Tokarnia - Ewelina Łącka

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 28/2015
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej
KW nr KR1Y/00069894/5, Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego
w Myślenicach, położonej w Tokarni, gmina Tokarnia, powiat myślenicki,
składającej się z działki ewidencyjnej nr 4271/4, zabudowanej budynkiem
mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie realizacji (fundamenty, ściany parteru
oraz strop – stan surowy), w bardzo złym stanie technicznym
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości
w postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 381/12
autor opracowania:
Myślenice, luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/18
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 28/2015
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 4271/4, obręb Tokarnia, gmina
Tokarnia, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/00069894/5 Wydziału Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach.
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 4271/4 o powierzchni 0,1100 ha, kształt
regularny, teren płaski; stan zagospodarowania - słaby, uzbrojenie: energia
elektryczna, wodociąg – przy granicy, gazociąg – w niewielkiej odległości.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: tereny zabudowy
zagrodowej i jednorodzinnej. Częścią składową nieruchomości jest budynek
mieszkalny jednorodzinny w trakcie realizacji (fundamenty, ściany parteru oraz strop
– stan surowy), w bardzo złym stanie technicznym, kwalifikujący się do rozbiórki.
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel nieruchomości: Antoni Pachura, syna Stanisława i Stanisławy
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 5 lutego 2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR):
36 000 zł
słownie złotych: trzydzieści sześć tysięcy
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 5 lutego 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/18
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 6
4. Cel wyceny ...................................................................................... 6
5. Daty wyceny .................................................................................... 6
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 7
7. Źródła informacji .............................................................................. 7
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 7
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 9
1. Lokalizacja ...................................................................................... 9
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 10
3. Działka gruntu .................................................................................. 10
4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 11
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 11
1. Analiza rynku ................................................................................... 11
2. Określenie wartości nieruchomości ………………………......
14
3. Określenie wartości służebności ………………………......
15
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 17
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 18
VI. Załączniki ............................................................................................. 18
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/18
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Tokarni, gmina
Tokarnia,
powiat
myślenicki,
województwo małopolskie,
objęta księgą wieczystą
nr KR1Y/00069894/5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składająca się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 4271/4 o powierzchni 0,1100 ha.
Częścią składową działki nr 4271/4 jest budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie
realizacji (fundamenty, ściany parteru oraz strop – stan surowy), w bardzo złym stanie
technicznym, kwalifikujący się do rozbiórki.
Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej
nr 4271/4 ze wszystkimi częściami składowymi.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla przedmiotowej
nieruchomości księgę wieczystą KR1Y/00069894/5.
Własność nieruchomości położonej w Tokarni, gmina Tokarnia, powiat myślenicki,
województwo małopolskie, którą stanowi wyłącznie działka nr 4271/4 o powierzchni
0,1100 ha, wpisana jest w księdze wieczystej KR1Y/00069894/5 na rzecz Antoniego
Pachura syna Stanisława i Stanisławy, na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie
współwłasności z 26 kwietnia 2003 r., Rep. A 1125/03 oraz postanowienia Sądu
Rejonowego w Myślenicach o nabyciu spadku z dnia 15 lutego 2000 r., sygn. akt 46/00.
W Dziale I Sp. wpisano:
•
służebność na rzecz dz. 4271/4 przejazdu i przechodu po dz. nr 4271/6
(KW 41051) i 4271/5 (KW 69895) w Tokarni pasem drożnym o szerokości 3,5
metra oznaczonym na mapie kolorem czerwonym linią przerywaną biegnącym od
drogi publicznej wschodnim skrajem dz. 4271/2 i 4271/4 oraz zachodnim skrajem
dz. 4271/6 i 4271/5.
W Dziale III wpisano:
•
wzajemna, nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu po dz. 4271/4 w Tokarni
pasem drożnym o szerokości 3,5 metra oznaczonym na mapie kolorem czerwonym
linią przerywaną biegnącym od drogi publicznej wschodnim skrajem dz. 4271/2,
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/18
4271/4 oraz zachodnim skrajem dz. 4271/6 i 4271/5, na rzecz dz. 4271/2, 4271/3
oraz 4271/5.
