Poland Commercial Property Markets 2007 / Rynek nieruchomości

Komentarze

Transkrypt

Poland Commercial Property Markets 2007 / Rynek nieruchomości
Poland Commercial
Property Market
Spring 2007
Dear Clients and Friends,
Another year has passed and King Sturge is pleased to announce that it has been the most
successful so far.
The stable economic and political environment has helped to secure a wealth of foreign
direct investment and deliver an upsurge in the Polish economy. In the last year we have
experienced record take up by office and industrial occupiers and the highest recorded
volume of investment transactions. Furthermore, we have seen continued yield
compression and a rise in bank lending.
We anticipate the year ahead to be equally if not more successful. The dynamics of the
office market may change as vacancy rates drop to their lowest level since the beginning of
the 1990’s and tenants compete for space; creating rental growth and greater prospects for
pre-leasing. We also expect take up in Logistic premises to be robust but competitive, as
new developers seek to enhance their market profile. Shopping Centre developers will look
towards medium sized cities and retail investors will seek more JV and Forward Funding
opportunities. More residential projects will come to the market in 2007 and we wait with
interest to see how this will affect property values.
Finally, we hope that you find the enclosed useful and interesting and we look forward to
working with you in 2007.
Yours faithfully
Jason Sharman MRICS
Managing Director
Economic Outlook
Przegląd ekonomiczny
•
•
•
Polish economic indicators appear positive.
GDP has improved year on year since 2001 with
further growth of 4.7% and 4.8% estimated by
Eurostat for 2007 and 2008 respectively. In terms
of GDP the Polish economy ranks as the eighth
largest in the European Union. Poland's potential
for growth can be seen comparing its GDP per
capita of € 12,500 with the EU25 weighted average
of € 24,500.
Despite a slow start the country has become better
at securing EU funding for the development and
modernization of infrastructure and is expected to
continue to benefit over the coming years.
Since peaking in 2004 at almost 19% unemployment has fallen to 14.6% (December 2006). This
mostly results from the creation of new jobs in the
expanding economy and partly a migration to the
UK, Ireland and other EU counties following
Poland’s accession.
Salaries have grown consistently in recent years to
€ 7,616 (PLN 29,724) per annum – an increase of
30% since 2000. This has been accompanied by
growth in disposable income and spending.
•
•
•
Gross Domestic Product (%)
Produkt Krajowy Brutto (%)
6.0
5.8
5.0
2.8
2.0
Source: Eurostat
Żródło: Eurostat
•
%
PLN/m2
•
16
14
1,900
•
12
10
1,500
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Average Salary in National Economy
Średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej
Unemployment in December
Bezrobocie w grudniu
•
Source: Central Statistical Office 2007
Żródło: GUS 2007
•
2006 (*)
EU (25 countries)
UE (25 państw)
2,300
1,700
2.4
2.2 2.1
2.4 2.3
2.2
2007 (*)
2008 (*)
1.5 1.4
2005
18
2,100
1.7
2.6 2.6
0
20
2,500
3.5
3.0
1.0
4.8
4.7
4.0
Average Salary & Unemployment
Średnie wynagrodzenie oraz zatrudnienie
2,700
Wskaźniki ekonomiczne Polski są pozytywne.
Despite the strong economy and wage increases
inflation remains low at 1.4% (December 2006).
•
1
EU (15 countries)
UE (15 państw)
Euro area
Strefa Euro
Poland
Polska
(*) forecast
(*) przewidywania
PKB rośnie z roku na rok począwszy od 2001;
Eurostat przewiduje dalszy wzrost PKB o 4,7% w
roku 2007 i o 4,8% w roku 2008. Biorąc pod uwagę
wartość PKB polska gospodarka jest ósmą
największą gospodarką Unii Europejskiej i wykazuje dalszy potencjał, jako że PKB na osobę w
Polsce wynosi EUR 12 500 w porównaniu z EUR
24 500 w Unii Europejskiej.
Pomimo powolnego startu Polska coraz lepiej
wykorzystuje fundusze Unii Europejskiej przeznaczone na rozwój i modernizację infrastruktury;
w następnych latach należy spodziewać się dalszych korzyści z nich wynikających.
Stopa bezrobocia sięgająca w roku 2004 19%
spadła do 14,6% w grudniu 2006. Jest to głównie
wynikiem tworzenia nowych miejsc pracy w rosnącej gospodarce, ale również migracji Polaków do
Wielkiej Brytanii, Irlandii i innych krajów Unii
Europejskiej, która nastąpiła po wstąpieniu w jej
struktury.
Średnie wynagrodzenie w Polsce systematycznie
rośnie i osiągnęło EUR 7 616 (PLN 29 724) rocznie
- wzrost o 30% od roku 2000. Wzrostowi wynagrodzeń towarzyszył wzrost dochodu rozporządzalnego oraz wzrost wydatków.
Mimo silnej gospodarki i rosnących wynagrodzeń
inflacja pozostaje na niskim poziomie 1,4% (grudzień 2006).
Poland
Commercial Property Market 2007
Investment Market
Rynek inwestycyjny
•
•
2006 was a record breaking year in terms of
investment into leased and income producing
assets. The volume of transactions exceeded that
of 2005 by over 50% to hit € 4.9 billion.
A greater number of transactions were concluded
in regional cities, however, the largest deals,
involving single assets, were still in Warsaw. These
included Rondo 1, The Metropolitan office buildings
and Promenada shopping centre.
Trends included a growing number of forward
purchase or forward funded acquisitions and
resales as investors such as Apollo/Rida, GE and
Heitman sold on their acquisitions of earlier years.
•
•
•
•
Investment Volume (mln €)
Wartość transakcji inwestycyjnych (mln €)
6,000
•
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
•
0
1997
office
biurowe
1998
1999
2000
industrial
magazynowe
2001
2002
2003
retail
handlowe
2004
2005
2006
other
pozostałe
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
•
•
•
•
•
Rok 2006 był rekordowy pod względem wartości
inwestycji biorąc pod uwagę nieruchomości
istniejące i generujące przychód. Łączna wartość
transakcji była o ponad 50% wyższa niż rok
wcześniej i wyniosła 4,9 mln euro.
Wzrosła liczba transakcji kupna nieruchomości
położonych w miastach regionalnych, jednak to w
Warszawie zostały zawarte największe transakcje
dotyczące pojedynczych aktywów, wśród których
znalazły się m.in.: Rondo 1, Metropolitan i Centrum
Handlowe Promenada.
Rośnie liczba transakcji kupna zawartych przed
zakończeniem budowy oraz transakcji współinwestowania deweloperów z inwestorami finansowymi. Popularne stały się „odsprzedaże” przez
inwestorów, którzy nabyli aktywa w poprzednich
latach (m.in.: ApolloRida, GE i Heitman).
Transakcje obiektami handlowymi stanowiły 50%
całkowitego obrotu nieruchomościami komercyjnymi w poprzednim roku i wyniosły 2,5 miliarda
EUR. Inwestorzy zwiększyli aktywność w mniejszych miastach, ze względu na ograniczoną podaż
produktów inwestycyjnych w największych miastach i wynikającą z tego zwiększoną konkurencję
wśród inwestorów chętnych do zakupu.
Stopy kapitalizacji spadły z 6.0% na koniec 2005 r.
do 5.5% dla ostatnich transakcji w sektorze
biurowym i handlowym. Aktualnie najlepsze
nieruchomości na rynku mogłyby uzyskać stopę
kapitalizacji sięgającą nawet 5.0%.
Theoretical Prime Net Investment Yields
Teoretyczne stopy kapitalizacji dla
najlepszych nieruchomości
The retail sector was the most active with an
investment volume of €2.5 billion which represents
50% of the total investment volume. Investors
became more active in secondary cities as
competition in Warsaw and larger regional cities
was high due to the limited availability of product.
Yields have fallen from 6.0% in 2005 to 5.5%
according to the most recent office and retail
transactions. The very best product to be offered
on the market could dip as low as 5.0%.
Poland is increasingly seen as a stable environment in which to invest as evidenced by the ca 20
bp margin between Polish and, for example,
French and German short-term bonds.
Prime property yields differ by ca 10 to 20 bp from
the European average but by ca 100 to 150 bp in
comparison to London or Paris.
Whilst there remains some further opportunity for
further yield compression this will not be the
dramatic freefall of recent years and may be
hindered by further rises in interest rates and bond
yields.
Retail / Handel
Office / Biura
Industrial / Magazyny
May 2003
Feb 2005
Feb 2006
Feb 2007
10.00 %
8.25 - 8.75 %
6.25 %
5.50 %
9.50 %
7.75 - 8.25 %
5.75 - 6.00 %
5.50 %
11.00 %
8.50 - 9.00 %
7.50 - 7.75 %
7.00 %
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
•
•
•
2
Polska jest coraz częściej postrzegana jako stabilny kraj do inwestowania. Znajduje to odzwierciedlenie w niewielkiej różnicy 20 punktów
bazowych przy porównaniu stóp zwrotu krótkoterminowych obligacji pomiędzy Polską a np.
Francją lub Niemcami.
Dla najlepszych nieruchomości stopy kapitalizacji
różnią się od przeciętnych wartości europejskich o
10 do 20 punktów bazowych, ale już o 100-150
punktów w porównaniu do Londynu lub Paryża.
Istnieje potencjał do dalszej kompresji stóp
kapitalizacji, jednak nie będzie ona przypominała
gwałtownego spadku z ubiegłych lat; dodatkowo
może zostać spowolniona perspektywami wzrostu
stóp procentowych i oprocentowaniem obligacji.
Capital Growth Prospects over
next two years for Prime Properties
Perspektywy wzrostu wartości najlepszych
nieruchomości w ciagu najbliższych lat
•
25%
20%
15%
•
10%
5%
0%
-5%
office
due to yield shift
związane ze zmianą
stopy kapitalizacji
retail
due to rental gain
związane ze
wzrostem czynszów
Chociaż szanse dalszego wzrostu wartości nieruchomości wywołanego spadkiem stóp kapitalizacji
znacznie zmalały, istnieją przesłanki, by przewidywać wzrost czynszów i może to spowodować
wzrost wartości nieruchomości o 14% dla najlepszych biurowców i 20% dla najlepszych centrów
handlowych.
