Problem dobrej wiary nieformalnego „nabywcy" nieruchomości

Janusz Gajda, asystent U M C S w Lublinie
(Filia w Rzeszowie)
Problem dobrej wiary nieformalnego
„nabywcy" nieruchomości
Brzmienie art. 158 zdanie 1, w związku z art. 73 § 2 zdanie
1 k.c. nie pozostawia wątpliwości, że czynność prawna mająca
przenieść własność nieruchomości, dokonana bez zachowania
formy aktu notarialnego, jest bezwzględnie nieważna. W kontekście powołanych umormowań wydawałoby się, że nie można poczytywać za posiadacza w dobrej wierze osoby, która objęła daną
nieruchomość w posiadanie na podstawie nieformalnej umowy
o przeniesienie j e j własności. W tej kwestii zarysowały się jednak, jeszcze pod rządem przepisów prawa rzeczowego z 1946 r.1,
istotne rozbieżności stanowisk, 2 które występują również de lege
lata. Przyczynę owych kontrowersji można upatrywać w niezdefiniowaniu w przepisach k.c. pojęcia „dobrej wiary". Umożliwia to
podejmowanie rozmaitych prób interpretacyjnych, u podstaw
których tkwią najprzeróżniejsze wątki motywacyjne.
W myśl jednego z poglądów, za posiadacza w dobrej wierze
należy poczytywać osobę, która jest przekonana o tym, że przysługuje j e j prawo własności, a to j e j przekonanie usprawiedliwiają okoliczności danego przypadku. 3 Według innego zapatrywania,
ujmującego problem nieco szerzej, posiadaczem w dobrej wierze
jest ten, kto wprawdzie błędnie, ale w sposób usprawiedliwiony
okolicznościami, sądzi, że przysługuje mu prawo włsności lub
inne prawo uzasadniające uprawnienie do władania rzeczą. 4
W dobrej wierze jest przeto osoba, która sądzi, że posiadane
przez nią prawo rzeczywiście j e j przysługuje. 5 Przytoczone zapatrywanie nie ogranicza się tylko do posiadaczy samoistnych, ale
wychodzi poza ich krąg.
45
REJENT Nr 10/18 - październik 1992 r.
N a w i ą ż m y j e d n a k do zasadniczej kwestii podniesionej na
wstępie - mianowicie do pytania - czy niezachowanie przewidzianej w art. 158 zdanie 1 k.c. formy aktu notarialnego, może przesądzić o złej wierze posiadacza nieruchomości?
W swoim czasie wyrażono pogląd, iż nie ma podstaw do twierdzenia, że osoba, która posiada rzecz bez tytułu prawnego, j e s t
posiadaczem w złej wierze. 6 P r z y ocenie dobrej wiary tego, kto
objął nieruchomość w posiadanie na podstawie umowy nieformalnej, nie ma znaczenia okoliczność, że „nabywca" miał świadomość b e z w z g l ę d n e j nieważności umowy nieformalnej, a t y m
samym nie wywołania przez nią zamierzonego skutku prawnego.