•
ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz Fota S.A. w Gdyni.
W Dziale IV wpisano:
•
hipoteka umowna zwykła w kwocie 12 000,00 zł, zabezpieczająca terminowy zwrot
udzielonej pożyczki na rzecz Artura Malczyk syna Władysława i Janiny,
•
hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 48 000,00 zł, zabezpieczająca zapłatę
odsetek umownych oraz ewentualnych kosztów postępowania na całej tej
nieruchomości Antoniego Pachury syna Stanisława i Stanisławy, na rzecz Artura
Malczyk syna Władysława i Janiny,
•
hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 34 838,82 zł, na całej tej nieruchomości
z tytułu zadłużenia obejmującego składki na FUS, FUZ I FP I FGŚP - za okres XI.
2002 - III. 2007 r., na rzecz Skarbu Państwa - Zakład Ubezpieczeń Społecznych
Oddział w Krakowie,
•
hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 1 864,40 zł, obejmująca zaległość
w podatku od środków transportowych za okres od I raty 2004 r. w kwocie
1.476,00 zł, odsetki od zaległości podatkowych, które na dzień 18 grudnia 2007 r.
wynoszą 362,00 zł i koszty upomnienia w kwocie 26,40 zł, na rzecz
Gminy Tokarnia,
•
hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 16 232,07 zł, wierzytelność: zadłużenie
z tytułu składek na FUS, FUZ I FPIFGŚP, za okres od IV.2007 - I.2009 r., na rzecz
Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie,
•
hipoteka przymusowa w kwocie 4 082,70 zł, wierzytelność: zabezpieczenie spłaty
wierzytelności z tytułu zadłużenia obejmującego składki FUS FUZ za okres
05/2012-07/2012 i należne odsetki za zwłokę; stosunek prawny: decyzja nr RWA:
1803411DZP-DK12/0718 z dnia 9 października 2012 r., na rzecz Zakładu
Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie,
•
hipoteka przymusowa w kwocie 5 580,40 zł, wierzytelność: zadłużenie
obejmuje
składki FUS FUZ za okres 07/2013-10/2013 i należne odsetki za zwłokę, stosunek
prawny: decyzja nr 1803411DZPDK13/00615 z dnia 25-11-2013, na rzecz Zakładu
Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie,
•
hipoteka przymusowa w kwocie 4 234,44 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje
składki FUS FUZ za okres 03/2014-05/2014 i należne odsetki za zwłokę, stosunek
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/18
prawny: decyzja nr 180371DZPDK14/000315 z dnia 08.07.2014 r., na rzecz
Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie,
•
hipoteka przymusowa w kwocie 5 632,92 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje
składki FUS, FUZ za okres 11/2013 - 02/2014 i należne odsetki za zwłokę,
stosunek prawny: decyzja nr 180371DZPDK14/000123 z dnia 07.04.2014 r., na
rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne
z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Tokarnia [Nr 0004], w jednostce
ewidencyjnej Tokarnia [120908_2], numer jednostki rejestrowej G1354.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9,
postanowienie z dnia 7 października 2014 r.
I.4. Cel wyceny.
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny,
podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia operatu szacunkowego:
5 lutego 2015 r.
Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny:
5 lutego 2015 r.
Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:
5 listopada 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości:
5 listopada 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/18
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia
23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie
czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Tokarnia.
2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Tokarnia, obręb Tokarnia.
4. Mapa zasadnicza.
5. Oględziny nieruchomości.
7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/18
poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane
ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/18
Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość gruntu,
wartość części składowych gruntu oraz wartość służebności drogi.
Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki
powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych
elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości
następuje według poniższego wzoru:
Ws = C x K x P
w którym:
Ws - wartość prawa służebności drogowej
C – wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej
K – współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego
prawa (np. czy z pasa służebności korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy
również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość
przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z
ustanowieniem służebności)
P – powierzchnia nieruchomości obciążonej zajęta pod służebność.
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Tokarnia, gmina Tokarnia,
powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna – przeciętna –
w odległości około 6,5 km od „zakopianki”, ok. 20 km od centrum Myślenic (w południowo –
zachodniej części powiatu) i ok. 50 km od Krakowa. Lokalizacja szczegółowa – dobra –
w odległości kilkuset metrów od centrum miejscowości i gminy. Dojazd do nieruchomości
z drogi publicznej, asfaltowej – służebnością drogi. Sąsiedztwo bezpośrednie przeciętne –
luźna zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa, po drugiej stronie drogi publicznej – obiekt
handlowy. W odległości kilkuset metrów – obiekty użyteczności publicznej – szkoła,
przedszkole, ośrodek zdrowia, punkty handlowo – usługowe. Dostęp do infrastruktury
społecznej - przeciętny.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/18
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z obowiązującym Miejscowy planem zagospodarowania przestrzennego Gminy
Tokarnia (...), zatwierdzonym uchwałą nr XVIII/103/04 Rady Gminy Tokarnia
z 11 października 2004 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze
oznaczonym symbolem:
37MRN – tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej – w całości.
Wyznaczono tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej, oznaczone na rysunku planu
symbolem MRN, z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową
dla rolników i zabudowę jednorodzinną. Jako użytkowanie dopuszczalne i uzupełniające
ustalono możliwość lokalizacji: 1) usług komercyjnych, wbudowanych w budynki i
wolnostojących, 2) usług publicznych, wbudowanych w budynki i wolnostojących, 3)
budynków gospodarczych i garaży, 4) urządzeń infrastruktury technicznej, 5) dojazdów nie
wydzielonych i zatok postojowych, 6) zieleni urządzonej. W terenach MRN dopuszcza się
możliwość prowadzenia działalności usługowej, przy zachowaniu zasady braku uciążliwości
wprowadzanego programu usługowego dla mieszkalnictwa, to znaczy iż wprowadza się
zakaz prowadzenia w tych terenach takiej działalności, która mogłaby poprzez sąsiedztwo
wpłynąć na obniżenie wartości sąsiedniej działki mieszkaniowej (np. domu pogrzebowego,
salonu gier, itp.). Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach
użytkowania dopuszczalnego jest dostosowanie ich do wymogów i charakteru użytkowania
podstawowego, zachowanie proporcji, aby powierzchnia użytkowania dopuszczalnego nie
stanowiła więcej niż 40% powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego (nie dotyczy
programu, o którym mowa w pkt 4, 5, 6).
II.3. Działka gruntu
Powierzchnia działki wynosi 0,1100 ha. Według rejestru gruntów stanowi w przeważającej
części grunt orny klasy IVa (0,07 ha), w pozostałej części grunt orny klasy V (0,03 ha) oraz
drogę na gruncie ornym klasy IVa (0,01 ha). Kształt działki jest regularny, czworoboczny,
zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 33 x 35 m, korzystny do zagospodarowania. Teren
nieruchomości jest płaski. Stan zagospodarowania działki - słaby, brak ogrodzenia
i elementów małej architektury ogrodowej, brak utwardzonego podjazdu i dojścia do
budynku. Częścią składową działki jest szczegółowo opisany w dalszej części operatu
budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie realizacji. Bezpośrednio przy nieruchomości
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/18
przebiega sieć energetyczna oraz wodociąg. Nad działką - sieć telefoniczna. Gazociąg –
w niewielkiej odległości od nieruchomości.
II.4. Budynek mieszkalny
Budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie realizacji, wybudowany na podstawie
pozwolenie na budowę nr 8381/81/84 wydanego przez Naczelnika Gminy Tokarnia na
inwestora: Stanisława Pachura – poprzedniego właściciela przedmiotowej nieruchomości.
