POBIERZ w formacie PDF wersję elektroniczną
Transkrypt
POBIERZ w formacie PDF wersję elektroniczną
raport a b c inwestycji hotelowych ABC INWESTYCJI HOTELOWYCH 2011/2012 Buduj Hotel 2011/2012 Spis tresci 06 Ile trzeba wydać na hotel? rafał Szubstarski 08 PodStawa to analIza Janusz Mitulski 40 wnętrza hotelu – funkcJonalne I IntryguJące agata abramczuk 14 MInIMalIzacJa wSzelkIch ryzyk cezary Sarnecki 44 PokóJ to łóżko + telewIzor + wykładzIny I okleIny Maciej lorych, cezary ławida, Mariusz Jarymowicz, wiktor kołakowski 20 Jak uzySkać kredyt na hotel? adam Pilczuk 52 zblIża SIę telewIzJa cyfrowa wojciech Siwecki 22 tranSakcJe hotelowe – IStota oPtyMalIzacJI Podatkowych katarzyna klimkiewicz, Małgorzata dankowska 54 koSzty zakuPu energII elektryczneJ Michał wasiak 26 nIe taka franczyza StraSzna wojciech Popis 56 leaSIng aut dla hotelu konrad karpowicz 34 Jak zbudować hotel, który zdobędzIe klIentów Ireneusz dudek 58 błędy w ProJektowanIu SPa I zarządzanIu Jego fInanSaMI anita bajdalska 36 Struktura hotelu Piotr dominik dodatek do miesięczNika HoteLaRz redakcja ReDAKtOR nAczelny: Rafał Szubstarski sekRetaRz Redakcji: Bogusława Baczewska studio gRaficzNe DyReKtOR ARtyStyczny: Dominika Adamczyk (projekt, opracowanie graficzne, skład) WydaWca Polskie Wydawnictwa Specjalistyczne ProMedia sp. z o.o. ul. Okrzei 1A, 03-715 Warszawa RekLama Małgorzata Grenda Katarzyna Chmal Krzysztof Gonciarek (Dyrektor) drukarnia JANTAR raport Nakład: 8000 egz. a b c inwestycji hotelowych Hotel Hilton Garden Inn, Kraków Hotel Sheraton, Sopot Hotel Hilton Garden Inn, Kraków Hotel Gdańsk, Gdańsk Kompleksowe wyposażenie wnętrz hotelowych FAMOS Sp. z o.o. ul. Gdańska 37, 83-200 Starogard Gdański tel. (058) 56 34 114, faks (058) 56 22 783 www.famos.com.pl R APORT Abc inwesTycji Tycji ycji h hOTelOwych hOT elOwych wych Iwydać na hotel? Ile trzeba R afał SzubStaRSki Stara hotelarska zasada mówi, że wydatek na budowę i wyposażenie pokoju powinien stanowić 1000-krotność ceny, za jaki chcemy go sprzedawać gościom. Czyli jeśli inwestor nastawia się na tani hotel 2-gwiazdkowy z cenami po 150 zł, to na pokój powinien wydać 150 tys. zł. a jeśli chce, aby goście płacili po 500 zł za noc, to musi zainwestować 500 tys. I choć nowoczesne założenia finansowe inwestycji hotelarskich opierają się na wielu wyrafinowanych wskaźnikach, na podstawie których tworzony jest budżet projektu, to na końcu, spoglądając na deklarowane przez inwestorów koszty budowy swoich obiektów trudno tę zasadę podważyć. Gdy chce się zaoferować 5-gwiazdkowy standard, który powinien kosztować minimum 400 – 500 zł, to jak wynika z ujawnianych przez hotelarzy kosztów inwestycji średnio na pokój trzeba wydać 400 – 500 tys. zł. Choć te wydatki „na pokój” należy wziąć w cudzysłów, bo nie o samo wyposażenie pokoju chodzi. W końcu cena 22-calowego telewizora nie różni się 5-krotnie od telewizora 36-calowego, nawet z bardziej zawansowanymi funkcjami, a wykładzina w hotelu 5-gwiazdkowym nie jest też kilkukrotnie droższa od wykładziny w hotelu 2-gwiazkowym (może dwukrotnie). Mówiąc o inwestycji „w pokój” chodzi o koszty całej infrastruktury hotelowej, czyli tak naprawdę „w metr kwadratowy” hotelu: czy w lobby kładzie się plastikowe płytki czy marmur; czy hotel oferuje rozbudowane centrum SPA & Wellness (a te potrafi być droższe od budowy i wyposażenia części noclegowej) czy tylko saunę fińską (jeśli w ogóle coś oferuje); czy ma jedną nieklimatyzowaną salkę konferencyjną z krzesłami i stołem czy kompleks konferencyjnych wyposażony w najnowocześniejsze urządzenia itd., itp. I na końcu, po podliczeniu wszystkich kosztów swojej inwestycji hotelowej (która 6 zazwyczaj jest droższa niż to się na początku przewiduje), dobrze by było móc ustawić cenę sprzedaży pokoju tak, aby po tysięcznym noclegu się zwrócił. Czyli po trzech latach. A jego obłożenie i przychody zależały będą w dużej mierze od tego, co zaoferuje w części konferencyjnej, gastronomicznej czy SPA. Koszty „pokoju” według deklarowanych przez inwestorów kosztów budowy hotelu lub ceny sprzedaży (w zł, chyba że zaznaczono inaczej) 163 tys. euro – 5-gwiazdkowy Radisson Blu ze 196 pokojami w Krakowie, sprzedany w 2009 roku funduszowi inwestycyjnemu. 625 tys. – 5-gwiazdkowy Renaissance by Marriott na Okęciu z 225 pokojami, 1,5 tys. mkw. pow. konferencyjnej, SPA, basenem, centrum Fitness, budowany na konstrukcji parkingu wielopoziomowego. Koszt inwestycji 141 mln zł. Planowane otwarcie: II połowa 2013 roku. 600 tys. – 5-gwiazkowy Sheraton Sopot ze 189 pokojami. Koszt uruchomienia: 113 mln zł. Działa od 2008 roku. 600 tys. – 4-gwiazdkowe Centrum Konferencyjno-Hotelowe Copernicus ze 150 pokojami w Toruniu, basenami, kortami, SPA i 770 mkw. pow. konferencyjnej. Całość inwestycji 91 mln zł. Otwarcie planowano w 2010, przesunięte na co najmniej 2012 rok. 510 tys. – 4-gwiazdkowy Holiday Inn ze 138 pokojami w Bydgoszczy, 520 mkw. pow. konferencyjnej. Koszt ok. 70 mln zł. Ruszył w październiku ub.r. 505 tys. – 5-gwiazdkowy DoubleTree by Hilton w Wawrze z 365 pokojami, 30 salami konferencyjnymi o łącznej pow. ok. 5 tys. mkw., jednym z największych kompleksów SPA, czterema restauracjami, barami i parkingiem podziemnym. Koszt inwestycji: 184,5 mln zł. Planowane otwarcie: II połowa 2013 roku. 115 tys. euro – 4-gwiazdkowy hotel Sobieski w Warszawie z 435 pokojami, dwie restauracje, pow. konferencyjna na 700 osób. Kupiony za 50 mln euro przez Grupę Rezidor w sierpniu razem z przylegającym, niewielkim biurowcem. 450 tys. – 5-gwiazdkowy Radisson Blu ze 123 pokojami w Gdańsku. Koszt inwestycji: 55 mln zł. Uruchomiony wiosną 2009 roku. 105 tys. euro – 4-gwiazdkowy Hilton Garden Inn ze 154 pokojami w Krakowie, 280 mkw. pow. konferencyjnej, sala fitness. Całość inwestycji: 65 mln zł. Otwarty w styczniu. 560 tys. – hostel w Krakowie z ośmioma pokojami „o bardzo wysokim standardzie”, wystawiony na sprzedaż. Cena: 4,4 mln zł. 500 tys. – „luksusowy Hotel & SPA w Krynicy-Zdrój” z 24 pokojami wystawiony na sprzedaż. Cena 12 mln zł. 488 tys. – 4-gwiazdkowy Francuski z 42 pokojami w Krakowie. Sprzedany przez Orbis za 20,5 mln zł. 440 tys. – 4-gwiazdkowy Krasicki ze 125 pokojami na przedzamczu Lidzbarka Warmińskiego z centrum SPA & Welness (10 gabinetów, zespół saun, basenem), restauracją na 250 osób, 650 mkw. pow. konferencyjnej i obserwatorium w wieży. Całość inwestycji: 55 mln zł. Otwarty wiosną. www.e-hotelarz.pl reklama buduj hotel 2011/2012 430 tys. – 5-gwiazdkowy Holiday Park w Ostródzie, który działać ma pod międzynarodową marką ze 150 pokojami, kompleksem SPA & Wellness, basenem krytym i odkrytym, klubem mocnym i pow. konferencyjną na ok. 1000 osób. Całość inwestycji 65 mln zł. Planowane otwarcie 2012/2013. 360 tys. – 3-gwiazdkowy Falko z 60 miejscami w Rumi, część Wellness & SPA, wystawiony na sprzedaż. Cena 11,5 mln zł. 350 tys. – hotel „w nadmorskim kurorcie na środkowym wybrzeżu” z 40 pokojami, gabinety odnowy, sauna, gabinet lekarski, solarium, wystawiony na sprzedaż. Cena 14 mln zł. 320 tys. – 4-gwiazdkowy Holiday Inn ze 160 pokojami w Dąbrowie Górniczej, parkingiem podziemnym na 170 aut, dużą częścią konferencyjną, połączony z Aquaparkiem. Całość inwestycji: ok. 50 mln zł. Budowa ma się rozpocząć wkrótce. 320 tys. – 3-gwiazdkowy hotel Helan z 46 pokojami w Zakopanem. Koszt inwestycji: 45 mln zł. Działa od 2010 roku. 310 tys. zł – 3-gwiazdkowy Arkas z 47 pokojami 10 km od Opola. Centrum konferencyjno-bankietowe z salą na 500 osób, część Wellness z basenami i saunami. Całość inwestycji: ok. 15 mln zł. 295 tys. – ekonomiczny Hampton by Hilton ze 130 pokojami w Bydgoszczy w zaadaptowanym budynku pofabrycznym z początku XX w. Całość inwestycji: 38,5 mln zł. Planowane otwarcie: połowa 2013. 280 tys. – 4-gwiazdkowy Novotel ze 161 pokojami w Łodzi, salami konferencyjnymi i częścią fitness. Całość inwestycji 45 mln zł. Planowane otwarcie: I połowa 2013. 280 tys. – 4-gwiazdkowy Bukowy Park Medical SPA z 38 pokojami w Polanicy, strefą Wellness & SPA z basenem. Koszt inwestycji ok. 11 mln zł. Otwarty w sierpniu. 270 tys. zł – 4-gwiazdkowy Mera Hotel & SPA w Sopocie ze 145 pokojami, 32 gabinetami zabiegowymi, czterema basenami, salami na 250 osób. Całość inwestycji: 39 mln zł. Otwarcie: I połowa 2012. 270 tys. – 4-gwiazdkowy hotel z 92 pokojami w Częstochowie, 770 mkw. pow. konferencyjnej, częścią SPA i fitness. Całość inwestycji: ok. 25 mln zł. Hotel jest w fazie projektu. Planowane otwarcie 2013. 255 tys. – 4-gwiazdkowy hotel ze 118 pokojami w Czeladzi, salami konferencyjnymi na 500 osób i częścią SPA. Koszt: 30 mln zł. Otwarty w grudniu ub.r. 250 tys. – 3-gwiazdkowy hotel z 47 pokojami w Cieszynie, wystawiony na sprzedaż. Cena 11,9 mln zł. 208 tys. – 2-gwiazdkowy hotel z 36 pokojami w Bydgoszczy, wystawiony na sprzedaż. Cena 7,5 mln zł. 195 tys. – 2-gwiazdkowy B&B ze 154 pokojami w Warszawie niedaleko lotniska, parking podziemny. Koszt inwestycji: ok. 30 mln zł. Otwarcie: I połowa 2012. 180 tys. – 3-gwiazdkowy Straszny Dwór 28 pokojami w Rymanowie Zdroju. Cena 5 mln, wcześniej 8 mln (280 tys.). 125 tys. – 3-gwiazdkowy hotel Flora z 20 pokojami w Kaliszu. Cena 2,5 mln zł, wcześniej 4 mln zł (200 tys.). 110 tys. – 3-gwiazdkowy Cristal Park z 32 pokojami w Dąbrowie Tarnowskiej, restauracją na 150 osób i salami na 180 osób. Koszt inwestycji ok. 3,5 mln zł. Ruszył latem. 103 tys. – 3-gwiazdkowa Cracovia z 314 pokojami w Krakowie. Sprzedana przez Orbis deweloperowi Echo Investment za 32,5 mln zł i zamknięta. 100 tys. – 3-gwiazdkowy Neptun z 270 pokojami w Szczecinie. Sprzedany przez Orbis deweloperowi Echo Investment za 27 mln zł i zamknięty. www.e-hotelarz.pl 7 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych P Podstawa to analiza j Anusz MiTulski Sukces inwestycji hotelowej zależy przede wszystkim od właściwego zdiagnozowania potencjału rynkowego, co jest niezbędne do odpowiedniego zdefiniowania produktu hotelowego. Kolejnym krokiem jest przygotowanie szczegółowego studium wykonalności (feasibility study). Trzeba się też będzie zdecydować: działać samodzielnie czy pod znaną marką, oddać obiekt w dzierżawę czy podpisać umowę o zarządzanie? W najbliższych latach polski rynek hotelowy, po kryzysie z lat 2009 – 2010, powinien się znowu dynamicznie rozwijać. Spowodowane to będzie zarówno rozwojem ekonomicznym Polski, jak i coraz lepszą promocją naszego kraju jako destynacji turystycznej, w czym nie- w Krakowie czy Fado w Gorzowie do Best Western, czy przejście warszawskiego hotelu Jan III Sobieski do sieci Rezidor i rebranding na Radisson BLU. Ekspansja sieci hotelowych przejawia się już nie tylko w otwieraniu własnych nowych hoteli, ale też nawiązywaniu współpracy z inwestorami na zasadach umów franczyzy, dzierżawy czy zarządzania. na podStaWie SzczegółoWo przeproWadzonej analizy oBecnej i przySzłej konkurencji można WłaściWie zdefinioWać produkt hoteloWy, określając m.in. liczBę pokoi or az miejSc noclegoWych, ich typ, Standard or az podStaWoWe WypoSażenie bagatelny udział ma mieć Euro 2012, co przełoży się na rosnący popyt na usługi hotelowe. Jedyna obawa, jaka się pojawia, to niepokoje ekonomiczne związane z niestabilną sytuacją gospodarczą niektórych krajów UE. Może to doprowadzić do spadku dynamiki wzrostu PKB w naszym kraju, co będzie niestety miało negatywny wpływ na hotelarstwo. Na rynku generalnie jest coraz więcej hoteli markowych, nie tylko dzięki otwarciom nowych obiektów, ale też przez wchodzenie tych już działających do sieci, jak np. hoteli Felix i Portos w Warszawie, RT Monopol 8 Te procesy to element profesjonalizacji branży, do której wchodzi coraz więcej inwestorów, którzy są świetnie przygotowani merytorycznie zarówno do samej inwestycji (profesjonalnie przygotowane analizy i badania rynkowe), jak i później do zarządzania obiektami. Aby nie zawieść się na inwestycji w projekt hotelowy, trzeba posiadać niezbędną wiedzę, o tym jak go przygotować. Badanie rynku Jak ocenić potencjał danej miejscowości i lokalnego rynku, gdzie posiadamy działkę, którą chcemy przeznaczyć pod inwestycję hotelową? Do tego niezbędne jest przepro- wadzanie analiz, które będą opierać się m.in. na: badaniu lokalnych uwarunkowań ekonomiczno-biznesowych, badaniu dynamiki ruchu turystycznego, badaniu popytu i podaży na usługi hotelowe, badaniu otoczenia konkurencyjnego dla planowanego projektu hotelowego. Badania rynkowe zawsze należy zacząć od analizy makrootoczenia biznesowego, a więc sytuacji ekonomiczno-gospodarczej w Polsce oraz w regionie planowanej inwestycji. Szczególny nacisk powinien być położony na analizę perspektyw rozwoju turystyki i ruchu biznesowego. Następnie sprawdzamy aktualną podaż hoteli oraz szacujemy popyt na usługi hotelowe w oparciu o weryfikację wyników rynkowych, takich jak np. obłożenie, średnia cena za jeden sprzedany pokój oraz przychód na dostępny pokój, wśród obiektów hotelowych najbardziej reprezentatywnych dla projektu. Należy również bardzo dokładnie zbadać inne aspekty mające wpływ na ocenę potencjału rynkowego, np. sezonowość sprzedaży, segmentację gości w już działających obiektach w okolicy, główne kanały i formy rezerwacji itd. Dzięki analizie obecnej sytuacji na rynku hotelowym, przyszłego popytu oraz prowadzanych projektów hotelowych, jak również i tych, których są na etapie planowania, możemy ocenić perspektywy rynkowe niezbędne do właściwego zdefiniowania produktu hotelowego. Studium Wykonalności Gdy mamy już precyzyjnie przeanalizowany potencjał rynkowy, możemy przejść do dru- www.e-hotelarz.pl buduj hOTel 2011/2012 Stylowe telewizory hotelowe Hannspree SJ telewizor hotelowy Full HD HANNSapple HANNSsoccer 28”, Full HD, MPEG 4 28”, Full HD, MPEG 4 Telewizory w niezwykłych obudowach doskonale pasują do stylowych pomieszczeń w hotelach, ośrodkach SPA lub uzdrowiskach. W ofercie Hannspree, oprócz telewizorów hotelowych LCD z serii SJ, znajdują się modele Full HD w oryginalnych kształtach, np. 28-calowe piłka nożna (HANNSsoccer) i jabłko (HANNSapple). Taki odbiornik wyeksponowany w lobby, barze, klubie czy gabinecie SPA zwróci uwagę każdego klienta. Seria TV LCD Hannspree SJ występuje w przekątnych od 19 do 42” i oferuje: Klonowanie ustawień Zarządzanie dostępem do funkcji MENU Integrację z systemami telewizji interaktywnej Z A P E W N I A M Y Media Hotel Robert Łuszcz FINANSOWANIE Tel. 507 120 198 | [email protected] Full HD we wszystkich przekątnych www.hannspree.pl Przedstawiciel Hannspree: Arkadiusz Brzezicki | Tel. 691 390 108 | [email protected] R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych giego kroku – studium wykonalności. Powinno ono zawierać m.in.: szczegółową ocenę analizowanej nieruchomości hotelowej, zdefiniowanie produktu hotelowego wraz z usługami dodatkowymi, określenie podstawowych wskaźników rynkowych, projekcję wyników finansowych dla planowanego obiektu hotelowego. Działania należy rozpocząć od oceny położenia samej nieruchomości, jej otoczenia, widoczności, dostępności oraz położenia względem miejsc generujących główny popyt na usługi hotelowe, takich jak atrakcje turystyczne, centra biznesowe czy też lotnisko. Położenie obiektu i jego ekspozycja mają decydujący wpływ na sukces przyszłego hotelu, dlatego m.in. według innych kryteriów ocenia się lokalizację w dużym mieście o charakterze stricte biznesowym, a inaczej w nadmorskim kuror- i również warunki, jakie mają być spełnione, aby te wyniki osiągnąć. Całości analiz musi zostać podsumowana projekcją wyników finansowych dla planowanego hotelu, czyli pełnym rachunkiem zysków i strat na pierwsze cztery lata działania obiektu. Dzięki temu inwestor może ocenić, na jakie przychody i zyski z działalności hotelowej może liczyć w przyszłości. Jest to również informacja niezbędna do oceny potencjału biznesowego dla sieci hotelowej, która na tej podstawie może podjąć decyzje o współpracy na zasadach franczyzy czy zarządzania. pozySk anie oper ator a Kiedy mamy już gotowe badanie rynku i zrobioną analizę wykonalności, powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie – jak chcemy działać? Czy pozyskać markę międzynarodowej sieci hotelowej na zasadzie franczyzy czy też oddać obiekt w zarządza- najczęściej oBiekty działające pod znaną mark ą hoteloWą Są poStrzegane przez inStytucje finanSujące jako Bardziej Wiarygodne, co ma kluczoWe znaczenie przy proceSie pozySk ania finanSoWania cie. Wynika to z faktu całkowicie innych potrzeb, jakie mają wobec takiego obiektu jego przyszli goście. Na podstawie szczegółowo przeprowadzonej analizy obecnej i przyszłej konkurencji można właściwie zdefiniować produkt hotelowy, określając m.in. liczbę pokoi oraz miejsc noclegowych, ich typ, standard oraz podstawowe wyposażenie. Następnie opisać należy zakres usług dodatkowych, jakie mają być oferowane w obiekcie, takich jak rodzaj i zakres serwowanych potraw, liczba punktów gastronomicznych, liczba i wielkość sal konferencyjnych oraz obiektów rekreacyjnych (basen, sauna, usługi SPA itd.). Następnie określić trzeba podstawowe wskaźniki rynkowe, jakie oczekujemy, że będzie osiągał nasz hotel, m.in. średnią cenę pokoju, obłożenie, przychód na dostępny pokój, przychody z innych usług dodatkowych oferowanych w hotelu jak 10 nie? A może całkowicie pozbyć się problemu związanego z bieżącym zarządzaniem hotelem i podpisać umowę operatorską? Czy działać samodzielnie? Są trzy podstawowe formy współpracy z sieciami hotelowymi: franczyza, zarządzanie, dzierżawa. Franczyza polega współpracy pomiędzy dwoma niezależnymi prawnie i finansowo podmiotami. Franczyzodawca udostępnia franczyzobiorcy specjalistyczny know-how przez cały czas trwania umowy, za który to franczyzobiorca płaci tzw. opłaty franczyzowe. W praktyce hotelowej franczyzodawcą jest najczęściej sieć hotelowa, a franczyzobiorcą właściciel obiektu lub firma, która chce prowadzić konkretny obiekt hotelowy. W ramach takiej umowy franczyzobiorca otrzymuje dostęp do: korzystania z konkretnej marki hotelowej, wewnętrznego (sieciowego) i światowego systemu rezerwacji (GDS) w ramach danej sieci, udziału w sieciowych kanałach sprzedaży i promocji (katalogi, targi, itp.), udziału w sieciowym programie lojalnościowym dla gości jego hotelu, księgi standardów obsługi gości, podstawowych procedur zarządzania obiektem hotelowym, specjalistycznych szkoleń branżowych, wspólnych źródeł zaopatrzenia (rabaty). Największym plusem takiej umowy jest przede wszystkim prawo do korzystania ze znanego „brandu” hotelowego oraz dostęp do systemów sprzedaży, co zwiększa szanse inwestora na dobry start i szybkie osiągnięcie satysfakcjonujących przychodów. Atut ten, w połączeniu z możliwością poznania i wdrożenia sprawdzonych procedur operacyjnych związanych z zarządzaniem obiektem hotelowym, przede wszystkim minimalizuje ryzyko prowadzenia biznesu, co ma kluczowe znaczenie dla osób, które nigdy dotychczas nie były związane z branżą hotelową czy też gastronomiczną. Umowa o zarządzanie z operatorem polega na tym, że obok wyżej wymienionych w umowie franczyzowej atutów (znana marka, dostęp do procedur itp.), sieć hotelowa angażuje się również w zarządzanie i bieżącą działalność hotelu. Umowy takiego typu najczęściej mają miejsce w przypadku hoteli o standardzie od czterech gwiazdek wzwyż, których prowadzenie wymaga posiadania i stosowania istotnej wiedzy branżowej. W ten sposób sieci hotelowe ograniczają ryzyko obniżenia standardów zarządzania takim obiektem, które może się negatywnie odbić na percepcji marki. Umowa o zarządzanie może być zawarta zarówno z siecią, która udostępnia markę hotelową, jak i z wyspecjalizowanymi podmiotami, które zarządzają hotelami pod swoimi lub obcymi markami hotelowymi. Z kolei dzierżawa ma jeden podstawowy atut – zdejmuje z inwestora ryzyko prowadzenia biznesu hotelowego i składa go na barki dzierżawcy, który będzie prowadził i zarządzał hotelem na własny koszt i ryzyko. Z drugiej strony, inwestor świadomie decyduje się wówczas na ograniczoną wysokość zarobków, odpowiadających przychodom z najmu nieruchomości, uzależnionych jednak od wysokości przychodów z usług hotelowych, osiąganych przez operatora hotelowego. www.e-hotelarz.pl buduj hotel 2011/2012 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych kiedy należy rozWażyć repozycjonoWanie hotelu? najczęściej WóWczaS, gdy oSiąga on przychody znacznie odBiegające od jego Bezpośredniej konkurencji Kim jest dzierżawca? Najczęściej jest to sieć hotelowa albo inny wyspecjalizowany podmiot, który dzięki swojemu doświadczeniu w branży będzie prowadzić hotel w swoim imieniu. Dlatego właśnie dobór właściwego partnera w tego typu umowie ma kluczowe znaczenie, ponieważ od niego w praktyce zależy wysokość przychodów inwestora, podczas gdy ponosi on całość kosztów finansowych związanych z inwestycją. Dlatego zawsze powinniśmy zwracać uwagę na to, jakie wyniki finansowe (przychody i zyski operacyjne) osiąga lub osiągał wcześniej wybrany przez nas przyszły partner biznesowy.Umowa dzierżawy, tak jak pozostałe wcześniej wymienione umowy, zawierana jest z reguły na mini- 12 mum 10 – 15 lat. Zgodnie z jej postanowieniami, operator prowadzi hotel (zatrudnia personel, dba o przychody i koszty), a właścicielowi płaci co miesiąc czynsz. Ponieważ wybór zarówno rodzaju umowy, jak i partnera do współpracy determinuje powodzenie przedsięwzięcia hotelowego, warto skorzystać przy podjęciu takiej decyzji ze wsparcia podmiotów posiadających doświadczenie w tym zakresie. Rola takiego doradcy polega w takim przypadku na pomocy w wyszukaniu właściwego partnera biznesowego oraz uzyskaniu jak najlepszych warunków współpracy z nim, zarówno finansowych, jak i biznesowych. Dlaczego war to współpracować z sieciami hotelowymi? Najczęściej obiekty działające pod znaną marką hotelową są postrzegane przez instytucje finansujące jako bardziej wiarygodne, co ma kluczowe znaczenie przy procesie pozyskania finansowania. Ale przede wszystkim z reguły szybciej osiągają one zakładane poziomy przychodów i zysku operacyjnego – co w zasadzie skutecznie rekompensuje koszty współpracy z siecią hotelową. repozycjonoWanie hotelu Otoczenie biznesowe wokół hotelu potrafi się dynamicznie zmieniać, negatywny wpływając na jego wyniki operacyjne. W takiej sytuacji należy go repozycjonować. Jaki obszarów może dotyczyć repozycjonowanie? Np: zmiana kategorii obiektu, rozbudowa (lub likwidacja), której celem jest zmniejszenie lub zwiększenie zakresu usług, zmiana marki i produktu. Dlatego też inwestor w takiej sytuacji powinien zlecić opracowanie strategii jego dalszego rozwoju. Specjaliści posiadający nie tylko odpowiednią wiedzę branżową, ale i marketingową, mogą wskazać i odpowiednio obliczyć, jakie korzyści finansowe mogą być związane z repozycjonowaniem obiektu. Kiedy należy rozważyć repozycjonowanie hotelu? Najczęściej wówczas, gdy osiąga on przychody znacznie odbiegające od jego bezpośredniej konkurencji. Może być to spowodowane np. słabszym standardem lub złym dopasowanie czy też pozycjonowaniem produktu w odniesieniu do potrzeb rynku. Czasami repozycjonowanie może się wiązać z konieczności poniesienia nakładów podnoszących standard lub zwiększających zakres usług. Zanim tego dokonamy powinniśmy uzyskać odpowiedź na szereg pytań, od których zależy powodzenie naszej inwestycji np. czy zakres usług powinien być w hotelu poszerzony czy też totalnie zmieniony; a może powinniśmy poprawić standard hotelu; czy wręcz przeciwnie – zmienić kategorię na niższą? Czasami proste ruchy jak np. skategoryzowanie hotelu o jedną gwiazdkę niżej może nam otworzyć dostęp do szerokiej grupy klientów, którzy np. nie mogą korzystać z usług hoteli luksusowych. Należy też przyjrzeć się jak zmieniła się – i może zmienić się w przyszłości – nasza przyszła konkurencja. Wtedy warto wykonać ruchy wyprzedzające, których cel powinien być jeden: znalezienie sobie odpowiedniej niszy, która zapewni stały i wysoki dopływ gotówki do naszego hotelu. Celem repozycjonowania hotelu jest zaplanowanie i wdrożenie takich działań, które w maksymalnie krótkim czasie spowodują poprawienie wyników operacyjnych hotelu, ale i zapewnią jego szanse odniesienia sukcesu w średnim i długim okresie funkcjonowania. Autor jest Partnerem w firmie doradczej Hortwath HTL, a publikacja pochodzi z wydawnictwa „HOTEL GUIDEBOOK 2011” przygotowanego dla inwestorów hotelowych, dostępnej na www.e-hotelarz.pl oraz www.horwathhtl.pl www.e-hotelarz.pl buduj hotel 2011/2012 ul. Przybyszewskiego 176/178, 93-120 Łódź, tel: 42 680 80 00 Infolinia: 0 800 811 574, e-mail: [email protected], www.lsisoftware.pl R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych M Minimalizacja wszelkich ryzyk cezARy sARnecki Proces inwestycyjny, od powstania konceptu przez uzyskanie wszystkich formalnych zgód i pozwoleń po wybudowanie, uruchomienie obiektu i rozpoczęcie eksploatacji, trwa minimum dwa lata. Jeżeli inwestycja ta będzie finansowana kredytem bankowym, to zakończenie okresu spłaty może potrwać do kilkunastu lat. Łącząc obydwa okresy – inwestycyjny i spłaty zadłużenia, inwestorzy będą poszukiwali finansowania na okres ok. 10 – 17 lat. O bydwu stronom procesu finansowania inwestycji – instytucji finansującej oraz inwestorowi, zależeć będzie na minimalizacji wszelkich ryzyk, w tym w szczególności związanych z prawdopodobieństwem nieosiągnięcia sukcesu projektu. Jednak każda ze stron inaczej będzie rozkładała akcenty w tym procesie. Dlatego też, jednym z kluczowych czynników sukcesu jest wzajemne zrozumienie, współpraca i podjęcie optymalnych decyzji związanych z procesem finansowania. ZROZUMIEĆ BANK JAK JEst OcENIANA BR ANżA hOtElARsK A? Kilkanaście lat finansowania inwestycji hotelowej to bardzo długi okres. W tym czasie, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo pojawienia się 2-3 okresów dekoniunktury gospodarczej, kiedy to nie zostaną osiągnięte parametry założone w biznesplanie inwestycji hotelowej. Branża hotelarska jest oceniana przez banki jako szczególnie wrażliwa na koniunkturę gospodarczą. Oznacza to, że z chwilą jej spadku, bardzo szybko pojawi się w hotelarstwie spadek sprzedaży, cen, wyniku finansowego, a co za tym idzie mogą też pojawić się kłopoty z obsługą zadłużenia. Wrażliwość branży przejawia się w tym, że spadki te są głębsze od analogicznych średnich 14 w gospodarce. Większość z banków posiada okresowo opracowywane wskaźniki beta (Beta Books) mówiące o wrażliwości danej gałęzi gospodarki w relacji do adekwatnych wartości średnich. Zastosowanie tych wskaźników w ocenie projektu hotelowego podniesie poziom szacowanego ryzyka finansowania, a co za tym idzie może prowadzić do wzrostu wymagań kredytowych. Należy zwrócić uwagę, że w Polsce bardzo słabo jest rozwinięta i dostępna baza informacyjna związana z wynikami działalności operacyjnej hoteli. Banki z reguły nie dysponują danymi dla poszczególnych marek, lokalizacji, rodzajów hoteli, etc. Dlatego też w swoich założeniach finansowych odnoszą się do branży jako całości. Rolą inwestora jest przekonanie banku, że opracowany biznesplan jest realistyczny i wiarygodny. DlAcZEgO BIZNEsplAN JEst tAKI wAżNy? Biznesplan jest opisem historii firmy oraz jej planem rozwoju na przyszłość. Określa misję i strategię firmy, jej cele, posiadane zasoby, rynek działania, docelową grupą klientów oraz bezpośrednią konkurencję. Biznesplan jest jednocześnie planem wykonawczym, zgodnie z którym będzie realizowana inwestycja oraz osiągane w przyszłości wyniki hotelu. Powinien przedstawiać realistyczny obraz przyszłości stworzony na podstawie wcześniejszych studiów i analiz (np. studium opłacalności inwesty- cji – feasibility study, badań marketingowych, analiz koncepcyjnych, wizualizacji) oraz zawartych promes lub umów. Na podstawie biznesplanu bank będzie oczekiwał odpowiedzi na kluczowe pytania: Jaki jest nasz rynek? Jaka będzie nasza oferta i do kogo będzie kierowana? Jakimi kanałami dystrybucyjnymi będziemy docierali do naszych klientów? Kto będzie naszą bezpośrednią konkurencją? W jaki sposób będziemy budowali przewagi konkurencyjne? Jaki jest nasz plan marketingowy? Jak będzie funkcjonował nasz hotel? Jaki rodzaj hotelu będziemy budowali? Jak zostanie on skategoryzowany? Czy będzie posiadał rozpoznawalną markę? Kto będzie nim zarządzał? Jaka będzie struktura organizacyjna? Jak będziemy realizowali nasze przedsięwzięcie inwestycyjne? W jakim systemie? Czy posiadamy plany architektoniczno-budowlane i stosowne zgody na realizację inwestycji? Kto będzie Generalnym Wykonawcą? Czy została podpisana stosowna umowa wraz z kosztorysem robót i systemem zabezpieczeń dobrego wykonania robót? Czy będzie i ewentualnie kto będzie Inwestorem Zastępczym? Jaka jest nasza znajomość i doświadczenie w branży? Czy posiadamy doświadczenie i znajomość branży poparte sukcesami zawodowymi kadry? Czy będziemy korzystali z instytucji zarządzającego hotelem, a jeśli tak to kto to będzie? www.e-hotelarz.pl buduJ hotel 2011/2012 Jakie osiągniemy w przyszłości wyniki finansowe? Na to pytanie będą odpowiadały sporządzone dla okresu finansowania: sprawozdanie operacyjne, rachunek zysków i strat, bilans, przepływy finansowe i zmiany w kapitale własnym. Im dokładniejsze wypowiedzi na poszczególne zagadnienia, tym ocena banku powinna być bardziej przychylna. Dużą starannością powinny wykazywać się sprawozdania finansowe. Ważna jest tu w szczególności prognoza działalności operacyjnej według USALI (Uni-form System of Accounts for the Lodging Industry, X wydanie poprawione), określająca założenia sprzedażowe jak średnia cena, obłożenie, segmentacje, przychody z gastronomii oraz relacje pomiędzy przychodami a kosztami (wyniki operacyjne poszczególnych departamentów hotelu oraz pozostałych kosztów). Należy tu nadmienić, że banki zalecają unikanie szacowania kosztów w oparciu o miary scalone, tzw. procent brutto. Co robić w przypadku, jeżeli nie mamy odpowiednich do-świadczeń hotelarskich? Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z branżowych firm specjalizujących się w doradztwie hotelarskim. Wykonają one badania marketingowe, określą markę dla danej lokalizacji, wskażą firmę zarządzającą. Pomogą w negocjacjach i pozyskaniu franczyzodawcy oraz ewentualnie operatora. Zarówno franczyzodawca jak i operator będą służyli dalszą pomocą w przygotowaniu informacji dla banku i uwiarygodnią je własną marką. Dla instytucji finansowych pewne firmy działające w hotelarstwie są już gwarantem sukcesu. Kontrolowanie przez nie procesu inwestycyjnego, standardów oraz kosztów, międzynarodowy marketing, szeroka rozpoznawalność marki hotelowej w sposób znaczny minimalizują ryzyko niepowodzenia projektu. Niezależnie od naszych wskaźników przyjętych do oceny zamierzenia inwestycyjnego, banki na podstawie naszego materiału przygotują własną analizę. Dotyczyć ona będzie potencjalnych ryzyk i wyników. Z pewnością pod uwagę będzie brany wskaźnik pokrycia obsługi kredytu z cash flow, który jest definiowany w następujący sposób: MUsIMy sIę lIcZyĆ Z tyM, żE BANK BęDZIE OcZEKIwAł ZABEZpIEcZENIA ZNAcZNIE pRZEwyżsZAJącEgO wARtOśĆ UDZIElONEgO KREDytU, Z REgUły cO NAJMNIEJ w pROpORcJI 1 (wARtOśĆ KREDytU) DO 1,5 (wARtOśĆ ZABEZpIE-cZENIA) Wskaźnik ten bezwzględnie powinien przybierać wartość powyżej jedności. Jednakże im trudniejszy i niepewny rynek, tym wymogi banku co do jego wysokości rosną. Obecnie, wielkością pożądaną przez bank jest wartość współczynnika na poziomie co najmniej 1,3. stRUKtUR A fINANsOwANIA I OKREs KREDytOwANIA Dla banków istotnym elementem określenia poziomu ryzyka jest klarowność rozliczeń finansowych. Dlatego też dla celów inwestycji proponują rozwiązanie typu project finance. Oznacza to, że w związku z inwestycją będą sugerowali wyodrębnienie nowego podmiotu prawnego, który będzie posiadał własny majątek, samodzielnie rozliczał się z fiskusem oraz stanowił podmiot finansowania wraz zabezpieczeniem na majątku. Banki, ze względu na długość okresu kredytowania i związaną z tym dużą niepewność, starają się minimalizować kwoty długoterminowego kredytowania lub też skracać jego okres. Do takich sposobów można zaliczyć podział finansowania na kredyt inwestycyjny i rewolwingowy. Planując zapotrzebowanie na pieniądze w procesie inwestycyjnym, musimy opierać się na wydatkach brutto łącznie z podatkiem od towarów i usług VAT. Kredyt inwestycyjny jest kredytem długoter-minowym opartym na wydatkach netto, zaś kredyt rewolwingowy jest kredytem krótkoterminowym, który opiewa na kwotę zapłaconego podatku VAT w trakcie realizacji inwestycji. Wskaźnik pokrycia obsługi kredytu z cashflow = zysk netto + amortyzacja rata kredytu + odsetki www.e-hotelarz.pl Podlega on w całości jednorazowej spłacie ze środków zwrotu podatku VAT po rozliczeniu inwestycji i złożeniu stosownej deklaracji VAT-7 do właściwego urzędu skarbowego. W zależności od kwoty, o której zwrot ubiegamy się, możemy spodziewać się kontroli poprawności rozliczenia VAT od inwestycji z urzędu skarbowego lub urzędu kontroli skarbowej. Innym proponowanym sposobem skrócenia okresu finansowania jest udzielenie kredytu krótkoterminowego na okres realizacji inwestycji. Jeżeli inwestycja zostanie zrealizowana zgodnie z biznesplanem, kredyt krótkoterminowy zostanie spłacony przez firmę leasingową, która przejmie do zrealizowanej inwestycji prawo własności, a hotel zostanie oddany inwestorowi do użytkowania na okres jego spłaty (leasing zwrotny). W momencie spłaty kredytu przez firmę leasingową, kredyt ten „schodzi” z ksiąg bankowych. Bank nie ma wówczas obawy, że w przyszłości powstanie tzw. „zły kredyt”, na który musiałby tworzyć rezerwę mającą wpływ na obniżenie jego zdolności kredytowych. Kolejnym sposobem na skrócenie okresu kredytowania jest udzielenie tzw. „kredytu balonowego”. Kredyt balonowy z reguły jest udzielany na połowę okresu kredytu inwestycyjnego. Jeżeli zatem ubiegamy się o 14-letni kredyt inwestycyjny, to możemy otrzymać „kredyt balonowy” z 7-letnim okresem finansowania. Na czym polega zabieg „kredytu balonowego”? Ze względu na krótszy horyzont finansowania, daje bankowi większą pewność, co do stanu gospodarki w przyszłości. Dlatego też jest to kredyt tańszy (niższe odsetki). Na koniec okresu zawiera on na określonych warunkach opcje kontynuacji kredytowania na kolejne, w tym przypadku 7 lat. Opcja ta jest realizowana w przypadku osiągnięcia przez hotel z góry uzgodnionych parame- 15 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych trów finansowoekonomicznych. W przeciwnym razie umowa kredytowa kończy się i pozostała rata, stanowiąca z reguły 50 proc. wartości udzielonego kredytu, staje się wymagalna. cZyM MOżEMy ZABEZpIEcZyĆ KREDyt? Istnieje długa lista możliwości zabezpieczenia kredytu. Musimy się liczyć z tym, że bank będzie oczekiwał zabezpieczenia znacznie przewyższającego wartość udzielonego kredytu, z reguły co najmniej w proporcji od 1 (wartość kredytu) do 1,5 (wartość zabezpieczenia). Do zestawu zabezpieczeń bankowych zaliczyć można: hipotekę na nieruchomości ziemskiej i na powstałym obiekcie, zastaw na ruchomym majątku spółki, udzielenie bankowi pełnomocnictw do rachunków bankowych, oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, weksle własne in blanco, Aktualnie, ze względu na niepewność gospodarczą, banki wymagają min. 30 proc. udziału własnego dla inwestycji hotelowych. Udzielone zabezpieczenia oraz ich wartości i płynność mają istotny wpływ na poziom ryzyka, a co za tym idzie koszt kredytu. cO sKłADA sIę NA KOsZt KREDytU? Bank nie jest instytucją non-profit. Musi zarabiać na prowadzonej przez siebie działalności. Dlatego na koszt kredytu składa się kilka elementów: opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego, prowizja od udzielonego kredytu – z reguły jest to opłata jednorazowa, pobierana z pierwszej transzy udzielonego kredytu, prowizja od zaangażowania kredytu – jest to oplata uzależniona od różnicy pomiędzy planową wielkością wypłaty kredytu a wielkością rzeczywiście zrealizowanego finansowania; różnice te z reguły biorą się z opóźnienia realizacji inwestycji, odsetki. ZłOtą REgUłą fINANsOwANIA INwEstycJI JEst, ABy MAJątEK tRwAły Był fINANsOwANy K ApItAłEM włAsNyM I DłUgOtERMINOwyM, ZAś MAJątEK OBROtOwy w cZęścI K ApItAłEM DłUgOtERMINOwyM OR AZ ZOBOwIąZANIAMI BIEżącyMI poręczenie właściciela spółki, oświadczenie poręczyciela o dowolnym poddaniu się egzekucji, ograniczenia wypłaty dywidendy, obligatoryjne tworzenie rocznego odpisu z zysku na fundusz bankowy. W przypadku udzielania kredytu w walutach obcych dodatkowo wzrasta ryzyko walutowe oraz stóp procentowych. Ryzyko stóp procentowych bank może zniwelować poprzez zobligowanie kredytobiorcy do zawarcia transakcji IRS (Interest Rate Swap) – zamiana zmiennych stóp procentowych na stałe stopy procentowe, zaś ryzyko walutowe redukowane jest poprzez transakcje hedgingowe (np. kontrakty terminowe). Istotnym parametrem zabezpieczającym finansowanie jest udział własny. Im jest on większy, tym większa łatwość w pozyskaniu kredytu. 16 Przy udzieleniu kredytu bank określa tzw. bazową stopę kredytu oraz marżę banku. Dla waluty polskiej stopą odniesienia jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate – określający wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym). Wartość tej stopy jest płynna i na dzień 26 września wynosiła dla okresu 1-miesięcznego 4,63 proc. Do tej stopy doliczana jest marża banku, która z reguły wynosi od 1 do 2 proc. Stopą bazową dla podstawowych walut przy kredytach walutowych jest LIBOR (London Interbank Offered Rate). wsK AZÓwKI I pRZEstROgI DlA INwEstOR A Inwestycja hotelowa powinna funkcjonować przez wiele lat. Szacuje się, że okres życia takiego projektu wynosi 40 lat. Wiadomo, że w tym okresie obiekt będzie przechodził modernizacje, remonty i naprawy. Jednak błędy popełnione w fazie realizacji będą się mściły niezwykle długo. Dlatego też należy dołożyć wszelkich starań, aby zapewnić sukces takiemu projektowi. Nie ma ludzi omnibusów, dlatego też praca zespołu wykwalifikowanych doradców nad właściwym zaprojektowaniem inwestycji może zminimalizować możliwość popełnienia błędu. Jak mawiają dowódcy „im więcej potu na ćwiczeniach, tym mniej krwi w boju”. Zgodnie z tą dewizą należy poświęcić wystarczającą energię i koszty na prace studyjne przed podjęciem ostatecznej decyzji o realizacji i kształcie inwestycji. plANy, plANy, plANy Najistotniejszym błędem jest niewłaściwe zaprojektowanie hotelu. Może się to objawiać w wielu aspektach: niewłaściwy rodzaj hotelu dla określonej lokalizacji, zaburzenia funkcji hotelowych i brak harmonii pomiędzy nimi, oszczędności na zastosowaniu rozwiązań energooszczędnych czy nadmierne powierzchnie wspólne. Minimalizację popełnienia błędów powinno rozpocząć się od opracowania studium opłacalności inwestycji. Studium to powinno wskazać rodzaj hotelu, klienta docelowego, bezpośrednią konkurencję, kategoryzację hotelu, poszczególne funkcje oraz ich wielkość, rodzaje marek, o których franczyzę inwestor powinien się ubiegać, scalone nakłady na inwestycje oraz wstępną wersję ZAPotRZeboWANIe NA KAPItAŁ Niezwykle istotną kwestią jest określenie właściwego poziomu zapotrzebowania na kapitał związany z inwestycją. Musimy pamiętać, że zapotrzebowanie to szacuje się w wartościach brutto, razem z VAt. Zapotrzebowanie na kapitał wynika nie tylko z wartości inwestycji w nieruchomości. to również wartość prac doradczych, kosztów pozyskania marki, kosztów finansowania w okresie inwestycyjnym, wyposażenia wnętrz, systemów informatycznych i telekomunikacyjnych, zapasów i materiałów niezbędnych do funkcjonowania hotelu, nakładów na pre-opening (nakłady przed otwarciem hotelu nie stanowiące majątku, np. wynagrodzenia pracowników, nakłady na promocje i reklamę), nakładów na uroczyste otwarcie hotelu (tzw. grand opening), środków pieniężnych niezbędnych do uzupełniania, dopóki hotel nie zacznie się samofinansować oraz rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki. Pominięcie którejkolwiek z pozycji może doprowadzić do braku płynności, co w sposób gwałtowny wstrzyma operacje hotelu. www.e-hotelarz.pl buduJ hotel 2011/2012 sprawozdania operacyjnego hotelu. Decyzja o wyborze franczyzy konkretnej marki hotelowej upo-rządkuje nam dalej w znacznym stopniu cały proces inwestycyjny po-przez wskazanie właściwych dla danej marki rozwiązań architektonicznobudowlanych, warunków bezpieczeństwa, wyposażenia i kolorystyki obiektu oraz jego wnętrz. Pozwoli nam to na dość precyzyjne oszacowanie wartości inwestycji. ZłOtA REgUłA fINANsOwANIA Jednym z podstawowych błędów finansowania inwestycji jest niedostosowanie okresu finansowania do rodzaju majątku, który powstanie w wyniku jego zastosowania. Złotą regułą jest, aby majątek trwały był finansowany kapitałem własnym i długoterminowym, zaś majątek obrotowy w części kapitałem długoterminowym oraz zobowiązaniami bieżącymi. Zobowiązania długoterminowe w części finansującej nasz majątek obrotowy będą naszym kapitałem pracującym na finansowanie działalności bieżącej. Do majątku trwałego zaliczamy m.in.: wartości niematerialne i prawne, rzeczowe aktywa trwałe, w tym środki trwałe (grunty, budynki i budowle, urządzenia techniczne i maszyny, środki transportu, inne środki trwałe), środki trwałe w budowie oraz zaliczki na środki trwałe w budowie, należności długoterminowe, NIE NAlEży ZgADZAĆ sIę ANI NA RÓwNE R Aty K ApItAłOwOODsEtKOwE, ANI NA R Aty MAlEJącE, gDyż JEst tO wBREw lOgIcE cyKlU życIA hOtElU I MOżE DOpROwADZIĆ DO UtR Aty płyNNOścI. w fAZIE wpROwADZANIA NA RyNEK hOtEl pOwINIEN ZAgwAR ANtOwAĆ sOBIE K ARENcJę w spłAcIE R At K ApItAłOwych, płAcąc JEDyNIE ODsEtKI inwestycje długoterminowe. Do majątku obrotowego zaliczamy m.in.: zapasy (materiały, półprodukty, produkty gotowe, towary i zaliczki na dostawy), należności krótkoterminowe, inwestycje krótkoterminowe (w tym środki pieniężne). Znając wartość nakładów inwestycyjnych na majątek trwały i obrotowy oraz wymogi banku co do udziału własnego w finansowaniu inwestycji, jesteśmy w stanie obliczyć strukturę finansowania, zgodną z rysunkiem poniżej. Pozostaje kwestia, czy posiadany kapitał własny jest wystarczający do realizacji inwestycji i ewentualnie skąd go pozyskać. Możemy go powiększyć ZAsADy fINANsOwANIA MAJątKU KAPItAŁ WŁAsNy MAJąteK tRWAŁy ZoboWIąZANIA dŁugoteRMInOwe MAJąteK ObROTOwy KAPItAŁ PRAcuJący ZoboWIąZANIA bIeżące www.e-hotelarz.pl poprzez dopłaty do udziałów lub emisję nowych akcji – w zależności od charakteru prawnego spółki, pozyskanie kapitału od funduszy Private Equity lub Venture Capital, czy znalezienie nowych udziałowców. Finansowanie długoterminowe to nie tylko kredyt bankowy. Można go także poszukiwać drogą leasingu, pożyczek, emisji papierów dłużnych, pozyskania środków pomocowych z Unii Europejskiej czy dotacji z PFRON (np. likwidacja barier dla osób niepełnosprawnych – podjazdy, windy, pokoje dla osób niepełnosprawnych). Finansowanie bieżące uzyskuje się poprzez odroczone płatności (kredyt kupiecki) czy faktoring. cyKl życIA hOtElU A R Aty KREDytU Ubiegając się o kredyt należy pamiętać, że jak każdy produkt, hotel również posiada swój cykl życia. Przechodzi fazę wprowadzenia na rynek, kiedy to osiąga relatywnie małe przychody, fazę wzrostu – objawiającą się gwałtownym wzrostem przychodów, dojrzałości charakteryzującą się ich stabilizacją oraz fazę schyłku. Charakterystyka ta powinna być podstawą określenia planu spłat rat kredytowych. Nie należy zgadzać się ani na równe raty kapitałowo-odsetkowe, ani na raty malejące, gdyż jest to wbrew logice cyklu życia hotelu i może doprowadzić do utraty płynności. Wysokość rat powinna być absolutnie zgodna z logiką życia produktu. W fazie wprowadzania na rynek hotel powinien zagwarantować sobie karencję w spłacie rat kapitałowych, płacąc jedynie odsetki. Raty powinny rosnąć stopniowo w fazie wzrostu, a być najwyższe w okresie dojrzałości hotelu. 17 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych Cały kredyt powinien zostać spłacony przed fazą schyłkową. JAK A JEst cENA K ApItAłU I JAKI MA tO wpływ NA ANAlIZę EfEKtywNOścI pROJEKtU? Struktura finansowania inwestycji określa koszt kapitału. Składa się na niego określony w umowie kredytowej koszt otrzymanego kredytu, oczekiwana stopa zwrotu z zaangażowanego kapitału własnego tzw. ROE (Return on Equity) oraz oczekiwana stopa WACC = a% x A + b% x B + c% x C A + B + C Otrzymanym wskaźnikiem kosztu kapitału będziemy dyskontować wolny przepływ pieniężny (Free Cash Flow). Im wyższy WACC, tym gorszy wynik efektywności inwestycji. Dlatego też w strukturze finansowania istotna jest relacja pomiędzy kapitałami w zależności od jego kosztu. Bardzo ważnym miernikiem opłacalności inwestycji jest wskaźnik NPV (Net Present BR ANżA hOtElARsK A JEst OcENIANA pRZEZ BANKI JAKO sZcZEgÓlNIE wR AżlIwA NA KONIUNKtURę gOspODARcZą zwrotu dla kapitału pozyskanego z funduszy Private Equity lub Venture Capital. Oczekiwana stopa zwrotu z kapitału własnego jest wyższa od kosztu kredytu, gdyż właściciele angażując go oczekują ponadprzeciętnych zysków. Zwrot na poziomie kosztu kredytu przy wysokim poziomie ryzyka biznesowego nie byłby zapewne dla nich satysfakcjonujący. Koszt ten powinien być również wyższy od tzw. kosztu alternatywnego czyli potencjalnego zysku z najlepszej inwestycji dostępnej dla właścicieli z wyłączeniem projektu hotelowego. Oczekiwana stopa zwrotu z kapitału pozyskanego z funduszy będzie najwyższa, gdyż fundusze te posiadając szeroką dostępność do konkurujących projektów bezwzględnie będą kierowały się kryterium maksymalizacji zysku z zainwestowanego kapitału. Posiadając wszystkie dane możemy określić średni ważony koszt kapitału WACC (Weighted Average Cost of Capital) dla projektu inwestycyjnego. Oblicza się go wg formuły: A – wartość kredytu bankowego a% – koszt kredytu bankowego (%), B – wartość kapitału własnego b% – oczekiwana stopa zwrotu z kapitału własnego (%) C – wartość kapitału pozyskanego z funduszy c% – oczekiwana stopa zwrotu z kapitału pozyskanego z fundu-szy (%) A + B + C = wartość źródeł finansowania inwestycji 18 Value), wykazujący że przy założonym koszcie kapitału WACC, generowany w okresie kredytowania przepływ pieniężny będzie w stanie pokryć nasze wydatki związane z działalnością oraz pokryć zwrot kapitału dłużnego wraz z odsetkami. Jeżeli jego wartość jest wartością ujemną, nie powinno się takiej inwestycji realizować. Innym wskaźnikiem opłacalności inwestycji jest wewnętrzna stopa zwrotu IRR (Internal Rate of Return). Określa ona poziom zwrotu z inwestycji. Wskaźnik ten powinien być wyższy od WACC. Istnieje prosta zależność pomiędzy tymi wskaźnikami. Jeżeli IRR = WACC to NPV = 0. W takim przypadku oznacza to, że przy uwzględnieniu czynnika czasu, w horyzoncie czasowym kredytowania otrzymamy dokładnie tyle ile zainwestowaliśmy. Dotyczy to zarówno kapitału własnego jak i obcego. stawek amortyzacyjnych dla celów podatku dochodowego, ale nie wskazuje jak określić złożony środek trwały. Na przykład budując hotel mamy możliwość określenia jako środka trwałego instalacji sieci komputerowej łącznie z zespołem serwerów i komputerów. Zastosujemy wówczas stawkę amortyzacyjną w wysokości 30 proc., zgodną z wytycznymi podatkowymi. Również możemy wartość tej sieci „ukryć” w budynku, łącząc jej wartość z pozostałymi nakładami inwestycyjnymi i amortyzować ją stawką 2,5 proc. Wybór poszczególnych rozwiązań zależy od kształtowania się w przyszłości wyniku finansowego. Musimy bowiem pamiętać, że strata podatkowa może być rozliczana w ciągu pięciu najbliższych lat, lecz nie więcej niż 50 proc. jej wartości w ciągu dowolnego roku podatkowego. Jeżeli planowana jest długa faza wzrostowa hotelu, być może lepszym rozwiązaniem będzie poszukiwanie płaskich rat odpisów amortyzacyjnych, aby nie stracić możliwości rozliczenia strat podatkowych z ubiegłych lat. Decydując się na konkretne rozwiązanie musimy konsekwentnie prowadzić kartoteki środków trwałych w budowie, aby w planowanym kształcie przyjąć je później do użytkowania. Wszystkie podniesione kwestie finansowe powinny być przedstawiane i uzasadniane drugiej stronie procesu finansowania inwestycji. Buduje to podstawę zaufania opartą na wzajemnym zrozumieniu i dobrych intencjach. Stąd pozostaje już tylko krok do poszukiwania jak najlepszych rozwiązań, satysfakcjonujących obydwie strony. Każda strona powinna czuć się zwycięsko po zamknięciu procesu negocjacyjnego. Cezary Sarnecki, SECCO Centrum Wspierania Przedsiębiorców R AcJONAlNE wyKORZystANIE AMORtyZAcJI JAKO tARcZy pODAtKOwEJ Amortyzacja jest wspaniałą tarczą obronną przed płaceniem podatków. Jest ona kosztem podatkowym, za którym nie idzie wydatek. Zmniejsza ona wymiar podatku w sposób całkowicie nie powodujący wypływu pieniądza z firmy. Aby móc w sposób racjonalny skorzystać z amortyzacji jako tarczy podatkowej, należy ją zaplanować. Czy można to rzeczywiście zrobić? Przecież wysokość amortyzacji określa Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych? Owszem, ustawa określa wysokość www.e-hotelarz.pl buduJ hotel 2011/2012 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych K kredyt na hotel? Jak uzyskać AdAm Pilczuk Szybko poprawiająca się koniunktura na rynku hotelarskim przejawia się m.in. rosnącą liczbą wniosków kredytowych o finansowanie tego typu inwestycji. jednak w podejściu banków do branży przełomu nie widać. Nadal podchodzą one do tego typu projektów bardzo restrykcyjnie. Jak więc się przygotować, aby wniosek o kredyt na hotel został pozytywnie rozpatrzony? P roblemy z uzyskaniem finansowania to ciągle największa przeszkoda w realizacji nowych inwestycji hotelowych. Banki wymagają, by inwestorzy dostarczali, jak najwięcej szczegółowych opracowań i weryfikowali projekt hotelowy pod kątem dostosowania do potrzeb rynkowych w danej destynacji. Dlatego pozyskanie finansowania bankowego zależy od dwóch głównych rzeczy. Po pierwsze, od znajomości specyfiki branży hotelarskiej. Po drugie, od znajomość specyfiki działania banków. Należy być świadomym, jak instytucje finansowe oceniają wnioski o kredyt inwestycyjny, jakich potrzebują opracowań, analiz i projekcji do podjęcia decyzji o przyznaniu finansowania, jak oceniają ryzyko kredytowe. Uzyskanie finansowania projektów hotelowych to konieczność odpowiedzi na szereg pytań padających ze strony banku, przedstawienie rozwiązań i informacji o przygotowywanym produkcie hotelowym. A jak rozmawiać z bankiem, gdy pojawiają się problemy przy rozpatrywaniu naszego projektu hotelowego? Czego oCzekuje bank? Najkrócej rzecz ujmując: profesjonalnie przygotowanego projektu inwestycji hotelowej. Projekt naszego przyszłego hotelu musi przekonywać, że będzie przynosił zyski. Bank musi mieć pewność, że kredytobiorca podczas trwania umowy będzie w stanie 20 w 100 proc. regulować raty kapitałowo – odsetkowe, czyli będzie posiadał płynność finansową. Inwestor musi zapewnić odpowiednimi analizami i projekcjami finansowymi, że w zakładanym czasie hotel osiągnie pełna zdolność operacyjną. Wnioskowi kredytowemu towarzyszy szereg niezbędnych dokumentów i opracowań, stanowiących podstawę do podjęcia decyzji projekt hotelowy po raz pierwszy i ci którzy realizują kolejny obiekt hotelowy. Na czym polega różnica w ich traktowaniu przez banki? W przypadku pierwszej grupy, przy całym projekcie dla banku bardzo będzie się liczyła wiedza ekspercka i nadzór merytoryczny inwestycji przez profesjonalne podmioty zewnętrzne, które budują wiarygodność i sukces przedsięwzięcia. Profesjonalny nadzór to nie tylko pozytywny aspekt dla banku, ale również dla samego inwestora. W niektórych przypadkach to oszczędność kosztów wyposażenia i rozruchu o kilkadziesiąt procent. Druga grupa klientów ma możliwość przedstawienia i zaprezentowania swojego lub swoich obiektów hotelowych. Pokazania wyniku finansowego i sposobu zarządzania. Zazwyczaj ci kredytobiorcy ubiegają się o finansowanie w banku, w którym uzyskali już finansowanie na wcześniejszy projekt i mają już tam swoją historię kredytową. PoPyt, konkurenCja, gruPa doCelowa kredytowej. Sprostanie wszystkim wymaganiom, jakie stawia bank jest bardzo ciężkie, a czasem wręcz mało realne. Ale znając specyfikę i oczekiwania banku na pewno będzie to znacznie łatwiejsze. Są dwie grupy inwestorów, którzy zgłaszają się do po finansowanie, ci którzy realizują Bank od naszego projektu hotelowego będzie oczekiwał dowodów zasadności inwestycji. Jednym z nich będą analizy popytu i podaży, które przedstawimy w biznesplanie. W ostatnich latach w Polsce obserwuje się dynamiczny wzrost powstających hoteli, jednak popyt i podaż w hotelarstwie będzie się zmieniać i przybierać inną postać w zależności od regionu. Bardzo ważne dla banku jest, aby był on realnie przedstawiony i oparty na wielu www.e-hotelarz.pl buduj hOTel 2011/2012 zmiennych. Czynnikiem, który wpływa na poziom popytu na usługi hotelarskie, jest konkurencja na bliższym i dalszym rynku. Dlatego część wniosku należy poświęcić na rzetelną analizę konkurencyjnych obiektów działających w tym samym segmencie i segmentach sąsiadujących z nim. Innym aspektem będą potrzeby, na które odpowiadać ma nasz produkt hotelowych i jego grupa docelowa. Ponieważ grup nabywców usług hotelarskich jest co najmniej kilku, należy skupić się na każdej grupie, która może w przyszłości generować zysk naszego hotelu. Idąc dalej, bank będzie analizował i weryfikował bardzo istotny czynnik w działalności hotelowej jakim jest: prognoza przychodów vs. kosztów. Należy wykazać się tu profesjonalnie przygotowanym planem finansowo-ekonomicznym, który w sposób jasny, pełny i czytelny wykaże wszystkie zdarzenia finansowe w prognozowanych przychodach i kosztach. Plan FinansowoekonomiCzny Co powinien zawierać plan finansowo-ekonomiczny: charakterystykę inwestora i inwestycji analizę ekonomiczno-finansową projektu analizę wykonalności inwestycji w tym: • analizę opłacalności inwestycji dokonaną metodami dyskontowymi • analizę źródeł finansowania inwestycji • pełną analizę projektowanych założeń finansowych z omówieniem istotnych wskaźników operacyjno-finansowych decydujących o możliwości kredytowania danej inwestycji. Warto przedstawić również analizy cząstkowe projektu takie jak: analiza cen sprzedaży