Zdaniem autora, „nabywca" nieruchomości może mieć nawet pełną świadomość, że umowa nieformalna nie przenosi własności,
lecz nie musi to oznaczać braku jego dobrej wiary. 7
Jednym z argumentów, mających przemawiać za tym, iż nie
zachowanie f o r m y aktu notarialnego u m o w y o przeniesienie
własności nieruchomości nie implikuje złej wiary, jest powoływanie się na nieokreślenie w przepisach k.c. posiadania w taki
sposób, że posiadaczem samoistnym nieruchomości jest podmiot,
który uzyskał posiadanie na podstawie umowy, zawartej w formie w y m a g a n e j przez prawo. Takie unormowanie - zdaniem zwolenników omawianego zapatrywania - uzasadniałoby
traktowanie za będącego w złej wierze każdego, kto uzyskał posiadanie na podstawie innej umowy niż sporządzona w formie
aktu notarialnego, chyba że osoba nabywająca posiadanie pozostawałaby w błędzie, usprawiedliwiającym j e j przekonanie. W
konsekwencji, posiadacze w dobrej wierze, stanowiliby nieliczne
wyjątki, co pozostawałoby w kolizji z treścią unormowania zawartego w art. 7 k.c. Przekonanie samoistnego posiadacza, że ma
prawo do władania rzeczą, traktują niektórzy z autorów, j a k o
nierównoznaczne z przekonaniem, iż posiadacz jest formalnym
podmiotem prawa. Twierdzą oni, że samoistny posiadacz, który
na podstawie umowy nieformalnej nabył nieruchomość od właściciela, pozostaje w dobrej wierze, iż wyłącznie j e m u przysługuje
własność w znaczeniu ekonomicznym, a zatem przysługuje mu
również prawo do władania rzeczą, zgodnie z zakresem prawa
własności. Takie rozumienie dobrej wiary samoistnego posiadacza ma zapewniać czystość konstrukcji, stanowiąc odbicie samoistnego posiadania w świetle obowiązujących uregulowań
46
Problem dobrej wiary nieformalnego "nabywcy" nieruchomośi
prawnych. Natomiast wszelkie inne próby określenia dobrej wiary samoistnego posiadacza m a j ą - zdaniem E. K a w a l i - czysto
spekulatywny charakter, odbiegający od istoty instytucji, z którą
zespolona jest dobra lub zła wiara. 8
Rygorowi zachowania formy aktu notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości zarzucano
ponadto nadmierną sztywność. W związku z częstym zjawiskiem
nieformalnego obrotu nieruchomościami twierdzono, iż sprawia
ona, że sytuacja w zakresie własności i posiadania nieruchomości
znacznie odbiega od funkcji założonej przepisów regulujących
obrót nieruchomościami. 9
Wyrażono m. in. również pogląd, że z uwagi na potrzebę
ochrony posiadaczy gruntów, bardziej stosowne byłoby określenie
posiadacza w dobrej wierze jako podmiotu przekonanego o tym,
że jego posiadanie nie krzywdzi właściciela. Jeżeli takie przekonanie okaże się błędne, to zaistniały błąd może być usprawiedliwiony. 10 Przytoczone zapatrywanie nawiązuje do poglądu, j a k i
zaprezentował Sąd N a j w y ż s z y w uchwale powziętej w składzie
7 sędziów z dnia 25 V 1955 r.11, która najwcześniej w powojennym orzecznictwie dała wyraz tzw. „liberalizującej" wykładni pojęcia dobrej wiary. Przewijająca się później w judykaturze Sądu
Najwyższego wykładnia „liberalizująca" czy też „rozszerzająca"
pojęcie dobrej wiary 1 2 , prowadziła do uznawania nieformalnych
„nabywców" nieruchomości za posiadaczy w dobrej wierze. Jeżeli
bowiem uznawano takiego posiadacza za będącego w dobrej wierze w oparciu o jego przekonanie, że np. „niczyich praw nie
narusza" lub że „nikogo nie krzywdzi", pomimo świadomości braku uprawnień, to tym bardziej o złej wierze nie mógł przesądzać
brak zachowania w y m a g a n e j formy aktu notarialnego.
Jest dość znamienne, że również wówczas, gdy Sąd N a j w y ższy odstąpił od wcześniej wspomnianej wykładni i kierował się
tradycyjną koncepcją dobrej wiary, niektóre orzeczenia zawierają
tezę o możliwości poczytania za samoistnego posiadacza w dobrej
wierze osoby, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego. J a k o p r z y k ł a d m o ż e p o s ł u ż y ć p o w z i ę t e s t o s u n k o w o
niedawno , bo w dniu 5 IX 1989 r. 13 postanowienie, w którym Sąd
N a j w y ż s z y stwierdził, że skoro dobra wiara jest pojęciem z kategorii świadomości, to j e j podstawowy składnik stanowi subie-
47
REJENT Nr 10/18 - październik 1992 r.
