Pobierz - Społeczna Agencja Najmu

Komentarze

Transkrypt

Pobierz - Społeczna Agencja Najmu
dr Aleksandra Zubrzycka-Czarnecka1
Instytut Polityki Społecznej UW
Społeczne Agencje Najmu (AIS/SVK) w Belgii
- innowacja służąca przeciwdziałaniu „prekaryzacji mieszkaniowej”
Ekspertyza
Spis treści
1.
Wprowadzenie ............................................................................................................................... 2
2.
Miejsce działalności związanej ze społecznym pośrednictwem najmu (Społecznych Agencji
Najmu - AIS/SVK) w systemie wynajmu mieszkań osobom o niskich i/lub niestabilnych
dochodach .............................................................................................................................................. 6
3.
Rola aktorów społecznych (organizacji pozarządowych i instytucji publicznych) w systemie
wynajmu mieszkań prywatnych osobom o niskich i/lub niestabilnych dochodach – otoczenie
prawne i polityczne.............................................................................................................................. 14
4.
Społeczne Agencje Najmu (AIS/SVK) w Belgii – zasady działalności ................................... 23
4.1. Działalność organizacji pozarządowych i instytucji publicznych we Flandrii w formie
Społecznej Agencji Najmu (SVK) .................................................................................................... 23
5.
1
Podsumowanie doświadczeń belgijskich. Rekomendacje dla Polski ...................................... 28
[email protected]
1. Wprowadzenie
Od dwóch ostatnich dekad XX wieku w krajach Europy Zachodniej narasta problem
wykluczenia mieszkaniowego. Sytuacja ta skłania aktorów społecznych działających w
obszarze mieszkalnictwa do poszukiwania nowych instrumentów, zwiększających dostęp osób
w trudnej sytuacji społecznej i mieszkaniowej do godnych warunków mieszkaniowych.
W wielu krajach (np. Belgia, Francja, Irlandia, Hiszpania, Niemcy) – zgodnie z
założeniami wielosektorowości i partycypacji społecznej – ważnym podmiotem społecznych
aspektów polityki mieszkaniowej stały się organizacje pozarządowe działające nie dla zysku.
Wspierane przez władze samorządowe i prywatnych darczyńców, często w ramach partnerstw
publiczno-społecznych, wypracowały szereg instrumentów, mających na celu zapewnianie
mediacji
lokatorskich
(działań
wspierających
rozwiązywanie
konfliktów
pomiędzy
właścicielem mieszkania a lokatorem lub pomiędzy lokatorami), budowanie tanich mieszkań
jako społeczne organizacje mieszkaniowe czy występowanie jako najemca mieszkań w
sektorze prywatnym, następnie je podnajmujący osobom w trudnej sytuacji społecznej i
mieszkaniowej. Ostatnie rozwiązanie określane jest w literaturze mieszkaniowej jako
Społeczna Agencja Najmu (SAN) (ang. Social Rental Agency, Social Renting Office).
W tym kontekście, interesujące wydają się doświadczenia Belgii jako kraju, w którym
narodziła się koncepcja działania aktorów społecznych na rynku mieszkaniowym w
formie Społecznych Agencji Najmu (nid. Sociaal Verhuurkantoor – SVK, w Regionie
Flamandzkim oraz fr. Agence immobilière sociale – AIS, w Regionach: Walońskim i
Stołecznym Brukseli). W 2014 r. w Belgii działały ok. 102 subwencjonowane przez władze
regionalne Społeczne Agencje Najmu (AIS/SVK). Rozwinęły się one zarówno we Flandrii
(pierwsza z nich powstała w 1986 r. w Brugii) jak i w Walonii (pierwsza w tym regionie
powstała w 1989 r. w Namur) (Szelągowska 2011, s. 179) czy Brukseli (pierwsza została
utworzona w 1996 r.2).
Warto zauważyć, że Belgia należy do grupy państw europejskich (obok Irlandii, Włoch,
Finlandii i Luksemburga), przeznaczających na politykę mieszkaniową ok. 1% PKB, w których
dominuje sektor mieszkań własnościowych a sektor społecznych mieszkań czynszowych jest
marginalny3 (Accès au logement … 2008, s. 71). Jest wskazywana - w porównawczej literaturze
Źródło internetowe: <http://aisb.be/historique>
W Polsce znaczny jest nadal zasób mieszkań komunalnych (w 2013 r. – 934 863 mieszkania), mieszkań w
zasobie spółdzielni mieszkaniowych (2013 r. - 2 248 625 mieszkań) oraz mieszkań w zasobie towarzystw
2
3
mieszkaniowej (Ghékière 1992, s. 66-67) - jako najbardziej zdecentralizowana polityka
mieszkaniowa w Europie4.
Podstawy prawne polityki mieszkaniowej zostały uregulowane w art. 23 Konstytucji
Belgii5 (prawo do godnych warunków mieszkaniowych jest wywodzone z prawa do
poszanowania godności ludzkiej). Jednak od lat 80. XX wieku podmiotami polityki
mieszkaniowej są władze trzech regionów – Walońskiego (fr. Région wallonne),
Flamandzkiego (nid. Vlaams Gewest) oraz Stołecznego Brukseli (fr. Région de BruxellesCapitale / nid. Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Z kolei – podobnie jak w Polce – to gminy
(jest ich 589) wykonują regionalne polityki mieszkaniowe. Krajowe instytucje budownictwa
społecznego zostały podzielone na instytucje regionalne (np. Regionalne Spółki Mieszkaniowe
czy regionalne Fundusze Mieszkaniowe dla Rodzin Wielodzietnych). Jedynie legislacja
dotycząca: czynszów, podatków od nieruchomości i kredytów hipotecznych pozostawała w
kompetencjach władzy centralnej. Od 2014 r. kompetencje te przekazano (split of
responsibilities) regionom (Sixth State Reform6). Pogłębiana regionalizacja belgijskiej polityki
mieszkaniowej stanowiła czynnik wpływający na rozwój działań związanych ze społecznym
najmem wspieranym – w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK). Wydaje się, że - w
tym zakresie - nowe możliwości w największym stopniu wykorzystał Region Flamandzki (nid.
Vlaams Gewest).
W ramach belgijskiej polityki mieszkaniowej, regiony wspierają zaspokajanie
potrzeby mieszkaniowej przede wszystkim klasy średniej. Promowane jest nabywanie
mieszkań na własność (mieszkania te w 2011 r. stanowiły ok. 64,8% zasobu mieszkań) (The
State of Housing … 2015, s. 33). Powyższy kierunek rozwoju polityki mieszkaniowej wpisany
jest w belgijską tradycję dążenia do posiadania domu na własność (Belgowie „mają cegłę w
budownictwa społecznego (2013 r. – 92 066 mieszkań) (Adamczyk, Knyszewska, Przybylska 2014, s. 17).
Łącznie w zasobie „uspołecznionym” (spółdzielni mieszkaniowych, gmin, zakładów pracy, Skarbu Państwa oraz
towarzystw budownictwa społecznego) w 2013 r. znajdowało się ok. 10 % ogółu zasobu mieszkaniowego
zamieszkanego i niezamieszkanego.
4
Przekazanie władzom samorządowym kompetencji w zakresie polityki mieszkaniowej obejmuje nie tylko
realizację tej polityki (jak na przykład w Polsce), ale także jej regulowanie (w tym prawne). W Belgii,
decentralizacja jest połączona z regionalizacją polityki mieszkaniowej.
5
Źródło internetowe: <http://www.senate.be/doc/const_fr.html>
6
W 2011 r. zawarto porozumienie pt. „Bardziej efektywne państwo federalne i bardziej autonomiczne regiony”,
na mocy którego w latach 2012-2014 przekazano znaczą część kompetencji regionom w takich dziedzinach jak:
mieszkalnictwo (ustawodawstwo mieszkaniowe), pomoc społeczna, polityka rodzinna, polityka rynku pracy,
bezpieczeństwo drogowe, sądownictwo, podatki (w tym regulacje dotyczące kredytu hipotecznego) itp. Źródło
internetowe:
<http://www.belgium.be/en/about_belgium/country/history/belgium_from_1830/formation_federal_state/sixth_s
tate_reform/>
brzuchu”) (Życiński 2004, s. 73-74). Kierunek ten rozwijany był od XIX wieku (jego wpływ
widoczny jest w pierwszej belgijskiej ustawie mieszkaniowej z 1889 r.). Właściciele mieszkań
otrzymują większe wsparcie ze środków publicznych niż lokatorzy 7. Dla przykładu, we
Flandrii różnica ta jest czterokrotna (The State of Housing … 2015, s. 33).
Według indeksu jakości życia Better Life Index OECD8 z 2014 r., pod względem
warunków mieszkaniowych ogółem Belgia zajmuje 6. pozycję na 36 badanych państw.
Kolejno, pod względem średniej liczby pokoi na mieszkańca Belgia zajmuje 4. miejsce (ok. 2,3
izby na mieszkańca), a w zakresie kosztów utrzymania mieszkania (licząc od największych) –
miejsce 28. (przeciętnie 20% w dochodzie rozporządzalnym gospodarstwa domowego). Na tym
tle warto zauważyć, że znacznie gorzej sytuacja kształtuje się w zakresie wyposażenia mieszkań
– 25. miejsce. Jest to związane ze znacznym udziałem mieszkań starych, wybudowanych przed
pierwszą połową XX wieku. Część z tych mieszkań cechuje niska jakość. Są one
zamieszkiwane przede wszystkim przez lokatorów o niskich dochodach.
Należy podkreślić, że pomimo ogólnie dobrej sytuacji mieszkaniowej (na 1000
mieszkańców przypadają 473 mieszkania) (The State of Housing … 2015, s. 33), występuje
problem z zaspokajaniem potrzeby mieszkaniowej osób o najniższych dochodach. Buduje się
mało mieszkań społecznych na wynajem, o niskich czynszach (niższych od rynkowych o około
połowę kwoty)9. Ich zasób jest nieadekwatny do potrzeby mieszkaniowej osób o niskich i/lub
niestabilnych dochodach. Stanowi on ok. 7% zasobu mieszkaniowego ogółem (28 mieszkań w
budownictwie społecznym na 1000 mieszkańców). Ponadto w Regionach: Flamandzkim oraz
Walońskim możliwe jest wykupienie takiego lokalu przez dotychczasowych lokatorów. Jest to
zabronione w regionie brukselskim (Szelągowska 2011, s. 178). Na niskim poziomie utrzymuje
się budownictwo nowych mieszkań społecznych. Związane jest to z wysokimi cenami działek
budowlanych.
Ponadto, badacze mieszkalnictwa zwracają uwagę na problem pojawiania się praktyk
utrudniających dostęp do mieszkań w belgijskim budownictwie społecznym osobom w
szczególnie trudnej sytuacji społecznej i mieszkaniowej (bezdomnym; młodocianym
W związku z pogarszaniem się zdolności kredytowej społeczeństwa belgijskiego oraz pojawieniem się
znacznej grupy ludności, dla której nabycie mieszkania na własność nie jest możliwe i/lub nie jest pożądane,
obecnie Region Flamandzki i Region Waloński ograniczają ulgi podatkowe dla kupujących mieszkania.
Natomiast Region Stołeczny Brukseli zachowuje obecny stan regulacji dotyczących wspierania zakupu
pierwszego mieszkania na własność do 2017 r.
