część i: rynek kredytów hipotecznych

RAPORT
Szybko.pl i Expandera - Niezależnego Doradcy Finansowego
Domy i działki budowlane
Podsumowanie roku 2010 i prognoza
na rok 2011
WA R S Z AW A , K R A K Ó W, G D A Ń S K , P O Z N A Ń , W R O C Ł AW,
K AT O W I C E , Ł Ó D Ź , O L S Z T Y N , T O R U Ń , O P O L E , B I A Ł Y S T O K ,
LUBLIN, GDYNIA, SZCZECIN, SOPOT
11kkkk2
W SKRÓCIE
W 2010 roku ceny domów szybciej i w większym zakresie zareagowały na poprawę
koniunktury.
Średnio w największych polskich miastach ceny domów do 200 metrów kwadratowych
wzrosły o 5,7% podczas gdy ceny ofertowe mieszkao w tym samym czasie wzrosły o 3,7%.
Ceny dużych domów (od 200 do 300 metrów kwadratowych) , wszędzie poza Białymstokiem,
wzrosły w porównaniu z IV kwartałem 2009.
Właściciele działek budowlanych zapomnieli już o kryzysie, który dotknął rynek
nieruchomości. Ceny ofertowe z IV kwartału 2010 są w przypadku Warszawy zbliżone do
poziomu z 2008 roku, czyli najwyższego odnotowanego poziomu cen, a w pozostałych
miastach są wyższe od kilku do kilkudziesięciu procent (14% Wrocław i 32% Gdaosk).
11kkkk3
PODSUMOWANIE ROKU 2010
DOMY O POWIERZCHNI DO 200 METRÓW KWADRATOWYCH
Ceny domów zdecydowanie dłużej opierały się kryzysowi w porównaniu z cenami mieszkao, spadki
zaczęły się w II kwartale 2009, podczas gdy w przypadku mieszkao obniżki rozpoczęły się jesienią
2008. W 2010 roku ceny domów szybciej i w większym zakresie zareagowały na poprawę
koniunktury. Wszędzie poza Lublinem, gdzie średnia cena nie zmieniła się od IV kwartału 2009, ceny
ofertowe są wyższe. Najbardziej o ponad 10% wzrosły ceny w Krakowie i Poznaniu, w Warszawie o
5,4%, we Wrocławiu o 5%. Średnio w największych polskich miastach ceny niedużych domów wzrosły
o 5,7% podczas gdy ceny ofertowe mieszkao w tym samym czasie wzrosły o 3,7%. Przy czym należy
pamiętad, iż w przypadku domów kilka procent przekłada się na kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Siłą, która kryje się za rosnącymi, w stosunkowo szybkim tempie cenami domów, związana jest z
wartością gruntów przynależnych do tych domów. Zazwyczaj jest to kilkaset metrów kwadratowych
działki, które w dużej mierze wpływają na koocową cenę nieruchomości. W przypadku działek
dużych, które można ewentualnie podzielid i odsprzedad, sama działka może znacznie podnieśd cenę
całej nieruchomości.
Średnie ceny na rynku wtórnym IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010. Domy o
powierzchni do 200 metrów kwadratowych
IV KW 2009
WARSZAWA
930 000
WROCŁAW
700 000
KRAKÓW
650 000
POZNAŃ
640 000
BIAŁYSTOK
490 000
KATOWICE
560 000
SZCZECIN
575 000
LUBLIN
490 000
ŁÓDŹ
550 000
RZESZÓW
b.d.
TORUŃ
b.d.
