Rozliczanie kosztów ogrzewania
Transkrypt
Rozliczanie kosztów ogrzewania
PODSUMOWANIE roku 2013 s. 8 z a r z ą d z a n i e – u t r z y m a n i e Rozliczanie kosztów ogrzewania – case study s. 48 Koszty w spółdzielni – SKANUJ KOD APLIKACJĄ I ZOBACZ WIĘCEJ! i n w e s t y c j e rok XXIV 1-2 /2014 Nakład 9 000 egz. ISSN 0867-5953, INDEKS 320390 Cena 36,00 zł (w tym 5% VAT) mieszkaniowej s. 22 GRUPA Akcyza na gaz po nowelizacji s. 30 w w w. a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o reklama Nowoczesne metody osuszania budynków Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” specjalizuje się w wykonawstwie prac hydroizolacyjnych od 1982 roku. Wykonujemy roboty izolacyjne, osuszanie budynków i odgrzybianie pomieszczeń. Działamy w obiektach, które zostały zawilgocone wskutek kapilarnego pociągania wody z gruntu, przy braku izolacji poziomej lub pionowej. Na podstawie ustawicznie poszerzanej wiedzy oraz zdobytych doświadczeń z całą pewnością możemy stwierdzić, że jedyną metodą całkowicie likwidującą przyczynę zawilgocenia murów jest elektroniczny system elektroosmozy bezprzewodowej osuszania murów. Ponad 30 lat działalności firmy. Elektroniczny bezprzewodowy system osuszania murów obejmuje: • ocenę stopnia zawilgocenia • dobór urządzenia • dostawę i zainstalowanie urządzenia • kontrolę przebiegu procesu osuszania Ponadto w ofercie znajdują się usługi: • odgrzybianie budynków • izolacja przeciwwilgociowa • izolacje wodochronne • bezinwazyjne osuszanie budynków (murów, ścian, pomieszczeń) według najnowocześniejszych technologii Aparat ElektoAqua zapewnia: Koszt eksploatacji ElektoAqua • osuszanie murów będących w promieniu działania urządzenia (beton, kamień, cegła) • całkowitą blokadę możliwości ponownego zawilgocenia po osuszeniu • usuwanie pleśni • usuwanie zapachu stęchlizny w przybliżeniu wynosi około 1 zł miesięcznie. Urządzenie objęte jest 20-letnią gwarancją skuteczności systemu. Autoryzowanym dystrybutorem na terenie całego kraju jest: R Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” ul. Lenartowicza 10/9, 35-051 Rzeszów tel./faks: 17 853 52 98, tel. kom. 601 956 861 e-mail: [email protected] zobacz www.elektroosmoza.pl biorcą jest licencjo ntów szeregu pate raz zagrakrajowych o iązanych nicznych zw niem z wykonywa nych. robót izolacyj a także Firma posiad iarygodcertyfikat w ności OD REDAKTORA Fot. Adam Sobolewski Młyny mielą wolno, ale… We wszystkich sektorach rynku nieruchomości aż kipi i trudno oprzeć się wrażeniu, że jesteśmy świadkami nowego rozdania. W końcu przecież trwa proces konsolidacji – do niedawna bardzo rozdrobnionego – rynku zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi. Firmy działające dotychczas lokalnie wychodzą z ofertą poza własny region, pochłaniają małe firmy i przejmują ich mikroudziały w rynku. styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 4 Deregulacja zawodów też przeczy zachowaniu status quo. Czy tu również będzie nowe rozdanie? Trudno wyrokować, aczkolwiek wykluczyć się nie da. Wszak w uporządkowany do niedawna świat zarządców, administratorów i pośredników – licencje, ustawowy obowiązek ustawicznego kształcenia czy wynikające już z samej definicji zawodu standardy, za których niestosowanie groziła ministerialna KOZ-a – wkradł się chaos. Bo tak właśnie stan obecny odbierają osoby uprawiające te zawody. Organizacje skupiające zarządców, pośredników próbują, co prawda, odnaleźć się w nowej rzeczywistości i szukają w niej swojego miejsca. Przez chwilę wydawało się nawet, że podejmą wspólne działania i stworzą jednakowe reguły gry rynkowej i edukacji, ale tak się nie stało i każda z nich działa według własnych reguł, otwiera własne rejestry zawodowe, tworzy własne zasady szkoleń i certyfikacji. Jaki krajobraz wyłoni się po bitwie o rząd tych dusz, trudno przewidzieć. Podobnie jak nie sposób przewidzieć, jakie skutki dla rynku nieruchomości będą miały kolejne elementy polityki mieszkaniowej, od których powodzenia zależy przecież kondycja osób uprawiających zawody nieruchomościowe. Mam tu na myśli zarówno pro- gram MdM, jak i możliwość podpisywania umów najmu okazjonalnego z możliwością komorniczej eksmisji najemcy bez potrzeby prowadzenia postępowania eksmisyjnego przed sądem, a także przepisy związane z odwróconą hipoteką czy planowane uruchomienie Funduszu Mieszkań na Wynajem. Trudno wyrokować, jaki wpływ na popyt będzie miała tzw. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, wprowadzająca obowiązek posiadania 5% wkładu własnego przez osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny albo zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej i okresu spłaty, który może wynosić maksymalnie 35 lat. Ważnym elementem gry rynkowej ma być też wspomniany rządowy program Fundusz Mieszkań na Wynajem, który ma zająć się kupowaniem całych budynków z lokalami mieszkalnymi, a następnie – wynajmowaniem mieszkań po cenie niższej niż rynkowa. Ma on ruszyć jeszcze w tym roku i wykupić około 20 000 mieszkań w ciągu najbliższych czterech lat. To oczywiście tylko przykłady zdarzeń, które mogą mieć w najbliższych latach wpływ na kształt rynku nieruchomości i reguły jego funkcjonowania. Mogą mieć, bo – na razie – młyny mielą wolno i o niczym się nie da przesądzić, aczkolwiek intuicja podpowiada, że z tego pozornego chaosu już wyłaniają się zręby nowego rynku. ADMINISTRATOR Wydawca GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. GRUPA Adres redakcji 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 tel.: 22 512 60 93, 512 60 90 faks: 22 810 27 42 [email protected] www.administrator24.info Redaktor naczelny Sabina Augustynowicz [email protected] Sekretarz redakcji Agnieszka Zygmunt [email protected] Redakcja Agnieszka Piksa – red. portalu, Jacek Sawicki, Anna Białorucka, Marek Mejssner Reklama i marketing tel. 22 810 28 14, 512 60 70 [email protected] Dyrektor biura reklamy i marketingu Joanna Grabek, tel. 600 050 380 Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Michał Grodzki Kierownik ds. promocji Marta Lesner-Wirkus Prenumerata i kolportaż Jerzy Lachowski tel. 22 810 21 24, 512 60 82 [email protected] Administracja Danuta Ciecierska (HR) Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa) Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by Dom Wydawniczy MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione. ISSN 0867-5953 WYDARZENIA 6 6 7 PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU Rozdano Złote Medale Międzynarodowych Targów Poznańskich Odkurzacze pod lupą Unii Europejskiej Jubileusz dwudziestolecia ista Polska PRAWO 8 Jak minął rok 2013? – Irena Scholl 15 Kompleksowe szkolenie – Alfa Audyt 16 Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej 19 22 24 26 w postępowaniu sądowym przez niezawodowego pełnomocnika – Agnieszka Żelazna Wszystko o testamentach, dziedziczeniu i spadkobraniu – Robert Bogdzio Koszty w spółdzielni mieszkaniowej – Paweł Puch Naliczanie opłat eksploatacyjnych za garaż szeregowy – Marta Chmielewska Komornik sprzedaje nieruchomość – Krzysztof Łuczyszyn ORZECZNICTWO SĄDOWE 28 Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej – Marta Chmielewska 30 Akcyza na gaz – trudności interpretacyjne ZARZĄDZANIE wspólnoty mieszkaniowej – Ryszard Niedźwiecki Głos w dyskusji nad Książką Obiektu Budowlanego – Michał Substyk ZARZĄDCA PUBLICZNY 38 Organizacja ruchu na drogach do nieruchomości – Jarosław Kowszuk 24 Opłata za garaż FACILITY MANAGEMENT 42 Pasaż FM 44 Czego naprawdę chcą wasi klienci i co powinniście o nich wiedzieć? – Renata Gabryelczyk, Bartłomiej Dessoulavy-Śliwiński 46 Rozliczenia z najemcami i windykacja należności w praktyce FM – Maciej Kamiński EKSPLOATACJA 48 System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania – Kazimierz Dudziński 52 Opomiarować dobrze – Jolanta Słowińska 53 Na co zwrócić uwagę przy doborze wodomierza i modułu radiowego – Enbra 54 Przegląd podzielników kosztów ciepła 58 System elewacji wentylowanych – Cembrit 59 Odzyskać utracony blask kamienic – Justyna Łukaszewicz 62 Zwalczaj wilgoć w budynku – Jacek Sawicki 46 64 Lato w mieście – Agnieszka Stosio 66 Ozdobne trawy w zieleni osiedlowej – Anna Skórkowska POCZTA „ADMINISTRATORA” 32 Wzór porządku obrad i sposoby prowadzenia zebrania 34 – Anna Dessoulavy-Śliwińska ZIELEŃ FINANSE – Stella Brzeszczyńska Prenumerata realizowana przez RUCH S.A: Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na e-wydania można składać bezpośrednio na stronie www. prenumerata.ruch.com.pl. Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail: [email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne w godzinach 7:00–18:00. Koszt połączenia wg taryfy operatora. 40 Redukcja stresu – kilka praktycznych rad 69 Odsetki od nieterminowych płatności – Paweł Puch 69 Zarządcy a opłaty śmieciowe – Paweł Puch INFORMATOR 70 Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości 70 Indeks firm Windykacja w praktyce FM Jaki jest status prawny garażu i gruntu, na którym stoi? Jakie obowiązki ma jego właściciel? Jaka jest do tego podstawa prawna? Praktyczny poradnik, jakie są metody rozliczeń z najemcami i jak wygląda procedura odzyskiwania należności, jeśli spóźniają się oni z ich spłatą. 32 66 Wzór porządku obrad we WM Pierwszy kwartał roku to czas obowiązkowych zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Warto pamiętać, jak powinny przebiegaći jakich formalności należy dopełnić wcześniej. Trawy na osiedlu Trawy, często niedoceniane, zaskakują mnogością form oraz barw. Warto poznać je bliżej i docenić ich liczne zalety. 5 WYDARZENIA ADMINISTRATORA ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 6 Odkurzacze pod lupą Unii Europejskiej Za kilka miesięcy nie będzie można korzystać z odkurzaczy o mocy silnika wyższej niż 1600 W. Zmiana ma na celu przede wszystkim ochronę środowiska. Zgodnie z Rozporządzeniem Komisji (UE) nr 666/2013 r. z dnia 8 lipca 2013 r. w sprawie wykonywania dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/125/WE w odniesieniu do wymogów dotyczących ekoprojektu dla odkurzaczy, w załączniku nr 1 wskazano, że: od 1 września 2014 r.: » roczne zużycie energii jest mniejsze niż 62,0 kWh/rok, » znamionowa moc wejściowa jest mniejsza niż 1600 W, od 1 września 2017 r.: » roczne zużycie energii jest mniejsze niż 43,0 kWh/rok, » znamionowa moc wejściowa jest mniejsza niż 900 W. Nowe przepisy nie objęły przede wszystkim: odkurzaczy do czyszczenia na mokro, do czyszczenia na mokro i sucho, akumulatorowych, automatycznych, przemysłowych, centralnych. Zmiany w etykietach na odkurzaczach Nowe etykiety będą zawierały informacje dotyczące: poziomu hałasu, średnie roczne zużycie energii, poziomie skuteczności odkurzania dywanów i podłóg twardych; zgodnie z Rozporządzeniem Komisji 665/2013 z dnia 3 maja 2013 r., uzupełniającym dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/30/UE w odniesieniu do etykietowania energetycznego odkurzaczy. Natomiast w Komunikacie Prasowym Rady Unii Europejskiej z dnia 18 czerwca 2013 r. w której przewodniczył Phil Hogan (minister środowiska, społeczności lokalnej i samorządu lokalnego) wskazano, że rozporządzenie z 3 maja 2013 r. określa nowe wymogi dotyczące obowiązkowych informacji w odniesieniu do dostawców wprowadzających odkurzacze do obrotu oraz dystrybutorów oferujących te urządzenia w punktach sprzedaży lub sprzedaży na odległość, np. za pośrednictwem katalogów lub Internetu. Już na początku 2012 r. opublikowano raport na temat grup produktów rekomendowanych do włączenia do planu prac na najbliższe lata. Wśród nich zostały wymienione np.: krany, okna, serwery, telefony komórkowe, żelazka, toalety, sauny, prysznice, automaty do kawy, urządzenia budowlane. Teraz czas na odkurzacze! /red./ Rozdano Złote Medale Międzynarodowych Targów Poznańskich Złoty Medal MTP to najbardziej prestiżowa nagroda przyznawana produktom nowoczesnym, innowacyjnym i wytworzonym w oparciu o najnowsze technologie. Komisja, składająca się z uznanych w branży autorytetów, skrupulatnie sprawdza każde zgłoszenie m.in. pod kątem jakości zastosowanych materiałów czy innowacyjności, i przystawia niejako pieczęć gwarancji zakupu doskonałego produktu. Tytuł Złotego Medalisty jest zatem gwarancją sukcesu, doskonałości produktu i fundamentem promocji marki na rynku. » Venecja » » » » » » » Jury konkursu pod przewodnictwem prof. dr hab. inż. Józefa Jasiczaka, zastępcy dyrektora Instytutu Konstrukcji Budowlanych, Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Poznańskiej, w tym roku to zaszczytne wyróżnienie przyznało 22 produktom. Będą one prezentowane w Poznaniu na ekspozycji wystawców Targów Budma, Kominki, CBS i Glass w dniach 11–14 marca, a dodatkowo w ,,Strefach Mistrzów’’, czyli specjalnych stoiskach w pawilonach 3,5 i 7, w których będzie można oddać głos na któregoś z laureatów. W kategoriach najbardziej interesujących dla czytelników „Administratora” nagrodzone zostały: w ramach targów BUDMA: » aluminiowe drzwi zewnętrzne typu THERMO CARBON (HÖRMANN KG Eckelhausen), » bramy stalowe do garaży zbiorczych ET 500 (HÖRMANN Legnica sp. z o.o.), » pustak ceramiczny TERMOton P+W 44 (Zakład Ceramiki Budowlanej OWCZARY R.E.R. Stępień Spółka Jawna), » Putzmeister Mixokret M740 NEW Generation (Putzmeister Mörtelmaschinen GmbH), » drzwi wejściowe do mieszkań Gerda S Premium (GERDA sp. z o.o.), » – blachodachówka modułowa (BUDMAT Bogdan Więcek), pustaki wypełniane wełną mineralną Porotherm T Profi / Dryfix (Wienerberger cihlářský průmysl, a.s), System Zielony Ekstensywny Dach Icopal (Icopal S.A), okno do dachów płaskich typu F (FAKRO sp. z o.o.), Niagara – metalowe systemy rynnowe (System Pruszyński sp. z o.o.), ościeżnica DISCRET (Entra sp. z o.o.,), płyta izolacyjna ThermaBitum FR (Włozamot Panel sp. z o.o.), drzwi antywłamaniowo-przeciwpożarowe i dymoszczelne o zwiększonej izolacyjności akustycznej DELTA MAGNUM 68K (DELTA Zbigniew Różycki), brama garażowa uchylna CONNECT (Wiśniowski sp. z o.o. S.K.A.). w ramach targów GLASS: » Climatop Lux (GLASSOLUTIONS Saint-Gobain), » PRIVA-LITE » (GLASSOLUTIONS Saint-Gobain), bezpieczna szyba laminowana (VSG) gięta w trzech płaszczyznach, hartowana chemicznie (PROTEH sp. z o.o. Juszkowo). /MTP/ Firma ista Polska działa na naszym rynku od 20 lat. Początki jej działalności sięgają roku 1993, kiedy to została zarejestrowana w XIII Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy. W kolejnych latach, zmieniając właścicieli, zmieniała również nazwy: Raab Karcher Energyservices, Viterra Energy Services, by ostatecznie w 2005 roku powrócić do nazwy ista z początku międzynarodowej działalności firmy (tzn. z 1957 roku). Przez cały okres działalności w Polsce ista świadczy usługi na najwyższym światowym poziomie, czego odzwierciedleniem jest jej pozycja niekwestionowanego lidera na rynku rozliczeń ciepła i wody. 23 stycznia 2014 roku w andel’s Hotel w Łodzi odbyła się konferencja na temat wpływu Dyrektywy Efektywności Energetycznej na zużycie ciepła w budynkach wielolokalowych w Polsce, w której uczestniczyło ponad 300 gości. Wśród zaproszonych obecni byli prezesi i członkowie zarządów spółdzielni mieszkaniowych najdłużej współpracujących z firmą ista, pracownicy ista Polska oraz przedstawiciele prasy. Gospodarzem wieczoru był Prezes Zarządu firmy ista Polska Tomasz Bazga, który punktualnie o godzinie 16.20 przywitał zaproszonych gości ARTYKUŁ SPONSOROWANY Jubileusz dwudziestolecia ista Polska i przyjmował listy gratulacyjne. Wśród zaproszonych gości obecni byli również: Dyrektor Zarządzający ista International Region Europa Zachód – Wschód – Południe, Ulrich Fischer, pierwszy Prezes ista Polska, Zbigniew Jedliński, oraz Prezes Zarządu Stowarzyszenia ds. Rozliczenia Energii, dr Kazimierz Dudziński. O godzinie 17.20 www.administrator24.info ista Polska Sp. z o.o. Al. 29 Listopada 155C, 31-406 Kraków www.ista.pl styczeń-luty 2014 nastąpiło otwarcie części jubileuszowej przez mistrzów ceremonii: Marcina Prokopa i Wojciecha Wocława. Na tle kroniki ze świata i Polski przedstawiono najważniejsze wydarzenia z historii firmy ista, przeplatane wspomnieniami jej pracowników. Część oficjalna zakończyła się wręczeniem dyplomów. Uhonorowani zostali pracownicy odchodzący w tym roku na emeryturę: dyrektor ADMINISTRATOR Oddziału Łódź – Andrzej Prusiński i dyrektor handlowy z Oddziału Wrocław – Krzysztof Gniewosz oraz obchodzący dwudziestolecie pracy w ista Polska: dyrektor Regionu Zachód, Piotr Szpurek, dyrektor Regionu Południe, Jarosław Lizut, oraz dyrektor handlowy – Pełnomocnik Zarządu, Mieczysław Chęciński. Po części oficjalnej rozpoczęła się uroczysta kolacja z muzycznym tłem oraz występy artystów. Gwiazdą wieczoru był zespół Bajm z Beatą Kozidrak. Całość urozmaicał zespół Blue Transfer z muzyką nawiązującą do lat osiemdziesiątych. Oczywiście, żadne urodziny nie mogą się obejść bez tortu, który został wniesiony na salę ok. godz. 22.00. Wszyscy odśpiewali „Sto lat”, a gospodarz – Prezes Zarządu ista Polska przystąpił do jego dzielenia. Gospodarze zadbali o wszystko. Zebranym gościom podano smaczne potrawy i przekąski. W doskonałej atmosferze i przy świetnej muzyce bawili się oni do białego rana. 7 WYWIAD Z... ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 8 Irena Scholl Jak minął 2013 rok? Jak minął rok? Już tradycyjnie w styczniowym numerze „Administratora” na to pytanie odpowiadają prezydenci federacji zrzeszających stowarzyszenia i inne organizacje zarządców nieruchomości, pośredników w obrocie nieruchomościami, a w jednym przypadku – także rzeczoznawców majątkowych. Reprezentują oni więc trzy środowiska zawodowe, od których zależy m.in. stan majątku narodowego o wielomiliardowej wartości. Ale stop! Określenie „zawodowe” jest już nieaktualne! Od 1 stycznia 2014 r. zawody zarządcy i pośrednika uległy deregulacji, w związku z czym nie wiadomo, jak nazwać „nieruchomościowców”, którzy wykonują bliżej nieokreślone zajęcia. Więc kogo teraz Państwo reprezentują, Panie i Panowie prezydenci? To pierwsze ze szczegółowych pytań, których sporo – tym razem wszystkim takich samych – zadaliśmy naszym rozmówcom. Gdy opadły emocje związane z protestem przeciwko deregulacji, a potem gorzką porażką, gdy ustawa została – wbrew logicznym argumentom – uchwalona, środowiskowe organizacje „nieruchomościowców” znalazły się w innym świecie. Pytamy więc: czy Federacja, której jest Pani/Pan prezydentem, odnalazła już swoje miejsce w nowej rzeczywistości? Skoro państwo nie wymaga, aby zarządca czy pośrednik miał wykształcenie specjalistyczne, potwierdzone licencją, a potem systematycznie tę wiedzę uaktualniał, w czym federacje i stowarzyszenia żywo uczestniczyły – czy nadal oferują Państwo swoim członkom udział w różnych formach edukacji? Czy są (będą) urzędnicy i specjaliści wyższej rangi – samorządowi, także ministerialno-instytutowi, którzy jako wykładowcy z dziedziny prawa, ekonomii, informatyki, infrastruktury technicznej itp. chętnie udostępnią swoją wiedzę za symboliczną opłatą? Bo przecież nie należy się łudzić, że każdy „nieruchomościowiec” będzie skłonny płacić za zdobywanie wiedzy, jeśli nie będzie to konieczne. Liczne obserwacje i badania pokazują, że np. technologia zarządzania poszła na świecie do przodu milowymi krokami, a u nas w znacznej części zarządów wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych utrzymuje się na poziomie manufaktury, choć z komputerami. Czy w nowej sytuacji jest szansa na postęp w tej dziedzinie? A przecież dziś to już konieczność! Zachodnioeuropejskie firmy sieciowe zaleją nasz rynek tańszymi usługami. Jakie szanse będą mieli nasi „nieruchomościowcy” w zderzeniu z uzbrojoną po zęby w nowoczesne technologie konkurencją? Jaka jest obecnie sytuacja na rynku „nieruchomościowców”? Przybywa ich, ubywa? Zapotrzebowanie na ich usługi rośnie czy spada? Czego dziś oczekuje klient? Szuka „pewniaka” czy oferującego najniższą cenę od metra? W jaki sposób organizacje starają się pomóc zarządcy czy pośrednikowi w rozwiązywaniu problemów, z którymi ma do czynienia w codziennej pracy lub wtedy, gdy… pracy nie ma? Od wspólnych problemów, z którymi mają dziś do czynienia organizacje, aż kipi. Czy porozumienie, dwa lata temu podpisane przez dziewięć federacji, aby zjednoczyć siły do walki z deregulacją, jest nadal używane do innych celów, jak np. wspólne zwalczanie dziczejącego rynku, którego boją się również klienci? Jak stworzyć efektywną formę współpracy z nowym resortem infrastruktury i rozwoju, aby nie zagnieździły się w nim stare, niedobre obyczaje, jak lekceważenie np. konsultacji społecznych? WYWIAD Z... Arkadiusz Borek Prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami Tworzymy Krajową Izbę Gospodarki Nieruchomościami W dowe dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych oraz – zgodnie z naszym umocowaniem prawnym, wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami – wydawać dla różnych instytucji (jak sądy, organy ściągania, jednostki samorządu terytorialnego) opinie na temat operatów szacunkowych. Eksperci naszej Federacji oraz Instytutu Gospodarki Nieruchomościami z bardzo dobrym efektem realizują również zlecenia dotyczące odszkodowań z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przez właścicieli sieci przesyłowych. Prowadzimy również wspólne czynności związane z odzyskiwaniem dużych środków finansowych poniesionych przez zarządców nieruchomości na działania termomodernizacyjne i energooszczędne w budynkach przez nich zarządzanych. Te działania prowa- osobach fizycznych ubiegających się o nadanie nowych licencji zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami, wydawanych przez Izbę, która ponadto prowadzi również Centralny Rejestr Zarządców i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Rejestracja osób fizycznych w naszym wspólnym ogólnopolskim Centralnym Rejestrze Zarządców/Pośredników w Obrocie Nieruchomościami jest bezpłatna i nie wiąże się z obowiązkiem uiszczania składek członkowskich. Osoby te mają pełne prawo do nabycia, też bezpłatnie (na koszt Izby), licencji zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami. Licencja ta jest drukiem ścisłego zarachowania w