8
Better Life Index OECD: <http://www.oecdbetterlifeindex.org/fr/topics/logement/>
9
Dla porównania, w Warszawie - w mieszkaniach o podobnej lokalizacji i powierzchni - czynsz w zasobie
komunalnym bywa nawet czterokrotnie niższy niż czynsz rynkowy (w zasobie mieszkań prywatnych na
wynajem) (Wrońska-Freudenheim 2015).
7
samotnym matkom; młodym kobietom, objętym programami z zakresu pomocy społecznej;
migrantom; mężczyznom z przeszłością kryminalną) (Pleace, Teller, Quilgars 2011, s. 68).
Belgijski zasób społecznych mieszkań czynszowych charakteryzuje się niskim poziomem
rotacji lokatorów10. Zjawisko to prowadzi do wydłużania się okresu oczekiwania na listach do
mieszkań z tego zasobu (nawet do 3 lat) (Silkens 2008). W regionie Brukseli podejmowane są
w tym zakresie najdalej idące działania, mające na celu zachęcenie osób zajmujących zbyt duże
lokale do przeprowadzki do lokali o mniejszej powierzchni. Szczegółowe rozwiązania idące w
tym kierunku zostały uregulowane w 2013 r. w brukselskim Kodeksie mieszkaniowym.
Osoby o niskich dochodach i w trudnej sytuacji mieszkaniowej muszą szukać mieszkań
w - stosunkowo małym - sektorze prywatnym. Sektor ten jest silnie spolaryzowany, dualny.
Jeden z jego segmentów jest dostępny dla osób o wysokich dochodach. Z kolei drugi, tańszy,
jest postrzegany w społeczeństwie belgijskim jako niestabilna i przejściowa forma
zamieszkiwania (De Decker 2012, s. 10). Obejmował on ogółem w 2011 r. ok. 27,5% mieszkań
(The State of Housing … 2015, s. 33). W sektorze tym obserwowany jest wzrost cen czynszów,
co czyni go coraz mniej dostępnym dla osób o niskich i/lub niestabilnych dochodach. W 2013
r. jedynie ok. 10% zasobu prywatnych mieszkań czynszowych było dostępnych dla
gospodarstw domowych o dochodach poniżej szóstego decyla dochodowego w populacji
belgijskiej (The State of Housing … 2015, s. 33). Warto zauważyć, że wydatki mieszkaniowe
najemców w sektorze prywatnym przekraczają poziom 39,2% ich dochodu rozporządzalnego.
Dla porównania w sektorze społecznym (budownictwo społeczne) kształtują się na poziomie
12,2% (De Decker 2013). Dane te można powiązać ze statystyką osób zagrożonych ubóstwem.
Okazuje się wówczas, że dochody (po opłatach mieszkaniowych) 27,4% najemców prywatnych
mieszkań czynszowych sytuują się poniżej linii ubóstwa. Dla przykładu, w zasobie społecznych
mieszkań czynszowych sytuacja ta dotyczy 38,6% lokatorów.
Z kolei zainteresowanie właścicieli mieszkań na wynajem inicjatywami w rodzaju
Społecznych Agencji Najmu (AIA/SVK) wiąże się z problemami dotyczącymi m.in. zalegania
w opłatach czynszowych przez lokatorów. W Belgii wynajmujący otrzymują przeciętnie czynsz
za 10 miesięcy najmu w roku (zamiast za 12) (Minet 2012).
Od lat 90. XX wieku następuje w Belgii wzrost cen mieszkań. Dla przykładu, w latach
2000-2014 ceny mieszkań wzrosły o ok. 110% (Rapport 2015 pour la Belgique, s. 42). Wzrasta
także popyt na mieszkania (według prognoz OECD w latach 2013-2030 liczba gospodarstw
10
Problem ten dotyczy także polskiego zasobu mieszkań komunalnych.
domowych wzrośnie o 11%) (The State of Housing … 2015, s. 33). W tym kontekście,
szczególnie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, utrudniona może być, dotychczas
znaczna, dostępność do taniego kredytu mieszkaniowego.
Najtrudniejsza sytuacja mieszkaniowa występuje we Flandrii. Obserwuje się tam
najwyższy udział mieszkań posiadanych na własność oraz najniższy – mieszkań czynszowych.
Jako pośrednią można określić sytuację mieszkaniową w Walonii (oba te zasoby sytuują się na
średnim poziomie dla Belgii). Z kolei najkorzystniejsza sytuacja występuje w Brukseli (jest tam
najwięcej mieszkań czynszowych, prywatnych i publicznych).
Przybliżony powyżej wieloletni kierunek rozwoju belgijskiej polityki mieszkaniowej
przyczynił się do pojawienia się, w społeczeństwie właścicieli mieszkań, problemu
zaspokajania potrzeby mieszkaniowej przez osoby bezdomne oraz zagrożone
wykluczeniem społecznym. Odpowiedzią na ten problem stało się dążenie do włączania
sektora prywatnego mieszkań na wynajem do zaspokajania społecznych potrzeb
mieszkaniowych poprzez społeczne pośrednictwo najmu. Działanie to jest podejmowane przez
organizacje pozarządowe (ASBL)11 oraz instytucje publiczne. Z kolei formą tego rodzaju
działalności stały się – od lat 80. XX wieku - Społeczne Agencje Najmu (AIS/SVK).
2. Miejsce działalności związanej ze społecznym pośrednictwem najmu (Społecznych
Agencji Najmu - AIS/SVK) w systemie wynajmu mieszkań osobom o niskich i/lub
niestabilnych dochodach
Wykorzystanie prywatnych mieszkań na wynajem do zaspokajania potrzeby
mieszkaniowej o charakterze socjalnym rozwijało się w Belgii w kontekście działalności
aktorów społecznych związanych z prawami migrantów zarobkowych12, ochroną praw
lokatorów oraz z przeciwdziałaniem i łagodzeniem bezdomności. Instrument ten stanowił
odpowiedź na pogarszającą się sytuację mieszkaniową osób najuboższych.
To właśnie instytucje broniące praw migrujących pracowników przyczyniły się do
podjęcia w Belgii - w latach 70. XX wieku - pierwszych działań w formie Społecznych Agencji
Najmu (AIS/SVK). Celem tych działań było wspieranie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
migrantów, którzy nie mogli – m.in. z powodu zbyt niskich dochodów - nabyć mieszkania na
11
12
ASBL - association sans but lucratif
Przede wszystkim imigrantów
własność lub uzyskać lokal mieszkalny w zasobie budownictwa społecznego (określanego w
Belgii jako „mieszkania publiczne”). Jednocześnie działania te prowadziły do przełamywania
oporu belgijskiej klasy średniej przed „obcym” sąsiedztwem, a tym samym do łagodzenia
segregacji
społeczno-przestrzennej,
wzmacnianej
przez
praktyki
dyskryminujące
cudzoziemców13 (De Decker 2009a, s. 215).
Z kolei działania organizacji broniących praw lokatorów były odpowiedzią na skutki
społeczne belgijskiego kryzysu mieszkaniowego z lat 80. XX wieku oraz związanej z nim
liberalizacji ustawodawstwa mieszkaniowego (1983 r.), uelastyczniającej relacje między
stronami umowy najmu mieszkania. Inicjatywy podejmowane przez te organizacje zmierzały
w kierunku wzmocnienia pozycji lokatorów w stosunkach mieszkaniowych poprzez rozwój
mechanizmów ich partycypacji w polityce mieszkaniowej oraz rozwój inicjatyw
„społecznościowych” (w rozumieniu prospołecznych, włączających, innowacyjnych) w
mieszkalnictwie (De Decker 2009a, s. 215).
Inną grupą działaczy mieszkaniowych, odgrywających ważną rolę w rozwoju
Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK) w Belgii są organizacje związane z profilaktyką
bezdomności. Podejmowały one temat włączenia sektora prywatnych mieszkań czynszowych
do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ich klientów w kontekście sytuacji mieszkaniowej w
Belgii oraz struktury zasobów mieszkaniowych. Ważnym aspektem zaangażowania organizacji
związanych z bezdomnością w rozwój nowych, innowacyjnych kierunków polityki
mieszkaniowej było pojawienie się (w związku z procesami społeczno-politycznymi oraz
gospodarczymi) nowych grup osób zagrożonych bezdomnością i złymi warunkami
mieszkaniowymi (bezrobotni, wykluczeni społecznie, ofiary przemocy domowej, społeczności
wędrowne). W instytucjonalnych formach zamieszkania promowano działania wzmacniające
niezależność osób bezdomnych i zagrożonych bezdomnością. Brak dostępności mieszkań w
budownictwie społecznym utrudniał usamodzielnianie osób wychodzących z bezdomności.
Aktywność organizacji pozarządowych związanych z bezdomnością w promowaniu włączenia
sektora prywatnych mieszkań na wynajem do zaspokajania społecznych potrzeb
mieszkaniowych wzrastała wraz z profesjonalizacją działań tego segmentu trzeciego sektora.
Na działalność tę wpłynęło także upowszechnienie w pracy z osobami zagrożonymi
bezdomnością koncepcji empowerment. Cele stawiane sobie przez te osoby mają większe
W odniesieniu do Polski, instytucje te mogłyby stanowić instrument łagodzenia podobnego problemu,
wyrażanego w dyskursie publicznym m.in. jako „mieszkania z patologią”.
13
szanse na realizację za pomocą mieszkania udostępnionego w ramach działalności Społecznej
Agencji Najmu (AIS/SVK) niż za pomocą lokalu w placówce instytucjonalnej.
Ważnym czynnikiem wpływającym na rozwój działań w formie Społecznych Agencji
Najmu (AIS/SVK) w Belgii było upowszechnienie w ramach systemu polityki społecznej, a
zwłaszcza pomocy społecznej, koncepcji deinstytucjonalizacji. Pracownicy socjalni oraz
politycy społeczni stali się orędownikami rozwoju nowych form podaży mieszkań (w tym usług
mieszkaniowych) dla klientów pomocy społecznej. W 1993 r. instytucje pomocy społecznej
zarządzały we Flandrii zasobem ok. 14 000 mieszkań. Stanowiło to ok. 10% zasobu
budownictwa społecznego oraz ok. 2% domów na wynajem (De Decker 2012, s. 11).
Aktywność tych instytucji w zakresie mieszkalnictwa stale wzrasta.
W Belgii stopniowo od lat 80. XX wieku ukształtowały się trzy polityki mieszkaniowe:
flamandzka, walońska oraz brukselska. Obecnie każdy z regionów ma własny kodeks
mieszkaniowy oraz własny system mieszkaniowy. Ważne znaczenie mają zastane instytucje,
ale stopniowo następuje różnicowanie się instrumentów regionalnych polityk mieszkaniowych.
Tabela 1. Działania instytucji publicznych w Belgii w zakresie wykorzystania
czynszowego zasobu mieszkań na rzecz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności o
niskich i/lub niestabilnych dochodach
Najważniejsze instytucje
Publiczne towarzystwa
Są nimi: władze miejskie, spółki publiczne, fundacje oraz
budownictwa społecznego
spółdzielnie (Szelągowska 2011, s. 177). Ich rolą jest
budowa
nowych
mieszkań
przeznaczonych
na
zaspokajanie społecznych potrzeb mieszkaniowych
(poprzez
wspieranie
czynszowych
oraz
rozwoju
zasobu
umożliwianie
mieszkań
gospodarstwom
domowym o niskich dochodach nabywania mieszkań
na własność). Na ten cel otrzymują one dotacje od władz
regionalnych.