OPOLE
b.d.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
I KW 2010
960 000
700 000
665 000
660 000
540 000
550 000
610 000
510 000
565 000
460 000
530 000
550 000
II KW 2010
965 000
710 000
710 000
680 000
515 000
570 000
600 000
500 000
550 000
440 000
530 000
530 000
III KW 2010
990 000
730 000
715 000
700 000
510 000
550 000
590 000
490 000
540 000
450 000
520 000
535 000
Procentowa zmiana średniej ceny domów na rynku wtórnym
IV KW 2010
980 000
735 000
720 000
705 000
513 000
580 000
600 000
490 000
560 000
470 000
520 000
550 000
11kkkk4
1,8%
3,7%
Łódź
0,0%
0,0%
Lublin
4,3%
1,7%
Szczecin
3,6%
Katowice
5,5%
4,7%
Białystok
0,6%
10,2%
Poznań
0,7%
Kraków
0,7%
10,8%
5,0%
0,7%
Wrocław
5,4%
Warszawa -1,0%
-2,0%
0,0%
2,0%
4,0%
zmiana ceny w ciągu kwartału
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
zmiana ceny w ciągu roku
Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"
DOMY O POWIERZCHNI OD 200 DO 300 METRÓW KWADRATOWYCH
Ceny dużych domów, wszędzie poza Białymstokiem, wzrosły w porównaniu z IV kwartałem 2009. Były
to wzrosty od 4,4% w Lublinie, 5% w Katowicach, 5,5% w Krakowie do 11% w Łodzi. Interesującym
przypadkiem jest Białystok, gdzie ceny domów nie wzrosły, a wręcz spadły o 30 tysięcy. Dla
porównania najwyższe wzrosty odnotowujemy w Łodzi 11%, Warszawie 7,1% i Poznaniu 6,3%.
Warto po raz kolejny wrócid do kwestii cen ziemi jako składowej części kosztów domu. W minionym
roku odnotowywaliśmy spadek kosztów w budownictwie mieszkaniowym. Deweloperzy szacują, że
koszty są o 25 do nawet 50% niższe niż w szczytowym 2007roku. W przypadku budowy domu
jednorodzinnego, inwestorzy (najczęściej indywidualni) skrupulatnie kalkulują koszty. Na skutek
spadków kosztów budowy dużo bardziej opłacalne może okazad się samodzielny zakup działki i
realizacja inwestycji niż zakup domu realizowanego przed 2-3 laty. Kluczowym jest tu koszt zakupu
ziemi jako części składowej inwestycji. W przypadku takich miast jak Warszawa, Poznao, Kraków
spadek kosztów budowy może byd zbyt słabym bodźcem aby rozpoczynad samodzielną inwestycję, ze
względu na bardzo wysokie koszty zakupu działek budowlanych i dosyd ograniczoną ich dostępnośd.
Natomiast w takim mieście jak Białystok, gdzie działki budowlane można nadal nabyd w atrakcyjnych
lokalizacjach i rozsądnych cenach, inwestor może zrezygnowad z zakupu na rzecz budowy domu.
Prowadzi to do ograniczenia popytu na domy z rynku wtórnego i spadek ich cen.
11kkkk5
Średnie ceny na rynku wtórnym IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010. Domy o
powierzchni od 200 do 300 metrów kwadratowych
WARSZAWA
WROCŁAW
KRAKÓW
POZNAŃ
BIAŁYSTOK
KATOWICE
SZCZECIN
LUBLIN
ŁÓDŹ
RZESZÓW
TORUŃ
OPOLE
IV KW 2009
1 540 000
1 050 000
1 140 000
950 000
670 000
800 000
910 000
710 000
810 000
b.d.
b.d.
b.d.
