Zanim wbijesZ łopatę…

Zanim wbijesz
łopatę…
Pierwsze kroki przy budowie domu
38 / Dom idealny
rzejdźmy do konkretów, bo przecież o to w tym chodzi. Zanim
udamy się do projektanta, prawidłową drogą będzie uzyskanie
wypisu z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego lub decyzji
o warunkach zabudowy. W sytuacji, w której
nasza działka nie jest objęta miejscowym
planem zagospodarowania przestrzennego,
występujemy o wydanie decyzji o warunkach
zabudowy poprzez złożenie w urzędzie stosownego wniosku.
Decyzja o warunkach zabudowy jest to
dokument wydawany przez wójta lub prezydenta miasta bądź przez urzędnika upoważnionego w jego imieniu. Czas oczekiwania
na taką decyzję jest różny. Trwa to zwykle do
30 dni, ale możemy już się jej spodziewać po
dwóch tygodniach.
Prostszym scenariuszem jest sytuacja
gdy nasza działka znajduje się w obszarze
objętym planem zagospodarowania. Wypis
i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskujemy znacznie
szybciej. Zanim jednak udamy się do urzędu
po ten dokument, polecam wcześniej sprawdzić czy miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego jest opublikowany na stronie
internetowej „naszego” urzędu.
Teraz, kiedy mamy już jeden w wyżej
wymienionych dokumentów musimy dokładnie go przeanalizować aby mieć pewność, że
nasz planowany dom spełni wymogi urzędowe.
Tam możemy znaleźć takie parametry jak np.:
obowiązująca linia zabudowy od lini rozgraniczającej ulicy, wskaźnik wielkości powierzchni
zabudowy w stosunku do powierzchni terenu
objętego opracowaniem, udział powierzchni
biologicznie czynnej, maksymalna szerokość
foto: © Franck Boston - Fotolia.com
Tekst Jarosław Dieduch Pracownia Projektowa
J-Arch Studio
P
foto: © djama - Fotolia.com
Budowa domu. Zdaje się
rzeczą trudną, ale nie
przesadzajmy, w końcu
spełniamy swoje marzenia. Jak w temacie, czyli
co robimy zanim wbijemy
pierwszą łopatę? Mamy
działkę, teraz należałoby
się zająć formalnościami
prowadzącymi do uzyskania pozwolenia na
budowę. Czeka nas dużo
papierkowej roboty i szereg wizyt w urzędach oraz
w siedzibach zarządców
mediów, w które będzie
zaopatrzony nasz przyszły
dom. Jeżeli mieliście już
przyjemność załatwiać
sprawy w polskich urzędach wiecie, że nie jest to
łatwe. Warto w tej kwestii
poszukać pracowni, która
pomoże wam załatwić formalności lub odpowiednio
poprowadzi przez ten
skomplikowany proces.
Korzystanie z tego typu
usług usprawnia procedurę
uzyskania pozwolenia na
budowę, a z całą pewnością izoluje inwestora od
niepotrzebnego stresu.
foto: © Marco2811 - Fotolia.com
budowa domu
Dom idealny / 39
foto: © Marco2811 - Fotolia.com
foto: © buchachon - Fotolia.com
budynek na aktualną mapę do celów projektowych najczęściej w skali 1:500. Nazywa się
to projekt zagospodarowania terenu. Określa
on usytuowanie budynku względem granic,
projektowanych bądź istniejących budynków,
sieci uzbrojenia terenu, układ komunikacyjny,
sposób odprowadzania ścieków, zieleń za
pomocą wymiarów i rzędnych terenu. Nasz
budynek musi być zaopatrzony w media takie
jak: energia elektryczna, woda i być może
gaz oraz ma być zapewniony odbiór ścieków
i odpadów stałych z posesji. W tym celu udajemy się do lokalnych dostawców mediów
po warunki techniczne. Na ich podstawie
będziemy projektować przyłącza. Projektant
przygotuje dokumentację dla Zespołu
Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (ZUDP).
