Materiał informacyjny - Platinum Properties Group S.A.

LIBERTY GROUP S.A. DLA PLATINUM PROPERTIES GROUP S.A. ANALIZA RYNKÓW
dla
Materiał informacyjny
Warszawa, grudzieo 2009 r.
LIBERTY GROUP S.A. DLA PLATINUM PROPERTIES GROUP S.A. ANALIZA RYNKÓW
NEK MZKANIOWY
PRZEGLĄD
RYNEK APARTAMENTÓW
SPRZEDAŻ
APARTAMENTY
Rynek Apartamentów charakteryzuje się ponadprzeciętnymi cenami koocowymi, co jest najlepiej widoczne
w sektorze luksusowych nieruchomości (apartamentów rezydencjalnych). Mimo że ceny są bardzo wysokie
(np. w warszawskiej inwestycji Opera Residence przy ul. Niecałej jest to od 30 do 50 tys. zł za mkw., w Villa
Monaco przy ul. Zbyszka Cybulskiego - 30-45 tys. zł/mkw.), to unikalnośd i ekskluzywnośd tych produktów
sprawia, że na tego typu nieruchomości mamy do czynienia ze stałym popytem. To czyni ten segment rynku
nieruchomości mieszkaniowych odpornym na wahania koniunktury. Warto zaznaczyd, że ceny finalne nie
wynikają z marż jakie osiągają poszczególni deweloperzy, czy pośrednicy, ale z kosztów jakie wiążą się z
przygotowaniem ekskluzywnej nieruchomości.
Ekskluzywne nieruchomości to wciąż bardzo dobra inwestycja. Chętnych do zakupu nie brakuje. Wynika to
z kilku czynników, m.in. z bogacenia się Polaków, napływu większej liczby obcokrajowców, jak również
ze zwiększonej mobilności społeczeostwa.
ATRAKCYJNA INWESTYCJA
Niekwestionowanym liderem na rynku luksusowych apartamentów jest Warszawa, gdzie rozrzut cen jest
duży. Oferowanych jest tu najwięcej luksusowych apartamentów, a ceny sięgają nawet kilkudziesięciu tys. zł
za metr kwadratowy. Średnio za luksusowy apartament w centrum Warszawy trzeba zapłacid 3 mln zł.
GRUPA DOCELOWA
Luksusowe apartamentowce przeznaczone są dla majętnych Polaków oraz osób pracujących na wysokich
stanowiskach w korporacjach, zamieszkujących w Polsce tymczasowo. Posiadanie mieszkania w szklanym
wieżowcu, zaprojektowanym przez światowej sławy architekta to także moda i sposób na podkreślenie
swojego statusu. Dlatego tego typu oferta kierowana jest również do znanych piosenkarzy, aktorów,
sportowców, dysponujących odpowiednim zapleczem finansowym.
NIERUCHOMOŚCI LUKSUSOWE/APARTAMENTY (APARTAMENTY REZYDENCJALNE)
Segment luksusowych apartamentów jest w Polsce stosunkowo mało przejrzysty i nierównomierny. Skutkuje
to często błędnym postrzeganiem tego segmentu rynku, co z kolei stworzyło koniecznośd precyzyjnego
określenia definicji prawdziwie luksusowego apartamentu. Usystematyzowanie cech, jakie powinien
posiadad dany lokal, aby zasługiwad na to miano, pozwoli na zwiększenie świadomości uczestników rynku
nieruchomości i wyraźne oddzielenie segmentu apartamentów od mieszkao o podwyższonym standardzie.
Jednym z najważniejszych kryteriów, jakie powinien spełniad lokal mieszkalny, aby mógł zostad nazwany
apartamentem jest jego odpowiedni rozkład. W apartamencie powinny się znaleźd co najmniej następujące
pomieszczenia: kuchnia, salon (lub salon połączony z kuchnią), główna sypialnia z prywatnym wejściem do
LIBERTY GROUP S.A. DLA PLATINUM PROPERTIES GROUP S.A. ANALIZA RYNKÓW
łazienki i garderoby, gabinet/pokój gościnny/druga sypialnia, łazienka ogólna, pralnia lub pomieszczenie
gospodarcze oraz osobna łazienka do każdej kolejnej sypialni. Koniecznośd zaprojektowania wygodnych,
ustawnych pomieszczeo oraz ich odpowiedni rozkład z wyraźnym podziałem na częśd dzienną (dostępną
także dla gości) i nocną (zapewniającą mieszkaocom pełną prywatnośd), pozwala na określenie minimalnej
powierzchni luksusowego lokalu na poziomie około 120 m2. W szczególnych przypadkach analitycy mogą
dopuścid uznanie za apartament mieszkania o nieco mniejszej powierzchni, np. 95 m2, pod warunkiem
jednak, że jego funkcjonalnośd oraz pozostałe kryteria pozostaną zachowane.
Rozkład mieszkania:








prawidłowy rozkład mieszkania - wydzielenie części dziennej i nocnej,
salon lub salon połączony z kuchnią,
kuchnia,
główna sypialnia z prywatnym wejściem do łazienki i garderoby,
gabinet/pokój gościnny/druga sypialnia,
łazienka do części dziennej plus łazienka do każdej następnej sypialni,
pralnia/pomieszczenie gospodarcze (opcjonalnie – do pralni w budynku),
powinno to byd mieszkanie min. trzypokojowe, o powierzchni nie mniejszej niż 120 m².
Duże znaczenie ma również charakter budynku, w którym znajduje się dany apartament.
Charakterystyka budynku:





winda w budynku (nawet jeśli normy tego nie wymagają),
garaż podziemny,
teren osiedla strzeżony, recepcja w budynku lub na osiedlu, ochrona,
wysoki standard wykooczenia części wspólnych.
ewentualnie dodatkowo: basen, sauna, hala sportowa, kort tenisowy, pralnia.
Unikatowy projekt i design
Jednym z elementów decydujących o wyjątkowości i prestiżu danej nieruchomości jest jej projekt, a
zwłaszcza osoba projektanta. Dotychczas światowej sławy architekci angażowani byli do projektowania
prestiżowych obiektów biurowych, takich jak na przykład Metropolitan, Rondo 1 i centrów handlowych Złote Tarasy, czy Arkadia. Obecnie również do projektów mieszkaniowych deweloperzy zapraszają
największe światowe sławy architektury, w tym architektury wnętrz.
LIBERTY GROUP S.A. DLA PLATINUM PROPERTIES GROUP S.A. ANALIZA RYNKÓW
RYNEK APARTAMENTÓW
PROGNOZY
PERSPEKTYWY DLA LUKSUSU
Prognozuje się ciągły wzrost wartości nieruchomości luksusowych. Eksperci przewidują, że w 2010
powinniśmy spodziewad się 10-procentowego wzrostu cen na rynku pierwotnym. Jednocześnie należy
oczekiwad szerszego niż obecnie dostępu do kredytów hipotecznych oraz skrócenia czasu oczekiwania na
decyzję kredytową.
Średnie ceny za m2 w segmencie apartamentów i mieszkao w
podwyższonym standardzie na Warszawskim rynku
Lokale w
podwyższonym
standardzie
Lokale rezydencjalne
Maksymalne ceny
płacone z lokale
rezydencjalne
2008 r.
9 500
15 000
19 500
I kw. 2009 r.
9 700
19 000
24 800
II kw. 2009 r.
8 500
19 200
26 700
III kw. 2009 r.
9 200
19 500
28 000
Prognoza 2010
xxx
xxx
35 000
O ile w segmencie lokali wykooczonych w podwyższonym standardzie ceny nie osiągnęły jeszcze pułapu
z 2008 r., o tyle na rynku nieruchomości rezydencjalnych mamy do czynienia ze stałym trendem
wzrostowym. Rośnie zarówno średnia cena płacona na tym rynku, jak i maksymalne kwoty płacone za metr
kwadratowy przez klientów. Według danych PPG za nieruchomości rezydencjalne klienci byli skłoni płacid
nawet 28 tys. za metr kwadratowy, podczas gdy najwyższa transakcja odnotowana na rynku w ub. r.
oscylowała wokół 19,5 tys. za metr kwadratowy.
Rosnące ceny apartamentów to również trend obserwowany na całym świecie. Jak informowały obszernie
media, w październiku br. nabywcę znalazł najdroższy dotychczas apartament na świecie. Za luksusową
nieruchomośd, która ma dwa poziomy, pięd sypialni, 572 metry kwadratowe powierzchni właściciel zapłacił
w przeliczeniu blisko 57 mln USD. Oznacza to, że metr powierzchni luksusowego apartamentu w Hong Kongu
został wyceniony na ponad 90 tys. USD.
Rynek nieruchomości luksusowych ma przed sobą duże perspektywy rozwoju. W ciągu roku widoczne było
zachowawcze podejście nabywców - niepewnośd co do przyszłej sytuacji gospodarczej powstrzymywała
większą aktywnośd inwestorów w tym segmencie. Należy jednak pamiętad, że segment luksusowych
nieruchomości bardzo dobrze radzi sobie na tle przeżywającego wyraźny kryzys rynku popularnych
nieruchomości.
LIBERTY GROUP S.A. DLA PLATINUM PROPERTIES GROUP S.A. ANALIZA RYNKÓW
RYNEK APART HOTELI
Według różnych publikacji, Apart-hotele to kompleksy apartamentów posiadających dostęp do usług
podobnych jak usługi hotelowe oraz korzystające z systemów rezerwacji wzorowanych na systemach
hotelowych. Condo-hotele to hotele, w których poszczególne pokoje należą do prywatnych właścicieli,
którzy udostępniają je firmie-operatorowi. Obydwie strony dzielą się zyskami z eksploatacji obiektu. Condohotele to model dobrze rozwinięty w USA oraz w niektórych krajach Europy Zachodniej. Stwarza on
inwestorom indywidualnym możliwośd wejścia na rynek hotelowy.
TRENDY









