Uchwała Nr XXIX/276/2000 Rady Miasta Oświęcim z dnia 31 maja

Uchwała Nr XXIX/276/2000
Rady Miasta Oświęcim
z dnia 31 maja 2000 r.
w sprawie: przyjęcia "Założeń polityki mieszkaniowej miasta Oświęcim na lata
2000-2004".
Na podstawie art. 18 ust. l ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
(Dz. U. z 1996 r. Nr 13 póz. 74 z p. zm.) Rada Miasta Oświęcim postanawia:
§1
Przyjąć "Założenia polityki mieszkaniowej miasta Oświęcim na lata 2000 - 2004" - stanowiące
załącznik do niniejszej uchwały.
§2
Zobowiązać Zarząd Miasta Oświęcim do przedłożenia Radzie w terminie do 31 sierpnia
2000 r., w nawiązaniu do zapisów programu gospodarczego miasta Oświęcimia na lata 1999 2002 oraz Strategii Rozwoju Miasta Oświęcim na lata 2000-2008:
1.
programu (planu) remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych gminy
z określeniem nakładów i terminów realizacji,
2.
programu budownictwa komunalnego - określając lokalizację, nakłady i terminy realizacji,
3.
programów wsparcia różnorodnych form budownictwa jednorodzinnego, w tym również
na zasadach developerskich, spółek itp.,
4.
programu i harmonogramu działań Oświęcimskiego Towarzystwa Budownictwa
Społecznego zmierzającego do szybkiego uzyskania efektów mieszkaniowych.
§3
Wykonanie uchwały zleca się Zarządowi Miasta Oświęcim.
§4
Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.
Załącznik do Uchwały
Nr XXIX/276/2000
Rady Miasta Oświęcim
z dnia 31 maja 2000 r.
Założenia polityki mieszkaniowej
Miasta Oświęcim na lata 2000 – 2004
Definicja:
Polityka mieszkaniowa jest to całokształt działań, przedsięwzięć i decyzji, zmierzających do
zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przy maksymalnym uwzględnieniu uwarunkowań
całego otoczenia społeczno - gospodarczego, a w szczególności demograficznych, techniczno organizacyjnych, terenowych i infrastrukturalnych.
I.
Wstęp
Posiadanie mieszkania jest jednym z podstawowych praw człowieka. Jednocześnie
mieszkanie jest najdroższym dobrem rynkowym. Jeżeli do tego dobra dodamy cały szereg
działań planistycznych, projektowych, realizacyjnych związanych choćby z uzbrojeniem
terenu (drogi, sieci energetyczne, woda, kanalizacja), czy też z ochroną środowiska (wodociągi,
oczyszczalnie, składowiska), to zdamy sobie sprawę, że nawet najbogatsi nie są w stanie
rozwiązać tego problemu bez interwencjonizmu państwa.
Wobec słabego wpływu w ostatnim czasie polityki państwa na realizację budownictwa
mieszkaniowego, a nawet załamaniu się programów wspierania budownictwa w latach 90-tych,
warunki zamieszkania w Polsce pogarszają się. W 1999 r. Główny Urząd Statystyczny wykonał
opracowanie pt. „Warunki życia ludności w 1998 r." Wynika z niego, że budownictwo
mieszkaniowe jest w głębokiej recesji. Ilość mieszkań w stosunku do liczby gospodarstw
domowych jest mniejsza o ok. 1,5 min. Na 11,5 min lokali mieszkalnych ponad 3 min nadaje
się do kapitalnego remontu. Ocenia się, że ponad 200 tyś. osób nie ma na stałe zapewnionego
dachu nad głową, a ok. 400 tyś. mieszkających w zasobach komunalnych czy spółdzielczych z
uwagi na dochody powinno być przeniesionych do lokali o czynszu socjalnym. Duża ilość
mieszkań znajduje się w budynkach zdekapitalizowanych, a brak środków na budowę nowych
oraz modernizacje i remonty starszych zasobów powoduje zwiększanie potrzeb
mieszkaniowych.
Pokolenie wyżu demograficznego wchodzi w okres zakładania rodzin. Wspólne
zamieszkiwanie kilku pokoleń prowadzi do przeludnienia mieszkań. Istniejące lokale mają
z reguły małą ilość izb, o małym metrażu, duża część ma obniżony standard, czasem bez
pełnego wyposażenia w instalacje i urządzenia techniczno - sanitarne.
W lipcu 1999 r. został przyjęty przez Radę Ministrów rządowy program „Założenia polityki
mieszkaniowej państwa na lata 1999 - 2003". Cele polityki mieszkaniowej jakie zostały tam
nakreślone wiążą się z koniecznością odstąpienia od programów: inwestycyjnych ulg
budowlanych,
- remontowych ulg budowlanych,
- kas oszczędnościowo - budowlanych. Utrzymany zostanie program:
- wspierania przedsięwzięć tertnomodernizacyjnych. Będą rozbudowane lub przebudowane
programy: dodatków mieszkaniowych,
-
społecznego budownictwa czynszowego,
kas mieszkaniowych.
Jednocześnie uruchomione zostaną nowe programy:
- wspomagania remontów budynków mieszkalnych,
- wspierania inwestycji infrastrukturalnych,
- zwiększenia dostępności do kredytu hipotecznego,
- socjalnego programu mieszkaniowego.
Podkreślono, że program rządowy rozwoju mieszkalnictwa stanowi część działań sfery
publicznej i w myśl zasady pomocniczości jest wsparciem działań samorządów lokalnych.
Działania samorządów zależą od warunków lokalnych, a wobec różnej specyfiki uwarunkowań
powoduje to, że każda gmina musi sama określić racjonalne i skuteczne działania na swoim
terenie, ale przy uwzględnieniu polityki państwa.