formacie A3 i będzie przekazana zainteresowanej osobie w trakcie najbliższej możliwej uroczystej okazji (konferencji, seminarium, szkolenia) w pobliżu Jednogłośnie podjęto decyzję o utworzeniu izby gospodarczej o nazwie Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami, która ma konsolidować uczestników tego rynku. www.administrator24.info miejsca jej zamieszkania. Federacja Gospodarki Nieruchomościami i nowo utworzona Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami zamierzają wspólnie organizować kursy i praktyki dla kandydatów na zarządców nieruchomości i pośredników w obrocie nieruchomościami oraz praktyki zawodowe dla rzeczoznawców majątkowych, a także prowadzić ciągły proces dokształcania dla osób zainteresowanych podniesieniem poziomu wiedzy w obszarze szeroko rozumianego rynku nieruchomości. Część szkoleń zamierzamy realizować online z możliwością zadawania na bieżąco pytań wykładowcy w ich trakcie. Nasz potencjał organizacyjny oraz pozytywna rozpoznawalność naszych działań upoważniły nas do podjęcia czynności zmierzających do powołania Delegatur Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami na terenie całego kraju. Ten proces zamierzamy definitywnie i pozytywnie zamknąć pod koniec lutego bieżącego roku. Pragniemy podkreślić, że deklarujemy dalszą wolę współpracy z federacjami oraz stowarzyszeniami i gwarantujemy im pełną autonomię. Pracy w obszarze polskiego mieszkalnictwa jest naprawdę zbyt dużo, by tracić energię na zbędne spory, które niczemu tak naprawdę nie służą. styczeń-luty 2014 dzimy w ramach tzw. Białych Certyfikatów i docelowo zamierzamy odzyskać dla naszych zleceniodawców kilka milionów. W związku z chaosem i brakiem wspólnych inicjatyw federacji na rzecz koordynacji działań na zderegulowanym rynku, podjęliśmy szybkie i rzeczowe czynności w tym zakresie. Po namowie wielu firm związanych z zarządzaniem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawstwem majątkowym doprowadziliśmy do spotkania prawie 200 przedsiębiorców z całego kraju. Przedsiębiorcy (w tym spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y, prywatne firmy zarządzające nieruchomościami i pośredniczące w obrocie nieruchomościami) przeprowadzili bardzo burzliwą dyskusję nad złym stanem polskiego mieszkalnictwa, brakiem długoterminowej polityki mieszkaniowej, a wreszcie – nad samym przebiegiem i kształtem przeprowadzonej deregulacji zawodów nieruchomościowych. Uczestnicy tego spotkania założycielskiego jednogłośnie podjęli decyzję o utworzeniu izby gospodarczej o nazwie Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami. Nasze wspólne już obecnie działania zmierzają do konsolidacji wszystkich uczestników rynku nieruchomościowego: począwszy od przedsiębiorców, a skończywszy na ADMINISTRATOR ielu z nas zadaje sobie pytanie, jak właściwie minął ten 2013 rok. Dla naszej Federacji Gospodarki Nieruchomościami był to czas bardzo wytężonej pracy. Przeprowadziliśmy – wspólnie z naszymi stowarzyszeniami – szereg szkoleń podnoszących kwalifikacje zawodowe, zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i dla pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych. Stowarzyszenia należące do naszej federacji prowadziły również praktyki zawodowe dla wszystkich trzech zawodów nieruchomościowych. Jak co roku, wspólnie z Instytutem Gospodarki Nieruchomościami przeprowadziliśmy w kilkunastu województwach naszego kraju cykl Seminariów Rynku Nieruchomości, w trakcie których dokonaliśmy rzetelnej oceny obecnego stanu ustawodawstwa w zakresie mieszkalnictwa oraz podsumowaliśmy sytuację na rynku nieruchomościowym. Pragnę podkreślić, że uczestnicy zarówno naszych szkoleń, jak i seminariów jednoznacznie twierdzą, że deregulacja zawodów, nieruchomościowych jest wielkim, najprawdopodobniej nieodwracalnym, błędem samego ustawodawcy. Nadmienić również wypada, że nasza Federacja w trakcie przewodniczenia Porozumieniu Dziewięciu Federacji wypracowała list intencyjny, w którym podkreśliła, że celem naszych wspólnych międzyfederacyjnych działań jest przejęcie od ówczesnego Ministerstwa Infrastruktury dotychczasowego systemu nadawania uprawnień zawodowych dla zawodów zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami. Chodziło o podjęcie działań wprowadzających jednolity i dobrowolny system potwierdzania kompetencji zawodowych, tzn. certyfikatów potwierdzających wiedzę, doświadczenie i rzetelność w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości. Wszystkie nasze wspólne działania międzyfederacyjne były w pierwszym etapie naprawdę bardzo optymistyczne, rzeczowe i nacechowane konstruktywną postawą uczestników tych spotkań. Niestety, czas pokazał, że nie wszyscy uczestnicy Porozumienia Dziewięciu Federacji byli zainteresowani wspólnym i jednolitym systemem nadawania uprawnień zawodowych. Weszliśmy więc w 2014 r. z deregulacją dwóch zawodów nieruchomościowych i głowami pełnymi pomysłów. Jako Federacja zamierzamy nadal prowadzić praktyki zawo- 9 WYWIAD Z... Leszek A. Hardek Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości Nie bądźmy pesymistami! D ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 10 eregulacja zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości weszła w życie, jednakże nie nazwałbym tego gorzką porażką, bo według mnie nie ma tu przegranych ani wygranych. Jest to dość istotna zmiana, którą tak naprawdę będziemy mogli ocenić dopiero za kilka lat. Poza tym zbiegła się ona z dużymi zmianami na rynku świadczenia usług w zakresie pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami. System państwowego licencjonowania zawodów pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości w Polsce powstał ok. 15 lat temu, a pierwsze organizacje zawodowe w ubiegłym roku obchodziły już dwudziestolecie istnienia. Nie opierały się więc jedynie na państwowym systemie uprawnień. Z tego względu, moim zdaniem, uwolnienie licencji spod państwowych regulacji daje duże możliwości działania dla organizacji zawodowych. Rok 2013 wymagał od nas bardzo dużego wysiłku. Do samego końca staraliśmy się, aby w UOGN pozostały zapisy dotyczące kwalifikacji osób, które świadczą usługi pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami. Oceniliśmy projekt ustawy deregulacyjnej pod względem konstytucyjności. Opinię przygotował wybitny konstytucjonalista, profesor Marek Chmaj. Jego zdaniem ustawa jest w wielu aspektach niekonstytucyjna, podobnie jak sam proces legislacyjny. Senatorowie po zapoznaniu się z nią ponownie cofnęli ustawę do rozpatrzenia przez komisję senacką. To „ratowanie” odbywało się na szybko, więc pozostawiono klika zapisów, które jeszcze bardziej skomplikowały sytuację. Niemniej jednak PFRN nie ustała w swoich działaniach i ma nadzieję, że ustawa deregulacyjna trafi do Trybunału Konstytucyjnego. Przez cały czas trwania procesu legislacyjnego ustawy deregulacyjnej uważnie obserwowaliśmy rządowe działania. Musieliśmy być przygotowani na to, że państwowe uprawnienia dla pośredników i zarządców zostaną zlikwidowane. Dlatego równolegle prowadziliśmy prace związane z przygotowaniem organizacyjnego systemu licencjonowania. Były one przede wszystkim nakierowanie na wykorzystanie rozwiązań z innych krajów europejskich. PFRN od 2001 roku należy do CEPI – Europejskiej Rady Nieruchomości, która jest największą europejską organizacją zrzeszającą profesjonalistów rynku nieruchomości. PFRN jako pierwsza z członkowskich organizacji wdrożyła opracowane przez nią profile kompetencyjne dla pośredników i zarządców nieruchomości. Na ich podstawie stworzyła minima programowe dla osób, które Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata WYWIAD Z... Maria Kowalska Prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych Jak minął 2013 rok? P Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 www.administrator24.info rzez ostatnie kilkanaście miesięcy walczyliśmy o zachowanie zawodów nieruchomościowych, a następnie podejmowaliśmy wszelkie możliwe działania w celu integracji organizacji zawodowych wobec nieuchronnej rzeczywistości po ustawie deregulacyjnej. Przedstawiciele naszej Federacji w styczniu i lutym 2013 r. brali czynny udział w pracach komisji nadzwyczajnej, powołanej do rozpatrzenia projektów ustaw deregulacyjnych, protestując przeciwko propozycjom rządowym prowadzącym m.in. do likwidacji definicji zawodu. Nie widząc zrozumienia u członków komisji, zwróciliśmy się do Prezydenta z prośbą o niepodpisywanie tej ustawy. Niestety, 9 lipca 2013 r. podpisał on Ustawę z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów. W związku z powyższym, zgodnie z wnioskiem delegatów Rady Krajowej z dnia 15 czerwca 2013 r., Polska Federacja Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych podjęła kroki w sprawie zaskarżenia jej do Trybunału Konstytucyjnego. I tak, jak to jak mówią niektórzy, rząd posprzątał rynek nieruchomości. Wycofano z obrotu prawnego pojęcie licencji dla zarządcy i pośrednika, a z ustawy o gospodarce nieruchomościami zniknął zawód zarządcy i pośrednika. Pozostały jednak osoby, które profesjonalnie wykonują swoją pracę i to je będziemy wspierać w nowej rzeczywistości. Mamy świadomość tego, że deregulacja w największym stopniu dotyka zarządców nieruchomości mieszkalnych. Nowi pseudozarządcy proponują dumpingowe ceny za zarządzanie, tworząc dziką konkurencję dla dotychczasowych zarządców, którzy – jak nas informują – często, aby utrzymać nieruchomość, muszą zejść z ceny poniżej kosztów. W tej sytuacji profesjonalizm staje się głównym argumentem przetargowym. Jednym z głównych zadań Federacji zawsze była troska o poziom edukacji zarówno już pracujących w zawodzie zarządców, jak i absolwentów wyższych uczelni, rozpoczynających tę pracę. W roku 2013 proponowaliśmy wiele tematów szkoleń i konferencji. Na wyróżnienie zasługuje konferencja Ministerstwa Spraw Zagranicznych, której PFSZN była współorganizatorem, pod tytułem „Poszukiwanie nowego Ładu. Architektura, sztuka wzornictwo, inżynieria i zarządzanie nieruchomościami w wizerunku polskiej polityki zagranicznej”. W związku z informacją o zamiarze wykreślenia zawodu zarządcy nieruchomości z listy klasyfikacji zawodów i specjalności Ministerstwa 11 WYWIAD Z... Zbigniew Kubiński Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości Dobrowolne licencje najlepszą rekomendacją Dobrowolne licencje najlepszą rekomendacją ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 12 Na początek trzeba wyjaśnić pewne nieporozumienie. Otóż deregulacja nie oznacza likwidacji zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami ani zarządcy nieruchomości. Zawody te wciąż istnieją pod względem formalnym – w ustawie o gospodarce nieruchomościami nadal w dziale V, zatytułowanym „Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami”, istnieją trzy rozdziały regulujące oddzielnie trzy nieruchomościowe zawody: rozdział 1 – „rzeczoznawstwo majątkowe”, rozdział 2 – „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami”, a rozdział 3 – „zarządzanie nieruchomościami”. Regulacje te w odniesieniu do pośredników i zarządców są obecnie znacznie okrojone, ale jednak istnieją. Zawody te istnieją także w sensie praktycznym, gdyż nie można nie zauważyć prawie 50 tysięcy zarządców i pośredników na rynku nieruchomości. Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości wdrożyła dobrowolny licencyjny system kompetencyjno-jakościowy FPPRN dla zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości. System ten ma na celu promowanie wiedzy i kompetencji na rynku nieruchomości. Licencja FPPRN jest nie tylko potwierdzeniem wiedzy, lecz także swoistą rekomendacją naszej Federacji i wskazówką dla klientów. Dodam, że po uruchomieniu systemu pojawiła się bardzo duża ilość wniosków od osób zainteresowanych posiadaniem nowej licencji. Istotą systemu jest także przestrzeganie zasad etyki. Nasza Federacja przedstawiła środowisku dokument nazwany Dekalogiem Profesjonalisty Rynku Nieruchomości. Traktujemy go jako swoiste credo funkcjonowania profesjonalistów na rynku nieruchomości. Dekalog Profesjonalisty Rynku Nieruchomości Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości [Przesłanie] Dążymy, by rynek nieruchomości był miejscem aktywności profesjonalistów rynku nieruchomości: pośredników, zarządców, doradców rynku nieruchomości, realizowanej poprzez: [Nieruchomość] Promowanie możliwości korzystania z nieruchomości i zwiększanie jej dostępności. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata WYWIAD Z... Aleksandra Kurzyk Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości Jak minął rok 2013? R Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Przekazaliśmy IBE projekt standardów zawodowych zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami. ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 www.administrator24.info ok 2013 w związku z zapowiedzią wejścia w życie od stycznia 2014 roku ustawy deregulacyjnej był pracowity, bo wypełniony – zwłaszcza ostatnie jego miesiące – szukaniem nowych dróg edukacji zarządców i administratorów nieruchomości. Podejmowaliśmy różne próby nawiązania w tej dziedzinie współpracy z innymi organizacjami: federacjami, stowarzyszeniami, ale – niestety – nie udało się wypracować wspólnego stanowiska i jednej koncepcji, która skonsolidowałaby środowisko. Dopiero styczeń tego roku przyniósł nam konkretne rozwiązania, które mogą zastąpić obowiązujące jeszcze w ubiegłym roku zasady edukacji i szkoleń zarządców oraz administratorów nieruchomości. Między innymi podpisaliśmy porozumienie z Polską Federacją Zarządców Nieruchomości oraz Polską Federacją Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych w sprawie wspólnych prac nad minimum programowym szkoleń teoretycznych oraz praktycznych; systemem wspólnej oceny kompetencji zawodowych zarządcy; nadawaniem jednolitych świadectw kompetencyjnych oraz utworzeniem wspólnej komisji egzaminacyjnej. Ponadto nasza Federacja postanowiła wprowadzić „tryb szczególny” dla osób, które mają licencję zarządcy nieruchomości umożliwiającą wystąpienie o certyfikat kompetencji. Zgłosiliśmy się w związku z tym do Polskiego Centrum Akredytacji z prośbą o rozszerzenie certyfikatu o kompetencje administratora nieruchomości. W związku z tym, że w Instytucie Badań Edukacyjnych toczą się prace nad krajową ramą kwalifikacji (w skrócie KRK), przekazaliśmy IBE projekt standardów zawodowych zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami. Określają one uprawnienia zawodowe organizacji zawodowych i jednostki zatwierdzającej. Projekt nawiązuje do ustawy o gospodarce nieruchomościami i definicji zarządcy. Jasno określa czynności, do których zobowiązany jest zarządca nieruchomości. Na podstawie umowy o zarządzanie, ma obowiązek na bieżąco zarządzać powierzoną nieruchomością, utrzymywać ją w stanie zgodnym z przepisami prawa i obowiązującymi standardami, kierując się przy tym zasadami etyki zawodowej, a czynności związanie z zarządzaniem ma wykonywać ze szczególną starannością. Winien przy tym uwzględniać zasadę ochrony interesu osób, na których rzecz je wykonuje, a podejmując decyzje w sprawie utrzymywania nierucho- 13 WYWIAD Z... Marek Majchrzak Prezydent Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości Wygrają rzetelni! Z ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 awsze będę reprezentował interesy zarządców nieruchomości i ich bronił. Zmiany wprowadzone ustawą deregulacyjną nie mają tu nic do rzeczy. Zawodu nie można zlikwidować. Zawody po prostu powstają, jeśli pojawia się taka potrzeba, a więc istnieją i będą istniały. A poza wszystkim, członkami naszych siedemnastu stowarzyszeń są wyłącznie ludzie mający licencje zarządcy nieruchomości i nikt im ich nie odebrał ani odebrać nie może. Formalne wymagania dotyczące intensywności szkoleń nigdy nie miały dla mnie zasadniczego znaczenia. Dobry zarządca przecież wie, że stale musi się dokształcać. Nadal będzie więc szukał dobrych, ale relatywnie tanich szkoleń, a my nadal będziemy je organizować. Ci zarządcy, którzy dotychczas szukali jedynie najtańszych możliwości zgromadzenia 24 godzin szkoleń, prawdopodobnie nie będą już na nie chodzić. Ale przecież oni już wcześniej zajmowali słabsze miejsca w procesie zarządzania. Nowe otwarcie im nie pomoże. Nie bardzo zgadzam się z kategoryczną opinią, że zarządzanie nieruchomościami w Polsce aż tak bardzo odbiega od tego, co jest standardem na świecie. Znam takie spółdzielnie mieszkaniowe czy prywatne firmy zarządzające nieruchomościami wspólnymi i komercyjnymi, które specjalnie nie różnią się poziomem usług od tego, co zdarzało mi się widzieć w wielu krajach Europy Zachodniej. Deregulacja wielu zawodów oczywiście nie miała na celu poprawy konkurencyjności polskiej gospodarki czy zarządzania nieruchomościami, tylko rozbicie istniejących układów (jak to nazywają niektórzy) czy status quo (jak o tym mówią inni). Skorzystają na tym duże, zagraniczne firmy, które będą stopniowo rugować z naszego rynku polskich zarządców nieruchomości – najpierw tych najsłabszych, ale zajmujących się relatywnie dobrymi budynkami. Największe firmy sieciowe będą – oczywiście – tanie (zwłaszcza we wstępnej fazie zdobywania pozycji), a standard świadczonych przez nie usług będzie wyraźnie Podsumowanie www.administrator24.info 14 Z wypowiedzi prezydentów wynika, że miniony rok trudny. Walka z deregulacją nie powiodła się, ale starali się „robić swoje”. Pojawiły się różne przedsięwzięcia edukacyjne. Skoro obowiązek posiadania „państwowych” licencji zniknął, federacje postanowiły Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata ALFA AUDYTORZY LAMPCZAK, FALENTA I ZESPÓŁ SP. Z O.O.WE WROCŁAWIU zwraca się do WSZYSTKICH ZARZĄDÓW, ZARZĄDCÓW I ADMINISTRATORÓW WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH z ofertą kompleksowego szkolenia dla członków Wspólnot Mieszkaniowych, Zarządów WM oraz osób planujących powołanie do życia Wspólnoty Mieszkaniowej W skład naszego zespołu wchodzą profesjonaliści – doświadczeni i dynamiczni eksperci – których łączy wspólna idea kompleksowego i kreatywnego wspierania naszych klientów. Zapewniamy wysokiej klasy usługi szkoleniowe. Dla zainteresowanych grup realizujemy szkolenia w różnym zakresie m.in. dla osób pełniących funkcje zarządcze we Wspólnotach Mieszkaniowych. Aktywność Spółki ALFA wyróżniają dwie główne kategorie: kreatywność i strategia, które są idealną metodą na stworzenie płaszczyzny dla wielopoziomowej komunikacji, będącej podstawą dobrej usługi szkoleniowej. Zajmujemy się całościową organizacją procesu szkoleniowego, począwszy od analizy potrzeb szkoleniowych, poprzez dobór kompetentnych trenerów oraz przygotowanie uczestnikom materiałów szkoleniowych.Z naszych usług korzystają takie podmioty, jak: Zarządy Zasobów Komunalnych, Zakłady Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, Spółdzielnie Mieszkaniowe, Komisja Nadzoru Finansowego i inne jednostki organizacyjne administracji publicznej oraz sektora gospodarczego. Proponujemy kreatywną i efektywnie skomponowaną ofertę kompleksowego doskonalenia członków Wspólnot Mieszkaniowych sprawujących funkcje zarządcze oraz osób planujących powołanie do życie Wspólnoty Mieszkaniowej. Dzięki takiemu ujęciu naszej misji, mamy nadzieję, że zaprezentowana oferta szkoleń zyska Państwa akceptację i okaże się cennym źródłem wiedzy, która przyczyni się do usprawnienia zarządzania WM, ale również znacząco poprawi relacje międzyludzkie. Celem szkolenia jest: zapoznanie osób pełniących funkcje zarządcze Wspólnoty Mieszkaniowej z podstawo-wymi ustawami, które pozwolą ugruntować wiedzę w zakresie prawidłowego zarządzania Wspólnotą Mieszkaniową, zdobycia umiejętności prowadzenia dokumentacji i planowania różnorodnych inwestycji. Korzyści dla uczestników: 1. Poznanie praw i obowiązków członków Wspólnoty Mieszkaniowej. 2. Poznanie zadań i roli osób pełniących funkcje zarządcze Wspólnoty Mieszkaniowej. 3. Poznanie zagadnień i procedur stosowanych w prawidłowym zarządzaniu Wspólnotą Mieszkaniową oraz zakresem odpowiedzialności. 4. Umiejętność poruszania się w przepisach prawa regulujących funkcjonowanie Wspólnoty Mieszkaniowej i wykorzystanie ich w praktyce. 5. Utrwalenie zdobytej wiedzy poprzez analizę określonych przypadków oraz pomoc rozwiązywaniu trudności napotykanych w pracy na rzecz członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Tematyka szkolenia zawiera 4 główne moduły: 1. Prawne aspekty funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych. 2. Prawo Budowlane. 3. Finanse Wspólnoty Mieszkaniowej. 