operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ
W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA
nr 318 (KW nr KS1E/00022203/0) – OBRĘB POLAŃCZYK,
POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI POLAŃCZYK, GMINA SOLINA,
POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE
OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 1065/11 KOMORNIKA SĄDOWEGO
PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA
DŁUŻNIK: JERZY MARCINKOWSKI (UL. GRZEGORZA 4/4, 38-500 SANOK)
SANOK, dnia 12 maja 2015 roku
Sporządził: Maciej Lorenc
tel. 696 46 20 30
ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok
www.promerit.pl
Nieruchomość gruntowa, działka nr 318 (KW nr KS1E/00022203/0), obręb Polańczyk,
jednostka ewidencyjna Solina, powiat leski, województwo podkarpackie – opinia w sprawie sygn. akt KM 1065/11
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 poz. 518 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Przedmiot wyceny
nieruchomość gruntowa
Cel wyceny
określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej
jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie
Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza
Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 1065/11
Rodzaj praw
prawo własności w udziale 1/1: JERZY MARCINKOWSKI S. JÓZEFA I FRANCISZKI
Oznaczenie w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
Jedn.
ewidencyjna
KS1E/00022203/0
Solina
Obręb
Arkusz
Polańczyk
6
Numer
działki
Pow. (m2)
318
5229
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow. (m2)
Lzr-PsVI
1627
N
2328
PsIV
1274
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
318
MPZP: symbol „ZI” – tereny zieleni izolacyjnej; symbol „1. Lz” – tereny zieleni;
symbol „1. KDg” – tereny komunikacji – drogi publiczne klasy głównej;
symbol „3. KDd” – tereny komunikacji – drogi publiczne klasy dojazdowej
Działka ewidencyjna nr 318 – obręb Polańczyk
Opis
nieruchomości
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 318 położona jest w miejscowości Polańczyk, gmina
Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 5229m2 umiejscowiona jest wśród typowej dla tej części
miejscowości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich.
Otoczenie tworzą również grunty niezabudowane. W odległości około 1km rozpoczyna się ulica Zdrojowa
biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości. Nieruchomość posiada kształt nieforemny, zbliżony
do trójkąta. Teren o zróżnicowanym ukształtowaniu – spadek przechodzący w miejscowe wypłaszczenie,
obniżony w stosunku do poziomu drogi wojewódzkiej nr 894 wyznaczającej zachodnią granicę działki.
Od strony północnej i dalej wschodniej granicę odcina wąska, asfaltowa ulica Świętego Jana.
W odległości około 0,3km znajduje się przeprawa promowa na Wyspę Dużą (powierzchnia około 34ha)
leżącą w lewej części Zalewu Solińskiego. W pobliżu południowej granicy wyznaczanej przez ciek wodny
(obszar nieznacznie podmokły), przebiega sieć elektroenergetyczna, widoczne słupy techniczne. Działka
zakrzewiona i zadrzewiona głównie w północnej części, południowy obszar sporadycznie koszony.
Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 0,25km w linii prostej, brak bezpośredniego widoku.
Lokalizacja bardzo dobra – obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym.
Wartość rynkowa prawa własności,
działka ewidencyjna nr 318
Data
określenia wartości
150000 zł
STO PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY zł
05 maja 2015 roku
Podpis
i pieczęć
autora operatu
Data
sporządzenia operatu
12 maja 2015 roku
Opracował:
Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy
Strona 2 z 23
Sanok, dnia 12 maja 2015 roku
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 4
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 4
1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 4
1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 4
1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 4
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 4
1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 4
1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 4
1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 5
1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 5
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 5
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 6
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 6
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 6
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości ............................................................................................................ 9
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości .................................................................... 10
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości .................................................................................................... 10
2.2. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 11
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 11
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 11
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 14
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH
RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 15
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 16
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 17
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości
przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 17
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 20
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 22
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 23
4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 23
Opracował:
Strona 3 z 23
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną
nr 318 położoną w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski, województwo
podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/00022203/0
przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku.
1.1.2. Zakres opracowania
Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do
przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 318 położoną
w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie.
1.2. CEL WYCENY
Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej
prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do
przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM
1065/11.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
1.3.1. Podstawy formalne
Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia
07 kwietnia 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 1065/11.
