Warsaw City Profile

March 2004
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Warsaw City Profile
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Contents
Spis tre’sci
Economy
Ekonomia
4
Industrial Market
Rynek powierzchni magazynowych
7
Office Market
Rynek powierzchni biurowych
5
Investment Market
Rynek inwestycyjny
8
Retail Market
Rynek powierzchni handlowych
6
Investment Market Regional Overview
Rynek inwestycyjny – charakterystyka regionu
9
Dear Reader,
Szanowni Paƒstwo,
We have pleasure in presenting the 13th edition of the Warsaw City Profile.
Mamy przyjemnoÊç przedstawiç Paƒstwu trzynaste wydanie raportu
Warszawski Rynek NieruchomoÊci.
2003 saw another challenging year for the office market with similar levels
of take up to 2002, and continuing pressure on net effective rental levels.
However due to restricted construction activity, vacancy rates have fallen,
and the outlook for the market in the next 12 months is more positive.
We believe that this will be a big year for retail with two major centres
opening in Warsaw, an active year for warehouse / logistics with increased
developer and investor interest in this sector and a year where we should
see some stability in the office market with demand and supply being more
in line and rental levels finding a sustainable level.
The investment market witnessed a major surge, particularly in the retail
sector and we expect this trend to continue through 2004 with continued
interest from the large German and Austrian funds and increased activity
from the private investors.
As we near the 1st May 2004, the date for EU accession, there is a firm
belief in the future growth prospects of the real estate sector that should be
strengthened by the improving Polish economy.
We look forward to another interesting year in the Warsaw real estate
market.
Rok 2003 by∏ kolejnym interesujàcym rokiem na rynku powierzchni
biurowych. WielkoÊç wynaj´tej powierzchni by∏a zbli˝ona do poziomu
najmu z roku 2002. Nastàpi∏ dalszy spadek efektywnego poziomu
czynszów. Ze wzgl´du na ograniczonà dzia∏alnoÊç deweloperskà
wspó∏czynnik powierzchni niewynaj´tych obni˝y∏ si´ i prognozy rynkowe
na kolejne 12 miesi´cy sà bardziej optymistyczne.
Wierzymy, ˝e ten rok b´dzie znaczàcy równie˝ dla rynku powierzchni
handlowych, ze wzgl´du na otwarcie dwóch du˝ych centrów handlowych
w Warszawie. Oczekuje si´ te˝ wzrostu zainteresowania sektorem
powierzchni magazynowych / logistycznych wÊród deweloperów
i inwestorów. B´dzie to rok, w którym powinniÊmy zaobserwowaç
stabilizacj´ na rynku powierzchni biurowych, z bardziej zrównowa˝onym
popytem i poda˝à oraz stabilizujàcymi si´ stawkami czynszu.
Na rynku inwestycyjnym zanotowano gwa∏towny wzrost, szczególnie
w sektorze powierzchni handlowych. Oczekuje si´, ˝e taka tendencja
utrzyma si´ w roku 2004, któremu towarzyszyç b´dzie zainteresowanie
ze strony du˝ych funduszy niemieckich i austriackich oraz zwi´kszona
aktywnoÊç prywatnych inwestorów.
W zwiàzku ze zbli˝ajàcym si´ 1 maja 2004, dniem akcesji do Unii
Europejskiej, panuje silne przekonanie, ˝e nastàpi wzrost na rynku
nieruchomoÊci wsparty poprawiajàcà si´ sytuacjà gospodarczà Polski.
Oczekujemy kolejnego ciekawego roku na rynku nieruchomoÊci
w Warszawie.
Ben Bannatyne
Ben Bannatyne
Managing Director, Central Europe
Dyrektor Zarzàdzajàcy, Europa Centralna
3
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Economy
Ekonomia
Sytuacja polityczna
• At the beginning of 2004, for the first time since the last general election,
the SLD has lost its place at the top of the political opinion polls, scoring
17% according to a poll carried out by Rzeczpospolita.
• New members of the Monetary Policy Council have been chosen. Experts
estimate that the new Council will be an advocate of a looser monetary
policy than that presently pursued, but its decisions should be restrained
and not threatening to the economy.
• Na poczàtku 2004 roku, po raz pierwszy od ostatnich wyborów
parlamentarnych, SLD straci∏o pierwsze miejsce w sonda˝ach opinii
spo∏ecznej, wg raportu Rzeczpospolitej.
• Wybrano nowych cz∏onków Rady Polityki Pieni´˝nej. Zdaniem ekspertów,
nowa Rada b´dzie sprzyjaç mniej restrykcyjnej polityce monetarnej ni˝
obecna, jednak˝e jej decyzje nie powinny znaczàco zagroziç rozwojowi
gospodarki.
GDP Growth & Inflation
Net Foreign Direct Investment Prospect (% of GDP)
6
12
5
10
4
8
3
6
2
4
1
2
12
10
8
Inflation % / Inflacja %
GDP Growth % / Wzrost PKB %
Political climate
6
4
2
0
-2
0
0
2000
2001
2002
GDP (LHS)
*estimates /dane szacunkowe
2003*
2004**
1998
2005**
2001
Czech
2002
2003
2004*
Russia
Source/èród∏o: Consensus Forecasts, July 2003
Prognozy bezpoÊrednich inwestycji zagranicznych (% PKB)
Wzrost PKB / Inflacja
• The Polish economy gave clear signals of improving at the end of last year.
Business activity is accelerating, inflation has slightly increased (0.8% in
December), and the state revenue is increasing. Consensus forecasts
estimate GDP growth at 3.6% in 2003 and predicting 4.6% for this year.
Low interest rates (5.25%) and growing business confidence are expected
to encourage investment.
• Expecting membership of the EU due in May 2004 reduced financial risks
and improved the attractiveness of foreign investments. FDI forecasts for
Poland accounts for 2.6% of GDP in 2003 and are expected to increase to
2.9% in 2004.
• Despite positive economic trends, there are still serious issues to be
resolved. Poland’s Finance Ministry has announced that the 2003 budget
deficit amounted to PLN37 bn (EUR8.4 bn), 4.9% of GDP. Economists are
concerned at this high level, as it is not much lower than the previous
year’s 5.1%.
•The unemployment rate in Poland is still high at 20% in December 2003.
2000
Hungary
*forecast/prognoza
**forecast / prognoza Source/èród∏o: GUS, Consensus Forecasts
National economy
1999
Poland
Inflation (RHS)
Sytuacja gospodarcza
• Koniec 2003 r. przyniós∏ oznaki umacniania si´ sprzyjajàcych trendów
w polskiej gospodarce. Dzia∏alnoÊç biznesowa rozwija si´, nieznacznie
wzros∏a stopa inflacji (0,8% w grudniu), zwi´kszy∏y si´ przychody
bud˝etowe. Wed∏ug Consensus Forecasts wzrost PKB w 2003 r. wyniesie
3,6% i przewiduje si´, ˝e w 2004 r. osiàgnie 4,6%. Oczekuje si´, ˝e niskie
stopy procentowe (5,25%) i dobre nastroje inwestycyjne zach´cà nowe
inwestycje.
• Oczekiwane przystàpienie do Unii Europejskiej w maju 2004 zredukowa∏o
ryzyko finansowe i poprawi∏o atrakcyjnoÊç Polski dla inwestycji
zagranicznych. Przewiduje si´, ˝e w 2003 r. wynios∏y one 2,6% PKB
i wzrosnà do poziomu 2,9% w 2004 r.
