Administrator 11/2013 - Administrator24.info

Komentarze

Transkrypt

Administrator 11/2013 - Administrator24.info
LICYTACJA MIESZKAŃ ZGODNA Z KONSTYTUCJĄ
z a r z ą d z a n i e
–
u t r z y m a n i e
Energetyczny szerpa
– wywiad z Krzysztofem Żmijewskim s. 8
Alternatywne metody głosowania
s. 14
–
SKANUJ KOD
APLIKACJĄ
I ZOBACZ WIĘCEJ!
i n w e s t y c j e
rok XXIII
11
/2013
Nakład 9 000 egz.
ISSN 0867-5953, INDEKS 320390
Cena 17,00 zł (w tym 5% VAT)
s. 10
GRUPA
Czas na
ELEWACJE
s. 33
w w w. a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o
reklama
OD REDAKTORA
Fot. Adam Sobolewski
Kulawe prawo
listopad 2013
www.administrator24.info
4
Od początków transformacji dawni właściciele
nieruchomości wszelakich – kamienic, majątków
ziemskich, fabryk – toczą boje o ich odzyskanie. Informacji na temat kontrowersyjnych spraw media
podają wiele. Najbardziej bulwersujące są, oczywiście, historie zwykłych ludzi, którzy padają ofiarą
przepychanek pomiędzy zgłaszającymi roszczenia
a Skarbem Państwa. Fakt, sprawa jest nader skomplikowana. Zgrubne szacunki na temat wartości
roszczeń dawnych właścicieli (i ich spadkobierców) nieruchomości odebranych np. w Warszawie
tylko na mocy dekretu Bolesława Bierut mówią
o 20–40 mld złotych. Wątpliwe, by Stolicę było stać
na taką reprywatyzację.
Sprawy roszczeniowe toczą się więc swoim tempem, nieustannie budząc emocje. Zwłaszcza, gdy
do opinii publicznej docierają informacje nie tyle
o roszczeniach dawnych właścicieli czy ich spadkobierców, ile o niezwykłej skuteczności niektórych
kancelarii i firm, wyspecjalizowanych w wykupowaniu roszczeń do kamienic i udziałów w nieruchomościach. Urzędnicy wiedzą, że na reprywatyzacji
korzystają najczęściej ci, którzy kupili takie właśnie prawa, nieformalnie zdobywając informacje
o spadkobiercach kamienic, którzy nie zawsze dysponują odpowiednią gotówką na pokrycie kosztów
długotrwałych procesów sądowych.
Roszczenia dawnych właścicieli i możliwości
finansowe publicznej kiesy to jedna strona reprywatyzacji. Druga – to Kowalski, Malinowska
i Wiśniewski, i ich życie w budynkach komunalnych, ongiś odebranych, dziś oddawanych nowym
właścicielom.
Co się z nimi dzieje? Różnie bywa. Zdarza się, że
właściciel kupuje im mieszkanie, ale to rzadkość.
Częściej otrzymują zawiadomienie o podwyżce
czynszu ponad dopuszczalne normy. W ekstremalnych przypadkach właściciele zatrudniają czyścicieli kamienic, nękających lokatorów odcinaniem
wody, gazu, uciążliwym remontem czy też – jak
ostatnio w Poznaniu – wymieniających zamki
w drzwiach do mieszkania najemcy, gdy ten przebywał w szpitalu.
Część lokatorów z odzyskanych kamienic idzie po
pomoc mieszkaniową do miasta, bo nie może sprostać oczekiwaniom czynszowym świeżo upieczonych właścicieli. A miasto mieszkań socjalnych nie
ma, choć np. w Warszawie mówi się o kilkunastu
tysiącach lokali, będących pustostanami z powodu
braku pieniędzy na ich remont. Lokator zostaje
więc w dotychczas zajmowanych lokalu, a właściciel kamienicy wystawia miastu rachunek za straty
zysków, które by miał, gdyby wynajął go na wolnym
rynku za np. 2000 złotych.
W dyskusji o reprywatyzacji pojawiają się głosy
mówiące o własności jako relikwii oraz głosy oburzenia na wyroki sądowe, które obalają stan utrwalony przez kilkadziesiąt lat PRL-u.
Problem jest poważny i na pewno ostatecznie wymaga systemowego podejścia. Tymczasem ustawa
reprywatyzacyjna rodzi się w bólach, a obowiązujące kulawe prawo krzywdzi przede wszystkim
bezbronnych – Kowalskich, Malinowskich czy
Wiśniewskich.
ADMINISTRATOR
Wydawca
GRUPA MEDIUM
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A.
GRUPA
Adres redakcji
04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18
tel.: 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
www.administrator24.info
Redaktor naczelny
Sabina Augustynowicz
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Zygmunt
[email protected]
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,
Marek Mejssner
6
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
8
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Administracja
Danuta Ciecierska (HR)
Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa)
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega
sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania
własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone ©
by Dom Wydawniczy MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione.
ISSN 0867-5953
Prenumerata realizowana przez RUCH S.A:
Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na
e-wydania można składać bezpośrednio na stronie www.
prenumerata.ruch.com.pl. Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail: [email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne w godzinach
7:00–18:00. Koszt połączenia wg taryfy operatora.
ZARZĄDZANIE
III Forum dla Zarządców
Z WIZYTĄ U...
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
24 Dochód z tytułu najmu stanowisk postojowych
WYDARZENIA
Jestem energetycznym szerpą! – rozmowa z Krzysztofem
Żmijewskim, Sekretarzem Generalnym Społecznej Rady ds.
Rozwoju Gospodarki Niskoemisyjnej – Helena Śpiewak
PRAWO
25 Lepiej zapobiegać niż naprawiać – Danuta Gąsiorowska
27 Gra o rynek – z Tadeuszem Kosiorem, prezesem Zespołu
Zarządców Nieruchomości, rozmawia Sabina Augustynowicz
ZARZĄDCA PUBLICZNY
29 Nadzór i administracja budowlana – Jarosław Kowszuk
10 Alternatywne sposoby głosowania we wspólnocie – Marta
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
Chmielewska
ORZECZNICTWO SĄDOWE
11
Indywidualne zbieranie głosów i daszki nad balkonami
– Paweł Puch
12 Po drugiej stronie lustra – Mieszczanin
14 Licytacja mieszkań zgodna z Konstytucją – Irena Scholl
15 Teraz o licytacji mieszkań spółdzielczych – Irena Scholl
16 Zwierzęta na osiedlu – Maciej Kamiński
31
Porozumienie bez przemocy wg M. Rosenberga – Anna Śliwińska
EKSPLOATACJA
33 Jesień – czas na elewacje – Jacek Sawicki
35 Klatka schodowa bez pyłu i kurzu – Rigips
36 By i klatka schodowa cieszyła oko – Sebastian Czernik, Sabina
Augustynowicz
38 22 lata doświadczenia firmy Minol Sp. z o.o. na rynku polskim
– Barbara Chrapek
FINANSE
40 Zdalny odczyt mediów – Agnieszka Antoszewska
42 Przegląd systemów odczytu mediów
18 Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości
– Katarzyna Czajkowska
20 Zarządzanie współwłasnością a VAT – Stella Brzeszczyńska
23 Premia kompensacyjna ze środków Funduszu
Termomodernizacji i Remontów przyznawana przez Bank
Gospodarstwa Krajowego – BGK
INTERPRETACJE PODATKOWE
24 Zwrot za zużytą energię elektryczną do węzła cieplnego
27
Gra o rynek
Rozmowa z Tadeuszem Kosiorem, prezesem Zespołu
Zarządców Nieruchomości,
o tym, jaki jest wpływ kryzysu na zarządzanie nieruchomościami i jakie są prognozy
dla tej branży.
14
POCZTA „ADMINISTRATORA”
50 Problemy z funduszem remontowym – Janusz Gdański
INFORMATOR
52 Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości
52 Indeks firm
Licytacja mieszkań
zgodna z Konstytucją
Licytacja mieszkania osoby, która się uchyla od płacenia
należnych opłat, jest zgodna z Konstytucją – ogłosił TK. Co to
dokładnie znaczy i jaka była reakcja środowiska spółdzielczego
na ten wyrok?
18
Efektywne zarządzenie
budżetem nieruchomości
Tekst, który ułatwi podsumowanie kończącego się roku i zwieńczone sukcesem planowanie budżetu na 2014.
5
WYDARZENIA
III Forum
dla Zarządców
Redakcja miesięcznika ADMINISTRATOR oraz portalu
internetowego www.administrator24.info, których
wydawcą jest Grupa Medium, 22 października 2013 r.
zorganizowała III Forum dla Zarządców.
Spotkanie odbyło się w warszawskim Centrum Bankowo-Finansowym „Nowy Świat”.
Uczestniczyli w nim reprezentanci instytucji
samorządowych, zajmujący się zarządzaniem
zasobami publicznymi oraz osoby zarządzające nieruchomościami należącymi do spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i wspólnot
mieszkaniowych.
Przedsięwzięciu patronował Bank Pocztowy
wraz z producentem wind Euro-Dźwig oraz
firmą Perseus – producentem systemów informatycznych wspomagających bieżącą pracę
zarządców wspólnot mieszkaniowych.
ADMINISTRATOR
listopad 2013
www.administrator24.info
6
Temat przewodni dotychczasowych edycji
Forum – „Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi” – dla omawianego
spotkania w podtytule nawiązywał do „praktycznych aspektów prawnych i finansowych
zarządzania nieruchomościami publicznymi”,
których akcenty zawarte zostały w czterech
blokach tematycznych: „Zarządzanie zasobem
publicznym nieruchomości”, „Dobre praktyki
w zarządzaniu zasobem publicznym”, „Energooszczędność” oraz „Gmina we wspólnocie
mieszkaniowej”.
Wykład inauguracyjny wygłosił podsekretarz stanu w Ministerstwie Transportu,
Budownictwa i Gospodarki Morskiej Piotr
Styczeń. Dla uczestników była to dobra okazja, aby dowiedzieć się z pierwszej ręki, jakimi
tematami związanymi z polityką mieszkaniową
zajmuje się rząd i ministerstwo.
Wśród tematów, które poruszył minister
Styczeń, warto wymienić: wpływ deregulacji
zawodu zarządcy nieruchomości na rynek
zarządców, korzystne zjawiska w dynamice
rozwoju mieszkalnictwa w Polsce, historyczne znaczenie ustawy o własności lokali oraz
parytety rządowe w branży mieszkaniowej,
w tym sprawy związane z przyjętą przez Sejm
ustawą wprowadzającą program „Mieszkanie
dla Młodych”.
Blok związany z przyszłością zawodu zarządcy po deregulacji wypełniły wystąpienia
Aleksandry Kurzyk – prezydenta Polskiej
Federacji Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości z siedzibą w Gdańsku
oraz Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami, a także Waldemara Mazana
z Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości
(„Nowe wyzwania dla obszaru gospodarki
nieruchomościami w Polsce – wybrane elementy koniecznych zmian w obszarze gospodarowania nieruchomościami w latach
2014–2020”).
Wcześniej jednak Paweł Ołubek – doradca
finansowy Banku Pocztowego – przedstawił
atrakcyjne oferty tej instytucji adresowane
do zarządców nieruchomości oraz wspólnot
mieszkaniowych.
W części poświęconej „Dobrym praktykom
w zarządzaniu zasobem publicznym” znalazły
się dwa referaty. Najpierw o partnerstwie publiczno-prywatnym jako o modelu korzystnym
Z kolei Tomasz Jagusztyn-Krynicki, reprezentujący Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego, przedstawił przykłady współpracy
w formule partnerstwa publiczno-prywatnego przy realizacjach przedsięwzięć termomodernizacyjnych budynków użyteczności
publicznej.
Ważna grupa referatów nawiązywała do
problematyki energooszczędności. Andrzej
Rajkiewicz z Narodowej Agencji Poszanowania Energii zajął się kwestią możliwości
korzystania z programów pomocowych Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Przedstawił warunki techniczne, które powinni spełnić inwestorzy.
Kazimierz Dudziński ze Stowarzyszenia
ds. Rozliczania Energii wskazywał na szanse
i zagrożenia, jakie wynikają z postanowień
Dyrektywy w sprawie efektywności energetycznej 2012/27/UE, odnoszących się do
efektywności energetycznej budynku. Klamrę
spinającą ten blok stanowiły kwestie „technologii i działania dla tzw. starego budownictwa
na przykładzie programów modernizacji dźwigów”, które przedstawił Tadeusz Popielas
– sekretarz generalny Polskiego Stowarzyszenia Producentów Dźwigów.
WYDARZENIA
dla mieszkańców na przykładzie Murowanej
Gośliny mówiła Violetta Szałata – kierownik
referatu gospodarki komunalnej i ochrony
środowiska w tamtejszym urzędzie miasta
i gminy.
Finałowy blok „Gmina we wspólnocie
mieszkaniowej” zawierał wystąpienia doświadczonych warszawskich zarządców
publicznych: Jarosława Kowszuka, kierownika jednej z komórek Zakładu Gospodarki
Nieruchomościami w Dzielnicy Mokotów
(„Działania priorytetowe i planowane”), oraz
Grzegorza Okońskiego z Urzędu Dzielnicy
Żoliborz („Tereny zewnętrzne we wspólnocie
z udziałem gminy”).
Obaj panowie ponadto uczestniczyli w debacie „Pełnomocnik gminy we wspólnocie
mieszkaniowej – rola i kompetencje”, w której
wziął też udział Waldemar Wasik ze Stowarzyszenia Zarządców Ekspert. Debatę poprowadziła red. naczelna miesięcznika „Administrator” i portalu administrator24.info.pl
Sabina Augustynowicz.
Tekst i foto: Jacek Sawicki
ADMINISTRATOR
listopad 2013
www.administrator24.info
7
Z WIZYTĄ U...
Helena Śpiewak
Jestem energetycznym szerpą!
Rozmowa z prof. dr. hab. Krzysztofem Żmijewskim, Sekretarzem Generalnym
Społecznej Rady ds. Rozwoju Gospodarki Niskoemisyjnej.
listopad 2013
www.administrator24.info
8
HŚ Jaką zasadą kieruje się Pan
w życiu?
KŻ: Wiem, co robię i jaka idea mi przyświeca. I staram się to na różne sposoby
realizować. Po pierwsze – staram się działać
na rzecz poprawy efektywności wszędzie
tam, gdzie da się ją poprawić. Ze szczególnym uwzględnieniem poprawy efektywności
przez redukcję marnotrawstwa. Marnotrawstwo mnie wkurza, wściekam się, gdy je
widzę! Np. winda, która jeździ oświetlona
bez obciążenia! Po kiego czorta! Stare, przedwojenne windy jeździły ciemne! Światło
zapalało się dopiero, gdy ktoś do nich wszedł
i nacisnął podłogę. Mechanizm był prosty,
teraz mógłby być bardziej wyrafinowany,
np. czujniki z podczerwienią itd. Można to
zrobić, ale trzeba chcieć! Gdy się podliczy
te wszystkie windy, które jeżdżą w Polsce,
wyszedłby z tego blok 200 megawatów
– całkiem potężny – który pracuje kompletnie bez sensu, kompletnie bez sensu spala
węgiel, który górnicy wydobywają też kompletnie bez sensu! Dużo energii marnujemy
w budynkach. Przez to, że je źle budujemy,
i przez złe przepisy. Trzeba sobie wyraźnie powiedzieć, że przepisy mamy w tym regionie
Europy najgorsze!
Według nowych przepisów z sierpnia br.
budynek, który miałby być zbudowany w Polsce w 2021 r., już jest niezgodny z przepisami,
które dzisiaj obowiązują w Danii, Niemczech,
Szwajcarii… Już dziś ten budynek jest niezgodny z przyjmowanym powszechnie unijnym
standardem, prawie zeroenergetycznym.
Namawiając do budowy domów niskoenergetycznych, nie chcę, żebyśmy żyli w chłodzie,
po ciemku i myli się w zimnej wodzie. Nie!
Mamy żyć w pełnym komforcie, tylko energii
zużywać mniej. Taki jest światowy trend.
Mowa, oczywiście, o świecie, z którym konkurujemy. Nie porównujemy się z regionem
Zambezi czy Bangladeszem. Chcemy poziomu
życia Niemców, Szwajcarów, Szwedów… Nie
dziwmy się, że mamy gorzej niż oni. Ciężko
pracujemy, bo Polacy ciężko pracują, a mamy
dużo mniej. Dlaczego? Zbyt dużo marnujemy.
Po drugie: dostaliśmy tylko jedno życie.
Nie wiadomo. Zwolennicy reinkarnacji na
pewno się z tym nie zgodzą…
Wiadomo! Nie ma ludzi, którzy dysponowaliby wiedzą, osobowością czy doświadczeniem z poprzedniego życia. Tacy nie istnieją,
a więc nic się nie przenosi, a jak się nie przenosi, to co mi z tego, że będę miał kolejne życie?
Życie o innym charakterze i w innej postaci, bo
będę dżdżownicą albo kamieniem! To mnie nie
interesuje! Mam tylko jedno życie i warto je
przeżyć kilka razy. Ponieważ to niewykonalne,
można życie przeżywać równolegle, to znaczy
na kilku polach. Co prawda, w Polsce to niezbyt popularne. Lepsze oceny ma ten, kto się
wąsko specjalizuje, niż ten, kto ma wiedzę
bardziej przekrojową.
Przekrojowa nie jest w cenie?
Mówi się, że jest, ale w praktyce – nie
jest. W działalności naukowej premiuje się
wyłącznie wąską specjalizację! Gdy ktoś pisze
bardziej przekrojowo, nie wiadomo, kto miałby
recenzować, kto wydać… Im bardziej ludzki
język, tym gorsza ocena naukowa. Uczony
powinien z założenia mówić językiem prostym.
Nie jest miarą jego mądrości to, że nikt go nie
rozumie. Mój profesor mówił, żeby o trudnych
rzeczach mówić prosto, a nie trudno o prostych, choć sam był dosyć hermetycznym
specjalistą (mechanika konstrukcji budowlanych teoria konstrukcji powłokowych).
Jest Pan profesorem…
…Politechniki Warszawskiej, doktorem habilitowanym nauk technicznych. Skończyłem
wydział inżynierii lądowej, potem dwa kierunki
studiów podyplomowych na wydziale matematyki. I zajmowałem się zastosowaniem
matematyki w naukach budowlanych. Aż
zauważyłem, że tymi zagadnieniami tak naprawdę nikt się nie interesuje, poza gronem
wąskich specjalistów. Do opinii publicznej
wiedza ta w ogóle nie docierała. Ogromnie
frustrujące jest, gdy sobie człowiek uzmysłowi, że to, co wie, tak naprawdę jest psu
na budę i służy tylko do zdobywania stopni
naukowych. Takich dzwonków przed nazwiskiem: mgr, dr…
Na początku lat 90., trochę przez przypadek,
dowiedziałem się, w jak tragicznym stanie jest
polskie budownictwo, jeśli chodzi o efektywność energetyczną. Że jesteśmy dziesiątki
lat za innymi. Z jednej strony wstyd, z drugiej
– szkodliwość dla środowiska, dla zdrowia
i dla kieszeni! Cena energii była wtedy niska,
sztucznie utrzymywana, tak, że myśmy tej
naszej rozrzutności energetycznej nie odczuwali. Ale gdy nastała gospodarka rynkowa,
okazało się, że tak niska cena się nie utrzyma,
że nie ma już ani taniego węgla, ani taniej
ropy, ani taniego gazu i że to strasznie obciąża
nasze domowe budżety. Jeśli chodzi o koszt
energetyczny, nasza energia jest najdroższa
w Europie! Żeby ogrzać mieszkanie, żeby
je oświetlić, żeby jeździły te niepotrzebnie
oświetlone windy, zużywamy znacznie więcej
energii niż inni. Tak drogą energię mają jeszcze
tylko Węgrzy. My i tak znacznie poprawiliśmy
naszą efektywność energetyczną, byliśmy
cztery razy gorsi, teraz tylko dwa.
Z WIZYTĄ U...
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
9
PRAWO
Marta Chmielewska
Adwokat
Alternatywne sposoby
głosowania we wspólnocie
Głosowanie nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania podpisów, niejednokrotnie polegające
na bieganiu od lokalu do lokalu, może przejść do lamusa, pod warunkiem wprowadzenia
komunikacji elektronicznej wewnątrz wspólnoty.
J
ak wynika z art. 23 ustawy o własności
lokali, właściciele lokali podejmują uchwały na zebraniu, w drodze indywidualnego
zbierania głosów przez zarząd lub w sposób
mieszany (głosowanie rozpoczęte na zebraniu
uzupełnia się, zbierając głosy indywidualnie).
Mimo iż ustawa nie przewiduje takiej możliwości
wprost, dopuszczalne jest także podejmowanie
uchwał członków wspólnoty mieszkaniowej przy
pomocy kart do głosowania czy głosowania
nad uchwałą w formie elektronicznej. Przepisy
prawa nie regulują jednak, w jaki sposób należy
przeprowadzić takie głosowania. Dodatkowo
ustawodawca nie nakazał również, w jaki sposób miałaby ona udokumentować głosowanie
(poza obowiązkiem sporządzenia protokołu
w formie aktu notarialnego w przypadku zmiany
sposobu zarządu, zgodnie z dyspozycją art. 18
ust. 2 ustawy o własności lokali), ani nie określił
sposób przeprowadzenia głosowania. Niemniej
jednak, można wskazać pewne kwestie, które
należy wziąć pod uwagę przy przeprowadzeniu
głosowania w drodze indywidualnego zbierania
głosów na kartach do głosowania czy też umożliwienia przesyłania ich drogą elektroniczną.