4. Zasady współżycia społecznego we Wspólnotach Mieszkaniowych. Liczba godzin: 6 – 8 Termin i miejsce szkolenia: do uzgodnienia ze zleceniodawcą Zainteresowanych prosimy o kontakt: tel. 605620201 lub [email protected] Pomysł oraz prezentowana przez Spółkę Alfa oferta szkoleniowa stanowią jej własność intelektualną chronioną prawem. PRAWO Agnieszka Żelazna Aplikant radcowski, zatrudniony na stanowisku starszego specjalisty ds. prawnych w firmie zajmującej się doradztwem prawnym oraz zarządzaniem i obrotem nieruchomościami Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sądowym przez niezawodowego pełnomocnika Niniejszy artykuł ma na celu wskazanie konsekwencji prawnych wynikających z niewłaściwej konstrukcji zlecenia przez wspólnotę mieszkaniową lub działającego w jej imieniu zarządcę obsługi prawnej wspólnoty prawnikom, którzy nie są adwokatami lub radcami prawnymi. P roblem ten jest o tyle istotny, iż skutkiem prowadzenia procesu przez wspólnotę działającą przez nienależycie umocowanego pełnomocnika będzie nieważność całego dotychczasowego postępowania, co zwykle zasadniczo negatywnie wpływa na sytuację prawną i finansową wspólnoty. Stąd też koniecznym jest, by już na etapie zlecania obsługi prawnej wspólnoty prawnikowi niebędącemu zawodowym pełnomocnikiem procesowym, jak również dalszego umocowywania go do prowadzenia spraw wspólnoty w postępowaniu sądowym, działać z należytą starannością, w celu uniknięcia skutków niewłaściwego umocowania. Kto może być pełnomocnikiem procesowym? styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 16 Jak wynika z treści art. 87 §1 kpc, pełnomocnikiem procesowym strony będącej wspólnotą mieszkaniową – oprócz pełnomocnika profesjonalnego, tzn. adwokata lub radcy prawnego – może być również osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami wspólnoty, a także osoba pozostająca ze wspólnotą w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w jego zakres. Pełnienie funkcji pełnomocnika procesowego strony przez osoby sprawujące zarząd jej majątkiem lub interesami, a także osoby pozostające ze stroną w stałym stosunku zlecenia (o ile przedmiot sprawy wchodzi w jego zakres) stało się możliwe za sprawą Ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2004 r. nr 172, poz. 1804), w drodze uwzględnienia poprawki Senatu, przywracającej w omawianym zakresie stan prawny obowiązujący przed dniem 1 lipca 1996 r. W uzasadnieniu zgłoszonej poprawki wskazywano, iż powrót do rozwiązania funkcjonującego przed 1 lipca 1996 r. jest celowy ze względu na interesy osób korzystających z usług osób trzecich przy prowadzeniu ich spraw. Nowelizacja na powrót umożliwiła zatem występowanie w sprawie jako pełnomocników stron osób pozostających z nimi w stałym stosunku zlecenia oraz zarządców. Wyliczenie osób, które mogą – stosownie do treści art. 87 § 1 kpc – otrzymać pełnomocnictwo procesowe do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sadowym, pozwala stwierdzić, że ustawodawca jako kryterium tej zdolności przyjął przede wszystkim znajomość prawa (adwokat, radca prawny). Drugą zaś grupę stanowią osoby, które mają związki funkcjonalne z przedmiotem sprawy. Zarządcy i zleceniobiorcy nie podlegają zatem cenzusowi przygotowania prawniczego. Uzasadnieniem przyznania im statusu pełnomocników jest potrzeba gospodarcza lub nawet osobista strony procesu, która nie może lub nie chce osobiście zajmować się swoim majątkiem lub „interesami”1). Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące art. 87 §1 kpc jednoznacznie jednak wskazuje na ograniczenie możliwości występowania w sprawach sądowych nieprofesjonalnych pełnomocników2). Tylko adwokaci i radcowie prawni nie podlegają bowiem żadnym ograniczeniom. Zasada ustanawiania pełnomocnika według swobodnego uznania strony bywa wszak w pewnych wypadkach ograniczona, m.in. za sprawą określenia kręgu podmiotów, które mogą nim być3). Zgodnie z przeważającym stanowiskiem, dopuszczenie pełnomocnictwa procesowego zleceniobiorcy w każdej sprawie, w której stroną jest zleceniodawca, prowadziłoby do możliwości ominięcia ograniczenia zawartego w art. 87 § 1 kpc 1 2 3 Por. uchwała SN z dnia 27 czerwca 2008 r., III CZP 51/08; uchwała SN z dnia 21 lutego 1992 r., III CZP 4/92. Por. uchwała SN z dnia 23 września 2010 r., III CZP 52/10. Por. uchwała SN z dnia 8 lipca 2008 r., III CZP 154/07. i pozostawienia form pomocy prawnej, nawet w sprawach wymagających kwalifikacji szczególnych, poza kontrolą państwową albo samorządową. A to, jak wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie, powodowałoby stan zagrożenia sprawności wymiaru sprawiedliwości i mogłoby rodzić niekorzystne skutki społeczne. Zdolność zleceniobiorcy do występowania w charakterze pełnomocnika procesowego Na zdolność zleceniobiorcy do zastępowania strony w procesie wpływa łączne ziszczenie się dwóch przesłanek: pozostawania przez zleceniobiorcę ze stroną procesu w stałym stosunku zlecenia oraz pozytywnego wykazania, iż przedmiot sprawy wszczętej lub toczącej się przed sądem wchodzi w zakres tego zlecenia. Charakterystyczne jest przy tym to, iż w treści art. 87 §1 kpc ustawodawca nie posłużył się pojęciem „umowy zlecenia”, lecz „stosunku zlecenia”, a więc kategorią pozakodeksową. Należy przyjąć zatem, że „stosunek zlecenia” w rozumieniu tego przepisu występuje zawsze wtedy, gdy stronę łączy z pełnomocnikiem stosunek umowny, do którego nie tylko wprost, lecz także odpowiednio mają zastosowanie przepisy o zleceniu i który nie jest uregulowany innymi przepisami4). Możliwość występowania w charakterze peł4 Por. uchwała SN z dnia 23 września 2010 r., III CZP 52/10. ABSTRAKT Artykuł wyjaśnia, kto i pod jakimi warunkami może reprezentować wspólnotę mieszkaniową przed sądem, w świetle uchwał i postanowień Sądu Najwyższego. PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata O G Ł O S Z E N I E WSPÓLNOTA MIESZKANIOWO-LOKALOWA PRZY AL. JANA PAWŁA II 70 W WARSZAWIE OGŁASZA KONKURS NA ADMINISTROWANIE BUDYNKIEM WSPÓLNOTY Budynek Wspólnoty: wybudowany w 1997 roku, 10-piętrowy z 2-poziomowym garażem podziemnym, o całkowitej pow. ok. 15.600 m2, teren zewnętrzny o pow. ok. 1300 m2. W budynku jest 70 lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnotą zarządza trzyosobowy zarząd właścicielski. Księgowość i rozliczenia w programie SŁONIE firmy Mieszczanin prowadzi podmiot zatrudniony przez Wspólnotę. Wspólnota jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Budynek ma całodobową ochronę. ZAKRES USŁUG WYMAGANIA » » » reklama W ofercie prosimy wskazać miesięczny koszt usługi ogółem, jak również poszczególne stawki jednostkowe usług: administrowania/ obsługi sekretariatu, utrzymania porządku, bieżącej konserwacji. Termin składania ofert upływa 28 lutego 2014 roku. Przed złożeniem oferty prosimy o zapoznanie się z obiektem. Dodatkowych informacji udziela Zarząd Wspólnoty pod nr. tel. 602646969 lub 601362560. Oferty prosimy przesyłać lub dostarczać na adres: Zarząd – Wspólnota Mieszkaniowo-Lokalowa przy al. Jana Pawła II 70, lok. 112, X p., 00-175 Warszawa, w zaklejonych kopertach z dopiskiem „Oferta na administrowanie nieruchomością”. Wspólnota może unieważnić konkurs w każdym czasie bez podania przyczyny. www.administrator24.info » » » » » udokumentowane doświadczenie w administrowaniu budynkami w Warszawie (referencje), licencja zarządcy nieruchomości, dobra znajomość zagadnień budowlanych i doświadczenie w termomodernizacji budynków będą dodatkowym atutami – Wspólnota przygotowuje się do kapitalnego remontu elewacji budynku. styczeń-luty 2014 » kompleksowe administrowanie budynkiem Wspólnoty (w tym m.in. bieżące administrowanie, nadzór nad eksploatacją i bezpieczeństwem nieruchomości, obsługa wspólnoty i właścicieli, doradztwo), obecność administratora na obiekcie przez 8 godzin dziennie od poniedziałku do piątku oraz stały kontakt z Zarządem i Właścicielami w pozostałym czasie, sprzątanie terenu zewnętrznego i budynku (klatki schodowe, windy, garaż), odśnieżanie, utrzymanie zieleni, zapewnienie bieżącej konserwacji („złotej rączki”), prowadzenie biura Administracji Wspólnoty, współpraca z księgową Wspólnoty, termin rozpoczęcia współpracy – kwiecień 2014 r. 17 PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 18 PRAWO Robert Bogdzio Wydział Prawa i Administracji Uczelni Łazarskiego Wszystko o testamentach, dziedziczeniu i spadkobraniu Śmierć bliskiej osoby nie tylko wiąże się z ogromnymi przeżyciami psychicznymi, lecz także wywołuje bardzo istotne skutki prawne dotyczące dziedziczenia. Jego ustawowa kolejność wynika z przepisów kodeksu cywilnego, jednakże może być ona zmieniona, jeżeli zmarły pozostawił testament. Czym jest spadek? W skład masy spadkowej wchodzi to wszystko, czego właścicielem była zmarła osoba w chwili swej śmierci, oraz jej długi. Przyjęcie spadku Małoletni spadkobierca Jeżeli chcemy stwierdzić spadek przed upływem sześciu miesięcy od śmierci spadkodawcy, musimy złożyć opisane wyżej oświadczenie o przyjęciu spadku wprost, przyjęciu go z dobrodziejstwem inwentarza lub jego odrzuceniu. Gdy oświadczenie to ma złożyć u notariusza osoba małoletnia, niezbędna jest zgoda sądu na dokonanie przez rodzica (przedstawiciela ustawowego) lub opiekuna prawnego czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem małoletniego. Wtedy składamy odpowiedni wniosek do sądu i sąd wydaje postanowienie, w którym przychyla się do niego bądź nie. Natomiast jeżeli stwierdzenie nabycia spadku następuABSTRAKT O czym warto pamiętać, gdy dowiemy się o przysługującym nam spadku? Kiedy możemy decydować o jego przyjęciu lub odrzuceniu? Gdzie i w jaki sposób można załatwić wszelkie formalności związane ze spadkobraniem i z jakimi kosztami wiąże się postępowanie spadkowe? Czyli: co warto wiedzieć, gdy trzeba zmierzyć się ze stwierdzeniem nabycia spadku. www.administrator24.info Odrzucenie spadku powoduje, że w świetle prawa jesteśmy traktowani tak, jakbyśmy zmarli przed spadkodawcą, a więc nie dziedziczymy i nie odpowiadamy za ewentualne długi zmarłego. Jednocześnie fakt, iż jesteśmy traktowani tak, jakbyśmy zmarli przed spadkodawcą, oznacza, że w nasze miejsce wchodzą nasi spadkobiercy. W praktyce oznacza to, że jeżeli odrzucimy spadek np. po rodzicu, ale mamy dzieci, to one (nawet jeśli są małoletnie) wchodzą na nasze miejsce i to one są spadkobiercami zmarłego. Należy zdecydowanie podkreślić, że odrzucenie spadku – wbrew pozorom – nie jest szybką ochroną przed spłacaniem długów zmarłego przez jego rodzinę. Zasady dziedziczenia ustawowego są tak skonstruowane, że właściwie dopiero po odrzuceniu spadku przez małżonka, zstępnych (czyli dzieci, wnuki, prawnuki…), rodziców, rodzeństwo, zstępnych rodzeństwa, dziadków zmarłego i ich zstępnych oraz ewentualnych dzieci małżonka spadkodawcy spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego lub Skarbowi Państwa. Warto także pamiętać, że nasza ewentualna decyzja o odrzuceniu spadku dotyczy całej masy spadkowej. Nie można np. przyjąć spadku w postaci mieszkania czy domu, a odrzucić długów, dlatego zawsze warto zastanowić się, czy naprawdę powinniśmy pozbawić się majątku tylko po to, by nie spłacić np. kilku pozostałych rat kredytu. Odrzucenie spadku nie jest także dobrym rozwiązaniem w sytuacji, gdy sami mamy kłopoty finansowe i odrzucamy go po to, by nie uzyskać majątku i nie spłacać własnych długów, bowiem wtedy nasz wierzyciel może żądać, aby nasze odrzucenie spadku zostało uznane za bezskuteczne wobec niego. Oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku można złożyć w sądzie rejonowym lub przed notariuszem właściwym dla nasze- go miejsca zamieszkania lub pobytu. Koszt takiego oświadczenia to 50 złotych od jednej osoby, przy czym u notariusza należy doliczyć do tego 23% podatku VAT (łącznie 61,50 zł) i około 20 zł za wypis aktu notarialnego. Pamiętajmy jednak, że nie ponosimy tych kosztów i nie musimy składać takiego oświadczenia, gdy upłynęło sześć miesięcy od dnia, w którym dowiedzieliśmy się, że jesteśmy spadkobiercami, bowiem wtedy – zgodnie z przepisami prawa – jesteśmy traktowani tak, jakbyśmy przyjęli spadek wprost. styczeń-luty 2014 Od dnia, w którym dowiedzieliśmy się, że jesteśmy spadkobiercami, mamy sześć miesięcy na podjęcie decyzji dotyczącej przyjęcia spadku wprost, przyjęcia go z dobrodziejstwem inwentarza lub odrzucenia. Po upływie tego czasu jesteśmy traktowani tak, jakbyśmy przyjęli spadek wprost, czyli bez ograniczenia odpowiedzialności za długi. Warto jednak pamiętać, że nie zawsze ten sześciomiesięczny okres liczony jest od dnia śmierci spadkodawcy. Jeżeli o śmierci, nawet najbliżej osoby, dowiedzieliśmy się kilka miesięcy później i jesteśmy w stanie to udowodnić, to wciąż mamy prawo w ciągu sześciu miesięcy podjąć decyzję o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Przyjęcie spadku wprost oznacza, że zostajemy właścicielami całego majątku zmarłego, ale jednocześnie odpowiadamy całym naszym majątkiem za jego ewentualne długi, nawet jeżeli przekraczają one wartość pozostawionego majątku. Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza także oznacza, że zostajemy właścicielami całego majątku zmarłego, ale odpowiadamy za jego ewentualne długi tylko do wysokości odziedziczonego majątku. Właśnie w ten sposób, czyli z dobrodziejstwem inwentarza, zawsze dziedziczą spadek małoletnie dzieci. Warto jednak zaznaczyć, że konsekwencją naszego oświadczenia o przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza będzie postanowienie sądu o spisaniu inwentarza, na podstawie którego komornik dokona spisu pozostawionego majątku i obciąży nas kosztami komorniczymi za dokonanie tej czynności. Co w praktyce oznacza odrzucenie spadku? 19 PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 20 PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 21 PRAWO Paweł Puch Prawnik Koszty w spółdzielni mieszkaniowej Obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych mamy do czynienia z kilkoma typami praw do lokali. Poszczególne osoby, którym przysługują prawa do lokali, są w różnym stopniu zobowiązane do ponoszenia kosztów w spółdzielni. I styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 22 tak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, a także z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, a także z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, a także eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Mają oni również obowiązek uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na danym osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Spółdzielnia może utworzyć fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a obowiązek świadczenia na ten fundusz dotyczy wszystkich członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Spółdzielnia tworzy jeden fundusz remontowy dotyczący budynków w jej zasobach. Członkowie spółdzielni partycypują także w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli tak stanowi uchwała walnego zgromadzenia. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią. Współodpowiedzialność osób zamieszkałych Za opłaty, o których mowa wyżej, odpowiadają solidarnie – wraz z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali – osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. Ich odpowiedzialność ograniczona jest do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu. Odpowiedzialność za dług Gdy osoba, której przysługuje prawo do lokalu, nie uiszcza należności, spółdzielnia powinna dochodzić tych zaległości na drodze sądowej. Jeżeli uzyska prawomocny wyrok sądowy zasądzający zapłatę, może zgłosić wniosek o nadanie orzeczeniu klauzuli wykonalności i wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Szybkie dochodzenie roszczeń jest dość istotne chociażby z powodu ich przedawnie- nia, które następuje już po upływie trzech lat od daty wymagalności. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie jego terminu dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia (zapłaty zaległości). Jeżeli w takiej sytuacji spółdzielnia wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Błędem, który spółdzielnie popełniają w związku z zadłużeniem, jest twierdzenie, że dług z tytułu opłat obciąża lokal, a nie konkretną osobę. Konsekwencję tego błędnego myślenia w spółdzielniach stanowi próba dochodzenia zaległości w opłatach poprzedniego właściciela od nabywcy lokalu, np. po sprzedaży mieszkania. Tymczasem należy zwrócić uwagę, że przecież lokal nie może być dłużnikiem. Wprawdzie, zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej na kupującego przechodzą korzyści i ciężary związane z tą rzeczą, jednak przejście korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. To dwa różne pojęcia prawne. Opłaty, z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty, z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę, będącą w danej chwili właścicielem, czyli zobowiązaną do ich zapłaty. Zapłaty należy dochodzić w stosunku do niej. Przez sam fakt przeniesienia prawa własności lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo nabycie lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący ABSTRAKT Artykuł przedstawia przegląd zróżnicowania praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych i związanych z nimi obowiązków poszczególnych grup, ze szczególnym uwzględnieniem obciążenia kosztami. PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 23 PRAWO Marta Chmielewska Adwokat, www.martachmielewska.pl Naliczanie opłat eksploatacyjnych za garaż szeregowy Członek spółdzielni mieszkaniowej, będący równocześnie właścicielem lokalu mieszkalnego i garażu w zabudowie segmentowej oraz właścicielem gruntu, na którym posadowiony jest segment, był rozliczany z tytułu opłat eksploatacyjnych, mimo iż w jego ocenie spółdzielnia żadnych kosztów nie ponosiła. Dodatkowo, po zwróceniu się do niej o przedstawienie kalkulacji opłat, wnioskodawca nie uzyskał wyjaśnień. W związku z tym kwestionuje zasadność domagania się przez spółdzielnię mieszkaniową opłat eksploatacyjnych za garaż. Z godnie z art. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2001 r. nr 4, poz. 27 ze zm..; dalej jako: „ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych”), celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych członków oraz ich rodzin, poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Z kolei obowiązki członków spółdzielni określone zostały w art. 4 przywołanej ustawy i dotyczą co do zasady partycypacji w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. W zależności od statusu danej osoby, tzn. od tego, czy jest członkiem spółdzielni czy też nie, a także, czy jej członkostwo wiąże się z posiadaniem spółdzielczego prawa do lokalu (lokatorskiego lub własnościowego), czy też prawa własności do lokalu, udziały w pokrywaniu kosztów będą określane w rozmaity sposób. W związku z pojawiającym się problemem, czy – a jeśli tak, to na jakiej podstawie – można żądać opłat od członka spółdzielni, będącego właścicielem garażu znajdującego się poza budynkiem mieszkaniowym, w zabudowie szeregowej, warto zastanowić się nad przedmiotową kwestią. styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 24 Status garażu jako lokalu użytkowego Przede wszystkim przeanalizować należy przepis art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jak z niego wynika, „członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu”. W praktyce jednak, mimo dość jasnej treści przepisu, pojawiają się problemy interpretacyjne. Odnosząc się do pierwszego z pojęć (lokal), należy wskazać, że może przez nie rozumieć również garaż. W myśl bowiem art. 2 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy, lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, przez samodzielny lokal mieszkalny rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z kolei zgodnie z ust. 4 powyższego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany loka. W szczególności są to: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Przywołując w tym miejscu interpretację podatkową Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2010 r. (nr IPPP3/443-1063/09-2/KT), należy wskazać, że garaż, choć w sensie prawnym stanowi – co prawda – część składową lokalu mieszkalnego, nie należy do pomieszczeń pomocniczych, lecz przynależnych do danego lokalu. W sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, ale służyć ma zaspokojeniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jedno miejsce postojowe w garażu jest więc ułamkową częścią pomieszczenia przynależnego. A zatem garaż w budynku mieszkalnym, składający się z miejsc posto- jowych, jest lokalem użytkowym. Natomiast jedno miejsce postojowe jako udział w części wspólnej nieruchomości (garażu) to ułamkowa część lokalu użytkowego. Tym samym również garaże w postaci boksów w zabudowie segmentowej, znajdujące się poza budynkiem mieszkalnym, stanowią lokale użytkowe. Obowiązki właściciela garażu Obowiązki członka spółdzielni, który jest właścicielem lokalu użytkowego – garażu, powinny sprowadzać się do pokrywania kosztów związanych z: jego utrzymaniem, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. W sytuacji, gdy członek spółdzielni jest właścicielem garażu, ma obowiązek ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, a także do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. W tym miejscu należy zadać pytanie, o jakie dokładnie koszta chodzi, zwłaszcza że ustawa nie zawiera definicji kosztów ABSTRAKT Spółdzielnia może nakładać na swoich członków, będących właścicielami lokali (mieszkalnych i użytkowych), opłaty z tytułu ponoszonych kosztów eksploatacji lub/i kosztów utrzymania nieruchomości pod warunkiem, że takie upoważnienie zawarte jest w jej statucie. PRAWO naszej księgarni znajdziecie Państwo eksploatacji. Dodatkowo nie jest doksiążki końca jasne, czym różnią się pojęcia koszty eksploataz dziedziny: cji i koszty utrzymania nieruchomości. Pewne wyjaśnienie czyni doktryna, która – powołując □samodzielności budownictwa, się na zasady finansowej spółdzielni mieszkaniowej – wskazuje, □ chłodnictwa, że w skład kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomo□ ciepłownictwa i ogrzewnictwa, ści będą wchodziły wszystkie koszty: dostaw □ gazownictwa, towarów i usług dostarczanych do nieruchomości (dostawy wody, energii,sanitarnych, odbioru ścieków, □ instalacji oczyszczania itp.); robót budowlanych; bieżącej □ ochrony środowiska, konserwacji, napraw i remontów bieżących i klimatyzacji, □ wentylacji (wraz z kosztami odpowiedniej dokumentacji instalacji elektrycznych, i kosztami □ administracyjnymi, opłatami lub podatkami);□ utrzymania i konserwacji instalacji informatyki i urządzeń technicznych położonych w obrębie □ oraz programy, słowniki, nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architekporadniki tury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów i chodników, podatek od nieruchomości, opłaty Księgarnia Techniczna za wieczyste użytkowanie gruntów oraz koszty Grupa MEDIUM ul. Karczewska 18 zarządzania nieruchomością (które nie są toż04-112 Warszawa same ze wszystkimi kosztami tel. 22 810 21 24 funkcjonowania faks 22 810 1) 27. Odnosząc 42 administracji spółdzielni) powyższe e-mail: [email protected] rozważania doktrynalne do stanu faktycznego www.ksiegarniatechniczna.com.pl sprawy, można za takie koszty, które powinien ponosić właściciel garażu (szeregowego boksu) uznać przykładowo koszty mediów (światło, prąd doprowadzane do garażu), oświetlenia terenu, na którym znajdują się garaże czy wywozu śmieci. Istnieje również szansa, że właściciel takiego garażu będzie ponosił kosztu zarządu. Znowu pojawia się pytanie, czy garaż oraz teren, na którym on stoi, stanowi mienie spółdzielni i czy w powyższej sytuacji, gdy członek spółdzielni dysponuje prawem własności do garażu i ma prawo własności do nieruchomości gruntowej, nadal ma on partycypować w kosztach spółdzielni. W mojej ocenie nadal może RENOWACJE RENOWACJE istniećENTYLACJA taka ewentualność. Co prawda, OBIEKTÓW garaż OBIEKTÓW POŻAROWA BUDOWLANYCH BUDOWLANYCH nie będzie wchodził w skład mienia spółdzielni mieszkaniowej, ale nie wiadomo, jak dokładnie kształtuje się prawo członka spółdzielni do nieruchomości gruntowej. Autor pytania nie wskazuje, czy to współwłasność, czy działka jest wyznaczona i – tym samym – ma wyłączne prawo do sprawowania na niej władztwa. W praktyce pojawiają się propozycje, aby właściciele garaży położonych w szeregowym budynku, którzy mają prawo własności do poPROJEKTOWANIE PROJEKTOWANIE szczególnych boksów, wypowiedzieli umowę PRZEGRÓD PRZEGRÓD ZEWNĘTRZNYCH ZEWNĘTRZNYCH o zarząd garażami spółdzielni mieszkaniowej. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Maciej Rokiel Maciej Rokiel Krzysztof Kaiser rojektowanie i instalacja Projektowanie i warunki techniczne wykonania i odbioru robót Projektowanie i warunki techniczne wykonania i odbioru robót PREZENTUJĄ PREZENTUJĄ nr 3/2013 nr 3/2013 Wydanie specjalne miesięcznika IZOLACJE Wydanie specjalne miesięcznika IZOLACJE ISSN 2300-3944 nakład: 8 tys. egz. cena: 43 zł (w tym 5% VAT) ISSN 2300-3944 nakład: 8 tys. egz. cena: 43 zł (w tym 5% VAT) w świetle nowych warunków technicznych dotyczących budynków w świetle nowych warunków technicznych dotyczących budynków styczeń-luty 2014 Krzysztof Pawłowski Krzysztof Pawłowski Podstawa prawna i możliwość rewizji PREZENTUJĄ promocja PREZENTUJĄ 1 nr 2/2013 nr 2/2013 Wydanie specjalne miesięcznika IZOLACJE Wydanie specjalne miesięcznika IZOLACJE ISSN xxxx-xxxx nakład: x tys. egz. cena: xx zł (w tym 5% VAT) ISSN xxxx-xxxx nakład: x tys. egz. cena: xx zł (w tym 5% VAT) Tak: E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mirosław Giera Wzajemne sytuowanie obiektów budowlanych i sieci elektroenergetycznych Stan prawny na 31 stycznia 2014 r. Mirosław Giera www.administrator24.info Treść przywołanych przepisów wyraźnie wskazuje, że odpowiedzi na pytanie, jakie dokładnie koszty eksploatacyjne i koszty Wzajemne sytuowanie obiektów budowlanych i sieci elektroenergetycznych Stan prawny na 31 stycznia 2014 r. 25 PRAWO Krzysztof Łuczyszyn Prawnik Komornik sprzedaje nieruchomość Przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości to jeden ze sposobów egzekucji świadczeń pieniężnych. Jej celem jest zaspokojenie przysługującej wierzycielowi należności pieniężnej. Kiedy można wszcząć egzekucję? Wniosek u komornika – i co dalej? Podstawa wszczęcia postępowania egzekucyjnego to tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa (kpc) stanowi inaczej. Tytułami egzekucyjnymi są: orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem, orzeczenie referendarza sądowego, prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej, akty notarialne o których mowa w art. 777, par. 1 pkt 4, 5, 6 kpc. Komornik dokonuje zajęcia nieruchomości poprzez wezwanie dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 kpc). Jednocześnie przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w niej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (art. 924 § 1 kpc). Kolejny etap egzekucji zależy od wniosku wierzyciela. Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości (art 942 kpc). Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły, uprawniony do szacowania nieruchomości. Jest to rzeczoznawca majątkowy. Nie ma obowiązku powoływania biegłego sądowego. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna mająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Watro zaznaczyć, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego ma charakter pomocniczy. Opisu i oszacowania nieruchomości dokonuje bowiem komornik: to on ustala sumę oszacowania i dokonuje opisu nieruchomości według wytycznych zawartych w art. 947 kpc. Termin na zaskarżenie opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Szczegóły dotyczące zaskarżenia tej czynności są uregulowane w art. 950 kpc. Jak znaleźć właściwego komornika styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 26 Wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z załączonym, otrzymanym z sądu odpisem tytułu wykonawczego należy złożyć u komornika działającego przy sądzie rejonowym, w którego okręgu położona jest nieruchomość. W małych miejscowościach jest zwykle jeden komornik. W dużych miastach, w ramach jednego rewiru komorniczego, mamy możliwość wyboru jednego spośród kilku lub nawet kilkunastu. Szukając właściwego, w pierwszej kolejności należy ustalić sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Na stronie każdego sądu rejonowego powinna być dostępna informacja o działających przy nim komornikach. Co napisać we wniosku egzekucyjnym? Wniosek egzekucyjny powinien odpowiadać wymogom pisma procesowego (art. 126 kpc w zw. z art. 13 par 2 kpc), a ponadto wskazywać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji (art. 797 par. 1 kpc). Stosownie do art. 923 kpc, we wniosku należy także wskazać nieruchomość, którą komornik ma zająć. Licytacja Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję (art. 952 kpc). Obwieszczenie o licytacji co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem należy ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek ABSTRAKT Artykuł przybliża egzekucję sądową z nieruchomości. Ze względu na obszerną tematykę, z konieczności przedstawiono najczęstszy scenariusz postępowania. Analizy dokonano w oparciu o kodeks postępowania cywilnego. i koszt strony komornik może zarządzić umieszczenie ogłoszenia również w inny wskazany w przez nią sposób (art. 955 § 1 i § 2 kpc). Najłatwiej zatem znaleźć interesującą klienta nieruchomość na stronie http://www.licytacje. komornik.pl/ oraz na stronach www poszczególnych komorników sądowych w danym rewirze. Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 kpc). Wyjątki od tej reguły zawarte są w art. 964 kpc. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym zwraca się ją niezwłocznie (art. 963 kpc). Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca (art. 967 kpc). Jeżeli nabywca nie wykonał warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczona część ceny zostaje zwrócona. Kto nie może wziąć udziału w przetargu? W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym; licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji; a także osoby, które mogą nabyć nieruchomość za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły (art. 976 kpc). PRAWO Już Postawy licytantów nieakceptowane przez sąd Osoby uczestniczące w przetargu powinny przyjść w stroju i zachowywać się w sposób, który nie narusza powagi i godności sądu. Sąd wyprasza osoby ubrane niestosownie, np. w krótkie spodenki i t-shirt, a także żujące gumę czy prowadzące rozmowy w trakcie licytacji. W przetargu mogą uczestniczyć tylko pełnoletni (art. 152 kpc). wkrótce... IV Licytować osobiście czy przez pełnomocnika? Zainteresowany zakupem nieruchomości na licytacji udział w przetargu może wziąć osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem w takim przypadku może być każdy. Zakup nieruchomości jest czynnością prawną przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 98 w zw. art. 199 kc). Pełnomocnictwo powinno mieć zatem charakter szczególny, tzn. zawierać umocowanie do zakupu nieruchomości oznaczonej co do tożsamości. Winno zostać udzielone przed notariuszem (art. 99 § kc). Licytant występujący w imieniu osoby prawnej powinien okazać uchwałę spółki, wyrażającą zgodę na zakup konkretnej nieruchomości (art. 228 pkt. 4 ksh), aktualny odpis z KRS, a także pełnomocnictwo, jeżeli nie jest osobą upoważnioną według KRS do Profesjonalne zarządzanie reprezentowania nieruchomościami spółki. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym FORUM dla zarządców Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Zarządzanie poprzez publicznymi koszty Jak przebiega licytacja? Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego (art. 972 kpc), najczęściej w budynku sądu. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, a także istotne dla licytantów informacje o zaległościach i prawach obciążających nieruchomość oraz o zmianach w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli takowe zaszły po jej opisie i oszacowaniu (szczegóły w art. 973 kpc). Przetarg odbywa się ustnie. Komornik rozpoczyna licytowanie. Po zaoferowaniu przez licytanta ceny wywołania, komornik wzywa licytantów do dokonywania postąpień. Postąpienia nie mogą być mniejsze niż jeden procent ceny wywołania. Zaofiarowaną przez licytanta cenę komornik powtarza dwukrotnie, za każdym razem wzywając do dokonywania postąpień. Po ustaniu postąpień, uprzedziwszy obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, trzykrotnie obwieszcza zaofiarowaną cenę, zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Do skutecznego czerwiec 2014 styczeń-luty 2014 ADMINISTRATOR www.administrator24.info promocja www.konferencja. administrator24.info 27 PRAWO Marta Chmielewska www.martachmielewska.pl Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej Rozważając, czy dana instalacja lub przestrzeń wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, czy poszczególnych właścicieli lokali należy przede wszystkim zwrócić uwagę na cel, jakiemu służy. W spólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali trzech budynków. W jednym z nich usytuowana jest kotłownia, która zapewnia ciepło wszystkim trzem nieruchomościom. Czy przy zmianie aktów notarialnych z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych kotłownia powinna stanowić własność wspólną według udziałów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej czy własność tylko właścicieli lokali budynku, w którym znajdują się wskazane pomieszczenia? Kotłownia jako część wspólna nieruchomości Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej UWL), „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali”. Z kolei, jak wynika z ust. 2 przywołanego przepisu, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (tak STANOWI np.: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97). Współwłasność taką stanowią m.in. pomieszczenia służące do wspólnego użytku właścicieli lokali, takie jak klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (m.in. pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych). Trzeba jednak zastrzec, że współwłasnością nie są samodzielne lokale, nawet jeżeli określony sposób korzystania z nich leży w interesie wszystkich właścicieli lokali, np. zajmowanie lokalu przez dozorcę. Zatem kotłownia jako pomieszczenie służące do wspólnego użytku, związane z funkcjonowaniem budynku, stanowi część składową nieruchomości wspólnej. Wynika to również z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 47 § 2 kc, „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego”. Tym samym, gdyby www.administrator24.info promocja styczeń-luty 2014 28 PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym www.hoval.pl Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 reklama !" #$#%&'($) *! +,!"! ",!"! www.administrator24.info !" ® Ogrzeje 1m2 29 FINANSE Stella Brzeszczyńska Doradca podatkowy Akcyza na gaz – trudności interpretacyjne 1 listopada 2013 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku akcyzowym, w związku z którą wyroby gazowe stały się „towarem akcyzowym”. Rozwiązania w niej przyjęte są analogiczne do tych, jakie zostały wprowadzone w zakresie opodatkowania akcyzą wyrobów węglowych. Nabywca i pośrednik styczeń-luty 2014 Do ustawy wprowadzono dwa nowe podmioty: pośredniczący podmiot gazowy (dalej PPG) oraz finalny nabywca gazowy (dalej FNG). Pośredniczący podmiot gazowy to, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 23d ustawy, podmiot mający siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium kraju lub posiadający koncesję na obrót gazem ziemnym na terytorium kraju, który pisemnie powiadomił właściwego naczelnika urzędu celnego o tej działalności. Podmiotem tym jest m.in.: podmiot dokonujący sprzedaży wyrobów gazowych; podmiot używający wyrobów gazowych do celów objętych zwolnieniem od akcyzy i do celów nieobjętych takimż zwolnieniem, który pisemnie powiadomił właściwego naczelnika urzędu celnego o tej działalności. Finalnym nabywcą gazowym, jest podmiot, który nabywa na terytorium kraju wyroby gazowe, a nie jest pośredniczącym podmiotem gazowym. W przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa kupuje gaz w celu ogrzania lokali w budynku oraz samego budynku (części wspólnej), pojawia się pytanie, czy takie działanie lokuje ją w kręgu pośredniczących podmiotów gazowych. Niestety, ww. przepisy nie są jasne, w związku z czym bardzo trudno ustalić status wspólnoty mieszkaniowej: czy jest ona odbiorcą finalnym. Podobny problem dotyczy także spółdzielni mieszkaniowych. Lista pośredniczących podmiotów gazowych publikowana jest w Biuletynie Informacji Publicznej, można ją także znaleźć na stronie ABSTRAKT Artykuł wyjaśnia kwestie defini- www.administrator24.info 30 cji pojęć „pośredniczący podmiot gazowy”, „finalny nabywca gazowy” i „gospodarstwo domowe”, w kontekście tego, jak spółdzielnie mieszkaniowe powinny regulować kwestię akcyzy za gaz. internetowej Ministerstwa Finansów. Znajdują się na niej takie podmioty, jak Gaspol, PGE, RWE, PGNiG, Orlen, a obok nich występują spółdzielnie mieszkaniowe, które zgłaszają się jako podmioty używające wyrobów gazowych do celów objętych zwolnieniem od akcyzy i do celów nieobjętych zwolnieniem od akcyzy. Na liście podmiotów pośredniczących występują także osoby, które zajmują się (zawodowo) wynajmowaniem nieruchomości. Jednokrotność opodatkowania Ustawa wprowadziła zasadę jednokrotnego opodatkowania wyrobów gazowych. Wyrażono ją w art. 9c ust. 3, zgodnie z którym, jeżeli w stosunku do wyrobów gazowych powstał obowiązek podatkowy w związku z wykonaniem jednej z czynności, o której mowa w ust. 1, to nie powstaje obowiązek podatkowy na podstawie innej czynności podlegającej opodatkowaniu akcyzą, jeżeli kwota akcyzy została określona lub zadeklarowana w należnej wysokości. Z powodu tej „jednofazowości” podatku na sprzedawców nałożono obowiązek ustalenia, czy sprzedaje się gaz pośredniczącemu podmiotowi gazowemu, czy finalnemu nabywcy gazowemu. W tym celu sprzedawca gazu może zażądać od nabywcy przedstawienia potwierdzenia przyjęcia powiadomienia o zamiarze rozpoczęcia działalności gospodarczej jako pośredniczący podmiot gazowy. W razie odmowy jego przedstawienia przez nabywcę może odmówić sprzedaży wyrobów gazowych po cenie nieuwzględniającej akcyzy. Pośredniczący podmiot gazowy staje się podatnikiem z tytułu użycia wyrobów gazowych objętych zwolnieniem od akcyzy ze względu na ich przeznaczenie albo określoną stawką akcyzy związaną z ich przeznaczeniem, jeżeli ich użycie: było niezgodne z przeznaczeniem uprawniającym do zwolnienia od akcyzy albo zastosowania tej stawki akcyzy lub nastąpiło bez zachowania warunków uprawniających do zwolnienia od akcyzy albo zastosowania tej stawki akcyzy. Finalny nabywca może natomiast zostać podatnikiem akcyzy m.in. wtedy, gdy użyje wyrobów gazowych nabytych w ramach zwolnienia od akcyzy (m.in. dla gospodarstw domowych) do innych celów niż zwolnione. Z pewnością finalnym odbiorcą są gospodarstwa domowe. Nie zdefiniowano pojęcia „użycia” wyrobów gazowych. Z tego powodu nie bardzo wiadomo, czy wspólnota mieszkaniowa, która nabywa gaz w celu ogrzania budynku i znajdujących się w nim lokali, „używa” go czy raczej jest finalnym odbiorcą, ponieważ wykorzystuje go na własne cele. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, gdy w budynku znajdują się także lokale użytkowe, dla których wspólnota również wytwarza ciepło. W takim wypadku warto wystąpić o interpretację prawa podatkowego. Gospodarstwo domowe Na podstawie art. 31b ustawy o podatku akcyzowym zwolniona od akcyzy jest m.in. sprzedaż wyrobów gazowych o kodach CN 2705 00 00, 2711 11 00, 2711 21 00 i 2711 29 00, jeśli są przeznaczone do celów opałowych przez gospodarstwa domowe. Ustawa nie zawiera jednak definicji legalnej pojęcia „gospodarstwo domowe”. Organy podatkowe, dokonując wykładni językowej, wskazują, że z „Małego słownika języka polskiego” PWN wynika, iż „gospodarstwo domowe” to przede wszystkim pomieszczenia mieszkalne (służące jako miejsce stałego zamieszkania, w którym koncentruje się ogół spraw, obowiązków rodzinnych, domowych). W art. 31b ustawy doprecyzowano, że za gospodarstwo domowe nie uznaje się nieruchomości w całości wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym trzeba uznać, że gaz dostarczany do lokali użytkowych nie będzie objęty zwolnieniem od akcyzy. Takie lokale wyłączono bowiem z definicji gospodarstwa domowego. Warunkiem ww. zwolnienia jest sprzedaż nieprzekraczająca limitów określonych w ustawie: FINANSE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata IV Konferencja Szkoleniowa W OBIEKTACH BUDOWLANYCH promocja MAJ 2014, WARSZAWA WIĘCEJ INFORMACJI: rynekinstalacyjny.pl/konferencja-ppoz lub konferencja.elektro.info.pl www.administrator24.info INSTALACJE ELEKTRYCZNE, WENTYLACYJNE I GAŚNICZE – PROJEKTOWANIE, MONTAŻ I EKSPLOATACJA styczeń-luty 2014 OCHRONA PRZECIWPOŻAROWA 31 ZARZĄDZANIE Ryszard Niedźwiecki Zarządca nieruchomości nr 12197, biegły sądowy w zakresie zarządzania nieruchomościami Wzór porządku obrad i sposoby prowadzenia zebrania wspólnoty mieszkaniowej Minęło właśnie 20 lat od wejścia w życie ustawy o własności lokali (UWL). Pomimo licznych nowelizacji (t.j. DzU z 26 września 2000 r. nr 80, poz. 903) oraz zmian art. 3a i art. 5 z 2004 r., nadal – niestety – brak jasnych definicji podstawowych pojęć. Brak ponadto tzw. delegacji ustawowych, czyli wskazania organów upoważnionych do interpretacji ustawy i do wydawania rozporządzeń szczegółowych. P styczeń-luty 2014 rzy tak ogólnikowej ustawie, zawierającej ponadto luki i błędy, wspólnoty mieszkaniowe zyskują znaczną swobodę działania: mogą same dla siebie tworzyć przepisy szczegółowe. Mogą też po swojemu interpretować ustawę. Jednak, żeby korzystać z tej swobody, trzeba dobrze znać prawo. Należy podkreślić, że w obecnym stanie prawnym tylko interpretacja ustawy przez Sąd Najwyższy jest zobowiązująca dla wszystkich właścicieli lokali. W znacznej większości bardzo mało wiedzą oni o przysługujących im prawach. Podstawowym obowiązkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest przygotowanie i zwołanie zebrania ogółu właścicieli, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Obowiązek ten wynika z zapisu w art. 30 UWL. Na tym zebraniu zarząd musi złożyć sprawozdanie (finansowe i opisowe) ze swojej działalności. Zobowiązany jest też do opracowania rocznego planu gospodarowania nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Musi również przygotować treść uchwały o przyjęciu sprawozdania i w kwestii udzielenia zarządowi absolutorium oraz uchwały o przyjęciu planu gospodarczego. W celu uniknięcia opodatkowania środków finansowych zgromadzonych na koncie należy również przygotować treść uchwały o przeniesieniu zaliczek na następny okres rozliczeniowy. O zebraniu zarząd ma obowiązek, zgodnie z art. 32 UWL, zawiadomić każdego właściciela ABSTRAKT www.administrator24.info 32 Artykuł wyjaśnia, jak powinna przebiegać procedura zwoływania zebrania wspólnoty mieszkaniowej i jakie są możliwości działania w przypadku różnych przeszkód. Dostarcza też wzoru zawiadomienia o zebraniu. lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Obowiązek zwołania corocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, z powyżej podanym porządkiem obrad, ma również zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL. A jak można postąpić , gdy zarząd wspólnoty nie został jeszcze wybrany lub istniejący zarząd czy zarządca nie chce zwołać zebrania? Nie ma wybranego zarządu wspólnoty mieszkaniowej Zarządu wspólnoty nie ma, gdy właściciel budynku (deweloper, gmina itd.) sprzedaje dopiero pierwsze mieszkania. W celu wybrania pierwszego zarządu tworzy się tzw. grupę inicjatywną, która zajmie się przygotowaniem zebrania (korzystając z zapisu w art. 30 ust. 1a UWL). Takie zebranie może przygotować również deweloper lub właściciel budynku. Z praktyki wynika, że zwołanie przez niego zebrania na ogół nie leży w jego interesie. Należy zwołać je w miarę szybko, dopóki deweloper/ właściciel budynku ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to wskazane, ponieważ można wówczas głosować nad uchwałami w sposób przewidziany w art. 23, ust. 2a UWL, czyli według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Takie głosowanie może się odbyć na żądanie (wniosek) właścicieli lokali, którzy mają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Ze zwołaniem zebrania, którego najważniejszym celem będzie zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18, ust. 2a UWL) nie trzeba czekać, aż upłyną dwa lata (obowiązek wyboru zarządu w tym czasie wynika z art. 26, ust. 2 UWL lub zapisu w aktach notarialnych sprzedaży mieszkań). Grupa inicjatywna powinna przygotować treść uchwały o sposobie zmiany zarządu nieruchomością wspólną, ustalonego w akcie notarialnym sprzedaży mieszkań (art. 18, ust. 1 UWL), na sposób zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z obowiązującymi zasadami określonymi w ustawie o własności lokali. Przy głosowaniu nad tą uchwałą musi być obecny notariusz, który sporządzi protokół będący podstawą wpisu do księgi wieczystej (uchwała podjęta bez obecności notariusza jest nieważna i podlega skutecznemu zaskarżeniu do sądu okręgowego). Kolejnym punktem porządku obrad powinien być wybór członków zarządu (jak wynika z praktyki – najlepiej trzech). Mogą nimi zostać osoby fizyczne, nie tylko będące właścicielami lokali (art. 20, ust. 1 UWL). Do uchwały o wyborze zarządu należy dołączyć tyle list głosujących, ilu zgłoszono kandydatów do zarządu. Grupa inicjatywna, po zapewnieniu obecności notariusza na zebraniu wspólnoty, powiadamia o nim na piśmie wszystkich właścicieli lokali i