Inwestorzy prawdopodobnie skierują swoją uwagę
ku mniejszym miastom, gdzie istnieje duży potencjał do budowy nowych obiektów. Nieruchomości w
najlepszych lokalizacjach pozostaną bardzo popularne – w szczególności te z możliwością rozbudowy. Oczekujemy wzrostu inwestycji w sektorze
hotelowym i powierzchniach rozrywkowych.
warehouse
combined
łącznie
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
•
•
Whilst the prospects for yield driven value growth
have lessened, indicators from the occupational
markets suggest rising rents will push values
higher in 2007 and beyond and, according to King
Sturge Research, could result in value growth of ca
14% for prime offices and 20% for retail.
Investors are more likely to focus on provincial
markets where more development opportunities
can be created. Properties in prime locations will
remain very attractive – in particular those with a
development angle. The hotel and leisure sectors
are also expected to gain importance during the
coming year.
Centrum Handlowe Promenada, Warszawa
Selected Investment Transactions in 2006
Wybrane transakcje inwestycyjne w 2006 r.
Location
Lokalizacja
Katowice
Warsaw/Warszawa
Warsaw/Warszawa
Warsaw/Warszawa
various/różne
Warsaw/Warszawa
Łódź
Warsaw/Warszawa
Sector
Sektor
Office/Biura
Office/Biura
Office/Biura
Office/Biura
Retail/Handel
Retail/Handel
Industrial/Magazyny
Industrial/Magazyny
Property
Nieruchomość
Millenium Plaza
Jerozolimskie Company House I (Philips)
Warsaw Trade Tower
Mokotów Business Park
Casino Portfolio
Promenada Shopping and Business Center
Diamond Business Park, Łódź
Diamond Business Park, Janki
Size (m²)
Estimated Price
Purchaser
Wielkość (m²)
Przybliżona cena
Nabywca
10,900
€ 20,000,000 Aviva Central European Property Fund
6,000
€ 16,900,000 Guardian Asset Managers
44,000
€ 145,000,000 Akron Management
107,000
$ 287,000,000 Heitman European Property Partners III
n/a
€ 555,000,000 GE Real Estate
50,000
€ 127,000,000 Dawnay Day Carpathian
60,000
€ 36,000,000 AIB Polonia
32,000
€ 28,000,000 iOG Teesland
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
3
Poland
Commercial Property Market 2007
Industrial Market
Rynek powierzchni
przemysłowych
Gdańsk
Warsaw - zone 1 / Warszawa - strefa 1
Warsaw - zone 2 / Warszawa - strefa 2
Warsaw - zone 3 / Warszawa - strefa 3
Central Poland / Centralna Polska
Wielkopolska
Upper Silesia / Górny Śląsk
Lower Silesia / Dolny Śląsk
Szczecin
Poznań
Warszawa
Łódź
Piotrków
Trybunalski
2,515,000 m²
Stock (end-2006) / Zasoby
606,000 m²
New supply (2006) / Nowa podaż
9.6 %
Vacancy (end-2006) / Pustostany
917,000 m²
Take-up (2006) / Transakcje
+648,000 m²
Net absorption (2006) / Absorpcja netto
€ 2.90 - € 5.25 m² pm
Typical rents / Typowy czynsz
Wrocław
Katowice
Kraków
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Increased construction activity resulted in record
new supply in 2006. A number of pending
developments were finally realized in 2006 and
with the acquisition of many new plots we expect
this trend to continue in 2007.
Existing developer ProLogis recently acquired
Parkridge consolidating two of the biggest
industrial developers into one significant provider
of logistic space.
We anticipate greater speculative development,
particularly in Upper Silesia, due to an increase in
new developers looking to build a track record.
Finding well located and cost effective sites
remains a challenge for all developers.
A new warehousing market is emerging in
Pommerania (Tricity, Pruszcz Gdański) with other
smaller regional cities such as Bydgoszcz also
seeing some potential development.
Third Party Logistic Providers (3PL’s), Fast Moving
Consumer Goods (FMCG) distributors and producers/service suppliers (automotive, electronics,
white goods) have been main contributors to the
record high take-up.
New players interested in entering the Polish
market, such as Spanish developers and southeast
Asia producers and service providers.
The availability of expansion space is an important
consideration for larger tenants.
•
•
•
•
•
•
•
4
Wzmożona aktywność deweloperów zaowocowała
rekordową wielkością powierzchni magazynów
oddanych do użytku w 2006 r. Wystartowano z
budową kilku od dawna zapowiadanych projektów.
Oczekiwana podaż w 2007 r. jest również wysoka,
gdyż deweloperzy zakupili wiele działek pod
przyszłe projekty.
ProLogis zakupił ostatnio Parkridge, tym samym
łącząc potencjał dwóch największych deweloperów.
Można spodziewać się wielu magazynów
budowanych spekulacyjnie, zwłaszcza na Górnym
Śląsku. Aktywny w tym udział wezmą nowi
deweloperzy pragnący szybko móc się wykazać
listą refencyjnych projektów.
Zaostrzona konkurencja deweloperów o najlepsze
dostępne działki oferowane po rozsądnej cenie na
rynkach regionalnych.
Powstają nowe rynki powierzchni magazynowych;
najszybciej rozwijającym się jest Pomorze
(Trójmiasto, Pruszcz Gdański); widoczne jest też
zainteresowanie innymi wybranymi miastami, np.
Bydgoszczą.
W 2006 r. rekordowy popyt stworzyli przede
wszystkim: operatorzy logistyczni, dystrybutorzy
(FMCG) oraz producenci i usługodawcy z branży
motoryzacyjnej, elektroniki, AGD.
Rośnie zainteresowanie Polską nowych graczy;
m.in. hiszpańskich deweloperów, producentów i
dostawców usług z Azji Południowo-Wschodniej.
Możliwość rozszerzenia powierzchni najmu w
obrębie tego samego parku logistycznego staje się
istotnym kryterium dla największych najemców.
Markets overview
Przegląd rynku
Total
Headline rents (€/m²)
Vacancy rate (%)
Share of stock
Share of new supply (2006)
Share of take-up (2006)
Share of vacant space
9.6%
2,515,000
606,000
917,000
241,000
Razem
Warsaw
Total
2.90 - 5.25
8.3%
60.1%
27.6%
32.5%
51.9%
Warszawa
łącznie
Warsaw
- zone 1
4.00 - 5.25
2.8%
19.3%
4.0%
5.7%
5.7%
Warszawa
- strefa 1
Warsaw
- zone 2
3.30 - 4.00
6.5%
16.5%
7.3%
12.1%
11.3%
Warszawa
- strefa 2
Warsaw
- zone 3
3.00 - 3.50
13.8%
24.3%
16.3%
14.8%
34.9%
Warszawa
- strefa 3
Central
Poland
2.90 - 3.30
4.5%
7.9%
10.6%
16.7%
3.7%
Centralna
Polska
Upper
Lower
Wielkopolska
Silesia
Silesia
2.90 - 3.60 3.00 - 3.50
3.00 - 3.60 Nominalny czynsz (EUR/m²)
7.8%
10.9%
23.0% Wskaźnik pustostanów (%)
13.4%
8.0%
8.9% Udział w zasobach
27.7%
11.2%
19.5% Udział w nowej podaży (2006)
15.5%
17.3%
14.9% Udział w popycie (2006)
11.0%
9.1%
21.4% Udział w dostępnej powierzchni
Górny
Dolny Śląsk Wielkopolska
Śląsk
Rents are headline for medium-sized unit and exclude occupational costs such as service charge.
Podany czynsz jest czynszem nominalnym dla średniej wielkości modułu z wyłączeniem kosztów użytkowania, takich jak opłaty eksplatacyjne.
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
Warsaw – zone 1
Warszawa – strefa 1
In-town locations, properties within 10 km radius from
the centre of Warsaw
Magazyny w promieniu 10 km od ścisłego centrum
Warszawy
Stock (end-2006) / Zasoby
New supply (2006) / Nowa podaż
Vacancy (end-2006) / Pustostany
Take-up (2006) / Transakcje
Net absorption (2006) / Absorpcja netto
Typical rents / Typowy czynsz
486,000 m²
24,000 m²
2.8 %
52,000 m²
+72,000 m²
€ 4.00 - € 5.25 m2 pm
Largest deal in 2006 / Największy najemca roku:
confidencial / nie ujawniono – ProLogis Park Warsaw III – 24,400 m²
Largest development in 2006 / Największa budowa roku:
Norblin Industrial Park Warszawa (refurbishment / modernizacja) – 24,000 m²
•
•
•
•
•
•
•
Strong demand for high office content warehouses
typically requiring space from 1,000 to 3,000 m².
Tenants are experiencing limited choice through
low availability of space.
Increased competition for plots causing land prices
to rise.
Recent site acquisitions acquired suggests that a
number of new projects will come to the market this
year.
Large trucks are temporarily banned from the city
centre, which is stalling decisions by larger
occupiers.
Existing developers have typically chosen sites
near Okęcie and in the Żerań area.
Tenants in Zone 1 tend to be small companies
distributing to the city.
Żerań Park 1
•
•
•
•
•
•
•
5
Popyt głównie na magazyny od 1 000 do 3 000 m²
z dużą częścią biurową.
Najemcy mają ograniczony wybór dostępnych
powierzchni.
Duża konkurencja o działki przyspiesza wzrost ich
cen.
Wzrost podaży ograniczony jest małą dostępnością i wysokimi cenami działek inwestycyjnych.
W 2007 r. powstanie jednak wiecej budynków niż w
ubiegłym roku.
Tymczasowy zakaz ruchu ciężarowego powstrzymuje decyzje niektórych większych najemców.
Magazyny strefy 1. skupione są w okolicy portu
lotniczego na Okęciu oraz na Żeraniu.
Przykładowymi najemcami są firmy dystrybucyjne.
Poland
Commercial Property Market 2007
Warsaw – zone 2
Warszawa – strefa 2
Out-of-town locations, properties within 10 – 30 km
radius from centre of Warsaw
Magazyny w odległości między 10 a 30 km od ścisłego
centrum Warszawy
Stock (end-2006) / Zasoby
New supply (2006) / Nowa podaż
Vacancy (end-2006) / Pustostany
Take-up (2006) / Transakcje
Net absorption (2006) / Absorpcja netto
Typical rents / Typowy czynsz
415,000 m²
44,000 m²
6.6 %
111,000 m²
+75,000 m²
€ 3.30 - € 4.00 m² pm
Largest deal in 2006 / Największy najemca roku:
Hellmann Worldwide Logistics – Parkridge Distribution Center Warsaw – 12,400 m²
Largest development in 2006 / Największa budowa roku:
Parkridge Distribution Center Warsaw West – 26,000 m²
•
•
•
•
•
Strong demand from warehouse occupiers
typically requiring 3,000 to 5,000 m².
Developers have secured number of plots for
future projects.