ktywne przekonanie samoistnego posiadacza, że przysługuje mu
wykonywane prawo, mimo niezgodności tego przekonania ze stanem faktycznym. Zgodnie z tradycyjnym ujęciem dobrej wiary,
wspomniane przekonanie musi być usprawiedliwione konkretnymi okolicznościami, w jakich nastąpiło objęcie nieruchomości
w posiadanie. Do okoliczności „niewątpliwie" usprawiedliwiających błędne przekonanie „nabywcy" nieruchomości, Sąd N a j w y ższy zaliczył wykonanie wzajemnych świadczeń stron (tj. zapłatę
całej ceny kupna oraz wydanie nieruchomości). Doniosłe znaczenie dla rozstrzygniętej kwestii miało także - zdaniem składu
orzekającego - istnienie „w niektórych regionach kraju i w niektórych środowiskach" przekonania o ważności i skuteczności
umów o przeniesienie własności nieruchomości, zawartych bez
zachowania formy aktu notarialnego. W uzasadnieniu powołanego postanowienia wywodzono ponadto, że stanowisku zaprez e n t o w a n e m u w t e z i e nie s p r z e c i w i a j ą się w z g l ę d y
społeczno-gospodarcze. Stwierdzenie takie znajduje jakoby potwierdzenie w przepisach ustawy z dnia 26 I I I 1982 r. o zmianie
ustawy - Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, 14 która zliberalizowała obrót
nieruchomościami rolnymi.
W b r e w przytoczonym argumentom w y d a j e się, iż niepodobna
uznać za samoistnego posiadacza w dobrej wierze osoby, która
nabyła posiadanie nieruchomości na podstawie umowy, mającej
na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy
aktu notarialnego. 1 5 N i e przekonuje twierdzenie, że nawet pełna
świadomość posiadacza, iż umowa nieformalna nie powoduje
przeniesienia własności nieruchomości, nie musi oznaczać braku
dobrej wiary. W świetle tradycyjnej koncepcji powzięcie wiadomości o braku uprawnień do posiadania rzeczy, wyłącza dobrą wiarę
posiadacza. W y r a ż a m pogląd, że złą wiarę implikuje również
brak wspomnianej wiadomości, spowodowany wszelką postacią
niedbalstwa.
Trudno także zgodzić się z zapatrywaniem, że rygorystyczny
w y m ó g zachowania formy aktu notarialnego umowy zobowiązuj ą c e j do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 zd.
1 k.c.), prowadzący do zmniejszenia liczby samoistnych posiadaczy w dobrej wierze, jest sprzeczny z art. 7 k.c. Można mieć
wątpliwości, co do tego - czy przepis art. 7 k.c. wyraża jednozna-
48
Problem dobrej wiary nieformalnego "nabywcy" nieruchomośi
cznie wolę ustawodawcy, by liczba samoistnych posiadaczy nieruchomości w dobrej wierze była j a k największa. Natomiast z treści
art. 158 w zw. z art. 73 § 2 k.c. - jednoznacznie wynika wola
ustawodawcy, co do przestrzegania f o r m y aktu notarialnego
umowy o przeniesienie własności nieruchomości. Liberalne traktowanie niezachowania tego wymogu w y d a j e się rażąco sprzeczne z zawartymi w powołanych przepisach k.c. postanowieniami
iuris cogentis.
N i e p o r o z u m i e n i e m w y d a j e się z a r z u t , j a k o b y r y g o r y z m
w przedmiocie formy umowy o przeniesienie własności nieruchomości, stanowił sprawczą przyczynę nieuporządkowania w sferze
stosunków własności wszak, właśnie forma aktu notarialnego
służy pewności obrotu i zapewnia prewencyjną kontrolę zgodności z prawem umów, przenoszących własność nieruchomości. Jej
celem jest ponadto ochrona interesów stron oraz osób trzecich.
Stan nieuporządkowania w sferze stosunków własnościowych
należy raczej przypisać próbom sankcjonowania i usprawiedliwiania przypadków nie zachowania, przewidzianej przez bezwzględnie obowiązujące przepisy, formy czynności prawnej.
