Pobierz najnowszy raport

Transkrypt

Comperia.pl Hipotrendy Raport kredytowy
Październik 2008
Hipotrendy III kw. 2008
Comperia.pl Comperia.pl
to pierwsza w Polsce internetowa, kompleksowa porównywarka produktów
finansowych, zawierająca między innymi:
•
Unikalną sekcję narzędziową: porównywarki kredytów hipotecznych, gotówkowych,
samochodowych, kart kredytowych, lokat bankowych i funduszy inwestycyjnych;
•
Rozbudowaną sekcję merytoryczną, w tym dział komentarzy i analiz oraz „warto
wiedzieć”;
•
Profesjonalną redakcję, składającą się z osób związanych z rynkiem finansowym od
kilkunastu lat;
•
Treści skierowane zarówno do osób, które miały już do czynienia z produktami
finansowymi, jak i osób poszukujących podstawowych informacji.
Analizy,
komentarze,
porady
przygotowane
przez
Comperia.pl
są
szeroko
cytowane
i publikowane w mediach (m. in. Gazeta Prawna, Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita, Polska The
Times, Parkiet czy Program Trzeci Polskiego Radia). Nasi eksperci regularnie pojawiają się
również w programach telewizyjnych (TVN, TV Biznes, TVN24, TVN CNBC). Zespół analityków
Comperia.pl przygotowuje wiele publikacji z zakresu finansów osobistych, w tym między innymi
unikalny, cykliczny raport Hipotrendy i tygodniowy wskaźnik Kredytometr.
Współpracujemy z szeregiem instytucji finansowych, w szczególności z bankami (Bank BGŻ,
Bank Zachodni WBK, DOM Bank, Fortis, Millenium, mBank, MultiBank, Metrobank, Pekao,
Nykredit, Polbank EFG, Santander, Toyota Bank) i największymi firmami doradztwa finansowego
(OPEN Finance, Expander, Golden EGG, Notus). W gronie naszych partnerów znajdują się także
portale internetowe GazetaDom.pl, Infor.pl oraz IPO.pl. Comperia.pl stale rozszerza bazę
partnerów, tym samym zwiększając możliwość zakupu produktów finansowych on-line.
Właścicielem Portalu jest Comperia.pl Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zawojskiej 38A,
zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla Miasta Stołecznego Warszawy,
Wydziale
XIII
Gospodarczym - rejestrowym pod numerem 0000280165, NIP: 951 220 9854, o opłaconym
w całości kapitale zakładowym wynoszącym 99 850 złotych.
GazetaDom.pl – wszystko pod jednym dachem!
GazetaDom.pl to największy portal o nieruchomościach w Polsce, który od września 2006 roku
zajmuje pozycję lidera w polskim internecie w kategorii Budownictwo i Nieruchomości.
Miesięcznie GazetaDom.pl odwiedza około 900 tys. użytkowników (wg Megapanel PBI/Gemius,
luty 2008)
Serwis
GazetaDom.pl
to
przede
wszystkim
bogata
baza
aktualnych
ogłoszeń
o nieruchomościach z rynku pierwotnego, wtórnego i rynku najmu. System wyszukiwania
pozwala precyzyjnie określić warunki, jakie ma spełniać lokal, a wyniki możemy przeszukiwać
w zależności od takich parametrów jak lokalizacja, cena czy termin oddania inwestycji.
Comperia.pl GazetaDom.pl to również miejsce dla wszystkich zainteresowanych rynkiem nieruchomości.
Serwis oferuje zarówno porady prawne i finansowe związane z branżą nieruchomości, jak
również porady i informacje dotyczące sprawnego przeprowadzenia remontu, urządzania wnętrz,
wyboru kredytu czy formy finansowania nieruchomości.
O Raporcie
Raport „Hipotrendy” składa się z trzech części.
Pierwsza część Raportu to analiza struktury popytu na produkty hipoteczne, a więc
zapotrzebowania w zakresie celów finansowania, okresów spłaty, waluty kredytu itd. Dane
wykorzystane do stworzenia tej części Raportu pochodzą od użytkowników wyszukiwarki, a więc
klientów indywidualnych, doradców finansowych, doradców bankowych.
Druga część Raportu skupia się na prezentacji tendencji związanych z elementami cenowymi
oferty bankowej. Chodzi o zobrazowanie jak na przestrzeni ostatnich miesięcy kształtował się
koszt obsługi zobowiązań hipotecznych ze wskazaniem na możliwe przyczyny zaobserwowanych
zjawisk. Dane wykorzystane do stworzenia tej części Raportu w dużej mierze mają charakter
ogólnodostępny (stopy procentowe, kursy walutowe) lub pochodzą z banków – kredytodawców.
Trzecia część Raportu to analiza wtórnego rynku nieruchomości w głównych miastach
Polski na podstawie danych z serwisu GazetaDom.pl
Metodologia Comperia.pl
Analiza struktury popytu
Raport „Hipotrendy” powstał w oparciu o zapytania zgłaszane przez użytkowników
wyszukiwarki, a więc klientów indywidualnych, pracowników banków, a także firm doradztwa
finansowego. Każde zgłoszenie jest zapisywane w stworzonej specjalnie w tym celu bazie.
Prowadzone wewnętrznie statystyki obrazują charakterystykę zapotrzebowania klientów
w zakresie wszelkich parametrów oferty, a więc: celów kredytowania, formy zabezpieczenia,
okresu kredytowania, waluty itd.
Obecnie miesięcznie zgłaszanych jest już ponad 50 tys. zapytań dotyczących kredytu
hipotecznego, pochodzących z całego kraju, co wynika ze specyfiki funkcjonowania
medium jakim jest Internet. Wyszukiwanie produktów finansowych przez Internet staje się
coraz bardziej popularne, nie tylko w dużych miastach.
Comperia.pl Analiza kosztów kredytu
Prezentowany raport „Hipotrendy” ukazuje zmiany wysokości rat kredytowych (Kredytometr
Comperia.pl) oraz całkowitych kosztów kredytu hipotecznego (Barometr Comperia.pl) w czasie
– w ujęciu tygodniowym oraz miesięcznym.
