Marek Niechwiej, Kancelaria Prawna, Reja 47, Jaworzno

JAK SIEDZIEĆ, ŻEBY ZASIEDZIEĆ [dr M Niechwiej, Kancelaria Prawna, Jaworzno]
Starać się będę o nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie. Przylega ona do
posesji, której jestem właścicielką i jednocześnie jest przeze mnie zagospodarowana. Problem
w tym, jak liczyć upływ czasu. Ja osobiście otrzymałam dom obok działki, którą chcę
zasiedzieć, w 2000 r. i wtedy tam się przeprowadziłam. Gospodarowałam zatem od 2000 r.
Wcześniej mieszkali tam moi dziadkowie. Babcia zmarła w 1998 r., a dziadek w 1999 r.
Dowiedziałam się, że czas ich posiadania mogę doliczyć do swojego, i wówczas jestem w
stanie wykazać upływ czasu w zakresie 30 lat. Czy opłacanie podatku od nieruchomości ma
znaczenie? Wiem, że przez jakiś czas nieruchomość była dzierżawiona od gminy przez
dziadków. Nie wiem, w jakich okolicznościach umowa została rozwiązana, lecz na pewno
było to po 1990 r. Chciałabym również spytać, jakie dokumenty mam przygotować i jakie
dowody?
Przy zasiedzeniu bada się tzw. posiadanie samoistne, czyli stan faktyczny, w którym osoba,
której nie przysługuje tytuł prawny zachowuje się jak właściciel, w tym przypadku właściciel
nieruchomości. Bierze się tutaj pod uwagę zarówno opłacanie podatków, jak i faktyczne
posiadanie, czyli zagospodarowanie nieruchomości, czerpanie z niej pożytków naturalnych
[np. owoce z sadu, jarzyny jako płody ziemi], pożytków cywilnych [np. pobieranie czynszu z
najmu, dzierżawy, etc.], jak również dysponowanie nieruchomością. Wszystko to musi
wyglądać tak, że osoba bez tytułu prawego zachowuje się, jak gdyby miała pełne prawo do
nieruchomości i w niczym nie skrępowany sposób z niej korzysta, z wyłączeniem osób
trzecich. Okres zasiadywania może zostać przerwany np.przez właściciela posesji, który złoży
do sądu pozew o wydanie nieruchomości albo w jakikolwiek inny sposób zażąda zaprzestania
ingerencji w jego prawo. Faktem jest, że można doliczyć okres posiadania nieruchomości
przez poprzedników, jeżeli również nie byli oni właścicielami -do swojego okresu posiadania.
Powinna zachodzić ciągłość okresu posiadania. Krótkotrwale przerwane posiadanie uważa się
za nieprzerwane. W zakresie materiału dowodowego może zostać wykorzystane wszystko:
dokumenty, dowody opłat, wypis i wyrys z rejestru gruntów, plan zagospodarowania
przestrzennego, zeznania świadków, etc. Jednakże w Pani sytuacji może zachodzić problem.
Wspomniała Pani, że nieruchomość jest własnością gminy i przylega do Pani posesji. To
niewątpliwie zwiększa gospodarczo-społeczne przeznaczenie działki, na której Pani mieszka i
zwiększa jej użyteczność, co przemawia za tym, że Pani faktycznie samoistnie posiada
również działkę sąsiednią. Jednakże – jeżeli do 1990 r., a nawet później – istniał okres, w
którym nieruchomość ta była dzierżawiona od gminy, zatem był płacony czynsz i posiadacze
posesji byli jednocześnie jej dzierżawcami, to nie zachowywali się jak właściciele, ani jak
posiadacze samoistni, lecz jak posiadacze zależni. Opłata czynszu na rzecz gminy w sposób
jednoznaczny wskazuje, że dzierżawca uznaje fakt, iż nie jest właścicielem i czyni opłaty.
Gdyby to dziadkowie wydzierżawiali tę nieruchomość komuś, czyli pobierali czynsz, to
sytuacja byłaby całkowicie inna. A zatem nastąpiło ewidentne przerwanie biegu okresu
zasiedzenia, ponieważ zaistniał stosunek dzierżawy. W tych okolicznościach – w moim
przekonaniu i według Pani relacji – dopiero po ustaniu stosunku dzierżawy, czyli
wypowiedzeniu, rozwiązaniu, zerwaniu albo po prostu ustaniu umowy – należałoby od nowa
liczyć okres trwania posiadania samoistnego. Byłoby to bardzo niekorzystne dla Pani, lecz z
pewnością gmina, która będzie uczestnikiem tego postępowania o zasiedzenie jako właściciel
posesji przedłoży ten argument i sprzeciwiać się będzie stwierdzeniu nabycia własności przez
zasiedzenie. W takim razie 30 lat trzeba by było liczyć od nowa, ewentualnie znowuż
wydzierżawić od gminy działkę [co przerwie bieg zasiedzenia], albo po prostu ją odkupić. W
przeciwnym razie – jeżeli gmina nie będzie wnosiła żadnych roszczeń – bezumowne
korzystanie z cudzej posesji doprowadzi do jej zasiedzenia po 30 latach, a do tego czasu może
Pani z niej korzystać pod warunkiem, iż gmina nie wniesie zastrzeżeń. Podkreślam raz jeszcze
1
– nie każde posiadanie prowadzi do zasiedzenia, a jedynie posiadanie samoistne. Odpada
zatem stosunek, najmu czy dzierżawy, ponieważ czynsz to nie to samo, co podatek od gruntu.
2