Pierwsze kroki wspólnoty.rtf

Pierwsze kroki wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa co to jest
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. W
skład wspólnoty wchodzą właściciele lokali oraz dotychczasowy właściciel, czyli wszyscy, którzy są
właścicielami lokali, stanowiących przed wyodrębnieniem część składową danej nieruchomości.
Wspólnota jest organizacją powołaną w celu usprawnienia zarządzania nieruchomością wspólną.
Wspólnota może się składać z kilku lub kilkudziesięciu członków. Ustawa o własności lokali nie
wyposażyła wspólnoty w osobowość prawną. Oznacza to, że wspólnota nie może być podmiotem
praw i obowiązków. Aby wspólnota mogła sprawnie działać może zaciągać zobowiązania, może być
pozywać i być pozywaną do sądu. Choć wspólnota nie posiada osobowości prawnej należy zauważyć,
że „ograniczona osobowość prawna" w niczym nie przeszkadza wspólnocie w jej działalności.
Natomiast w sprawach ściśle określonych w ustawie o własności lokali stawia ją w pozycji
równorzędnej z osobą, prawną. Majątek, jakim dysponuje wspólnota należy do właścicieli odrębnych
lokali oraz do dotychczasowego właściciela. Są to należące do nich udziały w nieruchomości wspólnej
oraz ewentualne dochody, jakie te udziały przynoszą. Jeżeli wspólnota uzyskuje dochody z tytułu
najmu lub dzierżawy pomieszczeń wspólnych, powinny one być w całości przekazywane na potrzeby
związane z utrzymaniem danej nieruchomości. Natomiast, jeżeli przekraczają one sumy przeznaczone
na utrzymanie nieruchomości wspólnej, przypadają one właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów.
Majątek ten jest objęty współwłasnością w częściach ułamkowych - właściwie jest to współwłasność
przymusowa.
Odpowiedzialność członków wspólnoty mieszkaniowej jest nieograniczona, jednakże
odpowiedzialność właściciela lokalu jest ograniczona do wielkości lokalu w nieruchomości wspólnej.
Jakie dokumenty
Pomimo, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa koniecznym jest dokonanie
niezbędnych czynności, które pozwolą wspólnocie na jej sprawne funkcjonowanie. Wspólnota musi
uzyskać numer REGON we właściwym Wojewódzkim Urzędzie Statystycznym, numer NIP w urzędzie
skarbowym oraz musi założyć konto bankowe. Aby otrzymać REGON, który jest podstawą do
otrzymania numeru NIP wspólnota powinna złożyć następujące dokumenty:
• statut lub regulamin wspólnoty;
• uchwałę o zatwierdzeniu statutu lub regulaminu;
• uchwałę powierzającą czynności zarządcy wybranej osobie;
• wyciąg z ksiąg wieczystych lub jeden egzemplarz aktu notarialnego (w celu stwierdzenia
wyodrębnienia lokalu i powstania wspólnoty).
Takie same dokumenty, z wyjątkiem wyciągu z ksiąg wieczystych należy złożyć w urzędzie
skarbowym, aby otrzymać numer NIP. Pierwszy etap rozpoczynający działalność wspólnoty zamyka
założenie rachunku bankowego. W tym celu w banku należy przedstawić REGON, NIP a także
wymienione wcześniej uchwały oraz uchwałę zobowiązującą zarządcę do otwarcia konta wspólnoty
jak również do jednoosobowego dysponowania rachunkiem. Jednocześnie członkowie wspólnoty
wybrani do zarządu lub rady wspólnoty powinni zostać upoważnieni do złożenia wzoru podpisu w
banku jako pełnomocnicy.
Przykładowa treść uchwały dotyczącej otwarcia konta bankowego
Wspólnota mieszkaniowa zobowiązuje zarządcę do otwarcia konta wspólnoty, jak również do
jednoosobowego dysponowania rachunkiem. Jednocześnie członkowie wspólnoty wybrani do zarządu
lub Rady Wspólnoty (imię i nazwisko) są upoważnieni do złożenia wzoru podpisu w banku jako
pełnomocnicy oraz do dysponowania kontem w uzasadnionych przypadkach dwuosobowo.