Działania te polegają na ustaleniu celów strategicznych dotyczących budownictwa. Na tej
podstawie opracowuje się politykę mieszkaniową, w oparciu o nią programy, a w dalszym
etapie zadania inwestycyjne i budżet gminy.
Konieczność opracowania polityki mieszkaniowej nie wynika tylko z etapu planistycznego, ale
także z:
- art. 75 Konstytucji RP - obligującego władze publiczne do prowadzenia polityki
zmierzającej do stworzenia warunków umożliwiających zaspokojenie potrzeb
mieszkaniowych obywateli,
- art. 7 ustawy o samorządzie gminnym, gdzie głównym zadaniem jest obowiązek realizacji
gminnego budownictwa mieszkaniowego,
- art. 4 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, który do zadań
własnych gminy zalicza zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty
samorządowej.
Podstawą opracowania założeń polityki jest „Strategia rozwoju miasta Oświęcimia" przyjęta
uchwałą nr XXVII/256/2000 Rady Miasta Oświęcim z dnia 12.04.2000 r.
W „Strategii..." ustalono sześć obszarów kluczowych ważnych dla rozwoju miasta. Jednym
z tych obszarów jest poziom życia mieszkańców, a wśród celów tego obszaru: maksymalne
zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i szybki rozwój infrastruktury komunalnej.
W dokumencie tym wskazano najważniejsze zadania dla osiągnięcia tychże celów, tj.:
Przeprowadzić analizę istniejących, a w razie potrzeby wyznaczyć w planach
zagospodarowania przestrzennego nowe, niezbędne tereny mieszkaniowe;
- Opracować docelowy program uzbrojenia terenów przeznaczonych dla budownictwa
mieszkaniowego;
- Opracować program realizacji nowego budownictwa mieszkaniowego, uwzględniającego
budownictwo wielorodzinne;
- Opracować długofalowy program remontów i modernizacji substancji mieszkaniowej;
- Przebudowa i rewitalizacja zabytkowych zespołów mieszkaniowych;
- Opracowanie społecznie akceptowanej polityki czynszowej oraz polityki sprzedaży
i zamiany mieszkań;
- Zapewnić niezbędną ilość mieszkań o czynszu socjalnym;
- Realizacja wszelkich programów i zamierzeń związanych z polityką mieszkaniową miasta;
- Opracowanie programu i realizacja pełnego zaspokojenia potrzeb ludności w zakresie
infrastruktury komunalnej;
- Rozbudowa i modernizacja sieci i urządzeń z zakresu inżynierii miejskiej na terenie
Starego Miasta.
II. Mieszkalnictwo w Oświęcimiu - stan istniejący na dzień 31.12.1999 r.
1.
Zasób mieszkaniowy na terenie miasta:
Ilość mieszkań
W tym sprzedane
/lokali
1. Gmina Miasta Oświęcim w zarządzie ZBM
5.253
1.680
2. FCh „Dwory" SA - współwłasność
1.947
1.909
3. WAM
272
45
4. PKP
287
171
5. ZOZ
4
0
6. Spółdzielnia Mieszkaniowa , ,Hutnik" przy
35
33
Walcowni Metali Czechowice - Dziedzice
7. MSM „Budowlanka"
4.514
3.078
8. POHZ Osiek
10
0
9. Spółdzielnia Mieszkaniowa, flasza Chata" -ul.
27
26
Konarskiego
10. Rejon Energetyczny - całość mieszkań
4
4
wykupiona
11. Bielskie
Przedsiębiorstwo
Budowlano
36
33
-Transportowe
Razem lokali mieszkalnych:
12.389
6.979
Lp.
Właściciel
2.
Liczba budynków w budownictwie indywidualnym - 3.002
3.
Liczba pozwoleń na budowę - ok. 30 rocznie
4.
Liczba wybudowanych mieszkań w ostatnim czasie - ok. 25 rocznie
5.
Liczba zawartych małżeństw - ok. 250 rocznie
6.
Liczba mieszkańców-43.311
Zaznacza się ciągły spadek liczby mieszkańców wynikający z ujemnego wskaźnika
przyrostu naturalnego oraz ujemnego salda migracji.
7.
Wskaźniki na terenie miasta
- przeciętna liczba osób / mieszkanie
- 2,90
- przeciętna liczba osób / izbę
- 0,91
- przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania
- 52,20 m2
- przeciętna powierzchnia użytkowa / osobę
- 18,00 m
Co charakterystyczne, wszystkie wskaźniki są niższe od średniej krajowej, średniej
wojewódzkiej, średniej powiatowej.
Mniejszy jest również w stosunku do średniej krajowej wskaźnik ilości mieszkań
oddanych na 1000 mieszkańców oraz na 1000 zawartych małżeństw.
8.
Liczba nowych mieszkań potrzebnych w celu zrównoważenia popytu w okresie 10 lat szacowana jest na ok. 300 rocznie.
9.
Możliwości finansowe społeczeństwa
Z jednej strony coraz więcej osób stać na budowę lub kupno lokalu, a z drugiej strony coraz
więcej rodzin zajmujących mieszkania komunalne czy spółdzielcze powinno otrzymać
lokal o czynszu socjalnym. Przy podwyższeniu opłat czynszu zapotrzebowanie na lokale
tego typu może ulec zwiększeniu.
10. Zjawisko bezdomności
Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej zdiagnozowanych ma ok. 70 osób mających
trudności w znalezieniu stałego dachu nad głową. Ponad 10 osób należy do grupy tzw.
bezdomnych ulicznych. Brak jest stałej placówki dla tych osób, a problem ten będzie
narastał, gdyż ma on tendencję wzrostową.
Dla rozwiązania tego problemu należałoby pozyskać obiekt na noclegownię na ok. 15
osób, pensjonat dla bezdomnych dla ok. 30 osób oraz mieszkania o obniżonym
standardzie.