Działają w każdym z trzech regionów. W Regionie
Walońskim najważniejszą instytucją jest la Société
Wallonne de Logement (SWL), w Regionie Stołecznym
Brukseli - la Société de Logement de la Région de
Bruxelles – Capitale (SLRB), we Flamandzkim - Vlaamse
Maatschappij voor Sociaal Wonen (WMSW). Warto
zauważyć, że we Flandrii instytucji tej podlegają
Społeczne Agencje Najmu (SVK).
Zasady przydziału mieszkań w budownictwie społecznym
są zróżnicowane14. W Regionie Walońskim obowiązkowa
jest rejestracja osób zainteresowanych u władz lokalnych.
Do kryteriów przydziału lokalu należą: zarobki, liczba
członków rodziny oraz brak tytułu własności do
mieszkania (Szelągowska 2011, s. 178). W Regionie
Stołecznym Brukseli należy zarejestrować się na
skomputeryzowanej
liście oczekujących.
Określono
grupy priorytetowe kandydatów na lokatorów mieszkania
z zasobu „mieszkalnictwa publicznego” (Szelągowska
2011, s. 178). Z kolei w Regionie Flamandzkim procedura
wymaga zapisania się w lokalnych organizacjach
mieszkaniowych. W przydziale mieszkań bierze się pod
uwagę kolejność zapisów oraz dostępność mieszkań
(Szelągowska 2011, s. 178).
Publiczne
towarzystwa
budownictwa
społecznego
zajmują się doradztwem (technicznym, administracyjnym
i finansowym), kontrolą działalności oraz nadzorem nad
lokalnie
działającymi
społecznymi
organizacjami
mieszkaniowymi. Instytucje te budują lokale mieszkalne,
remontują
mieszkania
oraz
zarządzają
zasobem
„mieszkań publicznych”.
Szczegółowy raport dotyczący tego zagadnienia: Loopmans M. (red.), Diversité et discrimination dans le
logement social: pour une approche critique de la «mixité sociale», Bruksela 2010.
<http://www.diversite.be/diversiteit/files/File/studies/2010/Mixite_FR_DEF.pdf>
14
Łącznie w Belgii działa 191 społecznych organizacji
mieszkaniowych.
Fundusze budownictwa
W Regionie Walońskim najważniejszą instytucją jest le
mieszkaniowego ligi
Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie
wielodzietnych rodzin
(FLW), w Regionie Stołecznym Brukseli - le Fonds du
Flandrii, Walonii i Brukseli
Logement de la Région de Bruxelles - Capitale/Het
Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, w
Regionie Flamandzkim – Vlaams Woningfonds van de
Grote Gezinnen.
W Regionie Walońskim instytucje te pełnią funkcje
kontrolne wobec organizacji działających w formie
Społecznych Agencji Najmu (AIS).
Wspierają one rozwój spółdzielczości mieszkaniowej.
Korzystają z pomocy rządowej (gwarancje do kredytów,
dopłaty do oprocentowania kredytów) oraz regionalnej
(Szelągowska 2011, s. 178). Instytucje te udzielają
rodzinom wielodzietnym preferencyjnych kredytów
mieszkaniowych. Ich celem jest reintegracja społeczna
poprzez dobre warunki mieszkaniowe. Posiadają zasób
mieszkań czynszowych.
Działalność Publicznych
Część z nich zarządza lokalnym zasobem mieszkań w
Centrów Pomocy Społecznej
budownictwie
(w Regionach Walońskim i
publicznymi”). Są to najczęściej lokale socjalne oraz
Stołecznym Brukseli - Centre
mieszkania
Public d’Action Sociale –
d’insertion et de transit).
CPAS oraz w Regionie
Często instytucje te były zaangażowane w rozwijanie
Flamandzkim - OCMW -
inicjatyw w formie Społecznych Agencji Najmu
Openbaar Centrum voor
(AIS/SVK).
przejściowe15
Maatschappelijk
15
społecznym
Odpowiednik polskich mieszkań treningowych, chronionych.
(le
(„mieszkaniami
logement
d’urgence,
Welzijn) w zakresie
społecznych aspektów
mieszkalnictwa
Działalność gmin w zakresie
Określają lokalne cele w zakresie wspierania budowy oraz
społecznych aspektów
remontów mieszkań.
mieszkalnictwa
Część z nich zarządza lokalnym zasobem mieszkań w
budownictwie
społecznym
(„mieszkaniami
publicznymi”)
Każda
gmina
jest
zobowiązana
do
wspierania
społecznych organizacji mieszkaniowych (Sociétés de
logement de service public – SLSP w Regionie
Walońskim, Sociétés
immobilières de service public – SISP w regionie
brukselskim oraz Sociale Huisvestingsmaatschappijen SHM w Regionie Flamandzkim). Odpowiednio, w
Regionie Walońskim działa 68 instytucji tego rodzaju, w
Regionie Stołecznym Brukseli – 33, w Regionie
Flamandzkim – 90 (Baromètre de la diversité > Logement
2014, s. 43). Instytucje te podlegają regionalnym
publicznym towarzystwom budownictwa społecznego. W
2009 r. w Belgii organizacje te zarządzały zasobem 104
tys. mieszkań (Ben Achour 2009).
Działalność struktur
W Regionie Flamandzkim jest to obecnie Huurpunt-VZW
reprezentujących Społeczne
(wcześniej Vlaams Overleg Bewonersbelangen – VOB).
Agencje Najmu (AIS/SVK)
W Regionie Walońskim – Union Wallonne des Agences
Immobilières Sociales (UWAIS). Z kolei w Regionie
Stołecznym Brukseli – la Fédération des AIS (FEDAIS).
Przynależność do tych organizacji nie jest obowiązkowa.
Obniżanie stawki podatku
Poza przybliżonymi powyżej instytucjami budownictwa
VAT
społecznego, rząd belgijski podejmuje także inne
działania, które wpływają na zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych ludności oraz rozwój zasobu tanich
mieszkań na wynajem.
Do rozwiązań tych należy obniżanie stawki podatku
VAT w związku z przeznaczeniem budynku na cele
społeczne w obszarach zurbanizowanych.
Innym działaniem jest obniżanie opodatkowania
wydatków
związanych
mieszkalnego
z
remontem
wynajmowanego
lokalu
organizacjom
pozarządowym i instytucjom publicznym działającym
w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK)
(Szelągowska 2011, s. 180).
W 2012 r. - w Walonii i Brukseli - z tytułu remontu
mieszkania przeznaczonego do najmu społecznego można
było przez okres dziewięciu lat odpisać od podatku kwotę
w wysokości 5% kosztu remontu rocznie. Inwestycja
musiała kosztować co najmniej 10 980 euro, a budynek
mieszkalny powinien być co najmniej 15-letni. Rocznie
wówczas odpis podatkowy mógł sięgać maksymalnie
kwoty 1100 euro.
We Flandrii, władze regionalne przyjęły wyższy poziom
odpisów. Regulacje te uprawniały właściciela do odpisu
od podatku 30% kosztów remontu. Kwota remontu
musiała wynosić co najmniej 10 000 euro, a wiek budynku
– co najmniej 25 lat (Minet 2012).
Działalność specyficznych
W Regionie Flamandzkim wspieranie zaspokajania
instytucji mieszkaniowych
potrzeb mieszkaniowych jest celem działania organizacji
Vlabinvest
finansowanej
ze
środków
specjalnego
funduszu mieszkaniowego (Investeringsfonds voor Grond
- en Woonbeleid voor Vlaams - Brabant – le Fonds
d’investissement dans le cadre d’une politique foncière et
du logement en Brabant flamand). Został on utworzony w
1992 r. Jego działalność została uregulowana m.in. w
rozporządzeniu rządu flamandzkiego16 z 8 maja 2015 r. Z
funduszu są finansowane nieoprocentowane pożyczki dla
instytucji działających w zakresie społecznych aspektów
mieszkalnictwa. Pożyczki te dofinansowują m.in.: zakup
działek budowlanych oraz budowę mieszkań społecznych
na wynajem i na własność.
W Regionie Walońskim, instytucje les Associations de
promotion du logement (APL) zarządzają zasobem ok.
200 mieszkań, przeznaczonych na reintegrację społeczną
wybranych grup ludności. Na podstawie rozporządzenia
rządu walońskiego17 z 12 grudnia 2013 r. (rozdział VI)
organizacjom tym przysługują subwencje na prowadzenie
działalności. W rozporządzeniu nie określono czasu, na
który udostępniane są przez nie lokale mieszkalne.
Wskazano jednak cel działalności powyższych instytucji
-
stabilizacja
sytuacji
wspieranych
gospodarstw
domowych o niskich dochodach i w sytuacji wykluczenia
społecznego.
Organizacje pozarządowe świadczące usługi prawnotechniczno-administracyjne w zakresie
mieszkalnictwa:

organizacje działające na rzecz reintegracji
społecznej z użyciem mieszkania (w Regionie
16
Besluit van de Vlaamse Regering houdende installatie van het Vlaams Financieringsfonds voor Grond- en
Woonbeleid voor Vlaams-Brabant
17
Arrêté du Gouvernement wallon relatif aux organismes de logement à finalité sociale
Stołecznym Brukseli są to głównie organizacje
lokatorskie),

organizacje działające w zakresie promocji
mieszkalnictwa
(zwłaszcza
w
Regionie
Walońskim),

flamandzkie Huurdersbonden (stowarzyszone w
formie Vlaams Huurders Platform).
Źródło: opracowanie własne
W powyżej zarysowanym kontekście instytucjonalnym ukształtowały się belgijskie
formy działalności związanej ze społecznym pośrednictwem najmu.
3. Rola aktorów społecznych (organizacji pozarządowych i instytucji publicznych) w
systemie wynajmu mieszkań prywatnych osobom o niskich i/lub niestabilnych
dochodach – otoczenie prawne i polityczne
W związku z decentralizacją i regionalizacją belgijskiej polityki mieszkaniowej można
mówić o trzech politykach mieszkaniowych – odrębnie dla każdego regionu. Omawiana w
ekspertyzie forma działalności organizacji pozarządowych i instytucji publicznych rozwinęła
się na najszerszą skalę w jednym z regionów – Flandrii. W tym regionie aktorzy społeczni
prowadzący działalność w formie Społecznej Agencji Najmu (SVK) w 2009 r. byli obecni w
ok. 77% gmin (nid. Vlaams Overlegbewonersbelangen) (w 237 gminach z 308 flamandzkich
gmin ogółem) (De Decker 2012, s. 15). W związku z tym poniżej przybliżę flamandzkie
rozwiązania prawno-polityczne wyznaczające – w tym systemie mieszkaniowym – miejsce
aktorów społecznych związanych z mieszkalnictwem w rozwiązywaniu problemów
mieszkaniowych osób w trudnej sytuacji społecznej i mieszkaniowej za pośrednictwem najmu
mieszkań.
Po omówieniu rozwiązań flamandzkich przywołane zostaną najważniejsze,
rozwiązania walońskie i brukselskie.
I tak, we Flandrii, otoczenie prawno-polityczne omawianych instytucji społecznego
pośrednictwa najmu kształtowało się na zasadzie „kolejnych kroków”. Początkowo udzielono
im niewielkiego wsparcia, o charakterze eksperymentu. W 1993 r. Flamandzkie Ministerstwo
ds. Mieszkalnictwa podpisało umowę z Flamandzkim Forum na rzecz gwarancji Interesów
Rezydentów (VOB) na mocy której, dziewięć organizacji działających w formie Społecznej
Agencji Najmu (SVK) na okres 3 lat zostało objętych wsparciem oraz monitoringiem ze strony
regionalnych władz publicznych. Umowa określała grupy społeczne (osoby samotne, klienci
pomocy społecznej, mniejszości etniczne, rodziny niepełne oraz bezdomni), które były
uprawnione do usługi mieszkaniowej świadczonej przez organizacje działające w formie SVK.