1.3.2. Podstawy materialno – prawne
Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. 2014 poz. 518 z późniejszymi zmianami);
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
Opracował:
Strona 4 z 23
1.3.3. Podstawy metodologiczne
Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią:
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej





Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia
operatu;
Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters
Kluwer, Warszawa 2006 rok;
E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN,
Warszawa 2004 rok;
M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego –
wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok;
Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami,
Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2010 – 2014 rok;
Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2010 – 2014 rok.
1.3.4. Źródła danych merytorycznych











Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą:
wypis z rejestru gruntów;
kopia mapy ewidencyjnej;
kopia mapy zasadniczej;
księga wieczysta nr KS1E/00022203/0;
Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego znak RGPI.6727.45.2015
z dnia 22 kwietnia 2015 roku wydany przez Urząd Gminy Solina;
Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony
przez Ministerstwo Sprawiedliwości;
informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości
uzyskane ze Starostw Powiatowych;
publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych;
informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu
i celu wyceny;
oględziny nieruchomości;
wyliczenia własne.
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące:
 data sporządzenia operatu szacunkowego: 12 maja 2015 roku;
 data określenia wartości przedmiotu wyceny: 05 maja 2015 roku;
 data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny:
05 maja 2015 roku;
 data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:
05 maja 2015 roku.
Opracował:
Strona 5 z 23
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/00022203/0 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji
gruntów jako działka nr 318 z obrębu Polańczyk jednostki ewidencyjnej Solina, stanowi
własność w udziale 1/1 – Jerzy Marcinkowski s. Józefa i Franciszki.
Nr księgi wieczystej
KS1E/00022203/0
Działka ewidencyjna
Lp. 1
NR 318
Obręb: -, Obszar: Sposób korzystania: N - NIEUŻYTKI
Dział I KW – Oznaczenie
Położenie
Miejscowość: POLAŃCZYK
Gmina: SOLINA
Powiat: LESKI
Województwo: PODKARPACKIE
Obszar całej nieruchomości: 0,5229 HA
Dział I KW – Spis praw
BRAK WPISÓW
Dział II KW – Własność
Prawo własności w udziale 1/1: JERZY MARCINKOWSKI S. JÓZEFA I FRANCISZKI
Dział III KW – Obciążenia
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
Rodzaj wpisu: INNY WPIS
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA
SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ
KM 1065/11
Rodzaj zmiany: PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z
NIERUCHOMOŚCI (W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 60/12) [PODRUBRYKA 3.4.4]
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
(nazwa, siedziba, REGON) : PODKARPACKI BANK SPÓŁDZIELCZY, SANOK,
00050753200000
(nazwa, siedziba): SORBEL S. R. O., BELOVEZA 227, 08614 HAZLIN, SŁOWACJA
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 1.
Numer hipoteki (roszczenia): 2
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA
Suma (słownie), waluta: 150000,00 (STO PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY) ZŁ
Inne informacje: SPŁATA HIPOTEKI NA WARUNKACH ZAWARTYCH
W OŚWIADCZENIU
Wierzyciel hipoteczny
(nazwa, siedziba): PODKARPACKI BANK SPÓŁDZIELCZY, SANOK
Opracował:
Strona 6 z 23
Lp. 2.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA
Suma (słownie), waluta: 22000,00 (DWADZIEŚCIA DWA TYSIĄCE) ZŁ
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność):
WIERZYTELNOŚĆ KAPITAŁOWA, SPŁATA ODSETEK I INNYCH KOSZTÓW
UBOCZNYCH WYNIKAJĄCYCH Z UMOWY O KREDYT INWESTYCYJNY NR 15/2003
Księga współobciążona: Nr księgi wieczystej / 00026105 /
W OŚWIADCZENIU
00050753200000
Dział IV KW – Hipoteka c.d.
Lp. 3.
Suma (słownie), waluta: 130000,00 (STO TRZYDZIEŚCI TYSIĘCY) ZŁ
W OŚWIADCZENIU
00050753200000
Lp. 4.
Suma (słownie), waluta: 400000,00 (CZTERYSTA TYSIĘCY) ZŁ
UBOCZNYCH WYNIKAJĄCYCH Z UMOWY O KREDYT OBROTOWY NR 84/2003
W OŚWIADCZENIU
00050753200000
Lp. 5.
