Artykuł autorstwa Mec. Dominika Krawczyka w Gazecie Finansowej

Gazeta Finansowa
3 – 9 lutego 2012 r.
37
Jak przekształcić użytkowanie Darowizna mieszkania,
a egzekucja komornicza
wieczyste we własność?
To pytanie nabiera szczególnej aktualności
w okresie podwyżek opłat za użytkowanie
wieczyste. Użytkownicy wieczyści, opłacający
dotąd niekiedy symboliczne kwoty, otrzymują
zawiadomienia o podwyżce opłat z tego tytułu,
sięgające często kilkuset lub kilku tysięcy procent.
Ewa Osińska, Rafał Siemieniec – Ustawa o gospodarce nieruchomościami
daje możliwość odwołania
się od podwyżki do samorządowego kolegium odwoławczego, czyli złożenia
wniosku o ustalenie, że aktualizacja wysokości opłaty
jest nieuzasadniona albo
jest uzasadniona w innej
wysokości. Od orzeczenia
samorządowego kolegium
odwoławczego służy sprze-
ciw do sądu cywilnego, jednak wiążą się z tym koszty
sądowe i konieczność długotrwałego oczekiwania na wynik sprawy. Dlatego dobrym
rozwiązaniem problemu wysokich opłat wydaje się przekształcenie użytkowania
wieczystego we własność lub
wykup gruntu.
Przekształcenie jest
decyzją administracyjną
Przekształcenie użytkowania
wieczystego reguluje ustawa
o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości. Własność nieruchomości powstaje w drodze
decyzji administracyjnej,
dlatego przekształcenie nie
wymaga aktu notarialnego
i związanych z nim opłat.
Termin na złożenie wniosku
o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości upływa
 grudnia  r. Zgodnie
z przepisami ustawy prawo
użytkowania wieczystego
przekształca się w prawo
własności nieruchomości z dniem, w którym wyżej wymieniona decyzja staje
się ostateczna. Decyzja ta
stanowi podstawę wpisu do
księgi wieczystej.
Uprawnieni do zmiany
Jako uprawnionych do żądania przekształcenia ustawa wymienia w szczególności:
• osoby fizyczne i prawne będące  października  r.
użytkownikami wieczystymi
nieruchomości;
• osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości
wspólnej obejmuje prawo
użytkowania wieczystego,
także gdy prawo to uzyskały
po  października  r.;
• spółdzielnie mieszkaniowe
będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży;
• następcy prawni wskazanych
powyżej osób uprawnionych.
Wystąpienie z wnioskiem
Druk wniosku można znaleźć
na stronie internetowej danego
urzędu. Wniosek powinien zawierać oznaczenie użytkownika wieczystego z podaniem
dokładnego adresu nieruchomości oraz żądanie przekształcenia użytkowania wieczystego
w prawo własności. Do wniosku należy dołączyć dokumenty, które potwierdzają, że
wnioskodawcy przysługuje
prawo użytkowania wieczystego. Takim dokumentem
będzie aktualny odpis z księgi
wieczystej, umowa sprzedaży albo postanowienie
sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Wydanie decyzji
w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego
w prawo własności podlega
opłacie skarbowej w wysoko-
ści  zł, którą należy uiścić na
rachunek właściwego organu
podatkowego. Dowód uiszczenia opłaty należy dołączyć
do składanego właściwemu organowi wniosku.
Obowiązki po
wydaniu decyzji
Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo
użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości, jest zobowiązana
do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty
z tytułu tego przekształcenia. Wysokość opłaty jest
ustalana w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności. Na wniosek użytkownika wieczystego opłata
może być rozłożona na raty,
na czas nie krótszy niż 
lat i nie dłuższy niż  lat,
chyba, że wnioskodawca
wystąpi o skrócenie tego
okresu.
Bonifikata od opłaty
Według przepisów ustawy, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od
opłaty, na podstawie zarządzenia wojewody (w przypadku
nieruchomości stanowiących
własność Skarbu Państwa)
bądź uchwały rady lub sejmiku
(nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego). Bonifikata w wysokości  proc.
przysługuje, w odniesieniu do
nieruchomości Skarbu Państwa, osobom fizycznym,
które uzyskały prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed  grudnia  r.
oraz ich następcom prawnym.
Ponadto, opłatę obniża się
o  proc. w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Jednocześnie
organ może żądać zwrotu
kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli
osoba, na rzecz której zostało
przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości
przed upływem  lat, licząc od
dnia przekształcenia, zbyła lub
wykorzystała nieruchomość na
inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia
na rzecz osoby bliskiej ani spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej
własności na rzecz członków
oraz właścicieli lokali, którym
przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego
w prawo własności.
