Art. 3. 1. Domniemywa się, Ŝe prawo jawne z księgi wieczystej jest

Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
Art. 3. 1. Domniemywa się, Ŝe prawo jawne z księgi wieczystej jest
wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
2. Domniemywa się, Ŝe prawo wykreślone nie istnieje.
Spis treści:
1.
Cel normy
2.
Historia powstania przepisu
3.
Domniemanie i jego konstrukcja prawna
4.
Prawo jawne z księgi wieczystej (podstawa domniemania)
A. Prawa objęte domniemaniem
B. Pojęcie wpisu
C. Pojęcie księgi wieczystej
5.
Wniosek domniemania
A. Zasada
B. Istnienie prawa
C. Podmiot prawa
D. Treść prawa
E. Dane faktyczne
6.
Zakres czasowy domniemania
A. Moment początkowy
B. Moment końcowy
7.
Domniemanie nieistnienia prawa wykreślonego (ust. 2)
8.
Spór o domniemanie zupełności ksiąg wieczystych
9.
Dowodzenie treści wpisów do księgi wieczystej
10. Wzruszenie domniemania
A. Uwagi ogólne
B. CięŜar dowodu
C. Podmiot uprawniony
D. OstrzeŜenie
E. Wzmianka
1. Cel normy
Księgi wieczyste słuŜą do ewidencji praw rzeczowych oraz innych praw na
nieruchomości. Ustawodawca stworzył instrumenty prawne zapewniające
wiarygodność ksiąg wieczystych. Pomimo tego powstać mogą jednak rozbieŜności
pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym. W prawie polskim wpis do księgi wieczystej nie stanowi
przesłanki przeniesienia własności nieruchomości. Zmiana właściciela nie jest więc
ujawniana w księdze wieczystej w momencie jej dokonania, co przynajmniej na
pewien czas zakłada nieaktualność treści księgi wieczystej. Nawet jednak w
systemach prawnych, w których przeniesienie własności nieruchomości uzaleŜnione
jest od wpisu do księgi wieczystej (np. prawo niemieckie), powstać mogą liczne
przypadki niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Wynika to z tego, Ŝe wpis nie jest takŜe w tych systemach prawnych traktowany jako
jedyna przesłanka przeniesienia własności, a ponadto wpis nie jest konieczny do
wywołania zmian stanu prawnego nieruchomości dochodzących do skutku na
podstawie innych zdarzeń prawnych niŜ czynności prawne.
Skoro jednak tworzy się dość kosztowny system wieczystoksięgowy z całym
aparatem sądowo-urzędniczym i zapleczem informatyczno-technicznym oraz
mechanizmy zapewniające jego wiarygodność, to wpisowi do księgi wieczystej
przypisać naleŜy znaczenie wykraczające poza funkcję czysto ewidencyjną. Temu
1
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
celowi słuŜą m.in. domniemania zawarte w przepisie art. 3. Domniemania płynące z
wpisów i wykreśleń w księdze wieczystej mają ułatwiać postępowanie dowodowe
poprzez odwrócenie cięŜaru dowodu. W taki sposób księga wieczysta staje się
szczególnej mocy środkiem dowodowym dla prawa własności i innych praw
jawnych z księgi wieczystej. W razie braku sporu księga wieczysta staje się zarazem
wystarczającym środkiem dowodowym słuŜącym do wykazania istnienia i treści
praw w niej ujawnionych. Konstrukcja taka przyczynia się do uproszczenia, a przez
to i przyspieszenia obrotu.
2. Historia powstania przepisu
Przepis art. 3 ust. 1 stanowi dosłowne powtórzenie normy wyraŜonej
wcześniej w art. 18 § 1 pr. rzecz. W projekcie prawa rzeczowego przepis ten
zamieszczony był w art. 394 § 1 (I czytanie) i art. 383 § 1 (II czytanie).
W stosunku do projektu prawa rzeczowego obecna treść przepisu art. 3 ust. 1
(i art. 18 § 1 pr. rzecz.) wykazuje jedynie nieznaczną róŜnicę stylistyczną. Przepis art.
394 § 1 projektu w I czytaniu brzmiał: „Domniemywa się, Ŝe prawo jawne z księgi
wieczystej jest wpisane zgodnie ze stanem prawnym”. § 1 (ust. 1) uzyskał więc
obecne brzmienie na etapie II czytania, podczas którego termin „stan prawny”
uzupełniony został o przymiotnik „rzeczywisty”.
Przepis art. 3 ust. 2 stanowi powtórzenie przepisu art. 18 § 2 pr. rzecz. z
nieznaczną modyfikacją. W poprzednim stanie prawnym przepis ten brzmiał:
„Domniemywa się, Ŝe prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje”. Zmiana
polegała na usunięciu z tej normy słów „z księgi wieczystej”. Najwyraźniej uznano,
Ŝe powtarzanie tych słów w kontekście językowym ust. 1 jest zbędne. Przepis art. 18
§ 2 pr. rzecz. nie wykazuje natomiast róŜnic w stosunku do projektu zarówno w
pierwszym, jak i w drugim czytaniu (odpowiednio art. 394 § 2 i art. 383 § 2).
Pierwowzorem dla obu tych norm były przepisy § 891 zd. 1 i 2 k.c.n. Treść art.
