Kawiarnia Ptyś. Synergy Real Estate sp. z o.o. z siedzibą w

1
Kawiarnia Ptyś.
Synergy Real Estate sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (dalej jako Synergy) jest
deweloperem dużych powierzchni handlowych w Polsce. Należy, jako spółka zależna, do
grupy Synergy Property Development Corporation, która prowadzi swą działalność na terenie
USA oraz państw UE. Synergy w Polsce działa od 2005 roku. Oddało do użytku cztery
nowoczesne centra handlowe: Diament w Olsztynie, Bursztyn w Koszalinie, Antracyt w
Opolu oraz Perłę w Zgierzu. Są to centra handlowe w średniej wielkości miastach. Synergy
planuje przejście do kategorii „największych graczy” poprzez budowę kolejnych centrów
handlowych – w największych miastach Polski, o większej powierzchni handlowo-usługowej.
Pierwszym z nich jest CH Szafir w Rzeszowie
– największe centrum handlowe na
Podkarpaciu o powierzchni najmu 40.000 metrów kwadratowych. CH Szafir na dwóch
poziomach
handlowych
oferuje
na
parterze
powierzchnie
najmu
dla
sklepu
wielkopowierzchniowego typu supermarket (hipermarket) oraz miejsca na stoiska i kioski w
pasażu, podczas gdy na drugim piętrze powierzchnie dwudziestu lokali pomiędzy 50 a 300
metrów kwadratowych, z czego jeden z lokali jest przeznaczony na działalność
gastronomiczną. W centrum handlowym znajduje się również powierzchnia wspólna dla
najemców. Synergy z każdym potencjalnym najemcą negocjuje najpierw warunki finansowe
umowy, a następnie konkretne warunki najmu. Obydwa elementy są indywidualnie ustalane,
stąd poszczególne umowy z najemcami są bardzo zróżnicowane w zakresie ich warunków,
świadczeń i cen.
Cukiernia Ptyś sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie (dalej jako Cukiernia) jest spółką rodziny
Kot, działającą na terenie Krakowa od 1919r. Od lat 90-tych działalność obejmuje, oprócz
produkcji spożywczej wyrobów cukierniczych, prowadzenie sieci kawiarni Ptyś na terenie
województwa małopolskiego. Cukiernia rozszerza swą działalność geograficznie – na
województwa ościenne, a także przedmiotowo – od niedawna zajmując się produkcją lodów i
sorbetów. Większość lokali Cukierni znajduje się przy ulicach handlowych. W ramach próby
ekspansji Cukiernia postanowiła rozpocząć działalność w nowej formie, tj. poprzez
otworzenie lokalu w centrum handlowym.
Cukiernia zgłosiła się do Synergy poprzez dział najmu powierzchni handlowych. Ze względu
na to, iż Synergy w swojej polityce dobierania najemców przewidziało tylko jeden lokal
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
2
gastronomiczny wstępne ustalenia miały charakter jednoczesnych rokowań z dwoma
potencjalnymi najemcami, o czym zostali oni poinformowani. W efekcie, Cukiernia,
konkurująca z lokalnym przedsiębiorcom prowadzącym sieć pizzerii i planującym otwarcie
kolejnej w CH Szafir, przedstawiła propozycję wynajmu nie tylko lokalu o powierzchni 30
mkw wraz z zapleczem (12 mkw) na drugim piętrze, ale także stoiska w pasażu na parterze o
powierzchni 5mkw. Synergy wybrało Cukiernię i przystąpiło do wyłącznych negocjacji
odnośnie warunków umowy najmu.
Ustalono, iż zostanie zawarta umowa najmu lokalu na czas oznaczony wynoszący 2 lata (do
30 czerwca 2015r.). Czynsz najmu miał być płacony częściowo na podstawie stawki w euro a
częściowo w złotych do 10. dnia każdego miesiąca. Składało się na to zsumowanie
komponentów:
1) Czynsz najmu lokalu o powierzchni 42 mkw przy stawce:
a. 30 mkw za 70 euro za mkw (2.100 euro);
b. 12 mkw za 50 euro za mkw (600 euro)
2) Czynsz najmu stoiska o powierzchni 5 mkw przy stawce 80 euro za mkw (400 euro);
3) Partycypacja w kosztach utrzymania powierzchni wspólnej liczona jako udział
powierzchni najmu w stosunku do całościowej powierzchni najmu, tj. łącznie 47 mkw
na 8.000 mkw, tj. 0,59% z kwoty ustalonej na 100.000zł miesięcznie, tj. 590zł
Łącznie, comiesięczne opłaty wynikające z najmu wynosiły 3.100 euro oraz 590zł.
