8. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W WOLI BATORSKIEJ NR 777 KW nr KR2I/00000981/5,
SYGN. AKT I KM 3779/13;
str. 10
powierzchnia lukarn może wynosić 1/3 powierzchni dachów, - minimalna odległość lukarn od ściany poprzecznej:
1,5m, - dachy lukarn nie mogą się łączyć lub stykać równolegle,
d) kształt bryły dostosowany do konfiguracji terenu, otaczającego zainwestowania i lokalnego
krajobrazu,
e) dachy kryte blachą, materiałem ceramicznym (dachówka) lub ich imitacje w tonacji ciemnej,
f) elewacje jasne zharmonizowane z kolorem dachu z dopuszczeniem ciemniejszych akcentów;
zakaz stosowania elementów refleksyjnych oraz innych materiałów elewacyjnych (wykończeniowych) o niskim
standardzie (sidding, blachy płaskie niepowlekane),
g) rozmieszczenie budynków i urządzeń na działce zgodnie z przepisami odrębnymi przy
uwzględnieniu ustaleń planu;
6) zasady i warunki podziału nieruchomości:
a) dopuszczenie możliwości geodezyjnego podziału nieruchomości, przy spełnieniu warunków, o
których mowa w przepisach odrębnych,
b) warunki przestrzenne przy sporządzeniu podziału: - minimalna powierzchnia nowych działek
uzyskanych w wyniku podziału geodezyjnego nie mniejsza niż 800m2 z dopuszczeniem tolerancji max. 15%
wynikających z uwarunkowań lokalnych (kształt działki, istniejące zainwestowanie kubaturowe itp.), - minimalna
szerokość działek dla zabudowy wolnostojącej 18m; odstępstwo jest możliwe jeżeli podział działki o szerokości
mniejszej niż 18m nie prowadzi do jej zwężenia; dla zabudowy bliźniaczej min. 14m, - kąt położenia granicy
działek w stosunku do pasa drogowego dróg publicznych, wewnętrznych i nie wydzielonych w planie dojazdów nie
może być mniejszy niż 600 oraz nie większy niż 1200 ;
7) miejsce gromadzenia odpadów powinno być wydzielone, powiązane z ogrodzeniem posesji, nakryte
dachem;
8) dopuszcza się możliwość realizacji budynków w granicy działki, zgodnie z przepisami odrębnymi.
3. Pozostałe zasady zagospodarowania określono w Rozdziale 2.
8. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI.
8.1. DZIAŁKA.
Działka nr 749/2 pow. 0,0300 ha,
obr. 7 Wola Batorska
KW KR2I/00000981/5
Charakterystyka: działka o kształcie regularnym zbliżonym do prostokąta, plaska, w pierwszej linii
zabudowy od drogi wojewódzkiej nr 964.
Lokalizacja:
Wola Batorska gm. Niepołomice – obszar wiejski, droga krajowa nr 964, obr. 7,
powiat krakowski, woj. małopolskie. Nieruchomość położona ok. 4 km w linii
prostej na wschód od centrum Niepołomic.
Sąsiedztwo i otoczenie: w najbliższym sąsiedztwie zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, lokalny
handel i usługi wzdłuż DW 964, szkoła podstawowa, spółdzielnia rolnicza, pola
uprawne, łąki, nieużytki,
dojazd do działek korzystny, bezpośrednio z drogi wojewódzkiej o nawierzchni
asfaltowej.
Dojazd:
Zagospodarowanie:
·
·
budynek mieszkalny– opis poniżej
ogrodzenie – w części frontowej ze sztachet drewnianych osadzonych na stalowej
konstrukcji, w pozostałej części stalowa siatka rozpięta między słupkami na betonowej
podmurówce
mgr inż. Bartosz Wałkowiński biegły sądowy, rzeczoznawca majątkowy
WYCENA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W WOLI BATORSKIEJ NR 777 KW nr KR2I/00000981/5,
SYGN. AKT I KM 3779/13;
str. 11
Ograniczenia: brak
Atrakcyjność lokalizacyjna: umiarkowanie korzystna na tle analizowanego obszaru.