• Pomimo pozytywnych symptomów w gospodarce, wcià˝ obserwuje si´
szereg negatywnych czynników, spowalniajàcych rozwój ekonomiczny.
Wg Ministerstwa Finansów deficyt bud˝etowy wyniós∏ 37 mld PLN (8,4
mld EUR) – 4,9% PKB. Zdaniem ekonomistów, poziom deficytu jest
za wysoki i od poprzedniego roku nie nastàpi∏a znaczàca poprawa
(5,1% w 2002 r.).
• Stopa bezrobocia w Polsce ciàgle utrzymuje si´ na wysokim poziomie 20%.
Key economic indicators • G∏ówne wskaêniki ekonomiczne
Years • Lata
GDP (%) • PKB (%)
2001
2002
2003
4.0
1.0
1.4
3.6
2004*
4.6
2005*
4.7
Inflation (%) • Inflacja (%)
10.1
5.5
1.9
0.8
2.3
2.7
Unemployment Rate (%) • Stopa bezrobocia (%)
15.0
17.4
18.1
20.0
18.1
17.9
6.7
0.6
1.4
8.2
8.9
7.9
Budget Balance (% of GDP) • Deficyt bud˝etowy (% PKB)
-2.2
-4.3
-5.1
-4.8
-5.8
-5.1
Export of goods & services (% change) • Eksport dóbr i us∏ug (zmiana %)
23.2
3.1
5.3
6.7
7.3
7.4
Import of goods & services (% change) • Import dóbr i us∏ug (zmiana %)
Industrial Production (% change) • Produkcja przemys∏u (zmiana %)
4
2000
15.6
-5.3
3.1
4.5
6.2
7.4
Average real wages (% change) • Przeci´tne p∏ace realne (zmiana %)
2.3
1.6
1.6
3.2
3.4
3.1
Average Exchange Rate (PLN/USD) • Kurs wymiany (PLN/USD)
4.35
4.10
4.08
3.87
3.80
3.83
Average Exchange Rate (PLN/Euro) • Kurs wymiany (PLN/Euro)
4.02
3.67
3.86
4.35
4.49
4.35
Source/èród∏o: Central Statistical Office (GUS), NBP, Consensus Forecasts, EIU
*forecast / prognoza
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Office Market
Rynek powierzchni biurowych
Supply and Demand
Popyt i poda˝
• Total modern office stock in Warsaw currently stands at around 1.98 m
sq m, approximately split 50/50 between City Centre and Non-Central
locations.
• Last year about 96,000 sq m of office space was completed in the City
Centre and around 82,000 sq m was delivered in Non-Central locations.
• The overall vacancy rate in Warsaw at the end of 2003 decreased to the
level of 14.3%. The variance year on year between the City Centre (17.4%)
and Non-Central (11.6%) markets has swung in opposite directions
compared to 2002 figures, where rates of 15.2% (City Centre) and 18.3%
(Non-Central) were recorded respectively.
• Current construction levels are relatively high, with 2004 set to deliver
approximately 156,000 sq m (35,000 sq m and 121,000 sq m in the City
Centre and Non-Central markets respectively). It should be noted, however,
that only 57% will be available for lease, with around 20,000 sq m located
within Blue City shopping center.
• Only one office building over 10,000 sq m is being delivered speculatively
in 2004, of which 80% has been already leased to Commercial Union.
• Take-up for 2003 reached over 270,000 sq m, consistent with that in 2002,
with split 60/40 between Non-Central and City Centre markets. Owner
occupier transactions accounted for about 26% of total recorded take up
while further 17% were occupier renegotiations.
• Obecnie w Warszawie jest oko∏o 1,98 mln m2 nowoczesnej powierzchni
biurowej,w równym stopniu rozmieszczonej w centrum i poza centrum miasta.
• W zesz∏ym roku oddano do u˝ytku oko∏o 96.000 m2 w centrum miasta
i 82.000 m2 poza centrum.
• Wskaênik ca∏kowitej powierzchni niewynaj´tej w Warszawie spad∏, na
koniec 2003 r., do poziomu 14,3%. W porównaniu rocznym
w przypadku lokalizacji centralnych zaobserwowano lekki wzrost tego
wskaênika (z 15,2% na koniec 2002 r. do 17,4%) podczas gdy poza
centrum wskaênik niewynaj´tej powierzchni spad∏ doÊç znacznie
(z 18,3% na koniec 2002 r. do 11,6%).
• IloÊç obiektów znajdujàcych si´ obecnie w trakcie budowy jest doÊç
wysoka. Przewiduje si´, ˝e w 2004 r. do u˝ytku zostanie oddane oko∏o
156.000 m2 (35.000 m2 w centrum i 121.000 m2 poza centrum). Warto
zauwa˝yç, ˝e tylko 57% powierzchni b´dzie oferowane na wynajem,
z czego 20.000 m2 znajdowaç si´ b´dzie w centrum handlowym Blue City.
• Tylko jeden budynek biurowy na wynajem o powierzchni przekraczajàcej
10.000 m2 b´dzie wybudowany w 2004 r. 80% jego powierzchni ju˝ zosta∏o
wynaj´te przez Commercial Union.
• IloÊç wynaj´tej powierzchni w 2003 r. wynios∏a, podobnie jak w 2002 r.,
ponad 270.000 m2, z czego 60% zosta∏o wynaj´te w budynkach
zlokalizowanych poza centrum, a 40% w biurowcach w centrum.
Powierzchnie zaj´te przez w∏aÊcicieli stanowi∏y oko∏o 26% ca∏kowitej
wynaj´tej powierzchni, podczas gdy 17% transakcji dotyczy∏o renegocjacji
istniejàcych umów najmu.
Prime Office Rents
Budapest
Warsaw
Prague
Office Completions & Take-up
Copenhagen
300 000
Berlin
Brussels
250 000
Madrid
Amsterdam
200 000
sq m / m2
Dublin
Moscow
Paris
150 000
100 000
London
0
10
20
30
40
50
60
USD per sq m per month / USD za m2 miesi´cznie
70
80
90
100 110
50 000
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle
0
Stawki czynszu w nowoczesnych biurowcach
2001
Completions:
Rents
City Centre
*forecast / prognoza
• Prime headline rents have remained stable over the past half year, to the
current level of USD23.00-25.00 per sq m per month in the City Centre
and about USD17 per sq m per month in the Non Central locations.
However net effective rents have decreased slightly due to increased incentives.
• In today’s market, rents are denominated in both USD and Euro with
increasing frequency of the latter. Due to the current USD/Euro exchange
rate, which is uncertain to be maintained in the future, landlords tend to
be reserved to use current rate in converting these two currencies.
Offices
2004*
City Centre
Non-Central
Roczna poda˝ powierzchni biurowej / Wynaj´ta powierzchnia biurowa
Czynsze
• W drugiej po∏owie 2003 r., stawki czynszu za powierzchnie biurowe
najwy˝szej jakoÊci i w najlepszych lokalizacjach utrzyma∏y si´ na sta∏ym
poziomie 23,00-25,00 USD za m2 miesi´cznie, podczas gdy poza centrum
wynoszà 17 USD za m2 miesi´cznie.Jednak˝e realna stawka czynszu obni˝y∏a
si´ ze wzgl´du na zwi´kszonà liczb´ zach´t oferowanych przez deweloperów.
CYKL ZMIANY CZYNSZÓW
Powierzchnie biurowe
Moscow
Note:
• This diagram illustrates where Jones Lang
LaSalle estimate each prime office market is
within its individual rental cycle as at end
December 2003.