Dodatkowo, najemca przy zawarciu umowy zobowiązał się do złożenia 5.000 euro tytułem
kaucji, co zostało dokonane z dniem 1 maja 2013r.
Umowę podpisano w dniu 7 kwietnia 2013r., gdy CH Szafir przechodziło finalne „odbiory”.
W tym czasie nie wszystkie dostępne powierzchnie były już wynajęte. Oficjalne otwarcie CH
Szafir zaplanowano na 1 lipca 2013r.
Okres najmu rozpoczynał się 1 czerwca 2013r., kiedy to lokal (m.in. do odpowiednich
warunków sanitarnych dla produkcji i sprzedaży żywności) zaczęli przygotowywać wynajęci
przez Cukiernię specjaliści z zakresu robót wykończeniowych.
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
3
Cukiernia Ptyś w CH Szafir rozwijała się prężnie, tak w zakresie lokalu głównego jak i
stanowiska z lodami. Rodzina Kot nie żałowała swojej decyzji o rozwoju w nowym
segmencie rynku – planowała dalszy rozwój w sektorze centrów handlowych. Ażeby sprostać
zwiększonemu zapotrzebowaniu na wyroby marki Ptyś w czerwcu 2013r. Cukiernia
zainwestowała 200.000zł w nową linię produkcyjną maszyn do wyrobu lodów, chcąc
rozszerzyć działalność w tym zakresie. Był to znaczny wydatek w rocznym budżecie
przedsiębiorstwa, którego zyski na okres drugiego półrocza 2014r. i pierwszego półrocza
2015r. miały być minimalne (lub nie występować), ze względu na spłatę inwestycji.
Jednocześnie, większe moce produkcyjne powodowały, iż Ptyś mógł inwestować w większą
liczbę punktów usługowych, w szczególności typu kiosk. W sierpniu zaczęto negocjacje
odnośnie najmu powierzchni w centrach handlowych w Krakowie oraz Zakopanem.
Przez pierwsze 16 miesięcy działalności w CH Szafir, tj. do października 2014r., wpłaty
czynszu przychodziły regularnie – w ramach ustalonego zlecenia stałego na kwotę faktur
wystawianych przez Synergy każdorazowo pierwszego dnia miesiąca, którą obciążany był
rachunek bankowy Cukierni każdego ósmego dnia miesiąca inicjując przelew na konto
Synergy, które było zasilane dziesiątego dnia miesiąca. W październiku, przy okazji rewizji
dokumentów księgowych odkryto nieprawidłowości w kwotach faktur czynszu. Według
wstępnej oceny datowały się one na poprzednie 4 miesiące, tj. od czerwca 2014r. włącznie.
Początkowo można było uznać, iż zróżnicowanie kwot przelewów wynikało głównie z
różnych stawek przeliczeniowych euro w stosunku do PLN w konsekwencji fluktuacji kursu
wymiany. Jak się okazało, w tym wypadku było to jednak dodatkowo zróżnicowanie samej
podstawy – kwoty w euro, która na przestrzeni 5 miesięcy była wyższa niż 3.100 euro oraz
kwoty w PLN, która poczęła opiewać na 1180zł, tj. dwukrotność umownej wysokości opłaty
za część wspólną.
W konsekwencji wykrytych nieprawidłowości Cukiernia wezwała wynajmującego – Synergy
– do zaprzestania nieprawidłowych czynności i korekty faktur oraz oświadczyła, iż
wstrzymuje się z płatnościami czynszu dopóki nie zostanie wyjaśniona przyczyna i skala
błędów. Cukiernia oczekiwała przeprowadzenia
pełnej
analizy płatności od momentu
nawiązania stosunku najmu.