Uzbrojenie: sieć energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa
8.2 BUDYNEK MIESZKALNY NR 777.
Charakterystyka ogólna:
Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, parterowy, niepodpiwniczony z poddaszem
nieużytkowym.
Budynek
wzniesiony
w
2009r,
wykonany
w technologii tradycyjnej – murowany z cegły, ocieplony i otynkowany.
Dach
o konstrukcji drewnianej, dwuspadowy, kryty blachą falistą. Obróbki blacharskie z blachy ocynkowanej.
Rynny i rury spustowe stalowe. Stolarka okienna PCV z okleiną drewnopodobną. Drzwi wejściowe
drewniane antywłamaniowe. Drzwi wewnętrzne płytowe pełne oraz z przeszkleniem. Obiekt w ogólnym
dobrym stanie technicznym do niewielkiej modernizacji – ściany w części przy podłodze zawilgocone z
widocznymi śladami zagrzybienia. Standard typowy przeciętny. Na podłogach panele PCV oraz płytki
ceramiczne. Ogrzewanie gazowe – obecnie zdemontowany piec gazowy. W obrębie budynku znajdują się
łazienka z WC, pokój, salon z aneksem kuchennym, przedpokój oraz pomieszczenie gospodarcze.
Powierzchnia użytkowa:
58,10 m2 - powierzchnia przyjęta do dalszych obliczeń, ustalona na
podstawie pomiarów dokonanych przez Biegłego dalmierzem laserowym podczas wizji lokalnej.
Podstawowe elementy konstrukcyjne
Fundamenty:
Ściany:
Strop:
żelbetowe wylewane na mokro
murowane z cegły
drewniany
mgr inż. Bartosz Wałkowiński biegły sądowy, rzeczoznawca majątkowy
WYCENA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W WOLI BATORSKIEJ NR 777 KW nr KR2I/00000981/5,
SYGN. AKT I KM 3779/13;
str. 12
Dach:
Pokrycie dachu:
Elewacje:
więźba drewniana, dwuspadowy.
blacha falista
ocieplona, otynkowana
Elementy wykończenia:
Ściany i sufity:
Instalacje:
w łazience płytki ceramiczne oraz sufit podwieszany, w części aneksu
kuchennego płytki ceramiczne, w pozostałych pomieszczeniach ściany i
sufity malowane emulsyjnie
PCV z okleiną drewnopodobną
płytowa pełna oraz z przeszkleniem, drzwi wejściowe drewniane
antywłamaniowe
płytki ceramiczne w łazience, przedpokoju, pom. gospodarczym oraz
częściowo w części aneksu kuchennego, w pokojach panele,
elektryczna, gazowa, wod-kan, teletechniczna
Stan techniczny:
ogólny dobry do niewielkiej modernizacji i odświeżenia
Standard:
typowy przeciętny
Stolarka okienna
Stolarka drzwiowa:
Posadzki:
mgr inż. Bartosz Wałkowiński biegły sądowy, rzeczoznawca majątkowy
WYCENA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W WOLI BATORSKIEJ NR 777 KW nr KR2I/00000981/5,
SYGN. AKT I KM 3779/13;
str. 13
9. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY.
Wycenę przeprowadzono z zastosowaniem noty interpretacyjnej dotyczącej podejścia
porównawczego:
„POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) NOTA INTERPETACYJNA
ZASTOSOWANIE PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI”
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano zgodnie z przepisami prawa i
Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - (noty interpretacyjne) oraz celem wyceny:
- podejście porównawcze
- metodę korygowania ceny średniej
Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym polega na porównywaniu cech
nieruchomości wycenianych, mających wpływ na wartość z cechami innych nieruchomości
podobnych, których ceny rynkowe są znane.
Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej
nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych
przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako
nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu
rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia
w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze
korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi
odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.
W wyniku analizy transakcji kupna-sprzedaży do szczegółowej analizy porównawczej wybrano
najbardziej podobne nieruchomości zabudowane, ostatnio sprzedane po cenach rynkowych,
zlokalizowane w na terenie gminy Niepołomice.
Wartość Rynkową zgodnie z definicją zawartą w art. 151 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami Art. 151. 1.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku,
określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
mgr inż. Bartosz Wałkowiński biegły sądowy, rzeczoznawca majątkowy