W moim przekonaniu nie kwalifikują się do zaakceptowania
poglądy, lansujące liberalną wykładnię pojęcia dobrej wiary. Wykładnia taka nie znajduje podstawy w obowiązujących przepisach i zasadnie odstąpił od niej także Sąd Najwyższy. 16
Niepodobna także zgodzić się ze stanowiskiem, że brak wiedzy o konieczności zachowania formy aktu notarialnego umowy
o przeniesienie własności nieruchomości usprawiedliwiać panującym przekonaniem, iż do ważności i skuteczności takiej umowy
zbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Przekonanie,
że w naszym kraju nierzadko spotkać można ludzi, którzy nie
wiedzą o ustawowym wymogu formy aktu notarialnego umowy o
przeniesienie własności nieruchomości, określił J. Ignatowicz, jako graniczące z naiwnością. 17 Aprobata poglądu, który znalazł
wyraz w j e d n y m z cytowanych orzeczeń Sądu N a j w y ż s z e g o , prowadziłaby do deprecjonowania prawa i nie respektowania przepisów iuris cogentis. W konsekwencji mogłoby się okazać, że w
identycznej sytuacji posiadacze byliby w jednych regionach kraju
uznawani za posiadaczy w dobrej wierze, a w innych przypisywano by im złą wiarę. Zależałoby to od „przekonania" panującego w
danym regionie lub środowisku. Sądy orzekałyby więc raczej nie
49
REJENT Nr 10/18 - październik 1992 r.
na podstawie prawa, lecz swoistego vox populi. Dopuszczenie
możliwości uznania, że w dobrej wierze jest „nabywca", który nie
w i e d z i a ł o niezbędności zachowania formy aktu notarialnego
umowy, zmuszałoby ponadto sąd do każdorazowego badania rzeczywistego stanu wiedzy „nabywcy" w odniesieniu do danego
wymogu. Wobec trudności dowodowych w przedmiocie wzmiankowego stanu wiedzy oraz występujących w praktyce sądowej
tendencji można przyjąć, że niemal każdy nieformalny „nabywca" nieruchomości byłby poczytywany za osobę będącą w dobrej
wierze. 1 8
W uzasadnieniu przytoczonego postanowienia Sądu N a j w y ższego 1 9 stwierdzono, że podstawowym składnikiem dobrej wiary
jest subiektywne przekonanie posiadacza o przysługiwaniu mu
wykonywanego prawa. W ten sposób skład orzekający starał się
usprawiedliwić niewiedzę samoistnego posiadacza nieruchomości
o u s t a w o w e j przesłance ważności umowy, zobowiązującej do
przeniesienia własności danej nieruchomości. Niepodobna jednak nie dostrzegać, że wiedza o ustawowym wymogu zachowania
formy aktu notarialnego lub brak takiej wiedzy, stanowią przecież kategorie świadomości.
W y d a j e się nader wątpliwe, by dobra wiara mogła salwować
brak wiedzy o wymaganiach stawianych przez prawo. Opowiadam się przeto za tradycyjną zasadą, zgodnie z którą ignorantia
iuris nocet. W p r a w d z i e J. Ignatowicz stwierdza, że w dobrej wierze jest nie tylko osoba, której błędne przekonanie odnosi się do
stanu faktycznego, ale także osoba, która jest w błędzie co do
obowiązujących przepisów (nie jest j e j np. znany w y m ó g formy
aktu notarialnego umowy o przeniesienie własności nieruchomości). W takim przypadku - zdaniem J. Ignatowicza - nie chodzi
o nieznajomość prawa, lecz o błąd co do prawa, który wywiera
skutki, jakie prawo z nim łączy. 20 N a l e ż y jednak podkreślić, że
definiując dobrą wiarę stwierdza się, iż polega ona na błędnym,
ale usprawiedliwionym przekonaniu, co do określonego stanu
rzeczy. Jeżeli to błędne przekonanie nie znajduje usprawiedliwienia w konkretnych okolicznościach, nie można wówczas przyjąć,
że dana osoba jest w dobrej wierze. Trudno zaś zgodzić się z zapatrywaniem, by można było uznać za usprawiedliwiony brak wiedzy o szczególnej formie czynności prawnej, którą ustanowiły
przepisy bezwzględnie obowiązujące.