3 ust. 1 róŜni się nieco redakcyjnie od przepisu § 891 ust. 1 k.c.n., który w oficjalnym
tłumaczeniu na język polski brzmi: „JeŜeli w księdze wieczystej prawo jest wpisane
na rzecz pewnej osoby, domniemywa się, iŜ prawo to jej przysługuje”1. Polska
regulacja, odwołując się do zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym,
wydaje się bardziej precyzyjna. Nie kładzie ona akcentu na podmiotową stronę
prawa (jego przyporządkowanie do określonego podmiotu), lecz rozstrzyga to
zagadnienie kompleksowo (obejmując takŜe zakres treściowy prawa jawnego z
księgi wieczystej). Pomimo przytoczonego brzmienia przepisu § 891 ust. 1 k.c.n.,
doktryna niemiecka wykłada go zresztą wbrew jego dosłownemu brzmieniu,
obejmując domniemaniem takŜe zakres treści prawa wpisanego do księgi
wieczystej2.
Nie istnieją natomiast róŜnice merytoryczne między przepisem art. 3 ust. 2
(art. 18 § 2 pr. rzecz.) a przepisem § 891 ust. 2 k.c.n. W oficjalnym tłumaczeniu na
Z.U.Z.Z.1923.1.10.1
Zob. A. Wacke (w:) Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, t. 6, München
2004, s. 284.
1
2
2
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
język polski przepis ten brzmi: „JeŜeli prawo wpisane w księdze wieczystej jest
wykreślone, domniemywa się, iŜ to prawo nie istnieje”.
3. Domniemanie i jego konstrukcja prawna
Przepis art. 3 przewiduje dwa niezaleŜne od siebie domniemania. Są to
domniemania prawne wzruszalne (praesumptio iuris tantum).
Domniemanie prawne oparte jest na załoŜeniu ustawodawcy, Ŝe jeśli zachodzi
określony fakt lub stan faktyczny (tzw. podstawa domniemania), to uznać naleŜy
występowanie innego faktu prawotwórczego lub istnienie prawa bądź stosunku
prawnego (tzw. wniosek domniemania). Istotą domniemania prawnego jest nakaz
uwzględnienia wniosku domniemania, skoro tylko sąd ustali jego podstawę (art. 234
k.p.c.)3. W przypadku domniemania prawnego wzruszalnego obowiązek ten nie jest
jednak bezwzględny. Dopuszczalne jest bowiem prowadzenie dowodów obalających
domniemanie. Znaczenie domniemania prawnego wzruszalnego polega zatem na
odwróceniu rozkładu cięŜaru dowodu. Podkreśla się wszakŜe, Ŝe główną funkcję
odgrywają wzruszalne domniemania prawne poza procesem cywilnym. SłuŜą one
ochronie praw podmiotowych oraz zaprowadzeniu ładu i stabilizacji (pewności
prawa i obrotu prawnego)4.
Norma domniemania prawnego zbudowana jest zatem z dwóch członów:
stanu faktycznego (hipotezy) określanego w przypadku domniemań mianem
„podstawy”, „poprzednika” lub „przesłanki domniemania” i dyspozycji (skutku
prawnego), która w teorii domniemań nazywana jest „wnioskiem” lub
„następnikiem domniemania”5.
Domniemania przewidziane przepisem art. 3 działać mogą zarówno na
korzyść, jak i niekorzyść osoby, której przysługuje prawo ujawnione w księdze
wieczystej6.
Powołać się moŜe na nie kaŜdy. Wbrew wyraŜanym w doktrynie opiniom7,
przesłanką wzruszenia domniemania nie jest interes prawny. Domniemania te słuŜą
zarówno w procesie cywilnym, jak i w innych postępowaniach (sądowych,
administracyjnych i sądowo-administracyjnych) oraz poza tymi postępowaniami.
Nie wydaje się natomiast trafny pogląd, aby analizowane domniemanie słuŜyło
prawu wynikającemu z dokumentu złoŜonego do zbioru dokumentów (art. 3 ust. 1
w zw. z art. 123 ust. 3) takŜe w postępowaniu o załoŜenie księgi wieczystej8.
Pierwszorzędne znaczenie praktyczne ma oczywiście domniemanie z ust. 1.
Skutkiem prawnym tego domniemania jest to, Ŝe nikt nie moŜe Ŝądać od osoby,
Zob. A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa 1969, s. 12-13.
Zob. A. Kunicki, op. cit., s. 15 oraz Z. Radwański, M. Zieliński (w:) M. Safian, System prawa
prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna, t. 1, s. 385.
5 Zob. A. Kunicki, op. cit., s. 38-46.
6 Tak J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu…, s. 24.
7 Tak J. Wasilkowski, op. et loc. cit.; S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 37; M. Deneka, Księgi
wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2010, s. 136.
8 Pogląd o obowiązywaniu domniemania z art. 3 ust. 1 równieŜ w postępowaniu o załoŜenie
księgi wieczystej prezentuje SN w postanowieniu z 5.11.2003, IV CK 199/02, niepubl.
3
4
3
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
której prawo jest wpisane w księdze wieczystej, aby swe prawo poparła dalszymi
dowodami9.
Na temat wzruszenia domniemań zawartych w przepisie art. 3 zob. dalej
pkt 9.
4. Prawo jawne z księgi wieczystej (podstawa domniemania)
A. Prawa objęte domniemaniem. Kontrowersje w doktrynie budzi na tle
przepisu art. 3 ust. 1 pojęcie praw jawnych z ksiąg wieczystych. Nie ulega
wątpliwości, Ŝe chodzi tu o prawa rzeczowe ujawniane w księdze wieczystej. Spór
dotyczy natomiast tego, czy ponadto pojęciem praw jawnych z ksiąg wieczystych
objęte są prawa osobiste i roszczenia w zakresie, w którym przepis art. 16 zezwala na
ich wpis do księgi wieczystej.
