Analiza Rynku Nieruchomości

Komentarze

Transkrypt

Analiza Rynku Nieruchomości
Analiza rynku nieruchomości
Kędzierzyn-Koźle
Kędzierzyn-Koźle
to
miasto
położone
w
południowo-
wschodniej części województwa opolskiego. Jego populacja, na rok
2011, wynosiła 63974 mieszkańców. Kędzierzyn Koźle jest także
siedzibą władz samorządu powiatu kędzierzyńsko-kozielskiego.
Powierzchnia miasta, położonego w dolinie rzek Odry
i Kłodnicy, wynosi 123,4 km² (12340 ha), co stawia je na pierwszym
miejscu wśród ośrodków miejskich Opolszczyzny, pod względem
zajmowanej powierzchni. Z całej powierzchni około 61 ha zajmują
parki i zieleńce miejskie, a 38 ha zieleń
osiedlowa. Gmina miejska Kędzierzyn-Koźle
graniczy
z
następującymi
jednostkami
administracyjnymi:

Od północy z gminami wiejskomiejskimi
Zdzieszowice,
Leśnica,
Ujazd,

Od południa z gminami wiejskimi
Bierawa i Cisek,

Od zachodu z gminą wiejską Reńska Wieś,

Od wschodu z gminami Rudziniec, Sośnicowice, Kuźnia Raciborska.
Usytuowanie w niewielkiej odległości od innych dużych ośrodków takich jak: Opole, Gliwice,
Racibórz, Rybnik, czy Nysa stwarza potencjalne zagrożenie dla Kędzierzyna-Koźla, gdyż miasta te
mogą konkurować ze sobą o różnego typu zasoby (ludzkie, kapitałowe) i inwestorów.
Kędzierzyn-Koźle w obecnym kształcie administracyjnym funkcjonuje od 1975 roku, kiedy to
w jeden organizm miejski połączono cztery niezależne miejscowości: Koźle, Kłodnicę, Kędzierzyn
i Sławęcice. Aktualnie miasto dzieli się na 16 osiedli, a mianowicie: Azoty, Blachownia, Cisowa,
Kłodnica, Kuźniczka, Lenartowice, Miejsce Kłodnickie, Piastów, Pogorzelec, Południe, Przyjaźni, Rogi,
Sławięcice, Stare Miasto, Śródmieście, Zachód. Wiodącą rolę w zakresie rozwoju gospodarczego
odgrywają osiedla Blachownia oraz Azoty. Wynika to z rozwiniętych tradycji przemysłowych jak
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
i zapisów, które są zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zlokalizowano
tak największe zakłady przemysłowe miasta oraz tereny inwestycyjne. Problemem tych osiedli jest
jednak niska estetyka części dawnych przyzakładowych obiektów mieszkalnych. Funkcję mieszkalną
spełniają głównie osiedla: Kłodnica, Cisowa, Rogi, Lenartowice, Miejsc Kłodnickie, Kuźniczka oraz
Sławięcice, które stanowią zaplecze mieszkalne dla pozostałych terenów Kędzierzyna-Koźla. Na tych
osiedlach dominującą zabudową jest zabudowa jednorodzinna, a działalność gospodarczą
ograniczono do małych punktów handlowych i usługowych. Na osiedlach: Piastów, Pogorzelec, części
Śródmieścia oraz Koźle (część Osiedla Zachód) przeważa za to zabudowa wielorodzinna. Rozwinięta
jest tam też dobrze funkcja handlowa i usługowa. Pozostałe obszary miasta jak: Koźle (Stare Miasto)
oraz Kędzierzyn-Śródmieście, pełnia głównie funkcję administracyjno – kulturalno – usługową, gdyż
swoje siedziby mają tam jednostki administracji publicznej. Znajduje się też tam wiele placówek
kulturalnych oraz instytucji finansowych. W zabudowie dominują budynki o znaczeniu
architektonicznym, głównie stare kamienice.
Podstawowe dane statystyczne dotyczące ludności
Analizując
poniższe
dane,
można
stwierdzić, iż z roku na rok liczba ludności maleje.
Niepokojący jest przede wszystkim fakt, iż z każdym
kolejnym
rokiem
przybywa
osób
w
wieku
nieprodukcyjnym. Kędzierzyn-Koźle jest miastem,
w którym na 100 mężczyzn przypada 107 kobiet.