Suma (słownie), waluta: 800000,00 (OSIEMSET TYSIĘCY) ZŁ
W OŚWIADCZENIU
00050753200000
Opracował:
Strona 7 z 23
Lp. 6.
Suma (słownie), waluta: 160000,00 (STO SZEŚĆDZIESIĄT TYSIĘCY) ZŁ
W OŚWIADCZENIU
00050753200000
Dział IV KW – Hipoteka c.d.
Lp. 7.
Suma (słownie), waluta: 70000,00 (STO SZEŚĆDZIESIĄT TYSIĘCY) ZŁ
W OŚWIADCZENIU
00050753200000
Lp. 8.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA
Suma (słownie), waluta: 110000,00 (STO DZIESIĘĆ TYSIĘCY) ZŁ
Odsetki (rodzaj): ZMIENNE
WIERZYTELNOŚĆ KAPITAŁOWA I ODSETKI WYNIKAJĄCE Z UMOWY O KREDYT
Termin zapłaty: 2015-02-25
Inne informacje: HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY O KREDYT GOTÓWKOWY DLA
POSIADACZY ROR NR 185/2010 Z DNIA 22.03.2010 R.
(nazwa, siedziba, REGON) : PODKARPACKI BANK SPÓŁDZIELCZY ODDZIAŁ
W SANOKU, SANOK, 00050753200000
Lp. 9.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ŁĄCZNA
Suma (słownie), waluta: 34413,24 (TRZYDZIEŚCI CZTERY TYSIĄCE CZTERYSTA
TRZYNAŚCIE 24/100) ZŁ
NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA WRAZ Z ODSETKAMI I KOSZTAMI PROCESU
Księga współobciążona: Nr księgi wieczystej KS1E / 00026105 / 1
Nr hipoteki: 10
(nazwa, siedziba, REGON) : MEAT SERVICE SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ
ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, SANOK, 18038563500000
Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne
są z zapisami księgi wieczystej.
Opracował:
Strona 8 z 23
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
Podmiot
ewidencyjny
KS1E/00022203/0
Jerzy Marcinkowski
s. Józefa i Franciszki
(własność, udział 1/1)
Jednostka
ewidencyjna
Solina
Obręb
Polańczyk
Numer
działki
318
Pow.
(m2)
5229
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow.
(m2)
Lzr-PsVI
1627
N
2328
PsIV
1274
Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej
ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi
wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych
udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 318 usytuowana jest w miejscowości Polańczyk (gmina
Solina, powiat leski) w odległości około 18km w stronę południowo – wschodnią od Leska.
Powiat leski znajduje się w południowo – wschodniej części województwa
podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy
z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony
południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494 ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało
26783 osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do
Wschodniobeskidzkiego
Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną
większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe
należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki
budżetowe).
Gmina wiejska Solina położona jest w województwie podkarpackim, powiecie leskim
na obrzeżach Jeziora Myczkowieckiego i Jeziora Solińskiego w centrum Bieszczad. Ponad
80% jej powierzchni zajmuje Wschodniobeskidzki Obszar Chronionego Krajobrazu, a część
południową Park Krajobrazowy Doliny Sanu i Ciśniańsko - Wetliński Park Krajobrazowy.
Zajmuje powierzchnię 18452ha. Lesistość gminy dochodzi do 55,7% jej ogólnej
powierzchni. W 2013 roku zarejestrowanych było 684 podmiotów gospodarki, z czego: około
3,9% w sektorze przemysłowym, około 6,6% w budowlanym i blisko 9,8% w rolniczym.
W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5313 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła
29 osób na km2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie
119 osób na km2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych
zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Solina wynosił
17,2% (powiat leskim – 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na
10 tys. ludności 32 mieszkania (powiat leski – 23 mieszkania). Dane opracowane na
podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd
Statystyczny w Rzeszowie.
Polańczyk to miejscowość o charakterze wczasowo – uzdrowiskowym, położona
w gminie Solina, przy drodze wojewódzkiej nr 894. Od 30 grudnia 1999 Polańczyk jest
siedzibą władz Gminy. Wieś ta istniała już w 1580 roku pod nazwą Polieszczańskie. Obecna
nazwa przyjęła się pod koniec XVII wieku, kiedy właścicielami wsi byli Polańscy.