Następnie, opierając się na pozytywnych doświadczeniach tej współpracy – władze
regionalne przyjęły regulacje ogólne i całościowe. 15 lipca 1997 r. rząd flamandzki przyjął
Flamandzki Kodeks mieszkaniowy (Vlaamse Wooncode – VWC)18. Na podstawie tego aktu
prawnego określono zakres zaangażowania organizacji działających w formie Społecznych
Agencji Najmu (SVK). Wyróżniono trzy obszary działania tych instytucji (art. 56§2):

najem mieszkań (lub ich wieloletni leasing19) (De Decker 2009a, s. 218) w sektorze
prywatnych mieszkań czynszowych, w celu ich podnajęcia, po przystępnej cenie,
osobom w trudnej sytuacji mieszkaniowej i społecznej oraz renowacja wynajmowanych
mieszkań (jeśli jest taka potrzeba),

oferowanie lokatorom wsparcia i pomocy20 (np. w ubieganiu się o dodatek
mieszkaniowy21),
Źródło internetowe:
<http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=1997071539&table_name=loi>
oraz <http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1005498&param=inhoud>
19
Rozwiązanie to, w niewielkim zakresie, pojawiło się także w Polsce (np. w ofercie firmy Inversio Group Sp. z
o.o.), źródło internetowe: http://www.polskatimes.pl/artykul/745783,mieszkanie-w-leasingu-taniej-i-latwiej-nizz-kredytem-hipotecznym,id,t.html?cookie=1
20
W Polsce byłby to zasiłek celowy na przeprowadzę i remont, dodatek mieszkaniowy, dodatek energetyczny.
W przypadku rodzin z dziećmi byłby to świadczenia rodzinne.
21
Zasady przydzielania dodatku mieszkaniowego (ADel w Regionie Walońskim, ADIL w Regionie Stołecznym
Brukseli) oraz jego wysokość są regulowane przez każdy z regionów. Dodatkowo władze lokalne mogą
przyznawać własne dodatki mieszkaniowe. Można wyróżnić dwie formy tego świadczenia: 1) dodatek związany
z poprawą warunków zamieszkiwania (przeprowadzka z mieszkania substandardowego do mieszkania
spełniającego minimalne warunki w zakresie standardu mieszkaniowego) - une prime d'installation unique oraz
2) dodatek mieszkaniowy (dopłaty do comiesięcznego czynszu) - une allocation de loyer mensuelle. Jednak w
praktyce dostępność do nich jest ograniczona do wybranych grup ludności (o najniższych dochodach –
bazujących na zasiłkach społecznych oraz niestabilnej sytuacji mieszkaniowej, często osób starszych). Źródło
internetowe: <http://www.belgium.be/fr/logement/location/loyer_et_charges/primes_et_aides_financieres/>
18

aktywność na rzecz zbudowania lokalnych sieci aktorów społecznych działających w
zakresie społecznych aspektów mieszkalnictwa (De Decker 2012, s. 14).
Organizacje formalizujące swoją działalność jako Społeczne Agencje Najmu (SVK) nie
mogą stosować praktyk dyskryminujących (ze względu na narodowość czy wyznanie) klientów
ich usług. Organizacje te muszą dysponować wsparciem w ramach sieci instytucji związanych
ze społecznymi aspektami mieszkalnictwa. Wsparcie uwarunkowane jest ponadto: posiadaniem
odpowiedniej struktury organizacyjnej (status organizacji pozarządowej non profit); uznaniem
przez władze lokalne, posiadaniem dwuletniego doświadczenia; zatrudnianiem co najmniej
jednego pracownika z uniwersyteckim wykształceniem. Pozostałe wymagania dotyczą:
współpracy z lokalnymi instytucjami mieszkalnictwa społecznego, pomocy społecznej oraz z
władzami lokalnymi; pracy w miastach o znacznej liczbie mieszkańców (np. 100 000
mieszkańców); wynajmowania co najmniej 30 mieszkań osobom ubogim; wynajmowania
mieszkań dobrej jakości oraz współpracy z inną organizacją działającą jako Społeczna Agencja
Najmu (SVK), która nie uzyskuje wsparcia finansowego od władz regionalnych (De Decker
2012, s. 14).
Następnie, na mocy decyzji rządu flamandzkiego z 16 marca 2004 r., działalność
organizacji w zakresie społecznego pośrednictwa najmu w formie Społecznych Agencji Najmu
(SVK) została objęta wsparciem finansowym (subsydia).
Wskazano cel tej działalności, który został określony jako najem mieszkań
czynszowych w sektorze prywatnym w celu ich podnajęcia, po przystępnej cenie i zapewniając
dodatkowe wsparcie prawno-organizacyjno-socjalne, parom i osobom samotnym o
niezaspokojonej potrzebie mieszkaniowej i o niskich dochodach. Organizacje te mają
zapewniać udział podnajmujących w sprawach związanych z podnajmem oraz gwarancję ich
praw mieszkaniowych. Celem działalności społecznego pośrednictwa najmu w formie
Społecznych Agencji Najmu (SVK) ma być budowanie sieci, ułatwiających współpracę
instytucji związanych z lokalną polityką mieszkaniową z instytucjami związanymi z lokalną
polityką społeczną (De Decker 2012, s.7).
Na mocy art. 57 Flamandzkiego Kodeksu mieszkaniowego, rząd flamandzki pokrywa
koszty wynagrodzenia pracowników organizacji działających w formie Społecznych Agencji
Najmu (SVK) oraz część wydatków związanych z prowadzoną w tym zakresie działalnością.
Należy jednak zauważyć, że wysokość subsydiów na wynagrodzenia jest uzależniona od ilości
wynajmowanych mieszkań a nie od liczby obsługiwanych klientów usług mieszkaniowych. W
rezultacie, przy wzroście zainteresowania usługą mieszkaniową świadczoną przez organizacje
działające w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK), rozwiązanie to prowadzi do
wzrastającego obciążenia pracowników w związku z selekcją lokatorów podnajmowanych
mieszkań. W tej sytuacji część organizacji wprowadza czasowe ograniczenia we włączaniu do
swojej oferty nowych, kolejnych mieszkań (De Decker 2009 a, s. 226). Instytucje rządu
regionalnego sprawują także nadzór nad tymi organizacjami, m.in. w zakresie respektowania
przez nie prawa mieszkaniowego (np. zachęcanie tych organizacji do zawierania umów
podnajmu na okres 9 lat).
Na podstawie art. 33 oraz tytułu VII Kodeksu, organizacje działające w formie
Społecznych Agencji Najmu (SVK) podlegają regulacjom dotyczącym budownictwa
społecznego (Kaderbesluit Sociale Huur - KSH) przyjętym przez rząd flamandzki w 2007 r. i
- o czym wyżej – kontroli publicznych towarzystw budownictwa społecznego.
W związku ze znacznym wzrostem liczby wniosków o mieszkanie udostępniane przez
organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK) (i wydłużaniem się list
oczekujących22), w 2009 r. Flamandzka Rada Mieszkaniowa (Vlaamse Woonraad)
sformułowała Memorandum skierowane do rządu flamandzkiego23. Jego celem było
zwiększenie skali działania w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK). Dla przykładu, w
latach 2006-2009 nastąpił wzrost o 40% liczby osób ubiegających się o mieszkanie
udostępniane w ramach formuły Społecznej Agencji Najmu (SVK) (z poziomu 6739 osób do
poziomu 9425 osób) (De Decker 2012, s. 16).
Inicjatywa ta we Flandrii stanowi ważny element dyskursu politycznego. W czasie
wyborów regionalnych w 2009 r. odwoływały się do niej największe partie polityczne.
W przypadku dwóch pozostałych regionów działalność organizacji w formie
Społecznych Agencji Najmu (AIS) jest w mniejszym stopniu uregulowana prawnie. Regiony
te nie dążą – w takim stopniu jak Flandria – do harmonizacji zasad najmu społecznego
(polegającej na ścisłym powiązaniu i ujednoliceniu zasad działania najważniejszych instytucji
związanych ze społecznymi aspektami polityki mieszkaniowej).
Proporcjonalnie listy te są dłuższe niż do zasobu budownictwa społecznego (De Decker 2013). Sytuacja ta jest
związana z pogarszaniem się warunków życia wielu grup ludności belgijskiej.
23
MEMORANDUM 2009-2014, STRATEGISCHE KEUZES VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID,
VLAAMSE WOONRAAD.
22
W Walonii, działalność w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS) została
uregulowana na mocy walońskiego Kodeksu mieszkaniowego i zrównoważonego
mieszkalnictwa24 z 1998 r. W 2012 r. dokonano reformy kodeksu (m.in. zmieniono nazwę
tego dokumentu – dodając człon dotyczący zrównoważonego mieszkalnictwa).
Zakres działalności w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS) został określony w art.
193 Kodeksu. Według tego dokumentu, działalność organizacji w formie Społecznych Agencji
Najmu (AIS) polega na pośrednictwie pomiędzy właścicielem mieszkania na wynajem a
gospodarstwem domowym w trudnej sytuacji mieszkaniowej i o niskich lub średnich
dochodach25. Agencja przejmuje mieszkanie w zarząd i je udostępnia osobom uprawnionym
lub podpisuje umowę najmu z wynajmującym a następnie podnajmuje mieszkanie tym osobom.
Agencja stoi na straży przestrzegania zasad umowy oraz odgrywa rolę mediatora w przypadku
konfliktu pomiędzy właścicielem mieszkania oraz lokatorami.
Art. 194 Kodeksu precyzuje, że w zarządzie Społecznych Agencji Najmu (AIS)
zasiadają przedstawiciele władz lokalnych (gminy i prowincji26), instytucji pomocy społecznej,
właścicieli mieszkań oraz lokatorów.
Z kolei szczegółowe zasady działania tych organizacji zostały uregulowane w
rozporządzeniach (les arrêtés) rządu walońskiego27 z 2004 r., 2007 r., 2008 r. oraz 2013 r.
Według rozporządzenia z 2013 r.28 (art.5) o zezwolenie na prowadzenie działalności (agrément)
w formie Społecznej Agencji Najmu (AIS) mogą ubiegać się podmioty wykazujące się
współpracą z Funduszem budownictwa mieszkaniowego ligi wielodzietnych rodzin Walonii, z
władzami miejskimi oraz z organizacjami pozarządowymi działającymi w zakresie
mieszkalnictwa. Zezwolenie rządowe - na wniosek i w oparciu o opinię Funduszu - jest
udzielane przez Ministra rządu regionalnego ds. mieszkalnictwa. Przedstawiciele Funduszu
uczestniczą, z głosem doradczym, w pracach organów organizacji ubiegającej się o zezwolenie
na działalność w formie Społecznej Agencji Najmu (AIS). Oceniają aktywa tej organizacji i jej
zabezpieczenie finansowe. Liczba zezwoleń jest uwarunkowana środkami finansowymi w
Źródło internetowe : <https://wallex.wallonie.be/index.php?doc=6086>
Kryteria te są szczegółowo zdefiniowane w Kodeksie (artykuł pierwszy) oraz w aktach wykonawczych. Za ich
weryfikację odpowiadają pracownicy organizacji działających w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS).
