docAnaliza Rynku Nieruchomości
download 
Reklamacja Transkrypt
Analiza Rynku Nieruchomości
Analiza rynku nieruchomości Kędzierzyn-Koźle Kędzierzyn-Koźle to miasto położone w południowo- wschodniej części województwa opolskiego. Jego populacja, na rok 2011, wynosiła 63974 mieszkańców. Kędzierzyn Koźle jest także siedzibą władz samorządu powiatu kędzierzyńsko-kozielskiego. Powierzchnia miasta, położonego w dolinie rzek Odry i Kłodnicy, wynosi 123,4 km² (12340 ha), co stawia je na pierwszym miejscu wśród ośrodków miejskich Opolszczyzny, pod względem zajmowanej powierzchni. Z całej powierzchni około 61 ha zajmują parki i zieleńce miejskie, a 38 ha zieleń osiedlowa. Gmina miejska Kędzierzyn-Koźle graniczy z następującymi jednostkami administracyjnymi: Od północy z gminami wiejskomiejskimi Zdzieszowice, Leśnica, Ujazd, Od południa z gminami wiejskimi Bierawa i Cisek, Od zachodu z gminą wiejską Reńska Wieś, Od wschodu z gminami Rudziniec, Sośnicowice, Kuźnia Raciborska. Usytuowanie w niewielkiej odległości od innych dużych ośrodków takich jak: Opole, Gliwice, Racibórz, Rybnik, czy Nysa stwarza potencjalne zagrożenie dla Kędzierzyna-Koźla, gdyż miasta te mogą konkurować ze sobą o różnego typu zasoby (ludzkie, kapitałowe) i inwestorów. Kędzierzyn-Koźle w obecnym kształcie administracyjnym funkcjonuje od 1975 roku, kiedy to w jeden organizm miejski połączono cztery niezależne miejscowości: Koźle, Kłodnicę, Kędzierzyn i Sławęcice. Aktualnie miasto dzieli się na 16 osiedli, a mianowicie: Azoty, Blachownia, Cisowa, Kłodnica, Kuźniczka, Lenartowice, Miejsce Kłodnickie, Piastów, Pogorzelec, Południe, Przyjaźni, Rogi, Sławięcice, Stare Miasto, Śródmieście, Zachód. Wiodącą rolę w zakresie rozwoju gospodarczego odgrywają osiedla Blachownia oraz Azoty. Wynika to z rozwiniętych tradycji przemysłowych jak ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE i zapisów, które są zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zlokalizowano tak największe zakłady przemysłowe miasta oraz tereny inwestycyjne. Problemem tych osiedli jest jednak niska estetyka części dawnych przyzakładowych obiektów mieszkalnych. Funkcję mieszkalną spełniają głównie osiedla: Kłodnica, Cisowa, Rogi, Lenartowice, Miejsc Kłodnickie, Kuźniczka oraz Sławięcice, które stanowią zaplecze mieszkalne dla pozostałych terenów Kędzierzyna-Koźla. Na tych osiedlach dominującą zabudową jest zabudowa jednorodzinna, a działalność gospodarczą ograniczono do małych punktów handlowych i usługowych. Na osiedlach: Piastów, Pogorzelec, części Śródmieścia oraz Koźle (część Osiedla Zachód) przeważa za to zabudowa wielorodzinna. Rozwinięta jest tam też dobrze funkcja handlowa i usługowa. Pozostałe obszary miasta jak: Koźle (Stare Miasto) oraz Kędzierzyn-Śródmieście, pełnia głównie funkcję administracyjno – kulturalno – usługową, gdyż swoje siedziby mają tam jednostki administracji publicznej. Znajduje się też tam wiele placówek kulturalnych oraz instytucji finansowych. W zabudowie dominują budynki o znaczeniu architektonicznym, głównie stare kamienice. Podstawowe dane statystyczne dotyczące ludności Analizując poniższe dane, można stwierdzić, iż z roku na rok liczba ludności maleje. Niepokojący