Po powstaniu Zalewu Solińskiego w latach 1961 – 1968 Polańczyk zmienił swoje oblicze,
na półwyspie otoczonym wodami jeziora zbudowano domy wczasowe i sanatoria.
Od 1974 roku, na podstawie ustawy o uzdrowiskach, Polańczyk był uznany za miejscowość
posiadającą warunki do prowadzenia lecznictwa uzdrowiskowego, dzięki czemu mogły być
prowadzone tu zakłady lecznictwa. W 1999 roku miejscowość została uznana za uzdrowisko.
W lokalnych odwiertach występują wody wodorowęglanowo – chlorkowo – sodowo –
bromkowe i jodkowe (nieeksploatowane). Znajduje się tutaj wiele miejsc noclegowych
Opracował:
Strona 9 z 23
i przystani żeglarskich. Miejscowość posiada dobrą bazę gastronomiczną. Wśród zabytków
wymienić można m.in.: murowaną cerkiew pw. św. Paraskewi (obecnie kościół) z ikoną
Matki Boskiej z Łopienki, cmentarz z murowaną kaplicą dworską z 1909 roku fundacji
rodziny Cieślińskich oraz kamienną kapliczkę z XIX wieku.
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 318 – obręb Polańczyk
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 318 położona jest w miejscowości
Polańczyk, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 5229m2 umiejscowiona jest
wśród typowej dla tej części miejscowości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz
rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Otoczenie tworzą również grunty
niezabudowane. W odległości około 1km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez
uzdrowiskową część miejscowości. Nieruchomość posiada kształt nieforemny, zbliżony
do trójkąta. Teren o zróżnicowanym ukształtowaniu – spadek przechodzący w miejscowe
wypłaszczenie, obniżony w stosunku do poziomu drogi wojewódzkiej nr 894 wyznaczającej
zachodnią granicę działki. Od strony północnej i dalej wschodniej granicę odcina wąska,
asfaltowa ulica Świętego Jana. W odległości około 0,3km znajduje się przeprawa promowa
na Wyspę Dużą (powierzchnia około 34ha) leżącą w lewej części Zalewu Solińskiego.
W pobliżu południowej granicy wyznaczanej przez ciek wodny (obszar nieznacznie
podmokły), przebiega sieć elektroenergetyczna, widoczne słupy techniczne. Działka
zakrzewiona i zadrzewiona głównie w północnej części, południowy obszar sporadycznie
koszony. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 0,25km w linii prostej, brak
bezpośredniego widoku. Lokalizacja bardzo dobra – obszar atrakcyjny i modny pod
względem turystycznym.
Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
„Uzdrowisko Polańczyk” Gminy Solina, obszar przeznaczony na tereny zieleni stanowi
85% powierzchni działki, tj. 4445m2.
Ocena cech nieruchomości – obszar o powierzchni 4445m2 (tereny zieleni)
Lokalizacja
Dojazd
Ukształtowanie terenu
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
b. dobry
dobre
zadowalająca
zadowalający
Część przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 784m2, oznaczona jest w w/w
MPZP jako tereny dróg publicznych.
Ocena cech nieruchomości – obszar o powierzchni 784m2 (tereny drogi)
Lokalizacja
Warunki geotechniczne
b. dobra
dobre
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 318 z obrębu Polańczyk jednostki ewidencyjnej Solina objęta
jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego „Uzdrowisko Polańczyk” Gminy
Solina zatwierdzonym Uchwałą Nr XXI/189/08 Rady Gminy Solina z dnia 29 lipca 2008 roku.
Opracował:
Strona 10 z 23
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
318
MPZP: symbol „ZI” – tereny zieleni izolacyjnej; symbol „1. Lz” – tereny zieleni;
symbol „1. KDg” – tereny komunikacji – drogi publiczne klasy głównej;
symbol „3. KDd” – tereny komunikacji – drogi publiczne klasy dojazdowej
2.2. SPOSÓB WYCENY
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi
w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień
wyceny przepisami prawa:
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości
nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny);
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV – Wycena
Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości).
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze
Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych
oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny
określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość
rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania
na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku
i do wynegocjowania warunków umowy.