Na tym tle ukształtowały się trzy stanowiska. Pierwsze wyłącza w całości z
domniemania przewidzianego w przepisie art. 3 ust. 1 prawa osobiste i roszczenia10.
Stanowisko przeciwstawne ujmuje w zakresie praw jawnych z ksiąg wieczystych
zarówno prawa osobiste jak i roszczenia, o których mowa w przepisie art. 1611.
Pośrednie stanowisko przyjmuje, Ŝe domniemaniem z przepisu art. 3 ust. 1 objęte są
co prawda prawa osobiste, natomiast roszczenia juŜ nie12.
Współcześnie dominuje drugie z prezentowanych ujęć13 i ono wydaje się teŜ
prawidłowe. Posługiwanie się przez przepis art. 16 pojęciem „praw osobistych i
roszczeń” nie jest zbyt szczęśliwe i odbiega od zasad prawidłowej legislacji. Terminu
„praw osobistych” ustawodawca uŜywa w tradycyjnym znaczeniu, rozumiejąc pod
tym pojęciem prawa, które nie mają charakteru rzeczowego, a więc są względne14.
Prawo osobiste jest więc synonimem prawa względnego, którym jest takŜe
roszczenie. Roszczenie jest zaś jedną z normatywnych postaci prawa
podmiotowego15 i z tego względu nietrafne jest wyłączanie roszczeń z kategorii
praw, o których mowa w przepisie art. 3 ust. 1. Lege non distinguente domniemanie,
Ŝe prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem
prawnym, odnosi się takŜe do roszczeń oraz praw osobistych ujawnianych w
księgach wieczystych.
Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym obowiązuje
z pewnym ograniczeniem dla praw wpisanych w dziale I-Sp. Objęte są one tym
domniemaniem tylko wówczas, gdy odpowiednia treść wpisu zamieszczona została
równolegle w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciąŜonej.
Bez ujawnienia w tej księdze obciąŜenia odpowiadającego prawu wpisanemu do
Tak W. Prądzyński, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN 1948, nr 9-10, s. 228.
Tak W. Prądzyński, op. cit., s. 213.
11 Tak J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 250.
12 Ten ostatni pogląd reprezentuje S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości,
Warszawa 1975, s. 219.
13 Zob. S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 37.
14 Nie zaś jedną z kategorii praw niemajątkowych, jak to się współcześnie przyjmuje. Zob. A.
Wolter, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1982, s. 126.
15 Zob. A. Wolter, op. cit., s. 122.
9
10
4
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
działu I-Sp księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości władnącej, wpis w dziale
I-Sp pozbawiony jest skutków prawnych16.
B. Pojęcie wpisu. Przepis art. 3 ust. 1 odnosi się tylko do praw wpisanych do
księgi wieczystej. „Prawa jawne z księgi wieczystej” to bowiem tylko takie prawa,
które przez wpis do księgi wieczystej zostały w niej ujawnione.
Wystarczy, by prawo było wpisane do księgi wieczystej. Nie ma natomiast
znaczenia, czy wpis ten jest prawomocny17. Wniosek taki wypływa z przepisu art. 29,
ustanawiającego wyjątek od ogólnej reguły zgodnie z którą wiąŜe się skuteczność
postanowień merytorycznych w postępowaniu nieprocesowym z ich
prawomocnością (art. 521 § 1 k.p.c.)18. Trafność takiego ujęcia potwierdzają takŜe
przepisy art. 5181 § 3 zd. 1 k.p.c. i art. 8. Zgodnie z przepisem art. 5181 § 3 zd. 1 k.p.c.,
wpis dokonywany przez referendarza sądowego nie traci mocy, pomimo wniesienia
skargi. W odniesieniu do wpisów dokonywanych przez skład sędziowski ten sam
wniosek wyprowadzić moŜna a fortiori z przepisu art. 8. Skoro bowiem rękojmię
wiary publicznej księgi wieczystej wyłącza dopiero wzmianka o skardze na
orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji, a więc działa ona takŜe w
oparciu o wpis nieprawomocny przed zamieszczeniem w księdze wieczystej takiej
wzmianki19, to tym bardziej wpis nieprawomocny korzystać powinien z
domniemania przewidzianego przepisem art. 3 ust. 1 (na temat skutków wpisu
wzmianki dla obowiązywania analizowanych domniemań zob. dalej pkt 10.E).
Aby mówić o ujawnieniu prawa w księdze wieczystej, wpis musi być
dokonany prawidłowo, tj. odpowiadać musi zasadniczo wymogom formalnym
przewidzianym § 4 i § 10 rozpKW2001 oraz rozpInfKW2003, choć pewne drobne
nieprawidłowości nie powinny przekreślać znaczenia prawnego wpisu20. Np. wpis
określający swoją podstawę w sposób niepełny (bez podania siedziby notariusza) lub
niewskazujący na minutę wpływu wniosku nie powinien być uznany za pozbawiony
znaczenia prawnego. Dokonanie wpisu ołówkiem uznać wypada natomiast za
powaŜne naruszenie wymogów formalnych (§ 4 rozpKW2001).
