sposób. Z jednej strony są one wykorzystywane w celu wzmocnienia wizerunku firmy i jej managerów,
a także podkreślenia prestiżu obiektu.
Wykorzystywane są wówczas przez kadrę
kierowniczą lub stanowią mobilne zaplecze
do obsługi gości hotelowych. Takie zadania
pełnią głównie auta klasy Premium.
Drugą grupę samochodów służbowych
w sektorze HoReCa stanowią auta, które
najczęściej są wsparciem w bieżących
działaniach operacyjnych: służą do dostawy
towarów bądź wykorzystywane są przez
pracowników niższego szczebla np. działów
marketingu i sprzedaży jeżdżących do klien-
56
tów korporacyjnych hotelu. W tej grupie
przeważają samochody o ładowności do
3,5 tony oraz auta kompaktowe typu Opel
poprzez leasing. Każdy klient może wybierać
wśród ofert najbardziej odpowiadających
profilowi i charakterowi jego działalności.
astr a czy forD focus.
minimum proceDur
Najważniejszymi zaletami leasingu najczęściej wymienianymi przez przedsiębiorców
jest fakt, że nie muszą oni wpłacać całej
wartości przedmiotu leasingu, uzyskują
Najczęściej podkreślanymi zaletami, jakie
płyną z leasingu dla przedsiębiorcy są
m.in.: szybka decyzja o finansowaniu, niski
wkład własny, ograniczona liczba zabezpieczeń oraz szeroki
pakiet usług dodatkowych pozwalających
przekazać
firmie
leasingowej szereg
formalności, które na
co dzień spoczywają
na barkach klienta.
Należy również pamiętać o korzyściach
podatkowych płynących z tego typu
usług, leasing pozwala
bowiem zmniejszyć
przedsiębiorcom ich
obciążenia podatkowe. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami podatkowymi, wydatki ponoszone przez leasingobiorcę na spłatę określonej w umowie wartości
samochodu, zalicza się do kosztów uzyskania przychodu. W odróżnieniu od nierzadko
skomplikowanych procedur bankowych,
leasing jest bardzo prosty „w obsłudze”.
W większości firm leasingowych działających na rynku uproszczona procedura
zawarcia umowy na finansowanie pojazdu
ogranicza się do minimum formalności
WyDatki ponoszone
przez leasingobiorcę na spłatę określonej W umoWie
Wartości samochoDu zalicza się Do
kosztóW uzysk ania
przychoDu
korzystne warunki zakupu, ubezpieczenia
i serwisu, a wszystko to mogą załatwić bez
większych formalności nawet w ciągu
dwóch dni.
Leasing jest usługą dla każdego – zarówno
dla małej firmy, która wykorzystuje jeden czy
dwa samochody, jak i dla dużego przedsiębiorstwa posiadającego floty liczące dziesiątki aut. Firmy leasingowe posiadają
zazwyczaj całą gamę produktów dostosowanych do potrzeb klientów, którzy zdecydują
się na finansowanie swojej działalności
www.e-hotelarz.pl
buduj hOTel 2011/2012
– klient przedstawia KRS, NIP i dokumenty
założycielskie firmy. Po dokonaniu niezbędnych formalności, klient dokonuje wyboru
okresu finansowania (zwykle od 2 do 5 lat),
odpowiedniego samochodu, uiszczenia
opłaty wstępnej (od 10 proc. wartości
auta). I nierzadko już po 48 godzinach od
pierwszej wizyty u leasingodawcy odbiera
kluczyki do zarejestrowanego i ubezpieczonego samochodu.
Przedsiębiorcy, w tym środowisko sektora
HoReCa, coraz częściej doceniają leasing
również jako znacznie tańszą formę użytkowania auta. Firmy leasingowe na co dzień
obsługujące floty liczące tysiące aut, współpracują z największymi producentami
samochodów. Uzyskują dzięki temu rabaty
leasing W pr aktyce
O zaletach leasingu samochodów przekonuje Bogusław Zdanowski, prezes zarządu
Hotel Orle, Centrum Konferencyjne, Gdańsk
Sobieszewo: „Z leasingu korzystamy od
2007 roku. Na potrzeby naszej działalności
finansujemy obecnie dwa samochody różnej klasy. Jeden z nich, Opel Vivaro, wykorzystywany jest do bieżących działań operacyjnych pracowników naszego hotelu,
drugi, Suzuki Jimny, jest do dyspozycji
dyrekcji hotelu. Samochody te są naszymi
narzędziami pracy, dlatego ważne jest, aby
były efektywnie finansowane, mobilne
i zawsze sprawne technicznie.