• Markets can move around the clock at
different speeds and directions.
• The diagram is a convenient method of
comparing the relative position of markets
in their rental cycle.
• Their position is not necessarily representative
of investment or development market
prospects.
• Their position refers to Prime Face Rental
Values.
2003
Take-up:
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle, WRF
Antwerp, Copenhagen
SHORT TERM RENTAL CYCLE
2002
Non-Central
Brussels
Rents
falling
Rental
growth
slowing
Rental
growth
accelerating
Uwagi:
• Diagram ilustruje, w której fazie cyklu wed∏ug
szacunków Jones Lang LaSalle, znajduje si´
Munich
ka˝de wymienione miasto (dane koniec
grudnia 2003).
Amsterdam, Düsseldorf
• Miasta w diagramie mogà przemieszczaç si´
Dublin
w ró˝nym kierunku i z ró˝nà szybkoÊcià.
Barcelona, Madrid, Milan,
• Pozycja ró˝nych miast nie mo˝e byç uznana
Roma, Frankfurt, Paris
za wiarygodnà prognoz´ inwestycyjnà.
• Pozycja ró˝nych miast odzwierciedla poziom
Berlin, Hamburg
czynszów w budynkach biurowych w najLondon, Edinburgh,
lepszych lokalizacjach.
Lisbon
Rents
bottoming
out
Lyon, Helsinki
Luxembourg, Athens,
Warsaw
Oslo
czynsze rosnàce powoli
czynsze rosnàce gwa∏townie
czynsze spadajàce
Stockholm
OFFICES
Prague, Budapest
BIURA
czynsze spadajàce do minimum
5
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Retail Market
Rynek powierzchni handlowych
Demand and Supply
Popyt i poda˝
• Modern shopping centre stock in Warsaw is currently approx. 805,000 sq m.
2003 saw no surge in the retail supply with principal completions including
the Real hypermarket in Ok´cie, Leroy Merlin DIY store and Decathlon.
However, with the opening of the three big projects approaching i.e. Blue
City (spring 2004), Arkadia (autumn 2004) and Z∏ote Tarasy (winter
2005), we expect the market to increase over 2004-2005.
• Existing centres are aware of the likely competition and have already started to
increase, improve and diversify their offer.The Promenada shopping centre is
being extended by 17,000 sq m whilst Reduta will feature further 11,000 sq m.
• The development of a retail park is another method of widening the retail
offer. Retail parks are typically one-storey buildings encompassing a
range of large units with direct access from a central car park. They have
low development costs, lower rents compared to regular shopping centres
and can be phased. A good example of this type of development is the
cluster of retail warehouses around the IKEA store in Janki which
strengthened its furniture offer in 2003, the newly-completed Real which
is part of the Ok´cie retail park and the extension of the Targówek retail
park next to IKEA and Decathlon.
• Factory outlet centres have proved popular amongst developers and
retailers. The only factory outlet centre in Warsaw “Factory” attracted
significant numbers of tenants in 2003 including Claire dk and Deni Cler.
It is to be enlarged by over 4,000 sq m this year. The developer has already
secured a second location in northern Warsaw and other developers are
planning development of the third factory outlet centre in Piaseczno.
• Some major changes in the city centre retailing took place in 2003, most
notably along Marsza∏kowska Street. The former DTCentrum department
stores gained a new image by leasing to widely-recognized brands such as
H&M and Sephora. The extremely popular Reserved chain will soon open
in the Junior department store. After completion of the Z∏ote Tarasy
scheme and the development of Plac Defilad, the downtown focal point in
terms of retail may move slightly from the traditionally prime area of
Nowy Âwiat and Chmielna Streets to Marsza∏kowska Street.
• The forthcoming European Union accession will boost the attractiveness
of Poland to retail chains not represented in the market yet.At the moment
international retailers seeking opportunities to open stores in Poland tend
to franchise.
• Warszawskie centra handlowe zajmujà obecnie oko∏o 805.000 m2.W 2003 r.
nie odnotowano gwa∏townego przyrostu powierzchni handlowej,
a wÊród obiektów oddanych do u˝ytku nale˝y wymieniç Real na Ok´ciu,
Leroy Merlin oraz Decathlon. Ju˝ nied∏ugo ukoƒczone zostanà trzy du˝e
centra handlowe: Blue City (wiosna 2004 r.), Arkadia (jesieƒ 2004 r.) oraz
Z∏ote Tarasy (2005 r.), a wi´c lata 2004-2005 przyniosà z pewnoÊcià spore
o˝ywienie na rynku.
• Istniejàce centra handlowe ju˝ teraz poszerzajà swojà ofert´, przygotowujàc
si´ na silnà konkurencj´ ze strony wspomnianych trzech obiektów
handlowych. Centrum handlowe Promenada jest powi´kszane o 17.000 m2,
Reduta zaÊ o 11.000 m2.
• Popularnym sposobem rozszerzenia oferty handlowej jest budowa
i rozbudowa parków handlowych. Przyk∏adem mo˝e byç park handlowy
Centrum Janki wokó∏ sklepu IKEA, który poszerzy∏ swà ofert´ meblowà
w 2003 roku, otwarty Real jako element parku handlowego Ok´cie oraz
rozbudowa Parku Handlowego Targówek przy sklepach IKEA i Decathlon.
• Zainteresowaniem inwestorów i najemców cieszà si´ równie˝ centra
wyprzeda˝y. Jedyny tego typu obiekt w Warszawie „Factory” przyciàgnà∏
w 2003 r. kolejnych najemców m.in. Claire dk, Deni Cler. Zapewne jeszcze
w tym roku Factory zostanie powi´kszone o ponad 4.000 m2,
a deweloper zaplanowa∏ ju˝ otwarcie nast´pnej placówki, tym razem na
pó∏nocy miasta. Trwajà równie˝ prace projektowe nad centrum
wyprzeda˝y w Piasecznie.
• Rok 2003 zapoczàtkowa∏ du˝e zmiany w centrum miasta, w szczególnoÊci
wzd∏u˝ ulicy Marsza∏kowskiej. Dawne Domy Towarowe Centrum zmieni∏y
swój wizerunek za sprawà otwarcia w nich sklepów takich znanych sieci
jak H&M czy Sephora. Ponadto ju˝ nied∏ugo w DT Junior pojawi si´
Reserved. Po ukoƒczeniu budowy Z∏otych Tarasów oraz zagospodarowaniu
placu Defilad zgodnie z obecnymi planami, Êródmiejskie centrum handlu
przesunie si´ z tradycyjnie handlowych ulic Nowego Âwiatu i Chmielnej
w stron´ ulicy Marsza∏kowskiej.
• Zbli˝ajàce si´ przystàpienie Polski do Unii Europejskiej podnosi
atrakcyjnoÊç naszego kraju dla sieci handlowych nieobecnych na naszym
rynku. Firmy zagraniczne poszukujàce lokalizacji w Polsce coraz cz´Êciej
podejmujà wspó∏prac´ na zasadzie franczyzy.
Czynsze i op∏aty eksploatacyjne
Rents and Service Charges
• Stawki czynszu za powierzchnie handlowe w najlepszych lokalizacjach
w centrach handlowych obecnie wynajmowanych osiàgn´∏y na koniec
2003 r. poziom 58 USD za m2 miesi´cznie. Nale˝y jednak zauwa˝yç,
i˝ deprecjacja z∏otego wzgl´dem Euro wp∏ywa na ni˝sze stawki czynszowe
osiàgane przy umowach denominowanych w Euro. Op∏aty eksploatacyjne
wynoszà w warszawskich centrach handlowych 5-7,5 USD za m2 miesi´cznie.