Budowa rozpoczęta na podstawie zgłoszenia z września 1984 r.
Wykonano parter w stanie surowym otwartym, tj. fundamenty, ściany parteru oraz strop
nad parterem. Budowa przerwana wiele lat temu. Budynek murowany z pustaka,
fundamenty – żelbetowe, strop – płyta żelbetowa. Brama garażowa - drewniana. Budynek
jest w bardzo złym stanie technicznym. Bardzo duże zawilgocenia ścian i stropu. Pęknięcia
stropu. Zużycie techniczne i funkcjonalne szacuje się na ponad 70%. Obiekt kwalifikuje się
do rozbiórki.
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że
Powiat Myślenicki cieszy się zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców
nieruchomości. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie
rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka
przechodząca w centrach w zwartą zabudowę.
Gmina Tokarnia leży w południowej części powiatu myślenickiego, na zachód od drogi
prowadzącej z Krakowa do Zakopanego, wzdłuż rzeki Krzczonówka. Do gminy Tokarnia
należą – oprócz wsi Tokarni – Bogdanówka, Krzczonów, Skomielna Czarna, Więciórka
i Zawadka. Gmina zajmuje obszar 69 km², zamieszkuje ją ponad 8 tys. osób.
Z uwagi na fakt, iż w przypadku przedmiotowej nieruchomości posadowiony na niej
budynek nie posiada dodatniej wartości rynkowej i stanowi ograniczenie w możliwości
zagospodarowania
działki,
a
decydującym
czynnikiem
wpływającym
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
na
wartość
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/18
nieruchomości jest wartość gruntu, przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości
gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową niezabudowanych oraz zabudowanych obiektami kwalifikującymi się do rozbiórki,
obejmujący obszar gminy Tokarnia.
Analizą objęto okres od lutego 2012 r. do dnia niniejszej wyceny. Zalecany 2-letni okres
analizy rozszerzono o jeden rok, z uwagi na niewielką liczbę zawartych transakcji oraz
względną stabilizację rynku. W badanym okresie nie zaobserwowano istotnego wzrostu ani
też spadku cen nieruchomości podobnych.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar Gminy Tokarnia), stan
prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), przeznaczenie
(nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy), sposób korzystania (nieruchomości
niezabudowane, przeznaczone do zabudowy lub zabudowane obiektami do rozbiórki) oraz
inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie
nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy
jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe
do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
odpowiednich
współczynników korygujących i poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Obręb
Data
transakcji
Nr
Pow. działki
repertorium
700
Działka zabudowana starym drewnianym budynkiem
mieszkalno - gospodarczym w bardzo złym stanie
technicznym - do rozbiórki
30 300
43,29
2096/12
816
Działka zabudowana starym drewnianym budynkiem
mieszkalnym - posiada zgodę na rozbórkę oraz
murowanym budynkiem pow. ok. 20 mkw. do
kapitalnego remontu lub rozbiórki
35 000
42,89
500
1000
500
1209
800
500
1268
15 000
16 500
7 000
48 000
21 500
30,00
16,50
14,00
39,70
26,88
29,15
12,50
43,29
2591/14
30 cze 14
1516/14
Tokarnia
4 kwi 14
1597/14
Tokarnia
12 lis 13
5546/13
Skomielna Czarna
4 paź 13
2291/13
Krzczonów
Skomielna Czarna
7 gru 12
22 lis 12
Cena jedn.
12,50
17,50
35,00
40,00
31,55
29 sie 14
Krzczonów
Krzczonów
Cena
10 000
15 750
28 000
40 040
40 000
Zawadka
5315/12
26 paź 12
3720/12
Więciórka
10 sie 12
4291/12
Tokarnia
19 lip 12
498/12
Krzczonów
4 lip 12
1238/21
Krzczonów
8 cze 12
265/2012
pow. min.:
pow. max.:
800
900
800
1001
1268
Zabudowa
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
Nieruchomość niezabudowana
cena śr.:
cena min.:
cena max.:
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/18
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
Nieruchomość o cenie minimalnej
Lokalizacja: Zawadka, gmina Tokarnia
Data transakcji: sierpień 2014 r.