Good access to existing or planned highway and
express roads drives demand.
Most developments are in larger sub-metropolitan
towns (Pruszków, Piaseczno, Janki, Nadarzyn)
and along major roads (E30, E67, E77, 79) south
and west from Warsaw.
Many tenants in Zone 2 are manufacturing
companies.
Alliance Logistic Park
•
•
•
•
Warsaw – zone 3
•
Logistics locations, properties within 30 – 50 km radius
from the centre of Warsaw
Silny popyt na magazyny między 3 000 a 5 000 m².
Deweloperzy zabezpieczyli sporo terenów pod
budowę nowych hal i parków magazynowych.
Popyt uzależniony jest od dostępu do istniejących i
planowanych autostrad i dróg ekspresowych.
Magazyny skupione są w podwarszawskich
miejscowościach (Pruszków, Piaseczno, Janki,
Nadarzyn) oraz wzdłuż głównych dróg (E30, E67,
E77, 79) na zachodzie i południu Warszawy.
Wśród najemców liczną grupą sa firmy produkcyjne.
Warszawa – strefa 3
•
•
•
•
Good demand from logistic occupiers typically
requiring 5,000 to 10,000 m².
Zone 3 had a relatively high vacancy rate in
comparison to the rest of Warsaw, although this
suited 3PLs who often tender where instant
availability is the key to winning.
Warehouses are located by major roads (E30, E67)
south and south-west from Warsaw, especially
nearby junctions.
Typical tenants for this zone are 3PLs and major
FMCG manufacturers/distributors.
Magazyny w odległości między 30 a 50 km od ścisłego
centrum Warszawy
Stock (end-2006) / Zasoby
New supply (2006) / Nowa podaż
Vacancy (end-2006) / Pustostany
Take-up (2006) / Transakcje
Net absorption (2006) / Absorpcja netto
Typical rents / Typowy czynsz
610,000 m²
99,000 m²
13.8 %
135,000 m²
+101,000 m²
€ 2.90 - € 3.30 m² pm
Largest deal in 2006 / Największy najemca roku:
Procter & Gamble – Parkridge Distribution Center Warsaw West – 26,000 m²
Largest development in 2006 / Największa budowa roku:
ProLogis Park Błonie– 36,500 m²
Central Poland
•
Łódź voivodeship
•
Stock (end-2006) / Zasoby
New supply (2006) / Nowa podaż
Vacancy (end-2006) / Pustostany
Take-up (2006) / Transakcje
Net absorption (2006) / Absorpcja netto
Typical rents / Typowy czynsz
198,000 m²
65,000 m²
4.5 %
153,000 m²
+67,000 m²
€ 2.90 - € 3.30 m² pm
•
Largest deal in 2006 / Największy najemca roku:
Corning Cable Systems – Tulipan Park Stryków – 45,000 m²
Largest development in 2006 / Największa budowa roku:
Tulipan Park Stryków – 45,000 m²
•
6
Popyt głównie na magazyny pomiędzy 5 000 a
10 000 m².
Strefa 3. ma stosunkowo wiele dostępnej powierzchni, co jest korzystną sytuacją dla operatorów biorących udział w przetargach na obsługę logistyczną. Natychmiastowa dostępność powierzchni
bywa dla nich kluczowa.
Magazyny znajdują się przy głównych drogach
(E30, E67) na zachód i południowy zachód od
Warszawy, szczególnie przy węzłach drogowych.
Typowymi najemcami są operatorzy logistyczni,
duzi dystrybutorzy i producenci z sektora szybkorotujących towarów konsumpcyjnych.
Centralna Polska
Obszar województwa łódzkiego
•
•
•
Tulipan Park Stryków
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Good demand from logistic occupiers typically
requiring 10,000 to 20,000 m².
Large international companies (such as Dell) are
helping to generate requirements in central Poland.
The planned A2 and A1 junction in central Poland
and the recent opening of the Poznań - Stryków A2
highway are increasing the areas attractiveness to
occupiers.
Developers are finding it increasingly harder to
secure attractive plots for new developments.
The region has experienced a number of prelettings, resulting in some new supply already
being accounted for.
Developers are also planning some speculative
schemes to fill the possible supply shortage.
Market focused in proximity of Piotrków
Trybunalski, Stryków and Łódź, along existing and
planned highways (A1 and A2) and express routes.
Typical use is central distribution warehouse
servicing Poland and other countries in the region.
Retail operators, 3PLs and producers are most
common tenants.
•
•
Wielkopolska
Obszar województwa wielkopolskiego
Stock (end-2006) / Zasoby
New supply (2006) / Nowa podaż
Vacancy (end-2006) / Pustostany
Take-up (2006) / Transakcje
Net absorption (2006) / Absorpcja netto
Typical rents / Typowy czynsz
Wielkopolska
•
•
•
•
225,000 m²
118,000 m²
23.0 %
136,000 m²
+76,000 m²
€ 3.00 - € 3.60 m² pm
Largest deal in 2006 / Największy najemca roku:
H&M – PanattoniPark Poznań – 55,000 m²
Largest development in 2006 / Największa budowa roku:
ProLogis Park Poznań II – 35,400 m²
Greater Poland voivodeship
•
Popyt ze strony branży logistycznej na powierzchnie od 10 000 do 20 000 m².
W 2006 r. wraz z pojawieniem sie dużych
inwestycji w regionie łódzkim (np. Dell) oraz z
otwarciem odcinka Stryków-Poznań autostrady A2
nastąpił gwałtowny wzrost zainteresowania
najemców.
Deweloperom coraz trudniej nabyć atrakcyjne
grunty.
Zawarto wiele umów przednajmu powierzchni
magazynowej. Wiele z magazynów, które zostaną
oddane do użytku w początku 2007 roku ma już
najemców, jednak są też i nowe budynki budowane
spekulacyjnie.
Rynek skupiony jest obecnie w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego, Strykowa i Łodzi, przy
istniejących i planowanych autostradach (A1, A2) i
drogach ekspresowych.
Typowym wykorzystaniem przez najemców jest
utworzenie w tym regionie magazynu centralnego
obsługującego Polskę i inne kraje regionu, zaś
wśród najemców najliczniejsi są producenci,
operatorzy sieci handlowych oraz operatorzy
logistyczni.
Good demand from logistic occupiers typically
requiring 3,000 to 9,000 m².
Upsurge in development activity has recently
created high vacancy rate.
New industrial markets are often exposed to an
initial oversupply but, as experienced in other
areas of Poland, vacant space is expected to lease
up in a relatively short period of time.
Warehouse developments in Wielkopolska are
spread along A2/E30 highway, routes 2 and 11
(Komorniki, Gądki, Tarnowo Podgórne, Września,
Swarzędz)
Major tenants are 3PLs, retail operators and
service providers.
•
•
•
•
•
7
Popyt ze strony branży logistycznej na powierzchnie od 3 000 do 9 000 m².
Intensywna działalność deweloperów podniosła
odsetek powierzchni niewynajętej.
Taka nadpodaż często występuje na młodych
rynkach i, jak wskazuja doświadczenia z innych
regionów w Polsce, wolne powierzchnie powinny
zostać dość szybko wynajętę.
Magazyny są skupione wzdłuż autostrady A2/E30
oraz dróg nr 2 i 11 (Komorniki, Gądki, Tarnowo
Podgórne, Września, Swarzędz)
Głównymi najemcami w ubiegłym roku byli
operatorzy logistyczni, operatorzy sieci handlowych i dostawcy usług.
Poland
Commercial Property Market 2007
Upper Silesia
Silesian voivodeship
Stock (end-2006) / Zasoby
New supply (2006) / Nowa podaż
Vacancy (end-2006) / Pustostany
Take-up (2006) / Transakcje
Net absorption (2006) / Absorpcja netto
Typical rents / Typowy czynsz
Górny Śląsk
Obszar województwa śląskiego
•
338,000 m²
168,000 m²
7.9 %
142,000 m²
+144,000 m²
€ 2.90 - € 3.60 m² pm
•
•
Largest deal in 2006 / Największy najemca roku:
Raben Group - ProLogis Park Chorzów - 28,700 m²
Largest development in 2006 / Największa budowa roku:
ProLogis Park Chorzów - 85,900 m²
•
•
•
•
•
•
Good demand from logistic occupiers typically
requiring 3,000 to 15,000 m².
Upper Silesia has grown to become the second
most important market in Poland.
Convenient location for central warehouse to
access other Central and Eastern European
countries.
Warehouses located mainly in central region of
voivodeship – in Silesian conurbation; many of
them in vicinity of A4 highway, road 1 and near
planned A1 highway. Largest schemes have
emerged in Chorzów, Dąbrowa Górnicza,
Sosnowiec and Gliwice.
Typical tenants are from automotive industry and
3PLs.
•
Dolny Śląsk
Obszar województwa dolnośląskiego
Stock (end-2006) / Zasoby
New supply (2006) / Nowa podaż
Vacancy (end-2006) / Pustostany
Take-up (2006) / Transakcje
Net absorption (2006) / Absorpcja netto
Typical rents / Typowy czynsz
•
•
•
Prologis Park Wrocław
•
•
•
•
134,000 m²
68,000 m²
10.9 %
159,000 m²
+98,000 m²
€ 3.00 - € 3.50 m² pm
Largest deal in 2006 / Największy najemca roku:
Whirlpool - Panattoni Park Wrocław - 30,000 m²
Largest development in 2006 / Największa budowa roku:
ProLogis Park Wrocław I - 55,200 m²
Lower Silesia
Lower Silesian Poland voivodeship
•
Popyt ze strony branży logistycznej na powierzchnie od 3 000 do 15 000 m².
Górny Śląsk stał się drugim najważniejszym
rynkiem magazynowym w Polsce.
Korzystna lokalizacja dla magazynu centralnego
do obsługi Europy Środkowo-Wschodniej.
Główna lokalizacja magazynów to obszar
konurbacji w okręgu katowickim. Nowe projekty
powstały przede wszystkim w pobliżu autostrady
A4, drogi nr 1 oraz planowanej autostrady A1. Największe parki magazynowe powstały w Chorzowie,
Dąbrowie Górniczej, Sosnowcu i Gliwicach.
Wśród najemców przeważają firmy z branży
motoryzacyjnej oraz operatorzy logistyczni.
Good demand from logistic occupiers typically
requiring 3,000 to 20,000 m².
Lower Silesia has attracted good levels of foreign
direct investment over the last few years. For
example, LG and Phillips located their major LCD
manufacturing plant in Kobierzyce near Wrocław.
This has already lured not only their subcontractors
but also competitors to locate in the region.