• W przypadku parków handlowych czynsze oraz op∏aty eksploatacyjne sà ni˝sze
i wynoszà odpowiednio 9,5-11,5 USD oraz 2,3-3,5 USD za m2 miesi´cznie.
• Czynsze uzyskiwane na g∏ównych ulicach handlowych w Warszawie
znacznie przewy˝szajà te osiàgane w centrach handlowych i kszta∏tujà si´ na
poziomie 90 USD za m2 miesi´cznie w przypadku najlepszych lokalizacji.
• Prime in-line shop units in the shopping centres currently being leased
peaked at USD58 per sq m per month at the end of 2003. There is some
downward pressure on Euro-denominated rents resulting from the
depreciation of the Polish Z∏oty against the Euro. Service charges in the
shopping centres in Warsaw currently range from USD5-7.5 per sq m per
month.
• In respect of retail parks, rental rates and service charges average
USD9.5-11.5 and USD2.3-3.5 per sq m per month respectively.
• Prime high street rents are higher than those achievable in regular shopping
centres and stand at USD90 per sq m per month for the best locations.
European Retail Checkout – the Model
European Retail Trade Checkout - Issue 4 2003
Retail Sales Growth (y-o-y)
Weak
Neutral
Retail Sales Growth (y-o-y)
Strong
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle European Research, Eurostat, OECD, December 2003
6
Spain
UK
Germany
Belgium
Netherlands
EUROPE
Poland
France
Hungary
Portugal
Ireland
Sweden
Strong
Strong
declining
confidence and
retail sales
Italy
Czech Republic
Retail Trade
Confidence Benchmark
Neutral
confidence
declining but
sales remain
strong
Strong
Weak
confidence
increasing but
sales low
Confidence Benchmark
Neutral
rapid increase in
confidence with
increased growth
in sales
Neutral
Weak
Weak
Note:
Consumer
Confidence
Benchmark based on the
Jones Lang LaSalle Consumer
Confidence Index, which
is derived from long-term
average Eurostat series.
Countries can move in any
direction along Consumer
Confidence Benchmark axis.
Quarterly changes of Consumer
Confidence Benchmark based
on the three-month rolling
average for each quarter.
Retail Sales Growth based on
quarterly data from Eurostat
expressed in real terms.
Komentarz:
Porównanie Nastrojów Sieci
Handlowych w Europie zosta∏o
oparte na Wskaêniku Nastrojów
Konsumenckich Jones Lang
LaSalle, który jest otrzymywany
ze Êredniej serii Eurostat
w d∏ugim okresie. Paƒstwa
mogà zmieniaç pozycj´ wzd∏u˝
osi „Porównanie Nastrojów
Konsumenckich”.Zmiany kwartalne Nastrojów Konsumenckich opierajà si´ na Êredniej
dla ka˝dego kwarta∏u. Wzrost
sprzeda˝y w handlu oparty
jest na kwartalnych danych
(wartoÊci realne) z Eurostat-u.
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Industrial Market
Rynek powierzchni magazynowych
Demand and Supply
Popyt i poda˝
• Modern warehouse stock totals over 738,000 sq m (excluding owner occupied
facilities) and is divided into three types of warehouse schemes: officewarehouse projects which total some 204,000 sq m and are located within
the city boundaries (Zone I); warehouse space, situated between 15-30 km
from Warsaw’s City Centre (Zone II) - approximately 400,000 sq m - and
logistics parks located over 30 km radius from the City Centre (Zone III),
totalling 136,000 sq m of modern stock.
• Take-up in 2003 was approximately 175,000 sq m. The vacancy rate
continued to fall to 8% in Warsaw, with the lowest vacancy rate in Zone III
(3.6%). This reflects the tightening of speculative development.
• The main developers active in the market are: ProLogis, Menard Doswell,
Apollo-Rida, AIG/Lincoln and Parkridge.
• IloÊç nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie i okolicach
wynosi obecnie oko∏o 738.000 m2 (z wy∏àczeniem powierzchni zaj´tej
przez w∏aÊcicieli) i jest podzielona na trzy rodzaje obiektów
magazynowych: projekty biurowo-magazynowe, których ∏àczna
powierzchnia wynosi obecnie 204.000 m2, usytuowane przewa˝nie
w granicach miasta (Strefa I), obiekty magazynowe zlokalizowane
w promieniu od 15 do 30 km od centrum Warszawy (Strefa II) – oko∏o
400.000 m2; oraz parki logistyczne, znajdujàce si´ w promieniu ponad 30
km od centrum miasta (Strefa III), ∏àcznie 136.000 m2 nowoczesnej
powierzchni magazynowej.
• Ca∏kowita iloÊç powierzchni magazynowej wynaj´tej w 2003 r. wynios∏a
oko∏o 175.000 m2. Pod koniec 2003 r. wskaênik powierzchni niewynaj´tej
obni˝y∏ si´ do 8% (59.000 m2) w Warszawie. Najni˝szy poziom osiàgnà∏
w Strefie III (3,6%). Wskazuje to na zmniejszanie si´ dost´pnej do
wynaj´cia iloÊci powierzchni magazynowej.
• G∏ównymi deweloperami aktywnymi na rynku sà: ProLogis, Menard
Doswell, Apollo-Rida, AIG/Lincoln oraz Parkridge.
Map of warehouse zones in Warsaw
SEROCK
NOWY DWÓR
MAZ.
LEGIONOWO
KOBY¸KA WO¸OMIN
¸OMIANKI
MI¡SK
MAZ.
WARSZAWA
ZONE I
800 000
8
600 000
6
400 000
4
200 000
2
JÓZEFÓW
OTWOCK
PIASECZNO
KONSTANCIN-JEZIORNA
ZONE II
˚YRARDÓW
(up to 30km)
MSZCZONÓW
10
(up to 15km)
PRUSZKÓW
GRODZISK
MAZ.
1 000 000
GÓRA
KALWARIA
GARWOLIN
ZONE III (over 30km)
0
WAREHOUSE RENTS (USD /sqm/month)
0
BUDAPEST
Zone I
Zone II
Stock
Zone III
0
(%)
TERESIN B¸ONIE
Warehouse Stock / Vacancy Rate
SULEJÓWEK
O˚ARÓW MAZ.
sqm / m2
SOCHACZEW
1
2
3
4
5
CZYNSZE W MAGAZYNACH (USD/ m2 /miesiàc)
6
Rents
• In Zone I headline rents range between USD5.25-5.75 per sq m per month,
in Zone II around USD4.00 per sq m per month while in Zone III rents
vary between USD3.70-3.90 per sq m per month. Developers continue to
provide incentives (rent free, capital contributions, moving expenses), for
long lease terms.
• Rents have now bottomed out and are likely to stabilise at their current
levels, until EU entrance, as many companies are cautious and are preparing detailed calculations before making a move.
• Service charges remained at the same level in the Warsaw area. They typically
range between USD0.60 per sq m per month and USD1.25 per sq m per month.