Liczyła się dla nas możliwość szybkiego
załatwienia wszystkich formalności związa-
szłym roku i z pewnością skorzystam
z leasingu ponownie”.
z DoDatkoWymi
usługami
Przedsiębiorcy, którzy na swoje bieżące
potrzeby wykorzystują do kilku samochodów, najczęściej wybierają leasing operacyjny poszerzony o pakiet usług dodatkowych. W praktyce dla klienta oznacza to
ofertę polegającą na połączeniu zwykłego
finansowania pojazdu z jego bieżącą obsługą. Każdy przedsiębiorca może wówczas
opcjonalnie korzystać na przykład z: przeglądów serwisowych, napraw, wymian
oleju, pomocy assistance w razie awarii na
trasie, wymiany, serwisu i przechowywania
po Dokonaniu
niezbęDnych formalności,
klient Wybier a
oDpoWieDni samochóD,
okres finansoWania
(zWykle oD 2 Do 5 lat)
i uiszcza opłatę Wstępną
(oD 10 proc. Wartości auta).
na zakup samochodów, które nie są dostępne dla klientów w salonach. Przy dodatkowych opcjach serwisowych, czy ubezpieczeniowych oferta leasingowa jest bardziej
korzystna dla przedsiębiorcy od tradycyjnego kredytu bankowego.
nych z umową, bez skomplikowanych procedur. No i oczywiście jako przedsiębiorcy
doceniamy leasing za korzyści finansowe,
które ze sobą niesie: korzystne ceny finansowanych aut, atrakcyjne pakiety ubezpieczeniowe, niski wkład własny, rozłożenie
płatności na dogodny
co się leasiNguje
dla nas czas finansopierwsza firma leasingowa – united states leasing corporation – powstała w usa
wania. Istotne są dla
w 1952 roku. W europie rynek usług leasingowych zaczął rozwijać się na przełomie lat
nas również korzyści
50. i 60. pionierem był Mercantile leasing założony w 1962 roku w Wielkiej Brytanii.
podatkowe,
dzięki
W polsce pierwsze firmy leasingowe zaczęły powstawać na początku lat 90. Ówczesne
kontrakty leasingowe służyły głównie wyposażeniu nowo powstających firm w sprzęt biuktórym nasze wydatki
rowy, komputery oraz samochody firmowe.
ponoszone na spłatę
dzisiaj, po blisko 20 latach od pojawienia się tego typu usług w polsce, firmy leasingowe
samochodu, możemy
oferują finansowanie zarówno samochodów, nieruchomości, sprzętów biurowych, jak
i wyspecjalizowanych maszyn i urządzeń. jak podaje związek polskiego leasingu –instytuzaliczyć do kosztów
cja zrzeszająca największe polskie firmy leasingowe, najczęściej finansowanymi poprzez
uzyskania przychodu.
leasing przedmiotami są środki transportu drogowego, a wśród nich ponad połowę staNasze dotychczasowe
nowią samochody osobowe. W 2010 roku firmy z branży leasingowej zrzeszone w zpl
sfinansowały ponad 140 tysięcy pojazdów o łącznej wartości blisko 16 mld zł, co stanowi
umowy leasingowe
wzrost o ponad 30 proc. w stosunku do roku 2009.
kończą się w przy-
www.e-hotelarz.pl
opon, a także profesjonalnej pomocy
w zakresie likwidacji szkód komunikacyjnych. Dzięki takim produktom złożonym,
hotelarz może w pełni skoncentrować się
na podstawowym profilu działalności, a ciężar obsługi administracyjnej oraz technicznej przenieść na dostawcę.