Zarządzanie wspólnotą
Niezwykle istotne dla dalszego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej jest opracowanie jej
statutu lub regulaminu, który określa prawa i obowiązki właścicieli lokali. Każda wspólnota uchwala
własny statut, często w oparciu o ustawę o własności lokali poszerzony o własne zapisy, które
pozwolą jej sprawnie działać. Istotną sprawą jest również opracowanie regulaminu porządku
domowego. Wspólnotę reprezentuje zarząd, który może być jedno lub wieloosobowy. Wybór do
zarządu nie jest ograniczony. Oznacza to, że w jego skład może być wybrany każdy, także właściciel
wyodrębnionego lokalu. Wspólnota musi zadecydować czy zarządzanie nieruchomością powierzy
osobie lub osobom wybranym spośród właścicieli czy zleci to osobie fizycznej spoza swojego grona
lub firmie. Podejmując decyzję należy wziąć pod uwagę, że do zarządzania wspólnotą konieczna jest
wiedza z wielu dziedzin (prawa, finansów, budownictwa itp.), dlatego warto rozważyć powierzenie tej
czynności licencjonowanemu zarządcy. Pomimo ponoszonych z tego tytułu kosztów, wspólnota
zyskuje poczucie pewności, że czynności zarządzania są wykonywane prawidłowo. W sytuacji, gdy
zarządca nie spełnia oczekiwań wspólnoty można go zawsze zmienić.
Statut wspólnoty mieszkaniowej
I. Definicja ustawowa wspólnoty mieszkaniowej
„Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w sktad nieruchomości, tworzy wspólnotę
mieszkaniową. Wspólnota może nabywać i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana". (Ustawa
z dnia 24 czerwca 1994 r. O własności lokali).
II. Prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości
Właściciele lokali:
1. Mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem
(strychy, wózkownie, klatki schodowe i inne).
2. Mają prawo do zabierania głosu we wszystkich sprawach dotyczących wspólnoty
mieszkaniowej, w szczególności na zebraniach wspólnoty. a także mają prawo występować
indywidualnie z wnioskami i uwagami do zarządcy nieruchomości.
3. Mają prawo do kontroli wydatkowania pieniędzy pochodzących z wpłat i składek od
właścicieli lokalu na rzecz wspólnoty, a także z tytutu użytkowania pomieszczeń wspólnych, reklam i
innych.
4. Mają prawo domagać się przestrzegania regulaminu porządkowego, zachowania czystości i
estetyki otoczenia.
5. Mają prawo do rzetelnej informacji od zarządcy we wszystkich istotnych sprawach
dotyczących nieruchomości.
6. Mają obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokali a także z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej. Wydatki te i ich zmiany określone są przez zarządcę na piśmie.
7. Mają obowiązek przestrzegania terminu wpłat (do 10 tego każdego miesiąca) na rachunek
bankowy wskazany przez zarządcę, zaś w przypadku przekroczenia terminu ptacić odsetki.
8. Mają obowiązek zgłaszać do zarządcy wszelkie zmiany w liczbie osób zamieszkujących
lokale, mające istotny wpływ na wysokość opłat i prowadzoną ewidencję meldunkową. Obowiązek ten
ciąży także na właścicielu, który zamierza sprzedać lokal.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń a
każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
III. Najwyższą władzą wspólnoty jest jej walne zebranie
1. Zebranie wspólnoty ma prawo podejmować wszelkie uchwały dotyczące nieruchomości.
Uchwały te wiążą członków wspólnoty oraz zarządcę. Uchwały, których treść sprzeczna jest z
prawem, są nieważne a zarządca może odmówić ich realizacji.