Italy, Luxembourg
CYKL ZMIANY CZYNSZÓW
Belgium
Netherlands
Powierzchnie magazynowe
Spain
Rental
growth
slowing
Rents
falling
France
Ireland
UK
Rental
growth
accelerating
Rents
bottoming
out
czynsze rosnàce powoli
Czech Republic
Poland
Uwagi:
• Diagram ilustruje, w której fazie cyklu wed∏ug
szacunków Jones Lang LaSalle, znajduje si´ ka˝de
wymienione paƒstwo (dane - koniec grudnia 2003).
• Paƒstwa w diagramie mogà przemieszczaç si´
w ró˝nym kierunku i z ró˝nà szybkoÊcià.
• Pozycja ró˝nych paƒstw nie mo˝e byç uznana
za wiarygodnà prognoz´ inwestycyjnà.
• Pozycja ró˝nych paƒstw odzwierciedla poziom
czynszów w obiektach magazynowych w najlepszych lokalizacjach.
Germany
czynsze spadajàce
Hungary
Sweden
czynsze rosnàce gwa∏townie
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle
• Stawki czynszu za nowoczesne powierzchnie magazynowe w Strefie I
kszta∏tujà si´ w granicach 5,25-5,75 USD za m2 miesi´cznie. W Strefie II
wynoszà one oko∏o 4,00 USD za m2 miesi´cznie, podczas gdy w Strefie III
ró˝nià si´ od 3,70 USD do 3,90 USD za m2 miesi´cznie. W przypadku
umów d∏ugoterminowych, deweloperzy oferujà okres wolny od op∏at
czynszowych, kontrybucje finansowe czy zwrot kosztów przeprowadzki.
• Generalnie czynsze osiàgn´∏y dolny poziom cyklu i jest du˝e
prawdopodobieƒstwo, ˝e ustabilizujà si´ na obecnym poziomie, a˝ do
przystàpienia Polski do Unii Europejskiej.
• Op∏aty eksploatacyjne za powierzchnie magazynowe w Warszawie
pozosta∏y na tym samym poziomie. Przeci´tnie kszta∏tujà si´ w granicach
od 0,60 USD do 1,25 USD za m2 miesi´cznie.
Warehousing
WAREHOUSING
WARSAW
Czynsze
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle
Note:
• This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle
estimate each warehousing market is within its
individual rental cycle as at end December 2003.
• Markets can move around the clock at different
speeds and directions.
• The diagram is a convenient method of comparing
the relative position of markets in their rental cycle.
• Their position is not necessarily representative of
investment or development market prospects.
• Their position refers to Prime Rental Values.
Vacancy Rate
PRAGUE
Ca∏kowita powierzchnia w nowoczesnych obiektach
magazynowych / Wskaênik niewynaj´tych powierzchni magazynowych
Mapa powierzchni magazynowych Warszawy i okolic
SHORT TERM RENTAL CYCLE
MOSCOW
MAGAZYNY
czynsze spadajàce do minimum
7
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Investment Market
Year 2003 was a record year for Poland with a total volume of transactions
of close to EUR1.1 bn. This was 65% increase over the 2002 volume of
EUR650 m with the majority of that volume delivered by the retail sector.
In addition to German and Western European institutional investors, who
have been active for some time now, there are an increasing number of
private investors looking for acquisitions in Poland. These private investors
have a clear advantage in their ability to proceed quickly and their
flexibility in structuring deals to meet owners’ expectations. Irish private
investors have been particularly successful in securing product in 2003.
Poland has become the preferred regional location for most investors.
A number of investors who have already bought in Prague and Budapest are
now looking to acquire their first properties in Warsaw.The supply of suitable
investment products drying up in the Czech Republic and Hungary has
contributed to this trend. The size of Polish market and the perception that
rental levels are bottoming out has also created more comfort for investors.
Warsaw is the primary focus for offices with investors considering secondary
and tertiary cities for retail and industrial opportunities.
During 2003 the number of investors actively seeking investment opportunities
in retail has increased. Many have focused on the short to mid-term yield
convergence and undertook market tours searching for good quality
products with an intention to commence investment in 2004. Key investment
considerations impacting strongly on the number of transactions especially
in the office sector remain lease profiles (frequently over-rented buildings
and short term leases) and unreasonably high price expectations of
vendors.
Ten office buildings were traded in Poland during 2003, including:
• Focus – a 33,000 sq m office building sold to Sachsenfonds by
Hamburg Mannheimer;
• Company House II – a 9,000 sq m Non-Central office building sold by
TK Development;
• ˚oliborz Plaza – a 5,000 sq m office building sold by Skanska to a group of
private Irish investors.
The retail investment market in Poland had another strong year in 2003
with three significant retail investment transactions, including:
• Ok´cie Retail Park – a EUR60 m volume acquisition by Irish private
investors of the retail park anchored by Meble Walther and Real;
• Galeria Dominikaƒska – a 33% share acquired for close to EUR30 m by
Deutsche Euroshop;
• Retail Portfolio – the biggest portfolio transaction in Poland so far was
sold by one of the foreign retailers.
The size of these three retail transactions was significantly higher than the
average transaction volume in the office sector with these three deals
representing over 70% of total transaction volume in Poland in 2003. Please
note that some of the above transactions may still be awaiting final closing
due to pending MOI approvals.
We expect that both office and retail sectors will remain strong in terms of
volume particularly in Warsaw with some other opportunities in other
Polish cities mostly in retail. Industrial schemes are likely to continue to be
least favoured amongst investors, mostly due to the lack of good investment
product available for sale.
We expect that the best office properties (high quality CBD buildings let at
sustainable rental levels on long term leases) and retail properties (prime
shopping centres) may be traded at yields of between 8.5% and 9% during
2004. Average yields for prime office and retail properties are likely to be in
the range of 9%-10%, with the industrial projects trading in the range of
9.5%-10.5%.
8
Rynek inwestycyjny
Rok 2003 okaza∏ si´ rekordowy na rynku inwestycyjnym w Polsce.
Ca∏kowita wartoÊç transakcji przekroczy∏a 1 mld EUR. W stosunku do
2002, kiedy wartoÊç transakcji, wynios∏a 650 mln EUR, w 2003 r.
zanotowano 65% wzrost, z przewa˝ajàcà cz´Êcià Êrodków zainwestowanych
w obiekty handlowe. Oprócz dotychczasowych inwestorów z Niemiec
i Europy Zachodniej, na rynku polskim pojawia si´ coraz wi´cej inwestorów
prywatnych. Charakteryzujà si´ oni mo˝liwoÊcià szybkiego podejmowania
decyzji i elastycznoÊcià w kszta∏towaniu struktur zakupu zgodnie z oczekiwaniami w∏aÊcicieli obiektów. Przyk∏adem sà prywatni inwestorzy
z Irlandii, którzy odnieÊli du˝y sukces w nabywaniu nieruchomoÊci w 2003 r.
W zesz∏ym roku Polska sta∏a si´ preferowanà lokalizacjà dla wi´kszoÊci
inwestorów. Wielu z nich dokona∏o ju˝ zakupów w Pradze i Budapeszcie
i obecnie rozpocz´∏o poszukiwania dobrej jakoÊci produktów w Warszawie.
Przyczyni∏a si´ do tego zmniejszajàca si´ liczba produktów inwestycyjnych
w Czechach i na W´grzech. WielkoÊç rynku polskiego i przewidywania, ˝e
stawki czynszowe spad∏y do minimum, sà wa˝nym czynnikiem branym
pod uwag´ przez inwestorów. W przypadku inwestycji biurowych, obszar
zainteresowaƒ inwestorów koncentruje si´ g∏ównie na Warszawie, podczas
gdy poszukiwania inwestycji handlowych i magazynowych odbywajà si´
równie˝ w innych polskich miastach.