50
Problem dobrej wiary nieformalnego "nabywcy" nieruchomośi
Dokonana, z mocy przepisów ustawy z dnia 26 I I I 1982 r. 21 ,
liberalizacja w obrocie nieruchomościami rolnymi nie spowodowała złagodzenia w y m o g ó w w odniesieniu do f o r m y u m o w y
o przeniesienie własności nieruchomości, przewidzianej
w art. 158 k.c. N i e zmieniły się także funkcje realizowane w obrocie przez formę aktu notarialnego.
Jak już uprzednio wspomniałem, przyczynę nieuporządkowania w sferze stosunków własności stanowi nie w y m ó g formy aktu
notarialnego umowy o przeniesienie własności nieruchomości,
lecz nieformalny obrót nieruchomościami oraz usprawiedliwianie
go przy pomocy konstruowania rozwiązań, umożliwiających poczytywanie nieformalnego „nabywcy" za będącego w dobrej wierze. Próby takie pozostają w niezgodzie z postulatem pewności
obrotu w stosunkach cywilnoprawnych. W konsekwencji mogą
one prowadzić, np. do nagminnego powoływania się na rękojmię
wiary publicznej ksiąg wieczystych. 22
Kontrowersje i spory w omawianej materii powinna - przynajmniej w judykaturze Sądu N a j w y ż s z e g o - definitywnie zakończyć
uchwała składu 7 sędziów Sądu N a j w y ż s z e g o , powzięta w dniu
6 X I I 1991 r. i wpisana do księgi zasad prawnych. 2 3 Zgodnie
z tezą tej uchwały „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienia własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest
samoistnym posiadaczem w dobrej wierze." Trafne jest stwierdzenie, że w demokratycznym państwie prawa, przepisy iuris
cogentis powinny być ściśle przestrzegane. Jest to podyktowane
bezpieczeństwem obrotu, ochroną indywidualnych i społecznych
interesów oraz potrzebą ochrony prawa własności, akcentowaną
w znowelizowanych przepisach prawa cywilnego.
Sądzę, że omawiana uchwała powinna również przyczynić się
do ujednolicenia judykatury, w odniesieniu do wykładni pojęcia
dobrej wiary. Sąd N a j w y ż s z y opowiedział się bowiem za stanowiskiem tradycyjnym. Trafna jest także teza tego Sądu, że na tle
unormowań zawartych w art. 172 § 1, 231 § 1 oraz 224 - 228 k.c.,
pojęcie dobrej (złej) wiary należy rozumieć jednakowo. Natomiast
trudno zgodzić się z zapatrywaniem, że dla wykładni pojęcia
dobrej (złej) wiary, zawartej w przepisach k.c., ma znaczenie
ustawowe określenie złej wiary w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece. Zgadzam się bowiem ze stwierdzeniem
51
REJENT Nr 10/18 - październik 1992 r.
prof. K. Przybyłowskiego, że nie można ustalać pojęcia dobrej
(złej) wiary występującego w przepisach k.c. w drodze uogólnienia i przenoszenia na teren Kodeksu definicji złej wiary, zawartych w pozakodeksowych przepisach, dla zakresu ściśle w tych
przepisach oznaczonego. 24
Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej j e s t
niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Nieco obniżony stopień staranności nabywcy nieruchomości można wytłumaczyć
działaniem w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Takich samych kryteriów nie można jednak stosować do nieformalnego
„nabywcy" nieruchomości. Dobrą wiarę takiego „nabywcy" powinno wyłączać - j a k już wspomniałem - nie tylko rażące niedbalstwo, ale także wszelka postać niedbalstwa. W y d a j e się więc, że
w celu uniknięcia chaosu terminologicznego, byłoby wskazane
ograniczenie pojęcia złej wiary, określonego w art. 6 ust. 2 przytoczonej w y ż e j ustawy, tylko do uregulowań zawartych w tej ustawie.