CIĄG DALSZY TEGO FRAGMENTU DOSTĘPNY W WYDANIU
PAPIEROWYM KOMENTARZA
Tak S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 143 oraz A. Wacke, op. cit., s. 286. J. Wasilkowski
(Znaczenie wpisu…, s. 24) wyłącza z zakresu domniemania dział I-Sp, co wszakŜe prowadzi do
takiego samego wniosku.
17 Tak S. Breyer, OstrzeŜenie z art. 24 pr. rzecz. o niezgodności księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym, PN 1950, nr 5-6, s. 403; S. Rudnicki, Dwa problemy rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych, PS 2002, nr 6, s. 6 oraz P. Mysiak, Postępowanie wieczystoksięgowe,
Warszawa 2010, s. 298.
18 Zob. uchwałę SN z 21.5.2002, III CZP 29/02, OSNC 2003, nr 6 poz. 76. Odmiennie jednak SN
w uchwale z 9.3.1995, III CZP 149/94, Lex nr 24087 oraz P. Mysiak, op. cit., s. 297. Autor ten z treści
przepisu art. 6268 § 6 k.p.c. wyciąga wniosek, według którego do wpisu nie stosuje się przepisów o
postanowieniach w postępowaniu nieprocesowym.
19 Zob. J. Wasilkowski, Zarys…, s. 257-258 oraz S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 49-50.
20 W doktrynie niemieckiej przyjmuje się niewaŜność wpisu jedynie w razie zaistnienia
oczywistego naruszenia przepisów postępowania o znacznym cięŜarze gatunkowym. Zob. A. Wacke,
op. cit., s. 137.
16
5
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
5. Wniosek domniemania
A. Zasada. Wnioskiem domniemania z przepisu art. 3 ust. 1 jest istnienie
prawa ujawnionego w księdze wieczystej, jego podmiotowe przyporządkowanie (to,
Ŝe przysługuje ono podmiotowi wskazanemu w księdze wieczystej jako
uprawnionemu z tego prawa) oraz jego treść21.
B. Istnienie prawa. Zasadniczo domniemanie wynikające z przepisu art. 3
ust. 1 ogranicza się do istnienia samego prawa jawnego z księgi wieczystej.
Wyjątkowo jednak w stanie prawnym obowiązującym do 19.2.2011 w przypadku
hipoteki domniemanie jej istnienia w zakresie odpowiedzialności z nieruchomości
rozciągało się ponadto na wierzytelność przez tę hipotekę zabezpieczaną (art. 71).
Regulacja ta nie obejmowała wszakŜe wierzytelności zabezpieczanych przez hipoteki
kaucyjne (art. 105). Przepisy art. 71 i art. 105 zostały uchylone i utraciły moc z dniem
19.2.2011. Do hipotek zwykłych powstałych przed 20.2.2011 stosuje się jednak
przepisy u.k.w.h. w dotychczasowym brzmieniu (art. 10 ust. 2 noweliKW2009). W
odniesieniu do tych hipotek zwykłych przepis art. 71 nadal znajduje więc
zastosowanie, co oznacza, Ŝe z wpisu hipoteki zwykłej wynika takŜe domniemanie
istnienia wierzytelności.
C. Podmiot prawa. Domniemaniem zgodności prawa z rzeczywistym stanem
prawnym nie są objęte właściwości podmiotu prawa jawnego z księgi wieczystej.
Domniemanie to nie obejmuje więc ani zdolności do czynności prawnych podmiotu
ujawnionego w księdze, ani jego ani uprawnienia do rozporządzania tym prawem,
jeśli jego brak wynika ze szczególnych zdarzeń prawnych (ubezwłasnowolnienie,
upadłość). W przypadku jednak braku ujawnienia w księdze wieczystej innych
współwłaścicieli domniemywać naleŜy, Ŝe prawo własności nieruchomości
przysługuje niepodzielnie podmiotowi wpisanemu w dziale II22. Stwierdzenie to
odnosi się zarówno do współwłasności w częściach idealnych, jak i wspólności
łącznej, w tym takŜe małŜeńskiej wspólności majątkowej. Jeśli więc jako właściciel
ujawniony jest tylko jeden z małŜonków, to domniemywać naleŜy, Ŝe nieruchomość
naleŜy do jego majątku osobistego23.
D. Treść prawa. Treść praw wynika w pierwszej kolejności z samego wpisu.
Poprzez to, Ŝe wpis określa ustawowy typ prawa, jego treść kształtowana jest takŜe
przez normy ustawowe, mające zastosowanie do prawa danego typu. Ponadto
zgodnie z przepisem § 10 ust. 3 rozpKW2001, w celu bliŜszego określenia treści
prawa mogą być powołane we wpisie tego prawa dokładnie oznaczone części
dokumentów będące podstawą wpisu. Wówczas kształtują one równieŜ treść prawa
objętą domniemaniem. Natomiast niepowołane w treści wpisu części dokumentów
stanowiących jego podstawę, choć stanowią element kształtujący jego treść, nie
korzystają z omawianego domniemania. Elementem treści prawa objętego
domniemaniem zgodności z rzeczywistym stanem prawnym jest takŜe
pierwszeństwo prawa, w tym takŜe pierwszeństwo wynikające z jego zastrzeŜenia24.
E. Dane faktyczne. Co do zasady przyjmuje się, Ŝe dane faktyczne zawarte w
Tak J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu…, s. 24.
Zob. A. Wacke, op. cit., s. 287.