Kredytometr Comperia.pl
Obliczenia, analizy, wykresy zawarte w Kredytometrze Comperia.pl zostały przygotowane na
bazie danych dla modelowego kredytu wysokości 200 tys. zł zaciągniętego 10 września 2007 r.
(okres spłaty – 30 lat) oddzielnie dla czterech walut: PLN, CHF, EUR i USD. Raport przedstawia
zmiany rat kredytowych w oparciu o zmiany stawek WIBOR 3-miesięczny (kredyty w PLN) oraz
LIBOR 3-miesięczny (kredyty w CHF, EUR i USD). W podanych ratach kredytowych
uwzględniony jest również kurs wypłaty z dnia 10 września 2007 r. oraz kurs spłaty w kolejnych
dniach kalkulacji Kredytometru, co umożliwia uwzględnienie spread’u walutowego dla każdego
kredytu denominowanego w walucie obcej.
Raty, stawki WIBOR / LIBOR oraz kursy spłaty wykorzystane w Kredytometrze Comperia.pl
aktualizowane są co tydzień, począwszy od 10 września 2007 r.
Oprocentowanie dla naszego modelowego kredytu zostało wyliczone na podstawie stawek
WIBOR 3-miesięczny / LIBOR 3-miesięczny (dla EUR, CHF oraz USD) oraz średnich poziomów
marż dla 10 najlepszych ofert wg Comperia.pl. Wysokość marż jest aktualizowana co miesiąc,
w pierwszym wydaniu Kredytometru Comperia.pl w danym miesiącu.
Przedstawione na wykresach kursy (które są również wykorzystywane do obliczania rat dla
kredytów denominowanych w walutach obcych) są średnimi kursami wykorzystywanymi przez
banki do wyliczania wysokości rat kredytów walutowych. Kursy obliczane są na podstawie tabel
kursowych z 20 banków publikowanych w kolejnych dniach wyliczania rat na potrzeby
Kredytometru Comperia.pl.
Kredytometr Comperia.pl ukazuje zmiany w kosztach miesięcznych rat kredytowych dla
czterech walut, w których zaciągane są kredyty hipoteczne. Analiza Kredytometru wskazuje na
skalę oraz przyczyny wahań rat kredytowych. Wskazuje również na różnice w wysokości rat
w zależności od wybranej waluty kredytu.
Barometr Comperia.pl
Wskaźnik obejmuje wszystkie elementy oferty kredytowej składające się na koszt dla klienta,
a więc:
−
prowizję
−
wszelkiego rodzaju ubezpieczenia (niskiego wkładu, na życie, inne wymagane przez
bank)
−
odsetki
−
spread (w przypadku kredytów walutowych)
Comperia.pl −
wycenę nieruchomości
Wskaźnik odnosi się do kosztu kredytu w dniu publikacji wskaźnika. W przypadku kredytów
walutowych wskaźnik uwzględnia miesięczną zmianę kursów walutowych oraz spread walutowy.
Barometr Hipoteczny jest wyliczany zawsze dla kredytu o tej samej wysokości (250 tys. zł) i dla
tego samego okresu spłaty (30 lat).Wskaźnik stanowi średni poziom kosztu kredytu dla 10
najtańszych ofert bankowych. Komentując zmiany barometru możemy wskazywać na przyczyny
tego zjawiska (zmiana oprocentowania, kosztów przyznania, wysokości spread’u itd.). Historia
publikacji wskaźnika będzie czytelnie pokazywać procesy dokonujące się na rynku kredytów.
Wskaźnik przyjmuje wartości w punktach. Każde 1 tys. zł kosztu to jeden punkt dla wskaźnika.
Dla przykładu, jeżeli wyliczony całkowity koszt kredytu wynosi 300 tys. zł, to wysokość wskaźnika
wyniesie 300 pkt.
Analiza wtórnego rynku nieruchomości
Analiza przygotowana została w oparciu o bazę 90 948 ogłoszeń z Warszawy oraz 10 006
ogłoszeń z innych miast Polski. Obejmuje okres od stycznia do czerwca 2008 roku.
Prawa autorskie. Zastrzeżenia.
Wszelkie szacunki, prognozy i wnioski zawarte w raporcie oparte są na wiedzy i doświadczeniu
Comperia.pl Sp. z o.o. (COMPERIA) w zakresie analizy rynku kredytów hipotecznych.
COMPERIA zastrzega sobie prawo zmiany opinii wyrażanych w raporcie w sytuacji pozyskania
informacji, które nie były dostępne w momencie jego powstawania.
Raport zawiera opinie COMPERIA i nie może być podstawą do jakichkolwiek roszczeń względem
COMPERIA zgłaszanych przez jego Czytelników w związku z podjętymi na jego podstawie
czynnościami lub działaniami lub ich zaniechaniem.
Wszelkie prawa do niniejszego raportu przysługują COMPERIA, a prawa do III części raportu
("Analiza wtórnego rynku nieruchomości") przysługują COMPERIA oraz Agora. Zwielokrotnianie
oraz publikowanie raportu w części lub w całości wymaga wcześniejszej zgody COMPERIA lub
podania źródła: „PORÓWNYWARKA FINANSOWA COMPERIA.PL”. W przypadku publikacji
fragmentów lub całości III części ("Analiza wtórnego rynku nieruchomości") wymagana jest
wcześniejsza zgoda COMPERIA oraz Agora lub podania źródła raportu.
Zwielokrotnianie oraz publikowanie raportu w części lub w całości przez Agora SA uzgodnione
zostało w umowie zawartej 9 kwietnia 2008 roku pomiędzy Comperia.pl Sp. z o.o. i Agora SA
o udostępnianiu przez Agorę danych Comperii i o udzieleniu Agorze licencji na korzystanie
z raportu.
Raport opracowywany jest przez zespół: Bartosz Michałek, Karol Wilczko, Bartłomiej
Samsonowicz, Patryk Michałek, Sylwester Góreczny.