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
4
Ze względu na rozpoczęcie najbardziej intensywnego okresu w roku handlowym – czasu
przedświątecznego, który w centrach handlowych nadchodzi wraz z październikiem i trwa do
lutego, gdy kończy się okres wielkich wyprzedaży – wynajmujący nie zastosował się do
wezwania, które „umknęło” wśród innych pism i faktur na kwoty znacznie wyższe –
powierzchnia wynajmowana przez Cukiernię stanowiła raptem 0,59% powierzchni najmu, a
CH Szafir było jednym z kilku centrów w portfelu Synergy. Korekta nie nastąpiła. Cukiernia
wstrzymała się od swoich świadczeń okresowych. Sytuacja braku wpłat czynszu od Cukierni
została odnotowana przez Synergy w marcu 2015r. W następstwie wykrycia braku wpłat za
okres 5 miesięcy (tj. 5 x 3.100 euro = 15.500 euro oraz 5 x 590zł = 2.950zł) zostało wysłane
wezwanie do zapłaty. Gdy 10 kwietnia 2015r. konto Synergy nie zostało zasilone czynszem
bieżącym oraz zaległym Cukiernia otrzymała ostateczne wezwanie do zapłaty zaległej kwoty
dłużnej wraz z odsetkami umownymi (wynoszącymi 10%), którego nie zrealizowała,
podnosząc, iż w pierwszej kolejności domaga się rozliczenia nieprawidłowych wpłat, które
miały miejsce w okresie czerwiec – październik 2014r., a następnie dokona opłat zaległych i
bieżących za okres październik-marzec 2015r.
Umowa najmu dobiegała końca w czerwcu 2015r. Kwota kaucji, wynosząca 5.000 euro, była
niewystarczająca na pokrycie zaległych płatności, które wyniosły w dniu 10 maja 2015r.
96.721 zł [7x3.100euro = 21.700 euro, tj. wg średniego kursu NBP 4,02 PLN za 1 euro –
87.234 PLN; 7x590zł = 4.130 PLN; odsetki za 214 dni w wysokości 10% od kwoty 91.364
PLN = 5.357 PLN].
Synergy złożyło przeciwko Cukierni pozew o zapłatę w trybie upominawczym. W sprzeciwie,
prawidłowo wniesionym przez Cukiernię, w którym zaskarżała nakaz zapłaty w całości,
podniesione zostały okoliczności o charakterze roszczenia wzajemnego - nieprawidłowych
rozliczeń przed wstrzymaniem świadczenia czynszu, o których korektę spółka bezskutecznie
wzywała. Sprawa została przez przewodniczącego skierowana na rozprawę, której termin
wyznaczono na czerwiec. W świetle terminu odległego, a jednocześnie bliskiego końcowi
okresu najmu, ale w głównej mierze sytuacji Cukierni, dla której postępowanie sądowe (i
ewentualne zabezpieczenia) mogło oznaczać utratę płynności finansowej i niewypłacalność,
w momencie rozwoju i zwiększonych inwestycji, Janusz Kot – Prezes Zarządu Cukierni,
zwrócił się do Synergy z propozycją mediacji. Propozycja został przyjęta.
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
5
Posiedzenie mediacyjne wyznaczono niezwłocznie. W trakcie mediacji strony będą
reprezentowane przez Janusza Kota (Cukiernia) oraz prawnika wewnętrznego Synergy,
mającego umocowanie do reprezentowania spółki i podejmowania wiążących decyzji w
zakresie rozliczenia stosunku najmu.