Wiele firm, które jeszcze kilka lat temu
korzystało tylko z usług banków, dziś
z coraz większą otwartością kieruje się do
firm leasingowych, przynajmniej by porównać ofertę.
A po dokonaniu takiego porównaniu najczęściej decydują się skorzystać z tego alternatywnego sposobu finansowania własnej
działalności. 
Autor jest dyrektorem handlowym w firmie leasingowej Masterlease
57
R APORT Abc inwesTycji
ycji hOT
hOTelOwych
OTelO
Owych
wych
B
Błędy w projektowaniu SPA
i zarządzaniu jego finansami
AniTA bAjdAlsk A
Inwestycje hotelowe w SPA mają na celu uzyskanie przewagi konkurencyjnej, dlatego
powinny być efektem przemyślanych decyzji. Podejmując się takiego wyzwania inwestorzy nie zawsze zdają sobie sprawę, jak wiele pułapek na nich czeka, tak na etapie projektowym, jak i na poziomie zarządzania finansami już działającego hotelowego SPA.
P
rzy projektowaniu hotelowego
SPA trzeba zwrócić szczególną
uwagę na pewne elementy,
które zbagatelizowane na tym
etapie, czasami wręcz uniemożliwiają później pracę działu SPA.
Br ak wyciszenia
strefy sPa
To najczęściej popełniany błąd projektowy.
Każde pomieszczenie zabiegowe powinno być
tak zaprojektowane, aby nie dochodziły do
niego żadne obce dźwięki, dlatego ważne jest
zastosowanie odpowiednich materiałów dźwiękochłonnych. Ich specyfikacja może być różna
w zależności od funkcjonalności poszczególnych pomieszczeń. Niektóre urządzenia w SPA
generują wysoki poziom hałasu, inne niższy,
dlatego nie można zaprojektować wanny
z hydromasażem obok pomieszczenia do
masaży relaksacyjnych, bo nie uda nam się
stworzyć atmosfery relaksu mimo najszczerszych chęci pracowników.
Kolejną kwestią są części komunikacyjne
w SPA. Ścianki działowe powinny być dźwiękochłonne tak, aby odgłosy rozmów innych gości
nie docierały do pomieszczeń zabiegowych. Po
zakończonym zabiegu goście często opowiadają o swoich odczuciach w drodze do recepcji, a jeśli pomieszczenia nie są dobrze wyciszone cała rozmowa jest słyszana w innych
gabinetach. Podobnie jest z otworami wentylacyjnych, jeśli strefa odnowy biologicznej znajduje się na dwóch kondygnacjach. W pomieszczeniach na górze słychać, co robi terapeuta
SPA na dole lub też, co gorsza, jego konwersację z gościem.
58
Bardzo często pomieszczenia do zajęć grupowych są umiejscowione obok siebie i przy niewystarczającej izolacji ścian może okazać się,
że gdy w tym samym czasie zaplanowane są
bardzo żywiołowe zajęcia fitness z głośną
muzyką oraz zajęcia medytacji, tych drugich
nie da się przeprowadzić.
relaksu lub gabinety SPA, gdzie wymagana jest
cisza. Ważnym detalem jest także wskazanie
miejsc, gdzie powinny znajdować się kratki
wentylacyjne w gabinetach SPA. Nawiew
powietrza nie może znajdować się nad łóżkiem
zabiegowym, na którym leży gość! Goście
przychodzą na zabieg, aby się zrelaksować,
a nie po to, aby wychłodzić się pod klimatyzatorem. W projektowaniu klimatyzacji istotne jest
określenie na samym początku całego procesu, które z pomieszczeń będzie wymagało
większego nawiewu (do zabiegów z użyciem
pary), a w których wystarczą standardowe rozwiązania (gabinety masażu, do zabiegów na
twarz). Niewłaściwe przygotowane pomieszczenia mogą być przyczyną np. powtarzających się alarmów przeciwpożarowych.