ABSTRAKT
Autorka przedstawia inne niż tradycyjne, często od nich wygodniejsze,
sposoby głosowania we wspólnocie
oraz środki ostrożności, jakie należy
zachować przy ich stosowaniu.
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
listopad 2013
www.administrator24.info
10
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
Gdy montaż daszków nad balkonami na ostatniej kondygnacji stanowi element prac związanych z termomodernizacją budynku, gdy zgodnie z projektem budowlanym daszki stanowią część elewacji zewnętrznej oraz gdy ich brak
skutkował powstawaniem zacieków na elewacji, wówczas – w ocenie sądu – daszki te stanowią część nieruchomości
wspólnej i brak podstaw, aby koszty ich montażu ponosili jedynie mieszkańcy ostatniej kondygnacji – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim.
W
łaścicielka lokalu wniosła o uchylenie uchwały w sprawie „wykonania
zadaszenia nad balkonami na drugim
piętrze”, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zdaniem powódki narusza ona prawidłową gospodarkę nieruchomością wspólną,
powoduje pokrzywdzenie powódki i pozostałych
właścicieli tej nieruchomości, w postaci zwiększenia obciążenia kosztami nieruchomości wspólnej, poza tym szpeci również elewację budynku.
Powódka wskazała, że nie sprzeciwia się, aby niektórzy członkowie wspólnoty założyli sobie daszki
nad balkonami, ale na swój koszt. Sąd uznał,
że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Przypomniał, że niezgodność uchwały z prawem
może wynikać nie tylko z jej treści, lecz także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego
do jej podjęcia. Zarzuty formalne mogą stanowić
PRAWO – orzecznictwo sądowe
Indywidualne zbieranie głosów i daszki nad balkonami
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
ADMINISTRATOR
www.administrator24.info
reklama
listopad 2013
11
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Michał Mieszczanin
Licencja zarządcy nieruchomości nr 20215
Po drugiej stronie lustra
Czy to klimat zbliżających się Świąt – wzorem supermarketów – przeniknął już do miesięcznika
i nakazuje podążać myślą za kolejnymi przygodami bohaterów Alicji w krainie czarów? Ależ skąd, to
tylko przypadkowa zbieżność pojęć. Rozluźniając nieco gorset branżowego języka, można powiedzieć,
że swego rodzaju lustrem dla nieruchomości jest rzetelna analiza jej finansów. W niej – tak jak w lustrze
– doskonale widać wszystko, co interesuje właściciela, tam doskonale odbijają się wszelkie atuty oraz
niedostatki zabudowań i ich otoczenia.
J
ednak analiza finansowa to tylko
końcowy efekt ewidencji faktów gospodarczych. Jest ona
praktycznie – z niewielkimi wyjątkami
– rejestracją minionych zdarzeń. A te
zdarzenia toczą się przecież zgodnie
z ustanowionym dla nieruchomości lokalnym prawem. To decyzje właścicieli nadają rytm wszystkiemu, co dzieje
się później w sferze ekonomicznej. Tam, gdzie
jest wielu właścicieli, decyzje zwyczajowo
zapadają w formie uchwał. Te zaś najczęściej
są głosowane na zebraniach.
Komplet dokumentów – wystarczy
kliknąć
ADMINISTRATOR
Firma Mieszczanin już od 2005 roku wspomaga pracę zarządców wspólnot mieszkaniowych, ułatwiając im przygotowanie niezbędnej i masowej korespondencji oraz trwałą
ewidencję istotnych pism, wniosków czy
zaleceń. Nasi klienci bez trudu spełniają swe
powinności wobec przepisów prawa i praktyki
zarządzania, wymagających przygotowania
setek dokumentów, w tym wielu zawierających imiennie adresowane treści.
Baza danych zgromadzonych przez nasze
oprogramowanie zawiera nawet najmniejsze szczegóły dotyczące wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości
– zgodnie z aktami notarialnymi i stosowaną
w nich postacią ułamków zwykłych lub dzie-
listopad 2013
www.administrator24.info
Rys. Karta do głosowania.
12
siętnych. Fakt zakupu, sprzedaży lub darowizny lokali i będąca ich konsekwencją zmiana
wielkości tych udziałów – to wszystko jest
rejestrowane z niezbędną dokładnością. Wydruk powiadomień o zebraniu, list obecności
czy kart do głosowania: wszędzie prezentowane są aktualne wartości udziałów każdego
z właścicieli.
W zależności od oczekiwań właścicieli lub wymogów proceduralnych, karta do
głosowania z wykazem właścicieli oraz ich
udziałami może być umieszczona poniżej treści uchwały lub na odrębnej karcie papieru.
Można ją także drukować w innym wariancie
– każdy właściciel otrzymuje dla siebie indywidualny blankiet, na którym wyraża swą
wolę na temat każdej z uchwał odrębnie.
Dzięki naszym rozwiązaniom można skutecznie wspierać organizację różnych głosowań,
które mogą mieć miejsce podczas zebrania
wspólnoty. Typowy przypadek to sytuacja,
gdy głosowanie nad jedną z uchwał wymaga
obecności notariusza, a kilka pozostałych
odbywa się już bez niego. Nasze rozwiązania
pozwalają na wydrukowanie kart do
głosowania także w tym przypadku
w taki sposób, aby obecność notariusza na zebraniu nie była w żaden
sposób dłuższa niż czas niezbędny
do zebrania głosów nad pierwszą
uchwałą.
Wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom zarządców i wspólnot także
tam, gdzie wolą właścicieli jest wydrukowanie kart do głosowania innych niż mających
trzy opcje, tj. takich, na których nie występuje kolumna „Wstrzymał się od głosu”.
Dla każdej uchwały można wskazać, czy
ta kolumna wystąpi czy też nie, a masowy
wydruk kart do głosowania uwzględni te
wymagania.
Spółdzielnia mieszkaniowa
i jej organizacja
Firma Mieszczanin dostarcza także rozwiązania do zarządzania spółdzielnią i jej statutowymi organami. Ewidencja posiedzeń
rady nadzorczej lub zarządu jest uzupełniona
o uchwały przez nie podejmowane. W każdej
chwili można wydrukować historię zdarzeń
będących podstawą do analizy i podjęcia
decyzji dotyczącej członka spółdzielni.
Każdą decyzję – przyjęcie, zawieszenie,
wykluczenie itp. – można powiązać z konkretną uchwałą. Gdy rada nadzorcza podejmuje
decyzje w sprawie ustalania indywidualnych
stawek opłat eksploatacyjnych lub funduszu
remontowego, wówczas można dla każdej
z nich wskazać konkretną uchwałę.
Na potrzeby obsługi walnego zebrania nasze
oprogramowanie drukuje imienne (!) powiadomienia dla każdego z członków spółdzielni
oraz listy obecności. Co warte podkreślenia,
poprawnie analizujemy organizację walnego
zebrania realizowanego w częściach oraz fakt
posiadania przez członka spółdzielni prawa do
więcej niż jednego lokalu. Oprogramowanie
precyzyjne gromadzi informacje, w której z kilku części zebrania należy uwzględnić konkretną osobę, mającą kilka lokali rozproszonych po
zasobach spółdzielni.
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Sprawozdania finansowe na
zawołanie
Oprogramowanie firmy Mieszczanin eliminuje konieczność korzystania z programów typu Excel, Open Office itp. Nasze
rozwiązania oferują autonomiczne arkusze
kalkulacyjne, które sięgają bezpośrednio do
danych finansowych każdej nieruchomości
i pozwalają przygotować eleganckie i czytelne
sprawozdania zarówno do bieżących analiz,
jak i w formie załączników do uchwał. Nie
ma znaczenia, jaka jest forma władania nieruchomością. Dla każdej z nich można uzyskać
niezbędne analizy. Odrębne rozwiązania są
dostępne dla zarządów wspólnot, dla rad
nadzorczych spółdzielni mieszkaniowych lub
przedstawicieli gminy. Są wśród nich także
analizy do kontroli wykonania planów finansowych każdej z nieruchomości. Korzystając
z tego samego szablonu każdego ze sprawozdań, rocznie można zachować w programie
do dwunastu obliczonych jego wyników. Ta
funkcjonalność to kolejny powód, by zrezygnować z pakietów biurowych i nie martwić
się tym, gdzie, na jakim dysku i w jakim
folderze zapisano dokumenty.
Skuteczne głosowanie uchwał
Wbudowany do naszego programu edytor
pozwala efektywnie redagować i drukować
projekty uchwał. Można całe treści uchwał
efektywnie kopiować pomiędzy wspólnotami
czy w obrębie tej samej wspólnoty przygotowując projekty nowych dokumentów – to
kolejny atut i znaczące ułatwienie. Po zebraniu
Rys. Koszty i przychody.
nym z bazą danych można już wtedy korzystać
z tego kalkulatora oddanych głosów znacząco
przyspieszając obliczenia i likwidując ryzyko
błędu arytmetycznego, który może się pojawić
szczególnie gdy udziały są podane w formie
ułamków zwykłych.
Klienci firmy Mieszczanin drugi rok z rzędu
dysponują możliwością głosowania uchwał
przy pomocy Internetu. Dzisiaj już co dziesiąty
z naszych klientów korzystających z e-kartoteki stosuje tę opcję. Dotychczas oddano
w ten sposób głosy na ponad 1200 uchwał.
Imponująca jest dynamika wzrostu: w roku
2012 średnio ponad 20 uchwał miesięcznie,
a w roku 2013 w okresie od lutego do maja
– ponad 650. Ta forma oddawania głosów
jest doskonałym uzupełnieniem tradycyjnych
metod i skutecznie przyczynia się do likwidacji paraliżu decyzyjnego we wspólnotach.
www.administrator24.info
Te liczby utwierdzają nas w przekonaniu, że
e-kartoteka z ponad 1 250 000 logowań w tym
roku jest liderem na krajowym rynku podobnych rozwiązań.
Przegłosowane uchwały zaewidencjonowane w naszym programie – niezależnie od
A gdy zakończy się już intensywny okres
zebrań, nasze oprogramowanie pozwoli podejrzeć treści uchwał oraz imiennie oddane głosy,
w każdej chwili, bez potrzeby sięgania do szaf
pełnych segregatorów. A to często bywa
przydatne w rozmowie z właścicielem, który
właśnie odwiedził biuro swego zarządcy.
Dostarczamy rozwiązania, dzięki którym
każdą z przyjętych uchwał można uzupełnić
o zalecenia w niej zapisane. Tam bowiem
często wspólnota zobowiązuje swój zarząd
lub zarządcę do realizacji określonych prac.
W dowolnym momencie można uzyskać
wykaz niezbędnych działań, jakie należy
podjąć w przyszłym miesiącu, kwartale lub
w dowolnie wskazanym czasie. Tym samym
pomagamy skutecznie zlikwidować ryzyko
przeoczenia ważnych dla właścicieli i zarządcy
terminów.
To kolejne nasze rozwiązanie, które eliminuje potrzebę tworzenia dodatkowych dokumentów, wykazów, plików itp., które trzeba
umieszczać gdzieś na dyskach, zabezpieczać
przed nieupoważnionym dostępem czy przypadkowym usunięciem, a także cyklicznie
archiwizować.
listopad 2013
kart z głosami właścicieli można w programie uruchomić kalkulator oddanych głosów
rozpoznający tryb głosowania uchwały (wg
udziałów, jeden właściciel jeden głos), a także
małe i duże wspólnoty. W przypadku gdy na
zebraniu dysponujemy komputerem połączo-
Żółte alerty z elektronicznej szafy
ADMINISTRATOR
Rys. Głosowanie nad uchwałą.
metody oddawania głosów – można natychmiast umieścić w e-kartotece, gdzie poza ich
pełną treścią będzie także zgodna z wymogami
prawa informacja o wynikach głosowania. Nie
trzeba nic skanować, kopiować czy przesyłać
do Internetu. Natomiast klasyczny wydruk
uchwały zawiera miejsce na podpisy członków zarządu lub protokolanta – wszystko, co
potrzebne, by przy pomocy kilku kliknięć przygotować papierowe dokumenty do umieszczenia ich w segregatorach.
13
PRAWO
Irena Scholl
Licytacja mieszkań
zgodna z Konstytucją
Wspólnota mieszkaniowa dosyć miała lekceważenia obowiązków przez
właściciela jednego z lokali, który od lat zalegał z wnoszeniem należnych opłat
za mieszkanie. W jego mniemaniu powinien płacić za nie tyle samo, ile przed
dziesięcioma laty, w momencie zakupu. Żadne wyjaśnienia nie pomagały,
a kwota zadłużenia rosła…
W
spólnota, uchwałą podjętą na walnym zgromadzeniu, zobowiązała
więc zarząd do egzekucji należności w drodze licytacyjnej sprzedaży lokalu. I tak
się stało. Zlicytowany właściciel złożył skargę
do Trybunału Konstytucyjnego.
Licytacja to ostateczność
Skarżący się podważał konstytucyjność
art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24
czerwca 1994 r., który przewiduje możliwość
wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej do sądu z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu
www.administrator24.info
promocja
listopad 2013
14
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
Teraz o licytacji
mieszkań
spółdzielczych
PRAWO
Irena Scholl
Pozytywny dla rzetelnie płacących członków wspólnot mieszkaniowych
wyrok Trybunału Konstytucyjnego z satysfakcją przyjęła spółdzielczość
mieszkaniowa. Z Jerzym Jankowskim – prezesem Związku Rewizyjnego
Spółdzielni Mieszkaniowych RP – rozmawia na ten temat Irena Scholl.
Artykuł w pełnej
wersji dostępny
tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
Irena Scholl: Czy często się zdarza licytowanie mieszkań spółdzielczych za długi?
Jerzy Jankowski: Nie są mi znane takie
przypadki. Chociaż nie wiem, czy nie pojawią
się w niedalekiej przyszłości.
IS: Powiedzmy najpierw o regulacjach
prawnych.
JJ: Mamy do czynienia z dwom rodzajami
własności lokali. Jeden obejmuje mieszkania
spółdzielcze własnościowe, a drugi – mieszkania będące własnością wyodrębnioną. W przy-
padku tych pierwszych obowiązuje art. 1710
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z niego wynika, że na wystąpienie do sądu
z wnioskiem licytacyjnym zarząd musi mieć
zgodę rady nadzorczej w formie uchwały.
Artykuł precyzuje też, w jakich przypadkach
ma takie prawo. Gdy występuje długotrwałe
zaleganie z opłatami, gdy ma miejsce rażące
i uciążliwe naruszanie porządku domowego
lub gdy posiadacz mieszkania uniemożliwia
innym korzystanie z ich lokali albo części
wspólnej budynku.
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
listopad 2013
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
ABSTRAKT
Decyzja Trybunału Konstytucyjnego
licytacji za długi mieszkań spółdzielczych to rzecz wielkiej wagi.
Artykuł i wywiad na ten temat przybliżają go i przedstawiają reakcję
środowiska.
www.administrator24.info
w sprawie zgodności z Konstytucją
15
PRAWO
Maciej Kamiński
Zwierzęta na osiedlu
Obecność zwierząt na terenie nieruchomości to kwestia złożona i delikatna, wymagająca od zarządcy
znajomości przepisów prawa, umiejętności negocjacyjnych oraz empatii. Sposób i zakres postępowania
oraz obszar wiedzy, które będą mu do tego potrzebne, zależą od danego przypadku. Aby w pełni
przybliżyć problematykę bytności zwierząt i ludzi na terenie nieruchomości, niezbędne będzie
wprowadzenie podziału na zwierzęta domowe oraz dzikie.
Zwierzęta domowe
Możliwości działania zarządcy wobec zwierząt domowych ograniczają się do wypracowania razem ze wspólnotą mieszkaniową zasad koegzystowania sąsiadów oraz właścicieli
zwierząt odpowiedzialnych za swoich pupili
oraz do mediacji w przypadku ewentualnych
sporów powstałych na tej płaszczyźnie.
Do najczęstszych przyczyn konfliktów zaliczyć można przede wszystkim niewywiązywanie się właścicieli czworonogów z obowiązku
sprzątania po psach oraz wyprowadzanie ich
bez smyczy oraz kagańca. Powyższe obowiązki określone zostały przepisami ustawowymi
i w aktach prawa miejscowego. Kodeks wykroczeń mówi o tym następująco:
art. 77 KW – Kto nie zachowuje zwykłych
lub nakazanych środków ostrożności przy
trzymaniu zwierzęcia, podlega karze grzywny do 250 zł albo karze nagany;
art. 144 ust. 1 KW – Kto na terenach przeznaczonych do użytku publicznego niszczy
lub uszkadza roślinność lub też dopuszcza
do niszczenia roślinności przez zwierzęta
znajdujące się pod jego nadzorem albo
na terenach przeznaczonych do użytku
publicznego depcze trawnik lub zieleniec
w miejscach innych niż wyznaczone dla
celów rekreacji przez właściwego zarządcę
terenu, podlega karze grzywny do 1000 zł
lub karze nagany.
listopad 2013
Obowiązek sprzątania po psie podlega przepisom prawa miejscowego. Art. 10 ust. 2a
ABSTRAKT
Artykuł kreśli problematykę obecno-
w związku z art. 10 ust. 2 nakłada obowiązek
stosowania się do postanowień gminnych
regulaminów utrzymania porządku i czystości
w gminie, dlatego też regulacje i sankcje
mogą różnić się w zależności od miejsca
zamieszkania.
Regulamin porządku domowego
Jaka jest zatem rola zarządcy nieruchomości w uregulowaniu bytności zwierząt domowych na terenie osiedla? Zasadniczo działania
zarządcy polegać będą na wypracowaniu ze
wspólnotą mieszkaniową zasad wzajemnego funkcjonowania w częściach wspólnych
nieruchomości, wprowadzenie ich w życie
w postaci regulaminu porządku domowego
oraz zapewnienie infrastruktury pozwalającej
m.in. na spełnianie przez właścicieli czworonogów obowiązku sprzątania po nich. Tworząc
regulamin porządku domowego, szczególny
nacisk należy położyć na obowiązki dotyczące
używania smyczy i kagańca, zwłaszcza w miejscach newralgicznych – windach, schodach,
przejściach. Warto również pochylić się nad
problemem uciążliwości związanych z posiadaniem zwierząt domowych, jak np. hałaśliwe
szczekanie, nieprzyjemne zapachy.
Aktami wykonawczymi, z którymi powinni zaznajomić się zarządcy nieruchomości
mieszkalnych, są także Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie
ras psów uznawanych za agresywne oraz
Ustawa o ochronie zwierząt. Nakłada ona na
właściciela obowiązek posiadania wydanego
przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta
pozwolenia na posiadanie psa rasy uznawanej
za agresywną.
ści zwierząt na terenie nieruchomości i obszarze przyległym, z uwzględwww.administrator24.info
16
Infrastruktura
nieniem tego, czy są to nasi pupile,
czy też niepożądani lokatorzy. Ostatnie akapity zwracają uwagę na to,
co będzie istotne w nadchodzących
miesiącach.
Zakres działania zarządcy w kwestii zapewnienia infrastruktury zależy od rodzaju i wielkości zarządzanej nieruchomości – w przypadku śródmiejskich kamienic postawionych
na działce wydzielonej po obrysie budynku
rola zarządcy będzie ograniczała się jedynie
do wywierania nacisku na gminę, aby ta
zapewniła niezbędną infrastrukturę (pojemniki na psie odchody, worki). W przypadku
nieruchomości z gruntem okalającym budynek
lub zasobu spółdzielni mieszkaniowej zarządca nieruchomości może sam przekonywać
wspólnotę / spółdzielnię do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z instalacją
koszy i worków.
Zwierzęta dzikie
Równie złożonym zagadnieniem jest bytowanie na terenie nieruchomości dzikich zwierząt.
Rola zarządcy to wówczas przede wszystkim
prewencja i zamknięcie niechcianym gościom
dostępu do budynku. W terenie zurbanizowanym problem ten dotyczy przede wszystkim
szczurów, gołębi, dzikich kotów oraz niewielkich drapieżników, takich jak kuny czy fretki.
Szczury
Szczury stanowią powszechny problem
w centrach dużych miast, zwłaszcza w zwartej zabudowie śródmiejskiej. Obecność tych
zwierząt w nieruchomości niesie za sobą
zarówno ryzyko sanitarno-epidemiologiczne,
jak i duże ryzyko szkód w instalacjach.
Gminne regulaminy utrzymania porządku
i czystości nakładają na zarządców nieruchomości obowiązek przeprowadzania okresowej
deratyzacji, zwykle dwa razy do roku, wiosną
i jesienią. Najczęściej polega ona na rozłożeniu
trutki w piwnicach budynku. Bardzo ważnym
zadaniem zarządcy jest prawidłowe oznakowanie trutki oraz uniemożliwienie dostępu do
niej bawiącym się dzieciom oraz psom i kotom.
Najskuteczniejszą formą walki ze szczurami są
działania prewencyjne. Proponowany schemat
działania zawiera się w pojęciu tzw. szczuroszczelności (z książki Dom bez szkodników
Alicji Dembińskiej-Krzemińskiej). W praktyce
oznacza to audyt budynku pod kątem uszczelnienia wszelkich otworów, za pomocą których
gryzonie mogą do niego wniknąć. Następnie
należy rozmieścić przedmioty i maszyny na
jego terenie w taki sposób, aby nie ograniczały
PRAWO
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
www.hoval.pl
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
reklama
!"
#$#%&'($)
*! +,!"!