według segmentów rynku analiza przychodów i kosztów w okresie bieżącym i ich projekcja w okresie objętym kredytowaniem, w tym wynagrodzenia i amortyzacja harmonogram spłat kredytu z określeniem metody operacyjny rachunek wyników w projekcji na okres spłat kredytu porównawczy rachunek wyników w projekcji na okres spłat kredytu bilans, okres bieżący i projekcja na lata kredytowania przepływy finansowe „cash flow” w projekcji na okres spłat kredytu wraz z komentarzem analiza opłacalności inwestycji według metod dyskontowych, określenie wskaźnika IRR www.e-hotelarz.pl Projekt naszego Przyszłego hotelu musi Przekonywać, że obiekt będzie Przynosił zyski. bank musi mieć Pewność, że kredytobiorCa PodCzas trwania umowy będzie w stanie w 100 ProC. regulować r aty kredytu zestawienie istotnych wskaźników operacyjno-finansowych hotelu (Food cost, Beverage cost, RevPar, ARR, etc.). Co w biznesPlanie? a Czego unik ać? Co powinien zawierać profesjonalnie przygotowany biznesplan? Stwórzmy sobie najpierw plan do biznesplanu i od niego zacznijmy przygotowanie opracowania: Położenie i charakterystyka planowanej inwestycji Analiza turystyki regionu w odniesieniu do segmentów (Korporacyjny, MICE, Leisure) Analiza konkurencji – usługi noclegowe, konferencje, gastronomia Opis misji i celów firmy Opis sprzedawanych produktów oraz usług Polityka cenowa Strategia sprzedażowo-marketingowa (grupa docelowa) Analiza SWOT Przedstawienie działalności operacyjnej hotelu Informacje o sposobie zarządzania: operator/franczyza/indywidualnie? Szczegółowe informacje o zarządzaniu, pracownikach. Przedstawmy również wstępny plan marketingowy uwzględniając w nim m.in. Włączenie obiektu do systemów rezerwacyjnych, internetowych Organizację działu sprzedaży i marketingu Strategię wejścia na rynek Przygotowanie do kategoryzacji Standaryzację ubiorów służbowych Przygotowania koncepcji strony www – pozycjonowanie Opracowanie struktury organizacyjnej Opracowanie budżetów Przygotowanie umów A czego unikać w pisaniu biznesplanu? Amatorszczyzny – ma to być profesjonalne opracowanie i prezentowania elementów mało istotnych z punktu widzenia planowanej inwestycji. Biznesplany wciąż zawierają zbyt dużo zbędnych lub mało ważnych informacji, wśród których giną te najistotniejsze. Przedstawiać należy tylko realną ocenę sytuacji danego projektu hotelowego. Trzeba też pamiętać, żeby wymienić i nazwać wszystkie elementy zagrożenia, udowadniając że firma sobie z nimi poradzi i dopasować plan do założonego celu – nie ma jednego uniwersalnego planu. Warto też zadbać o atrakcyjną szatę graficzną biznesplanu. dokumenty dla banku Jakie dokumenty inwestor powinien dostarczyć do banku ? Wymieńmy te najważniejsze, bo to wszystko zależy od danego inwestora i realizowanej inwestycji. Biznesplan Plan finansowo-ekonomiczny Kosztorys inwestycji Projekt architektoniczny Dokumenty założycielskie spółki/firmy Umowy spółki Dokumenty finansowe Dokumentację związaną z nieruchomością Dokumenty finansowe powiązanych spółek Warunki zabudowy W procesie pozyskiwania finansowania na projekt hotelowy warto przedstawić też dodatkowe informacje o kadrze zarządzającej w naszym obiekcie. Współpraca z doświadczonym praktykiem bądź pozyskanie na wcześniejszym etapie dyrektora hotelu zapewni nadzór merytoryczny i przyczyni się do szybszego wejścia na rynek, wyeliminuje też popełnianie typowych błędów i powinno przynieść wymierne korzyści finansowe, a dla banku większe prawdopodobieństwo osiągnięcia zamierzonego celu. Autor jest ekspertem z zakresu finansowania inwestycji hotelowych w firmie Money Center 21 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych T Transakcje hotelowe – istota optymalizacji podatkowych K atarzyna KlimKiewicz, małgorzata DanKowsK a Dla polskiego sektora hotelowego rok 2011 upływa pod znakiem pojawiania się nowych graczy lub przygotowania gruntu pod ich debiut na naszym rynku, a także ekspansji działających już albo wchodzących dopiero do naszego kraju międzynarodowych sieci. Perspektywy transakcyjne i inwestycyjne są coraz bardziej obiecujące. H otelowy rynek transakcyjny charakteryzuje się dużym potencjałem rozwojowym, na co dowodem są transakcje już przeprowadzone w pierwszym półroczu 2011 r. czy też finalizacja pewnych inwestycji. Fundusze zwolnione z podatku Jaki wpływ na rynek transakcyjny mogą mieć zmiany podatkowe? Przede wszystkim mogą w znacznym stopniu zwiększyć atrakcyjność polskiego rynku dla zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Od 1 stycznia 2011 roku, odpowiadając na wezwanie Komisji Europejskiej do zaprzesta- 22 nia praktyk dyskryminacyjnych, polski ustawodawca wprowadził do ustawy o podatku dochodowym zwolnienie z opodatkowania CIT zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Do tej pory ustawa przewidywała takie zwolnienie wyłącznie dla funduszy inwestycyjnych funkcjonujących na podstawie polskich przepisów. Oznacza to, że działalność transakcyjna oraz operacyjna zagranicznych funduszy w sektorze nieruchomości hotelowych na polskim rynku pozostaje nieopodatkowana. Te zmiany w zakresie zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mogą wpłynąć na zwiększenie zainteresowania inwestorów polskim rynkiem. Możliwość reinwestowania zysków w pełnej wysokości, bez ponoszenia obciążeń podatkowych, oznacza bowiem wzrost opłacalności inwestycji. Na obecnym etapie znowelizowane przepisy, z uwagi na szereg warunków, jakie powinny być spełnione w celu skorzystania ze zwolnienia, są poddawane oficjalnej interpretacji, w drodze zapytań składanych do Ministra Finansów. Co więcej, planowane są dalsze zmiany dotyczące zwolnień z opodatkowania dla zagranicznych funduszy inwestycyjnych typu zamkniętego. Jeżeli projektowana ustawa zostanie podpisana wkrótce przez prezydenta, zmiany wejdą w życie od stycznia 2012 r. Pozytywna odpowiedź dla poszczególnych wnioskujących będzie oznaczała uwolnienie tej części gotówki, która przypadałaby na zapłatę polskiego podatku dochodowego. Otwartą pozostaje kwestia, w jakim stopniu z tego www.e-hotelarz.pl buDuj hotel 2011/2012 dodatkowego zastrzyku wolnych środków skorzysta Polska, a w jakim inne rynki europejskie. strukturyzacja inwestycji i jej Finansowania Narzędzia i struktury planowania podatkowego można wdrożyć zarówno na etapie eksploatacji inwestycji, jak i przed jej podjęciem. Nie ulega wątpliwości, że odpowiednie ustrukturyzowanie obciążeń podatkowych, które wywierają istotny efekt na przepływy finansowe przedsięwzięcia, zwiększa konkurencyjność projektu. Z tego względu, planowanie podatkowe najlepiej wykorzystać już na etapie podejmowania decyzji o zaangażowaniu w projekt, gdyż takie podejście pozwala na większą elastyczność, a w konsekwencji na większe oszczędności podatkowe. Pierwszym zadaniem inwestora jest wybór struktury otwarcia inwestycji. W zależności od jego statusu podatkowego i założeń biznesowych, wybór dotyczyć może formy prawnej zaangażowania – spółka osobowa, spółka kapitałowa, oddział; skali zaangażowania – spółka, grupa kapitałowa, fundusz inwestycyjny zamknięty, czy też struktury funkcjonowania całej grupy kapitałowej na rynku. Warte rozważenia są możliwości stosowania tzw. struktur hybrydowych, polegających na połączeniu w jednym modelu zalet podatkowych i biznesowych pochodzących z dwóch (lub więcej) struktur standardowych, np. spółek osobowych i spółek kapitałowych. Kluczowymi zmiennymi, które należy brać pod uwagę przy strukturyzacji są także możliwości dystrybucji zysku i wysokość opodatkowania przy jego podziale, zakres odpowiedzialności (m.in. karnoskarbowej) oraz aspekty stricte podatkowe. Od wyboru formy działalności będą zależeć przyszłe przepływy finansowe, a także możliwości dalszego kształtowania struktury własnościowej oraz opłacalności wyjścia z inwestycji. Zasadniczo inwestycje w nieruchomości są realizowane poprzez tzw. spółki celowe (special purpose vehicles, shelf companies), których aktywa składają się z nieruchomości. Te wehikuły inwestycyjne funkcjonują zwykle w formie spółek z o.o., chociaż na rynku coraz częściej pojawiają się bardziej wysublimowane struktury, w tym te angażujące polskie zamknięte fundusze inwestycyjne lub fundusze zagraniczne, które umożliwiają nieopodatkowane reinwestowanie zysków z inwestycji. Właściwa strukturyzacja inwe- www.e-hotelarz.pl planowanie podatkowe najlepiej wykorzystać już na etapie podejmowania decyzji o zaangażowaniu w projekt, gdyż takie podejście pozwala na większą elastyczność, a w konsekwencji na większe oszczędności podatkowe stycji wymaga często zastosowania międzynarodowych struktur optymalizacyjnych. Opłacalność tego typu rozwiązań zależy od skali planowanych inwestycji, jako że złożone struktury wymagają większych nakładów czasowych i finansowych. nabycie akty wów a nabycie spółki Nieruchomości hotelowe zmieniają właściciela zasadniczo w jeden z dwóch sposobów: poprzez transakcję typu share deal (nabycie udziałów w spółce celowej, przy czym działalność operacyjna jest zarządzana przez inny podmiot) lub asset deal (bezpośrednie nabycie nieruchomości hotelowej, niekiedy wraz z wyposażeniem). Transakcje typu asset deal są często realizowane w ramach procesu sale & lease back, gdzie pierwotny właściciel hotelu pozbywa się nieruchomościowej części inwestycji, którą w kolejnych okresach leasinguje od nabywcy nieruchomości. Jakie są różnice między nimi? Kluczowymi zmiennymi różnicującymi powyższe sposoby nabycia nieruchomości są: zakres odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy, sposób ustalenia wartości początkowej nabywanej nieruchomości dla celów podatkowych, możliwość urynkowienia wartości nieruchomości w księgach podatkowych nabywcy (tzw. step- up), przekładająca się na możliwość zwiększenia podatkowych odpisów amortyzacyjnych. Bezpośrednie nabycie nieruchomości poprzez asset deal pozwala na ograniczenie odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy. W przypadku nabycia aktywów, odpowiedzialność za nie jest już sama w sobie ograniczona i może dodatkowo zostać zminimalizowana poprzez zastosowanie odpowiednich procedur przewidzianych w ordynacji podatkowej. W konsekwencji, ryzyka podatkowe związane z uprzednim prowadzeniem przez zbywcę działalności gospodarczej za pomocą nabyreklama R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych wanych aktywów, pozostają po stronie zbywcy. Z kolei w przypadku zakupu spółek celowych, to na nabywcy spoczywa nieograniczona odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe tych spółek, podczas gdy sprzedawca pozbywa się tego ciężaru. Innymi słowy nabywca kupuje spółkę wraz z jej całą historią podatkową. Oczywiście odpowiedzialność ta może zostać ograniczona w oparciu o postanowienia umowy dotyczącej nabycia udziałów, których ostateczny kształt formuje się w toku negocjacji pomiędzy stronami transakcji. Zwykle ograniczenia te przyjmują postać klauzul odszkodowawczych lub klauzul redukcji ceny. Warto jednak pamiętać, że klauzule te nie są wiążące dla organów podatkowych, a jedynie określają odpowiedzialność odszkodowawczą pomiędzy stronami umowy. Zatem bez uprzedniego przeprowadzenia podatkowego przeglądu due diligence, polegającego na weryfikacji rozliczeń podatkowych nabywanej spółki oraz określeniu poziomu istniejącego ryzyka, efektywne negocjacje klauzul umownych są praktycznie niemożliwe, a inwestor nie jest świadomy ryzyka, jakie przejmuje wraz z nabyciem spółki. Dodatkową zaletą transakcji typu asset deal jest ujawnienie wartości nieruchomości w księgach nabywcy w wartości faktycznie zapłaconej ceny (na ogół odpowiadającej wartości rynkowej). W przypadku takich transakcji nowy właściciel jest uprawniony do odzwierciedlenia w ewidencji podatkowej wartości rynkowej aktywów, a zatem amortyzowania ich rzeczywistej wartości. W przeciwieństwie do tego, nabywcy spółek celowych zobligowani są do kontynuowania odpisów amor- ujawnianie rezerw cicHycH Praktyka rynkowa pokazuje, że inwestor zainteresowany nabyciem nieruchomości hotelowej nie zawsze może przystąpić do stosunkowo prostej transakcji nabycia nieruchomości. Niejednokrotnie sprzedający zainteresowany jest bowiem zbyciem całej posiadanej przez siebie struktury, co dla kupującego jest równoznaczne z nabyciem historii podatkowej zbywającego. Co więcej, wartość nieruchomości odzwierciedlona w księgach i ewidencji podatkowej nabywanego wehikułu jest z reguły znacznie niższa od wartości rynkowej. Różnica zwykle spowodowana jest rozbieżnością pomiędzy kosztami stworzenia nieruchomości hotelowej oraz jej bieżącą wartością rynkową, wynikającą z wyceny. Różnicę tę określa się mianem cichej rezerwy. Najistotniejszą wadą cichej rezerwy jest to, że w przypadku zbycia hotelu z poziomu zakupionego wehikułu podlega ona opodatkowaniu, kreując znaczny dochód podatkowy. Do tego struktura z cichą rezerwą nie jest optymalna również w kontekście bieżących przepływów finansowych, ogranicza bowiem poziom tarczy podatkowej, który mógłby zostać osiągnięty poprzez amortyzację inwestycji, gdyby cichej rezerwy nie było. Celem inwestora jest więc takie ustrukturyzowanie inwestycji, które prowadziłoby do nieopodatkowanego ujawnienia cichej rezerwy. Jednym z najefektywniejszych sposobów ujawniania cichych rezerw jest tzw. step-up likwidacyjny, który może mieć zastosowanie przy spółkach kapitałowych. Polega on na przeniesieniu własności nieruchomości na udziałowca spółki celowej w drodze dywidendy likwidacyjnej w naturze (tj. bez uprzedniego spieniężania majątku spółki nieruchomościowej). zmiany w zakresie zasad opodatkowania podatkiem docHodowym mogą wpłynąć na zwiększenie zainteresowania inwestorów polskim rynkiem tyzacyjnych od war tości wynikającej z ksiąg nabytego podmiotu, nierzadko znacznie niższej od jego wartości rynkowej z dnia nabycia. 24 Zaletą tego scenariusza jest jego względna prostota, jako że często nie wymaga angażowania dodatkowych spółek oraz przeprowadzania skomplikowanych restrukturyzacji. Trzeba jed- nak pamiętać, że przy step-up’ie likwidacyjnym dochodzi zwykle również do restrukturyzacji finansowania, co wynika z ograniczeń kodeksu spółek handlowych, uniemożliwiających likwidację podmiotu bez uprzedniej spłaty lub zabezpieczenia istniejących zobowiązań. Zmiany w systemie finansowania grupy mogą okazać się czasochłonne, jako że wymagają negocjacji umów kredytowych i kreatywnego podejścia do sposobu transferu zabezpieczeń. Możliwości ujawniania cichych rezerw dla celów podatkowych nie są ograniczone wyłącznie do step-up’u likwidacyjnego i często są bardzo precyzyjnie dopasowywane do potrzeb danego inwestora. Wciąż popularnym rozwiązaniem jest dokonywanie tzw. stepup’u nieewidencjowanego, który ma zastosowanie do hoteli będących w fazie budowy. Opcja ta polega na wniesieniu aportem nakładów budowlanych w ramach przedsiębiorstwa, jednak, z uwagi na nowelizację przepisów podatkowych, jej dostępność jest ograniczona w czasie. wyjście z inwestycji (exit scenario) Opodatkowanie przy zbyciu inwestycji zależy od tego, czy jest ona zbywana w formie tradycyjnej sprzedaży nieruchomości (asset deal) czy sprzedaży spółki lub struktury nieruchomościowej (share deal). W przypadku asset deal nie ma możliwości uniknięcia podatku dochodowego od przyrostu wartości inwestycji w Polsce. Podatek ten, zarówno w przypadku osób prawnych, jak i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, naliczany jest od dochodu stanowiącego nadwyżkę ceny sprzedaży nieruchomości nad niezamortyzowaną częścią wartości początkowej. Szerszy zakres optymalizacji podatkowej pojawia się przy sprzedaży spółek posiadających w bilansie aktywa nieruchomościowe, w szczególności w sytuacji, gdy podmiot zbywający posiada rezydencję podatkową w kraju, z którym umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie przewiduje tzw. klauzuli nieruchomościowej. Jeśli umowa taką klauzulę zawiera, wówczas miejscem opodatkowania transakcji zbycia udziałów spółki, której główny majątkiem stanowią nieruchomości (co z reguły ma miejsce w przypadku spółek hotelowych), jest kraj, w którym ta nieruchomość jest położona. Jeżeli natomiast dana umowa bilateralna nie posiada klauzuli nieruchomościowej i stwierdza, że dochody z tytułu przeniesienia własności udziałów w spółce nieruchomościowej opodatkowane są wyłącznie w państwie zbywcy, można uniknąć obowiązku www.e-hotelarz.pl buDuj hotel 2011/2012 zapłaty podatku dochodowego w Polsce i efektywnie zmniejszyć jego wymiar. Nie wszystkie umowy międzynarodowe zawierają owe klauzule (m.in. nie mają jej umowy z Cyprem, Luksemburgiem, Holandią), wobec czego transakcje realizowane z udziałem podmiotów – rezydentów tych państw oferują istotne oszczędności podatkowe przy wyjściu z inwestycji. Co ważne, wymienione państwa należą do Unii Europejskiej, w związku z czym zapewniają możliwość korzystania ze swobód podatkowych wynikających z dyrektyw unijnych. Jurysdykcja cypryjska wzbudziła ostatnio spore zainteresowanie, a to ze względu na renegocjację polskocypryjskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, która na chwilę obecną nie została jeszcze ratyfikowana. Jeżeli ratyfikacja umowy nastąpi do końca tego roku, możliwe, że od przyszłego roku polsko-cypryjskie struktury zostaną pozbawione pewnych możliwości optymalizacyjnych. Chodzi o opodatkowanie dystrybucji dywidendy ze spółek cypryjskich do polskich osób fizycznych w wysokości 19 proc. zamiast dotychczasowych 9 proc. (uzyskiwanych w ramach klauzuli tax sparing) oraz przeniesienie miejsca opodatkowania wynagrodzeń dyrektorów z Cypru do Polski. Jednakże planowane zmiany nie obejmują wprowadzenia klauzuli nieruchomościowej. Tym samym sprzedaż udziałów w polskich spółkach nieruchomościowych z poziomu cypryjskiego nadal będzie co do zasady opodatkowana na Cyprze. W praktyce Cypr rezygnuje jednak z opodatkowania tego rodzaju dochodu podatkiem dochodowym, co może nadal przemawiać za atrakcyjnością tego kraju jako jurysdykcji holdingowej. Dodatkowo niewątpliwą zaletą Cypru jest relatywnie niska cena utrzymania tamtejszych spółek holdingowych oraz dobra dostępność firm wyspecjalizowanych w świadczeniu tego rodzaju usług. zabezpieczenie ryzyk a Obawy związane z ryzykiem korzystania z dostępnych struktur własnościowo-inwestycyjnych można skutecznie rozwiać za pomocą jednego z powszechnie stosowanych instrumentów zabezpieczających ryzyko podatkowe – indywidualnych interpretacji prawa podatkowego. Interpretacje są odpowiedzią organów podatkowych na pytanie zadane przez wnioskującego i służą przede wszystkim uzyskaniu wiążącego stanowiska organów co do rozu- mienia wybranych regulacji prawa podatkowego w danym lub przyszłym (hipotetycznym) stanie faktycznym. W przypadku skomplikowanych działań restrukturyzacyjnych rekomendowane jest uzyskiwanie interpretacji przed wdrożeniem struktury, gdyż tylko interpretacje odnoszące się do skutków przyszłych zapewniają pełną ochronę polegającą na wyłączeniu ewentualnej odpowiedzialności karno-skarbowej, nienaliczaniu odsetek za zwłokę oraz zwolnieniu z obowiązku zapłaty samego podatku w przypadku ewentualnego sporu z fiskusem. Dobrze przeprowadzona restrukturyzacja nie tylko optymalizuje wysokość obciążeń podatkowych, lecz także w odpowiedni sposób zarządza ryzykiem podatkowym. Katarzyna Klimkiewicz jest Partnerem w firmie doradczej TPA Horwath, a Małgorzata Dankowska Managerem w TPA Horwath. Współautorki publikacji „Hotel Guidebook 2011” oraz książki „Restrukturyzacje przedsiębiorstw. Aspekty podatkowe” reklama R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych N franczyza straszna Nie taka wOjciech POPis Planując inwestycję hotelową, dla której chcielibyśmy pozyskać franczyzę jednej z międzynarodowych sieci hotelowych należy odpowiedzieć sobie na szereg pytań poczynając od lokalizacji, kosztów budowy, wyposażenia, formy finansowania poprzez strategie rozwoju franczyzodawców, na przychodach i kosztach operacyjnych kończąc. Jest to często żmudny proces, ale konieczny do podejmowania późniejszych, strategicznych decyzji. R ozważając możliwość wybrania franczyzy hotelowej trzeba naprawdę dobrze się zastanowić, czego tak naprawdę chcemy i czy nas na to stać? Należy się do tego przygotować, zrobić porządną „burzę mózgów” i temat porządnie przerobić z każdej strony, odpowiadając sobie m.in. na następujące pytania: o jakiej klasie hotelu mówimy? czy lokalizacja predestynuje ten wybór? jakie ewentualnie marki wchodzą w rachubę? co na ich temat wiadomo? czy zadaliśmy sobie trud, żeby zaznajomić się z podstawowymi wiadomościami dotyczącymi danej marki lub sieci i ich polityki związanej z franczyzą? jaką filozofię działania mają dane sieci w odniesieniu do danej marki? czy mają strategię na Polskę? czy są już inne hotele tej sieci w Polsce? jak sobie radzą? jaką mają opinię na temat tej współpracy? ile kosztuje ich wybudowanie i wyposażenie? czy wybrana wstępnie marka będzie odpowiadała naszej lokalizacji? kto co powinien zrobić? I jeszcze wiele innych pytań, których nie może zostawić bez odpowiedzi. Im więcej wiemy, tym bardziej świadomego wyboru dokonamy. Kluczem jest zdobycie informacji na temat przyszłego franczyzodawcy i wybór 26 partnera na przyszłych 20 lat. Jeżeli np. będziemy jedynym obiektem danej marki w Polsce, to czy rzeczywiście ktoś realnie nas wesprze marketingowo w naszych działaniach na tym rynku? ZacZynamy od lok aliZacji spektywą 10–12-letnią. Naszym działaniem możemy też wstrzymać ruchy konkurencji. Przykładowo, wybudowanie markowego hotelu 3-gwiazdkowego w mniejszej miejscowości może spowodować, że budowanie kolejnego w tym samym mieście nie będzie miało ekonomicznego uzasadnienia. Zakres rozważanych marek i klasę planowamaRki mają nego obiektu w dużym stopniu determinuje swoje wymagania planowana przez nas lokalizacja. Nie mówiBudowa franczyzowego hotelu to często my tutaj tylko o projektach nowo budowainwestycja droższa o 15 – 20 proc. niż nych, ale również o tzw. „konwersji”, czyli w przypadku obiektu niemarkowego. Skąd przerobieniu i dostosowaniu już istniejąceta różnica? Przede wszystkim, oprócz go lub też będącego w trakcie budowy samych opłat franczyzowych, to koszt eleobiektu do wymogów danej sieci i marki. mentów związanych z bezpieczeństwem Jeżeli myślimy np. o obiekcie 2-, 3-gwiazdgości hotelowych. Na tym punkcie sieci są kowym, który będzie skierowany do krajoszczególnie wyczulone – i bardzo dobrze. wych biznesmenów, przedstawicieli hanBezpieczeństwo gościa jest najważniejsze, dlowych i managerów niższego szczebla bo jeżeli czuje się u nas bezpiecznie to podróżujących po Polsce głównie samoprawdopodobieństwo jego powrotu jest chodami, a nasza lokalizacja jest w cenwyższe. Mowa tu o tryskaczach, dźwiękotrum miasta, z trudnym dojazdem i małym wych systemach ostrzegawczych, klapach parkingiem wówczas nasz hotel, nawet ze oddymiających, płytkach antypoślizgoświetną marką, niekoniecznie okaże się STRONY SIECI HOTELARSKICH POŚWIĘCONE FRANCZYZIE ICH MAREK strzałem w dziesiąt www.hiltonfranchise.com kę. Ważnym elemen www.bestwesterndevelopers.com tem jest wiedza na www.choicehotelsfranchise.com temat planowanych www.hyatt.com/hyatt/place/franchises inwestycji lub też http://development.ihg.com znajomość planów http://hotelfranchise.wyndhamworldwide.com rozwoju danego mia http://development.starwoodhotels.com/development_opportunities/franchised sta. Musimy patrzeć www.hotelfranchiseopportunity.com przynajmniej z per- @ www.e-hotelarz.pl buduJ HOTEL 2011/2012 wych, materiałach ognioodpornych itp. Ale to nie wszystko – są jeszcze tzw. „Brand Icons”, czyli takie elementy, które wyróżniają dane marki od innych. Przykładowo, w niektórych sieciach można znaleźć materace dedykowane dla konkretnej marki. Gdzie indziej w recepcji znajdziemy zawsze ciepłe, czekoladowe ciastka. A jeszcze gdzie indziej duże biurko, wygodny fotel, przestronny prysznic czy możliwość drukowania za darmo. w posZukiwaniu dobRego paRtneR a Nie jest niemożliwe znalezienie tak idealnej sieci, która sprostałaby wymaganiom każdego potencjalnego franczyzobiorcy. Wszystko zależy od tego, czego sami oczekujemy po naszym „partnerze”. Czy szukamy sieci, która da nam markę, know-how, procedury i wszystko co potrzebne do prowadzenia hotelu, ale nie będzie nam się wtrącać w to, co robimy? Czy też zależy nam na takiej sieci, która z jednej strony ma wysokie wymagania dotyczące standardu i jakości wykończenia czy serwisu, ale niesie za sobą odpowiednie postrzeganie reprezentowanej przez siebie marki i idące za tym możliwe do osiągnięcia obłożenie? Dodajmy obłożenie zapewnione przez lojalnych gości mających pozytywne doświadczenia w innych hotelach tej sieci. Zresztą to nie jedyne opcje, które możemy i powinniśmy rozważyć. Sami musimy sobie odpowiedzieć co dla nas – przyszłych franczyzobiorców – oznacza „dobry partner”. Wyobrażenia w tym względzie są bardzo różne. Nic bardziej mylnego niż przeświadczenie, że współpraca z siecią wygląda jak wizyta w instytucji, gdzie przydzielono nam indywidualnego opiekuna, traktowani jesteśmy jak VIP i wszystko zostanie podane nam na tacy. To raczej wizyta w hipermarkecie, gdzie teoretycznie możemy znaleźć wszystkie potrzebne nam elementy i załatwimy wszelkie nasze sprawunki w jednym miejscu. Ale dopóki nie poznamy lepiej tego sklepu, będziemy się poruszać po nim bardzo ostrożnie i niepewnie. Zakup tego, co sobie zaplanowaliśmy, zabierze nam sporo czasu i wysiłku. www.e-hotelarz.pl wielu fR ancZyZodawców będZie nam chciało naRZucić nie tylko swoje standaRdy wykońcZenia i wyposażenia, ale Również konkRetnych dostawców i wykonawców. waRto spR awdZić pRZed podpisaniem umowy, do cZego tak napR awdę się ZobowiąZujemy któR ą sieć w ybR ać Należy mieć świadomość, że współpraca z daną siecią odbywa się na bardzo wielu płaszczyznach. Zdefiniowanie tych obszarów, a następnie przyporządkowanie im odpowiedzialnych za nie osób jest rzeczą podstawową. Rozpoczynamy najczęściej od kontaktu z działem rozwoju. Po pierwsze, zwróćmy uwagę, czy dana sieć ma swojego przedstawiciela w Polsce. Jeśli tak – to dobry sygnał świadczący o tym, że dla tej sieci jest to rynek ważny i perspektywiczny. Trzeba oczywiście pamiętać, że w grę może wchodzić nie tylko rozwój poprzez nowe obiekty franczyzowe (tzn. nowo wybudowane oraz już istniejące i dostosowane do wymogów sieci), ale również takie, które będą zarządzane bezpośrednio przez sieć. Dlatego też niezwykle ważnym jest to, jakie informacje zostaną nam przekazane na początku.Zwróćmy uwagę, jaka jest zawartość danych, które są nam przedstawiane: czy są to tylko parametry, wyjaśniające jak świetnie sieć radzi sobie na całym świecie, w Europie i określonym kraju, czy też obejmują warunki funkcjonowania danego obiektu w ramach określonej franczyzy. Nie mam na myśli tylko warunków finansowych, ale także pakiet działań, na jakie przyszły franczyzobiorca ze strony franczyzodawcy może liczyć. Zależy to w dużym stopniu od tego, czy są już (lub mogą powstać w najbliższej przyszłości) w naszym kraju obiekty tej samej marki. Niezmiernie ważne jest, czy dana sieć ma swoją strategię rozwoju w naszym kraju. Można się o tym dowiedzieć np. śledząc na bieżąco prasę branżową lub strony internetowe poszczególnych sieci. Jeżeli różni przedstawiciele sieci wypowiadają się na temat rozwoju podając konkretne miasta, lokalizacje i marki – można wówczas przypuszczać, że „coś” w tym temacie się dzieje. 