This demonstrates that companies looking for
locations for operations in the centre of Europe
may consider Lower Silesia as an alternative to
south-east Germany or the Czech Republic.
Core warehousing and industrial locations are
close to Wrocław and A4 / A8 highways.
Major tenants have been white goods producers,
electronics manufacturers and 3PLs.
•
•
8
Popyt ze strony branży logistycznej na powierzchnie od 3 000 do 20 000 m².
Dolny Śląsk od kilku lat z powodzeniem przyciąga
inwestycje zagraniczne, np. wytwórnię ekranów
ciekłokrystalicznych koncernów LG oraz Philips w
Kobierzycach k. Wrocławia. Ta inwestycja przyciągnęła na Dolny Śląsk nie tylko poddostawców
powyższych koncernów, ale także ich konkurentów.
Pokazuje to, że Wrocław z powodzeniem może
konkurować z południowo-wschodnimi Niemcami
oraz Republiką Czeską o lokalizację inwestycji w
centrum Europy.
Najważniejszymi lokalizacjami magazynowymi są
przedmieścia Wrocławia, szczególnie w okolicach
autostrady A4 / A18.
Główne grupy najemców to: wytwórcy sprzętu AGD
i elektroniki oraz operatorzy logistyczni.
Office Market
Warsaw - 2006
Rynek powierzchni
biurowych
•
Warszawa - 2006
The moderate new supply and escalating take-up
over the last two years had significantly reduced
vacancy rates by the end of 2006.
The central cluster witnessed the greatest transformation where quoting rents have increased.
Many new and start up companies entering market
who face a lack of choice when searching for new
premises.
The average vacancy rate in 2006 dropped from
10% to 5%, incorporating the central cluster where
vacancy has fallen from 13% to 5%.
•
•
•
•
•
•
•
Vacancy in major clusters
Pustostany w głównych sektorach
20
•
Vacancy rate (%)
Odsetek pustostanów (%)
18
16
14
12
10
•
8
6
4
2
0
2004
Q4
2005
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2006
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
Umiarkowana podaż i rosnący popyt w ostatnich
dwóch latach znacznie obniżyły współczynnik
powierzchni niewynajętej.
Najgwałtowniejsze zmiany miały miejsce w
sektorze Centrum, gdzie wzrost czynszów stał się
faktem.
Nowe firmy, wchodzące na polski rynek i szukające
miejsca na siedzibę w Warszawie mogą mieć
bardzo ograniczony wybór powierzchni.
W ciągu 2006 r. wskaźnik pustostanów dla całej
Warszawy spadł z 10% do 5%. W samym sektorze
Centrum nastąpił spadek z 13% do 5%.
Perspektywy wzrostu poziomu czynszów zachęciły
inwestorów do zakupu kilku wysłużonych budynków. Wyszukują oni okazji z potencjałem podniesienia wartości aktywów poprzez odpowiednie
zarządzanie.
W 2006 r. najemców znalazły także biura o
niższym standardzie, które były puste przez kilka
lat z powodu swoich wad (jak np. słaby dostęp
światła naturalnego czy niekorzystny kształt biura),
co ilustruje zawężajacy się wybór powierzchni
dostępnej dla najemców.
Warsaw Total / Warszawa, ogółem
Central / Centrum
Jerozolimskie / Al. Jerozolimskie i okolice
Okęcie
Mokotów & old Ochota / Mokotów i stara Ochota
Wola
Source: 2007 King Sturge Research
Żródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
•
•
•
•
Good rental growth prospects have fueled the
acquisition of more tired office buildings with
developers seeking opportunities for asset management.
Successful leasing of some offices in 2006 that
have been vacant for few years due to serious
drawbacks of the building (eg poor natural light,
inefficient floorplate) serves as an illustration of the
narrowed choice at year end.
Two major buildings were delivered to market in the
central cluster during 2006; Rondo 1 where 25% of
space was pre-leased with the remaining space
being leased or under negotiation and Prosta
Office Center where there is strong interest for the
remaining 20%.
Despite new supply being higher than in 2005 net
absorption minus supply remaines positive.
Marynarska Point, Warszawa
•
•
9
W sektorze Centrum oddano w 2006 r. jedynie dwa
duże budynki: budynek Rondo 1, w którym 25%
powierzchni zostało wynajęte przed oddaniem
budynku do użytku, a pozostała część budynku jest
aktualnie wynajęta lub zarezerwowana. W drugim
z budynków, Prosta Office Center, na koniec roku
pozostało jedynie 20% dostępnej powierzchni,
cieszącej się dużym zainteresowaniem potencjalnych najemców.
Mimo, że nowa podaż była wyższa niż w 2005 r.,
była ona nadal zbyt niska by zrównoważyć wysoką
dodatnią absorpcję netto.
Poland
Commercial Property Market 2007
Rent Abacus
Abakus czynszowy
sak
dńli
Mo
0
10
15
20
25
30
ska
dliń
Mo
ncak
rymo
Ma
S
A.l
Górczewsk
5
i
śc
no
dar
oli
Central
Centrum
Groc
hows
ka
a
j
ska
owe
ii Lud
Al. Arm
Mokotów
& old Ochota
Mokotów
i stara Ochota
łM
Wa
Al
. Je
roz
olmi
sk
ie
zyń
Połc
zńsy
iezdie
ski
Okęcie
ka
onc
rym
Ma
Jerozolimskie
Al. Jerozolimskie
i okolice
ci
oś
arn
lid
So
Al.
Wola
Groch
owska
ka
Górczews
Żoliborz
j
owe
Lud
rmii
Al. A
ska
zyń
Połc
Wilanów
& Sadyba
Wilanów
i Sadyba
i
ńsk
szy
zie
ied
łM
Wa
Al
.J
er
oz
oli
ms
kie
Okęcie
Ursynów
Okęcie
The Right Bank
Prawy brzeg
The King Sturge Cluster Map distinguishes between the main sub-markets in Warsaw to
facilitate more in-depth analysis. These sectors do not relate to administrative districts but
centres of development and leasing activity.
asking
wywoławczy
Mapa sektorów (King Sturge Cluster Map) wprowadza podział Warszawy na lokalne rynki dla
ułatwienia szczegółowej analizy. Sektory zostały wyznaczone na podstawie skupisk
inwestycji i traksakcji najmu i nie pokrywają się z administracyjnym podziałem miasta.
Miesięczne czynsze w Warszawie w EUR za m2 w rozbiciu na podrejony.
Podane czynsze to czynsze ofertowe, nominalne i efektywne dla powierzchni najmu z przedziału 500 - 1000 m2 i nie obejmują kosztów użytkowania, takich jak opłaty eksploatacyjne,
które wynoszą od 2,5 do 5,5 EUR za m2. Powierzchnia najmu to powierzchnia netto
powiększona o współczynnik powierzchni wspólnych (zazwyczaj mieszczący się w zakresie
od 0% do 15%).
25
20
120,000
15
80,000
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
10
5
0
0
Tenants migration
Migracje najemców
%
m2
40,000
net effective
efektywny
Office rents in Warsaw clusters in € m2 per month.
Rents are asking, headline and net effective for 500-1000 m2 units and exclude occupational
costs such as service charge, ranging from € 2.5 to € 5.5 m2. The area is assumed to include
any add-on factor (usually 0% to 15%).
Net Absorption minus New Supply, Rent Dynamics
Absorpcja netto minus nowa podaż, dynamika czynszów
160,000
headline
nominalny
-5
-40,000
To Central
-10
-80,000
From Central
From other clusters
-15
-120,000
Do Centrum
-20
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
15%
28%
2006
To other clusters
7% Z Centrum
50% Spoza Centrum
Poza Centrum
net absorption minus new supply / absorbcja netto minus nowa podaż (m2)
Share in total volume of relocations for transactions over 500 m².
Udział w powierzchni wynajętej przy przeprowadzkach dla transakcji powyżej 500 m².
annual prime rent change / roczna zmiana najwyższych czynszów (%)
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
Warsaw Office Market in 2006
Rynek biurowy w Warszawie w 2006 r.
Total
Vacancy rate (%)
5.39%
Size / Wielkość (m2)
Stock
2,839,000
New supply 2005
119,000
New supply 2006
186,400
Take-up 2005
399,900
Take-up 2006
436,500
Vacant space
153,100
Razem
Mokotów
Jerozolimskie
Wola
Żoliborz Okęcie The Right Bank
Ursynów
& Old Ochota
4.76%
4.96%
8.20%
3.54%
3.73% 3.66%
6.29%
10.24% Wskaźnik pustostanów (%)
% Total / % całości
40.4%
21.4%
8.0%
8.5%
5.1%
4.4%
4.9%
5.2% Zasoby
27.8%
24.5%
5.9%
18.8%
0.0% 10.3%
8.6%
4.2% Nowa podaż 2005
39.0%
44.0%
1.5%
4.7%
0.0%
1.1%
3.4%
5.8% Nowa podaż 2006
44.2%
23.6%
9.9%
6.5%
3.0%
3.8%
4.8%
3.9% Popyt 2005
44.9%
25.0%
11.4%
3.0%
2.4%
4.5%
3.8%
3.3% Popyt 2006
35.6%
19.7%
12.1%
5.6%
3.6%
3.0%
5.7%
9.9% Dostępna powierzchnia
Mokotów
Al. Jerozolimskie
Centrum
Wola
Żoliborz Okęcie Prawy brzeg
Ursynów
i stara Ochota i okolice
Central
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
10
Trends for 2007 and beyond
Prognozy – 2007 i później
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
We expect a shortage of space available for
immediate occupation in the Central cluster and in
other popular clusters, such as Mokotów & Old
Ochota.
Time needed to close leasing transactions will
decrease due to tenants feeling the pressure from
developers and other companies competing for the
same leasing space. Many tenants might find
adapting to the new market conditions frustrating.
Take-up in 2007 is expected to remain high as
companies expand their Polish operations
(particularly companies operating in IT, banking,
insurance and telecommunications).
The lack of existing available office space will drive
more companies to seek pre-leases than has been
the case over the last five years.
New entrants to the Polish market (companies
originating from ia India, UK and USA) will
contribute to this higher take-up.
A number of landmark transactions are anticipated
in 2007 in both Warsaw and regional cities (mainly
IT and BPO’s).
Continued rental growth in the central cluster is
expected with prime headline rents reaching €26 €28/m² and refurbished / second hand space
achieving €14 up to €18/m² by the end of 2007. The
top floors in the best buildings could reasonably be
expected to be worth in excess of € 30/m².
