Briefing note 1column.qxd - Online Services - Login

CB_Reforma hipoteki PL:Briefing note 1column.qxd
2011-01-11
11:38
Strona 1
Client briefing
Styczeń 2011
Reforma hipoteki w prawie polskim
Spis treści
Wprowadzenie
Najistotniejsze zmiany
Jedna hipoteka
Przedmiot zabezpieczenia
hipotecznego
Administrator hipoteki
Utrudnienia dowodowe
Nadmierne zabezpieczenie hipoteczne
Rozporządzanie opróżnionym
miejscem hipotecznym
Hipoteka łączna w przypadku
wyodrębniania z przedmiotu hipoteki
lokali lub domów
General regulation
Niedługo upływa vacatio legis (okres poprzedzający wejście w życie)
najgruntowniejszej reformy ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 r.
("Ustawa") jaka miała miejsce od początku jej obowiązywania. Nowe przepisy
wejdą w życie 20 lutego 2011 r., a najgłębsze zmiany dotkną hipoteki – instytucji
stanowiącej podstawową formę zabezpieczenia rzeczowego wierzytelności
pieniężnych. Uzasadnieniem wprowadzenia znaczących zmian była chęć
unowocześnienia instytucji hipoteki, jej uelastycznienie oraz obniżenie kosztów
ustanawiania tego zabezpieczenia.
Zmiany z pewnością zainteresują banki, deweloperów, a także klientów
deweloperów kupujących mieszkania na rynku pierwotnym.
Zastosowanie nowych przepisów do
istniejących hipotek
Jeśli chcielibyście Państwo uzyskać więcej
informacji na tematy objęte zakresem niniejszej
publikacji prosimy o kontakt z:
Bartosz Kaniasty +48 22 627 11 77
Marcin Krysa +48 22 627 11 77
E-maile do nas prosimy adresować:
imię[email protected]
Clifford Chance, Norway House, ul. Lwowska 19,
00-660 Warszawa, Polska
www.cliffordchance.com
CB_Reforma hipoteki PL:Briefing note 1column.qxd
2011-01-11
11:38
Strona 2
Client Briefing
Reforma instytucji hipoteki w polskim prawie
2
Wprowadzenie
Przedmiot zabezpieczenia hipotecznego
W dniu 19 sierpnia 2009 r. została opublikowana ustawa
o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. 2009, nr 131, poz. 1071).
Długi 18-miesięczny okres miedzy uchwaleniem a wejściem
w życie tej zmiany uzasadniony jest ciężarem gatunkowym
wprowadzanych zmian.
Inaczej niż obecnie hipoteka będzie mogła zabezpieczać
więcej niż jedną wierzytelność tego samego podmiotu
i wierzytelności takie będą mogły wynikać z różnych stosunków
prawnych. Wierzyciel będzie mógł zastąpić zabezpieczoną
wierzytelność inną swoją wierzytelnością – czyli będzie możliwe
wielokrotne wykorzystywanie raz ustanowionej hipoteki.
Jeżeli suma hipoteki nie zwiększy się, zastąpienie takie nie
będzie wymagało zgody innych wierzycieli hipotecznych,
którym przysługiwać będą prawa z pierwszeństwem równym
lub niższym.
Najistotniejsze zmiany
Do najistotniejszych zmian nowelizacji Ustawy należą:
- zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną;
wprowadzenie jednego rodzaju hipoteki;
- możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż
jednej wierzytelności oraz wprowadzenie instytucji
administratora hipoteki;
- możliwość domagania się przez właściciela nieruchomości
zmniejszenia sumy hipotecznej w przypadku nadmiernego
obciążenia nieruchomości;
- możliwość zabezpieczenia hipoteką wierzytelności
różnych podmiotów;
- możliwość rozporządzania przez właściciela nieruchomości
opróżnionym miejscem hipotecznym w razie wygaśnięcia
hipoteki (co skutkuje zniesieniem zasady przesuwania się
w górę hipotek z niższym pierwszeństwem);
- zniesienie domniemania istnienia wierzytelności hipotecznej;
- rozciągnięcie przepisów o hipotece łącznej na podział
nieruchomości poprzez ustanawianie odrębnej własności
lokali.
Nowelizacja wprowadza możliwość ustanowienia jednej
hipoteki zabezpieczającej wierzytelności różnych podmiotów,
uczestniczących łącznie w finansowaniu wspólnego
przedsięwzięcia. Nowością tą z pewnością zainteresują się
banki udzielające kredytów konsorcjalnych, jednakże regulacja
nie jest jedynie ograniczona podmiotowo do banków.
Administrator hipoteki
Wierzyciele wspólnie finansujący określone przedsięwzięcie
będą mogli uzyskać na swoją rzecz jedną hipotekę, gdy
ustanowią tzw. administratora hipoteki. Administratorem będzie
mógł zostać któryś z wierzycieli lub osoba trzecia. W księdze
wieczystej jako wierzyciel hipoteczny będzie ujawniony jedynie
administrator hipoteki, a nie wszyscy wierzyciele.