11. Infrastruktura miejska
Na terenie Oświęcimia istnieją:
- Miejsko - Przemysłowa Oczyszczalnia Ścieków Sp. z o.o.,
- Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o..
- EC-1 w F.Ch. „Dwory" SA.
- Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej Sp. z o.o.,
- Składowisko Odpadów Komunalnych Sp. z o.o.,
- Rejon Gazowniczy Oświęcim,
- Rejon Energetyczny Kęty o/Oświęcim.
Ogólnie można scharakteryzować istniejącą infrastrukturę (tj. wodociągi, kanalizację, sieć
c. o., gazową i energetyczną) w zakresie zaopatrzenia ludności -jako bardzo dobrą.
12. Plany zagospodarowania przestrzennego z uwzględnieniem mieszkalnictwa Opracowane:
- Wysokie Brzegi II
- budownictwo jednorodzinne Stare Stawy
- budownictwo jednorodzinne (ul. J. Kossaka) Dworzec PKP
- budownictwo jednorodzinne
W opracowaniu:
- Stare Stawy - budownictwo jednorodzinne (ul. Sadowa)
- Stare Stawy - budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne (ul. Kościelecka-Ceglana)
- Stare Stawy - budownictwo jednorodzinne (ul. Paździory)
- Stare Stawy - budownictwo wielorodzinne dla potrzeb OTBS (ul. 11-Listopada)
- Stare Stawy - budownictwo jednorodzinne (ul. Kamieniec)
13. Gospodarka gruntami
Wobec priorytetu uzyskania terenów dla potencjalnych inwestorów pod działalność
gospodarczą, dla budownictwa mieszkaniowego realizowane są tylko niezbędne wykupy
pod infrastrukturę.
14. Inwestycje
Z uwagi na wieloletnie opóźnienia w uzbrojeniu terenów na obszarze miasta, duży nacisk
położono w latach poprzednich na budowę sieci uzbrojenia terenów już zamieszkałych.
Dotyczy to budowy kanalizacji, c. o. czy dróg. W 2000r. planuje się przystąpić do
zbrojenia terenów Stare Stawy (ul. J. Kossaka) pod budownictwo jednorodzinne.
15. Zasób mieszkaniowy gminy
W 285 budynkach komunalnych znajdują się 3573 mieszkania o łącznej powierzchni
mieszkalnej 166.205,90 m2. 154 mieszkania w gminnym zasobie mieszkaniowym
wyodrębniono na lokale o czynszu socjalnym. 195 budynków to budynki mieszkalne
będące własnością gminy, w których występują wspólnoty mieszkaniowe.
Przeprowadzona analiza wykazuje, że aż około 60 % budynków wybudowane zostało
przed 1945 rokiem, a pozostałe zrealizowane zostały głównie do 1970 roku. W podziale na
lata wygląda to następująco:
- przed rokiem 1918
- 53 budynki,
- w latach 1919-1945
- 114 budynków,
- po 1945
- 118 budynków.
Po długim zastoju w budownictwie mieszkaniowym, dopiero w 1999 roku oddano do
użytkowania budynek komunalny na Osiedlu Błonie z 79 lokalami mieszkalnymi.
Pewnym uzupełnieniem była adaptacja strychów na 17 mieszkań. W trakcie realizacji jest
natomiast 10 mieszkań. Podnoszeniu standardu zużytych technicznie i nie
przystosowanych do obecnie obowiązujących przepisów służy prowadzona od 1995 roku
modernizacja budynków przy ul. Zawidzkiego, Dodatkowym źródłem pozyskania
40 mieszkań była adaptacja pomieszczeń po byłym hotelu przy ul. Matejki oraz
pomieszczeń przy ul. M. Skłodowskiej -Curie. Jak wynika z powyższych danych, zasób
komunalny jest stary i wymaga olbrzymich nakładów finansowych na zaspokojenie
najpilniejszych potrzeb remontowych, na które wg raportu o stanie komunalnych zasobów
mieszkaniowych potrzeba ok. 37.775.000 zł. Uwzględniając koszty odnowienia elewacji
budynków, modernizacji instalacji elektrycznych oraz przystosowania łazienek do
obowiązujących obecnie przepisów budowlanych, szacunkowy łączny koszt
najpilniejszych potrzeb remontowych waha się w granicach 50.000.000 zł. Brak
racjonalnej gospodarki remontowej doprowadził do degradacji zasobów mieszkaniowych,
prowadzącej często do całkowitego zużycia budynków. Z tego tytułu do wyburzenia
kwalifikuje się obecnie 10 budynków z 69 mieszkaniami. Zahamowaniu tego procesu
służyć ma Uchwała Nr XXXVTI/319/97 Rady Miejskiej w Oświęcimiu w sprawie zasad
finansowania modernizacji i remontów zasobów mieszkaniowych Gminy Miejskiej
Oświęcim oraz Uchwała Nr XXXVTII/330/97 Rady Miejskiej w Oświęcimiu w sprawie
zasad inwestowania sieci centralnego ogrzewania wysokich i niskich parametrów na
obszarze miasta Oświęcimia oraz instalacji wewnętrznych w budynkach.
Wielkość środków przeznaczonych na remonty i modernizację gminnego zasobu
mieszkaniowego w latach 1998 – 2000
Wyszczególnienie
Nakłady finansowe w latach
1998
1999
2000-Plan
Remonty
2.069.458
2.439.166
2.734.000
Modernizacje
1.673.672
2.364.360
1.730.000
Ogółem
3.734.130
4.803.526
4.464.000
16. Potrzeby mieszkaniowe
Liczba i struktura wniosków o mieszkanie złożonych w Dziale Lokalowym ZBM
Liczba oczekujących na:
Rok
lokal o czynszu
socjalnym
lokal o czynszu
regulowanym
Ogółem liczba wniosków
1996
54
29
83
1997
38
24
62
1998
51
39
90
1999
43
22
65
W ostatnich latach zaznacza się rosnące zapotrzebowanie na lokale o czynszu socjalnym,
co może świadczyć o zubożeniu społeczeństwa.
