Kazus 2 Spółdzielnia „ABC”, której przysługiwało prawo własności

Kazus 2
Spółdzielnia „ABC”, której przysługiwało prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem,
zawarła 3.7.2005 r. z Andrzejem na piśmie umowę najmu budynku na 10 lat, z czynszem płatnym co kwartał.
Najem związany był z prowadzoną przez Andrzeja działalnością gospodarczą. Po roku najemca zwrócił się do
spółdzielni z propozycją wyremontowania budynku, z tym, że nakłady miałyby być rozliczane w czynszu, zaś
najemca miałby zagwarantowane prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości. W wyniku poczynionych
mailowo uzgodnień 15.8.2006 r. prezes spółdzielni (uprawniony do jej jednoosobowej reprezentacji) wysłał
wiadomość e-mailową do Andrzeja, że wyraża zgodę na remont, zaproponowane rozliczenie nakładów w
czynszu oraz ustanowienie prawa pierwokupu. W 2011 r. Spółdzielnia zawarła warunkową umowę sprzedaży
nieruchomości z spółką „W” i w lutym 2011 zaproponowała Andrzejowi kupno nieruchomości za cenę 500.000
zł. Andrzej zatelefonował do prezesa spółdzielni na drugi dzień od otrzymania propozycji i poinformował go, że
nie skorzysta z prawa pierwokupu, gdyż nie jest w stanie zapłacić żądanej kwoty. Spółka również ostatecznie nie
nabyła nieruchomości. W maju 2012 r. Andrzej zmarł, a budynek objął w posiadanie jego syn Maciej, jako
jedyny spadkobierca. W styczniu 2013 r. spółdzielnia sprzedała nieruchomość Leszkowi za cenę 500.000 zł.
Leszek 3.7.2013 r. złożył Maciejowi na piśmie wypowiedzenie umowy z 3 miesięcznym terminem
wypowiedzenia, a ponieważ Maciej nie dostosował się do niego, wystąpił przeciwko niemu z roszczeniem o
wydanie nieruchomości.
Maciej podniósł, że umowa przeniesienia własności nieruchomości jest nieważna, gdyż po pierwsze nie
było uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni wyrażającej zgodę na przeniesienie własności nieruchomości,
której wymagają przepisy prawa spółdzielczego, a po drugie nie zostało uwzględnione przysługujące mu prawo
pierwokupu, zatem Leszek nie może żądać wydania mu nieruchomości.
Leszek podniósł z kolei, że prawo pierwokupu na rzecz Andrzeja nie było skutecznie zastrzeżone ze
względu na niedochowanie wymaganej prawem formy, a nawet gdyby było ważne to Andrzej już w 2011 r,
zrzekł się prawa pierwokupu, poza tym prawo pierwokupu było ustanowione na rzecz Andrzeja.
1.! Czy Maciejowi przysługiwało skuteczne wobec spółdzielni i Leszka prawo pierwokupu? Rozważ
wszystkie zarzuty podnoszone przez Leszka.
2.! Czy Leszek może skutecznie żądać wydania mu nieruchomości przez Macieja? Rozważ wszystkie
okoliczności przedstawione w kazusie, w szczególności: a. czy umowa przeniesienia własności
nieruchomości była ważna? b. czy wypowiedzenie dokonane przez Leszka wobec Macieja było
skuteczne? Odpowiedzi na pytanie z pkt. 2 b. proszę udzielić niezależnie od odpowiedzi na pytanie z pkt.
2 a. W każdej odpowiedzi proszę podać podstawę prawną.
Rozwiązanie kazusu 2
1.! Pytanie 1.
Kwestia formy – ustanowienie prawa pierwokupu, także gdy dotyczy nieruchomości, nie wymaga
zachowania formy aktu notarialnego. Fakt, że prawo pierwokupu zostało zastrzeżona na rzecz Andrzeja
a nie na rzecz Macieja nie ma znaczenia, gdyż prawo pierwokupu jest majątkowym uprawnieniem
prawokształtującym i podlega dziedziczeniu w myśl art. 922 § 1 k.c. Co do zrzeczenia się prawa
pierwokupu, to oświadczenia Andrzeja złożonego w lutym 2011 r, iż nie skorzysta z prawa pierwokupu
do konkretnej transakcji, nie można potraktować jako w ogóle zrzeczenia się prawa pierwokupu. Gdyby
transakcja pomiędzy Spółdzielnią a spółką W doszła do skutku , to Andrzej nie mógłby mieć żadnych
roszczeń z tytułu niewykonania obowiązku uwzględnienia prawa pierwokupu po stronie sprzedającego.
Jednak umowa sprzedaży nie doszła do skutku w 2011 r. i Andrzejowi nadal przysługiwało prawo
pierwokupu, które jest realizowane w odniesieniu do konkretnego kontraktu. Ponieważ nie nastąpiło
zrzeczenie się prawa pierwokupu przez Andrzeja i prawo to podlega dziedziczeniu, zatem Maciejowi
przysługuje wobec spółdzielni i Leszka.
Jeśli idzie o kwestię oceny, czy wymiana e- maili, z której miało wynikać ustanowienie prawa
pierwokupu, stanowi zmianę umowy najmu, a zatem, czy wymagana była forma pisemna, w kazusie
zastrzeżono, że umowa była zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, zatem nie stosujemy tu wymogu
formy ad probationem. Ponadto ustanowienie prawa pierwokupu może nastąpić oddzielnie,
niekoniecznie jako element umowy najmu czy dzierżawy, zatem niezależnie od tego, czy
zakwalifikujemy uzgodnienie tego prawa jako zmianę umowy najmu czy nie, prawo pierwokupu należy
uznać za ustanowione prawidłowo.
Pytanie 2
a)! Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy Leszek stał się właścicielem nieruchomości.
Można tu rozważać dwa rozwiązania: umowa zawarta bez zgody walnego zgromadzenia jest nieważna
(takie poglądy są wypowiedziane w doktrynie i orzecznictwie) lub umowa jest ważna, ale jej
skuteczność zależy od potwierdzenia przez walne zgromadzenie, przy czym można stać na stanowisku
o zastosowaniu per analogiam art. 103 § 1 i 2 k.c. lub powołać się na analogie z art. 17 k.s.h. Ze
względu na brak w kazusie informacji o potwierdzeniu umowy trzeba przyjąć, że nie doszło do
przeniesienia własności.
b) Wypowiedzenie umowy przez Leszka, oczywiście przy przyjęciu, że Leszek jest właścicielem
(odpowiedź na pytanie b) ma być niezależna od odpowiedzi na pytanie a)), zależy od
ustosunkowania się co do formy umowy – art. 678 § 2 k.c. Można albo przyjąć pogląd, że chodzi o
formę z datą pewną nadaną przez strony wyłącznie w momencie zawierania umowy, wtedy
wypowiedzenie nie byłoby możliwe, albo że umowa uzyskała wymaganą formę daty pewnej wraz ze
śmiercią Andrzeja, wtedy wchodziłoby w grę wypowiedzenie: 3 miesiące na koniec kwartału
kalendarzowego (art. 673 § 2 k.c.), zatem okres wypowiedzenia upłynąłby 31.12.2013 r.