",!"!
www.administrator24.info
!®
Ogrzeje 1m2
17
FINANSE
Katarzyna Czajkowska
Efektywne zarządzanie
budżetem nieruchomości
Jednym z obszarów działalności zarządcy nieruchomości jest zarządzanie finansami. To obszar,
który obejmuje wymiar finansowy zarządzania operacyjnego, jak również strategicznego,
ukierunkowanego na rozwój nieruchomości. W jego zakresie znajduje się szeroki krąg działań
związanych z przygotowywaniem budżetów dla nieruchomości, stałą kontrolą finansową, prowadzeniem
rachunkowości oraz sprawozdawczością.
O
statni kwartał roku dla zarządców nieruchomości to czas planowania wydatków i przychodów na rok następny. By
mieć komfort pracy oraz zapewnić wspólnocie
bezpieczeństwo i stabilność finansową, należy
zaplanować działania w nieruchomości z takim
wyprzedzeniem, by zaraz po przegłosowaniu
stosowych uchwał móc realizować określone
w planie czynności i zamierzenia.
Generalną zasadą jest opracowywanie budżetu od zera,
a analiza budżetów za lata
poprzednie powinna jedynie
służyć sprawdzeniu trendów
występujących w nieruchomości.
listopad 2013
Budżet przygotowuje się przed rozpoczęciem roku obrachunkowego. Budżet nieruchomości to szczegółowe zestawienie prognozowanych przychodów i kosztów, dotyczących konkretnej nieruchomości w danym
przedziale czasowym. Za pomocą budżetu
prognozuje się, jakie zdarzenia gospodarcze
będą miały miejsce w określonym czasie.
Podaje on również informacje o sytuacji finansowej nieruchomości, jest zatem planem
finansowym nieruchomości. Budżet, jako
szczegółowy plan finansowy nieruchomości,
to jeden z najważniejszych instrumentów
planowania i kierowania. Prognozując koszABSTRAKT
www.administrator24.info
18
Koniec roku kalendarzowego to czas
podsumowań i planów budżetowych.
O czym należy pamiętać? Co trzeba
ty, należy skontaktować się z dostawcami
mediów i konserwatorami nieruchomości
i dowiedzieć się, czy planują podwyżki cen
świadczonych przez siebie usług i w jakiej
wysokości. Bezpiecznie jest również stworzyć w budżecie rezerwy na nieprzewidziane
wydatki związane z bieżącymi naprawami
i konserwacją, np. w wysokości 10–15%.
Warto też ustalić z konserwatorami windy
czy też instalacji, czy według nich w nadchodzącym roku nie szykują nam się jakieś
większe naprawy. Najwięcej kosztów dodatkowych w konserwacji przysparzają naprawy
czyszczenia i wymiany drobnych części urządzeń znajdujących się w nieruchomości. Jeśli
mamy 5 pomp i wszystkie je trzeba będzie
kolejno oddać do sprawdzenia, a koszt jednego to przykładowo 2000 zł, to nagle w skali
roku robi nam się znaczna suma.
Kwotę przewidzianych pożytków należy
odjąć od łącznych wydatków budżetowych.
Różnicę muszą pokryć wpływy z bieżących
opłat. W celu obliczenia kwoty zaliczki do
zapłaty przez poszczególnych właścicieli
należy pomnożyć całość należności przez
procentowy udział każdego członka we własności, a następnie podzielić łączną roczną
kwotę należną od danego właściciela przez
12 miesięcy w celu uzyskania jego opłaty
miesięcznej.
Uwzględnienie powyższych założeń zależy
od rodzaju sporządzanych budżetów. W swojej
pracy zarządca musi zwykle sporządzić 3–4
podstawowe budżety w nieruchomości:
roczny – operacyjny,
przepływów pieniężnych,
remontowy – inwestycyjny,
ewentualnie alternatywny.
Budżet roczny a przychody
brać pod uwagę? Co charakteryzuje
poszczególne rodzaju budżetów? To
przedstawia powyższy tekst.
Budżet roczny to podstawowy budżet opracowywany dla nieruchomości. Jest on sporządzany najczęściej na okres jednego roku
w postaci zestawień miesięcznych, rzadziej
kwartalnych. Zawiera planowane potencjalne
i efektywne przychody oraz koszty operacyjne
(tab. 1).
Pozycja
Przychody potencjalne (czynszowe
i pozaczynszowe) brutto
–
Pustostany i straty czynszowe
=
Przychód efektywny brutto
–
Koszty operacyjne
=
Dochód operacyjny netto
Tab. 1. Zestawienie planowanych przychodów,
kosztów i dochodu
Przychód potencjalny brutto to maksymalny
przychód, jaki można uzyskać z zarządzanej
nieruchomości. Zakłada się, że nieruchomość
będzie w 100% wynajęta i nie wystąpią straty
wywołane zaległościami czynszowymi.
Przychód efektywny brutto to przychód
uwzględniający poziom pustostanów, zaległości czynszowe, okresowe obniżki czy
zwolnienia.
Dla prawidłowego oszacowania przychodu
potencjalnego i efektywnego, przy nieruchomościach komercyjnych, niezbędna jest wiedza dotycząca całkowitej powierzchni najmu
oraz wysokości stawek czynszu pobieranych
obecnie oraz możliwych do uzyskania od potencjalnych użytkowników nieruchomości.
Na tym etapie niezwykle ważna jest więc
analiza otoczenia nieruchomości, w którym
w przyszłości będzie ona funkcjonowała,
i analiza samej nieruchomości pod względem
jej funkcji, wielkości i standardu. Ma to bowiem ogromny wpływ na wysokość czynszów
możliwych do uzyskania, a także przyszłego
popytu na wynajem powierzchni.
Zarządca musi ponadto dokonać przeglądu
zawartych umów pod kątem terminów ich
wygaśnięcia oraz klauzul aktualizujących wysokość wnoszonych czynszów i opłat eksplo-
FINANSE
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
19
FINANSE
Stella Brzeszczyńska
Zarządzanie
współwłasnością a VAT
W jednym z poprzednich numerów „Administratora” zostały omówione niektóre kwestie cywilistyczne
związane z różnymi typami współwłasności. W tym numerze autorka wskaże najczęstsze problemy
pojawiające się przy rozliczeniu podatku VAT.
Najem
a działalność gospodarcza
Definicja działalności gospodarczej (a więc
i podatnika VAT) zmieniła się w kwietniu
2013 roku. Przez wiele lat jej zdania były
wyraźnie osobnymi modułami. Przepis brzmiał
bowiem następująco: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
w tym podmiotów pozyskujących zasoby
naturalne oraz rolników, a także działalność
osób wykonujących wolne zawody, również
wówczas, gdy czynność została wykonana
jednorazowo w okolicznościach wskazujących
na zamiar wykonywania czynności w sposób
częstotliwy”. Druga część definicji określała natomiast, że: „działalność gospodarcza
obejmuje również czynności polegające na
wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły
dla celów zarobkowych.” Słowo „również”
użyte w drugim zdanie wyraźnie wskazywało,
że działalność gospodarcza (a więc i status
podatnika VAT) zależy od:
roli, w jakiej występował dany podmiot
(jako producent, handlowiec, usługodawca) albo
od czynności, jaką wykonywał (wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
zarobkowych).
listopad 2013
Przy takiej konstrukcji przepisu wynajmowanie nieruchomości zawsze podlegało podatkowi VAT: albo jako działanie usługodawcy
(usługi najmu), albo jako wykorzystywanie
nieruchomości w sposób ciągły w celach
ABSTRAKT
www.administrator24.info
20
Autorka wyczerpująco omawia stan
prawny kwestii płatności podatku
VAT w sytuacji współwłasności wynajmowanych nieruchomości.
zarobkowych (pobieranie pożytków w ramach
tzw. najmu prywatnego).
W drugiej części definicji nie było w ogóle
mowy o świadczeniu usług – ustawodawca
użył zwrotu „czynności”. Najem to niewątpliwie czynność o charakterze zarobkowym,
ponieważ jego ważnym elementem jest
opłacanie czynszu przez najemcę. Natomiast
warunek ciągłości można rozumieć na dwa
sposoby:
sama umowa trwa przez jakiś czas, a więc
ma charakter „ciągły”;
umowa trwa krótko (np. dobę), ale nieruchomość jest wykorzystywana w celu
wynajmowania w sposób stały, ciągły (dotyczy to obiektów krótkotrwałego zakwaterowania, takich jak np. hotele, pensjonaty
czy pokoje gościnne).
Warto podkreślić, że warunek „ciągłości”
nie dotyczy konkretnej umowy najmu, ale
ciągłego wykorzystywania towaru, co oznacza
stałą chęć wynajmowania (np. poprzez stałą
ofertę).
Obecnie w zdaniu drugim art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie ma słowa „również”. Zastąpiono
je słowem „w szczególności”, co wskazywałoby raczej, że zdanie drugie jedynie dopełnia
definicję wyrażoną w zdaniu pierwszym. Oznaczałoby to, że od 1 kwietnia 2013 r. podatnikami są wyłącznie te osoby, które świadczą
usługi najmu polegające „w szczególności
na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły
dla celów zarobkowych”, co z opodatkowania
podatkiem VAT wyłączałoby najem prywatny.
Myślę jednak, że taki wniosek nie zostanie
zaakceptowany przez organy podatkowe. Bezpieczniej przyjąć, że także po zmianie treści
art. 15 ust. 2 ustawy o VAT najem prywatny
nadal podlega podatkowi VAT.
Dlatego – w ocenie autorki – dla wywołania
skutków w podatku VAT nie ma znaczenia,
czy wynajmujący świadczy usługi najmu zawodowo, profesjonalnie, ani czy wynajmowany lokal został nabyty wyłącznie w tym
celu. Jeżeli towar (budynek, budowla lub ich
części, grunt) jest wykorzystywany w celu
zarobkowym, a czynności te mają charakter
ciągły – podlegają podatkowi VAT na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Prowadzi to
do wniosku, że każdy współwłaściciel wynajmujący nieruchomość podlega przepisom
o podatku VAT.
Podatnik VAT
Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT, czynności w niej wymienione podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form
określonych przepisami prawa. Podatnikiem
jest więc każdy, kto faktycznie wykonuje
jakieś czynności, także wtedy, gdy czyni to
niezgodnie z prawem. Dotyczy to wadliwej
formy umowy, wynajmowania bez uzyskania
odpowiedniej zgody współmałżonka oraz wynajmowania cudzej nieruchomości bez zgody
właściciela, a nawet przy jego wyraźnym
sprzeciwie.
W przypadku współwłasności nieruchomości podatnikami są wyłącznie te osoby,
które zawierają umowy najmu (także te, które
są reprezentowane przez pełnomocnika albo
zarządcę, podpisującego w ich imieniu umowy). Można tutaj w sporym uproszczeniu
stwierdzić, że własność jest prawem biernym,
a podatkowi VAT podlega wyłącznie aktywne
wykorzystywanie nieruchomości.
Osobną kwestią jest wynajmowanie nieruchomości należących do małżonków. Warto
pamiętać, że przy zbiegu z prawem rodzinnym,
a zwłaszcza z przepisami regulującymi ustrój
majątkowy małżonków, pierwszeństwo mają
przepisy o podatku VAT (inaczej wygląda
sytuacja w podatku dochodowym.
Na gruncie przepisów ustawy z 11 marca
2004 r. o podatku od towarów i usług oraz
przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,
nie można wysnuć wniosku, że wykonywanie
czynności podlegających podatkowi VAT przez
jednego z małżonków czyni podatnikiem tego
FINANSE
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
21
FINANSE
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
22
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Premia kompensacyjna ze środków
Funduszu Termomodernizacji
i Remontów przyznawana przez Bank
Gospodarstwa Krajowego
Premia kompensacyjna jest formą pomocy państwa dla inwestora realizującego przedsięwzięcie
remontowe lub remont budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym znajdowały się
lokale kwaterunkowe, dla których obowiązywały ograniczenia w ustalaniu czynszów między
12 listopada 1994 roku a 25 kwietnia 2005 roku. Przekazywana jest tylko raz dla jednego
budynku mieszkalnego albo części budynku mieszkalnego. Premię kompensacyjną reguluje
Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów
(DzU nr 223, poz. 1459 z późn. zm.).
Beneficjenci premii kompensacyjnej
O premię kompensacyjną mogą ubiegać się
osoby, które 25 kwietnia 2005 roku były oraz
są obecnie właścicielami nieruchomości z co
najmniej jednym lokalem kwaterunkowym.
W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadkobrania należy udokumentować, że
osoba będąca właścicielem budynku nabyła
go przed 25 kwietnia 2005 roku. W przypadku
kilku osób fizycznych będących współwłaścicielami budynku mieszkalnego albo części
budynku mieszkalnego z co najmniej jednym
lokalem kwaterunkowym, w którym nie zniesiono współwłasności i nie wyodrębniono
lokali, z wnioskiem muszą wystąpić wszystkie
te osoby łącznie.
Szczegółowe informacje na temat premii
kompensacyjnej można uzyskać w BGK pod
numerem telefonu 801 667 655 oraz na
stronie internetowej www.bgk.com.pl.
listopad 2013
Tryb wypłaty premii
kompensacyjnej
W przypadku finansowania przedsięwzięcia
ze środków własnych przekazanie premii następuje po otrzymaniu od inwestora zawiadomienia o spełnieniu warunków wypłaty premii.
Do zawiadomienia należy dołączyć faktury
potwierdzające poniesienie przez inwestora wydatków na realizację przedsięwzięcia
www.administrator24.info
Premię można uzyskać w dwojaki sposób:
finansując przedsięwzięcie ze środków własnych lub finansując je przy pomocy kredytu wraz z premią remontową. W przypadku
finansowania przedsięwzięcia ze środków
własnych inwestor składa bezpośrednio
w BGK wniosek o przyznanie premii kompensacyjnej, oryginały lub kopie dokumentów
potwierdzających informacje dotyczące lokali
kwaterunkowych (ich powierzchni użytkowej
i okresów, w jakich ich wynajem podlegał
ograniczeniom) oraz dokumenty potwierdzające własność budynku.
BGK sprawdza, czy zostały spełnione warunki do przyznania premii kompensacyjnej.
W przypadku pozytywnej oceny formalno-prawnej wniosku oraz zatwierdzenia zakresu
prac pod względem spełnienia warunków
lub remontu, zgodnie z zakresem rzeczowym
wskazanym we wniosku, wraz z potwierdzeniami dokonania zapłaty. BGK w dniu wypłaty premii kompensacyjnej pobiera prowizję
w wysokości 0,6% kwoty przekazywanej
inwestorowi premii kompensacyjnej.
W przypadku finansowania przedsięwzięcia
ze środków pochodzących z kredytu z premią
remontową przekazanie premii kompensacyjnej następuje na podstawie zawiadomienia
z banku kredytującego o spełnieniu warunków
umożliwiających BGK wypłatę premii. Bank
kredytujący przeznacza ją na spłatę wykorzystanego przez inwestora kredytu.
W okresie od 2009 roku do 30 września
2013 roku BGK przyznał 305 premii kompensacyjnych na łączną kwotę 47 mln zł. Zapewniona jest ciągłość finansowania wydatków
na premie kompensacyjne i przyznawane
wraz z nimi premie remontowe. Informację
o dostępnych środkach BGK publikuje w Biuletynie Informacji Publicznej na swojej stronie
internetowej.
ADMINISTRATOR
Tryb przyznawania premii
kompensacyjnej
ustawowych, BGK zawiadamia inwestora
o przyznaniu premii kompensacyjnej. W przypadku negatywnej oceny formalnej wniosku
BGK zawiadamia inwestora o odmowie przyznania premii kompensacyjnej.
W przypadku przedsięwzięcia finansowanego przy pomocy kredytu z premią remontową
bank kredytujący przesyła do BGK wniosek
inwestora o przyznanie premii kompensacyjnej wraz z wnioskiem o przyznanie premii remontowej i audytem remontowym. Do
wniosku należy również dołączyć oryginały
lub kopie dokumentów potwierdzających informacje dotyczące lokali kwaterunkowych,
ich powierzchni użytkowej i okresów, w jakich
ich wynajem podlegał ograniczeniom. BGK
sprawdza, czy zostały spełnione warunki do
przyznania premii kompensacyjnej. Jeśli tak
– zawiadamia inwestora i bank kredytujący
o przyznaniu premii kompensacyjnej. Bank
kredytujący, po otrzymaniu z BGK zawiadomienia o przyznaniu premii kompensacyjnej,
uruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu. W dniu uruchomienia pierwszej transzy kredytu bank
kredytujący pobiera od inwestora prowizję
w wysokości 0,6% kwoty przyznanej premii,
którą przekazuje do BGK.
23
FINANSE – interpretacje podatkowe
Zwrot za zużytą energię elektryczną do węzła
cieplnego
Zwrot za zużytą energię elektryczną do węzła cieplnego jest uzyskanym przez nią przychodem związanym z zapewnieniem prawidłowego funkcjonowania lokali. Dlatego jest objęty zwolnieniem, o którym mowa w art. 17 ust. 1
pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
W
spólnota odbiera ciepło z sieci ciepłowniczej na cele grzewcze i podgrzewanie
ciepłej wody użytkowej w sposób ciągły,
w ilości wynikającej z mocy zamówionej
i obliczeniowego natężenia przepływu. Ciepło
to jest w całości przeznaczone na ogrzewanie
i podgrzanie wody w jej lokalach. Wspólnota
zapewnia dostawę energii elektrycznej do węzła, której koszty pokrywa przedsiębiorstwo
ciepłownicze na podstawie rachunków przez
nią wystawianych. Podstawą ustalenia należności są liczniki energii elektrycznej na węźle,
podane wspólnocie przez przedsiębiorstwo
ciepłownicze, oraz ceny za energię elektryczną
płaconą przez nią na podstawie faktur wystawianych przez zakład energetyczny. Dodatkowo, węzeł cieplny jest przeznaczony wyłącznie
do ogrzewania i podgrzewania wody w lokalach mieszkalnych i w częściach wspólnych
nieruchomości, wchodzących w jej skład. Na-
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
Dochód z tytułu najmu stanowisk
postojowych
Dochód z tytułu najmu stanowisk postojowych, z których korzystają wyłącznie mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej, można zakwalifikować do gospodarki zasobem mieszkaniowym, a tym samym – skorzystać ze zwolnienia od
ADMINISTRATOR
listopad 2013
www.administrator24.info
24
podatku pod warunkiem wydatkowania go na cele mieszkalne.
D
odatkowym przychodem wspólnoty
mieszkaniowej jest przychód z tytułu
najmu stanowisk postojowych, usytuowanych na jej gruncie. Ze stanowisk postojowych korzystają wyłącznie jej mieszkańcy,
tj. właściciele oraz najemcy lokali. Dochód
ten przekazywany jest na pokrycie kosztów
utrzymania nieruchomości wspólnej. W ocenie wspólnoty mieszkaniowej stanowisko
postojowe nie mieści się w definicji zasobu
mieszkaniowego. Dlatego bez znaczenia jest,
kto jest jego użytkownikiem, gdyż dochód
z tytułu jego najmu nie stanowi gospodarki
zasobem mieszkaniowym, a zatem nie podlega zwolnieniu przewidzianemu w art. 17
ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym
od osób prawnych.
Zdaniem organu podatkowego, wspólnota
jednak nieprawidłowo stosuje wskazany akt
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
ZARZĄDZANIE
Danuta Gąsiorowska
Lepiej zapobiegać
niż naprawiać
Tylko od decyzji współwłaścicieli we wspólnocie zależy, czy ryzyko strat z powodu zerwanego przez
wichurę dachu lub wysokiego odszkodowania za wyrządzenie szkody przyjmą na siebie, czy przejmie je
towarzystwo ubezpieczeniowe. Zapobieganie jest tańsze niż naprawa.
K
ażdy z członków wspólnoty jest współwłaścicielem budynku i, w razie konieczności pokrycia niespodziewanych
roszczeń przez nieubezpieczoną wspólnotę,
może to odczuć we własnym portfelu.
Dlatego każda wspólnota powinna mieć
ubezpieczenie, bez względu na rozmiar nieruchomości, jej lokalizację czy brak takiego
obowiązku wynikającego z przepisów prawa.
Ubezpieczenia majątkowe nie są bowiem
obligatoryjne. Decyzję o ubezpieczeniu wspólnotowej nieruchomości podejmują właściciele przy uchwalaniu planu gospodarczego,
w którym przewidują wydatki na ten cel, lub
podejmując odrębną uchwałę.
Niektóre towarzystwa, jak PZU, Uniqa, Generali, Allianz, Aviva przygotowują oferty skierowane do wspólnot, uwzględniające ich spe-
cyfikę funkcjonowania. Rynek zdominowały
dwa pierwsze, ale pozostałe nie rezygnują. Np.
Warta tworzy ofertę dla konkretnej wspólnoty
na bazie OWU mienia od zdarzeń losowych. Inni ubezpieczyciele też mają propozycje dla tzw.
dużego majątku lub konstruują wspólną ofertę
dla wspólnot, spółdzielni mieszkaniowych czy
właścicieli wielorodzinnych domów.
Jak zawrzeć umowę?
piwnic, dachu, klatki schodowej i umieszczonych w nich wspólnie wykorzystywanych
instalacji. Zakres ubezpieczenia jest podobny
w większości towarzystw ubezpieczeniowych. O ile wszystkie oferują ochronę przed
pożarem, od skutków uderzenia pioruna czy
ABSTRAKT
Ubezpieczenie od różnych zdarzeń
(włamanie, powódź, pożar) oraz OC
Przede wszystkim zarząd czy zarządca muszą wiedzieć, jakie ryzyko chcą objąć zakresem ubezpieczenia. Ponadto powinni dopasować umowę do potrzeb swojej wspólnoty i jej
możliwości finansowych.