Br ak Projektu
oświetlenia
i zarządzania muzyk ą
Źle zaProjektowana
klimatyzacja
Trzeba wiedzieć, gdzie można usytuować centrale systemu klimatyzacji, a gdzie nie. Mogą
one znaleźć się nad salą fitness lub siłownią,
ponieważ w tych pomieszczeniach może być
głośno. Nieodpowiednim miejscem są sale
Światło powinno być podzielone na dwie sekcje: zabiegową, czyli taką, która będzie używana podczas wykonywania zabiegów i roboczą
– używaną do czynności porządkowych
w pomieszczeniu. Ważnym elementem jest
umiejscowienie opraw w suficie, tak aby te
używane podczas zabiegów nie znajdowały się
bezpośrednio nad łóżkiem, na którym leży
gość. Niezbędne jest też zainstalowanie regulatorów natężenia światła w każdym gabinecie
zabiegowym, aby w zależności od etapu zabiegu terapeuta miał możliwość jego ustawienia.
Centrum dowodzenia dźwiękiem powinno znajdować się w części recepcyjnej SPA, a tam
minimum pięć ścieżek muzycznych, aby
w pomieszczeniach zabiegowych terapeuta
www.e-hotelarz.pl
miał możliwość wyboru dźwięku do rodzaju wykonywanego zabiegu.
Podział stref zabiegowych oraz możliwość regulacji natężenia dźwięku
w każdym pomieszczeniu zabiegowym to podstawa zarządzania muzyką
w obiektach hotelowych SPA.
reklama
buduj hOTel 2011/2012
niedostosowane instalacje
elektryczne…
Instalacje elektryczne niedostosowane do usług SPA są kolejnym z elementów, które mogą być kłopotliwe przy realizacji projektów SPA. Określenie
zapotrzebowania na energię jest jednym z podstawowych elementów, jakie
chcą znać projektanci. I tu często pojawia się problem. Jeśli nie znamy specyfikacji urządzeń zabiegowych, to nie do końca zdajemy sobie sprawę,
jaką moc wyjściową potrzebujemy, a także gdzie i ile podłogowych i ściennych punktów powinniśmy zainstalować?
Często spotykanym błędem jest brak wystarczającej liczby gniazd elektrycznych, co powoduje, że terapeuci SPA wykonują zabiegi pomiędzy przedłużaczami elektrycznymi, a goście się o nie potykają. To nie jest profesjonalnie przygotowany obiekt do pracy.
…i wodno-k analizacyjne
Często powtarzającym się błędem jest niewystarczająca liczba kratek
ściekowych w miejscach, gdzie z powodu technologii pracy SPA są one
niezbędne. Proszę wyobrazić sobie strefę basenu bez wystarczającej liczby rynien lub też pomieszczenie hammanu bez kratek kanalizacyjnych…
Istotne są także plany umiejscowienia umywalek i pryszniców w pomieszczeniach zabiegowych, tak aby zabieg mógł przebiegać sprawnie, a terapeuci SPA mieli komfort pracy. Podczas wykonywania zabiegu kosmetyczki często nawet kilkakrotnie myją ręce, dlatego umywalka powinna
być w niedalekiej odległości, a prysznice dla gości blisko łóżka, na którym
wykonujemy zabieg. Projekt instalacji powinien być przygotowany już
przy tworzeniu koncepcji SPA, by nie okazało się, że niektóre urządzenia
potrzebują takiego ciśnienia wody, jakiego nie jesteśmy w stanie zagwarantować, co zmusi nas do zakupu dodatkowych pomp. Po podjęciu
decyzji o wyborze wyposażenia gabinetów należy dokładnie zapoznać się
z dokumentacją techniczno-ruchową urządzeń (DTR) i na ich podstawie
przygotowywać przyłącza. Wybudowanie ogromnym nakładem hotelowe
SPA musi być przede wszystkich obiektem funkcjonalnym. Niemożliwe
jest świadczenie dobrej jakości usług SPA w nieprzygotowanych pomieszczeniach licząc na to, że personel zniweluje te niedogodności. Ale bezbłędne zaprojektowanie części SPA to połowa sukcesu, druga połowa to
CZTEROKROTNY ZDOBYWCA
NAGRODY BEAUTY AWARD
2006 - 2007 - 2008 - 2009
MIKRODERMABRAZJA + DERMOKOSMETYKI
nowy Skin Peeler - "Mercedes"
wœród urz¹dzeñ do mikrodermabrazji
Br ak wyciszenia
strefy sPa jest najczęściej PoPełnianym
Błędem Projektowym.