Wyrażone w niniejszym opracowaniu zapatrywanie, iż nie
można uznać za będącą w dobrej wierze osoby, która na podstawie nieformalnej umowy o przeniesienie własności nieruchomości, weszła w posiadanie danej nieruchomości oraz że dobrą wiarę
takiego „nabywcy" wyłącza nie tylko wiedza o wymogu zachowania formy aktu notarialnego, ale również j e j brak, spowodowany
każdą postacią niedbalstwa - może się z pozoru wydawać nadmiernie rygorystyczne. M n i e m a m jednak, że reprezentowane
stanowisko jest nie tylko zgodne z literą prawa, ale także harmonizuje ono w pełni z potrzebami obrotu cywilnoprawnego oraz
z postulatem troski o ład i porządek w stosunkach własnościowych, a zwłaszcza w szczególnie doniosłej dziedzinie własności
nieruchomości.
52
Problem dobrej wiary nieformalnego "nabywcy" nieruchomośi
Przypisy
1. Dz. U. Nr 57, poz. 319 z późn. zm.
2. Co do nich - obszerniej w dalszych rozważaniach.
3. Tak A. Szpunar, Recenzja pracy T. Dybowskiego pt. „Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio - actio negatoria)", NP 1970, nr 3, s. 388;
orzecz. SN z dnia 26 XI 1949 r., DPP 1950, nr 6, s . 56, z dnia 23 VIII 1955 r., OSN
1956, poz. 26.
4. Zob. A. Maciąg, Przeniesienie posiadania w umowie przedwstępnej, Pal. 1979,
nr 8-9, s. 12.
5. Tak A. Stelmachowski, Istota i funkcja posiadania, Warszawa 1958, s. 203;
R. Moszyński, Zasiedzenie i rozgraniczenie, Warszawa 1959, s. 15.
6. Tak S. Breyer, Glosa do uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 25 V 1955 r., PiP
1957, nr 3, s. 662.
7. Zob. A. Kunicki, Zasiedzenie wprawie polskim, Warszawa 1964, s. 137-138.
8. E. Kawała, Wokół dobrej i złej wiary samoistnego posiadacza nieruchomości,
Pal. 1978, nr 5-6, s. 18.
9. J. St. Piątowski, Problematyka prawna obrotu gruntami chłopskimi, Warszawa
1961, s. 122.
10. Tak J. Morawski, Problematyka prawna użytkowania gruntów rolnych, Warszawa 1959, s. 39.
11. OSN 1956, poz. 92.
12. Zob. np. orzecz. SN z dnia 21 II1956 r., OSN 1957, poz. 77; z dnia 14 IX 1961 r.,
OSN 1963, poz. 111; z dnia 13 IX 1962 r., NP 1964, nr 2, s. 192.
13. OSP 1991, poz. 186, tamże glosa J. Ignatowicza.
14. Dz. U. Nr 11, poz. 81.
15. Tak też SN w uchwale składu 7 sędziów z dnia 6 XII 1991 r. OSN 1992, poz.
48, do tej uchwały aprobująca glosa J. Gajdy: PiP 1992, nr 5, s. 116-118 oraz orzecz.
SN z dnia 24 III 1980 r., OSN 1980, poz. 161. Zob. ponadto J. Wasilkowski: Nabycie
własności przez zasiedzenie, NP 1968, nr 7-8, s. 1105-1106.
16. Zob. np. orzecz. SN z dnia 25 VI 1968 r., OSPiKA 1970, poz. 197; z dnia 7 V
1971 r. (nie publikowane); z dnia 14 I 1977 r., OSN 1977, poz. 214; z dnia 4 II
1988 r., OSN 1989, poz. 33.
17. Zob. J. Ignatowicz: glosa cyt. w przypisie 13, s. 361.
18. J. Ignatowicz: jak wyżej.
19. Zob. przypis 13, s. 360.
53
R E J E N T Nr 10/18 - październik 1992 r.
20. J. Ignatowicz [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972, s. 617.
21. Zob. przypis 14.
22. Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982, Nr 19, poz. 147
z późn. zm.).
23. Zob. przypis 15.
24. K. Przybyłowski: Dobra wiara w polskim prawie cywilnym (ogólne uwagi
o pojęciu), „Studia Cywilistyczne" 1970, t. XV, s. 17.
54