26
Jedynie dwa belgijskie regiony dzielą się na prowincje. Są to: Region Waloński (5 prowincji) oraz Region
Flamandzki (5 prowincji).
27
Arrêté du Gouvernement wallon du 23 septembre 2004 relatif aux organismes de logement à finalité sociale
modifié par les arrêtés du Gouvernement wallon du 22 novembre 2007, du 31 janvier 2008 et du 12 décembre
2013.
28
Źródło internetowe : <https://wallex.wallonie.be/index.php?doc=27038&rev=28355-15565>
24
25
budżecie rządu regionalnego. Organizacje, które uzyskały zezwolenia otrzymują od władz
regionalnych wsparcie finansowe za pośrednictwem Funduszu.
Członkami organów Społecznych Agencji Najmu (art.6) są reprezentanci władz
gminnych i ośrodków pomocy społecznej, dwóch reprezentantów: organizacji zrzeszających
właścicieli mieszkań oraz organizacji zrzeszających osoby zamieszkujące we wspólnotach
mieszkaniowych oraz jeden reprezentant Walońskiej Sieci Przeciwdziałania Ubóstwu29
(Réseau wallon de Lutte contre la Pauvreté).
Określono zadania Społecznej Agencji Najmu (AIS) (art.7), które powinny zostać ujęte
w jej statucie. Należą do nich: 1) dbałość o jak najlepszą relację pomiędzy podażą oferowanych
mieszkań a potrzebami mieszkaniowymi wspólnoty lokalnej, zdiagnozowanymi w lokalnym
planie mieszkaniowym, 2) zawieranie umów o zarządzanie lub najem mieszkań z właścicielami
w sektorze prywatnym i publicznym, 3) przeznaczanie tych mieszkań na zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych gospodarstw domowych doświadczających ubóstwa lub o niskich
dochodach30, 4) pełnienie roli mediatora pomiędzy właścicielem mieszkania oraz lokatorem.
Dodatkowo, w statucie należy zapewnić: 1) udział przedstawicieli gmin i ośrodków pomocy
społecznej w zarządzie Agencji, 2) udział tych instytucji z gmin wchodzących w zakres obszaru
działalności Agencji, który powinien obejmować więcej niż 10 gmin (zamieszkanych przez co
najmniej 50 000 mieszkańców) lub obszar zamieszkany przez więcej niż 100 000 mieszkańców.
Te szczegółowe regulacje mogą być jednak łagodzone na wniosek Funduszu. Na jednym
obszarze może działać tylko jedna Agencja.
Ważnym zadaniem Agencji jest regularne świadczenie usługi reintegracji społecznej
lokatorów (art.10). Agencja zatrudnia co najmniej dwóch pracowników w pełnym wymiarze
czasu pracy: 1) osobę mającą kwalifikacje mediatora społecznego31 oraz 2) osobę mającą
kwalifikacje związane z obsługą prawną najmu (przygotowywanie umów najmu itp.). W
rozporządzeniu szczegółowo uregulowano kwestie związane z mieszkaniem (jego lokalizacja,
W Polsce odpowiednikiem tej organizacji jest Polski Komitet Europejskiej Sieci Przeciwdziałania Ubóstwu
EAPN Polska
30
Jeżeli osoby te są kierowane przez Publiczne Centra Pomocy Społecznej (CPAS) lub gminę, to wówczas
instytucje te są odpowiedziane za weryfikację sytuacji społeczno-dochodowej klientów usług mieszkaniowych
świadczonych przez organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS).
31
W związku ze wzrastaniem w Belgii zapotrzebowania na osoby posiadające kwalifikacje w zakresie mediacji
w obszarze prawa cywilnego, działalności gospodarczej, życia rodzinnego czy polityki społecznej (edukacja,
mieszkalnictwo itp.) uruchomiono w tym zakresie programy studiów uzupełniających. Są one realizowane m.in.
przez sieć współpracujących ze sobą trzech uniwersytetów (Université catholique de Louvain, Université de
Namur oraz Université Saint-Louis). Studia te prowadzą do uzyskania dyplomu „międzyuczelnianego”. Program
studiów został zaakceptowany przez krajową instytucję ds. mediacji (Commission fédérale de médiation).
Instytucja ta wydaje uprawnienia do wykonywania zawodu mediatora w Belgii.
29
normy techniczne, czynsz itp.) udostępnianym przez organizację działającą w formie
Społecznej Agencji Najmu (AIS). Marża Agencji nie może przekraczać kwoty w wysokości
15% czynszu. Agencja może udostępniać od 5 do 10% mieszkań, którymi dysponuje, osobom
o średnich dochodach (w zależności od lokalnej sytuacji mieszkaniowej).
Subwencja od władz lokalnych pokrywa koszty (art. 11): 1) zarządzania i personelu, 2)
zaległości w czynszu i zniszczeń w mieszkaniu, 3) koszt mniej kosztownych remontów w
mieszkaniach zarządzanych lub najmowanych przez Agencje, 4) promocji działalności
Agencji. W rozporządzeniu szczegółowo określono sposób naliczania wysokości subwencji.
W Regionie Walońskim, tzw. sędzia pokoju (Juge de paix) może zająć pustostan w
celu przekazania zarządu nad nim ośrodkowi pomocy społecznej (CPAS) lub organizacji
działającej w formie Społecznej Agencji Najmu (AIS) (Minet 2012).
Warto podkreślić, że od 2005 r. społeczne organizacje mieszkaniowe (les Sociétés de
logement social - SLSP) mogą wynajmować mieszkania w sektorze prywatnym działając tak
jak Społeczne Agencje Najmu (AIS). Od 2011 r. przyznano im prawo do korzystania – w
związku z tą działalnością - z tych samych subwencji w zakresie remontu mieszkań oraz obniżki
czynszu (l’aide aux travaux oraz l’aide au loyer).
Z kolei w Regionie Stołecznym Brukseli, działalność społecznego pośrednictwa najmu
w formie AIS jest regulowana na mocy rozporządzenia z 28 lutego 2008 r. (MB 28/03/08)32
oraz w ramach Kodeksu mieszkaniowego33 z 17 lipca 2003 r. Reformy tego dokumentu z
2013 r. dotyczyły m.in. zobowiązania organizacji działających w formie Społecznych Agencji
Najmu (AIS) do opracowania zasad przydziału mieszkań (regulaminu). Wzór tego dokumentu
został przygotowany przez władze regionalne. Regulacje brukselskie zezwalają na włączenie
do usług mieszkaniowych nieruchomości będących własnością organizacji działających w
formie Społecznych Agencji Najmu (AIS).
Van Wymersch C. (2011), Agences immobilières sociales, zbiór aktów prawnych dotyczących Społecznych
Agencji Najmu (AIS) w regionie brukselskim : <http://www.cnegnc.be/cmsfiles/file/NON%20MARCHAND/AIDE%20SOCIALE/201107_319_Bruxelles_AIS.pdf>
33
Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, źródło internetowe:
<http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2003071748&table_name=loi>
oraz Ordonnance modifiant l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement, « Moniteur
Belge » z dnia 18 lipca 2013 r.,
<http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a.pl?=&sql=%28text+contains+%28%27%27%29%29&rech=1&la
nguage=fr&tri=dd+AS+RANK&numero=1&table_name=loi&F=&cn=2003071748&caller=image_a1&fromtab
=loi&la=F&pdf_page=139&pdf_file=http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2013/07/18_1.pdf>
32
W Kodeksie określono warunki udzielania zezwolenia Agencjom na prowadzenie
działalności społecznego pośrednictwa najmu. Według art. 126, zezwolenie jest udzielane przez
władze regionalne: 1) organizacjom pozarządowym działającym nie dla zysku, fundacjom oraz
organizacjom międzynarodowym działającym nie dla zysku, 2) organizacjom, których celem
jest wspieranie zaspokajania potrzeby mieszkaniowej osób w trudnej sytuacji społecznej i
mieszkaniowej, 3) organizacjom, które działają we współpracy – w ramach partnerstwa – z
gminami, ośrodkami pomocy społecznej (na mocy umowy część mieszkań w dyspozycji
Agencji może być zarezerwowana dla klientów ośrodków pomocy społecznej lub innych
instytucji gminnych). Organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS)
mogą współpracować z innymi instytucjami, np. związanymi z polityką mieszkaniową i
lokalnym rynkiem nieruchomości.
Personel Agencji powinien składać się z - co najmniej - : osoby posiadającej
kwalifikacje w zakresie zarządzania nieruchomościami, pracownika socjalnego (jeśli praca z
zakresu reintegracji społecznej lokatorów jest realizowana bezpośrednio przez Agencję, a nie
przez inne instytucje, współpracujące z nią) oraz kierownika budowy (jeśli w ramach prac
Agencji prowadzone są remonty mieszkań). Agencja jest zobowiązana do przedkładania
regionalnym władzom szeregu raportów związanych ze swoją działalnością. W radzie
nadzorczej Agencji powinni zasiadać przedstawiciele wszystkich instytucji publicznych
współpracujących z Agencją (oraz, fakultatywnie, z głosem doradczym, reprezentant rządu
regionalnego i przedstawiciele właścicieli mieszkań oraz lokatorów). Ważnych obowiązków
nie mogą w organach Agencji pełnić osoby karane (nawet skazane na karę więzienia w
zawieszeniu w wymiarze 1 miesiąca).
W Kodeksie szczegółowo uregulowano kryteria dostępności usług mieszkaniowych
świadczonych przez Agencje dla gospodarstw domowych (art.127).
Mieszkania pozyskiwane przez Społeczne Agencje Najmu (AIS) stanowią część zasobu
budownictwa społecznego (art. 4§2 oraz art. 140). W Kodeksie określono zasady udzielania
Społecznym Agencjom Najmu (AIS) wsparcia finansowego - przez rząd regionalny, w ramach
jego możliwości budżetowych - na remont udostępnianych przez nie mieszkań, na pokrycie
kosztów napraw w mieszkaniach, na pokrycie kosztów działania Agencji – w tym
wynagrodzenie personelu oraz na pokrycie zaległości w czynszu 34 (art. 125). Wprowadzono
Wysokość czynszu jest negocjowana między instytucją działającą w formie Społecznej Agencji Najmu
(AIS/SVK) a właścicielem mieszkania. Nie może jednak przekraczać progów wyznaczonych przez władze
34
możliwość udzielenia wsparcia finansowego gospodarstwom domowym, właścicielom
pustostanów – na remont tych lokali, w celu ich wynajmu Agencjom (art.164§2). Zwrócono
uwagę na potrzebę przeciwdziałania praktykom dyskryminacyjnym w dostępie do usług
mieszkaniowych świadczonych przez Agencje (art. 202§2). Umożliwiono tworzenie
organizacji zrzeszających Agencje na terenie Regionu Stołecznego Brukseli (art.128bis).
Przedstawiciel Agencji zasiada w Radzie Doradczej ds. mieszkalnictwa oraz odnowy miejskiej
Regionu Stołecznego Brukseli (art. 93).
Podobnie, jak w przypadku Regionu Walońskiego, Agencje mogą przejmować w zarząd
pustostany (art. 17).
W regionie tym organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS)
mogą prowadzić swoją działalność na terenie całego regionu (w Walonii i Flandrii –
jedynie na wyznaczonym terenie określonej gminy lub związku międzygminnego)
(Baromètre de la diversité > Logement 2014, s. 43).