Teraz możemy ubiegać się o uzyskanie
pozwolenia na budowę. Pozwolenie na
40 / Dom idealny
taki składa się z czterech egzemplarzy, z czego
dwa trafiają do Inwestora. Jeden egzemplarz
zostaje w urzędzie, drugi trafia do Nadzoru
Budowlanego, trzeci udostępniamy kierownikowi budowy a ostatni chowamy do szafy, bo
kiedyś może się jeszcze nam przydać. Projekt
możemy zakupić gotowy. Jest ich wiele i być
może któryś trafi w nasze gusta, zakochamy się
w nim bez pamięci, poczym zakupimy go, nie
zastanawiając się ani chwili. Jednak nie zawsze
się tak zdarza. Być może zechcemy mieć projekt
indywidualny, spełniający nasze oczekiwania
w każdym calu, dom inny niż wszystkie. Wtedy
przelewamy naszą wizję na architekta, a on ją,
w swojej interpretacji, na papier. Nie bójmy
Musimy znaleźć kierownika
budowy, a następnie możemy
zgłaszać zamiar przystąpienia
do prac budowlanych
w inspektoracie budowlanym.
Jeżeli jest ustanowiony
nadzór inwestorski, to należy
przygotować oświadczenie
inspektora, stwierdzające
przyjęcie obowiązku pełnienia
nadzoru inwestorskiego 7 dni
przed rozpoczęciem budowy.
foto: © contrastwerkstatt - Fotolia.com
Mapa ta posłuży architektowi do naniesienia
na nią obrysu planowanego budynku. W czasie
oczekiwania na mapę należy zlecić wykonanie
badań geotechnicznych w celu określenia
nośności gruntu oraz poziomu zwierciadła
wody gruntowej.
No i przechodzimy do rzeczy najważniejszej. Projekt budowlany - złącznik niezbędny
do uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt
się zaufać projektantom. Takie osoby mają
często za sobą lata doświadczeń. Nie dajmy
sobie przy tym narzucić czegoś, do czego
nie jesteśmy przekonani, jeżeli nie zostanie
to racjonalnie wyjaśnione. W końcu to my
przeznaczamy środki na to przedsięwzięcie.
Szukajmy osób idących z duchem czasu i rozwojem technologii. Warto przy tym wszystkim
pamiętać, że projekt indywidualny będzie
dostosowany do naszej działki i warunków
terenowych, w których się znajdują np. strefy
przemarzania gruntu, obciążenia śniegiem czy
też choćby kierunków świata. Projekt typowy
trzeba zaadaptować do działki i dostosować
go do warunków terenowych. Wybór należy
do nas. W obu przypadkach architekt nanosi
foto: © wittybear - Fotolia.com
foto: © ponsulak - Fotolia.com
elewacji frontowej, maksymalna wysokość
budynku licząc od średniego poziomu terenu,
kąt nachylenia połaci dachu oraz informacje
określające warunki w zakresie obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji. Może to
również być konieczność zaopiniowania dokumentacji u Konserwatora Zabytków.
Kolejny krok to zamówienie u uprawnionego geodety mapy do celów projektowych.
Zanim udamy się do
projektanta, prawidłową
drogą będzie uzyskanie
wypisu z miejscowego
planu zagospodarowania
przestrzennego lub
decyzji o warunkach
zabudowy. W sytuacji,
w której nasza działka nie
jest objęta miejscowym
planem zagospodarowania
przestrzennego, występujemy
o wydanie decyzji
o warunkach zabudowy
poprzez złożenie w urzędzie
stosownego wniosku.
Dom idealny / 41
poprawnie wypełnionego wniosku wraz
z załącznikami.
Po upływie 14 dni od wydania decyzji
o pozwoleniu na budowę dokument staje
się prawomocny. Po uprawomocnieniu
decyzji pobieramy dziennik budowy. Osobą
foto: © Gina Sanders - Fotolia.com
42 / Dom idealny
Architekt nanosi budynek na aktualną mapę
do celów projektowych najczęściej w skali
1:500. Nazywa się to projekt zagospodarowania
terenu i określa on usytuowanie budynku
względem granic, projektowanych bądź
istniejących budynków, sieci uzbrojenia
terenu, układu komunikacyjnego, sposobu
odprowadzania ścieków, zieleni (za pomocą
wymiarów i rzędnych terenu).
foto: © Mikael Lever - Fotolia.com
budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej przez starostę. Wniosek o pozwolenie na budowę składamy do wydziału architektury właściwego urzędu, czyli starostwa powiatowego lub urzędu
miasta na prawach powiatu.