Comperia.pl Część 1 – Analiza struktury popytu
Comperia.pl Cele kredytowania
Poniższa tabela obrazuje udział poszczególnych celów kredytowania (zakup istniejącej
nieruchomości, refinansowanie posiadanego kredytu, pożyczka hipoteczna, budowa domu,
konsolidacja kredytów) we wszystkich zapytaniach zgłaszanych przez użytkowników
Comperia.pl z podziałem na kwartały, począwszy od IV kwartału 2007 roku. Ostatnia
kolumna pokazuje zmianę analizowanego wskaźnika w stosunku do ubiegłego kwartału.
Tabela nr 1: Cele kredytowania
Zmiana
Udział poszczególnych zapytań IV kw. ‘07
I kw. ‘08
II kw. ‘08
III kw. ‘08
Zakup
67,24%
68,04%
68,17%
71,3%
+ 3,13 p.p.
Refinansowanie
4,80%
4,22%
7,57%
7,0%
- 0,57 p.p.
Pożyczka
4,74%
4,84%
4,98%
4,3%
- 0,68 p.p.
Budowa domu
20,56%
20,72%
16,91%
15,7%
- 1,21 p.p.
Konsolidacja
2,65%
2,18%
2,37%
2,0%
- 0,37 p.p.
kw/kw
Źródło: Porównywarka finansowa Comperia.pl
Trzeci kwartał bieżącego roku przyniósł jeszcze większą koncentrację klientów na
finansowanie hipoteką zakupu nowego lokum. Wszystkie inne cele kredytowania nieznacznie
straciły na rzecz spełnienia marzenia o nabyciu własnego „m”.
Wciąż bardzo małą popularnością cieszą się kredyty konsolidacyjne, a więc te przeznaczone
na spłatę zobowiązań o charakterze konsumpcyjnym. Jest to zjawisko zaskakujące,
ponieważ wykorzystanie tej formy kredytu przez klientów jest uzasadnione z punktu widzenia
ekonomicznego. Wydaje się, że przyczyną niskiego popytu na kredyty konsolidacyjne jest
wciąż mała świadomość konsumentów o dostępności takiego narzędzia. Uważamy, że w
przyszłości ten kredyt powinien zyskiwać na popularności.
Przedmiot kredytowania
Poniższa tabela przedstawia podział zapytań kredytowych z punktu widzenia przedmiotu
zabezpieczenia kredytu.
Comperia.pl Tabela nr 2: Przedmiot kredytowania
Udział poszczególnych
Zmiana
IV kw. ‘07
I kw. ‘08
II kw. ‘08
III kw. ‘08
Działka
6%
6,78%
7,87%
5,9%
-1,97 p.p.
Mieszkanie lub dom
94%
93,22%
92,13%
94,1%
+ 1,97 p.p.
zapytań w całości
kw. / kw.
źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl
Ubiegłe trzy miesiące przyniosły spadek zainteresowania kredytami przeznaczonymi na
zakup działki na rzecz kredytów przeznaczonych na zakup gotowej nieruchomości
mieszkalnej. Mogło to być spowodowane ponadnormatywnymi wzrostami cen ziemi w
ubiegłym okresie, przy jednoczesnym spadku cen mieszkań i domów. Takie kształtowanie
cen spowodowało przesunięcie popytu w stronę taniejących aktywów.
Comperia.pl Wysokość kredytu
Poniższa tabela prezentuje strukturę zapytań użytkowników Comperia.pl z użyciem kryterium
wysokości poszukiwanego kredytu.
Tabela nr 3: Wysokość kredytu
Zmiana
IV kw. ‘07
I kw. ‘08
II kw. ‘08
III kw. ‘08
10 - 50 tys.
5,40%
5,49%
5,80%
4,97%
-0,83%
50 - 100 tys.
13,88%
14,50%
13,21%
11,66%
-1,55%
100 - 150 tys.
13,16%
14,97%
13,03%
13,92%
+0,89%
150 - 200 tys.
14,01%
15,56%
13,85%
13,72%
-0,13%
200 - 250 tys.
22,84%
21,34%
22,24%
22,93%
+0,69%
250 - 300 tys.
10,94%
9,68%
10,21%
10,82%
+0,61%
300 - 350 tys.
5,60%
4,71%
5,15%
5,52%
+0,37%
350 - 400 tys.
4,23%
4,48%
5%
5,10%
+0,1%
400 - 450 tys.
2,44%
1,89%
2,69%
2,52%
-0,17%
450 - 500 tys.
2,34%
2,39%
2,91%
2,56%
-0,35%
500 - 550 tys.
0,78%
0,69%
1,03%
1,09%
+0,06%
550 - 600 tys.
1,20%
1,15%
1,28%
1,42%
+0,14%
600 - 2000 tys.
3,19%
3,16%
3,60%
3,78%
+0,18%
kw./kw.
Powyższe
dane
wskazują
na
względną
stabilizację
rozkładu
popytu
w
ramach
poszczególnych widełek kwotowych poszukiwanych kredytów. Spada udział zapytań o
kredyty o wartości poniżej 100 tys. zł i rośnie w przypadku kredytów powyżej 500 tys. zł. Są
to jednak zmiany o bardzo niewielkiej skali.
Comperia.pl Wykres 1: Udział zapytań o kredyt w poszczególnych przedziałach jego wysokości
Z powyższego wykresu wynika, że popyt niezmiennie koncentruje się na kredytach o
wartości 200 – 250 tys. zł.
Tabela nr 4: Średnia wartość kredytu
III kw.
Zmiana
‘08
kw./kw/
269 491
270 323
+0,31 %
157 605
154 257
157 903
+2,36 %
241 389
227 176
239 156
242 508
+1,4 %
137 372
140 703
119 024
136 552
+14,73%
IV kw. ‘07
I kw. ‘08
II kw. ‘08
Zakup / CHF
277 705
260 195
Pożyczka / CHF
167 231
Zakup / PLN
Pożyczka / PLN
III kwartał 2008 roku przyniósł kolejny raz wzrost średniej wartości poszukiwanych kredytów.
Szczególnie widać to w przypadku pożyczki hipotecznej w rodzimej walucie, gdzie w ciągu
trzech miesięcy odnotowaliśmy wzrost o prawie 15 proc. Jednak przeciętna kwota pożyczki
(niespełna 140 tys. zł) wciąż ustępuje o ponad 100 tys. zł najczęściej poszukiwanym
kredytom na zakup w złotych i frankach szwajcarskich, których średnia wartość wynosi
odpowiednio 242 508 i 270 323 zł.