k ażde Pomieszczenie
zaBiegowe Powinno
Być tak zaProjektowane, aBy nie dochodziły do niego żadne
oBce dŹwięki
GENERALNY PRZEDSTA
T WICIEL IONTO COMED I REVIDERM
www.e-hotelarz.pl
KAT
A OWICE, TEL.: (32) 2518554; FA
FAX: (32) 2054120
59
WARSZA
W
AWA, TEL.: (22) 6547015; FAX
A : (22) 6547013
R APORT Abc
bc inwes
inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
hOT
OTelO
Owych
wych
zarządzanie jego finansami, a to zadanie
nawet bardziej skomplikowane niż zarządzanie finansami hotelu, gdyż branża SPA nie ma
takich długich tradycji. W celu zminimalizowania ryzyka niepowodzenia warto poznać niuanse finansowej polityki SPA i zagadnienia
kalkulacji tych usług.
k alkulacja k ażdego
zaBiegu
Zacząć należy od podstawowych pojęć, jakie
należy poznać i przyswoić sobie, aby dobrze
kierować finansami hotelowego SPA.
Koszty – bywają różne i aby je prawidłowo
sklasyfikować trzeba znać ich strukturę oraz
rolę, jaką odgrywają w finansach SPA.
Wszyscy zdają sobie sprawę z tego,
że do wykonania zabiegów niezbędne są kosmetyki, jednak jaki jest ich
koszt oraz jakie składniki wchodzą
poza nimi w cenę pojedynczego
zabiegu, takich informacji wielu
managerów już nie posiada.
Podstawową zasadą w planowaniu
finansów SPA jest sporządzenie kalkulacji dla każdego oferowanego
zabiegu. Przygotowujemy kalkulację
w oparciu o dane, jakie powinniśmy
otrzymać od operatora kosmetycznego, a znajdziemy w nich poszczególne fazy zabiegów wraz z informacją o ilości oraz wartości poszczególnych kosmetyków. Manager SPA,
powinien oczekiwać od firmy
kosmetycznej takiej informacji przed
podpisaniem umowy o współpracy.
Koszt produktów kosmetycznych do zabiegu
ma podstawowe znaczenie dla określenia
ceny finalnej, za jaką SPA będzie sprzedawało
swoje usługi gościom. Zbyt wysoka cena oferowanych zabiegów może np. w hotelu średniej klasy być nie do zaakceptowania przez
klientów, dlatego koszt produktów należy poddać szczegółowej analizie, doliczyć marżę
i wybrać produkty najbardziej zbliżone do siły
nabywczej naszych odbiorców.
Bardzo ważnym składnikiem kosztów zabiegów jest koszt pracownika wykonującego
zabieg. Należy dokładnie przeliczyć wynagrodzenia wykonawców usług i do każdego
zabiegu doliczyć wynagrodzenie brutto za
każdy dzień pracy (albo za każdy zabieg, jeśli
pracownik jest tak opłacany) wraz z kosztami
pracy pracodawcy .
Pozostaje jeszcze dodać inne koszty np.