27 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych element całej układanki. To właTAbELA NAJCZĘŚCIEJ SPOTYKANYCH WARuNKóW uMOWY FRANCZYZOWEJ śnie system rezerwacji danej Najczęściej dział rozwoju odpoPłATNOŚCI JEdNORAZOWE sieci może w znaczący sposób wiedzialny jest również za przed150€ - 450€ za pokój, wpłynąć na sukces naszego stawienie nam, jako przyszłemu Opłata Aplikacyjna lub kwota 7.500€ - 15.000€ projektu. Dochodzi jeszcze franczyzobiorcy, oferty zawierająopłata od zrealizowanych rezercej warunki współpracy. Główne Opłata za Serwis Techniczny 300€ - 800€ za pokój wacji, której wysokość uzależelementy takiej oferty można Płatności zależne od obrotu niona jest od wysokości opłaty Opłata Royalty 3%-6% w przypadku hoteli full service podzielić na trzy grupy. Są to: podstawę naliczenia stanowi za Brand Marketing oraz od płatności jednorazowe płatne całość obrotu kanału dystrybucyjnego danej zazwyczaj przed otwarciem, w hotelach niższych klas podstawę rezerwacji. Wiele wynika od naliczenia stanowi tylko obrót ze płatności związane z rezerwasprzedaży pokoi podpisanych przez daną sieć cjami, umów. Rozważając wybór przy1%-5% Podstawę naliczenia stanowi płatności zależne od osiąga- Marketing Fee całość obrotu szłego „partnera” już na samym nych obrotów. Opłaty rezerwacyjne początku koniecznie trzeba W grupie płatności jednorazowych zebrać informacje dotyczące można wyróżnić przede wszyst- Reservation Fee 3€ - 9.50€ Za każdą zrealizowaną rezerwację wszystkich warunków umowy kim Opłatę Aplikacyjną (Application franczyzowej, tak by później nie Fee) oraz Opłatę za Serwis Biorąc pod uwagę fakt, że cały okres współzostać niczym zaskoczonym. Techniczny (Technical Service Fee). W różpracy z konkretnymi osobami z działu techAnalizując wszystkie koszty współpracy nych sieciach opłaty te mają różne nazwy, nicznego sieci to około 24 miesiące warto z różnymi, rozważanymi przez nas sieciami, niemniej jednak ich zakres jest niemal idenwiedzieć, z kim przyjdzie nam ten czas przenie możemy zapomnieć o tym, że wielu frantyczny. pracować. czyzodawców będzie nam chciało narzucić Opłata Aplikacyjna związana jest z rozpatrzeOpłata Royalty (tłumaczona jako opłata nie tylko swoje standardy wykończenia niem przez sieć naszego wniosku. Należy patentowa lub tantiemowa) to nic innego jak i wyposażenia, ale również konkretnych pamiętać, że jest to opłata pobierana bez opłata za prawo używania znaku danej sieci dostawców i wykonawców. Warto sprawwzględu na to, czy wniosek zostanie rozpalub marki. Całość praw i obowiązków wynidzić przed podpisaniem umowy, do czego trzony pozytywnie, czy też zostanie odrzucokających z faktu wnoszenia tej opłaty jest tak naprawdę się zobowiązujemy. Co innego ny. Jej wysokość uzależniona jest najczęopisana bardzo szczegółowo w umowie materiały czy wyposażenie o konkretnych ściej od liczby pokoi w planowanym hotelu, franczyzowej. Wysokość opłaty bywa bardzo aczkolwiek zdarzają się sytuacje, że wymagana jest konkretna kwota. Powinniśmy zatem składać taką aplikację dopiero wtedy, kiedy jesteśmy już całkowicie przekonani, że chcielibyśmy daną franczyzę pozyskać. Serwis Techniczny – jest to opłata za wsparcie techniczne sieci w trakcie projektowania oraz realizacji danego projektu. Zazwyczaj dotyczy ona pokrycia kosztów działań osoby lub osób z działu technicznego sieci, odpowiedzialnych za nasz projekt. Przed podpisaniem umowy wsparcie techniczne sieci ogranicza się głównie do zweryfikowania projektów budowlanych w porównaniu do standardów sieci oraz przeciwpożarowych parametrach, a co innego wskazani dostawnorm NFPA (National Fire Prevention różna i w dużym stopniu zależy od tego, jak cy czy usługodawcy, których cena na wskaAssociation) określających międzynarodowe silna na rynku jest marka danej sieci oraz zane materiały czy usługi nie jest nam na tym standardy FLS (Fire Life & Safety Standards). jakiej kategorii jest hotel. etapie znana. To bardzo ważny element, przy Akceptacja planów przez dział techniczny Brand Marketing Fee – to kolejny element którym rekomenduję szczególną ostrożność. jest prawie zawsze warunkiem podpisania struktury opłat dla franczyzodawcy. umowy franczyzowej. Wykorzystywany jest do pokrycia kosztów paRtneR finansowy W trakcie realizacji budowy hotelu dział techzarówno różnych programów marketingoZ pewnością nie można zaczynać tak dużego niczny sieci zazwyczaj wymaga, aby być na wych, takich jak reklama, promocja, materiaprzedsięwzięcia bez pewności, że ma się na bieżąco informowanym o postępie prac, ły reklamowe, badania rynku, PR, jak rówto środki. Należy pamiętać przede wszysta zwłaszcza o pojawiających się problemach nież wspomaga rozwijanie i utrzymanie stron kim, że zanim jeszcze wbijemy łopatę pod lub odstępstwach od wcześniej prezentowainternetowych działających w danej sieci budowę, czekają nas spore wydatki związanych planów. Dokonuje również odbiorów hoteli. Pozwala ponadto rozwijać i utrzymyne z przygotowaniem koncepcji funkcjonalcałego budynku i wszystkich instalacji, wać systemy rezerwacji, a to jest jeden no-przestrzennej, wykonaniem studium a zwłaszcza instalacji przeciwpożarowych. z najważniejszych, jeśli nie najważniejszy opłaty najlepiej – jeżeli będZie to możliwe – postaR ajmy się dokonać w umowie Zapisów odnosZących się do konkRetnych paR ametRów (niepalność, żywotność, gRubość, splot itd.) posZcZególnych pRoduktów 28 www.e-hotelarz.pl buduJ HOTEL 2011/2012 wykonalności, analizą tekstu umowy franczyzowej, rozpatrzeniem aplikacji czy też współpraca z firmą, która poprowadzi taki projekt od początku do końca. Trzeba mieć też świadomość, że zawsze istnieje pewne prawdopodobieństwo, iż nasze wysiłki nie zakończą się sukcesem, wniosek zostanie odrzucony i opłata aplikacyjna przepadnie. O różnych możliwościach finansowania projektu specjaliści rozpisywaliby się z pewnością tygodniami, chciałbym wspomnieć tylko o kilku. Oczywiście można pozazdrościć tym, którzy są w stanie tego dokonać z własnych środków. Większość jednak będzie musiała się posiłkować kredytem. Trzeba pamiętać, że czasem posiadanie tylko działki (nawet wycenionej bardzo wysoko przy atrakcyjnych lokalizacjach) nie będzie wystarczające jako własna część „equity” dla projektu. Istnieją takie projekty, gdzie bank wymaga aż 50 proc. wkładu własnego plus wszelkie opłaty. Zazwyczaj wkład własny w wysokości 25 – 30 proc. wartości budżetu całego projektu, wliczając w to wartość ziemi, powinien być wystarczający do uzyskania potrzebnego finansowania. Wszystko oczywiście zależy od oceny ryzyka danej inwestycji. Stąd tak ważna decyzja, kogo będziemy mieli za finansowego „partnera”. umowa fR ancZyZowa Umowa franczyzowa jest najważniejszym dokumentem, jaki przyjdzie nam podpisać rozpoczynając i kontynuując przygodę z hotelem pod obcą marką. Zanim jednak dojdzie do momentu zaproponowania tekstu umowy, najczęściej zostają nam przedstawione warunki biznesowe planowanej współpracy. Zakładam, że dokument taki jest już dokumentem końcowym, zawierającym wspólnie uzgodnione podstawowe warunki współpracy (opłaty Royalty, Aplikacyjna, za Serwis Techniczny, Marketingowa, za Rezerwacje, czas trwania kontraktu itp.). Sugeruję bardzo dokładne zapoznanie się z tym dokumentem. Dlaczego? Otóż miałem okazję zetknąć się z takimi tekstami, w których oprócz głównych warunków współpracy zawartych zostało wiele innych elementów, niekoniecznie wcześniej omówionych. Stanowi to odpowiednik dobrze znanego procederu dodawania punktów pisanych małym drukiem. To jednak nic w porównaniu z samą umową franczyzową, która prawie zawsze jest w języku angielskim. I najczęściej podpisywana jest na prawie angielskim, gdzie w drodze wyroków sądowych tworzone jest prawo precedensowe, którego wyroki stanowią oficjalne źródło powszechnie obowiązującego prawa, służące jako podstawa przy rozstrzyganiu podobnych przypadków w przyszłości. Nie oznacza to jednak, że jesteśmy bezsilni: reguła precedensu może się zdezaktualizować ze względu na zachodzące w życiu zmiany, a ponadto trzeba pamiętać, że możliwe jest powstanie sprzeczności precedensu z prawem UE. co ZawieR a umowa? Umowa zawiera kilka elementów standardowych. Na początku podawane są wszelkiego rodzaju definicje (hotel, marka, system, znaki) stosowane w dalszej części dokumentu. Po nich następuje opis, do czego ma prawo franczyzodawca (np. znaki prawnie chronione) i na jakich zasadach będziemy mogli z tego skorzystać. reklama R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych jeżeli Zależy nam na osZcZędnościach, to sugeRuję samemu dopilnować wsZelkich kwestii ZwiąZanych Z mateRiałami wykońcZeniowymi i wyposażeniem, angażując do negocjowania umów jedynie osoby Zaufane. możemy ZaosZcZędZić nawet do 20 pRoc. kosZtów Przede wszystkim chodzi o znaki towarowe czy marki, którymi – dzięki umowie franczyzowej – będziemy się mogli posługiwać zgodnie z opisanymi w niej regułami. Odnosi się to zarówno do znaków zewnętrznych, wewnętrznych, materiałów drukowanych czy innych elementów reklamowych, jak również komunikacji poprzez strony internetowe czy inne media. Nie może również zabraknąć obowiązków franczyzodawcy, a są to elementy niezmiernie ważne i musimy dopilnować, by były one zapisane w umowie. Przede wszystkim szkolenia – jakie i w jakiej ilości zagwarantowane są umową, a za co musimy (tak niestety również bywa) dodatkowo zapłacić. O ile możliwe walczmy, by materiały były po polsku, wówczas będzie to dla nas sygnał, czy sieć planuje rozwój w naszym kraju, czy też nie i jak poważnie nas traktuje. Musimy też dobrze orientować się, co jest zawarte w przysługującym nam bezpłatnym „pakiecie”, który reguluje zwykle kwestię szkoleń. W przypadku kadry zarządzającej szkolenia mogą odbywać się zarówno na sesjach wyjazdowych, jak również poprzez indywidualną pracę za pośrednictwem internetu na serwerach sieci czy wręcz uczestnicząc w szkoleniach online. Kolejny niezbędny element to sieć rezerwacyjna. Powinniśmy się o jej zasady szczegółowo dopytywać tak długo, dopóki nie zrozumiemy dokładnie, jakie są nasze prawa i obowiązki w tym zakresie, za co mamy zapłacić i w jakiej wysokości, z czego tak naprawdę możemy korzystać i w jaki sposób. Zazwyczaj w tej części umowy znajdziemy również zapisy informujące, w jaki sposób możemy korzystać z przysługujących nam (lub dodatkowo 30 odpłatnych) konsultacji. Należy zaznaczyć, że powinniśmy dążyć do zapisania w umowie zobowiązania sieci do przekazania nam wszelkich materiałów dotyczących zarówno części technicznej wymaganych standardów, jak również części operacyjnej. Przechodząc do części umowy dedykowanej odpowiedzialności franczyzobiorcy, spotkałem się z sytuacją, że sieć wymagała podpisania umowy franczyzowej bez możliwości wglądu w zapisy wspomnianych wcześniej standardów. Powinniśmy unikać podpisywania zobowiązań, których tak naprawdę nie znamy. Zwłaszcza, że z pewnością jeden z rozdziałów umowy będzie poświęcony kontroli jakości. W tej części znajdować się mogą niezmiernie istotne zapisy stanowiące o formie i ilości przeprowadzanych kontroli. Jest to bardzo ważne: jeżeli nie będziemy spełniać konkretnych standardów danej marki lub sieci, istnieje zagrożenie, że podpisana wcześniej franczyza zostanie nam odebrana lub będziemy musieli wpłacić określoną karę. Oczywiście nie stanie się to od razu – najpierw zostanie określony termin, do którego będziemy musieli naprawić wykazane nam uchybienia. Jeżeli i wówczas nie zareagujemy i nie dokonamy stosownych poprawek, to rzeczywiście możemy utracić prawa do posługiwania się marką danej sieci lub w celu kontynuowania współpracy będziemy musieli uiścić określoną umową kwotę. standaRdy technicZne Są one niezwykle istotne z punktu widzenia zaplanowanego wcześniej budżetu inwestycyjnego. Chodzi o taką sytuację, w której sieć zmusza nas do zakupu konkretnych elementów wykończenia czy wyposażenia od konkretnego dostawcy. Nie jest to problem, o ile oferowana cena jest atrakcyjna zwłaszcza ze względu na ekonomię skali i zaopatrywanie w dany produkt wielu obiektów tej samej marki. I tak zazwyczaj bywa w szanujących się sieciach: z jednej strony sieć wymaga zakupu konkretnego produktu od określonego dostawcy, ale z drugiej otrzymujemy sugerowany produkt w atrakcyjnej cenie. Gorsza sytuacja zachodzi wtedy, gdy musimy skorzystać z usług wskazanego nam dostawcy, a zaprezentowana przez niego oferta w znaczny sposób odbiega od standardów rynkowych. Na taką sytuację nie możemy się godzić. Czytajmy więc dokładnie umowę w tym względzie, żeby po czasie nie okazało się, że teoretycznie mamy dowolność w wyborze dostawcy, ale w rzeczywistości tak naprawdę nie jest. Może się zdarzyć, że w umowie nie będzie na ten temat ani słowa, jedynie lakoniczne stwierdzenie typu: „franczyzobiorca spełni wszystkie, żądane przez sieć wymagania techniczne obiektu”. Sprawdźmy, co to oznacza. Pamiętajmy, że mamy prawo uzyskać dostęp do standardów technicznych i skorzystajmy z tego. Najlepiej – jeżeli będzie to możliwe – postarajmy się po prostu dokonać zapisów odnoszących się do konkretnych parametrów (niepalność, żywotność, grubość, splot itd.) poszczególnych produktów. Jest to niestety bardzo żmudny proces, ale zapewniam – nie jest to czas zmarnowany. kupię, spRZedam, Zapłacę W wielu umowach bardzo szczegółowo zostały opisane sytuacje przejęcia całości, czy też części udziałów w przedsiębiorstwie, z którym została podpisana umowa franczyzowa. W zależności od liczby przechodzących z rąk do rąk udziałów, franczyzodawca musi wyrazić na to zgodę lub wystarczy, że o zaistniałym fakcie zostanie tylko poinformowany. Zapisy te są szczególnie ważne dla tych, którzy już w momencie podpisywania umowy będą mieli w planach dokonanie takich zmian, czy wręcz sprzedaż całego hotelu, a umowa franczyzowa jest jedynie zabiegiem mającym uatrakcyjnić ofertę. Cały paragraf zostanie oczywiście poświęcony warunkom współpracy, w szczególności będzie opisywał charakter, metodologię obliczania i harmonogram wnoszonych www.e-hotelarz.pl buduJ HOTEL 2011/2012 opłat. W tym miejscu warto się zastanowić, w jakiej walucie będą najczęściej wnoszone opłaty (nie tylko te do franczyzodawcy, ale np. spłaty kredytu) i dostosować swój system płatności tak, by nie tracić na kursach wymiany walut. Oprócz omawianych już warunków powinien się również pojawić zapis o zabezpieczeniu nas przed faktem podpisania przez sieć kolejnej umowy franczyzowej lub zarządczej pod flagą tej samej marki, w niedalekiej odległości od naszego hotelu. Standardowo powinniśmy zabezpieczyć zasięg od 1 do 5 kilometrów (w zależności od sąsiadującej z nami zabudowy) na okres 3-5 lat. Tekst umowy to zazwyczaj dokument 50-60 stronicowy, zawierający dodatkowo wiele zapisów opisujących „co się stanie gdy…” – zwłaszcza w odniesieniu do przedwczesnego rozwiązania umowy. Warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnika, ale tylko wtedy kiedy mamy przekonanie, że dana osoba czy kancelaria ma stosowne doświadczenie zarówno w takich umowach, jak i w prawie angielskim. budujemy hotel Gdy wybraliśmy już konkreteną markę i operatora, podpisaliśmy umowę, nadszedł czas na budowę i dopasowanie hotelu według standardów sieci. Budowa hotelu franczyzowego, a zwłaszcza jego wykończenie i wyposażenie, to newralgiczny element procesu inwestycyjnego. Życie pokazuje, że w praktyce można zarówno wiele stracić, jak i wiele zyskać, gdyż kilka procent różnicy w cenie danego produktu czy usługi w prawo lub w lewo, w kilkudziesięciu kategoriach, potrafi zrobić dużą różnicę. Ale nie tylko to… Przede wszystkim bardzo dużo zależy od tego, do czego zobowiązują nas zapisy zawarte w Umowie Franczyzowej. Każda z sieci ma swoje wymagania dotyczące różnych kwestii, w tym dotyczących bezpieczeństwa (tzw. FLS – Fire, Life & Safety), ale większość stosuje się do międzynarodowych przepisów National Fire Prevention Association, które w niektórych obszarach różnią się od polskich wymagań. Najlepszym przykładem są tryskacze. Istnieją sieci, dla których w przypadku budynku o wysokości np. powyżej 25 metrów konieczne będzie zainstalowanie tryskaczy, choć polskie prawo tego nie wymaga. Chodzi również o czynnik finansowy: zarówno w polskich przepisach, jak i w przepisach danej sieci występują różne wymagania dla wielu ele- www.e-hotelarz.pl mentów w zależności od tego, czy są zainstalowane tryskacze, czy też nie. Dotyczy to m.in. czasu odporności ogniowej pomiędzy poszczególnymi pokojami czy też odległości do wyjścia ewakuacyjnego. Musimy to wszystko dokładnie sprawdzić. Kolejny i prawdopodobnie najważniejszy obszar to zapisy dotyczące materiałów wykończeniowych i elementów wyposażenia. Uważajmy na sytuację, w której sieć zmusza nas do zakupu od konkretnego dostawcy danych elementów wykończenia czy wyposażenia. Starajmy się raczej dokonać takich zapisów w umowie, które określają wymagania co do konkretnych parametrów danych materiałów, tak byśmy mieli wolną rękę w wyborze dostawców. Większość sieci posiada listę wybranych przez siebie partnerów, gotowych dostarczyć wszystkie potrzebne do wykończenia czy wyposażenia produkty. Warto o tym wiedzieć i ewentualnie skorzystać, gdyż zdarza się tak, że oferowane przez niektóre firmy ceny są rzeczywiście specjalne (tzn. wyjątkowo korzystne) dla danej sieci. Do tego w wielu przypadkach wybór innego niż preferowanego przez sieć dostawcy wiąże się najczęściej ze żmudnym procesem zatwierdzania proponowanej firmy, połączonym zazwyczaj z akceptacją zaprojektowanego pokoju wzorcowego. seRwis technicZny Jeżeli już za coś płacimy, starajmy się w pełni wykorzystać te usługi, które w ramach podpisanej umowy nam przysługują. Mowa tu oczywiście o opłacie za serwis techniczny sieci. To nie tylko instrukcja, co i jak ma być zbudowane, w jaki sposób pokój czy korytarz mają być wykończone lub w co hotel powinien być wyposażony. To przede wszystkim ciągłe wsparcie działu technicznego sieci w czasie całego procesu powstawania obiektu. Zazwyczaj do danej inwestycji zostaje wyznaczona osoba z działu technicznego sieci, która ma się „opiekować” konkretnym projektem, aż do momentu odbioru. Praktycznym posunięciem jest posiadanie własnego szefa projektu (znającego jednocześnie operacyjne zasady funkcjonowania hotelu), który od momentu rozpoczęcia współpracy z siecią będzie skutecznie egzekwował wynikające z umowy obowiązki serwisu technicznego. Ponieważ osoba z działu technicznego sieci to najczęściej obcokrajowiec, pamiętajmy by zawczasu wszelkie plany (architektoniczne, instalacyjne itp.) mieć od razu przetłumaczone – najczęściej na język angielski. W umowie franczyzowej z pewnością znajdziemy w tej kwestii stosowne adnotacje i wskazówki. Sugeruję również, by wszelkie dokonane wspólne ustalenia miały formę pisemną, potwierdzoną przez obie strony – im bardziej będziemy drobiazgowi w momencie tworzenia dokumentu, tym mniej ewentualnych sporów i kontrowersji pojawi się w późniejszym terminie. nadZóR i kontRola To jeden z najtrudniejszych obszarów w trakcie trwania całego procesu budowania, wykańczania i wyposażania hotelu. Możemy oczywiście wynająć profesjonalną firmę budowlaną, która zajmie się wszystkim od A do Z i przygotuje nam obiekt „pod klucz”. Nam pozostanie jedynie wymagać, by wszystko odpowiadało standardom sieci, a w razie niedociągnięć czy opóźnień, wyciągnąć w stosunku do wykonawcy stosowne, zabezpieczone umową konsekwencje. Nie będzie to z pewnością rozwiązanie najtańsze, ale prawdopodobnie najmniej stresujące. sieci posiadają baRdZo sZeRoki wachlaRZ sZkoleń, któRych dostępność nie ZawsZe jest w pełni Znana fR ancZyZobioRcom. spR awdźmy więc w umowie fR ancZyZowej, co nam pRZysługuje, skoRo już płacimy Za know-how 31 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych Natomiast, jeżeli zależy nam na oszczędnościach, to sugeruję samemu dopilnować wszelkich kwestii związanych z materiałami wykończeniowymi i elementami wyposażenia – angażując do procesu negocjowania i podpisywania poszczególnych umów jedynie osoby zaufane, na których możemy polegać. Biorąc pod uwagę ilość kategorii, materiałów, urządzeń i mnogość koniecznych produktów, możemy naprawdę wiele zaoszczędzić, nawet do 20 proc. kosztów dotyczących wykończenia i wyposażenia hotelu, zwracając szczególną uwagę na najmniejsze detale, a w szczególności na koszty dodatkowe. odbioRy Otwarcie obiektu franczyzowego i włączenie go do ogólnoświatowej sieci to dosyć skomplikowany proces i należy się do niego właściwie przygotować. Z jednej strony musimy być przygotowani na odbiór techniczny tzn. na bardzo szczegółowe i drobiazgowe pR aktycZnym posunięciem jest posiadanie własnego sZefa pRojektu, któRy od momentu RoZpocZęcia współpR acy Z siecią będZie skutecZnie egZekwował wynik ające Z umowy obowiąZki jej seRwisu technicZnego sprawdzenie, czy wszystko jest zgodne zarówno z zaakceptowanym wcześniej przez sieć projektem, jak i z poczynionymi w trakcie trwania budowy uzgodnieniami. Cały proces może potrwać jakiś czas i niekoniecznie zakończy się sukcesem. Oznacza to kolejne dni przeznaczone na poprawki i ponowną kontrolę. Im bardziej szanowana sieć, tym bardziej wnikliwy odbiór techniczny. Nie warto więc liczyć na to, że niedokładnie wykonana praca nie zostanie zauważona – zwróćmy uwagę na dokładność i solidność wykonania w trakcie całego procesu powstawania hotelu. Sprawdzane są również scenariusze pożarowe i sprawność funkcjonowania większości systemów i instalacji. Najlepiej odpowiednio wcześnie dowiedzieć się zgodnie z jakim scenariuszem i w jaki sposób w danej sieci taki odbiór się odbywa. O ile to możliwe, starajmy się zdobyć tzw. check-listę, czyli dokument, według którego cała operacja jest przeprowadzana, co pozwoli lepiej się do niej przygotować. Odbiór techniczny to dopiero początek. Równie ważny jest odbiór operacyjny. Przedstawiciele sieci sprawdzają, czy hotel pod daną marką od strony operacyjnej jest przygotowany na przyjęcie gości. Oznacza to sprawdzenie m.in. wyszkolenia personelu na większości stanowisk oraz gotowość prowadzenia serwisu dla gości zgodnie ze wszystkimi standardami marki, włączając w to sprawne systemy rezerwacyjne i operacyjne franczyzodawcy (których czysto techniczny odbiór może odbywać się niezależnie od pozostałych). Odbiór operacyjny jest prawie zawsze przeprowadzany po odbiorze technicznym, ale zdarzają się przypadki, że wszystko odbywa się równolegle. W niektórych sieciach praktykowany jest również tzw. finalny odbiór, po którym tak naprawdę można od razu otwierać hotel dla gości. ludZie Najczęściej Dyrektor Generalny jest zatrudniany 6 – 8 miesięcy przed planowanym otwarciem obiektu. Zazwyczaj sieć wyraża swoją opinię w związku z proponowanym kandydatem i niejednokrotnie przeprowadza z nim swoją własną rozmowę kwalifikacyjną. 