deweloper/właściciela budynku, wraz z zawiadomieniem wysyłając porządek obrad i treść uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Porządek obrad takiego zebrania będzie krótki i przyjmie następującą postać: otwarcie zebrania oraz wybór przewodniczącego zebrania, protokolanta i komisji skrutacyjnej, podjęcie uchwały o przyjęciu zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną w obecności notariusza, podjęcie uchwały o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wolne wnioski. Zarząd/zarządca nie chce zwołać zebrania (corocznego lub na wniosek właścicieli – art. 31, pkt b) Grupa inicjatywna złożona z właścicieli lokali – stosownie do zapisów w art. 30, ust. 1a oraz art. 27 UWL – przygotowuje zebranie wspólnoty mieszkaniowej w sposób podany wyżej. ZARZĄDZANIE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 33 ZARZĄDZANIE Michał Substyk Głos w dyskusji nad Książką Obiektu Budowlanego W ostatnim czasie dużo mówi się o Książce Obiektu Budowlanego (KOB). Z jednej strony niezwykle podnosi się jej rangę, a z drugiej – wykazuje jej nieadekwatność w przypadku wielu obiektów. Od wielu lat zajmuję się prowadzeniem szkoleń z zakresu KOB, które są dla mnie okazją do wymiany poglądów z zarządcami i osobami sprawującymi nadzór nad stanem technicznym różnych obiektów budowlanych: począwszy od wielkich instalacji przemysłowych, poprzez obiekty logistyczne, handlowe wielkopowierzchniowe, biurowe, mieszkaniówkę (i nową, i starą), aż po obiekty liniowe. Poniżej podzielę się z Państwem swoimi przemyśleniami oraz zebranymi uwagami do KOB. Cel prowadzenia KOB styczeń-luty 2014 Pierwsze i generalne spostrzeżenie to uświadomienie sobie celu prowadzenia KOB. Zazwyczaj pada tu określenie, iż służy do rejestracji wszystkich zdarzeń technicznych, jakie miały miejsce w obiekcie budowlanym. To bardzo płytkie, a wręcz rzekłbym: nieprzemyślane stwierdzenie. Po pierwsze, dlaczego wszystkich zdarzeń? Przecież wtedy z KOB zrobi się zawierający szum informacyjny śmietnik, z którego praktycznie nie będzie można korzystać. Poza tym rejestrować tylko po to, aby rejestrować, czyli sztuka dla sztuki? Zatem należy wyjaśnić najważniejszą i podstawową do dalszych rozważań kwestię, czyli cel prowadzenia tego typu rejestru i korzyści (wartość dodaną), jakie ma nam przynieść jego prowadzenie. Moim zdaniem należy do tego zagadnienia podejść od końca, czyli z punktu widzenia użytkownika końcowego KOB. Jest nim zarządca lub właściciel, dla którego ów rejestr powinien nieść informacje możliwe do praktycznego wykorzystania. Informacje, które pozwolą mu sprawniej i efektywniej wykonywać zadania związane z utrzymaniem obiektu budowlanego. Do takich zadań należy m.in.: ocena stanu technicznego nieruchomości, ABSTRAKT Artykuł zawiera szczegółowy opis celów prowadzenia Książki Obiektu www.administrator24.info 34 Budowlanego w kontekście przepisów ustaw, a także – co jeszcze ważniejsze – omówienie po kolei tego, co zawiera, jakie wątpliwości interpretacyjne może budzić, czego w niej brakuje. planowanie i przygotowywanie robót mają- cych na celu zapewnienia bezpieczeństwa eksploatacji oraz utrzymania obiektu w stanie niepogorszonym. Jednym z najważniejszych i najbardziej przydatnych dokumentów w zakresie bieżącej oceny stanu technicznego obiektu budowlanego jest dobrze sporządzony protokół z obowiązkowej kontroli. Natomiast przy planowaniu i przygotowywaniu robót budowlanych powinno się, a nawet należy, nie tylko korzystać z informacji zawartych w protokołach z bieżących kontroli czy właśnie wykonanych opinii i ekspertyz, lecz zapoznać się także z historią techniczną obiektu, zawartą w jego dokumentacji, a więc w protokołach z poprzednich kontroli, opiniach technicznych i ekspertyzach dokumentach technicznych wykonanych robót, oraz protokołach odbioru robót budowlanych. Interesujące będą większe zakresy robót, a nie drobne prace wykonywane np. w trakcie bieżącej konserwacji. Zatem w rejestrze dokumentów opisujących historię techniczną obiektu budowlanego powinny znajdować się informacje kluczowe z punktu widzenia jego utrzymania technicznego. To tak trochę jak z kartą zdrowia u lekarza. Nie wpisuje on tam skaleczeń, drobnych obtarć czy siniaków, ale zdarzenia mające wpływ na dalszy stan zdrowia pacjenta. Tu analogia jest pełna. Przy przygotowywaniu planów robót budowlanych nie będą mnie interesować drobne prace wykonywane w ramach bieżącej konserwacji wykonywane kilka czy kilkanaście lat temu, ale większe zakresy robót budowlanych, które wówczas się odbyły. Z takim podejściem w pełni korespondują przepisy dotyczące KOB (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 23 lipca 2003 r., DzU nr 120, poz. 1133 w sprawie KOB) czy też metodyki wykonywania kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego (np. rozporządzanie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r., DzU nr 74, poz. 836 w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych). Proszę zauważyć, że: w ww. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury: » wskazuje się w §5 pkt. 4, iż do KOB wpisuje się protokoły kontroli oraz badań (..) oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu, a o konserwacji nie ma ani słowa, » we wzorze stanowiącym załącznik do rozporządzania, w rozdziale VI i VII (tablica 4 i 5) w kolumnie 4 mamy wpisywać zakres robót remontowych określonych w protokole kontroli, a nie zakresy prac konserwacyjnych, » rozdział IX.1 (tablica 8) to wykaz protokołów odbiorów robót remontowych w obiekcie, a nie napraw wykonanych w ramach bieżącej konserwacji, w ww. rozporządzeniu MSWiA w §4 pkt. 4 ppkt. 3 wskazuje się, iż podsumowaniem (konkluzją) z protokołu powinno być wskazanie zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania, i to w pełni koresponduje z ww. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury. Proszę zwrócić uwagę, że przepisy dotyczące KOB kładą nacisk na rodzaj robót budowlanych określany mianem remontu, natomiast pomijają milczeniem konserwację bieżącą. Co zatem należy rozumieć przez pojęcie „remont” i jakie tego są konsekwencje? Ustawa – Prawo budowlane (PB) w art. 3 ust. 8 następująco definiuje pojęcie remontu: należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie bu- ZARZĄDZANIE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 35 ZARZĄDZANIE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 36 promocja ZARZĄDZANIE Przypominamy o przedłużeniu prenumeraty miesięcznika „Administrator” na rok 2014 Wraz z Nowym Rokiem nowe ceny prenumeraty + dostęp do wydania wersji elektronicznej Administratora i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria • półroczna 115 zł • roczna 195 zł • dwuletnia 355 zł tel. 22 512 6074 faks: 22 810 27 42 e-mail: [email protected] [email protected] więcej na: www.administrator24.info/prenumerata www.administrator24.info ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa styczeń-luty 2014 GRUPA MEDIUM 37 ZARZĄDCA PUBLICZNY Jarosław Kowszuk Prawnik. Kierownik w Zakładzie Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Mokotów, licencjonowany zarządca nieruchomości Organizacja ruchu na drogach do nieruchomości Gminie nie wolno utrzymywać dróg o charakterze wewnętrznym, położonych na cudzym gruncie, ani partycypować w kosztach ich remontu. To samo tyczy się kosztów utrzymania oznakowania takich dróg. Jak regulować ruch na drodze? Samo wybudowanie drogi nie rozwiązuje wszystkich problemów z dojazdem do nieruchomości. Częstokroć, w miarę zwiększania się ruchu na drogach dojazdowych do nieruchomości, pojawia się problem nie z samym dojazdem (drogą) do nieruchomości, ale z organizacją ruchu. Problem ten pojawia się zwłaszcza dlatego, ponieważ większość dróg dojazdowych do nieruchomości to drogi wewnętrzne, które zasadniczo, tj. z mocy prawa, nie są objęte działaniem przepisów Ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. – Prawo o ruchu drogowym (DzU z 2012 r., poz. 1137 z późn. zm.). Aby na takich drogach obowiązywały przepisy ruchu drogowego, należy oznaczyć je odpowiednimi znakami: D-52 („strefa ruchu”) oraz D-40 („strefa zamieszkania”). Kwestie odpowiedzialności Na drogach, które nie podlegają przepisom ustawy – Prawo ruchu drogowym, za zaistniałe tam zdarzenia będziemy mieli zasadniczo do czynienia z odpowiedzialnością cywilistyczną. Najczęściej będzie tu wchodziła w grę odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę lub krzywdę. Odpowiedzialność za przestępstwa bądź wykroczenia w ruchu drogowym określa bowiem kodeks karny, a także kodeks wykroczeń. styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 38 Do czego się stosować? Kiedy poruszamy się po drogach, na których obowiązują przepisy ustawy – Prawo o ruchu drogowym, obowiązują nas polecenia i sygnały dawane przez osoby kierujące ruchem ABSTRAKT Artykuł traktuje o organizacji ruchu na drogach prowadzących do nieruchomości z zaznaczeniem roli gmin w tego typu sprawach. (najczęściej będzie to policja) lub uprawnione do jego kontroli; sygnały świetlne oraz znaki drogowe – nawet wówczas, gdy z przepisów ustawy wynika inny sposób zachowania niż nakazany przez te osoby, sygnały świetlne lub znaki drogowe. Od znaków drogowych regulujących pierwszeństwo przejazdu istotniejsze są sygnały świetlne. Najważniejsze są jednak polecenia i sygnały dawane przez osoby kierujące ruchem lub uprawnione do jego kontroli, albowiem mają one pierwszeństwo przed sygnałami świetlnymi i znakami drogowymi. Jak się poruszać? Wprowadzenie na drogi, które nie są drogami publicznymi, przepisów ustawy – Prawo o ruchu drogowym wymaga od uczestnika ruchu drogowego przypomnienia sobie jego podstawowych zasad. Ich znajomość jest tym ważniejsza, że przepisy dotyczące ruchu drogowego obowiązują bardzo często na wielu drogach, po których się poruszamy. dojeżdżając lub dochodząc do domu lub pracy, nawet tych niepozornych, o stosunkowo niewielkim natężaniu ruchu. Ruch pieszych Jeżeli poruszamy się pieszo, powinniśmy korzystać z chodnika lub drogi dla pieszych, a gdy ich nie ma – z pobocza. Jeżeli nie ma pobocza lub czasowo nie można z niego korzystać, można poruszać się po jezdni, pod warunkiem, że znajdujemy się jak najbliżej jej krawędzi i ustępujemy miejsca nadjeżdżającemu pojazdowi. Pieszych zawsze obowiązuje ruch lewostronny. Kiedy idą jezdnią, są obowiązani iść jeden za drugim. Na drodze o małym ruchu, w warunkach dobrej widoczności, dwóch pieszych może iść obok siebie. Wyjątkiem jest strefa zamieszkania. W strefie tej pieszy korzysta z całej szerokości drogi i ma pierwszeństwo przed pojazdem. Wyjątek ten nie dotyczy jednak strefy ruchu. Prędkość i hamowanie Kierując pojazdem, powinniśmy jechać z prędkością zapewniającą panowanie nad pojazdem, z uwzględnieniem warunków, w jakich odbywa się ruch, a w szczególności stanu i widoczności drogi, stanu pojazdu, warunków atmosferycznych i natężenia ruchu. Kierując pojazdem, powinniśmy także jechać z prędkością nieutrudniającą jazdy innym, a także utrzymywać odstęp niezbędny do uniknięcia zderzenia w razie hamowania lub zatrzymania się poprzedzającego pojazdu. Jeżeli chodzi o hamowanie, należy pamiętać, iż nie może ono powodować zagrożenia bezpieczeństwa ruchu lub jego utrudnienia. Wbrew powszechnemu błędnemu przekonaniu, nie zawsze zatem, w przypadku zdarzenia na drodze, winna będzie osoba jadąca z tyłu, która nie zdążyła zahamować. Zmiana kierunku jazdy lub pasa ruchu Zmieniając kierunek jazdy lub zajmowany pas ruchu, trzeba robić to z zachowaniem szczególnej ostrożności. Manewr ten należy zawczasu i wyraźnie sygnalizować, a potem zaprzestać sygnalizowania niezwłocznie po jego wykonaniu. Wykonując ten manewr, kierujący pojazdem, jeśli chce skręcić w prawo, powinien zbliżyć się do prawej krawędzi jezdni. Jeśli zaś zamierza skręcić w lewo, powinien zbliżyć się albo do środka jezdni, albo, na jezdni o ruchu jednokierunkowym, do lewej jej krawędzi. Zasad tych nie stosuje się, jeżeli wymiary pojazdu uniemożliwiają skręcenie zgodnie z zasadą określoną w tym przepisie lub dopuszczalna jest jazda wyłącznie w jednym kierunku. Zmieniając zajmowany pas ruchu, kierujący pojazdem powinien ustąpić pierwszeństwa pojazdowi jadącemu po pasie ruchu, na który zamierza wjechać, oraz pojazdowi wjeżdżającemu na ten pas z prawej strony. Dopuszczalna prędkość pojazdu lub zespołu pojazdów na obszarze zabudowanym w godzinach 5.00–23.00 wynosi 50 km/h. Dopuszczalna prędkość pojazdu lub zespołu pojaz- ZARZĄDCA PUBLICZNY dów na obszarze zabudowanym w godzinach 23.00–5.00 to natomiast 60 km/h. Jeżeli zaś chodzi o strefę ruchu, to dopuszczalna prędkość pojazdu lub zespołu pojazdów wynosi zawsze 20 km/h. Poradnik portalu Kary za przewinienia w ruchu drogowym Czyny zabronione w ruchu drogowym dzielimy na przestępstwa i wykroczenia. Oprócz nałożenia na sprawcę czynu odpowiedniej kary, przepisy przewidują ponadto zazwyczaj nałożenie na niego odpowiedniej liczby punktów za naruszenie przepisów ruchu drogowego. Należy jednak pamiętać, iż przy wykroczeniu, czyli w większości przypadków, w stosunku do sprawcy czynu można poprzestać na zastosowaniu pouczenia, zwróceniu uwagi, Jestem prenumeratorem miesięcznika ostrzeżeniu lub innych środków oddziaływania ADMINISTRATOR, jak uzyskać dostęp do wychowawczego. elektronicznej prenumeraty? Pytania i odpowiedzi Postępuj według instrukcji: Organizacja ruchu http://www.administrator24.info/prenumerata#administrator Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata (pon.-pt.: w godz. 9:00-14:00) www.adm www.administrator24.info promocja styczeń-luty 2014 Kwestie zarządzania ruchem drogowym, jestem prenumeratorem miesięcznika wNie tym organizacji ruchu, określa Rozporządzenie ADMINISTRATOR, jak kupić dostęp Ministra Infrastruktury z dnia 23 września 2003do prenumeraty? r. elektronicznej w sprawie szczegółowych warunków zarząZarejestruj sięna na drogach stronie, aoraz następnie zaloguj się. dzania ruchem wykonywania W Sekcji „KUP / PRENUMERATĘ” wypełnij nadzoru nad tymDOSTĘP zarządzaniem (DzU z 2003 r. puste pola nr 177, poz. 1729). Rozporządzenie to określa szczegółowe warunki zarządzania ruchem na już W jaki sposób korzystać z wykupionej drogach publicznych oraz w strefach zamieszelektronicznej prenumeraty miesięcznika kania. Wydaje się, że ustawodawca przy noADMINISTRATOR? welizacji ustawy – Prawo o ruchu drogowym, Wystarczy zalogować się na stronie i korzystać ze wszystkich która wprowadzała strefy ruchu, zapomniał treści umieszczonych na portalu. Jeśli chcesz przeczytać dodać do rozporządzenia także tego rodzaju treść z danego wydania, wejdź na stronę dróg. Taka interpretacja tego przepisu wydaje http://www.administrator24.info/archiwum i wybierz odposięwiedni zasadna chociażby w akontekście 10 ust. numer wydania, następnie art. ze spisu treści wybierz 2 interesujący pkt 5 ustawy Prawo o ruchu drogowym, Cię–artykuł wedle którego nadzór nad zarządzaniem ruchem naWdrogach wewnętrznych położonych w strejaki sposób zapisać się do newslettera? fach ruchu lub strefach zamieszkania sprawuje Wejdź na stronę wojewoda. Co więcej, pkt 10a tegoż artykułu http://www.administrator24.info//bezplatny-newsletter stanowi, iż podmioty zarządzające drogami i wypełnij puste pola wewnętrznymi, w tym w strefie ruchu i strefie zamieszkania, ustalając obowiązującą na nich Kto może dodawać na droForum organizację ruchu, stosujązapytania znaki i sygnały dyskusyjnym? gowe oraz zasady ich umieszczania wynikające Każdy użytkownik, który zarejestrował się na portalu z ustawy i jej przepisów wykonawczych. Innymi słowy, zarówno w przypadku strefy ruchu, jak i drogi wewnętrznej, należy sporządzić projekt Czy darmowe e-booki są rzeczywiście organizacji ruchu. Podmiotem obowiązanym darmowe? do jego sporządzania będzie zarządca drogi, TAK.– Link do wszystkich czyli w przypadku drógwydań: niepublicznych – najhttp://www.administrator24.info/darmowe-e-booki częściej właściciel, np. osoba fizyczna, osoba prawna czy też wspólnota mieszkaniowa. Organy sprawujące nadzór nadpozostajemy zarządzaniem W razie dodatkowych pytań do Państwa dyspozycji ruchem na drogach mogą nakazaćpodzmianę ornr tel. 22 60 74interes ganizacji ruchu ze względu na512 ważny inistrator24.info 39 PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 40 Anna Dessoulavy-Śliwińska Trener umiejętności psychospołecznych PTP, doradca w zakresie komunikacji Redukcja stresu – kilka praktycznych rad Stres to naturalna reakcja organizmu na zmaganie się z wyzwaniami. Jego optymalny poziom jest niezbędny do prawidłowego funkcjonowania: zbyt niski demobilizuje, zbyt wysoki zaś – dezorganizuje nasze działania. Stres i jego konsekwencje Kiedy znajdujemy się w sytuacji ekstremalnej, nasz mózg alarmuje podwzgórze, które wyzwala cały łańcuch reakcji, zwanych mechanizmem walki lub ucieczki. Cały organizm znajduje się w stanie wzmożonego pobudzenia, co przejawia się: przyśpieszonym biciem serca, napięciem mięśni, nasileniem pracy gruczołów potowych (by obniżyć temperaturę ciała), przyśpieszonym oddychaniem (by dostarczyć większą ilość tlenu do krwi). Nie zawsze możemy pozwolić sobie na walkę bądź ucieczkę, a wtedy zła, stresowa energia nie znajduje ujścia i pozostajemy w stanie ciągłego pobudzenia przez dłuższy czas. Stres stanie się przewlekły. O konsekwencjach zdrowotnych takiego nieustannego napięcia napisano już wiele. To m.in.: podwyższone ciśnienie krwi, wrzody żołądka i dwunastnicy, bezsenność, choroby układu krążenia, bóle kręgosłupa, problemy hormonalne, obniżona odporność itp. Długotrwały stres znacząco wpływa również na funkcjonowanie naszego umysłu i emocji. Poddani jego działaniu, wpadamy w pułapkę czarnego, negatywnego myślenia, mogą dręczyć nas obsesyjne i chaotyczne myśli, odczuwamy niepokój, rozdrażnienie, męczy nas lęk o przyszłość, czujemy się bezradni i pozbawieni nadziei. Efektem stresujących emocji i myśli mogą być: izolowanie się od ludzi, czyli potencjalnego źródła wsparcia; nieadekwatne, odreagowywanie trudnych emocji i napięć przez drażliwość wobec bliskich, nadmierny krytycyzm, sięganie po różnorakie używki, zaburzenia apetytu (od głodzenia się po kompulsywne objadanie), ogólne poczucie utraty kontroli nad życiem. W 1967 roku dwaj amerykańscy psychiatrzy, Richard Rahe i Thomas Holmes, stworzyli listę stresujących zdarzeń w życiu człowieka i każde z nich opatrzyli odpowiednia punktacją, oczywiście – w jakiejś mierze subiektywną. ABSTRAKT Stres jest nieuniknioną i potrzebną częścią naszego życia. Co jednak dzieje się w naszym organizmie, gdy jego poziom jest wyższy niż przeciętny? Jak sobie wtedy pomóc? O tym mówi ten artykuł. Najwyższą ilość punktów, czyli 100, uzyskała śmierć małżonka, rozwód – 80, utrata pracy – 75, własna choroba – 53, a pojawienie się dziecka w rodzinie – 39. Naukowcy twierdza, że „zdobycie” około 300 punktów w ciągu dwóch lat zwiększa prawdopodobieństwo pojawienia się chorób psychosomatycznych aż o 80%, a 200 – o 50%. Musimy być jednak świadomi faktu, że stres w optymalnym natężeniu jest nam potrzebny do sprawnego funkcjonowania. Bardzo niski poziom stresu wywołuje nudę, stagnację i poczucie bezsensu. Średni – pozytywną mobilizację, pobudzenie i aktywność, natomiast zbyt wysoki poziom jest powodem chorób psychosomatycznych i wypalenia. Czynniki determinujące odporność na stres Ludzie różnią się między sobą odpornością na stres. Czynnik wywołujący u jednej osoby silną reakcję stresową, u drugiej może pozostać niezauważony. Na to, w jaki sposób radzimy sobie z życiem ze stresem, wpływ ma kilka istotnych czynników. Okres życia płodowego Już w łonie matki możemy doświadczyć pierwszych stresów. Badania wykazały, że samopoczucie przyszłej mamy, jej kondycja psychiczna i tryb życia mają wpływ na późniejszą odporność jej dziecka na stresy. Jeśli w czasie ciąży była niespokojna, narażona na zdenerwowanie, nie akceptowała ciąży albo pozostawała w trudnej relacji ze swoim partnerem, odczuwa to dziecko w jej brzuchu. Moment narodzin Ważne jest, czy poród przebiegał bez zakłóceń, czy się przedłużał. Czy dziecko przyszło na świat w sposób naturalny, czy w wyniku cesarskiego cięcia? Czy zaraz po porodzie miało możliwość przebywania z mamą, czy nie? W jakiej kondycji fizycznej urodziło się dziecko? Czy podczas akcji porodowej zdarzyły się jakieś komplikacje itp.? Wyposażenie genetyczne Nasz poziom wrażliwości w pewnym stopniu został przekazany nam przez naszych przodków. Mówimy: np. „ona przejmuje się wszystkim jak babcia” albo „twarda z niej sztuka, zupełnie jak ojciec”. Rodzinne i rówieśnicze doświadczenia Istotne są przekazy rodzinne, opinie ważnych dla nas osób. życia, zmagania się z trudnościami, innych ludzi, a także nasze własne doświadczenia. Jak radziliśmy sobie ze zmianą, jak odnajdywaliśmy się w grupie, czy pojawiające się trudności traktowaliśmy jak wyzwania, czy jako trudne do pokonania przeszkody? Nasza postawa życiowa Nasza postawa życiowa zdeterminowana jest przez nasze przekonania i opinie. Pozytywne nastawienie do życia, umiejętność wyciągania wniosków z doświadczeń, skłonność do autorefleksji, poczucie wpływu na rzeczywistość, pokora wobec rzeczy od nas niezależnych wpływają na naszą odporność na stres. Chęć zmiany i pracy nad sobą Pamiętajmy, że w dużej mierze mamy wpływ na to, co zrobimy z własnym życiem. Objawy stresu i wypalenia pojawiają się stopniowo. Musimy być wyczuleni na na- PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Brzydkie smietniki W ŁADNEJ OSŁONIE trzy najpopularniejsze modele: PAOLA, TERES, ROSA różne rodzaje wypełnień ścian dowolna kolorystyka wielkość dopasowana do potrzeb możliwość wydzielenia części gospodarczej OLTO ul. Kępska 2j 45-129 Opole tel. 77 44 55 107 e-mail: [email protected] styczeń-luty 2014 • • • • • Wiaty śmietnikowe Boksy śmietnikowe www.administrator24.info reklama www.olto.net.pl 41 PASAŻ FM Przybędzie pół miliona m2 powierzchni w nowych centrach handlowych – Rok 2014 będzie drugim z rzędu bardzo intensywnym rokiem na rynku powierzchni han-dlowych w Polsce. Deweloperzy centrów handlowych pozostają aktywni – w budowie jest 610 000 m2., z czego ok. 500 000 m2 to podaż zapowiadana na ten rok – mówi Edyta Potera, dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych w Jones Lang LaSalle. Wśród największych obiektów, które zostaną uruchomione w tym roku, są: Atrium Felicity i Tarasy Zamkowe w Lublinie, Galeria Warmińska w Olsztynie, Galeria S w Siedlcach czy Galeria Amber w Kaliszu. W latach 2014–2015 powiększą się m.in.: Galeria Pomorska (Bydgoszcz), Ogrody (Elbląg), Atrium Copernicus (Toruń), Magnolia Park (Wrocław), Gemini Park (Bielsko-Biała), Galeria Sudecka (Jelenia Góra).Wybierając nowe lokalizacje, najemcy nadal będą preferować istniejące obiekty istniejące o ugruntowanej pozycji. – Najsilniejszym popytem w dalszym ciągu będą cieszyć się wiodące obiekty w największych aglomeracjach, chociaż najemcy interesują się również dobrej jakości obiektami na mniejszych rynkach – dodaje /red./ Edyta Potera. Mię Jones Lang LaSalle z największym udziałem w rynku najmu powierzchni biurowych w Polsce w roku 2013 W 2013 r. eksperci Jones Lang LaSalle sfinalizowali ponad 150 transakcji, wynajmując 206 000 m2 biur – najwięcej wśród firm świadczących usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Anna Młyniec, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy w Jones Lang LaSalle, komentuje to następująco: „W 2013 r., działając w imieniu naszych klientów, doradzaliśmy przy transakcjach najmu o łącznej powierzchni 206 000 m2, co – według opracowania na podstawie danych Warsaw Research Forum i Forum Regionalnego – stanowi największy udział w wolumenie wszystkich kontraktów zawartych na polskim rynku biurowym z udziałem firmy doradczej. Taki wynik daje nam po raz czwarty z rzędu pozycję lidera wśród firm świadczących usługi doradztwa w najmie biur w Polsce. Warszawa na celowniku najemców Rok 2013 był rekordowy na rynku biurowym w Warszawie. Popyt brutto zamknął się wartością 633 000 m2. Ponad 70% wolumenu transakcji dotyczyło nowych umów, co potwierdza umacniający się trend relokacji – firmy decy- dują się na zmianę biura na nowocześniejsze i bardziej odpowiadające ich potrzebom. Najważniejsze transakcje zrealizowane przez Jones Lang LaSalle na stołecznym rynku biurowym w 2013 r. to umowy najmu podpisane przez firmę z branży FMCG (ponad 10 000 m2), KPMG (do 10 000 m2), Play (9600 m2) czy Avanssur (4 200 m2). Bardzo dobry rok w aglomeracjach poza Warszawą W 2013 r. popyt brutto w innych dużych miastach kraju wyniósł 370 000 m2, z czego ponad 60% stanowiły nowe umowy. Największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach. Prawie 32% wszystkich umów zawartych z udziałem firm doradczych na największych rynkach biurowych poza Warszawą zrealizował zespół Jones Lang LaSalle, który utrzymał wiodącą pozycję w tym obszarze. Firma zarejestrowała bardzo dobre wyniki m.in. w Katowicach (rekordowe 84,5%), Krakowie (36% udziału w rynku), Wrocławiu (31%) czy Łodzi (28%). /red./ e ADMINISTRATOR www.administrator24.info promocja styczeń-luty 2014 42 OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI Działamy na rynku od 10 lat. Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce! Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych. Zapraszamy do wypróbowania wersji demonstracyjnej dostępnej przez naszą stronę internetową. Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia odpowiednie korekty. Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być problemem. System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami. Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi systemami płatności masowych. Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło, dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum. Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji, jak w innych systemach. Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży. Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją! Odwiedź naszą stronę WWW Zajrzyj do nas na Facebooku Skontaktuj się z nami mailem http://www.weles2fk.com http://www.facebook.com/Weles3 [email protected] FACILITY MANAGEMENT dr Renata Gabryelczyk dr Bartłomiej Dessoulavy-Śliwiński Reprezentant KT 315 ds. Facility Management przy PKN, konsultant w zakresie FM i zarządzania procesami biznesu Reprezentant KT 315 ds. Facility Management, przewodniczący KZ 504 ds. Rynku Nieruchomości przy PKN, konsultant w zakresie FM i zarządzania procesami biznesu Czego naprawdę chcą wasi klienci i co powinniście o nich wiedzieć W klasycznym marketingu pojawiły się nowe tendencje, w zasadniczy sposób zmieniając jego rolę i cele. Ostatnie lata to czas marketingu relacji i koncepcji zarządzania relacjami z klientami – CRM (ang. Customer Relationship Management). W centrum zainteresowania i troski biznesu znajdują się głównie klienci. To oni dyktują, co chcą kupić, kiedy i w jaki sposób gotowi są za to zapłacić. Taka sytuacja powinna niepokoić przede wszystkim te przedsiębiorstwa, które nie dostrzegły jeszcze, że marketing to dziedzina dynamiczna, współcześnie definiowana jako „cały biznes widziany z punktu widzenia jego ostatecznego wyniku, to jest z punktu widzenia klienta, który determinuje całą istotę przedsiębiorstwa” (P.F. Drucker). W obszarze Facility Management pojęcie klienta definiuje się szeroko i w każdym jego znaczeniu występuje potrzeba budowania relacji. Klientem jest organizacja, która uzyskuje usługi Facility Management na podstawie umowy zawartej z ich wewnętrznym lub zewnętrznym dostawcą. Klientem jest jednostka organizacyjna, która ustala specyfikację dostaw usług FM i zamawia je zgodnie z umową. Klientami są wszyscy korzystający z usług FM. Obszar FM, tworząc dogodne środowisko pracy, przyczynia się też do obsługi klienta finalnego. CRM to strategia działania skoncentrowana na kliencie styczeń-luty 2014 CRM to proces, który ma na celu zarządzanie kontaktami z obecnymi klientami w taki sposób, by ich utrzymać i związać z firmą, maksymalizować ich lojalność, zwiększać uzyskiwane z nich korzyści, a jednocześnie selektywnie przyciągać nowych. Carlson Marketing Group definiuje CRM jako „strategię biznesową, która aktywnie buduje preferencje i przychylność dla ABSTRAKT www.administrator24.info 44 CRM to zarządzenie relacjami z klientami, które wychodzi daleko poza tradycyjne 4P. Ma na celu związanie klienta z firmą, uzyskanie jego lojalności i jak największych korzyści ze współpracy. organizacji pośród jej pracowników, pośredników i klientów, dającą w rezultacie silniejsze relacje i lepsze wyniki działania”. Według podejścia marketingu relacji klient staje się partnerem, wspólnie z którym firma tworzy wartość. Do kluczowych zadań CRM zalicza się: rozpoznanie i zrozumienie, co tworzy wartość dla klienta (zarówno wewnętrznego, jak i zewnętrznego), ocena, czy dostarczenie tych wartości klientowi przełoży się pozytywnie na wyniki finansowe przedsiębiorstwa lub – w przypadku relacji z klientami wewnętrznymi – na poprawę środowiska pracy oraz, ogólnie, realizację misji i strategii obszaru FM, dostarczenie klientowi wartości w sposób, w którego oczekuje, niejako na jego warunkach, pomiar rezultatów, realizowany dla oceny rentowności inwestycji i powiązanej z nią satysfakcji klienta. Odnajdywanie wartości ważnych dla klientów można oprzeć na klasycznej kompozycji marketingowej 4P, która obejmuje: produkt (ang. product), cenę (ang. price), promocję (ang. promotion) i dystrybucję (ang. place). Marketing relacji wprowadził do tego modelu nowe znaczenie kolejnych elementów. Produkt/usługa powstaje w wyniku współpracy klienta i dostawcy, klient określa wartości, które mają dla niego znaczenie. W relacjach klient–dostawca usług FM zakres współpracy i poziom usług powinny być ustalane w umowach SLA (ang. Service Level Agreement) na podstawie zdefiniowanych procesów biznesu. Cena uwzględnia specyficzne cechy produktu/usługi, na które klient wskazał już na etapie planowania czy projektowania, czyli we wczesnych fazach wspólnego tworzenia wartości. Cena ustalana jest w wyniku negocjacji umów o współpracy. Promocja pełni funkcję narzędzia komunikacji między stronami. W tym obszarze wykorzystuje się technologie informacyjne i komunikacyjne. Komponent dystrybucji zmieniony przez marketing relacji podkreśla rolę podejścia procesowego, w którym klient podejmuje decyzje dotyczące sposobu i miejsca dostawy. Rozwój nowych technologii i systemów zarządzania, nowych oczekiwań, preferencji i wymagań klientów w zakresie jakości i serwisu oraz coraz silniejsza konkurencja spowodowały rozwinięcie tradycyjnego modelu kompozycji marketingowej o kolejne 4P: ludzi (ang. people), proces (ang. process), świadectwo materialne (ang. physical evidence) oraz przyjemność (ang. pleasure). Komponent ludzie obejmuje różne osoby zaangażowane we współpracę i występujące po stronie zarówno klientów, jak i dostawców. Szczególną uwagę należy tu zwrócić na pracowników organizacji, która stara się budować relacje z klientami. Lojalność i zaangażowanie pracowników przekładają się na lojalność klientów. Kompetencje Facility Managera mają niewątpliwy wpływ na zadowolenie klienta z usług FM. Tematyka procesów biznesu i podejścia procesowego podejmowana była na łamach „Facility Management” już niejeden raz, ponieważ stanowi paradygmat zarządzania i standaryzacji w obszarze FM. Dla potrzeb poszukiwania wartości ważnych dla klientów właściwa wydaje się klasyfikacja wyróżniająca procesy innowacyjne świadczenia usług, procesy operacyjne i procesy obsługi posprzedażnej. Kolejny element rozszerzonej mieszanki marketingowej to świadectwo materialne, czyli prezentacja wizualna budynków, elementy wyposażenia wnętrz, jakość infrastruktury technicznej i inne materialne „dowody” wysokiej jakości usług świadczonych przez organizację. Komponent ten mógłby nazywać się „świadectwo Facility Management”. Jego uzupełnienie stanowi przyjemność korzystania z obiektów, które nie tylko zaspokajają podstawowe potrzeby użytkowników, lecz także dają więcej – ładny zapach, bezproblemowy dostęp do wi-fi, wygodne sofy w poczekalni i łagodzącą obyczaje muzykę. Oceny, czy wartości dostarczane klientowi przełożą się na wyniki finansowe firmy lub poziom realizacji strategii, dokonuje się na podstawie mierników zadowolenia, sa- FACILITY MANAGEMENT Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 45 FACILITY MANAGEMENT Maciej Kamiński Rozliczenia z najemcami i windykacja należności w praktyce FM Struktura czynszu oraz rozliczenie opłat pozaczynszowych zależy przede wszystkim od postanowień umowy najmu, rodzaju zarządzanej nieruchomości, jej stanu technicznego i wyposażenia, a także charakteru działalności świadczonej przez najemców. Rodzaje i składniki czynszów W zależności od rodzaju zarządzanej nieruchomości oraz prowadzonej działalności czynsz może być naliczany w sposób stały lub progresywny. Czynsz stały występuje najczęściej przy najmie nieruchomości biurowych oraz lokali usługowych położonych poza galeriami handlowymi. Wówczas w umowie znajduje się stała stawka za m2. W przypadku galerii handlowych często stosowaną praktyką jest czynsz progresywny, czyli związany z obrotami lub przychodami najemcy. W zależności od umowy może on uzależniać całość lub część wysokości czynszu od osiąganych przez niego wyników finansowych pojedynie poszczególnych grup towarów. Media i usługi dodatkowe Sposób rozliczania kosztów zużytych mediów oraz usług dodatkowych jest za każdym razem inny i zależy od postanowień umowy. W zależności od strony ponoszącej koszty czynsze można podzielić na: czynsz brutto – najemca płaci czynsz, wynajmujący ponosi wydatki operacyjne, czynsz netto – najemca płaci czynsz oraz ponosi wszystkie wydatki operacyjne. Media styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 46 W ostatecznym rozrachunku koszty pozaczynszowe i tak poniesie najemca, a różnica polega jedynie na sposobie ich rozliczenia. W czynszu netto najemca pokrywa koszty zużytych mediów na podstawie faktur i obliczeń przedstawionych przez wynajmującego. W czynszu brutto koszty zużytych mediów są zawarte w jego podstawowej stawce czynszu. Najczęściej spotykaną sytuacją jest wynajęcie powierzchni przez więcej niż jednego najemcę, co niesie za sobą potrzebę rozliczenia zużytych mediów pomiędzy poszczególne podmioty. Sposób obliczania udziałów można przeprowadzić na dwa sposoby: na podstawie liczników – jeżeli nieruchomość wyposażona jest w podliczniki Przykład 1 – czynsz progresywny z prowizją od obrotu: Centrum Handlowe X wynajęło lokal o powierzchni 100 m2 sklepowi turystycznemu Y. W umowie najmu strony podzieliły czynsz na część stałą w wysokości 50 zł/m2 p.u. oraz prowizję kwartalną w wysokości 5% uzyskanego obrotu. Obrót firmy w pierwszym kwartale wyniósł 100 000 zł. Czynsz najmu lokalu za ten czas to zatem: 3 * 50 zł/m2 * 100 m2 + 0,05* 100 000 zł = 20 000 zł. Przykład 2 – czynsz progresywny z prowizją od obrotu za grupy towarów: Centrum Handlowe X wynajęło lokal o powierzchni 100 m2 sklepowi turystycznemu Y. W umowie najmu strony podzieliły czynsz na część stałą w wysokości 50 zł/m2 p.u. oraz prowizję kwartalną w wysokości 5% uzyskanego obrotu od trzech największych grup produktów: namiotów, plecaków i obuwia. Obrót firmy w grupach towarów to: plecaki – 30 000 zł, obuwie – 20 000 zł, namioty – 10 000 zł. Czynsz najmu lokalu za pierwszy kwartał wyniósł: 3 * 50 zł/m2 * 100 m2 + 0,05 * (30 000 zł+20 000 zł+10 000 zł) = 18 000 zł. dla poszczególnych lokali, można rozliczyć media podobnie jak w przypadku wspólnot mieszkaniowych, jako różnicę wskazań głównego licznika na przyłączu ·i zsumowanych wskazań podliczników. Różnice wynikające z tzw. strat na przesyle można rozliczyć zgodnie z udziałem wynajmowanej powierzchni w całkowitej powierzchni nieruchomości, według udziałów – rozwiązanie wygodne w nieruchomościach bez podliczników oraz przy rozliczaniu mediów, których nie można łatwo olicznikować (np. ogrzewanie). W obydwu przypadkach koszty zużytych mediów są refakturowane przez wynajmującego na najemców. Usługi dodatkowe Oprócz czynszu i kosztów mediów najemca ponosi także koszty związane z usługami dodatkowymi, takimi jak ochrona, usługi porządkowe czy korzystanie przez najemcę lub jego klientów z części wspólnych (np. parking). Usługi te można wliczyć do czynszu bazowego lub wykazać je jako osobną pozycję. W przypadku nowych obiektów biurowych często spotykaną praktyką jest rozbicie czynszu na czynsz podstawowy – stanowiący przychód wynajmującego, czynsz dodatkowy, będący pokryciem kosztów usług dodatkowych oraz koszty mediów. Usługi dodatkowe mogą być zawarte w podstawowej umowie najmu lokalu lub być przedmiotem osobnej umowy. Jak widać w przedstawionych powyżej przykładach, ostateczny koszt jest dla najemcy taki sam. Różnica polega na sposobie rozliczania wydatków. Czynsz brutto może być stosowany wtedy, gdy najemca prowadzi działalność, w której zużycie mediów jest we wszystkich miesiącach zbliżone, a rodzaj działalności nie powoduje znacznych zużyć (np. w hotelach czy też przy wynajmie powierzchni magazynowoskładowych). Czynsz netto ma zastosowanie w przypadkach, w których oferuje się znaczną liczbę usług dodatkowych i występuje znaczący udział zużycia mediów, np. w galeriach handlowych czy lokalach gastronomicznych. FACILITY MANAGEMENT Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 ABSTRAKT www.administrator24.info W artykule poruszono kwestie składników czynszu oraz różnych sposobów, na jakie może być rozliczany (ze szczególnym uwzględnieniem kwestii mediów i kosztów remontu). Omówiona została też procedura windykacyjna. 47 EKSPLOATACJA Dr Kazimierz Dudziński Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania Wysokie koszty ogrzewania stanowią częsty powód nieporozumień pomiędzy zarządcą a mieszkańcami. Eksperci ze Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii na prośbę redakcji „Administratora” dokonali analizy rozliczeń kosztów ciepła konkretnego budynku wielorodzinnego. Obszerne fragmenty tej analizy publikujemy poniżej. Z styczeń-luty 2014 agadnienia rozliczania przez zarządcę budynku kosztów centralnego ogrzewania w budynkach wielolokalowych i dzielenia ich pomiędzy użytkowników lokali zostały uregulowane w art. 45a ustawy – Prawo energetyczne (DzU z 2006 r. nr 89, poz. 625; z 2006 r. nr 104 poz. 708 i z 2006 r. nr 158, poz. 1123). Wymieniony wyżej przepis mówi o współczynnikach wyrównawczych (nie korekcyjnych; kiedyś stosowane było również określenie współczynniki redukcyjne). Sens stosowania współczynników wyrównawczych wyraża się tym, że przy poprawnie wykonanej i eksploatowanej instalacji centralnego ogrzewania i przy właściwym wyliczeniu takich współczynników dla danego budynku, jeśli we wszystkich lokalach panuje obliczeniowa (projektowana, zgodna z Polską Normą) temperatura wewnętrzna, to opłata za ciepło do ogrzewania, przypadająca na 1 m2 powierzchni użytkowej, jest we wszystkich lokalach jednakowa. Jeśli ktoś chce oszczędniej gospodarować ciepłem, to może to uczynić, zaczynając od tego wspólnego dla wszystkich lokatorów poziomu. Jeśli ktoś chce utrzymywać w swoim lokalu temperaturę wyższą od obliczeniowej, to więcej płaci. W krajach europejskich, w których od wielu dziesięcioleci stosowane są systemy rozliczeń kosztów ciepła do ogrzewania zgodnie z jego zużyciem w lokalu, występują rozmaite podejścia do wykorzystania współczynników ABSTRAKT www.administrator24.info 48 Artykuł to zbiór praktycznych wyjaśnień i porad na temat rozliczania kosztów ogrzewania. Podaje, w jaki sposób oblicza się te koszta i jakie błędy popełniają w związku z tym właściciele lokali. wyrównawczych. Np. w Niemczech nie stosuje się współczynników wyrównawczych, a w Szwajcarii ich stosowanie jest obowiązkowe. Współczynniki wyrównawcze ze względu na położenie lokalu Przywołane wyżej przepisy art. 45a ustawy – Prawo energetyczne nakazują zarządcy budynku wybór metody rozliczania kosztów ogrzewania na poszczególne lokale, z uwzględnieniem współczynników wyrównawczych. Przepisy te jednak ani nie wskazują metody wyliczania takich współczynników, ani nie odsyłają do innych przepisów w tej sprawie, pozostawiając to zagadnienie do rozwiązania przy użyciu zasad wynikających z wiedzy technicznej. Tak więc występuje obowiązek stosowania współczynników wyrównawczych, nie ma jednak metody ich ustalania w randze przepisu prawnego. Biorąc pod uwagę te trudności, pracownicy naukowi nieistniejącego już Centralnego Ośrodka Badawczo-Rozwojowy Techniki Instalacyjnej „INSTAL”, dr inż. Wojciech Kołodziejczyk i mgr inż. Marek Płuciennik przygotowali opracowanie „Zalecenia dotyczące stosowania współczynników redukcyjnych Rm dla jednostki użytkowej w budynku, przy indywidualnym rozliczaniu kosztów ogrzewania”, w którym podano metodę obliczania współczynników wyrównawczych. Z przepisów prawa i zasad wiedzy technicznej wynika, co następuje: współczynniki wyrównawcze należy stosować w budynkach wielorodzinnych (wielolokalowych). Budynkiem wielorodzinnym, zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane, jest każdy budynek mieszkalny, który nie jest budynkiem jednorodzinnym, czyli ma więcej niż dwa wyodrębnione lokale mieszkalne; współczynniki wyrównawcze dla lokali niekorzystnie położonych w bryle budynku (tzn. lokali szczytowych i narożnych, lokali pod stropodachem lub nad nieogrzewanymi piwnicami) są zawsze wyrażone ułamkiem dziesiętnym mniejszym od jedności; do lokali (lub lokalu) najkorzystniej położonych w bryle budynku (tzn. takich, dla których zapotrzebowanie na moc cieplną potrzebną do ogrzewania w warunkach obliczeniowych, przypadające na 1 m2 powierzchni użytkowej jest najniższe) stosuje się współczynnik wyrównawczy równy 1,0 (pytanie o maksymalny współczynnik wyrównawczy nie ma sensu; maksymalny to zawsze 1,0); wartości współczynników wyrównawczych, przyjętych dla poszczególnych lokali na podstawie przeprowadzonych obliczeń, zarządca budynku powinien określić w regulaminie rozliczania kosztów ciepła, który to regulamin ma on obowiązek opracować i podać do wiadomości użytkowników lokali, zgodnie z art. 45a ust. 10 ustawy – Prawo energetyczne; stopień zróżnicowania wartości współczynników wyrównawczych zależy od kształtu budynku i izolacyjności przegród zewnętrznych (ścian zewnętrznych i okien). Odpowiedź na to pytanie jest możliwa tylko po przeprowadzeniu obliczeń dla konkretnego budynku; nie można odpowiedzieć na pytanie, jaki współczynnik wyrównawczy należy przypisać do mieszkania o podanym układzie pomieszczeń, metrażu i wysokości, bez przeprowadzenia – według jednolitej metodologii – obliczeń dla wszystkich współczynników wyrównawczych, dla wszystkich mieszkań w danym budynku. Współczynnik wyrównawczy odzwierciedla stosunek zapotrzebowania na moc cieplną danego lokalu w odnie- EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 49 EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 50 EKSPLOATACJA Jolanta Słowińska Opomiarować dobrze Zgodnie z ustawą – Prawo energetyczne z 10 kwietnia 1997 r., każde mieszkanie w nowo wznoszonym obiekcie musi mieć instalację c.o. zaprojektowaną w sposób umożliwiający indywidualne opomiarowanie licznikiem ciepła. R ozwiązanie to ma służyć rozliczaniu kosztów ciepła w myśl art. 45a ust. 4 tej ustawy, czyli odpowiedzialności właściciela bądź zarządcy za sprawiedliwy ich podział na poszczególne lokale. Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów. Ustęp 8 tego artykułu określa też metody rozliczania przy wykorzystaniu wskazań ciepłomierzy albo urządzeń wskaźnikowych, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, oraz powierzchni lub kubatury tych lokali. I tu rolą właściciela czy zarządcy jest dobranie takiej metody, która uwzględni wynikające z położenia lokalu w bryle budynku współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach, a jednocześnie będzie stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat (art. 45a ust. 9). Warto bowiem pamiętać, że na ogrzanie odmiennie usytuowanych lokali potrzeba będzie różnych ilości ciepła. Zależy to od strat ciepła przez przegrody wewnętrzne i zewnętrzne. W mieszkaniu narożnym, na poddaszu czy położonym nad nieogrzewaną piwnicą są one o wiele wyższe niż w lokalu w środku budynku. Zastosowanie współczynników ma umocowanie w Dyrektywie o efektywności energetycznej. Rozliczanie kosztów ciepła styczeń-luty 2014 Wybór podzielników kosztów nakłada na zarządcę/właściciela szczególny obowiązek ABSTRAKT Artykuł podaje uwarunkowania prawne rozliczania kosztów ciepła www.administrator24.info 52 w budynkach wielolokalowych, ze szczególnym uwzględnieniem regulaminu rozliczania ciepła i współczynników wyrównawczych, oraz przedstawia różne typy podzielników dostępnych na rynku. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Na co zwrócić uwagę przy doborze wodomierza i modułu radiowego Należy wybrać wodomierz w odpowiedniej klasie, biorąc pod uwagę pozycję zabudowy wodomierzy. Najczęściej jest to, niestety, pozycja pionowa, w której wodomierze mechaniczne są niezbyt dokładne. Należy więc, skupić się na znalezieniu wodomierza o jak najwyższej klasie w pozycji pionowej. Jaki wodomierz? System zdalnego odczytu Ogranicza koszty odczytów przez firmy zewnętrzne. Odczytujemy dowolnie często www.administrator24.info Co daje dostęp do oprogramowania i urządzeń w przypadku systemu ENBRA? – Rozłączenie nakładki i wodomierza – rejestrowane są data i godzina zdjęcia nakładki oraz czas rozłączenia. Daje to informację, że lokator mógł ściągnąć moduł i wodomierz naliczał, lecz moduł tego nie rejestrował, fałszując odczyt drogą elektroniczną. – ALARM PRZEPŁYWU WSTECZNEGO – Rejestrowane są data i godzina pierwszego wystąpienia alarmu oraz sumaryczny czas oddziaływania magnesem. Zgłasza próbę kradzieży wody przy pomocy magnesu neodymowego. – SYGNALIZACJA PRZEPŁYWU MAKSYMALNEGO – Wykrycie przepływu maksymalnego powyżej wartości zdefiniowanej przez użytkownika wraz z datą i godziną pierwszego zdarzenia. – SYGNALIZACJA WYCIEKU – Wykrycie wycieku, który definiowany jest jako ciągły, nieprzerwany przepływ, w ustawionym przez użytkownika czasie (np. 120 minut). W ATWMBUS-08 również łączny czas wycieku. Awarie: np. cieknąca spłuczka lub nieszczelny zawór. – SYGNALIZACJA POMINIĘCIA STANU – Pominięto stany tarczy odblaskowej przy nadmiernym przepływie przez wodomierz. – SYGNALIZACJA WYCZERPANEJ BATERII – Sygnalizuje wyczerpanie baterii w nakładce, – SYGNALIZACJA WYKRYCIA SILNEGO OŚWIETLENIA – Wykrycie silnego oświetlenia na elementach optycznych (próba ingerencji), – SYGNALIZACJA PRZEPŁYWU MINIMALNEGO (AT-WMBUS-08) – Wykrycie przepływu poniżej zdefiniowanej wartości. wraz z datą i godziną pierwszego zdarzenia. styczeń-luty 2014 Dostępne na rynku oferty rzadko przewidują udostępnienie zarządcy budynku systemu oraz urządzeń do zdalnego odczytu. Podstawowym powodem jest możliwość zarabiania na dokonywanych odczytach i serwisie. Dlatego niektóre firmy nie udostępniają w ogóle urządzeń do odczytu ani oprogramowania. Klient firmy ENBRA Polska może elastycznie wybrać odpowiednią opcję – nabyć sprzęt i oprogramowanie lub zlecić odczyt wodomierzy. Rejestrowane są: suma zliczonej objętości wstecznej oraz data i godzina pierwszego wystąpienia alarmu. Pozwala to wykryć ingerencję lokatora, np. obrócenie wodomierza. – ALARM PRZYŁOŻENIA MAGNESU ADMINISTRATOR Częsty jest brak wiedzy o różnicach dotyczących właśnie pozycji zabudowy, np. kupując wodomierz w klasie „C” (R-160) nie zwracamy uwagi, że to oznaczenie dotyczy wyłącznie poziomej pozycji pracy, a ten wodomierz w pionie traci jedną lub dwie klasy i spada do klasy A- (R20-40). Taki wybór wodomierzy nie przynosi oczekiwanych rezultatów w likwidacji rozbieżności pomiędzy wodomierzem głównym a mieszkaniowymi. Wodomierze, które utrzymują parametry klasy C min (R=160) w każdej pozycji zabudowy, są bardzo drogie a często też mało odporne na zanieczyszczenia, stąd ich niewielka popularność w budownictwie wielorodzinnym. Tak więc nie jest celowe kupowanie drogiego wodomierza pozornie wysokiej klasy, ale zastosowanie możliwie dokładnego także w pozycji pionowej. Z tego powodu najczęściej wybieranym wodomierzem jest wodomierz klasy B (R=60-80). W przypadku wyboru wodomierza ENBRA ER-AM standardem dla wody zimnej jest R=100. Choć oczywiście rozwiązaniem optymalnym jest montaż wodomierzy wyłącznie w poziomie i na dostatecznie długich odcinkach prostych rurociągu. Taki montaż pozwoli zmniejszyć różnice do wodomierza głównego, do poziomu 5%. i w wygodnym terminie. System posiada pamięć wewnętrzną, co pozwala nam poznać stany poprzednich 12 miesięcy, niezależnie od daty dokonania odczytu. Standardowy zapis w modułach oferowanych przez firmę ENBRA Polska Sp. z o.o. to ostatni dzień miesiąca, dzięki temu, możemy dokonać odczytu na dany dzień i każdy ostatni dzień miesiąca równocześnie. Ważna funkcjonalność to możliwość monitorowania urządzenia. Wiele firm oferuje moduły radiowe bez możliwości zgłaszania alarmów lub ingerencji, dlatego warto być świadomym co zawierają oferty różnych dostawców. Nakładki radiowe firmy ENBRA Polska odnotowują nie tylko stany z 12 miesięcy wstecz, lecz także szereg różnych informacji oraz zdarzeń związanych z wodomierzem takich jak: – ALARM ZDJĘCIA NAKŁADKI ARTYKUŁ SPONSOROWANY Ireneusz Gil 53 PRZEGLĄD PODZIELNIKÓW KOSZTÓW CIEPŁA ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 54 Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora APATOR POWOGAZ S.A. ul. K. Janickiego 23/25, 60-542 Poznań tel. 61 841 81 00, faks: 61 847 01 92 www.apator.com [email protected] BMETERS Polska sp. z o.o. ul. Główna 60, 51-188 Psary tel. 71 388 90 83, faks 71 387 15 37 www.bmeters.pl, [email protected] E-ITN 30.5 Hydroclima-RFM Rodzaj podzielnika elektroniczny, z radiowym przesyłem danych elektroniczny, dwuczujnikowy ze złączem optycznym oraz modułem radiowym Liczba czujników dwa dwa Zaopatrzenie w energię (bateria, czas pracy) 3 V bateria litowa, 10 lat + rok rezerwy bateria litowa, żywotność 15 lat Miejsce montażu na grzejniku zgodnie z zaleceniami PN-EN 834 2/3 lub 3/4 wysokości grzejnika, warunkiem jest jednakowy montaż na węźle Rodzaj odczytu wzrokowy, elektroniczny, optyczny (złącze IR), radiowy (WMBUS) radiowy (Wireless MBUS), wzrokowy (wyświetlacz), optyczny (złącze IR) Miejsce przechowywania danych pamięć wewnętrzna oraz serwer bazy danych pamięć wewnętrzna oraz opcjonalnie serwer bazy danych Wyświetlacz LCD – siedmiosegmentowy – pięć miejsc + dwa znaki specjalne LCD, sześć znaków Wskazywane wartości zużycia (rodzaj i dokładność danych) data aktualna, zużycie aktualne oraz za ubiegły i przedostatni okres rozliczeniowy; temp. maks. i min. z datami oraz średnia temp. za ostatni okres rozliczeniowy wskazania jednostek zużycia za aktualny i dziewięć poprzednich okresów rozliczeniowych; wskazania jednostek zużycia z 24 miesięcy; skala jednostkowa i produktowa (uwzględniająca moc grzejnika i/lub położenie lokalu); wskazanie średniej temperatury pomieszczenia za aktualny i poprzedni okres; wskazanie średniej temperatury otoczenia; temperatura minimalna i maksymalna z datą wystąpienia Przechowywane dane (programowanie daty, jak często należy dokonywać odczytów) rejestr stanów pomiarów: bieżących oraz z ostatnich 11 miesięcy, rocznych oraz z dwóch poprzednich rocznych okresów rozliczeniowych; rejestr pomiarów średnich temperatur miesięcznych z ostatnich 11 miesięcy; indywidualne programowanie okresu rozliczeniowego statystyki temperaturowe – rejestracja ilości pomiarów temperatury grzejnika w zakresach [21°C; 28°C],[28°C; 35°C]; >= 35°C] oraz temperatury otoczenia <16°C; średnia temperatur grzejnika w aktualnym i poprzednim okresie rozliczeniowym, temperatura min. i max. wraz z datą wystąpienia; ilość zliczeń wskazań jednostek dla aktualnego i poprzedniego okresu w metodzie jedno- i dwuczujnikowej. Możliwość wyboru parametrów wysyłanych drogą radiową; konfiguracja parametrów transmisji radiowej z dokładnością do pojedynczego dnia, dwa rodzaje transmisji radiowej – całoroczna oraz po zakończeniu okresu rozliczeniowego; programowanie daty startu podzielnika oraz początku i końca okresu rozliczeniowego; wyświetlanie daty początku zliczania oraz szyfrowanie transmisji radiowej Rozliczenia – system (udział kosztów stałych ([%]), współczynniki korygujące (tak/nie)) udział kosztów stałych i współczynnik redukcji (położenia lokalu) ustalany indywidualnie; w rozliczeniu podzielnik uwzględnia koszty ciepła emitowanego przez piony, współczynnik komfortu cieplnego udział kosztów stałych ustalany indywidualnie, obsługa współczynników korygujących lokalu i grzejnika. Możliwość uwzględnienia w rozliczeniu kosztów na podstawie średniej temperatury pomieszczeń, szeroki wybór sposobów rozliczenia ryczałtu lokalu i pomieszczenia oraz części wspólnych – sposób rozliczenia rekomendowany przez Instytut Techniki Budowlanej Zabezpieczenia przed ingerencją użytkownika elektroniczne – stała kontrola różnicy temperatur oraz gradientu temperatury pomieszczenia, przełączanie się w tryb pracy jednoczujnikowej; informacja o ingerencji i zapis daty ingerencji, mechaniczne – plomba trwale zamykana obudowa podzielnika – brak dostępu do elektroniki, plomba mechaniczna oraz elektroniczny czujnik otwarcia wraz z rejestracją daty otwarcia; rejestracja temperatur grzejnika i otoczenia przez cały okres rozliczeniowy, przełączanie w tryb jednoczujnikowy Zgodność z normą PN-EN 834, PN-EN 13757-4 PN-EN 834, PN-EN 13757 Wireless MBUS, EN60950-1:2006, ETSI EN 300 220-1, ETSI 301 489-1, ETSI 301 489-3 Nazwa typoszeregu Zdjęcie doprimo 3 radio net Telmetric Star elektroniczny z nadajnikiem radiowym elektroniczny z wbudowanym modułem radiowym elektroniczny ze zdalnym odczytem drogą radiową dwa dwa dwa bateria litowa wymienna, żywotność 10 lat + rezerwa bateria litowa o żywotności 10 lat + 1 rok rezerwy + 1 rok magazynowania bateria litowa o żywotności 10 lat + rezerwa 1/3 wysokości grzejnika, licząc od góry grzejnika do geometrycznego środka płytki podzielnika z reguły pośrodku grzejnika na 75% wysokości, przez skręcanie lub spawanie zgodnie z PN-EN 834 odczyt zdalny dzięki modułowi transmisji bezprzewodowej (radiowej) wzrokowy lub zdalny drogą radiową bez koncentratorów bezprzewodowy odczyt zdalny z wykorzystaniem radiowej transmisji danych + odczyt wzrokowy dane przechowywane są w pamięci podzielnika przez 10 lat (pamięć wewnętrzna) oraz na serwerze bazy danych pamięć wewnętrzna oraz serwer bazy danych podzielnik, system rozliczeniowy, opcjonalnie pamięć zewnętrzna oraz serwer bazy danych łatwy w odczycie wyświetlacz ciekłokrystaliczny, pięciopozycyjny + oznaczenia graficzne wskazywanych wartości pięciopozycyjny + znaki specjalne ciekłokrystaliczny, 5-pozycyjny + symbole graficzne wyświetlane informacje: aktualna wartość zużycia, wartość zużycia z poprzedniego okresu rozliczeniowego, nr podzielnika, skala zaprogramowana do mocy grzejnika cykliczne przełączanie pomiędzy wskazaniem aktualnym a wartością końca okresu rozliczeniowego (2s) wyświetlane informacje: numer podzielnika, jednostki zużycia ostatniego okresu rozliczeniowego, liczba kontrolna, bieżące jednostki zużycia, test wyświetlacza zaprogramowana data końca okresu; częstotliwość dokonywania odczytu dowolna (standardowo po zakończeniu okresu rozliczeniowego); dane z ostatnich dwóch lat: wartość zużycia, średniodobowa temperatura grzejnika oraz pomieszczenia, czas pracy w poszczególnych trybach – zapisywane w połowie oraz na koniec miesiąca aktualna wartość zużycia, wartość dwóch ostatnich okresów rozliczeniowych, wartość z końca i połowy ostatnich 12 miesięcy, kod błędu z datą wystąpienia, maksymalna temperatura grzejnika w bieżącym i poprzednim okresie rozliczeniowym; programowalna data końca okresu rozliczeniowego, odczyt na żądanie programowanie daty samoczynnego odczytu, pamięć 14. ostatnich wskazań miesięcznych, wartość temp. maks. oraz kod stanu awaryjnego wraz z datą; odczyt po zakończeniu okresu rozliczeniowego, można wykonywać odczyty kontrolne udział procentowy kosztów stałych uzgadniany z zarządcą budynku; współczynniki korygujące – tak, możliwość określenia współczynników redukcyjnych do kosztów stałych bądź też do zarejestrowanego zużycia ciepła wg regulaminu zarządcy, współczynniki korygujące uwzględniane na etapie rozliczenia stosowanie współczynników redukcyjnych uwzględniających położenie mieszkania w bryle budynku, procentowy udział kosztów stałych pokrywa podzielnika jest równocześnie plombą; podzielnik rejestruje wszelkie ingerencje użytkownika i zapisuje informacje dotyczące zdarzenia w rejestrze przy powstaniu spiętrzenia cieplnego przełączenie w tryb pracy jednoczujnikowej, rejestracja momentu wystąpienia usterki/manipulacji dwustopniowe zabezpieczenie: mechaniczne (plomba) oraz elektroniczne; samoczynne powiadomienie drogą radiową o nieuprawnionej ingerencji, zabezpieczenie przed manipulacją termiczną PN-EN 834 PN-EN 834 PN-EN 834 www.administrator24.info FUTURA+ styczeń-luty 2014 METRONA POLSKA Pomiary i Rozliczenia Sp. z o.o. ul. Taborowa 4, 02-699 Warszawa tel. 22 644 99 01, 641 83 94, faks 22 641 98 39 www.metrona.pl, [email protected] ADMINISTRATOR ista Polska Sp. z o.o. Al. 29 Listopada 155C, 31-406 Kraków tel. 12 418 01 29, faks 12 418 01 31 www.ista.pl, [email protected] PRZEGLĄD PODZIELNIKÓW KOSZTÓW CIEPŁA BRUNATA Sp. z o.o. ul. Sobieskiego 11, 40-082 Katowice tel. 32 205 52 12, faks 32 205 52 13 www.brunata.pl 55 PRZEGLĄD PODZIELNIKÓW KOSZTÓW CIEPŁA ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 56 Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora MINOL ZENNER Sp. z o.o. ul. Wojska Polskiego 82 95-070 Aleksandrów Łódzki tel. 42 270 46 00, faks 42 270 46 31 www.minol.pl, [email protected] TECHEM Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. os. Lecha 121, 61-298 Poznań tel. 61 623 35 00, faks 61 623 35 01 www.techem.pl, [email protected] Minometer M7 RADIO data III Rodzaj podzielnika elektroniczny, radiowy elektroniczny, radiowy Liczba czujników dwa dwa Zaopatrzenie w energię (bateria, czas pracy) bateria litowa, żywotność 10 lat + rezerwa 3V bateria litowa, 10 lat + rezerwa Miejsce montażu na grzejniku zgodnie z wytycznymi PN-EN 834 zgodnie z wytycznymi firmy Techem Rodzaj odczytu wzrokowy (wyświetlacz), zdalny (radiowy, bez urządzeń przekaźnikowych), optyczny (złącze IR) zdalny radiowy bez koncentratora danych lub z koncentratorem dla uzyskania codziennych wartości wskazań Miejsce przechowywania danych pamięć wewnętrzna oraz baza danych podzielnik oraz baza danych firmy Techem Wyświetlacz LCD, 5 znaków LCD, 5 miejsc Wskazywane wartości zużycia (rodzaj i dokładność danych) zużycie aktualne i poprzednie, data programowania, skala jednostkowa/produktowa (podzielnik zaprogramowany do mocy grzejnika) zużycie aktualne oraz za rok ubiegły, wskazanie z uwzględnieniem mocy i typu grzejnika: – skala produktowa, – klarowne rozliczenie Przechowywane dane (programowanie daty, jak często należy dokonywać odczytów) odczyt wartości aktualnej, z ostatnich 2 okresów rozliczeniowych oraz ostatnich 18 miesięcy, możliwość zaprogramowania dnia obrachunkowego (np. 31 grudnia) zużycie aktualne oraz na koniec okresu rozliczeniowego; zużycia z połowy i końca ostatnich 12 miesięcy; programowanie dowolnej daty startu i końca okresu rozliczeniowego Rozliczenia – system (udział kosztów stałych ([%]), współczynniki korygujące (tak/nie)) udział kosztów stałych i współczynniki korygujące ustalane indywidualnie zgodnie z regulaminem, możliwość zastosowania zużycia minimalnego, średniego; osobisty opiekun w dziale rozliczeń; dodatkowo możliwość zaprojektowania własnych kart rozliczeniowych udział kosztów stałych 30–50% współczynniki korygujące Zabezpieczenia przed ingerencją użytkownika plomba zatrzaskowa, naklejka, elektroniczna rejestracja prób manipulacji regularna kontrola przeprowadzana przez mikrokontroler; nadzór czy nie doszło do manipulacji elektronicznej lub demontażu podzielnika (plomba elektroniczna), rejestracja daty demontażu Zgodność z normą PN-EN 834, deklaracja zgodności CE, atest higieniczny PZH PN EN 834; EN 60950–1:2001, ETSI EN 301 489–1 V 1.4.1 oraz ETSI EN 301 489-3 V 1.4.1, ETSI EN 300 220–1 V 2.1.1 oraz ETSI EN 300 220–2 V 2.1.1 Nazwa typoszeregu Zdjęcie 8-11 kwietnia 2014 Poznań www.instalacje.mtp.pl www.tcs.mtp.pl Wejdź na www.mtp24.pl i kup bilet on-line! Nie przegap: Głosuj na najlepszy produkt ARTYKUŁ SPONSOROWANY System elewacji wentylowanych – płyty płaskie alternatywą dla dotychczasowych dociepleń Choć wspólnoty mieszkaniowe często traktują docieplenie budynku jako zbędny wydatek, warto przemyśleć tę inwestycję. Koszty remontu to nie pieniądze wyrzucone w błoto, a lokata w spokojną przyszłość. Przy zastosowaniu nowoczesnej technologii oraz materiałów, a także dzięki profesjonalnemu wykonawstwu, wydatki szybko się zwrócą w postaci niższych rachunków za ogrzewanie, a także za ciepło w częściach wspólnych budynku. N a prace z nim związane muszą być wykonywane przy określonej temperaturze (od 5 do 25ºC). Płyty płaskie montuje się bardzo prosto – przymocowuje się je do profilu aluminiowego za pomocą specjalnego żłobienia, dzięki czemu płyta się nie przemieszcza nawet podczas silnego wiatru. pogodowych. Nie dziwi więc fakt, że coraz częściej wykorzystywany jest do wykończenia dociepleń budynków – przekonuje Marcin Pakuła, doradca techniczny w firmie Cembrit. Nowoczesna technologia włókno-cementowa zapewnia ciepło i skuteczne odprowadzanie wilgoci, przez co ściany pozostają suche, a tym samym odporne na proces zagrzybienia czy gnicia. Dodatkowym atutem płyt elewacyjnych Cembrit jest łatwość ich montażu. Proces ocieplania ścian zewnętrznych tradycyjną metodą nie należy do łatwych i składa się z kilku faz, Co ważne, płyty płaskie sprawdzą się również przy wykańczaniu balustrad na balkonach. Z uwagi na to, iż są wytrzymałe oraz dostępne w różnych wariantach kolorystycznych, stanowią ciekawą alternatywę dla korodującej blachy. Stosuje się je często zarówno przy renowacjach starych obiektów, jak i przy budowie nowych. – Płyty montowane są na specjalnej stalowej podkonstrukcji za pomocą nitów, wkrętów lub na klej. Położenie płyt o grubości od 8 do 10 mm (Cembrit RAW) zagwarantuje odpowiednio ADMINISTRATOR ajpopularniejszą metodą ocieplania budynków jest technika bezspoinowa, wykorzystująca styropian lub wełnę mineralną. Położone w ten sposób materiały mogą okazać się nie dość eleganckie, dlatego warto rozważyć montaż płyt elewacyjnych w systemie elewacji wentylowanych. Poza wysoką estetyką wykonania charakteryzują się one również dużą tolerancją na warunki atmosferyczne oraz wytrzymałością. Doskonałym rozwiązaniem będą wykonane z włókno-cementu, mające szerokie zastosowanie (m.in. elewacje, podsufitki, balkony) płyty elewacyjne marki Cembrit. Dostępne w bogatej palecie kolorów spełnią oczekiwania najbardziej wymagających inwestorów. – Włókno-cement dotychczas kojarzony był głównie z pokryciami dachowymi, coraz częściej zyskuje jednak uznanie jako materiał na elewacje. Jest bardzo przyjazny dla środowiska, a dzięki swoim parametrom technicznym doskonale sprawdzi się w każdych warunkach styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 58 wysoki poziom estetyki. Zastosowanie tych samych materiałów elewacyjnych na ścianie zewnętrznej oraz balkonie pozwoli uzyskać oczekiwany i, przede wszystkim, spójny efekt wizualny – dodaje Marcin Pakuła z firmy Cembrit. Płyty płaskie Cembrit są wyposażone w kompletną ofertę akcesoriów, co zapewnia łatwy montaż i bezpieczne użytkowanie. Warto zwrócić uwagę, iż całe oferowane przez producenta rozwiązanie jest relatywnie tanie w porównaniu z podobnymi produktami dostępnymi na rynku. Szczegółowe informacje dotyczące płyt płaskich oraz innych produktów firmy Cembrit dostępne są na stronie www.cembrit.pl. Cembrit Sp. z o.o. SPRZEDAŻ SYSTEMÓW DACHOWYCH ul. Gnieźnieńska 4, 62-240 Trzemeszno tel.: +48 61 415 43 30 wew. 650 lub 651 faks: +48 61 669 91 06 lub 669 91 07 e-mail: [email protected] www.cembrit.pl EKSPLOATACJA Justyna Łukaszewicz Prezes Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o. Sp. k. Odzyskać utracony blask kamienic Rewitalizacja kamienic to nie jest łatwy kawałek chleba. Ale ostateczna satysfakcja – zarówno inwestora, jak i klienta odbierającego mieszkanie – jest warta trudu włożonego w to przedsięwzięcie. K amienica pod numerem 53 przez wiele lat straszyła przechodniów spacerujących ulicą Garbary w Poznaniu. Budynek był w fatalnym stanie. Wybrakowane schody, połamane poręcze, przeciekający dach czy odrapana elewacja – to tylko niektóre z usterek, które dało się zauważyć na pierwszy rzut oka. Choć zadanie nie należało do najłatwiejszych, wykonawca inwestycji przeprowadził ją w zaledwie 12 miesięcy. Efekt jest piorunujący. Kamienica zmieniła się w imponujący biurowiec, który stał się siedzibą i wizytówką wykonawcy rewitalizacji – Nieruchomości Wielkopolski. Budynek przy ul. Garbary 53 to nie jedyna tego typu realizacja wykonana przez Nieruchomości Wielkopolski. Firma ta ma na koncie rewitalizacje oraz prowadzenie projektów rewitalizacji takich budynków, jak te przy ul. Rybaki 20, Głogowskiej 173, Szamarzewskiego 13/15 czy Studziennej 17 w Poznaniu. Lata doświadczeń i kolejne zakończone sukcesem realizacje pozwoliły spółce zbudować pozycję liczącego się inwestora i project managera w branży rewitalizacji kamienic. Dlatego dziś może ona oferować swoim klientom najwyższy poziom profesjonalizmu w tej dziedzinie. Justyna Łukaszewicz, prezes Nieruchomości Wielkopolski, w poniższym tekście dzieli się wiedzą i doświadczeniem w zakresie rewitalizacji kamienic. Zespół roboczy to podstawa styczeń-luty 2014 Multizadaniowość procesu rewitalizacji starych budynków sprawia, że do jego skutecznego przeprowadzenia potrzebny jest cały sztab fachowców, takich jak: budowlańcy, zarządcy, osoby mające wiedzę w zakresie prawa czy projektanci. Specyfika odnawianych obiektów powoduje, że zespół zatrudnionych osób różni się od tego, który pracuje przy nowo powstających budynkach. Kamienica niesie ze sobą pewne ograniczenia, które wymagają elastyczności w podejściu do procesu inwestycyjno-budowlanego. Z jednej strony mamy cel, jakim jest maksymalizacja zysku, co oznacza zwiększenie powierzchni, którą potem można wykorzystać, sprzedając lub wynajmując mieszkania czy lokale usługowe. Z drugiej strony sam budynek ma określone ograniczenia, których nie można pokonać. Cała sztuka polega na tym, aby połączyć to, co chce się zrobić, z tym, co jest w danym przypadku możliwe. Kamienice mają często ukryte detale, zalety czy wartości, które trzeba wydobyć, aby nadać budynkowi wyjątkowy charakter. A to bywa bardzo kosztowne. DeweABSTRAKT www.administrator24.info Artykuł przedstawia wysiłek, jaki trzeba włożyć – pod względem prawnym, logistycznym, finansowym – w rewitalizowanie kamienic. Wysiłek ten wynagradza jednak efekt końcowy. 