Budowa ogrodzeń wokół budynków Wspólnoty Mieszkaniowej

Budowa ogrodzeń wokół budynków Wspólnoty Mieszkaniowej
Właściciele lokali wchodzących w skład Wspólnot Mieszkaniowych zmagają się z różnego
typu problemami związanymi z brakiem otoczenia ich budynków ogrodzeniem. Dlatego też
często podejmują decyzję o budowie takiego ogrodzenia, co niewątpliwie ma określone
walory użytkowe oraz estetyczne. Prowadzi do wzrostu poziomu bezpieczeństwa
mieszkańców, pozwala na utrzymanie ładu i porządku w obrębie budynku, jak i jego
bezpośredniego otoczenia.
W celu zrealizowania planu wybudowania ogrodzenia, w pierwszej kolejności należy
rozważyć kwestię własności gruntu, na którym znajdują się budynki Wspólnoty. Ponadto,
należy sprawdzić, czy działka, którą chciałoby się ogrodzić jest objęta miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to czy ten plan zawiera jakieś postanowienia
dotyczące grodzenia nieruchomości. Może się bowiem zdarzyć, iż postanowienia planu
miejscowego będą zakazywały budowy ogrodzeń na danym obszarze, albo też określały
dopuszczalne rodzaje ogrodzeń, które mogą być stosowane na danym terenie. Jeżeli
natomiast nieruchomość nie jest objęta miejscowy planem, należy sprawdzić postanowienia
decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli grunt jest współwłasnością mieszkańców Wspólnoty
Mieszkaniowej, a postanowienia planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy nie
zawierają ograniczeń w kwestii budowy ogrodzeń, to Wspólnota może bez większych
przeszkód podjąć stosowaną uchwałę w sprawie budowy takiego ogrodzenia.
Uchwała w sprawie realizowania budowy ogrodzenia budynków powinna określać
szczegółowy plan inwestycji i jej kosztorys. Mieszkańcy powinni również podjąć decyzję w
przedmiocie sposobu pokrycia kosztów budowy ogrodzenia. Uchwała Wspólnoty
Mieszkaniowej może stanowić, iż mieszkańcy będą zobowiązani do uiszczania zaliczki na
poczet sfinansowania budowy. Właściciele lokali mogą również postanowić, iż koszt budowy
zostanie pokryty z wcześniej zebranych środków, które były pierwotnie przeznaczone na inne
cele. W praktyce często zdarzało się tak, iż koszty budowy ogrodzenia był pokrywane ze
środków zgromadzonych na funduszu remontowym Wspólnoty. Fundusz remontowy nie jest
pojęciem wprost wynikającym z ustawy o własności lokali. Funkcjonuje on jednak w
niemalże każdej Wspólnocie Mieszkaniowej, a jego funkcją jest sukcesywne zbieranie
środków w celu zabezpieczenia potrzeb remontowych budynków.
Z praktyką przesuwania środków z funduszów remontowych na finansowanie inwestycji nie
zgadzały się Sądy, które rozpatrywały sprawy o uchylenie takich uchwał. Zgodnie z
dominującym orzecznictwem, wykorzystywanie środków z funduszy remontowych na
inwestycję, w tym przypadku na budowę ogrodzenia, niezależnie od stopnia jej użyteczności,
nie tylko narusza art. 14 punkt 1 ustawy o własności lokali, lecz ponadto godzi w interes
Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż pozbawia ją środków przeznaczonych z założenia na
pokrycie kosztów prac niezbędnych do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym
stanie. Wydzielenie odrębnego funduszu na cele remontowe, na które właściciele uiszczają
zaliczki, skutkuje tym, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać wydatkowane na inne
cele niż pokrycie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Budowa ogrodzenia nie należy natomiast do przedsięwzięć o charakterze remontowym, o
którym mowa w art. 14§ 1 ustawy o własności lokali. W związku z powyższym,
wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję narusza powołany powyżej
przepis i godzi w interes Wspólnoty. Pozbawia ją bowiem środków na utrzymanie
nieruchomości. Inwestycje, takie jak budowa nowych ogrodzeń powinny być opłacane z
odrębnych środków, chyba że w uchwale, której podjęcie znajdowało się w porządku obrad
zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, właściciele nieruchomości postanowiliby o przesunięciu
części środków bądź całości nadwyżki z funduszu remontowego na cele inne niż remonty.