W odróżnieniu od rozwiązań przyjętych w Walonii i we Flandrii, w Regionie
Stołecznym Brukseli organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS)
nie podlegają kontroli żadnej „pośredniej” instytucji, poza rządem regionalnym
(l’Administration de l'Aménagement du Territoire et du Logement - AATL) (Baromètre de la
diversité > Logement 2014, s. 43).
Warto jednak zauważyć, że kontrola działalności Społecznych Agencji Najmu (AIS) w
Regionie Stołecznym Brukseli, przeprowadzona w 2011 r. przez Trybunał Obrachunkowy,
wykazała wiele uchybień w przestrzeganiu przez Agencje regulacji zawartych w Kodeksie (Le
subventionnement des agences … 2012). Nieprawidłowości dotyczyły m.in. nieprzestrzegania
regulacji dotyczących składu rady nadzorczej Społecznych Agencji Najmu (AIS) (brak
reprezentanta rządu federalnego). Kolejne uchybienia związane były z brakiem powiązań
sieciowych z lokalnymi instytucjami pomocy społecznej oraz gminami, na terenie których
działały Społeczne Agencje Najmu (AIS). Zwrócono uwagę na brak powiązania kwoty
subwencji z typem mieszkań oferowanych przez organizacje działające w formie Społecznych
Agencji Najmu (AIS) oraz z obciążeniem pracą ich personelu. Niedostateczna okazała się
kontrola stanu i jakości mieszkań podnajmowanych przez te organizacje.
regionalne. Progi te są określane według kryterium liczby pokoi. Średnio, poziom czynszu jest niższy o ok. 30%
od rynkowego.
4. Społeczne Agencje Najmu (AIS/SVK) w Belgii – zasady działalności
Działalność w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK) jest podejmowana w
trzech belgijskich regionach: Stołecznym Brukseli, Walońskim oraz Flamandzkim (gdzie
rozwija się w największym stopniu).
W Regionie Stołecznym Brukseli działalność w formie Społecznych Agencji Najmu
(AIS) prowadzą 22 organizacje (które uzyskały zezwolenie władz regionalnych i mają prawo
do subwencji) (Baromètre de la diversité > Logement 2014, s. 43). W 2010 r. zarządzały one
zasobem 2776 mieszkań (Le subventionnement des agences … 2012, s. 19).
Z kolei w Walonii, w 2012 r. działało 25 organizacji w formie Społecznych Agencji
Najmu (AIS). Zarządzały one zasobem ok. 1 216 mieszkań (Minet 2012). Obecnie działa ich
28 (Baromètre de la diversité > Logement 2014, s. 43). W literaturze mieszkaniowej zwraca się
uwagę na problemy strukturalne, administracyjne oraz finansowe działalności organizacji
w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS) w tym regionie Belgii (Ben Achour 2009).
Agencje te można powoływać jedynie w gminach zamieszkałych przez więcej niż 50 000
mieszkańców. Środki budżetowe rządu walońskiego pozwalają na dotowanie jedynie 250
mieszkań rocznie (Ben Achour 2009).
Poniżej – jako najbardziej reprezentatywny – przybliżę flamandzki model Społecznej
Agencji Najmu (SVK).
4.1. Działalność organizacji pozarządowych i instytucji publicznych we Flandrii w
formie Społecznej Agencji Najmu (SVK)
Celem działania flamandzkich organizacji angażujących się w społeczne pośrednictwo
najmu w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK) jest pośrednictwo pomiędzy właścicielami
mieszkań na wynajem w zasobie prywatnym (o odpowiednim standardzie mieszkaniowym)
oraz osobami o niezaspokojonej potrzebie mieszkaniowej. Organizacje te wynajmują prywatne
mieszkania czynszowe w celu ich podnajęcia lokatorom o niskich dochodach (De Decker 2012,
s.5). Działalność organizacji pozarządowych i instytucji publicznych prowadzi do wspierania
dostępności do mieszkań oraz utrzymywania się w mieszkaniu gospodarstw domowych o
niskich i/lub niestabilnych dochodach. W literaturze przedmiotu wyróżnia się następujące,
szczegółowe cele społecznego pośrednictwa najmu w formie Społecznych Agencji Najmu
(SVK): 1) powiększenie liczby mieszkań dostępnych cenowo dla osób o niskich dochodach, 2)
zapewnienie dobrego standardu podnajmowanych mieszkań, 3) zaspokojenie potrzeby
mieszkaniowej osób o niskich dochodach po przystępnej cenie oraz 4) połączenie działań na
rzecz wspierania zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej z działaniami na rzecz włączenia
społecznego (inkluzji społecznej) osób o niskich dochodach (De Decker 2012, s.7). Działalność
tych organizacji prowadzi do rozwoju horyzontalnego ujęcia polityki mieszkaniowej,
„współpracującej” m.in. z polityką społeczną oraz do wytworzenia interdyscyplinarnych sieci
instytucji działających w ramach lokalnej polityki publicznej.
Wynajmujący (osoby fizyczne – stanowiące ok. 90%, osoby prawne – w tym
organizacje pozarządowe, jednostki samorządu terytorialnego, organizacje budownictwa
społecznego) – wyrażając zgodę na niższą niż rynkowa cenę czynszu – zyskuje ze strony
najemcy 9-letnią gwarancję comiesięcznego uiszczania opłat za mieszkanie (czynszu i opłat
mieszkaniowych) oraz zachowania mieszkania w dobrym stanie (zabezpieczenie przed
ewentualnym zniszczeniem mienia przez podnajmującego). W związku z remontem
mieszkania, może ubiegać się o ulgi podatkowe (np. z tytułu zwiększenia energooszczędności
budynku mieszkalnego). Wynajmujący nie może wskazywać lokatorów. Najemca (organizacja
pozarządowa lub instytucja publiczna) oferuje subsydia i wsparcie prawno-organizacyjne
właścicielom prywatnych mieszkań czynszowych wymagających remontu. Organizacja
odpowiada za dobór lokatorów, sprawy administracyjne i związane z zarządzaniem
nieruchomością. Zajmuje się ona przygotowaniem umów najmu i podnajmu, regulacją czynszu
(którego wysokość może podlegać renegocjacji co 3 lata) i opłat mieszkaniowych, kwestią
kaucji, ubezpieczenia na wypadek pożaru, inwentaryzacją mienia oraz jego naprawami i
konserwacją. Najemca wspiera także podnajmującego w zakresie pracy socjalnej (w ramach
interdyscyplinarnych zespołów, we współpracy z podmiotami trzecimi, w tym instytucjami
pomocy społecznej). Podnajmujący uzyskuje stabilną umowę podnajmu (na okres 9 lat),
pozwalającą na realizowanie projektów jego reintegracji społecznej. Partycypuje w opłatach
mieszkaniowych. Objęty jest poradnictwem w zakresie najmu oraz mediacją w zakresie
stosunków lokatorskich.
Spory pomiędzy stronami (wynajmującym, najemcą oraz podnajmującym) rozstrzyga
sąd polubowny (conciliation court).
Przeciętny poziom czynszu w mieszkaniach podnajmowanych przez organizacje
działające w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK) jest niższy niż ceny rynkowe najmu,
ale wyższy niż ceny najmu mieszkań w zasobie budownictwa społecznego (De Decker 2012,
s.8). W przypadku Flandrii, różnica ta jednak może być pokrywana przez dodatek
mieszkaniowy (De Decker 2012, s.8).
Dobór lokatorów odbywa się na podstawie systemu punktowego oceny ich sytuacji
dochodowo-mieszkaniowej. Do kryteriów podstawowych należą: niezaspokojenie potrzeby
mieszkaniowej, niski dochód, dziecko na utrzymaniu, wypowiedzenie umowy najmu w
dotychczasowym mieszkaniu. Do kryteriów dodatkowych zalicza się: czas oczekiwania na
liście mieszkaniowej oraz lokalne umowy z miastem (De Decker 2012, s.8).
Tabela 2. Przykładowy wzór punktacji stosowany przy doborze lokatorów do mieszkań
udostępnianych przez organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK)
Wskaźnik sytuacji mieszkaniowej
Liczba
punktów
Bezdomność
Brak lokalu mieszkalnego lub schronienia
20
Przebywanie w więzieniu lub w schronisku dla bezdomnych
17
Przebywanie w ośrodku dla uchodźców, tymczasowym miejscu zamieszkiwania (w tym w
17
hostelu)
Zamieszkiwanie u przyjaciół lub rodziny (w związku z utratą mieszkania)
17
Eksmisja z lokalu mieszkalnego
11
Decyzja o opróżnieniu lokalu mieszkalnego w terminie mniej niż 3 miesiące
17
Decyzja o opróżnieniu lokalu mieszkalnego w terminie więcej niż 3 miesiące
14
Kemping
Zamieszkiwanie na polu kempingowym
17
Substandard mieszkaniowy oraz przeludnienie
Mieszkanie substandardowe, niespełniające norm budowlanych
20
Mieszkanie substandardowe, ale spełniające normy budowlane
14
Substandard mieszkaniowy
11
Mieszkanie przeludnione
20
Lokal mieszkalny niedostosowany do potrzeb i składu gospodarstwa domowego, bez
17
decyzji o jego opuszczeniu
Lokal mieszkalny niedostosowany do potrzeb i składu gospodarstwa domowego
14
Koszt mieszkania/Dostępność cenowa mieszkania
Wydatki na mieszkanie przekraczają 50% dochodu rozporządzalnego gospodarstwa
domowego
14
Wydatki na mieszkanie przekraczają 35% dochodu rozporządzalnego gospodarstwa
11
domowego, ale są niższe niż 50% dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego
Osoby młode
Osoby usamodzielniające się, opuszczające zinstytucjonalizowane formy zamieszkiwania
17
Źródło: De Decker 2012, s. 9.
Usługi świadczone przez organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu
(SVK) uzupełniają system mieszkalnictwa społecznego, który w niedostatecznym stopniu
odpowiada na potrzeby mieszkaniowe osób zagrożonych bezdomnością oraz osób
bezdomnych. Znaczna część beneficjentów usług organizacji działających w formie
Społecznych Agencji Najmu (SVK) to osoby bezdomne. We Flandrii, w 2009 r. ok. 30%
nowych lokatorów było osobami bezdomnymi. Jednak w niektórych miastach odsetek ten
sięgał nawet 90% (2012 r., Gandawa) (De Decker 2012, s.8). W związku z odejściem, od 2007
r., od regionalnie ustalanych zasad doboru lokatorów, podkreśla się ryzyko pojawienia się
zjawiska pomijania osób w najtrudniejszej sytuacji mieszkaniowej i społeczno-dochodowej w
przydziale podnajmowanych mieszkań.
Odnosząc się do lokatorów warto zauważyć, że traktują oni mieszkania udostępnione
przez organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK) jako mieszkania
przejściowe. Około 30% z nich przeprowadza się do budownictwa społecznego (Silkens 2008).
W 2009 r. - we Flandrii - w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK) działało 51
organizacji. Większość z nich (44) było subsydiowanych przez władze flamandzkie.
Organizacje subsydiowane wynajmowały wówczas około 4 600 mieszkań. Liczba ta wzrosła
do 5800 w 2011 r. Organizacje prowadzące działalność w formie Społecznych Agencji Najmu
(SVK) są bardzo zróżnicowane pod względem zasięgu prowadzonej działalności. W 2009 r.
przeciętnie zarządzały 96 mieszkaniami, ale największa z nich – ponad 500 mieszkaniami (De
Decker, 2013).