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości
Wartość rynkowa nieruchomości w części przeznaczonej na tereny zieleni
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w
sprawie
wyceny
nieruchomości
i
sporządzania
operatu
szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami):
§ 45.
1. Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych,
położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub
przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne,
w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi
suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym
gruncie, przy czym:
1) dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m 2 tych gruntów jest
równa 50 % wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów
przyległych;
2) dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich
nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.
Opracował:
Strona 11 z 23
Wartość rynkowa nieruchomości w części przeznaczonej pod drogi publiczne
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w
sprawie
wyceny
nieruchomości
i
sporządzania
operatu
szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami):
1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za
nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy
z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji
w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz
z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania
decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości
zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów
poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.
2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są
niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości
objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.
3. W przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia,
powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się
w następujący sposób:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie
dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki
gruntu, i ich powierzchni;
2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m 2
gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni –
powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.
4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub
przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona
pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie
nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest
możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1—
3 stosuje się odpowiednio.
5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi
krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację
inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.
6. Przepisy ust. 1—4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości
przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi,
a w szczególności:
1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania,
o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. — Przepisy
wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872,
z późn. zm.2)), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października
1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa
do władania gruntem;
2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których
mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których
wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji
zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy
o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;
3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym
mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju
Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr
127, poz. 857);
Opracował:
Strona 12 z 23
4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy,
z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień
zawarcia umowy;
5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi
wewnętrzne.
Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych
Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego
zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka
transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, zastosowano podejście porównawcze
z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania
parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno
z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość
określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy
nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.
Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami
jest następująca:
 utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;
 aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;
 ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na
rynku nieruchomości;
 ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;
 ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;
 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;
 charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych;
 przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;
 obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy użyciu określonych poprawek;
 obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej
z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań
w poszczególnych
parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana;
 określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu).
Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW).
Sposób wyceny nieruchomości
Podejście wyceny
porównawcze
Metoda wyceny
porównywania parami
Opracował:
Strona 13 z 23
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której
obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują
działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku
gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym
posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części
wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione.
W procesie wyceny uwzględniono zapisy §45 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia
21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego. Nieruchomość będąca przedmiotem szacowania, częściowo oznaczona jest
w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego „Uzdrowisko Polańczyk” Gminy
Solina jako tereny zieleni. Z uwagi na brak transakcji rynkowych przyjęto, że wartość 1m 2
przedmiotowych gruntów jest równa 50% wartości 1m 2 gruntów o przeznaczeniu
przeważającym wśród gruntów przyległych – tereny zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Dokonano badania poziomu cen
rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. terenie gminy Solina. Rynek obrotu
nieruchomościami
gruntowymi
niezabudowanymi
przeznaczonymi
pod
zabudowę
mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług oraz turystyczną jest dość dobrze
rozwinięty. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym
niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m2 powierzchni nieruchomości
o podobnym przeznaczeniu kształtują się przeciętnie na poziomie od około 20 złotych do
około 100 złotych. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w bezpośrednim
sąsiedztwie Zalewu Solińskiego i atrakcji turystycznych oraz nieruchomości posiadające
wysokie walory krajobrazowe.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych
uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze gminy Solina w transakcjach kupna /
sprzedaży nieruchomości gruntowych posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim
zrównane. Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal
wyłącznie jako prawo własności. Transakcje tego typu występują niezwykle rzadko, są one
zróżnicowane – ceny jednego m2 powierzchni gruntu kształtują się przeciętnie na poziomie
od około 10 złotych do około 30 złotych.
Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki
całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne
i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.
Badaniem objęto:
 zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku;
 informacje uzyskane od zarządców nieruchomości;
 informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.
Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości

Rodzaj rynku

rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
przeznaczonych na cele budowlane;
rynek nieruchomości gruntowych
posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane
Obszar rynku
gmina Solina
Okres badania cen
od maja 2013 roku do dnia opracowania operatu
Opracował:
Strona 14 z 23
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników
lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na
podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku.
Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy
danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się
tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech)
zamieszczono w niniejszym podrozdziale.
