Do jakiego obszaru odnosi się zasada dobrego

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 10.09.2014
Do jakiego obszaru odnosi się zasada dobrego sąsiedztwa
Pojęcia „działka sąsiednia" nie można ograniczać do gruntu przyległego do nieruchomości inwestora. Należy je
odnieść do pewnego terenu tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającego organowi na ocenę możliwości
zrealizowania inwestycji zgodnie z przepisami.
Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 17 kwietnia 2014 r. (IV SA/Po 264/14).
Burmistrz miasta odmówił wnioskodawcy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch
budynków mieszkalnych, stwierdzając, że inwestycja ta nie spełnia jednego z pięciu łącznych warunków, jakie
przewiduje art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p) dla
pozytywnego rozpoznania wniosku, tj. zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta oznacza, że co najmniej jedna działka
sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań
dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy
oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz
intensywności wykorzystania terenu (pkt 1). Powołując się na regulacje rozporządzenia ministra infrastruktury z 26
sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w
przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, organ stwierdził m.in., że w wyznaczonym minimalnym
obszarze analizowanym nie istnieje zabudowa lokowana po tej samej stronie drogi co działka wnioskodawcy. Zdaniem
organu lokalizacja budynków mieszkalnych na wnioskowanym obszarze będzie stanowić dysonans funkcjonalny, zburzy
harmonijną całość, naruszy wykształcone relacje środowiskowe, a tym samym ład przestrzenny.
Rozpoznające odwołanie samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wnioskodawca
złożył skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, zarzucając organom nieprawidłowe oznaczenie obszaru
analizowanego oraz dokonanie błędnych ustaleń w odniesieniu do niespełnienia zasady dobrego sąsiedztwa.
Wojewódzki sąd administracyjny uznał skargę za zasadną. Stwierdził, że pojęcie „działka sąsiednia", użyte w art. 61 ust.
1 pkt 1 u.p.z.p., nie może być ograniczane do działki przyległej do działki inwestora (wnioskodawcy). Pojęcie to należy
interpretować szeroko, jako nieruchomość położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy
określić dla każdego przypadku oddzielnie. Błędem jest również ograniczenie analizowanego terenu poprzez wyłączenie
terenów położonych po drugiej stronie drogi. Organy przyjęły automatycznie prymat ładu przestrzennego nad prawem
własności. Taki automatyzm jest niedopuszczalny w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, o której mowa w
art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.
Zdaniem eksperta
Autorką jest Anna Główka, radca prawny Warszawa, Rödl & Partner
Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego
spełnienia określonych w tym przepisie warunków. Jednym z wymogów określonych w pkt 1 wskazanego przepisu jest
istnienie przynajmniej jednej zabudowanej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia
powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w
zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w
tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania
terenu. Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu przestrzennym od
dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego – chodzi o to, aby dostosować zamiary
inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Przepisy u.p.z.p. nie definiują pojęcia „działki sąsiedniej". W
orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że pojęcie to należy interpretować szeroko, za czym
przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak też deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasada wolności
zagospodarowania terenu. Zgodnie z tą zasadą każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego
prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Dlatego też przez pojęcie „działki sąsiedniej" nie można rozumieć
wyłącznie działki graniczącej czy też działek wybiórczo poddanych analizie planistycznej, ale należy odnieść to pojęcie
do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, stanowiącej pewną urbanistyczną całość, w tym także po drugiej
stronie tej samej ulicy (wyroki NSA z 21 listopada 2012 r., II OSK 984/11; z 30 stycznia 2014 r., II OSK 2089/12; z 5
czerwca 2014 r., II OSK 31/13). Wobec tego wystarczające jest, aby na analizowanym obszarze znajdował się
przynajmniej jeden obiekt pozwalający na stwierdzenie, iż zamierzenie budowlane przedstawione we wniosku inwestora
jest możliwe do zaakceptowania w świetle wymogów ładu przestrzennego, któremu służyć ma zasada dobrego
sąsiedztwa.
Przepis art. 61 ust. 6 u.p.z.p. zawiera upoważnienie dla ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej do określania w drodze rozporządzenia sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej
zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Wspomniane rozporządzenie ministra
infrastruktury z 26 sierpnia 20013 r. w § 3 ust. 2 określa, jak ma być oznaczony obszar analizowany. Granice obszaru
analizowanego powinny być wyznaczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej
wnioskiem, nie mniejszej niż 50 metrów. Sądy administracyjne wskazują przy tym, iż trzeba dokonywać takich
poszukiwań na terenie objętym analizą, a w razie potrzeby zwiększyć obszar analizowany, aby umożliwić uwzględnienie
wniosku inwestora (wyrok NSA z 16 marca 2011 r., II OSK 496/10).
W komentowanej sprawie słusznie zatem WSA zakwestionował rozstrzygnięcie organów o niespełnieniu wymogów
wynikających z zasady dobrego sąsiedztwa. Jak stwierdził WSA w Krakowie w wyroku z 11 grudnia 2013 r. (II SA/Kr
1205/13), rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu (zasady dobrego sąsiedztwa) należy
traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela
czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy.
Ograniczenia tej zasady wynikać mogą jedynie z przepisów prawa.
Źródło: http://archiwum.rp.pl/artykul/1253612-Do-jakiego-obszaru-odnosi-sie-zasada-dobrego-sasiedztwa.html
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]