Istotny wpływ na sytuacje w zakresie potrzeb mieszkaniowych ma również stale rosnąca liczba
nakazów eksmisyjnych, z których większość stanowią orzeczenia z prawem do lokalu
o czynszu socjalnym oraz liczba oczekujących na mieszkania z budynków do wyburzenia
i remontów, co obrazuje tabela (stan na 31.12.1999 r.).
Lp.
Wyszczególnienie
Lokale o
czynszu
regulowanym
76
Lokale o
czynszu
socjalnym
128
Ogółem
1.
Wnioski o wynajem
2.
Wnioski o zamianę „z urzędu"
25
29
54
mieszkanie
wyburzenia
4
28
32
3.
Oczekujący
z budynków
i remontów
-
47
47
4.
Oczekujący na mieszkanie
o czynszu
socjalnym
na
podstawie wyroków sądowych
Razem
105
232
337
na
do
204
Zapotrzebowanie na mieszkania o czynszu socjalnym na dzień 31.12.1999 r.
Liczba osób w rodzinie
1
2
3
4
5
6 i więcej
Ilość podań
111
17
38
26
22
18
17. Sposoby gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy:
a) prywatyzacja zasobu mieszkaniowego
Zasady sprzedaży mieszkań komunalnych zawiera Uchwała Nr LV/448/98 Rady Miejskiej
w Oświęcimiu z dnia 06.04.1998r w sprawie określenia ogólnych zasad gospodarowania
nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Miejskiej Oświęcim
Sprzedaż lokali mieszkalnych na rzecz najemców w latach 1995 - 2000:
Rok
Liczba lokali
1995
210
1996
297
1997
211
1998
292
1999
266
Należy kontynuować sprzedaż mieszkań komunalnych aż do sprywatyzowania 75 %
ogólnych zasobów mieszkaniowych Miasta. Pozostałe 25 % ma stanowić strategiczną
rezerwę Gminy.
b) wynajem mieszkań
Zasady wynajmowania mieszkań w zasobie mieszkaniowym Gminy zostały uregulowane
w Uchwale r LVII/469/98 Rady Miejskiej w Oświęcimiu z dnia 27.05.1998r. w sprawie
zasad i trybu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej.
Zgodnie z tą uchwałą:
lokale o czynszu regulowanym wynajmowane są osobom, które mają niskie dochody
(spełniają ustalone kryterium dochodowe) oraz:
- zamieszkują w lokalu o nadmiernym zagęszczeniu i nie są dotychczas najemcami,
- są najemcami - w trybie zamian „ z urzędu",
- są najemcami lokali w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, remontu lub
modernizacji,
- posiadają prawo do regulacji stanu prawnego zajmowanego lokalu zamiennego
w przypadkach określonych w ustawie o najmie lokali,
- najemcom dokonującym zamian dobrowolnych;
lokale o czynszu socjalnym wynajmowane są na okres do trzech lat osobom:
- które znajdują się w niedostatku (kryterium dochodowe przyjęte w w/w Uchwale
Rady Miejskiej) i nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych,
- które utraciły własne mieszkanie wskutek klęski żywiołowej, katastrofy lub pożaru,
- którym sąd przyznał prawo do takiego lokalu w wyroku eksmisyjnym,
- które opuściły Dom Dziecka w związku z uzyskaniem pełnoletności,
- które podlegają przekwaterowaniu na podstawie wydanych i nie wykonanych przed
12.12.1994r. prawomocnych wyroków sądowych;
wynajem lokali o czynszu wolnym (lokale o użytkowej powierzchni 80 m2) winien
odbywać się w drodze przetargu.
Stawkę wywoławczą stanowi najwyższa stawka czynszu regulowanego ustalonego dla
danej kategorii lokalu; zamiana mieszkań
- dobrowolne zamiany mieszkań pomiędzy wybranymi kontrahentami dokonywane
są w przypadkach, gdy przynajmniej jeden lokal jest komunalny,
- zamiany „z urzędu" dotyczą wyłącznie najemców mieszkań komunalnych
spełniających określone kryteria i polegają na dostarczeniu mieszkania przez gminę
z jednoczesnym przejęciem lokalu wnioskodawcy,
-
biuro zamiany mieszkań w ZBM przyjmuje za niewielką odpłatnością (5 zł) oferty
wszystkich typów mieszkań oraz kontaktuje ze sobą potencjalnych kandydatów.
Za sfinalizowanie zamiany pobierana jest opłata (50 zł);
c) aktualna polityka czynszowa
Zakłada się sukcesywne podwyższanie stawek czynszu regulowanego, umożliwiające
doprowadzenie ich w roku 2004 do poziomu zbliżonego do 3% wartości odtworzeniowej,
co pozwoli na całkowite pokrycie kosztów eksploatacji wpływami z czynszów.
Uchwałą Nr X/63/99 z dnia 31.03.1999r. zatwierdzone zostały prognozy podwyżek
czynszu regulowanego i socjalnego na lata 1999 - 2004 i przedstawiają się następująco:
Lp.
% wartości
odtworzeniowej
określający wysokość
stawki czynszu
Terminy
wprowadzenia
podwyżek czynszu
regulowanego
1.
1,29
1.01.2000r.
2.
1,50
1.07.2000r.
3.
1,70
1.01.2001r.
4.
1,90
1.07.2001r.
5.
2,10
1.01.2002r.
6.
2,30
1.07.2002r.
7.
2,50
1.01.2003r.
8.
2,70
1.07.2003r.
9.
2,90
1.01.2004r.
10.
3,00
1.07.2004r.
Uchwała określa wysokość stawki czynszu regulowanego jako procentowy udział w wartości
odtworzeniowej określonej przez Wojewodę co kwartał.