W 2003 r. liczba inwestorów aktywnie szukajàcych mo˝liwoÊci inwestycyjnych w sektorze obiektów handlowych znacznie wzros∏a. Wielu inwestorów
przyciàga przewidywalny spadek stóp kapitalizacji w krótkim i Êrednim
terminie i poszukujà oni dobrej jakoÊci produktów, ˝eby rozpoczàç inwestycje
ju˝ w 2004 r. Kluczowym czynnikiem wp∏ywajàcym negatywnie na liczb´
transakcji, zw∏aszcza w sektorze obiektów biurowych, pozostajà rodzaje
zawartych umów najmu (najcz´Êciej umowy krótkoterminowe i o zawy˝onym czynszu) oraz nieracjonalne oczekiwania sprzedawców dotyczàce
wysokoÊci oczekiwanej ceny.
W 2003 r. oficjalnie zawarto dziesi´ç transakcji na rynku inwestycyjnym
obiektów biurowych. By∏y to mi´dzy innymi:
• Focus – budynek biurowy o powierzchni 33.000 m2 sprzedany funduszowi
Sachsenfonds przez Hamburg Mannheimer;
• Company House II – obiekt zlokalizowany poza centrum (9.000 m2)
sprzedany przez TK Development;
• ˚oliborz Plaza – budynek posiadajàcy 5.000 m2 powierzchni biurowej,
sprzedany przez Skanska grupie prywatnych inwestorów irlandzkich.
Rynek inwestycyjny obiektów handlowych w Polsce odnotowa∏ bardzo
dobre wyniki w 2003 r. Zawarto trzy znaczàce dla rynku transakcje:
• Ok´cie Retail Park – park handlowy zakupiony za ok. 60 mln EUR przez
irlandzkich inwestorów (g∏ównymi najemcami sà Meble Walther oraz
Real).
• Galeria Dominikaƒska - nabycie 33% udzia∏ów za oko∏o 30 mln EUR przez
Deutsche Euroshop.
• Portfel NieruchomoÊci Handlowych – najwi´ksza transakcja portfelowa
w Polsce, sprzedajàcym by∏a jedna z zagranicznych sieci handlowych.
WartoÊç tych trzech transakcji, stanowiàcych oko∏o 70% wszystkich
zawartych w 2003 r., okaza∏a si´ znaczàco wy˝sza ni˝ Êrednia wartoÊç
transakcji na rynku biurowym. Cz´Êç tych transakcji zosta∏a ju˝ zawarta, ale
ostateczne zawarcie umów nastàpi po uzyskaniu pozwolenia MSWiA.
Oczekuje si´, ˝e zarówno rynek biurowy jak te˝ handlowy b´dà notowa∏y
wysokie wyniki pod wzgl´dem wartoÊci transakcji, szczególnie
w Warszawie. W innych miastach Polski b´dà dominowaç g∏ównie
transakcje obejmujàce obiekty handlowe. Zainteresowanie obiektami
magazynowymi b´dzie mniejsze, g∏ównie ze wzgl´du na brak dobrych
produktów inwestycyjnych, dost´pnych do nabycia.
Oczekuje si´, ˝e najlepsze nieruchomoÊci biurowe (dobrze zlokalizowane,
gdzie zawarto korzystne, d∏ugoterminowe umowy najmu z rynkowym
poziomem czynszu) oraz obiekty handlowe (najlepsze centra handlowe)
mogà byç sprzedane przy stopie kapitalizacji w granicach od 8,5% do 9%
w 2004 r. Ârednia stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych
i handlowych utrzyma si´ na poziomie od 9%-10%. Wskaênik ten dla
magazynów b´dzie waha∏ si´ od 9,5%-10,5%.
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Investment Market Regional Overview
2003 was a record year for Central & Eastern Europe doubling the previous
annual investment volume with a new record high of about EUR2 bn.
A significant portion of this occurred in the last 2 months of the year. The
second half of the year saw substantial yield shift in Prague and Budapest
with early transactions in 2004 expected to settle around 8% for prime
offices. Warsaw had reached a prime office yield of 9%. This accelerated
yield shift can be attributed to the weight of money targeting the region as
well as imminent EU accession.We do not believe that there will be a further
rapid decrease in yields past the 8% level, but rather a more measured
decrease over the medium term.
Real Estate Investments Summary in Region
in years 1998-2004
Russia Slovakia
Czech Republic
Poland
Hungary
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle
Inwestycje w nieruchomoÊci w regionie w latach 1998-2004
The property fundamentals for the region are good. Warsaw, Prague and
Budapest are all close to 6 o’clock on the Jones Lang LaSalle property clock
and have the unique position of being able to offer both potential rental
growth with substantial capital growth over the short to medium term. We
anticipate that in 2004 retail investment will overtake office investment as
the leading sector of traded investment volume. We expect some turning of
product bought in the first wave of acquisitions (1998-2001) in the next
twelve months. Industrial, with income growth prospects and expansion
expectations, and retail warehousing are hot sectors for many investors in
all three countries, although supply remains limited.
The Czech Republic remains the preferred market in Central Europe for
investors. In 2003 the volume of traded product was about EUR530 m. The
largest deal in the second half of 2003 was the acquisition by Heitman of
Rudna Logistics Park from Vittera. Relatively low vacancy, comfort that
rents have bottomed out coupled with a strong economy and the highest
FDI per capita in the region make this an attractive market.
Hungary had a strong last two months of 2003, with the deal of the year
being Europolis’ purchase of a mixed office and industrial portfolio in
December from AIG/Lincoln. Total volume in Hungary was about
EUR280 m in 2003. We anticipate that 2004 will see increased investment
volume with the sale of a number of institutional quality office buildings.
A large Hungarian retail portfolio will also be transacted in early 2004.
The European property press is abuzz with news about the new market Moscow. The market came of age in the second half of 2003 with the first
institutional quality sale of the Gogolevsky Boulevard 11 office building
from CSFB to the Fleming Family & Partners Fund. A second institutional
quality building was traded in January 2004. Prime yields for the very best
office product are in the range of 13%-14%. The dynamics of the Moscow
market, with take-up higher than the whole of Central Europe combined in
most sectors makes it a very exciting market. There are currently only a
handful of buildings that could be considered to be of institutional quality
in Moscow. The most significant barrier to rapid development of new stock
and growth of the investment market is the lack of competitive senior debt
financing available in Moscow.A number of the large German and Austrian
mortgage lenders are considering setting up operations in Moscow in the
short to medium term.
Rynek inwestycyjny - charakterystyka regionu
Rok 2003 okaza∏ si´ rekordowym dla Europy Wschodniej i Centralnej.
WartoÊç inwestycji zosta∏a podwojona w stosunku do poprzedniego roku
i osiàgn´∏a poziom oko∏o 2 mld EUR. Znaczna cz´Êç transakcji zosta∏a
zawarta w ciàgu ostatnich 2 miesi´cy ubieg∏ego roku. W drugiej po∏owie
2003 r. zanotowano znaczàcy spadek stopy kapitalizacji w Pradze
i Budapeszcie. Oczekuje si´, ˝e na poczàtku 2004 r. wskaênik ten osiàgnie
poziom 8% dla inwestycji w najlepsze obiekty biurowe. W Warszawie stopa
kapitalizacji wynosi 9%. Przyspieszony spadek stóp kapitalizacji wià˝e si´
ze wzrostem kapita∏u jaki nap∏ywa do ca∏ego regionu, jak równie˝
zbli˝ajàcym si´ rozszerzeniem Unii Europejskiej. Nie oczekuje si´ dalszego
gwa∏townego spadku stopy kapitalizacji poni˝ej 8%, a raczej stopniowej
obni˝ki w perspektywie Êredniookresowej.