Ubezpieczenie majątkowe dotyczy tylko
wspólnych części budynku wspólnoty: ścian,
to dziś dla wspólnoty konieczność,
by nie musieć samodzielnie ponosić
ich kosztów. Warto wiedzieć, na co
zwracać uwagę przy wyborze TU
i podpisywaniu umowy.
www.administrator24.info
reklama
listopad 2013
25
ZARZĄDZANIE
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
26
ZARZĄDZANIE
Sabina Augustynowicz
Gra o rynek
Z Tadeuszem Kosiorem – prezesem Zespołu Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o. (ZZN)
– o tendencjach rynkowych rozmawia Sabina Augustynowicz.
Sabina Augustynowicz: Jak ocenia Pan
rynek zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi po prawie 20 latach funkcjonowania
Ustawy o własności lokali?
Tadeusz Kosior: Mamy rynek coraz bardziej
świadomych swoich praw właścicieli, którzy
coraz chętniej powierzają i zarząd, i zarządzanie firmom zewnętrznym. W przypadku
ZZN 20% z 1500 klientów stanowią właśnie
wspólnoty, które powierzyły nam i zarząd,
i zarządzanie. Rynek wymusza od zarządców
coraz wyższą jakość usług i konkurencyjną
cenę. O pozycji firmy zarządzającej na rynku decyduje dziś przede wszystkim jakość
obsługi – wiedza, doświadczenie i kultura.
A czego oczekuje właściciel? Nie tylko bieżącego administrowania nieruchomością, czyli
np. zapewnienia estetyki otoczenia budynku,
czy klatki schodowej, bezawaryjnych dostaw
mediów, lecz także działań, które długofalowo
zwiększą wartość rynkową nieruchomości.
ofertę będą uzupełniali mali, lokalnie działający
zarządcy. Firmy zarządzające są coraz bardziej
profesjonalne i konkurują ze sobą. Właściciele
mają w czym wybierać. Obecnie branża jest
bardzo mocno rozdrobniona. W moim przekonaniu silni gracze wyjdą z kryzysu silniejsi,
utrzymają się na rynku firmy z doświadczeniem, stawiające na nowoczesne zarządzanie
i wysoką jakość usług.
SA: Czyli co przed nami – konsolidacja
rynku?
TK: Myślę że tak, że powstanie kilka dużych
firm, dominujących na rynku krajowym, a ich
SA: Zespół Zarządców Nieruchomości Sp.
z o.o. był przedmiotem licznych spekulacji rynkowych. Nagle okazało się, że firma stała się
częścią dużej grupy – City Service w siedzibą
www.administrator24.info
SA: Czym wygrywacie z konkurencją?
TK: Nasze mocne strony to przede wszystkim kompleksowa oferta dostosowana do indywidualnych potrzeb klientów, ogólnopolska
skala działalności i przejrzystość w działaniu.
Wprowadziliśmy bardzo uszczelniające procedury i postawiliśmy na otwartą grę z właścicielami nieruchomości. Te szczelne procedury
sprawiają, że jeśli coś zawodzi, to jesteśmy
w stanie szybko zareagować i odpowiedzieć
sobie na pytanie: czy zawinił system, czy
człowiek? Jeśli system, poprawiamy system.
Jeśli był to człowiek, sprawdzamy, czy był to
przypadek czy celowe działanie, i naprawiamy
błąd. Ludzie są dla nas bardzo ważni.
listopad 2013
SA: Jaki wpływ na rynek zarządzania nieruchomościami ma kryzys gospodarczy?
TK: W przeciwieństwie do rynku zarządzania nieruchomościami komercyjnymi,
na który kryzys ma duży wpływ, bo wielu
najemców rezygnuje z najmu powierzchni
z powodu niewystarczających przychodów
z prowadzonej działalności, rynek zarządzania
nieruchomościami mieszkalnymi jest stabilny
nawet w czasach kryzysu. Jeśli właściciele
płacili wcześniej np. po 1 zł za m2 zarządzanej
powierzchni, to dziś nadal płacą tyle samo.
Oczywiście, w kryzysie właściciele nieruchomości przeprowadzają mniej remontów,
inwestycji, co ma wpływ przede wszystkim
na kondycję firm z branży budowlanej.
Kryzys to także czas rozszerzania wpływów
i powiększania udziałów rynkowych przez duże
firmy. Małe boją się utraty każdej wspólnoty
i szczególnie teraz, w czasach spowolnienia
gospodarczego, dołączają do większych graczy,
którym odsprzedają swoje udziały, a sami właściciele na ogół zasilając kadry dużych firm.
w Wilnie, wygrała duży przetarg na zarządzanie nieruchomościami Skarbu Państwa w Poznaniu, a wcześniej przejęła w zarząd budynek
KNF. Czy można mówić o związku pomiędzy
połączeniem z grupą kapitałową a wyjątkowo
dobrym dla ZZN rokiem 2013?
TK: Połączenie z Grupą City Service dało
nam przede wszystkim dostęp do nowoczesnego know how, i narzędzi stosowanych
w zarządzaniu nieruchomościami na rynku
europejskim. Tegoroczne kontrakty zdobyte
przez ZZN na nowych rynkach pokazują, że
dzięki wparciu City Service możemy być jako
ZZN jeszcze silniejsi na rynku polskim. Znaczącym, tegorocznym sukcesem jest pozyskanie
dużego kontraktu na zarządzanie zasobem
komunalnym miasta Poznań.
Ponadto wygraliśmy mniejszy przetarg
w Olecku, także na zarządzanie nieruchomościami gminnymi. Obecnie prowadzimy
rozmowy z prywatnym właścicielem nieruchomości na temat zarządzania naprawdę
dużą powierzchnią. To właściciel przyszedł do
nas z ofertą, z polecenia innych firm działających na rynku. Marketing szeptany w naszym
przypadku się sprawdza. Zaistnieliśmy więc
w świadomości właścicieli dużych nieruchomości jako wiarygodny zarządca. W efekcie
zarządzamy obecnie prawie 9 mln m2 powierzchni.
27
ZARZĄDZANIE
Artykuł w pełnej
wersji dostępny
tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
Przypominamy o przedłużeniu prenumeraty miesięcznika
„Administrator”
na rok 2014
Tylko do końca roku 2013 prenumerata w starej cenie:
• półroczna 105 zł • roczna 184 zł • dwuletnia 345 zł
Wraz z Nowym Rokiem nowe ceny prenumeraty
+ dostęp do wydania wersji elektronicznej Administratora
i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria
• półroczna 115 zł • roczna 195 zł • dwuletnia 355 zł
listopad 2013
działa na rynku od 10 lat
GRUPA MEDIUM
Od grudnia 2012 roku jest częścią
międzynarodowej Grupy City
Service w siedzibą w Wilnie.
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
e-mail: [email protected]
[email protected]
więcej na: www.administrator24.info/prenumerata
promocja
www.administrator24.info
28
Zarządza 8 mln m² powierzchni.
Zatrudnia ponad 700 pracowników.
tel. 22 512 6074
faks: 22 810 27 42
Ma 22 oddziały i ponad 100 biur
w całej Polsce.
Nadzór i administracja
budowlana
Obecnie starosta nie może powierzyć gminom, w drodze porozumienia, sprawy z zakresu swojej
właściwości jako organu administracji architektoniczno-budowlanej.
W
łaściwość i podział organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego
reguluje przede wszystkim Ustawa z dnia
7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU
z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).
Minister właściwy
Rzeczona ustawa nie wskazuje jednak organu naczelnego właściwego w tego typu
sprawach. Aby to ustalić, należy odnieść się
do Ustawy z dnia 4 września 1997 r. o działach
administracji rządowej (DzU z 2013 r., poz.
743 z późn. zm.), a także do Rozporządzania
Rady Ministrów z dnia 21 listopada 2011 r.
w sprawie utworzenia Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (DzU.
z 2011 r. nr 250, poz. 1503). Akty te wskazują
bowiem Ministra Transportu, Budownictwa
i Gospodarki Morskiej jako ministra właściwego m.in. w sprawach administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.
Główny Inspektor Nadzoru
Budowlanego
ABSTRAKT
Artykuł traktuje o kompetencjach
i podziale organów administracji architektoniczno-budowlanej
z zaznaczeniem roli gminy. Przejrzyście wymienia zakresy obowiązków wszystkich związanych z tym
obszarem instytucji.
Wojewoda jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji
w sprawach następujących obiektów i robót
budowlanych:
usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich
wód wewnętrznych, morza terytorialnego
i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na
innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego;
hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów
służących kształtowaniu zasobów wodnych
i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi;
dróg publicznych krajowych i wojewódzkich
wraz z obiektami i urządzeniami służącymi
do utrzymania ich oraz transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa
drogowego sieciami uzbrojenia terenu, niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad
Wojewoda jest także organem administracji
architektoniczno-budowlanej wyższego stopnia w stosunku do starosty (art. 82 ust. 3
Ustawy – Prawo Budowlane).
,,Ponadto wojewoda, w zakresie swojej
właściwości, ma obowiązek:
prowadzić rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na
budowę,
przekazywać Głównemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w formie elektronicznej, na
bieżąco, wprowadzone do rejestru dane,
dokonać kontroli rejestrów, w przypadku
nieprzekazania przez starostę uwierzytelnionych kopii wspomnianych rejestrów,
prowadzonych przez starostwo,
przekazywać bezzwłocznie organom nadzoru budowlanego:
» kopie ostatecznych decyzji o pozwoleniu na
budowę wraz z zatwierdzonym projektem
budowlanym,
» kopie ostatecznych odrębnych decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego wraz
z tym projektem,
» kopie innych decyzji, postanowień i zgłoszeń, wynikających z przepisów prawa
budowlanego (art. 82b ust. 1 pkt 2);
» uczestniczyć na wezwanie organów nadzoru budowlanego w czynnościach inspekcyjnych i kontrolnych oraz udostępniać wszelkie dokumenty i informacje związane z tymi
czynnościami (art. 82b ust. 1 pkt 3).”1
Wojewódzki Inspektor Nadzoru
Budowlanego
,,Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego [WINB – uwaga własna] działa jako
1
http://www.gunb.gov.pl/
www.administrator24.info
i organów nadzoru budowlanego,
Wojewoda
– wraz z obiektami i urządzeniami obsługi
podróżnych, pojazdów i przesyłek;
usytuowanych na obszarze kolejowym;
lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi;
usytuowanych na terenach zamkniętych.
listopad 2013
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB) to centralny organ w sprawach
administracji architektoniczno-budowlanej
i nadzoru budowlanego (art. 88 ust. 1). Jest
on nadzorowany przez ministra właściwego m.in. w sprawach administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budow-
lanego. Swoje zadania wykonuje zaś przy
pomocy Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Do jego kompetencji należą zadania określone przepisami prawa budowlanego. W szczególności wykonuje on następujące czynności:
pełni funkcję organu wyższego stopnia
w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego w stosunku do wojewodów i wojewódzkich inspektorów nadzoru
budowlanego oraz sprawuje nadzór nad ich
działalnością;
kontroluje działanie organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru
budowlanego;
prowadzi w formie elektronicznej centralne
rejestry:
» osób mających uprawnienia budowlane,
» rzeczoznawców budowlanych,
» osób ukaranych z tytułu odpowiedzialności
zawodowej.
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Jarosław Kowszuk
29
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
30
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
Anna Dessoulavy-Śliwińska
Trener umiejętności psychospołecznych PTP, doradca w zakresie komunikacji
Porozumienie
bez przemocy
wg M. Rosenberga
Obudowy
śmietnikowe
Dr Marshall Rosenberg to urodzony w 1934 r. amerykański psycholog,
twórca metody Porozumienia bez Przemocy. Zakłada ona, że możliwe
jest harmonijne i pokojowe współdziałanie i życie z innymi dzięki
zastosowaniu języka pokoju.
OLTO to:
Twój wybór!
OLTO Anna Górska
ul. Kępska 2j, 45-129 Opole
tel. 77 44 55 107
e-mail: [email protected]
www.olto.net.pl
ABSTRAKT
Autorka wyjaśnia, na czym polega
teoria Porozumienia Bez Przemocy
i w jaki sposób ułatwia ona komunikację, zwiększa jej efektywność
i poprawia samopoczucie interlokutorów.
www.administrator24.info
Jak widać, szacunek dla drugiego człowieka
sprawia, że naprawdę jesteśmy zainteresowani jego potrzebami, doświadczeniami i uczuciami. Równie ważny we wzajemnej komunikacji jest szacunek dla samego siebie. Nasze
potrzeby też są istotne. Żeby móc zawalczyć
o ich zaspokojenie, musimy opanować sztukę
• najwyższa jakość stosowanych
materiałów
• niezawodność i prostota montażu
• możliwość dopasowania do otoczenia
• segregacja odpadów
• najkorzystniejsza cena
listopad 2013
Musimy zadbać o siebie
uświadomienia ich sobie. A nie jest to takie
łatwe. Kto z nas, stając rano przed lustrem,
zada sobie pytanie o własne potrzeby? Tymczasem świadomość tego, czego się pragnie,
prowadzi nas do dalszych „uświadomień”.
Możemy odkryć, jakie uczucia budzą w nas
nasze potrzeby. Kwestia świadomości potrzeb
i uczuć, które za nimi się kryją, jest w metodzie
Porozumienia Bez Przemocy podstawowa.
Niewiele osób potrafi skontaktować się ze
sobą na tym poziomie. Myślę, że to pokłosie pedagogiki „zarządczo-rozdzielczej”. Jako
dzieci pewnie rzadko byliśmy pytani o to,
czego chcemy albo jak się czujemy w różnych
sytuacjach. Wielu z nas zostało bowiem wychowanych przez rodziców, których też nikt
nie pytał o to, czego pragną i jak się czują.
Ale jest też dobra wiadomość. Sami możemy, ba! – nawet musimy zadbać o siebie.
Spróbujmy poświęcić sobie 10 minut w ciągu
dnia. Tylko 10 minut na chwilę zadumy, miłą
inspirującą lekturę, może odpoczynek.
Pamiętajmy, jeśli sami o siebie nie zadbamy,
nikt nie zrobi tego za nas. Dla ułatwienia podam
teraz listę potrzeb za S. Hart, V.L. Hodson („Szanujący rodzice, szanujące dzieci”, s. 123):
zabawa,
uczenie się,
możliwości wyboru,
potrzeby fizyczne: ruch, jedzenie, odpoczynek, obrona, wyrażenie swojej seksualności, schronienie, dotyk,
w relacji do siebie: osiągnięcia, autentyczność, wyzwania, kompetencja, kreatyw-
reklama
N
aprawdę można komunikować się
z ludźmi w taki sposób, żeby z powodzeniem dotrzeć do źródła problemów
i znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące obie
strony.
Marshall Rosenberg mówi, że poprzez opanowanie języka pokoju stajemy się współodpowiedzialni za tworzoną przez siebie nową
rzeczywistość i podejmujemy działania, mając
tylko jeden cel – intencjonalne przyczynienie
się do dobrostanu innych ludzi i nas samych.
(M. Rosenberg, „To, co powiesz, może zmienić
świat”, s. 16). Język współdziałania brzmi
zupełnie inaczej niż język osób sprawujących
władzę. One powiedzą np.:
żądam, żeby to było zrobione,
nie mam ochoty słuchać żadnego sprzeciwu,
nie obchodzi mnie, jak to zrobisz,
ile razy mam powtarzać to samo?,
nie interesują mnie żadne wymówki,
ma być tak, jak ja chcę.
Osoby posługujące się językiem w duchu
Porozumienia Bez Przemocy (czyli językiem
żyrafy, w odróżnieniu od języka szakala z cytatów powyżej) powiedzą:
pomyślimy wspólnie, jak można to zrobić,
chętnie posłucham Twojego stanowiska
w tej sprawie,
zastanawiam się, jak mogę ci pomóc,
byłoby mi przykro, gdyby ktoś został pominięty przy podejmowaniu tej decyzji,
proszę, powiedz mi, co o tym myślisz.
31
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
32
EKSPLOATACJA
Jacek Sawicki
Jesień – czas
na elewacje
Zabezpieczanie elewacji budynku przed
wpływem czynników zewnętrznych w okresie
jesienno-zimowym
Idzie zima. Obowiązkiem zarządcy jest odpowiednio wcześniejsze
zabezpieczenie budynku przed kapryśna aurą dla uniknięcia
późniejszych szkód i niepotrzebnych kosztów związanych
z ich usuwaniem.
P
óźna jesień, zima i przedwiośnie są
dla budynków okresem intensywnego
oddziaływania wiatru, niskich temperatur, wody i wilgoci. Wymienione czynniki,
pozostawione bez kontroli, potrafią bardzo
szybko zdegradować obiekt.
Wymagania prawne
Spostrzeżenia z kontroli obowiązkowo winny być ujęte w protokołach. Poświadcza się
w nich stan techniczny skontrolowanych fragmentów elewacji, określa ich rozmiar zużycia
lub stopień uszkodzeń, a także wskazuje zakres
robót remontowych i kolejność ich wykonywania, a także wymienia zalecane metody
i środki pozwalające zwiększyć ich ochronę
przed szkodliwym działaniem wpływów atmosferycznych i innych niszczących czynników zewnętrznych. Niedopełnienie obowiązku
przeprowadzenia kontroli przez właściciela lub
zarządcę obwarowane jest karą grzywny, tj.
sankcją, o której mowa w art. 93 pkt. 7 PB.
listopad 2013
ABSTRAKT
Najbliższe miesiące – ze śniegiem,
deszczem, wiatrem – to trudny czas
dla elewacji budynków. Trzeba je
2
DzU z 23 grudnia 201o r. nr 243, poz. 1623 z późn.
zm.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 16
sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych
użytkowania budynków mieszkalnych (DzU z 9 września
1999 r. nr 74, poz. 836).
starannie zabezpieczyć, by przetrwały go w jak najlepszym stanie.
Jak? O tym mówi ten tekst.
reklama
1
www.administrator24.info
Prawo budowlane (PB)1 nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek jego utrzymywania w należytym stanie
technicznym i estetycznym, bez dopuszczenia
do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art.
61 pkt. 1 oraz art. 5 ust. 2 PB). Prawny wymóg
wykonania tej powinności nakłada art. 62 pkt.
1–6 PB, nakazujący zarządcom poddawanie
obiektów co najmniej raz w roku kontrolom
okresowym, podczas których sprawdza się
stan techniczny elementów budynku, budowli
i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne i niszczące działania czynników
występujących w eksploatacji. W przypadku
obiektów o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej
1000 m2 kontrole okresowe muszą być przeprowadzane co najmniej dwa razy w roku: do
31 maja oraz do 30 listopada.
Powyższą dyspozycję przywołują również
Warunki techniczne użytkowania budynków
mieszkalnych (WTUBM)2, w których w § 4–6
sprecyzowano procedury kontrolne i ich zakres.
W toku takich kontroli szczegółowym spraw-
dzeniem objęty jest stan techniczny elewacji,
jej wartość użytkowa oraz estetyka. Sprawdzane są wówczas takie ich fragmenty, jak:
powierzchnie elewacji (ściany i ich zewnętrzne warstwy fakturowe),
powierzchnie elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
balustrady, loggie i balkony,
urządzenia zamocowane do ścian i dachu
budynku,
elementy odwodnienia budynku,
obróbki blacharskie, okapy, okapniki,
pokrycia dachowe,
przejścia przyłączy instalacyjnych przez
ściany budynku.
33
EKSPLOATACJA
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
34
Remont klatek schodowych nie musi oznaczać uporczywego pyłu. Może trwać krócej niż zwykle i dawać
efekt na dłużej niż ten poprzedni. A wszystko za rozsądne pieniądze. Ale jak?
W
ykonywanie tradycyjnej gładzi
podczas remontu klatek schodowych kojarzy się z uporczywym
pyłem. Gipsowy kurz będący wynikiem szlifowania jest uciążliwy dla lokatorów oraz
wykonawcy, który musi pracować wiele dni
w tak trudnych warunkach.
Tradycyjne wygładzanie ścian czy sufitów
trwa przeciętnie trzy–cztery dni, zanim uzyska
się powierzchnię gotową do malowania. Zwykle czynność tę dzielimy na kilka etapów:
gruntowanie,
po 24 godzinach – nakładanie pierwszej
warstwy gładzi,
nakładanie drugiej warstwy gładzi w celu
uzyskania równej i gładkiej powierzchni,
szlifowanie.
Jedną z zalet gładzi Thistle Multi-Finish
jest jej uniwersalność. Produkt nadaje się do
stosowania na tynki gipsowe oraz do remontów starych tynków cementowo-wapiennych.
Znajduje zastosowanie szczególnie w budownictwie mieszkaniowym i wielorodzinnym,
kiedy to brak pyłu gipsowego w remontowanej i w zamieszkanej części stanowi ogromną
wartość dla mieszkańców. Thistle Multi-Finish nakładana jest dwukrotnie w warstwie
o łącznej grubości do ok. 3–4 mm. Finalnie
uzyskujemy powierzchnię o wyjątkowej twardości, a tym samym – wysokiej odporności na uszkodzenia wynikające z codziennej
eksploatacji (jak ciągi komunikacyjne czy
powierzchnie w sąsiedztwie wind).
listopad 2013
Saint-Gobain Construction Products
Polska Sp. z o.o.