2. Zebranie wspólnoty zwołuje zarządca, co najmniej raz w roku, w pierwszym kwartale
każdego roku. a jego celem jest:
• sprawozdanie z działalności za ubiegły rok z wykonania gospodarczego planu rzeczowego i
finansowego, łącznie z analizą kosztów prowadzenia nieruchomości:
• uchwalenie rocznego planu gospodarczego na bieżący rok, dotyczącego nieruchomości
wspólnej oraz wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania a także bieżącej składki remontowej:
• ocena wyników działalności zarządcy wraz z podjęciem stosownej uchwały dotyczącej
absolutorium.
W razie potrzeby zebranie wspólnoty może być zwołane przez zarządcę – każdorazowo lub na
wniosek, co najmniej 1/10 ogółu właścicieli.
3. Uchwały właścicieli podejmowane są na zebraniu poprzez indywidualne głosowanie. Uchwała
może być podjęta także w wyniku częściowego głosowania na zebraniu i częściowo indywidualnego
zbierania głosów. O treści tak powstałej uchwały właściciele powinni być poinformowani na piśmie.
4. Uchwały zapadają w głosowaniu większością głosów właścicieli liczoną wg. udziałów, chyba
że w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela
przypada jeden głos.
5. Właściciele mogą uczestniczyć w głosowaniu przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo może
być udzielone wyłącznie na piśmie.
6. Miejsce, termin i porządek zebrania podaje zarządca na piśmie z dwutygodniowym
wyprzedzeniem.
7. Zebrania wspólnoty są protokołowane. W protokole należy stwierdzić prawidłowość zwołania
zebrania, dołączyć listę obecności, odnotować treść podjętych uchwał i wyniki głosowania. Protokół
podpisują przewodniczący zebrania i protokolant.
IV. Zarządzanie nieruchomością
1. Obowiązkiem wspólnoty jest podjąć stosowną uchwałę, określającą sposób zarządzania
nieruchomością. Zarządzanie może odbywać się poprzez wybór ze swego grona jedno lub kilku
osobowego zarządu. Zarządzanie może być powierzone osobie prawnej lub fizycznej tzw. zarządcy, z
którym zawiera się odpowiednią umowę zlecenie.
2. W przypadku powierzenia zarządzania osobie prawnej lub fizycznej wspólnota wybiera ze
swego grona przedstawicieli zwanych Radą Wspólnoty w liczbie osób ustalonej przez wspólnotę.
Rada działa w okresach pomiędzy zebraniami wspólnoty i reprezentuje ją we współpracy z zarządcą.
Kadencja Rady trwa trzy lata. Członek Rady może być w każdym czasie przez wspólnotę odwołany.
Wygaśnięcie mandatu członka Rady następuje także na skutek zrzeczenia się mandatu lub upływu
kadencji.
3. Rada spełnia funkcje doradcze, a także z upoważnienia wspólnoty funkcje kontrolne w
stosunku do zarządcy. W przypadku powierzenia zarządzania wspólnota zobowiązana jest podjąć
uchwałę upoważniającą Radę Wspólnoty do podpisania w jej imieniu stosownej umowy.
4. Powołanie Rady Wspólnoty nie ogranicza w żadnym przypadku prawa właścicieli do
indywidualnego występowania do zarządcy.
5. Zarządca kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje jej interesy na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami.
6. Umowa zawierana z zarządcą powinna określać zakres czynności, które w ramach zarządu
zwykłego może on podejmować samodzielnie.
7. Do podjęcia przez zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymienionych w art. 22 pkt 2 ustawy o własności lokali - wymagane jest udzielenie pełnomocnictwa
poprzez stosowną uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w formie przewidzianej prawem.
8. Zarządca składa ze swej działalności roczne sprawozdanie (ustawowe).
9. Prawo kontroli działalności zarządcy przysługuje każdemu właścicielowi lokalu.
10. W przypadku rażącego naruszenia obowiązków, kompetencji lub warunków umowy
zarządca może być odwołany w każdej chwili odpowiednią uchwałą wspólnoty.