czynsz dzierżawy, sprzątania, materiałów jednorazowych czy ogrzewania pomieszczeń
SPA, raty kredytów itd. Zestawiona suma
wszystkich składników daje prawdziwy koszt
usług SPA, który jest wyższy niż, jak to się
powszechnie przyjmuje, koszt surowców do
zabiegu…
Budżet sPa
W racjonalnym gospodarowaniu finansami
SPA niezbędne jest posługiwanie się pojęciem
budżetu. Bez szczegółowo opracowanych
danych nie jesteśmy w stanie panować nad
swoimi wynikami finansowymi i w porę
zorientować się, że nasz biznes nie idzie najlepiej. Budżet jest swoistym kontrolerem
naszych działań zarządczych i planem działań
przyszłych, które chcemy wdrożyć w celu
realizacji zamierzeń finansowych. Budżet SPA
to podstawa, na której powinna opierać się
praca każdego, profesjonalnie podchodzącego
do swojej pracy managera SPA. Tylko znajomość pewnych liczb i wskaźników może być
drogowskazem dla prognozowania finansów
SPA. Żeby to zrobić trzeba poznać założenia
tworzenia budżetu SPA i przygotować choć raz
taki dokument, który pokaże jak efektywnie
radzimy sobie na rynku usług SPA. Do zadań
sprawnie działającego managera należy także
dokładne analizowanie występujących w SPA
odchyleń od zaplanowanych kosztów i przychodów. Takie monitorowanie działań powinno
być stałą praktyką. Prognozowanie przychodów w SPA najczęściej dokonuje się na podstawie wskaźników oraz doświadczeń lat ubiegłych, które tworzą już pewną
historię oraz stanowią punkt
odniesienia dla prognoz na lata
następne. Najtrudniej jest przygotować budżet dla nowo otwieranych obiektów, ale doświadczeni
konsultanci SPA potrafią taką prognozę przygotować.
często sPotyk anym
Błędem jest Br ak
wystarczającej liczBy
gniazd elektrycznych, co Powoduje,
że ter aPeuci sPa
wykonują zaBiegi
Pomiędzy Przedłużaczami elektrycznymi,
a goście się o nie
Potyk ają
60
Próg
rentowności
Na podstawie zebranych danych
w budżecie jesteśmy w stanie
zrobić kolejna ważną analizę,
jaką jest próg rentowności SPA.
Określenie jego wielkości jest
kluczowe dla działalności SPA,
które musi posiadać wiedzę
o tym, ile zabiegów trzeba wykonać, aby pokryć wszystkie koszty
prowadzonego obiektu SPA.
Wyrażony jest on w ujęciu ilościowym lub wartościowym
i definiuje od jakiego poziomu
obiekt SPA zaczyna przynosić zyski. Kolejnym
ważnym zagadnieniem w sektorze finansowania SPA są decyzje cenowe podejmowane
przez managera SPA lub inwestorów w celu
promowania usług odnowy biologicznej.
Znane są przypadki obiektów SPA, które licytują się między sobą w polityce rabatowej dla
gości nie mając pojęcia o tym, ile rabatowany
zabieg je kosztuje. Nierzadko spotykam się
z ofertami SPA typu „last minute” np. „zabieg
na twarz dzisiaj z 50% rabatem”. Takie oferty
nie dość, że znacząco obniżają prestiż hotelowego SPA to ponadto czasami są wyrazem
braku wiedzy o kosztach, choćby tylko
samych kosmetyków do zabiegu oraz pracy
wykonującego go pracownika… Czasami
wiedza o parametrach finansowych SPA daje
odpowiedź, czy warto pewne zabiegi wykony-
www.e-hotelarz.pl
buduj hOTel 2011/2012
www.luxelements.com
- / % ś& ś' ,+ # - ż ( ł % ń, ) * ( ł - $ - # ś ę* ( ł 1" $ " 1ś +1,0. ' ś# ) " ń' $ " ) ( % " +,0* ś' ( . ś#
ń# . ńż' " ś# +1ś $ ( * 10śą" ,ś ( & ń,ś* " ńł- 1ń. " ś* ń# ą +" ę & " ęł 10 ' " +$ ą . ń ą łń,. 0&
& ( ' ,ńżś& ń ł ( . ( % ' ( śą" ą $ +1,ńł,2. · - . ń " żś # ś+, ,( ) * ( ł - $ , " ł śń% ' " ś ' ńł ń# ąą0
+" ę ) ( ł ) ł0,$ " " " ' ' ą ąś* ń& " $ ę ( ,. " ś* ń# ą +" ę ł 1" ę$ " ,ś& - ' " ś$ ( ńą1ąąś +" ę & ( ż% " . ( śą"
. 0ę( * - & ń,ś* " ńł- $ ( % ( * - " . 1( * ' " ą,. ń
ż% ę ę ł ż %
ąż %
ął ś %
ś " ą % ł ż łżż ć ż ł ż ą$
ł ł$ ! ć
■ ą
ę!& # ż !& ą ć żżę
ę ł ż! ęąć
■
ł # ę ą # $ ż ę % ą& # ęż
ś ć łż $
! ą% $
■ ż ęż % ą żł !$ % ę
# $ śą ł % ę
■ ą ł !# # " !ą% $ ć ę "
% $ !żś
■ ż# ż % śę
% ą ą
ł ą !$ % ę
ż# żść '
Przedstawicielstwo LUX ELEMENTS w Polsce:
- % " ś% " ą$ ń
·
* ń$ 2.