I KW 2010
1 570 000
1 050 000
1 200 000
990 000
650 000
810 000
910 000
770 000
850 000
730 000
750 000
750 000
II KW 2010
1 590 000
1 100 000
1 210 000
1 000 000
615 000
820 000
915 000
780 000
850 000
690 000
725 000
710 000
III KW 2010
1 610 000
1 100 000
1 220 000
1 000 000
610 000
850 000
930 000
760 000
890 000
700 000
715 000
710 000
IV KW 2010
1 650 000
1 110 000
1 200 000
1 010 000
640 000
840 000
950 000
755 000
900 000
750 000
760 000
770 000
Procentowa zmiana średniej ceny domów o powierzchni od 200 do 300 metrów
kwadratowych na rynku wtórnym
11,1%
1,1%
Łódź
6,3%
-0,7%
Lublin
4,4%
Szczecin
Katowice
2,2%
5,0%
-1,2%
-4,5%
Białystok
4,9%
6,3%
1,0%
Poznań
Kraków
5,3%
-1,6%
2,5%
Warszawa -5,0%
5,7%
0,9%
Wrocław
-2,0%
1,0%
zmiana ceny w ciągu kwartału
4,0%
7,1%
7,0%
10,0%
13,0%
zmiana ceny w ciągu roku
DOMY - PROGNOZY NA ROK 2011
Zgodnie z tezą o stosunkowo dużej stabilności cen domów w Polsce, wynikającej zarówno z kosztów
zakupu ziemi, jak i uwarunkowao kulturowych – przywiązania do własnego miejsca i ziemi jako
wartości, na rok 2011 można prognozowad utrzymanie cen na poziomie zbliżonym do obecnego.
Szczególnie w największych aglomeracjach (Warszawa, Wrocław, Poznao, Kraków), gdzie ceny niemal
11kkkk6
powróciły do poziomu z 2008 roku, nie należy spodziewad się dalszych wzrostów. W przypadku
domów do 200 metrów kwadratowych możliwa jest kontynuacja trendu wzrostowego w Szczecinie,
Katowicach i Łodzi.
W przypadku domów dużych stabilizacja jest jeszcze bardziej prawdopodobna. Jedynie w
Białymstoku, gdzie cena jest obecnie o ponad 100 tysięcy niższa w porównaniu z początkiem 2008
roku szansa na wzrost cen jest duża.
DANE HISTORYCZNE I PROGNOZY - DOMY O POWIERZCHNI DO 200
METRÓW KWADRATOWYCH
1 100 000
1 050 000
1 000 000
950 000
900 000
850 000
800 000
750 000
700 000
650 000
600 000
550 000
I KW 2009
II KW 2009
III KW 2009 IV KW 2009
Warszaw a
I KW 2010
Wrocław
II KW 2010
Kraków
III KW 2010 IV KW 2010
Poznań
11kkkk7
630 000
610 000
590 000
570 000
550 000
530 000
510 000
490 000
470 000
450 000
I KW 2009
II KW 2009
III KW 2009
Białystok
IV KW 2009
I KW 2010
Katowice
II KW 2010
Szczecin
III KW 2010
Lublin
IV KW 2010
Łódź
DANE HISTORYCZNE I PROGNOZY - DOMY O POWIERZCHNI OD 200 DO 300
METRÓW KWADRATOWYCH
1 900 000
1 850 000
1 800 000
1 750 000
1 700 000
1 650 000
1 600 000
1 550 000
1 500 000
1 450 000
1 400 000
1 350 000
1 300 000
1 250 000
1 200 000
1 150 000
1 100 000
1 050 000
1 000 000
950 000
900 000
Poznań
IV KW 2010
Kraków
III KW 2010
Wrocław
II KW 2010
I KW 2010
IV KW 2009
III KW 2009
II KW 2009
I KW 2009
Warszaw a
11kkkk8
990 000
960 000
930 000
900 000
870 000
840 000
810 000
780 000
750 000
720 000
690 000
660 000
630 000
600 000
I KW 2009
Białystok
II KW 2009
Katowice
III KW 2009
Szczecin
IV KW 2009
Lublin
Łódź
DZIAŁKI BUDOWLANE - PODSUMWANIE ROKU 2010 I PROGNOZY NA 2011
Właściciele działek budowlanych zapomnieli już o kryzysie, który dotknął rynek
nieruchomości. Ceny ofertowe z IV kwartału 2010 są w przypadku Warszawy zbliżone do
poziomu z 2008 roku, czyli najwyższego odnotowanego poziomu cen, a w pozostałych
miastach są wyższe od kilku do kilkudziesięciu procent (14% Wrocław i 32% Gdańsk).