Biuro Rigips w Warszawie
02-677 Warszawa, ul. Cybernetyki 21
infolinia: 801 328 788,
[email protected]
www.rigips.pl
www.administrator24.info
Na stosowaniu gładzi Thistle Multi-Finish
korzystają wszystkie strony – lokator, wspólnota mieszkaniowa, administrator, zarządca
i wykonawca. Praca jest szybka i komfortowa,
wynik ekonomiczny – dodatni, remont – stosunkowo mało uciążliwy.
Odmienność techniki skimmingu od tradycyjnego wykonywania gładzi wymaga szczególnych umiejętności i reżimu wykonawczego.
Funkcjonuje jednak wiele firm, które się w niej
specjalizują. Jedną z nich jest firma wykonawcza Fleximil. Od wielu lat wykonuje ona
prace wykończeniowe w technice skimmingu.
Od dwóch lat specjalizuje się w remontach
klatek schodowych w budynkach wielomieszkaniowych.
ADMINISTRATOR
Odpowiedź na wielodniowe wygładzanie
powierzchni i walkę z pyłem znalazł Rigips.
Jest nią produkt o nazwie Thistle Multi-Finish, wytwarzany na bazie angielskiego naturalnego gipsu. Produkt ten wymaga specjalnej
metody aplikacji. To technika bezpyłowego
wykonywania gładzi zwana skimmingiem.
Skimming (czyli obróbka na mokro) to pokrywanie powierzchni wysokiej jakości specjalną
gładzią. Thistle Multi-Finish umożliwia wykonanie gładzi „na gotowo” w ciągu jednego
dnia roboczego.
„Wykonanie gładzi Thistle Multi-Finish przy
odpowiednich umiejętności technicznych i organizacyjnych w połączeniu z wysoką kulturą
pracowników pozwala, razem z mieszkańcami
budynku, stworzyć warunki do normalnego
funkcjonowania w czasie remontu” – mówi
Szymon Nagórski, Licencjonowany Wykonawca – prokurent firmy Fleximil. Firma poleca swoje usługi na terenie województwa
mazowieckiego (kontakt e-mail: [email protected], tel. kom. +48 609 397 355).
Przeszkoleni wykonawcy Rigips działają na terenie całej Polski. Korzystają oni ze
sprawdzonych rozwiązań Rigips. Możliwe jest
również wzięcie udziału w profesjonalnym
odpłatnym szkoleniu z zakresu nowej techniki
gładzenia (więcej informacji: www.multifinish.
rigips.pl). Z doradztwa technicznego korzystają również sami inwestorzy, do których należy
podjęcie tej ważnej decyzji. Więcej informacji
dotyczących Thistle Multi-Finish można uzyskać, dzwoniąc do Działu Technicznego Rigips:
+48 801 328 788.
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Klatka schodowa
bez pyłu i kurzu
35
EKSPLOATACJA
Sebastian Czernik, Sabina Augustynowicz
By i klatka schodowa
cieszyła oko
Mieszkamy coraz ładniej. Rynek daje nam wiele możliwości aranżacyjnych. Coraz też częściej wspólnoty
i spółdzielnie, w trosce o dobro wspólne, modernizują klatki schodowe.
P
listopad 2013
odczas generalnych remontów współwłaściciele bloków powojennych, budynków na osiedlach z wielkiej płyty
i pierwszych realizacji lat 90. decydują się na
radykalne zmiany również na klatkach schodowych. Modernizują oświetlenie, wymieniają
windy, instalują czujniki ruchu. Prawdziwym
wyzwaniem jednak są siermiężne ściany na
klatkach schodowych. Jedynym ratunkiem
jest wówczas zdjęcie warstw starej farby
olejnej, wyrównanie ścian i – na tak przygotowanym podłożu – dopiero zastosowanie farb
dekoracyjnych.
szpachlę. Nałożenie równej gładzi na takim
podłożu może być utrudnione, ponieważ gładka i nienasiąkliwa powierzchnia betonowych
ścian i sufitów nie stanowi pewnego podłoża
dla gipsu. Dlatego przed nałożeniem gładzi
trzeba je szczególnie starannie przygotować.
Użycie zwykłej emulsji gruntującej może być
niewystarczające. Trzeba zastosować grunt
sczepny, zawierający dodatek piasku kwarcowego. Kruszywo pozwala uzyskać szorstką
powierzchnię, która zapewni właściwą przyczepność. Po zastosowaniu gruntu można już
przystąpić do nakładania gładzi gipsowej.
Jakie podłoże, taka gładź
Kiedy gładź, a kiedy szpachla
Nakładanie gładzi w istniejącym, remontowanym budynku to wyzwanie zarówno dla
gipsiarza, jak i dla stosowanych przez niego
materiałów. Ściany wymagają bowiem zwykle
doprowadzenia do uzyskania jednolitej płaszczyzny, trzeba więc zastosować odpowiednio
grubą warstwę gładzi. W takich sytuacjach
najlepiej sprawdzają się gładzie szpachlowe,
które można stosować jednorazowo w większej niż gładź grubości, bez obaw o spękania.
Gładzi szpachlowej można ułożyć warstwę
o grubości nawet 6 mm, podczas gdy gładzi
– jedynie 2 mm. W skrajnych przypadkach,
gdy nierówności okazują się zbyt duże, lepiej
zastanowić się nad innym rozwiązaniem, np.
użyciem ręcznego tynku gipsowego (można
go stosować w warstwie już od 8 mm) lub
zamontowaniem płyt gipsowo-kartonowych.
W blokach z wielkiej płyty na betonowych
ścianach zwykle nie wykonywano tynku, czasami nakładano jedynie cienką cementową
Gipsy szpachlowe i gładzie gipsowe są
ze sobą często mylone, a ich nazw czasami
używa się zamiennie. Tymczasem to zupełnie
różne produkty.
Nieprzypadkowo omawianie różnic pomiędzy gładziami i gipsami szpachlowymi
rozpoczynamy od tych drugich. To właśnie
gips szpachlowy, zgodnie z technologią, jest
i powinien być stosowany jako pierwszy
– bezpośrednio na podłoże. Przy tym może
być on nakładany praktycznie na wszystkie
spotykane w budownictwie podłoża – tynki
gipsowe, cementowe i cementowo-wapienne, beton itp.
Gips szpachlowy z reguły wykorzystuje
się do korygowania większych nierówności
oraz precyzyjnego wyprowadzania kątów
i płaszczyzn ścian oraz sufitów, a decyduje
jego możliwość nakładania jednorazowo stosunkowo grubej warstwy, nawet do 6 mm.
Ponadto gips szpachlowy cechuje się bardzo
wysoką przyczepnością do podłoża. Może służyć do przyklejenia niewielkich, dekoracyjnych
elementów z gipsu oraz do łączenia prefabrykatów gipsowych, np. ściennych płyt. Ważną
jego zaletą jest też wysoka twardość, która
jednak powoduje, że trudniej go szlifować niż
gładzie gipsowe.
Gipsy szpachlowe doskonale sprawdzają się
zwłaszcza w starych budynkach, gdzie ściany i sufity zdecydowanie nie trzymają pionu
i poziomu. Możliwość nakładania jednorazowo
ABSTRAKT
Klatka schodowa jest wizytówką
www.administrator24.info
36
budynku, warto więc zadbać, by
prezentowała się czysto, równo
i estetycznie. Niezbędna do tego jest
gładź, która wyrównuje powierzchnię ścian i umożliwia ich staranne
pomalowanie.
grubej warstwy gipsu pozwala zniwelować
nawet duże nierówności w jednym cyklu
roboczym, co skraca czas i koszty prac.
Gładź wygładzi
Po wyrównaniu podłoża i wyprowadzeniu
płaszczyzn ścian oraz sufitów za pomocą
gipsu szpachlowego można ich powierzchnie
malować lub tapetować. Jeśli jednak chcemy
uzyskać ich idealną gładkość, przydadzą się
gładzie gipsowe. To również wyroby na bazie
spoiw gipsowych (gipsu naturalnego lub syntetycznego), ale o drobniejszym uziarnieniu,
pozwalającym uzyskać gładszą powierzchnię
i korzystniejszy efekt estetyczny. Gładzie gipsowe niwelują też niewielkie nierówności,
pozostawione na poprzednich etapach prac.
Drobne uziarnienie stwarza jednak pewne
ograniczenia. Jednorazowo bowiem można
nakładać cienką warstwę gładzi – grubości do
około 2 mm, mniejsza jest też wytrzymałość
mechaniczna tego materiału.
Zaletą niektórych gładzi gipsowych jest
możliwość obróbki pokrytych nimi powierzchni na mokro przy użyciu stalowej pacy. Dzięki
temu można praktycznie wyeliminować proces szlifowania suchej gładzi, ograniczając się
jedynie do niewielkich poprawek. Natomiast
twardszy i o grubszym uziarnieniu gips szpachlowy wymaga zazwyczaj uciążliwego szlifowania, któremu towarzyszy chmura drobnego,
unoszącego się w powietrzu pyłu.
Ostatnia różnica między gładzią i gipsem
szpachlowym to kolor powierzchni po wyschnięciu. Gładź gipsowa ma jasną barwę
i jednolity kolor. Łatwiej więc ją pomalować
tak, aby nie było nieestetycznych smug. Można też pokrywać ją farbami przeznaczonymi do
stosowania jednowarstwowego, bez obaw
o przebijanie podłoża.
„Gładź gipsowa” i „gips
szpachlowy” – co mówią normy?
Teoretycznie ani gipsu szpachlowego, ani
gładzi gipsowych nie powinno się spotkać
na sklepowych półkach. Zgodnie bowiem
EKSPLOATACJA
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
www.administrator24.info
reklama
listopad 2013
37
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
ADMINISTRATOR
listopad 2013
www.administrator24.info
38
Barbara Chrapek
22 lata doświadczenia
firmy Minol Sp. z o.o.
na rynku polskim
Na pytania odpowiada Wolfgang Stein, Prezes Zarządu Minol Sp. z o.o., należącej
do międzynarodowej Grupy Minol ZENNER, która jest jedną z wiodących firm w dziedzinie
nowoczesnej techniki pomiarowej i indywidualnych rozliczeń zużycia mediów.
BCH: Minol jest przedsiębiorstwem z wieloletnimi tradycjami. Również polska spółka
istnieje już od 22 lat. Jakie znaczenie ma ta
tradycja?
WST: Grupa Minol ZENNER jest prywatnym
przedsiębiorstwem rodzinnym, mającym już
ponad 60 lat. Pomimo światowego zasięgu nie
jesteśmy notowani na giełdzie. Kontynuacja
tradycji firmy rodzinnej stanowi fundament naszego sukcesu, a zarazem – wyjątek w branży.
Sukces ten nie jest mierzony jedynie ilością
sprzedanych urządzeń, lecz przede wszystkim liczbą zadowolonych klientów, z którymi
często łączy nas kilkunastoletnia współpraca. Osobistego kontaktu nie zastąpi nawet
najlepszy portal internetowy czy call center.
W naszej firmie mamy stały zespół zajmujący
się sprawami rozliczenia ciepła oraz zespół do
spraw serwisu technicznego. To decydująca
przewaga w stosunku do firm, w których
obsługa klienta odbywa się za pomocą central
telefonicznych. Jako jedno z niewielu przedsiębiorstw produkcyjnych na świecie Minol
oferuje klientom zarówno kompletną paletę
urządzeń pomiarowych, jak i usługę rozlicze-
nia. Tradycja ta jest kontynuowana od ponad
50 lat. W 2005 roku Grupa Minol przejęła
firmę ZENNER – przedsiębiorstwo z wiekową
tradycją, założone w 1903 roku. ZENNER
GmbH KG zajmuje się projektowaniem, produkcją i sprzedażą innowacyjnych technik
pomiarowych na rynki światowe – dotyczy to
zarówno wodomierzy, jak i ciepłomierzy oraz
technik systemowych.
BCH: Minol zajmuje się projektowaniem
i produkcją urządzeń pomiarowych. Co mają
Państwo nowego do zaoferowania w roku
2014?
WST: Jesteśmy liderem na rynku, a to
zobowiązuje. Naszym klientom proponujemy
najnowsze rozwiązania techniczne w zakresie
sporządzania rozliczeń kosztów ciepła dla gospodarki mieszkaniowej. Do rozwiązań tych
należy zastosowanie radiowego podzielnika
kosztów Minometer M7 RADIO. To urządzenie
odporne na manipulacje, wyposażone w nowoczesną technikę radiową. W połączeniu
z naszym niezawodnym i dobrze zorganizowanym serwisem całkowicie spełnia oczekiwania klientów zarówno w Polsce, jak i w innych
krajach. Nowością na rynku jest licznik ciepła
Minocal C5. To kompaktowe i wysoce wytrzymałe urządzenie, które umożliwia różnorodne
rozwiązania montażowe i zapewnia najnowsze
sposoby przesyłu danych, dostosowane do
potrzeb gospodarki mieszkaniowej. Na początku 2014 roku pojawi się na rynku również nowy kompaktowy ciepłomierz Minocal C5-IUF
w wersji z ultradźwiękowym czujnikiem przepływu. To licznik do pomiaru ciepła i chłodu,
wyposażony w najnowsze rozwiązania technologii ultradźwiękowej i opracowany z myślą
zarówno o budownictwie mieszkaniowym, jak
i o ciepłownictwie.
BCH: Zatem Minol jest dobrze przygotowany w zakresie techniki urządzeń. Teraz coraz
częściej pojawia się temat monitoringu, zamieszczania wartości odczytów w Internecie
– jak Pan odnosi się do tych tematów?
WST: Również w tym segmencie oferujemy
klientom różne rozwiązania. Nasze podzielniki
kosztów i wodomierze wyposażone w moduły
radiowe możemy odczytać zarówno w systemie „walk by” (spoza mieszkania), jak i poprzez koncentratory danych, zainstalowane na
klatkach schodowych. Wszystkie odczytane
wartości są zamieszczane na portalu dla klientów. Co ważne, za tę usługę nie jest pobierana
dodatkowa opłata. Od roku 2014 oferować
będziemy klientom najnowsze rozwiązanie
w zakresie monitoringu zużycia, które będzie
pozwalało na ciągłą kontrolę aktualnego stanu
liczników. W tym celu konieczna będzie instalacja na klatkach schodowych koncentratorów
danych, które będą połączone za pomocą modułu GSM z naszym centrum rozliczeniowym.
Z mojego punktu widzenia ma to jednak sens
tylko wówczas, jeżeli klient faktycznie w sposób ciągły potrzebuje znać aktualne stany
zużycia, np. do kontrolowania zużycia energii.
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Nie ma sensu instalowania kosztownych rozwiązań technicznych do gromadzenia dużej
ilości danych, jeżeli nikt nie będzie dokonywał
ich analizy. Natomiast jeśli chodzi o odczyty
kontrolne, to z pewnością system „walk by”
firmy Minol jest tutaj doskonałym rozwiązaniem. Odczytu takiego dokonuje się tylko
wtedy, gdy zaistnieje potrzeba pozyskania
danych i tylko w takim wypadku generowany
jest dodatkowy koszt za usługę.
BCH: Przedstawił nam Pan nowe produkty
z zakresu urządzeń pomiarowych na rok 2014.
Czy Minol zaskoczy nas również nowymi usługami dla klientów?
WST: Tak, oczywiście. Polski rynek podzielników kosztów jest bardzo wymagający pod
względem prac serwisowych. Relatywnie
często w mieszkaniach dokonywane są wymiany podzielników kosztów oraz wymiany
grzejników żeberkowych na płytowe, a także
przeprogramowywania podzielników kosztów.
Zwykle tego typu prace dotyczą pojedynczych
BCH: Jak postrzega Pan dalszy rozwój
rozliczeń w Polsce?
WST: Dzisiaj tematy ochrony klimatu oraz
zmiany polityki energetycznej umieszcza się
na czołowych miejscach w agendach polityki
światowej. Dotyczy to także Polski. Europejska Dyrektywa w sprawie efektywności
energetycznej (EED) musi zostać wdrożona
w życie do 2016 roku, co oznacza obowiązek wprowadzenia rozliczenia na podstawie
zużycia. Firmy z branży rozliczeniowej, takie
jak nasza, wnoszą znaczny wkład w realizację
wytycznych w zakresie wydajności energetycznej. Wyposażenie lokali w podzielniki
kosztów będzie w kolejnych latach przybierało
na intensywności, co wspomoże politykę
racjonalnego, a zarazem oszczędnego, wykorzystywania energii. Doświadczenia innych
krajów europejskich, które wprowadziły przepisy w zakresie rozliczania kosztów ciepła
i osiągnęły cel, czyli obniżenie poziomu zużycia
energii, potwierdzają, iż podzielniki kosztów
bez wątpienia sprawdziły się jako najlepsze
urządzenia – zarówno pod względem gospodarczym, jak i technicznym – do osiągnięcia
wyżej wspomnianych celów.
BCH: Co chciałby Pan przekazać Czytelnikom „Administratora”?
WST: 22 lata na rynku polskim pokazało
nam, w jakim kierunku iść. Stawiamy przede
wszystkim na stały, osobisty kontakt z naszymi klientami, na podnoszenie jakości usług
oraz dostosowanie ich do indywidualnych
potrzeb.
BCH: Dziękuję za rozmowę.
Minol Sp. z o.o.
reklama
95-070 Aleksandrów Łódzki
ul. Wojska Polskiego 82
Oddziały:
telefon
telefax
e-Mail
internet
+48 42 270 46 00
+48 42 270 46 31
[email protected]
www.minol.pl
Bydgoszcz 85-027, ul. Jagiellońska 94C, tel. +48 52 372 71 12
Katowice 40-085, ul. Mickiewicza 29, tel. +48 32 207 29 05
Sanok 38-500, ul. Sienkiewicza 1, tel. +48 13 464 21 27
Wałbrzych 58-316, Al. Podwale 1, tel. +48 74 664 40 22
Warszawa 01-377, ul. Połczyńska 21a, tel. +48 22 638 02 22
www.administrator24.info
PODZIELNIKÓW KOSZTÓW - WODOMIERZY - LICZNIKÓW CIEPŁA
oraz
SYSTEMÓW ODCZYTU RADIOWEGO
listopad 2013
Minol Sp. z o.o. specjalizując się w rozliczaniu mediów w oparciu o indywidualne zużycie,
jest jedną z wiodących firm na świecie w zakresie produkcji i sprzedaży urządzeń:
ADMINISTRATOR
lokatorów, a nie całego budynku, i z tego
powodu w ciągu roku napływa do nas wiele
pojedynczych zleceń. Chcąc zapewnić przejrzystość tego procesu, firma Minol planuje
uruchomić w roku 2014 dostęp do porta-
lu serwis24, aby wszyscy zainteresowani
mieszkańcy i zarządcy zasobów mieszkaniowych mieli możliwość stałego monitorowania
przebiegu realizacji prac. To nowość w naszej
branży, a zarazem spełnienie oczekiwań naszych klientów.
39
EKSPLOATACJA
Agnieszka Antoszewska
Zdalny odczyt mediów
Zarządzanie budynkiem wyposażonym w urządzenia mierzące zużycie ciepła oraz wody w każdym lokalu
pozwala na dokonanie podziału kosztów odpowiadających realnemu zużyciu. Sytuacja staje się jeszcze
bardziej komfortowa, kiedy odczytów urządzeń pomiarowych możemy dokonywać zdalnie.
R
listopad 2013
ozliczenia mediów zwyczajowo są dokonywane raz do roku według stanu
na 31 grudnia. Właściciele co miesiąc wnoszą zaliczki, a po zakończeniu roku
kalendarzowego do obowiązków zarządcy
należy dostarczenie każdemu właścicielowi
czy najemcy lokalu informacji o koszcie wykorzystanych mediów.
Zgodnie z art. 26 ust 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, właściciel lub
zarządca nieruchomości wielolokalowej ma
obowiązek całkowitego rozliczenia kosztów
dostawy wody i odprowadzenia ścieków.
W przypadku, gdy ciepła woda w budynku
jest przygotowywana centralnie w kotłowni
lub węźle cieplnym, obowiązek ten dotyczy
również jej.
W zakresie rozliczania ciepła sposób rozdziału kosztów powinien być zgodny z Prawem
energetycznym, warto też zapoznać się Rozporządzeniem Ministra Gospodarki z dnia 17
września 2001 r. w sprawie szczegółowych
zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz
rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (DzU
z 2001 r. nr 194, poz. 1291).
Stosownie do brzmienia art. 45 a pkt. 10
ustawy – Prawo energetyczne, zasady rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła
(oraz pozostałych mediów: wody, ścieków)
na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe budynku winny być określone w formie
wewnętrznego regulaminu rozliczeń, którego
przyjęcie stanowi czynność przekraczającą
zakres zwykłego zarządu. Zwyczajowo regulamin rozliczania poddaje się głosowaniu
na zebraniu wspólnoty, opcjonalnie należy
zawrzeć umowy z poszczególnymi właścicielami. Należy pamiętać, że ustawa – Prawo
energetyczne nakłada na wspólnotę mieszkaABSTRAKT
Rozliczanie mediów to jedna z naj-
www.administrator24.info
40
ważniejszych kwestii dotyczących
korzystania z budynków mieszkalnych. Niniejszy artykuł zawiera
przegląd nowoczesnych metod odczytu mediów, który ułatwia wykonanie tej czynności.
niową obowiązek informacyjny, polegający na
podaniu do wiadomości przyjętego regulaminu
w ciągu 14 dni od dnia jego wprowadzenia do
stosowania.
Zarządzanie budynkiem wyposażonym
w urządzenia mierzące zużycie ciepła oraz
wody w każdym lokalu, a nie tylko na granicy budynku, pozwala na dokonanie podziału
kosztów odpowiadających realnemu zużyciu.