Wagi cech rynkowych
dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Lokalizacja
30%
Dojazd
20%
Ukształtowanie
terenu
15%
Powierzchnia
20%
Kształt
15%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane
za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.
dobra
Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości
z niewielką odległością do najbliższego miasta.
zadowalająca
Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów
handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności
publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości
z dużą odległością do najbliższego miasta.
b. dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową.
dobry
Krótkie odcinki drogą gruntową.
Położenie przy drodze asfaltowej – brak urządzonego zjazdu.
zadowalający
Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne
o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu.
b. dobre
Teren płaski, brak spadków, nie występują
uciążliwości dot. zagospodarowania.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne
utrudnienia dot. zagospodarowania.
zadowalające
Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia
dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.
b. dobra
Powierzchnia pomiędzy 1500m2 a 2000 m2.
dobra
Powierzchnia pomiędzy 700m2 a 1500 m2 oraz 2000m2 a 3000 m2.
zadowalająca
Powierzchnia do 700m2 oraz powyżej 3000m2.
b. dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość optymalnego wykorzystania.
dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość dobrego wykorzystania.
zadowalający
Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone,
kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie.
Opracował:
Strona 15 z 23
Wagi cech rynkowych
dot. gruntów posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane
Analiza cen transakcyjnych w połączeniu z atrybutami nieruchomości będących
w obrocie nie pozwalają na szczególne wyróżnienie poszczególnych cech jako bardziej
znaczących. Wagi te zostały przyjęte w takiej samej wysokości.
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Lokalizacja
50%
Warunki
geotechniczne
50%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Lokalizacja centralna. Bardzo dobre położenie względem
istniejącego układu drogowego.
dobra
Lokalizacja pośrednia. Dobre położenie względem
zadowalająca
Lokalizacja peryferyjna. Zadowalające położenie względem
b. dobre
Warunki geotechniczne wpływają w bardzo dobrym stopniu na możliwość
przeprowadzenia inwestycji drogowej. Dopuszczenie realizacji nowych
obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem jezdni
oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko.
dobre
Warunki geotechniczne wpływają w dobrym stopniu na możliwość
przeprowadzenia inwestycji drogowej. Ograniczona możliwość realizacji
nowych obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem
jezdni oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko.
zadowalające
Warunki geotechniczne wpływają w zadowalającym stopniu na możliwość
przeprowadzenia inwestycji drogowej. Brak możliwość realizacji nowych
obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem jezdni
oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko.
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU
Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen
transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie:
 inflacją;
 zmianą koniunktury gospodarczej;
 zmianą popytu i podaży;
 uwarunkowaniami lokalnymi.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane
Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza
regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi,
przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii
prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego
i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów.
Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do
wycenianej
(nieruchomości
gruntowych
niezabudowanych
przeznaczonych
pod
budownictwo) dokonane w latach 2010 – 2015, na terenie powiatu leskiego (cena
transakcyjna w przeliczeniu na zł/m2 powierzchni działki).
Opracował:
Strona 16 z 23
Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku
w latach 2010 – 2015 ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo
wykazywały tendencję spadkową na poziomie -3,35% w skali roku (tj. -0,28% w skali
miesiąca) – szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora
opracowania.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
nieruchomości posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane
Transakcje dot. nieruchomości gruntowych posiadających przeznaczenie drogowe lub
z nim zrównane występują na lokalnym rynku niezwykle rzadko. W tym przypadku
wskazanie trendu czasowego jest niemożliwe, a próba jego obliczenia byłaby obarczona
znacznym błędem statystycznym. Z uwagi na powyższe, nie dokonano korekty cen
jednostkowych gruntu ze względu na upływ czasu.
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi
oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny
Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane
Cena transakcyjna
(zł)
2014-03-14
1500
155000
103,33
99,28
2–A
Solina
Solina
2013-09-12
3033
255000
84,08
79,37
3–B
Solina
Wołkowyja
2013-08-06
3081
245000
79,52
74,84
4
Solina
Wołkowyja
2014-06-30
1008
60000
59,52
57,85
5–C
Solina
Wołkowyja
2015-01-12
2049
86000
41,97
41,50
6
Solina
Werlas
2014-03-14
6100
233700
38,31
36,81
7
Solina
Solina
2014-07-23
1113
40000
35,94
35,03
Cena / m2
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Pow. działki (m2)
Rajskie
Opracował:
Cena transakcyjna
1m2 (zł)
Data transakcji
Solina
Gmina
1
Lp.