Co więcej - to administrator hipoteki, a nie wierzyciele
finansujący wspólne przedsięwzięcie, będzie stroną umowy
z dłużnikiem o ustanowienie hipoteki. W praktyce nie będzie
więc możliwe poznanie wierzycieli hipotecznych na podstawie
odpisu księgi wieczystej, w szczególności w sytuacji, gdy
administratorem zostanie osoba trzecia. Administrator
wykonywać będzie wszystkie prawa i obowiązki wierzycieli
hipotecznych.
Utrudnienia dowodowe
Jedna hipoteka
Od 20 lutego 2011 r. będzie można ustanawiać na
nieruchomości umownie jedną hipotekę, przypominającą swoją
konstrukcją obecną hipotekę kaucyjną. Nowa hipoteka będzie
zabezpieczała wierzytelność do określonej sumy. W ramach
tak określonej sumy hipoteki, wierzyciel będzie uprawniony
dochodzić odsetek, przyznanych kosztów postępowania, jak
również świadczeń ubocznych wymienionych w dokumencie
stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. Korzystną zmianą
będzie uprzywilejowanie w zakresie dochodzenia roszczeń
ze świadczeń ubocznych – będą bowiem one podlegać
zaspokojeniu w tej samej kolejności co roszczenia o świadczenie
główne, jednak bez ograniczeń, które obecnie obowiązują.
Ze względu na zmienioną konstrukcję hipoteki i zniesienie
podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną oraz możliwość
zabezpieczania hipoteką wierzytelności zarówno istniejących,
jak i przyszłych lub warunkowych, wierzyciel hipoteczny nie
będzie uprzywilejowany w zakresie domniemania istnienia
wierzytelności hipotecznej. Sytuacja wierzycieli hipotecznych
innych niż polskie banki ulegnie z tego punktu widzenia
pogorszeniu. Brak domniemania istnienia wierzytelności
oznacza, że wierzyciel będzie musiał udowodnić jej istnienie.
© Clifford Chance, Janicka, Krużewski, Namiotkiewicz i wspólnicy spółka komandytowa Styczeń 2011
CB_Reforma hipoteki PL:Briefing note 1column.qxd
2011-01-11
11:38
Strona 3
Client Briefing
Reforma instytucji hipoteki w polskim prawie
Nadmierne zabezpieczenie hipoteczne
Nowelizacja wprowadza uprawnienie właściciela obciążonej
nieruchomości do domagania się od wierzyciela obniżenia
sumy hipoteki, gdyby ustanowiona hipoteka obciążała
nieruchomość w większym zakresie, niż jest to uzasadnione
oczekiwanym rozmiarem zabezpieczonej wierzytelności
głównej oraz roszczeń ubocznych. Niestety, w przepisach nie
istnieją jednoznaczne wytyczne umożliwiające ustalenie, czy
dane zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne czy nie.
Do czasu ukształtowania praktyki w tym zakresie przez sądy,
żądanie właściciela nieruchomości o obniżenie sumy hipoteki
może prowadzić do sporów.
Rozporządzanie opróżnionym miejscem
hipotecznym
Nowością w Ustawie będzie uprawnienie właściciela
nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem
hipotecznym w razie wygaśnięcia hipoteki. W miejsce wygasłej
hipoteki właściciel nieruchomości będzie mógł ustanowić nową
albo przenieść na opróżnione miejsce za zgodą uprawnionego
inną hipotekę obciążającą nieruchomość. Regulacja ta będzie
miała istotne znaczenie dla praktyki bankowej. W przypadku
refinansowania kredytu hipotecznego przez nowy bank,
nowy kredytodawca będzie musiał zabezpieczyć się przed
ryzykiem wykorzystania przez właściciela opróżnionego miejsca
hipotecznego pozostałego po spłaconym, dotychczasowym
kredytodawcy. Zobowiązanie się kredytobiorcy do
nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie
będzie dopuszczalne i tym samym - skuteczne. Właściciel
nieruchomości będzie mógł zachować swoje uprawnienie
do rozporządzania opróżnionym miejscem, jeżeli jednocześnie
z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane
do księgi wieczystej. Wydaje się, że właściciel nieruchomości
będzie mógł złożyć oświadczenie o wpisanie jego prawa do
rozporządzenia opróżnionym miejscem przed złożeniem samego
wniosku o wykreślenie przedmiotowej hipoteki. Rozpatrzenie
takiego wniosku przez sąd będzie jednak możliwe dopiero
z chwilą złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Uprawnienie
do rozporządzenia miejscem hipotecznym nie będzie prawem
osobistym, lecz będzie przysługiwać każdoczesnemu
właścicielowi nieruchomości, tak więc w przypadku sprzedaży
nieruchomości, prawo to przejdzie na nowego właściciela.
3
Obowiązująca przez 8 lat zasada, że hipoteka łączna nie
powstaje na ustanowionej odrębnej własności lokalu
mieszkalnego w przypadku podziału nieruchomości
zabudowanej domem mieszkalnym i obciążonej hipoteką
zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę takiego
domu – zwykle sprawdzała się w praktyce.
