Andrzej Cieślikowski 28/04/2014 Olsztyn, Poland

/English, translate google/
Andrzej Cieślikowski
Olsztyn, Poland
[email protected]
28/04/2014
Dear Activists cooperatives and the European Union .
I give you some information about the actual state around the proposed further amendments set the
cooperative banks in Poland . I know that you know the one-sided, distorted image of Polish officcials
of the cooperative . They are interested in maintaining their privileged position of the power and were
and are against changing the law aimed to actually subjective position of the members especially in
housing cooperatives /HC/ . It's members and residents have to be real owners and to decide their
cooperatives , with their wealth , not their functionaries staff ! In many MS produced a few percent
group holding power there . Centered around governors.
The current law states that "the property is privately owned cooperative members." At the same time
the property is owned cooperative ! This is particularly odd in relation to housing , all of which were
built with funds of residents and
preferential loans - loans paid off residents , and the administration of HC only served this operation.
Despite this, the apartment became the property of the cooperative !
Invented three forms of ownership in the resources of HC :
1 Flats condominiums - owned cooperatives;
2 Home ownership “quasi- private”/- the ownership of the cooperative ;
3 Flats separate property , or private property finally capita .
Ad1 . Flats condominiums are not for rent / lease / , because usually in full the cost of construction
paid off by a resident . Only a small portion of such housing is still in a state repaying the loan. The
cooperative had not released it any of your money. A resident virtually nothing to say on the
management part of the premises and the common property or the property of the general building
management of HC.
Ad2 . Home ownership “quasi- private”. Name untranslatable into any other language , so the term
as " quasi - own ",/ “quasi- private”/ . Invented this form in Poland in order to continue to be the
property of the cooperative. Were created in two ways. The first was the total financing by the resident
before completing the full cost of construction / even though it was not the owner ! / . The second way
is to transform the tenant to freehold . It was an excuse to draw from the unconscious cooperative
thick of thousands of additional money for the alleged redemption of outstanding long after housing!
No money has already co-operatives were not ! People thought that they pay for this flat thing missing
yet due and the money he spent on board MS repair fund , a general in the whole cooperative.
Therefore, not the building . Members thought that finally become the owners of the apartments, and
they were still owned cooperative ! Many still think so ! This is the effect of mining distorted
awareness of the general cooperative . Since 2007, he has this type of new housing , and rightly so.
This solution was lots of PiS and PO , and against the post-communist SLD and PSL .
Ad3 . Flats separate / private / . Since 2000, the SM can be isolated places, or at the request of the
cooperative housing cooperative transform the private property of the cooperative . This involved
some costs and re- lasting , often postpone deliberately by the presidents of organizing the formal
issues of land and premises with the municipalities and the cities. On this occasion joined the boards
of some of the buildings in the joint estate multi-building / not all / . Taken much land under the
buildings taking them , although earlier settled
in the construction at the expense of residents.
Slowly, people started to apply .
In 2007, Parliament passed yet further facilitate the isolation - voices of the same party and the postcommunist resistance . Significantly reduced fees, including notary . Lobby function then , as now
conducted a wide campaign against these changes. As a result, the entire country has about 40% of the
units are separated . 60 % continues to be cooperative Sale type 1 and 2
Despite such a significant percentage of separate apartments , their owners are subject to the Board
quasi-slave co-operative . This means that practically do not have anything to say on the management
of part of a joint in their property . Planning for repairs or maintenance , their cost, etc. is happening
without their participation . Here, " absolute power " are the boards of cooperatives with the support
often alienated from the environment State supervisory boards.
/ In many HC the personnel of these councils largely depends essentially on presidents HC / .
Are extremely rare local estate / buildings / the authorities to consult management of this property. You
can almost say that there is no basic form of self-government .
Housing associations are contrary to the Constitution excluded from the total of the Act
ownership of premises . For its power in other housing stock first isolated local causes that arise in real
estate / building / residential community . In the HC only when 100 % of premises are separated !
Alternatively, even if most of the apartments have such status
and this majority / share / only at their request, may appoint a community.
We are currently working on the next change of parliamentary laws cooperative . Significant , positive
changes suggests a group of deputies of the PO. In this deputy Lidia Staron , vice-president of the
parliamentary commission , not invited to the recent General Assembly of the COOP in Warsaw.
