Budownictwo i deweloperzy

Budownictwo i deweloperzy
Sektor bardzo silnie reprezentowany na rynku głównym GPW (łącznie 50 spółek).
Od lat spółki te określane są mianem „cyklicznych”. Sugeruje to, że kursy ich akcji
mogą zmieniać się bardziej gwałtownie, niż indeksy całego rynku – in plus, ale
także in minus. Rok 2012 szczególnie w przypadku firm budowlanych pokazał, że
określenie te pasuje do nich jak najbardziej. Indeks WIG-Budownictwo stracił od
początku 2011 r. do lipca roku następnego niemal 75 proc. swojej wartości.
Organizacje branżowe i źródła danych o rynku
Główny Urząd Statystyczny – publikuje dane co miesiąc dane o produkcji
budowlano-montażowej, jak także wskaźniki koniunktury dla sektora. GUS jest także
źródłem danych o dynamice cen materiałów budowlanych oraz o cenach mieszkań i
powierzchni handlowych.
Polski Związek Firm Deweloperskich – organizacja branżowa aktywnie
biorąca udział w pracach legislacyjnych dotyczących budownictwa mieszkaniowego,
jak także propagująca kodeks dobrych praktyk w relacji klient-deweloper
Polska Izba Przemysłowo-Handlowa Budownictwa zrzesza m.in.
producentów materiałów budowlanych i niektóre firmy budowlane, inicjuje raporty o
sektorze
Ogólnopolska Izba Gospodarcza Drogownictwa
wyspecjalizowane w budownictwie drogowym i inżynieryjnym
–
skupia
firmy
Reas – prywatna firma doradcza analizująca rynek nieruchomości mieszkaniowych
Jones Lang LaSalle, Colliers – firmy pośredniczące w obrocie i najmie
powierzchni komercyjnych, publikujące jednocześnie cenne analizy dotyczące tego
rynku, w tym skali wykorzystanej powierzchni, cen najmu, jak i pojawiających się
nowych projektów
Jak analizować wyniki?
Budownictwo to biznes cechujący się sporą sezonowością. Firmy tego sektora
najlepsze wyniki odnoszą najczęściej w czwartym kwartale, kiedy publiczni
zleceniodawcy płacą za wykonane roboty. Sezonowość pogłębia także zależność
budujących od pogody.
Największe firmy budowlane podejmują się robót trwających kilkanaście, a nawet
kilkadziesiąt miesięcy. W takiej sytuacji sam fakt podpisania umowy ze
zleceniodawcą nie oznacza bynajmniej, że zaraz pojawią się dodatkowe przychody.
Przeciwnie – często to właśnie budujący na początku ponosi koszty organizacji
przedsięwzięcia i zakupu materiałów. W efekcie spora część firm z branży ma
wysoki, przekraczający 60 proc. wskaźnik ogólnego zadłużenia (mierzy relację
zobowiązań do majątku).
Choć rachunek wyników spółki budowlanej może uwzględniać część spodziewanych
wpływów z projektu, rzeczywistość pokazuje, że czasem nie znajduje to pokrycia w
faktycznych transferach gotówki. Dla przykładu – na początku 2012 r. żadna z
dużych firm sektora nie pokazała dodatnich przepływów z działalności operacyjnej.
Pomocny w analizie jest wskaźnik bieżącej płynności finansowej spółki,
mierzony jako iloraz aktywów obrotowych i zobowiązań krótkoterminowych. W
części firm budowlanych notowanych na GPW spadł on poniżej 1, co sugerować
może problemy ze spłatą długu.
Brak wolnych środków oznaczać może problemy z rozliczeniem się z
podwykonawcami a także kłopoty z regulowaniem zobowiązań wobec wierzycieli.
Zaprzestanie spłaty kredytów oznacza jednak głębsze kłopoty – branża bankowa
niechętnie po takim incydencie będzie w ogóle finansowała ten podmiot, odcinając
go od możliwości podjęcia się kolejnych prac.
Nieco inaczej biznes wygląda jeżeli chodzi o deweloperów. W ich przypadku ważne
są parametry dotyczące tzw. banku ziemi, w tym kosztów, jakie ponieśli na zakup
działek pod budowę, jak i szczegółów dotyczących lokalizacji i przygotowania
działek pod zabudowę. Rynek lepiej ocenia te firmy, którym udało się kupić szereg
terenów jeszcze przed silnym wzrostem cen nieruchomości w ostatnich latach.
Ostatecznie bowiem to koszt działki decyduje o skali opłacalności danej inwestycji.
Deweloperzy mogą realizować zarówno inwestycje mieszkaniowe, jak i tzw.
komercyjne. Do tej ostatniej grupy należy budowa galerii handlowych i sklepów oraz
powierzchni biurowych. W 2012 r., w świetle spadających cen mieszkań i coraz
większych problemów z uzyskaniem kredytu przez Polaków, rynek bardziej docenia
te firmy, które wyspecjalizowały się w tej drugiej grupie projektów – szczególnie, że
w przypadku biur stopień ich wykorzystania sięga w zależności od regionu 85-93
proc., a dla galerii handlowych – około 90 proc. Jednym z istotnych parametrów
rachunku wyników jest zysk brutto na sprzedaży, na który składa się wynik z
wynajmu powierzchni oraz marża deweloperska (różnica między kosztem
wybudowania a ceną sprzedaży) z projektów mieszkaniowych.
Kluczowe czynniki dla kondycji sektora
Sektor budowlany i deweloperski jest szczególnie podatny na zmiany koniunktury
gospodarczej. Ograniczenie inwestycji przez firmy w bezpośredni sposób wpływa na
liczbę projektów pojawiających się na rynku. Od paru lat kluczowe dla budownictwa
są jednak duże przedsięwzięcia infrastrukturalne, zamawiane przez instytucje
publiczne. Stadiony, drogi i remonty linii kolejowych powiększyły znacząco portfel
zamówień w przypadku wielu firm, to niedoszacowanie kosztów robót
spowodowało, że nawet giganci branży popadli w tarapaty.
Dla przedsiębiorstw budowlanych niezwykle istotne są ceny kruszywa, asfaltu,
betonu i stali, a także skłonność banków do dalszego pożyczania środków. Analitycy
zastanawiają się także, co czeka branżę w przypadku wyhamowania finansowania
unijnego. Nadzieję na dalsze duże kontrakty dają inwestycje planowane przez sektor
energetyczny (budowa bloków elektrowni).
Dla deweloperów projektów komercyjnych i biurowych szczególnie ważne są
moment i skala pojawiania się na rynku nowych gotowych projektów. Większa
dostępność powierzchni pod wynajem oznaczać może bowiem większą konkurencję
i walkę cenową zmniejszającą zyski. Firmy tej branży na ukończonych projektach
zarabiają w dwojaki sposób – pobierając czynsz od najemców, albo też sprzedając
ukończony budynek innej firmie (często funduszowi inwestującemu w
nieruchomości). Wtedy pojawić się może zysk z działalności inwestycyjnej,
jeżeli cena sprzedaży przekracza wartość godziwą budynku rozpoznawaną w
księgach firmy.
Z uwagi na fakt, że duża część czynszów płacona jest w dolarach lub euro,
deweloperzy podatni są także na zmiany kursów walutowych. Więksi deweloperzy
coraz częściej decydują się na zwiększenie zaangażowania poza granicami Polski,
stąd też analizując ich działalność należy także uwzględnić kondycję innych rynków,
na których są obecni (głównie Europa Środkowa, Ukraina i Rosja).