Rynek nieruchomoÊci komercyjnych w regionie staje si´ coraz bardziej
stabilny. Rynki w Warszawie, Pradze i Budapeszcie osiàgn´∏y bàdê zbli˝y∏y
si´ do minimum w cyklu zmiany czynszów oraz posiadajà szczególnà
pozycj´ umo˝liwiajàcà zarówno przysz∏y wzrost stawek czynszu, jak
i wzrost wartoÊci kapita∏owej nieruchomoÊci, w krótkim jak i Êrednim
okresie. Oczekujemy, ˝e w 2004 r. obrót obiektami handlowymi b´dzie
stanowi∏ najwi´kszà cz´Êç wartoÊci inwestycji w regionie. Oczekuje si´
tak˝e, ˝e niektóre z zakupionych produktów inwestycyjnych (w latach 1998
– 2001) zostanà ponownie wystawione na sprzeda˝ w ciàgu najbli˝szych
12 miesi´cy. Wielu inwestorów we wszystkich trzech krajach wykazuje te˝
du˝e zainteresowanie sektorem powierzchni magazynowych oraz parków
handlowych, jednak˝e poda˝ tych powierzchni pozostaje ograniczona.
Czechy pozostajà rynkiem preferowanym przez inwestorów w Europie
Centralnej. W 2003 r. wartoÊç inwestycji wynios∏a oko∏o 530 mln EUR.
Najwi´kszà transakcjà by∏o nabycie przez firm´ Heitman Rudna Logistics
Park od Vittery. Stosunkowo niski wskaênik niewynaj´tej powierzchni,
ustabilizowanie si´ czynszów na doÊç niskim poziomie, a tak˝e silna
gospodarka i najwy˝szy w regionie poziom bezpoÊrednich inwestycji
zagranicznych na osob´ sprawia, ˝e rynek czeski jest atrakcyjny dla
inwestorów.
Deals in Region by Purchaser 1998-2004
France
Denmark
Israel
UK
Others Italy
Ireland
Poland
US
Holland
Germany
Austria
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle
Transakcje w regionie wg krajów pochodzenia 1998-2004
Na W´grzech, zanotowano dobre wyniki w ciàgu ostatnich dwóch miesi´cy
2003 r., w wyniku zakupu od AIG/Lincoln portfolio nieruchomoÊci
biurowych i magazynowych przez Europolis. Ca∏kowita wartoÊç inwestycji
na W´grzech osiàgn´∏a poziom 280 mln EUR w 2003 r. Oczekuje si´,
˝e w 2004 r. na rynku w´gierskim wzroÊnie sprzeda˝ obiektów biurowych
o instytucjonalnej jakoÊci. Na poczàtku 2004 r. sprzedane zostanie równie˝
du˝e portfolio nieruchomoÊci handlowych.
Ostatnio prasa europejska rozpisuje si´ o nowym rynku dla inwestorów –
Moskwie. W drugiej po∏owie 2003 r. zawarto po raz pierwszy transakcj´
sprzeda˝y obiektu biurowego o instytucjonalnej jakoÊci - Gogolevsky
Boulevard 11 zosta∏ sprzedany Fleming Family & Partners Fund przez
CSFB. Drugi taki obiekt nabyto w styczniu 2004 r. Stopa kapitalizacji dla
najlepszych obiektów biurowych kszta∏tuje si´ w granicach 13%-14%.
9
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Investment Market Regional Overview
At present Moscow’s nascent investment market is driven predominantly by
Russian capital. We expect this trend to continue over the medium term.
The vast majority of transactions completed to date are still owner-occupier
deals for office and retail space. The estimated volume of these owner-occupier
deals in 2003 was about EUR400 m. An important consideration for
development in Moscow is the strong interest from Russian domestic
institutions and individuals in buying standing investment product.
Prime Office Yields
Milan
Rynek inwestycyjny - charakterystyka regionu
Dynamizm moskiewskiego rynku, a tak˝e fakt, ˝e iloÊç powierzchni
wynaj´tej w wi´kszoÊci sektorów przekroczy∏a ∏àcznà iloÊç powierzchni
wynaj´tej w Czechach, Polsce i na W´grzech, stworzy∏y wyjàtkowo
interesujàcà sytuacj´ na rynku.W Moskwie jest niewiele obiektów o jakoÊci
instytucjonalnej. G∏ównà barierà w powstawaniu nowoczesnych obiektów
oraz rozwoju moskiewskiego rynku inwestycyjnego jest brak systemu
finansowania na warunkach porównywalnych z resztà Europy Ârodkowej.
Aktualnie kilka du˝ych niemieckich i austriackich banków hipotecznych
rozwa˝a mo˝liwoÊç rozpocz´cia dzia∏alnoÊci w Moskwie.
Rynek inwestycyjny w Moskwie, znajdujàcy si´ w fazie rozwoju, obecnie
zdominowany jest przez rosyjski kapita∏. Znacznà wi´kszoÊç zawartych
transakcji zakupu i sprzeda˝y stanowià obiekty biurowe i handlowe,
przeznaczone na u˝ytek w∏asny w∏aÊciciela. Szacunkowa wartoÊç tych
transakcji zawartych w 2003 roku wynosi oko∏o 400 mln EUR. Rozwój
moskiewskiego rynku inwestycyjnego jest poparty du˝ym
zainteresowaniem zakupu produktów inwestycyjnych ze strony rosyjskich
lokalnych instytucji oraz prywatnych inwestorów.
Frankfurt
Madrid
London
Dublin
Berlin
Stockholm
Amsterdam
Brussels
Budapest
Prague
Warsaw
Moscow
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle
Stopy kapitalizacji dla inwestycji
w nowoczesne budynki biurowe
The retail investment market in Central Europe had a busy second half of
2003 with the reported transactions including the acquisition of two retail
warehouse parks in the region; the acquisition of Olympia Centres in Mlada
Boleslav and Teplice by Europolis from Ahold, a 33% stake in Galeria
Dominikanska by Deutsche Euroshop, acquisition of the ECE project in
Pecs by HGA. Total retail investment activity in 2003 was EUR954 m,
a 48% share of the total volume. There are two large portfolio deals, which
will close in February 2004 in Poland and Hungary, which will add to this
surge in retail investment activity.
We anticipate that 2004 will be another very strong year for retail
investment in the region. A number of the modern third generation
shopping centers in the region will change hands. We expect that German
funds will become buyers of prime shopping centers in 2004. Large
portfolio buyers,specifically Heitman,have become major players in the CEE
market with the acquisition of four portfolios in a very short period of time.
Retail is a key focus for many investors who are flocking to the defensive
qualities it offers during difficult economic times. Significant anticipated
yield convergence is another key driver in this trend. Retail warehousing
and shopping centres continue to be the focus of international investor
interest. The high street provides attractive investment opportunities for
private investors but remains highly illiquid. We anticipate that this will be
a key investment sector in the region over the next two to three years.