23 Tak równieŜ SN w orzeczeniu z 11.9.1961, I CR 932/60, OSNCP 1963, poz. 192.
24 Zob. A. Wacke, op. cit., s. 284.
21
22
6
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
dziale I-O księgi wieczystej nie są objęte omawianym domniemaniem. Nie obejmuje
ono więc danych dotyczących połoŜenia, obszaru (powierzchni gruntu, powierzchni
uŜytkowej budynku lub lokalu) i sposobu korzystania z nieruchomości25. W tym
zakresie księga wieczysta odzwierciedlać ma jedynie treść wpisów w ewidencji
gruntów i budynków (zob. uwagi do art. 27).
W doktrynie i częściowo w orzecznictwie trafnie zwrócono uwagę, Ŝe pogląd
ten wymaga pewnego uściślenia. Dane z działu I-O objęte są domniemaniem
prawdziwości w takim zakresie, jaki jest niezbędny do minimalnego określenia
przedmiotu praw ujawnionych w księdze wieczystej. Oznacza to, Ŝe domniemaniem
tym objęte jest to, Ŝe wpisane w dziale I-O działki geodezyjne są przedmiotem praw
jawnych z księgi wieczystej. Danymi do zidentyfikowania tych działek są ich numery
oraz nazwa obrębu26. Natomiast pozostałe dane, takie jak ich obszar, połoŜenie,
sposób korzystania, wyłączone są spod działania analizowanego domniemania.
Od danych dotyczących obszaru odróŜnić naleŜy natomiast dane dotyczące
przebiegu granic. Aktualnie coraz rzadziej spotkać moŜna księgi wieczyste
zawierające w samej treści działu I-O opis granic nieruchomości. JednakŜe poprzez
wskazanie numerów działek oraz złoŜonego do akt księgi wieczystej wyrysu z mapy
ewidencyjnej następuje pośrednie wskazanie granic nieruchomości. Informacje
dotyczące przebiegu granic nieruchomości mają bezpośredni wpływ na zakres praw
jawnych z księgi wieczystej. Z tego względu dane te objęte są domniemaniem
zgodności z rzeczywistym stanem prawnym27. Natomiast w przypadku
nieruchomości składającej się z kilku graniczących ze sobą działek domniemaniem
tym nie są objęte granice poszczególnych działek, niebędące zarazem granicami
nieruchomości.
6. Zakres czasowy domniemania
A. Moment początkowy. Domniemanie zgodności praw ujawnionych w
księdze wieczystej ściśle związane jest z istnieniem i skutecznością prawną wpisu do
księgi wieczystej. W związku z tym, Ŝe ma on moc wsteczną (art. 29), przyjąć naleŜy,
Ŝe analizowane domniemanie obowiązuje od chwili złoŜenia wniosku o wpis o
jego dokonanie, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili
wszczęcia tego postępowania.
B. Moment końcowy. Omawiane domniemanie ustaje wraz z wykreśleniem
wpisu, zamknięciem księgi wieczystej lub dokonaniem wpisu z nim sprzecznego.
Tak S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 36 oraz H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Komentarz. Wzory
wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Kraków 2007, s. 21, a takŜe SN w wyroku z
24.11.1997, II CKU 110/97, LEX nr 32492.
26 Por. K. Gołębiowski, Materialnoprawne skutki oznaczenia nieruchomości w dziale I-O
księgi wieczystej, Rejent 2007, s. 122-127 oraz M. Deneka, op. cit., s. 72-74. Tak równieŜ SN w
uchwale z 29.2.1996, III CZP 16/96, OSNC 1996, nr 5, poz. 73 oraz postanowieniu z 10.1.2002, II CKN
677/99, Lex nr 53134. Podobnie w efekcie SN w uchwale z 27.12.1994, III CZP 158/94, OSNC 1995, nr
4, poz. 59, lecz w tym orzeczeniu SN opiera swój pogląd na koncepcji fizycznego wyodrębnienia
nieruchomości. Odmiennie natomiast SN w uchwale z 28.2.1989, III CZP 13/89, OSNC 1990 nr 2,
poz. 26.
27 Zob. A. Wacke, op. cit., s. 286.
25
7
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
Wygaśnięcie tego domniemania wywiera jednak co do zasady skutek ex nunc. Od
tej chwili nie moŜna powoływać się na dalsze istnienie prawa. Nie oznacza to jednak
definitywnie niemoŜliwości powoływania się na domniemanie z ust. 1 do oceny
stanów faktycznych sprzed wykreślenia wpisu lub zamknięcia księgi albo dokonania
wpisu sprzecznego.
Dopuszczalność takiego wykorzystania domniemania nie powinna budzić
wątpliwości w razie zamknięcia księgi wieczystej, a takŜe w tych przypadkach, w
których wykreślenie wpisu jest następstwem wygaśnięcia prawa lub jego
przeniesienia. Jeśli natomiast wykreślenie jest następstwem uwzględnienia skargi na
orzeczenie referendarza, apelacji lub skargi kasacyjnej, wówczas wykluczyć naleŜy
jakąkolwiek moŜliwość dalszego powoływania się na domniemanie (skutek ex tunc).
Podobnie postąpić naleŜy w sytuacji, w której domniemanie ustaje w następstwie
dokonania wpisu sprzecznego z wpisem, na którym domniemanie miałoby być
oparte.