Okres kredytowania
Comperia.pl Dla
osiągnięcia
większej
przejrzystości
prezentowanych
danych,
popularność
poszczególnych okresów kredytowania pokazujemy w przedziałach.
Tabela nr 5: Okres kredytowania
IV kw. 2007 I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
Zmiana
kw. /kw.
3 - 5 lat
1,43%
1,85%
2,13%
1,88%
-0,25%
5 - 10 lat
5,61%
6,26%
6,40%
6,51%
+0,11%
10 - 15 lat
5,69%
6,22%
6,13%
6,18%
+0,05%
15 - 20 lat
10,77%
11,26%
10,50%
10,42%
-0,08%
20 - 25 lat
7,69%
6,88%
6,83%
6,96%
+0,13%
25 - 30 lat
55,91%
53,48%
57,71%
57,31%
-0,40%
30 - 50 lat
12,91%
14,05%
10,30%
10,75%
+0,45%
Trzeci kwartał 2008 r. nie przyniósł istotnych zmian w zakresie popularnych okresów
kredytowania. Wciąż najchętniej kredytobiorcy wybierają okres 25 – 30 lat. Ponad połowa
osób poszukujących finansowania chciałaby spłacać kredyt właśnie przez taki okres.
Wciąż popularne (ponad 10 proc. zapytań) pozostają kredyty zaciągane na ponad 30 lat. Z
uwagi na zacieśniane przez banki kryteria udzielania kredytów hipotecznych, w najbliższej
przyszłości tak długie okresy spłaty mogą stać się mniej dostępne.
Wykres2: Udział zapytań o kredyt w poszczególnych przedziałach długości jego spłaty
Comperia.pl Długie okresy kredytowania pozostaną w przyszłości popularne. Funkcjonuje w tym
przypadku prosty mechanizm – im dłuższy okres spłaty, tym niższe raty miesięczne.
Pamiętajmy przy tym, że długość spłaty kredytu hipotecznego zawarta w umowie to jedynie
deklaracja. Klient może wcześniej spłacić całość lub część kredytu.
Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia
Poniższe dane wskazują na utrzymującą się, choć powolną tendencję do coraz większego
relatywnego zadłużania nieruchomości.
Tabela nr 6: Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia
Zmiana
IV kw. ‘07
I kw. ‘08
II kw. ‘08
III kw. ‘08
1 - 30 %
8,37%
8,03%
9,43%
8,94%
-0,49%
30 - 50 %
12,87%
13,63%
14,98%
13,80%
-1,18%
50% - 80 %
23,40%
21,86%
17,43%
18,05%
+0,62%
80 - 100 %
52,07%
52,42%
55,16%
55,59%
+0,43%
100 - 130 %
3,28%
4,07%
2,99%
3,63%
+0,64%
kw. / kw
Rośnie popularność kredytów zaciąganych na ponad 50 proc. wartości nieruchomości.
Należy się jednak spodziewać, że w najbliższych miesiącach klienci mogą mieć trudności z
pozyskaniem kredytu w pożądanej wysokości. Wynika to z działań banków, które ograniczają
akcję kredytową na skutek kryzysu na światowych rynkach finansowych. Nie bez znaczenia
są również zamierzenia polskiego nadzoru bankowego, by rekomendować bankom
obniżanie maksymalnego wskaźnika LTV.
Comperia.pl Wykres 3: Udział zapytań o kredyt w poszczególnych przedziałach LTV
Koncentracja popytu ma miejsce wciąż w przedziale 80 – 100 proc. LTV (ponad 55 proc.
zapytań dotyczy właśnie tego zakresu).
Waluta kredytu
Jak wynika z poniżej prezentowanych danych, wciąż najbardziej popularną walutą
finansowania hipotecznego są franki szwajcarskie.
Tabela nr 8: Udział zapytań o kredyt w zależności od jego waluty
III kw.’08
Zmiana
IV kw. ‘07
I kw. ‘08
II kw.’08
PLN
47,6%
40,60%
31,86%
30,58%
-1,28 p.p.
CHF
50,7%
56,84%
65,36%
66,79%
+ 1,43 p.p.
EUR
1,0%
1,44%
1,31%
1,39%
+ 0,08 p.p.
USD
0,7%
1,12%
1,46%
1,24%
- 0,22 p.p.
kw. / kw.
Rosnące stopy procentowe w Polsce, w połączeniu z ich niskim poziomem w Szwajcarii,
powodują spadek popularności kredytów złotowych na rzecz kredytów we frankach
szwajcarskich, choć już nie w tak dużej skali jak w drugim kwartale 2008 r. Podwyżki marż
kredytowych w ostatnich tygodniach, w szczególności dla kredytów walutowych, mogą
Comperia.pl zmienić obserwowaną od kilku miesięcy tendencję. Kredyty we frankach mogą stać się
droższe od kredytów złotowych, a co za tym idzie – mniej popularne.
Comperia.pl Podsumowanie
Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska:
-
kontynuację
tendencji
zaobserwowanych
w
poprzednim
kwartale,
a
więc
systematyczny wzrost średniej wartości poszukiwanego kredytu hipotecznego oraz
wskaźnika LTV, wydłużania pożądanego okresu spłaty, dominację kredytu we
frankach nad kredytem złotowym
- ryzyko powstania istotnych napięć na rynku nieruchomości z uwagi na aktualnie
obserwowane zaostrzanie kryteriów udzielania kredytów przez banki,
Rynek kredytów hipotecznych w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2008 roku rozwijał się
dynamicznie, co było zgodne z przewidywaniami. Nie stanowił w tym kontekście problemu
mniej dynamiczny, a nawet spadający rynek nieruchomości. Swego rodzaju szokiem dla obu
rynków, którego efekty będziemy obserwować w ostatnim kwartale 2008 r., są następstwa
kryzysu finansowego, które na rodzimym podwórku skutkują wprowadzeniem przez banki
defensywnej polityki kredytowej. Krótsze możliwe okresy spłaty, niższy maksymalny poziom
wskaźnika LTV, wyższe marże odsetkowe mogą wpłynąć na wyraźne ograniczenie akcji
kredytowej. Z jednej strony sytuacja frustruje kupujących, z drugiej stronę podażową.