WIADOMOŚCI POUFNE CUKIERNIA
Cukiernia, od momentu wstrzymania świadczenia czynszu najmu 7 miesięcy temu (w
październiku 2015r.), rozwinęła swą działalność. Obroty są coraz większe, jednakże zysk
pozostaje na minimalnym poziomie, który sprawia iż płynność finansowa spółki jest
niepewna w przypadku znacznych lub niespodziewanych wydatków. Dochodzone przed
sądem roszczenie o zapłatę w żadnym wypadku nie jest niespodziewane - wiesz, iż jest to
płatność z którą pozostajesz w zwłoce za świadczenie wzajemne, które zostało zrealizowane
(korzystasz nieprzerwanie z lokalu). Obiektywnie nie jest to również zobowiązanie o znacznej
wysokości, a już na pewno nie z perspektywy Synergy, jednakże znajdujesz się w
przełomowym momencie rozwoju rodzinnego przedsiębiorstwa, które może zostać znacznym
podmiotem w skali regionalnej, a nawet polskiej. Subiektywnie więc, w tym momencie, spór
o wartości ok. 100.000zł (nie wliczając w to kosztów prowadzenia samego sporu, jak pomoc
prawna czy zasobów czasowych itd.) może stanowić o dalszym istnieniu – być albo nie być Cukierni.
Masz świadomość, że wykorzystałeś sytuację, iż Synergy nie zauważyło braku wpłat aż przez
5 miesięcy i nie reagowało na twoje (pojedyncze) oświadczenie i wezwanie do korekty.
Czujesz się ignorowany, jako najemca małej powierzchni, a chciałbyś być traktowany na
równi z pozostałym, w większości przypadków bardziej znacznymi, najemcami.
Jednocześnie, to nie twoja wina, że w okresie od czerwca do października wystawione faktury
były nieprawidłowe. Po pierwsze, kwota czynszu za powierzchnie wspólne była pobrana
dwukrotnie (zapłaciłeś za dużo o 2.950zł). Po drugie, comiesięczne faktury nie opiewały na
3.100 euro, ale na 3.760 euro (zapłaciłeś więcej o 660 euro, czyli ok. 2.653zł x 5 miesięcy =
13.266zł). Wydaje ci się, że oznacza to zrównanie stawki do najwyższej, 80 euro za mkw,
którą płacisz za stoisko w pasażu.
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
6
Z drugiej strony, twój księgowy odkrył, iż Cukiernia nieprawidłowo ustawiła polecenia
zapłaty. Każdorazowo obciążały kosztami wymiany na konto walutowe w euro Synergy.
Każdorazowo więc kwota zasilająca rachunek Synergy nie wynosiła 3.100 euro, ale o 100
euro mniej od początku trwania stosunku najmu. Oznacza to, iż powinieneś skorygować
swoje płatności o 1100 euro do maja 2014r. To błąd księgowych po twojej stronie,
wynikający z niedoświadczenia. Powinieneś zwrócić na to uwagę, zanim przejdziecie do
dalszych rozliczeń.
Na poczet zaległego czynszu jesteś w stanie przeznaczyć 10.000 euro. Pozostałą kwotę
chciałbyś rozliczyć w korzystny sposób, np. rozłożenia na raty.
Cukiernia znajduje się w ważnym momencie rozwoju. Stoisko w pasażu, sprzedające lody,
okazało się być największym sukcesem – w szczególności w przeliczeniu inwestowanych
kwot na zysk - stąd intensywne inwestycje w nowe linie produkcyjne lodów i sorbetów.
Rozpocząłeś negocjacje z wynajmującymi powierzchnie w centrach handlowych w Krakowie
oraz Zakopanem, ale nie są jeszcze sfinalizowane. Wciąż poszukujesz nowych lokalizacji.
Masz nadzieję, iż uda się przy tym zminimalizować koszty początkowe, jak kaucje, gdyż
dopiero od września, po spłacie maszyn, będziesz mógł wygospodarować środki ponad
bieżące wydatki. Nie chcesz jednak stracić najważniejszego sezonu – lata, które już się
zaczyna – i jest w branży sprzedaży lodów najbardziej dochodowe.
WIADOMOŚCI POUFNE SYNERGY
Synergy – jako spółka o milionowych przepływach miesięcznie, w związku z samym CH
Szafir, nie odkryło iż wpłaty od Cukierni zostały zaprzestane w listopadzie 2014r. Wpłata na
poziomie kilku tysięcy euro jest, tak jak powierzchnia najmu stanowiąca 0,59% całości,
kroplą w morzu. Niemniej jednak takie sytuacje nie mogą mieć miejsca, choćby po to, by nie
dawać przykładu innym najemcom, iż mogą bezkarnie popadać w zwłokę i nie wywiązywać
się z zobowiązań. Za to Synergy należą się odsetki umowne (10% w skali roku).