W ostatnim czasie pojawiły się jednak orzeczenia prezentujące odmienne stanowisko w
sprawie. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 16 sierpnia 2012 roku, sygn. akt; I
Aca 8/12 orzekł, iż Wspólnota Mieszkaniowa może przeznaczać środki zgromadzone na
funduszu remontowym na wymianę instalacji domofonowej, ponieważ jest uprawniona do
podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą
właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem
jej w należytym stanie. Ten przypadek można bezpośrednio odnieść również do inwestycji
budowy ogrodzenia, gdyż ta również ma zapewniać utrzymanie nieruchomości wspólnej w
należytym stanie, poprzez poprawę bezpieczeństwa, czy porządku. Jednakże w celu
uniknięcia podobnych wątpliwości interpretacyjnych, a także ustrzeżenia się przed
skarżeniem takich uchwał, przy redagowaniu uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej warto
zaznaczyć, że środki gromadzone na funduszu remontowym zbierane są na potrzeby
remontów i inwestycji, które wydatkować Wspólnota będzie na podstawie upoważnienia
zawartego w uchwale właścicieli lokali.
Odnosząc się do kwestii techniczno - prawnych dotyczących budowy ogrodzeń należy
wskazać, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
budowa ogrodzeń nie wymaga pozwolenia na budowę. Jednakże budowa ogrodzeń od strony
dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych oraz pozostałych ogrodzeń o wysokości
powyżej 2,20 m wymaga odpowiedniego zgłoszenia (art. 30 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego).
Użyte w ustawie Prawo budowlane pojęcie „innych miejsc publicznych" jest pojęciem
nieczytelnym i niedookreślonym, co
powoduje wiele rozbieżności w doktrynie i
orzecznictwie. Za miejsce publiczne można bowiem uznać każde miejsce dostępne dla
nieograniczonej liczby osób, dlatego należy przyjąć, iż budowa ogrodzenia, niemalże zawsze
będzie wymagała dokonania odpowiedniego zgłoszenia. W związku z powyższym, inwestor,
w tym przypadku Wspólnota Mieszkaniowa, powinna zgłosić organowi administracji
architektoniczno-budowlanej
zamiar budowy
ogrodzenia co
najmniej
30
dni
przed
przystąpieniem do jego budowy. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób
wykonywania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia, dołączając oświadczenie o
posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz pozwolenia,
uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Jeżeli w ciągu 30 dni od dokonania
zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu, inwestor może przystąpić do wykonywania
robót budowlanych określonych w zgłoszeniu. Powodem sprzeciwu może być naruszenie
ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub innych przepisów, na
przykład ustawy o drogach publicznych lub przepisów techniczno-budowlanych. Budowę
ogrodzenia należy rozpocząć w ciągu dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu. Po ich
upływie konieczne będzie nowe zgłoszenie.
Przepisy prawa określają również ogólne zasady dotyczące zasad lokalizacji ogrodzeń, w tym
odległości od dróg, wyglądu, czy dopuszczalnych wysokości. Rozporządzenie Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie w par. 41 do 43, stanowi, że ogrodzenie nie może
stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. Zabronione jest także umieszczanie
na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m ostro zakończonych elementów, drutu
kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów. Ponadto, bramy
i furtki w ogrodzeniu nie mogą otwierać się na zewnątrz działki i mieć progów utrudniających
wjazd osób niepełnosprawnych na wózkach inwalidzkich. Natomiast zapory ruchome na
przejściach i dojazdach powinny mieć oznakowanie widoczne w ciągu całej doby oraz
sygnalizację świetlną lub dźwiękową zmiany położenia ich ramion. Na końcu warto wskazać,
iż samymi pracami budowlanymi kieruje osoba posiadająca właściwe uprawnienia
budowlane. Na Wspólnocie Mieszkaniowej jako Inwestorze spoczywa obowiązek uzyskania
od kierownika budowy stosownego oświadczenia o przejęciu przez niego obowiązków
kierowania nad całym procesem budowlanym.