Konsekwencje tych zmian dla polskiej gospodarki mogą być bardzo kosztowne.
Bezpośrednio odczują je firmy pośrednictwa finansowego, agencje nieruchomości,
deweloperzy, a pośrednio wiele powiązanych z tymi podmiotami sektorów gospodarki.
Dlatego spodziewamy się, że w najbliższych tygodniach poprawi się sytuacja na rynku
międzybankowym (w wyniku samych mechanizmów rynkowych, a także działania
regulatorów), dzięki czemu nie zostanie zachwiane stabilne funkcjonowanie podmiotów
powiązanych bezpośrednio lub pośrednio z rynkiem kredytów hipotecznych.
Comperia.pl Część 2 – Analiza kosztów obsługi kredytu
Comperia.pl Kredytometr Comperia.pl
Poniższe wykresy i tabele obrazują wysokość miesięcznych kosztów obsługi modelowego
kredytu hipotecznego oraz ich zmianę na przestrzeni ostatnich trzech kwartałów.
Szczegółowe informacje na temat metodologii użytej do stworzenia Kredytometru dostępne
są we wstępie do niniejszego opracowania.
Kredyt w złotych
III kwartał przyniósł ponownie wzrost oprocentowania kredytów w złotych i co za tym idzie
wzrost rat kredytowych. Tym razem na przestrzeni ostatnim trzech miesięcy średnia rata
kredytu wysokości 200 tys. zł wzrosła o ponad 20 zł do poziomu 1 439,65 zł (jak
wspominaliśmy w ostatni raporcie, zakładamy, że do końca roku raty kredytów w złotych nie
powinny już więcej wzrosnąć). Stawka WIBRO 3m, na podstawie której najczęściej ustalane
jest oprocentowanie kredytów w naszej walucie, wzrosła w ostatnim kwartale do poziomu
średnio 6,57 proc. Ta liczba nie oddaje jednak silnego wzrostu stawki WIBOR pod koniec
kwartału, kiedy to zawirowania na rynkach finansowych zmniejszyły zaufanie między
bankami. Ten fakt spowodował, że banki mniej chętnie zaczęły pożyczać pieniądze między
sobą,
co
naturalnie
wpłynęło
na
wzrost
oprocentowania
kredytów
na
rynku
międzybankowym, czyli na wzrost stawek WIBOR (30 września WIBOR 3m osiągnął poziom
6,63 proc.). Pozytywną informacją jest stabilna i powoli spadająca inflacja w Polsce. Na tej
podstawie można prognozować, że obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki
Pieniężnej może mogą mieć miejsce już na początku 2009 r. Ten fakt, wraz ze zwiększeniem
płynności i zaufania na rynku międzybankowym, mógłby spowodować wyraźny spadek
oprocentowania kredytów złotowych. Zakładamy, że ostatni kwartał 2008 r. przyniesie
ustabilizowanie, a jest wielce prawdopodobne, że również delikatny spadek rat kredytów
złotowych.
Kredyt w walutach obcych
Na przestrzeni całego kwartału spadły raty kredytów we frankach szwajcarskich oraz
kredytów denominowanych w euro. Wzrósł natomiast koszt finansowania hipotecznego w
przypadku kredytów w złotych (już kolejny kwartał z rzędu) oraz dla dolarów amerykańskich.
Miesiące wakacyjne przyniosły wyraźne umocnienie złotego w stosunku do franka
szwajcarskiego. Średni kurs, po jakim trzeba było spłacać kredyty we frankach, w ostatnim
kwartale spadł z 2,16 zł do 2,10 zł. Ten fakt oraz stabilny poziom oprocentowania kredytów w
szwajcarskiej walucie sprawiły, że raty kredytu o wartości 200 tys. zł spadły o 31 zł w
stosunku do II kwartału 2008 r. Podobna przyczyna (czyli umocnienie złotego w II kwartale
oraz stabilne oprocentowanie dla euro) tkwi w spadku rat kredytów w euro.
Comperia.pl Wzrost kosztu finansowania w dolarach wynika z kolei z delikatnego wzrostu stawek LIBOR
dla dolara, czyli oprocentowania kredytu oraz wzrostu wartości dolara na rynkach
światowych i względem złotego. Największy wzrost rat nastąpił pod koniec II kwartału, a
bieżące wydarzenia na rynkach finansowych dają podstawy do stwierdzenia, że kredyt
dolarowy będzie nadal drożał.
Ostatnie wydarzenia na światowych rynkach finansowych utrudniają prognozę na ostatni
kwartał 2008 r. Przy założeniu utrzymania się dużej zmienności na rynku walutowym
(wyraźne osłabienie złotego zostało zapoczątkowane z początkiem IV kwartału) oraz
utrzymywania się wysokich stawek LIBOR na rynkach międzybankowych (wyraźnie
wyższych niż stopy procentowe ustalone przez poszczególne banki centralne w USA,
Szwajcarii oraz strefie euro) należy spodziewać się, że w IV kwartale wzrosną raty kredytów
denominowanych do euro i frankach oraz że nastąpi dalszy wzrost rat kredytów
denominowanych w dolarach.
Comperia.pl Wykres 1. Kwartalna zmiana wysokości rat kredytu
1 600,00 zł
1 400,00 zł
1 200,00 zł
1 000,00 zł
800,00 zł
600,00 zł
400,00 zł
200,00 zł
0,00 zł
I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
Tabela 1. Kwartalna zmiana wysokości rat kredytu
I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
Zmiana (w zł)
Zmiana (w %)
PLN
1 304,42 zł
1 418,44 zł
1 439,65 zł
21,21 zł
1,50%
CHF
975,72 zł
937,34 zł
906,16 zł
-31,18 zł
-3,33%
EUR
1 168,88 zł
1 174,71 zł
1 149,00 zł
-25,71 zł
-2,19%
USD
967,23 zł
816,64 zł
845,61 zł
28,97 zł
3,55%
Tabela 1a. Różnica pomiędzy wysokością miesięcznej raty kredytu w PLN i CHF w okresie
styczeń – czerwiec 2008 r.