W ciągu ostatnich 12 miesięcy Kraków, Wrocław i Gdańsk odnotowały wzrosty średnich cen
ofertowych na poziomie 22-23%, co oznacza 60 do 70 złotych więcej na każdym metrze. W
Warszawie cena wzrosła o 13 punktów procentowych, co przekłada się na podwyżkę rzędu
100 złotych.
Wzrost cen ofertowych to efekt zarówno zniknięcia z rynku (wyprzedaży) ofert najtańszych
jak i cierpliwości i przekonania sprzedających co do pozytywnego dla nich kierunku zmian
cen w przyszłości. Najtańsze działki zniknęły z rynku w I i II kwartale 2010 roku i obecnie
najniższe ceny działek dostępnych w dużych miastach są o kilkadziesiąt złotych wyższe niż
przed rokiem. I kwartał był również okresem, kiedy średni czas promocji oferty sprzedaży
działki budowlanej w serwisie www.szybko.pl był najkrótszy, wynosił około 37 dni, w połowie
roku wraz ze wzrostem cen wydłużył się do 50 dni, a obecnie każda oferta jest promowana
średnio przez okres 57 dni. Potwierdza to tezę wzrostu ceny na skutek wzrostu optymizmu
właścicieli ziemi, a nie na skutek rosnącego popytu na działki budowlane.
11kkkk9
Średnie ceny działek budowlanych o powierzchni do 5 000 metrów kwadratowych
IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010
WARSZAWA
KRAKÓW
WROCŁAW
GDAŃSK
POZNAŃ
IV KWARTAŁ 2009
od 60 do 3100 795
od 47 do 1580 320
od 40 do 1370 270
od 50 do 1300 300
od 70 do 1370 380
I KWARTAŁ 2010
od 60 do 3150 800
od 40 do 1600 330
od 43 do 1200 300
od 48 do 900
300
od 90 do 1200 390
II KWARTAŁ 2010
od 76 do 3500
855
od 45 do 1400
375
od 45 do 1100
320
od 57 do 1000
320
od 80 do 1250
400
III KWARTAŁ 2010
od 80 do 3500
860
od 60 do 1490
380
od 57 do 1400
360
od 60 do 1490
350
od 90 do 1400
410
IV KWARTAŁ 2010
od 95 do 3900
900
od 65 do 1750
390
od 69 do 1670
330
od 80 do 1640
370
od 90 do 1650
420
Prognozy statystyczne potwierdzają optymizm właścicieli gruntów. W większości miast
można prognozować dalszy wzrost, do 10% w najbliższym roku. Przy czym warunkiem jest
utrzymanie sytuacji gospodarczej nie gorszej niż w 2010 roku. Argumentem przemawiającym
za trendem wzrostowym cen działek budowlanych jest fakt, iż w Polsce większość zasobów
mieszkaniowych powstaje w ramach indywidualnych inwestycji. Brak planów wsparcia
budownictwa mieszkaniowego i ograniczenia w już istniejących, będą kolejnym bodźcem, a
może niestety wręcz koniecznością do samodzielnej realizacji inwestycji mieszkaniowych
przez poszczególne rodziny.
Dane historyczne i prognoza cen działek budowlanych o powierzchni do 5 000 metrów
kwadratowych
475
450
425
400
375
350
325
300
275
250
225
200
IV kw
2007
I kw
2008
II kw
2008
III kw
2008
IV kw
2008
KRAKÓW
I kw
2009
II kw
2009
III kw
2009
WROCŁAW
IV kw
2009
I kw
2010
GDAŃSK
II kw
2010
III kw
2010
POZNAŃ
IV kw
2010
11kkkk10
1050
1000
950
900
850
800
750
IV kw
2007
I kw
2008
II kw
2008
III kw
2008
IV kw
2008
I kw
2009
II kw
2009
III kw
2009
WARSZAWA
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl
IV kw
2009
I kw
2010
II kw
2010
III kw
2010
IV kw
2010
11kkkk11
EXPANDER – NIEZALEŻNY DORADCA FINANSOWY
Expander jest największym na rynku niezależnym doradcą finansowym. Na sied Expandera składa się
51 oddziałów w całej Polsce, w których pracuje ponad 180 doradców finansowych. Expander nie jest
częścią grupy kapitałowej, która realizowałaby swoją politykę sprzedażową poprzez tę firmę.