Do wyliczenia stawki czynszu w złotych za l m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego
przyjmuje się wartość odtworzeniową budynku z kwartału poprzedzającego podwyżkę.
Każdorazowa podwyżka czynszu wymaga podjęcia uchwały Rady Miejskiej.
Tabela oczynszowania mieszkania uwzględnia wyposażenie mieszkania w instalacje - stawki
czynszu zróżnicowane są wg tego kryterium.
Oprócz tego stawka bazowa może być zwiększona lub zmniejszona o 10% w zależności od
położenia lokalu w budynku (I i II piętro +10%, parter -10%).
Ponadto czynnikiem zmniejszającym stawkę o 5% jest stan techniczny budynku oraz strefa
w mieście (dotyczy tylko dzielnicy Dwory).
Przyjęte w Oświęcimiu zasady ustalania stawek czynszowych zgodne są z wymogami art. 26
Ustawy o najmie nakazującym różnicowanie stawek czynszowych przy uwzględnieniu:
1) położenia budynku,
2) położenia lokalu w budynku,
3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan,
4) ogólny stan techniczny budynku.
Obecnie stawka bazowa czynszu regulowanego obowiązująca od 01.01.2000 r. wynosi 2,34
zł/m2, a stawka maksymalna 2,57 zl/m2/m-c, co stanowi 1,21% wartości odtworzeniowej
lokalu.
Stawki czynszu socjalnego stanowią 35% stawki czynszu regulowanego.
Podstawowym narzędziem Ustawy o najmie lokali, przewidzianym dla ochrony użytkowników
mieszkań znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej, są dodatki mieszkaniowe.
Wielkość wypłaconych dodatków mieszkaniowych w poszczególnych formach własności
w Oświęcimiu obrazuje poniższa tabela:
Rodzaj własności lokalu
Rok
1997
1998
1999
Komunalne
378 576,87
629 962,83
852 746,05
Spółdzielcze
318631,84
392 987,09
538 993,02
Zakładowe
44 542,19
60 896,80
42 137,39
Inne
32919,80
91 803,88
154491,28
Razem
774 670,70
1 175 656,60
1 588367,74
Dodatki mieszkaniowe rekompensują wzrost czynszu dla rodzin ubogich, nie będących
w stanie ponosić pełnych obciążeń wydatkami mieszkaniowymi. Średnia wysokość dodatku
mieszkaniowego w okresie ostatnich trzech lat wyniosła:
1997 r.
- 67,77 zł,
1998 r.
- 90,60 zł,
1999 r.
- 117,96 zł.
W okresie tym średni dodatek mieszkaniowy wzrósł ponad dwukrotnie. Liczba gospodarstw
domowych korzystających z tej formy pomocy również rośnie i tak:
1997 r.
- 953,
1998 r.
- 1081,
1999 r.
- 1122.
d) organizacja zarządzania zasobem mieszkaniowym gminy i wspólnot mieszkaniowych
Zmiana regulacji prawnych w sferze zarządzania gospodarką mieszkaniową wywołała
konieczność zmian w strukturach zarządzania budynkami mieszkalnymi w mieście.
Od 1998 roku trwa restrukturyzacja Miejskiego Zakładu Gospodarki Komunalnej
i Mieszkaniowej - obecnie od 01.07.1999 r. Zarządu Budynków Mieszkalnych.
Podjęta przez Radę Miejską Uchwała Nr LV/460/98 z dnia 29.04.1998 r. w sprawie
rozdzielenia funkcji zarządcy od wykonawczej nie została jeszcze w pełni zrealizowana.
W trakcie realizacji jest przygotowanie działań zmierzających do zlecania świadczenia usług w
zakresie utrzymania czystości w budynkach i ich otoczeniu przez wydzielone nowe podmioty
gospodarcze. Takie przedsięwzięcie pozwoli na zdecydowane obniżenie kosztów
administrowania. Również podjęto działania dla ograniczenia własnych ekip remontowych
wyłącznie do grup konserwacyjno - dyżurnych, natomiast zasadnicza część robót w tym
zakresie będzie kierowana na zewnątrz firmy.
III. Programy do realizacji celów polityki mieszkaniowej
Wyjściowy materiał merytoryczny, zastosowany przy opracowywaniu programów
do realizacji celów polityki mieszkaniowej, stanowią dokumenty: „Strategia rozwoju miasta
Oświęcimia" oraz „Program gospodarczy miasta na lata 1999 - 2002".
1.
Akty prawne
Dla realizacji całej gospodarki związanej z mieszkalnictwem potrzebne jest
uporządkowanie przepisów i zasad regulujących wszelkie działania. Opracowany rządowy
dokument „Założenia polityki mieszkaniowej państwa na lata 1999 -2003" zawiera
programy wprowadzenia lub nowelizacji kilkunastu ustaw dotyczących polityki
mieszkaniowej państwa oraz wydania związanych z nimi odpowiednich rozporządzeń.
Ponieważ plany rządu zakładają podjęcie ustaw do końca bieżącego roku, postuluje się,
aby po 01.01.2001r. przeanalizować uchwały Rady Miasta pod kątem nowych ustaw,
dokonać koniecznych zmian i podjąć nowe (w przypadku koniecznym uchylić) i na ich
podstawie zaktualizować niniejszy dokument na lata 2001 - 2005. Ustalenia:
W roku 2001 podjąć prace nad nowelizacją założeń polityki miasta Oświęcimia i uchwał
RM dotyczących mieszkalnictwa, w oparciu o ustawy i rozporządzenia obowiązujące
po 01.01.2001 r.
2.
Zapewnienie odpowiedniej ilości terenów dla budownictwa mieszkaniowego
w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, ze szczególnym
uwzględnieniem budownictwa jednorodzinnego.