Landlords will continue to deliver space fitted out to
a basic standard although other incentives such as
rent free periods and capital contributions will
diminish.
Some tenants whose leases expire in 2007 and are
willing to acquire new premises might be forced to
stay in their current premises due to low availability.
Alternatively the buoyant leasing market may allow
some companies in the Central cluster to sub lease
their space.
Availability of good office space also remains low in
the Mokotów & Old Ochota cluster. This year’s new
supply may reach 55,000 m², roughly half of which
was already pre-leased by the end of 2006. In 2008
a new wave of completions will emerge – the new
supply is likely to reach between 180,000 and
190,000 m². Unfortunately this could coincide with
local commuting problems related to road construction in the area, as well as higher traffic
congestion due to office and residential developments.
A large office development, known as North Gate is
to be completed in the Żoliborz cluster in 2008.
In 2009 the first modern office development in a
few years may be developed in Wilanow; within the
Miasteczko Wilanów residential project.
•
•
•
•
•
•
•
•
11
Oczekujemy braku powierzchni do wynajęcia
dostępnej od zaraz; problem ten szczególnie
dotyczy ścisłego centrum oraz najpopularniejszych
sektorów, takich jak Mokotów i stara Ochota.
W wyniku rosnącej presji ze strony właścicieli
biurowców i najemców konkurujących ze sobą o tę
samą powierzchnię, skróceniu ulegnie proces
zawierania transakcji. Wielu najemców może mieć
trudności w dostosowaniu się do nowej sytuacji
rynkowej.
Oczekujemy, że popyt w 2007 r. utrzyma się na
wysokim poziomie, gdyż firmy rozszerzają
działalność w Polsce. Szczególnie dynamicznie
rozwijają się firmy z sektora IT, banki, towarzystwa
ubezpieczeniowe i firmy telekomunikacyjne.
Do wzrostu popytu przyczynią się również nowe
firmy na polskim rynku, pochodzące m.in. z Indii,
Wielkiej Brytanii i USA.
Spodziewamy się kilku spektakularnych transakcji
najmu w Warszawie oraz w miastach regionalnych
– zawartych głównie z firmami z branży usług IT i
bankami oraz z firmami lokującymi w Polsce
wybrane operacje w ramach BPO.
Wysoce prawdopodobny jest dalszy wzrost czynszów w centrum Warszawy. Na koniec 2007 r. spodziewamy się czynszów nominalnych na poziomie
26-28 EUR/m² w najlepszych budynkach, a w starszych budynkach – w przedziale 14-18 EUR/m².
Atrakcyjne ostatnie piętra w najlepszych budykach
moga być oferowane nawet powyżej 30 EUR/m².
Wynajmujący nadal będą oferować powierzchnie z
podstawowym wykończeniem wnętrz, znacznie
zmniejszy się jednak pakiet zachęt, takich jak
wakacje czynszowe czy dofinansowanie przeprowadzki.
Ze względu na niską dostępność powierzchni,
niektórzy z najemców, których umowy wygasają w
tym roku, mogą być zmuszeni do wybrania biura
nieodpowiadającego ich potrzebom lub pozostania
w aktualnej lokalizacji. Z drugiej strony silny popyt
pozwoli obecnym najemcom biurowców w Centrum pragnącym zmienić siedzibę na korzystne
podnajęcie swojego biura i wcześniejszą przeprowadzkę.
Dostępność biur do wynajęcia jest niska również w
popularnym sektorze Mokotowa i starej Ochoty.
Tegoroczna podaż może wynieść tam 55 000 m²;
na koniec 2006 r. w przybliżeniu połowa tej
powierzchni była już objęta przedwstępnymi
umowami najmu. Natomiast 2008 r. przyniesie
nową falę wysokiej podaży, sięgającej potencjalnie
nawet 180 000 - 190 000 m². Niestety może się ona
zbiec w czasie z utrudnieniami komunikacyjnymi
związanymi z budową dróg w tej części stolicy oraz
zwiększonym ruchem kołowym generowanym
przez nowe projekty biurowe i mieszkaniowe.
Poland
Commercial Property Market 2007
•
Regional cities
•
•
•
•
Some regional markets saw a demand boost
resulting from an inflow of Business Process
Offshoring (BPO) companies to Poland. Since
Poland’s EU accession some major Polish cities
have attracted a number of international or foreign
corporations looking to place their Research &
Development, accounting, call centre and IT
support departments abroad. European companies
value the fact that Poland is in the same or similar
time zone and has fewer cultural differences from
their country of origin.
Requirements from BPO’s partly contributed to
demand exceeding supply in cities such as
Kraków, Wrocław, Poznań and Łódź where only a
limited number of projects were realized in 2006.
Furthermore, BPO operations have increased the
volume of pre-lettings in regional cities during the
last year.
In Kraków 40,000 m² out of the 56,000 m² new
supply pipeline for 2007 was pre-leased by the end
of 2006 against a historic annual supply and takeup rate of less than 20,000 m².
•
Inne miasta
•
•
•
•
•
•
Atrium City, Warsaw
•
•
•
•
•
•
•
W 2008 i 2009 może dojść do ożywienia podaży w
mniej rozwiniętych sektorach miasta. Przykładem
jest budynek North Gate w sektorze Żoliborz, który
ma być oddany do użytku w 1 kw. 2008 r.
W 2009 r. może powstać pierwszy od lat budynek
biurowy w Wilanowie – w ramach kompleksu
Miasteczka Wilanów.
In 2007, we anticipate a general increase in new
supply in regional office centres.
Availability in Kraków, Wrocław, Katowice is very
low.
Prime headline rents in regional cities are expected
to remain at around €15 - €16/m² with slight rental
growth anticipated in the best locations.
It is anticipated that in 2007 BPO’s may experience
greater labour shortages, higher salary costs and a
lack of suitable office buildings.
New EU member countries, with lower labor costs
may also compete for impending BPO requirements.
A number of alternative secondary and tertiary
cities in Poland will also compete to attract BPO’s
in a drive to tackle low economic activity and high
unemployment rates.
•
•
•
12
W 2006 r. niektóre z największych polskich miast
doświadczyły gwałtownego wzrostu popytu na
powierzchnię biurową wynikającego z napływu
inwestycji typu BPO, tj. umieszczania wybranych
operacji firm poza krajem macierzystym. Od czasu
przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,
największe polskie miasta zachęciły wiele
międzynarodowych firm do ulokowania w nich
m.in. działów badań i rozwoju, księgowości, call
centers czy operacji z sekcji IT. Europejskie firmy
doceniają położenie Polski w tej samej lub
zbliżonej strefie czasowej i mniejsze różnice
kulturowe w porównaniu z macierzystymi krajami.
Popyt na biura spowodowany napływem inwestycji
BPO przyczynił się do wyraźnej przewagi popytu
nad podażą. W takich miastach, jak Kraków,
Wrocław, Poznań i Łódź oddano niewiele nowych
budynków w 2006 r.
Inwestycje typu BPO podniosły też w minionym
roku ilość umów najmu typu pre-lease w miastach
regionalnych.
W Krakowie na ponad 40 000 m² spośród
56 000 m² planowanych do oddania w 2007 r.
zostały zawarte umowy najmu do końca ubiegłego
roku podczas, gdy wcześniej nowa podaż i popyt
nie przekraczały 20 000 m² rocznie.
W 2007 r. przewidujemy ogólny wzrost podaży w
największych miastach regionalnych.
Dostępność powierzchni w Krakowie, Wrocławiu i
Katowicach jest na bardzo niskim poziomie.
Czynsze w najlepszych budynkach w miastach
regionalnych prawdopodobnie utrzymają się na
aktualnym poziomie, tj. około 15 - 16 EUR/m². W
przypadku najlepszych budynków możliwy jest
niewielki wzrost czynszów.
Inwestycje typu BPO mogą w tym roku napotkać
na większe niż dotychczas trudności takie, jak brak
odpowiednich pracowników, rosnące pensje i
koszty pracy oraz brak odpowiednich dostępnych
powierzchni biurowych.
Najnowsi członkowie Unii Europejskiej mogą
wygrywać konkurencję, o nowe inwestycje ze
względu na niższe koszty pracy.
Największe miasta przyciągające dotychczas
znakomitą większość inwestycji BPO muszą się
także liczyć z konkurencją mniejszych polskich
miast, pragnących szybko doprowadzić do lokalnego ożywienia gospodarczego.
Retail Market
Shopping Centres
Rynek powierzchni
handlowych
•
Centra handlowe
•
•
•
The two most significant openings of 2006 were the
110,000 m² Manufaktura developed by Apsys in
Łódź and the 57,000 m² Galeria Krakowska
developed by ECE in Kraków. Both are centrally
located with a good tenant line up and are likely to
serve as the premier retail destination in their
respective cities and region.
Both schemes are planned to extend beyond just
retail and leisure. Manufaktura will include an
industrial museum, a museum of art, hotel and
offices. Future phases of Galeria Krakowska will
include offices, hotel and residential buildings.
Other smaller developments included the
17,000 m² Galeria Orkana in Lublin, the 13,000 m²
Galeria Świętokrzyska in Kielce and the 12,000 m²
Galeria Piastów in Legnica.
ING Real Estate’s 63,000 m² Złote Tarasy in
Warsaw, which was scheduled to open preChristmas 2006, finally opened its doors to
shoppers in February 2007. Another project
encountering delays was the 45,000 m² Pasaż
Grunwaldzki in Wrocław which is now expected to
open in Q2 2007.
•
•
•
Dwa najważniejsze otwarcia roku 2006 to Manufaktura (110 000 m²) w Łodzi wybudowana przez
firmę Apsys oraz Galeria Krakowska (57 000 m²)
wybudowana w Krakowie przez ECE. Zlokalizowane w centrum miasta z doskonałym doborem
najemców, staną się prawdopodobnie najlepszymi
centrami handlowymi w swoich miastach i regionach.
Funkcje obydwu wykraczają poza handel i rozrywkę. Częścią składową Manufaktury jest muzeum
przemysłu, muzeum sztuki współczesnej oraz
hotel i biura. W kolejnych etapach do Galerii Krakowskiej dodane zostaną biura, hotel i budynki
mieszkalne.
Inne mniejsze centra handlowe ukończone w 2006
to Galeria Orkana (17 000 m²) w Lublinie, Galeria
Świętokrzyska (13 000 m²) w Kielcach czy Galeria
Piastów (12 000 m²) w Legnicy.