ł 1" ńł +) * 1śł ńż0 ś% żń/
ę" - * ( ) ( % +$ ń % - /ś% ś& ś' ,+ą( & · . . . % - /ś% ś& ś' ,+ą( &
ś
www.e-hotelarz.pl
·
ść ·
$ * ń,$ " ( ł ) ł0. ( . ś 1ś
+,ń% " +1% ńą! ś,' ś# ą10' " ą
ę* ( ł 1" $ " # ś+1ą1ś ęń* ł 1" ś#
ś$ +$ % - 10. ' 0& "
·
· ż
ść
·
·
ą ·
ą
61
R APORT Abc inwesTycji
ycji h
hOTelOwych
wać, czy też jest to zysk jedynie dla operatora
kosmetycznego, który dobrze na nas zarabia,
a my mamy tylko wrażenie, że nasze SPA
dobrze pracuje…
Każda z osób zarządzających SPA powinna
umieć odpowiedzieć sobie na pytanie: ile
kosztuje mnie zrobienie jednego zabiegu
w SPA? Oraz: ile zarobię na jednym zabiegu
SPA? Jeśli takiej wiedzy nie
mamy może okazać się, że pracujemy za nic, czyli… Nie umiemy zarządzać powierzonym
mieniem inwestorów!
gosPodark a
magazynowa
Zakup urządzeń do zabiegów SPA jest decyzją, którą także należy poprzedzić kalkulacją
ekonomiczną. Urządzenia, podobnie jak
i zabiegi SPA, muszą na siebie zarobić oraz
zapewnić na tyle wysoki wskaźnik zysku, aby
umożliwić ich odtworzenie w przyszłości.
Kalkulując rentowność urządzenia, należy
wziąć pod uwagę: koszt zakupu, ewentualne
koszty kredytu, jeśli korzystaliśmy z niego,
a także sugerowaną cenę za zabieg na nim
wykonany. Takie dane pozwolą na określenie
progu rentowności urządzenia oraz dadzą
odpowiedź, czy jego zakup będzie inwestycją
przynoszącą zysk czy też stratę. Przy szacowaniu rentowności urządzenia należy brać pod
62
cyjnych w hotelach, wymagających wykonania dużej liczby zabiegów w jednej godzinie.
Ważnym elementem zarządzania finansami
hotelowego SPA są wskaźniki przychodów,
które dobrze zinterpretowane mogą być ważnym elementem w projektowaniu strategii rozwoju usług SPA. Najczęściej analizie poddawany jest przychód netto na każdego pracownika, określając jednocześnie
strukturę
sprzedaży na daną
osobę. To pozwala na
efektywne zarządzanie
wydajnością
oraz
pozwala wzmocnić
sprzedaż lub też przesunąć punkt ciężkości
w tym kierunku, na
jakim nam zależy.
Ocenie
podlegają
zarówno usługi, jak
i sprzedaż produktów
detalicznych, która często jest zaniedbywana
przez pracowników
sektora SPA. Innym
ważnym wskaźnikiem
jest przychód odnowy biologicznej na jednego
gościa hotelu oraz na każdego gościa odwiedzającego SPA. Wartości jakie otrzymamy
należy dokładnie przeanalizować w celu
wychwycenia dominujących składników oraz
ewentualnych nieprawidłowości. Wymienione
analizy to tylko wycinek z całego wachlarza,
jakim posługują się profesjonaliści na rynku.