Sytuacja ta jest jeszcze bardziej komfortowa,
kiedy odczytów urządzeń pomiarowych możemy dokonywać zdalnie.
Radiowy bezprzewodowy system
odczytu wodomierzy (ciepłomierzy)
Radiowy system odczytu wodomierzy
(ciepłomierzy) to nowoczesny i niezawodny
sposób zdalnego zbierania danych z lokali
mieszkaniowych oraz części wspólnych nieruchomości. Opiera się na przesyłaniu informacji
za pośrednictwem fal radiowych. Radiowy
odczyt liczników ogranicza możliwość wystąpienia pomyłek związanych z czynnikiem
ludzkim, skraca czas odczytu, a przez to – obniża ich koszty. Odczyt dokonywany bez wizyty inkasenta zapewnia ochronę prywatności
użytkownika lokalu. System umożliwia odczyt
wskazań w przypadku utrudnionego dostępu
czy nieobecności lokatora. Użyta technologia
gwarantuje niski pobór mocy, a tym samym
długoletnią, bezobsługową pracę urządzeń.
Niektórzy producenci proponują system mieszany: dane z wodomierza czy ciepłomierza
są przesyłane drogą radiową do urządzenia
zbierającego dane, a następnie – albo drogą
radiową, albo przy pomocy transmisji GPRS
(General Packet Radio Service, technologia
wykorzystywana przez operatorów sieci GSM)
– dostarczane do komputera klasy PC, który
przygotowuje raporty.
Wyposażenie wodomierza,
ciepłomierza
Typowe elementy składowe takiego systemu to wodomierz lub ciepłomierz przystosowany do odczytu drogą radiową i zabezpieczony przed działaniem zewnętrznego
pola magnetycznego. Najczęściej producenci
wykorzystują dwa rozwiązania pozwalające na
odczyt radiowy: głowicę montowaną bezpośrednio na wodomierzu czy ciepłomierzu lub
głowicę oddaloną od urządzenia pomiarowego
i połączoną z nim kablem.
Elementem, który pozwala na zdalny odczyt,
jest wyposażona w baterię głowica radiowa
– nakładka montowana na wodomierzu. Tak
skonstruowany układ wymaga pełnej zgodności wymiarów i rozwiązań mechanicznych,
głowica musi być precyzyjnie nałożona na
wodomierz. Niezbędna jest też funkcja przekazywania impulsów z niego do głowicy.
Proces współpracy głowicy z wodomierzem
(ciepłomierzem) wykorzystuje właściwości
pola magnetycznego i jego impulsowego oddziaływania na czujnik w głowicy radiowej.
Niski pobór mocy gwarantuje pracę baterii
nawet przez 10–12 lat. Całość – wodomierz
(czy ciepłomierz) wraz z głowicą – tworzy
zamknięty układ. Wbudowana pamięć pozwala na odczyt zużycia wody z okresu 12–18
miesięcy, w zależności od producenta oferowanego systemu.
Bardzo istotna jest ta funkcja systemu,
która pozwala na wykrycie niepożądanych
ingerencji, prowadzących do zafałszowania
odczytów poprzez wykonanie takich niedozwolonych operacji, jak przyłożenie magnesu
neodymowego, zdjęcie nakładki, przepływ
wsteczny. Oprócz diagnozowania działań ze
strony nieuczciwych mieszkańców, za pomocą nakładki można wykryć inne zdarzenia
istotne dla prawidłowego działania systemu
wodociągowego, którymi są wyciek albo przekroczenie maksymalnego przepływu.
Alternatywnym rozwiązaniem, które stosują niektórzy producenci, jest zastosowanie
głowicy radiowej wyposażonej w przewód
łączący z dowolnym wodomierzem o wyjściu
impulsowym. Tutaj proces oddziaływania pola
magnetycznego na czujnik w głowicy zastąpiono bezpośrednim połączeniem kablowym
– z reguły długość kabla to do 10 m. Taka koncepcja ma następujące zalety: możemy oddalić głowicę radiową od miejsca usytuowania
wodomierza czy ciepłomierza impulsowego,
a dzięki w miarę swobodnej lokalizacji głowicy
– umieścić ją w dogodnym miejscu z uwagi
na późniejszy odczyt drogą radiową.
EKSPLOATACJA
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2013
www.administrator24.info
41
BMETERS
Zintegrowany System Zdalnego Odczytu HYDROLINK
Firma BMETERS Polska opracowała zintegrowany system opomiarowania mediów drogą radiową i przewodową oraz elastyczny zbiór współpracujących z nim urządzeń. Wszystkie elementy systemu BMETERS
współpracują ze sobą, umożliwiając odczyt wodomierzy, ciepłomierzy
i podzielników kosztów ogrzewania w tym samym czasie, przy pomocy
jednego zestawu inkasenckiego. Dzięki zdalnemu odczytowi wskazań
uzyskujemy zapis zużycia mediów ze wszystkich urządzeń, bez obecności lokatora w mieszkaniu.
System rozwiązuje problemy zamkniętych mieszkań i domów, pozwalając na:
krótszy czas odczytu,
odczyt wszystkich urządzeń w jednym czasie,
brak błędów przy odczycie wskazań, szczególnie w trudno dostępnych miejscach,
archiwizację wskazań bezpośrednio na komputerze,
bezpośrednie komunikaty o próbach manipulacji przy urządzeniach
pomiarowych.
W skład podstawowej architektury Zintegrowanego Systemu Opomiarowania i Rozliczenia Mediów wchodzą: urządzenia pomiarowe, moduł
radiowy, odbiornik, komputer przenośny oraz odpowiednie oprogramowanie BMETERS. Elastyczność systemu pozwala na dopasowanie go
do konkretnych potrzeb i wymagań Klienta, gwarantując jednocześnie
odbiór dużej ilości danych, poprawność odczytów i oszczędność czasu. Daje również możliwość odczytu danych bezpośrednio z urządzeń
pomiarowych za pomocą przenośnego odbiornika USB lub poprzez sieć
komputerową albo sieć telefonii komórkowej.
Odczyt radiowy Wireless MBUS wg PN-EN 13757:
walk-by (odczyt inkasencki) bezpośrednio z urządzeń pomiarowych
lub za pośrednictwem mikrokoncentratorów, mających za zadanie
przedłużenie sygnału radiowego w trudno dostępnych miejscach.
Mikrokoncentratory przekazują dane między sobą, co umożliwia
przesłanie sygnału na bardzo duże odległości bez wykorzystania
Internetu,
przez Internet z wykorzystaniem koncentratorów Ethernet lub
GPRS. System odczytu przez Internet oparty jest na współpracujących ze sobą mikrokoncentratorów, które doprowadzają wszystkie
sygnały do koncentratora ethernetowego lub GPRS,
możliwość adaptacji do radiowego systemu zdalnego odczytu wodomierzy i ciepłomierzy z nadajnikami impulsów, poprzez wyposażenie ich w moduł radiowy z wejściem impulsowym.
listopad 2013
www.administrator24.info
42
Dane techniczne systemu radiowego:
częstotliwość pracy: 868 MHz,
zasilanie: bateria litowa. W przypadku wodomierzy żywotność 10 lat
+ rok rezerwy, a ciepłomierzy – pięć lat + rok rezerwy. W przypadku podzielników kosztów ogrzewania żywotność to 15 lat przy
domyślnych parametrach pracy i transmisji radiowej,
zasięg: 350 m w terenie otwartym (zależny od warunków zewnętrznych i ukształtowania terenu),
moc modułów radiowych: 10 m W,
moc koncentratorów danych: 25 W.
Dane przesyłane drogą radiową:
wodomierze i ciepłomierze – numer seryjny, data odczytu, zużycie
w m3, historia 12 miesięcy wskazań, informacja o manipulacjach
(przyłożenie magnesu, demontaż modułu, przepływ wsteczny
i maksymalny, niski poziom baterii, próba oszukania czujnika IR,
brak przyrostu wskazań, ciągły przepływ), eksport danych do pliku
.csv lub .xml, dowolna konfiguracja transmisji,
podzielniki kosztów ogrzewania – wskazania jednostek zużycia za
aktualny i poprzedni okres rozliczeniowy; jednostek i śr. temperatur
otoczenia z 24 ostatnich miesięcy; średniej temperatury otoczenia
za aktualny i poprzedni okres rozliczeniowy, temperatury minimalnej
i maksymalnej wraz z datą wystąpienia, średniej temperatury grzejnika za poprzedni okres rozliczeniowy. Statystyki temperaturowe
– rejestracja ilości pomiarów temperatury grzejnika w zakresach
[21°C; 28°C], [28°C; 35°C]; >= 35°C oraz temperatury otoczenia
< 16°C. Możliwość wyboru parametrów wysyłanych drogą radiową
oraz pełna dowolność konfiguracji parametrów transmisji radiowej.
Koncentratory danych – rozszerzenie systemu radiowego
Radiowy system zdalnego odczytu HYDROLINK może być rozbudowany
o koncentratory danych, które skutecznie zwiększają zasięg działania
systemu. Ich zadaniem jest odebranie komunikatów przesyłanych przez
wybrane urządzenia, zmagazynowanie ich oraz retransmisja w dogodnym i wcześniej zaprogramowanym terminie. System z wykorzystaniem
mikrokoncentratorów daje możliwość odczytu wskazań bezpośrednio
za pomocą przenośnego odbiornika USB, a – przy uzupełnieniu go
o koncentratory Ethernet lub GPRS – także poprzez Internet. W tym
wypadku dane trafiają na serwer, z którego po zalogowaniu można je
pobrać i wykorzystać do rozliczenia kosztów zużycia wody i ciepła.
Opis funkcji mikrokoncentratora:
retransmisja pakietu danych zgodnie z modułem radiowym wodomierzy, ciepłomierzy oraz podzielnikiem z transmisją radiową,
magazynowanie wybranych komunikatów (max. 300),
programowalny interwał czasowy transmisji danych,
możliwość retransmisji 300 komunikatów.
Opis funkcji Koncentratora Ethernet:
pracuje ze stałym adresem IP lub DHCP,
protokół wymiany danych – UDP, TCP,
konfiguracja poprzez złącze optyczne,
magazynowanie i retransmisja 500 komunikatów.
Opis funkcji Koncentratora GPRS:
pracuje ze stałym adresem IP,
przesyła dane w formie e-mail lub SMS,
konfiguracja poprzez RS232,
magazynowanie i retransmisja 300 komunikatów.
reklama
SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW
metering solutions
BMETERS
ul. Główna 60, 51-188 Psary k. Wrocławia
tel./faks 71 388 90 83, 71 387 15 37
e-mail: [email protected], www.bmeters.pl
BRUNATA Sp. z o.o.
Firma Brunata stworzyła unikalny system zdalnego odczytu o nazwie BrunataNet. System BrunataNet dzięki zastosowaniu nadajników radiowych zamontowanych w urządzeniach firmy Brunata
takich jak: podzielniki Futura+, moduły radiowe Click On Water,
liczniki impulsów Futura Signal+, pozwala na transmisję danych
bezpośrednio na serwer Brunata.
Brunata oferuje swoim Klientom dwa sposoby pozyskiwania danych
z odczytywanych urządzeń:
pierwszy: „drive by”, polegający na odczycie wykonywanym przez pracownika wyposażonego w urządzenie typu
PSION, dzięki któremu nie są Państwo zmuszeni do udostępniania lokalu podczas odczytu – odczyt następuje zdalnie, a wszystkie zebrane informacje natychmiast trafiają na
serwer Brunata,
drugi: dane zbierane są za pomocą koncentratorów zamontowanych na klatkach schodowych, które dokonują automatycznego odczytu urządzeń, a następnie – dzięki podłączeniu
do internetu lub poprzez konwerter GPRS – łączą się z siecią
GSM, przekazując automatycznie dane na serwer Brunata.
Model ten sprawdzi się zwłaszcza u tych z Państwa, którzy
potrzebują stałego monitoringu zużycia w swoich zasobach,
daje on możliwość nieustannej kontroli administrowanych
nieruchomości. Wszystkie pozyskane dane można na bieżąco śledzić dzięki internetowemu programowi obsługującemu
system zdalnego odczytu o nazwie Web Mon. Program ten
pozwala na stały dostęp do zebranych informacji, umożliwia
analizę danych odczytowych, zainteresowanym daje możliwość importu oraz eksportu wybranych plików. Aby skorzystać z programu, wystarczy wejść na stronę www.brunata.pl,
a następnie zalogować się z poziomu administratora lub poziomu mieszkańca.
reklama
SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW
BRUNATA Sp. z o.o.
ul. Sobieskiego 11, 40-082 Katowice
tel. 32 205 52 12, faks 32 205 52 13
www.brunata.pl
Odczyt radiowy: jednokierunkowa, bezpieczna transmisja danych.
Nadajnik radiowy zamontowany w podzielniku Futura+ lub nakładce
Click On Water wysyła sygnał standardowo co 2 minuty.
Dane systemu radiowego:
częstotliwość pracy: 433 MHz (UHF);
zasilanie: bateria litowa o trwałości 10 lat + rezerwa;
moc modułu radiowego: 2 mW (0,002 W).
Wyjątkowość naszej oferty polega na połączeniu kompleksowej
usługi odczytowo-rozliczeniowo-serwisowej z możliwością udostępnienia Klientowi całego systemu BrunataNet do samodzielnej
obsługi przy stałym wsparciu technicznym.
listopad 2013
www.administrator24.info
Schemat działania systemu BrunataNet
43
ista Polska Sp. z o.o.
System zdalnego odczytu M-Bus
przeznaczenie: ciepłomierze i wodomierze, urządzenia wyposażone w wyjście impulsowe, takie jak: wodomierze, ciepłomierze
liczniki prądu i gazu
rodzaj odczytu i transmisji danych: dwukierunkowa kablowa magistrala, w strukturze drzewa zgodna z PN-EN1434-3
opis: dane z ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzenia zliczającego impulsy, odczytywane są przez centralki M-Bus LC 250. Każda
z centralek może zarządzać do 250 urządzeń, a przy zastosowaniu Bus Switcher-a liczba ta zwiększa się do 2000 urządzeń
elementy systemu odczytu:
– moduły M-Bus do wodomierzy domaqua m oraz istameter m
– ciepłomierz sensonic II M-Bus
Opis działania:
Odczyt urządzeń dokonuje się poprzez komputer przenośny PDA,
wyposażony w moduł komunikacyjny MGW. Na komputer PDA wysyłana jest lista urządzeń do odczytu. Terminal odczytowy wysyła
do urządzeń końcowych rozkaz odczytowy. Urządzenia końcowe
odbierają rozkaz odczytowy, dekodują go, a następnie wysyłają zapisane w swojej pamięci wartości odczytowe oraz zapisane kody
błędów. Terminal odczytowy odbiera sygnał z urządzeń końcowych,
dekoduje go i zapisuje w pamięci. Po zakończeniu odczytu, odczytujący wysyła wartości odczytowe do systemu rozliczeniowego (sieć
Ethernet), gdzie są one wykorzystywane w procesie rozliczeniowym.
Zalety:
– zastosowanie komunikacji dwukierunkowej
– urządzenie pulsonic II M-Bus, pozwalające na włączenie urządzeń posiadających wyjście impulsowe do sieci M-Bus.
– możliwość odczytu oraz przeprogramowania urządzenia bez
konieczności wejścia do mieszkań
– Centrala LC 250 – wyposażona w złącze RS 232 (służy do komunikacji z komputerem PC)
– zniwelowanie zjawiska elektrosmogu
– modem GSM do centralek LC 250
– Bus Switcher – urządzenie pozwalające na odczyty do 2000
urządzeń z jednej centralki LC 250.
odczyt danych: odbywa się poprzez program M-Bus View, zainstalowany na komputerze PC. Każde urządzenie końcowe ma
swój adres m-bus, dzięki czemu odczyt oraz prace serwisowe
można wykonać dla pojedynczego urządzenia lub grupy urządzeń.
Urządzenia przesyłają również kody błędów, w przypadku wykrycia błędów w pracy urządzeń końcowych.
System radiowy symphonic 3
przeznaczenie: system radiowy służący do zdalnego odczytu
urządzeń typu podzielniki kosztów ogrzewania, wodomierze, ciepłomierze, liczniki wyposażone w wyjścia impulsowe, takie jak:
wodomierze, ciepłomierze gazomierze oraz liczniki prądu
elementy systemu odczytu:
– podzielnik kosztów ogrzewania doprimo 3 radio net
listopad 2013
– moduł radiowy dla wodomierzy domaqua m oraz istameter m
– moduł radio 3 net
– moduł radiowy dla ciepłomierzy sensonic II – moduł optosonic
3 radio net
– moduł radiowy dla ciepłomierzy ultego III – moduł optosonic
u 3 radio net
www.administrator24.info
44
Podtyp Walk-By
– moduł impulsowy pulsonic 3 radio net, umożliwiający podłączenie urządzeń z wyjściem impulsowym do sieci radiowej
symphonic 3
– modułowość systemu – pozwala na dodawanie urządzeń do
sieci radiowej, bez konieczności rekonfigurowania sieci
– brak koncentratorów danych
Podtyp sensor net z wykorzystaniem web portalu
www.ista24.pl
Opis działania:
System sensor net jest w pełni automatycznym systemem odczytowym, zarządzanym przez centralny system odczytowy AMM.
System ten nadzoruje pracę wszystkich sieci radiowych sensor net
oraz organizuje harmonogram odczytowy dla urządzeń memonic 3
radio net, zamontowanych w budynkach. Urządzenia te to jednostki
komunikacyjno-administrujące wyposażone w modem GSM/GPRS.
Po otrzymaniu polecenia odczytu z serwera AMM, urządzenie memonik 3 radio net rozpoczyna konfigurację sieci sensor net.
Innowacyjnością tego systemu jest fakt, że urządzenia końcowe zamontowane w budynku, same tworzą strukturę w postaci drzewa
(podsieci), a urządzenia z niższych podsieci przekazują wartości odczytowe, do jednostki memonic 3 radio net z urządzeń końcowych
z wyższych podsieci. Jednostka memonic 3 radio net przesyła wartości odczytowe na serwer AMM, który je archiwizuje, a następnie
dane te udostępnione są klientom za pośrednictwem portalu www.
ista24.pl.
System sensor net wraz z portalem ista24.pl daje następujące możliwości:
– zarządzanie danymi o zużyciu mediów i racjonalizację ich zużyć
– bieżący monitoring zużycia mediów z dowolnego komputera
klienta, bazujący na zużyciach dziennych
– dostęp do archiwalnych i aktualnych odczytów i zużyć
– dostęp do raportów porównawczych oraz analiz zużyć
Zasilanie: bateria litowa, 10 lat + rok rezerwy
– dostęp do archiwum dokumentów rozliczeniowych
transmisja: dwukierunkowa. Każde z urządzeń końcowych wyposażone jest zarówno w nadajnik, jak i odbiornik radiowy
– odczyt wszystkich mediów: ciepło, woda, prąd i gaz
– rozbudowę systemu o kolejne urządzenia końcowe.
reklama
SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW
ista Polska Sp. z o.o.
Al. 29 Listopada 155 C
31-406 Kraków
www.ista.pl
Mirometr Sp. z o.o.
Rodzaj odczytów: (jeżdżony / stacjonarny)
Wszystkie czasy wystąpienia lub trwania zdarzenia znajdują się
już w systemie. To rozwiązanie eliminuje konieczność składowania rejestru danych w module radiowym.
przeznaczenie: wodomierze, ciepłomierze, gazomierze
Jeden koncentrator danych umożliwia kolekcjonowanie danych
z 10 000 liczników mediów.
rodzaj odczytu i transmisji danych: Jednokierunkowy radiowy
o częstotliwości 868 MHz z emisją telegramu co 8 sekund (R3.5
– system jeżdżony) oraz co 15 minut (R4 – odczyt stacjonarny)
w paśmie przeznaczonym dla telemetrii.
System stacjonarny umożliwia prowadzenie bieżących analiz
na komputerze oraz możliwość identyfikacji czasu wystąpienia
oraz długości trwania zdarzeń.
opis:
Jednokierunkowy system IZAR+R4 zapewnia równoczesną możliwość odczytu jeżdżonego z prędkością do 30 km/h (obecnie
odczytywanych jest w ten sposób 270 000 liczników w Polsce)
oraz odczytu stacjonarnego.
W przypadku odczytu jeżdżonego, terminal przenośny odczytuje
telegramy radiowe za pomocą głowicy bluetooth (co zapewnia
dłuższy czas pracy w terenie oraz większy zasięg).
System jeżdżony umożliwia identyfikację zdarzeń na bieżąco
w terenie.
reklama
SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW
Mirometr jest spółką Grupy Diehl Metering
MIROMETR Sp. z o.o.
ul. Cieszyńska 1A, Bażanowice
43-440 Goleszów
tel. 33 851 04 39, faks 33 852 16 75
e-mail: [email protected],
www.mirometr.com.pl, www.diehl-metering.com
Użytkownik systemu jest jego właścicielem i nie ponosi w związku z tym żadnych dodatkowych kosztów zewnętrznych.
podstawowe komponenty systemu odczytu IZAR:
Moduły radiowe IZAR RC 868i R4 PL (montaż bezpośrednio
na liczniku), IZAR PULSE i PL, IZAR RE 868 (problematyczne
punkty) mają klasę szczelności IP68, odporne są na działanie
pola magnetycznego oraz gwarantują trwałość baterii przez dwa
okresy legalizacyjne, niezależnie od częstotliwości odczytu.
odczyt danych:
Niezależnie od częstotliwości odczytu, moduł radiowy pracuje
przez dwa okresy legalizacyjne.