Biorąc pod uwagę plany już uchwalone oraz będące w trakcie opracowania, na lata
następne pozostałyby do opracowania plany dla obszarów:
- osiedle Pod Borem,
- osiedle Złoty (Słoneczny) Stok,
- dzielnica Stare Miasto - ul. Krasickiego (za torami PKP),
- osiedle Zacisze,
- dzielnica Dwory - Kruki.
Planuje się, że do roku 2002 wszystkie w/w obszary zostaną objęte pracami projektowymi
dotyczącymi zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Uchwalone,
opracowywane i planowane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmą
prawie 50 ha wolnych terenów i zabezpieczą całkowicie potrzeby terenowe dla budownictwa
mieszkaniowego na okres 10-15 lat.
Ustalenia:
Do roku 2003 umieścić w programie gospodarczym i zaplanować w budżecie miasta zadania
związane z przystąpieniem do zmiany planów na potrzeby budownictwa mieszkaniowego
w obszarach, osiedle Pod Borem, Złoty Stok, ul. Krasickiego,Zacisze i Dwory - Kruki.
Wyszczególnienie
Plany miejscowe
Nakłady finansowe w latach
2000
2001
2002
2003
2004
760.000
460.000
320.000
300.000
300.000
3.
Zbrojenie terenów dla budownictwa mieszkaniowego
Istnienie terenów budowlanych nie jest jednoznaczne z możliwością przystąpienia
do budowy. Uzależnione jest to od realizacji sieci uzbrojenia pod i nadziemnego tj. woda,
energia, kanalizacja, drogi. Należy zwrócić uwagę, że przed przystąpieniem do budowy
infrastruktury, wcześniej należy dokonać niezbędnych wykupów pod potrzeby realizacji
uzbrojenia.
W związku z planem przystąpienia do zbrojenia terenu na os. Stare Stawy (ul. J. Kossaka)
należy w następnych latach uwzględnić środki na kontynuację tego zadania tak, aby
ukończyć je w 2003 r. Priorytetem będzie też od 2001 r. przystąpienie do uzbrojenia terenu
Stare Stawy - ul. 11-Listopada (OTBS). Od 2002 r. należy rozpocząć zbrojenie terenów
Wysokie Brzegi II oraz rozważyć możliwość zbrojenia terenów: Paździory, Stare Stawy
(ul. Kościelecka - Ceglana), Wysokie Brzegi I i Zasole-Centrum. Jednak decyzję w
sprawie tych ostatnich obszarów będzie można podjąć dopiero po opracowaniu planów
miejscowych i oszacowaniu kosztów. Jednocześnie oprócz zbrojenia terenów nowych
należy dla ludności już posiadającej lokum zaspokajać potrzeby w zakresie usług
komunalnych. W ramach tychże działań należy w dalszym ciągu kontynuować dozbrojenie
terenów zamieszkałych w sieci, przede wszystkim kanalizacyjne i c.o. Mając jednakże na
uwadze ogromne potrzeby finansowe dla całej dziedziny mieszkaniowej, należałoby się
zastanowić czy nie zmniejszyć kwot przeznaczonych w budżecie na tego typu inwestycje.
Ustalenia:
Przystąpić do wykupu terenów niezbędnych do realizacji infrastruktury technicznej oraz
realizować uzbrojenia terenów pod nowe budownictwo wg następującej kolejności:
- 2000 r. - Stare Stawy (ul. J. Kossaka),
- 2001 r. - Stare Stawy (ul. 11-Listopada),
- 2002 r. - Wysokie Brzegi II,
- 2003 r. - Paździory,
- 2004 r. - Wysokie Brzegi I.
W programach inwestycyjnych uwzględnić dla terenów zamieszkałych finansowanie budowy
nowych sieci, ale dokonać analizy co do kolejności wykonania tych zadań dla poszczególnych
dzielnic wraz z określeniem wydatkowania kwot w kolejnych latach.
Wyszczególnienie
Wykupy terenów
Zbrojenie terenów nowych
Nakłady finansowe w latach
2000
2001
2002
2003
2004
700.000
900.000
700.000
500.000
500.000
1.315.000 2.185.000 3.050.000 3.000.000 3.500.000
Dozbrajanie innych terenów 3.567.000 2.800.000 2.550.000 2.300.000 2.000.000
Ogółem
4.
5.582.000 5.885.000 6.300.000 5.800.000 6.000.000
Realizacja nowego budownictwa mieszkaniowego, w tym wielorodzinnego.
Program ten może być realizowany poprzez budownictwo prywatne, spółdzielcze,
zakładowe, komunalne i społeczne.
Budownictwo zakładowe na terenie miasta nie jest realizowane.
W ramach budownictwa prywatnego istnieje możliwość podejmowania działań przez
developerów, konsorcja czy spółki.
Budownictwo w tzw. systemie developerskim w chwili obecnej realizowane jest przez
firmę P.P.H. PROBUDIM Sp. z o.o. (4 budynki jednorodzinne na osiedlu Stare Stawy)
oraz przez firmę Bielskie Przedsiębiorstwo Budowlano - Transportowe (36 mieszkań przy
ul. Obozowej).
W ramach budownictwa prywatnego realizowane są budynki jednorodzinne. Pomoc
miasta dla budownictwa jednorodzinnego jest realizowana poprzez plany miejscowe
i zbrojenie terenów.
MSM „Budowlanka" planuje w roku 2001 przystąpienie do budowy budynku
mieszkalnego przy ul. Sakranusa.
Dla Urzędu Miasta wybudowanie budynku na os. Błonie było ogromnym obciążeniem
finansowym, a w małym stopniu rozwiązało problem braku mieszkań. Dlatego też
w ramach budownictwa komunalnego należy realizować budownictwo o obniżonym
standardzie i wspomagać budownictwo społeczne. Budownictwo o obniżonym standardzie
jest jedyną szansą na pozyskanie mieszkań dla najuboższej grupy mieszkańców.