Różnica pomiędzy
sty-08
lut-08
mar-08
kwi-08
maj-08
cze-08
319,91 zł
327,33 zł
338,86 zł
433,57 zł
494,46 zł
515,26 zł
lip-08
sie-08
wrz-08
ratą kredytu w PLN
i CHF
515,34 zł 544,45 zł 495,79 zł
Comperia.pl Wykres 2. Kwartalna zmiana oprocentowania kredytów
9,00%
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
Tabela 2. Kwartalna zmiana oprocentowania kredytów
I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
Zmiana (w p.p.)
Zmiana (w %)
PLN
6,80%
7,65%
7,81%
0,16
2,10%
CHF
4,13%
4,25%
4,20%
-0,05
-1,13%
EUR
6,03%
6,51%
6,65%
0,14
2,07%
USD
5,02%
4,31%
4,48%
0,16
3,78%
Tabela 2b. Kwartalna zmiana stawek WIBOR/LIBOR (podano średnie stawki dla danego
kwartału)
I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
Zmiana (w p.p.)
Zmiana (w %)
PLN
5,80%
6,43%
6,57%
0,14
2,20%
CHF
2,76%
2,82%
2,77%
-0,06
-1,95%
EUR
4,49%
4,85%
4,98%
0,13
2,69%
USD
3,30%
2,74%
2,91%
0,17
6,13%
Comperia.pl Wykres 3. Kwartalna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych 4,00 zł
3,50 zł
3,00 zł
2,50 zł
2,00 zł
1,50 zł
1,00 zł
0,50 zł
0,00 zł
I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
Tabela 3. Kwartalna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych
(podano średnie kursy spłaty dla danego kwartału)
I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
Zmiana (w zł)
Zmiana (w %)
CHF
2,28 zł
2,16 zł
2,10 zł
-0,06 zł
-2,83%
EUR
3,64 zł
3,48 zł
3,35 zł
-0,13 zł
-3,60%
USD
2,43 zł
2,23 zł
2,27 zł
0,04 zł
1,76%
Barometr Comperia.pl
Barometr Comperia.pl prezentuje wysokość i zmiany w czasie całkowitego kosztu
modelowego kredytu hipotecznego. Szczegółowy opis zastosowanej metodologii do
stworzenia i obliczania wskaźnika zawarty jest we wstępie do tego opracowania.
Wykres 4. Zmiany poziomu Barometru Comperia.pl (całkowitego kosztu kredytu dla
poszczególnych walut)
I kw. 2008
700
600
588
622
II kw. 2008
II kw. 2009
633
562
572
582
508
500
454
450
450
459
480
400
300
200
100
0
Comperia.pl Tabela 4. Zmiany Barometru Comperia.pl (całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych
walut)
I kw. 2008
II kw. 2008
II kw. 2009
Zmiana (w punktach)
Zmiana (w %)
PLN
588
622
633
11
2%
CHF
454
450
450
0
0%
EUR
562
572
582
10
2%
USD
508
459
480
21
4%
Ostatni kwartał został w pierwszej fazie zdominowany przez rekordowo mocnego złotego.
Niestety w późniejszym okresie do głosu doszedł kryzys na rynku finansowym w USA.
Wszystko to zaczęło wpływać również na sytuację kredytobiorców i koszty kredytu, głównie
na skutek słabnącego złotego oraz wzrost oprocentowania na rynkach międzybankowych, a
co za tym idzie, również na ostateczny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.
Odczyt Barometru dla kredytów złotowych znów okazał się największy, notując po raz
kolejny wzrost kwartał do kwartału. Biorąc jednak pod uwagę sytuację na rynkach
finansowych i słabnącą presję inflacyjną, wydaje się, że IV kwartał 2008 r. po raz pierwszy
może przynieść spadek wartości Barometru dla kredytów złotowych.
Poziom Barometru Comperia.pl hipotecznego we frankach szwajcarskich nie zmienił się. Na
przestrzeni całego kwartału mocny złoty oraz nieznaczny wzrost oprocentowania kredytów
we frankach sprawiły, że koszt finansowania w tej walucie był na takim samym poziomie, jak
trzy miesiące wcześniej. Należy jednak zauważyć, że na taki wynik głównie wpływ miał
bardzo niski odczyt Barometru w lipcu 2008 r. Kolejne dwa miesiące przyniosły wzrost
Barometru Comperia.pl z 429 punktów do 463 punktów. Taka tendencja może być
utrzymana również w IV kwartale.
Wskaźnik Barometru hipotecznego w USD oraz w EUR okazał się większy odpowiednio o 21
oraz 10 punktów w stosunku do II kwartału 2008 r.
W tym kontekście warto wspomnieć również o tendencji, która rozpoczęła się już we
wrześniu w polskich bankach. W związku z trudniejszym dostępem do finansowania akcji
kredytowej, zwłaszcza w walutach obcych, banki zaczęły ograniczać dostęp do kredytów
walutowych poprzez zwiększanie marży kredytowej oraz obniżanie maksymalnego poziomu
wskaźnika LTV. To z pewnością spowoduje, że w IV kwartale dodatkowo wzrosną koszty
udzielania kredytów we frankach, euro i dolarach. Przewaga kredytów w tych walutach nad
kredytem w złotych może więc stopnieć.
Comperia.pl Podsumowanie
III kwartał na rynku kredytów hipotecznych pod względem kosztów można podsumować
następująco:
- kredyty hipoteczne pozostają najdroższą formą finansowania zakupu nieruchomości
zarówno dla osób, które wcześniej wzięły kredyt hipoteczny jak i dla tych, którzy
aktualnie stoją przed dylematem, który kredyt wybrać
- koniec kwartału to przede wszystkim kryzys finansowy w USA i jego skutki na innych
rynkach, wzrost oprocentowania na rynkach międzybankowych oraz osłabienie
złotego. W związku z tym pozytywne tendencje w przypadku kredytów walutowych z
początku kwartału (spadek rat kredytowych w wyniku silnego umocnienia złotego)
zostały praktycznie zniesione.