Repertorium A nr: 2591/2014
2
Powierzchnia działki: 800 m
Cena transakcyjna: 10 000 zł
Przeznaczenie w planie miejscowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
i zagrodowa.
Nieruchomość
niezabudowana.
Otoczenie
zabudowa
mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa. Działka ma kształt lekko nieforemny,
ale korzystny do zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio z drogi publicznej
asfaltowej.
Nieruchomość o cenie maksymalnej
Lokalizacja: Krzczonów, gmina Tokarnia
Data transakcji: grudzień 2012 r.
Repertorium A nr: 5315/2012
2
Powierzchnia działki: 700 m
Cena transakcyjna: 30 300 zł
Przeznaczenie w planie miejscowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
i zagrodowa, tereny dróg. Działka zabudowana starym drewnianym budynkiem
mieszkalno - gospodarczym w bardzo złym stanie technicznym - do rozbiórki.
Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa, po drugiej stronie drogi –
stacja paliw. Działka ma kształt zbliżony do trójkąta. Teren jest płaski. Dojazd
bezpośrednio z drogi publicznej, asfaltowej.
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych podobnych, ceny transakcyjne są
uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Waga
cechy
Wartość cechy
3 - bardzo dobra (dobra dostępność do infrastruktury
2–
Lokalizacja – położenie,
otoczenie, dojazd
30 %
1–
0–
2–
Konfiguracja – kształt działki
i topografia terenu
1–
20 %
0–
społecznej lub/i wysokie walory krajobrazowe, bardzo
korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną
asfaltową)
dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej,
w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych,
dojazd drogą publiczną lub drogą wewnętrzną urządzoną)
przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury
społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą
wewnętrzną lub służebnością częściowo urządzoną)
słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w
bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak
dostępu do drogi publicznej)
korzystna (kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o
nieznacznych deniwelacjach)
przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony o
większych deniwelacjach)
niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub
nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych
deniwelacjach)
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/18
2 – dobre (wszystkie media na działce lub w bezpośrednim
sąsiedztwie z możliwością przyłączenia)
Uzbrojenie – dostęp do
mediów
1 – słabe (brak części mediów lub utrudnione możliwości
15 %
przyłączenia)
0 – brak (brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia)
2 – dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową)
1 – przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną,
Dojazd – stan prawny i jakość
drogi dojazdowej
utwardzoną)
20 %
0 – słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą
wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku
nieurządzoną)
2 – korzystne (brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń
Inne – w tym ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
15 %
SUMA
100%
środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej)
1 – przeciętne (niewielkie ograniczenia w zabudowie, niewielkie
zagrożenia środowiskowe, przeciętna ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej)
0 – niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie – budynki
wymagające rozbiórki lub wysokie zagrożenia środowiskowe,
niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej)
III.2. Określenie wartości nieruchomości.
Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej
nieruchomości gruntowej, która stanowi działka nr 4271/4 o powierzchni 1100 m², metodą
korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym, z uwzględnieniem
budynku kwalifikującego się do rozbiórki - w niskiej ocenie atrybutu „Inne”. Obliczenia
zamieszczono w poniższej Tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
12,50
cena maksymalna
43,29
u min
0,4288
cena średnia
29,15
u max
1,4849
Zakres zmienności
współczynnika
korygującego
Zakres
zmienności skal
atrybutów
Atrybuty
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
W
ui
k
umin*k
umax*k
Lokalizacja
0,30
0,1286
0,4455
0
3
2
0,3485
Konfiguracja
0,20
0,0858
0,2970
0
2
2
0,2970
Uzbrojenie
0,15
0,0643
0,2227
0
2
2
0,2227
Dojazd
0,20
0,0858
0,2970
0
2
1
0,2000
Inne
0,15
0,0643
0,2227
0
2
0
0,0643
1,00
0,4288
1,4849
min.
max.
