Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni

PPytania
i odpowiedzi prawne
Ewa Stawicka
Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni
nabywcę prawa użytkowania wieczystego, jeżeli tytuł nabycia
własności przez Skarb Państwa bądź jednostkę samorządu
terytorialnego okazał się wadliwy?
Uchwałą z 15 lutego 2011 r., o sygnaturze III CZP 90/10, podjętą w siedmioosobowym
składzie, Sąd Najwyższy udzielił twierdzącej odpowiedzi na postawione w tytule pytanie. Problem prawny rozstrzygnięty tą uchwałą zapewne doczeka się szerszej dyskusji
w literaturze fachowej. Niniejszy tekst, lokowany w rubryce noszącej z założenia praktyczny charakter, ma za zadanie przede wszystkim przybliżenie Czytelnikom „Palestry”
samej istoty zagadnienia oraz jego znaczenia dla praktyki.
Uchwała ta będzie znajdowała oddźwięk we wszystkich tych sytuacjach, w których
wyeliminowane zostały z obrotu prawnego bądź to skutki nacjonalizacji zastosowanej
z naruszeniem prawa, bądź też inne wadliwe orzeczenia o odjęciu własności. Stwierdzenie nieważności nieprawidłowej decyzji odmawiającej przyznania prawa użytkowania
wieczystego na mocy tzw. dekretu warszawskiego, orzeczenie współcześnie wydaną
decyzją administracyjną, że dana nieruchomość nie podlegała przejęciu w trybie przepisów dekretu o reformie rolnej, wyeliminowanie z obrotu prawnego wadliwego orzeczenia o wywłaszczeniu – oto egzemplifikacja takich właśnie sytuacji.
Jeżeli przed wydaniem któregokolwiek z przykładowo wskazanych orzeczeń, a zatem w okresie, gdy Skarb Państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego figurowała w księdze wieczystej jako właściciel, na danej nieruchomości ustanowione zostało
użytkowanie wieczyste na rzecz osoby trzeciej, to znaczy innej aniżeli były właściciel
(względnie jego prawny następca) – skutek ex tunc eliminacji nieprawidłowego tytułu
nabycia własności każe postawić pytanie o los wieczystego użytkowania. Wszak z samej
definicji może ono być ustanowione i trwać wyłącznie na gruncie skarbowym albo samorządowym. Czy zatem wydanie decyzji administracyjnej oznaczającej „powrót” ziemi
do dawnego właściciela (względnie do jego następcy) ma powodować automatyczne
wygaśnięcie nabytego w dobrej wierze prawa wieczystego użytkowania? Czy raczej
użytkowanie wieczyste winno się w swoim istnieniu utrzymać, co w rezultacie prowadziłoby do powstania pomiędzy podmiotem publicznym a „powrotnym właścicielem”
193
Ewa Stawicka
PALESTRA
własności podzielonej co do treści, jako że obowiązkom wieczystego użytkownika, takim
w szczególności jak uiszczanie opłat i stosowne do umowy zagospodarowanie gruntu,
nadal odpowiadałyby niewygasłe przecież uprawnienia do ich egzekwowania przysługujące fiskusowi albo podmiotowi komunalnemu?
Omawiana tutaj przełomowa uchwała zdaje się kończyć dotychczasową niejednolitość orzecznictwa, opowiadając się za innym jeszcze, trzecim – i zarazem najradykalniejszym – wyjściem. Mianowicie przyznając rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
zapisanej w art. 5 u.k.w.h. pierwszeństwo przed zasadą wyrażoną w art. 232 k.c., Sąd
Najwyższy opowiedział się za nienaruszalnością ustanowionego na rzecz osoby trzeciej
wieczystego użytkowania i jednocześnie – za nienaruszalnością fundamentu tego prawa, czyli własności skarbowej bądź samorządowej gruntu. W motywach rozstrzygnięcia
podkreślono, że ten drugi efekt jest niejako wtórny – w tym sensie, że zabezpiecza on
funkcjonowanie rękojmi; nie zmienia to jednak faktu, iż ostatecznym wynikiem przyjętego rozumowania staje się definitywne odcięcie dawnego właściciela od możliwości
uzyskania na swoją rzecz wpisu w dziale drugim księgi wieczystej danej nieruchomości.