Fundamentalne znaczenie w budowaniu relacji z klientem ma system premiowania doradców, który
jest tak skonstruowany, aby dla doradcy Expandera nie miało znaczenia, do jakiego banku skieruje
wniosek o kredyt hipoteczny. Expander współpracuje w zakresie oferty kredytowej z 26 bankami, a
ponadto łącznie z 30 TFI, towarzystwami ubezpieczeo na życie i innymi partnerami w zakresie
produktów oszczędnościowych, inwestycyjnych, emerytalnych i ochronnych. W oddziałach
Expandera można zaciągnąd kredyt hipoteczny, kredyt oferowany w ramach programu „Rodzina na
swoim”, a także kredyt refinansowy, konsolidacyjny i pożyczkę gotówkową. Dostępnośd wszystkich
tych produktów w jednym miejscu pozwala stworzyd pełny model finansów osobistych. Każdy klient
po przyjściu do oddziału Expandera, w przyjaznej atmosferze, otrzyma rekomendację najlepszych
ofert i wybierze produkt najlepiej dostosowany do swoich potrzeb. Właścicielem udziałów w
Expanderze jest konsorcjum funduszy private equity zarządzane przez Innova Capital.
11kkkk12
SERWIS SZYBKO.PL
Od momentu powstania serwisu www.szybko.pl na polskim rynku nieruchomości zaszło wiele zmian.
Mieliśmy do czynienia z trwającą ponad rok galopadą cen mieszkao, następnie przyszła moda
na domy a wraz z nią wzrosty cen domów oraz działek budowlanych. Obecnie rynek wraca
do normalności, a wraz z nim zmieniają się potrzeby i wymagania kupujących oraz sprzedających
nieruchomości. Poszukiwane są przede wszystkim łatwo dostępne i precyzyjne informacje.
W dziedzinie obrotu nieruchomościami wszystkim tym dysponuje serwis www.szybko.pl.
Skala możliwości, jaką daje Internet jest nieporównywalna z żadnym innym medium. Dostęp do
milionów Internatów przy jednoczesnym braku ograniczeo czasowych stawia Internet na lepszej
pozycji niż telewizję.
Szybko.pl jako jeden z największych polskich serwisów nieruchomości nieustannie pracuje nad
zwiększeniem liczby osób, które zapoznają się z ofertami sprzedaży i wynajmu nieruchomości oraz
danymi i analizami rynku. W chwili obecnej istnieje sied portali tematycznych, specjalizujących się w
obrocie różnymi typami nieruchomości czy też skierowanych do określonych grup osób. Są to:
www.szybko.pl
www.szybkowynajem.pl
www.szybkokomercyjne.pl
www.bezpośrednio-nieruchomości.pl
www.szybkostancje.pl
www.dom.money.pl
www.nieruchomosci.zumi.pl
www.students.pl, www.studentnews.pl
W październiku 2009 uruchomione zostały dwa portale anglojęzyczne: www.property-in-poland.pl
oraz www.commercial-realestate.pl. Oferty z szybko.pl są bez żadnych dodatkowych kosztów są
tłumaczone i umieszczane w obu tych portalach. W ten sposób oferty dotrą do zagranicznych
inwestorów, osób przyjeżdżających do pracy w Polsce, studentów zagranicznych, turystów. Po kilku
miesiącach działalności spodziewamy się około 50-60 tys. użytkowników miesięcznie.