Interesujące wydają się wnioski z badań ewaluacyjnych, dotyczących oceny
działalności w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK) z perspektywy współpracujących z
nimi właścicieli mieszkań (De Decker, 2009a).
Według ankiety przeprowadzonej w 2007 r. na zlecenie Ministerstwa ds.
Mieszkalnictwa, Flamandzkiej Administracji Mieszkaniowej oraz reprezentantów organizacji
działających w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK), wynajmujący to osoby starsze
(36,5% z nich było powyżej 65. roku życia) (De Decker 2009a, s. 219). Przeważały osoby
samozatrudnione (najem stanowił uzupełnienie dochodów ze stosunkowo niskiej emerytury).
Wielu wynajmujących posiadało więcej niż jedno mieszkanie do wynajęcia. W tym
przypadku, mieszkania oferowane organizacjom pozarządowym były często tymi
trudniejszymi do wynajęcia na rynku najmu. Wynajmujący wskazywali, że decyzja o
współpracy z organizacjami działającymi w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK)
była podyktowana przede wszystkim względami bezpieczeństwa najmu (gwarancja
systematycznych opłat, gwarancja znalezienia podnajmującego, gwarancja zachowania
dobrego stanu mieszkania).
Warto zauważyć, że w przypadku Flandrii motywem
współpracy nie były cele społeczne. Niektórzy wynajmujący wprost stwierdzali, że
mieszkania wynajmowane w ramach współpracy z organizacjami działającymi w formie
Społecznych Agencji Najmu (SVK) są stare, niskiej jakości i – także na rynku - generowałyby
niski dochód. Współpraca ułatwia ich stabilny wynajem.
Jedynie niewielka część ankietowanych zwróciła uwagę na problemy związane z tą
współpracą.
Wśród
przywoływanych
problemów
wskazywano
na
zaleganie
podnajmującego i najemcy z opłatami za mieszkanie.
Wynajmujący nie zgłaszali niezadowolenia z powodu regulacji dotyczących
standardu mieszkaniowego. Regulacje te wynikają w większym stopniu z prawa regionalnego
(flamandzkiego) niż z ustawodawstwa federalnego. W przypadku tego pierwszego, przyjęto
zasady minimalnego standardu mieszkaniowego. Możliwe jest przeprowadzanie inspekcji w
celu weryfikacji przestrzegania tych norm. W odniesieniu do regulacji federalnych, normy
dotyczące jakości mieszkania są negocjowane między wynajmującym i najemcą. Federalne
instytucje publiczne nie są uprawnione do przeprowadzania kontroli jakości wynajmowanych
mieszkań.
Właściciele
mieszkań
na
wynajem
podkreślali
zadowolenie
z
powodu
profesjonalizmu oraz dostępności pracowników organizacji, z którymi współpracowali. Z
kolei, część z nich podnosiła problem zbyt niskiego poziomu czynszów. Aspekt ten był
wskazywany przy pytaniach o praktyki poprawiające – zdaniem wynajmujących – jakość
współpracy z organizacjami działającymi w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK).
Proponowali oni wprowadzenie dodatkowych zachęt (w postaci ulg podatkowych w
podatku od nieruchomości lub grantów na remont mieszkania) do współpracy z
organizacjami prowadzącymi działalność w formie Społecznych Agencji Najmu (SVK).
5. Podsumowanie doświadczeń belgijskich. Rekomendacje dla Polski
Działalność aktorów społecznych związanych z mieszkalnictwem w formie
Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK) rozwija się w Belgii od lat 70. XX wieku. Inicjatywy
w tym zakresie podejmują zarówno organizacje pozarządowe działające nie dla zysku jak i
instytucje publiczne (instytucje pomocy społecznej, władze miejskie, władze prowincji,
przedstawiciele władzy regionalnej itp.). Rozwiązanie to w niewielkim stopniu różni się w
zależności od regionu Belgii. W każdym regionie obowiązują odrębne regulacje prawne
(kodeksy mieszkaniowe oraz akty szczegółowe) dotyczące Społecznych Agencji Najmu
(AIS/SVK). W związku z tym w każdym regionie nieco inaczej określono cele tego
rozwiązania, jego strukturę czy powiązanie z innymi instytucjami wielosektorowej i sieciowej
(ważną rolę przypisuje się stosowaniu koncepcji good governance w zarządzaniu
mieszkalnictwem) polityki mieszkaniowej. Z pewnym uproszczeniem strukturę otoczenia
instytucjonalnego belgijskiego modelu Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK) można
przedstawić następująco:
Źródło: opracowanie własne.
Rozwiązanie to stanowi odpowiedź na lukę w systemie mieszkaniowym, przejawiającą
się małym zasobem mieszkań na wynajem (prywatnych i publicznych). Jest postrzegane jako
instrument dostosowania tego systemu do nowych zjawisk społecznych, związanych z
przemianami życia rodzinnego (wzrost liczby gospodarstw domowych, osłabienie więzi
rodzinnych), przemianami rynku pracy (np. pojawienie się kategorii tzw. „pracujących
biednych”) oraz mobilnością przestrzenną pracowników (np. praktyki dyskryminacyjne wobec
migrantów na rynku nieruchomości).
Poszczególne organizacje zajmujące się społecznym pośrednictwem najmu nieco
inaczej definiują odbiorów świadczonych usług mieszkaniowych. Działalność organizacji w
formie Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK) uzupełnia instrumentarium belgijskiej polityki
publicznej (mieszkaniowej, miejskiej, społecznej). Przyczynia się do łagodzenia procesu
„prekaryzacji mieszkaniowej”.
Podsumowując doświadczenia belgijskie można wyróżnić kilka modeli społecznego
pośrednictwa najmu w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK). W tym celu można
przyjąć takie kryteria jak: kryterium odbiorcy-beneficjenta usług instytucji podejmujących
działania społecznego pośrednictwa najmu, kryterium instytucji pełniącej funkcje pośrednika
w najmie społecznym oraz kryterium roli tej formy działalności w systemie mieszkaniowym.
Nie wyróżniono kryterium usług wspierających reintegrację społeczną lokatora – usługi te są
zapewniane w ramach współpracy z organizacjami pozarządowymi, we wszystkich
omówionych w ekspertyzie działaniach związanych ze społecznym pośrednictwem najmu.
Ze względu na kryterium odbiorcy-beneficjenta usług instytucji podejmujących
działania społecznego pośrednictwa najmu można zidentyfikować w Belgii co najmniej dwa
obszary działalności: (1) wspieranie osób wychodzących z bezdomności oraz (2) wspieranie
osób o niskich i/lub niestabilnych dochodach.
Wiele belgijskich organizacji działających w formie Społecznej Agencji Najmu
(AIS/SVK) koncentruje się na wspieraniu zaspokajania potrzeby mieszkaniowej osób
doświadczających najbardziej dotkliwych form wykluczenia społecznego, w tym bezdomności.
Jest to uzasadnione barierami w dostępie tych osób do zasobu budownictwa społecznego oraz
do prywatnego rynku najmu.
Jednak w ostatnich latach obserwuje się – krytykowane przez część badaczy,
związanych z profilaktyką bezdomności (np. De Decker 2011) - odchodzenie od profilowania
tej formy działalności jako instrumentu polityki socjalnej ukierunkowanego przede wszystkim
na bezdomnych. Nadaje mu się szersze znaczenie, obejmując grupy ludności o niskich i/lub
niestabilnych dochodach. Wydaje się, że przy zachowaniu rozwiązań włączających osoby
bezdomne w krąg beneficjentów usług mieszkaniowych Społecznych Agencji Najmu
(AIS/SVK), działanie to pozwala na uniknięcie stygmatyzacji społecznej („mieszkania dla
zmarginalizowanych”) oraz wzmacnia jego legitymację społeczną.
Z kolei przyjmując kryterium instytucji pełniącej funkcje pośrednika w najmie
społecznym, można wyróżnić co najmniej dwa rozwiązania. Są to: (1) działalność organizacji
pozarządowych, pozyskujących mieszkania w sektorze prywatnym (i w zasobie
budownictwa społecznego) oraz (2) działalność instytucji publicznych, pozyskujących
lokale mieszkalne w zasobie społecznego budownictwa mieszkaniowego i w zasobie
prywatnym.
W niektórych regionach Belgii (Bruksela) aktualne ustawodawstwo mieszkaniowe
zawęża zakres podmiotów uprawnionych do prowadzenia działalności w formie Społecznej
Agencji Najmu (AIS), która daje prawo do wsparcia finansowego ze strony władz regionalnych,
do organizacji pozarządowych działających nie dla zysku. Z kolei organizacje te muszą
wykazać
się
współpracą
z
lokalnymi
instytucjami
publicznymi
związanymi
z
mieszkalnictwem.
Jednak w rozwoju tej inicjatywy historycznie ważną rolę odegrały instytucje pomocy
społecznej. W związku z tym wiele ośrodków pomocy społecznej – bazując na własnym
zasobie mieszkaniowym – prowadziło i nadal prowadzi działania w tej formie. Dodatkowo, w
Walonii społeczne organizacje mieszkaniowe (les Sociétés de logement social - SLSP) mogą
także działać w formie Społecznych Agencji Najmu (AIS), m.in. wykorzystując zasób
budownictwa społecznego i zachowując uprawnienie do subwencji regionalnych.
Wydaje się, że wielość tych rozwiązań świadczy o dążeniu do elastycznego
dostosowania się aktorów i instrumentów belgijskiej polityki publicznej do lokalnych sieci
instytucjonalnych oraz potrzeb społecznych.
Odnosząc się do kryterium roli tej formy działalności w systemie mieszkaniowym,
można zauważyć, że w przypadku belgijskich instytucji społecznego pośrednictwa najmu
występują co najmniej dwa rozwiązania: (1) aktorzy społeczni działający w formie
Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK) występują jako strona podażowa na rynku
mieszkaniowym (housing providers) oraz (2) aktorzy społeczni działający w formie
Społecznych Agencji Najmu (AIS/SVK) występują jako instrument polityki społecznej
(welfare institution). W przypadku umiejscowienia działalności w formie Społecznych Agencji
Najmu (AIS/SVK) w systemie polityki społecznej pojawia się ryzyko zadłużania się
instytucji pomocy społecznej z tytułu konieczności regulowania zaległości czynszowych
lokatorów (i innych dodatkowych kosztów, związanych np. ze zniszczeniem mieszkania) (De
Decker 2013).
Nawiązując do przybliżonych powyżej doświadczeń belgijskich można zauważyć, że w
warunkach polskich:
1. Warto - na wzór flamandzki - powołać sieć organizacji wspierających rozwój
działalności w formie Społecznych Agencji Najmu. W tym celu można wykorzystać
Pomorskie Forum Wychodzenia z Bezdomności oraz organizacje lokatorskie.
Organizacje te mogłyby współpracować z Ministerstwem Infrastruktury i Rozwoju.