W szczególności odcięcie takie będzie manifestować się jego przegraną w procesie, jaki
wytoczyłby na podstawie art. 10 u.k.w.h.
W uzasadnieniu uchwały SN zwrócono uwagę na niejednolitość orzecznictwa sądów administracyjnych w definiowaniu pojęcia „nieodwracalnych skutków prawnych”
wytworzonych decyzją administracyjną i przywołano ten nurt, który ową „nieodwracalność” kojarzy bardziej ze stanem wytworzonym decyzją nadzorczą (wydawaną na
podstawie art. 156 § 2 k.p.a.) aniżeli z pierwotnym, wadliwym rozstrzygnięciem administracyjnym. Zauważono ponadto, że ochrona płynąca z rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych otoczy swym dobrodziejstwem również umownego nabywcę użytkowania
wieczystego od takiego podmiotu, który sam nabył to prawo nie drogą umowy, lecz
ex lege, co miało miejsce na przykład z mocy art. 182 ust. 2 pkt 1 ustawy z 12 września
1990 r. o szkolnictwie wyższym.
Próba wyobrażenia sobie wielorakich następstw wydania uchwały o sygnaturze
III CZP 90/10 powinna ogarniać między innymi takie sytuacje, w których dawny właściciel, wadliwie pozbawiony tytułu własności, przeprowadził już z sukcesem procedurę administracyjną i w jej wyniku uzyskał stwierdzenie nieważności błędnej decyzji.
Nie będąc świadom kierunku, jaki nada judykaturze ta uchwała, nie dążył przecież do
rozstrzygnięcia polegającego na stwierdzeniu wydania decyzji z rażącym naruszeniem
prawa. Jego aktualna sytuacja jest więc trudniejsza aniżeli położenie, w którym by się
znalazł, gdyby był się ubiegał o rozstrzygnięcie administracyjne zakładające nieodwracalność zaistniałych skutków.
Jeszcze bardziej skomplikowane są warunki, w których po wydaniu omówionej wyżej
uchwały Sądu Najwyższego przyjdzie się obracać osobie legitymującej się współcześnie
uzyskaną decyzją, na mocy której orzeczono, że dane grunty nie podlegały przejęciu
na cele reformy rolnej. Dekret PKWN nacjonalizował nieruchomości z mocy samego
Pełną definicję użytkowania wieczystego w aktualnie obowiązującym systemie prawnym rekonstruować
należy poprzez odczytywanie norm art. 232 k.c. wspólnie z normami u.g.n., rozszerzającej w sensie przedmiotowym możliwości ustanawiania tego prawa.
Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie
z 10 stycznia 2011 r., I OPS 3/10, paragraf 5 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Reform Rolnych z 1 marca
194
7–8/2012
Czy rękojmia wiary publicznej...
prawa i dopiero zakończone powodzeniem próby „wyłączania” poszczególnych immobiliów spod jego działania manifestują się wydaniem orzeczenia administracyjnego.
Skoro więc przedwojenny właściciel nie będzie mógł „skonsumować” rezultatu swoich
starań, uwieńczając je wpisem prawa własności na swoją rzecz w księdze wieczystej
– wieloletnie częstokroć jego zabiegi mogą okazać się w całości daremne, gdyż zabraknie mechanizmu, który umożliwiłby mu staranie się przynajmniej – w drodze cywilnej
– o uzyskanie odszkodowania za bezpodstawnie utracone mienie.
Przeprowadzona tu skrótowa projekcja nieuzasadnionych – w świetle konstytucyjnej
zasady równości wobec prawa – rozbieżności pomiędzy sytuacjami, w jakich znajdą
się poszczególni byli właściciele, niechże stanie się jeszcze jednym przyczynkiem do
odnowienia dyskusji o możliwych wciąż jeszcze, pomimo upływu blisko ćwierćwiecza
od odzyskania suwerenności, ustawodawczych krokach reprywatyzacyjnych.
1945 r. w sprawie wykonania dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. RP nr 10, poz. 51 ze zm.) może stanowić podstawę do orzekania w drodze
decyzji administracyjnej o tym, czy dana nieruchomość lub jej część wchodzi w skład nieruchomości ziemskiej,
o której mowa w art. 2 ust. 1 lit. e dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r.
o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. RP nr 4, poz. 17 ze zm.).
195