1,1325
Szacowana wartość gruntu:
Vj =
29,15
*
1,1325 = 33,01
V=
1100
*
33,01
=
36 311
≈
36 000 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 15/18
W celu wyodrębnienia wartości budynku, poniżej określono wartość rynkową gruntu
w granicach działki nr 4271/4 o powierzchni 1100 m² (z uwzględnieniem służebności):
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
12,50
cena maksymalna
43,29
u min
0,4288
cena średnia
29,15
u max
1,4849
Zakres zmienności
współczynnika
korygującego
Zakres
zmienności skal
atrybutów
Atrybuty
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
0,30
0,1286
0,4455
0
3
2
0,3485
Konfiguracja
0,20
0,0858
0,2970
0
2
2
0,2970
Uzbrojenie
0,15
0,0643
0,2227
0
2
2
0,2227
Dojazd
0,20
0,0858
0,2970
0
2
1
0,2000
0,15
0,0643
0,2227
0
2
2
0,2227
1,00
0,4288
1,4849
Lokalizacja
Inne
1,2909
Szacowana wartość gruntu:
Vj =
29,15
*
1,2909 = 37,63
V=
1100
*
37,63
=
41 393
≈
41 000 zł
Wartość rynkową budynku, będącego częścią składową przedmiotowej nieruchomości,
kwalifikującego się do rozbiórki, stanowi różnica wartości całej nieruchomości oraz wartości
gruntu.
Wb = 36 000 – 41 000
Wb = - 5 000
III.3. Określenie wartości służebności.
Wartość służebności gruntowej wyliczono według wzoru opisanego w pkt. I.8.:
Ws= P x C x K
Współczynnik K, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego
prawa przyjęto w wysokości 0,5 ze względu na to, iż z gruntu objętego służebnością
korzystać
będzie
zarówno
właściciel
nieruchomości
władnącej,
nieruchomości obciążonej.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
jak
i
właściciel
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 16/18
Wartość służebności gruntowej po działce nr 4271/4, pasem szerokości 1,75 m (łączna
szerokość pasa służebności wzajemnej: 3,5 m) na rzecz dz. 4271/2, 4271/3 oraz 4271/5
wynosi:
Ws= (1,75 m x 34 m) x 37,63 zł/m² x 0,5 = 1 119 zł
Wartość
służebności gruntowej po działkach nr 4271/6 i 4271/5 częściowo pasem
szerokości 1,75 m, a od strony drogi publicznej pasem szerokości 3,5 m (łączna szerokość
pasa służebności wzajemnej: 3,5 m) na rzecz przedmiotowej działki wynosi:
Ws= (1,75 m x 34 m + 3,5 m x 8 m) x 37,63 zł/m² x 0,5 = 1 646 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 17/18
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa (WR) prawa własności przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą
wieczystą
KR1Y/00069894/5
Wydziału
Ksiąg
Wieczystych
Sądu
Rejonowego
w Myślenicach, którą stanowi zabudowana obiektem do rozbiórki działka ewidencyjna
nr 4271/4 o powierzchni 0,1100 ha, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
36 000 zł
słownie złotych: trzydzieści sześć tysięcy
w tym:
działka nr 4271/4 (grunt bez uwzględnienia służebności):
40 473 zł
budynek do rozbiórki:
- 5 000 zł
służebność po przedmiotowej nieruchomości:
- 1 119 zł
służebność na rzecz przedmiotowej nieruchomości:
1 646 zł
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 5 lutego 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00069894/5 - dz. nr 4271/4, Tokarnia, gm. Tokarnia
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 18/18
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Protokół badania księgi wieczystej
2. Informacja z rejestru gruntów
3. Kopia mapy zasadniczej
4. Dokumentacja fotograficzna
5. Postanowienie
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice luty 2015 r.