Miejscowość
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
Strona 17 z 23
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa o powierzchni 3033m2 umiejscowiona jest wśród
typowej dla tej części miejscowości pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Sąsiedztwo tworzą również grunty
niezabudowane. Działka posiada nieforemny kształt. Teren istotnie pochyły. Dojazd
publiczną drogą asfaltową. Odległość od zapory Zalewu Solińskiego wynosi około 0,6km
w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszary
potencjalnego rozwoju osadnictwa (z usługami i rzemiosłem dopuszczalnymi w danej strefie
ochrony).
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
b. dobry
zadowalające
zadowalająca
zadowalający
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa o powierzchni 3081m2 umiejscowiona jest wśród
niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd
poprzez działki przyległe. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 0,3km
ochrony).
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
zadowalający
b. dobre
zadowalająca
b. dobry
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa o powierzchni 2049m2 umiejscowiona jest wśród
niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd
publiczną drogą asfaltową. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 0,3km
ochrony).
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
b. dobry
b. dobre
dobra
b. dobry
Opracował:
Strona 18 z 23
Nieruchomości gruntowe niezabudowane
posiadające przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane
Cena transakcyjna
1m2 (zł)
Polańczyk
2014-11-07
113
2825
25,00
25,00
2–B
Solina
Polańczyk
2013-07-19
572
11100
19,41
19,41
3–C
Solina
Polańczyk
2014-03-10
467
8547
18,30
18,30
Miejscowość
Gmina
Cena / m2
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Cena transakcyjna
(zł)
Solina
Data transakcji
1–A
Lp.
Pow. działki (m2)
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa o powierzchni 113m2 stanowi nieutwardzoną
drogę gruntową. W odległości około 0,1km znajduje się wąska droga asfaltowa, około 0,1km
dalej przebiega droga wojewódzka nr 894. Zalew Soliński usytuowany jest w odległości
około 0,5km w linii prostej. Otoczenie tworzy typowa dla tej części miejscowości zabudowa
mieszkaniowa jednorodzinna oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich, a także
grunty niezabudowane. W granicy działki przebiega linia elektroenergetyczna. Teren
nieznacznie pochyły. Warunki geotechniczne dobre. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie
nieruchomości: tereny komunikacji – drogi publiczne.
Lokalizacja
b. dobra
dobre
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa o powierzchni 572m2 stanowi nieutwardzoną
drogę gruntową. W odległości około 1,4km przebiega droga wojewódzka nr 894. Zalew
Soliński usytuowany jest w odległości około 0,3km w linii prostej. Otoczenie tworzy typowa
dla tej części miejscowości pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz
rekreacji indywidualnej, a także grunty niezabudowane. Teren nieznacznie pochyły. Warunki
geotechniczne dobre. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: tereny
komunikacji – drogi publiczne.
Lokalizacja
b. dobra
dobre
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa o powierzchni 467m2 stanowi nieutwardzoną
drogę gruntową. W bezpośrednim sąsiedztwie przebiega droga wojewódzka nr 894.
Zalew Soliński usytuowany jest w odległości około 0,3km w linii prostej. Otoczenie tworzy
typowa dla tej części miejscowości pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich, a także grunty niezabudowane. Teren
Opracował:
Strona 19 z 23
nieznacznie pochyły. Warunki geotechniczne dobre. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie
nieruchomości: tereny komunikacji – drogi publiczne.