Liczba ta na przestrzeni ostatnich lat jest niemalże
niezmienna.
Jeżeli chodzi o strukturę wiekową, to
najwięcej jest ludzi w wieku 25-29 lat, jednak
niewiele mniej jest ludności w przedziale wiekowym 30-59
lat. Warto zauważyć, iż mamy wyraźnie do czynienia ze
społeczeństwem starzejącym się. Liczba ludności w wieku
przedprodukcyjnym stale utrzymuje się na niskim poziomie.
Mieszkanki
Kędzierzyna
żyją
dłużej
od
mężczyzn.
Najbardziej widoczne jest to w przedziale wiekowym 85 lat i
więcej, gdzie na około 500 kobiet przypada około 120
mężczyzn w danej grupie wiekowej.
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
Ujmując procentowo, udział kobiet w liczbie ludności wynosi 51,75%, a mężczyzn 48,25%.
Stosunek liczby urodzeń w 2011 roku do liczby zgonów w tym samy roku jest ujemny o 71 istnień.
Niepokojący jest fakt, iż więcej ludności liczy grupa osób w wieku poprodukcyjnym od grupy osób
w wieku przedprodukcyjnym.
Od 2007 roku utrzymuje sie stałe ujemne saldo migracji ludności. Oscyluje ono w granicach
200-300.
Bezrobocie/zatrudnienie
Stopa bezrobocia na dzień 03.2013 w
powiecie
15,3%.
Kędzierzyn-Koźle
Dla
wynosi
porównania,
stopa
bezrobocia w całym województwie
opolskim
wynosi
15,6%.
Liczba
bezrobotnych
zarejestrowanych
w
Powiatowym
Urzędzie
w
Kędzierzynie-Koźlu,
Pracy
w
dniu
28.02.2013r. wyniosła 5477 osób i
była wyższa o 126 osób w porównaniu
z 31 stycznia 2013r. W samej gminie Kędzierzyn-Koźle przybyło o 72 osoby bezrobotne porównując
dwa pierwsze miesiące 2013
Liczba osób, które ukończyły szkołę
wyższą do 27 roku życia
67
54
52 36
37
47
30
38
40
37
53 48
roku.
71,3%
bezrobotnych
w całym powiecie stanowią
mieszkańcy
miasta
Kędzierzyna-Koźle, a 28,7%
mieszkańcy
wsi.
zarejestrowanych
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
Liczba
osób
bezrobotnych do 25 roku życia wynosi 1026 w całym powiecie, tj. 18,7% ogółu bezrobotnych. Cieszyć
może fakt, iż w porównaniu do stycznia 2013r., liczba osób bezrobotnych, które ukończyły szkołę
Osoby bez kwalifikacji zawodowych
1863
1829 1810
1746
1759
1779
1797
1807
1878
1893
20602120
wyższą do 27 roku życia zmniejszyła się o 5 osób. Wszystkich osób bezrobotnych z tej kategorii
(ukończona szkoła wyższa do 27 roku) jest tylko 48, a więc 0,9% wszystkich ludzi pozostających bez
pracy w powiecie. Warto jednak zauważyć, że znaczą część z tych 48 osób stanowią kobiety bo, aż 34
osoby, tj. 0,6% ogółu. Bezrobotni bez żadnych kwalifikacji zawodowych stanowią 38,7% ogółu
Osoby bez wykształcenia średniego
3220
3139 3103
2967
2902
2925
2974
3051
3124
3163
3415 3506
bezrobotnych w całym powiecie (2120 osób). Porównująć do stycznia 2013r. liczba ta zwiększyła się,
aż o 60 osób. Największy odstekek osób bezrobotnych stanowi zaś grupa osób bez wykształecenia
zawodowego, bo aż 64% ogółu (3506 osób). W tej kategorii, w porównaniu do stycznia 2013r.,
przybyło 91 osób bez pracy. Niepokoi fakt, iż od lipca 2012r. liczba osób ciągle rośnie.
W lutym 2013r. do PUP w Kędzierzynie-Koźlu zgłoszonych zostało 175 wolnych miejsc pracy
i aktywizacji zawodowej. Miejsca pracy i miejsca aktywizacji zawodowej pochodziły z sektorów: 113
z sektora niepublicznego oraz 62 z sektora publicznego.
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
MAPA KĘDZIERZYNA-KOŹLE
Główną drogą przebiegającą przez miasto jest droga krajowa nr 40. Prowadzi ona od granicy