Budownictwo to, z uwagi na ograniczone możliwości pozyskania mieszkań w istniejących
zasobach winno być realizowane poprzez budowę nowych obiektów z mieszkaniami o
obniżonym standardzie. Oceniając obecne zapotrzebowanie dla około 250 rodzin
należałoby wybudować budynki o powierzchni mieszkalnej co najmniej 6 tyś. m2,co przy
szacunkowym koszcie 1200-1400 zł za l m2 daje nakłady potrzebne do realizacji zadania
rzędu 8 min zł. Z uwagi na koszty proponuje się rozłożyć realizację budownictwa o
obniżonym standardzie na kolejne lata, w pierwszym etapie przewidując budowę obiektu
na 60 mieszkań za kwotę ok. 2 min zł.
W chwili obecnej najlepszy „klimat" dla rozwoju budownictwa ma budownictwo
społeczne, a szczególnie Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Jest to podstawowe
źródło zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Z uwagi na obowiązujące przepisy, nie
mogą z tego rodzaju budownictwa skorzystać osoby o wysokich dochodach, a z uwagi
na opłaty, nie mogą też pozyskać mieszkań w tym systemie osoby pozostające
w niedostatku.
Jednak z uwagi na fakt, że osoby średnio zamożne, do których skierowana jest oferta wg
formuły TBS-u, stanowią największą część społeczeństwa, dlatego rozwijanie tego rodzaju
budownictwa jest najbardziej celowe. Obecnie na terenie miasta rozpoczęło działalność
Oświęcimskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Pierwszych działań
inwestycyjnych OTBS można się spodziewać najwcześniej w 2001 r., ale już teraz należy
dołożyć wszelkich starań, aby połączyć wysiłki gminy i OTBS-u w celu zintensyfikowania
przyrostu mieszkań.
Ustalenia:
Współdziałanie z OTBS i uwzględnianie możliwości współdziałania z innymi partnerami m.in.
spółdzielniami.
W ramach wspólnych działań z OTBS należy na lata 2000 - 2004 uwzględnić w programie
gospodarczym i budżetach miasta środki na realizację infrastruktury na potrzeby budownictwa.
Budownictwo komunalne i społeczne
Wyszczególnienie
Budowa budynku o
obniżonym standardzie
OTBS
Ogółem
5.
Nakłady finansowe w latach
2000
2001
2002
2003
2004
-
300.000
1.000.000
700.000
-
300.000
1.200.000 1.300.000 1.000.000 1.000.000
300.000
1.500.000 2.300.000 1.700.000 1.000.000
Remonty i modernizacje istniejących zasobów
Większość budynków zalicza się do obiektów mocno wyeksploatowanych. Budowane one
były w różnych okresach, przy niskich wymaganiach jakościowych, przy złym
wykonawstwie, zaniedbaniach w eksploatacji i braku konserwacji. Przez lata nie
remontowane czy modernizowane, w krótkim czasie mogą stać się obiektami do
wyburzenia. Aby do tego nie dopuścić koniecznym staje się finansowanie ich odnowy.
Działania muszą być skierowane w pierwszym rzędzie na poprawienie bezpieczeństwa,
czyli przebudowę instalacji gazowych i elektrycznych oraz przewodów kominowych.
Następnie działania muszą objąć remonty dachu, klatek schodowych, elewacji zewnętrznej
przy uwzględnieniu termorenowacji. Wszystkie te działania muszą być podjęte w celu
niedopuszczenia do konieczności wyburzania budynków, a tym samym zmniejszenia
substancji mieszkaniowej. Ustalenia:
Zarząd Budynków Mieszkalnych wykona program remontu i modernizacji istniejących
zasobów gminy.
Wielkość środków przeznaczonych na remonty i modernizację gminnego zasobu
mieszkaniowego w latach 2000 - 2004:
Wyszczególnienie
Nakłady finansowe w latach
2000
2001
2002
2003
2004
Remonty
2.734.000 3.100.000 3.300.000 3.600.000 4.000.000
Modernizacje
1.730.000 1.800.000 1.900.000 2.000.000 2.100.000
Ogółem:
6.
4.464.000 4.900.000 5.200.000 5.600.000 6.100.000
Przebudowa i rewitalizacja zabytkowych zespołów mieszkaniowych wraz z rozbudową
i modernizacją sieci i urządzeń na terenie Starego Miasta.
W 1996r. opracowany został „Program Oświęcimski", który zakładał m. in.
przeprowadzenie rewitalizacji budynków mieszkalnych na obszarze Starego Miasta.
Program ten poparty stosowną uchwałą Rady Miejskiej w Oświęcimiu stał się podstawą
przyjęcia do realizacji przez Rząd RP - Oświęcimskiego Strategicznego Programu
Rządowego (OSPR). Z przyczyn finansowych nie objął on działań inwestycyjnych
w Starym Mieście realizowanych ze środków budżetu Państwa. Jednak istniejące
dyspozycje w zapisie OSPR pozwalają na wprowadzenie tego tematu do drugiego etapu
Programu. Pełnomocnik Rządu do Spraw Realizacji OSPR zwrócił się do Zarządu Miasta
z prośbą o podanie propozycji w zakresie funkcjonowania OSPR w latach 2002 - 2007
w związku z zamiarem przekształcenia go w plan wieloletni.
Odpowiednie opracowanie obejmujące m.in. zagadnienia związane z rekonstrukcją i
rewitalizacją Starego Miasta i stosowne wnioski w tej sprawie zostały przedłożone
Pełnomocnikowi Rządu.
Przekazany materiał wskazuje kierunki działań inwestycyjnych w zasobach kubaturowych
tj. remonty kapitalne, remonty bieżące, przebudowy, wyburzenia. Informuje o ilości
typowanych do renowacji obiektów i podaje globalne, szacunkowe nakłady finansowe.