2. Działalność społecznego pośrednictwa najmu powinna być ukierunkowana na
rozwój podaży mieszkań na wynajem o cenie niższej niż rynkowa m.in. poprzez
włączanie do oferty rynkowej pustostanów, mieszkań wymagających remontu
oraz mieszkań spoza zasobu prywatnych mieszkań czynszowych (np. lokatorskie
spółdzielcze, niewykorzystane mieszkania komunalne). W związku z tym warto – na
wzór belgijski – przyjąć normy jakości mieszkań udostępnianych w ramach
działania Społecznych Agencji Najmu. Normy te powinny stanowić zabezpieczenie
przed rozwojem segmentu substandardowego rynku najmu. Warto także uregulować
najem zbiorowy, który upowszechnia się obecnie na rynku mieszkaniowym (zwłaszcza
w kontekście ludzi młodych o niestabilnym zatrudnieniu).
3. Ważnym elementem działalności w formie Społecznej Agencji Najmu jest wsparcie
lokatora – w zależności od potrzeb – usługami aktywizacji społeczno-zawodowej. W
związku z tym należy określić, która z instytucji pełniłaby tę funkcję, w ramach jakiej
kadry (np. pracownik socjalny, doradca zawodowy, psycholog) i jak byłby opłacany
pracownik ją realizujący.
4. Wydaje się, że - podobnie jak w regulacjach belgijskich - podmiotami prowadzącymi
działalność w formie Społecznych Agencji Najmu powinny być organizacje
pozarządowe. Powinny one być zobligowane do ścisłej współpracy z innymi aktorami
lokalnej, wielosektorowej polityki mieszkaniowej.
5. Przy projektowaniu instytucji społecznego najmu wspieranego warto przywiązywać
dużą wagę do zapewnienia bezpieczeństwa najmu. Badania belgijskie dowodzą, że
gwarancje terminowej zapłaty czynszu dla właściciela mieszkania są istotnym
argumentem na rzecz nawiązania współpracy z organizacjami pozarządowymi
działającymi w formie Społecznych Agencji Najmu. W tym celu należy wskazać
instytucję odpowiedzialną za pokrywanie kosztów zaległości w czynszu oraz zniszczeń
w mieszkaniu np. specjalny fundusz wynajmu mieszkań.
6. Analizując rozwiązania belgijskie można wyróżnić co najmniej dwa sposoby
organizacji instytucjonalno-finansowej działań w formie Społecznych Agencji
Najmu:
1) organizacje pozarządowe działające w formie Społecznych Agencji Najmu
powinny otrzymywać subwencje od województw na pokrywanie kosztów zaległości
lokatorów w czynszu oraz ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu35. W związku z
tym, województwa powinny – na wzór belgijski – określać liczbę praktyk w formie
Społecznej Agencji Najmu w zależności od swoich możliwości finansowych.
Wojewoda powinien pełnić funkcję kontrolną wobec organizacji pozarządowych
działających w formie Społecznych Agencji Najmu. Powinien wydawać zezwolenia na
prowadzenie tej działalności, uprawniające do subwencji.
2) innym rozwiązaniem jest wskazanie niezależnej instytucji, która sprawowałaby
kontrolę nad organizacjami działającymi w formie Społecznych Agencji Najmu,
wydawałaby pozwolenie na prowadzenie tej działalności oraz przydzielałaby
subwencje ze środków centralnych. Instytucja ta mogłaby być wybierana przez
województwa.
7. Warto określić czas na jaki przyznawane jest - uprawniające do subwencji –
zezwolenie na prowadzenie działalności w formie Społecznej Agencji Najmu.
Mógłby to być okres pięcioletni (analogicznie jak w Belgii).
8. Z rozwiązań belgijskich można zaczerpnąć system punktowy doboru lokatorów do
mieszkań oferowanych w ramach usług organizacji pozarządowych działających
w formie Społecznych Agencji Najmu. Systemy te powinny być jednak konsultowane
z lokalnymi aktorami społecznymi działającymi w zakresie mieszkalnictwa czy pomocy
społecznej. Warto także powiązać je z systemami przydziału mieszkań komunalnych.
9. Rozwiązania belgijskie – podobnie jak francuskie - wskazują, że warto wprowadzić
instytucję ulg podatkowych dla właścicieli wynajmujących mieszkania w ramach
programów związanych ze społecznym pośrednictwem najmu. Rozwiązanie to
wymagałoby zmian w prawie podatkowym.
10. Na wzór belgijski warto wprowadzić subsydia na koszty remontu mieszkań
pozyskanych przez organizacje działające w formie Społecznych Agencji Najmu.
Ich finansowanie (mieszkania te powinny zostać włączone do zasobu budownictwa
społecznego na czas realizacji – w ramach wieloletniej umowy najmu – celów
społecznych polityki mieszkaniowej) może być wspomagane środkami z Europejskiego
W „Krajowym Programie Przeciwdziałania Ubóstwu i Wykluczeniu Społecznemu 2020. Nowy wymiar
aktywnej integracji” uwzględniono działania łagodzące niepewność mieszkaniową. Celem tych działań jest
zwiększenie dostępu gospodarstw domowych do tanich mieszkań na wynajem. Ważną rolę w realizacji tego
programu odgrywa województwo. Tym samym propozycja wpisuje się w obecny kierunek działań w zakresie
mieszkalnictwa.
35
Funduszu Rozwoju Regionalnego. W związku ze zmianami wprowadzonymi w 2010 r.
przez Komisję Europejską w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr
1080/200636, ze środków unijnych możliwe jest finansowanie budowy oraz remontów
lokali mieszkalnych dla osób w trudnej sytuacji społecznej i mieszkaniowej.
Rezolucja legislacyjna Parlamentu Europejskiego z dnia 10 lutego 2010 r. w sprawie wniosku dotyczącego
rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr …./2009 zmieniającego rozporządzenie (WE) nr
1080/2006 w sprawie Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w odniesieniu do kwalifikowalności
działań w zakresie budownictwa mieszkaniowego dla zmarginalizowanych społeczności (COM(2009)0382 –
C7-0095/2009 – 2009/0105(COD))
36
Bibliografia:
Książki i artykuły :
1. Adamczyk I., Knyszewska E., Przybylska M. (2014). Gospodarka mieszkaniowa w 2013 r.,
GUS, Warszawa.
2. Accès au logement des groupes vulnérables (2008). Editions du Conseil de L’Europe.
3. Ben Achour R. (2009). Etat de la question. La politique du logement : un outil au service de
la lutte contre la precarisation, Institut Emile Vandervelde, Bruksela.
4. De Decker P. (2012). Social Rental Agencies: An Innovative Housing-led Response to
Homelessness, Bruksela, Feantsa.
5. De Decker P. (2013). Social rental agencies as instruments to overcome homelessness in
Flanders, Belgium, prezentacja przygotowana na konferencję międzynarodową pt. Innovations
in Housing Supply for the Homeless, Irlandia.
6. De Decker, P. (2002). On the rise of social rental agencies in Belgium, “Urban Studies”, vol.
39, nr 2, s. 297-326.
7. De Decker, P. (2009a). Social rental agencies : still a splendid idea?, “European Journal of
Homelessness”, vol 3, s. 215-230.
8. De Decker, P. (2011). Not for the vulnerable? Flanders’ housing policy squeezed between
selectivity and legitimacy, “European Journal of Homelessness”, vol. 5, nr 2, p. 129-143.
9. De Decker, P. (2013). Social Rental Agencies as a tool to overcome problems with private
renting in Flanders, Belgium. Habitat for Humanity, Budapeszt.
10. Ghékière L. (1992). Les politiques du logement dans l’Europe de demain, Paryż: La
Documentation Française.
11. Le subventionnement des agences immobilières sociales et des associations œuvrant à
l’insertion par le logement (2012), Cour des comptes, Bruksela.
12. Loopmans M. (red.) (2010). Diversité et discrimination dans le logement social: pour une
approche critique de la «mixité sociale», Bruksela.
<http://www.diversite.be/diversiteit/files/File/studies/2010/Mixite_FR_DEF.pdf>
13. Minet J. (2012) 24.10.2012, Louer via une agence immobilière sociale, źródło internetowe:
<http://plusmagazine.levif.be/fr/011-5883-Louer-viauneagence-immobiliere-sociale.html>
14. Pleace N., Teller N., Quilgars D. (2011). Social Housing Allocation and Homelessness, EOH
Comparative Studies on Homelessness, Bruksela.
15. Rapport 2015 pour la Belgique contenant un bilan approfondi sur la prévention et la
correction des déséquilibres macroéconomiques (2015). COM(2015) 85 final, Komisja
Europejska.
16. Silkens S. (2008). Prezentacja konferencyjna. VOB, Belgium at a FEANTSA conference on
People who are homeless can be housed: An insight into successful practices from across
Europe, Cardiff, Wales.
17. Szelągowska A. (2011). Finansowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego,
CeDeWu.pl Wydawnictwa Fachowe, Warszawa.
18. The State of Housing in the EU 2015 (2015). A Housing Europe Review, Housing Europe,
Brussels.
19. Van Wymersch C. (2011). Agences immobilières sociales, zbiór aktów prawnych dotyczących
Społecznych Agencji Najmu (AIS) w regionie brukselskim : http://www.cne-
gnc.be/cmsfiles/file/NON%20MARCHAND/AIDE%20SOCIALE/201107_319_Brux
elles_AIS.pdf
20. Wrońska-Freudenheim B. (2015). Polityka mieszkaniowa m.st Warszawy, prezentacja na
zajęcia na Uniwersytecie Warszawskim (14.04.2015).
21. Życiński J. (2004). Budownictwo mieszkaniowe w Europie Zachodniej. Historia
mieszkaniowej solidarności, Stałe Przedstawicielstwo Kongresu Budownictwa. Fundacja
Bezdomnych, Warszawa.
Akty prawne:
1. Arrêté du Gouvernement wallon du 23 septembre 2004 relatif aux organismes de logement à
finalité sociale modifié par les arrêtés du Gouvernement wallon du 22 novembre 2007, du 31
janvier 2008 et du 12 décembre 2013.
2. Besluit van de Vlaamse Regering houdende installatie van het Vlaams Financieringsfonds
voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant van 08 mei 2015
gepubliceerd op 17 juni 2015.
3. Code wallon du logement et de l’habitat durable. Źródło internetowe :
<https://wallex.wallonie.be/index.php?doc=6086>
4. Ordonnance modifiant l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du
Logement, « Moniteur Belge » z dnia 18 lipca 2013 r., źródło internetowe :
<http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a.pl?=&sql=%28text+contains+%28%27%27%2
9%29&rech=1&language=fr&tri=dd+AS+RANK&numero=1&table_name=loi&F=&cn=200
3071748&caller=image_a1&fromtab=loi&la=F&pdf_page=139&pdf_file=http://www.ejustic
e.just.fgov.be/mopdf/2013/07/18_1.pdf>
5. Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, źródło internetowe:
<http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2003071748&
table_name=loi>
6. Vlaamse Wooncode. Źródło internetowe:
<http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=1997071539&
table_name=loi> oraz
<http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1005498&param=inhoud>
Strony internetowe :
1. Better Life Index OECD: <http://www.oecdbetterlifeindex.org/fr/topics/logement/>
2. Źródło internetowe: <http://aisb.be/historique>
3. Źródło internetowe: <http://www.belgium.be/fr/logement/>
4. Źródło internetowe: <http://www.flw.be/index.php/agences-immobilieres-sociales>
5. Źródło internetowe: <http://www.iev.be/getattachment/91906a92-dda6-4af7-9b2246775ba89d25/La-politique-du-logement---un-outil-au-service-de-.aspx>
6. Źródło internetowe: <http://www.luttepauvrete.be/themelogement.htm>
7. Źródło internetowe: <http://www.senate.be/doc/const_fr.html>

Podobne dokumenty