jest przede wszystkim fakt, iż z każdym kolejnym rokiem przybywa osób w wieku nieprodukcyjnym. Kędzierzyn-Koźle jest miastem, w którym na 100 mężczyzn przypada 107 kobiet. Liczba ta na przestrzeni ostatnich lat jest niemalże niezmienna. Jeżeli chodzi o strukturę wiekową, to najwięcej jest ludzi w wieku 25-29 lat, jednak niewiele mniej jest ludności w przedziale wiekowym 30-59 lat. Warto zauważyć, iż mamy wyraźnie do czynienia ze społeczeństwem starzejącym się. Liczba ludności w wieku przedprodukcyjnym stale utrzymuje się na niskim poziomie. Mieszkanki Kędzierzyna żyją dłużej od mężczyzn. Najbardziej widoczne jest to w przedziale wiekowym 85 lat i więcej, gdzie na około 500 kobiet przypada około 120 mężczyzn w danej grupie wiekowej. ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE Ujmując procentowo, udział kobiet w liczbie ludności wynosi 51,75%, a mężczyzn 48,25%. Stosunek liczby urodzeń w 2011 roku do liczby zgonów w tym samy roku jest ujemny o 71 istnień. Niepokojący jest fakt, iż więcej ludności liczy grupa osób w wieku poprodukcyjnym od grupy osób w wieku przedprodukcyjnym. Od 2007 roku utrzymuje sie stałe ujemne saldo migracji ludności. Oscyluje ono w granicach 200-300. Bezrobocie/zatrudnienie Stopa bezrobocia na dzień 03.2013 w powiecie 15,3%. Kędzierzyn-Koźle Dla wynosi porównania, stopa bezrobocia w całym województwie opolskim wynosi 15,6%. Liczba bezrobotnych zarejestrowanych w Powiatowym Urzędzie w Kędzierzynie-Koźlu, Pracy w dniu 28.02.2013r. wyniosła 5477 osób i była wyższa o 126 osób w porównaniu z 31 stycznia 2013r. W samej gminie Kędzierzyn-Koźle przybyło o 72 osoby bezrobotne porównując dwa pierwsze miesiące 2013 Liczba osób, które ukończyły szkołę wyższą do 27 roku życia 67 54 52 36 37 47 30 38 40 37 53 48 roku. 71,3% bezrobotnych w całym powiecie stanowią mieszkańcy miasta Kędzierzyna-Koźle, a 28,7% mieszkańcy wsi. zarejestrowanych ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE Liczba osób bezrobotnych do 25 roku życia wynosi 1026 w całym powiecie, tj. 18,7% ogółu bezrobotnych. Cieszyć może fakt, iż w porównaniu do stycznia 2013r., liczba osób bezrobotnych, które ukończyły szkołę Osoby bez kwalifikacji zawodowych 1863 1829 1810 1746 1759 1779 1797 1807 1878 1893 20602120 wyższą do 27 roku życia zmniejszyła się o 5 osób. Wszystkich osób bezrobotnych z tej kategorii (ukończona szkoła wyższa do 27 roku) jest tylko 48, a więc 0,9% wszystkich ludzi pozostających bez pracy w powiecie. Warto jednak zauważyć, że znaczą część z tych 48 osób stanowią kobiety bo, aż 34 osoby, tj. 0,6% ogółu. Bezrobotni bez żadnych kwalifikacji zawodowych stanowią 38,7% ogółu Osoby bez wykształcenia średniego 3220 3139 3103 2967 2902 2925 2974 3051 3124 3163 3415 3506 bezrobotnych w całym powiecie (2120 osób). Porównująć do stycznia 2013r. liczba ta zwiększyła się, aż o 60 osób. Największy odstekek osób bezrobotnych stanowi zaś grupa osób bez wykształecenia zawodowego, bo aż 64% ogółu (3506 osób). W tej kategorii, w porównaniu do stycznia 2013r., przybyło 91 osób bez pracy. Niepokoi fakt, iż od lipca 2012r. liczba osób ciągle rośnie. W lutym 2013r. do PUP w Kędzierzynie-Koźlu zgłoszonych zostało 175 wolnych miejsc pracy i aktywizacji zawodowej. Miejsca pracy i miejsca aktywizacji zawodowej pochodziły z sektorów: 113 z sektora niepublicznego oraz 62 z sektora publicznego. ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE MAPA KĘDZIERZYNA-KOŹLE Główną drogą przebiegającą przez miasto jest droga krajowa nr 40. Prowadzi ona od granicy z Czechami w Głuchołazach do Pyskowic, gdzie kończy swój bieg krzyżując się z drogą krajową nr 94. Droga ta jest bardzo ważnym połączeniem komunikacyjnym, gdyż łączy strefę Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego z silnie uprzemysłowionymi terenami powiatu kędzierzyńsko-kozielskiego oraz prudnickiego, a także z granicą polsko-czeską. Stan techniczny drogi określa się jako zły, wyjątkiem jest tylko odcinek z Głuchołaz do Prudnika. Droga ta przecina autostradę A4 w węźle ”Łany” i liczy sobie 103 km długości. Oprócz tego ważnymi drogami przebiegającymi przez obszar Kędzierzyna-Koźla i w jego najbliższej okolicy są: droga krajowa E-45, która przebiega po zachodniej stronie Kędzierzyna-Koźla w kierunku północnym, o relacji Racibórz-Opole, Kluczbork, Wieluń, Złoczew; droga wojewódzka nr 408, która biegnie w kierunku południowo – wschodnim w stosunku do drogi krajowej nr 40, w stronę Gliwic; droga wojewódzka nr 423, która biegnie w kierunku północnym do drogi krajowej nr 40, w stronę ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE Opola. Droga ta przecina Kanał Gliwicki w pobliżu portu rzecznego w Koźlu; droga wojewódzka nr 418, łącząca drogi krajowe nr 40 i 45 w okolicach Kędzierzyna-Koźla. Na terenie miasta znajduje się hala sportowa „Azoty”, która jest najnowocześniejszym obiektem sportowym, w którym organizowane są zawody i turnieje rangi międzynarodowej, koncerty i imprezy artystyczne, targi oraz wystawy. W hali, znajdują się także: sala treningowa, sala fitness, gabinety odnowy biologiczne, siłownia, kręgielnia i wiele innych. Obiekt jest w stanie pomieścić nawet do 6 000 ludzi. Na ternie hali swoje spotkania rozgrywa zespół Zaksy Kędzierzyn-Koźle (Plus Liga – najwyższa klasa rozgrywkowa piłki siatkowej w Polsce). Oprócz ww. hali miasto ma w swoich zasobach także krytą pływalnie, halę sportową „Śródmieście”, która służy głownie do szkolenia młodzieży w różnych dyscyplinach sportowych, kompleks sportowo rekreacyjny „Azotor” wraz z odkrytą pływalnią oraz czterema boiskami do siatkówki plażowe, stadion sportowy „Kuźniczka” oraz 5 mniejszych stadionów, gdzie swoje mecze rozgrywają kluby sportowe. Pod względem sportowo-rekreacyjnym miasto jest więc rozwinięte na średnim poziomie. Finanse Na podstawie danych podanych przez Główny Urząd Statystyczny, gmina Kędzierzyn-Koźle w 2011 roku zanotowała dochód na poziomie 213,6 mln zł, a wydatki wyniosły 214,5 mln zł. Największe dochody gmina odnotowuje z tytułu dochodów od osób prawnych i od osób fizyczny. Stanowią one ponad 50% całego budżetu gminy. Z kolei największe wydatki generuje w gminie oświata i wychowanie, gdzie 32,5% całego budżetu jest przekazywane na ww. cele. Dochody własne gminy stanowiły w dochodach ogółem budżetu gminy 67,3%. W 2011 roku w gminie 96,7% wydatków majątkowych przeznaczono na cele inwestycyjne. Wydatki te stanowiły 19,1% wydatków ogółem gminy. Porównując dochód na 1 mieszkańca gminy w roku 2011 z wydatkami na 1 mieszkańca gminy w 2011 roku można stwierdzić, iż gmina musiała posiłkować się kredytem jako, że różnica wyniosła 14zł. ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE Obsługę bankową zapewnia w Kędzierzynie-Koźlu 15 różnych instytucji świadczących usługi finansowe, a mianowicie: Bank BPH S.A., bank Gospodarki Żywnościowej S.A., Bank Pekao S.A., Bank Zachodni WBK S.A., Citibank handlowy Oddział Korporacyjny, Deutsche Bank PBC S.A., Dominet Bank S.A., EUROBANK, ING Bank Śląski S.A., Invest-bank S.A., LUKAS BANK, PKO BP S.A., Powiatowy Bank Spółdzielczy, SKOK Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowa – Kredytowa „Śląsk”, Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo – Kredytowa im. F. Stefczyka Oddział. Rynek usług bankowych w Kędzierzynie Koźlu jest więc mocno nasycony. Niemalże każdy z ww. banków posiada w swoich ofertach możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Na chwilę obecną miasto Kędzierzyn-Koźle posiada 51 licencjonowanych zarządców nieruchomości, którzy są wpisani do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości. Obecnie, liczba zarejestrowanych działalności gospodarczych zajmujących się fachowym zarządzeniem nieruchomościami, wynosi 22. 24 pośredników w obrocie nieruchomościami jest zarejestrowanych w Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie Nieruchomościami jako mieszkańcy Kędzierzyna-Koźle. Na terenie miasta działa 8 biur nieruchomości. ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE W 2011 roku oddano 60 nowych mieszkań do użytkowania, których łączna powierzchnia wyniosła 7779 m². Ceny nieruchomości w Kędzierzynie-Koźlu są bardzo różne. Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym oscyluje w okolicach 1714 zł za m² i znajduje się na 248 miejscu klasyfikacji najwyższych cen mieszkań w całej Polsce. Pierwsze miejsce w tym rankingu zajmuje Sopot, gdzie cena za metr kwadratowy dochodzi do 7000 zł. Na rynku pierwotnym zaś, średnia cena mieszkań oscyluje w granicach 3243 zł za m², co powoduje, iż Kędzierzyn-Koźle znajduje się na 270 miejscu klasyfikacji najwyższych cen mieszkań w całej Polsce. Pierwsze miejsce w tymże rankingu zajmuje Kołobrzeg, gdzie cena za metr kwadratowy mieszkania przekracza 10000 zł. Średnia cena domów na rynku wtórnym wynosi około 1785 zł za metra kwadratowy. Powoduje to, iż Kędzierzyn-Koźle, znajduje się w rankingu ogólnopolskim na 177 miejscu. Co ciekawe, pierwsze ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE miejsce w klasyfikacji zajmuje Biskupiec, gdzie cena za metr kwadratowy domu na rynku wtórnym dochodzi nawet do 22000 zł. Z kolei cena za metr kwadratowy domu na rynku pierwotnym waha się w granicach 4600 zł i klasyfikuje Kędzierzyn-Koźle na 122 miejscu rankingu ogólnopolskiego. Na pierwszym miejscu jest Kazimierz Dolny, w którym cena za metr kwadratowy dochodzi prawie do 12 000zł. Średnia cena wynajmu mieszkania w Kędzierzynie-Koźlu wynosi 1000zł, co powoduje zajęcie 223 miejsca w rankingu. Najdrożej jest we Wrocławiu, gdzie średnia cena wynajmu wynosi 4500zł. Ceny najmu mieszkania w Kędzierzynie-Koźlu