There's so simple and cheap , administrative transformation of apartments in a separate property /
private / - at the request of the person concerned. Also , finally, in accordance with the constitutional
equality rights of full integration of the Act on the ownership of premises for HC. The result would be
the creation of communities in almost all properties . In these communities continue to so in the
current distribution of approximately 60 % of the shares would co-operatives For type 1 and 2
represent more there governors of HC. Of course , as usual, functional lobby is very opposed to this
change , because the loss of the monopoly of decision-making and information -cooperators would
mean more control over their employees! Again, the negative propaganda campaign and parliament
cooperative presidents support mainly post-communist groups - SLD and PSL .
One of the proposed changes . The best design provides that the formation of communities of
cooperative assets would be assigned to the relevant part of each community. Then , finally, the real
dimension gained a statutory provision that this property is privately owned by its members. Of
course, management , maintenance costs and benefits belong but the owners , or to members - within
the SM . The cooperative may be a community of communities . Bad management presidents ,
contrary to the principles of cooperative rightly fear the uncertainty of its power to impose
totalitarian . They run so acute unilateral propaganda campaign , organized by the panel or the
National Council Cooperative and the Union of Cooperative Housing Associations Auditing Polish
Republic. Both of these central structure composed mainly cooperaitive officiels. The voice of
ordinary cooperative neglect , call the " plankton " . For years, there are a number of such groups
active members, even as the association. Their voice is ignored.
The following briefly present the case law of the Polish authorities on the management of the
cooperative . . Polish courts sometimes deny himself .
Yes holes are co-operative Act and their interpretation . If eminent professional lawyers have a
problem with that , the more ordinary members of SM / housing associations / .
Here are some examples of case law contradict each other and confirming the illegal part of the
management of shared only by the cooperative , without the participation of the owners of separate /
private / flats.
The Constitutional Court /Tribunal/ in its judgment of 29.V.2001r . sign. K 5 / 01: " the legal status
of property owners should not be compared to the status of persons who have the right to co-operative
apartment ... "
The Supreme Court passed on March 27, 2014 r. sign . III CZP 122/13
" ... Housing association /Housing cooperative/can independently carry out activities in excess of the
ordinary management of common property (Article 27 paragraph . 2 of the Act of 15 December 2000
on housing cooperatives, one . Text: Journal of Laws of 2013, pos. 1222) ... " .
The District Court in Olsztyn 02.12.2014 Ca IX , the file No 811/13 rules:
"In accordance with Art. 27 of the Act on Housing Cooperatives property management joint forming
cooperative ownership is executed by the cooperative as the board entrusted referred worth .
Paragraph 18 . 1 of the ownership of the premises .
Cooperative housing of the board referred to in that provision may exercise in relation to the common
property only routine administration , but as to the steps above this range requires the consent of all
co-owners. "
The Court of Appeal in Warsaw of 23 October 2012 , ref . Act I ACa 224/12 : said:
" .. That Article . 27 of the Act on Housing Cooperatives which implies the right of cooperatives to the
management of the property, which is a co-owner , ....... management of common property does not
include the right to dispose of shares in the common property not belonging to cooperatives , because
this would limit the rights of property. "
Judgment of the Constitutional Tribunal of 29.V.2001r . sign. K 5 / 01: " the legal status of property
owners should not be compared to the status of persons who have the right to co-operative
premises ...."
The Supreme Administrative Court in its resolution of 13 November 2012 , ref. Act II OPS 2/12 :
" ... Performed by the cooperative housing , on the basis of Art. Paragraph 27 . 2 of the Act of 15
December 2000 on housing cooperatives (consolidated text . : Journal of Laws of 2003 No. 119, item .
1116 , as amended . ) , The management of common property constituting the cooperative ownership
entitles it to independently dispose of common property to construction purposes within the meaning
of art. 3 point 11 of the Act of 7 July 1994 - Construction Law (consolidated text . : Journal of Laws of
2010 No. 243, item . 1623 , as amended . ) , Without the need to obtain the consent of landlords
constitute separate property , only the operation and maintenance of the common property
managed ... "
The Constitutional Court /Tribunal/ in its judgment of 15 July 2009 (C 64/ 07) found
" ... That the assignment of a housing cooperative power of art . Paragraph 27 . 2 sentence . 2 of the
Act on Housing Cooperatives common real estate board was designed not so much to favor
cooperative housing as protecting the interests of its members " .
The same Court further decrees :
" And in the time of conclusion of the cooperative agreement for the establishment of separate
ownership rights , consent " membership " in the community housing . "
Supreme Court rules on 22 October 2010 Ref . III CZP 77/10
" As a rule, therefore no legal basis for deciding on the change in the share
in the common property when it is no longer the exclusive property of the cooperative , but is coowned cooperatives and landlords .