z Czechami w Głuchołazach do Pyskowic, gdzie kończy swój bieg krzyżując się z drogą krajową nr 94.
Droga
ta
jest
bardzo
ważnym
połączeniem
komunikacyjnym, gdyż łączy strefę Górnośląskiego
Okręgu Przemysłowego z silnie uprzemysłowionymi
terenami
powiatu
kędzierzyńsko-kozielskiego
oraz
prudnickiego, a także z granicą polsko-czeską. Stan
techniczny drogi określa się jako zły, wyjątkiem jest tylko
odcinek z Głuchołaz do Prudnika. Droga ta przecina
autostradę A4 w węźle ”Łany” i liczy sobie 103 km
długości. Oprócz tego ważnymi drogami przebiegającymi
przez obszar Kędzierzyna-Koźla i w jego najbliższej
okolicy są: droga krajowa E-45, która przebiega po
zachodniej
stronie
Kędzierzyna-Koźla
w
kierunku
północnym, o relacji Racibórz-Opole, Kluczbork, Wieluń, Złoczew; droga wojewódzka nr 408, która
biegnie w kierunku południowo – wschodnim w stosunku do drogi krajowej nr 40, w stronę Gliwic;
droga wojewódzka nr 423, która biegnie w kierunku północnym do drogi krajowej nr 40, w stronę
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
Opola. Droga ta przecina Kanał Gliwicki w pobliżu portu rzecznego w Koźlu; droga wojewódzka nr
418, łącząca drogi krajowe nr 40 i 45 w okolicach Kędzierzyna-Koźla.
Na terenie miasta znajduje się hala sportowa „Azoty”, która jest najnowocześniejszym
obiektem
sportowym,
w
którym
organizowane są zawody i turnieje rangi
międzynarodowej,
koncerty
i
imprezy
artystyczne, targi oraz wystawy. W hali,
znajdują się także: sala treningowa, sala
fitness,
gabinety
odnowy
biologiczne,
siłownia, kręgielnia i wiele innych. Obiekt jest
w stanie pomieścić nawet do 6 000 ludzi. Na
ternie hali swoje spotkania rozgrywa zespół Zaksy Kędzierzyn-Koźle (Plus Liga – najwyższa klasa
rozgrywkowa piłki siatkowej w Polsce).
Oprócz ww. hali miasto ma w swoich zasobach także krytą pływalnie, halę sportową
„Śródmieście”, która służy głownie do szkolenia młodzieży w różnych dyscyplinach sportowych,
kompleks sportowo rekreacyjny „Azotor” wraz z odkrytą pływalnią oraz czterema boiskami do
siatkówki plażowe, stadion sportowy „Kuźniczka” oraz 5 mniejszych stadionów, gdzie swoje mecze
rozgrywają kluby sportowe.
Pod względem sportowo-rekreacyjnym miasto jest więc rozwinięte na średnim poziomie.
Finanse
Na podstawie danych podanych przez Główny Urząd Statystyczny, gmina Kędzierzyn-Koźle
w 2011 roku zanotowała dochód na poziomie 213,6 mln zł, a wydatki wyniosły 214,5 mln zł.
Największe dochody gmina odnotowuje z tytułu dochodów od osób prawnych i od osób fizyczny.
Stanowią one ponad 50% całego budżetu gminy. Z kolei największe wydatki generuje w gminie
oświata i wychowanie, gdzie 32,5% całego budżetu jest przekazywane na ww. cele. Dochody własne
gminy stanowiły w dochodach ogółem budżetu gminy 67,3%. W 2011 roku w gminie 96,7%
wydatków majątkowych przeznaczono na cele inwestycyjne. Wydatki te stanowiły 19,1% wydatków
ogółem gminy. Porównując dochód na 1 mieszkańca gminy w roku 2011 z wydatkami na 1
mieszkańca gminy w 2011 roku można stwierdzić, iż gmina musiała posiłkować się kredytem jako, że
różnica wyniosła 14zł.
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
Obsługę bankową zapewnia w Kędzierzynie-Koźlu 15 różnych instytucji świadczących usługi
finansowe, a mianowicie: Bank BPH S.A., bank Gospodarki Żywnościowej S.A., Bank Pekao S.A., Bank