wahają się od 600zł za mieszkanie jednopokojowe, od 800 zł za mieszkanie dwupokojowe, od 1000 zł za trzypokojowe mieszkanie. Oczywiście cena bardzo zależy od lokalizacji oraz standardu mieszkania, które chcemy wynająć. Ceny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budowę, w zależności od lokalizacji, wahają się w granicach od 40 zł za m² do nawet 250 zł za m² (blisko centrum). Liczba mieszkań w 2011 roku zwiększyła się o 77 w porównaniu z 2009 rokiem. Cieszyć może natomiast fakt, iż zmniejszyły się zaległości w opłatach za mieszkanie w zasobach gminy o 690 tyś. zł. Średnie ceny mieszkań za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w miastach ościennych wynoszą: Opole 4853 zł, Głogówek 3550 zł, Krapkowice 3700 zł, ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE Głubczyce 2750 zł, Gliwice 4503 zł. Średnie ceny mieszkań za metr kwadratowy na rynku wtórnym w miastach ościennych wynoszą: Opole 3600 zł, Głogówek 1134 zł, Krapkowice 1430 zł, Głubczyce 1707 zł, Gliwice 1836 zł. Średnie ceny na metr kwadratowy wynajmu mieszkania w miastach ościennych wynoszą: Opole 1200 zł, Głogówek 1600 zł, Krapkowice 1000zł, Głubczyce 850 zł, Gliwice 2300 zł. Średnie ceny domów na metr kwadratowy na rynku pierwotnym w miastach ościennych wynoszą: Opole 4650 zł, Głogówek 4512 zł, Krapkowice 4388 zł, Głubczyce 4714 zł, Gliwice 4615 zł, Średnie ceny domów na metr kwadratowy na rynku wtórnym w miastach ościennych wynoszą: Opole 3062 zł, Głogówek 1500 zł, Krapkowice 1225 zł, Głubczyce 1353 zł, Gliwice 1372 zł. Postępujące wyludnienie miasta jest główną przyczyną kształtowania się na rynku nieruchomości zdecydowanej przewagi kupujących/najmujących. Można powiedzieć, że rynek nieruchomości miasta Kędzierzyna-Koźle jest rynkiem kupującego. Prognozowana liczebność ludności miasta, sporządzona przez GUS wskazuje, iż prawdopodobnie w 2015 roku, mieszkańców ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE Kędzierzyna-Koźle będzie 59117, w 2020 roku 55 494, a w 2025 roku już tylko 51579. Spowoduje to zbyt dużą podaż na rynku nieruchomości, przy malejącym popycie. Ceny najmu, czy też sprzedaży nieruchomości siłą rzeczy będę musiały drastycznie spaść. Niewątpliwie jako zalety miasta trzeba wymienić przede wszystkim jego dogodną lokalizację na różnych szlakach komunikacyjnych i w pobliżu granicy. Miasto posiada także bardzo duży potencjał infrastruktury przemysłowej, a w szczególności uzbrojone tereny, dostęp do wszelakiego rodzaju transportu. Kędzierzyn-Koźle jest także w pełni zwodociągowane i w bardzo wysokim stopniu skanalizowane. Niewątpliwą zaletą miasta jest także bardzo dobrze wyposażone placówki służby zdrowia. Do wad miasta trzeba zaliczyć przede wszystkim bardzo niską atrakcyjność jako ośrodka kulturalno-rekreacyjnego. Miasto posiada tylko 3 hotele, słabo rozbudowana jest także baza gastronomiczna. Kędzierzyn-Koźle boryka się także z bardzo złym stanem dróg gminnych i wewnętrznych. Część miasta znajduje się także na terenach o zagrożeniu powodziowym. Nadmierne zanieczyszczenie powietrza, wód powierzchniowych i gleby nie przynosi chluby miastu. Wykonanie: Sebastian Bujok ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