W ciągu czterech lat inwestycje na rynku hotelowym wyniosą około 4 mld zł
Inwestorzy wybierają hotele ekonomiczne, bo gwarantują szybki zwrot kapitału
Przyśpieszenie inwestycji hotelowych w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście związane
z wyborem tych miast do EURO 2012
Prognozy przewidują wybudowanie 200 hoteli na Euro 2012, co pozwoli osiągnąd wskaźnik 52-55
miejsc noclegowych na 10 tyś. mieszkaoców. Nadal jednak jest to dośd niski wynik – podobny
odnotowano na Litwie, gdzie przypada 58 miejsc na 100 tyś. mieszkaoców. Dla porównania na
Słowacji wskaźnik ten wynosi 108 miejsc na 100 tyś mieszkaoców.
Condo-hotele budowane dotychczas głównie w ośrodkach turystycznych przenoszą się do większych
miast.
Rosnące zainteresowanie hotelami ekonomicznymi wśród inwestorów i operatorów (niska podaż
hoteli jedno- i dwugwiazdkowych, relatywnie niskie koszty budowy, wysoki popyt na usługi w/w
obiektów)
Utrzymujące się zainteresowanie budową hoteli przy lotniskach i dworcach kolejowych,
poszukiwanie działek pod ww. inwestycje.
Utrzymujące się zainteresowanie międzynarodowych operatorów hotelowych projektami
w największych miastach Polski
Problemy z finansowaniem inwestycji hotelowych
Źródła:







Market beat, Publikacja działu doradztwa Cushman & Wakefield, 2009 r.
Dom maklerski PKO BP, Raport analitycznym budownictwo, wyniki III kwartału 2009 r.
Gazeta Prawna nr 105, 1.06.2009 r.
http://www.oferty.net/statystyki.
Analizy Open Finance, www.open.pl
Informacje z raportów okresowych spółek wymienionych w raporcie
Statystyki GPW, Money.pl