W załączniku do wniosku powinny się znaleźć:
• Cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez
szczególne przepisy oraz zaświadczeniem projektanta o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu, o którym mowa w art. 12 ust. 7 ustawy – Prawo
budowlane. Kompletny projekt budowlany składa się z części opisowej, architektonicznej, konstrukcyjnej, instalacyjnej i charakterystyki
energetycznej.
• Oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością
na cele budowlane.
• Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana
zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Specjalistyczną opinię, o której mowa w art.
33 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane.
• Postanowienie o uzgodnieniu z właściwym
organem administracji architektoniczno-budowlanej projektowanych rozwiązań
w zakresie, o którym mowa w art. 33 ust.
2 pkt 4 ustawy – Prawo budowlane.
• Warunki techniczne dotyczące infrastruktury technicznej i komunikacji.
• Upoważnienie udzielone osobie działającej
w imieniu Inwestora, jeśli nie składa on
wniosku osobiście.
Jeżeli wniosek będzie niekompletny, organ,
do którego złożono pismo, wzywa Inwestora
do uzupełnienia go w terminie 7 dni od daty
odbioru wezwania. Nieustosunkowanie się
do wezwania w wyżej wymienionym terminie
skutkuje brakiem rozpatrzenia wniosku i tym
sposobem będziemy musieli złożyć nowy
wniosek.
W sytuacji kiedy nasz wniosek został
poprawiony bądź był kompletny od początku,
urząd podejmie działania mające na celu
sprawdzenie kompletności projektu i w razie
konieczności wezwie do naniesienia poprawek
i uzupełnień, podając termin w jakim mamy
wykonać takie czynności.
Organ wydający pozwolenie na budowę
ma na to czas do 65 dni od daty złożenia
foto: © Bernd Leitner - Fotolia.com
foto: © Gina Sanders - Fotolia.com
foto: © Gina Sanders - Fotolia.com
Pozwolenie na budowę
wydawane jest w formie
decyzji administracyjnej przez
starostę. Wniosek o pozwolenie
na budowę składamy do
wydziału architektury
właściwego urzędu, czyli
starostwa powiatowego lub
urzędu miasta na prawach
powiatu.
Dom idealny / 43
foto: © Kurhan - Fotolia.com
foto: © JSB - Fotolia.com
odpowiedzialną za prowadzenie dziennika
budowy, jego przechowywanie oraz stan,
w jakim on się znajduje, jest kierownik
budowy. Musimy więc znaleźć kierownika
budowy i możemy zgłaszać zamiar przystąpienia do prac budowlanych w inspektoracie
budowlanym.
Dokumenty, jakie trzeba przygotować do
zgłoszenia:
44 / Dom idealny
Być może zechcemy mieć
projekt indywidualny,
spełniający nasze oczekiwania
w każdym calu, dom inny niż
wszystkie. Wtedy przelewamy
naszą wizję na architekta, a on
ją, w swojej interpretacji, na
papier. Nie bójmy się zaufać
projektantom. Takie osoby
mają często za sobą lata
doświadczeń.
• Zaświadczenie o terminie rozpoczęcia robót
budowlanych.
• Oświadczenie kierownika budowy (robót),
stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie
obowiązku kierowania budową (robotami
budowlanymi).
• Jeżeli jest ustanowiony nadzór inwestorski –
oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego stwierdzające przyjęcie obowiązku
pełnienia nadzoru inwestorskiego.
Należy to zrobić 7 dni przed rozpoczęciem
budowy. Jest to ostateczny termin, kiedy
powiatowy inspektor nadzoru budowlanego
i projektant sprawujący nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem mają zostać
powiadomieni o terminie rozpoczęcia budowy.
Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat
od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na
budowę stała się ostateczna.
Teraz możemy spokojnie budować.
Pamiętajmy przy tym, aby wybierając wykonawcę szukać firm o nieskazitelnej opinii.
Możemy wbijać pierwszą łopatę!
Powodzenia. ♦