Radykalny wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Radykalny wzrost opłat z tytułu uŜytkowania wieczystego gruntu.
W ciągu kilku ostatnich miesięcy wielu uŜytkowników wieczystych otrzymało
wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu uŜytkowania wieczystego gruntu wraz
z propozycją opłaty w nowej wysokości. Z uwagi na skalę podwyŜek, wynoszących
kilkadziesiąt, a czasem nawet kilkaset procent (dla zobrazowania wysokości podwyŜki
posłuŜę się konkretnym przykładem podwyŜszenia opłaty z kwoty 4.210,44 zł na kwotę
27.420,48 zł), pojawiają się pytania, czy takie działania są zgodne z prawem i co w takiej
sytuacji moŜna zrobić? Odpowiadając na pierwsze z nich naleŜy stwierdzić, iŜ działania
urzędu nie są niegodne z prawem i nie stanowią naruszenia przepisów prawa. MoŜliwość
aktualizacji opłaty z uwagi na zmianę wartości nieruchomości jest przewidziana wprost
w ustawie. PodwyŜszenie wysokości opłaty tłumaczone jest znacznym wzrostem wartości
nieruchomości oraz tym, iŜ od kilkunastu lat aktualizacja nie była dokonywana, wobec czego
dotychczasowe opłaty za uŜytkowanie wieczyste gruntu były znacznie zaniŜone. Opata ta
stanowi bowiem określony w ustawie procent od jej wartości i tak: za nieruchomości
wykorzystywane na cele mieszkaniowe wynosi ona 1 proc. wartości gruntu, zaś w przypadku
gruntów zabudowanych budynkami komercyjnymi jest wyŜsza i wynosi 3 proc. tej wartości.
Pomimo tego, iŜ działania w zakresie aktualizowania wartości opłaty są zgodne z prawem, to
tak radykalna ich podwyŜka powoduje rozgoryczenie i oburzenie, zarówno wśród osób
fizycznych, jak i przedsiębiorców. W powszechnym odczuciu takie drastyczne podnoszenie
opłaty, z kilkumiesięcznym zaledwie wyprzedzeniem, łamie zasady współŜycia społecznego
i podwaŜa zaufanie obywateli do Państwa. Dla zdecydowanej większości uŜytkowników
wieczystych nowa wysokość opłaty jest po prostu nie do przyjęcia. Z uwagi na liczne skargi
i prośby o interwencje zrzeszenia przedsiębiorców i pracodawców przygotowują list otwarty
z apelem o podjęcie działań zmierzających do zapobieŜenia tak radykalnym podwyŜkom
opłat, które stają się powaŜnym obciąŜeniem finansowym, zwłaszcza w czasach kryzysu
gospodarczego.
Pewne jest, iŜ aktualizacja wartości nieruchomości, a tym samym wysokości opłat
będzie dokonywana sukcesywnie, wobec czego podwyŜka ta, prędzej czy później, dotknie
kaŜdego uŜytkowania wieczystego gruntu. Co zatem moŜna zrobić, aby doprowadzić do
obniŜenia wysokości opłaty? Odpowiadając na to pytanie naleŜy przede wszystkim wskazać,
iŜ uŜytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo złoŜenie wniosku o ustalenie, iŜ
podwyŜszenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości1.
Wniosek taki, w dwóch egzemplarzach, wnosi się do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce połoŜenia nieruchomości,
w terminie 30 dni od daty doręczenia wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej. Wniosek
składa się przeciwko organowi, który wydał decyzję. Istotne jest w tym przypadku to, iŜ nie
podlega on opłacie skarbowej2. Wniosek powinien zawierać argumentację wykazującą, iŜ
1
na zasadzie art. 78 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741
ze zm.) – zwanej dalej Ustawą o gospodarce nieruchomościami (GospNierU).
2
Po wejściu w Ŝycie ustawy z 16.11.2006 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 225, poz. 1635 ze zm.) brak jest
bowiem przepisów, które konkretyzowałyby obowiązek uiszczenia opłaty skarbowej, wynikający z art. 79 ust. 1
zd. 2 Gosp.NierU i wskazywały wysokość tej opłaty. Jednocześnie zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 lit. h w/w ustawy o
opłacie skarbowej nie podlega opłacie dokonanie czynności urzędowej w sprawach załatwianych na podstawie
GospNierU. Uwzględniając więc treść "nowej" ustawy o opłacie skarbowej, naleŜy uznać, iŜ obecnie wniosek o
podwyŜszenie opłaty jest w ogóle nieuzasadnione, czy teŜ co prawda jest uzasadnione, ale
w innej, niŜszej wysokości. Najprostszym sposobem wykazania, iŜ wartość nieruchomości
podana w operacie szacunkowym, będącym podstawą ustalenia nowej wysokości opłaty,
została zawyŜona, jest przedłoŜenie kontroperatu. Jego brak nie jest jednak przeszkodą do
złoŜenia wniosku, bowiem w postępowaniu przed SKO cięŜar dowodu, iŜ przysługują
przesłanki aktualizacji opłaty spoczywa na organie i to właśnie organ musi udowodnić, iŜ
istnieją podstawy Ŝądania opłaty w wyŜszej, określonej wysokości. Niemniej jednak
przedłoŜenie kontroperatu, wykazującego niŜszą wartość nieruchomości, znacznie zwiększa
szanse pozytywnego rozstrzygnięcia. Tak czy inaczej, w kaŜdym przypadku drastycznego
zwiększenia opłaty, jeŜeli nie ma szans na obniŜenie jej w inny sposób, uŜytkownik wieczysty
powinien złoŜyć wniosek i podjąć próbę doprowadzenia do zmiany jej wysokości. We wniosku
najczęściej podnosi się nieadekwatność wzrostu opłaty do wzrostu wartości nieruchomości,
nieuwzględnienie nadkładów poniesionych na nieruchomość przez uŜytkownika wieczystego,
czy teŜ fakt, iŜ operat szacunkowy będący podstawą ustalania wysokości opłaty, z reguły
opracowywany jest zbiorczo dla kilku czy kilkunastu nieruchomości danego obszaru, a nie
indywidualnie dla poszczególnej z nich. Wobec tego moŜe on nie odzwierciedlać rzeczywistej
wartości konkretnej nieruchomości.