Oszczędność nie
wymagająca nakładów
Przekształcenie następuje
nieodpłatnie na rzecz osób
fizycznych, spółdzielni mieszkaniowych (oraz ich następców prawnych), które
uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie
przed  grudnia  r. lub na
podstawie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na
obszarze m.st. Warszawy. Reasumując, zależność wysokości opłat za użytkowanie
wieczyste od wartości nieruchomości gruntowej powoduje, że przy tendencji
wzrostu cen nieruchomości w Polsce warto rozważyć
przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
jako dobry sposób na zmniejszenie kosztów utrzymania
nieruchomości.
Ewa Osińska jest radcą prawnym w TGC
Corporate Lawyers
Rafał Siemieniec jest aplikantem
radcowskim w TGC Corporate Lawyers
Czy prowadzenie przez komornika egzekucji
z majątku dłużnika pozbawia dłużnika
możliwości skutecznego dokonania darowizny
mieszkania? Samo prowadzenie przez
komornika postępowania egzekucyjnego nie
jest jeszcze równoznaczne z prowadzeniem
egzekucji z mieszkania.
Dominik Krawczyk – Egzekucja z mieszkania wymaga
wniosku
wier zyciela
o prowadzenie egzekucji
z nieruchomości i zajęcia dokonanego
przez komornika. Bez znaczenia jest, czy mieszkanie stanowi własność dłużnika, czy
dłużnikowi przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo
do lokalu.
Moment zajęcia lokalu
Zajęcie mieszkania wobec
dłużnika następuje z chwilą
skutecznego doręczenia mu
przez komornika wezwania
do zapłaty długu. Jeżeli dłużnikowi nie doręczono wezwania, a także wobec osób
trzecich, zajęcie mieszkania
jest skuteczne z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku
komornika do zbioru dokumentów. W stosunku do
każdego zajęcie mieszkania jest skuteczne najpóźniej z chwilą dowiedzenia się
o zajęciu. Zgodnie z art. 
§ kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością (mieszkaniem)
po jego zajęciu (sprzedaż, darowizna) nie ma wpływu na
dalsze prowadzenie egzekucji, co oznacza, że egzekucja
będzie prowadzona z mieszkania, które nie jest już własnością dłużnika (patrz.
Sąd Najwyższy w wyroku
z .. r., sygn. V CSK
/ – LEX  ).
Sposób – skarga pauliańska
Wydawać by się zatem mogło, że darowizna mieszkania
będzie skuteczna jeżeli dokonana zostanie przed jego
zajęciem przez komornika.
Jednak dokonanie darowizny
mieszkania przed dokonaniem
zajęcia, ale w okresie gdy darczyńca ma długi, może również okazać się bezskuteczne.
Wierzyciel, chcąc prowadzić
egzekucję z niezajętego, a darowanego mieszkania, musi
jednak skorzystać ze skargi
pauliańskiej, tj. wytoczyć powództwo o uznanie darowizny, w wyniku której nie może
uzyskać zaspokojenia swoich
należności z majątku dłużnika, za bezskuteczną w stosunku do niego. Po uznaniu
przez sąd, że darowizna jest
bezskuteczna, wierzyciel będzie mógł skierować egzekucję do mieszkania.
Ważne!
Aby darowizna mieszkania była skuteczna i wierzyciel nie mógł prowadzić
z niego egzekucji, dłużnik
musi dokonać darowizny
przed zajęciem mieszkania. Gdy jednak wierzyciel
w terminie pięciu lat od dokonania darowizny wystąpi
ze skargą pauliańską konieczne będzie wykazanie
przed sądem, że darowizna
nie spowodowała niewypłacalności lub nie zwiększyła
niewypłacalności darczyńcy
– dłużnika.
Autor jest radcą prawnym z kancelarii
Weremczuk Bobeł i Wspólnicy
Gorąca oferta nie
tylko za gotówkę
Piotr Suchodolski,
specjalista ds. kontaktu
z mediami Wealth
Solutions S.A.
Nieruchomości sprzedawane
na akacjach komorniczych
to okazje cieszące się dużym zainteresowaniem kupujących. Takich ofert jest
też stosunkowo niewiele,
więc szybko znikają z rynku.
Z tych powodów cena zwykle jest „tylko” o  proc.
niższa od rynkowej wartości, a transakcja zawierana
jest już po pierwszej licytacji. Większość Polaków nie
ma świadomości, że nieruchomości kupowane na licytacji komorniczej nie muszą
być kupowane za gotówkę.
Niektóre banki oferują kredytowanie takich transakcji. Jeśli zdecydujemy się na
zadłużenie, w tym celu musimy podpisać oświadczenie,
zawierające wszystkie dane
lokalu oraz kwotę za jaką
chcemy go nabyć. Potrzebna
jest również treść ogłoszenia
o licytacji, a po jej zakończeniu decyzja o wygranej, na
podstawie której jest podpisywana umowa i przelewane
są środki.