32 www.e-hotelarz.pl Może też nie zaakceptować proponowanej kandydatury, więc trzeba będzie szukać dalej. Wczesne zatrudnienie Dyrektora Generalnego spowodowane jest koniecznością odbycia szkolenia przeprowadzanego przez sieć w trakcie sesji wyjazdowej na terenie innego, funkcjonującego już hotelu. Dyrektor Sprzedaży i Marketingu oraz Szef Recepcji najczęściej zatrudniani są 5 – 6 miesięcy przed otwarciem. Ważne jest również w miarę wczesne zatrudnienie konserwatora, by miał okazję zaznajomienia się z wieloma instalacjami czy też montowanymi systemami jeszcze na etapie budowy. Umożliwia to również przygotowanie odpowiedniej dokumentacji na późniejszy okres eksploatacji budynku. Szkolenia Sieci posiadają bardzo szeroki wachlarz szkoleń, których dostępność nie zawsze jest w pełni znana franczyzobiorcom. Większość szkoleń powinna być dostępna w wersji papierowej, ale niestety zwykle są one publikowane w języku angielskim i nierzadko będziemy zmuszeni przetłumaczyć je we własnym zakresie. Są też sieci, którym zależy na polskim rynku i dlatego same przygotowały już materiały w języku polskim. W niektórych sieciach w dużym stopniu wykorzystywane są moduły szkoleniowe przygotowane do samodzielnej pracy danego pracownika z komputerem. Najczęściej odbywa się to w ten sposób, że dla danego stanowiska zdefiniowane są konkretne szkolenia i osoba zatrudniona na tej pozycji jest zobligowana do ich zaliczenia. Dla niektórych pracowników na wyższych stanowisk organizowane są również takie szkolenia, w których uczestnicy biorą udział w zajęciach online. Nie należy też zapominać o seminariach organizowanych przez sieć na terenie hotelu. Sprawdźmy więc w umowie franczyzowej, co nam przysługuje. reklama buduJ HOTEL 2011/2012 tRening, tRening, tRening Na nic zdadzą się wszystkie odbyte szkolenia, jeżeli nasi pracownicy nie będą w stanie ich wcielić w życie. Dlatego należy wykorzystywać każdą nadarzającą się okazję, by trenować poznane umiejętności teoretyczne i dostosowywać wcześniej zdobyte doświadczenia do konkretnych wymogów sieci. Do czego mogą być potrzebne procedury, jeżeli nie potrafimy z nich skorzystać w odpowiednim momencie? Do niczego – pozostaną jedynie zbiorem wyrazów, bez większego znaczenia operacyjnego. Niestety często zapomina się, iż zasady i reguły danej sieci muszą być dostosowane lokalnie do naszego hotelu. Przygotowanie stosownych procedur wymagane jest od szefów działów lub od Dyrektora Generalnego obiektu. Otwarcie hotelu franczyzowego dla gości zwieńcza cały dotychczasowy wysiłek, zapoczątkowany analizą wybranej lokalizacji, wyborem franczyzodawcy, podpisaniem stosownej umowy franczyzowej, a następnie wybudowaniem i wykończeniem obiektu. To właśnie teraz – rozpoczynając codzienny trud operacyjny – będziemy mogli się naocznie przekonać, jak trafnego wyboru dokonaliśmy; czy rzeczywiście otrzymamy takie wsparcie, jakie nam obiecywano i na jakie liczyliśmy, czy też gorzko się rozczarujemy. Z pewnością, jeżeli uważnie i z rozwagą przechodziliśmy cały proces – z dużym optymizmem możemy rozpoczynać naszą działalność i liczyć na stosowne benefity. Przecież ta franczyza nie jest znowu taka straszna… Autor jest właścicielem firmy POPIS – HOTELS Consulting & Management, zajmującej się m.in. doradztwem w podpisywaniu umów franczyzowych oraz zarządzaniem hotelami w ramach podpisanych franczyz www.e-hotelarz.pl 33 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych N Jak zbudować hotel, który zdobędzie klientów iReneusz DuDek W ostatnich latach na budowę swojego hotelu decydowało się wielu inwestorów, którzy nie mieli wcześniej do czynienia, ani z hotelarstwem, ani z budowaniem. Prawdopodobnie teraz tyle samo jest zadowolonych, co niezadowolonych. Zaczęli od tego samego punktu wyjścia, jednak skończyli czasami na dwóch, przeciwległych biegunach. Dlaczego? P omysł na wejście w branżę hotelarską w wielu przypadkach podyktowany był przekonaniem, że w okresie rosnącego ruchu turystycznego i niskich wskaźników nasycenia obiektami hotelarskim, są to inwestycje, oznaczające się bezpieczeństwem lokowanych pieniędzy, rozsądną perspektywę ich zwrotu oraz przyzwoitymi profitami w przyszłości. Ale jak zbudować sukces w tej branży, a raczej – jak przyczynić się do sukcesu swojego pomysłu, przygotowując najlepiej jak to tylko możliwe podstawowe jego narzędzie – obiekt hotelowy? No właśnie – pomysł. Cóż to oznacza – mieć dobry pomysł na biznes hotelowy? Lok aLizacja i gruPa doceLowa Z pewnością nie wystarczy wybudowanie obiektu. Ważne jest przede wszystkim, gdzie on powstanie i dla kogo go budujemy, czyli kto zechce zapłacić za oferowane przez nasz hotel usługi? Często inwestorzy posiadają już lokalizacje, które (niekiedy na siłę) starają się przypisać przyszłemu biznesowi hotelowemu, uważając że lepszego miejsca na ziemi na wymyślony przez nich hotel nie ma. Niewykluczone, że mają rację, ale brak pewności co do tego faktu może zaważyć na powodzeniu biznesu i racjonalności wydanych pieniędzy. Wiedzę o grupie docelowej naszego produktu zbudujemy w oparciu o analizę lokalnego 34 rynku, którą zajmują się wyspecjalizowane w tej materii firmy. Jeżeli dysponujemy już lokalizacją, to jesteśmy często skazani na konkretną grupę docelową, a ta z kolei narzuca nam typ produktu hotelowego, który w danej lokalizacji może powstać. Czasami musimy też przyjąć rozczarowującą prawdę, że nasza lokalizacja nie nadaje się na wymarzony hotel, ani też na żaden inny. Lepiej wówczas wycofać się ze swojego planu i rozejrzeć za innym miejscem, które może gwarantować powodzenie biznesu. Rozważając zakup działki w konkretnej lokalizacji należy przygotować koncepcję obiektu jeszcze przed wydaniem pierwszej złotówki, szczegółową ocenę potencjału obiektu, który można na naszej działce zbudować i przynajmniej wskaźnikową wycenę samej budowy. Analizę strony przychodowej przeprowadzą za nas firmy doradcze i to ta analiza wraz z pozostałymi parametrami inwestycyjnymi pokazać musi opłacalność (albo nie) naszych planów. Definicja produktu jest więc wraz z dopasowaną do niego lokalizacją fundamentalnym kryterium powodzenia naszego planu. Pozostaje jedynie jego zrealizowanie, czyli „wyprodukowanie” narzędzia naszego biznesu – wybudowanie zdefiniowanego już hotelu. Szuk amy Projektanta Poszukujemy więc projektanta. Jakiego? Często zdarza się, że najtańszego. Stosowanie tylko tego kryterium wyboru to pierwszy błąd, jaki popełniają inwestorzy. Istotny jest stosunek jakości do ceny, a nie sama cena. Wybierając projektanta przekonajmy się, z kim mamy do czynienia, czy dana pracownia, dany architekt i jego zespół może pochwalić się sukcesami na polu hotelowym? Skontaktujmy się z innymi inwestorami, którzy mieli przyjemność (albo nie) współpracować z projektantami, jakim chcemy powierzyć realizację tej fazy inwestycji. Sprawdźmy zakresy wykonywanych przez projektanta dotychczas opracowań i efekty zrealizowanych projektów w odniesieniu do poszczególnych branż. Jako inwestor, znający już typ swojego produktu musimy mieć zdefiniowane oczekiwania co do standardu naszego obiektu. Na rynku znajdują się obecnie firmy doradcze, specjalizujące się w produktach hotelowych, które pomogą nam określić nasze wymagania w odniesieniu do zdefiniowanego wcześniej typu produktu i wskażą optymalne oczekiwania. Mowa tutaj o wymaganiach w odniesieniu do samego projektu, jego zakresu, poziomu technicznego projektowanych rozwiązań. Dopiero po takiej analizie, dokonanej na gruncie naszych sprecyzowanych wcześniej oczekiwań, wybierzemy projektanta, który zagwarantuje wykreowanie produktu hotelowego, o jaki nam chodzi i wykona projekt w jakości, która nie będzie powodem do wydawania dodatkowych pieniędzy na etapie inwestycji. Często bowiem (jeżeli nie najczęściej) dodatkowe koszty inwestycyjne zwią- www.e-hotelarz.pl buDuj hOTel 2011/2012 zane z samą budową mają swoje źródło w niejednoznaczności i brakach opracowań projektowych. Szuk amy w ykonawcy Kolejnym krokiem jest wybór wykonawcy. Jakiego? Często zdarza się, że najtańszego. Przestrzegam przed stosowaniem tego kryterium jako jedynego słusznego. Podobnie jak przy wyborze projektanta, również i w tym przypadku należy zapoznać się z dorobkiem wykonawcy, zweryfikować opinie o jego pracy, podejściu, wszelkich aspektach, na których nam zależy. Należy pamiętać, że właśnie podejmujemy decyzję, która będzie miała wpływ na nasze funkcjonowanie przez najbliższych kilkanaście miesięcy budowy hotelu, a jej konsekwencje będą na lata. Warto upewnić się, że dokonany wybór zapewni komfort i partnerskie funkcjonowanie wszystkich uczestników procesu budowlanego. Wszystkie dokonywane wybory muszą być usankcjonowane odpowiednio skonstruowanymi umowami, które bez żadnych wątpliwości opiszą zasady współpracy. naSz Projektant i wykonawca or az wSzyScy znaczący uczeStnicy Projektu Powinni być wyłonieni w r amach Przetargów. to zdrowy mechanizm rynkowy, który Pomaga oSiągnąć SukceS inweStycyjny Nasz projektant i wykonawca oraz wszyscy znaczący uczestnicy projektu powinni być wyłonieni w ramach przetargów. To zdrowy mechanizm rynkowy, który pomaga osiągnąć sukces inwestycyjny, optymalizować koszty i upewniać się co do jakości. Precyzyjnie zaś skonstruowane umowy pozwalają na komfort współpracy stron i uniknięcie wielu potencjalnych konfliktów. Niezwykle istotne z punktu widzenia osiągnięcia sukcesu inwestycyjnego, który w przyszłości przełoży się na sukces komercyjny, jest profesjonalne podejście do zarzą- dzania projektem jako całością. Rozpoczyna się ono od planu, który przewiduje każdy aspekt projektu: finansowy, jakościowy, terminowy. Dążenie do osiągania założonych parametrów jest celem każdego projektowego dnia i w efekcie składać powinno się na końcowy sukces, który na tej płaszczyźnie oznaczał będzie zakończenie projektu w zgodzie z założonym planem w założonym terminie. Autor prowadzi firmę Hotel Inwest, zajmującą się realizacją inwestycji hotelarskich reklama R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych S Struktura hotelu PiOTR DOminik O tym jak będzie funkcjonował obiekt należy pomyśleć już na etapie planowania. Określając wielkość hotelu, jego rodzaj, standard oraz potencjał usługowy należy przewidzieć liczbę pracowników wchodzących w skład poszczególnych służb. O rganizacja wewnętrzna hotelu uzależniona jest od typu obiektu, kategorii i jego wielkości. Zgodnie z przyjętą w branży klasyfikacją, obiekty hotelowe można podzielić ze względu na ich wielkość na: hotele małe, do 100 pokoi, hotele średnie, od 100 do 350 pokoi, hotele duże, posiadające ponad 350 pokoi. Wielkość hotelu ma podstawowe znacznie, jeżeli chodzi o określenie liczby pracowni- Zatrudnienie trójstrOnne Hotele coraz częściej decydują się na tzw. zatrudnienie trójstronne, które polega na tym, że w nawiązaniu, a następnie w realizacji stosunku zatrudnienia uczestniczą trzy strony. Wśród rodzajów zatrudnienia trójstronnego na szczególną uwagę zasługują: subkontrakt, zwany outsourcingiem, wypożyczenie pracowników oraz praca organizowana przez agencje pracy tymczasowej (leasing pracowniczy). Powszechnie stosowany subkontrakt polega na tym, że pewne prace, które nie należą do kierOwnik recepcji analiZuje wyniki dZiałalnOści hOtelu, cZuwa nad jakOścią i standardami świadcZOnych usług, prOwadZi dOkumentację dZiałalnOści Obiektu ków obsługujących poszczególne działy hotelowe. Ale istotny jest również fakt, jakie usługi hotel świadczy w ramach swoich struktur i za pośrednictwem zatrudnionych na stałe pracowników, a jakie usługi świadczone są przez firmy zewnętrzne. 36 zakresu działalności podstawowej pracodawcy, są powierzane innym podmiotom. Jednostki te zatrudniają pracowników, których delegują do wykonywania pracy na rzecz usługodawcy. Organizacja pracy polega na podziale pracy i zadań według specja- lizacji zawodowych. Z podziałem pracy mamy do czynienia wówczas, gdy czynność ta jest jednorodna, a jej zakres jest zbyt duży do opanowania przez jedną osobę (np. podawanie potraw na dużej sali konsumenckiej lub przygotowanie dużej liczby pokoi opuszczonych przez gości). Podział zadania polega na wykorzystaniu specjalistycznych umiejętności pracowników i ich wprawy, np. we wprowadzeniu korespondencji lub udzielania informacji telefonicznej w językach obcych. Poprawna organizacja pracy ma na celu: ustalenie, jakie stanowiska są niezbędne do realizacji danego zakresu pracy i opracowanie planu stanowisk z określeniem ich wzajemnej relacji, ustalenie, jakie zasady i kompetencje są objęte danym stanowiskiem, opracowanie opisu każdego stanowiska. sZeść krOków planOwania Planowanie zasobów ludzkich polega na ustaleniu działań, jakie należy podjąć, aby hotel w przyszłości posiadał zasoby niezbędne do osiągnięcia założonych celów. Sześć kroków planowania kadrowego obejmuje: 1. Przygotowanie prognoz przyszłego zapotrzebowania na zasoby ludzkie. 2. Przygotowanie kartotek zasobów ludzkich, które zawierają wiek, nazwiska, wykształcenie, umiejętności, kwalifikacje www.e-hotelarz.pl buDuj hOTel 2011/2012 i inne informacje, jak np. znajomość języków obcych. 3. Przygotowanie analiz pracy, które odpowiadają na pytanie: „Co robią pracownicy na danym stanowisku pracy?” Od analiz pracy pochodzi opis i wycena pracy. Opis pracy wyszczególnia cel, rodzaj pracy, zakres odpowiedzialności, konieczne kwalifikacje, warunki pracy. Specyfikacje pracy są pisemnymi opisami kwalifikacji, których wymaga się od pracownika. 4. Oszacowanie przyszłego popytu. Zmieniająca się technologia oznacza, że programy szkoleniowe muszą być wdrażane wcześniej niż pojawi się potrzeba. Umożliwia to dostępność zasobów wtedy, kiedy są potrzebne. 5. Oszacowanie przyszłej podaży. Siła robocza stale się zmienia, staje się coraz starsza i coraz bardziej zorientowana technicznie. 6. Ustalenie planu naboru, zatrudnienia, wykształcenia, szkolenia, motywowania, przyszłego czasu zatrudnienia pracowników. Planowanie zatrudnienia jest stałym procesem, w którym określa się potrzeby personalne w wymiarze ilościowym i jakościowym, analizuje istniejący stan i strukturę personelu, tworzy plany minimalizujące lukę między podażą a popytem na wewnętrznym rynku pracy oraz monitoruje proces wdrażania planów zatrudnienia w życie. Najbardziej powszechny model organizacji hotelu to niewielki obiekt niezależny, bardzo często rodzinny. W systemie tym wyróżnia się trzy piony odpowiedzialne za jego ogólną strategię ekonomiczną i rozwój: pion noclegowy, pion administracyjno-zarządczy, pion żywieniowy. Zarządzają nimi samodzielni kierownicy podporządkowani kierownikowi głównemu. Hotele często zlecają prowadzenie części usług (np. sprzątanie, ochronę, sklepy, naprawy) firmom zewnętrznym w ramach outsourcingu. recepcja Recepcja to najważniejsza komórka organizacyjna w hotelu. Olbrzymi wpływ na wizerunek hotelu ma liczba oraz profesjonalizm pracowników recepcji. Prawidłowe funkcjonowanie recepcji wymaga wewnętrznego podziału stanowisk. Konieczność wdrożenia zasad pracy i funkcjonowania recepcji, a potem egzekwowanie realizacji tych zadań spoczywa na kierowniku recepcji. Kierownik recepcji to najważniejsza postać w hierarchii służbowej działu recepcji. Podlega bezpośrednio dyrektorowi hotelu. Kierownik analizuje wyniki dzia- www.e-hotelarz.pl kierOwnik sali, inacZej Zwany maitre d’hOtel, repreZentuje Zakład gastrOnOmicZny i tO On jest OdpOwiedZialny Za pOZiOm kultury Obsługi klientów łalności hotelu, czuwa nad jakością i standardami świadczonych usług, kontroluje i organizuje pracę podległego personelu, prowadzi dokumentację działalności obiektu oraz współpracuje z działami marketingu, sprzedaży i służby pięter. To on decyduje o podziale stanowisk w recepcji. Obsługa jednOstek miesZk alnych Podstawowym zadaniem tego działu jest odpowiednie przygotowanie pokoju noclegowego, zgodnie z obowiązującymi standardami. Liczba zatrudnionych osób w służbie pięter uzależniona jest od wielkości obiektu i liczby pokoi na kondygnacjach. Istotne jest także wyposażenie służb w sprzęt i udogodnienia pracy funkcjonujące w obiekcie, np. zrzuty bielizny, windy techniczne, zaplecza i magazyny, co daje możliwość ograniczenia liczby pracowników, gdyż personel jest wtedy bardziej wydajny. Kierownik służby piętrowej organizuje, koordynuje i kontroluje pracę zespołu. Podlega bezpośrednio kierownikowi recepcji (lub zastępcy dyrektora ds. eksploatacji). Stanowisko inspektora służb piętrowych pozwala na systematyczną kontrolę pokoi przygotowanych do sprzedaży. Podlega bezpośrednio kierownikowi służb piętrowych. Pełni obowiązki w przepisowym umundurowaniu i wraz z kierownikiem pięter ponosi współodpowiedzialność materialną za powierzone mienie. Pokojowa podlega bezpośrednio kierownikowi pięter. pOrZądek w gastrOnOmii W zakładzie gastronomicznym z uwagi na charakter wykonywanych prac rozróżniamy trzy zasadnicze grupy pracowników: grupa produkcyjna, do której należą: szef kuchni, kucharze, garmażerzy, cukiernik, pomoce kuchenne, obieraczki oraz zmywaczki; grupa usługowa, do której należą: kierownik sali, kelnerzy, podający i sprzątający ze stołu, pracownicy bufetu, szatniarze, sprzątaczki oraz portierzy; grupa obsługowa, do której należą: kierownik zakładu i jego zastępcy, magazynier, pracownicy rozliczeń i kalkulacji oraz robotnicy porządkowi. Osobą pełniącą bezpośredni nadzór nad działalnością zakładu i odpowiedzialną za prowadzenie lokalu zgodnie z obowiązującymi przepisami jest kierownik zakładu. Kieruje on działalnością gastronomiczną w hotelu. Kierownik produkcji, czyli szef kuchni, to często filar gastronomii hotelowej. Odpowiada on za sprawną organizację procesu produkcji. Szef kuchni stoi na czele działu produkcji i jest odpowiedzialny przed kierownikiem zakładu za całokształt produkcji gastronomicznej. Kierownik sali, inaczej zwany maitre d’hotel, reprezentuje zakład gastronomiczny i to on jest odpowiedzialny za poziom kultury obsługi klientów. Kierownik sali podlega bezpośrednio kierownikowi zakładu i jest przełożonym wszystkich pracowników zatrudnionych w części handlowej zakładu gastronomicznego. Ważne dla współczesnego hotelu jest, aby produkcja gastronomiczna przebiegała zgodnie z zasadami racjonalnego żywienia i planowania produkcji. Technolog żywienia wprowadza nowe potrawy do kart, prowadzi kalkulację, opracowuje karty menu, w tym także okazjonalne, sprawuje kontrolę nad produkcją kuchenną. Pozostałe stanowiska personelu kuchennego uzależnione są od wielkości produkcji, która bezpośrednio związana jest z obłożeniem hotelu. Także poziom wyposażenia i zaawansowania technologicznego ma wpływ na potrzebę zatrudniania osób na poszczególnych stanowiskach w gastronomii hotelowej. Do personelu, który obsługuje ten dział, należą: kucharze, kuchmistrz-kucharz, pomoc kuchenna, zmywaczka, kelnerzy, kelner somallier, barman. stanOwisk a kierOwnicZe Na szczycie struktury organizacyjnej hotelu stoi dyrektor. Podczas nieobecności dyrektora obowiązki przejmuje wyznaczony przez niego zastępca. W małej placówce dyrektor 37 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych najczęściej jest właścicielem obiektu i za całość odpowiada indywidualnie.W małych i średnich hotelach spotyka się rozwiązania, w których całość obsługi bezpośredniej gości hotelowych nadzorowana jest przez zastępcę dyrektora do spraw eksploatacyjnych. Skoncentrowanie tych zadań w jednym pionie daje możliwość realizacji kompleksowej obsługi gościa – od zameldowania do rozliczenia. Jednocześnie łatwiej jest regulować problemy pojawiające się na styku zakresów zadań różnych działów. służby ekOnOmicZnOfinansOwe Służba ekonomiczno-finansowa jest zorganizowana w zależności od wielkości przedsiębiorstwa w formie samodzielnego stanowiska pracy w małym przedsiębiorstwie, sekcji lub działu w średnim lub pionu organizacyjnego w dużym i bardzo dużym. W praktyce możemy spotkać się z sytuacją, w której sekcję kontroli i rewizji wyłącza się z pionu głównego pomysłu na organizację działu finansowego, ekonomicznego czy księgowości. Niezależnie od organizacji służb ekonomiczno-finansowych główne zadania poszczególnych komórek organizacyjnych są podobne i proste do sprecyzowania. dZiał administr acyjnOgOspOdarcZy Prawidłowość funkcjonowania administracji hotelowej zapewnia dział administracyjno-gospodarczy, który jest odpowiedzialny za prowadzenie wszystkich spraw związanych z administrowaniem budynku, kształtowanie polityki socjalnej dla pracowników, prowadzenie obsługi sekretariatu dyrektora. Do zatrudnionych w tym dziale należą pracownicy sekretariatu, a także radca prawny. Radca prawny może być pracownikiem hotelu lub może być wynajęty z firmy zewnętrznej. Gwarantuje on hotelowi doradztwo prawne w zakresie prawa cywilnego, gospodarczego, w hOtelach spOtyk a się rOZwiąZania, w których całOść Obsługi beZpOśredniej gOści nadZOrOwana jest prZeZ Zastępcę dyrektOr a dO spr aw eksplOatacyjnych. skOncentrOwanie tych Zadań w jednym piOnie daje mOżliwOść realiZacji kOmpleksOwej Obsługi gOścia – Od ZameldOwania dO rOZlicZenia księgowego i podporządkowuje się bezpośrednio dyrektorowi przedsiębiorstwa. Przeważają zwolennicy łączenia wszystkich służb ekonomiczno-finansowych w jeden zespół lub pion. Powody takiej organizacji są następujące: zmniejsza to rozpiętość zarządzania kierownika przedsiębiorstwa; komórki te pracują przeważnie na podstawie tej samej dokumentacji źródłowej; ogranicza się ewentualne spory kompetencyjne. Nie ma uniwersalnej struktury służb ekonomiczno-finansowych, nie ma jednolitego 38 karnego. Opiniuje wzory umów, projekty porozumień i uzgodnień. dZiał sprZedaży Obecność działu sprzedaży w hotelu uzależniona jest od wielkości samego obiektu. Podstawową rolą tego działu jest umożliwienie gościom indywidualnym lub firmom zarezerwowania pokoi lub zamówienia innych produktów hotelarskich. Zadaniem działu sprzedaży jest też ciągłe udoskonalanie technik sprzedaży produktu hotelowego, znajomość specyfiki tego produktu, szczegółowe informowanie o nim wszystkich pośredni- ków, takich jak biura podróży czy firmy consultingowe, a także personelu. dZiał technicZny Pracownicy działu technicznego są odpowiedzialni za realizację remontów bieżących i planowanych, konserwacje instalacji i urządzeń technicznych, opracowanie instrukcji obsługi urządzeń i kontrolowanie ich właściwej eksploatacji. Pracownicy działu technicznego dostarczają sprzęt i prowadzą obsługę wszelkich imprez na terenie hotelu. Do ich obowiązków należy również konserwacja mebli, dywanów, ścian, podłóg i drzwi, powierzchni metalowych i malowanych oraz utrzymanie parkingu, dróg dojazdowych bez uszkodzeń, dbałość o trawniki i ogrody. Osoby pracujące w tym dziale powinny posiadać wykształcenie zawodowe specjalistyczne w zależności od przydzielonego zakresu obowiązków. OchrOna hOtelu Współczesny hotel powierza ochronę obiektu firmie specjalizującej się w działalności ochroniarskiej. Skupione w tym zespole funkcje koordynacji, rozliczenia, gospodarki kadrami, marketingu, organizacji pracy i nadzoru stanowią, niewidoczny dla gości, złożony system, który musi zapewnić sprawne funkcjonowanie wszystkich zespołów i części składowych hotelu. Autor jest kierownikiem Katedry Hotelarstwa i Gastronomii w Wyższej Szkole Ekonomicznej AlmaMer www.e-hotelarz.pl buDuj hOTel 2011/2012 www.e-hotelarz.pl 39 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych W Wnętrza hotelu – funkcjonalne i intrygujące AgATA AbR Amczuk Wśród hotelowych wnętrz znaleźć można pełną skalę rozwiązań stylistycznych – od nowoczesnych i awangardowych po nawiązania barokowe. jak znaleźć złoty środek, żeby stworzyć coś niepowatrzalnego, co pozostanie w pamięci gości, a jednocześnie funkcjonalnego, co spełniało będzie swoją podstawową funkcję – przyjaznego otoczenia, w którym gość sprawnie i szybko może się odnaleźć? P rzede wszytkim należy pamiętać w jakim celu, w jakim miejscu i dla kogo tworzymy nasz hotel. Jaka będzie główna grupa docelowa gości – młodzi ludzie podrózujący służbowo, czy rodziny w dziećmi; biznesmeni szukający miejsca nie tylko do odpoczynku, ale też do prowadzenia swoich interesów, czy zorganizowane wycieczki turystów. Każda z nich ma swoje preferencje, ale jest jedna rzecz wspólna dla wszystkich obiektów... LOBBY Sukces hotelu zaczyna się od jego strefy wejściowej, w której gość od razu powinien poczuć się jak w innym świecie, zapominając o swoich problemach i oddając się atmosferze pełnego relaksu. Przyjazna recepcja... Stopniowo stare lady recepcyjne ustępują miejsca nowym, czystym w swoim wyrazie formom meblowym. Ale pamiętać należy, że konstrukcja oraz układ takiego mebla powinny zapewniać wystarczającą ilość miejsca na niezbędne urządzenia, jak monitory, komputery, czytniki kart, telefony, dokumenty itd. W tej strefie powinny się też znaleźć wygodne kanapy, zachęcające do odpoczynku, a pustkę przestrzeni doskonale uzupełnią jako elementy dekoracyjne lampy. Przestrzeń można też ożywić przez wykorzystanie rzeźb wykonanych z tworzyw metalowych lub 40 sztucznych. Intrygującymi elementami dekoracyjnymi będą ściany pokryte szkłem, stalą, lakierowanym mdf, fornirem, tapetą winylową, czy obite niepalną ekoskórą połączone z oświetleniem LED zmieniającym natężenie oraz kolor w zależności od pory dnia. Posadzka z różnych odcieni kamienia połączona z ciekawie zaprojektowaną wykładziną dywanową również będzie miała pozytywny wpływ na pierwsze wrażenia gościa. ...wygodny lobby bar W hotelach można zaobserwować dwa typy lobby barów w zależności od możliwosci ściu do hotelu i na ogół jego kształt oraz kolorystyka są integralne z elementami recepcji tworząc spójną stylistycznie całość. Najnowszym trendem materiałowym w pokryciu lad barowych jest plexi lub szkło, gdzie w środku umieszczane jest kolorowe światło. Innym popularnym materiałem jest mdf lakierowany i tworzywa sztuczne, które pozwalają stworzyć kształty niczym z krainy fantazji. Drugi typ to„schowany lobby bar stosowany na ogół w mniejszych hotelach, gdzie układ pomieszczenia nie pozwala na stworzenie jednej otwartej przestrzeni. Takie Im BardzIej nOwatOrskIe rOzwIązanIa, jak POłączenIe łazIenkI z POkOjem, czY też nIestandardOwe kształtY meBLI, tYm BardzIej kreują One OrYgInaLnY wIzerunek hOteLu, którY zaPada gOścIOm w PamIęć I sPr awIa, że POLecają gO InnYm przestrzennych. Pierwszy to otwarta przestrzeń wspólna ze strefą recepcji. Taki bar jest usytuowany zazwyczaj zaraz przy wej- lobby bary mają swój odmienny świat. Mogą być zaprojektowane bez żadnych ograniczeń. Nie muszą być już spójne z wyglądem www.e-hotelarz.pl buduj hOTel 2011/2012 recepcji czy lobby, stanowiąc swoistą enklawę odpoczynku, aczkolwiek należy być ostrożnym z ich różnorodnością w odniesieniu do pozostałych stref. Zarówno w pierwszym jak i w drugim typie wysokość lady barowej powinna wynosić minimum 110 cm, a blat musi być szerszy od korpusu, lub korpus powinien być ścięty, tak aby nie utrudniał siedzenia i wygodnej pozycji nóg. Materiał siedzisk musi być łatwy w utrzymaniu i odporny na zabrudzenia, stąd najczęściej używane są tworzywa sztuczne lub tkaniny gładkie łatwo zmywalne. Wysokie siedziska powinny mieć wygodne oparcia na plecy i na nogi. Wybór stonowanych kolorów na pewno przysłuży się odprężeniu gości. Brak zbędnych dekoracji oczyści przestrzeń i stworzy ją bardziej uporządkowaną. Głównym elementem dekoracyjnym powinny być zmienne w natężeniu światła lampy stojące lub zwisające z sufitu. Ważna rzecz, o której trzeba pamiętać w dzisiejszych czasach praktycznie w każdym rodzaju hotelu: w lobby barze powinna być możliwość korzystania z internetu, a najlepiej, aby możliwość korzystania z internetu bezprzewodowego istniała w całej strefie wejściowej. Standardem staje się już dostęp do internetu w całym hotelu włącznie z pokojami. POkój Pokój hotelowy jest sercem hotelu i istotą jego działania. Podstawowymi pytaniami, które trzeba sobie zadać przy tworzeniu jego wnętrza brzmią: kto będzie w nim mieszkał, jaki ma być standard hotelu, w jakiej lokalizacji tworzymy hotel. Projekt pokoju w hotelu w mieście będzie się różnił od pokoju nad morzem, mimo że funkcjonować będą w tym samym standardzie. Trzeba zagłębić się w miejsce, miasto, historię, gdzie hotel powstaje i do kogo jest skierowany. To ułatwi proces tworzenia jego wnętrza. Pomimo standaryzacji pokoi hotelowych, która z góry narzuca podstawowe wyposażenie, ważne jest, aby nie popaść w rutynę. Każdy twórca chce wykreować coś unikatowego, coś czego jeszcze nie było, coś co zadecyduje, że w walce o gościa wygra właśnie jego hotel. Wygrywają drobne detale, dzięki którym wnętrze staje się wyjątkowe. wystrój Najważniejszym elementem pokoju hotelowego jest łóżko. To podwójne łóżko z wygod- www.e-hotelarz.pl IntrYgującYmI eLementamI Będą ścIanY POkrYte szkłem, staLą, fOrnIrem, taPetą wInYLOwą czY OBIte nIePaLną ekOskór ą POłączOne z OśwIetLenIem Led zmIenIającYm natężenIe Or az kOLOr w zaLeżnOścI Od POrY dnIa nym materacem i ekskluzywnie ubraną pościelą (lekką kołdrą i miękkimi poduszkami) decyduje o pierwszym wrażeniu z pokoju. Warto w to zainwestować. Zagłówek przy łóżku w dzisiejszych czasach pełni tylko rolę dekoracyjną. Może być wykonany z mdf lakierowanego, laminatu, czy też pokryty ekoskórą. Ukryte w nim światło służy jako dobry akcent dekoracyjny ściany za łóżkiem. Najnowszym trendem jest mocowanie lampek nocnych w zagłówku. Oczywiście można też wykorzystać oświetlenie stawiane na szafkach nocnych. Półki przy łóżku i szafki nocne powinny tworzyć integralną całość z łóżkiem lub zagłówkiem. Na przeciwko łóżka powinien stać (a najlepiej wisieć przymocowany do ściany, dzięki czemu zaoszczędza się przestrzeń) telewizor LCD, tak aby wygodnie można było oglądać programy odpoczywając w pozycji leżącej. Dodatkowe elementy wyposażenia to krzesło czy też fotel, lub zestaw foteli ze stolikiem okolicznościowym. A może sofa? Wyposażenie pokoju w te elementy zależy już od standardu hotelu. W każdym pokoju niezbędna jest szafa z półkami i z miejscem do wieszania. Ostatnio coraz częściej projektowane są szafy „otwarte” bez drzwi. W hotelach o podwyższonym standardzie często to w szafie ulokowany jest sejf. Należy pamiętać o tym, że okno musi mieć zasłonę z materiału potocznie nazywanego „black-out”. Możliwość całkowitego wyciemnienia pokoju jest bardzo ważna dla gości. Oświetlenie powinno być zaprojektowane i funkcjonalnie, aby gość w łatwy sposób mógł oświetlić dowolną część pokoju, i dekoracyjnie, aby tworzyło ono odpowiednią atmosferę, w zależności od nastroju, w jakim znajdują przebywające w nim osoby. Ciekawe kształty lamp stojących czy też nocnych doskonale uzupełnią wnętrze. Ostatnim trendem dekoracji ścian jest wykorzystywa- nie druków z ciekawą ilustracją na tapecie winylowej. łazienki r ajem dla designu Coraz częściej projektuje się łazienki otwarte na pokój. Zamiast ścian występują co najwyżej przegródki szklane. Dobrze, że łazienki przestają być traktowane jako pomieszczenia drugiej kategorii. Można już spotkać ciekawe rozwiązania, śmiałe łączenia kafelków z wzorzystymi tapetami. Niestandardowe (ale, o czym nigdy nie można