Basics such does not create or art . 27 of the Act on Housing Cooperatives .
This provision only due to the power of cooperatives to the board of the property, which is co-owned
cooperative . The Management of common property as a rule does not include the right to dispose of
shares in the common property not belonging to cooperatives .
Such permission , as constituting a restriction of the right of ownership, would have its clear statutory
basis , which, due to the constitutional protection of property subject to the control as to its
compatibility with the Constitution . "
Does any of this can be combined into a single meaningful whole ?
I hope that the material provided will allow you to search for learning about the actual state of affairs.
I am a regular member Housing Cooperative.
Regards, Andrzej Cieślikowski
========
Polish
Andrzej Cieślikowski
Olsztyn, Poland
[email protected]
28.04.2014
Szanowni Działacze spółdzielczości oraz Unii Europejskiej.
Przekazuję Wam część informacji o faktycznym stanie wokół proponowanych kolejnych
zmian ustaw spółdzielczych w Polsce. Wiem, że znacie jednostronny, wypaczony obraz od polskich
funkcjonariuszy spółdzielczych. Oni zainteresowani utrzymaniem swego władztwa i
uprzywilejowanej pozycji byli i są przeciw zmianom prawa zmierzających do faktycznie
podmiotowego usytuowania członków zwłaszcza w spółdzielniach mieszkaniowych. To członkowie i
mieszkańcy mają być realnymi właścicielami oraz decydować o swej spółdzielni, o swym majątku, a
nie ich funkcyjni pracownicy! W wielu SM wytworzyły się kilkuprocentowe grupy trzymające tam
władzę. Skupione wokół prezesów.
Obecne prawo stanowi, że „majątek spółdzielni jest prywatną własnością członków”.
Jednocześnie ten majątek jest własnością spółdzielni! Szczególnie jest to dziwne w odniesieniu do
mieszkań, które wszystkie zostały wybudowane ze środków finansowych mieszkańców oraz
z preferencyjnych kredytów – kredyty spłacili mieszkańcy , a administracja SM tylko obsługiwała tę
operację. Mimo to mieszkania stały się własnością spółdzielni!
Wymyślono trzy formy własności w zasobach SM:
1. Mieszkania lokatorskie – własność spółdzielni;
2. Mieszkania własnościowe – także własność spółdzielni;
3. Mieszkania odrębnej własności, czyli nareszcie prywatna własność mieszkańca.
Ad1. Mieszkania lokatorskie nie są na wynajem /dzierżawę/, bo zwykle w całości ich koszt budowy
spłacił przez mieszkaniec. Tylko niewielka część takich mieszkań jeszcze jest w trakcie spłacania
państwowego kredytu. Spółdzielnia nie miała i nie wydała na to żadnych swoich pieniędzy.
Mieszkaniec praktycznie nie ma nic do powiedzenia w sprawie zarządzania tym lokalem i częścią
wspólną w nieruchomości budynkowej czy mieniem ogólnym SM.
Ad2. Mieszkania własnościowe . Nazwa nieprzetłumaczalna na inny język, więc określenie jak
„quasi-własne”. Wymyślono tę formę w Polsce po to, aby nadal były własnością spółdzielni.
Powstawały na dwa sposoby. Pierwszy polegał na całkowitym sfinansowaniu przez mieszkańca
pełnych kosztów przed dokończeniem budowy /mimo to nie był właścicielem!/. Drugi sposób to
przekształcenie z lokatorskiego na własnościowe. To był pretekst do wyciągnięcia od nieświadomych
spółdzielców grubych tysięcy dodatkowych pieniędzy na rzekomy wykup dawno spłaconych przecież
mieszkań! Żadne pieniądze już się spółdzielni nie należały!!!Ludzie myśleli, że płacą za owo
mieszkanie coś brakującego jeszcze do spłaty, a pieniądze zarząd SM przeznaczał na fundusz
remontowy, ogólny w całej spółdzielni. Zatem nie na dany budynek. Członkowie myśleli, że stają się
wreszcie właścicielami mieszkań, a one nadal były własnością spółdzielni! Wielu do dziś tak sądzi!
Oto efekt urabiania wypaczonej świadomości ogółu spółdzielców. Od 2007 roku już tego typu nowych
mieszkań , i słusznie. Za takim rozwiązaniem były partie PiS oraz PO, a przeciw postkomunistyczne
SLD i PSL.