7. Domniemanie nieistnienia prawa wykreślonego (ust. 2)
CIĄG DALSZY TEGO FRAGMENTU DOSTĘPNY W WYDANIU
PAPIEROWYM KOMENTARZA
8. Spór o domniemanie zupełności ksiąg wieczystych
W doktrynie polskiej sporną kwestią jest to, czy z domniemań przewidzianych
w przepisie art. 3 wyprowadzić moŜna wniosek o zupełności wpisów w księdze
wieczystej. Zagadnienie to sprowadza się do praktycznego problemu, czy w
odniesieniu do obciąŜeń ujawnianych w dziale III uczestnicy obrotu mogą
powoływać się na ich nieistnienie w razie braku ich wpisu do księgi wieczystej. W
tym zakresie ukształtowały się dwa przeciwstawne stanowiska.
Zgodnie z pierwszym poglądem, opartym na językowej wykładni przepisu
art. 3, domniemania w tym przepisie wyraŜone odnoszą się wyłącznie do zgodności
z rzeczywistym stanem prawnym praw ujawnionych w księdze wieczystej (strona
pozytywna) oraz od strony negatywnej – do nieistnienia praw wykreślonych. W
ujęciu tym nie ma natomiast miejsca na ogólne domniemanie prawdziwości całej
treści księgi wieczystej. Domniemaniem nie jest więc objęte nieistnienie praw
nieujawnionych (koncepcja ograniczonego domniemania prawdziwości księgi
wieczystej). Na poparcie tego poglądu, oprócz językowej wykładni przepisu art. 3,
wskazuje się, Ŝe stanowisko identyczne reprezentowane jest zasadniczo przez
doktrynę niemiecką na tle analogicznie sformułowanego przepisu § 891 k.c.n.28
CIĄG DALSZY TEGO FRAGMENTU DOSTĘPNY W WYDANIU
PAPIEROWYM KOMENTARZA
Tak A. Stelmachowski, glosa do orzeczenia SN z 4.7.1960, I CR 347/60, OSPiK 1963, poz. 192
oraz A. Kunicki, op. cit., s. 116-117.
28
8
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
9. Dowodzenie treści wpisów do księgi wieczystej
Praktyczne skorzystanie z domniemań wynikających z przepisu art. 3
wymaga wykazania treści księgi wieczystej, a więc w zasadzie przeprowadzenia
dowodu bezpośrednio z samej księgi. Jest to o tyle utrudnione, Ŝe księga wieczysta
nie moŜe opuszczać budynku sądu rejonowego, który ją prowadzi (art. 361 ust. 2).
Często więc przeprowadzenie dowodu bezpośrednio z księgi wieczystej nie jest
moŜliwe. W takim wypadku dopuszczalne jest posłuŜenie się dowodem z odpisu z
księgi wieczystej sporządzonego przez sąd lub Centralną Informację Ksiąg
Wieczystych.
Odpis z księgi wieczystej jest dokumentem urzędowym, co explicite zostało
wyraŜone w przepisie § 2 pkt 2 i 3 rozpCIKW, a w odniesieniu do odpisów z ksiąg
wieczystych prowadzonych tradycyjnie wynika z istoty takiego dokumentu
wydawanego przez sąd w granicach jego kompetencji określonej przepisem § 2
rozpKW200129. Zgodnie z przepisem art. 244 § 1 k.p.c. dokumenty urzędowe,
sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich
zakresie działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone.
Odpis z księgi wieczystej stanowi zatem dowód tego, Ŝe wpisy w księdze wieczystej
w chwili jego sporządzania były zgodne z treścią odpisu.
Ze stwierdzenia tego wynikają dwa wnioski. Po pierwsze, odpis z księgi
wieczystej jest tylko dowodem pośrednim na istnienie i treść wpisów w księdze
wieczystej. Nie moŜna więc wykluczyć rozbieŜności między treścią odpisu a treścią
księgi wieczystej. Po drugie, odpis z księgi wieczystej dowodzi jedynie stanu wpisów
w księdze wieczystej w chwili jego wydania, która z istoty rzeczy nie moŜe być
toŜsama z chwilą orzekania w sprawie, w której stanowi on dowód (art. 316 k.p.c.).
Pomiędzy wydaniem odpisu a chwilą orzekania treść wpisów mogła ulec zmianie.
Jedynie w razie niewielkiej róŜnicy czasowej pomiędzy chwilą wydania odpisu a
chwilą orzekania, przy jednoczesnym braku wzmianek, dopuszczalne jest w oparciu
o domniemanie faktyczne przyjęcie, Ŝe treść księgi wieczystej jest zgodna z treścią
przedstawionego odpisu, co z kolei dopiero uzasadnia zastosowanie domniemań z
przepisu art. 3.
W procesie cywilnym problemy te aktualizują się wszakŜe dopiero wówczas,
gdy treść wpisów wynikających z odpisu z księgi wieczystej zostanie
zakwestionowana przez drugą stronę. Gdy jednak strona ta nie wypowie się co do
przedłoŜonego odpisu z księgi wieczystej, sąd, mając na uwadze wyniki całej
rozprawy, moŜe stan faktyczny wynikający z tego odpisu uznać za przyznany (art.
230 k.p.c.), a w konsekwencji niewymagający dalszego dowodu (art. 229 k.p.c.).
10. Wzruszenie domniemania
A. Uwagi ogólne. Przepis art. 3 przewiduje dwa domniemania wzruszalne
(praesumptio iuris tantum)30. Wzruszenie tych domniemań nastąpić moŜe w kaŜdym
29 Por. A. Oleszko, Wadliwe załoŜenie (urządzenie) księgi wieczystej a tzw. pozaksięgowy
obrót nieruchomościami, Rejent 2000, nr 4, s. 155.