- zmniejszyła się różnica pomiędzy wysokością rat kredytów w złotych i w walutach
obcych
- tym razem całkowity koszt odsetkowy obsługi kredytu w ciągu ostatnich trzech
miesięcy wzrósł prawie dla wszystkich walut. Wyjątkiem okazał się kredyt we frankach
szwajcarskich,
dla
którego
wskaźnik
Barometru
Comperia.pl
pozostał
na
niezmienionym poziomie
- banki zaczęły ograniczać dostęp do kredytów walutowych (zaczęto podwyższać
marże oraz obniżać maksymalny poziom wskaźnika LTV)
Co dalej?
Nasza prognoza co do maksymalnego wzrostu stóp procentowych w Polsce wydaje
się niezagrożona – prognozowaliśmy, że w 2008 r. stopy procentowe wzrosną w
Polsce maksymalnie do poziomu 6,25 proc. Dalej, pomimo przejściowego wzrostu
stawki WIBOR 3M nawet do poziomu 6,8 proc., utrzymujemy, że na koniec roku stawka
ta nie powinna być wyższa niż 6,5 proc.
Banki centralne w USA, Szwajcarii oraz Europejski Bank Centralny obniżyły stopy
procentowe. Na razie nie wpłynęło to na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych
ponieważ rynkowe stopy procentowe nadal są wysokie, ale w perspektywie ostatnich
miesięcy 2008 r. istnieje duża szansa na spadek oprocentowania. Naszym zdanie również
złoty, po chwilowym osłabieniu, powinien sprzyjać kredytobiorcom posiadającym kredyty
walutowe.
Jednak osoby, które dopiero teraz chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny, muszą liczyć się z
droższymi kredytami zarówno w złotych, jak i w walutach obcych.
Comperia.pl Część 3 – Analiza wtórnego rynku nieruchomości
Przy współpracy z portalem
Comperia.pl Analiza danych za trzeci kwartał 2008 r. została przygotowana w oparciu o bazę ogłoszeń z
Warszawy oraz z innych polskich miast.
Średnie ceny mieszkań w głównych miastach Polski
W poniżej tabeli prezentowane są średnie ceny 1 mkw. mieszkań na rynku wtórnym w 9
miastach Polski z podziałem na pierwszy, drugi i trzeci kwartał 2008 roku. Ostatnia kolumna
przedstawia procentową zmianę cen w ujęciu kwartalnym oraz półrocznym.
Tabela nr 1: Średnie ceny mieszkań (za 1 mkw.) w wybranych miastach Polski
III kwartał 2008
Zmiana
kwartalna
Zmiana
półroczna
11 423 zł
10 749 zł
-5,90%
-11,40%
9 499 zł
9 453 zł
9 402 zł
-0,55%
-1,02%
Kraków
8 293 zł
8 244 zł
8 497 zł
+3,06%
+2,46%
Wrocław
7 215 zł
7 332 zł
7 240 zł
-1,25%
+0,35%
Gdańsk
7 039 zł
7 305 zł
6 848 zł
-6,26%
-2,72%
Poznań
6 159 zł
6 284 zł
6 275 zł
-0,14%
+1,88%
Katowice
4 568 zł
4 485 zł
4 447 zł
-0,84%
-2,64%
Bydgoszcz
4 618 zł
4 274 zł
4 738 zł
+10,87%
+2,61%
średnia
7 440 zł
7 350 zł
7 275 zł
-0,13%
-1,31%
I kwartał 2008
II kwartał 2008
Sopot
12 131 zł
Warszawa
Miejscowość
Źródło: GazetaDom.pl
Na podstawie powyższych danych stwierdzamy, że trzeci kwartał 2008 roku nie przyniósł
rozstrzygnięć w walce popytu z podażą na rynku nieruchomości. Średnie ceny ofertowe
zmieniały się w zależności od miasta w różnym kierunku i z różnym natężeniem. Dla
przykładu średnie ceny ofertowe w Bydgoszczy wzrosły w ujęciu kwartalnym o prawie 11
proc., podczas gdy w Gdańsku spadły o ponad 6 proc. Wyjaśnienie istnienia dużych różnic w
kształtowaniu się cen w poszczególnych regionach wymaga wnikliwej analizy ich
charakterystyki. Wyciąganie wniosków bez bardzo dobrej znajomości lokalnej specyfiki może
być obarczone błędem.
Najdroższym regionem w kraju, z punktu widzenia ceny metra kwadratowego mieszkania,
pozostaje Sopot ze średnią wynoszącą prawie 11 tys. zł. Drugi poziom cenowy wyznacza
Warszawa i Kraków z widełkami średnich wartości 8,5 – 9,4 tys. zł. Kolejny rejon cenowy to
widełki: 6,2 – 7,2 tys. zł w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku. Najtaniej mieszkania kupimy w
Katowicach i Bydgoszczy, gdzie średnia cena znajduje się poniżej 5 tys. zł za 1 mkw.
Comperia.pl Uśrednienie cen dla wszystkich dużych miast w Polsce wskazuje na lekką korektę rynku
mieszkaniowego. Jednak spadek cen ofertowych rzędu 0,13 proc. w ujęciu kwartalnym oraz
1,31 proc. w ujęciu półrocznym, z uwagi na charakterystykę danych (deklaratywne, nie
faktyczne), mieści się w granicy błędu statycznego.
Rynek warszawski
Na rynku warszawskim od pewnego czasu można zaobserwować wyraźne rozwarstwienie
cenowe pod względem lokalizacji i zastosowanego materiału budowlanego. W ujęciu
średnim ceny stołecznych mieszkań oferowanych na rynku wtórnym nieznacznie spadły.
Wyjaśnienia tego zjawiska można doszukiwać się w tym, że aktualnie potencjalni nabywcy
często odraczają decyzję o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na przewidywany spadek
stóp procentowych i polepszenie się sytuacji na rynku kredytowym. Na tej podstawie można
stwierdzić, że w dłuższej perspektywie mieszkania są bezpieczną lokatą kapitału, a wysokie
zapotrzebowanie na lokale użytkowe nie spowoduje spadku ich cen.