Ad3. Mieszkania odrębne /prywatne/. Od 2000 roku można SM wyodrębniać lokale, tj. na wniosek
spółdzielcy przekształcać mieszkania spółdzielcze na własność prywatną spółdzielców. Wiązało się to
z pewnymi kosztami i na nowo długotrwałego, nierzadko zwlekanego celowo przez prezesów
porządkowania formalnych kwestii gruntowych i lokalowych z gminami czy z miastami. Przy tej
okazji zarządy połączyły część budynków we wspólne nieruchomości wielobudynkowe /nie
wszystkie/. Okrojono znacznie grunt pod budynkami zabierając je, choć wcześniej rozliczone
w ramach budowy na koszt mieszkańców.
Powoli ludzie zaczęli składać wnioski.
W 2007 roku parlament uchwalił jeszcze dalsze ułatwienia w tym wyodrębnianiu – głosami
tych samych partii i przy oporze postkomunistycznych. Zmniejszono znacznie opłaty, w tym
notarialne. Lobby funkcyjne wtedy, tak jak teraz prowadziło szeroką kampanię przeciw tym zmianom.
W efekcie w skali całego kraju już około 40 % lokali jest wyodrębnionych. 60 % nadal stanowią
lokale spółdzielcze typu 1 i 2.
Mimo tak znaczącego odsetka odrębnych mieszkań, ich właściciele podlegają
półniewolniczemu zarządowi spółdzielczemu. Oznacza to, że praktycznie nie mają nic do
powiedzenia na zarządzanie częścią wspólną w swych nieruchomościach. Planowanie remontów
czy konserwacji, ich kosztów, itp. dzieje się bez ich udziału. Tu „władzą absolutną” są zarządy
spółdzielni przy wsparciu często wyalienowanych od środowiska członkowskiego rad
nadzorczych. /W wielu SM skład personalny tych rad zależy w dużej mierze od prezesów/.
Niezwykłą rzadkością są samorządy nieruchomości /budynków/ jako organy do konsultowania
owego zarządzania nieruchomością. Można powiedzieć, że niemal nie ma takiej podstawowej formy
samorządu.
Spółdzielnie mieszkaniowe zostały wbrew konstytucji wyłączone z ogólnej Ustawy
o własności lokali. Na jej mocy w innych zasobach mieszkaniowych pierwszy wyodrębniony lokal
powoduje, że powstaje w nieruchomości /budynku/ wspólnota mieszkaniowa. W SM dopiero gdy
100% lokali jest wyodrębnionych! Ewentualnie także wtedy, gdy większość mieszkań ma taki status
i ta większość /udziałów/ dopiero na swój wniosek może powołać wspólnotę.
Obecnie trwają prace parlamentarne nad kolejną zmianą ustaw spółdzielczych. Istotne,
korzystne zmiany proponuje grupa posłów PO . W tym posłanka Lidia Staroń, wiceprzewodnicząca
komisji sejmowej, nie zaproszona na niedawne zgromadzenie ogólne COOP w Warszawie.
Jest tam więc proste i tanie , administracyjne przekształcanie mieszkań w odrębną
własność /prywatną/ – na wniosek zainteresowanego. Także wreszcie zgodne z konstytucyjną
równością praw pełne włączenie Ustawy o własności lokali do SM. Efektem byłoby powstanie
wspólnot niemal we wszystkich nieruchomościach. W tych wspólnotach nadal więc w obecnym
rozkładzie około 60% udziałów miałyby spółdzielnie i lokale typu 1 oraz 2 reprezentowaliby tam
prezesi SM. Oczywiście jak zwykle lobby funkcyjne jest bardzo przeciwne tym zmianom, bo utrata
monopolu decyzyjnego oraz informacyjnego oznaczałaby pełniejszą kontrolę spółdzielców nad
swymi pracownikami! Znowu w negatywnej kampanii propagandowej i w parlamencie prezesów
wspierają głównie postkomunistyczne ugrupowania - SLD i PSL.
Jeszcze jedna z proponowanych zmian. Najlepszy projekt przewiduje, że przy powstawaniu
wspólnot majątek spółdzielni przypisany byłby w odpowiedniej części do każdej wspólnoty .