Wskazuje również na konieczność ich przeszacowania w sytuacji objęcia OSPR-em
budynków Starego Miasta. Zrealizowanie w całości niewątpliwie trudnego i
długofalowego tematu, pozwoliłoby na podniesienie standardu istniejących mieszkań, a
tym samym umożliwienie właściwej polityki gospodarowania zasobami w obszarze
Starego Miasta.
Dodatkowo na terenie tej dzielnicy należy realizować zadania związane z poprawą
istniejących urządzeń (np. w zakresie likwidacji suchych ustępów), czy modernizować
sieci uzbrojenia podziemnego (np. przebudować sieć ogólnospławną na rozdzielczą) .
Zadania wykonywane w ramach tego tematu winny być uwarunkowane realizacją OSPR.
Ustalenia:
Kontynuowanie działań mających na celu ujęcie rekonstrukcji i rewitalizacji Starego Miasta w
planie wieloletnim dotyczącym realizacji Oświęcimskiego Strategicznego Programu
Rządowego. Wielkość środków finansowych przeznaczonych na te działania z budżetu miasta
zostanie określona po ustaleniu planu wieloletniego dla OSPR i wpisana do polityki
mieszkaniowej przy jej aktualizacji.
W chwili obecnej realizować niezbędne inwestycje czy remonty w ramach przebudowy ulic
i sieci na Starym Mieście, a po uzgodnieniu z Przedstawicielem Rządu ds. OSPR całości zadań
na Starym Mieście oraz sposobu ich finansowania, należy przeanalizować możliwości
przyspieszenia tego tematu.
7.
Polityka czynszowa, sprzedaży i zamiany mieszkań
Polityka ta jest realizowana zgodnie z obowiązującymi uchwałami Rady Miejskiej. O ile
sprawa sprzedaży i zamiany mieszkań nie budzi zastrzeżeń, o tyle polityka czynszowa jest
bardzo trudna do oceny. Z jednej strony podwyższenie czynszu prowadzi do urealnienia
nakładów na utrzymanie obiektów, ale z drugiej strony brak mieszkań o czynszu
socjalnym powoduje, że nie ma możliwości przekwaterowania rodzin, które nie mogą
unieść ciężaru opłat za mieszkanie.
Ustalenia:
Dalsza realizacja uchwał, ze szczególnym uwzględnieniem polityki czynszowej pod kątem
wpływu wielkości opłat na wzrost wyroków eksmisyjnych oraz analiza tego zjawiska.
Kontynuacja sprzedaży mieszkań komunalnych aż do sprywatyzowania 75 % ogólnych
zasobów mieszkaniowych Miasta
8.
Mieszkania o czynszu socjalnym
Istnieje pilna potrzeba pozyskania lokali o obniżonej wartości użytkowej, z gorszym
wyposażeniem technicznym, o niewielkim metrażu. W chwili obecnej część takich lokali
istnieje w Starym Mieście, ale należałoby dodatkowo szukać lokali o obniżonym
standardzie poza tą dzielnicą, gdyż Stare Miasto w ramach przyszłej rewitalizacji powinno
całkowicie wyeliminować ze swego krajobrazu ten typ budownictwa.
Ustalenia:
Należy zrealizować inwestycje gminne dla pozyskania lokali o obniżonym standardzie
w istniejących obiektach użytkowych oraz w trybie pilnym określić priorytet dla budowy
budynku o obniżonym standardzie (ustalenia w pkt. 4).
IV. Podsumowanie i wnioski
Działania w ramach realizacji polityki mieszkaniowej z uwagi na różnorodność zagadnień
muszą odbywać się wielopłaszczyznowo. Dla osiągnięcia zamierzonego celu, tj. poprawy
warunków mieszkaniowych miasta Oświęcim, należy takie zadania, jak: plany miejscowe,
wykupy, remonty i modernizacje, realizować w dalszym ciągu na niezmienionym poziomie
wydatkowania środków. Natomiast wydaje się koniecznym zwiększenie nakładów na
uzbrojenie nowych terenów budowlanych nawet kosztem zmniejszenia wydatków na budowę
sieci w terenach zabudowanych. Należy przystąpić do realizacji budynku o obniżonym
standardzie oraz rozważyć możliwość adaptacji któregokolwiek obiektu na noclegownię.
Sprawę przebudowy i rewitalizacji Starego Miasta powinno się w okresie najbliższych kilku lat
uzależnić od realizacji programu OSPR, a dopiero po jego zakończeniu finansować ze środków
własnych. W celu właściwego dalszego postępowania w zakresie budownictwa
mieszkaniowego należy sklasyfikować zadania pod kątem ich ważności, tak aby nawet w
przypadku ograniczenia środków zadania priorytetowe były nadal kontynuowane.
Zestawienie nakładów z budżetu gminy i ze środków ZBM:
Lp. Wyszczególnienie
Nakłady finansowe w latach
2000
2001
2002
2003
2004
1. Plany miejscowe
760.000
460.000
320.000
300.000
300.000
2. Wykupy terenów
700.000
900.000
700.000
500.000
500.000
3.
Zbrojenie terenów
nowych
1.315.000
2.185.000
3.050.000
3.000.000
3.500.000
4.
Dozbrajanie
innych terenów
3.567.000
2.800.000
2.550.000
2.300.000
2.000.000
*
300.000
1.000.000
700.000
300.000
1.200.000
1.300.000
1.000.000
1.000.000
7. Remonty
2.734.000
3.100.000
3.300.000
3.600.000
4.000.000
8. Modernizacje
1.730.000
1.800.000
1.900.000
2.000.000
2.100.000
Budowa budynku
5. o obniżonym
standardzie
6. OTBS
Ogółem
11.106.000 12.745.000 14.120.000 13.400.000 13.400.000