Tabela nr 2: Średnie ceny mieszkań (za 1 mkw.) w różnych dzielnicach Warszawy
Zmiana
Zmiana
kwartalna
półroczna
12 564 zł
-0,99%
-1,54%
10 162 zł
10 150 zł
-0,12%
-1,08%
9 903 zł
10 020 zł
10 201 zł
1,81%
3,02%
Ochota
10 015 zł
9 969 zł
9 983 zł
0,14%
-0,32%
Wola
9 768 zł
9 736 zł
9 609 zł
-1,31%
-1,63%
Wilanów
9 954 zł
9 660 zł
9 558 zł
-1,06%
-3,98%
Ursynów
9 396 zł
9 413 zł
9 465 zł
0,56%
0,74%
Bielany
8 965 zł
8 809 zł
8 813 zł
0,04%
-1,70%
Praga Południe
8 853 zł
8 682 zł
8 616 zł
-0,76%
-2,68%
Bemowo
8 862 zł
8 605 zł
8 699 zł
1,09%
-1,84%
Włochy
8 737 zł
8 521 zł
8 614 zł
1,10%
-1,41%
Ursus
8 602 zł
8 355 zł
8 431 zł
0,91%
-2,00%
Praga Północ
8 304 zł
8 297 zł
8 286 zł
-0,14%
-0,21%
Wawer
8 364 zł
8 132 zł
8 136 zł
0,05%
-2,73%
Targówek
7 923 zł
7 817 zł
7 736 zł
-1,04%
-2,36%
Rembertów
7 828 zł
7 671 zł
7 768 zł
1,27%
-0,77%
Wesoła
7 736 zł
7 610 zł
7 513 zł
-1,28%
-2,89%
Białołęka
7 692 zł
7 602 zł
7 700 zł
1,29%
0,09%
Dzielnica
I kwartał 2008
II kwartał 2008
III kwartał 2008
Śródmieście
12 761 zł
12 689 zł
Mokotów
10 261 zł
Żoliborz
Źródło: GazetaDom.pl
Comperia.pl Na 17 warszawskich dzielnic, w 7 średnia cena ofertowa mieszkania spadła, w pozostałych
wzrosła. Największy kwartalny spadek dotyczył Woli (-1,3 proc.), a półroczny (-3,98 proc.)
dotknął Wilanów. Z kolei stabilnie drożeją mieszkania na Żoliborzu – w ujęciu kwartalnym o
1,81 proc., a półrocznym o 3,02 proc.
Różnica
w
cenie
metra
kwadratowego
mieszkania
między
najdroższą
dzielnicą
(Śródmieście) a najtańszą (Wesoła) wynosi 5051 zł. Do najdroższych dzielnic możemy
zaliczyć również Mokotów i Żoliborz, gdzie cena metra kwadratowego przekracza 10 tys. zł.
Z kolei do najtańszych dzielnic zaliczamy, oprócz Wesołej, również Targówek, Rembertów i
Białołękę. Wszędzie tam można nabyć mieszkanie w średniej cenie poniżej 7,8 tys. zł za 1
mkw.
Podobnie jak w przypadku średniej ceny metra kwadratowego w całym kraju, tak i w
Warszawie oraz w jej poszczególnych dzielnicach III kwartał nie przyniósł istotnych zmian
cenowych. Narasta jednak presja podażowa, pojawia się coraz więcej czynników
(konsekwencje kryzysu finansowego) mogących spowodować gorszą koniunkturę na rynku
mieszkaniowym w ostatnim kwartale 2008 roku.
Wykres nr 1: Różnica w poziomie cen budynków zbudowanych z cegły oraz wielkiej płyty
źródło: GazetaDom.pl
Konsekwentnie publikujemy dane wskazujące na różnice cen mieszkań w zależności od
technologii ich budowy. Trzeci kwartał przyniósł odwrócenie tendencji obserwowanej w
Comperia.pl poprzednich kwartałach w postaci zmniejszenia różnicy w cenie lokali budowanych z cegły
oraz z tzw. „wielkiej płyty”. Jeszcze trzy miesiące temu mówiliśmy o wartościach zbliżonych
do 1,9 tys. zł, dzisiaj to już kwota bliższa 1,7 tys. zł. Dodatkowo cena lokali budowanych w
starszej technologii spadła w przeciwieństwie do tych budowanych w nowszej.
Podsumowując wszystkie powyżej opisane zjawiska stwierdzamy, że III kwartał 2008 roku
nie przyniósł istotnych zmian w obrazie sektora nieruchomości w Polsce. Doniesienia z rynku
wskazujące na coraz trudniejszy i dłuższy okres sprzedaży mieszkań nie znajdują mocnego
potwierdzenia w zmianach cen. Według naszych danych nie widać jeszcze oznak istotnych
ich obniżek. Jednak bardzo ciekawie w tym kontekście zapowiada się kolejny kwartał tego
roku. Rynek nieruchomości będzie musiał się bowiem zderzyć z wpływem kryzysu
finansowego na świecie. Bezpośrednio należy wskazać na problemy z dostępem do kredytu
dla klientów indywidualnych i deweloperów. Z jednej strony ci pierwsi nie będą mieli takiej
siły nabywczej jak do tej pory. Z drugiej strony deweloperzy wstrzymają rozwijanie nowych
projektów. Zderzenie obu procesów może paradoksalnie spowodować utrzymanie cen na
aktualnym poziomie. Z dużym prawdopodobieństwem należy odrzucić tezę o wzroście cen
nieruchomości w najbliższej przyszłości. Można się jednak spodziewać wzrostu kosztu
wynajmu mieszkań z uwagi na mocne ograniczenie możliwości ich zakupu.

Pobierz najnowszy raport

Transkrypt

Podobne dokumenty

programista php

TOP 3 kredyty samochodowe, auto o wartości 60 tys

Comperia opublikowała prospekt emisyjny

Comperia.pl: nowa odsłona strony głównej serwisu

Rusza najbardziej przyjazna internetowa porównywarka

Regulamin konkursu Pokaż nam jak kibicujesz!

Masz pytania? Zadzwoń! 22 395 52 72

Pobierz dokument PDF z ofertą