Selected planned Shopping Centres
Wybrane planowane centra handlowe
Project
Projekt
City
Miasto
Address
Adres
Developer/
investor
Deweloper/
inwestor
Galeria
Biała
Białystok
ul. Augustowska,
ul. A. Mickiewicza
TK Development
Meinl European
Land Group
2007
37 000
90
Focus
Park
Bydgoszcz
ul. Jagiellońska,
ul. M. Ogińskiego
Parkridge CE Retail
2007
38 300
150
Construction
date
Data
ukończenia
No of
GLA
stores
Powierzchnia
Liczba
wynajmowalna
sklepów
Parking
spaces
Parking
Tenants
Najemcy
2007
39 000
200
2008
90 000
230
Real, Kinoplex, Media Markt, Carry, CCC, H&M,
1 000 Esprit, Mango, 5-10-15, Mexx, Deichmann, Bata,
Empik, Sephora, Smyk
Alma, Cinema City, Euro Apteka, CCC,
1 200 Artmania, Promod, Diverse, Triumph,
Heavy Duty, Reserved, Cropp Town, H&M
Saturn, Albert, Peek & Cloppenburg, Douglas ,
1 100
Boss, Mango, Zara, Reserved, H&M, Intersport
3 500 Auchan, Electro World, Cinema City
2008
100 000
215
3 000 Real, Praktiker
Plaza Centers
2007
24 000
150
Stokrotka, Cinema City, Esprit, H&M, Benetton,
700 Mexx, Monnari, River Island, Vero Moda, CCC,
Sephora, Rossmann, Vision Express
Agromex, Meinl
European Land Group
2008
18 000
100
750 n/a
Neinver
2007
55 000
200
2 000 n/a
ul. Hetmańska,
ul. J. Krauthofera
Echo Investment
2008
40 000
220
2 000
Wrocław
ul. Powstańców Śląskich,
ul. Nasypowa
LC Corp S.A.
2007
32 000
130
Alma, CCC, Cropp Town, Euro RTV AGD,
1 050 Fitness Club, H&M, Jackpot, Multikino,
Reserved, Rossman, Vision Express
Galeria
Legnicka
Wrocław
ul. Legnicka 58
Grupa Redis
2008
74 000
200
Aldo, Almi Decor, CCC, Cubus, Deichmann,
2 800 Empik, Intersport, KappAhl, Vision Express,
Peek&Cloppenburg, Sephora
Pasaż
Grunwaldzki
Wrocław
Pl. Grunwaldzki 22
Echo Investment
2007
45 000
190
1 400
ul. T. Kościuszki,
ul. Grunwaldzka
ul. Puszkarska
Galeria
Bałtycka
Bonarka
Kraków
Felicity
Lublin
ul. W. Witosa,
ul. Pancerniaków
Lublin
Plaza
Lublin
ul. Lipowa,
ul. Obrońców Pokoju
Galeria
Magnolia
Płock
Galeria
Malta
Poznań
Metropolis
Poznań
Arkady
Gdańsk
ul. Przemysłowa,
ul. Tysiąclecia
ul. Jana Pawła II,
ul. Katowicka
ECE
Projektmanagment
Tri Granit
Gray International,
Meinl European
Land Group
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
13
H&M, C&A, Esprit, Rossman, Reserved, Empik,
Smyk, Galeria Centrum, kapp Ahl, Cubus, Zara
H&M, Smyk, C&A, Multikino, Empik, New Yorker,
Piotr i Paweł, Intersport, Reserved, Zara, Saturn
Poland
Commercial Property Market 2007
•
During the remainder of 2007 and 2008 major new
centres will include Tri Granit’s 90,000 m² Bonarka
in Kraków; ECE’s Galeria Bałtycka in Gdańsk; LC
Corp’s Arkady Wrocławskie in Wrocław and
Borgestad’s 46,000 m² Forum Gliwice.
The largest additions to retail stock1 will be seen in
Wrocław, Poznań and Białystok. In Wrocław the
supply of retail space per 1,000 inhabitants is
expected to increase from 460 m² to 885 m² by the
end of 2008 and Poznań will see an increase per
person from 753 m² to 1,080 m². The largest jump
will occur in Białystok where the retail stock will
grow from 176 m² per 1,000 inhabitants to 700 m².
As a result, disposable income will be diluted over
a greater retail area but is expected to remain at a
relatively high level as the affluence of Polish
society improves.
•
•
•
Złote Tarasy (63 000 m²) w Warszawie wybudowane przez ING Real Estate miały być otwarte
w grudniu 2006 roku, jednak pierwsi klienci zakupy
zrobili w lutym 2007. Inne centrum handlowe,
którego data otwarcia została przesunięta to Pasaż
Grunwaldzki (45 000 m²) we Wrocławiu zaplanowany obecnie na drugi kwartał 2007.
W 2007 i 2008 roku najważniejsze centra
handlowe otwarte będą w Krakowie – Bonarka
(90 000 m²) budowana przez Tri Granit; w Gdańsku
– Galeria Bałtycka budowana przez ECE; we
Wrocławiu – Arkady Wrocławskie budowane przez
LC Crop i w Gliwicach – Forum Gliwice budowane
przez Borgestad.
Najwięcej powierzchni handlowej przybędzie we
Wrocławiu, Poznaniu i Białymstoku. Ilość powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców wzrośnie z
końcem roku 2008 we Wrocławiu z obecnych
460 m² do 885 m², a w Poznaniu z 753 m² do
1 080 m². Największy skok nastąpi w Białymstoku,
gdzie liczba powierzchni handlowej na 1 000
mieszkańców wzrośnie z 176 m² do 700 m².
W wyniku rosnącej liczby obiektów handlowych,
dochód rozporządzalny ludności rozłoży się na
większą ilość powierzchni handlowej, pozostanie
jednak na wysokim poziomie w zwiazku z rosnącą
zasobnością Polaków.
•
•
Modern Retail Stock in Largest Cities per 1,000 Inhabitants
Nowoczesna powierzchnia handlowa
w najwiekszych miastach na 1 000 mieszkańców
1,200
existing schemes
istniejące obiekty
planned 2008
planowane na 2008
•
1,000
m²
800
600
Disposable Income per m2 of Modern
Retail Space
Dochód rozporządzalny na m2 nowoczesnej
powierzchni handlowej
400
200
4,000
Kr
ak
W ów
ro
cł
a
Po w
zn
a
G ń
da
ń
Sz sk
c
By zec
dg in
os
zc
z
Lu
b
Ka lin
to
w
Bi ice
ał
ys
to
k
C Gd
zę
yn
st
i
a
oc
ho
w
R a
ad
So
om
sn
ow
ie
c
3,500
dź
2007
•
In view of the planned centres in the major cities
and continuing the trend of 2006 developers are
carefully seeking opportunities in smaller cities.
In 2007 cities with populations of between 200,000
and 400,000 will see the largest relative growth
(380%) in retail stock. Examples of openings in this
group include the 12,900 m² Sosnowiec Plaza, the
38,500 m² Focus Park Bydgoszcz and the
37,000 m² Galeria Biała in Białystok.
Those cities with less than 200,000 inhabitants will
also see tremendous growth (205%). Examples
include the 18,000 m² Magnolia in Płock, the
27,000 m² Gemini Park in Bielsko Biała, the 18,500
m² Rybnik Plaza and the 17,500 m² Focus Park in
Rybnik, the 18,000 m² Galeria Askana in Gorzów
Wielkopolski.
1
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
sz
W
ar
•
PLN/m2
Source: 2007 King Sturge Research and Central Statistical Office
Żródło: 2007 King Sturge Dział Analiz i GUS
•
2008
3,000
aw
a
Łó
d
Kr ź
ak
W ów
ro
cł
a
Po w
zn
a
G ń
da
ń
Sz sk
c
By zec
dg in
os
zc
z
Lu
Ka blin
to
w
Bi ice
ał
ys
to
k
C Gd
zę
y
st nia
oc
ho
w
R a
ad
So
o
sn m
ow
ie
c
aw
sz
W
ar
Łó
a
0
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
•
•
W rezultacie dużej ilości projektów handlowych w
głównych miastach Polski deweloperzy kontynuują
trend z roku 2006 i uważnie szukają możliwości
inwestycyjnych w mniejszych miastach.
W roku 2007 największy relatywny wzrost powierzchni handlowej (o 380%) nastąpi w miastach z ludnością pomiędzy 200 000 a 400 000. Przykładowe
otwarcia centrów handlowych w tej grupie to
Sosnowiec Plaza (12 900 m²), Focus Park
Bydgoszcz (38 500 m²) i Galeria Biała (37 000 m²)
w Białystoku.
1
Modern stock including hypermarkets, shopping centre galleries, outlets and retail
warehouses.
14
Nowoczesna powierzchnia handlowa składająca się hipermarketów, centrów
handlowych, outletów i handlowych obiektów wolnostojących.
Rents
•
•
Miasta z ludnością poniżej 200 000 również będą
miały duży wzrost (o 205%). Przykładowe
planowane centra handlowe to Galeria Magnolia
(18 000 m²) w Płocku, Gemini Park (27 000 m²)
w Bielsku-Białej, Rybnik Plaza (18 500 m²) i Focus
Park (17 500) w Rybniku oraz Galeria Askana
(18 000 m²) w Gorzowie Wielkopolskim.
Rents in newly opened centres show a marked
increase in comparison to existing slightly older
centres suggesting strong rental growth. Rents
vary however and depend on city, project and the
Modern Retail Supply (m2 of new retail space)
Nowoczesna
powierzchnia handlowa
(m2 nowej powierzchni handlowej)
Czynsze
500,000
•
450,000
2006
400,000
Czynsze w nowootwartych centrach handlowych
wskazują na znaczny wzrost w porównaniu z
istniejącymi starszymi centrami handlowymi.
Czynsze różnią się jednak zależnie od miasta,
projektu i lokalizacji wewnątrz centrum handlowego. Najdroższą lokalizacją w Polsce pozostają
Złote Tarasy, gdzie czynsze za mały sklep siegają
130 EUR/m².
2007
+110%
+205%
350,000
300,000
250,000
+380%
200,000
150,000
100,000
50,000
0
< 200,000
200,000 - 400,000
city population
liczba ludności miasta
400,000 <
Rents in Selected Cities (EUR/m2)
Czynsze w wybranych miastach (EUR/m2)
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
160
140
location inside the shopping centre. The most
expensive retail location in Poland remains Złote
Tarasy in Warsaw which achieved a high of
€130/m².
shops
małe sklepy
120
medium units
średnie sklepy
100
80
60
Expansion of international brands
40
•
A significant number of new international brands
have now entered the Polish market. Following on
the heals of H&M, C&A, Zara, Peek&Cloppenburg
are Bershka, Pull&Bear, Oysho, Massimo Dutti,
Next, Body Shop and Naf Naf.