Z drugiej strony, gdy już przyjrzano się systemowi naliczania, okazało się iż faktycznie
wystąpił błąd po stronie wynajmującego. Nowo wprowadzony system informatyczny okazał
się wadliwie wyliczać powierzchnię najmu w przypadku Cukierni. Nie różnicował
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
7
odmiennych stawek za powierzchnię, licząc jednorodną i najwyższą - 80 euro za mkw. Do
tego, źle wprowadzono dane w zakresie powierzchni wspólnej – jako najemca dwóch
powierzchni, choć łącznie stanowiących 0,59%, naliczano dwukrotnie należność 590zł.
Choć kwota najmu od Cukierni jest niewielka zysk Synergy z obecności tej usługi przejawia
się w zwiększonych wizytach klientów i wyższych obrotach innych najemców. Otrzymałeś
dane pokazujące tę zależność (porównując z centrami bez takich usług). Z tego powodu
otrzymałeś polecenie by nie stracić klienta. Musisz jednak również odzyskać umowną
wysokość czynszu – pacta sunt servanda – ale też najlepiej znaleźć rozwiązanie, które nie
spowoduje długiej batalii sądowej, która nie jest tego warta z ekonomicznego punktu
widzenia. Przy tak małej WPS Synergy więcej kosztuje reprezentacja przed sądem, nie
mówiąc o kwestiach wizerunkowych, gdy wyjdzie na jaw błąd systemowy. Aktualnie
Symergy oddaje do użytku trzy inne centra handlowe – w Jaśle, Zamościu i w Karpaczu, stąd
kwestie nienagannego PR są istotne.
Poza tym otrzymałeś mandat na negocjacje odnośnie przedłużenia stosunku najmu. Aktualnie
obowiązujące stawki, w związku z rozwojem centrum potwierdzonym liczbą odwiedzających
oraz zasięgiem itd., wskazują na stawki w przedziale 80-90 euro/mkw za lokal na I. piętrze
oraz 100 euro/mkw za kiosk lub stoisko w pasażu na parterze. Poza tym, w świetle nowych
najemców w pasażach, zmienił się stosunek udziału powierzchni najmu Cukierni do całości
powierzchni na 0,5% udziału w utrzymaniu powierzchni wspólnej miesięcznie ustalonego na
120.000zł (tj. 600zł).
MEDIACJA1
Przed przystąpieniem do postępowania strony, na prośbę mediatora, wymieniły dokumenty,
zawierające podsumowanie stanowisk, w tym złożonych w pozwie dowodach obejmujących
umowę oraz historię rozliczeń między stronami. Mediator w rozmowach przed mediacją, z
reprezentującymi obydwie strony, poprosił (w ramach przygotowania do mediacji) o
ustalenie oczekiwań wobec mediacji, zaznaczając odmienność od procesu sądowego,
1
Przykładowy przebieg mediacji.
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
8
analizującego zdarzenia zaszłe i ich konsekwencje, a mediacji nakierowanej na
konstruktywne rozwiązanie dla przyszłości relacji stron.
Mediator, rozpoczynając postępowanie, poinformował strony o cechach procesu mediacji, w
szczególności podkreślając jej poufność, oraz wyjaśnił swoją rolę.
Strony, w mowach otwierających zaznaczyły, iż mediacja ma na celu rozliczenie świadczeń
wynikających ze stosunku najmu, w tym zaległych kwot czynszu oraz prawidłowości ich
naliczania i realizacji. Dodatkowo, strony podkreśliły iż po rozwiązaniu sporu chcą
rozmawiać o przyszłych relacjach biznesowych.
W ramach tak zakreślonej agendy postępowania znalazło się:
- uiszczenie zaległego czynszu najmu za okres od listopada 2014r. do maja 2015r. (7 miesięcy
= 21.700 euro oraz 4.130zł) wraz z odsetkami umownymi
- korekta należności dokonanych w okresie od czerwca 2013r. do października 2014r.