59 EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 60 reklama EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata HADALAN® SYSTEMY RENOWACJI BALKONÓW I TARASÓW bezszwowe powłoki uszczelniające mineralne i poliuretanowe mrozoodporne, antypoślizgowe i wytrzymałe powierzchnie dekoracyjne bogata skala barw i możliwości kształtowania okładzin posadzkowych Informacje: styczeń-luty 2014 VISBUD-Projekt Sp. z o.o. ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72 [email protected], www.visbud-projekt.pl www.administrator24.info JAKOŚĆ OD PIWNICY AŻ PO DACH 61 EKSPLOATACJA Jacek Sawicki Zwalczaj wilgoć w budynku Wilgoć w ścianach budynku generuje pasmo problemów zdrowotnych, strat materialnych i udręk egzystencjalnych, dlatego trzeba ją eliminować. Z problemem wilgoci boryka się wielu zarządców, zwłaszcza wiosną (która już niebawem…) – gdy wokół roztopy, a ziemia nie przyjmuje już nadwyżek wody. Ponadto na fundamenty budynku przez cały rok działają wody podskórne, które osłabiają konstrukcję ław fundamentowych. Najczęściej prac naprawczych wymagają piwnice, strefy cokołowe i garaże podziemne. Problemy generowane przez wilgoć styczeń-luty 2014 wię www.administrator24.info Zawilgocone, a nawet mokre mury, są w Polsce powszechnym zjawiskiem. Nie ma więc racji bytu obiegowa opinia, że problem ten dotyczy tylko obiektów zabytkowych czy też kilkudziesięcioletnich budynków. Oczywiście, budynki, które powstały jeszcze przed II wojną światową, zazwyczaj nie mają izolacji przeciwwilgociowych, a jeśli nawet, to może ona nie spełniać swojej funkcji. Oddziaływanie czynników naturalnych, nieuchronne prawa fizyki, wykonywanie robót niezgodnie ze sztuką budowlaną plus pozorna oszczędność powodują, że problem z wilgocią pojawić się może we wszystkich budynkach, także tych nowo wzniesionych. Wilgoć permanentnie utrzymująca się w ścianach, stropach i posadzkach budynku znacznie pogarsza warunki mikroklimatyczne w pomieszczeniach. Podstawowy problem z nią związany to obniżona izolacyjność cieplna tych elementów konstrukcyjnych budynku, co dla pomieszczeń oznacza zwiększenie zapotrzebowania na ciepło i systematyczne ich niedogrzewanie. Utrzymanie w nich temperatury pokojowej wymaga większych nakładów finansowych. Szczególnie niebezpieczne są jednak kwestie zdrowotne. Na mokrych powierzchniach takich ścian łatwo osadzają się cząstki kurzu. Tworzą one warstwę organicznego podłoża, podatnego na zainfekowanie mikroorganizmami, takimi jak grzyby i pleśnie, które dodatkowo są zasilane wilgocią cej na s.3 R 62 ABSTRAKT W publikacji poruszone zostały takie kwestie, jak: skutki zagrożeń dla budynku, zdrowia i mienia spowodowane przedłużającym się stan wysokiej wilgotności ścian, stropów i posadzek budynku, wyszczególnienie najczęściej spotykanych przyczyny zawilgocenia, szkic technologii osuszania z podziałem na kategorie naturalne i sztuczne oraz bezinwazyjne i inwazyjne, a także nawiązanie do istoty prac naprawczych ze zwróceniem uwagi na sprawy usunięcia niedociepleń ścian oraz konieczności ich odgrzybiania. atmosferyczną absorbowaną prze szybko rozmnażające się ich kolonie. Proces destrukcji mokrej ściany przebiega intensywniej zwłaszcza w strefach bezruchu powietrza i w sąsiedztwie elementów drewnianych, tkanin włókiennych, odzieży skórzanej bądź przechowywanej żywności. Grzybnie tych mikroorganizmów mogą także wnikać głęboko w mineralne materiały budowlane. Powietrze w takich pomieszczeń przenika odór stęchlizny, nadto obecne są w nim kancerogenne zarodniki i mykotoksyny. Długotrwałe przebywanie w takim środowisku może prowadzić do złego samopoczucia, anemii, zaburzeń żołądkowych, alergii, schorzeń dróg oddechowych, a nawet nowotworów. Z powyższych powodów walka z wilgocią i jej skutkami wymaga stanowczych działań. Do zawilgocenia murów w strefach przyziemia najczęściej dochodzi w wyniku naporu wody gruntowej i wilgoci na pozbawione skutecznej hydroizolacji ławy fundamentowe, fundamenty, ściany przyziemia i posadzki na gruncie, ale mogą to być też konsekwencje podtopień, stanów podwyższonego lustra wód gruntowych albo awarii sieci wodociągowych i kanalizacyjnych. Strefy nadziemne ścian również są zagrożone przez wilgoć podciąganą z gruntu. Inne jej źródła to: woda opadowa zaciekają- cą z niesprawnych systemów rynnowych, uszkodzenia hydroizolacji w konstrukcjach dachów, tarasów, balkonów, wilgoć wynikająca z braku wentylacji pomieszczeń, mostki cieplne w newralgicznych miejscach ścian (nadproża, wieńce, łączenia murów z płytą balkonową itp.), a także brak izolacji cieplnej na rurach instalacji zimnej wody. Wyeliminowanie tych przyczyn da skutek w postaci trwałego osuszenia obiektu na oczekiwanym poziomie. Ściana wysycha, oddając wilgoć w sposób naturalny. Wilgoć podciągana kapilarnie z gruntu wymaga bardziej skomplikowanych zabiegów. Można użyć metod naturalnych, które w praktyce sprowadzają się do odkopywania fundamentów, wystawionych na działanie powietrza atmosferycznego tracą wilgoć. Nie zawsze jednak jest to możliwe do wykonania i nie zawsze efektywne, choćby z uwagi na możliwość wtórnych zalań wodą opadową i wahań poziomu lustra wód gruntowych. Popularne są zabezpieczenia powierzchniowe wykonywane najczęściej z powłok mineralnych lub bitumicznych, nakładanych na zewnętrzną powierzchnię przegrody budowlanej (od strony kontaktu z wodą). Mają one jednak dużo mankamentów i nie zawsze bywają skuteczne. Jak walczyć? Nie ma uniwersalnego sposobu na osuszenie murów, stropów i posadzek, zaś prace osuszeniowe, prowadzone bez znajomości przyczyn zawilgocenia, mogą nie dać oczekiwanych efektów, a niekiedy dodatkowo sprawiają kłopoty. Zabierając się do osuszania, warto pamiętać, że podstawę jego skuteczności stanowi usunięcie przyczyn nawilgacania murów. Tymi najbardziej charakterystycznymi są: podciąganie kapilarne wilgoci pochodzenia gruntowego, najczęściej wynikające z braku poziomego zabezpieczenia przeciwwodnego fundamentów oraz ścian fundamentowych i piwnicznych bądź posadzek na gruncie; kondensacja pary wodnej na osadzonych w murach elementach instalacji c.o. lub wodno-kanalizacyjnych, uszkodzenia instalacji odprowadzania reklama EKSPLOATACJA IMBERAL® Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata GRUBOWARSTWOWE, BEZSZWOWE HYDROIZOLACJE BITUMICZNE DO USZCZELNIANIA FUNDAMENTÓW I INNYCH CZĘŚCI BUDOWLI niezawodne trwałe ekologiczne łatwe w stosowaniu nakładane ręcznie lub mechanicznie Informacje: styczeń-luty 2014 VISBUD-Projekt Sp. z o.o. ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72 [email protected], www.visbud-projekt.pl www.administrator24.info JAKOŚĆ OD PIWNICY AŻ PO DACH 63 ARTYKUŁ SPONSOROWANY Agnieszka Stosio Lato w mieście Oddziaływanie na klimat w skali globalnej, emisja dwutlenku węgla i efekt cieplarniany to hasła jak mantra przewijające się w wypowiedziach obrońców środowiska przyrodniczego. Wątek klimatu miasta do szerszego rozpoznania pozostawiamy jednak planistom czy ekologom. Tak się składa, że zmianę warunków klimatycznych, będącą następstwem dominacji powierzchni antropogenicznych nad przyrodniczymi, zawdzięczamy również właścicielom i zarządcom nieruchomości. To często w ich gestii leżą działania na rzecz ochrony klimatu lokalnego. Jednym z nich jest utrzymywanie wysokiego udziału obszarów zielonych względem tych sztucznych. czeniem powietrza, decyduje jej jakość. Wiekowe drzewa mają dużo większą zdolność do akumulowania dwutlenku węgla i produkcji tlenu aniżeli młode nasadzenia. Nie bez przyczyny miasta zielone uważane są za zdrowe. Zieleń oczyszcza, ochładza, pochłania ciepło emitowane przez bloki, dachy czy sztuczne nawierzchnie. Dobroczynny wpływ roślinności oczywiście bardziej zaznacza się w trakcie pory letniej. Jakość i ilość zieleni wpływa nie tylko na odczuwalność warunków atmosferycznych i wiążące się z tym samopoczucie, lecz także na poziom naszego zdrowia. Ekstremalne wahania temperatur, zapylenia i napływy zanieczyszczeń powodują akumulację w powietrzu różnego rodzaju pyłków i alergenów. W dodatku brak efektywnego przewietrzania skutkuje wydłużeniem okresów pylenia roślin, co może mieć wpływ na przebieg i długość trwania chorób alergicznych. W domach z betonu ADMINISTRATOR styczeń-luty 2014 Zajmowanie powierzchni aktywnych biologicznie, takich jak trawniki, przez beton czy asfalt następuje wręcz samoistnie, przy powstawaniu nowych inwestycji. O odczuwalności temperatury w warstwie przyziemnej decydują nie tylko materiały, z jakich wykonane jest podłoże. Istotny jest również stopień gęstości zabudowy czy jej wysokość. Posadowiona zabudowa stanowi barierę dla ruchu wiatru – zaburza obieg powietrza atmosferycznego, a co się z tym wiąże – powoduje utrudniony odpływ zanieczyszczeń gazowych i pyłowych z miasta. Przewietrzanie dzielnic centralnych staje się kłopotliwe, całkowicie zmienia się cyrkulacja powietrza w stosunku do otaczających obszarów podmiejskich. Różne struktury urbanistyczne warunkują odmienny mikroklimat. Doświadczamy tego na co dzień, ilekroć nadchodzą fale upałów. Inaczej odczuwamy wówczas warunki pogodowe w centrum, w zwartych osiedlach mieszkaniowych a inaczej w tych o luźniejszej strukturze ze znacznym udziałem zieleni. Rola zieleni miejskiej Betonowa pustynia fot. internet www.administrator24.info 64 Na odczuwalność mikroklimatu naszej dzielnicy niebagatelny wpływ ma również poziom i rodzaj emitowanych zanieczyszczeń. I tu nieodzowna staje się obecność zieleni, pełniąca rolę filtra. O tym, w jakim stopniu roślinność poradzi sobie z oczysz- Zmianę komfortu zamieszkania, spowodowaną wzro- www.administrator24.info fot. internet Niniejszy materiał został opublikowany dzięki dofinansowaniu Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Za jego treść odpowiada wyłącznie Mastermind Sp. z o.o. styczeń-luty 2014 stem temperatury powietrza na terenach ściślej zabudowanych odczuwa większość mieszkańców stolicy. Zwłaszcza w porach gorących, kiedy powierzchnie budynków i nawierzchni w dzień chłoną ciepło, a w nocy bardzo powolnie je zwracają. Centralne dzielnice Warszawy, zwarto zagospoda- Badania lokalnych warunków klimatycznych w miastach polskich pokazują zależności między stopniem zurbanizowania, obecnością roślinności a występowaniem zjawiska miejskiej wyspy ciepła. Doświadczenia w zakresie poprawy tego stanu uzależnione są od skali zjawiska i charakteru ośrodka, jednak w większości miast dotyczą przede wszystkim zmian na tle przyrodniczym. Uciążliwości spowodowane zanieczyszczeniami komunikacyjnymi i przemysłowymi minimalizuje się wprowadzaniem specjalnie dobranej gatunkowo roślinności drzewiastej, krzewiastej i trawiastej. Zarówno ta wzdłuż ulic, jak i ta o strukturze obszarowej, wciąga unoszący się w powietrzu pył i chroni przed jego powtórnym dostaniem się do obiegu. Roślinność asymiluje również zanieczyszczenia o charakterze chemicznym – metale ciężkie, takie jak ołów czy cynk. Dobrodziejstwem roślinności jest nie tylko filtrowanie zanieczyszczeń, lecz także wydalanie licznych substancji lotnych – ograniczających rozwój bakterii i grzybów, działających korzystnie na stan powietrza. Tak naprawdę każda forma roślinności w mieście „zdegradowanym klimatycznie” jest cenna i niezastąpiona – czy to w formie parku, osiedlowego ogródka, czy pnącza na budynku. ADMINISTRATOR fot. internet Dobre praktyki Jakość i ilość zieleni wpływają nie tylko na odczuwalność warunków atmosferycznych i wiążące się z tym samopoczucie, ale także na poziom naszego zdrowia. ARTYKUŁ SPONSOROWANY rowane, nie schładzają się odpowiednio, czego dowodem jest deficyt świeżego, rześkiego powietrza nad ranem w stosunku do okolicznych, mniej zabudowanych obszarów podmiejskich. Badania warunków termicznych aglomeracji warszawskiej przeprowadzone przez Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN wskazują, że „oddalenie od centrum miasta jest jedną z przyczyn zmian wartości temperatury w tym samym typie zabudowy” oraz że, „roślinność sprzyja zwiększaniu rozproszenia temperatury”. W praktyce oznacza to, że gęsto zabudowane dzielnice, gdzie bloki stanowią czynną barierę dla wiatru, są stale cieplejsze niż obszary zabudowy rozproszonej, o stosunkowo dużym udziale powierzchni aktywnych biologicznie. 65 ZIELEŃ Anna Skórkowska Architekt krajobrazu Ozdobne trawy w zieleni osiedlowej Ciągle szukamy nowych rozwiązań, pozwalających przekształcić osiedla w efektowną przestrzeń, pełną pięknych roślin, która sprawi, że mieszkańcy poczują się „u siebie”. Interesujące, a wciąż mało wykorzystywane w nasadzeniach, są trawy. M ówimy „trawy” i wyobraźnia podsuwa nam obraz rozległego wypielęgnowanego trawnika, zielonej, miłej dla oka płaszczyzny, nie tylko podkreślającej urodę sąsiadującej z nią architektury, lecz także wprowadzającej nastrój spokoju i relaksu. Trawniki to rzeczywiście niemal nieodzowny element przestrzeni osiedlowej. Dzięki temu, że mają konkretnych opiekunów – dozorców odpowiedzialnych za ich stan – są regularnie ko- czy wypalone przez sól. I choć przy domach jednorodzinnych takie murawy „z domieszką” są zazwyczaj źle widziane, to na terenach osiedli mieszkaniowych zdają egzamin. Coraz częściej właśnie na trawniki przenoszone są urządzenia do zabaw dla dzieci, dopuszcza się też wypoczynek na kocach czy leżakach. Jednak trawy wchodzące w skład mieszanek trawnikowych to nie jedyni przedstawiciele tej grupy roślin, którymi powinny być wy źdźbeł i liści, zatem nawet pozbawione wierzchołków nadal rosną. Przy tym ich puste w środku łodygi po przygnieceniu nie łamią się, a pokładają, i dość szybko się podnoszą. Te cechy odróżniają je od wypełniających przestrzeń wokół nas drzew, krzewów, bylin i roślin jednorocznych, należących do grupy dwuliściennych. Jeśli więc jesteśmy zainteresowani kreowaniem efektownych i oryginalnych kompozycji roślinnych na terenach osiedli mieszkaniowych, zwróćmy uwagę na grupę roślin nazywanych trawami ozdobnymi. Przyjrzyjmy się im dokładniej, bo to pozwoli docenić ich odmienność oraz dostrzec tkwiący w nich potencjał estetyczny. Trawy ciągle jeszcze wydają się czymś nowym i „obcym” pośród zabudowy miejskiej, a to sprawia, że nie zajmują w niej godnego miejsca w proporcjach odpowiednich do swych walorów. Warto to zmienić. Niezaprzeczalne zalety styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 66 Fot. 1. Miskant chiński ‘Rotsilber’. fot. G. Falkowski szone, czasami też podlewane w okresie suszy (choć to zależy od nakładów przewidzianych na pielęgnację zieleni), a wtedy wyglądają zdrowo i schludnie. Powstaje murawa, po której bezkarnie można chodzić, zwłaszcza że jej odporność na deptanie podnosi obecność roślin nazywanych chwastami. To np. koniczyna biała, rdest ptasi, krwawnik pospolity, jaskier rozłogowy, tasznik pospolity, które przechodzą na trawniki ze środowiska naturalnego, zastępując mniej odporne gatunki traw, wydeptane Fot. 2. Trawa pampasowa. fot. M. Tomżyńska zainteresowane osoby projektujące nasadzenia w terenach osiedli mieszkaniowych. Do roślin ozdobnych, popularnie nazywanych trawami, zaliczamy trawy właściwe (rodzina Gramineae) i turzyce (rodzina Cyperceae). Trawy i turzyce nie tworzą wyraźnego przewodnika (głównego pędu), tylko kępy wyrastających z podłoża źdźbeł i wąskich, delikatnych liści. Są odporne na łamanie, deptanie i ścinanie dzięki specyficznej budowie: strefa wzrostu znajduje się u podsta- Rozmaitość gatunków oraz odmian traw i turzyc sprawia, że są doskonałym, choć ciągle niedocenianym materiałem roślinnym, który – właściwie użyty – w rozmaitych kompozycjach będzie stanowił wyrazisty element dekoracyjny. Wśród traw i turzyc znajdziemy rośliny odpowiednie na stanowiska najczęściej spotykane w przestrzeni osiedlowej, czyli słoneczne, średnio żyzne i umiarkowanie wilgotne. To np. awena wieczniezielona, drżączka średnia, owsik wyniosły, proso rózgowate. Są również rośliny dobrze rosnące w miejABSTRAKT Trawy to efektowny, a wciąż niedoceniany sposób uatrakcyjnienia terenów zielonych na osiedlu. Są odporne, proste w utrzymaniu i zaskakują wielością kolorów i kształtów. Warto poznać je bliżej. ZIELEŃ Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata www.administrator24.info reklama styczeń-luty 2014 67 ZIELEŃ Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 www.administrator24.info 68 Na jednym z zebrań naszej wspólnoty mieszkaniowej padła propozycja uchwały w sprawie wysokości i sposobu naliczania odsetek od nieterminowych płatności. Obecnie przygotowujemy projekt takiej uchwały, ale mamy wątpliwości, czy jest ona potrzebna i jakie odsetki możemy przyjąć – pyta Członek Zarządu WM z Krakowa W łaściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej ponosi wydatki związane z jego utrzymaniem oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną można dochodzić wspólnie w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynika z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek. Możliwość naliczania odsetek od nieterminowych płatności daje art. 481 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, cho- POCZTA ADMINISTRATORA Odsetki od nieterminowych płatności Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Zarządcy a opłaty śmieciowe Czy zarządcy w imieniu wspólnot mieszkaniowych muszą wnosić opłaty śmieciowe do gminy i na jakiej podstawie, gdyż nie otrzymaliśmy faktur, tylko numer konta bankowego – pyta Zarządca z Wrocławia ADMINISTRATOR W Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym www.administrator24.info Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata styczeń-luty 2014 przypadku budynków, w których ustanowiono odrębną własność choćby jednego lokalu, sytuacja w sprawie opłaty śmieciowej będzie zależeć od tego, czy w nieruchomości istnieje osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, czy też właściciele zarządzają nią sami. Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej istnieją osoby sprawujące zarząd, to je obciąża obowiązek złożenia deklaracji oraz poboru i odprowadzenia opłaty. Zgodnie bowiem z art. 2 ust 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został 69 INFORMATOR Konferencje dla zarządców nieruchomości Indeks firm ALFA AUDYTORZY APATOR B-METERS BRUNATA CEMBRIT DR SPIL ELEKTROOSMOZA ENBRA EXPOM HOVAL ISTA METRONA MINOL ZENNER MTP BUDMA MTP EXPOPOWER MTP GREENPOWER MTP INSTALACJE NFOŚiGW OLTO TECHEM VISBUD WEBAC WELES WSPÓLNOTA MIESZKANIOWO-LOKALOWA LUTY 15, 72 54 54 55 58 67 3, 62 53 1 61, 63 2, 7, 55 55 56 51 28 42 57 64 41 56 63 71 43 17 „Nowe technologie w sieciach i instalacjach wodociągowych i kanalizacyjnych” 26–28 lutego 2014 r., Ustroń (Beskid Śląski) POLITECHNIKA ŚLĄSKA, kontakt: ul. Konarskiego 18, 44-100 Gliwice tel. 32 237 22 43, faks 32 237 21 73; tel. 605 686 142 lub 504 429 457 e-mail: [email protected] XXII Targi Sprzętu Oświetleniowego ŚWIATŁO 2014 26–28 lutego 2014 r., Warszawa AGENCJA SOMA Sp. J., kontakt: ul. Bronikowskiego 1, 02-796 Warszawa tel. 22 649 76 69, 649 76 71, faks 22 649 76 83, w godz. 8.30–16.30 www.lightfair.pl MARZEC 12. Edycja Forum Wentylacja – Salon Klimatyzacja 5–6 marca 2014 r., Warszawa STOWARZYSZENIE POLSKA WENTYLACJA, kontakt: ul. Wiśniowa 40B lok. 6, 02-520 Warszawa, tel./faks 22 542 43 14 e-mail: [email protected], www.forumwentylacja.pl Budma Poznań 11–14 marca 2014 r., Poznań MIĘDZYNARODOWE TARGI POZNAŃSKIE SP. Z O.O., kontakt: ul. Głogowska 14, 60-734 Poznań tel. 61 869 25 20, faks 61 869 29 57 e-mail: [email protected], www.budma.pl XII Targi Odnawialnych Źródeł Energii ENEX – Nowa Energia 18–20 marca 2014 r., Kielce TARGI KIELCE S.A, kontakt: ul. Zakładowa 1, 25-672 Kielce tel. 41 365 12 22, faks 41 345 62 61 e-mail: [email protected], www.targikielce.pl promocja cena Kupon prenumeraty rocznej cena cena 115 zł 195 zł 355 zł PÓŁROCZNA ROCZNA DWULETNIA ZAMAWIAM PRENUMERATĘ ADMINISTRATORA OD NUMERU NAZWA FIRMY ADMINISTRATOR MIESIĘCZNIK DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI ULICA I NUMER KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ PRENUMERATA: » półroczna – 115 zł » roczna – 195 zł » dwuletnia – 355 zł + dostęp do wersji elektronicznej „Administratora” i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria OSOBA ZAMAWIAJĄCA Lider RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ kwiecień 2013 NIP wśród czasopism branżowych E-MAIL TELEFON KONTAKTOWY www.administrator24. Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie zamówień GRUPY MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu wpłaty na konto: Volkswagen Bank Polska S.A. 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001. GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18. Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny. DATA I CZYTELNY PODPIS 70 www.administrator24.info ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa tel. 22 810 21 24 faks 22 810 27 42 e-mail: [email protected] [email protected] ALFA AUDYTORZY LAMPCZAK, FALENTA I ZESPÓŁ SP. Z O.O. WE WROCŁAWIU zwraca się do WSZYSTKICH ZARZĄDÓW, ZARZĄDCÓW I ADMINISTRATORÓW WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH z ofertą kompleksowego szkolenia dla członków Wspólnot Mieszkaniowych, Zarządów WM oraz osób planujących powołanie do życia Wspólnoty Mieszkaniowej Problematyka szkolenia zawiera 4 główne moduły: 1. Prawne aspekty funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych. 2. Prawo Budowlane. 3. Finanse Wspólnoty Mieszkaniowej. 4. Zasady współżycia społecznego we Wspólnotach Mieszkaniowych. Szkolenie trwa 6 godzin Termin i miejsce szkolenia do uzgodnienia ze zleceniodawcą. Świadomi współwłaściciele nieruchomości to nie tylko usprawnienie jej zarządzania, ale również znacząca poprawa relacji międzyludzkich !!! Zainteresowanych prosimy o kontakt: tel. 605620201 lub [email protected]