Lokalizacja
b. dobra
dobre
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości,
wyniki obliczeń
 Działka ewidencyjna nr 318 – obręb Polańczyk
Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na tereny zieleni
(powierzchnia gruntu 4445m2)
Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
Cechy rynkowe
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
b. dobra
b. dobra
b. dobra
b. dobra
2
Dojazd
b. dobry
b. dobry
zadowalający
b. dobry
3
dobre
zadowalające
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
zadowalająca
zadowalająca
dobra
5
Kształt
zadowalający
zadowalający
b. dobry
b. dobry
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 99,28 zł/m2
Cmin = 35,03 zł/m2
∆C = 64,25 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
19,27
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
12,85
0,00
12,85
0,00
15%
9,64
4,82
-4,82
-4,82
Powierzchnia
20%
12,85
0,00
0,00
-6,43
Kształt
15%
9,64
0,00
-9,64
-9,64
Suma
100%
64,25
4,82
-1,61
-20,89
79,37
74,84
41,50
84,19
73,23
20,61
Cecha rynkowa
Cena zł/m2
Wartość po poprawkach
Średnia wartość
1m2
Opracował:
59,34
Strona 20 z 23
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę
ewidencyjną nr 318 z obrębu Polańczyk jednostki ewidencyjnej Solina, w części
o powierzchni 4445m2 przeznaczonej na tereny zieleni, wynosi:
WZ = 59,34 zł/m2 x 4445 m2 x 0,5 = 131883,15 zł
Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na tereny drogi
(powierzchnia gruntu 784m2)
Charakterystyka nieruchomości
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
1
2
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
b. dobra
b. dobra
b. dobra
b. dobra
dobre
dobre
dobre
dobre
Lokalizacja
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 25,00 zł/m2
Cmin = 18,30 zł/m2
∆C = 6,70 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
50%
3,35
0,00
0,00
0,00
50%
3,35
0,00
0,00
0,00
Suma
100%
6,70
0,00
0,00
0,00
25,00
19,41
18,30
25,00
19,41
18,30
Cecha rynkowa
Lokalizacja
Cena zł/m2
Wartość po poprawkach
Średnia wartość
1m2
20,90
ewidencyjną nr 318 z obrębu Polańczyk jednostki ewidencyjnej Solina, w części
o powierzchni 784m2 przeznaczonej na tereny drogi, wynosi:
WD = 20,90 zł/m2 x 784 m2 = 16385,60 zł
Wartość nieruchomości ogółem
Na przedmiotowej działce obecny jest drzewostan, do określenia jego wartości
posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Baligród. Brak
przeprowadzonych zabiegów pielęgnacyjnych wpłynął na niską jakość drzewostanu.
Szczegółowe zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się
w kolejnej tabeli.
Opracował:
Strona 21 z 23
Sortyment
Gatunek
Klasa wieku
Miąższość m3
Cena netto
loco las (zł)
Suma (zł)
S4
buk
-
2
150,00
300,00
S4
liściaste
-
8
103,00
824,00
M2
-
-
4
86,00
344,00
Razem
1468,00
ewidencyjną nr 318 z obrębu Polańczyk jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi:
WN = WZ + WD + WDRZEW = 131883,15 zł + 16385,60 zł + 1468,00 zł =
= 149736,75 zł ≈ 150000 zł
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE
Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej stanowiącej
działkę ewidencyjną nr 318 z obrębu Polańczyk jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi:
Wartość rynkowa prawa własności,
działka ewidencyjna nr 318
150000 zł
STO PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY zł
Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się
w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości w podobnej lokalizacji. Z tego
też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie
rynkowym.
Opracował:
Strona 22 z 23
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
 Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami
Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.
 Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu.
 Warunki geotechniczne nie stanowią ekspertyzy, zostały określone podczas oględzin
dla celów wyceny.
 Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy
w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości.
 Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na




informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych
z urzędów i sądów.
Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności
mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości.
Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów
transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu.
Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części
bez pisemnej zgody autora.
4. ZAŁĄCZNIKI
1.
2.
3.
4.
5.
Dokumentacja fotograficzna.
Wypis z rejestru gruntów.
Kopia mapy ewidencyjnej.
Kopia mapy zasadniczej.
Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/00022203/0 z Podsystemu Dostępu
do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo
Sprawiedliwości.
6. Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego znak RGPI.6727.45.2015
z dnia 22 kwietnia 2015 roku wydany przez Urząd Gminy Solina.
Opracował:
Strona 23 z 23

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

3. charakterystyka zagrożeń czasu pokoju

Grażyna Antochewicz

3 Maja 7 - dawny budynek szkoły

345 000 115 m2 - MM Nieruchomości

DZIAŁKA na SPRZEDAŻ RYZM1736 Opis

Oferta: NOH-GS-455 Typ nieruchomości

Wójt Gminy Wojciechów ogłasza wykaz nieruchomości do sprzedaży

DZIAŁKA na SPRZEDAŻ EXR20726 Opis