30 Zob. S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 38.
9
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
postępowaniu prowadzonym przez organ ustawowo uprawniony do rozstrzygania
sporów lub załatwiania spraw (sąd państwowy, sąd polubowny, organ administracji
państwowej lub samorządowej)31, a nie tylko w postępowaniu wieczystoksięgowym
lub w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym32. Przykładowo więc obalenie domniemań z przepisu art. 3 nastąpić moŜe
jako przesłanka rozstrzygnięcia w procesie o wydanie nieruchomości33, w
postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie34, o stwierdzenie
nabycia spadku35, w sprawie o podział majątku wspólnego36 oraz w postępowaniu
administracyjnym37, podatkowym38 lub sądowoadministracyjnym. Nie jest natomiast
dopuszczalne obalenie tego domniemania w wewnętrznych „postępowaniach”
prowadzone przez podmioty prywatne (np. spółdzielnie39, spółki akcyjne).
ZauwaŜyć zarazem naleŜy, Ŝe do istoty kaŜdego postępowania o wpis do
księgi wieczystej naleŜy wzruszenie ex nunc domniemania wynikającego z wpisu
(np. przedstawiając dowód nabycia własności nieruchomości, wnioskodawca
wzrusza domniemanie zgodności wpisu w dziale II z rzeczywistym stanem
prawnym, a przedstawiając dowód wygaśnięcia hipoteki, wnioskodawca podwaŜa
domniemanie jej istnienia)40. Ze względu na ograniczoną kognicję sądu
wieczystoksięgowego (art. 6268 § 2 k.p.c.) nie zawsze jednak wzruszenie
domniemania jest moŜliwe w tym postępowaniu. Wówczas konieczne jest
wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym41.
Natomiast celem postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym jest najczęściej obalenie domniemania z art. 3 ze
skutkiem ex tunc42.
31
Zob. H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, op. cit., s. 22; K. Piasecki, op. cit., s. 19 oraz A. Menes, op.
cit., s. 66.
32 Tak m.in. SN w orzeczeniu z 17.6.1960, 3 CR 328/60, LexPolonica nr 358852, w wyroku z
6.12.2000, III CKN 179/99, LEX nr 51805 oraz w wyroku z 5.4.2006, IV CSK 177/05, LEX nr 301835.
Odmiennie natomiast SN w wyroku z 8.12.2004, I CK 389/04, LEX nr 277081 oraz w odniesieniu do
domniemania z przepisu art. 3 ust. 2 SN w postanowieniu z 14.2.2003, IV CK 108/02, LEX nr 457975,
w którym zawęził moŜliwość obalenia tego domniemania jedynie do procesu o uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub innego procesu o ustalenie prawa.
33 Zob. uchwałę SN z 10.12.1993, I CRN 202/93, LEX nr 79940.
34 Zob. uchwałę SN z 26.3.1993, III CZP 14/93, OSNC 1993, nr 11, poz. 196 oraz postanowienie
SN z 23.11.2000, III CKN 390/00, LEX nr 453687.
35 Zob. postanowienie SN z 11.10.2000, III CKN 254/00, LEX nr 536794.
36 Tak SN w postanowieniu z 30.1.2009, II CSK 450/08, LEX nr 599753.
37 Odmiennie jednak NSA w wyroku z 6.4.1999, IV SA 2338/98, Lex nr 47173 oraz WSA w
Krakowie w wyroku z 27.12.2007, II SA/Kr 1306/06, Lex nr 480121.
38
Tak WSA w Gdańsku w wyroku z 19.6.2008, I SA/Gd 30/08, LEX nr 437613.
39 Tak trafnie Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 28.11.2008, I ACa 555/08,
Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej 2008, nr 4, poz. 8, który stwierdził, Ŝe uchwała zarządu
spółdzielni mieszkaniowej nie moŜe prowadzić do wzruszenia domniemania wynikającego z art. 3 i
faktycznego pomniejszenia lokalu.
40
Odmiennie w odniesieniu do domniemania z przepisu art. 3 ust. 2 SN w postanowieniu z
14.2.2003, IV CK 108/02, LEX nr 457975.
41 Zbyt daleko idący jest jednak w tym zakresie pogląd S. Rudnickiego (Komentarz-2010, s.
38).
42 Por. m.in. wyrok SN z 18.11.2007, III CSK 142/07, LEX nr 484705.
10
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
B. CięŜar dowodu. CięŜar dowodu spoczywa na tym podmiocie (stronie,
uczestniku postępowania), który z obalenia domniemania wywodzi skutki prawne
(art. 6 k.c.). Nie moŜna teŜ a limie wykluczyć dopuszczalność wzięcia przez sąd pod
rozwagę z urzędu zarzutu niezgodności wpisu w księdze wieczystej zmierzającego
do wzruszenia domniemania przewidzianego w przepisie art. 3 ust. 1, jeśli tylko w
ogóle wystąpią przesłanki do działania przez sąd z urzędu43.
C. Podmiot uprawniony. Wzruszyć domniemanie moŜe kaŜdy. Przesłanką
wzruszenia domniemania nie jest występowanie interesu prawnego44.
D. OstrzeŜenie. W doktrynie panuje przekonanie, zgodnie z którym
domniemań przewidzianych przepisem art. 3 nie uchyla wpis ostrzeŜenia o
niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonany w
oparciu o przepis art. 10 ust. 2, art. 36 ust. 3 lub art. 62613 § 1 zd. 1 k.p.c.45 Kwestia ta
budzić moŜe jednak kontrowersje.