Financing is still readily available in Central Europe. Senior debt for
development financing has become more difficult to obtain without some
level of recourse. For prime schemes that have some pre-leasing in place
debt finance is readily available. There is strong competition amongst
banks to provide investment/take-out financing that can be obtained on
very competitive terms.We expect some pressure on margins in 2004 as the
competition between large German mortgage banks, German Landesbanks
and Austrian banks intensifies.
10
W drugiej po∏owie 2003 r. na rynku inwestycyjnym obiektów handlowych
w Europie Centralnej zanotowano wzrost aktywnoÊci inwestorów. WÊród
zawartych transakcji nale˝y wymieniç zakup dwóch parków handlowych
w regionie, zakup przez Europolis dwóch centrów handlowych Olympia
w Mlada Boleslav oraz w Teplicach od Ahold, jak te˝ nabycie 33% udzia∏ów
w Galerii Dominikaƒskiej przez Deutsche Euroshop, oraz zakup ECE w Pecs
przez HGA. Ca∏kowita wartoÊç inwestycji na rynku obiektów handlowych
w 2003 r. wynios∏a 954 mln EUR – 48% wszystkich transakcji. Oczekuje si´,
˝e w lutym 2004 zrealizowane zostanà dwie kolejne inwestycje w Polsce i na
W´grzech, które przyczynià si´ do dalszego wzrostu aktywnoÊci
inwestycyjnej w tym sektorze.
Przewiduje si´, ˝e rok 2004 b´dzie kolejnym wa˝nym rokiem dla inwestycji
w obiekty handlowe w regionie. Du˝a liczba nowoczesnych centrów
handlowych trzeciej generacji zostanie sprzedana. Oczekuje si´,
˝e nabywcami w 2004 r. b´dà g∏ównie niemieckie fundusze. Obecnie
g∏ównymi graczami na rynku regionalnym stali si´ nabywcy du˝ych
portfolio nieruchomoÊci, szczególnie Heitman, ze wzgl´du na zakup
w krótkim okresie czasu a˝ czterech portfolio.
Zainteresowanie inwestorów skupia si´ obecnie na obiektach handlowych,
ze wzgl´du na mniejszà podatnoÊç tego rynku na oddzia∏ywanie czynników
ekonomicznych. Du˝e znaczenie ma równie˝ przewidywany spadek stóp
kapitalizacji. Rynek powierzchni handlowo-magazynowych oraz centra
handlowe stanowià w dalszym ciàgu przedmiot zainteresowania
mi´dzynarodowych inwestorów. Sklepy na g∏ównych ulicach handlowych
oferujà atrakcyjne mo˝liwoÊci inwestycyjne, ale sà trudno zbywalne.
Oczekuje si´, ˝e sektor ten b´dzie wa˝nym sk∏adnikiem rynku
inwestycyjnego w regionie w ciàgu nast´pnych 2-3 lat.
Finansowanie w Europie Centralnej jest stosunkowo ∏atwe do uzyskania.
Jedynie finansowanie przedsi´wzi´ç spekulacyjnych (na wynajem) bez
odpowiednich zabezpieczeƒ, np. gwarancja spó∏ki-matki, sta∏o si´
trudniejsze do uzyskania. Zdecydowanie ∏atwiejsza jest procedura
otrzymania kredytu w przypadku nieruchomoÊci, które sà cz´Êciowo
wynaj´te jeszcze przed rozpocz´ciem budowy. Istnieje du˝a konkurencja
wÊród banków zainteresowanych udzieleniem kredytów inwestycyjnych,
które wcià˝ mo˝na uzyskaç na bardzo dobrych warunkach. Ze wzgl´du na
wzmo˝onà konkurencj´ mi´dzy du˝ymi niemieckimi bankami
hipotecznymi, niemieckimi bankami regionalnymi i bankami z Austrii,
oczekuje si´ dalszego obni˝ania mar˝ przez banki.
Rynek nieruchomoÊci w Warszawie
Map of Warsaw Retail Provision
Mapa powierzchni handlowych w Warszawie
Source/èród∏o: Jones Lang LaSalle
BIA¸O¸¢KA
Mo
dliƒ
W
ska
is∏
a
1
Mar
Toru
ymo
BIELANY
3
nck
TARGÓWEK
a
5
˚oliborz
ci
Ê
rno
ida 9
1
BEMOWO
6
Al.
8
7
a
Tow
Górczewska
Wola
ka
a
zyƒs
14
5
l
So
Grochowska
11
2
row
10
Po∏c
2
4
ƒska
4
ej
Al. Armii Ludow
Wis∏a
Praga Po∏udnie
13
kie 3 Ochota
17
kow
Kra
ski
22
OK¢CIE
WILANÓW
a
is∏
URSYNÓW
wa
zó∏ko
Przyc
Pu∏awska
24
W
23
WAWER
21
Al.
20
18
19
zyƒ
W¸OCHY
ska
Mokotów
zes
16
o
er
.J
Al
ied
URSUS
li
zo
∏M
Wa
ms
15
12
25
MAIN EXISTING SHOPPING CENTRES
ISTNIEJÑCE CENTRA HANDLOWE
1
2
3
4
5
6
7
6
9
10
11
12
13
Auchan & Leroy Merlin (Modliƒska)
M1 Marki
Ikea & Decathlon Targówek
Targówek (Carrefour)
Bemowo (Carrefour)
Tesco & Media Markt
Wola Park
Klif
Warszawa Wileƒska
Fort Wola
King Cross Praga
Promenada
Reduta
SHOPPING CENTRES UNDER CONSTRUCTION
CENTRA HANDLOWE W TRAKCIE REALIZACJI
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Tesco (Po∏czyƒska)
Factory
Leroy Merlin (Al. Jerozolimskie)
Panorama
Sadyba Best Mall
Galeria Mokotów
Walther Meble & Media Markt & Real
Land
Centrum Janki (Geant)
Janki (Ikea)
King Cross Ursynów
Auchan & Leroy Merlin Piaseczno
1
2
3
4
5
Arkadia
Z∏ote Tarasy
Blue City
Promenada Phase III
Reduta Phase II
Poland
Saski Crescent
ul. Królewska 16
00-103 Warsaw
Tel.: (48) 22-330-66-00
Fax: (48) 22-330-66-99
Jones Lang LaSalle Capital Markets
Central Europe
Saski Crescent
ul. Królewska 16
00-103 Warsaw
Tel.: (48) 22-330-66-00
Fax: (48) 22-330-66-99
Czech Republic
Myslbek Building
Na Přikopě 19
117 19 Prague 1
Tel.: (420) 2-2423-4809
Fax: (420) 2-2423-9520
Hungary
Alkotás Point
Alkotás Utca 50
1123 Budapest
Tel.: (36)-1-489-0202
Fax: (36)-1-489-0203
Russia
Kosmodamianskaya Nab. 52/3
115054 Moscow
Tel.: (7) 095-737-8000
Fax: (7) 095-737-8011
Copyright Jones Lang LaSalle 2004
All rights reserved. No part of the publication may be reproduced or used in any form or by any means, whether graphically, electronically,
mechanically or otherwise howsoever including without limitation photocopying and recording on magnetic tape or other media, or
included in any information store, retrieval system, and or database of any kind, or transmitted in any form without the prior written
permission of Jones Lang LaSalle. This report is based upon material in our possession or supplied to us, which we believe to be reliable.
Whilst every effort has been made to ensure its accuracy and completeness, we cannot offer any warranty that factual errors may not have
occurred. We would like to be told of any such errors so that these can be put right. Jones Lang LaSalle takes no responsibility for any direct
or indirect damage or loss suffered by reason of the incorrectness of this report.