20
0
Warszawa
Kraków
Śląsk
Trójmiasto
Bydgoszcz
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
International brands entering Poland
Międzynarodowe marki wchodzące na polski rynek
Brand
Marka
Apriori
Retail Category
Kategoria
fashion / moda
Country of origin
Kraj pochodzenia
Germany/ Niemcy
Number of stores
Example of existing and planned locations in Poland
Liczba sklepów
Przykładowe lokalizacje istniejących i planowanych sklepów w Polsce
1,300 Manufaktura, Łódź
Forum Gliwice; Silesia City, Katowice; Świdnica Multi Park; Pasaż Grunwaldzki,
433
Wrocław
50 Wola Park, Warszawa
Bershka
fashion / moda
Spain/ Hiszpania
Bertoni
Denmark/ Dania
UK/ Wielka Brytania
Charles Vögele
fashion / moda
health and beauty
drogerie i apteki
fashion / moda
Electro World
electronics / elektronika
UK/ Wielka Brytania
Exi Sport
Hard Rock Cafe
sportswear/ moda sportowa
restaurant/ restauracje
children and maternity
odzież dziecięca i ciążowa
fashion/ moda
fashion/ moda
fashion/ moda
fashion/ moda
fashion/ moda
fashion/ moda
fashion/ moda
homewear/ wyposażenie domu
Slovakia/ Słowacja
UK/ Wielka Brytania
791 Matarnia Retail Park, Gdańsk; M1 Zabrze
Targówek Retail Park, Warszawa, Janki Retail Park, Warszawa, Matarnia
Retail Park,Gdańsk; Wrocław; Łódź
40 13-14 stores planned/ 13-14 planowanych sklepów
124 Złote Tarasy, Warszawa
Spain/ Hiszpania
185 planned/ planowane
Spain/ Hiszpania
France/ Francja
UK/ Wielka Brytania
Spain/ Hiszpania
Spain/ Hiszpania
Spain/ Hiszpania
Germany/Niemcy
Spain/ Hiszpania
397 planned/ planowane
Złote Tarasy, Warszawa
400 Złote Tarasy, Warszawa
200 Forum Gliwice; Pasaż Grunwaldzki, Wrocław
454 Forum Gliwice; Pasaż Grunwaldzki, Wrocław
302 Forum Gliwice; Pasaż Grunwaldzki, Wrocław
Galeria Dominikańska, Wrocław; Manufaktura, Łódź, Złote Tarasy, Warszawa
152 planned/ planowane
Body Shop
Kiddy’s Class
Massimo Dutti
Naf Naf
Next
Oysho
Pull&Bear
Stradivarius
Van Graaf
Zara Home
1,900 Złote Tarasy, Warszawa
Switzerland/ Szwajcaria
1,500
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
15
Poland
Commercial Property Market 2007
•
Ekspansja marek międzynarodowych
Polish brands such as Reserved, House, Tatuum,
Empik and Smyk have also continued to expand at
home but have also embarked on an international
expansion programme, mostly in to other Central
Eastern and European countries.
•
Hypermarkets
•
•
•
•
2006 saw the beginnings of consolidation in the
hypermarket industry with Casino Group and Ahold
taking the decision to withdraw from Poland.
Casino sold its nineteen existing and seven
pipeline Geant hypermarkets to Metro AG and 220
Leader Price supermarkets to Tesco. At the same
time Ahold agreed to sell 179 Albert supermarkets
and 15 Hypernova hypermarkets to Carrefour.
Currently there remain six hypermarket operators
present in Poland and it is likely further
consolidation will take place.
Hipermarkety
•
•
Market Share by Number of Stores 2005
Udział hipermarketów w rynku wg ilości sklepów 2005
E. Leclerc
7%
Piotr i Paweł
3%
Znaczna liczba marek międzynarodowych wchodzi
na polski rynek. Po sukcesie H&M, Zary czy
Peek&Cloppenburg do Polski wchodzą Bershka,
Pull&Bear, Oysho, Massimo Dutti, Next, Body
Shop czy Naf Naf.
Rodzime marki takie jak Reserved, House, Tatuum,
Empik czy Smyk kontunuując ekspansję w kraju
wchodzą równocześnie na rynki zagraniczne,
głównie w Europie Centralnej i Wschodniej.
Real
15%
•
Carrefour
16%
W roku 2006 wycofały się z polskiego rynku Grupa
Casino i firma Ahold, co dało początek konsolidacji
na rynku hipermarketów.
Casino sprzedało 19 istniejących oraz siedem
planowanych hipermarketów Geant firmie Metro
AG oraz 220 supermarketów Leader Price firmie
Tesco. W tym samym czasie Carrefour kupił od
Aholda 179 Supermarketów Albert wraz z 15 hipermarketami Hypernova.
Aktualnie na rynku polskim obecnych jest sześciu
operatorów hipermarketów. Jest bardzo prawdopodobne, że nastąpi dalsza konsolidacja rynku.
Market Share by Number of Stores 2006
Udział hipermarketów w rynku wg ilości sklepów 2006
E. Leclerc
7%
Tesco
34%
Piotr i Paweł
3%
Real
24%
Geant
9%
Tesco
33%
Auchan
9%
Hypernova
7%
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
Carrefour
22%
Factory Outlets
•
•
In 2006 Spanish developer Neinver opened their
second factory outlet in Poland, a 10,000 m² centre
in Wrocław. The other main outlet developer is The
Outlet Company which owns three Fashion
Houses (in Sosnowiec, Gdańsk and Warsaw).
Further expansion is planned with Neinver to open
in Poznań and Kraków and The Outlet Company in
Poznań, Wrocław and Szczecin. Three more
outlets will be added by Premium Red Real Estate
De-velopment which plans Outlet Villages in
Warsaw, Wrocław and Poznań, each of ca
20,000 m².
Source: 2007 King Sturge Research
Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz
Auchan
11%
Outlety
•
16
W 2006 hiszpański deweloper Neinver otworzył we
Wrocławiu swój drugi sklep typu outlet o powierzchni 10 000 m². Innym większym deweloperem
outletów jest The Outlet Company, który jest właścicielem trzech centrów w Sosnowcu, Gdańsku
i Warszawie.
•
Rynek outletów będzie się dalej rozwijał: Neinver
planuje otwarcie obiektów w Luboniu koło
Poznania i Krakowie, a The Outlet Company w
Poznaniu, Wrocławiu i Szczecinie. Kolejne trzy
outlety, każdy o powierz-chni ok. 20 000 m²,
zbudowane będą przez Pre-miumred Real Estate
Development w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu.
Galeria Centrum, Warszawa
Retail Parks
•
•
•
Whilst the market is currently concentrated in the
main cities like Warsaw, Wrocław, Gdańsk and
Poznań over the next few years new projects will
be realised in smaller cities such as Gliwice,
Świdnica and Bydgoszcz.
The largest retail park developer (and operator) in
Poland is Inter Ikea which has six schemes. New
market players include Auchan who plan to redevelop their existing shopping centre/hypermarkets
into retail parks, TK Development who will
construct Zielony Park Handlowy in Warsaw,
Jermon Group who plan a park in Bydgoszcz
opposite Galeria Pomorska, Parkridge CE Retail
who plan a park in Świdnica and Helical Poland
who will realise a scheme in Gliwice.
Encouraged by the booming residential market a
number of home improvement centres are
planned. The first of these was the 25,000 m²
Domoteka developed by Ikea Inter in Warsaw in
2006 and which will be followed by Gala "home and
decoration" in Lublin in 2007, SGI Komfort Household Shopping Centres in Łódź and Szczecin in
2007 and Metropol Home Improvement Centre in
Warsaw in 2008. Also E&L Real Estates plans
projects in Swadzim near Poznań and Lubin.
Stary Browar, Poznań
Parki handlowe
•
•
•
17
Obecnie parki handlowe skoncentrowane są w największych miastach Polski – w Warszawie,
Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu; w najbliższych
latach jednak nowe projekty będą realizowane
w mniejszych miastach takich jak Gliwice,
Świdnica czy Bydgoszcz.
Największym deweloperem i operatorem parków
handlowych w Polsce jest Inter Ikea posiadająca
obecnie sześć obiektów. Do nowych graczy na
rynku należy zaliczyć Auchan, który planuje
zmienić swoje istniejące centra handlowe/hipermarkety w parki handlowe, TK Development,
budujący obecnie Zielony Park Handlowy w
Warszawie, Jermon Group, planujący park
handlowy w Bydgoszczy na przeciwko istniejącej
Galerii Pomorskiej, Parkridge CE Retail, który
planuje park handlowy w Świdnicy oraz Helical
Park, który zrealizuje obiekt w Gliwicach.
Boom na rynku mieszkaniowym pociągnął z sobą
rozwój sklepów z wyposażeniem wnętrz. Pierwszym z nich była licząca 25 000 m² Domoteka
w Warszawie zbudowana w 2006 przez Inter Ikea.
Na rok 2007 zaplanowano otwarcie Galerii Gala
w Lublinie oraz centrum wyposażenia wnętrz firmy
SGI Komfort w Łodzi i Szczecinie. W roku 2008
powstanie Metropol Dom i Wnętrze w Warszawie.
Również E&L Real Estates planuje otwarcia dwóch
obiektów (w Swadzimiu pod Poznaniem i w
Lubinie).
Poland
Commercial Property Market 2007
Residential Market
Rynek mieszkaniowy
Polish Residential Market
Rynek mieszkaniowy w Polsce
•
•
Poland has experienced an unprecedented
housing and construction boom since entering the
European Union in 2004 with residential prices
increasing in some markets by as much as 70%
during 2006.
Whilst future price increases of the same
magnitude are not expected demand will remain
strong. Poland’s stock of housing remains low
relative to EU norms with 308 dwellings per 1,000
inhabitants compared with a weighted average of
450 for the EU25 1 . For Poland to reach this
average would necessitate the construction of an
additional 5.4 million homes. In 2006 the rate of
new supply was 141,000.