- kontynuacja najmu w CH Szafir
- możliwe pola współpracy w innych lokalizacjach.
W dalszej części, mediator na prośbę Jana, odbył z nim spotkanie prywatne. Jan podkreślił
kluczowy moment intensywnego rozwoju, w którym znajduje się Cukiernia oraz jego
konsekwencje na płynność finansową, a także nierówność pozycji stron z perspektywy
możliwości finansowych – lokalnego przedsiębiorstwa naprzeciw globalnej spółce,
potentatowi w branży.
Strony w pierwszej kolejności chciały ustalić kwotę należnych płatności. Przyjęto
co
następuje:
- w okresie początkowym, od czerwca 2013r. do maja 2014r., Cukiernia dokonała płatności
zleceń o prawidłowych wysokościach, które jednakże pomniejszone o koszty transferów
walutowych, spowodowały iż konto Synergy zostało zasilone kwotami w sumie o 1.100 euro
niższymi niż powinno było;
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
9
- w okresie czerwiec-październik 2014r. Cukiernia zapłaciła w sumie więcej o 3.300 euro niż
powinna była (5 miesięcy x 660 euro różnicy) oraz 2.950zł;
- w okresie listopad 2014r. – maj 2015r. Cukiernia nie zapłaciła czynszu najmu na łączną
kwotę 21.700 euro oraz 4.130zł, od której odsetki wynosiły 5.357zł (na dzień złożenia
pozwu);
Cukiernia nie kwestionowała zobowiązania do zapłaty, jednakże w pierwszej kolejności
domagała się korekty już dokonanych płatności oraz wyjaśnienia zaistniałej sytuacji – błędu
obliczeniowego po stronie wynajmującego oraz jego przyczyn, a także przeprosin, za
ignorowanie wezwań do wyjaśnienia sytuacji i korekty, a następnie wyjście z ostatecznym
wezwaniem do zapłaty. W imieniu Cukierni, Janusz Kot, przeprosił również za nieścisłość
wpłat w okresie pierwszych 11 miesięcy (wynikającą z błędu, nie złej woli), której korektę
proponował.
Mediator przeprowadził prywatne spotkanie z prawnikiem Synergy w trakcie którego objaśnił
delikatną naturę sporu pomiędzy potentatem a lokalnym przedsiębiorcą oraz wyłaniającą się
po obydwu stronach błędną ocenę kwot należnych zapoczątkowaną po stronie
wynajmującego. Synergy, ustami radcy, przyznało iż doszło po ich stronie do błędu
systemowego, który wywołał błędne fakturowanie. W tym świetle gotowe było odejść od
dochodzenia odsetek i umorzenia ich, przy zapłacie głównej kwoty dłużnej.
Po spotkaniu prawnik wyjaśnił naturę błędu i przeprosił za zaistniałą sytuację. Dodatkowo
podkreślił, iż brak reakcji nie oznacza „gorszego traktowania” Cukierni jako małego najemcy,
gdyż Synergy ceni sobie wszystkich swoich kontrahentów. Cukiernia w szczególności jest
ważna, jako jedyny usługodawca w zakresie gastronomii, która jest ważna dla klientów CH
Szafir. Zaproponował odejście od dochodzenia odsetek, przy spłacie głównej kwoty.
Ustalono, iż można mówić o wzajemnych potrąceniach. Cukiernia była zobowiązana do
wpłaty 22.800 euro oraz 4.130zł, zaś Synergy pobrało od Cukierni o 3.300 euro i 2.950zł
więcej niż powinno było do momentu zaprzestania płatności. Po potraceniach zobowiązania
Cukierni wobec Synergy wyniosły 19.500euro oraz 1.180zł. Jako że zbliżał się czerwiec – i
ostatnia płatność czynszu według pierwotnej umowy najmu – Janusz Kot zaproponował
doliczenie do tej sumy kwoty czynszu czerwcowego. Łącznie rozliczenie 2-letniego okresu
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
10
najmu obejmowałoby więc obowiązek zapłaty przez Cukiernię na rzecz Synergy 22.600 euro
(19.500+3.100 euro) oraz 1.770zł (1.180+590zł).