Wodomierze: indeks bieżący, indeks na koniec miesiąca, wyciek, zablokowanie liczydła, demontaż modułu radiowego, magnetyczny, nadprzepływ, podprzepływ, przepływ wsteczny, stan
baterii
Z odczytem stacjonarnym IZAR+R4 możesz otrzymać aktualizację wszystkich odczytywanych danych co 15 minut w czasie
rzeczywistym.
Ciepłomierze: indeks bieżący, indeks drugorzędny, energia, objętość, temperatura zasilania i powrotu, przepływ, moc, stany
dodatkowych wodomierzy, stan baterii
listopad 2013
www.administrator24.info
45
ITRON Polska Sp. z o.o.
System zdalnego odczytu radiowego EquaScan
– budownictwo z licznikami w lokalach
System EquaScan pomyślany został jako prosty i ekonomiczny
system radiowego odczytu wodomierzy – idealne rozwiązanie
dla budynków wielorodzinnych, w których odczyt wodomierzy
w mieszkaniach jest trudny z uwagi na ograniczony dostęp do
urządzeń. Dotyczy to zwłaszcza budynków wybudowanych w latach osiemdziesiątych i wcześniej.
System ten może być eksploatowany bezpośrednio przez administratorów budynków, wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych.
Pozwala na wykonywanie zaawansowanych analiz podnoszących
efektywność zarządzania dzięki bogatemu zestawowi rejestrowanych danych.
listopad 2013
www.administrator24.info
46
Wchodzące w skład systemu EquaScan wodomierzowe moduły radiowe przeznaczone są do pracy zarówno w systemie inkasenckim,
jak i stacjonarnym. Mogą być bezprzewodowo montowane bezpośrednio na liczydłach wodomierzy typu PE do wody ciepłej i zimnej,
tj. Unimag PE (jednostrumieniowy klasy B) oraz Aquadis+PE (objętościowy klasy C). Optoelektroniczny system przeniesienia informacji z liczydła mechanicznego do radiowego modułu elektronicznego
zapewnia całkowitą zgodność stanu liczydła z wartością odczytaną
z tego modułu dzięki wykorzystaniu trzypunktowego skanowania
kompensującego wahania i zmiany kierunku przepływu wody.
System ten jest całkowicie odporny na oddziaływanie stałym polem magnetycznym i w połączeniu z wodomierzem Aquadis+PE
stanowi nieczuły na ingerencję magnesami neodymowymi zestaw.
Szybka i bezpieczna (szyfrowana) dwukierunkowa transmisja danych w wolnym od opłat paśmie 868 MHz jest zgodna z normą
PN-EN 13757.
reklama
SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW
ITRON Polska Sp. z o.o.
ul. T. Romanowicza 6, 30–702 Kraków
tel. 12 257 10 27–29, faks 12 257 10 25
www.itron.pl, e-mail: [email protected]
reklama
ITRON Polska Sp. z o.o.
Innowacyjny system antykolizyjny umożliwia bardzo szybki odczyt
liczników w wieżowcu, gdzie mamy do czynienia z dużą liczbą liczników transmitujących dane. Nawet opcjonalny odczyt na żądanie
całej zgromadzonej w modułach radiowych 15-miesięcznej historii
stanów objętości (z końca i środka miesiąca) wraz z rejestratorem
zdarzeń i alarmów nie ma znaczącego wpływu na czas odczytu.
Dzięki funkcji wykrywania wycieków w sieci lokatora rozwiązanie to
nie tylko przynosi oszczędności w pracy administratora, lecz także pozwala zmniejszyć indywidualne rachunki za wodę. Natomiast
funkcja wykrywania przepływów wstecznych umożliwia szybkie
wyeliminowanie nieprawidłowości w sieci, źle zamontowanych
wodomierzy lub wykrycie prób cofania liczydła. System rejestruje,
oczywiście, demontaż modułu radiowego z liczydła, nawet krótkotrwały. Niebagatelną sprawą jest zapewnienie jednoczesności odczytu, dzięki funkcji zapamiętywania stanu liczydła wszystkich wodomierzy w budynku w tym samym czasie (koniec miesiąca, godz.
24.00). Umożliwia to wykonanie prawidłowych bilansów.
W skład systemu EquaScan oprócz wodomierzy wchodzą:
moduły radiowe wyposażone w 12-letnią baterię litową (plus
rezerwa),
urządzenie odczytowe Master RF, przystosowane do komunikacji
w standardzie bluetooth,
oprogramowanie EquaScan instalowane na wyposażonym
w interfejs bluetooth sprzęcie komputerowym (laptop, netbook, tablet, PC) z systemem operacyjnym Windows XP, Vista lub
Win 7, służące do wizualizacji i analizy odczytów oraz do wymiany danych z oprogramowaniem rozliczeniowym (zawierającym m.in. bazę lokatorów) w obu kierunkach, z wykorzystaniem
standardowych plików typu .csv,
ponadto, do zaprogramowania modułów radiowych, głowica
indukcyjna z opatentowanym przez firmę Itron szybkim interfejsem danych.
Zalety EquaScan
System EquaScan stanowi ciekawą alternatywę dla znanych do tej
pory na rynku budownictwa wielorodzinnego systemów radiowych,
z powodu:
możliwości wykrywania (a następnie usuwania) wycieków, prób
oszustwa i nieprawidłowości w instalacjach domowych,
bezpieczeństwa danych dzięki możliwości szyfrowania transmisji radiowej oraz kodowi dostępu, który uniemożliwia nieautoryzowaną ingerencję programową w moduł,
możliwości odczytu w dowolnym momencie (przez cały rok,
w dowolnym dniu o dowolnej porze),
dwukierunkowej transmisji danych – potwierdzenie wiarygodności odczytanych danych, odczyt dodatkowych danych historycznych na żądanie, system antykolizyjny,
krótkiego czasu odczytu dużej ilości liczników dzięki szybkiej
transmisji danych i innowacyjnemu systemowi antykolizyjnemu: kilkaset sztuk w kilka minut,
prostego i intuicyjnego oprogramowania, wymiana danych
z innymi programami (np. rozliczeniowymi) przy zastosowaniu
standardowych formatów plików (.csv),
możliwości bezkonfliktowego rozliczenia dzięki zapewnieniu
bilansowania się wody w całym budynku,
przystosowania modułów radiowych do pracy w stałej sieci
radiowej poprzez proste dodanie w przyszłości dodatkowych
elementów sieci, takich jak rutery i koordynatory.
System zdalnego odczytu liczników M-Bus
– nowe budownictwo
W nowym budownictwie najbardziej ekonomicznym i niezawodnym
rozwiązaniem jest przewodowa, magistralna sieć komunikacyjna
M-Bus, zgodna z PN-EN1434-3. W sieci tej odczytów wszystkich
liczników (wodomierzy, ciepłomierzy i inne) dokonuje się z jednego
punktu: lokalnie (przez podłączenie się, np. przy pomocy laptopa,
do jednostki zwanej Masterem) lub zdalnie, z wykorzystaniem sieci
komputerowej (również internetowej). W przypadku braku takiej sieci w budynku, dostępne są również jednostki Master, które wyposaża się w kartę SIM dowolnego operatora sieci komórkowej. Dane
wysyłane są z wykorzystaniem transmisji GPRS, np. na pocztę
e-mail lub serwer ftp w standardowym formacie (.csv).
System M-Bus
www.administrator24.info
szerokiego wyboru współpracujących z systemem wodomierzy: Unimag PE – ekonomiczny wodomierz jednostrumieniowy
w klasie B lub Aquadis+PE – bardzo dokładny (klasa C) w dowolnej pozycji montażu, odporny na działanie magnesów neodymowych wodomierz objętościowy,
ochronie odczytanych danych przed utratą dzięki dużej wewnętrznej pamięci urządzenia Master RF (dane po odczycie znajdują się zarówno w urządzeniu Master RF, jak i w komputerze),
listopad 2013
SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW
ITRON Polska Sp. z o.o.
ul. T. Romanowicza 6, 30–702 Kraków
tel. 12 257 10 27–29, faks 12 257 10 25
www.itron.pl, e-mail: [email protected]
47
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
TECHEM SMART SYSTEM
Techem, jako światowy i polski lider technologiczny kolejny raz
oferuje nowy produkt w zakresie zdalnej rejestracji zużycia ciepła
i wody oraz ich rozliczania – Techem Smart System. Podstawą
tego systemu jest technologia sprawdzonego odczytu radiowego
Techem. Dane z urządzeń przesyłane są do Centrum Informatycznego Techem drogą GPRS i przechowywane w nim do dalszego
przetwarzania. Dzięki temu możliwy jest dostęp do wielu usług serwisowych i monitoringu. Aby móc skorzystać z tych usług, niezbędne jest posiadanie urządzeń radiowych data IIl firmy Techem.
Charakterystyka Techem Smart System:
prosty i szybki montaż w nieruchomości (koncentrator danych zasilany bateryjnie, główny koncentrator danych zasilany
sieciowo);
możliwość doposażenia każdej nieruchomości w dowolnym
czasie;
najwyższa jakość rozliczenia: dane dotyczące zużyć są automatycznie przejmowane przez system rozliczeniowy;
niższe nakłady administracyjne: bez dodatkowych terminów
oraz szacowań wynikających z nieobecności lokatora;
Radiowy system data III firmy Techem cechuje:
niższe nakłady przy zmianie lokatora: międzyodczyty są możliwe w każdej chwili;
bezpieczna i stabilna jednokierunkowość sygnału radiowego:
urządzenia są jedynie nadajnikami, dzięki czemu ryzyko manipulacji z zewnątrz jest wyeliminowane;
redukcja czasu przestoju: informacje o uszkodzonych urządzeniach lub konieczności wymiany dostępne są natychmiast;
możliwość wykonania odczytu w ciągu całego roku: sygnał radiowy o niewielkiej mocy nadawany jest z niską częstotliwością
każdego dnia;
szybki odczyt sprzed budynku: w zaplanowanych okresach odczytu urządzenia zaprogramowane są na „szybkie nadawanie”,
co pozwala dostarczyć dane odczytowe w niezwykle krótkim
czasie;
komunikaty o manipulacjach czy zakłóceniach przekazywane
są drogą radiową: rozpoznanie przecieku, ingerencji magnetycznej czy demontażu możliwe jest bez wizyty w mieszkaniu.
listopad 2013
www.administrator24.info
48
reklama
SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
os. Lecha 121, 61-298 Poznań
tel. 61 623 35 00; faks 61 623 35 01
www.techem.pl, e-mail: [email protected]
Rys. 1. Usługi dodatkowe Techem Smart System
szybkie
danych;
rozliczenie:
dzięki
automatycznemu
przesyłowi
przystosowanie do Smart Metering: według specyfikacji
Open-Metering (m.in. bezprzewodowe połączenie M-busowe,
EN 13757-4).
Korzyści Techem Smart System:
natychmiastowe i precyzyjne rozliczenie sporządzone na
podstawie automatycznego przesyłu danych bezpośrednio po
dniu zakończenia okresu rozliczeniowego;
1
Urządzenia rejestrujące przesyłają wartości drogą radiową do koncentratora danych.
2
Koncentrator danych rejestruje wartości zużyć, które zostały do niego przesłane z urządzeń radiowych. Następnie przesyła je do głównego koncentratora danych.
3
Główny koncentrator rejestruje wartości zużyć oraz informacje o statusie wszystkich urządzeń.
4
Przesyłanie danych przez GPRS do Centrum Informatycznego Techem.
5
Natychmiastowe rozliczenie nieruchomości.
6
Monitoring urządzeń: dostępne bieżące informacje
o uszkodzeniach.
7
Wskazania wartości odczytowych: możliwość pobierania
wartości odczytowych za miniony okres oraz na każdy
dzień w dowolnej chwili.
8
Monitoring energii i wody: analiza zużycia energii oraz
wody danej nieruchomości, mieszkania; analizy porównawcze.
9
System oszczędzania energii adapterm.
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
ciągły monitoring urządzeń to mniej szacowań, mniej
pytań od lokatorów, oszczędność czasu dla Państwa;
wskazania wartości: możliwość pobierania wartości
odczytanych oraz na konkretny dzień w dowolnej chwili
online,
system oszczędzania energii adapterm gwarantuje
niższe zużycia energii przy niezmienionym komforcie
cieplnym, średnio na poziomie 10%;
reklama
SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
os. Lecha 121, 61-298 Poznań
tel. 61 623 35 00; faks 61 623 35 01
www.techem.pl, e-mail: [email protected]
precyzyjny monitoring energii i wody rozpoznaje zmiany w zużyciu w trakcie całego roku (rys. 2). Możliwe są
między innymi następujące analizy:
– tygodniowa analiza lokalu (monitorowanie zużycia
lokalu z dokładnością do tygodnia),
– tygodniowa analiza obiektu (monitorowanie zużycia
obiektu z dokładnością do tygodnia),
– okresowa analiza lokali (monitorowanie zużycia lokali w określonym przedziale czasu).
Rys. 2. Elementy składowe Techem Smart System
Portal Techem umożliwia korzystanie z wielu usług dodatkowych Techem Smart System. Dostęp do informacji
i analiz online jest niezbędny w skutecznym zarządzaniu
nieruchomościami.
listopad 2013
www.administrator24.info
Rys. 3. Portal Techem
49
POCZTA ADMINISTRATORA
ADMINISTRATOR
listopad 2013
www.administrator24.info
50
Problemy
z funduszem remontowym
Niemal od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali trwają dyskusje na temat funduszu remontowego. Spory dotyczą głównie prawa do zwrotu
zgromadzonych, a niewykorzystanych środków właścicielom sprzedającym swoje lokale.
W
zależności od „punktu siedzenia”
przedstawia się rozmaite argumenty
i przytacza różne, aczkolwiek niewiążące,
orzeczenia sądów, także Sądu Najwyższego.
Analizowane są konsekwencje prawa do
zwrotu zgromadzonych środków: zarówno dla
wspólnoty, która po wycofaniu przez sprzedającego wpłaconych a niewykorzystanych
zaliczek do dnia sprzedaży lokalu może mieć
problemy ze sfinansowaniem zleconego lub
trwającego remontu, jak i dla sprzedającego, który uważa, że nie powinien finansować
prac, skoro nie będzie korzystał z ich efektu. Argumenty są powszechnie znane i nie
można odmówić im sensu, ale wobec tego,
że w Polsce nie istnieje prawo precedensu,
kontrowersje pozostają.
Brak jednoznacznych regulacji prawnych
dotyczących funduszu remontowego sprzyja
interpretacjom niekorzystnym dla stanu technicznego budynków, szczególnie „postkomunalnych”.
W jednej z gmin miejskich została podjęta
uchwała rady, w myśl której najemca wykupujący od gminy zajmowany lokal ma
obowiązek wpłacić na konto wspólnoty „zobowiązanie gminy z tytułu funduszu remontowego”.
Wojewoda uchwały nie uchylił, co może oznaczać, że akceptuje to, że gmina – pomimo iż
jest członkiem wspólnoty, zobowiązanym do
terminowego wpłacania zaliczek na koszty
zarządu nieruchomością wspólną – nie musi
wpłacać zaliczek na fundusz remontowy. A to
przecież jest sprzeczne z zapisami ustawowymi, obligującymi wszystkich właścicieli
lokali do wpłacania comiesięcznych zaliczek
na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Warto podkreślić, że w tej gminie obowiązuje zasada, że zaliczki są w pełnej wysokości
wpłacane na konta tylko tych wspólnot, które
mają podpisane umowy o zarządzanie z innymi niż gminna spółka podmiotami. Gminna
spółka jako zarządca od „swojego” właściciela zaliczek nie egzekwuje.
Powszechnie przyjmuje się, że gmina jako
członek wspólnoty mieszkaniowej ma takie
same prawa i obowiązki, jak przysłowiowy Kowalski. Nie jest to jednak do końca
prawda.
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI
Działamy na rynku od 10 lat.
Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce!
Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest
aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca
i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych.
Zapraszamy do wypróbowania wersji
demonstracyjnej dostępnej przez naszą
stronę internetową.
Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki
Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty
notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie
osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia
odpowiednie korekty.
Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być
problemem.
System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami.
Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi
systemami płatności masowych.
Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło,
dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty
obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum.
Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji,
jak w innych systemach.
Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży.
Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją!
Odwiedź naszą stronę WWW
Zajrzyj do nas na Facebooku
Skontaktuj się z nami mailem
http://www.weles2fk.com
http://www.facebook.com/Weles3
[email protected]
INFORMATOR
Konferencje i szkolenia
dla zarządców nieruchomości
Indeks firm
LISTOPAD
ASKOM
33
BALUMET
37
BANK POCZTOWY
3
„Ochrona danych osobowych w praktyce zarządcy nieruchomości”
27 listopada 2013 r., Warszawa, Al. Jerozolimskie 125/127
23
SZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła, tel. / faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98
BMETERS
42
e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu
BRUNATA
43
BUDMA
14
2. Targi Modernizacji Budynków
1, 8 FM
28–29 listopada 2013 r., Kraków
BGK
GMS NAWOJOWA
HOVAL
17
INFINITY
4 FM
ISTA
2, 44
ITRON
46, 47
JSP
7 FM
METALPLAST LOB
5 FM
MIESZCZANIN
12, 13
MINOL
38, 39
MIROMETR
45
OLTO
31
PIPELIFE
11
RIGIPS
SENSOR TECH
TECHEM
www.targi.krakow.pl, www.modernizacja.krakow.pl
GRUDZIEŃ
„Wspólnota mieszkaniowa w pigułce – kompendium wiedzy dotyczącej powstawania,
organizowania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych”
4 grudnia 2013 r., Warszawa, Al. Jerozolimskie 125/127
SZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła, tel. / faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98
e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu
35
2 FM
48, 49
UNIQA
1, 25
WELES
51
„Zamknięcie roku we wspólnotach mieszkaniowych” – szkolenie i kolacja wigilijna
18 grudnia 2013 r., Warszawa, ul. Kawęczyńska 36 (Wyższa Szkoła Menedżerska)
SZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła, tel. / faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98
e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu
promocja
cena
Kupon prenumeraty rocznej
cena
cena
105 zł
184 zł
345 zł
PÓŁROCZNA
ROCZNA
DWULETNIA
ZAMAWIAM
PRENUMERATĘ
ADMINISTRATORA
OD NUMERU
NAZWA FIRMY
ADMINISTRATOR
MIESIĘCZNIK
DLA ZARZĄDCÓW
NIERUCHOMOŚCI
ULICA I NUMER
KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ
PRENUMERATA:
» półroczna – 105 zł
» roczna – 184 zł
» dwuletnia – 345 zł
+
dostęp do wersji
elektronicznej
„Administratora”
i atrakcyjne pakiety na
konferencje i seminaria
OSOBA ZAMAWIAJĄCA
Lider
RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
kwiecień 2013
NIP
wśród czasopism
branżowych
E-MAIL
TELEFON KONTAKTOWY
www.administrator24.
Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie
zamówień GRUPY MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam GRUPĘ MEDIUM Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu
wpłaty na konto: Volkswagen Bank Polska S.A. 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001.
GRUPA MEDIUM
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A.
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A. oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18.
Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje
Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec
ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny.
52
DATA I CZYTELNY PODPIS
www.administrator24.info
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
tel. 22 810 21 24
faks 22 810 27 42
e-mail: [email protected]
[email protected]
porady
inwestycje
technologie
Zamek
zamkowi nierówny s. 4
Alarm
czujnikami stoi
s. 6
Nakład 9 000 egz., ISSN 0867-5953, INDEKS 320390
11
/2013
reklama
EMIO DIGITAL / EMIO ANALOG
moduł akwizycji danych z serwerem www
• do wyboru dwie wersje wyposażone w wejścia cyfrowe lub cyfrowe i analogowe;
• wygodna akwizycja sygnałów i sterowanie z każdego miejsca na świecie możliwe
przez przeglądarkę www;
• małe rozmiary dedykowane do montażu na szynie DIN35;
• szeroki zakres temperatur pracy: od -30°C do +70°C, umożliwiający montaż w warunkach
zewnętrznych;
• optoizolacja wejść cyfrowych;
• izolacja galwaniczna.
STE-FAN sterownik klimakonwektora
• trzy tryby działania: MANUAL (ustawienia użytkowania przez zadajnik), ECO (wartości
wprowadzane np. dla czasu nieobecności w pomieszczeniu), AUTO (sterowanie z poziomu
systemu BMS, wartości ustawiane za pomocą rejestrów);
• możliwość podłączenia czujnika temperatury PT1000 lub NTC;
• dodatkowe wejścia cyfrowe umożliwiające odczyt sygnałów z urządzeń monitorujących,
np. kontaktron, czujnik punktu rosy, detektor zalania;
• komunikacja z systemami zewnętrznymi (np. monitoring w BMS) za pomocą protokołu Modbus RTU;
• możliwość rozszerzenia sieci sterowników do 247 sztuk;
• możliwe sterowanie więcej niż jednym klimakonwektorem z jednego sterownika;
• tryb serwisowy umożliwiający sprawdzenie połączeń elektrycznych, regulacji i przeglądania
rejestrów Modbus.