ZłoŜenie przedmiotowego wniosku powoduje, iŜ uŜytkownik wieczysty zobowiązany
jest do wniesienia dotychczasowej opłaty, co powinien uczynić do 31 marca. Dzięki temu,
o co najmniej rok (tyle bowiem średnio trwają sprawy przed SKO) przesunie się obowiązek
uiszczenia opłaty w nowej, wyŜszej wysokości. W postępowaniu przed SKO dąŜy się przede
wszystkim do zawarcia ugody, w przypadku jednak podtrzymania decyzji uŜytkownik
wieczysty zobowiązany będzie do uzupełnia uiszczonej kwoty opłaty. Od orzeczenia SKO nie
przysługuje odwołanie w rozumieniu przepisów Kodeksu Postępowania Administracyjnego,
ale moŜna wnieść sprzeciw, który jest równoznaczny z Ŝądaniem przekazania sprawy do sądu
powszechnego (cywilnego) właściwego ze względu na miejsce połoŜenia nieruchomości.
W takiej sytuacji wniosek skierowany wcześniej do SKO zastępuje pozew. Oznacza to, iŜ
w przypadku braku porozumienia co do wysokości opłaty i niezawarcia ugody, sprawa
ostatecznie trafi do sądu cywilnego.
ZłoŜenie wniosku o ustalenie, iŜ podwyŜszenie opłaty jest nieuzasadnione lub
uzasadnione w innej wysokości nie jest jedyną moŜliwością ubiegania się o obniŜenie opłaty.
Innym instrumentem, o którym chciałbym wspomnieć, jest złoŜenie wniosku o udzielenie
bonifikaty od opłaty rocznej3. Bonifikata ta jest udzielana przez właściwy organ za zgodą
odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku. Niestety, o udzielnie bonifikaty mogą wystąpić
wyłącznie uŜytkownicy wieczyści nieruchomości wskazanych w ustawie, są to np.
nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury
technicznej oraz innych celów publicznych. Bonifikata przyznawana jest równieŜ osobom
fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą,
kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową
lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a takŜe organizacjom
poŜytku publicznego na cel prowadzonej działalności poŜytku publicznego. W niektórych
przypadkach, wskazanych w ustawie, udziela się bonifikaty obligatoryjnej w wysokości 50 %.
Dotyczy to jednak wyłącznie nieruchomości gruntowych wpisanych do rejestru zabytków4
ustalenie, Ŝe aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, nie
podlega opłacie. – tak: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce
nieruchomościami. Komentarz, 2009, komentarz do art. 79 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
3
Na zasadzie art. 73 ust. 3 w zw. z art. 68 ust. 1 pkt 1-6,8 i 9 GospNierU.
4
Art. 73 ust. 4 GospNierU.
oraz osób fizycznych o niskich dochodach, przy spełnieniu warunków określonych w treści
ustawy, jeŜeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe5.
Inną alternatywą dla uŜytkownika wieczystego jest dąŜenie do zmiany
przysługującego mu prawa uŜytkowania wieczystego we własność, co moŜe nastąpić
w drodze przekształcenia6 lub nabycia7. Przekształcenie i nabycie uŜytkowania
wieczystego na zasadach określonych w ustawach, co do zasady są odpłatne, z nielicznymi
jedynie wyjątkami przewidzianymi w PrzekszUWU. Opłatę tę ustala się na podstawie wartości
nieruchomości. Na jej poczet zalicza się jednak kwotę równą wartości prawa uŜytkowania
wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień przekształcenia/nabycia.
W określonych sytuacjach, wymienionych w treści przepisów powołanych ustaw, istnieje
równieŜ moŜliwość rozłoŜenia przedmiotowej opłaty na raty lub uzyskania bonifikaty co do jej
wysokości. Omawiane rozwiązanie jest o tyle korzystne, iŜ po uzyskaniu prawa własności
nieruchomości dotychczasowy uŜytkownik wieczysty nie musi juŜ regulować opłaty rocznej
z tytułu uŜytkowania wieczystego gruntu (stał się juŜ bowiem jego właścicielem). NaleŜy
jednak mieć na uwadze, iŜ w takiej sytuacji będzie on zobowiązany do uiszczenia podatku od
nieruchomości, którego wysokość kaŜdorazowo ustalana jest dla danego obszaru przez
uprawnioną jednostkę samorządu terytorialnego.
Tomasz Dauerman
Radca prawny
DAUERMAN Kancelaria Prawa Gospodarczego i Sportowego
5
Art. 74 ust. 1 i 2 GospNierU.
Na podstawie Ustawy o przekształceniu prawa uŜytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
z dnia 29.07.2005r. (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.) – zwanej dalej Ustawą o przekształceniu
(PrzekszUWU).
7
Na podstawie art. 32 GospNierU.
6