Zachodni WBK S.A., Citibank handlowy Oddział Korporacyjny, Deutsche Bank PBC S.A., Dominet Bank
S.A., EUROBANK, ING Bank Śląski S.A., Invest-bank S.A., LUKAS BANK, PKO BP S.A., Powiatowy Bank
Spółdzielczy, SKOK Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowa – Kredytowa „Śląsk”, Spółdzielcza Kasa
Oszczędnościowo – Kredytowa im. F. Stefczyka Oddział. Rynek usług bankowych w Kędzierzynie Koźlu
jest więc mocno nasycony. Niemalże każdy z ww. banków posiada w swoich ofertach możliwość
zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego.
Na chwilę obecną miasto Kędzierzyn-Koźle posiada 51 licencjonowanych zarządców
nieruchomości, którzy są wpisani do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości. Obecnie, liczba
zarejestrowanych
działalności
gospodarczych
zajmujących
się
fachowym
zarządzeniem
nieruchomościami, wynosi 22.
24 pośredników w obrocie nieruchomościami jest zarejestrowanych w Centralnym Rejestrze
Pośredników w Obrocie Nieruchomościami jako mieszkańcy Kędzierzyna-Koźle. Na terenie miasta
działa 8 biur nieruchomości.
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
W 2011 roku oddano 60 nowych mieszkań do użytkowania, których łączna powierzchnia
wyniosła 7779 m².
Ceny nieruchomości w Kędzierzynie-Koźlu są bardzo różne. Średnia cena mieszkań na rynku
wtórnym oscyluje w okolicach 1714 zł za m² i znajduje się na 248 miejscu klasyfikacji najwyższych cen
mieszkań w całej Polsce. Pierwsze miejsce w tym rankingu zajmuje Sopot, gdzie cena za metr
kwadratowy dochodzi do 7000 zł. Na rynku pierwotnym zaś, średnia cena mieszkań oscyluje w
granicach 3243 zł za m², co powoduje, iż Kędzierzyn-Koźle znajduje się na 270 miejscu klasyfikacji
najwyższych cen mieszkań w całej Polsce. Pierwsze miejsce w tymże rankingu zajmuje Kołobrzeg,
gdzie
cena
za
metr
kwadratowy
mieszkania
przekracza
10000
zł.
Średnia cena domów na rynku wtórnym wynosi około 1785 zł za metra kwadratowy. Powoduje to, iż
Kędzierzyn-Koźle, znajduje się w rankingu ogólnopolskim na 177 miejscu. Co ciekawe, pierwsze
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
miejsce w klasyfikacji zajmuje Biskupiec, gdzie cena za metr kwadratowy domu na rynku wtórnym
dochodzi nawet do 22000 zł. Z kolei cena za metr kwadratowy domu na rynku pierwotnym waha się
w granicach 4600 zł i klasyfikuje Kędzierzyn-Koźle na 122 miejscu rankingu ogólnopolskiego. Na
pierwszym miejscu jest Kazimierz Dolny, w którym cena za metr kwadratowy dochodzi prawie do
12 000zł.
Średnia cena wynajmu mieszkania w Kędzierzynie-Koźlu wynosi 1000zł, co powoduje zajęcie
223 miejsca w rankingu. Najdrożej jest we Wrocławiu, gdzie średnia cena wynajmu wynosi 4500zł.
Ceny
najmu
mieszkania
w
Kędzierzynie-Koźlu wahają się od
600zł
za
mieszkanie
jednopokojowe, od 800 zł za
mieszkanie dwupokojowe, od 1000
zł za trzypokojowe mieszkanie.
Oczywiście cena bardzo zależy od
lokalizacji oraz standardu mieszkania, które chcemy wynająć.
Ceny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budowę, w zależności od
lokalizacji, wahają się w granicach od 40 zł za m² do nawet 250 zł za m² (blisko centrum).
Liczba mieszkań w 2011 roku zwiększyła się o 77 w porównaniu z 2009 rokiem. Cieszyć może
natomiast fakt, iż zmniejszyły się zaległości w opłatach za mieszkanie w zasobach gminy o 690 tyś. zł.
Średnie ceny mieszkań za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w miastach ościennych
wynoszą:

Opole 4853 zł,

Głogówek 3550 zł,

Krapkowice 3700 zł,
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE

Głubczyce 2750 zł,

Gliwice 4503 zł.
Średnie ceny mieszkań za metr kwadratowy na rynku wtórnym w miastach ościennych wynoszą:

Opole 3600 zł,

Głogówek 1134 zł,

Krapkowice 1430 zł,

Głubczyce 1707 zł,

Gliwice 1836 zł.
Średnie ceny na metr kwadratowy wynajmu mieszkania w miastach ościennych wynoszą:

Opole 1200 zł,

Głogówek 1600 zł,

Krapkowice 1000zł,

Głubczyce 850 zł,

Gliwice 2300 zł.
Średnie ceny domów na metr kwadratowy na rynku pierwotnym w miastach ościennych wynoszą:

Opole 4650 zł,

Głogówek 4512 zł,

Krapkowice 4388 zł,

Głubczyce 4714 zł,

Gliwice 4615 zł,
Średnie ceny domów na metr kwadratowy na rynku wtórnym w miastach ościennych wynoszą:

Opole 3062 zł,

Głogówek 1500 zł,

Krapkowice 1225 zł,

Głubczyce 1353 zł,

Gliwice 1372 zł.
Postępujące wyludnienie miasta jest główną przyczyną kształtowania się na rynku
nieruchomości zdecydowanej przewagi kupujących/najmujących. Można powiedzieć, że rynek
nieruchomości miasta Kędzierzyna-Koźle jest rynkiem kupującego. Prognozowana liczebność ludności
miasta, sporządzona przez GUS wskazuje, iż prawdopodobnie w 2015 roku, mieszkańców
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE
Kędzierzyna-Koźle będzie 59117, w 2020 roku 55 494, a w 2025 roku już tylko 51579. Spowoduje to
zbyt dużą podaż na rynku nieruchomości, przy malejącym popycie. Ceny najmu, czy też sprzedaży
nieruchomości siłą rzeczy będę musiały drastycznie spaść.
Niewątpliwie jako zalety miasta trzeba wymienić przede wszystkim jego dogodną lokalizację
na różnych szlakach komunikacyjnych i w pobliżu granicy. Miasto posiada także bardzo duży
potencjał infrastruktury przemysłowej, a w szczególności uzbrojone tereny, dostęp do wszelakiego
rodzaju transportu. Kędzierzyn-Koźle jest także w pełni zwodociągowane i w bardzo wysokim stopniu
skanalizowane. Niewątpliwą zaletą miasta jest także bardzo dobrze wyposażone placówki służby
zdrowia. Do wad miasta trzeba zaliczyć przede wszystkim bardzo niską atrakcyjność jako ośrodka
kulturalno-rekreacyjnego. Miasto posiada tylko 3 hotele, słabo rozbudowana jest także baza
gastronomiczna. Kędzierzyn-Koźle boryka się także z bardzo złym stanem dróg gminnych i
wewnętrznych. Część miasta znajduje się także na terenach o zagrożeniu powodziowym. Nadmierne
zanieczyszczenie powietrza, wód powierzchniowych i gleby nie przynosi chluby miastu.
Wykonanie: Sebastian Bujok
ANALIZA KĘDZIERZYN-KOŹLE

Podobne dokumenty