zapominać, funkcjonalne) meble, kolorowe i stawiane na blacie umywalki z przeróżnych materiałów królują w ostatnich propozycjach. Kolorowe drobiazgi w łazience, takie jak płyny do mycia, szampon, balsam czy też zapachowe mydełka sprawią, że gość poczuje się dopieszczony, a jednocześnie zaciekawiony nowościami. Im bardziej nowatorskie rozwiązania, takie jak połączenie łazienki bezpośrednio z pokojem, czy też odmienne od standardowych kształty mebli, tym bardziej kreują one oryginalny wizerunek hotelu, który zapada gościom w pamięć i sprawia, że polecają go innym. restaur acja Przy projektowaniu restauracji, tak jak i w przypadku projektowania innych części hotelu, zacząć należy od odpowiedzi na kilka podstawowych pytań: kim będą nasi klienci? czy tworzymy wnętrze o charakterze formalnym czy mniej formalnym? jaki rodzaj posiłków zamierzamy serwować? stworzenie wizji Kolorystyka, kształty, oświetlenie, tworzywa, materiały wykończeniowe, wszystkie te elementy starannie dopracowane odpowiadają za samopoczucie, smak, atmosferę. Człowiek to istota zmysłowa i bardzo wrażliwa na bodźce płynące z wnętrza (np. udowodniono naukowo, że przy intensywnym 41 R APORT Abc inwesTycji hOTelOwych czerwonym świetle pity trunek wydaje nam się słabszy, a smak o wiele intensywniejszy). Dlatego też i projektant wnętrz musi szczególnie umiejętnie dobrać kolorystykę tego miejsca, która będzie odpowiadać grupie docelowej restauracji, a zarazem będzie spójna z estetyką całego hotelu. Bardzo ważną rolę w takich wnętrzach odgrywa światło, gdyż odpowiednio zaprojektowane tworzy charakter wnętrza. kształtowanie miejsca Śniadanie – światło naturalne wpadające z dużych okien, przestrzeń w luźnej aranżacji, barwy spokojne, przytłumione, kształty mebli najczęściej unikające ostrych kantów, siedziska obite wygodnym materiałem (raczej gładką tkaniną, która jest łatwiejsza w utrzymaniu). Obiad to ciemniejsze barwy, „sycące” kształty mebli. Wnętrze już bardziej formalne, gdzie każdy szczegół: zastawa, obrusy, serwetki powinny współgrać z wnętrzem. Światło przytłumione, stwarzające intymną atmosferę wyciszenia i uspokojenia pędu dnia. wielość w jedności Gdy mamy w hotelu większą powierzchnię gastronomiczną możemy ją podzielić za pomocą prostych zabiegów na kilka mniejszych i w ten sposób dopasować ją do różnych oczekiwań gości. Do tworzenia przestrzeni bardziej kameralnych można użyć dekoracyjnych paneli stojących, kotar, zasłon, doniczek z kwiatami czy też lamp stojących. Panele naścienne są nie tylko elementem dekoracyjnym, ale również funkcjonalnym, gdyż mają dobre właściwości akustyczne. Wnętrze możemy podzielić również za pomocą łączenia różnych wykończeń posadzek, takich jak kamień, wykładzina czy też panele drewniane. Do podkreślenia odmienności poszczególnych części restauracji doskonale nadaje się zróżnicowanie wysokości posadzek. Główny element dekoracyjny to lampy, obrazy, rzeźby, kominki czy też ciekawe rozwiązania na okleiny ścienne. Wzorzyste wykładziny, wygodne poduszki o ciekawej kolorystyce, okrycia stołów, zasłony to te detale, które tworzą harmonię we wnętrzu. funkcjonalność Ale najważniejsza w projektowaniu części restauracyjnej, tak jak i w projektowaniu każdej innej części hotelowej, jest funkcjonalność. Należy pamiętać o pozostawieniu 42 Pustkę PrzestrzenI w LOBBY dOskOnaLe wYPełnIą jakO eLementY dekOr acYjne LamPY dogodnej ścieżki między grupami stolików, co ułatwi serwowanie potraw. Bar oraz kuchnia powinny działać razem. Umiejscowienie kuchni powinno być przemyślane tak, żeby jak najbardziej skrócić drogę serwowanym daniom. Pamiętajmy również o akustyce, nie ma nic gorszego niż źle wygłuszona kuchnia. Należy zapewnić wygodny dostęp do szwedzkiego bufetu, dlatego najbliższe stoliki można umieścić w odległości nie mniejszej niż 2 metry od niego, a im większa jest ta odległość tym lepiej, szczególnie w restauracjach, które obsługują duże grupy konferencyjne czy wycieczkowe. Minimalna wielkość stolików przy której dwie osoby mogą zjeść obiad to 60 x 80 cm, a czteroosobowy stół powinien mieć wymiary minimum 85 x 85 cm. Odległość między poszczególnymi stolikami zależny od ich ustawienia i waha się od 1 m do 1,8 m. saLe kOnferencYjne Możliwość obsługi kongresów, szkoleń, konferencji, prezentacji czy imprez okolicznościowych jest dla większości hoteli znaczącym źródłem przychodów. Dlatego dobrze zaprojektowana część konferencyjna stanowi często o sukcesie finansowym hotelu. Pomieszczenia przystosowane do organizacji szkoleń, prezentacji firm, wykładów czy konferencji prasowych, a także wesel, pokazów czy nawet małych koncertów stały się niezbędnym elementem w hotelu. Jednak aby spełniały one swój cel, czyli przyciągały www.e-hotelarz.pl najnOwszYm trendem dekOr acjI ścIan jest wYkOrzYstYwanIe druków z cIek awą ILustr acją na taPecIe wInYLOwej organizatorów takich wydarzeń muszą być odpowiednio zaprojektowane i wyposażone. układ Układ sal powinien zapewniać wygodę uczestnikom spotkań, a jednocześnie możliwość szybkiego przearanżowania przestrzeni na kolejne, często diametralnie odmienne od poprzedniego, wydarzenie. Przedsionek przed salami musi być zaprojektowany na tyle przestrzennie, aby można tam było serować catering oraz zapewnić strefę do odpoczynku. Ustawione bufety czy modułowe kanapy, które łatwo można przesuwać poprawiają komfort uczestników. Poszczególne sale konferencyjne powinny być możliwe do połączenia w jedną dużą aulę. Można to osiągnąć dzięki zamontowaniu przesuwanych ścian. Mogą one być pokryte różnymi materiałami, takimi jak tapeta winylowa, drewno laminowane, fornir, szkło, tkanina dekoracyjna. Dowolność wyboru materiału daje nam możliwość stworzenia ciekawego, dopasowanego do całości hotelu wnętrza, albo właśnie odróżniającego się od niego, w zależności od koncepcji właściciela i architekta. Dużym ułatwieniem jest ulokowanie sal konferencyjnych w sąsiedztwie pomieszczeń gastronomicznych. Gdy nie ma takiej możliwości należy zaplanować miejsce na pomocnicze aneksy dla gastronomii, przy czym trzeba pamiętać, aby drogi gości i personelu nie krzyżowały się. Oświetlenie Jedną z kluczowych kwestii w salach konferencyjnych jest dobrze zaprojektowane oświetlenie. Możliwość zmiany natężenia światła poprawia wydajność pomieszczenia. Należy tak rozświetlić przestrzeń, żeby nie stworzyły się zbyt duże różnice jasności, gdyż wywołuje to nadmierną pracę źrenic i szybkie zmęczenie oczu. Oświetlenie tych pomieszczeń zmienia się wraz z ich funkcją. Kiedy są użytkowane tylko do rozmowy oświetlenie powinno być równomierne, gdy jest to wykład – osoba prowadząca go powinna być bardziej oświetlona, w przypadku projekcji na ścianie z ekranem nie może być żadnych punktów świetlnych. www.e-hotelarz.pl Wszystko to można osiągnąć przez zapewnienie możliwości sterowania natężeniem oraz ściemnianiem źródeł światła. Niezbędna w salach konferencyjnych jest też możliwość całkowitego zaciemnienia pomieszczenia za pomocą rolet lub ekranów. wystrój Kolory w salach konferencyjnych powinny być stonowane, aby nie rozpraszać uczestników. Głównym elementem dekoracyjnym jest tu wykładzina. Jej barwa i łączenia w ciekawe wzory urozmaicają wnętrze, ale nie należy przesadzać z ich oryginalnością i kolorystyką. Ściany mogą być pokryte tapetą winylową. Sprzęty ruchome, takie jak krzesła, poza tym że muszą być przede wszystkim wygodne, najlepiej gdy utrzymane są w ciemnej kolorystyce. Stoły na ogół z blatami drewnianymi czy też laminowanymi powinny być odporne na ścieranie. Najlepiej na kółkach, gdyż umożliwi to ich łatwe przesuwanie i zmiany aranżacji. Fatalnie wyglądają białe kontakty na pustych ścianach. Żeby tego uniknąć w pomieszczeniach tych gniazdka chowane są w podłodze. Bardzo ważną kwestią jest dobra akustyka sali i system nagłośnienia. Niedopuszczalne jest, aby w danej sali słychać było odgłosy ze spotkania odbywającego się w sąsiedniej. Na zapewnienie komfortu akustycznego wpływ ma dobór materiałów wykończeniowych: wykładzin tłumiących hałas oraz sufitów pochłaniających dźwięk. Często należy też zastosować różnego rodzaju wygłuszające okleiny ścienne. *** Przy projektowaniu hotelowych wnętrz przede wszystkim pamiętać należy o tym, aby myśleć o hotelu jako całości, a nie o jego poszczególnych częściach. Nawet jeśli decydujemy się zaprojektować je w odmiennych stylach, to ważne, aby była to decyzja przemyślana, a nie wynik nieprzemyślanych ruchów, których efekt na końcu zaskoczy samego właściciela. Autorka jest achitektem wnętrz w firmie PROFFETIONAL, twórcą m.in projektu Tryp Berlin w Berlinie reklama buduj hOTel 2011/2012 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych P Pokój to łóżko + telewizor + wykładziny i okleiny Maciej Lorych, cezary Ławida, Mariusz jaryMowicz, wiktor koŁakowski Wiele elementów składa się na sukces obiektu hotelowego, a ich proporcje są różne w zależności od rodzaju hotelu. dla jednych ważna będzie rozbudowana część konferencyjna, dla innych szeroki zakres usług sPa, a dla jeszcze innych jakość oferty gastronomicznej. ale – z definicji – podstawą każdego hotelu jest pokój czyli jego wyposażenie. W iele elementów składa się na sukces obiektu hotelowego, a ich proporcje są różne w zależności od rodzaju hotelu. Dla jednych ważna będzie rozbudowana część konferencyjna, dla innych szeroki zakres usług SPA, a dla jeszcze innych jakość oferty gastronomicznej. Ale – z definicji – podstawą każdego hotelu jest pokój czyli jego wyposażenie. Materac do łóżka hotelowego dobiera się w sposób inny niż materac do domu. W sypialni domowej użytkownik łóżka jest każdej nocy ten sam. Kupując materac spędza on w sklepie wiele czasu, doradcy wybierają dla niego najbardziej optymalny, a on sam wypróbowuje najbardziej wygodny materac dla siebie – dziś coraz częściej z pianki wysokosprężystej, lateksowej lub termoelastycznej. Nie da się tego zrobić w przypadku łóżka hotelowego. Każdej nocy śpi na nim inny cena ŁÓŻK a ZaleŻy Od licZby WarstW i mater acy dO nich ZastOsOWanych. gener alnie prZyjmuje się, Że stanOWi 4–5-KrOtnOść ceny Za nOcleg Pokój w hotelu to dziesiątki drobiazgów: firanki, lampki, szafki, krzesła, bagażniki, żyrandole itd., itp. Ale to co decyduje o jego ocenie przez gościa to łóżko, na którym spędza najwięcej czasu, wykładzina, z którą cały czas ma styczność, gdy nie leży w łóżku, to czym oklejone są ściany, bo widzi to, gdziekolwiek by się nie odwrócił. No i oczywiście telewizor. ŁÓŻKO Bez względu na budżet, jaki przeznaczony zostanie na wyposażenie pokoi w łóżka ważne jest, aby było one profesjonalnie skonfigurowane. Co oznacza konfiguracja? 44 gość, nie tylko różniący się wagą i wzrostem, ale też pozycją w której śpi i częścią materaca, na której lubi to robić. Materac hotelowy musi zatem być uniwersalny. Takim materacem jest materac sprężynowy. Z cZegO sKŁada się ŁÓŻKO? Materace sprężynowe (wyróżnia się dwa rodzaje: bonelle – połączone ze sobą drutem sprężyny i kieszonkowe – każda sprężyna w osobnej materiałowej kieszonce, dzięki czemu pracują one niezależnie od siebie umożliwiając lepsze podparcie) oprócz swo- jej uniwersalności mają jeszcze dodatkowe zalety, które potrzebne są w materacu hotelowym: stosunkowo niewysoka cena, wynikająca z tego, że produkcja tych materacy jest prosta, a technologia już dawno wymyślona (z rynku materacy domowych wypierane są one przez piankowe); są wytrzymałe, pod warunkiem zastosowania w procesie produkcji komponentów wysokiej jakości (podwójnie hartowany drut o odpowiedniej grubości, ani za cienki ani za gruby) oraz dobrze dobranych ze sobą wewnętrznych części materaca (przekładki wewnętrzne, pokrowce wewnętrzne); do sterylizacji parownikami. Materace sprężynowe mają tylko jedną cechę gorszą od piankowych – nie dopasowują się tak idealnie do ciała śpiącego. Aby wyeliminować tę wadę stosuje się łóżka o konstrukcji warstwowej tzw. łóżka kontynentalne (dwa materace na ramie z nóżkami lub, co jest wygodniejsze, kółkami) – najbardziej popularne rozwiązanie hotelowe, wypierające łóżka tradycyjne – materac na drewnianej lub metalowej konstrukcji. Poszczególne warstwy w łóżku odpowiadają za różne funkcje: materac baza – jest nośnikiem, materac główny – odpowiada za podparcie ciała, wierzchni toper – odpowiada za poczucie wygody i komfortu, nakładki ochronne – zabezpieczają materac przez zabrudzeniem i zniszczeniem. www.e-hotelarz.pl buduj hoteL 2011/2012 Oczywiście te warstwy mogą być w pewnym stopniu dowolnie konfigurowane i nie wszystkie muszą składać się na docelowe łóżko. gŁOWa – nOgi, gÓr a – dÓŁ Cena takiego łóżka zależy od liczby warstw i materacy do nich zastosowanych. Generalnie przyjmuje się, że cena łóżka stanowi 4 – 5-krotność ceny za nocleg w danym hotelu – jest to wskaźnik pozwalający dobrać łóżko tak, aby oczekiwania gościa zostały spełnione. Optymalizując wyposażenie pokoi hotelowych należy zaplanować możliwość łączenia i rozsuwania łóżek pojedynczych (dobre systemy kółek i łączników). Dzięki temu można szybko zmienić przeznaczenie pokoju na dwuosobowy, a jednoosobowy pokój z dużym łóżkiem jest postrzegany jako bardziej ekskluzywny. Warto na zapleczu mieć kilka materacy wierzchnich toperów o wielkości podwójnego łóżka – wtedy po złączeniu pojedynczych otrzymamy pełnowartościowe łóżko dla dwóch osób. Materac i łóżko hotelowe powinny być wytrzymałe – przyjmuje się, że muszą znieść dużo cięższe traktowanie niż wersja do użytku domowego. Żywotność można przedłużyć na wiele sposobów: od rotacyjnego meldowania gości w różnych pokojach, przez dbanie o ochronę przed zabrudzeniami i zniszczeniem za pomocą ochraniaczy po obracanie materaca głowa – nogi, góra – dół – daje to cztery możliwości. Sprężyny są wtedy różnie ugniatane, co uniemożliwia ich szybkie stałe odkształcenie. Najprostszym sposobem jest zamówienie materacy z wyszytymi w narożnikach cyframi od 1 do 4. Panie pokojowe w prosty sposób będą mogły kontrolować obracanie materaca w każdym kwartale w roku. Trendy światowe w hotelach to łóżka bez elementów twardych, oskrzyń, z miękkimi tapicerowanymi wezgłowiami. Natomiast jeśli chodzi o same materace, bo najbezpieczniej jest wybierać te o średniej twardości, a nawet bardziej twarde. Wbrew pozorom, miękkie materace są niewygodne, szczególnie dla osób o większej wadze. WyKŁadZina Pierwsze pytanie, na które inwestor hotelowy musi sobie odpowiedzieć, to czy wybiera do swojego hotelu wykładziny wełniane czy poliamidowe. Każda z tych wykładzin ma swoich zwolenników jak i przeciwników. www.e-hotelarz.pl naleŻy uniK ać gŁadKich KOlOrÓW WyKŁadZin, gdyŻ Widać na nich K aŻdy brud i pyŁeK. dlategO najlepiej jest stOsOWać WyKŁadZiny WZOrZyste, KtÓre pOWOdują, Że OKO nie WidZi pyŁÓW cZy maŁych ZabrudZeń Wykładziny wełniane kojarzą się z naturą, luksusem i komfortem – ich wadą jest słabsza wytrzymałość na ścieranie, mniejsza stabilność kolorów, czasochłonne pranie oraz ryzyko powodowania alergii u osób uczulonych na drobnoustroje . Poliamid jest w 100 proc. tworzywem sztucznym, przez to bardzo trwały na ścieranie, kolorystycznie stabilny, łatwy w czyszczeniu i praniu, nie przyciąga drobnoustrojów. Z uwagi na lepsze parametry użytkowe oraz niższe ceny wykładziny poliamidowe coraz częściej jednak wypierają wykładziny wełniane w obiektach hotelowych. Trzeba pamiętać, że z uwagi na dużą utratę masy włókna, decydując się na wykładziny wełniane należy zamawiać wyższe gramatury, niż w przypadku wykładziny poliamidowej. I tak np.1000 gramów poliamidu odpowiada 1350 gramom wełny, 1200 gramów poliamidu odpowiada 1500 gramom wełny. gr amatur a/K ategOria KOlOrystyK a /cZysZcZenie Kolorystykę wykładzin należy weryfikować w zależności od tego jakich pomieszczeń dotyczy. Wiadomo, że korytarz na parterze oraz restauracja są to miejsca, gdzie pojawia się najwięcej zabrudzeń, dlatego doświadczeni hotelarze dobierają kolory właśnie pod kątem maskowania zabrudzeń. Generalnie należy unikać w hotelach gładkich kolorów, gdyż widać na nich każdy brud i pyłek czy zabrudzenie. Dlatego najlepiej jest stosować wykładziny wzorzyste, które powodują, że oko nie widzi pyłów czy małych zabrudzeń. Jeżeli w korytarzu chcemy mieć jasny odcień to wstawmy go w postaci jasnego paska wzdłuż ściany, bo przy ścianie rzadko się chodzi. Środek korytarza powinien być wzorzysty, najlepiej w ciemnych, mało brudzących się kolorach. Tak samo w pokoju – ciemniejszy środek i jaśniejsze boki. Taki zestaw dłużej wytrzyma pomiędzy praniami. Planując wykładziny w hotelu musimy także ustalić, jakie chcemy zamawiać gramatury WZOrnictWO/Odpad wykładzin. Od tego zależy komfort chodzeCzęstszy problemem jest dobieranie przez nia, tłumienie hałasów, trwałość wykładziny projektantów wzorów o dużym odpadzie. jak i cena. Generalnie stosuje się następująNowoczesne technologie nadruku dają proce zasady: jektantom i hotelarzom nieograniczone możhotele 1–2-gwiazdkowe: gramatura 750liwości tworzenia wzorów na podłogach. 900 g/mkw., Niestety część producentów z pełną premehotele 3-gwiazdkowe: pokoje 1000 g/ dytacją proponuje wzory, które niewłaściwie mkw., korytarze i sale wielofunkcyjne 1200 zastosowane powodują bardzo duży odpad g/mkw., zŁe rozwiązania w Łóżku hotele 4-gwiazdkowe: pokoje 1200 g/ tapczany tapicerowane – nie da się wymienić jednego elementu, np. materaca, mkw., korytarze i sale trudno się go czyści i sterylizuje, sprężyny faliste użyte do ich produkcji są wielofunkcyjne także niewytrzymałe i szybko się odkształcają; łóżka z pojemnikiem na pościel – pojemnik nie będzie w żaden sposób 1200 g/mkw., wykorzystywany, a jest miejscem gdzie zbiera się kurz, dodatkowy koc czy hotele 5-gwiazdko- poduszkę lepiej trzymać na górnej półce w szafie; we: pokoje 1400 g/ twarde zagłówki – zmniejszają komfort spania, zbyt niskie nie chronią ściany; ustawianie łóżka wzdłuż ściany (spowodowane czasami wielkością pokoju) – mkw., korytarze i sale ogranicza możliwość wykorzystania łóżka; wielofunkcyjne 1200– łóżka z oskrzyniami drewnianymi w małych pokojach – nie tylko zwiększają 1400 g/mkw., aparta- zewnętrzny wymiar łóżka (o 4 cm w każdą stronę) ale też narażają gościa na uderzenia się. menty – 2000 g/mkw. 45 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych ny warstwa gąbki lub pianki, którą przykleja się do betonu. 1. należy na wstępie podjąć decyzję, czy chcemy mieć w hotelu wykładziny wełniane czy poliamidowe Dodatkowo wygłusza 2. Proszę ustalić, jak szybko chcecie Państwo wymieniać następny raz wykładziny – ona pokój i znakomicie w zależności od odpowiedzi proszę ustalić budżet na zakup wykładzin zwiększa komfort cho3. Proszę znaleźć 3 – 5 firm reprezentujących producentów specjalizujących się w wykładzinach hotelowych – proszę sprawdzić ile lat i na jakich rynkach istnieje prodzenia. Taki podkład ducent, a ile firma reprezentująca producenta w Polsce. (internet) przedłuża także żywot4. Proszę poprosić każdego o ofertę na porównywalny produkt: gramatura, klasa ność samej wykładziny. ścieralności, wysokość włókna, typ włókna, klasa komfortu, akustyka, okres gwarancji, znak ce Jeżeli położymy na 5. Proszę poprosić o listę hoteli wyposażonych w całości w wykładziny danej firmy, niego wykładzinę na z ostatnich dwóch lat. Proszę spytać przedstawiciela, które inwestycje obsługiwał tzw. naciąg to możemy osobiście potem w ciągu kilku 6. Proszę poprosić o namiary do trzech właścicieli/dyrektorów ostatnio wyposażanych obiektów. Proszę zadzwonić i spytać, jak przebiegła realizacja i jak godzin wymienić sprawuje się dostarczona wykładzina wykładzinę w pokoju. 7. Proszę ustalić, jakie wzory macie Państwo do wyboru i gdzie jakie wykładziny Jest to jednak metoda chcecie zamówić: gramatura / wzory / kolory /ilości 8. dopiero wtedy można przystąpić do właściwych porównań i negocjacji cenowdroga i rzadko stosoych: cena za mkw. wykładziny, cena za montaż, na podkładzie lub bez podkładu, wana w Polsce. Można odpad, finansowanie, gwarancje, możliwość domówienia wykładziny. także przykleić wykładzinę na podkład pławykładziny przy montażu. I nie jest to wina cąc o połowę mniej. Rozwiązaniem stosowamontażystów – dany wzór z definicji zakłada nym częściej jest zamawianie wykładziny duży odpad. Im większy rozmiar wzoru (tzw. z podkładem filcowym. Zaletą jest większy powtarzalność wzoru) tym większy będzie komfort chodzenia oraz lepsze wygłuszenie odpad. Należy o tym pamiętać na etapie akustyczne jak też lepsza niwelacja nierównowyboru wzorów, bo potem można się zdziści podłoża przy niewielkim koszcie dodatkowić, gdy okaże się, że na 3 tys. mkw. podłowym. Należy jednakże pamiętać bezwzględgi trzeba zamówić 4,3 tys. mkw. wykładziny. nie, że wykładziny na podkładzie filcowym Dodatkowa uwaga – odpad jest także konsepierze się metodą na sucho. kwencją liczby łączeń wykładziny. Im więcej łączeń tym gorzej. Łączenia powinny być tak OKleiny robione, aby były niewidoczne, jednak z czaTak, jak zwracamy uwagę na odczucia zwiąsem tak czy inaczej uwidaczniają się, więc zane z przemieszczaniem się po różnych im jest ich mniej tym lepiej. Zasadniczo rodzajach powierzchni (ich twardość czy spew pokoju hotelowym nie powinno być cyficzny odgłos kroków), tak w przypadku ścian istotny jest dotyk, ich grafika i kolor. Ponieważ ogromną rolę w odczuciach gościa odgrywa czystość, należy zwrócić szczególną uwagę na dobór materiałów dekoracyjnych pod kątem ich wytrzymałości użytkowej oraz łatwości w usuwaniu ewentualnych zabrudzeń. 8 rad cezarego Ławidy dLa inwestorów kuPujących wykŁadziny hoteLowe dObrej jaKOści OKleiny mOŻna uŻytKOWać prZeZ 10 – 15 lat beZ KOniecZnOści KOnserWacji łączeń, chyba że pokój ma skomplikowaną geometrię. Jeżeli już dopuszczamy łączenia w pokoju to raczej w miejscach mało widocznych . Zawsze warto omówić z fachowcami od wykładzin, gdzie je planują. pOdKŁady W dobrych hotelach montuje się wykładzinę na podkładzie. Jest to niezależna od wykładzi- 46 sZybKie i cZyste Produktem najbardziej odpowiednim do wnętrz hotelowych są szerokie (110 – 130 cm) okleiny ścienne. Okleiny pozwalają szybko i stosunkowo niedrogo zarówno zabezpieczyć ściany przed brudem i bezmyślnością gości hotelowych, jak i nadać im elegancki wygląd, dopasowany do oczekiwanej przez nas grupy odbiorców. Okleiny ścienne łączą w sobie kilka bardzo istotnych cech. Są szybkie i czyste w montażu, a więc można je zainstalować w ostatnim niemal momencie, a nawet prowadzić prace już po otwarciu hotelu. Dobrej jakości okleiny można użytkować przez 10 – 15 lat bez konieczności kon- serwacji. W przypadku oklein winylowych, można je często myć miękkimi detergentami i ciepłą wodą czy alkoholem, jeżeli zabrudzenia tego wymagają. cO W pOKOju, a cO W lObby Planując stosowanie oklein możemy bardzo precyzyjnie dobrać ich rodzaje do określonych stref. I tak na korytarzach najlepiej sprawdzają się okleiny winylowe na podkładzie materiałowym o gramaturze powyżej 450 g/mkw. lub okleiny tekstylne, o gęstym utkaniu, z grubych włókien syntetycznych. W strefach, gdzie ściany są mniej narażone na ataki walizek i wózków ze sprzętem do mycia, można stosować okleiny tekstylne z włókien naturalnych i syntetycznych, zabezpieczonych teflonem przed przypadkowym zaplamieniem i nadmiernym osiadaniem kurzu. W lobby i hallu recepcyjnym coraz częściej, zamiast drogich ciężko wyglądających dekoracji z płyt meblowych, metaloplastyki czy rzeźb, stosuje się obrazy graficzne czy fotografię nadrukowaną na bazę z szerokich, winylowych oklein ściennych. Daje to ogromne możliwości twórcze architektom i pozwala w prosty sposób zindywidualizować wnętrze hotelu. Przy wyborze dostawcy należy zwrócić uwagę na ich jakość wykonania na dostarczonych próbkach, zmywalność alkoholem i wodnymi roztworami detergentów oraz to czy producent/dostawca oferuje dodatkowy serwis, taki jak darmowe fotografie, grafiki czy możliwość wykonania wizualizacji wnętrza z wybraną grafiką. W pokojach wystarczy gramatura 350 g/mkw. z wyjątkiem takich, gdzie występuje wąski korytarz czy zbyt wąskie przejścia komunikacyjne i obawa o ciągłe ocieranie się ciężkiego bagażu o ściany. W pokojach można też zastosować podział na ściany za wezgłowiem łóżka, gdzie zwykle stosujemy okleiny winylowe imitujące tkaniny lub inne ciepłe, przyjemne w dotyku materiały czy nawet okleiny z tkanin naturalnych powleczonych teflonem oraz pozostałe ściany, gdzie oprócz koloru i grafiki ważna jest też wytrzymałość użytkowa. materiaŁy ObiciOWe Z tematem oklein i dekoracji ścian łączy się kwestia materiałów zasłonowych i obiciowych. Te ostatnie są często nie najlepszej jakości co sprawia, że już po roku, dwóch hotelarz zaczyna mieć problemy z przetarciami i plamami na tapicerce foteli, sof www.e-hotelarz.pl buduj hoteL 2011/2012 ITALVELLUTI dla rynku kontraktowego F irma itaLVeLLuti, renomowany dostawca tkanin obiciowych i dekoracyjnych wywodzący się z włoch, wprowadziła na polski rynek specjalną kolekcję tkanin przeznaczonych do zastosowania we wnętrzach publicznych, takich jak hotele, restauracje, biura, kina, teatry i inne. nowe kolekcje można oglądać na stronie www.italvelluti.pl. nowe kolekcje itaLVeLLuti to odpowiedź na potrzeby polskich klientów, którzy coraz bardziej zainteresowani są specjalnymi tkaninami kontraktowymi, posiadającymi odpowiednie cechy użytkowe i ich potwierdzenie w postaci wyników badań. istotnym atutem oferty itaLVeLLuti jest także szybkość dostaw tkanin kolekcji, możliwa dzięki posiadaniu znakomicie zaopatrzonego magazynu w Polsce zamówienie może zostać zrealizowane nawet w przeciągu 48 godzin. Firma nie tylko dostarcza produkt, ale także służy architektom, projektantom wnętrz i inwestorom kontraktowych pomocą i konsultacją w zakresie optymalnego doboru tkanin do wymogów konkretnych obiektów. Promocja kolekcje kontraktowe itaLVeLLuti to 6 gr up tkanin wytypowanych na swoich wysokich parametrów wytrzymałościowych, odporności na zabrudzenia szerokiej gamy kolorystycznej i ciekawego wzornictwa. Ponadto tkaniny te spełniają specjalnej impregnacji wymogi europejskich norm niepalności, co potwierdzają odpowiednich badań przeprowadzonych przez itaLVeLLuti.tkaniny z kolekcji kontraktowych można dodatkowo zabezpieczyć przy pomocy membrany wodoszczelnej, która zapobiegając wnikaniu cieczy nadal umożliwia przepływ powietrza czyli tzw. oddychanie tkaniny. eliminuje to niebezpieczeństwo rozwoju grzybów (np. pleśni) wewnątrz mebli oraz ich zniszczenia. Membrana waterProoF MeMbrane systeM dostępna jest także w specjalnej wersji antybakteryjnej zawierającej jony srebra. jedna z kolekcji kontraktowych to tkaniny typu outdoor, przeznaczone do stosowania w takich miejscach jak tarasy, patia, ogródki restauracyjne, ogrody, okolice basenów kąpielowych. włókna poliestrowe o podwyższonej odporności na czynniki atmosferyczne i uszkodzenia mechaniczne gwarantują odporność tkanin. to zasługa specjalnej budowy włókien i ich wysokiej skrętności – dzięki temu szkodliwe czynniki, takie jak wilgoć, temperatura czy promieniowanie uV nie wnikają w głąb włókien i mogą operować jedynie w niewielkim stopniu na ich powierzchni. wysoka skrętność wpływa też korzystnie na odporność koloru – nie pozwala na wypłukiwanie cząstek specjalnie dobranych barwników „osadzonych” we włóknie w procesie barwienia. tkaniny outdoor połączeniu z membraną waterProoF MeMbrane systeM dają tkaninę wodoodporną, idealną na leżaki, markizy czy tekstylne zadaszenia tarasów. w kolekcjach kontraktowych znalazły się tkaniny o bogatych paletach kolorystycznych i zróżnicowanych fakturach – to pozwala znaleźć propozycje odpowiednie do różnych stylistycznie wnętrz. dominują jednolite lub melanżowe, projektanci mają też do dyspozycji welur oraz mikrofibrę o fakturze wełny. dodatkowym ułatwieniem w korzystaniu z tych tkanin przez architektów i projektantów wnętrz jest to, że firma itaLVeLLuti jako pierwszy dostawca tkanin na polskim rynku udostępnia do pobrania na stronie ich tekstury 3d (w dziale oferta przy każdej z kolekcji znajduje się link do pliku z teksturami, komplet tekstur można też zamówić na płycie cd). to gwarantuje, że projektant może przedstawić inwestorowi maksymalnie wierną wizualizację wnętrza czy mebli, a następnie zrealizować je z wykorzystaniem tych samych tkanin. oczywiście dostępne są także próbniki nowych kolekcji. osoby zainteresowane ofertą kontraktową itaLVeLLuti mogą kontaktować się z Łukaszem hrabczakiem, menadżerem odpowiedzialnym za ten segment rynku: tel. +48 18 446 07 84, tel. kom. + 48 794 977 678, e-mail:[email protected] www.e-hotelarz.pl z – o Restauracja Bohema w Nowym Sączu, meble wykonane przez firmę HM Design w tkaninie Kontrakt C. Polska sp. z o.o. Brzezna 495 33-386 Podegrodzie tel/fax 018 446 07 84 [email protected] www.italvelluti.pl 47 p i d w R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych i krzeseł. Ważne jest też, czy zasłony i materiały obiciowe są niepalne lub trudnopalne. To podnosi koszty początkowe, ale daje potrójny zysk. Po pierwsze produkty markowe i z grupy niepalnych bądź trudnozapalnych, są zawsze lepszej jakości i z założenia podlegają bardziej rygorystycznej kontroli w procesie produkcji, magazynowania i dostaw. Po drugie, są zwykle znacznie wytrzymalsze poprzez stosowanie szczególnych rodzajów uszla- gustu architekta, stylu wnętrza a co za tym idzie efektu, jaki chcemy osiągnąć w kwestii docelowej grupy gości hotelowych. Z Winylu Należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną bardzo użyteczną grupę materiałów obiciowych. Są to obicia z masy winylowej na podkładzie z elastycznej tkaniny bawełnianej. W odróżnieniu od wielu popularnie stosowanych obić typu skaj, zwanych też ekoskórą czy potocz- pOdstaWOWym bŁędem, jaKi pOpeŁniają inWestOrZy jest ZaKup ZWyKŁych teleWiZOrÓW KOnsumencKich dO uŻytKu dOmOWegO. teleWiZOry dO uŻytKu W ObieKtach nOclegOWych pOWinny być WypOsaŻOne W tryb hOtelOWy chetnionych włókien. I po trzecie, jeżeli pomimo zabezpieczeń, zostanie zaprószony ogień, to straty będą o wiele mniejsze niż w przypadku stosowania materiałów łatwopalnych. par ametry Przy zakupie materiałów obiciowych należy zwrócić szczególną uwagę na kilka parametrów. Podstawowym jest test na ścieranie badana w teście Martindale’a. Im większa wartość tym lepiej, przy czym powyżej 40 tys. cykli już jest dobrze. Do lobby i restauracji koniecznie od 70 tys. cykli. Kolejnym parametrem jest test na wyrywanie włókien. Tu skala testu jest od 1 do 5. 