W świetle nowych przepisów podział nieruchomości
obciążonej hipotecznie, polegający na ustanowieniu odrębnej
własności lokalu, będzie skutkował powstaniem obciążenia
hipotecznego na takim lokalu. Oznacza to, że jeżeli klient nie
zabezpieczy się właściwie w umowie z deweloperem,
ryzykować może nabyciem lokalu z obciążeniem hipotecznym
zabezpieczającym wierzytelność banku dewelopera. Nowa
regulacja przyznaje nabywcy wydzielonej nieruchomości
(lokalu) żądanie podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości
nabytej nieruchomości. Istotne z punktu widzenia
deweloperów będzie zawarcie przez z nich z finansującymi ich
projekty podmiotami (niekoniecznie bankami) umów
regulujących podział hipoteki na okoliczność wyodrębniania
i sprzedaży lokali klientom. Brak takich umów może odstraszać
klientów od nabywania lokali od deweloperów posiłkujących
się finansowaniem zewnętrznym. Dla wywołania skutków
prawnych umowa pomiędzy deweloperem a finansującym
podmiotem będzie musiała być ujawniona w księdze
wieczystej i wówczas podział hipoteki następować będzie
zgodnie z postanowieniami takiej umowy.
Z drugiej strony – wydaje się, że dotychczas funkcjonująca
praktyka bankowa, obejmująca zobowiązanie banku
kredytującego dewelopera do udzielenia zgody na wydzielenie
i sprzedaż lokalu bez obciążenia w przypadku zapłaty pełnej
ceny przez nabywcę, powinna zostać utrzymana. Jeśli tak się
stanie, zmiana przepisów nie powinna skutkować wzrostem
ryzyka nabywców mieszkań. Zwracamy uwagę, że nowe
przepisy w zakresie hipoteki łącznej będą miały zastosowanie
do będących obecnie w toku realizacji inwestycji mieszkaniowych
oraz hipotek zwykłych oraz kaucyjnych już istniejących na
nieruchomościach deweloperów. W związku z wejściem
w życie nowych przepisów deweloperzy oraz finansujące je
banki powinni rozważyć ujawnienie w księgach wieczystych
umów w zakresie bez obciążeniowej sprzedaży lokali na rzecz
nabywców, jeżeli takie uzgodnienia mają mieć zastosowanie
przy sprzedaży lokali.
Hipoteka łączna w przypadku wyodrębniania
z przedmiotu hipoteki lokali lub domów
Zmiany w przepisach o hipotece wpłyną także na rynek
mieszkaniowy. Ustawodawca zdecydował się na zmianę
przepisów o hipotece łącznej, które w praktyce funkcjonowały
dobrze, pomimo zastrzeżeń doktrynalnych krytykujących zbyt
wąski zakres przedmiotowy dotychczasowej regulacji.
© Clifford Chance, Janicka, Krużewski, Namiotkiewicz i wspólnicy spółka komandytowa Styczeń 2011
CB_Reforma hipoteki PL:Briefing note 1column.qxd
4
2011-01-11
11:38
Strona 4
Client Briefing
Reforma instytucji hipoteki w polskim prawie
Zastosowanie nowych przepisów do
istniejących hipotek
Do hipotek zwykłych (umownych lub przymusowych)
powstałych przed dniem 20 lutego 2011 r. stosować się
będzie przepisy obowiązujące przed zmianą Ustawy, za
wyjątkiem przepisów o hipotece łącznej.
Do hipotek kaucyjnych (umownych lub przymusowych)
powstałych przed 20 lutego 2011 r. stosować się będzie nowe
przepisy, za wyjątkiem hipotek kaucyjnych, o których mowa
w artykułach 102 ust. 1 i 103 Ustawy w obecnym jej
brzmieniu. Do hipotek kaucyjnych powstałych przed wejściem
w życie omawianej nowelizacji nie będzie się stosować nowych
przepisów regulujących rozporządzanie opróżnionym miejscem
hipotecznym.
Za hipotekę powstałą przed dniem 20 lutego 2011 r. uważać
się będzie także hipotekę wpisaną przez sąd po 20 lutego
2011 r. ale na podstawie wniosku złożonego do sądu przed
tym dniem.
Niniejszy Client Briefing nie omawia wszystkich aspektów
przedstawianych zagadnień i nie stanowi porady prawnej
ani porady innego rodzaju
www.cliffordchance.com
Abu Dhabi Amsterdam Bangkok Barcelona Beijing Brussels Bucharest Dubai Düsseldorf Frankfurt Hong Kong Kyiv London
Moscow Munich New York Paris Prague Riyadh* Rome São Paulo Shanghai Singapore Tokyo Warsaw Washington, D.C.
* Clifford Chance also has a co-operation agreement with Al-Jadaan & Partners Law Firm in Riyadh and a 'best friends' relationship with AZB & Partners in India and with Lakatos, Köves & Partners in Hungary.
© Clifford Chance, Janicka, Krużewski, Namiotkiewicz i wspólnicy spółka komandytowa Styczeń 2011
Luxembourg
Madrid
Milan