Wtedy wreszcie realnego wymiaru nabrałby zapis ustawowy o tym, że ów majątek jest prywatną
własnością członków. Oczywiście zarządzanie, koszty utrzymania ale i pożytki spadałyby na
właścicieli, czyli na członków – w ramach SM. Spółdzielnia może być wspólnotą wspólnot. Źle
zarządzający prezesi , wbrew zasadom spółdzielczym słusznie obawiają się niepewności swego
totalitarnego władztwa. Prowadzą więc ostrą jednostronną kampanię propagandową, organizowaną
przez centralę czyli Krajową Radę Spółdzielczą i Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych
Rzeczypospolitej Polskiej . Obydwie te centralne struktury w składzie głównie prezesowskim. Głos
zwykłych spółdzielców lekceważą , nazywają „planktonem”. Od lat działa szereg grup takich
aktywnych członków, nawet w jako stowarzyszenia. Ich głos jest ignorowany.
Niżej w skrócie przedstawiam orzecznictwo polskich organów w sprawie zarządzania
spółdzielczego . . Sądy polskie czasami sam sobie zaprzeczają .
Tak dziurawe są ustawy spółdzielcze oraz ich interpretacja. Jeśli wybitni zawodowi
prawnicy mają z tym kłopot, to tym bardziej zwykli członkowie SM /spółdzielni
mieszkaniowych/.
Oto niektóre przykłady orzecznictwa sprzeczne między sobą i potwierdzające sprzeczne z prawem
zarządzanie częścią wspólną wyłącznie przez spółdzielnię, z pominięciem udziału właścicieli
odrębnych /prywatnych/ mieszkań.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29.V.2001r. sygn. K 5/01 : „status prawny właścicieli lokali
nie powinien być porównywany ze statusem osób, które przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu…”
Sąd Najwyższy uchwalił w dniu 27 marca 2014 r.sygn. akt III CZP 122/13
„…Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających
zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1222)…” .
Sąd Okręgowy w Olsztynie z 12.02.2014 roku sygn.akt IX Ca 811/13 orzeka:
„Zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi
stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o
którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu określonego w powyższym przepisie może wykonywać w
stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności
przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli .”
Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 23 października 2012 r. Sygn. akt I ACa 224/12: stwierdził:
„.. iż art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z którego wynika uprawnienie spółdzielni do
zarządu nieruchomością, której jest współwłaścicielem, …….zarząd nieruchomością wspólną nie
obejmuje prawa rozporządzania udziałami w nieruchomości wspólnej nie należącymi do spółdzielni,
bo stanowiłoby to ograniczenie prawa własności”.
Wyrok TK z 29.V.2001r. sygn. K 5/01 : „status prawny właścicieli lokali nie powinien być
porównywany ze statusem osób, które przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu….”
Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12:
„…Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.
1116 ze zm.), zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni
uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w
rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U.
z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali
mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i
utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej…”
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 lipca 2009 (K 64/07) uznał,
„…że powierzenie spółdzielni mieszkaniowej mocą art. 27 ust. 2 zd. 2 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych zarządu nieruchomością wspólną miało na celu nie tyle uprzywilejowanie
spółdzielni mieszkaniowej, ile ochronę interesów jej członków”.
Ten sam Trybunał dalej wyrokuje:
„ Natomiast w momencie zawarcia ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności
lokalu, wyrażają zgodę „na członkostwo” we wspólnocie mieszkaniowej.”
Sąd Najwyższy orzeka w dniu 22 października 2010 r. Sygn. akt III CZP 77/10
„Co do zasady brak więc podstaw prawnych dla decydowania o zmianie udziału
w nieruchomości wspólnej, gdy nie jest ona już wyłączną własnością spółdzielni, lecz stanowi
współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali.
Podstawy takiej nie stwarza też art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z przepisu tego wynika tylko uprawnienie spółdzielni do zarządu nieruchomością, której spółdzielnia
jest współwłaścicielem. Zarząd nieruchomością wspólną co do zasady nie obejmuje prawa do
rozporządzania udziałami w nieruchomości wspólnej, nie należącymi do spółdzielni.
Takie uprawnienie, jako stanowiące ograniczenie prawa własności, musiałoby mieć swoją wyraźną
podstawę ustawową, która ze względu na konstytucyjną ochronę własności podlegałaby kontroli co do
jej zgodności z Konstytucją”.
Czy coś z tego da się połączyć w jedną sensowną całość?
Mam nadzieję, że przekazany materiał pozwoli Wam na szukanie i poznawanie faktycznego
stanu rzeczy.
Jestem zwykłym członkiem spółdzielni mieszkaniowej.
Pozdrawiam, Andrzej Cieślikowski