•
Dwelling Stock per 1,000 inhabitans
Zasoby mieszkaniowe na 1 000 mieszkańców
Warszawa, Kraków i Wrocław
600
•
500
400
•
300
200
100
an
zp
is
/H
ai
n
ia
Sp
an
ia
ia
un
cj
/R
um
ra
n
/F
om
R
Fr
an
ce
y
an
m
a
cy
y
m
ie
/N
/W
ly
Ita
er
G
25
/U
ło
E
ch
25
ia
y
yt
lk
ie
EU
a
Br
/C
lic
ub
/W
U
K
ep
R
•
C
ze
ch
an
ch
ze
ęg
nd
ga
un
H
Ire
ry
/I
/W
rla
ol
/P
la
nd
nd
la
Po
ry
ia
a
0
sk
dwellings / zasoby mieszkaniowe
•
Source: Central Statistical Office 2007 and Eurostat
Źródło: GUS 2007 i Eurostat
Warsaw, Kraków and Wrocław
•
•
•
Po przystąpieniu do Unii Europejskiej w 2004 roku
Polska doświadczyła niespotykanego wzrostu
w sektorach mieszkaniowym i budowlanym. Ceny
mieszkań w przeciągu 2006 roku wzrosły o ponad
70% w niektórych miastach.
Dalszego wzrostu cen mieszkań w tej samej skali
nie należy się spodziewać, jednak popyt pozostanie na wysokim poziomie. Polski rynek mieszkaniowy jest mały w porównaniu z normami w Unii
Europejskiej; liczba mieszkań na 1 000 mieszkańców wynosi 308 w porównaniu z 450 w Unii Europejskiej1. Polska potrzebuje dodatkowych 5,4 mln
mieszkań aby osiągnąć średnią UE. W roku 2006
oddanych zostało 141 000 mieszkań.
The most active residential market has been the
capital city Warsaw which accounts for 42% of new
development.
This is followed by the historic tourist destination of
Kraków. However, difficulties in sourcing opportunities and planning and conservation issues have
lead many investors to target Wrocław which has
sound city management and a completed spatial
development plan.
Warsaw is likely to remain the most attractive
market for developers as it has the largest
population and a greater proportion of high earners
than the rest of the country. With approximately 1.7
million inhabitants Warsaw’s population as a
percentage of country population (4.4%) is below
the weighted European average of 6%2 and may
1,2
•
Warszawa jest najbardziej aktywnym rynkiem
mieszkaniowym w Polsce. 42% budowanych w
Polsce mieszkań powstało w stolicy.
Ważnym rynkiem jest również Kraków – miasto
atrakcyjne historycznie i turystycznie. Jednak
trudności w znajdowaniu możliwości inwestycyjnych oraz problemy planistyczne i konserwatorskie skłoniły wielu inwestorów do zainteresowania się Wrocławiem - miastem aktywnie zarządzanym i z ukończonymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Warszawa pozostanie prawdopodobnie najbardziej
atrakcyjnym rynkiem dla deweloperów, jako że
posiada największą liczbę populacji oraz wysoki
odsetek ludności najwięcej zarabiającej. Warszawa z około 1.7 mln ludności (4.4% populacji kraju)
jest poniżej średniej ważonej dla Europy, gdzie
odestek ludności kraju mieszkający w stolicy
sięga 6%2. Prawdopodobne więc jest, że ludność
Warszawy będzie ciągle rosła.
W celu zachowania konkurencyjności, Warszawa
musi jednak wykazać się incjatywą i planowaniem
strategicznym poprzez uchwalanie planów
zagospodarowania przestrzennego.
Miasta regionalne: kolejne „gorące” rynki
•
•
Deweloperzy coraz częściej interesują się regionalnymi miastami. Spodziewamy się, że ten trend
będzie kontynuowany w roku 2007 i 2008.
„Gorące” rynki mieszkaniowe w regionalnych
miastach oferują korzystne możliwości dla
deweloperów i inwestorów, jednak rosnąca
konkurencja przy zakupie atrakcyjnych działek
prowadzi do obniżenia ich dostępności.
1,2
source: Eurostat
18
źródło: Eurostat
•
therefore be expected to grow further.
For Warsaw to remain attractive, however, the city
will have to show strong governance and effective
strategic thinking by pushing spatial development
plans forward.
Regional Cities - Poland’s next “Hot Spots”
•
•
•
Developers are increasingly targeting regional
cities and we expect this trend to continue
throughout 2007 and 2008.
These residential development “hot-spots” offer
favourable opportunities for developers and
investors alike; although increasing competition
means prime development locations are become
ever scarcer.
Cities currently in focus are Łódź, Katowice,
Poznań, the Tricity, Rzeszów and Bydgoszcz.
Fountain Project, Warszawa
Zakup gruntów
•
Land Acquisition
•
•
•
•
A major concern among developers and investors
has been the difficulty in acquiring good residential
development plots.
The failure of many cities to replace master plans
which were forcibly expired in 2004 has slowed the
planning process down although this situation
should improve over the medium term.
In addition, local bureaucracy has made the
permitting process a drawn out affair.
•
Rynek hipoteczny i kredytowy
Mortgage and Bank Lending Market
•
•
•
Największym problemem deweloperów i inwestorów jest trudność w zakupie aktrakcyjnych
gruntów pod zabudowę mieszkaniową.
Wiele miast nie zdołało zastąpić wygasłych w roku
2004 planów zagospodarowania przestrzennego,
co spowolniło uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń
budowlanych. Sytuacja ta powinna się jednak
poprawić w najbliższym czasie.
Biurokracja w administracji samorządowej
powoduje wydłużenie procesu uzyskiwania
potrzebnej dokumentacji i pozwoleń na budowę.
•
Polish banks currently offer credit up to 110% of a
property’s value with payments spread over up to
50 years although an 80% loan-to-value ratio is
more common.
As at the end of 2006 total outstanding residential
mortgage debt stood at PLN 78 billion or 7.5% of
GDP - a figure almost triple the PLN 24 billion of
early 2005 but still low in comparison to most
European Union countries.
According to current forecasts, the Polish
mortgage market is expected to continue its
spectacular growth at between 30 - 50% year-onyear until 2009.
•
•
19
Polskie banki obecnie oferują kredyty do 110%
wartości nieruchomości lub na okres do 50 lat.
Powszechniejsze są jednak kredyty w wysokości
80% wartości nieruchomości.
Na koniec 2006 całkowite zadłużenie z tytułu
kredytów mieszkaniowych w Polsce wynosi 78
miliardów złotych, co stanowi około 7,5% PKB.
Kwota ta jest trzykrotnie wyższa od kwoty z
początku 2005 roku wynoszącej wówczas 24
miliardy złotych, ale udział w PKB jest ciągle niższy
niż w większości krajów Europejskich.
Według prognoz, polski rynek kredytowy będzie
utrzymywał swój spektakularny wzrost pomiędzy
30 a 50% rocznie do 2009 roku.
King Sturge is one of the largest European independent property consultants, with over 3,000 staff working in 100
owned and associated offices throughout the world. Our network covers the major principal European cities, UK
commercial centres and also the USA and Canada via our business partners at King Sturge CORFAC International.
The firm also has associations in Australia, China, Indonesia, Malaysia, Japan and Singapore.
King Sturge Warsaw office opened in January 2000 in response to client demand for agency and professional advice
in rapidly developing Polish real estate market. With our expertise we provide wide range of services in following
areas: Industrial, Office and Retail Agency, Property Management, Project Management, Investment, Valuation and
Consultancy Services.
Contacts:
Jason Sharman MRICS
Managing Director
[email protected]
King Sturge
Atrium Tower
Al. Jana Pawła II 25
00-854 Warsaw
Poland
Tel. +48 (22) 653 48 48
Fax. +48 (22) 653 48 49
www.kingsturge.com.pl
Investment
• Property Sale Advice
• Investment Acquisition
• Purchase Reports
• Property Finance
Jarosław Wnuk, Senior Associate Director
[email protected]
Office Agency
Retail Agency
• Tenant Representation
• Sale and Leasing Advice
• Tenant Representation
• Sale and Leasing Advice
Tomasz Buras, Associate Director
[email protected]
Agnieszka Michalczewska
[email protected]
Valuation & Consultancy
Property and Asset Management
• Valuations and Appraisals
• Due Diligence
• Development Feasibility Studies
• Research Consultancy
• Lease Compliance
• Planned Maintenance
• Credit Control
• Service Charge Budgeting and Reconciliation
For more information regarding Valuation and Research
please contact:
Mark Freeman MRICS, Director of Professional Services
[email protected]
Małgorzata Ledwoch
[email protected]
Building Consultancy
Residential Investment
• Project Management
• Technical Due Diligence
• Bank Monitoring
• Fit Out Consultancy
• Residential Site Disposal
• Residential Site Finding
• Investment Advisory
Damian Grzywacz, Associate Director
[email protected]
Industrial Agency
• Tenant Representation
• Sale and Leasing Advice
• Site Acquisition
• Site Sale
Marzena Pobojewska, Associate Director
[email protected]
Philip Evison
[email protected]
Consultancy
(Site Finding & Development)
• Commercial Site Disposal
• Commercial Site Finding
• Development Consultancy
Katarzyna Kogut
[email protected]
© 2007 King Sturge
Coping in any form (including all hard copy and electronic formats) is strictly forbidden without written permission from the Publishers, King Sturge.
Warsaw Commercial Real Estate Market, Spring 2007
The Authors: Dominik Witkiewicz, Dorota Flak, Mark Freeman, Jarosław Wnuk
The Editors: Ewa Rasińska, Katarzyna Mirgos, Mark Freeman
This document is for general information purposes only. The information is believed to be correct but can not be guaranteed, and the opinions expressed constitute our judgment as of this date but
are subject to change. Reliance should not be placed on the information, estimates, forecasts and opinions set out herein for the purpose of any particular transaction, and King Sturge can not
accept any liability, whether in negligence or otherwise, arising from such use.
LOCATIONS
UK
England • Scotland • Wales
King Sturge LLP
Part of the King Sturge International Group:
THROUGHOUT EUROPE
including:
Austria • Belgium • Croatia • Czech Republic • France • Germany
Greece • Hungary • Ireland • Italy • Luxembourg • Netherlands • Poland
Romania • Russia • Serbia • Slovakia • Spain • Switzerland
THE AMERICAS
A member of
ASIA PACIFIC
www.kingsturge.com
+48 (22) 653 48 48

Podobne dokumenty

Poland Commercial Property Market 2010 Poland Commercial

Poland Commercial Property Market 2010 Poland Commercial with one of the highest levels of new supply in recent years the vacancy rate shot up to 7.3%. Based on our modelling of absorption for 2010 and 2011 vacancy will reduce slightly this year and agai...

Bardziej szczegółowo

Warsaw Commercial Property Market 2008

Warsaw Commercial Property Market 2008 Looking forward, we believe that the economic outlook remains optimistic and in particular with regard to GDP growth. The number of investors interested in Poland is perhaps lower than a year ago b...

Bardziej szczegółowo