DiKFAZ – detektor zaniku,
symetrii i prawidłowości kierunku wirowania faz
• funkcjonalność trzech urządzeń w jednym: detektora zaniku faz (kontrola istnienia faz),
detektora kolejności faz (kontrola kierunku wirowania faz) i detektora symetrii faz;
• małe rozmiary do zabudowy na szynie DIN35 w szafie sterowniczej;
• separacja galwaniczna;
• odporność termiczna w zakresie -20..+70°C umożliwiająca pracę w warunkach zewnętrznych;
• zwłoka czasowa zapobiegającą rozłączeniu układu przy zaniku faz nie dłuższym niż 0,8 s;
• sygnalizacja optyczna prawidłowości kontrolowanych faz;
• możliwość wysterowania 2 przekaźników typu SPDT do rozłączania zasilania silnika
oraz sygnalizacji w systemie monitoringu (np. BMS).
Zapraszamy do nowej siedziby:
ul. Romanowskiego 25A, 51-122 Wrocław tel. 71 327 62 12, fax 71 722 02 61, [email protected]
www.sensortech.com.pl
Adres redakcji
04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18
tel.: 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
www.administrator24.info
Redaktor naczelny
Sabina Augustynowicz
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Zygmunt
Wydawca
GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A.
GRUPA
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,
Marek Mejssner
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Administracja
Danuta Ciecierska (HR)
Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa)
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie
prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych
reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by GRUPA
MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez
zgody wydawcy jest zabronione.
ISSN 0867-5953
Zdjęcia: www.sxc.hu
Zawartość numeru 11/2013
4
Zamek zamkowi nierówny – Marek Mejssner
6
Alarm czujnikami stoi – Marek Mejssner
8
Ustawa śmieciowa a wygląd osiedla – GMS Nawojowa
PASAŻ FM
Przeszklenia budynku a współczynniki
Od 1 stycznia 2014 r. wchodzą w życie przepisy zmieniające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany warunków technicznych dotyczą parametrów okien, drzwi balkonowych i drzwi zewnętrznych w nowo budowanych
lub termomodernizowanych obiektach.
Maksymalna wartość współczynnika Umax dla całego okna – szyba i rama okienna – w przypadku okien i drzwi balkonowych oraz
innych nieotwieralnych powierzchni przezroczystych w 2014 roku nie może być wyższa niż 1,3 W/m2K. W styczniu 2017 r. parametr
ten nie powinien przekroczyć wartości 1,1 W/m2K, a od 2021 r. – 0,9 W/m2K. W przypadku okien dachowych wymagana od stycznia 2014 r. wartość Umax wyniesie 1,5 W/m2K, a od stycznia 2021 r. – 1,1 W/m2K.
Przepisy wchodzące w życie od stycznia 2014 r. wprowadzają również wymóg obniżania wartości współczynnika słonecznego g,
tj. całkowitej przepuszczalności energii promieniowania słonecznego dla okien oraz przegród szklanych i przezroczystych. Współczynnik słoneczny g obliczany jest według wzoru g = fC×gn, gdzie fC to współczynnik korekcyjny redukcji promieniowania ze względu na zastosowane osłony przeciwsłoneczne, takie jak żaluzje lub rolety, a gn to współczynnik całkowitej przepuszczalności energii
słonecznej dla danego typu oszklenia. Od stycznia 2014 r. maksymalna wartość współczynnika g zostanie obniżona z 0,5 do 0,35.
Aby zapewnić właścicielom budynków, administratorom obiektów i operatorom dostęp oraz kontrolę nad systemami zarządzania
budynkiem za pomocą urządzeń mobilnych, firma Trane, wiodący światowy dostawca rozwiązań klimatyzacyjnych pod marką Ingersoll Rand, wprowadziła bezpłatną aplikację mobilną Tracer™ Building Automation System (BAS) Operator Suite.
Firma Kingston Digital Europe Co LLP, filia Kingston Technology Company Inc., niezależnego światowego lidera na rynku pamięci,
ogłosiła wprowadzenie na rynek szyfrowanych pamięci flash DataTraveler Vault Privacy 3.0 oraz DataTraveler Vault Privacy 3.0 AntiVirus. Urządzenia te oferują zabezpieczenia klasy korporacyjnej oraz dodatkową ochronę antywirusową.
www.administrator24.info
Szyfrowanie pamięci
listopad 2013
System zarządzania budynkiem jest gwarantem wysokiej efektywności budynku. Nowa aplikacja firmy Trane dla urządzeń z systemem operacyjnym iOS™ i Android™ zapewnia użytkownikom lepszy dostęp do systemów zarządzania budynkiem oraz obserwację
działania instalacji klimatyzacyjnych. Aplikacja umożliwia zdalne zarządzanie działaniem całego systemu w czasie rzeczywistym,
w tym zarządzanie alarmami, przegląd stanu systemu, reagowanie na potrzeby poprzez zmianę nastaw temperatury, pomijanie
urządzeń i kontrolę zajętości.
ADMINISTRATOR
Dom pod kontrolą
3
FACILITY MANAGEMENT
Marek Mejssner
Zamek zamkowi nierówny
Tylko 40% nieruchomości ma zamki i blokady, których przełamanie sprawia włamywaczowi trudność.
Innym istotnym problemem jest gubienie kluczy, co powoduje, iż Polak zmienia zamki praktycznie co
trzy–cztery lata. Można temu zapobiegać przez zainstalowanie zaawansowanych systemów zamkowych.
Do środków ochrony bezpieczeństwa należą rozwiązania jednego klucza, zamki biometryczne i kartowe.
K
radzieży z włamaniem w 2012 roku było
127 000. To wynik najniższy od pięciu lat,
jednak ta korzystna statystyka zmieniła
się. Według firmy ubezpieczeniowej Gothaer
od stycznia do maja 2013 r. klienci zgłosili
ubezpieczycielowi o 25% więcej kradzieży z włamaniem do domów i mieszkań niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Według ekspertów
rynku ubezpieczeniowego rośnie także liczba
zgłoszeń o uszkodzeniu zabezpieczeń przeciwwłamaniowych, co świadczy o próbie włamania
na większą skalę, oraz zgłoszeń kradzieży mienia
niewielkiej wartości, np. z działek, co wskazuje,
iż kradzieże obejmują przede wszystkim obiekty
słabo zabezpieczone.
Jak twierdzą zajmujący się tymi sprawami policjanci z Komendy Stołecznej Policji, wzrost ten
spowodowany jest trudną sytuacją ekonomiczną
i bezrobociem oraz powrotem do metody pojedynczych „skoków” przestępczych, połączonych
z włamaniami do słabiej chronionych domów
czy mieszkań. W wiosennym badaniu firmy EZT
ponad 73% ankietowanych Polaków deklarowało
obawę o bezpieczeństwo swojego mieszkania
czy domu. Jednak w 2012 roku Komisja Nadzoru
Finansowego wykazała 8,4 mln wykupionych
polis na mieszkania i domki letniskowe w całym
kraju, co oznacza, że ubezpieczonych jest około
60% nieruchomości. Jeszcze gorzej, według
policji, wygląda ich zabezpieczenie – eksperci
twierdzą, iż tylko 40% ma zamki i blokady,
których otwarcie sprawia ewentualnemu włamywaczowi jakąkolwiek trudność.
Największym jednak problemem przy zabezpieczaniu domów i lokali jest gubienie kluczy.
Powoduje ono, według ekspertów policyjnych,
iż Polak zmienia zamki średnio co trzy–cztery
lata i to zwykle na gorsze niż zainstalował
poprzednio. W tej sytuacji stworzenie systemu
bezpieczeństwa nieruchomości jest bardzo
istotne. Na rynku dostępne są rozwiązania,
które mogą ustanowienie takiego systemu
bezpieczeństwa bardzo ułatwić.
System jednego klucza
System jednego klucza, czyli Master Key,
zwany też układem centralnego zamka, jest rozwiązaniem umożliwiającym otwarcie wszystkich drzwi w budynku jednym kluczem, przy
zachowaniu narzucanej przez zarządzającego
obiektem hierarchii dostępu do pomieszczeń.
Systemy te są popularne w energetyce, górnictwie, gazownictwie, archiwach, bankach,
hotelach i motelach oraz – najczęściej – w budynkach mieszkalnych (szczególnie w obrębie klatek schodowych i mieszkań), a także
w budownictwie wielorodzinnym i domkach
jednorodzinnych. Zalety tego typu systemu to
m.in. właściwe zabezpieczenie obiektów przed
dostępem osób niepowołanych, ograniczenie
dostępu do pomieszczeń w zależności od potrzeb
użytkowników, ograniczenie do minimum ilości
stosowanych kluczy, zabezpieczenie systemu
dostępu do pomieszczeń poprzez stworzenie
zastrzeżonych profili kluczy. Klucze takie mogą
być kopiowane tylko według karty kodowej i na
podstawie zamówienia poświadczonego przez
zarządzającego systemem.
System ten jest elastyczny i może być stosowany w różnych odmianach:
rozwiązanie z zamkiem centralnym – użytkownicy dysponują pojedynczymi kluczami, które
otwierają jeden zamek – centralny. W tego
typu systemie każdy użytkownik pomieszczeń
w budynku (np. właściciel mieszkania), otwiera jednym kluczem swoje drzwi wejściowe,
piwnicę i wejście na klatkę schodową. Jednak, ze względu na ustalone wcześniej prawa
dostępu, nie otworzy swoim kluczem drzwi
mieszkania innego lokatora lub jego piwnicy.
To rozwiązanie jest przeznaczone dla domów
wielorodzinnych lub dużych budynków wielomieszkalnych;
rozwiązanie z kluczem głównym – w tym rozwiązaniu dowolna liczba zamków ma własne
klucze pojedyncze, jednak wszystkie te zamki
mogą być otwarte jednym kluczem głównym,
z uprawnieniami nadrzędnymi. System taki
sprawdza się najlepiej w budownictwie jednorodzinnym, budynkach użyteczności publicznej, biurowych oraz magazynach i centrach
logistycznych.
listopad 2013
Pomoże klucz generalny
Najbardziej rozbudowane w systemach Master Key są rozwiązania z kluczem generalnym.
Dzielą się na:
www.administrator24.info
4
reklama
ABSTRAKT
W artykule znajdują się charakterystyki najnowocześniejszych
rodzajów zamków do drzwi, gwarantujących zwiększony poziom
bezpieczeństwa mieszkańców.
FACILITY MANAGEMENT
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
www.administrator24.info
reklama
listopad 2013
5
FACILITY MANAGEMENT
Marek Mejssner
Alarm czujnikami stoi
Podstawowe komponenty systemu alarmowego domu inteligentnego to centralka alarmu,
manipulatory i czujniki. Zwykle czułość i sprawność systemu zależą od zadań i typu
oprogramowania centralki oraz czujników. Konieczne jest też rozważenie, czy w danej lokalizacji
instalować system bezprzewodowy, czy oparty na sieci.
P
odstawowym urządzeniem sterującym
systemem bezpieczeństwa jest centralka alarmowa. To zwykle programowalne
urządzenie IT, zbierające informacje od czujników
systemu i reagujące na zagrożenie zgodnie z zaprogramowanym scenariuszem; choć występują
też w sprzedaży wersje prostsze i z kilkoma
przeinstalowanymi trybami pracy. Centralka
najczęściej ma klawiaturę numeryczną, służąca
do prostego programowania i obsługi funkcji
systemu oraz złącza, służące do podłączenia do
stacjonarnej linii telefonicznej oraz serwisowe.
Coraz częściej centralki mają bezprzewodowy
chip 3G, który umożliwia podłączenie do telefonu
komórkowego. Przy pomocy złącza serwisowego
można także programować je poprzez notebook
lub tablet, za pomocą oprogramowania przeznaczonego do tego celu.
Urządzenie takie musi być zamontowane
w miejscu niedostępnym dla włamywacza,
a jednocześnie nieutrudniającym jego obsługi.
To sprzeczność trudna do rozwiązania, zwłaszcza
przy niewielkich pomieszczeniach chronionych.
Serce – centralka i manipulatory
listopad 2013
www.administrator24.info
6
Centralka alarmowa ma własne urządzenia
sterowania – manipulatory. Służą one do włączania i wyłączania jej trybów pracy. Jednocześnie
na ich wyświetlaczach podawane są informacje
o stanie systemu, logi zdarzeń oraz alarmów.
Najpopularniejsze obecnie są manipulatory z wyświetlaczami LCD, choć w niektórych systemach
występują także manipulatory LED.
Czujniki, stanowiące część wykonawczą systemów alarmowych, służą do bezpośredniego
wykrywania zagrożeń. Zwykle w systemach
alarmowych tworzy się rozwiązania mieszane,
oparte na czujnikach magnetycznych, wykrywających otwieranie drzwi i okien, detektorach
ruchu aktywnych i pasywnych, sensorach ultradźwiękowych mikrofalowych, które działają na
zasadzie efektu Dopplera, czujnikach tłuczenia
szyb oraz sensorach barierowe. Zwykle przy
standardowych systemach alarmowych stosowane są czujniki aktywne, pasywne i dualne oraz
czujniki tłuczenia szkła.
Te ostatnie mogą być typu wibracyjnego lub
mikrofonowe. Są wtedy mocowane na szybie,
np. przy pomocy wszelkiego rodzaju przyklejeń,
i poprzez wibracje sygnalizują próbę rozbicia szkła.
Nowsze typy czujników tego typu mają mały
mikrofon i mikroprocesor sygnałowy, odbierający
dźwięki otoczenia. O ile czujnik wibracyjny działa
on tylko miejscowo, o tyle czulszy czujnik mikrofonowy działa także zdalnie, zwykle do odległości 10
m. Oznacza to, że jeden dobrze umieszczony czujnik może ochronić kilka okien lub drzwi szklanych.
Przy najnowszych czujnikach preinstalowane
tryby rozpoznawania odgłosów w procesorze
sygnałowym umożliwiają odróżnienie rozbicia
zwykłego szkła okiennego od laminowanego.
Czujniki magnetyczne, czyli kontaktrony, są
złożone z dwóch części. Pierwsza jest przymocowana do ramy okiennej, druga – do ościeżnicy.
Mocowania dokonuje się przy pomocy wkrętów
lub taśmy klejącej.
Obie części czujnika pozostają w dynamicznej
równowadze. Jeśli ich położenie wobec siebie
się zmieni, np. przy włączonym trybie alarmu
zostaną nawet lekko uchylone drzwi lub okna,
czujnik przekaże informacje do systemu alarmowego lub sam uruchomi alarm o głośności
do 130 dB. Czujniki tego typu mogą być bezprzewodowe i wówczas są zasilane z baterii.
Mają system sygnalizacji stanu baterii – zwykle
diodą LED – oraz przycisk testowania funkcji.
Wersje przystosowane do współpracy ze zintegrowanym systemem alarmowym mogą być
programowane albo poprzez klawiaturę, albo
poprzez urządzenia zewnętrzne (tablet, smartfon,
notebook). Mają one opóźniacze alarmu, np.
4 sekund po wejściu i 30 s po wyjściu. Czas
opóźnienia może być programowalny. Czujniki
magnetyczne są przystosowane do używania
w pomieszczeniach, w których temperatura nie
spada poniżej 0ºC, zaś wilgotność powietrza
wynosi 10–90 proc.
Pasywne i aktywne
Czujniki ruchy stanowią podstawowy element
czynny bezprzewodowych i przewodowych
systemów alarmowych. Dzielą się na pasywne, aktywne i dualne. Pasywne czujniki ruchu
(PIR) działają w paśmie dalszej podczerwieni
i wykrywają zmiany natężenia promieniowania
cieplnego, identyfikując aktywność w pomieszczeniu jako zmianę natężenia promieniowania
cieplnego. Ich pracująca częścią jest soczewka,
która obejmuje obszar kontroli czujnika. Ze względu na jej typ rozróżnia się sensory sześciokątne,
kurtyny poziome oraz pionowe.
Czujniki PIR najnowszej generacji są wyposażone w mikrofony nasłuchu i nie tylko mogą
rozróżnić obiekt ruchomy od nieruchomego, lecz
także określić jego rozmiary. Stąd czujnik taki
nie wywoła fałszywego alarmu pułapką cieplną,
których często używają włamywacze do zmylenia systemów. Jeden naścienny czujnik tego
typu może kontrolować od 140 do 200 m2 powierzchni strzeżonego pomieszczenia. Natomiast
czujnik dookolny, monitorujący pomieszczenie
w zakresie 360º, obejmie nadzorem nawet 300
m2. Jednak przedmioty ruchome muszą być od
niego oddalone o co najmniej 3 m i konieczne jest
ich zainstalowanie na stałym podłożu. Granice
powierzchni monitorowanej określa możliwość
pionowego ruchu głowicy, zaś zasięg, wynoszący
do 24 m, w przypadku czujnika naściennego
– ruchy poziome.
Czujniki kurtynowe pionowe i poziome mają
możliwość płynnej zmiany ogniskowej, co umożliwia lepszą ochronę, można bowiem określić
rozmiary obiektu, na które nie będą reagowały.
Dzięki temu można trzymać w domu psa lub
kota, bowiem zwierzę będzie poruszać się po
chronionym obszarze nawet wtedy, gdy czujnik
znajduje się w trybie śledzenia. Jednak czujek
kurtynowych nie należy instalować w pobliżu
okien, jeśli są stare lub podejrzewamy, iż mogą
być nieszczelne.
Zwykle dedykowane urządzenia pasywne,
działające w systemach, są lepsze niż uniwersalne czujniki dostępne na rynku za stosunkowo niewielkie pieniądze. Czujniki aktywne wykorzystują
do wykrywania ruchomych obiektów mikrofale
oraz efekt Dopplera, w tym przypadku polegający
na zmianie położenia obiektu względem źródła
fali i jej odbiornika. Czujnik aktywny monitoruje
pomieszczenie, emitując mikrofale. Odbiornik
ABSTRAKT
Czujniki alarmowe to podstawowe
narzędzie gwarantujące bezpieczeństwo domu inteligentnego. Jakie są
ich rodzaje i czym się od siebie różnią,
omawia powyższy tekst.
FACILITY MANAGEMENT
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
www.administrator24.info
reklama
listopad 2013
7
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Ustawa śmieciowa
a wygląd osiedla
Wprowadzona niedawno ustawa śmieciowa, mimo szczytnych założeń, spędza Administratorom sen z powiek.
Jak poradzić sobie z czystością na osiedlu i co zrobić, by śmietniki nie zdominowały przestrzeni publicznej?
P
ADMINISTRATOR
roblem czystego osiedla od dłuższego
czasu dotyka mieszkańców budynków
wielorodzinnych i spędza sen z oczu administratorom. Wprowadzona w lipcu ustawa śmieciowa z założenia miała uporządkować kwestię
odpadów. Niestety, jej wprowadzenie skutkuje
nierzadko dodatkowym zamieszaniem i zaniedbaniem przestrzeni wspólnej na osiedlach.
Na terenie każdego osiedla powstały dodatkowe śmietniki na odpady segregowane. Efekt
wizualny można było przewidzieć – śmietniki
te stały się nieodłącznym elementem naszego
krajobrazu.
Kolejnym, nie mniej istotnym efektem wprowadzenia ustawy śmieciowej jest problem
„podrzucania” śmieci przez mieszkańców okolicznych domów jednorodzinnych. Na wielu
osiedlach można spotkać podjeżdżające samochody, z których ktoś pod osłoną zmroku wyrzuca śmieci do kubłów osiedlowych, narażając
tym samym ich mieszkańców i administrację
na nieuzasadnione, dodatkowe koszty.
Najlepszym rozwiązaniem, pozwalającym
zminimalizować wpływ obu tych negatywnych
zjawisk, są zamykane altany śmietnikowe.
Ich zastosowanie nie tylko pozwala wizualnie
oczyścić przestrzeń publiczną i sprawić, że
odpady komunalne nie będą ingerować w estetykę osiedla, lecz także umożliwia nadzór nad
dostępem do śmietników.
Innowatorem na tym rynku jest firma GMS
Nawojowa, specjalizująca się w rozwiązaniach
dla obiektów wielorodzinnych, w tym także
altanach śmietnikowych.
Fot. 1. Altana śmietnikowa Optimal w wypełnieniu kratowym (GMS-K)
GMS Nawojowa
Fot. 2. Altany śmietnikowe dostępne są w czterech wymiarach typowych
GMS Nawojowa
Altany śmietnikowe GMS Nawojowa dostępne są w czterech standardowych rozmiarach, pozwalających pomieścić od 1
do 6 pojemników 1100 l. Niemniej altany
śmietnikowe tworzone przez GMS Nawojowa
wykonywane są w systemie modułowym
listopad 2013
www.administrator24.info
Fot. 3. Altana śmietnikowa w wypełnieniu panelowym (GMS-A)
8
GMS Nawojowa
– możliwe jest więc stworzenie altany o dowolnej kubaturze.
Ponadto możliwość zastosowania sześciu
rodzajów wypełnień w dowolnej kolorystyce – począwszy od wypełnień kratowych,
poprzez wypełnienia blachą perforowaną,
a na konstrukcji pełnej kończąc – pozwala na
wizualne zespolenie altan z krajobrazem.
Zadbajmy o czystość naszych osiedli, a zarazem o nasze finanse – altany śmietnikowe
GMS z pewnością nam w tym pomogą.
GMS Corporation Sp. z o.o.
33-335 Nawojowa 503
POLSKA
tel. 18 445 70 83
faks 18 445 70 93
[email protected]
www.gms-nawojowa.pl
miesięcznik dla zarządców
nieruchomości
•
•
•
•
•
•
Opinie i komentarze
Prawo i finanse
Orzecznictwo i interpretacje
Zarządzanie w praktyce
Eksploatacja
Poczta „Administratora”
W każdym numerze „Administratora” FM:
• porady
• rozwiązania
• technologie

Podobne dokumenty