Nie można zarządzać hotelowym SPA bez
znajomości liczb i wskaźników. Kierowanie po
omacku nie jest możliwe, a w dłuższym okresie potrafi srogo się zemścić. Dynamiczne
zmiany na rynku, nowe trendy w SPA czy też
działania konkurencji zmuszają kadrę zarządzającą SPA, a również hotelu, do stałego
nadzoru nad kosztami, przychodami i efektywnym kreowaniem właściwych zależności
pomiędzy nimi, tak aby osiągnąć sukces.
Przy szacowaniu
rentowności urządzenia
należy Br ać Pod uwagę
jego cykl życia. z r acji
szyBkiego PostęPu
technologicznego
Bardzo często Po 2-3
latach jest ono już
urządzeniem Przestarzałym i mało atr akcyjnym
dla odBiorców usług sPa
Gospodarka magazynowa, czyli
racjonalne planowanie zapasów, przygotowanie maksymalnych i minimalnych stanów jest
kolejnym elementem, z jakim
trzeba zmierzyć się w hotelowym SPA.
Zapewnienie ciągłości sprzedaży oferty poprzez zagwarantowanie wszystkich niezbędnych
do zabiegów produktów nie jest
zadaniem prostym, ponieważ wymaga dobrej
organizacji i kontroli zapasów. Zdarza się, że
zamówienia realizowane są dopiero, kiedy
stwierdzamy brak produktów w SPA, a w tym
czasie potencjalni goście odchodzą z kwitkiem, bo wybrany przez nich zabieg nie może
się odbyć. Takie sytuacje są wynikiem braku
strategii zarządzania zapasami i zaniechaniem
decyzji operacyjnych.
Z drugiej strony, podobnie jak w gastronomii
nadmierne zapasy mogą być przyczyną
dużych strat, tak w kosmetyce może pojawić
się groźba przeterminowania produktów, jeśli
nie sprawuje się nad tym należytej kontroli.
koszt urządzeń
uwagę jego cykl życia. Z racji szybkiego
postępu technologicznego bardzo często po
2-3 latach jest ono już urządzeniem przestarzałym i mało atrakcyjnym dla odbiorców
usług SPA.
Przy drogich urządzeniach specjalistycznych
do zabiegów należy podzielić je na te, które są
dodatkowo wykorzystywane do zabiegów
kosmetycznych, dzięki temu osiągane efekty
są lepsze oraz te, które nie wymagają kosmetyków do zabiegów, a efekty generowane tylko
przez stosowanie samego urządzenie. W drugim przypadku, od początku zaczyna ono
zarabiać i przynosić dochód. Często jednak
zdarza się, że kupujemy do SPA bardzo drogie
urządzenie wspomagające zabiegi, a jego
koszt cząstkowy nie jest uwzględniany w kalkulacji zabiegów, stanowiąc jedynie drogi
gadżet, który nigdy się nie zamortyzuje…
analiza wyników,
wsk aŹniki
Przychodów
Zarządzanie finansami hotelowym SPA wymaga gromadzenia baz danych, na których podstawie można poddać analizie osiągane wyniki. Podstawową miarą jest pojemność obiektu
SPA, którą określa liczba dostępnych
pomieszczeń zabiegowych i ich struktura:
pomieszczenia kosmetyczne, manicure, pedicure czy pomieszczenia do zabiegów na ciało.
Zdolność usługowa jest to liczba konkretnych
usług SPA, jakie dany obiekt może wykonać
w określonym czasie przy pełnym wykorzystaniu możliwości obiektu. Określenie ostatniej miary ma ważne znaczenie dla analizy
możliwości 100-procentowego wykorzystania pomieszczeń SPA, co pozwala na przygotowanie ofert np. dla dużych grup konferen-
Autorka prowadzi firmę Manager SPA,
zajmującą się kompleksowym konsultingiem SPA; posiada tytuł Certified SPA
Supervisor ISPA
www.e-hotelarz.pl
raport
a b c
inwestycji hotelowych
ABC INWESTYCJI HOTELOWYCH 2011/2012
Buduj Hotel 2011/2012

Podobne dokumenty