3 to dobry wynik dla pokoi. Natomiast 4 jest pożądany do restauracji i lobby. Jest jeszcze parametr związany z odpornością na wycierani (w odróżnieniu od ścierania). Ten parametr jest również mierzony w skali 1 do 5 i najlepiej jak wynosi 4 – 5. I w końcu odporność na działanie światła. Od tego zależy po jakim czasie nasze piękne kolorowe obicia staną się blade i „sprane”. W 8-punktowej skali, pożądanym wynikiem jest 6 lub 7. Osiem jest prawie nieosiągalny, bo mają go barwniki czysto mineralne, rzadko stosowane w barwieniu tkanin. Co do wyboru rodzaju tkaniny obiciowej, to rzecz 48 nie dermą, obicia winylowe są znacznie bardziej wytrzymałe użytkowo, a również oferowane są w bardzo bogatej palecie wzorniczej i kolorystycznej. Są to produkty, które otrzymują wyniki testów Martindele’a na poziomie 100 tys. cykli oraz zwykle są zabezpieczone preparatem przeciwbakteryjnym i przeciwgrzybicznym oraz nie podlegają degradacji pod wpływem ludzkiego potu. Można je stosować do stołków barowych, w obszarze fitness i SPA oraz w holach recepcyjnych. teleWiZOry W polskich hotelach standardem stają się już płaskie telewizory LCD, i to o coraz większych przekątnych ekranów. Nawet w nowych obiektach 3-gwiazdkowych można już oczekiwać telewizorów co najmuje 26-calowych. Zmienia się też funkcja tego sprzętu w hotelowym pokoju. Telewizor z funkcji monitora służącego do odbioru sygnału telewizyjnego przekształca się powoli w centrum komunikacji i dostępu do usług. Za jego pomocą można już mieć dostęp do internetu i swoich urządzeń audiowideo, wymeldować się, czy sprawdzić swój rachunek. Ale cały czas podstawą telewizji hotelowych jest bogata oferta programów telewizyjnych. Dlatego w trosce o swój standard hotele muszą inwestować tak w jakość telewizorów, jak i w jakość oferty programowej. Profesjonalni hotelarze są coraz bardziej świadomi tego, że goście przyzwyczajeni w domu do dobrych dużych ekranów, mają wysokie wymagania, co do jakości odbioru i wielkości ekranu. Jeśli więc hotel chce im stworzyć warunki „jak w domu” to musi zaoferować telewizor, który odpowiada tym wyobrażeniom, a nie 14-calowy ekranik z telewizorze kineskopowym czy 19-calowy ekran wielkości większego laptopa. cO daje tryb hOtelOWy Podstawowym błędem, jaki czasami popełniają inwestorzy jest zakup zwykłych telewizorów konsumenckich do użytku domowego. Telewizory do użytku w obiektach noclegowych powinny być wyposażone w tryb hotelowy (tzw. niesystemowe telewizory hotelowe), które umożliwiają m.in.: szybkie klonowanie ustawień (programuje się jeden odbiornik, a następnie kopiujemy i przenosimy ustawienia na kolejne urządzenia za pomocą USB), blokadę maksymalnej głośności, blokadę przedniego panelu sterowania, blokadę dostępu do menu, spersonalizowanie komunikatu powitalnego na ekranie, programowanie ustawień energooszczędnych. Dzięki tym funkcjom pracownicy hotelu nie muszą każdorazowo ustawiać programów po gościach, którzy zawsze szukają „swoich” kanałów; wysłuchiwać skarg, że w telewizorze „coś nie działa” (najczęściej nie ma baterii, bo ktoś je zabrał), czy interweniować w nocy z powodu zbyt głośno grającego odbiornika. Najbardziej zaawansowane rozwiązanie polega na zakupie systemowych telewizorów hotelowych do odbioru cyfrowego w jakości HD, które za pomocą dodatkowego modułu mogą się komunikować z serwerem i całym systemem interaktywnym hotelu. Umożliwiają one również podłączenie swoich urządzeń, takich jak mp3, kamera, czy iPod, oraz korzystanie za pomocą bezprzewodowej klawiatury jak z ekranu komputerowego z internetem. Hotelarze coraz większą wagę przykładają do dodatkowych funkcji, które ułatwiają im później życie. Takich jak np. budzik wbudowany w telewizor, który codziennie resetuje godzinę budzenia; zabezpieczenie śrubką pilota przed możliwością wyjęcia baterii, co www.e-hotelarz.pl buduj hotel 2011/2012 49 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych załatwia sprawę pretensji, że „telewizor nie działa” czy jak najprościej skonstruowane piloty bez ślepych przycisków, przez co znika problem gości, że „pilot nie działa”.Na co jeszcze zwracać uwagę? M.in. na sposób montowania telewizora: powiesić czy postawić. Jeśli wisi on prostopadle do wejścia to powinien przylegać jak najbliżej do ściany, aby nie rzucało się w oczy całe jego oprzyrządowanie. Jednak to wymaga pomyślenia wcześniej i doprowadzenia odpowiednich kabli. Gdy zamawia się stojący, wybrać nale- wyższe niż konsumenckich. Ponieważ mają one więcej funkcji, potrzebują większej ilości software’u i nieco innych rozwiązań hardware’owych, co wpływa na to, że wymagają nieco innego procesu produkcyjnego. ży odpowiednią podstawkę. Ale obecnie hotelarze szukają przestrzeni, więc preferują ekrany wiszące. Demand, która umożliwia zamawianie filmów na życzenie z oferty kilkudziesięciu propozycji hotelu. Obecnie telewizor przestaje być tylko dostarczycielem sygnału telewizyjnego, ale przekształca się w ekran, który stanowi centrum multimedialne pokoju. Za jego pomocą można odbierać maile, surfować po internecie, obejrzeć nagrany film na komórce czy posłuchać muzyki ze swojego urządzenia. Goście oczekują już, że telewizor zaoferuje im funkcje komputera osobistego. Żeby móc to zrobić potrzebny jest panel przełączeniowy media-pub, który rozpoznaje wszystkie urządzenia i włącza je na odpowiednie wejścia. Ale to już wymaga obsługi przez specjalne systemy informatyczne, które dostarczają integratorzy systemowi. To właśnie integratorzy systemowi (in-room entertainment & service technology providers) są najczęściej partnerem hotelu w negocjacjach handlowych. ceny Hotelarze wyposażają pokoje w telewizory od 17 do 37 cali. Ale ostatnio coraz rzadziej można spotkać zamówienie na odbiorniki z mniejszą przekątną ekranu niż 22 cale, a standardem stają się 26-calowe, a w apartamentach ponad 40-calowe. 22-calowy telewizor z prostym trybem hotelowym kosztuje 800 – 1000 zł, 26-calowy od 1100 do 1300 zł, a 32-calowy od 1300 – 1500 zł. Bardziej zaawansowane odbiorniki interaktywne o przekątnej 26 cali przygotowane do odbioru w jakości HD, umożliwiające korzystanie z internetu, własnych urządzeń audiowideo, usług hotelowych czy gier telewizyjnych, kosztują w granicach 1500 zł. Ceny telewizorów hotelowych są o ok. 20 proc. 50 Więcej niŻ teleWiZOr Rozwój hotelowych systemów telewizyjnych rozpoczął się od dodawania programów bezpłatnych oferty kanałów płatnych Pay-TV. Z czasem systemy płatne zaczęły oferować więcej funkcji, np. usługę VoD – Video on Zajmują się oni dostarczaniem cyfrowego sprzętu i oprogramowania niezbędnego do stworzenia systemu usług interaktywnych pod zapotrzebowanie konkretnego hotelu. Zapewniają dostęp do internetu i aplikacji komputerowych na ekranie telewizyjnym oraz integrację z systemem recepcyjnym PMS – Property Management System, w którym znajdują się całościowe informacje o gościu i dla gościa. I umożliwiają zarządzanie tym wszystkim za pomocą jednego interfejsu. Usługi interaktywne wymagają dużej przepu- stowości łączy, więc jeśli hotel planuje zaoferować szeroki dostęp do nich musi pomyśleć wcześniej o odpowiednich rozwiązaniach. Dużym błędem inwestorów jest często nie podłączanie telewizora do stałego, oddzielnego zasilania, jak dla systemu chłodniczego. Z czasem ciągłe włączanie i wyłączanie odbiornika może prowadzić do uszkodzenia zasilacza i awarii całego systemu. Maciej Lorych jest właścicielem firmy wHotelu.com, oferującej wyposażenie pokoi hotelowych; Cezary Ławida jest przedstawicielem na Polskę firmy Maltzahn Carpet Innovation produkującej wykładziny; Mariusz Jarymowicz jest dyrektorem polskiego oddziału firmy Vescom zajmującej się produkcją i dystrybucją oklein ściennych, a Wiktor Kołakowski jest dziennikarzem miesięcznika HOTELARZ. www.e-hotelarz.pl buduj hotel 2011/2012 www.e-hotelarz.pl 51 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych Z cyfrowa Zbliża się telewizja wOjciech siwecki W lipcu 2013 w całej Polsce zostanie wyłączony sygnał analogowej telewizji i będzie to ostatni etap procesu mającego na celu wprowadzenie Naziemnej Telewizji Cyfrowej. Tym samym odbiorniki telewizyjne nieprzystosowane do standardu DVb-T MPEG-4 (właśnie taki obowiązuje w Polsce), czyli wszystkie bez wbudowanego tunera z MPEG4, staną się praktycznie bezużyteczne. Również właściciele hoteli są zmuszeni zmierzyć się z tym problemem. A le czy możemy istotnie mówić o problemie w przypadku, w którym po kilku zabiegach zapewniamy sobie tani lub nawet zupełnie darmowy dostęp do wysokiej jakości telewizji? Cyfrowe stAndArdy Cyfryzacja wprowadza nową jakość obrazu i dźwięku, upowszechnia telewizję w wysokiej jakości wliczając w to programy TVP oraz pakiet programów polskich nadawców prywatnych – jest więc bardziej szansą niż zagrożeniem. Na chwilę obecną pakiet DVB-T zawiera 13 propozycji (TVP1, TVP2, TVP Info – pasmo lokalne dla danego regionu, TVP Historia, TVP Kultura, Polsat, Polsat Sport News, TVN, TVN Siedem, TV4, TV6, TV Puls, TV Puls 2). W najbliższym czasie ma liczyć sobie blisko 20 kanałów. Krajowa Rada Radiofonii i Telewizji rozdzielając miejsca w multipleksach (Mux-1, Mux-2 i Mux-3) ma na uwadze, by powstały w ten sposób pakiet był różnorodny, dlatego w jego ramach oprócz najpopularniejszych, znajdą się także kanały tematyczne: filmowe, rozrywkowe, informacyjne, dokumentalne, sportowe, muzyczne i dla dzieci. Wielu managerów hoteli ma więc prawo sądzić, że oferta DVB-T może zaspokoić apetyt ich gości. Ci, którzy starają się nadać zarządzanym przez siebie hotelom określony profil, nastawiając się na gości o bardziej sprecyzowanych preferencjach, mogą powiększyć swoją ofertę telewizyjną. Jest na to cała masa sposobów, bez 52 konieczności korzystania z usług dużych operatorów. Dyrekcje obiektów noclegowych przygotowując długoterminową strategię, mającą na celu zminimalizowanie kosztów oraz dla uzyskania bardziej korzystnej i lepiej dopaso- i wygoda w obsłudze. Odbiorcy otrzymują gotowy produkt, który nie wymaga żadnych dodatkowych ingerencji: pilota czy tunera. Hotel tworzy w ten sposób własną sieć kablową, która pozwala na znaczne oszczędności, a tak-że oddaje decyzyjność w ręce zarządu, co do tego, co dokładnie ma wyświetlać się na ekranach telewizorów umieszczonych w pokojach i apartamentach. Stacje czołowe mogą zbierać sygnał zarówno wyłącznie satelitarny, jak i ten zmieszany z naziemnym. Właśnie od charakteru i obszerności pakietu, a także od liczby odbiorników zależy koszt inwestycji z jakim należy się liczyć. Takie rozwiązanie jest korzystne szczególnie dla podmiotów, o ściśle określonej grupie docelowej, albo o wysokim standardzie. Liczebność telewizorów zdolnych odebrać sygnał modulowany przez stację czołową oczywiście ma swoje ograniczenia, jednak są one tak odległe, że właściwie w ogóle nie dotyczą hoteli. Koszt jednego zespołu transmodulatorów pozwalających na odbiór ośmiu kanałów satelitarnych oscyluje w granicach od kilku do kilkudziesięciu CyfryzACjA wprowAdzA nową jAkość obr Azu i dźwięku, upowszeChniA telewizję w wysokiej jAkośCi wliCzAjąC w to progr Amy tVp or Az pAkiet progr Amów polskiCh nAdAwCów prywAtnyCh wanej oferty telewizyjnej mogą zdecydować się na utworzenie tzw. „lokalnej kablówki”. nAszA włAsnA telewizjA Rozwiązaniem dającym najwięcej możliwości jest stacja czołowa – czyli zespół transmodulatorów zestawionych ze sobą w celu przetwarzania i dystrybuowania wybranych programów telewizyjnych (satelitarnych lub naziemnych) w instalacji zbiorowej, kablowej. Największą jej zaletą jest bezpieczeństwo www.e-hotelarz.pl buDuj hOTel 2011/2012 tysięcy złotych. Wraz z aktualną ofertą telewizji naziemnej daje to liczbę 21 kanałów w cyfrowej jakości. Zespoły można oczywiście dalej poszerzać i łączyć – wymaga to większych nakładów. Inwestycja może się jednak szybko zwrócić – wszystko zależy od zmiennych takich jak profil hotelu, statystyczna i zakładana liczba gości. W ramach takiego rozwiązania istnieje też możliwość uruchomienia własnego programu reklamującego hotel, pensjonat, sanatorium, jak również turystyczne i rekreacyjne walory okolicy lub innych reklamodawców. mAły też może W przypadku mniejszych hoteli, rozwiązaniem odpowiednim są wielokanałowe wzmacniacze z tzw. aktywnymi filtrami, których sygnał wyjściowy w zupełności zapewnia stabilny i mocny sygnał w mniejszych instalacjach. Jeżeli mały pensjonat lub hotel nie może pozwolić sobie na inwestycję związaną ze zmianą odbiorników telewizyjnych, wystarczy dokupić odpowiednią ilość tunerów DVB-T, dzięki którym żywotność telewizorów kineskopowych lub LCD z MPEG-2 zostanie przedłużona o kolejne lata. Hotele, które niedawno zdecydowały się na wymianę telewizorów na najnowsze cyfrowe odbiorniki jeżeli mAły pensjonAt lub hotel nie może pozwolić sobie nA inwestyCję związAną ze zmiAną odbiorników telewizyjnyCh, wystArCzy dokupić odpowiednią ilość tunerów dVb-t z wbudowanym tunerem MPEG4 są w uprzywilejowanej pozycji, jedyną inwestycją, jaka ich czeka jest dostosowanie instalacji do standardów DVB-T. Po tej jednorazowej inwestycji w rozliczeniu co miesięcznych kosztów znika cała rubryka opłat związanych z odbiorem kanałów polskojęzycznych. rynek nie śpi i wAlCzy Firmy specjalizujące się w kompleksowych instalacjach hotelowych, mają w swojej ofercie także systemy takie, jak TONNA VISIMEDIA – oparte o serwer obsługi klienta i terminale zarządzające: kanałami TV oraz radiowymi, wiadomościami powitalnymi, stronami informacyjnymi, podglądem bieżącym rachunku, automatyczną pobudką, room-service, recepcją, czy też płatną telewizją VOD. Dzisiaj czeka na nas całe mnóstwo rozwiązań, które mogą znacznie ułatwić właścicielom i gościom funkcjonowanie hotelu. Wymagają jednak podstawowego rozeznania. Możemy korzystać ze znanych i gotowych rozwiązań, albo spróbować sami stworzyć sobie opcję najbardziej nam pasującą. Takie podejście wymaga jednak wiedzy, czasu, a przede wszystkim – chęci. I to właśnie jest jedno z największych dobrodziejstw naszych czasów – wybór. Każdy z nas ma wybór, wystarczy tylko się rozejrzeć. Autor jest dyrektorem zarządzającym firmą COMSAT reklama R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych K Koszty zakupu energii elektrycznej Michał Wasiak Koszty zakupu energii elektrycznej stanowią jedne z najwyższych kosztów stałych funkcjonowania hotelu. Nowoczesne obiekty są wyposażane w szereg urządzeń pozwalających na obniżenie zużycia energii, ale to nie jedyna droga do optymalizacji kosztów. W łaściciel hotelu w ramach umowy na świadczenie usług dystrybucji ma możliwość zmiany niektórych jej parametrów. Jednocześnie zmiany prawa energetycznego pozwoliły na poszukiwanie alternatywnych sprzedawców. Zacznijmy od uporządkowania terminologii, która dla osób z poza branży nie zawsze jest klarowna. Przede wszystkim należy pamiętać, że zakup energii elektrycznej składa się z dwóch elementów: – usługi dystrybucji energii elektrycznej – czyli jej fizycznej dostawy do instalacji odbiorcy oraz – sprzedaży (obrotu) – a więc energii elektrycznej traktowanej jako towar. Dystrybucja energii Usługa ta, realizowana jest przez przedsiębiorstwo dystrybucyjne, powstałe na bazie dawnych zakładów energetycznych. Polska została podzielona na kilkanaście obszarów, na których przedsiębiorstwa te są właścicielami sieci dystrybucyjnych, zgodnie z położeniem terytorialnym. Działalność dystrybucyjna jest działalnością regulowaną, a wysokość cen jednostkowych, stawek i opłat określana jest w Taryfie świadczenia usług dystrybucyjnych. Dystrybutorzy, posiadają tzw. monopol naturalny, w związku z czym mają obowiązek uzyskania zatwierdzenia tych cen przez prezesa Urzędu Regulacji Energetyki, który stoi na 54 straży wysokości naszych rachunków za świadczenie usługi dystrybucji energii elektrycznej. Najistotniejsza dla właściciela hotelu informacja to odpowiedź na pytanie: „ile za to płaci?”. Kwota do zapłaty na fakturze jest umieszczona drukiem pogrubionym i powiększonym, jednak z analitycznego punktu widzenia nie jest to informacja najistotniejsza. Faktura zawiera wszelkie niezbędne informacje do przeprowadzenia wstępnej analizy możliwości optymalizacji kosztów zakupu energii elektrycznej. Niestety na ogół, informacje te są mało czytelne i niewiele mówią odbiorcy. Poniżej przedstawione zostały poszczególne składniki wchodzące w skład opłaty za usługę dystrybucji, a wyszczególnione na fakturze: 1. Składnik stały stawki sieciowej – naliczany jest za każdy kW mocy zamówionej przez odbiorcę w danym miesiącu rozliczeniowym. Wysokość opłaty zależy od wielkości mocy zamówionej, której wielkość ustala sam odbiorca. Wysokość mocy zamówionej powinna odpowiadać rzeczywistemu zapotrzebowaniu na moc obiektu hotelowego, jednakże nie może być mniejsza od wymagań technicznych dla zainstalowanego układu pomiarowo-rozliczeniowego Niestety, zakłady energetyczne bezlitośnie wykorzystują brak wiedzy i jako wartość mocy umownej przyjmują moc przyłączeniową, która niejednokrotnie jest kilkukrotnie większa od mocy faktycznie potrzebnej. 2. Opłata przejściowa – naliczana jest za każdy kW mocy zamówionej przez odbiorcę w danym miesiącu rozliczeniowym. Naliczana jest tak jak składnik stały stawki sieciowej i zależy od poziomu mocy umownej. Została ona wprowadzona 1 kwietnia 2008 r. jako rekompensata dla operatora krajowego systemu przesyłowego z tytułu rozwiązania Kontraktów Długoterminowych tzw. KDT-ów, które zostały uznane przez UE za niedozwoloną pomoc publiczną. 3. Opłata dystrybucyjna zmienna – naliczana jest za każdą kWh wykorzystaną przez odbiorcę w okresie rozliczeniowym. Często na fakturze jest ona podzielona na dwa składniki: stawkę jakościową i składnik zmienny stawki sieciowej. Opłata zależy od wielkości zużycia energii elektrycznej. 4. Opłata abonamentowa – naliczana jest w okresach miesięcznych, oddzielnie dla każdego z przyłączy odbiorcy. Przewidziana jest na pokrycie kosztów obsługi administracyjnej odbiorców. 5. Energia bierna pojemnościowa – naliczana za każdą kVarh (kiloVarogodina – jednostka energii biernej) energii biernej pojemnościowej wprowadzonej do sieci dystrybucyjnej przedsiębiorstwa. Opłata ta dotyczy odbiorców przemysłowych (w tym hoteli), zakwalifikowanych do grup taryfowych Bxx oraz C2x, których układy pomiarowe powinny zostać wyposażone w liczniki energii biernej pojemnościowej. Wpływ na ilość energii oddawanej do sieci ma odbiorca. Jej wielkość jest zależna przede wszystkim od cha- www.e-hotelarz.pl buduj hOTel 2011/2012 rakteru odbiorów zainstalowanych i podłączonych do sieci. Istnieją techniczne środki oraz możliwości przeciwdziałania oddawaniu tej energii do sieci w wyniku czego odbiorca nie będzie za to płacił. 6. Ponadumowny pobór mocy biernej z sieci – naliczany zgodnie z zależnością określoną w taryfie, tzw. tg. Odbiorca w umowie oraz w taryfie ma zagwarantowany pobór energii czynnej przy współczynniku tg 0,4. Na opłaty te narażeni są szczególnie właściciele obiektów wyposażonych w klimatyzację, wentylację, kuchnie indukcyjne itp., a więc odbiory o charakterze indukcyjnym. To czy odbiorca płaci za ten element zależy wyłącznie od sposobu prowadzenia gospodarki energią bierną w instalacji elektrycznej, którą zarządza. Każdy z tych elementów może wystąpić na fakturze za energię elektryczną. Brak jednolitego wzoru faktury powoduje, że każde przedsiębiorstwo dystrybucyjne posiada swój sposób zamieszczania danych, w wyniku czego faktury często są mało czytelne, a właściciel do końca nie wie za co płaci. Tę część sprzedaży energii elektrycznej realizuje przedsiębiorstwo dystrybucyjne, na które odbiorca jest „skazany”, choć istnieją nieliczne przypadki złamania pozycji monopolistycznej dystrybutora, poprzez przyłączenie się np. do sieci PKP Energetyka. Odbiorca powinien mieć świadomość, że nawet nie mając wpływu na wysokość stawek jednostkowych, ostateczny koszt usługi dystrybucji jest zależny wyłączenie od niego i działań, jakie podejmie dla prawidłowej pracy swojego systemu elektroenergetycznego (instalacji elektrycznej). Dlatego też niezwykle ważny jest proces ciągłego monitorowania, jak również przeprowadzania okresowych audytów elektroenergetycznych. sprzeDaż energii Sprzedaż energii elektrycznej może być prowadzona przez przedsiębiorstwo posiadające koncesję na obrót energią elektryczną, wydawaną przez prezesa Urzędu Regulacji Energetyki. Najmniej wymagającym, a zarazem najdroższym dla odbiorcy jest zakup energii na podstawie umowy kompleksowej, czyli sprzedaż oraz dystrybucja energii w ramach jednej umowy. Jedną z podstawowych barier w zmianie sprzedawcy energii jest obowiązek dostosowania układu pomiarowo-rozliczeniowego przez jego właściciela. Sytuacja ta w głównej mierze dotyczy odbiorców zakwalifiko- www.e-hotelarz.pl zakłaDy energetyczne bezlitośnie Wykorzystują br ak WieDzy i jako Wartość mocy umoWnej przyjmują moc przyłączenioWą, któr a niejeDnokrotnie jest kilkukrotnie Większa oD mocy faktycznie potrzebnej wanych do grupy taryfowej B, których zużycie miesięczne energii elektrycznej jest na poziomie 20 tys. kWh. Stosunkowo długa (zazwyczaj kilkuletnią) stopa zwrotu z poniesionych nakładów zniechęca przedsiębiorców. W lepszej sytuacji znajdują się odbiorcy zakwalifikowani do grupy taryfowej C, gdzie właścicielem układu pomiarowo-rozliczeniowego są przedsiębiorstwa dystrybucyjne. W takiej sytuacji to na nich spoczywa koszt wymiany liczników, w wyniku czego zmiana sprzedawcy jest możliwa bez przeprowadzania modernizacji układu pomiarowo-rozliczeniowego. Bezpośredni wpływ na cenę energii oraz wysokość osiągniętych oszczędności otrzymanych w wyniku zmiany sprzedawcy będzie zależała od: ilości kupowanej energii elektrycznej (im większy wolumen tym większy rabat od nowego sprzedawcy); roczne zużycie energii w hotelu z ok. 30 pokojami w małym mieście szacuje się na poziomie 200 tys. kWh co kosztuje ok. 60 tys. zł rocznie. Ilość zużywanej energii w znacznej mierze zależy od obłożenia hotelu. Cena jednostkowa energii jest wyliczana indywidualnie dla każdego przypadku, jednakże z naszych doświadczeń wynika, że redukcja cen w przedziale 5-8 proc. jest realna. charakterystyki poboru energii – im bardziej jest to stały pobór tym cena niższa. Określenie charakterystyki poboru energii należy przeprowadzić indywidualnie dla każdego obiektu, tak by uwzględnić specyfikę jego pracy. grupy przyłączeniowej – ceny jednostkowe zakupu energii elektrycznej dla odbiorców przyłączonych na Średnim Napięciu (grupa taryfowa B) jest niższa niż dla odbiorców przyłączonych na niskim napięciu (grupa taryfowa C). Dla istniejącego obiektu odbiorca nie ma wpływu na wybór grupy przyłączeniowej. Zostajemy zakwalifikowani zgodnie z warunkami technicznymi otrzymanymi od lokalnego zakładu energetycznego. Zmiana grupy przyłączeniowej będzie korzystna i uzasadniona w przypadku rozwoju obiektu i znaczącego wzrostu zapotrzebowania na energię. wyposażenia układu pomiarowo-rozliczeniowego – zagadnienie to składa się z dwóch zasadniczych czynników. Po pierwsze, z charakterystyki poboru energii hotelu. Jest to możliwość zakupu energii w różnych strefach czasowych, gdzie cena jednostkowa jest uzależniona od godzin jej poboru. Po drugie, dla odbiorców z grupy taryfowej B, wyposażenie układu zgodne z wymaganiami lokalnego operatora systemu dystrybucyjnego stanowi o możliwości zmiany sprzedawcy energii elektrycznej. Dostosowanie układu do wymagań jest stosunkowo drogie, a okres zwrotu wynosi ok. 3-5 lat. Oczywiście okres ten zależy przede wszystkim od dynamiki wzrostu cen jednostkowych energii elektrycznej i może ulec skróceniu (lub wydłużeniu). znajomości zasad funkcjonowania rynku energii elektrycznej – wzrost znaczenia odbiorcy, gdy samo zgłoszenie do obecnego sprzedawcy zainteresowania tematem może być dla sprzedawcy impulsem do obniżenia cen. okresu obowiązywania umowy – im dłuższy okres obowiązywania umowy tym sprzedawca może wcześniej zakontraktować wolumen, co jest związane z jednej strony z gwarancją ceny przez okres obowiązywania umowy, a z drugiej z ryzykiem, że w przypadku obniżki cen na rynku zakontraktowana przez nas cena nie ulegnie zmianie. Autor jest właścicielem firmy doradczej Econ Energy Consulting Engineers 55 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych L Leasing aut dla hotelu koNr ad k arpoWicz Dla kierownictwa i dla gości, dla pracowników marketingu i do dostaw – samochody służbowe w działalności hotelu wykorzystywane są w wieloraki sposób. ich zakup stanowi niemały koszt. dlatego popularnym rozwiązaniem wśród hotelarzy staje się finansowanie ich przez leasing. p r zedsiębiorca działający w branży hotelarskiej, który na potrzeby swojej bieżącej działalności chce nabyć samochód służbowy, ma zwykle trzy możliwości. Zakup za gotówkę – a zatem niemały jednorazowy wydatek. Kredyt – a wraz z nim pokonywanie skomplikowanych procedur bankowych i obciążenie zdolności kredytowej firmy. I wreszcie leasing, czyli jak mawiają przedstawiciele branży leasingowej, święty spokój. Choć o leasingu mówi się coraz częściej, to jednak usługa ta ciągle budzi wiele wątpliwości i pytań. Dużo mówi się o jego zaletach podatkowych, często porównuje z kredytem, ale co konkretnie niesie ze sobą usługa leasingu? leasing Dla k ażDego Branża hotelarska użytkuje samochody firmowe w różnorodny sposób. Z jednej strony są one wykorzystywane w celu wzmocnienia wizerunku firmy i jej managerów, a także podkreślenia prestiżu obiektu. Wykorzystywane są wówczas przez kadrę kierowniczą lub stanowią mobilne zaplecze do obsługi gości hotelowych. Takie zadania pełnią głównie auta klasy Premium. Drugą grupę samochodów służbowych w sektorze HoReCa stanowią auta, które najczęściej są wsparciem w bieżących działaniach operacyjnych: służą do dostawy towarów bądź wykorzystywane są przez pracowników niższego szczebla np. działów marketingu i sprzedaży jeżdżących do klien- 56 tów korporacyjnych hotelu. W tej grupie przeważają samochody o ładowności do 3,5 tony oraz auta kompaktowe typu Opel poprzez leasing. Każdy klient może wybierać wśród ofert najbardziej odpowiadających profilowi i charakterowi jego działalności. astr a czy forD focus. minimum proceDur Najważniejszymi zaletami leasingu najczęściej wymienianymi przez przedsiębiorców jest fakt, że nie muszą oni wpłacać całej wartości przedmiotu leasingu, uzyskują Najczęściej podkreślanymi zaletami, jakie płyną z leasingu dla przedsiębiorcy są m.in.: szybka decyzja o finansowaniu, niski wkład własny, ograniczona liczba zabezpieczeń oraz szeroki pakiet usług dodatkowych pozwalających przekazać firmie leasingowej szereg formalności, które na co dzień spoczywają na barkach klienta. Należy również pamiętać o korzyściach podatkowych płynących z tego typu usług, leasing pozwala bowiem zmniejszyć przedsiębiorcom ich obciążenia podatkowe. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami podatkowymi, wydatki ponoszone przez leasingobiorcę na spłatę określonej w umowie wartości samochodu, zalicza się do kosztów uzyskania przychodu. W odróżnieniu od nierzadko skomplikowanych procedur bankowych, leasing jest bardzo prosty „w obsłudze”. W większości firm leasingowych działających na rynku uproszczona procedura zawarcia umowy na finansowanie pojazdu ogranicza się do minimum formalności WyDatki ponoszone przez leasingobiorcę na spłatę określonej W umoWie Wartości samochoDu zalicza się Do kosztóW uzysk ania przychoDu korzystne warunki zakupu, ubezpieczenia i serwisu, a wszystko to mogą załatwić bez większych formalności nawet w ciągu dwóch dni. Leasing jest usługą dla każdego – zarówno dla małej firmy, która wykorzystuje jeden czy dwa samochody, jak i dla dużego przedsiębiorstwa posiadającego floty liczące dziesiątki aut. Firmy leasingowe posiadają zazwyczaj całą gamę produktów dostosowanych do potrzeb klientów, którzy zdecydują się na finansowanie swojej działalności www.e-hotelarz.pl buduj hOTel 2011/2012 – klient przedstawia KRS, NIP i dokumenty założycielskie firmy. Po dokonaniu niezbędnych formalności, klient dokonuje wyboru okresu finansowania (zwykle od 2 do 5 lat), odpowiedniego samochodu, uiszczenia opłaty wstępnej (od 10 proc. wartości auta). I nierzadko już po 48 godzinach od pierwszej wizyty u leasingodawcy odbiera kluczyki do zarejestrowanego i ubezpieczonego samochodu. Przedsiębiorcy, w tym środowisko sektora HoReCa, coraz częściej doceniają leasing również jako znacznie tańszą formę użytkowania auta. Firmy leasingowe na co dzień obsługujące floty liczące tysiące aut, współpracują z największymi producentami samochodów. Uzyskują dzięki temu rabaty leasing W pr aktyce O zaletach leasingu samochodów przekonuje Bogusław Zdanowski, prezes zarządu Hotel Orle, Centrum Konferencyjne, Gdańsk Sobieszewo: „Z leasingu korzystamy od 2007 roku. Na potrzeby naszej działalności finansujemy obecnie dwa samochody różnej klasy. Jeden z nich, Opel Vivaro, wykorzystywany jest do bieżących działań operacyjnych pracowników naszego hotelu, drugi, Suzuki Jimny, jest do dyspozycji dyrekcji hotelu. Samochody te są naszymi narzędziami pracy, dlatego ważne jest, aby były efektywnie finansowane, mobilne i zawsze sprawne technicznie. Liczyła się dla nas możliwość szybkiego załatwienia wszystkich formalności związa- szłym roku i z pewnością skorzystam z leasingu ponownie”. z DoDatkoWymi usługami Przedsiębiorcy, którzy na swoje bieżące potrzeby wykorzystują do kilku samochodów, najczęściej wybierają leasing operacyjny poszerzony o pakiet usług dodatkowych. W praktyce dla klienta oznacza to ofertę polegającą na połączeniu zwykłego finansowania pojazdu z jego bieżącą obsługą. Każdy przedsiębiorca może wówczas opcjonalnie korzystać na przykład z: przeglądów serwisowych, napraw, wymian oleju, pomocy assistance w razie awarii na trasie, wymiany, serwisu i przechowywania po Dokonaniu niezbęDnych formalności, klient Wybier a oDpoWieDni samochóD, okres finansoWania (zWykle oD 2 Do 5 lat) i uiszcza opłatę Wstępną (oD 10 proc. Wartości auta). na zakup samochodów, które nie są dostępne dla klientów w salonach. Przy dodatkowych opcjach serwisowych, czy ubezpieczeniowych oferta leasingowa jest bardziej korzystna dla przedsiębiorcy od tradycyjnego kredytu bankowego. nych z umową, bez skomplikowanych procedur. No i oczywiście jako przedsiębiorcy doceniamy leasing za korzyści finansowe, które ze sobą niesie: korzystne ceny finansowanych aut, atrakcyjne pakiety ubezpieczeniowe, niski wkład własny, rozłożenie płatności na dogodny co się leasiNguje dla nas czas finansopierwsza firma leasingowa – united states leasing corporation – powstała w usa wania. Istotne są dla w 1952 roku. W europie rynek usług leasingowych zaczął rozwijać się na przełomie lat nas również korzyści 50. i 60. pionierem był Mercantile leasing założony w 1962 roku w Wielkiej Brytanii. podatkowe, dzięki W polsce pierwsze firmy leasingowe zaczęły powstawać na początku lat 90. Ówczesne kontrakty leasingowe służyły głównie wyposażeniu nowo powstających firm w sprzęt biuktórym nasze wydatki rowy, komputery oraz samochody firmowe. ponoszone na spłatę dzisiaj, po blisko 20 latach od pojawienia się tego typu usług w polsce, firmy leasingowe samochodu, możemy oferują finansowanie zarówno samochodów, nieruchomości, sprzętów biurowych, jak i wyspecjalizowanych maszyn i urządzeń. jak podaje związek polskiego leasingu –instytuzaliczyć do kosztów cja zrzeszająca największe polskie firmy leasingowe, najczęściej finansowanymi poprzez uzyskania przychodu. leasing przedmiotami są środki transportu drogowego, a wśród nich ponad połowę staNasze dotychczasowe nowią samochody osobowe. W 2010 roku firmy z branży leasingowej zrzeszone w zpl sfinansowały ponad 140 tysięcy pojazdów o łącznej wartości blisko 16 mld zł, co stanowi umowy leasingowe wzrost o ponad 30 proc. w stosunku do roku 2009. kończą się w przy- www.e-hotelarz.pl opon, a także profesjonalnej pomocy w zakresie likwidacji szkód komunikacyjnych. Dzięki takim produktom złożonym, hotelarz może w pełni skoncentrować się na podstawowym profilu działalności, a ciężar obsługi administracyjnej oraz technicznej przenieść na dostawcę. Wiele firm, które jeszcze kilka lat temu korzystało tylko z usług banków, dziś z coraz większą otwartością kieruje się do firm leasingowych, przynajmniej by porównać ofertę. A po dokonaniu takiego porównaniu najczęściej decydują się skorzystać z tego alternatywnego sposobu finansowania własnej działalności. Autor jest dyrektorem handlowym w firmie leasingowej Masterlease 57 R APORT Abc inwesTycji ycji hOT hOTelOwych OTelO Owych wych B Błędy w projektowaniu SPA i zarządzaniu jego finansami AniTA bAjdAlsk A Inwestycje hotelowe w SPA mają na celu uzyskanie przewagi konkurencyjnej, dlatego powinny być efektem przemyślanych decyzji. Podejmując się takiego wyzwania inwestorzy nie zawsze zdają sobie sprawę, jak wiele pułapek na nich czeka, tak na etapie projektowym, jak i na poziomie zarządzania finansami już działającego hotelowego SPA. P rzy projektowaniu hotelowego SPA trzeba zwrócić szczególną uwagę na pewne elementy, które zbagatelizowane na tym etapie, czasami wręcz uniemożliwiają później pracę działu SPA. Br ak wyciszenia strefy sPa To najczęściej popełniany błąd projektowy. Każde pomieszczenie zabiegowe powinno być tak zaprojektowane, aby nie dochodziły do niego żadne obce dźwięki, dlatego ważne jest zastosowanie odpowiednich materiałów dźwiękochłonnych. Ich specyfikacja może być różna w zależności od funkcjonalności poszczególnych pomieszczeń. Niektóre urządzenia w SPA generują wysoki poziom hałasu, inne niższy, dlatego nie można zaprojektować wanny z hydromasażem obok pomieszczenia do masaży relaksacyjnych, bo nie uda nam się stworzyć atmosfery relaksu mimo najszczerszych chęci pracowników. Kolejną kwestią są części komunikacyjne w SPA. Ścianki działowe powinny być dźwiękochłonne tak, aby odgłosy rozmów innych gości nie docierały do pomieszczeń zabiegowych. Po zakończonym zabiegu goście często opowiadają o swoich odczuciach w drodze do recepcji, a jeśli pomieszczenia nie są dobrze wyciszone cała rozmowa jest słyszana w innych gabinetach. Podobnie jest z otworami wentylacyjnych, jeśli strefa odnowy biologicznej znajduje się na dwóch kondygnacjach. W pomieszczeniach na górze słychać, co robi terapeuta SPA na dole lub też, co gorsza, jego konwersację z gościem. 58 Bardzo często pomieszczenia do zajęć grupowych są umiejscowione obok siebie i przy niewystarczającej izolacji ścian może okazać się, że gdy w tym samym czasie zaplanowane są bardzo żywiołowe zajęcia fitness z głośną muzyką oraz zajęcia medytacji, tych drugich nie da się przeprowadzić. relaksu lub gabinety SPA, gdzie wymagana jest cisza. Ważnym detalem jest także wskazanie miejsc, gdzie powinny znajdować się kratki wentylacyjne w gabinetach SPA. Nawiew powietrza nie może znajdować się nad łóżkiem zabiegowym, na którym leży gość! Goście przychodzą na zabieg, aby się zrelaksować, a nie po to, aby wychłodzić się pod klimatyzatorem. W projektowaniu klimatyzacji istotne jest określenie na samym początku całego procesu, które z pomieszczeń będzie wymagało większego nawiewu (do zabiegów z użyciem pary), a w których wystarczą standardowe rozwiązania (gabinety masażu, do zabiegów na twarz). Niewłaściwe przygotowane pomieszczenia mogą być przyczyną np. powtarzających się alarmów przeciwpożarowych. Br ak Projektu oświetlenia i zarządzania muzyk ą Źle zaProjektowana klimatyzacja Trzeba wiedzieć, gdzie można usytuować centrale systemu klimatyzacji, a gdzie nie. Mogą one znaleźć się nad salą fitness lub siłownią, ponieważ w tych pomieszczeniach może być głośno. Nieodpowiednim miejscem są sale Światło powinno być podzielone na dwie sekcje: zabiegową, czyli taką, która będzie używana podczas wykonywania zabiegów i roboczą – używaną do czynności porządkowych w pomieszczeniu. Ważnym elementem jest umiejscowienie opraw w suficie, tak aby te używane podczas zabiegów nie znajdowały się bezpośrednio nad łóżkiem, na którym leży gość. Niezbędne jest też zainstalowanie regulatorów natężenia światła w każdym gabinecie zabiegowym, aby w zależności od etapu zabiegu terapeuta miał możliwość jego ustawienia. Centrum dowodzenia dźwiękiem powinno znajdować się w części recepcyjnej SPA, a tam minimum pięć ścieżek muzycznych, aby w pomieszczeniach zabiegowych terapeuta www.e-hotelarz.pl miał możliwość wyboru dźwięku do rodzaju wykonywanego zabiegu. Podział stref zabiegowych oraz możliwość regulacji natężenia dźwięku w każdym pomieszczeniu zabiegowym to podstawa zarządzania muzyką w obiektach hotelowych SPA. reklama buduj hOTel 2011/2012 niedostosowane instalacje elektryczne… Instalacje elektryczne niedostosowane do usług SPA są kolejnym z elementów, które mogą być kłopotliwe przy realizacji projektów SPA. Określenie zapotrzebowania na energię jest jednym z podstawowych elementów, jakie chcą znać projektanci. I tu często pojawia się problem. Jeśli nie znamy specyfikacji urządzeń zabiegowych, to nie do końca zdajemy sobie sprawę, jaką moc wyjściową potrzebujemy, a także gdzie i ile podłogowych i ściennych punktów powinniśmy zainstalować? Często spotykanym błędem jest brak wystarczającej liczby gniazd elektrycznych, co powoduje, że terapeuci SPA wykonują zabiegi pomiędzy przedłużaczami elektrycznymi, a goście się o nie potykają. To nie jest profesjonalnie przygotowany obiekt do pracy. …i wodno-k analizacyjne Często powtarzającym się błędem jest niewystarczająca liczba kratek ściekowych w miejscach, gdzie z powodu technologii pracy SPA są one niezbędne. Proszę wyobrazić sobie strefę basenu bez wystarczającej liczby rynien lub też pomieszczenie hammanu bez kratek kanalizacyjnych… Istotne są także plany umiejscowienia umywalek i pryszniców w pomieszczeniach zabiegowych, tak aby zabieg mógł przebiegać sprawnie, a terapeuci SPA mieli komfort pracy. Podczas wykonywania zabiegu kosmetyczki często nawet kilkakrotnie myją ręce, dlatego umywalka powinna być w niedalekiej odległości, a prysznice dla gości blisko łóżka, na którym wykonujemy zabieg. Projekt instalacji powinien być przygotowany już przy tworzeniu koncepcji SPA, by nie okazało się, że niektóre urządzenia potrzebują takiego ciśnienia wody, jakiego nie jesteśmy w stanie zagwarantować, co zmusi nas do zakupu dodatkowych pomp. Po podjęciu decyzji o wyborze wyposażenia gabinetów należy dokładnie zapoznać się z dokumentacją techniczno-ruchową urządzeń (DTR) i na ich podstawie przygotowywać przyłącza. Wybudowanie ogromnym nakładem hotelowe SPA musi być przede wszystkich obiektem funkcjonalnym. Niemożliwe jest świadczenie dobrej jakości usług SPA w nieprzygotowanych pomieszczeniach licząc na to, że personel zniweluje te niedogodności. Ale bezbłędne zaprojektowanie części SPA to połowa sukcesu, druga połowa to CZTEROKROTNY ZDOBYWCA NAGRODY BEAUTY AWARD 2006 - 2007 - 2008 - 2009 MIKRODERMABRAZJA + DERMOKOSMETYKI nowy Skin Peeler - "Mercedes" wœród urz¹dzeñ do mikrodermabrazji Br ak wyciszenia strefy sPa jest najczęściej PoPełnianym Błędem Projektowym. k ażde Pomieszczenie zaBiegowe Powinno Być tak zaProjektowane, aBy nie dochodziły do niego żadne oBce dŹwięki GENERALNY PRZEDSTA T WICIEL IONTO COMED I REVIDERM www.e-hotelarz.pl KAT A OWICE, TEL.: (32) 2518554; FA FAX: (32) 2054120 59 WARSZA W AWA, TEL.: (22) 6547015; FAX A : (22) 6547013 R APORT Abc bc inwes inwesTycji ycji h hOTelOwych hOT OTelO Owych wych zarządzanie jego finansami, a to zadanie nawet bardziej skomplikowane niż zarządzanie finansami hotelu, gdyż branża SPA nie ma takich długich tradycji. W celu zminimalizowania ryzyka niepowodzenia warto poznać niuanse finansowej polityki SPA i zagadnienia kalkulacji tych usług. k alkulacja k ażdego zaBiegu Zacząć należy od podstawowych pojęć, jakie należy poznać i przyswoić sobie, aby dobrze kierować finansami hotelowego SPA. Koszty – bywają różne i aby je prawidłowo sklasyfikować trzeba znać ich strukturę oraz rolę, jaką odgrywają w finansach SPA. Wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że do wykonania zabiegów niezbędne są kosmetyki, jednak jaki jest ich koszt oraz jakie składniki wchodzą poza nimi w cenę pojedynczego zabiegu, takich informacji wielu managerów już nie posiada. Podstawową zasadą w planowaniu finansów SPA jest sporządzenie kalkulacji dla każdego oferowanego zabiegu. Przygotowujemy kalkulację w oparciu o dane, jakie powinniśmy otrzymać od operatora kosmetycznego, a znajdziemy w nich poszczególne fazy zabiegów wraz z informacją o ilości oraz wartości poszczególnych kosmetyków. Manager SPA, powinien oczekiwać od firmy kosmetycznej takiej informacji przed podpisaniem umowy o współpracy. Koszt produktów kosmetycznych do zabiegu ma podstawowe znaczenie dla określenia ceny finalnej, za jaką SPA będzie sprzedawało swoje usługi gościom. Zbyt wysoka cena oferowanych zabiegów może np. w hotelu średniej klasy być nie do zaakceptowania przez klientów, dlatego koszt produktów należy poddać szczegółowej analizie, doliczyć marżę i wybrać produkty najbardziej zbliżone do siły nabywczej naszych odbiorców. Bardzo ważnym składnikiem kosztów zabiegów jest koszt pracownika wykonującego zabieg. Należy dokładnie przeliczyć wynagrodzenia wykonawców usług i do każdego zabiegu doliczyć wynagrodzenie brutto za każdy dzień pracy (albo za każdy zabieg, jeśli pracownik jest tak opłacany) wraz z kosztami pracy pracodawcy . Pozostaje jeszcze dodać inne koszty np. czynsz dzierżawy, sprzątania, materiałów jednorazowych czy ogrzewania pomieszczeń SPA, raty kredytów itd. Zestawiona suma wszystkich składników daje prawdziwy koszt usług SPA, który jest wyższy niż, jak to się powszechnie przyjmuje, koszt surowców do zabiegu… Budżet sPa W racjonalnym gospodarowaniu finansami SPA niezbędne jest posługiwanie się pojęciem budżetu. Bez szczegółowo opracowanych danych nie jesteśmy w stanie panować nad swoimi wynikami finansowymi i w porę zorientować się, że nasz biznes nie idzie najlepiej. Budżet jest swoistym kontrolerem naszych działań zarządczych i planem działań przyszłych, które chcemy wdrożyć w celu realizacji zamierzeń finansowych. Budżet SPA to podstawa, na której powinna opierać się praca każdego, profesjonalnie podchodzącego do swojej pracy managera SPA. Tylko znajomość pewnych liczb i wskaźników może być drogowskazem dla prognozowania finansów SPA. Żeby to zrobić trzeba poznać założenia tworzenia budżetu SPA i przygotować choć raz taki dokument, który pokaże jak efektywnie radzimy sobie na rynku usług SPA. Do zadań sprawnie działającego managera należy także dokładne analizowanie występujących w SPA odchyleń od zaplanowanych kosztów i przychodów. Takie monitorowanie działań powinno być stałą praktyką. Prognozowanie przychodów w SPA najczęściej dokonuje się na podstawie wskaźników oraz doświadczeń lat ubiegłych, które tworzą już pewną historię oraz stanowią punkt odniesienia dla prognoz na lata następne. Najtrudniej jest przygotować budżet dla nowo otwieranych obiektów, ale doświadczeni konsultanci SPA potrafią taką prognozę przygotować. często sPotyk anym Błędem jest Br ak wystarczającej liczBy gniazd elektrycznych, co Powoduje, że ter aPeuci sPa wykonują zaBiegi Pomiędzy Przedłużaczami elektrycznymi, a goście się o nie Potyk ają 60 Próg rentowności Na podstawie zebranych danych w budżecie jesteśmy w stanie zrobić kolejna ważną analizę, jaką jest próg rentowności SPA. Określenie jego wielkości jest kluczowe dla działalności SPA, które musi posiadać wiedzę o tym, ile zabiegów trzeba wykonać, aby pokryć wszystkie koszty prowadzonego obiektu SPA. Wyrażony jest on w ujęciu ilościowym lub wartościowym i definiuje od jakiego poziomu obiekt SPA zaczyna przynosić zyski. Kolejnym ważnym zagadnieniem w sektorze finansowania SPA są decyzje cenowe podejmowane przez managera SPA lub inwestorów w celu promowania usług odnowy biologicznej. Znane są przypadki obiektów SPA, które licytują się między sobą w polityce rabatowej dla gości nie mając pojęcia o tym, ile rabatowany zabieg je kosztuje. Nierzadko spotykam się z ofertami SPA typu „last minute” np. „zabieg na twarz dzisiaj z 50% rabatem”. Takie oferty nie dość, że znacząco obniżają prestiż hotelowego SPA to ponadto czasami są wyrazem braku wiedzy o kosztach, choćby tylko samych kosmetyków do zabiegu oraz pracy wykonującego go pracownika… Czasami wiedza o parametrach finansowych SPA daje odpowiedź, czy warto pewne zabiegi wykony- www.e-hotelarz.pl buduj hOTel 2011/2012 www.luxelements.com - / % ś& ś' ,+ # - ż ( ł % ń, ) * ( ł - $ - # ś ę* ( ł 1" $ " 1ś +1,0. ' ś# ) " ń' $ " ) ( % " +,0* ś' ( . ś# ń# . ńż' " ś# +1ś $ ( * 10śą" ,ś ( & ń,ś* " ńł- 1ń. " ś* ń# ą +" ę & " ęł 10 ' " +$ ą . ń ą łń,. 0& & ( ' ,ńżś& ń ł ( . ( % ' ( śą" ą $ +1,ńł,2. · - . ń " żś # ś+, ,( ) * ( ł - $ , " ł śń% ' " ś ' ńł ń# ąą0 +" ę ) ( ł ) ł0,$ " " " ' ' ą ąś* ń& " $ ę ( ,. " ś* ń# ą +" ę ł 1" ę$ " ,ś& - ' " ś$ ( ńą1ąąś +" ę & ( ż% " . ( śą" . 0ę( * - & ń,ś* " ńł- $ ( % ( * - " . 1( * ' " ą,. ń ż% ę ę ł ż % ąż % ął ś % ś " ą % ł ż łżż ć ż ł ż ą$ ł ł$ ! ć ■ ą ę!& # ż !& ą ć żżę ę ł ż! ęąć ■ ł # ę ą # $ ż ę % ą& # ęż ś ć łż $ ! ą% $ ■ ż ęż % ą żł !$ % ę # $ śą ł % ę ■ ą ł !# # " !ą% $ ć ę " % $ !żś ■ ż# ż % śę % ą ą ł ą !$ % ę ż# żść ' Przedstawicielstwo LUX ELEMENTS w Polsce: - % " ś% " ą$ ń · * ń$ 2. ł 1" ńł +) * 1śł ńż0 ś% żń/ ę" - * ( ) ( % +$ ń % - /ś% ś& ś' ,+ą( & · . . . % - /ś% ś& ś' ,+ą( & ś www.e-hotelarz.pl · ść · $ * ń,$ " ( ł ) ł0. ( . ś 1ś +,ń% " +1% ńą! ś,' ś# ą10' " ą ę* ( ł 1" $ " # ś+1ą1ś ęń* ł 1" ś# ś$ +$ % - 10. ' 0& " · · ż ść · · ą · ą 61 R APORT Abc inwesTycji ycji h hOTelOwych wać, czy też jest to zysk jedynie dla operatora kosmetycznego, który dobrze na nas zarabia, a my mamy tylko wrażenie, że nasze SPA dobrze pracuje… Każda z osób zarządzających SPA powinna umieć odpowiedzieć sobie na pytanie: ile kosztuje mnie zrobienie jednego zabiegu w SPA? Oraz: ile zarobię na jednym zabiegu SPA? Jeśli takiej wiedzy nie mamy może okazać się, że pracujemy za nic, czyli… Nie umiemy zarządzać powierzonym mieniem inwestorów! gosPodark a magazynowa Zakup urządzeń do zabiegów SPA jest decyzją, którą także należy poprzedzić kalkulacją ekonomiczną. Urządzenia, podobnie jak i zabiegi SPA, muszą na siebie zarobić oraz zapewnić na tyle wysoki wskaźnik zysku, aby umożliwić ich odtworzenie w przyszłości. Kalkulując rentowność urządzenia, należy wziąć pod uwagę: koszt zakupu, ewentualne koszty kredytu, jeśli korzystaliśmy z niego, a także sugerowaną cenę za zabieg na nim wykonany. Takie dane pozwolą na określenie progu rentowności urządzenia oraz dadzą odpowiedź, czy jego zakup będzie inwestycją przynoszącą zysk czy też stratę. Przy szacowaniu rentowności urządzenia należy brać pod 62 cyjnych w hotelach, wymagających wykonania dużej liczby zabiegów w jednej godzinie. Ważnym elementem zarządzania finansami hotelowego SPA są wskaźniki przychodów, które dobrze zinterpretowane mogą być ważnym elementem w projektowaniu strategii rozwoju usług SPA. Najczęściej analizie poddawany jest przychód netto na każdego pracownika, określając jednocześnie strukturę sprzedaży na daną osobę. To pozwala na efektywne zarządzanie wydajnością oraz pozwala wzmocnić sprzedaż lub też przesunąć punkt ciężkości w tym kierunku, na jakim nam zależy. Ocenie podlegają zarówno usługi, jak i sprzedaż produktów detalicznych, która często jest zaniedbywana przez pracowników sektora SPA. Innym ważnym wskaźnikiem jest przychód odnowy biologicznej na jednego gościa hotelu oraz na każdego gościa odwiedzającego SPA. Wartości jakie otrzymamy należy dokładnie przeanalizować w celu wychwycenia dominujących składników oraz ewentualnych nieprawidłowości. Wymienione analizy to tylko wycinek z całego wachlarza, jakim posługują się profesjonaliści na rynku. Nie można zarządzać hotelowym SPA bez znajomości liczb i wskaźników. Kierowanie po omacku nie jest możliwe, a w dłuższym okresie potrafi srogo się zemścić. Dynamiczne zmiany na rynku, nowe trendy w SPA czy też działania konkurencji zmuszają kadrę zarządzającą SPA, a również hotelu, do stałego nadzoru nad kosztami, przychodami i efektywnym kreowaniem właściwych zależności pomiędzy nimi, tak aby osiągnąć sukces. Przy szacowaniu rentowności urządzenia należy Br ać Pod uwagę jego cykl życia. z r acji szyBkiego PostęPu technologicznego Bardzo często Po 2-3 latach jest ono już urządzeniem Przestarzałym i mało atr akcyjnym dla odBiorców usług sPa Gospodarka magazynowa, czyli racjonalne planowanie zapasów, przygotowanie maksymalnych i minimalnych stanów jest kolejnym elementem, z jakim trzeba zmierzyć się w hotelowym SPA. Zapewnienie ciągłości sprzedaży oferty poprzez zagwarantowanie wszystkich niezbędnych do zabiegów produktów nie jest zadaniem prostym, ponieważ wymaga dobrej organizacji i kontroli zapasów. Zdarza się, że zamówienia realizowane są dopiero, kiedy stwierdzamy brak produktów w SPA, a w tym czasie potencjalni goście odchodzą z kwitkiem, bo wybrany przez nich zabieg nie może się odbyć. Takie sytuacje są wynikiem braku strategii zarządzania zapasami i zaniechaniem decyzji operacyjnych. Z drugiej strony, podobnie jak w gastronomii nadmierne zapasy mogą być przyczyną dużych strat, tak w kosmetyce może pojawić się groźba przeterminowania produktów, jeśli nie sprawuje się nad tym należytej kontroli. koszt urządzeń uwagę jego cykl życia. Z racji szybkiego postępu technologicznego bardzo często po 2-3 latach jest ono już urządzeniem przestarzałym i mało atrakcyjnym dla odbiorców usług SPA. Przy drogich urządzeniach specjalistycznych do zabiegów należy podzielić je na te, które są dodatkowo wykorzystywane do zabiegów kosmetycznych, dzięki temu osiągane efekty są lepsze oraz te, które nie wymagają kosmetyków do zabiegów, a efekty generowane tylko przez stosowanie samego urządzenie. W drugim przypadku, od początku zaczyna ono zarabiać i przynosić dochód. Często jednak zdarza się, że kupujemy do SPA bardzo drogie urządzenie wspomagające zabiegi, a jego koszt cząstkowy nie jest uwzględniany w kalkulacji zabiegów, stanowiąc jedynie drogi gadżet, który nigdy się nie zamortyzuje… analiza wyników, wsk aŹniki Przychodów Zarządzanie finansami hotelowym SPA wymaga gromadzenia baz danych, na których podstawie można poddać analizie osiągane wyniki. Podstawową miarą jest pojemność obiektu SPA, którą określa liczba dostępnych pomieszczeń zabiegowych i ich struktura: pomieszczenia kosmetyczne, manicure, pedicure czy pomieszczenia do zabiegów na ciało. Zdolność usługowa jest to liczba konkretnych usług SPA, jakie dany obiekt może wykonać w określonym czasie przy pełnym wykorzystaniu możliwości obiektu. Określenie ostatniej miary ma ważne znaczenie dla analizy możliwości 100-procentowego wykorzystania pomieszczeń SPA, co pozwala na przygotowanie ofert np. dla dużych grup konferen- Autorka prowadzi firmę Manager SPA, zajmującą się kompleksowym konsultingiem SPA; posiada tytuł Certified SPA Supervisor ISPA www.e-hotelarz.pl raport a b c inwestycji hotelowych ABC INWESTYCJI HOTELOWYCH 2011/2012 Buduj Hotel 2011/2012