Synergy zrzekło się dochodzenia odsetek od kwoty dłużnej, jako przyznanie się do błędu.
Janusz Kot zaproponował wpłatę kwoty 1.770zł oraz 10.000 euro. W ramach pozostałych
12.600 euro proponował pokrycie z kaucji, - 5.000 euro - która przy przedłużeniu umowy
(aneksem lub zawarciu nowej) byłaby następnie uzupełniona do ustalonej kwoty w terminie
trzech miesięcy, tj. we wrześniu 2015r. Oznaczało to, iż należało ustalić metodę spłacenia
7.600 euro.
Mediator w ramach podsumowania wyjaśnił, przy stronach i otwarcie, potencjał przyszłej
współpracy, uwypuklając pozytywne aspekty dotychczasowego stosunku, zarysowane przez
strony w mowach otwierających oraz w trakcie spotkań prywatnych.
Najemca zobowiązał się do płatności należności 7.600 euro w ratach, ustalając przy tym 6miesięczny harmonogram, który pozwolił mu na zachowanie płynności finansowej.
Wynajmujący przyjął propozycję zaspokojenia z kaucji, która następnie zostanie uzupełniona
do kwoty 7.000 euro w październiku 2015r., kiedy to również kaucja byłaby już uzupełniona.
Jednocześnie ustalono warunki nowej umowy najmu, na okres 2-letni, począwszy od 1 lipca
2015r., w której obowiązywać będzie stawka:
1) 80 euro za mkw powierzchni lokalu na I. piętrze, tj. 42 x 80 euro = 3.360 euro;
2) 100 euro za mkw powierzchni stoiska na parterze, tj. 5 x 100 euro = 500 euro;
3) Partycypacji w kosztach utrzymania powierzchni wspólnej w wysokości 0,5%
powierzchni do 120.000zł miesięcznie, tj. 600zł.
Kaucja wyniesie 7.000 euro i zostanie wpłacona w dniu 10 października 2015r.
Łączne opłaty miesięczne z tytułu najmu zostały ustalone na 3.860 euro i 600zł.
Ustalenia odnośnie rozliczenia pierwotnej umowy najmu podpisano w ramach ugody przed
mediatorem. Jednocześnie strony podpisały umowę na kolejny okres najmu lokalu oraz
stoiska w CH Szafir, zgodnie z ustaleniami.
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.
11
Zamknąwszy kwestie najmu powierzchni w CH Szafir – rozwiązania sporu odnośnie
płatności oraz przyszłej umowy - strony przeszły do omówienia potencjalnej współpracy w
innych centrach handlowych, które realizuje Synergy. Mediator posłużył do pomocy w
określeniu wspólnych interesów i potencjalnych form ich realizacji.
Synergy zaproponowało Cukierni powierzchnie handlowe w centrach w Jaśle, Karpaczu i
Zamościu. Cukiernia była zainteresowana jak najszybszym „wejściem” do centrów
handlowych należących do Synergy na okres letni, z ofertą lodów i sorbetów sprzedawanych
z punktów mobilnych oraz tzw. wysp na okres letni, tj. czerwiec-wrzesień. Odnośnie centrum
w Zamościu, największym z nowo otwieranych – Cukiernia byłaby zainteresowana
stworzeniem lokalu (kawiarni) wraz z wynajęciem stoiska, podobnie jak w przypadku CH
Szafir. Postanowiono kontynuować dalsze rozmowy biznesowe dotyczące tych kontraktów w
ramach wyznaczonego spotkania w gronie managera ds. najmu na Polskę południowowschodnią w najbliższym tygodniu.
Wszelkie postacie oraz wydarzenia opisane w tekście są fikcyjne i zostały stworzone przez autora wyłącznie na
potrzeby kazusu, za wyjątkiem odniesień do Centrum Arbitrażu i Mediacji w Lublinie. Wszelka zbieżność
przedstawionych m.in. postaci, miejsc, wydarzeń, dat z rzeczywistymi postaciami, miejscami czy wydarzeniami
jest przypadkowa.