W odniesieniu do domniemań z przepisu art. 3 brak wyraźnej regulacji
skutków wpisu ostrzeŜenia na wzór przepisu art. 8. Jednocześnie zauwaŜyć naleŜy,
Ŝe ostrzeŜenie jest wpisem (choć tymczasowym46). Nikt nie moŜe się więc zasłaniać
jego nieznajomością (art. 2). Wynikająca z ostrzeŜenia informacja (bądź prawo – w
zaleŜności od koncepcji jurydycznej ostrzeŜenia, jaką się przyjmie) musi być wzięta
pod uwagę przy odczytywaniu stanu prawnego nieruchomości w oparciu o treść
księgi wieczystej.
Trafnie zwrócono uwagę na to, Ŝe wpis ostrzeŜenia dokumentuje tylko
uprawdopodobnienie wiarygodności roszczenia o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym47, choć dodać trzeba by zastrzeŜenie, Ŝe
ujęcie takie odnosi się wyłącznie do ostrzeŜenia wpisywanego na podstawie
przepisu art. 10 ust. 2. Natomiast ostrzeŜenie wpisywane na podstawie art. 62613 § 1
zd. 1 k.p.c. wyraŜa własny pogląd sądu o nieprawidłowości wpisu
wieczystoksięgowego (choć nie ostateczny i dokonywany niejako „na wszelki
wypadek”). Pośredni charakter ma ostrzeŜenie z art. 36 ust. 3, które dokonywane jest
automatycznie po otrzymaniu zawiadomienia pochodzącego od sądów, organów
administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariuszy i w tym
zakresie nie pozostawia pola dla podjęcia własnej decyzji przez sąd. Urzędowy wzór
takiego zawiadomienia przewiduje jednak wskazanie nazwy, numeru i daty
wydania dokumentu stanowiącego podstawę nabycia nieruchomości, nazwy i
siedziby organu, który wydał ten dokument oraz zwięzłego opisu treści dokumentu
(załącznik nr 2 do rozpKW2001), co daje sądowi moŜliwość wyrobienia sobie
poglądu o wiarygodności zawiadomienia o zmianie właściciela. Przyjąć więc moŜna,
Ŝe wpis ostrzeŜenia dokonany na podstawie takiego zawiadomienia równieŜ
Odmiennie SN w wyroku z 21.3.2001, III CKN 325/00, LEX nr 52385.
Odmiennie, lecz bez uzasadnienia, SN w wyroku z 5.4.2006, IV CSK 177/05, LEX nr 301835
oraz w wyroku z 21.3.2001, III CKN 325/00, LEX nr 52385.
45 Zob. J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu…, s. 25; tenŜe, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa
1963, s. 257; S. Breyer, OstrzeŜenie…, s. 408; W. Prądzyński, op. cit., s. 228; K. Piasecki, op. cit., s. 45;
Rudnicki, Komentarz-2010, s. 39; E. Gniewek, op. cit., s. 40 oraz M. Deneka, op. cit., s. 132.
46 Zob. np. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste – rejestr nieruchomości, Warszawa
1988, s. 33 oraz S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 135.
47 Tak E. Gniewek, op. cit., s. 41.
43
44
11
Jarosław Kuropatwiński
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)
art. 3
www.kw-komentarz.pl
uprawdopodabnia niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym.
W konsekwencji przyjąć, jak się wydaje, naleŜy, Ŝe ostrzeŜenia wpisywane na
podstawie przepisów art. 62613 § 1 zd. 1 k.p.c. oraz art. 36 ust. 3 stwarzają
przynajmniej dość silne domniemanie faktyczne (art. 231 k.p.c.) wzruszające
domniemania z przepisu art. 3. Uwzględnić przy tym jednak naleŜy, Ŝe działanie
tych ostrzeŜeń odnosi skutek wyłącznie do tych praw, przeciwko którym są one
skierowane i nie przekreślają one domniemania prawdziwości pozostałych wpisów.
Wydaje się natomiast, Ŝe trafny jest dominujący pogląd, zgodnie z którym
ostrzeŜenie wpisywane na podstawie przepisu art. 10 ust. 2 nie uchyla domniemań z
przepisu art. 3.
E. Wzmianka. Domniemań z przepisu art. 3 nie usuwa sama przez się
wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub
skardze kasacyjnej48. Brak w tym wypadku regulacji na wzór przepisu art. 8, a
zastosowanie tego przepisu w drodze analogii nie wydawałoby się uzasadnione.
Domniemania z przepisu art. 3 pełnią bowiem odmienną funkcję niŜ rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia umoŜliwia nabycie własności od osoby
niebędącej właścicielem. Wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza
sądowego, o apelacji lub kasacji przekreśla taką moŜliwość, nie przeszkadzając
jednak w skutecznym nabyciu własności, jeśli osoba wpisana do księgi wieczystej
rzeczywiście była właścicielem. Domniemania z art. 3 wzmacniają jedynie
wiarygodność wpisów, nie powodując tak dalekiej ingerencji w prawo własności, jak
dzieje się to w przypadku działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie
ma więc potrzeby ochrony rzeczywistego właściciela przed działaniem domniemań z
przepisu art. 3. MoŜe on zarazem w kaŜdym postępowaniu wykazywać, Ŝe
domniemania te są niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Natomiast samo
istnienie domniemań, niezaleŜnie od ujawnienia wzmianki o wniosku, skardze na
orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji, ułatwia funkcjonowanie
obrotu prawnego.
48
Zob. M. Deneka, op. cit., s. 132.
12